מוחמד פלאח (המנוח) ואח' נ' סעיד חמוד (המנוח) ואח'

זוהי תביעה למתן פסק דין הצהרתי ולפיו התובעים הם בעלי הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 4 בגוש 17544 (להלן: חלקה 4), המצויים במועצה המקומית בועיינה-נוג'ידאת ורשומים בפנקסי המקרקעין על שם הנתבע מס' 1 המנוח.

טענות התובעים

התובעים טוענים כי ביום 16.9.1978 נערך ונחתם הסכם ולפיו הנתבע מס' 1 מכר את מלוא זכויותיו בחלקה 4 לתובעים מס' 1 ו- 3, בחלקים שווים. במסגרת אותו הסכם, מכר הנתבע מס' 1 לתובע מס' 5 את מלוא זכויותיו בחלקה נוספת שבבעלותו - חלקה 5 בגוש 17544 (להלן: חלקה 5). באותו היום, חתם הנתבע מס' 1 בפני הנוטריון עו"ד תופיק מועמר על שני ייפויי כוח בלתי חוזרים, בהם הסמיך את עו"ד פארוק זועבי לבצע את הסכם המכר האמור.

התובעים דיווחו על העסקה האמורה לרשויות המס ושילמו את חיובי המס שהוטלו בהתאם. כמו כן, ביום 27.10.2016 נרשמה בפנקסי המקרקעין הערת אזהרה לטובת התובעים מס' 1 ו- 3 על זכויותיו של הנתבע מס' 1 בחלקה 4. עסקת המכר של חלקה 4 לא הסתיימה ברישום והואיל והתובע מס' 1 והנתבע מס' 1 נפטרו, וכך גם מיופה הכוח עו"ד פארוק זועבי, נדרש מתן פסק דין הצהרתי כמבוקש בתביעה.

טענות הנתבעים

כתב ההגנה הוגש תחילה על ידי הנתבע מס' 4 בלבד, אך בהמשך הודיע ב"כ הנתבעים כי הוא מייצג גם את שאר הנתבעים.

בכתב ההגנה הכחישו הנתבעים כי הנתבע מס' 1 מכר לתובעים מס' 1 ו- 3 את חלקה 4. לטענתם, הנתבע מס' 1, אשר נפטר בשנת 1992, מכר אך ורק את חלקה 5, לתובע מס' 5. חלקה 4 עודנה בבעלות הנתבע מס' 1 ולא ברור לנתבעים כיצד נרשמה הערת האזהרה לטובת התובעים.

הנתבעים טוענים כי האסמכתאות שצורפו לכתב התביעה מחזקות את טענתם, שכן בטופס הדיווח לרשויות המס משנת 1979, צוין כי שטח החלקה הנמכרת הוא 1,944 מ"ר בשלמות וזהו שטחה של חלקה 5, לעומת חלקה 4 ששטחה 2,511 מ"ר. כמו כן, בניגוד לטענת התובעים כי בשנת 1978 הם רכשו את מלוא זכויות הנתבע מס' 1 בחלקה 4, באישורי המסים שהוצאו רק בשנת 2018 צוין כי מדובר במכר של 972 מ"ר בלבד מתוך 2,511 מ"ר.

עוד טוענים הנתבעים כי התובעים השתהו 40 שנה, הם לא דאגו להשלמת העסקה לה הם טוענים ובפועל הם לא נהגו בחלקה 4 מנהג בעלים אלא הזניחו אותה, להבדיל מחלקה 5, אותה עיבדו ונטעו.

הנתבעים מוסיפים וטוענים בכתב ההגנה כי עולה חשד סביר שחתימתו של הנתבע מס' 1 על גבי מסמכי המכר של חלקה 4 זויפה ועל כן הם הגישו תלונה במשטרת ישראל.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בתצהירי העדים ובמסמכים שהוגשו ולאחר ששמעתי את העדויות ועיינתי בסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל.

התובעים תמכו את תביעתם במסמכים מהותיים המלמדים כי חלקה 4 אכן נמכרה על ידי הנתבע מס' 1 לתובעים מס' 1 ו- 3:

ראשית, הוגש הסכם מיום 16.9.1978, עליו חתומים הן הנתבע מס' 1 והן התובעים מס' 1, 3 ו- 5. בפתח ההסכם הצהירו הצדדים כי הנתבע מס 1 מכר את חלקה מס' 4 בשלמותה לתובעים מס' 1 ו- 3 ואת חלקה 5 בשלמותה לתובע מס' 5. בהסכם זה התחייבו הקונים לשאת בתשלום מס השבח לרשויות המס. מדובר באותו הסכם אשר הוגש לרשויות המס ביום 25.10.2017, על פי חותמת "התקבל" המופיעה עליו, והוכר על ידי מיסוי מקרקעין לצורך אישור העסקה המתייחסת לחלקה 4 (ראה סעיף 1 בתעודת עובד ציבור מיום 4.2.2019 של סגן מנהל מיסוי מקרקעין בנצרת).

שנית, הוגשו שני ייפויי כוח וכן שני אישורים של הנוטריון עו"ד תופיק מועמר כי הנתבע מס' 1 חתם בפניו ביום 16 ב"אלול" 1978 על ייפויי כוח אלה - האחד מתייחס למכר של חלקה 4 לתובעים מס' 1 ו- 3 והשני מתייחס למכר של חלקה 5 לתובע מס' 5. בייפויי הכוח אישר הנתבע מס' 1 כי הוא קיבל את מלוא התמורה עבור המכר וייפה את כוחו של עו"ד פארוק זועבי לטפל בהשלמת העסקה והעברת הזכויות במלואן על שם התובעים.

לצד המסמכים האמורים הוגשו אישורים נוטריונים על ידי עו"ד ח'אלד ח. זועבי ולפיהם מדובר בהעתקים מדויקים של המסמכים המקוריים שנערכו בשפה הערבית והוצגו לפניו.

יש לדחות את טענת הזיוף שהועלתה על ידי הנתבעים רק בשפה רפה בכתב ההגנה, בדרך של "חשד סביר" ו"נורה אדומה", ונזנחה על ידם בהמשך ההליכים בתיק. כך, במסגרת תצהירי העדות הראשית שהגישו הנתבעים מס' 2, 4 ואשת הנתבע מס' 1, הם הודו באופן מפורש כי הנתבע מס' 1 אכן התקשר עם התובעים בהסכם למכירת חלקה 4, אך לטענתם התמורה לא שולמה (ראה סעיפים 3 ו- 9 לתצהיר הנתבע מס' 2, סעיף 4 לתצהיר הנתבע מס' 4 וסעיפים 3 ו- 4 לתצהיר אשת הנתבע מס' 1).

אשת הנתבע מס' 1 אף אישרה בתצהירה כי הנתבע מס' 1 חתם על ייפויי הכוח אצל הנוטריון בנצרת (סעיף 5 לתצהירה). בעדותה בבית המשפט היא אמנם שבה וטענה לזיוף המסמכים, אולם בטענתה זו נמצאו סתירות מהותיות: בעוד שבתצהירה היא מסרה כי מספר ימים לאחר חתימת יפוי הכוח הודיע התובע מס' 1 כי הוא מוותר על רכישת חלקה 4 (סעיף 6 לתצהיר), בעדותה בבית המשפט העידה כי כבר "כשיצאו כדי לחתום לו אצל עורך דין" (עמ' 24 שורה 30), "כשנכנסו לעורך הדין" (עמ' 28 שורות 5-6) הודיע התובע מס' 1 כי לא ירכוש את חלקה 4. משעומתה עם סתירה זו שבה וטענה לזיוף המסמכים - הן ההסכם והן יפויי הכוח, חרף הודאתה בתצהיר כי המסמכים נחתמו.

יתרה מכך, טענת הזיוף לא נטענה ביחס למכירת חלקה 5, אף שכאמור מדובר בהסכם אחד המתייחס לשתי החלקות גם יחד.

מכל מקום, הנתבעים כאמור זנחו את טענת הזיוף ואף בסיכומיהם הם אינם טוענים עוד לכך.

הנתבעים מבקשים לראות במסמכי הדיווח לרשויות המס כחיזוק לטענתם כי חלקה 4 לא נמכרה, אלא רק חלקה 5. טענתם זו מתייחסת בעיקרה לכך ששטח החלקה על פי האמור בטופס המש"ח, הוא כשטחה של חלקה 5 (1,944 מ"ר) ולא כשטח חלקה 4 (2,511 מ"ר). גם טענה זו אין לקבל. על פי האמור בתעודת עובד הציבור מטעם מיסוי מקרקעין, שומה מס' 78004173 מתייחסת לעסקה מיום 16.9.1978 לפיה חלקה 4 נמכרה על ידי הנתבע מס' 1 לתובעים מס' 1 ו- 3, היינו - העסקה לה טוענים התובעים בתביעתם. עוד צוין שם, כי סך החלקים שהועברו לכל אחד מהם הוא 972/2511 - היינו שטח החלקה בכללותה הוא כשטח חלקה 4. העובדה שצוין כי נמכרו רק 972 חלקים, מתיישבת עם טענת התובעים כי מדובר בטעות בלבד בציון החלקים המועברים, ולא בזיוף של טפסי הדיווח, כטענת הנתבעים (טעות אותה כמובן יהיה על התובעים לתקן לשם השלמת הרישום על שמם). יצוין כי גם באישור הועדה המרחבית לתכנון ובניה גליל מזרחי מיום 4.1.2018 צוין כי מדובר בהעברת 972/2,511 מ"ר מהנתבע מס' 1 לתובע מס' 1.

ראיה ברורה לכך שמדובר בדיווח המתייחס לחלקה 4, ניתן למצוא גם בציון מס' השטר של בעלות הנתבע מס' 1 בחלקה בפנקסי המקרקעין - שטר מס' 630 מיום 24.4.1969 - אותו מספר שאכן מופיע גם בנסח הרישום.

אשר לטענת אי תשלום התמורה - מתצהירי הנתבעים ומסיכומיהם עולה, כאמור, כי הם אינם מכחישים עוד את עצם כריתת הסכם המכר של חלקה 4, כפי שטענו בכתב ההגנה, אלא טוענים כי התמורה בגין חלקה זו לא שולמה. אף טענה זו דינה להידחות, שכן היא עומדת בסתירה לייפוי הכוח עליו חתם הנתבע מס' 1, שם הוא אישר במפורש כי מלוא התמורה שולמה לו. בניגוד לטענת הנתבעים בסיכומיהם, אין בעובדה שהתובע מס' 5 העיד כי התמורה שולמה "בפעמיים", כי לסתור את האמור בייפוי הכוח, שכן הוא העיד כי התמורה הושלמה "מיד עם ההסכם" (עמ' 15 שורות 34-35) וכי "כשחתמנו את החתימה הוא קיבל את כל הכסף" (עמ' 16 שורות 1-2). טענת הנתבעים כי הרישום האמור נעשה ברשלנות על ידי עורך הדין שערך את ייפוי הכוח, היא טענה חדשה שהועלתה רק בסיכומים ובעלמא, בלא כל תימוכין.

הנתבעים אף לא פעלו משך כל השנים לביטול ההסכם בשל אי תשלום התמורה, כטענתם.

אף טענת הנתבעים כי לתובע מס' 1 לא היו אמצעים לרכישת חלקה 4 לא הוכחה ולא נתמכה בדבר. התובעים מס' 3 ו- 5, שהותירו רושם אמין בעדותם, העידו כי לאב הייתה יכולת לממן את רכישת החלקה, אך הוא התקשה במימון העברת הבעלות, על תשלום המסים הכרוכים בכך, ועל כן הוא הותיר את הטיפול בהעברת הבעלות לילדיו (עמ' 9 שורות 21-24, עמ' 11 שורות 26-30, עמ' 12 שורות 1, 11-12, 28-29, עמ' 16 שורות 5-9).

טענת הנתבעים ולפיה העובדה שהתובעים זנחו את חלקה 4, לעומת חלקה 5 אותה עיבדו ובה נטעו עצים, מלמדת כי הם לא רכשו את חלקה 4, דינה להידחות. מעדויות כל העדים עלה כי החלקות שונות בטבען - בעוד שחלקה 5 היא חקלאית וניתנת לעיבוד, חלקה 4 היא חלקה סלעית מאד (עדות התובע מס' 5 בעמ' 11 שורה 26, עדות התובע מס' 3 בעמ' 15 שורה 19 ובעמ' 16 שורות 20-22, עדות אשת הנתבע מס' 1 בעמ' 26 שורה 1).

אשר לטענת השיהוי - התובעים מס' 1 ו- 3 אכן השתהו במשך עשרות שנים בטיפול בהעברת הזכויות בחלקה 4 על שמם, אך בשים לב לניתוח הראיות כאמור, אין בעובדה זו לבדה כדי להצדיק את דחיית תביעתם. על פי ההסבר שהעלו התובעים, המניח את הדעת, התובע מס' 1 בחייו לא טיפל בכך בשל העלויות הכרוכות בהעברת הבעלות (ולעניין זה רלוונטית אף העובדה שהתובעים לקחו על עצמם את תשלום מס השבח), וה"זרז" שהביא לכך שהתובעים החלו לפעול בעניין הוא העובדה שהנתבעים החלו לפלוש ולבצע פעולות בחלקה 4 ובכך לשנות את המצב הקיים (עדות התובע מס' 5 בעמ' 14 שורות 24-28, עדות אשת הנתבע מס' 1 בעמ' 25 שורה 6). בעניין זה יש להזכיר עוד כי לטובת התובעים מס' 1 ו- 3 נרשמה הערת אזהרה ביום 27.10.2016.

בסיכומו של דבר, התובעים תמכו את טענותיהם במסמכים מהותיים ואותנטיים בכתב, שלא נסתרו. עדויות התובעים מס' 3 ו- 5 - אשר נכחו במעמד חתימת ההסכם וחתמו עליו, היו מהימנות ועקביות ונתתי בהן אמון. אין לייחס לעדות התובע מס' 2 משקל של ממש, בהיותו קטין במועד כריתת ההסכם, שהוא איננו צד לו, וכשהוא איננו יודע מידיעה אישית פרטים אודות העסקה. עם זאת, כאמור, די בעדויות התובעים מס' 3 ו- 5 ובראיות שהגישו, כדי להרים את נטל ההוכחה המוטל עליהם.

הנתבעים, לעומת זאת, לא תמכו טענותיהם בכל ראיה שהיא. גרסתם, כאמור, הייתה לא עקבית ונמצאו בה סתירות מהותיות. הנתבעים מס' 2 ו- 4 היו קטינים במועד כריתת ההסכם ולפיכך, בדומה לתובע מס' 2, אין לייחס משקל של ממש לעדותם, שבעיקרה היא עדות מפי השמועה. בעדות אמם, אשת הנתבע מס' 1, נמצאו כאמור סתירות מהותיות היורדות לשורשו של עניין והיא אף איננה מתיישבת עם גרסת ההגנה.

על כן, הוכיחו התובעים כי התובעים מס' 1 ו- 3 רכשו את חלקה 4 בשלמות מן הנתבע מס' 1 וכי הם זכאים להירשם כבעליה, בחלקים שווים. (חלקו של התובע מס' 1 בחלקה 4 יחולק בין יורשיו ולשם כך לא נדרש פסק דין הצהרתי).

סיכום

התובעים מס' 1 ו- 3 זכאים להירשם כבעליה של חלקה 4 בגוש 17544 בשלמותה, בחלקים שווים.

זאת, בכפוף להצגת כל האישורים ולביצוע כל התשלומים הנדרשים לפי כל דין.

לעניין הדיווח לרשות המסים יצוין כי יש לתקן את הטעות שנפלה בציון החלקים המועברים, כמפורט לעיל, על התשלום ככל שכרוך בכך.

הנתבעים, ביחד ולחוד, יישאו בהוצאות ובשכ"ט עו"ד התובעים בסך כולל של 15,000 ₪.

ניתן היום, כ"א תשרי תש"פ, 20 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.