הזכאי המבקש לפיצוי בגין הוצאות נלוות, הכרוכות בפינוי המקרקעין וברכישת נכס חילופי.
נדון בשאלות דלעיל כסדרן.
דיון והכרעה
21.דרך הילוכנו לקביעת סכום הפיצוי המגיע למבקש בגין הפקעת זכויותיו במקרקעין – תהא באופן הבא:
(-) תחילה תוכרע המחלוקת בדבר העקרונות המשפטיים, על פיהם יש לערוך את שומת הפיצויים, בנסיבות מקרה דנן.
(-) על רקע העקרונות שייקבעו, כאמור, תבחנה חוות-הדעת שהוגשו מטעם הצדדים.
(-) ולבסוף נקבע את סכום הפיצויים לו זכאי המבקש, בגין הפקעת זכויותיו במקרקעין – תוך התייחסות לשאלת שיערוך כספי הפיצויים; הוצאות ושכר טרחת עורך דין.
שומת פיצויי ההפקעה – העקרונות המשפטיים
על ההפקעה מכוח חוק התו"ב - כללי
22.להבדיל מהפקעת מקרקעין לפי פקודת הקרקעות וחוקי ההפקעה האחרים, הנעשית בשלב אחד – ההפקעה לפי חוק התכנון והבנייה נעשית בשני שלבים.
תחילה, על הוועדה המקומית לאשר תוכנית המייעדת את הקרקע המיועדת להפקעה לצורכי ציבור, ורק לאחר מכן הינה רשאית להפקיעה ולקבל את החזקה בה.
ודוק, שינוי הייעוד על ידי התוכנית יוצר את הבסיס המשפטי לביצוע ההפקעה העתידית – הגם ששינוי הייעוד לצורכי ציבור בתכנית עומד בפני עצמו המקים עילת תביעה עצמאית, בלא קשר להליך ההפקעה (ראו: ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשון לציון, פ"ד מ"א (1)133).
על רקע האמור קובעת ההלכה הפסוקה כי "מקרקעין שייעודם שונה, בתוכנית בנין עיר שקיבלה תוקף, לצורכי ציבור ולהפקעה והם הופקעו על פי חוק התכנון והבניה, זכאים בעלי זכויות וטובות-הנאה בהם לפיצוי דו-שלבי; פיצוי בעד הפגיעה התכנונית ופיצוי בעד הפגיעה הקניינית" [א. קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שמינית, התשע"ד-2013, כרך א' עמ' 138 (להלן: "קמר-2013")]
בעוד שבשלב הראשון, ניתן לתבוע על ירידת הערך של המקרקעין לפי שווים לפני התוכנית הפוגעת, הרי שבשלב השני משיופקעו המקרקעין "... תקום לבעל הזכויות הזכות לקבל פיצוי הפקעה... בעד שלילת הזכויות הקנייניות במקרקעין, והם נקבעים לפי השווי המופחת של המקרקעין בייעודם בתוכנית להפקעה" (שם, עמ' 140). (ההדגשות לא במקור – ח.ט).
23.בחוק התכנון והבניה לא קיימות הוראות מפורטות באשר לאופן ביצועה של ההפקעה ותשלום הפיצויים. גלל כן, נקבע בסעיף 190(א) לחוק כי ביצועה של ההפקעה כמו גם תשלום הפיצויים ייעשו, בשינויים המחויבים, על פי הוראות פקודת הקרקעות – וזאת, ככול שלא נקבעו בחוק התו"ב הוראות מיוחדות לענין זה (ראו: ה"פ (י-ם) 5025/05 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' אורן ואח' [פורסם בנבו] (2006); עת"מ (חי') 1801-04-11 בן עמרם ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה קרית-אתא ואח' [פורסם בנבו] (2012)].
נמצא, כי שומת הפיצויים בגין הפקעת המקרקעין מכוח החוק תיעשה, בהעדר הוראה אחרת בחוק, על פי סעיף 12 לפקודת הקרקעות – אשר אימץ את מבחן שווי השוק החופשי המבוסס " ... על ייעודם של המקרקעין בתוכנית עיר תקפה, שחלה על המקרקעין ערב ההפקעה. ערכם הכלכלי של המקרקעין נגזר מהתועלת, שניתן להפיק מהם. התועלת נגזרת מאפשרויות ניצולם של המקרקעין בהתאם לתוכניות בנין העיר" (קמר-2013, בעמ' 717, 718).
עם זאת, להבדיל מהפקעה מכוח פקודת הקרקעות – לפיה המועד הקובע לשומת שווים של המקרקעין שהופקעו, הינו יום פרסום ההודעה בדבר הכוונה להפקיע את המקרקעין לפי סעיף 5(1) לפקודה – הרי שעל פי סעיף 190(א)(4) לחוק התו"ב, המועד הקובע לשומת הפיצויים מכוח החוק, הינו היום השישים שלאחר פרסום הודעת ההפקעה ברשומות.
24.כאשר עסקינן בהפקעת בית מגורים, קובע סעיף 194 לחוק התו"ב (שעוד ידובר בו) סייג לפינויו, בהעמדת שיכון חלוף סביר לדייר או תשלום פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר – לפי בחירת המפונה (ראו: ע"א 481/1974 בסה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו, פד"י נט(2) 98, 100; רע"א 3092/01 קיסר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פד"י יז(1) 313, 323).
העמדת שכון חלוף סביר לדייר או תשלום פיצויים כדי השגתו, מהווה תנאי מוקדם לפינויו מבית המגורים בו הוא מתגורר (ככול שתוכח זכותו לדיור חלוף) – ברם, העמדת דיור החלוף איננו מהווה פיצוי סופי בגין המקרקעין המופקעים, כך שאין כל מניעה שבעל הקרקע יתבע את יתרת הפיצויים המגיעים לו (ככול שקיימת יתרה) בהליך נפרד, על פי סעיף 9 לפקודה (ראו: ה.פ. 402/95 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' נבולסקי, פד"מ ב' (התשכ"ח-1998); ה.פ. 1185/02 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' סעידיאן, תקדין מחוזי 2003 (2) 3138).
25.נבחן אפוא, על רקע האמור לעיל, את טענות הצדדים ביחס לשומת הפיצויים בנדון דידן.
שומת הפיצויים לפי ייעוד למגורים – האומנם?
26.אין חולק כי במועד ביצוע ההפקעה בענייננו (27.9.05) כמו גם במועד הקובע לשומת הפיצויים (27.11.2005) על פי הוראת סעיף 190(א)(4) לחוק התו"ב – ייעודה של החלקה בתוכנית המפקיעה הינה (ועודנה) לאזור לבניינים ציבוריים (ראו חוו"ד בן-ארי, בסעיף 6ב; מוצג ת/2).
בהינתן כזאת, וכפי שהבהרנו לעיל, שיעור הפיצויים בגין הפקעת החלקה הינה שוויה בהתאם ליעודה במועד הקובע, קרי: בייעוד לבנייני ציבור [ראו גם: ע"א 5964/03 עזבון המנוח אדוארד ארידור נ' עיריית פתח תקוה, פ"ד ס(4) 437 (2006)].
27.חרף הוראת הדין באשר לייעודה של החלקה לשם קביעת שיעור הפיצויים, טוען בא-כחו המלומד של המבקש כי יש לשום את החלקה לפי ייעוד למגורים – בניגוד להוראת הדין. וכל כך למה? שכן לטענתו, המשיבות מנועות מלטעון שייעודם של המקרקעין "... לצורך קביעת פיצוי ההפקעה אינו למגורים".
לטענת המבקש, הוא פעל בהתאם לדרישת העירייה מיום 10.2.1994 (נספח ב' לתצהיר המבקש), וביצע שיפוץ וחיזוק של המבנה, על מנת שיחדל להיות מבנה מסוכן – תוך הסתמכות על מצג מהנדס העיר בהודעת הביטול, לפיו "לאחר החיזוק והשיפוץ, המבנה ישמש אך ורק למגורים בהתאם לתב"ע מס' 2472 החלה על המקום" (סעיף ג' לנספח ב' הנ"ל).
בהסתמך בתום לב ובאופן סביר על מצג זה של העירייה, לפיה המבנה מיועד למגורים בתב"ע תקפה, כך למבקש, הוא נטל מהבנק הלוואות (מושאי המשכנתאות) בסכום כולל של 350,000 ₪ - זאת על מנת להתאים את המבנה למגורים.
בנסיבות אלה, כך לטענת ב"כ המלומד של המבקש, ומשהסתמך המבקש בתום לב על מצגי הפקידים המוסמכים מטעם העירייה "... מושתקות המשיבות מלטעון, כי יש לשום את פיצויי ההפקעה המגיעים למבקש לפי הייעוד המופחת של שב"צ, ולא לפי ייעוד למגורים".
הגם שלדעת הכל המסמך מיום 10.2.1994 (לעיל ולהלן: "מסמך הביטול") בטעות יסודו, שכן לא קיימת בנמצא תב"ע מס' 2472, המייעדת את המבנה לשימוש למגורים – אין בממצא זה, כך לב"כ המבקש, כדי לאיין את העובדה שהמבקש הסתמך על מצג מוטעה זה ושינה את מצבו לרעה.
28.אקדים את המאוחר ואומר כבר עתה, כי לא מצאתי ממש בטענה זו של המבקש ודינה להידחות.
לא זו בלבד שהמבקש לא פעל, כנטען, בתום לב בהסתמך על הנחיות מהנדס העיר בהודעת הביטול, אלא שמחומר הראיות עולה שהמבקש עשה דין לעצמו והקים, בחלל הגג, שתי יחידות דיור – ללא היתר וללא הרשאה ממאן דהוא. ובמה דברים אמורים.
29.כזכור בעקבות צו ההריסה, מיום 8.2.1989 שהוצא כנגד המבנה בהיותו מסוכן, הגיש ב"כ דאז של המבקש, עו"ד משעלי, השגה לביטולו של הצו, לה צורפה חוות דעת של המהנדס גרשנזון איגור יגאל, מיום 29.6.92 (נספח ב'(4) לתצהיר המבקש; להלן: "חוו"ד איגור").
המהנדס איגור פירט בחוות דעתו את הפעולות הנדרשות לביצוע, על מנת " ... להסיר את הסכנה הקיימת" כך שלא יהא צורך להרוס המבנה. איגור הבהיר כי די בביצוע שיפוץ של המבנה, בין היתר, על ידי חיזוק הקירות ותיקון הסדקים והחלפת גג הרעפים.
עוד עולה מחוות דעת איגור כי שטח המבנה שהיה קיים, אותה עת, הינו "... בן קומה אחת ... בצורת מלבן שגודלו 4.25 מ' X 14.80 מ'..." היינו – 63 מ"ר (לעיל ולהלן: "המבנה המקורי"). על בסיס ההשגה וחוו"ד איגור, הוציא מהנדס העיר את הודעת הביטול מיום 10.2.1994 (לעיל ולהלן: "הודעת הביטול") -במסגרתה איפשר ביצוע פעולות החיזוק ושיפוץ המבנה, כתנאי לביטול צו הריסה.
בסעיף ב' להודעת הביטול הבהיר, מהנדס העיר דאז מר אסיף, כי "גג הרעפים יוחלף באותה מתכונת, ללא תוספת שטח או שינוי בגבהים" והוסיף כי המבנה לאחר שיפוצו, ישמש "...אך ורק למגורים בהתאם לתב"ע מס' 2472 החלה על המקום" (סעיף ג' להודעה).
חרף האיסור, בהודעת הביטול, לבצע תוספת בנייה בקונטור של המבנה כמו גם בגובהו, הקים המבקש ללא רשות ובלא קבלת היתר כדין, שתי יחידות בחלל הגג (קומה א') בשטח כולל של כ-74 מ"ר – כך שהשטח המבונה עמד, לאחר השיפוץ, על כ-140 מ"ר.
האומנם בנסיבות אלה עסקינן בביצוע השיפוץ בתום לב ובהסתמך על "הנחיותיו של מהנדס העיר, שבעקבותיהן ועל יסודן שינה המבקש בתום לב ובאופן סביר את מצבו לרעה", כטענת המבקש בסיכומיו? הקמתה של קומה נוספת למבנה בחלל הגג ובנייתן של שתי יחידות דיור בשטח של כ-74 מ"ר, בניגוד להוראה המפורשת בהודעת הביטול – אינה יכולה להיקרא פעולה תמת לב מצידו של המבקש.
הנה כי כן, טענת המבקש כאילו העירייה מושתקת מלטעון ביחס לייעודו של המבנה, עת הוא הסתמך ב"סבירות ובתום לב" על מצגה של העירייה, ואף הוציא סכומי עתק בהתבסס על מצג זה – אין לה שחר.
30.בסיכומי התשובה טען בא-כוחו המלומד של המבקש, כי העובדה שמהנדס העיר איפשר שיפוצו של המבנה, כמו גם העובדה שלא הוצא צו הריסה מחמת העדר היתר בנייה – היא הנותנת שהמבנה נבנה כדין, וכי רק היה צורך לשפצו ולחזקו, על מנת להסיר את מסוכנותו. טענה זו, בכל הכבוד, דינה להידחות.
דומה כי נתחלף לו לב"כ המבקש (כנראה מתוך שגגה גרידא), בין המבנה המקורי בשטח של 63 מ"ר, אשר היה קיים עוד טרם פורסמה התוכנית המפקיעה למתן תוקף, כעולה מהתשריט המצורף לה (ראו: נספח 2 לחוו"ד בן-ארי; השמאי גפני בעמ' 14 שו' 27,25 לפרוטוקול מיום 7.3.2018), לבין המבנה הנוכחי – שהוקם שלא כדין ובלא היתר בנייה, במסגרת שיפוץ וחיזוק המבנה. לא ייפלא אפוא, כי העירייה לא נקטה בהליך להריסת המבנה המקורי בגין בנייה ללא היתר - שכן מבנה זה הוקם מקדמא דנא, עוד טרם אישורה של התב"ע – ואיפשרה למבקש, לשפצו ולחזקו תחת הריסתו.
כך או כך, ברי כי אין ממש בטענת המבקש כאילו הוא פעל בתום לב ובסבירות, בהסתמך על הנחיות מהנדס העיר דאז. בעליל נמצא, כי המבקש פעל שלא כדין עת ביצע תוספת בנייה לשטח המבנה המקורי, ואף הגדיל עשות עת בנה את הקומה השנייה.
31.זאת ועוד זאת, טענת המבקש כאילו הוא לא ידע, טרם ביצוע השיפוץ של המבנה המקורי, כי החלקה מיועדת לשב"צ וכי הוא הסתמך על המצג המוטעה בהודעת הביטול כי המבנה " ... מיועד למגורים בתוכנית עיר תקפה ..." – נסתרת מינה וביה מעדותם של השמאי גפני כמו גם מעדותו של מר אלי לוי, מנהל מחלקת הנכסים בעירייה (להלן: "מר לוי"). ונבהיר.
בחקירתו הנגדית, נדרש מר גפני לאמור בהודעת הביטול ביחס לתחולתה של תב"ע 2472 על החלקה, המאפשרת שימוש למגורים. וכך העיד:
" ... מסמך זה בטעות יסודו כי הוא מסתמך על תב"ע שכלל לא חלה בחלקה ... בתיק הבניין לעומת זאת מצאתי ב 94 מסמכים ותיקי מידע שביקש התובע, בהם תיק המידע שמציין מפורשות ואני מקריא 'החלקה הנ"ל וחלקות סמוכות, וממולן כולל הדרך שמיועדת לביטול, מיועדת למגרש לבנייני ציבור, כל בנייה אסורה אלא למטרה ציבורית'. יש פה עוד מסמך שנמצא בתיק הבניין, שהתבקש על ידי התובע, תיק מידע שביקש לגבי חיזוק המבנה ותוספת בנייה, שחתום על ידי העירייה ואני מצטט 'הבנין הקיים נמצא בתחום מגרש לבנייני ציבור, עם חלקות נוספות, על פי תוכנית 590 המאושרת, ולכן לא תותר בנייה בשטח זה, תהיה הבנייה רק לצורכי ציבור ולא לשימוש של מגורים' ... המסמך שהקראתי ממנו הוא מ 94. מה שכתבתי בחוות דעתי תואם במדויק את המופיע במסמך שהקראתי לעיל". (עמ' 14 שו' 31,32 ועמ' 15 שורות 1-9 לפרוטוקול) (ההדגשות לא במקור – ח.ט).
עינינו הרואות, כי לא זו בלבד שהמבקש ידע אל נכון, טרם ביצוע השיפוץ במבנה המקורי, כי החלקה מיועדת לשימוש לבנייני ציבור ולא למגורים – אלא שבקשתו לתוספת בנייה לצורך מגורים נדחתה.
מר לוי, נדרש אף הוא בעדותו, למכתב מיום 10.2.1994 (הודעת הביטול). האחרון החרה החזיק אחר עדות גפני, בהעידו כך:
" ... אומנם יש מכתבים שקיבל, אך אחרי זה הוא הגיש בקשה לתיק מידע שבמסגרתו נתנו לו מידע מפורט, שזה שטח ציבורי ושלא ניתן לבנות, ושהוא רשאי להגיש בקשה... אך וודאי לא יכול היה לבנות את הקומה השנייה באופן בלתי חוקי... אתה לא קיבלת היתר לבנות קומה נוספת בבניין... אני אומר לך שבשנת 1992 בא מפקח ואמר שהמבנה מסוכן ויש להורסו. ומאז לא נתקבל שום היתר. אני מצאתי מסמך של בקשה למידע של התובע (העד מציג לב"כ התובע את הבקשה לקבלת המידע, כמו גם מפה מצורפת)" (עמ' 13 שו' 13-23)(ההדגשה שלי – ח.ט).
בנסיבות אלה, תמוהה היא עד למאוד טענת המבקש כאילו הוא נסמך על הודעת הביטול, המייעדת את המבנה לשימוש למגורים, ובעקבות מצג זה השקיע כספים רבים לשיפוץ המבנה, מתוך ציפיה כי זה ישמש למגורים. נמצא, כך מהעדויות דלעיל, כי בקשת המבקש לתוספת בנייה נדחתה בשל כך שהחלקה נועדה, בתב"ע התקפה, למבני ציבור ולא למגורים.
טענת המבקש כאילו העירייה מנועה ומושתקת מלטעון שייעודו של הבניין הקיים כיום הינו לשימוש לבניין ציבורי – אין לה על מה שתסמוך והיא נדחית.
32.למעלה מן הצורך אוסיף ואומר, כי אף אם היה מוכח (מה שאינו) כי המבקש הסתמך בתום לב על המצג המוטעה וסבר כי השימוש למגורים נסמכת על תב"ע תקפה - הרי גם בהנחה כאמור דין הטענה, שיש לשום את פיצויי הפקעה לפי ייעוד למגורים, להידחות. וכל כך למה? שכן הסתמכות המבקש על מצג מטעה, בעטיו השקיע כספים לשיפוץ הבניין (בהנחה כאמור) – אין בה כדי לשנות את הוראת הדין ביחס לשומת הפיצויים.
אם אומנם הוטעה המבקש על ידי מצגי העירייה, ועל בסיסם נגרם לו נזק כספי – יכול (מבלי לקבוע מסמרות לעניין זה) ותקום לו עילת תביעה נזיקית לשפותו על נזקיו הנטענים. אולם, בשום אופן ופנים, אין במצג כזה או אחר, כדי להפך את "מידת הדין" ולשנות את ייעודה של החלקה מ"ייעוד ציבורי" למגורים, למועד הקובע, ביחס לשאלת הפיצויים.
לא בכדי, לא יכול היה בא כחו המלומד של המבקש להצביע ולו על פסק דין אחד, אשר שינה את ייעודו של נכס מופקע, לצורך קביעת שומת הפיצויים – בגין מצג מטעה שהוצג על ידי הרשות המפקיעה.
יתר על כן. העתרות לטענת ב"כ המבקש לשינוי ייעודה של החלקה למועד הקובע, רק בשל מצג מטעה – תיצור אנדרלמוסיה וחוסר בהירות מתמיד, ביחס לשומת פיצויי ההפקעה.
שווי השוק של קרקע מופקעת, אינו יכול להיות מושפע מעילה נזיקית שקמה לנפקע כלפי העירייה, שדבר אין לה עם שוויה לצורך קביעת שומת הפיצויים.
ההלכה הפסוקה קובעת כי "שווי השוק מבוסס על ייעודם של המקרקעין בתוכנית עיר תקפה שחלה על המקרקעין ..." (קמר – 2013, עמ' 717) ולא על תב"ע שכלל לא חלה על החלקה – אף אם בטעות סבר מהנדס העיר, במכתבו מיום 10.2.2004, כי היא חלה על המקרקעין.
33.אני קובע, אפוא, לאור האמור והמקובץ לעיל, כי יש לשום את החלקה לפי ייעודה בתוכנית המפקיעה לבנייני ציבור, ולא לפי ייעודה למגורים כנטען על ידי בא כוח המבקש בסיכומיו.
סעיף 194 לחוק התו"ב – תחולתו
34.הטענה העיקרית שבפי המבקש (כך נטען) הינה, כי יש לשום את שתי הדירות שבקומת הקרקע על יסוד הוראת סעיף 194 לחוק התו"ב – קרי, פיצויים כדי רכישתן של שתי דירות חילופיות לשתי דירות המגורים בקומת הקרקע של המבנה, כאשר מועד השומה הינו בסמוך למועד עריכת חוות דעת השמאי בן-ארי (5.6.2015).
לשיטת המבקש, הזכות לשכון חלוף עומדת גם לבתו הנשואה המתגוררת בדירה הסמוכה לדירה בה הוא מתגורר – לאחר פיצולה לשתי דירות נפרדות בשנת 2010.
35.המשיבות מצידן טענו כי יש לדחות דרישה זו של המבקש, שכן האחרון לא השכיל להוכיח את התנאים הנדרשים לתחולתו של סעיף 194.
המבקש, כך למשיבות, לא הוכיח כי התגורר במקרקעין במועד הקובע לתחולתו של סעיף 194, ואין צריך לומר שבתו לא הוכיחה כזאת.
עוד נטען, כי אין תחולה להוראת סעיף 194 לחוק הואיל ולא הוכח כי המבנה נבנה על פי היתר בנייה כחוק.
עם מי הדין? סבורני כי הדין עם המשיבות, להלן נימוקינו.
36.סעיף 194 לחוק קובע כך:
"בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד לתוכנית להריסה אל לאתר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה על כוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר" (ההדגשה לא במקור – י.ט.).
על מנת לבוא בגדרו של סעיף 194 הנ"ל, על המחזיק מוטל הנטל להוכיח שני תנאים מצטברים: האחד, מגורים בפועל במועד פרסום הודעת ההפקעה; השני, מגורים במקרקעין מכוח זכות שבדין או שביושר.
יוער, כי התנאי האמור בסעיף, בדבר ייעוד בית המגורים להריסה בתוכנית המפקיעה אינו מאיין את הזכות לדיור חלוף, אף אם לא נתקיים תנאי זה (ראו: קמר-2013, בעמ' 381 ה"ש 172).
אין חולק, כי המבקש מתגורר כיום במבנה שבקומת הקרקע מכוח זכות שבדין (להבדיל מבתו הנשואה, שעוד ידובר בה), בהיותו הבעלים הרשום של המקרקעין.
דא עקא, שלא זו בלבד שהמבקש לא השכיל להוכיח כי הוא (ואין צורך לומר בתו) התגורר במקרקעין במועד פרסום הודעת ההפקעה, אלא שהוכח כי רק בשנת 2013 הוא העתיק את מגוריו לנכס. ובמה דברים אמורים.
37.בסיכומי התשובה מטעמו טען ב"כ המבקש, כי שומה היה על המשיבות להוכיח כי המבקש לא התגורר בנכס במועד ההפקעה (המועד הקובע לתחולתו של סעיף 194) – שכן היה בידה האפשרות לעשות זאת. לשיטתו, משטען המבקש כי הוא התגורר בנכס בשנת 2005, שומה היה על המשיבות להביא ראיות לסתור, ומשלא עשו כן יש לקבוע כי הוא אומנם התגורר בנכס במועד הקובע. לא מצאתי מאום בטענה זו ודינה להידחות.
הנטל להוכחת זכות לפי סעיף 194 לחוק מוטל על מי שטוען לזכות כזו, ולא זו בלבד אלא שעל התובע להוכיח מגורים בבית המופקע דיור של קבע. ודוק "תנאי לשיכון חלוף הוא, שהתובע יוכיח, כי הוא דר בבית המגורים המופקע דיור של קבע עובר להפקעה" (קמר-2013, ה"ש 57 בעמוד 869 מהאסמכתאות שם).
האומנם השכיל המבקש, בענייננו, להוכיח מגורי קבע בנכס עובר למועד ההפקעה (27.9.2005) – התשובה לכך הינה שלילית. לא זו בלבד שהמבקש לא הוכיח כזאת, אלא למרבה הפליאה אף לא טען טענה זו בתצהירו, כמו גם בעדותו בבית המשפט.
בתצהיר הנלווה לתובענה טען המבקש כך "על החלקה בנוי בניין בן ארבע דירות, שבקומת הקרקע שלו באחת הדירות אני מתגורר ובדירה השניה מתגוררת בתי..." אימתי החל המבקש ובתו להתגורר בדירות שבקומת הקרקע? סתם המבקש ולא פירש. לא בכדי לא הצהיר המבקש כי הוא התגורר במבנה במועד הקובע (בשנת 2005) ואין צריך לומר דיור של קבע – שכן, מחומר הראיות עולה כי רק בשנת 2013 הוא עבר להתגורר בנכס דיור של קבע.
כך או כך, טענת ב"כ המבקש בסיכומי התשובה כי "משלא טרחו המשיבות להציג אשורי ארנונה, מים וביוב באשר לזכותו של המשלם במועד ההפקעה... מתחייבת המסקנה, שאכן – כעדותו של המבקש הוא התגורר בנכס במועד ההפקעה" (סעיף 4 לסיכומים).
בכל הכבוד, טענה זו טוב היה לו לא נטענה כלל. ראשית, המבקש לא הצהיר פוזיטיבית כי התגורר בנכס במועד ההפקעה. שנית, הוכח בעליל כי הארנונה היתה רשומה על שמה של רעיית המבקש למן שנת 1996 ועד ליום 11.5.2017 (מוצג במ/2) וכי תשלום הארנונה בוצע מחשבון האחרונה, וכלשון המבקש בעדותו "... זה יורד מהחשבון שלה כי לי לא היה חשבון. הרישום של הארנונה הוא על שם אשתי יפה פוזיילוב" (עמ' 6 שו' 20,19 לפרוטוקול). כך גם אמורים הדברים באשר לתשלומי המים והחשמל "מים וחשמל, הכל יורד דרכה, אני הייתי נותן את הכסף" (שם, שו' 27).
הנה כי כן, הוכח שתשלומי הארנונה, המים והחשמל שולמו על ידי רעיית המבקש, למצער, עד לשנת 2017 (יום הנפקת מוצג במ/2), כך שזהותו של המשלם הוכחה. נמצא, כי אין "בזהותו של המשלם" כדי להוכיח או לשלול מגורי המבקש בנכס.
בהעדר ראייה פוזיטיבית למגורי המבקש בנכס, עובר למועד ההפקעה – דין טענת המבקש לזכות לשיכון חלוף, להידחות.
38.כאמור, לא זו בלבד שהמבקש לא הוכיח מגורים בנכס במועד ההפקעה, אלא שמחומר הראיות עולה, לכאורה, שהמבקש התגורר, למצער עד לשנת 2013, בדירה המצויה ברחוב שנקר, בחולון (להלן: "הדירה בחולון") – שהינה בבעלות רעיית המבקש (ובנה מנישואים קודמים), הגב' יפה פוזיילוב. ונבהיר.
בחקירתו הנגדית נדרש המבקש למהותה של הערת האזהרה שנרשמה לטובת רעייתו ביום 20.6.2010, לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") כעולה מנסח הרישום המצורף לתובענה (נספח א').
המבקש לא ידע ליתן הסבר בדבר מהותה של ההערה, ומדוע זו נרשמה אך בשנת 2010. עם זאת, נתברר במהלך חקירתו כי הוא נישא לגב' פוזיילוב בשנת 1982, כאשר הנכס היה כבר רשום על שמו (עמ' 6 שו' 12-10 לפרוטוקול).
המבקש העיד כדברים האלה:
"התחתנו בשנת 82. לי אלה נישואין ראשונים. לה שניים. כשהיינו יחד גרנו בחולון" ומשנשאל על ידי בית המשפט, האם הם התגרשו או חיים בנפרד הלה השיב כך "לא בדיוק נפרדנו. מדי פעם יש לי צרות בבית ואני קם והולך לשפירא (המקרקעין – ח.ט) אנו לא פרודים על הנייר... אני מתגורר בשפירא ושם אני גר" (עמ' 7 שו' 26-20 לפרוטוקול).
מהאמור עולה שהמבקש התגורר עם רעייתו למן נשואיו בשנת 1982 בדירה בחולון, ורק "מידי פעם" כשיש לו "צרות בית" הוא "קם והולך" לנכס. ברי, כי לא עסקינן בכל הכבוד במגורים בבית ואין צריך לומר שאין מדובר במגורים במבנה " ... דיור של קבע עובר להפקעה" (קמר-2013, ה"ש 57 בעמ' 869).
ואם אין די באמור לעיל על מנת להפריך מגורי המבקש במבנה במועד ההפקעה, באה הודאתו בחקירתו הנגדית, כי קיבל את המכתבים שנשלחו אליו בשנת 2013 על ידי מר אגמון (נספחים ד' ו-ה' לתצהירו) – בדירה בחולון. וכך העיד המבקש: "קיבלתי מכתב ב 2013 שהם עשו לי הפקעה ב-2012 לא ידעתי מכל זה... קבלתי את המכתב בחולון. קיבלתי את המכתבים בחולון" (עמ' 7 שו' 30-27 לפרוטוקול).
יוער, במאמר מוסגר, כי המכתבים נשלחו למבקש לפי כתובתו הרשומה במרשם, רח' שנקר 15/3 חולון. רק ביום 12.6.2013 שינה המבקש את כתובת מגוריו ואת כתובת מגורי בתו למקרקעין וכלשונו "כשאני עשיתי העברה ב 2013 בתי באה יחד איתי ושגם היא רוצה להיות רשמי שם" (עמ' 8 שו' 16; וראו אישור המרשם מ 8.5.2017, במ/4).
לא למותר יהא לציין את סמיכות הזמנים, בין מכתב עו"ד ישראלי למר אגמון מיום 10.6.2013 (נספח ו' לתובענה), במסגרתו טען לזכות לדיור חלוף, לבין המועד בו שינה המבקש ובתו את כתובת מגוריהם לכתובת המקרקעין, 12.6.2013.
נמצא, כי טענת המבקש כאילו הוא התגורר בדירה בקומת הקרקע למן שנת 1996, לאחר שיפוץ וחיזוק המבנה, באופן רצוף (עמ' 5 שו' 27-25 לפרוטוקול) – אין לה על מה שתסמוך.
39.בסיכומי התשובה, העלה ב"כ המבקש טענה (חדשנית, יש לומר) לפיה המועד הקובע לבחינת מגורי המבקש במבנה, איננו מועד פרסום הודעת ההפקעה (2005) אלא שנת 2013. קרי, המועד בו הודיעו המשיבות למבקש על דבר ההפקעה.
לטענת ב"כ המבקש, נוכח מחדלי המשיבות, בעניינו, באי מסירת ההודעה במועד, כמתחייב מסעיף 5(1) לפקודה, כמו גם אי רישום הערת אזהרה על המקרקעין בסמוך להפקעתם – הרי שעל המשיבות לשאת במחדליהן, כך "[ש] תקופת הזמן הראויה לבחינה, האם הוא התגורר בנכס איננה שנת 2005 אלא שנת 2013".
אודה ולא אבוש, לא הבינותי פישרה של טענה זו ועל מה היא נסמכת. הפועל היוצא מהטענה האמורה הוא, שבגין מחדלי הרשות המפקיעה (המשיבות בענייננו) יש לשנות את הוראת סעיף 194 לחוק, באופן שתחת המועד הקבוע בו "במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין" יבוא "המועד בו הודיע לנפקע דבר ההפקעה".
בכל הכבוד, לטענה זו אין כל בסיס משפטי, והיא נטענה על דרך "הסתם" בלא לעגנה בספרות המקצועית או בפסיקה.
בסיכומיו, הפנה בא-כוחו המלומד של המבקש לפסיקה לפיה "לא הודיעה הרשות המפקיעה לבעל הזכות ... על דבר ההפקעה יוכל בעל הזכות לדרוש פיצויים לפי שווי המקרקעין ביום שנודע לו על דבר ההפקעה..." ובלבד שהוכח "שקביעת הפיצויים למועד ההפקעה יגרום לכך, שהפיצוי שיקבל יהיה פיצוי מופחת" (קמר-2013, ה"ש 47 בעמ' 696) (ההדגשה לא במקור – ח.ט).
בכל הכבוד, לא זו בלבד שאין בהפניה האמורה כדי לתמוך בטענה האמורה – לפיה יש לשנות את המועד הקבוע בסעיף 194 לחוק, לענין הזכאות לדיור חלוף – אלא שיש במצוטט לעיל כדי לאיין את הטענה. וכל כך למה? שכן מחדל הרשות במתן הודעה כאמור, יכול ויביא לשינוי מועד שומת המקרקעין, אך לא להפוך את הנפקע לבעל זכות לקבלת שיכון חלוף – בו בזמן שהוא לא התגורר בבית, במועד הקבוע בחוק.
התכלית בקביעת המועד החדש (מועד ההודעה על דבר ההפקעה) – במקרה בו חדלה הרשות להודיע על דבר ההפקעה לפי סעיף 5(1) לפקודה – הינה הפגיעה האפשרית בנפקע בשל ירידת ערך כספי הפיצויים באופן:
" ... שבעל הזכויות לא יכול היה בכספי הפיצויים שקיבל לרכוש זכות דומה לזו שהופקעה מידו, אלא זכות פחותה הימנה, ולעיתים בעשרות מונים. מעוות זה תוקן במידת – מה בשנת 1977 על ידי תיקון לחוק לתיקון דיני הרכישה... הקובע הצמדה של הפיצויים למדד המחירים לצרכן וכן ריבית, בסייגים מסויימים". (שם, שם מול ה"ש 46, 47).
נמצאנו למדים, כי קביעת מועד חדש לשומת שווי המקרקעין בגין מחדלי הרשות, נועדה לשמור על ערך הפיצויים במקרה בו הפיצוי יהא מופחת, אך בשום אופן ופנים, אין במחדלים האמורים כדי "להפוך" את מי שאינו זכאי לשכון חלוף על פי הדין, למי שזכאי לכך.
הטענה האמורה נדחית אפוא על הסף.
40.לא מצאתי ממש בטענת המבקש לפיה בתו, המתגוררת בדירה שבקומת הקרקע (לאחר פיצולה לשתי יחידות) זכאית אף היא לשכון חלוף. ולא היא. לא זו בלבד שלא נטען כזאת בתובענה ובתצהיר המבקש הנלווה לה, וזו הועלתה לראשונה בסיכומי המבקש – אלא שלא נתקיים בה, בבתו של המבקש, אף לא תנאי אחד מאלה הדרושים על מנת לקומם זכות לשיכון חלוף על פי סעיף 194.
ראשית, לא הוכח שבתו של המבקש הינה או היתה במועד ההפקעה בעלת זכות להתגורר בדירה (המפוצלת) "... מכוח זכות שבדין או זכויות שביושר..." כנדרש בהוראות הסעיף. שנית, הוכח בעליל כי בתו של המבקש החלה להתגורר במבנה אך בשנת 2010 (כך על פי הטענה) וכלשון המבקש בעדותו "ב-2010 כשבתי היתה בצבא היא באה להתגורר איתי באופן קבוע" (עמ' 8 שו' 24 לפרוטוקול).
41.אני קובע אפוא, לאור המקובץ לעיל, כי אין לשום, בנסיבות המקרה דנן, את פיצויי ההפקעה על יסוד הוראת סעיף 194 לחוק) או מתן פיצויים כדי רכישתו של שכון חלוף – אלא יש לקבוע הפיצויים על יסוד סעיף 12 לפקודת הקרקעות, כשמועד השומה הינו כקבוע בסעיף 190(א)(4) לחוק התו"ב.
הערכת המקרקעין בייעוד לבנייני ציבור
42.כזכור, מחלוקת ניטשה בינות הצדדים באשר להערכת שווי החלקה בייעוד לשב"צ. לטענת המבקש, יש לשום את החלקה כקרקע שעליה מבנה שייעודו שב"צ ושימושו לשב"צ קרי, יש להתייחס אל הבניין הבנוי בחלקה כמבנה בייעוד ציבורי.
מנגד טוענות המשיבות כי יש לשום את שווי הקרקע בלבד בייעוד שב"צ, ואילו את הבנין יש לשום, כך הטענה, לפי שווי עלות הבנייה (להבדיל משוויו של הבניין בייעוד למבנה ציבור).
עם מי הדין? סבורני, כי ביחס ליחידה שבקומת הקרקע יש לשום אותה בייעוד בניין ציבורי, ואילו ביחס לדירות שבקומה א' (חלל הגג) יש לשום לפי שווי עלות הבנייה שלהם. נבהיר דברינו.
43.סעיף 190(א)(3) לחוק קובע כך:
"לא תחול חובת תשלום פיצויים על הפקעת כל מבנה... או דבר אחר המחובר לקרקע אם הוקמו, ניטעו או חוברו תוך הפרת חוק זה; אך רשאית הוועדה המקומית לשלם פיצויים לתובע אם ראתה כי הוא פעל בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים".
הוראת הסעיף הנ"ל:
" ... מצומצמת רק לגבי מבנה שנבנה תוך הפרתו של אותו חוק, דהיינו, למבנה שנבנה לאחר שחוק התכנון והבניה נכנס לתוקף ביום 12.2.1966. ואילו מבנה שנבנה קודם לכניסתו לתוקף של חוק התכנון והבניה, אין תחולה של הסעיף לגביו, ובעל המקרקעין יהיה זכאי לפיצויי הפקעה בגינו" (קמר – 2013, בעמ' 767. וראה ההנמקה בה"ש 272).
ומן הכלל אל הפרט לנדון דידן.
קבענו לעיל כי היחידות בקומה א' (בחלל הגג) נבנו בלא הרשאה מצד מי מגורמי העירייה ואין צריך לומר שלא ניתן היתר לבניית הקומה השניה בחלל הגג. הפועל היוצא הוא, שעל פי הדין, אין חובת תשלום פיצויים על הקמת היחידות בחלל הגג – ששטחן הכולל 74 מ"ר (ראו: חוו"ד בן-ארי בעמ' 3).
בהעדרה של זכות לפיצויים בגין הבנייה בחלל הגג, ברי כי אין לשום את השטח המבונה בקומה א' (74 מ"ר) בייעוד של בניין ציבורי-שכן בהעדר זכות לפיצויים, שומה בייעוד לבניין ציבורי מניין?
44.לא כך הם פני הדברים ביחס ליחידה הבנויה בקומת הקרקע, ששטחה 66 מ"ר (ראו: בין-ארי, שם; לעיל ולהלן: "המבנה המקורי") שיש לשום אותה לפי שווי של בניין ציבורי. הטעם לכך הוא כפול –
ראשית, להבדיל מהבנייה בחלל הגג שהוכח בעליל כי לא ניתן לכך היתר, הרי שביחס למבנה המקורי אין כל ראיה כי זה נבנה ללא היתר, הגם שלא נמצא בתיק הבניין ראיה לקיומו.
מקובלת עלי לעניין זה טענת ב"כ המבקש בסיכומיו לפיה, לו המבנה המקורי נבנה ללא היתר אין ולא היה צורך להוציא צו הריסה עקב היות המבנה מסוכן, שכן ניתן היה להוציא צו הריסה בגין בנייתו ללא היתר.
שנית, וזה העיקר, מחומר הראיות עולה כי המבנה המקורי נבנה כבר בשנות החמישים של המאה הקודמת. בעדותו בבית המשפט נשאל המבקש האם יש לו היתר בנייה לבית, והלה השיב כך: " ... בית זה נבנה ב 1950. אבי קנה אותו בשנת 1953... בית זה נבנה ב 50 עם כל ההיתרים" (עמ' 5 שו' 23,22 לפרוטוקול)
אף אם יונח כי המבנה המקורי נבנה ללא היתר בניה כדין, הרי, גם בהנחה כאמור, אין תחולה להוראת סעיף 190(א)(3) לחוק – שכן הוא נבנה טרם כניסתו של חוק התכנון והבניה לתוקפו, כך שהקמתו לא מהווה "הפרת חוק זה", כמובהר לעיל.
45.אני קובע אפוא, לאור האמור, כי מן הדין יש לשום את החלקה ואת המבנה המקורי (66 מ"ר) בייעוד לבניין ציבורי, למועד הקובע (ר' 27.11.2005).
אשר לשטח המבונה בחלל הגג (74 מ"ר). המבקש, כך על פי הדין, אינו זכאי לפיצוי הפקעה שכן הבנייה נעשתה, בשנת 1994, בלא שקיבל היתר כדין לבנייתה של הקומה הנוספת, ואף לא ניתנה הרשאה כלשהי לבנייתו מצד מי מגורמי העירייה – כאמור לעיל.
ברם חרף האמור, אני מוצא לקבוע כי המבקש זכאי לפיצויים בגין בנייה זו, לפי שווי המחוברים (קרי, עלות הבנייה). זאת, בשל העובדה שהעירייה נאותה, לפנים משורת הדין, לפצות את המבקש בגין בנייה זו, כעולה מחוות הדעת העדכנית של מר גפני מיום 19.8.2013 (מוצג נ/2א') וממכתבו של מר אגמון למבקש מיום 2.9.2013 (נספח ז' לתובענה).
לעניין זה יוער, כי ההלכה הפסוקה קובעת כי במקרה בו הודתה הרשות המפקיעה " ... כי סכום הפיצויים המגיע לבעל הזכויות הינו בשיעור פלוני, הרי היא נתפסת על הודאתה ועליה לשלם לפחות אתו הסכום" (קמר-2013 בעמ' 857 והאסמכתאות בה"ש 20).
46.נמצא, כי שומת הפיצויים בענייננו צריכה להיעשות על פי שני רכיבים – פיצוי בגין החלקה והמבנה המקורי, לפי שווים בייעוד לשיכון ציבורי; וכן פיצויי בגין השטח המבונה בחלל הגג, אך לפי ערך המחוברים (עלות הבנייה).
דא עקא, כי לא הומצאה חוות דעת מתאימה, השמה את זכויות המבקש בחלקה, בהתאם למתווה האמור- בהעדרה, לא ניתן לשום הפיצויים לפי מתווה זה.
פיצוי בגין הוצאות נלוות
47.המבקש טוען כי בנוסף לפיצויי ההפקעה הינו זכאי לתשלום בגין ההוצאות הנלוות, כדי רכישתו של נכס חילופי, הכוללות: תשלום בגין תיווך, שמאי שכ"ט עו"ד בעריכת חוזה הרכישה וברישום הנכס על שמו של המבקש וכיו"ב.
המבקש העמיד את גובה הפיצוי "בסכום גלובלי" בשיעור של 10% מסכום הפיצויים, וזאת בהסתמך על חוות דעת בן-ארי שקבע כזאת (סעיף 8.16 לחווה"ד).
מנגד טענו המשיבות כי יש לדחות דרישה זו של המבקש, שכן, כך נטען, היא עומדת בסתירה להוראות הדין והפסיקה. עוד נטען, כי דין הטענה להידחות, גם בשל כך שהמבקש לא השכיל להוכיח כי בכוונתו לרכוש נכס חלופי, ואין צריך לומר שלא הוכיח את היקפן של ההוצאות הנטענות.
אומר כבר עתה, כי לאחר שעיינתי בטענות הצדדים באתי לכלל מסקנה, כי המבקש אינו זכאי, בנסיבות מקרה דנן, להוצאות נלוות. ובמה דברים אמורים.
48.בסעיפים 12(א) ו-(ב) לפקודת הקרקעות נקבע, כי שומת פיצויי ההפקעה תיעשה בהתאם ל"מבחן השוק החופשי". בהערכת הפיצויים, כך נקבע, "אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה" [סעיף 2(א)] וכי שווייה של הקרקע המופקעת יהא "... אותו סכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב ...".
על יסוד הוראות אלו נקבע בפסיקה כי "...עקרון השבת המצב לקדמותו המצריך את בית המשפט בקביעת שיעור הפיצוי ההולם, מעניק לנפקע את שווי הנכס שהופקע ולא את שוויו של הנכס החילופי" (ע"א 10873/06 בכר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב-יפו [פורסם בנבו](22.2.2010)(להלן: ענין בכר"); וראו גם: ע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון, סעיף ו' לחוות דעת השופט רובנשטיין (פורסם בנבו, 19.11.2007) (להלן: "ענין מנשה")).
נמצא, כי לא שווי הנכס החילופי מנחה את קביעת שיעור הפיצויים, אלא רק שוויה של הזכות המופקעת בלבד.
רק כאשר עסקינן במתן פיצויים בגין דירת מגורים, לפי סעיף 194 לחוק התו"ב – שכאמור לעיל אינו חל בענייננו – יהא זכאי הנפקע לפיצויים (אם בחר בכך, תחת העמדת דיור חלוף בעין) "...כדי השגת שיכון חלוף סביר".
49.על בסיס העקרון האמור לפיו, שווי זכויותיו של הנפקע הינו שווי הבעלות של הנכס המופקע, ולא שווי הבעלות אשר יאפשר לו רכישתו של נכס חלופי דומה – נקבע בפסיקה כי לא קמה לנפקע זכאות לקבלת הוצאות נלוות הנדרשות לצורך רכישת נכס חילופי. [ראו: ע"א 3781/07 אליהו נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה (פורסם בנבו, 31.5.2009); ענין בכר, סעיף 35 לפסה"ד; ענין מנשה].
נמצא אפוא מהאמור, כי המבקש בענייננו, אינו זכאי לתשלום הוצאות בדמות דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין ומס רכישה – שכן המבקש אינו זכאי לפיצויים כדי רכישת נכס חילופי, אלא אך בגין שווים של המקרקעין המופקעים.
50.זאת ועוד זאת, אף אם יונח כי המבקש זכאי להוצאות נלוות לצורך רכישת נכס חילופי (מה שאינו), הרי שאף בהנחה כאמור, יש לדחות את דרישת המבקש לפיצוי בגינן. וכל כך למה? שכן המבקש לא השכיל להוכיח את היקפן של ההוצאות. המבקש הסתפק, משום מה, בדרישה לתשלום "סכום גלובלי" בשיעור 10%, תחת הצגת ראיות בדבר ההוצאות הממשיות הדרושות לרכישת נכס חילופי דומה לנכס שהופקע.
לעניין זה נקבע בפסק הדין בעניין בכר כדברים האלה:
"גם כאן דעתו של המלומד א' קמר, אינה פוסעת בתלם ההלכה הפסוקה ... באסמכתאות עליהן הוא מתבסס, כולן מבתי המשפט דלמטה, אין כדי לשנות את ההלכה שנקבעה. כך מפנה קמר לקביעותיו של בית המשט המחוזי בתל-אביב (סגן הנשיא מ' טלגם), אשר הביע דעתו ... בדבר הצורך להוסיף על סכום ההערכה שנקבע ע"י השמאי המכריע פיצוי גלובלי של 10% עבור הוצאות העברה, שכ"ט ותווך ... אף שכוונת הדברים טובה, לא מצאנו להם, ובייחוד לקביעת 'פיצוי גלובלי', עיגון בדין הקיים. לא בחוקי ההפקעה החלים בנדון ולא בהלכה הפסוקה" (ענין בכר, בעמ' 15 לפסק הדין).
גם בענייננו, הפנה ב"כ המלומד של המבקש לפסק הדין של בית המשפט המחוזי [ה"פ (מרכז) 37044-08-14 מזובר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון], במסגרתו נקבע פיצוי למבקש, דשם, בשיעור 10% מסכום הפיצויים.
דא עקא, שקביעה האמורה עומדת בסתירה לדין ולהלכה הפסוקה " ... וביחוד לקביעת הפיצוי הגלובלי ...".
כך או כך, בהעדר הוכחה בדבר ההוצאות הממשיות שהוצאו לשם רכישת נכס חלופי למקרקעין המופקעים – יש לדחות העתירה לתשלום בגין הוצאות נלוות, גם מטעם זה.
51.בסיכומיו טען ב"כ המבקש, לראשונה, כי "לסכומי הפיצויים שיפסקו יש להוסיף מע"מ, שחובת תשלומו מוטלת על המשיבות". האחרון טרח להוכיח כי על פי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, כמו גם תקנות מס ערך מוסף, התשל"ו-1976 – חובת תשלום המע"מ בענייננו, חלה על המשיבות, כמי שרכשו את המקרקעין.
לשווא טרח בא כוחו המלומד של המבקש. שכן, כבר במכתבו של מר אגמון מיום 2.9.2013 (נספח ז' לתובענה) נכתב כך: "המע"מ יתווסף לסכום פיצויי ההפקעה ויועבר ישירות ע"י העירייה לשלטונות המע"מ" (נספח ז' לתובענה) (ההדגשה במקור – ח.ט).
52.אני קובע לאור המקובץ לעיל, כי המבקש בענייננו אינו זכאי לתוספת תשלום בגין הוצאות נלוות – הן בשל כך שעל פי הדין והפסיקה הוא אינו זכאי לכך, והן בשל העובדה שהיקף ההוצאות לא הוכח, אף לא לכאורה.
53.נבחן אפוא, על בסיס העקרונות שקבענו לעיל, את חוות-הדעת שהוגשו מטעם הצדדים, ביחס להערכת גובה פיצוי ההפקעה המגיעים למבקש, בגין זכויותיו בחלקה.
חוות הדעת מטעם הצדדים – שומת הפיצויים
54.בהתאם להנחיותיו של ב"כ המבקש (ראו: עמ' 9 שו' 32 לפרוטוקול), העריך השמאי בן-ארי את פיצוי ההפקעה בחוות דעתו (ת/2), לפי ארבע חלופות –
(-) בחלופות א ו-ב הוערכו המקרקעין לפי ייעוד למגורים – כאשר בחלופה א' הוערכו היחידות שבקומת הקרקע לפי הסכום הנדרש לרכישת שיכון חלוף (סעיף 194 לחוק), והיחידות שבקומה א' (חלל הגג), הוערכו לפי סעיף 12 לפקודה.
(-) בחלופה ג' הוערכו המקרקעין (שטח החלקה + המבנה בשטח של 140 מ"ר) לפי ייעוד לשב"צ.
(-) בחלופה ד' הוערכה הקרקע (130 מ"ר) בייעוד לשב"צ, בתוספת שווי המחוברים (עלות בנייה) בשטח כולל של 140 מ"ר.
55.השמאי מטעם המשיבות מר גפני, בחוות דעתו העדכנית מיום 18.8.2013 (נ/2א') – העריך את פיצויי ההפקעה בגין הקרקע (130 מ"ר) לפי ייעוד לשב"צ, בתוספת שווי המחוברים (לעיל ולהלן: "חוות הדעת העדכנית").
כפי שצוין כבר, בחוות דעתו הקודמת של מר גפני מיום 20.3.2013 (סומן נ/2), לא הוערכה עלות הבנייה של המחוברים בקומה א', הואיל והם נבנו שלא כדין ובלא היתר בנייה. לפנים משורת הדין ובעקבות פנייתו של ב"כ דאז של המבקש, עו"ד ישראלי, ניאותה העירייה לפצות את המבקש גם בגין שווי המחוברים בקומה א' – ובעקבות כך נערכה חוות הדעת העדכנית.
56.קבענו לעיל, כי אין ממש בטענת המבקש לפיה יש לשום את החלקה והבנוי עליה לפי שווי בייעוד למגורים. כמו"כ דחינו את הטענה לפיה הוא זכאי לפיצויים כדי השגת שכון חלוף, מכוח סעיף 194 לחוק התו"ב.
מכאן, שיש לדחות את שומת הפיצויים של השמאי בן-ארי, בחלופות א' ו-ב' לחוות דעתו.
נמצא, כי יש לבחון את החלופות ג' ו-ד' שבחוות דעת בן-ארי, אל מול שומת השמאי גפני, בחוות דעתו העדכנית.
חוות דעת בן-ארי – שומה בייעוד ציבורי
57.על בסיסן של עסקאות בסביבת המקרקעין למועדים הרלוונטיים לענייננו, העריך השמאי בן-ארי בחוות דעתו את המקרקעין, בייעוד לשב"צ, למועד הקובע (27.11.05) בשתי חלופות:
חלופה ג' – שווי המקרקעין לבניין ציבורי
(-)בחלופה זו הוערכו הדירות (140 מ"ר) בייעוד לבניין ציבורי – בשיעור של 95% משווי נכס למגורים, בסך 1,030,750 ₪ (95% X 140 מ"ר X 7,750 ₪/למ"ר).
שווי המחסן (בשטח של 4 מ"ר) הוערך בסך 8,835 ₪ (95% X 4 X 2,325 ₪/למ"ר).
שווי חצר (בשטח של 56 מ"ר) הוערך בסך של 61,870 ₪ (95% X 56 X 1,163 ₪/למ"ר)
סה"כ שווי המקרקעין לבניין ציבורי (במעוגל) – 1,101,000 ₪.
חלופה ד' – שווי החלקה (הקרקע) בייעוד לשב"צ ובגין המחוברים
(-)במסגרת חלופה זו, העריך בן-ארי את שווי שטח החלקה (130 מ"ר), לפי שווי קרקע בייעוד למבנה ציבור, בסך 509,600 ₪ - בשיעור של 95% משווי קרקע למגורים (4,020 ₪/ למ"ר).
שווי המחוברים (עלות בנייה) בשטח של 140 מ"ר, הוערכו בסך 420,000 ₪, לפי שווי בנייה בסך 3,000 ₪/למ"ר.
עלות בניית המחסן, הוערכה בסך 6,000 ₪, לפי 1,500 ₪/למ"ר.
שוויה של החצר (56 מ"ר) הוערך בסך 28,000 ₪, שווי של 500 ₪/למ"ר.
סה"כ שווי לפיצוי בגין חלופה זו (במעוגל) 964,000 ₪.
58.אקדים ואומר, כי אני דוחה את שומת בן-ארי בחלופה ג' לחוות דעתו, זאת בגין שתיים אלה –
ראשית, אין להעריך את שטח הדירות שבקומה א' (74 מ"ר) לפי שווי לבנין ציבורי שכן, כך קבענו לעיל, שטח זה נבנה בלא הרשאה ובלא שנתקבל לבנייתו היתר בנייה כדין - כך שמן הדין אין לפצות את המבקש בגין בנייה זו, כלל ועיקר (סעיף 190(א)(3) לחוק התו"ב).
כאמור, לפנים משורת הדין נאותה העירייה לפצות המבקש בגין הבנייה בקומה א', לפי שווי המחוברים.
בהתאם לקביעותנו לעיל, נכון היה להעריך אך את החלקה והמבנה המקורי, לפי ייעוד לבניין ציבורי. דא עקא, כאמור לעיל, שומת הפיצויים לפי חלופה ג', אינה עונה על המתווה האמור, שכן בחלופה זו הוערך מלוא השטח המבונה (140 מ"ר), לפי ייעוד בניין ציבורי.
שנית, לא מקובלת עלי עמדת בן-ארי בחוות-דעתו, כי יש לשום את שווי הנכס בייעוד למבני ציבור, בשיעור של 95% משווי נכס למגורים. ונבהיר.
בן-ארי ביסס את קביעתו האמורה על הקווים המנחים שהוציא אגף שומת המקרקעין במשרד המשפטים, בחודש ספטמבר 2009 – עריכת שומות למבני ציבור ולקרקע המיועדת למבני ציבור (מוצג במ/7; להלן: "ההנחיות").
דא עקא, כי קביעת בן-ארי שיש להפחית אך 5% בייעוד לשב"צ, משווי קרקע בנוי למגורים – אינה מתיישבת עם ההנחיות שבמוצג במ/7. וכל כך למה? שכן בחקירתו הנגדית העיד מר בן-ארי (במענה לשאלות בית המשפט), כי שיעור השווי של מקרקעין בייעוד מבני ציבור מתוך השווי למגורים "יכול לנוע בין 50% ל-100%" וכי "השימוש משנה את שווי השב"צ", וכשנשאל מהו השווי הגבוה ביותר השיב " ... למשל בית רופאים, קופלקס שכולל מספר קומות" (עמ' 10 שו' 29-26 לפרוטוקול).
על מה ולמה, אם כן, אמד בן-ארי את שווי המקרקעין, בענייננו, בייעוד שב"צ בשיעור של 95% - סתם בן-ארי ולא פירש.
בן-ארי התעלם, בכל הכבוד, מהעובדה המוכחת כי בשני צידי הנכס "... הוקמו גני ילדים וכי טרם נקבע השימוש הציבורי המסוים לו מיועדת החלקה" (סעיף 8.2 לחוו"ד בן-ארי). אם כך הם פני הדברים, נפלא ממני מדוע העניק מר בן-ארי למקרקעין, בנדון דידן, את השווי המקסימלי – משל עסקינן בייעוד לשימוש בית רופאים?
זאת ועוד, מר בן-ארי מתעלם מהעובדה, כי הבנייה על פי התב"ע יכולה להתממש, אך במגרש מינימלי של 500 מ"ר – קרי, שכל בנייה בחלקה מותנית באיחודה עם חלקות נוספות, על מנת ליצור מגרש מינימלי.
ברי, כי מגבלה זו מפחיתה את השווי לשב"צ, כנגזרת מנכס למגורים, למצער בשיעור של 10% (ראו: חוות דעת מר גפני, סעיף 11א' לנ/2א').
59.כך אמורים הדברים גם ביחס לחלופה ד' שבחוות דעת בן-ארי. אף בחלופה זו קבע בן-ארי, שווי קרקע לשב"צ, בשיעור של 95% משווי קרקע למגורים (3,820 ₪/מ"ר = 95% X 4,020 ₪/מ"ר).
הגם שמקובלת עלי קביעת השמאי בן-ארי כי שווי קרקע למגורים עומד על סך של 4,020 ₪/מ"ר (כפי שנבהיר, עת נדון בשומת מר גפני), ברם אין בידי, כאמור, לקבל את קביעתו ביחס לשווי קרקע לשב"צ – כנגזרת משווי קרקע למגורים, בשיעור של 95%.
גם שווי המחוברים שנקבע בחלופה זו (3,000 ₪/מ"ר) אינו חף מספקות – שכן לא ניתן כל הסבר על מה הסתמך בן-ארי בחוות דעתו עת קבע את שווי המחוברים (עלות בנייה), למועד הקובע. במיוחד אמורים הדברים ביחס לבנייה בחלל הגג – שנעשתה, כאמור, ללא היתר בנייה כדין.
חוות דעת גפני – שומת הפיצויים
60.בחוות דעתו העדכנית, ביסס מר גפני את שומת הפיצויים על בסיס חמש עסקאות השוואה של דירות מגורים – על פיהן קבע את השווים הבאים:
מ"ר מבונה למגורים -6,100 ₪
מ"ר קרקע (ממוצע) למגורים-2,492 ₪
מ"ר קרקע לשב"צ-1,920 ₪
עלות בנייה בקומת הקרקע-2,000 ₪
שווי מחוברים בקומה א'-1,000 ₪
על בסיס נתונים אלה – בהפחתה של 10% בגין דחייה לאיחוד למגרש מינימלי, ובתוספת רווח יזמי מופחת (15%) – קבע מר גפני את השווי לתשלום, למועד הקובע, לסך של 479,136 ₪.
61.מסקנת מר גפני בחוות דעתו לפיה יש לקבוע את שווי החלקה (הקרקע) לפי ייעוד לשב"צ לסך של 1,920 ₪ למ"ר – אינה מקובלת עלי כלל ועיקר, שכן שווי זה נקבע על ידו בהסתמך על "עסקה" מיום 14.6.2006, ביחס לחלקה 57 הסמוכה לחלקה דנא (רח' פלקירה 6).
דא עקא, כי עסקינן בסכום פיצויים ששולמו לבעלי חלקה 57 בגין הפקעה שבוצעה ביום 15.6.2000 (ראו: נסח רישום של החלקה; במ/8 בעמ' 3).
בצדק רב, טען ב"כ המלומד של המבקש כי אין להסתמך על "עסקה" זו לשם קביעת שוויה של קרקע למבני ציבור, שכן הלכה היא "[ש] מחירים ששולמו בעסקאות שנעשו עם גוף שבידיו סמכות הפקעה, בין שנעשו קודם לנקיטת הליכי הפקעה ובין שנעשו לאחר נקיטת הליכי הפקעה... אינם יכולים לשמש ראיה לשווים של המקרקעין בתובענה לפיצויים" (קמר-2013, עמ' 837 והאסמכתאות בה"ש 30).
יתר על כן, הגם "שהעסקה" בחלקה 57 דווחה למס שבח בשנת 2006, ברי שהשומה נערכה למועד הקובע קרי: 15.8.2000 (60 יום לאחר מועד ההפקעה), כמתחייב על פי דין. נמצא, אפוא, כי אין לקבוע את שוויה של הקרקע, בענייננו, על בסיס "העסקה" האמורה – גם מן הטעם שהיא לא נערכה במועד הרלוונטי לשומת הפיצויים, בגין חלקה דנן (27.11.2006).
בחקירתו, נדרש מר גפני לפער הזמנים האמור, והלה השיב כך:
"אינני יודע לאיזה תאריך המחיר נקבע. הלכתי לפי תאריך הדווח למס שבח. לא חשדתי שיש הבדל בין המועד הקובע, שבענייננו זה נובמבר 2005" (עמ' 16 שו' 17,16 לפרוטוקול) (ההדגשה לא במקור – ח.ט)
אודה ולא אבוש, לא הבינותי פישרה של תשובה זו של השמאי גפני. שומה הנערכת על ידי מומחה אינה ענין ל"חשדות". מן הראוי היה כי תיבדקנה הנסיבות כולן, לרבות מועד עריכת השומה ביחס לחלקה 57, כפי שהדבר נעשה על ידי ב"כ המבקש. במיוחד אמורים הדברים נוכח הפער העצום (כמעט פי שניים), בין העסקה ביחס לחלקה 57 לבין זו שהובאה על ידי מר גפני תחת הכותרת "קרקעות" – שהשווי למ"ר קרקע הינו 2,461 ₪ למ"ר.
למצער, כפי שטען בצדק ב"כ המבקש בסיכומיו, מן הראוי היה לעשות ממוצע בין שתי העסקאות שהובאו על ידו, ולהעמיד את שווי קרקע לשב"צ לסך של 2,190.5 ₪ למ"ר (2: 1,920 ₪/מ"ר + 2,461 ₪/מ"ר).
אשר על כן ולאור האמור, אין בידי לקבל את השווי שנקבע בשומת מר גפני ביחס לשוויו של מ"ר קרקע, בייעוד לשב"צ.
62.קביעת השמאי גפני ביחס לשוויה של קרקע למגורים (2,422 ₪ למ"ר), אף היא אינה מעוגנת כדבעי, בעסקאות ההשוואה למגורים שהובאה על ידו (עמ' 10 לחווה"ד, נ/2א').
בחקירתו הנגדית, הודה גפני כי העסקה הרביעית (4) מתוך חמשת העסקאות המצוינות בטבלה – חורגת משמעותית מממוצע העסקאות האחרות שבה. בצדק רב, טען ב"כ המבקש בסיכומיו כי אין ולא היה מקום להתחשב בעסקה זו, לצורך קביעת השווי למ"ר בנוי למגורים.
ב"כ המבקש חישב ומצא, כי אם "מנטרלים" את עסקה 4 מיתר העסקאות שבטבלה, מתקבל סכום גבוה יותר (6,486 ₪/מ"ר בנוי) מזה שנקבע בחוות דעת גפני (6,100 ₪/מ"ר בנוי) – ובאם מפחיתים מסכום זה את שווי מ"ר מבונה בסך 2,804 ₪/מ"ר (כפי שעשה גפני בחוות-דעתו), הרי שמתקבל שווי קרקע למגורים בסך 3,682 ₪ למ"ר, למועד הקובע.
הערכה זו נמוכה אך במעט (כ-9%) מהשווי שנקבע על ידי בן-ארי בחוות דעתו, ביחס לשווי קרקע למגורים, למועד הקובע (4,020 ₪ למ"ר).
שומת הפיצויים לחלקה – הסכום לתשלום ושיערוכו
63.לאחר שבחנתי, בחון היטב, את חוות הדעת מטעם הצדדים על רקע הערותינו לעיל, אני מוצא לאמץ עקרונית, את שומת הפיצויים בחלופה ד' לחוות-דעתו של השמאי בן-ארי, בכפוף לקביעות שלהלן:
(-)יש להעריך את שווי החלקה (הקרקע) בשיעור של 80% משווי קרקע למגורים, כך שהשווי להערכת שטח החלקה בייעוד לשב"צ יעמוד על סך של 3,216 ₪ למ"ר (80% X 4,020 ₪/מ"ר).
הטעם לכך הוא שיש להפחית משווי קרקע למגורים, את הדחייה לאיחוד חלקות למגרש מינימלי בשיעור 10%, כמו גם העובדה שבשני צידי החלקה הוקמו גני ילדים (הפחתה נוספת של 10%).
(-)שווי עלות הבנייה בגין היחידות בקומת הקרקע יעמוד על סך של 3,000 ₪ למ"ר, גם בהתחשב בייעודו כמבנה ציבורי, ואילו עלות הבנייה, ביחס לשטח המבונה בחלל הגג, תעמוד על סך של 1,000 ₪ בלבד.
הטעם העיקרי לקביעה כאמור ביחס ליחידות שנבנו בקומה א' הוא, שעסקינן בבנייה בלתי חוקית, והתשלום בגין הבנייה האמורה נעשית לפנים משורת הדין. אין אפוא לקבוע שווי ביחס לבנייה זו, מעבר לסכום שהוצע לתשלום על ידי המשיבות, על בסיס חוות הדעת העדכנית של השמאי גפני.
(-)אין לפצות את המבקש בגין מחסן שהוקם, בלא היתר בחלקה, וכן אין לפצות את המבקש בגין החצר (עלות פיתוח?!).
64.על בסיס העקרונות דלעיל אני קובע כי המבקש זכאי לפיצוי הפקעה בגין המקרקעין בסך של 690,080 ₪, נכון ליום הקובע 27.11.2005 לפי הפירוט הבא:
שווי קרקע בייעוד למבני ציבור-418,080 ₪ (130 מ"ר X 3,216 ₪)
שווי בניה בקומת הקרקע-198,000 ₪ (66 מ"ר X 3,000 ₪ )
שווי מחוברים (בניה) בחלל הגג-74,000 ₪ (74 מ"ר X 1,000 ₪)
סה"כ פיצויים לתשלום-690,080 ₪
על סכום הפיצויים הנ"ל תתווסף הצמדה וריבית בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: "החוק המתקן"), מיום 27.11.2005 ועד התשלום המלא בפועל. יוער לענין זה, כי החוק המתקן "... הוא בבחינת חוק מיוחד לענין הפרשי הצמדה וריבית, ועל כן, באותם מקרים שבהם יש לו תחולה (כבנדון דידן – ח.ט), בין אם בקביעת הפרשי הצמדה וריבית ובין אם לשלילתם, אין תחולה להוראות החוק הכללי, חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961" (קמר-2013, עמ' 880 והאסמכתאות בה"ש 95).
65.אשר להוצאות ושכ"ט עו"ד אני מוצא להעמידם על סך כולל של 50,000 ₪, וזאת בהתחשב בעובדה שחלקה הארי של התביעה (חלופות א'-ג') – נדחתה.
סכום ההוצאות ושכר הטרחה יישאו הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד התשלום בפועל.
התוצאה
66.סוף דבר, לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן:
-
המשיבות תשלמנה למבקש פיצויי הפקעה בגין זכויותיו בחלקה בסך 690,080 ₪, בתוספת הצמדה וריבית בהתאם לסעיף 8 לחוק המתקן, מיום 27.11.2005 ועד לתשלום בפועל.
-
סכום הפיצויים ישולם כנגד מסירת החזקה במקרקעין לידי העירייה, ומחיקת הערת האזהרה מיום 20.6.2010, הרשומה על החלקה לטובת רעיית המבקש, הגב' יפה פוזיילוב.
-
המשיבות תשלמנה למבקש, הוצאות ושכ"ט עורך דין בסכום כולל של 50,000 ₪, כשסכום זה יישא ריבית והצמדה כחוק, מהיום ועד התשלום בפועל.
המזכירות תשגר עותק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים.
ניתן היום, כ"ד בטבת תש"פ (21.1.2020) , בהעדר הצדדים ובאי כוחם.
