- לפניי תביעת התובע – שהוגשה לכתחילה כתובענה לסכום קצוב בהוצאה לפועל - לחיוב הנתבעים בתשלום דמי תיווך בגין מכירת דירתם.
אין חולק, כי ביום 8.7.2016 נחתמו בין הצדדים הסכם תיווך והסכם בלעדיות למכירת דירת הנתבעים ברח' יוספטל 39 בבת ים (להלן: "הדירה"). עפ"י ההסכם תקופת הבלעדיות נקבעה לחצי שנה, החל מיום 8.7.2016 ועד ליום 8.1.2017.
עפ"י הנטען בכתב התביעה, התובע פעל בהתאם להסכם, שיווק ופרסם את הנכס במגוון דרכים. ביום 27.10.2016 פנו הנתבעים לתובע והודיעו לו, לטענתו, כי החליטו שלא למכור את הדירה ולפיכך ביקשו את ביטול הסכם התיווך. התובע נעתר לבקשה אך כפוף לכך שככל שתימכר הדירה לקונים שהגיעו דרכו תשולם עמלת תיווך כמוסכם, בשיעור 2% בתוספת מע"מ, וככל שיפרו הנתבעים יפצו את התובע בפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם של כפל עמלה.
התובע טוען כי הופתע לגלות שביום 6.11.2016 – 10 ימים בלבד לאחר הודעת הביטול, נרשמה הערת אזהרה כלומר הדירה נמכרה.
התובע פנה לנתבעים ואף שלח מכתב התראה אך לא נענה, ולפיכך הוגשה התביעה.
הסכום שנתבע הוא סכום הפיצוי המוסכם דהיינו 4% בתוספת מע"מ המוערכים בכ -70,000 ₪.
- בהתנגדות שהפכה לכתב הגנה טענו הנתבעים כי לכתחילה פרסמו את הדירה למכירה באופן עצמאי באתר יד2 ובפייסבוק, ובעקבות זאת יצרה איתם קשר גב' אלינה ג'רסי, שהציגה עצמה כמתווכת העובדת עם התובע (להלן: "אלינה"). הנתבעים לא היו מעוניינים בהסכם תיווך, אך לאחר מכבש לחצים ומספר רב של פניות, תוך התחייבות כי יימצא קונה שיתאים לדרישותיהם (הן למחיר המבוקש והן לפינוי הארוך, המתחייב לאור העובדה שרכשו דירה מקבלן) – נעתרו להפצרות וחתמו על הסכם התיווך והסכם הבלעדיות.
הנתבעים מפנים להתכתבויות עם אלינה, מהן עולה לטענתם כי אלינה התחייבה לפעול בהתאם לתנאים שהציבו. הנתבעים טוענים כי התובע ואלינה התנהלו בצורה בלתי מקצועית ובלתי רצינית, הביאו מעט מאוד אנשים לראות את הדירה, וגם אלו שהגיעו לא עמדו בדרישות הנתבעים, ולעיתים כלל לא ידעו עליהן.
לאור האמור, טענו הנתבעים כי לאור חוסר שביעות רצונם, ולאור תחושתם כי הדירה "מתבזבזת" על קונים פוטנציאליים לא רלוונטיים, התקשרו ביום 15.9.2016 לאלינה, הסבירו את חוסר שביעות רצונם, והודיעו כי החליטו להמתין עם מכירת הדירה. החלטה זו, לטענת הנתבעים, התקבלה ע"י המתווכים בהבנה.
הנתבעים ביקשו, אפוא, לבטל את הסכם התיווך והבלעדיות וביקשו מהמתווכים לקבל את רשימת הקונים הפוטנציאליים שהגיעו דרכם, כדי שיידעו, אם לקוח חוזר אליהם לאחר שהגיע דרך המתווכים, כי הם חייבים בדמי תיווך. לטענתם רק לאחר הפצרות רבות קיבלו את הרשימה.
לטענת הנתבעים, רק ביום 27.10.2016, לאחר כחודש וחצי ממועד שיחת הביטול, נחתם בפועל מסמך הביטול, תוך שהתובע הוסיף בכתב ידו "עקב ירידה ממכירה ההסכם מבוטל מהיום 27.10.2016. קונים שראו דרכנו במידה והדירה תימכר הבעלים מחויבים בעמלת תיווך".
הנתבעים טענו, כי מספר ימים לאחר מכן, פנה אליהם מר איציק בנימיני, אשר הגיע אליהם דרך קרובת משפחה שלו, גב' תיקי יונתי, שראתה את הדירה כשפורסמה ע"י הנתבעים ולפני שנחתם הסכם התיווך. למחרת כבר הגיע מר בנימיני לראות את הדירה, הנתבעים אמרו לו שבשלב זה אינם מוכרים, שכן הפינוי רחוק, אך הוא הבהיר כי הוא ואשתו מעוניינים בפינוי רחוק, ואף הסכימו למחיר שדרשו הנתבעים. הנתבעים טענו, כי עורך דינם כבר הכין טיוטת חוזה לצורך עסקה שכמעט נחתמה והתפוצצה, כך שהיה לו את כל הדרוש, והוא גם הכיר את ב"כ הקונה, והם קבעו לחתימה במועד קרוב – ליום 3.11.2016.
הנתבעים טענו כי דבר מן האמור לא נעשה בכוונת זדון להתנער ממחוייבותם כלפי המתווכים, כי הם גמרו אומר בדעתם להפסיק את מאמצי המכירה לזמן מה, ולא ציפו לקבל את שיחת הטלפון ולחתום עם ה"ה בנימיני בתוך זמן כה קצר.
הנתבעים טענו, אפוא, כי דין התביעה להידחות, מאחר ועסקת המכר נחתמה ללא כל קשר לפעולות תיווך כלשהן שנקט התובע, ומכאן שאינו הגורם היעיל בעסקה, ולפיכך אינו זכאי לדמי תיווך.
דיון והכרעה
- הנה כי כן, אין מחלוקת, כי הדירה נמכרה ביום 3.11.2016, שעה שהסכמי התיווך והבלעדיות כבר לא היו בתוקף, לאחר שבוטלו בהסכמה.
עוד אין חולק, כי ביום 27.10.2016 נחתם בין הצדדים מסמך הביטול, במסגרתו נכתב ע"י התובע בכתב יד "עקב ירידה ממכירה ההסכם מבוטל מהיום 27/10/2016. קונים שראו דרכנו במידה והדירה תימכר הבעלים מחוייבים בעמלת תיווך".
במאמר מוסגר יוער, כי ניתן היה לטעון כי הסכם זה מהווה למעשה הסכם חדש בין הצדדים במסגרתו הוסכם כי לאחר מועד חתימתו ככל שתימכר הדירה לקונים שראו את הדירה דרך התובע יהיו הנתבעים חייבים בדמי תיווך, ואילו ככל שתימכר הדירה לקונים שלא הגיעו דרך התובע, אזי לא יהיה הוא זכאי לדמי תיווך. משאין מחלוקת כי הקונים (ה"ה בנימיני) לא ראו את הדירה דרך התובע (עמ' 4 לפרוטוקול ש' 4-5), הרי שלפי הסכם זה אין הנתבעים חייבים בדמי תיווך.
כך או כך, הנתבעים לא העלו טענה זו, אלא מיקדו את טענותיהם באי התקיימות התנאים הקבועים בדין לזכאות המתווך לדמי תיווך, ובכך אדון להלן.
- כידוע, עפ"י הדין, זכאי המתווך לדמי תיווך, ובלבד שהתקיימו דרישות סעיף 14 לחוק, לרבות הדרישה שהיה הגורם היעיל בעסקה. דרישת הגורם היעיל היא תנאי הכרחי לזכאות לדמי תיווך גם כאשר מדובר במתווך בלעדי. עם זאת, כאשר מדובר במתווך בלעדי, קיימת חזקה, הניתנת לסתירה, כי לגבי עסקה שנחתמה בתקופת הבלעדיות, היה המתווך הגורם היעיל. חזקה זו ניתנת לסתירה, אם כי לא בנקל (סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 (להלן: "החוק" או "חוק המתווכים"); רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ ואח' נ' בנימין (20.7.2016); להלן: עניין בראל נכסים).
בענייננו, לאור סמיכות הזמנים בין תום תקופת הבלעדיות לבין המועד בו נחתם הסכם המכר, נכונה אני להניח כי החזקה שרירה וקיימת וחלה גם בענייננו, הגם שמבחינה פורמלית לשונית אין החזקה הסטטוטורית חלה, משלא נחתם ההסכם בתקופת הבלעדיות (ראו בעניין זה דברי כב' השופט עמית בעניין בראל נכסים, בסעיף 2 לפסק דינו, דברים עימם הסכים גם כב' השופט ג'ובראן באותו עניין).
פועל יוצא מהאמור, כי על הנתבעים הנטל להוכיח, כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה ולפיכך אינו זכאי לדמי תיווך.
בהקשר זה יוער, כי לא מצאתי להיזקק לטענות שהועלו בסיכומי הנתבעים בעניין פעולות התיווך שנקט התובע, שכן אלו לא נזכרו בתצהירי ההתנגדות. לפיכך, אניח לצרכי פסק הדין, כי התובע ביצע את כמות פעולות השיווק שהתחייבה ממנו.
לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, בחנתי את המסמכים שהוגשו מטעמם לתיק והתרשמתי מן העדויות שהובאו לפניי, מצאתי, כי על אף קיומם של סימני שאלה לא מעטים בגרסת הנתבעים, הוכח במידה הנדרשת כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה, ולפיכך דין התביעה להידחות.
אפרט להלן בקצרה את הבסיס למסקנה זו.
- בכל הנוגע למועד ביטול הסכמי התיווך והבלעדיות, הנתבעים טענו, כי הסכם התיווך והבלעדיות בוטלו כבר בשיחה טלפונית שהתקיימה באמצע חודש ספטמבר, כחודש וחצי לפני שנחתם מסמך הביטול בכתב, ביום 27.10.2016 כאמור.
בתצהיריהם, טענו הנתבעים כי הביטול נעשה בשיחה טלפונית שהתקיימה בינם לבין התובע ואלינה (ראו סעיף 17 לתצהיר הנתבעת ("פנינו טלפונית לאלינה ושמעון"; וגם בסעיף 20 נזכרת "שיחתנו הטלפונית עם המתווכים"; וראו הסעיפים המקבילים בתצהירו של הנתבע, הזהים בנוסחם).
בעדותה לפניי, טענה הנתבעת כי השיחה התנהלה רק עם אלינה, שהיא זו שפעלה כל העת מטעם התובע, ולא עם התובע עצמו, אך לא ידעה להסביר מדוע בתצהירה נכתבו דברים אחרים (עמ' 9 לפרוטוקול ש' 14-20; עמ' 10 ש' 21-23).
כך או כך, עדות הנתבעים ביחס לעובדה ששוחחו עם אלינה באמצע ספטמבר וכנראה ביקשו בשיחה זו לסיים את ההתקשרות ולקבל את רשימת הקונים הפוטנציאליים שהגיעו לדירה באמצעות התובע, מקבלת חיזוק גם מתכתובת המסרונים שצורפה כנספח ו' לתצהירם, וממנה עולה, כי ביום 15.9.2016 שוחחה הנתבעת עם אלינה, וכי ביום 19.9.2016 כבר התנהלה ביניהן תכתובת בנוגע לבקשת הנתבעים לקבל את רשימת הקונים הפוטנציאליים שביקרו בביתם באמצעות התובע.
בתצהיר עדותו הראשית, לא התייחס התובע כלל לטענה כי הסכם התיווך והבלעדיות בוטלו עוד קודם למועד שבו נחתם מסמך הביטול, ומכאן שגם לא הכחיש טענה זו (ראו סעיף 13 לתצהיר עדותו הראשית של התובע, בו הצהיר כי "ביום 27.10.2016... הסכמתי לבטל את הסכם התיווך..." אך לא כתוב מתי התבקש ע"י הנתבעים לבטל את ההסכם).
בעדותו לפניי, אישר התובע כי הנתבעים פנו אליו טלפונית עוד קודם למועד בו נחתם מסמך הביטול, אך טען כי היה זה יום יומיים לפני כן, ולא נתן הסבר לתהיה מדוע לא התייחס לדברים בתצהירו (עמ' 4 לפרוטוקול ש' 9-15).
התובע נמנע מלזמן את אלינה לעדות, מבלי שהובא כל הסבר להימנעות זו, הפועלת, כמובן, לחובתו.
- במאמר מוסגר יוער, כי בכל הנוגע לחוסר שביעות רצונם של הנתבעים מתפקודם של התובע והגב' אלינה שפעלה מטעמו, הרי שעדויות הנתבעים לא נסתרו. אלינה, כאמור, לא הובאה לעדות, ובעדותו לפניי אישר התובע חלק מטענות הנתבעים (למשל הטענה כי בפרסומים שצורפו על ידו פורסמה הדירה כדירה לפינוי מיידי, שעה שאין חולק כי הנתבעים עמדו על כך שהפינוי יהיה רחוק - ראו עמ' 3 לפרוטוקול ש' 12-13) ונותר ללא מענה ביחס לטענות נוספות שהעלו הנתבעים (ראו עמ' 3 לפרוטוקול ש' 33-36). טענות הנתבעים לעניין חוסר שביעות רצונם אף נתמכות בתכתובת המסרונים שצורפה כנספח ו' לתצהירם. יוער, כי אינני סבורה כי עניין זה מכריע את גורל התביעה, אולם הוא מחזק את טענתם של הנתבעים כי ביקשו לסיים את ההתקשרות, עוד קודם ליום 27.10.2016, לאור חוסר שביעות רצונם, ומחליש את התזה שהעלה התובע כי הנתבעים ביקשו לבטל את ההסכם רק על מנת לחמוק מתשלום דמי תיווך ולאחר שמצאו קונה בתוך תקופת הבלעדיות.
- העולה מן המקובץ, כי הוכח במאזן ההסתברויות כי הלכה למעשה בוטל הסכם התיווך והבלעדיות ע"י הנתבעים עוד קודם למועד בו נחתם מסמך הביטול, ולמעשה כבר ביום 15.9.2016.
לא למותר להעיר, כי ממילא, מעבר לכך שהתובע לא זימן את אלינה לעדות, הוא אף לא הביא כל בדל של ראייה לכך שלאחר מועד זה הביא קונים לדירה או ביצע פעולות שיווק כלשהן בקשר עם הדירה.
- הנתבעים טענו בתצהיריהם, כי רק לאחר שנחתם מסמך הביטול יצר עימם קשר מר איציק בנימיני (הקונה), וזאת לאחר שהופנה אליהם ע"י בת דודתו, גב' תיקי יונתי, אשר ראתה את הדירה שעה שפורסמה ע"י הנתבעים עצמאית, ולא דרך התובע או מי מטעמו.
עדויות הנתבעים נתמכו בעדותם של בני הזוג בנימיני, אשר זומנו לעדות מטעם התובע, וכן בעדותה של בת דודתו של הקונה, גב' יונתי, אשר מסרה תצהיר מטעם הנתבעים.
בני הזוג בנימיני סיפרו כי נודע להם על הדירה לראשונה מפי בת דודתו של מר בנימיני, היא גב' יונתי, במפגש משפחתי. השניים העידו כי זמן קצר לאחר מכן נוצר קשר עם הנתבעים ובתוך ימים ספורים נחתמה העסקה.
אף גב' יונתי העידה, כי סיפרה לבני הזוג בנימיני על הדירה, אותה ראתה חודשים קודם לכן, בתחילת חיפושיה שלה אחר דירה, אולם שללה את האפשרות לרכוש אותה בשל מועד הפינוי הרחוק.
יצויין, כי התובע לא טען, ולו בדוחק, כי הייתה לו מעורבות כלשהי ביצירת הקשר בין הצדדים, וכאמור אף אישר כי בני הזוג בנימיני לא ראו את הדירה דרכו.
- אין לכחד, כי גרסתם של הנתבעים מעלה קשיים לא מעטים. הטענה, כי בתוך פחות משבוע ימים, בין 27.10.16 ועד 3.11.2016, נוצר קשר לראשונה בין הצדדים, תואם ונערך לפחות ביקור אחד בדירה (לפי חלק מהגרסאות שניים), נעשה כל הדרוש לצורך חתימת הסכם המכר ונחתם ההסכם – היא מוקשית, גם אם לא בלתי אפשרית.
אף לא הייתי מוצאת להסתמך בעניין זה על עדותם של הנתבעים בלבד, ככל שהייתה עומדת זו לבדה, וזאת לאור התמיהות בגרסתם וגם לאור קשיים שונים שעלו בעדותה של הנתבעת ונותרו ללא מענה (הנתבע עצמו לא נחקר נגדית).
יחד עם זאת, לאור התרשמותי הבלתי אמצעית מעדויותיהם של מר וגב' בנימיני ושל גב' יונתי, סבורני כי הורם הנטל להטיית הכף לטובת המסקנה כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה.
מר וגב' בנימיני היו שניהם מהימנים עליי, ושניהם העידו בצורה ברורה כי התהליך כולו נמשך ימים ספורים, היות והם כבר היו בתהליך של חיפוש דירה זה זמן מה, ידעו מה הם רוצים, והיו בשלים ומוכנים, ואף מצויידים באישורים הנדרשים ומלווים בעו"ד (מאחר שאימו של מר בנימיני עובדת במשרד עו"ד).
בהקשר זה יצויין, כי עדות הנתבעים, לפיה הייתה כבר טיוטת חוזה מוכנה בשל משא ומתן קודם שכמעט הבשיל לידי חתימה על הסכם מכר אשר התפוצץ ברגע האחרון, נתמכה בתכתובת המסרונים עם אלינה, אשר צורפה כנספח ו' לתצהיריהם (ראו תכתובת מיום 28.8.16).
במצב דברים זה, משראו בני הזוג בנימיני את הדירה והפרטים העקרוניים (תמורה ומועד פינוי) סוכמו, לא הייתה כל מניעה כי החתימה תתבצע בסמוך לאחר מכן.
לא נעלם מעיניי כי בני הזוג בנימיני אינם עדים לחלוטין נייטרליים וייתכן שהם בעלי עניין, בין היתר מן הטעם כי התברר כי התובע פנה אליהם בדרישה לתשלום דמי תיווך. ואולם, מדובר בשני עדים, אשר חיזקו את גרסת הנתבעים.
בני הזוג בנימיני עמדו על כך, שהגם שחיפשו דירה באזור זה זמן מה, לא נחשפו לפעולות שיווק שביצע התובע (בהקשר זה יוער, כי הגם שקבעתי כי התובע ביצע די פעולות שיווק, טענתו כי הוצבו שלטים ענקיים על הבניין – טענה שהועלתה בחקירתו הנגדית של מר בנימיני ובסיכומים, על מנת להפריך את גרסת מר בנימיני - לא הוכחה, משלא צורף לתצהירו של התובע כל העתק משלט כאמור, ואף הנתבעים לא נשאלו על כך בחקירתם).
- על כך יש להוסיף, כי גם עדותה של גב' יונתי הייתה מהימנה עליי, והיא חיזקה במידה לא מבוטלת את עדויות הנתבעים ובני הזוג בנימיני, באשר היא חפפה אותן גם בנוגע ללוחות הזמנים וגם בנוגע לפרטים נוספים אשר עמדו ברקע העדויות ותמכו את מהימנותן (לרבות העיתוי והאופן בו נוצר הקשר המחודש בין העדה לנתבעת, השלב שבו ראתה העדה את הדירה ועוד).
עוד יש לציין, כי התובע טען לפניי כי שוחח עם אביו וסבו של מר בנימיני, ואלו אישרו בפניו כי בני הזוג בנימיני ראו את הדירה עוד בתקופת הבלעדיות. ואולם, התובע בחר שלא לזמן איש משני אלו לעדות, ובעניין זה אין לו אלא להלין על עצמו.
- מעבר לאמור לעיל אציין, כי גם אם אדחה את גרסת הנתבעים ביחס למועד שבו נוצר לראשונה קשר בינם לבין מר בנימיני, הרי שקיימת אפשרות ביניים, הנראית לי מסתברת יותר, והיא כי הקשר עם מר בנימיני נוצר לאחר שבוטל הסכם התיווך והבלעדיות טלפונית, אך לפני שנחתם מסמך הביטול.
כפי שקבעתי לעיל, הסכם התיווך והבלעדיות בוטל בשיחה טלפונית עוד קודם לחתימת מסמך הביטול, והלכה למעשה נראה כי מאז אמצע ספטמבר לא בוצעו ע"י התובע או מטעמו פעולות תיווך ושיווק כלשהן. במצב דברים זה, בהינתן כי אין מחלוקת שבני הזוג בנימיני לא הגיעו לדירה דרך התובע, ובהינתן כי מצאתי את עדותם על האופן בו נודע להם על הדירה ועל העובדה שלא נחשפו לפעולות השיווק שבוצעו ע"י התובע כמהימנה – הרי שגם במצב דברים זה, לא היה התובע הגורם היעיל בעסקה.
לפיכך, גם אם אדחה את גרסת הנתבעים (לפיה נוצר הקשר לראשונה רק לאחר החתימה על הסכם הביטול), ואבסס את פסק הדין אך ורק על גרסת ה"ה בנימיני וגב' יונתי – עולה בבירור כי לתובע לא הייתה כל תרומה ליצירת הקשר בין הצדדים – לא גב' יונתי ולא ה"ה בנימיני לא הגיעו דרכו ולא נחשפו לפעולות השיווק שביצע, וממילא אין טענה כי הייתה לו מעורבות כלשהי ביצירת הקשר ביניהם לבין הנתבעים או בקידום העסקה, ומשכך ברי כי לא ניתן לראותו כגורם היעיל בעסקה.
- ויוטעם, כי אילו היה מוכח, כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה רק בשל כך שמודר ממנה ע"י הנתבעים בחוסר תום לב, ייתכן והיה מקום לשקול חיובם של הנתבעים בדמי התיווך, ולו מכוח עקרון תום הלב או מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. ואולם, כמפורט לעיל, כלל לא שוכנעתי כי כך היה. הנתבעים הפסיקו את ההתקשרות עם התובע בשל חוסר שביעות רצונם, וכפי הנראה זמן קצר לאחר מכן נוצר הקשר עם ה"ה בנימיני, קשר שנוצר והבשיל לחתימה על הסכם מכר ללא מעורבות של התובע וללא סיועו ותיווכו. במצב דברים זה, הרי שכאמור הוכח במידה הנדרשת כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה ולפיכך דין תביעתו לתשלום דמי התיווך להידחות.
- סוף דבר אני דוחה את התביעה.
התובע יישא בהוצאות הנתבעים ובשכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 7,500 ₪.
זכות ערעור כחוק.
ניתן היום, כ"ג ניסן תשע"ט, 28 אפריל 2019, בהעדר הצדדים.