מורדוב ואח' נ' עדי יעדים בע"מ ואח'

לפני תביעה ותביעה שכנגד, שתיהן כספיות, בעקבות הסכמים שנכרתו בין הצדדים, שעניינם סיוע שייתן התובע – הנתבע שכנגד (להלן: "התובע") לנתבעת – התובעת שכנגד (להלן: "הנתבעת") אשר התקשרה עם בעלי הדירות בבניין בו היה התובע בעל אחת הדירות, בהסכם תמ"א.

רקע

1. הנתבעת היא חברה בע"מ העוסקת בביצוע פרויקטים לבנייה, בין היתר, בתחום תמ"א.

    

2. התובע הוא בעל דירה בבניין שבו ביצעה הנתבעת פרויקט תמ"א, והוא עצמו יזם בתחום הנדל"ן ומתמחה בניהול פרויקטים.

    

3. הנתבעת ביקשה להתקשר עם בעלי הדירות בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א, ועוד קודם להתקשרות שלה עם בעלי הדירות, התקשרה עם התובע, בהסכם בכתב.

    

4. מדובר בבניין ובו 32 יחידות דיור, ואת בעלי הדירות ייצג משרד עו"ד שרקון.

    

5. ההסכם הראשון נכרת בין הצדדים בכתב, ביום 22.12.10, וכותרתו "התחייבות" (להלן: "ההתחייבות"). ההתחייבות כתובה על מסמך ללא לוגו, מופנית מאת הנתבעת אל התובע, בעניין עזרה שייתן התובע בקידום פרויקט תמ"א ברחוב עזרא קורין 4-6 בתל אביב.

    

6. בהתחייבות נקבע כי בהמשך לפניית הנתבעת אל התובע בעניין עזרתו בקידום פרויקט תמ"א 38 ברחוב עזרא קורין 4 – 6 בתל אביב (להלן: "הפרויקט"), הרי שהצדדים מעלים על הכתב את הסיכומים אליהם הגיעו עד כה: "3. תמשיך לעזור, לסייע, לקדם ולייעץ לנו בכל הקשור והנחוץ לנו לביצוע הפרויקט, לרבות קבלת היתר בנייה של 2 קומות נוספות לבניין הקיים בתוספת חדרי יציאה על הגג (לפי תב"ע). 4. בעבור עזרתך ושירותיך נסכים לשלם לך סך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ (כנגד חשבונית מס כדין) עם חתימת אחרון הדיירים הנדרש על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 עם חברתנו. 5. לאחר קבלת היתר בניה מאושר לביצוע הפרויקט כדין הכולל אישור לבניית 2 קומות וחדרי יציאה על הגג נשלם לך סך של 70,000 ₪ נוספים בתוספת מע"מ כדין (כנגד חשבונית מס כדין)".

    

7. ביום 8.7.12 נכרת בין הצדדים הסכם נוסף, כתוב על נייר לוגו של התובע "בנצי מורדוב ניהול פרויקטים פינוי בינוי" (להלן: "ההסכם השני"). ההסכם השני מופנה מאת הנתבעת אל התובע, חתום על ידי הנתבעת. כותרתו "סיכומים ישיבת עבודה עזרא קורין 4-6 ת"א תמ"א 38" ולפיו "בפגישה שנערכה ביום 19.6.12 במשרד עו"ד חג'ג' בנתניה, נדון המשך שיתוף הפעולה לקידום הפרויקט לאור השינויים שנעשו בבקשה להיתר מ- תמ"א 38.1 ותוכנית, לתמ"א 3.38 וכן לאור הקשיים בהם נתקלת חב' עדי יעדים בהשגת ההיתר (בעיות דרכי גישה לחנייה ועוד). לאחר סקירה שנמסרה למשתתפים ע"י בנצי מורדוב, ולאחר בקשתו לתגמול שכר הולם לפועלו, סוכם כי חב' עדי יעדים תשלם למורדוב סך של מאה אלף שח' נוספים בתוספת מע"מ כנגד חשבונית כחוק עם קבלת היתר הבניה מחב' עדי יעדים, זאת בנוסף להתחייבות קודמת של החברה שעומדת בעינה. מר יצחק חג'ג' עו"ד יעביר סיכום זה לשותפים בחב' ויקבל את הסכמתם. החברה תוציא מתחת ידה הסכם התחייבות בהתאם".

    

8. ביום 26.8.12 נשלח מכתב מאת עו"ד יצחק חג'ג', בא כוחה של הנתבעת, אל התובע בו נכתב: "בשם מרשתי, עדי יעדים בע"מ הריני לאשר לך כדלקמן: 1. סך של מאה אלף ₪ בתוספת מע"מ ישולמו לך ע"י חברת עדי יעדים בע"מ תוך 14 ימים מיום שיוצא היתר הבניה עפ"י תמ"א 38 וזאת לאחר שכל הסוגיות לאבות דרכי גישה לחנייה בפרויקט נפתרו. 2. ההתחייבות הנ"ל הינה בנוסף להתחייבות קודמת של עדי – יעדים בע"מ. 3. אישור זה נעשה על דעת בעלי חברת עדי – יעדים בע"מ".

    

   טענות התובע

9. התובע טוען כי הוא ביצע את ההתחייבויות שנטל על עצמו, והתקיימו התנאים לקבלת מלוא התשלום המגיע לו מאת הנתבעת. לטענתו, היתר הבנייה אושר, לנתבעים נשלחו שוברים לתשלום האגרה, ולאחר התשלום יכולה הייתה הנתבעת להתחיל בעבודה על הפרויקט בהתאם לתנאי ההיתר. לטענתו הוא עמל רבות לשם קבלת ההיתר ואף הוציא לשם כך הוצאות.

    

10. לכתב התביעה צירף התובע נספח ד', שובר תשלום לאגרות והיטלי פיתוח לבקשת רישוי מיום 29.12.14.

     

11. התובע טוען, ועל כך אין מחלוקת, כי הנתבעת שילמה לו שני תשלומים: האחד, על סך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ, והשני בסך של 50,000 ₪ כולל מע"מ. לפיכך טוען התובע כי הנתבעת נותרה חייבת לו סך של 149,324 ₪ כולל מע"מ.

     

     

    טענות הנתבעת

12. הנתבעת הגישה כתב הגנה וכן כתב תביעה שכנגד.

     

13. הנתבעת טוענת כי התובע היה מצוי בניגוד אינטרסים כתוצאה מכך שמצד אחד הוא היה המתווך ומקדם הפרויקט מטעמה, כיזמית, ומצד שני הוא עצמו בעל דירה וצד להסכם לביצוע הפרויקט, וככזה דרש מהנתבעת תנאים גם לטובת עצמו. כתוצאה, מכך מצד אחד, התחייב התובע כלפי הנתבעת להשיג היתר בנייה מאושר תוך פתרון בעיות בעיריית תל אביב ואל מול בעלי הדירות, ומצד שני, מנע התובע מהנתבעת את השגת ההיתר כנציג בעלי הדירות בפרויקט שרצו שינוי בתוכניות הבנייה נשוא ההסכם שנחתם בשנת 2010.

     

14. ניגוד האינטרסים האמור הביא את התובע לתעתע בנתבעת ולסחוט ממנה כספים, באיום שכנציג בעלי הדירות, יביא לסיכול הפרויקט. התובע דרש מהנתבעת כספים לפתרון בעיות וגם ייצר את הבעיות, ולאחרונה אף שלח את בנו, עו"ד שי מורדוב, לשכנע את הנתבעת למכור את הפרויקט, כנגד הוצאותיה בלבד.

     

15. תפקידו של התובע, היה להחתים את הדיירים בבניינים על ההסכם, ובכלל זה על תוכנית הבנייה שצורפה לאותו הסכם, ולדאוג ולקדם את תוכנית הבנייה בתוך האגפים הרלוונטיים בעיריית תל אביב לכדי היתר בנייה מאושר לטובת הנתבעת.

     

16. מאחר והתובע לא היה בעל יכולת כפי שהציג עצמו, והתברר שיש לו עבודה רבה מכפי יכולתו במסגרת הוצאת היתר בעירייה, פנה התובע את הנתבעת בדרישה לתשלום נוסף בשנת 2012.

     

17. הנתבעת חששה שהתובע יגרום לקשיים וכי היא עלולה לאבד את הפרויקט, ולכן נאלצה להתחייב כלפי התובע לתוספת שכר בסך של 100,000 ₪ עבור המשך עבודתו, כאשר מועד התשלום הוא לאחר קבלת היתר בנייה מאושר ופתרון כל הסוגיות במסגרת הוצאת היתר הבנייה לרבות דרכי גישה.

     

18. עם קבלת שובר התשלום להיתר בנייה, וסמוך למועד קבלתו, בתחילת שנת 2015, הודיע התובע לנתבעת כי הפרויקט לא יקודם אלא אם תשתנה התוכנית, כך שתהיה כניסה לממ"דים דרך המסדרון או לחילופין מיקום הממ"דים ישתנה.

     

19. הנתבעת חששה שעלול להיות מצב שהיא תשלם אגרות היתר בנייה בסך של כ- 1,500,000 ₪ אך תהיה חשופה לצווי מניעה מצד בעלי הדירות. לטענתה, חרף הסכם חתום מטעם בעלי הדירות, כאשר ישנה התנגדות מטעמם לתוכנית הבנייה, יזם לא ימשיך בפרויקט עד להסרת ההתנגדות.

     

20. מאז הודעת התובע בדבר שינוי הכניסה לממ"ד כתנאי לביצוע הפרויקט, התנהל מו"מ בין הנתבעת לבעלי הדירות בניצוחו של התובע, בניסיון לישר את ההדורים, כך, שמצד אחד, יתקבלו השינויים בממ"ד (בין יתר הדרישות שעלו), ומצד שני, יהיה שינוי בכמות הדירות החדשות.

     

21. היות שהצדדים לא הגיעו לכלל הבנות באשר לשינוי תוכנית הבנייה, אשר בגינה התקבלה החלטת הוועדה המקומית, ובעטיה הוצאות אגרות לתשלום להיתר בנייה מאושר, דרשה הנתבעת לקיים את ההסכם כלשונו ולהמשיך לתשלום אגרות היתר הבנייה. אולם, בעלי הדירות בניצוחו של נציגם, התובע, פנו אל הוועדה המקומית שלא תאשר להם ארכה, ביקשו לבטל את ההסכם ולהחזיר את ייפויי הכוח.

     

22. בשורה התחתונה, אין בידי הנתבעת היתר בנייה, ולפיכך לא קמה עילת תביעה, אלא לאחר קבלת היתר בנייה מאושר. נספח ד' לכתב התביעה הוא שובר תשלום אגרות, האגרות לא שולמו ונכון למועד הגשת התביעה, פג תוקף השובר, גם זה שהוצא לאחר הארכת השובר שצורף לכתב התביעה, וזאת ביום 28.1.15. הנתבעת ביקשה מהוועדה המקומית אורכה עד 9.10.15. היות שגם עד תאריך זה לא יושבו המחלוקות בין הצדדים, ביקשה הנתבעת מהוועדה המקומית להאריכו אולם בעלי הדירות בניצוחו של התובע ביקשו מיו"ר הוועדה המקומית שלא להיעתר לבקשה בטענה שההסכם עם הנתבעת בוטל. מפנייה זו של בעלי הדירות לוועדה עולה כי לא רק שטרם הוצא היתר בנייה אלא גם שבעלי הדירות והנתבע ביניהם ובראשם פועלים שלא יצא היתר בנייה כאמור.

     

23. התובע קיבל סך של 108,000 ₪.

     

24. התשלום הראשון בסך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ, שולם לתובע ביום 18.5.11, למרות שאחרון הדיירים הוחתם ביום 13.11.13.

     

25. בנוסף, ברוח הטובה שהייתה ין הצדדים, שולם לתובע, מעבר לתנאי ההתחייבות, סך של 50,000 ₪ כולל מע"מ (שעמד אז על 16%) ביום 15.6.11, על החשבון העתידי של הזכות ל- 70,000 ₪ בתוספת מע"מ שלא התגבשה.

     

26. התובע פנה בדרישה לתשלום נוסף, והנתבעת כדי לא לאבד את הפרויקט הסכימה לשלם לו 100,000 ₪ נוספים בתנאי לקבלת היתר בנייה מאושר ופתרון כל הסוגיות בבניינים בנוגע לפרויקט ובכלל זה דרכי הגישה. הנתבעת האמינה שבכך יתומרץ התובע.

     

27. היות שבעלי הדירות בפרויקט ביטלו את ההסכם ואין היתר בנייה מאושר, למעשה לא השיג התובע את המטרה שלשמה נשכר ועבורה שולמו לו הכספים. התובע פעל כנגד הנתבעת, אשר שילמה לו עבור שהתחייב לעשות עבורה, ולפיכך היא עותרת להשבת התשלום ששילמה לו.

     

    טענות משלימות של התובע בכתב ההגנה לתביעה שכנגד

28. התובע השלים בהצלחה את משימתו, ואכן הונפקו שוברי תשלום להיתר בהתאם לתוכנית התמ"א, אך הנתבעת לא שילמה את השוברים מטעמיה שלה.

     

29. טענת הנתבעת כי התובע גרם לכך שהפרויקט לא יצא לפועל בשל דרישה בדבר הכניסה לממ"דים דרך מסדרון, הינה מופרכת ובלתי הגיונית. הם משום שהדרישה הועלתה רק בסוף שנת 2015, הרבה לאחר הוצאת ההיתר והנפקת השוברים, והן משום עלותה שאינה כזו שיש בה כדי להכשיל הסכמה של הצדדים. הנתבעת היא שהחלה בדרישות להוספת יחידות דיור, הרבה אחרי הוצאות ההיתר.

     

30. הנתבעת היא שלא קידמה את הפרויקט במשך שנים לאחר הוצאת ההיתר בטענה שהוא אינו כדאי לה כלכלית, או כי היא מצויה בקשיים כלכליים. הנתבעת לא שילמה את האגרות משך שנים, וביקשה לערוך שינויים לאחר קבלת ההיתר מנימוקיה שלה.

     

31. הנתבעת שילמה לתובע את שני הסכומים ששילמה הואיל ולא היה כל ספק כי התובע עושה עבודתו נאמנה.

     

32. הנתבעת התחייבה לשלם לתובע מייד בהינתן ההיתר, ותו לא, ומרגע קבלת ההיתר הסתיים תפקידו של התובע.

     

33. הסכום הנוסף שולם לתובע לא בשל הרוח הטובה שהייתה בין הצדדים אלא לאחר עמלו להשיג היתר בנייה, לרבות הטיפול בנושא דרכי הגישה לחניה, ואף מול חברת חלמיש, כאמור במכתב של עו"ד חג'ג' מיום 26.8.12.

     

34. התובע פעל ללא הפסקה למילוי התחייבויותיו תוך שהוא שומר על נאמנות לבעלי הדירות ואף לאינטרס שלו כבעל דירה. הנתבעת התקשרה עם התובע בידיעה מראש כי הוא בעל דירה.

     

35. לתובע לא היה כל עומס עבודה בעירייה. התובע פעל למילוי ההתחייבות שנטל על עצמו וקיים אותה בתום לב ותוך עמל רב. הנתבעת שחשה כי ייתכנו עיכובים בשל רשלנותה, פעלה בחוסר מקצועיות ובחוסר ניסיון, פנתה אל התובע וביקשה כי יתקן חלק מתחלואיה ובתמורה התחייבה לתשלום נוסף אותו שילמה לתובע בחסר.

     

36. עניין הממ"דים אינו רלוונטי, והוא גם עניין פעוט שאין בכוחו להפיל פרויקט שלם לאחר שניתנו היתרים.

     

37. בשלב שבו התקבל היתר הבנייה לא נדרשה הסכמת הדיירים. עם תשלום האגרות יכלה התובעת להתחיל בבנייה לאחר מילוי התנאים של ההסכם המקורי.

     

38. משרד עו"ד שרקון פעל למען ביטול ההסכם בהתאם להחלטת האסיפה הכללית של בעלי הדירות, הואיל ובעלי הדירות עמדו כשבויים של הנתבעת שכן הפיגור בתשלום האגרות מנע את ביצוע העבודה. להחלטת בעלי הדירות אין קשר להתחייבויות הנתבעת כלפי התובע, לפיה משניתן היתר, קמה חובת התשלום ממנה לתובע.

     

    דיון והכרעה

39. בין הצדדים נכרתו שני הסכמים מהם עולים התנאים שבהם יהיה התובע זכאי לסכומים הנקובים בהם.

     

40. מההתחייבות עולה כי התובע סייע לנתבעת לקדם את הפרויקט עוד קודם לחתימת ההתחייבות. בהתאם להתחייבות היה על התובע להמשיך לסייע לנתבעת בכל הקשור לביצוע הפרויקט, לרבות קבלת היתר בנייה של שתי קומות נוספות בתוספת חדרי יציאה לגג. לא היה מדובר בהתחייבות של התובע לגייס לצידה של הנתבעת את בעלי הדירות, כל שכן, בשלב מאוחר יותר, כאשר היא ביקשה "לפתוח" את ההסכם ולשנות את תנאיו, המסחריים והאחרים.

     

41. הצדדים לא הגדירו במדויק מהו אותו סיוע שנדרש מהתובע, אלא קבעו אבני דרך לתשלום שכרו, ולא בכדי. לכאורה יכלה הנתבעת לבצע את הנדרש ללא סיוע של התובע, אילו הקצתה לעניין אנשים מתאימים וזמן.

     

42. מחומר הראיות עולה כי לתובע ניסיון והבנה בדרישות תכנון ובניה, ובהתנהלות מול וועדות תכנון ובנייה. לשם כך, למעשה, נדרש ממנו סיוע, וזהו הסיוע שהוא נתן לנתבעת.

     

43. כפועל יוצא של ההסדר האמור, הנתבעת לא הכתיבה את פעולות התובע, אלא על התובע היה להתגבר על הקשיים שנוצרו, כדי להביא לתוצאה שנדרשה ממנו כתנאי לתשלום.

     

44. בהתאם, ההסכם לא דרש מהתובע סדרה של פעולות מסוימות, ולא השקעת זמן מסוימת, אלא הגעה לאבני הדרך שנקבעו בהסכם.

     

45. בהתאם להתחייבות הראשונה, נקבעו שני אבני דרך שבהתקיימם ישולמו לתובע הסכומים הנקובים בהתחייבות:

     

46. עם חתימת אחרון הדיירים על ההסכם לביצוע פרויקט תמ"א עם הנתבעת, היה התובע זכאי לסך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ.

     

47. לאחר קבלת היתר בנייה מאושר לביצוע הפרויקט כולל אישור לבניית שתי קומות וחדרי יציאה על הגג, זכאי יהיה התובע לתשלום סך של 70,000 ₪ בתוספת מע"מ.

     

48. בשלב מאוחר בהרבה, ביום 8.7.12 נכרת ההסכם השני, בדבר המשך שיתוף פעולה לאור שינויים שנעשו בבקשה להיתר. ההסכם נכרת בפגישה, אשר לפי המפורט בהסכם, נערכה בנוכחות עו"ד יצחק חג'ג', נציג הבעלים, מר אלעד חג'ג', ממנכ"ל הנתבעת, והתובע, מקדם הפרויקט. עוד לפי ההסכם התובע ערך סקירה בפני הנוכחים וביקש תגמול נוסף הולם לפועלו, וסוכם כי יקבל סך נוסף (על ההתחייבויות שכבר היו כלפיו) עם קבלת היתר בנייה.

     

49. אין מחלוקת כי כל הדיירים חתמו על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א עם הנתבעת, והנתבעת שילמה לתובע סך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ כנגד חשבונית.

     

50. התשלום השני שנעשה לתובע, נעשה שלא בהתאם לאבן הדרך השנייה בהתחייבות, לא מבחינת המועד ולא מבחינת הסכום. התשלום שולם על סך של 50,000 ₪ כולל מע"מ, והוא נעשה לפני שניתן היתר בנייה.

     

51. הנתבעת טוענת כי שילמה לתובע את התשלום השני בשל הרוח הטובה ששררה באותה עת בין הצדדים. התובע טוען, שהתשלום נעשה משום שהנתבעת התנהלה בחוסר מקצועיות, ולכן פנתה לתובע וביקשה שהוא יתקן מחדלים שלה.

     

52. גם ביחס להסכם השני חלוקים הצדדים. הנתבעת טוענת כי היא הסכימה לדרישה של התובע לתשלום נוסף בשל חשש שלה שהוא 'ישים מקלות בגלגלים' להתקדמות הפרויקט. התובע טוען כי היה עליו לטפל בקשיים נוספים שהתעוררו, והנתבעת, אשר ראתה את ההשקעה הגדולה שלו ותרומתו, הסכימה להוסיף על שכרו.

     

53. כמפורט לעיל, אין למעשה, חולק כי התשלום השני שולם על ידי הנתבעת לתובע כאשר לא הייתה לנתבע טענה כלשהי כלפי התובע ביחס לסיוע שלו כאמור בהסכם שבין הצדדים.

     

54. אין בפני טענה, ואף לא ראיות לבסס את הטענה, כי הנתבעת חתמה על ההסכם השני תחת אילוץ. היא גם לא שלחה תוך זמן סביר הודעה על ביטול ההסכם השני.

     

55. לפיכך, למעשה, יש לקבל כהנחת מוצא, את ההתקשרות הצדדים בהסכם השני, כהתקשרות שנעשתה בין שני צדדים מרצונם הטוב והחופשי.

     

56. למעלה מהצורך, ניתן לבחון את המסמכים שהגישו הצדדים, ואשר נעשו בזמן אמת, על מנת לבדוק את טענות הנתבעת ביחס להסכם השני. מעיון במסמכים שהוגשו, ועיקרם הוגש על ידי התובע, אין כל ראייה, במועד שלפני כריתת ההסכם השני, ל"סחטנות" כלשהי של התובע כלפי הנתבעת, או חשש שהיא מביעה כי התובע יחבל בהמשך ההתקשרות שלה מול בעלי הדירות ביחס לפרויקט.

     

57. גם האמור בהסכם השני גופו, תומך בטענת התובע בדבר תוספת פעולות שנדרשה לשם השגת היתר בנייה.

     

58. לאור האמור לעיל, ומאחר ומדובר בטענה שנטל הוכחתה מוטל על הנתבעת, אני דוחה את טענת הנתבעת לפיה ההסכם השני נכרת בשלל חשש שלה שהתובע יחבל בהמשך ההתקשרות בין בעלי הדירות לנתבעת לביצוע הפרויקט, ואני מקבלת את גרסת התובע כי רבו הפעולות שהיה עליו לבצע לשם קבלת היתר בנייה, ודווקא משום שהנתבעת הייתה מרוצה מפועלו, היא הסכימה להוסיף על שכרו.

     

59. כפי המצוטט לעיל, הן לפי ההתחייבות הראשונה והן לפי ההסכם השני, התובע היה אמור לקבל מהנתבעת את יתרת שכרו, עם קבלת היתר בנייה.

     

60. כעולה ממוצגים ת/4, ת/5, ת/6 ו- ת/7 עוד ביום 29.12.14 הוצאו שוברים לתשלום האגרות להיתר בנייה.

     

61. מטעם הנתבעת העידו העדים כי 'לא יצא היתר בנייה', אולם, מבחינת הדין, אין חולק כי אילו שולמו האגרות, היה היתר בנייה בתוקף, והנתבעת יכלה לבנות את הפרויקט בהתאם לתוכניות הבנייה. בכך גם הודו העדים מטעם הנתבעת (ראו עדותו של עו"ד יצחק חג'ג' מעמ' 40 שורה 25 ועד עמ' 41 שטרה 27 לפרוטוקול; עדותו של אלעד חג'ג' מעמ' 47 שורה 21 עד שורה 31 לפרוטוקול; עמ' 51 שורות 24 – 30 לפרוטוקול;

     

62. אין חולק כי הנתבעת לא שילמה את האגרות.

     

63. בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי בתחילת שנת 2015 הודיע לה התובע כי אם לא תשנה את הכניסה לממ"דים, לא יאפשר התקדמות הפרויקט, וכי היא חששה כי תמצא עצמה במצב בו תשלם אגרות בסך של כ- 1,500,000 ₪ ובעלי הדירות יוציא צו מניעה כנגד ביצוע הפרויקט. כן טענה הנתבעת, אך לא פירשה במסגרת כתב ההגנה, כי התובע מנע קבלת היתר.

     

64. התובע ועד נוסף מטעמו, עו"ד עוזי ערקובי, שגם הוא היה בנציגות לתקופה מסוימת (חלקה באופן פורמאלי וחלקה, לפני כן, באופן בלתי פורמאלי), העידו כי השתלשלות העניינים מהבחינה הכרונולוגית הייתה שונה מזו הנטענת על ידי הנתבעת. הנתבעת לא קידמה את הפרויקט, דבר שגרם לכך שהחלה תסיסה אצל בעלי הדירות. בעלי הדירות ציפו שהנתבעת תקדם את הפרויקט, תשלם את האגרות ותחל בבנייה, אולם דבר לא קרה, למרות פניות וחוזרות שלהם אל הנתבעת. במקום לקדם את הפרויקט, העלתה הנתבעת דרישה לשינוי תמהיל הדירות, כך שבמקום 4 דירות דופלקס, שהנתבעת טענה כי הן מוצר קשה למכירה, ייבנו או 8 דירות רגילות או 4 דירות פנטהאוז. דבר זה היה בו כדי להגדיל באופן משמעותי את הנתח של הנתבעת ביחס להסכם, וכן היה בו כדי ליצור צפיפות רבה יותר בבניין, ובעלי הדירות ציפו לקבל תמורה נוספת בגין כך. לטענת התובע, הנתבעת ציפתה כי בהיותו "בן ערובה" לתשלום שהגיע לו ממנה, הוא ישכנע את בעלי הדירות להסכים לכל דרישות הנתבעת, דבר שלא היה מוטל עליו לעשות. כן לטענתו, הוא שכנע את בעלי הדירות להסכים לשינוי התמהיל, בתמורה לשינויים לא גדולים לטובת בעלי הדירות, ובין היתר שיפור הכניסה לממ"דים, אולם הנתבעת העלתה שורה של דרישות, ולא הייתה מוכנה לתת לבעלי הדירות דבר בתמורה, דבר שבעלי הדירות לא היו מוכנים לקבל. בינתיים הסתיימה תקופת ההיתר, הנתבעת "פספסה" את המועד, דבר שהוא כשלעצמו מעיד על חוסר מקצועיותה, ועורר חוסר אמון של בעלי הדירות בנתבעת. מאוחר יותר ביקשה הנתבעת ארכה להיתר, ואף קיבלה ארכה, אולם, כאשר הסתיימה תקופה נוספת של ההיתר, והנתבעת לא עשתה דבר, התנגדו בעלי הדירות באמצעות משרד עו"ד שרקון להארכת ההיתר, וכן ביטלו את ההסכם עם הנתבעת.

     

65. הנתבעת טוענת כי היא הייתה מוכנה לבנות את הפרויקט בהתאם לתוכנית הבנייה שאושרה, ורק בשל החשש כי היא תשלם את האגרות ואז יוציאו בעלי הדירות צו מניעה שלא יאפשר את הבנייה, לא שילמה את האגרות.

     

66. ראשית, מאחר ומחומר הראיות לא עולה, בניגוד לטענת הנתבעת, כי התובע שם בפניה מכשולים לקיום ההסכם, אזי, אין בחשש האמור, שבעלי הדירות, 32 במספר, שיוצגו על ידי משרד עו"ד שרקון, יבקשו להוציא צווי מניעה, כדי לפטור את הנתבעת מהתשלום המגיע לתובע.

     

67. מעיון בתכתובות שהוחלפו בין הצדדים בזמן אמת, וכן מהעדויות שלפניי, כולל אלו של העדים מטעם הנתבעת, עולה תמיכה בגרסת התובע. מחומר ראיות זה עולה כי בשלבים מאוחרים, ולמרות ההסכם שבינה לבין בעלי הדירות, ביקשה הנתבעת לשנות את תמהיל הדירות, דהיינו לשנות את ההסכם שבינה לבין בעלי הדירות, תוך שינוי התנאים המסחריים לטובתה. כל זה בזמן שהיא כבר הייתה אמורה לשלם את האגרות ולהתחיל בביצוע הבנייה. גם על התקופה שבה יהיה עליה להשלים את הבנייה, ניהלה הנתבעת בשלב זה מו"מ מחודש. בשלב זה, למעשה, בעלי הדירות מוחזקים כבני ערובה בהסכם עם הנתבעת, אשר איננה מקדמת את ביצוע ההסכם, ובעלי הדירות נותרים בבניין בן כ- 40 שנה, ללא התקדמות בביצוע הפרויקט, עד כי ייכנעו לדרישות החדשות של הנתבעת. הנתבעת אף הודתה כי כך היא נוהגת בכל הפרויקטים שהיא מבצעת. רק לאחר שבעלי הדירות הודיעו לעירייה על התנגדותם להארכת התקופה לתשלום אגרות היתר בנייה, והודיעו לנתבעת על ביטול ההסכם וייפויי הכוח, רק אז הודיעה הנתבעת כי היא נכונה לבצע את תוכנית הבנייה לפי ההיתר. לא יכול להיות חולק כי מדובר בהסכמה שניתנה מאוחר מידי, ואשר לא הייתה בה עוד כל רלוונטיות.

     

68. ביום 24.3.15 שלחה עו"ד שרית סגיב ממשרד עו"ד יצחק חג'ג' מכתב אל משרד עו"ד שרקון שייצג את בעלי הדירות (נספח ו2 לתצהיר התובע). המכתב מתייחס לחילופי דברים בין בעלי הדירות לבין הנתבעת ביחס לשינויים שכל אחד מהצדדים, לפי המכתב, רצה להכניס, אולם התכתובות האמורות לא הוגשו על ידי הנתבעת. מכל מקום, בסעיף ד. למכתב נכתב כי כל השינויים שהתבקשו על ידי הנתבעת הם בלית ברירה ומחויבי המציאות לאור שינויים בשוק הדיור, כמו גם הרצון לספק דרישות הבנק המלווה מטעמה של הנתבעת. כן נכתב כי כך נוהגת הנתבעת בכל הפרויקטים בהם היא נוטלת חלק (סעיף ו) וכן כי "הצורך בשינוי תמהיל הדירות וכפי שביקשה מרשתי בנספח השינויים הינו מחויב המציאות וזאת לאור העובדה הידועה כי אין עוד כיום כל כדאיות כלכלית ו/או שיווקית לבנייתה של דירת דופלקס. ודוק, השינוי שנתבקש מדבר על 20 דירות במקום 16 והכל במסגרת השטח הקיים..." (סעיף ז'). כן כתבה בסעיף י"א כי תקופה של 24 חודשים הנתונה לנתבעת בהסכם לסיום הפרויקט אינו זמן מספיק או ריאלי לביצוע העודה כדבעי.

     

69. אלעד חג'ג' העיד בעמ' 55 ש' 32 לפרוטוקול כי "עלה שינוי תמהיל עוד לפני שקיבלנו את אגרות הבנייה". כמו כן הודה בעמ' 56 ש' 23 – 24 שהנתבעת היא שהתחילה עם דרישה לשינוי תמהיל, ואז בעלי הדירות ביקשו שינוי כניסה לממ"ד. כמו כן העד הסכים כי שינוי הכניסה לממ"ד עולה בהערכה כמיליון ₪, ומכאן שיש להניח שלא זו הייתה הסיבה לאי ביצוע הפרויקט.

     

70. למעשה, אלעד חג'ג' מודה כי לנתבעת היו דרישות נרחבות עוד יותר (עמ' 57 משורה 8 לפרוטוקול): "התחלנו עוד לפני האגרות, אני ובנצי, באופן אישי, לגבי שינוי התמהיל. אמרתי לו שבמצב היום של הדופלקסים זה לא משהו, זה לא מוצר נמכר, קשה למכור את זה, והיו לנו שתי אופציות. גם אני דיברתי איתו לא רק על לשנות תמהיל, גם אמרתי לו אולי להוריד מהזכויות הקיימות ולעשות 16 דירות רגילות. ש. זאת אומרת, לא היה כלכלי לך במצב הזה? ת. אני לא אמרתי שלא כלכלי, אני אומר לא כלכלי מבחינת שלמכור דופלקס זה מוצר בעייתי".

     

71. התובע העיד כי החברה שהתקשרה עם בעלי הדירות לביצוע הפרויקט לאחר ביטול ההתקשרות עם הנתבעת, הסכימה לדרישה המינורית של הכניסה לממ"ד. כשדבר זה נאמר בחקירה הנגדית לאלעד חג'ג', הוא לא הופתע, לא טען שהדבר אינו סביר, אלא ניסה להסביר, לא בהצלחה, מדוע לחברה החדשה הדבר מהווה עניין של מה בכך, בעוד שלנתבעת זה לא היה כדאי (עמ' 59 לפרוטוקול).

     

72. כך או כך, מחומר הראיות עולה, שלא הדרישה לכניסה לממ"ד היא שהביאה לאי ביצוע הפרויקט, אלא סחיבת הרגליים של הנתבעת, אי תשלום האגרות, חוסר ההתקדמות מצדה בביצוע הפרויקט והעלאת דרישות חדשות משמעותיות.

     

73. אלעד חג'ג' אישר בחקירתו הנגדית בעמ' 60 ש' 2-3 לפרוטוקול שכל חברי הנציגות דרשו מהנתבעת עשרות פעמים לשלם את האגרה להיתר.

     

74. בנוסף לאמור לעיל, יש לציין כי הנתבעת לא הביאה עדות ולא גרסה סדורה בשאלה מדוע שולם לתובע הסכום השני, ומדוע שולם על ידה הסכום ששולם.

     

75. מכל האמור לעיל עולה כי התנאים לתשלום שכרו של התובע כקבוע בהסכמים שבין הצדדים התקיימו, ואילו הנתבעת לא הוכיחה את טענותיה כלפי התובע, שמכוחן, טענה כי לא היה מוטל עליה לשלם לו את שכרו, וכי היא אף זכאית להשבת השכר ששילמה לו.

     

76. עניינה של תביעה זו אינו ביחסים שבין התובעת לבין בעלי הדירות, אלא בשאלת התשלום המגיע לתובע בהתאם להסכמים שבינו לבין הנתבעת.

     

77. לאור כל האמור לעיל אני קובעת כי התובע מילא אחר התחייבותו בהתאם להסכמים שבינו לבין הנתבעת, וכי בהתאם לתנאים שבהסכמים שבינו לבין הנתבעת, הוא זכאי ליתרת השכר שהוסכמה בין הצדדים. ממילא, לא מצאתי דבר בטענות הנתבעת, ואין כל יסוד לתביעתה להשבת השכר (החלקי) ששילמה לתובע.

     

    פסיקתא

78. לאור כל האמור לעיל אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סך של 149,324 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה (28.12.15) ועד למועד התשלום בפועל על ידי הנתבעת.

     

79. בנוסף תשלם הנתבעת לתובע הוצאות אגרה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלום האגרה על ידי התובע ועד למועד התשלום על ידי הנתבעת.

     

80. התביעה שכנגד שהגישה הנתבעת – תובעת שכנגד, נגד התובע – נתבע שכנגד, על סך של 108,000 ₪, נדחית.

     

81. בגין התביעה והתביעה שכנגד, תשלם הנתבעת לתובע שכ"ט עו"ד בשיעור של 15% מסכום פסק הדין (ללא הוצאות אגרה) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

     

     

     

     

    ניתן היום, ג' תשרי תש"פ, 02 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.