אס בי איי גרופ אל אל סי נ' נמרוד ואח'

לפניי תביעה לפינוי הנתבעים, דיירים מוגנים, משטח בגג בבניין הידוע כחלקה 1 בגוש 8982, ברחוב הרצל 27 פינת דרך יפו 34 ורחוב המשביר 2 בתל אביב (להלן: "הבניין").

התובעת היא בעלת הזכויות בבניין, ו"הון חברה להשקעות ונאמנות בע"מ" היא חברת הניהול מטעם התובעת אשר מנהלת את הבניין (להלן: "חברת הניהול"). התובעת רכשה את זכויות הבעלות בבניין מבית אבות לאון רקנאטי בהסכם מיום 24.11.2003 (להלן: "הבעלים הקודם").

ביום 17.1.1990 נחתם חוזה שכירות מוגנת בין הבעלים הקודם לבין הנתבע 1, מר נמרוד גטר (להלן: "גטר" ו-"חוזה שכירות גטר"), וביום 1.3.1990 נחתם חוזה שכירות מוגנת בין הבעלים הקודם לבין הנתבעים 3-2, גב' ענת צחור וד"ר ראובן ברק (להלן: "צחור", "ברק" ו-"חוזה שכירות צחור-ברק").

רקע עובדתי

טענות הצדדים בת"א 24049-04-16

טענות התובעת

לטענת התובעת, בחוזה שכירות גטר נקבע כי ההשכרה כוללת רק שלושה חדרים בקומת הגג, כך שאין עוררין כי לא הושכרו לנתבע שטחי הגג שאינם כלולים בתחום דירתו שהם: חדרי המדרגות, מבואת היציאה לגג, המעלית ומבואת המעלית.

התובעת טוענת כי בביקור בבניין שנערך בשנת 1992 התברר לה שגטר הפר את חוזה השכירות כשבנה על גג הבניין חדר נוסף ללא קבלת רשותם של הבעלים הקודמים. משכך, ביום 20.8.1992 נחתם בין הבעלים הקודם לבין גטר זיכרון דברים, במסגרתו הוסכם כי גטר רשאי לעשות שימוש בחדר הנוסף (להלן: "זיכרון הדברים"). התובעת מציינת כי בסעיף 8 לזיכרון הדברים נקבע כי הבעלים הקודם יהיה רשאי להודיע לגטר על סיום הרשות כאמור.

התובעת טוענת כי דרשה מגטר להרוס בתוך 30 יום את החדר שבנה ללא רשות, ומשפנייתה לא נענתה פנתה התובעת לבית המשפט השלום בתל אביב בתביעה לפינוי החדר הנוסף שבנה על גג הבניין, וכן לפינוי והריסה של מבואה לחדר הנ"ל שגם אותה בנה גטר ללא רשות הבעלים הקודמים או התובעת (להלן: "תוספות בנייה גטר").

תביעת התובעת התקבלה ובפסק הדין מיום 14.1.2010 נקבע כי על גטר להרוס את תוספות הבניה ולהחזיר את המצב לקדמותו. גטר הגיש ערעור על פסק הדין וערעורו נדחה ביום 7.12.2010. הואיל וגטר לא ביצע את פסק הדין במלואו - פתחה התובעת תיק הוצל"פ ובהחלטה מיום 29.8.2012 נקבע, בין היתר, כי על גטר להרוס כל תוספות הבנייה שבנה וכן להחזיר לתובעת החזקה בשטחים שנהרסו ופונו.

גטר הגיש ערעור על החלטת רשם ההוצל"פ, וערעורו התקבל במספר היבטים, אך בכל הקשור להחזרת חזקה בשטחים בהם היו תוספות הבנייה נקבע שעליו להחזיר את החזקה לתובעת. בקשת רשות ערעור שהתובעת הגישה התקבלה, ובהחלטת בית המשפט המחוזי תל אביב מיום 9.6.2013 הוחזרה החלטת רשם ההוצאה לפועל על כנה.

התובעת טוענת כי בסופו של דבר פירק גטר את תוספות הבנייה, אלא שנכון ליום הגשת התביעה דנן טרם השיב לידיה את החזקה בשטחים שנתפסו על ידו במסגרת תוספת הבנייה הנ"ל ולא מסר לה מפתחות לכניסה לגג.

עילות הפינוי של התובעת ביחס לגטר מתבססות על חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), והן:

• עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר: התובעת טוענת כי גטר סגר את חדר המדרגות ומבואת המעלית בהצבת שערי ברזל נעולים וגדר בחדר המדרגות ובכך מונע אפשרות יציאה לגג הבניין. לטענת התובעת השתלטות זו של גטר עולה לכדי הפרה בוטה של סעיף תיאור המושכר בחוזה השכירות;

• עילת פינוי לפי סעיפים 131(2) ו- 131(5) לחוק הגנת הדייר: התובעת טוענת שגטר פגע בזכויות שוכר אחר בבניין – דבר המהווה עילה של הטרדת דייר אחר ובנוסף הרגזת בעל-הבית והפרה של סעיף 16 לחוזה השכירות;

• עילת פינוי לפי סעיפים 131(1) ו- 131(2) לחוק הגנת הדייר: התובעת טוענת כי היה על גטר להשתתף במימון שיפוץ חזית הבניין, הן לפי הוראות חוזה השכירות והן לפי החוק, אולם הוא לא העביר את חלקו העומד על סך של 13,507 ₪.

בנוסף, התובעת טוענת כי גטר ביצע כלפיה עוולה נזיקית של הסגת גבול, כאמור בסעיף 29 לפקודת הנזיקין, וכי הסגת הגבול המתוארת לעיל, מקימה עילת פינוי אף לפי סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

עוד טוענת התובעת כי מן הדין לחייב את גטר בתשלום דמי שימוש ראויים בגין כל השטחים שהוא מחזיק שלא כדין לתקופה של שבע שנים עובר להגשת התביעה, המגיעים לסך של 500,000 ₪, בנוסף לסך של 13,507 עבור שיפוץ חזית הבניין.

טענות גטר

גטר טוען כי התקשר בהסכם דיירות מוגנת עם הבעלים הקודם, כאשר נמסר לו כי הבניין הוא הקדש לבית האבות ובהתאם חל איסור למכור את הבניין לבעלים אחרים.

גטר מוסיף, כי לו ולבעלים הקודם היה ברור ומוסכם, ואף נאמר במפורש, כי הגג נלווה למושכר וכי לו ולשכניו בדירת הגג הנוספת (צחור וברק בענייננו) ולהם בלבד- יש זכות שימוש בגג.

גטר מציין כי אמנם גרם המדרגות שבכניסה לבניין מרחוב הרצל מוביל כאמור למושכר – אך הכניסה למושכר היא דרך הגג בלבד באמצעות גרם המדרגות הראשי והמעלית הנמצאים בכניסה הראשית לבניין מרחוב דרך יפו. עוד מוסיף גטר, כי עוד טרם כניסתו למושכר היה קיים אותו שער כניסה לגג החוצץ בין שטח הגג והמושכר – לבין שטח מבואת היציאה מהמעלית.

לטענת גטר, מצב דברים זה היה קיים מאז רכישתו וכניסתו למושכר, וכך רכשה התובעת את הבניין – שכן הבעלים הקודם התקין שער זה בכדי למנוע כניסת גורמים לא רצויים לגג ולמושכר, וכדי להבטיח את שלומם וביטחונם של דיירי דירות הגג ואת זכות השימוש שלהם בגג.

עוד טוען גטר, כי הבעלים הקודמים התקינו בתוך מעלית הבניין מנעול מיוחד לצורך הגעה לקומת מפלס הגג – כך שרק למחזיקי מפתח מנעול זה קיימת האפשרות להגיע עם המעלית עד לקומת מפלס הגג ומשם להיכנס לגג ולמושכר דרך שער הכניסה האמור. גטר מציין כי מפתחות אלו נמסור לו ולשכניו, צחור וברק כדי להבטיח את זכות השימוש שלהם בגג, לרבות מעבר וכניסה למושכר.

גטר טוען כי הבעלים הקודם עודד אותו ואת שכניו לטפח את הגג בין היתר על ידי הצבת עציצים, חפצי נוי ורהיטי גינה, כאשר לשם כך השקיע סכומים לא מבוטלים מכספו בידיעת הבעלים הקודם ובעידודם כמו גם ריצוף כל שטח הגג על חשבונו.

גטר טוען כי מאז שרכשה התובעת את הבניין ועד היום, עושים הנתבעים שימוש בגג כפי שעשו עשרות שנים לפני כן מיום רכישתם וכניסתם לדירותיהם. לפיכך – לטענת גטר, התובעת רכשה את הבניין יחד ובכפוף לזכות השימוש שלו בגג ולכן היא מנועה היום מלהתנער מזכותו זו, שכן היא נלווית וצמודה לזכות הדיירות המוגנת ואינה ניתנה לביטול חד צדדי.

לטענת גטר, הטענה היחידה של התובעת כלפיו, שהועלתה לראשונה ב 2012, הייתה כי גטר מונע ממנה את השימוש בכך הוא מסרב למסור לידיה את מפתחות שער הכניסה לגג – ובכך השתלט לכאורה על הגג. גטר מוסיף כי טענה זו נדחתה כבר על ידי ערכאות משפטיות ואינה רלוונטית עוד. משכך, טוען גטר כי כל טענה של התובעת לפיה אין לו זכות שימוש בגג וכי השימוש אותו הוא עושה מהווה הפרה לכאורה של חוזה השכירות – דינה להידחות מחמת התיישנות או שיהוי.

עוד טוען גטר כי התובעת הגישה נגדו תביעה בשנת 2008 באשר להסכם זיכון הדברים לעיל, כך שתביעה זו מהווה מחסום עבור התובעת מלטעון את טענותיה כאן – וזאת כאמור בשל השתק עילה או השתק שיפוטי שכן היה באפשרותה לטעון במסגרת תביעתה את טענותיה כנגד זכות השימוש של גטר בגג, כפי שהיא טוענת בתביעה דנן.

טענות הצדדים בת"א 40494-05-17

טענות התובעת

התובעת טוענת כי בחוזה השכירות צחור-ברק קובע כי לנתבעים הושכרו חמישה חדרים בקומת הגג והם בלבד, ולכן אין עוררין כי לא הושכרו לנתבעים 3-2 שטחים כלשהם בבניין בכלל ובמדרגות בפרט מלבד המושכר. התובעת מוסיפה כי הנתבעים מחזיקים ועושים שימוש באופן בלעדי, יחד עם גטר, בכל שטח הגג, בחדרי המדרגות ובמעלית המובילים אליו.

לטענת הנתבעים, צחור וברק עושים שימוש בגג הבניין לצרכיהם, ובין היתר מעמידים את גג הבניין לרשות סדנאות יוגה מרובות משתתפים המנוהלות בידי צחור בשטחים שאינם חלק מהמושכר. עוד טוענת התובעת כי צחור וברק הציבו על הגג מיכלים ואדניות קבועים ובהם צמחייה – מבלי שקיבלו רשות ומבלי שמוקנית להם זכות לעשות שימוש בגג.

התובעת מציינת כי מר אברהם נוי – מבעליה (להלן: "נוי"), הגיש נגד צחור תביעה נזיקית בשל טענתו לנזק גוף שצחור גרמה לו, שעה שניסה לפתוח את אחד השערים המובלים לגג, וביום 30.3.2017 ניתן פסק דין בתובענה במסגרתו נדחתה התביעה לפי תקנה 154 (א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, מבלי שהתבררה לגופה.

התובעת העלתה מספר טענות לפינוי צחור וברק, הזהות לטענות בתביעה נגד גטר, כולל הטענות להסגת גבול; מניעת האפשרות ממנה לעלות לגג הבניין; תשלום עבור דמי שימוש ראויים בסך 500,000 ₪ והשתתפות בשיפוץ הבניין.

טענות צחור וברק

צחור וברק טוענים כי השוכר המוגן הקודם של המבנים בקומת הגג היה מר עדי ורדיגר (להלן: "השוכר הקודם"), אשר עשה שימוש ייחודי במשך שנים רבות בכל שטח קומת הגג בהסכמה מלאה של הבעלים הקודם ובידיעתו.

צחור וברק מוסיפים כי כאשר רכשו את זכות הדיירות המוגנת בדירתם, הובהר להם על ידי מנהל הבעלים הקודמים כי השימוש בגג ימשיך להיות כמו שהיה קודם לכן – באופן בלעדי על ידי דיירי דירות הגג.

לטענת הנתבעים, טרם כניסתם לבניין וגם אחריה – הגישה לגג מחדרי המדרגות היתה בשערים נעולים שהיו כאמור עוד טרם רכשו את זכויותיהם. עוד טוענים הנתבעים כי לפי המידע שמסר להם השוכר הקודם - השערים היו קיימים עוד בעת שהוא קיבל את זכות הדיירות המוגנת בשנת 1981.

צחור וברק טוענים כי הביטחון האישי הנדרש היה תנאי מהותי מבחינתם, לאור מצב האזור ולכן הבעלים הקודם הסכימו כי הגג יהיה לשימוש דיירי דירות הגג בלבד וכי לא תתאפשר כניסה לאחרים, וממילא לא הייתה לאיש סיבה לעלות לקומת הגג.

צחור וברק מציינים כי במשך כל השנים מאז נכנסו לגור בדירה, הם עשו שימוש ייחודי בגג יחד עם גטר, והכל בהסכמה מלאה של הבעלים הקודם ובלא שבאה מצידו כל טענה. צחור וברק מוסיפים כי ההסכם מול הבעלים הקודם היה הסכם סטנדרטי, אך בתוספת להסכם שנערכה הובהר במפורש כי הדירה היא דירת גג ולפי המקובל מוצמד לה שטח הגג המהווה חלק בלתי נפרד ממנה.

עוד טוענים צחור וברק כי במהלך השנים היו צובעים בעצמם את הגג בחומר פלסטי מיוחד על מנת לשמר את הזיפות לבקשת הבעלים הקודם ובהסכמו, ואף תחזקו את הגג במשך כל השנים כמו למשל ניקוז של שלוליות שמצטברות עליו ממי הגשמים.

לטענת צחור וברק, התובעת, אשר רכשה את הבעלות בבניין בשנת 2004 – לא טרחה לעלות לגג או להיפגש עימם. צחור וברק טוענים כי התובעת רכשה את הזכויות במצבן הקיים (AS IS) ובהתאם למצב שהתקיים לפחות ארבע עשרה שנים קודם לכן מבחינת הנתבעים ולמעשה זמן רב הרבה יותר לאחר אחזקתו של השוכר הקודם משנת 1981 - ולפיכך טוענים התובעים שדין התביעה להידחות מחמת התיישנות ושיהוי.

צחור וברק טוענים כי התביעה דנן היא אך ורק מאחר והתובעת סבורה כי פינוי הנתבעים מהגג לצורך תכנית הבנייה העתידיות שלה, קרי – פינוי לפי עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר יהיה יקר מדי – ולפיכך היא החליטה להעלות טענות כוזבות בדבר הפרת הסכם השכירות.

היבטים דיוניים

מלכתחילה התנהלו ההליכים בנפרד, אולם כחודשיים לפני המועד שנקבע לשמיעת הוכחות בתביעת גטר, הוגשה בקשה לאיחוד ההליכים. בהחלטתי מיום 1.2.2018 דחיתי את הבקשה, אולם בעקבות פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל-אביב – יפו (כב' השופטת אביגיל כהן) ברע"א 52318-02-18 מיום 4.3.2018, אוחד הדיון, ודיון ההוכחות שנקבע בתביעת גטר נדחה עד שתבשיל תביעת צחור-ברק לדיון.

עוד יצוין, כי ביום 15.4.2019 ערכתי סיור בבניין, ובו ביקרתי בדירות הנתבעים כולם, במעברים ובחדרי המדרגות, וכן התרשמתי מהכניסות לבניין.

דיון והכרעה

השאלות הטעונות הכרעה בהליך שלפניי הן:

• האם יש לפנות את הנתבעים 3-1 משטח הגג בכפוף לעילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר בשל סגירת חדר המדרגות ומבואת המעלית;

• האם יש לפנות את גטר בכפוף לעילת פינוי לפי סעיפים 131(2) ו- 131(5) לחוק הגנת הדייר בדבר פגיעה בזכויות שוכר אחר בבניין ובנוסף הטרדת והרגזת בעל הבית;

• האם יש לפנות את הנתבעים 3-1 בכפוף עילת פינוי לפי סעיפים 131(1) ו- 131(2) לחוק הגנת הדייר שכן לא השתתפו בהוצאות עבור שיפוץ חזית הבניין;

• האם הנתבעים הסיגו גבול? אם כן – האם הסגת הגבול מהווה עילה לפינויים?

• האם יש לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים?

  אדון בשאלות לפי הסדר.

  עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר בשל סגירת חדר המדרגות ומבואת המעלית

בעניינו, מדובר בגג שעליו בנויות שתי דירות מגורים. הגישה לגג היא דרך מעלית המחייבת שימוש במפתח ייחודי לשם עליה לקומה הרביעית, ואליה בלבד. לאחר היציאה מן המעלית, נדרשת פתיחה של שער הכניסה לגג, שער ששוכנעתי שהיה קיים בבניין עוד לפני שרכשו הנתבעים את זכות הדיירות המוגנת בדירות. בנוסף, בקומה השלישית בכל חדרי המדרגות (בשלוש הכניסות לבניין) הוצבו שערים על ידי הבעלים הקודם בעבור הדיירים בקומת הגג. השער בחדר המדרגות הראשי (בכניסה הראשית לבניין מדרך יפו 34), היא הכניסה ממנה יש גישה למעלית - פתוח וזאת מאז שבר נוי את המנעול בשנת 2008.

הנתבעים טענו כאמור כי השערים הותקנו בכדי למנוע כניסת גורמים לא רצויים לגג ולמושכר, וכדי להבטיח את שלומם וביטחונם של דיירי דירות הגג וזכות השימוש שלהם בגג.

מר דויד אוזמו (להלן: "אוזמו"), נציג התובעת בישראל, נשאל בחקירתו ביחס לחשש שאם יוסרו השערים - יוכלו מחוסרי דיור לעלות לקומת הגג, ולהתמקם בסמוך לדירותיהם של הנתבעים. לכך השיב אוזמו כי הוא אינו מבקש להסיר את השערים אלא רוצה לקבל מפתח לשערים – ולדבריו: "ננעל את השערים אבל אני רוצה מפתח. אני רוצה לעלות לגג" (עמ' 60 ש' 14-13 לפרוטוקול).

בנוסף, נוי נשאל בחקירתו האם כל זמן שתהיה לו גישה אל הגג, וככל שיוכל להיכנס למתחם הגג כרצונו, יסכים לאשר לנתבעים לעשות שימוש בגג ולהציב בו כסאות ושולחנות, והשיב:

"בדיוק. כל עוד הוא לא שולל ממני את האפשרות ללכת ולהשכיר או לעשות משהו. אם הוא משתמש בזה, מה איכפת לי שישים כיסא כשהוא רוצה". (ראו עמ' 128 ש' 8-2 לפרוטוקול).

מכאן, שנראה כי אין מחלוקת אמיתית בנוגע לשערים המונעים מעבר חופשי לקומת הגג, אלא שהמחלוקת מתייחסת כולה לשאלת זכותה של התובעת לקבל גישה לגג, על דרך של מתן מפתח לשערים.

עמדת הנתבעים היא שיש לשמור על המצב כפי שהיה בעת קיבלו את הנכס, כפי שהסכימו עם הבעלים הקודמים וכפי שהיה המצב ביחס לדיירים הקודמים לפניהם - כך שאין לתת לתובעת מפתחות לשערים. אלא שמאחר שהתובעת היא בעלת הזכויות במקרקעין, ומאחר שהנתבעים לא שכרו את הגג, אלא רק את הדירות הספציפיות, ללא זכות שימוש מפורשת בגג, בוודאי לא זכות שימוש ייחודית, לא ניתן למנוע מהתובעת לממש את זכותה הקניינית לעשות שימוש בגג, ככל שתהיה מעוניינת בכך.

המסקנה היא, כי אף שאין בהצבת השערים משום הפרת ההסכם המקימה עילת פינוי, בוודאי כאשר שוכנעתי כי שערים אלה הוקמו בהסכמת הבעלים הקודם ובתיאום עמם, וכי תכליתם של השערים – הגנה על זכותם של הנתבעים לעשות שימוש במושכר ללא הפרעת גורמים שאינם בעלי זכות גישה למושכר, יש לחייב את הנתבעים למסור לידי התובעת עותק ממפתחות הכניסה לגג ולמעלית.

עילת פינוי לפי סעיפים 131(2) ו- 131(5) לחוק הגנת הדייר בדבר פגיעה בזכויות שוכר אחר בבניין ובנוסף הטרדת והרגזת בעל הבית

כאמור, מדובר בשתי טענות המתייחסות מתייחס לגטר בלבד:

• לטענת התובעת הנתבע הפר את סעיף 16 לחוזה שכירות – משום שהוא אחראי לנזילה שהייתה לדייר אחר בבניין (להלן: "הדייר הנוסף") ולכן פגע בתקנות הסדר הפנימי עם שכניו ויש בכך משום הטרדה ופגיעה בזכויותיו של הדייר הנוסף.

  בעניין זה, העיד אוזמו כי התובעת הגיעה להסכם פינוי עם הדייר הנוסף, וכנשאל מדוע לא צורף תצהיר או אסמכתה כלשהי מטעם הדייר הנוסף המלמדת שהנתבע פגע בזכויותיו השיב "לא מצאתי לנכון" (ראו עמ' 82 ש' 9).

  מכאן, שהתובעת כלל לא הוכיחה את טענתה כי הנתבע התנהל מול הדייר הנוסף בצורה לא תקינה או הוגנת, מה גם שסעיף 16 לחוזה השכירות דורש כתנאי מפורש (השווה לתנאי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר), כי טרם גיבוש זכאותו של המשכיר לדרוש את פינוי המושכר- עליו לשלוח התראה לשוכר "להיטיב דרכו" ושרק אם השוכר לא יעשה כן – יהיה רשאי המשכיר לדרוש את הפינוי. בענייננו התראה כזו לא נשלחה, כך שגם לפי תנאי הסכם השכירות המוגנת, לא קמה עילת פינוי.

• התובעת טענה כי משעה שנאלצה להתמודד בערכאה משפטית עם הדייר נוסף בדבר הנזילה, מהווה הדבר משום "הטרדה והרגזה של בעל הבית" כאמור בסעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר.

  ודוק: מעיון בתצהירי התובעת עולה כי גם נוי וגם אומזו כלל לא התייחסו לעניין זה. זאת ועוד, הרי שתנאי לקיומה של עילת פינוי לפי סעיף 131(5) לחוק, הוא שמדובר בבעל בית שהוא שכנו של הדייר. מכיוון שהתובעת היא חברה זרה – ברי כי היא איננה יכולה להיחשב לשכנתו של הנתבע (ראו לעניין זה ת"א 29588/08 דוד מחקשוילי ואח' נ' דבורה בלס, פורסם בנבו, 19.2.2012). בנוסף, ההלכה קובעת כי נדרשת התנהגות שיטתית ומכוונת, ולחלופין – אירוע חמור, קיצוני ואלים במיוחד כדי להקים עילת פינוי מסוג זה (ראו לעניין זה רע"א 4020/13 יניב נ' פז, פורסם בנבו, 28.10.2013).

  מכאן, שהעובדה כי התובעת התנהלה בתביעות מול הדייר הנוסף, גם אילו הוכחה כנדרש (ואינני סבור כי כך הוא) - אינה מעלה עילת פינוי לפי סעיף 131(5) לחוק.

על כן, דין טענות אלו כלפי גטר להידחות.

עילת פינוי לפי סעיפים 131(1) ו- 131(2) לחוק הגנת הדייר שכן לא השתתפו בהוצאות עבור שיפוץ חזית הבניין

כאמור, התובעת טענה כי הנתבעים הפרו את הוראות סעיף 6 לחוזי השכירות, זאת מחמת אי השתתפותם בתשלום שיפוץ חזית הבניין שנעשה לטענתה בשנת 2013.

אולם, בדיון מיום 23.5.2017, ניתנה החלטה על מחיקת הסעד הכספי בעילה זו מחמת העדר סמכות עניינית, כך לדברי השופטת לימור ביבי (המותב הקודם):

"אמנם בית המשפט מוסמך לדון בגררה בכל טענה העולה אגב דיון בסעד המצוי בסמכותו, יחד עם זאת, במסגרת סמכותו בגררה אין לו סמכות גם ליתן סעד בגררה. דהיינו, בית המשפט מוסמך כמובן לדון בשאלה האם הפר הנתבע את חובתו בתשלום מלוא הוצאות השיפוץ החל עליו על פי הדין בגררה לשאלת סעד הפינוי. יחד עם זאת, בית המשפט אינו מוסמך ליתן סעד הקובע כי על הנתבע חלה החובה בתשלום האמור, סעד המצוי בסמכותו של בית הדין לשכירות.

טענה בדבר סמכות עניינית ניתן להעלות בכל שלב ושומה על בית המשפט גם להעלותה ביוזמתו. משכך, הגם שהתקיים כבר דיון בתיק והטענה לא הועלתה בהכרח בהזדמנות ראשונה, בהינתן שטענה הנוגעת לסמכות עניינית יש בה בכדי להפוך תוצאות הליך ל-VOID הרי שהנני מוצאת להידרש אליה והנני קובעת מפורשות כי הסעד הנוגע לתשלום הוצאות אינו מצוי בסמכותו של בית משפט זה."

משכך - דין טענות התובעת בעניין זה להידחות.

למעלה מן הצורך אציין כי לגטר נשלח מכתב התובעת נושא תאריך 15.1.2013 בו דרשה כי הנתבע יישא בתשלום חלקו (ראו נספח 8 לכתב התביעה נגד גטר) וכי ביום 20.1.2013 נשלחה פניה מטעם התובעת אל צחור וברק בו דרשה כי צחור וברק יישאו בתשלום חלקם בסך של 1,517 ₪ וכן 11,696 ₪ בגין מחצית הגג (ראו נספח 9 לתצהיר אוזמו).

מעיון בחומר הראיות עולה כי ביום 14.2.2013 השיב גטר למכתב התובעת וביום 19.2.2013 השיבה צחור לתובעת. במכתבים אלה לא כפרו הנתבעים בחובתם לשלם, אלא דרשו לקבל פרטים בדבר הסכומים הנדרשים ובדבר העבודות שבוצעו, שהיא דרישה סבירה בכל קנה מידה (ראו נספח 24 לתצהיר גטר ונספח ט"ז לתצהיר צחור-ברק).

ביום 20.2.2013 השיב מר אוזמו כי קיבל את הפניות והם מטפלים בהן (ראו נספח טז' לתצהיר צחור-ברק). אולם, התובעת לא הוכיחה כי השיבה לפניות אלה, או כי העבירה לנתבעים את המסמכים הדרושים להם על מנת לבחון את דרישת התשלום. רק לאחר הגשת התביעה, העבירה התובעת להמציא לנתבע את החשבוניות שנדרשה למסור עוד שלוש שנים לפני כן, וכך עשתה.

בהתאם לכך, גטר השיב לתובעת במכתבו מיום 3.1.2017, ופירט שם מהו שיעור חלקו בעלות השיפוץ, ובהתאם צירף המחאה לפקודת התובעת (ראו נספח 25 לתצהיר גטר). אוזמו אישר בחקירתו כי התובעת פרעה את ההמחאה (ראו עמ' 85 ש' 27-26 לפרוטוקול).

בכל הנוגע לצחור וברק, עולה כי ביום 27.4.2016 העבירו שיק לתובעת בסך 1,517 ₪ - הסכום שנדרש בגין הדירה עצמה. בשיחה של הנתבעת 2 עם יוסי בלייר - מהנהלת החשבונות של חברת ההון של התובעת מיום 5.7.2016, אמר בלייר כי:

"לא היה שיפוץ, אני לא יודע למה הוא שילם את זה, אז אני בעצם זקפתי את זה על חשבון השכ"ד"... "ואת השיפוצים שהיו אתם שילמתם במלואם, לא הייתה שום בעיה" (ראו תמליל השיחה בנספח יז' לתצהיר צחור-ברק).

בנוסף, גם בכרטסת של התובעת בעצמה (נספח יח' לתצהיר צחור-ברק), ביחס לנתבעים צחור וברק, לא מופיעה יתרת חובה והיתרה מאופסת נכון לשנים 2016-2015 (דהיינו לאחר מועד הדרישה לתשלום בגין שיפוצים).

מכאן, גם אם נתעלם משאלת הסמכות העניינית, וגם אילו הייתי נכון להכריע במחלוקת זו כעניין שבגררה, משנמנעה התובעת מהמצאת המסמכים שיאפשרו לנתבעים לבחון את היקף החיוב, ומשכשלה התובעת בהוכחת קיומו של חוב – היה מקום לדחות את תביעתה בהיבט זה.

ממילא ברור שהימנעות נטענת מתשלום זה אינה יכולה להיחשב להפרה של סעיף 6 לחוזה, ואף לא בהפרה של סעיף 131(1) או 131(2) לחוק הגנת הדייר.

עילת פינוי בשל הסגת גבול

כעולה מנסח הטאבו, התובעת היא בעלת הזכויות בבניין (ראו נספח 1 לתצהיר אוזמו) ועל כך אין מחלוקת. מחוות דעת שמאית בית המשפט – אורית שפט (להלן: "חוות דעת בית משפט") עולה כי שטח דירת גטר היא 77 מ"ר, ושטח דירת צחור-ברק היא 112 מ"ר (ראו עמ' 7 ו- 10 לחוות דעת בית משפט).

בנוסף, חוות דעת בית המשפט קובעת כי שטח קומת הגג מוערך בכ – 950 מ"ר, כאשר משטח זה הופחתו שטחי הדירות ושטחי חדרי המדרגות, כמו כן הופחתו כ- 80 מ"ר לצורך גישה אל הדירות. קרי- שטח הגג "נטו" הוא כ- 600 מר, כאשר מתוך שטח זה מיוחס לדירת גטר כ- 315 מ"ר ולדירת צחור-ברק כ- 285 מ"ר (ראו עמ' 16 לחוות דעת בית משפט).

סעיף "תיאור המושכר" בחוזי השכירות של הנתבעים קובע כי הושכרו להם דירות המגורים שבגג הבניין, תוך הדגשה כי מלבד דירות המגורים לא הושכרו להם שטחים נוספים כלשם בבניין. בנוסף, סעיף 5 לחוזי השכירות קובע כלהלן:

"מתחייב בזה השוכר לא... להשתמש בחדר המדרגות לשם אחסנה כלשהי, או החזקת כלי-רכב או מטלטלים כלשהם בחצר, בגינה, או בגג או בשטחים האחרים של הבית או לעשות בהם שימוש כלשהו מאחר שהחזקה בכל אלה נמצאת בידי המשכיר בלבד ומיועדים לשימושו הבלעדי לעשות בהם כעולה על רוחו בצורה או במשמעות כלשהם כגון להוסיף מבנים, לעשות שינויים סטרוקטורליים, תיקונים, הריסות, ומסירת השימוש בכל אלה לאחרים, ולא ימחה ולא יתנגד על כך השוכר".

בנוסף, ביום 20.8.1992 נחתם כאמור זיכרון דברים בין הבעלים הקודם לבין הנתבע, במסגרתו הוסכם כי הנתבע רשאי לעשות שימוש בחדר הנוסף שבנה על גג הבניין (ראו נספח 3 לתצהירי התובעת בתביעת גטר). ודוק: מתוכן זיכרון הדברים ניכר בבירור כי מדובר בהסכמה בדיעבד להשתמש לפרק זמן מוגבל בשטחים אלו. סעיף 8 לזיכרון הדברים קובע כלהלן:

"המרשה יהיה רשאי להודיע לבעל הרשות בהודעה מוקדמת של 30 יום, כי הוא מסיים את הרשות ובעל הרשות יהיה חייב תוך תקופה זו לפרק את החדר ולהחזירו לקודמתו. לא עשה כן, יהיה המרשה רשאי לעשות הפעולה על חשבונו ואחריותו של בעל הרשות".

מכאן, שהסכמי השכירות וזיכרון הדברים המחייבים את הנתבעים הורו כי המושכרים הם דירותיהם ותו לא וכי אין בידם לעשות שימוש בחדרי המדרגות ובגג משום שההחזקה בשטחים אלה – של בעל הבניין ושלו בלבד. מכאן שהטענה שלפיה כוללת זכות השכירות המוגנת בדירות גם זכות שימוש ייחודית בשטח הגג – מנוגדת להסכמי השכירות, ובעניינו של גטר – גם להסכמים מאוחרים שהוא חתום עליהם.

אולם, בניגוד לאמור בהסכמי השכירות, וכפי שעולה מחומר הראיות - הנתבעים הציבו בגג סככה, שולחנות, עציצים, כסאות והם אף עושים שימוש בגג הבניין לאחסנת ציוד פרטי ולקיום סדנאות יוגה מרובות משתתפים (ראו סעיפים 12-9 לתצהיר אוזמו ובתמונות המובאות שם).

כאמור, הנתבעים טענו כי ניתנה להם זכות שימוש ייחודית בגג הבניין על ידי הסכמה שהייתה מול הבעלים הקודם עוד משנת 1990 ועד למכירת הנכס לתובעת, אשר לא ראה בשימוש שנעשה בגג משום הפרה של חוזי השכירות או התעשרות של הנתבעים.

בנוסף, טענו הנתבעים כי התנהלות זו במשך תקופה ארוכה מאוד מול הבעלים הקודם – מהווה רישיון בלתי הדיר מאחר שהתנהגות הצדדים משליכה על פרשנות הסכם השכירות וכוונה הצדדים, שהרי אילו הסכם השכירות היה מנוגד לשימוש שעשו הנתבעים בגג מאז שנת 1990, ברי שהבעלים הקודם היה מעמיד אותם על כך.

אולם, הנתבעים בחרו שלא להביא לעדות מי מנציגי הבעלים הקודם – אלא נשענו על עדויות של דיירים קודמים (בטענה כי ניתן להסיק מכך על כוונת הבעלים הקודם) - והימנעות זו יש לזקוף לחובתם. יתרה מכך – אין דינם של הדיירים הקודמים כדינם של הנתבעים, שכן בחקירתם הם שלא ידעו דבר בידיעה אישית בכל הנוגע לזכויות הנתבעים, שכן לא באו בדברים עם הבעלים הקודמים בדבר הזכויות שהוקנו לנתבעים בהתאם לחוזי השכירות המוגנת (ראו חקירת הדיירים הוקדמים - ונדריגר, שמש, אלאלוף ומקלוש).

בנוסף הנתבעים לא הציגו כל ראיה או אסמכתה לכך שחוזי השכירות שנכרתו עמם מורים כי יש להם חלק באיזה מחלקי הבניין הנותרים והנתבע אף אישר זאת בחקירתו (ראו עמ' 208 ש' 27-16 לפרוטוקול), וכאמור – ההיפך הוא הנכון: הוכח כי הסכמי השכירות קובעים מפורשות כי לנתבעים אין זכות שימוש ייחודית (או אחרת) בשטח הגג.

מכאן שהמסמכים עליהם חתומים ובכללם זיכרון הדברים שנכרת עם גטר בשנת 1992, והסכם רכישת המקרקעין שנכרת עם התובעת – מלמדים כי עמדת הבעלים הקודמים היתה ברורה, כך שמושכרים לנתבעים דירות מגורים בלבד, לא שטחי גג ולא שטחי מדרגות.

ודוק: גם אם ניתנה לנתבעים זכות שימשו כלשהי, והדבר כאמור לא הוכח, הרי שבמכתבים רשמיים שנשלחו מטעם התובעת לנתבעים - הודיעה להם התובעת כי אין להם זכות שימוש כלשהי, וגם אילו הייתי נכון לראות בנתבעים בני-רשות לעשות שימוש בשטח הגג, הרי הרשות בוטלה מפורשות במכתבי התובעת – נובמבר 2009 לנתבע 1, ומרץ 2009 לצחור וברק (ראו נספח 8-7 לתצהירי התובעת בתביעת גטר, ונספח 99 לתצהיר צחורונספח יד' לתצהיר צחור).

הטענה כאילו ניתנה לנתבעים רשות בלתי-הדירה לעשות שימוש בגג אינה יכולה לעמוד אף היא. כעולה מפסיקת בית המשפט העליון, תוקפו המשפטי של "רישיון במקרקעין" לאחר חקיקת חוק המקרקעין מוטל בספק, אולם ברי כי רישיון בלתי הדיר צריך שיינתן באופן ברור ומפורש, מה שלא קרה בענייננו.

מכל האמור לעיל עולה כי בהתאם לסעיף 29 לפקודת הנזיקין, הרי שהנתבעים הסגו גבול בשטחים בגג שאינם שטחי דירותיהם (גטר כ- 315 מ"ר וצחור-ברק כ- 285 מ"ר כקבוע בחוות דעת בית המשפט) וזאת מבלי שקיבלו לכך את הסכמת התובעת ומבלי שנשאו משך השנים בתשלום דמי שימוש בגין השטחים הללו (כפי שיופרט בהמשך).

מכאן, שהסגת הגבול המתוארת לעיל, מקימה עילת פינוי לפי סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), ועל הנתבעים לפנות שטחים אלו.

דמי שימוש ראויים

כאמור, חוות דעת בית משפט עניינה באומדן שווי זכויות דירות המגורים – אך אינה דנה בעניין גובה דמי השימוש הראויים. על כן – יש להתייחס לחוות הדעת מטעם הצדדים.

התובעת הגישה שתי חוות דעת של השמאי יואל היילברון (להלן: "מומחה התובעת") (חוות הדעת מצורפות לתצהירי התובעת) כאשר אחת מחוות הדעת עניינה דמי שימוש ראויים. מומחה התובעת נחקר על חוות דעתו ביום 17.4.2019.

מנגד, גטר הגיש חוות דעתו של השמאי אלירם ליפא שנחקר בחקירה נגדית ביום 18.4.2014, וצחור-ברק הגישו חוות דעת מאת השמאי איל רהב, אשר לא התייצב לחקירה בבית המשפט. חוות הדעת שהוגשו מטעם הנתבעים לא עסקו כלל ברכיב דמי השימוש הראויים.

משנמנעו הנתבעים להציג חוות דעת מטעמם לסוגיית דמי השימוש – הרי שדין חוות הדעת של מומחה התובעת להתקבל בהיעדר ראיה לסתור.

כאמור, שטח הגג עולה לכדי 600 מ"ר כפי שמופיע בחוות דעת בית המשפט כאשר משויך לגטר שטח של כ- 315 מ"ר (52.5% משטח הגג) וצחור-ברק שטח של כ- 285 מ"ר (47.5% משטח הגג).

אשר על כן, אני קובע כי הנתבעים מחויבים לשלם דמי שימוש לתובעת בגין השימוש שעשו בשטח הגג כדלקמן:

• גטר – דמי השימוש הראויים יחושבו החל מאפריל 2009, קרי שבע שנים טרם הגשת כתב התביעה. מאחר שחוות דעת התובעת לעניין דמי השימוש הראויים מתייחסת לשנים 2017-2010, הרי שהתובעת לא הביאה ראיות ביחס לדמי השימוש הראויים לתקופה שקדמה לשנת 2010, ומכאן שוויתרה על סכומים אלה.

  מכאן, שדמי השימוש הראויים בגין התקופה הרלוונטית לתביעה נגד גטר בהתאם לחוות דעת התובעת הם 469,034 ₪ (סכום המתייחס לשטח הגג כולו) – ומתוך זה על גטר לשלם 52.5%, שהם 246,243 ₪.

• צחור וברק – דמי השימוש הראויים יחושבו החל ממאי 2010, קרי שבע שנים טרם הגשת כתב התביעה.

  מכאן, שדמי השימוש הראויים בגין התקופה הרלוונטית לתביעה נגד צחור וברק הם 462,000 ₪ (סכום המתייחס לשטח הגג כולו) – ומתוך זה על צחור וברק לשלם 47.5%, שהם 219,450 ₪.

  טרם סיום

כאמור, הנתבעים טענו כי טענות התובעת התיישנו, לוקות בשיהוי ועולות לכדי השתק עילה או השתק שיפוטי - אולם אין לקבל טענות אלו של הנתבעים, ואבאר.

בעייננו, מדובר בהסגת גבול יומיומית של הנתבעים בגג הבניין – כך שמדובר בעילה מתחדשת ולא באירוע חד פעמי בו נקטו הנתבעים, ומשכך דין טענות הנתבעים להתיישנות, שיהוי והשתק עילה להידחות. (ראו לעניין זה: טל חבקין, התיישנות, עמ' 303 (2014), ות"א 1910-02-15 רחוב גורדון 43 בע"מ ואח' נ' פאר ואח' (6.9.2019)).

זאת ועוד, הרי שבהתאם לסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין – אין הוראות חוק ההתיישנות חלות מקום בו מדובר בתביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. בעניינו, הנתבעים מחזיקים במושכרים משנת 1990, ומשכך כפופים להוראות התחילה שבחוק המקרקעין – כך שאין עוררין כי אין הנתבעים זכאים לטעון טענת התיישנות, ודין הטענה להידחות.

סוף דבר

הפועל היוצא הוא – כי חוזי השכירות המוגנת ואף זיכרון הדברים שנכרת עם גטר, כמו גם הסכם רכישת הבניין על ידי התובעת וההתכתבויות שנוהלו בין הצדדים משך השנים - מלמדות כולן כי לנתבעים הושכרו בשכירות מוגנת דירות מגורים על גג הבניין ותו לא.

הנתבעים, לא הצליחו להרים את הנטל שרבץ על כתפיהם ולא הוכיחו כי האמור בחוזי השכירות המוגנת איננו משקף את כוונת הבעלים הקודמים או נסוג מפני הסכמות בעל פה- שלא הובאו לתמיכה בהן אסמכתאות כלשהן.

משכך, על הנתבעים לפנות את שטח ה"נטו" של הגג, העולה לכדי 600 מ"ר כפי שמופיע בחוות דעת בית המשפט:

• גטר – שטח של כ- 315 מ"ר;

• צחור-ברק- שטח של כ- 285 מ"ר.

  בנוסף, על הנתבעים לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים כלהלן:

  • גטר - סך של 246,243 ₪;

  • צחוק-ברק – סך של 219,450 ₪.

    סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ביחס לכל אחד מהנתבעים ועד לתשלום המלא בפועל.

מנגד, לא ראיתי לקבוע כי הנתבעים הפרו את חוזה השכירות באופן המקים נגדם עילת פינוי, או שקמה עילת פינוי אחרת על פי חוק הגנת הדייר, ועל כן תביעת הפינוי מן הדירות המוחזקות בשכירות שחוק הגנת הדייר חל עליה – נדחית ביחס לנתבעים כולם.

לנוכח התוצאה שאליה הגעתי, לא ייעשה צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, כ"ב כסלו תש"פ, 20 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.