שוקובסקי נ' שירי ואח'

לפניי תביעה לסילוק יד ועמה תביעה כספית, שעניינה שימוש ייחודי שעושים הנתבעים ברכוש המשותף בבית משותף בן שתי קומות ברחוב בנימין מטודלה 57 בתל-אביב - יפו, הידוע כגוש 6623 חלקה 530 (להלן: "הבית המשותף"), אשר לטענת התובעת גורם לה למטרדים בלתי פוסקים ולנזקים כספיים.

בטרם אדון בטענות הצדדים, אציין כי ביום 30.5.2018 ניתן תוקף של פסק דין להסדר בין התובעת ובין הנתבעת 3. משכך, אדון בטענות המתייחסות לנתבעים 2-1 בלבד (להלן: "הנתבעים").

עוד יוער, כי דיון ההוכחות הוקלט ותומלל בידי חברה פרטית, ופרוטוקול הדיון צורף לסיכומים מטעם התובעת.

התובעת היא הבעלים של דירה בקומה השנייה בבית המשותף, הידועה כתת חלקה מספר 5 (להלן: "דירת התובעת"), והנתבעים הם בעלי הדירה הנמצאת בקומת הקרקע של הבית המשותף, הידועה כתת חלקה מספר 3 (להלן: "דירת הנתבעים").

תחילתו של הסכסוך בין התובעת לנתבעים הובא לפני כב' המפקחת על רישום מקרקעין תל אביב- הגב' מירה אריאלי (להלן: "המפקחת"), שהורתה על רישום הערת אזהרה על זכויות הנתבעים בנסח הטאבו בכל הנוגע לחצר הצמודה לדירת הנתבעים. בנוסף, ביום 5.6.2017 הורתה המפקחת להעביר את התיק לבית משפט השלום תל-אביב - יפו, ומכאן תביעה זו.

רקע עובדתי וטענות הצדדים

טענות התובעת

התובעת טוענת כי עוד בטרם נכנסו הנתבעים לדירתם, ביצעו עבודות שיפוץ מאסיביות, שנעשו בצורה שאינה בטיחותית והסבו לדירתה ליקויים שטרם תוקנו. התובעת ציינה כי לאחר בדיקה שנעשתה מול בעל מקצוע, טיפול בנזקים שהבס השיפוץ מגיעים לסך של 8,000 ₪.

עוד טוענת התובעת כי הנתבעים השתלטו על שטח מחצר הבית המשותף, על ידי כך שהרחיבו פתח בקיר החיצוני, באופן שכיום קיימת יציאה ישירה מדירתם אל חצר הבית המשותף. עוד טוענת התובעת כי הנתבעים ריצפו את השטח היוצא מדירתם ריצוף קרמי, בנו חומה בגובה 2.5 מטרים השוללת את יכולתה לעשות שימוש בשטחי הרכוש המשותף, ובשאר חלקי החצר בנו סיפון עץ ("דק") במקום דשא וצמחיה.

בנוסף, התובעת מציינת כי בעבר ניסו הנתבעים למקם גרם מדרגות שיוביל מהחצר האחורית של הבית המשותף אל קומת הכניסה לדירה שבחזקתם, אך היא פנתה לעיריית תל אביב בבקשה למנוע זאת, ואכן העירייה פעלה והפסיקה את בניית המדרגות.

עוד טוענת התובעת כי הנתבעים הפכו את החצר האחורית של הבית המשותף למחסן, בו הם מאחסנים את חפציהם, דבר הפוגע ביופיו של הבית המשותף, וכי הם עורכים בחצר ערבי קריוקי, אירוח חברים ומשפחה רבי משתתפים בשעות המאוחרות של הלילה ובכך גורמים לה גם מטרדים.

לטענת התובעת, הנתבעים פרסמו את דירתם למכירה, כאשר ציינו כי היא כוללת "חצר גדולה" וצרפו למועדה תמונות של החצר שהיא חלק מן הרכוש המשותף, תוך הטעיית קונים פוטנציאליים והצגת מצגי שווא בפניהם, כי שטח זה שייך לנתבעים ורשום על שמם.

התובעת טוענת כי במעשים אלו, השתלטו הנתבעים על גינת הבית המשותף והפכו את החצר לגינתם הפרטית, כשהם עושים בה שימוש שהוא בבחינת הסגת גבול כלפי התובעת, ועליהם לפצות אותה בחלקה היחסי בזכויות הבניה בגג, כפי שנקבעו על ידי מומחה מטעמה.

התובעת טוענת כי תקנון הבית המשותף מלמד כי הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לאחד מהדירות, דרוש עריכת תקנון שישקף את הסכמת כל בעלי הדירות. התובעת מציינת כי לא נתנה הסכמתה לכך, כך שהנתבעים פעלו בניגוד לתקנון וללא אישור בעלי הרכוש המשותף.

אשר על כן, טוענת התובעת כי על הנתבעים לסלק ידם משטח הרכוש המשותף, ולהשיב את המצב לקדמותו, ולפצותה כאמור בחוות דעת השמאי מטעמה כלהלן:

• בעבור ירידת ערך הנכס- 180,000 ₪;

• בעבור חלוקת שווי זכויות הבניה ברכוש המשותף – 200,000 ₪;

• בעבור דמי שימוש ראויים בגין השימוש בחצר – 20,510 ₪;

• בעבור נזקים בדירתה בעקבות שיפוץ שביצעו הנתבעים – 8,000 ₪;

• בעבור עוגמת נפש – 50,000 ₪.

  טענות הנתבעים

הנתבעים טוענים כי דין התביעה להידחות על הסף מחמת התיישנות ושיהוי כבד בהגשתה, שכן מאז רישום הבניין כבית משותף בשנת 1972, התקיים סטטוס קוו לעניין סוגיית ההפרדה ושימושם של דיירי הבניין בשטחי הבניין, אך התובעת לא תבעה את הנתבעים לאחר חלוף למעלה מחמש עשרה שנים בהתאם לקבוע בחוק ההתיישנות תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות").

לטענת הנתבעים, הם יחד עם התובעת מחזיקים ב89% בזכויות בבית המשותף. בעניין זה טוענים הנתבעים כי יש להורות על דחיית התביעה או מחיקתה על הסף אף מהסיבה שהתובעת בחרה שלא לכלול את בעליו הרשומים של המקרקעין – בן חור משה וקליר, המחזיקים ב 11% מזכויות הבעלות הנוספים, כך שלטענתם לא ניתן לדון בתובענה קניינית ללא נוכחותם שכן יש נגיעה ישירה או אפילו פגיעה אפשרית בזכויותיהם.

הנתבעים טוענים כי הבניין נרשם כבית משותף בשנת 1972, רק לאחר בניית תוספת של אגף נוסף, כך שהוא מורכב כיום משני אגפים נפרדים, כאשר לכל אגף כניסה נפרדת ומעבר מדרגות נפרד. הנתבעים מציינים כי הם בעליה של הדירה הממוקמת באגף בכיוון דרום – מזרח בעוד הנתבעת 3 והתובעת בעלים של דירות הממוקמות באגף בכיוון צפון מזרח.

לטענת הנתבעים, לבית המשותף אין כל נציגות ומעולם לא היתה, אלא חל הסכם חלוקה הקובע התחייבות הדדית רבת שנים באשר לאופן השימוש ואופן האחזקה של השטחים שהוצמדו אליהם ואל הרכוש המוגדר כרכוש משותף. הנתבעים מוסיפים כי למעשה לכל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף הוקנתה "זכות קניין שביושר", אשר איננה אובליגטורית בלבד אלא זכות "מעין קניינית".

עוד טוענים הנתבעים כי מתמונות היסטוריות של חצר הבית המשותף ניתן לראות במפורש את ההפרדה של החצר הקדמית של הבית ואת הגדר המפרידה בין שתי החצרות, כאשר שטח החצר הקדמית, נשוא המחלוקת, שימשה מאז מועד הקמת הבניין, ולמעלה מארבעים שנה, את הנתבעים כך שהתובעת או יתר בעלי הזכויות בבית מעולם לא עשו או ביקשו לעשות שימשו בחצרות אשר הוקנו לדירתם.

משכך, טוענים הנתבעים כי מאז מועד רישום הבניין כבית משותף לא חל שינוי באשר לזקיפת זכויות הקניין ובאשר לאופן השימוש והאחזקה של יתרת הרכוש המשותף, כך שהסכמה רבת שנים זאת יצרה מעין מצג לפיו הנתבעים מורשים לעשות שימוש ייחודי כמנהג בעלים בשטח אשר הוצמד לדירתם, כך ששיש להם "זכות במקרקעין" בחצר הקדמית - המוכרת והמוגדרת גם על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

לחילופין, טוענים הנתבעים כי בין הצדדים חלים הסכמי חלוקה באשר לחלוקת שטחים - הצמדתם ואחזקתם, אולם בשל יחסי אמון וערבות הדדית לא פעלו הבעלים לרישום הסכם זה (נספחים ד' ו – ה' לכתב ההגנה), כך שצו רישום הבית המשותף, התקנון והתשריט מעולם לא שיקפו את המציאות המשפטית כהווייתה, בכל הקשור עם זכויות הקניין של בעלי הדירות וגם עם אופי והיקף הרכוש המשותף בפרט.

לחילופי חילופין, טוענים הנתבעים לקיומה של זיקת הנאה מכוח התיישנות, שכן הם עושים שימוש של למעלה משלושים שנים בחצר לצורך כניסה לדירתם, כך שהנחת גדר ההפרדה היא משום ביטוי זיקת הנאה של הנתבעים במקרקעין, וכי הריסתה תגרום להם פגיעה בפרטיותם, שכן שטח הסלון והמטבח הם כמקשה אחת וכל העובר במקרקעי המחלוקת – כאילו נכנס לדירתם.

על כן, טוענים הנתבעים כי ניתנה להם רשות וזכות ייחודית לעשות שימוש במקרקעין, אף אם ניתנה ההסכמה כהסכמה שבשתיקה, ולכן לזכות השימוש הבלעדית בחלק החצר הקדמית המוצמדת לדירתם.

דיון והכרעה

השאלות הטענות הכרעה בהליך שלפניי הן:

• האם התביעה הוגשה בשיהוי או התיישנה?

  • האם קיימת לנתבעים זכות כדין להחזיק בחצר נשוא התובענה?

  • בהתאם לסעיף ב' - האם התובעת זכאית לפיצוי מהנתבעים?

    טענות בגין שיהוי והתיישנות

בענייננו מדובר בטענה כי הנתבעים הסיגו גבול במקרקעין בפלישתם לחצר הבניין, כך שמדובר בעילה מתחדשת: בכל יום שבו לא מפנים הנתבעים את החצר, "נולדת" עילה חדשה לתבוע את פינויה (וראו לעניין זה: טל חבקין, התיישנות, 303 (2014) והאסמכתאות שם). על כן, כאשר הסעד המבוקש הוא סילוק יד, אזי כל עוד מחזיקים הנתבעים בחצר – לא חלה ההתיישנות.

ראו גם דבריו של פרופ' נ. זלצמן, רשיון במקרקעין, הפרקליט מב, 24, 57, שם נקבע כי:

"רשות שנלמדת מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת על ידי גילוי דעתי כלפי פלוני שאין הוא מוכן עוד להמשיכה. זו היא רשות חינם המתחדשת מרגע לרגע, כל עוד לא פעם בעל המקרקעין לסילוקו של פלוני."

בנוסף, אין בידי לקבל את טענת השיהוי שכן התנאים לסילוק תובענה מחמת שיהוי נקבעו בפסיקת בית המשפט העליון בע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נז (5) 433 (2003), שם נקבעו התנאים שבהתקיימם ניתן לסלק תביעה מחמת שיהוי:

"השתהות בהגשת תביעה אינה, כשלעצמה, שיהוי כמובנו במשפט. שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות נוצר מקום שיש בהשתהות בפנייה לבית-המשפט משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע – שימוש המגיע כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי [...]

לצורך טענת שיהוי נדרש להוכיח כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. היו שהוסיפו תנאי חלופי שלישי שעניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום-לבו של התובע "

על כן, אני סבור כי השתהותה של התובעת אינה עולה כדי שיהוי. ראשית, נראה כי התובעת לא זנחה את זכות התביעה שעמדה לה, אלא הגישה תביעות פעמיים: התביעה שלהלן והתביעה מול המפקחת, בנוסף התובעת שלחה לנתבעים מכתב עוד בחודש מאי 2015, בו טענה כי פלשו לרכוש המשותף (ראו מוצג נ/1). יתרה מכך, הנתבעים גם לא הוכיחו כי שינו את מצבם לרעה בשל ההשתהות, לא הוכיחו השקעות בהיקף משמעותי במקרקעין, ומכאן שדין טענה זו אף היא להידחות.

זכות הנתבעים בחצר

כאמור, המחלוקת בין הצדדים הובאה לראשונה ביום 16.3.2017 בפני המפקחת, בבקשה ליתן צווים שימנעו דיספוזיציה בבית המשותף. הנתבעים הגישו כתב הגנה בפני המפקחת, בו טענו כלהלן:

"הנתבעים הינם גם בעליו של הרכוש המשותף. דהיינו אין מעמדם כשל "ברי רשות". ולפיכך, תביעתה של התובעת דינה להידחות על הסף. הנתבעים אינם "פולשים". לא כל שכן, מעולם לא מנעו מהתובעת להיכנס דרך כניסת ביתם לצורך הכניסה אל ביתה. רצפת העץ הינה מבחינת השבחת הרכוש המשותף ולא נעשה בו כל שימוש "בלתי ראוי" מעבר לנסיבות המציאות המחייבות של מבנה הבית. החומה הינה ניצבת בת שנים. השימוש ברכוש המשותף תואם את תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש מבעלי הזכויות האחרים".

מכאן, שהנתבעים למעשה הודו שהחצר היא רכוש משותף ולכן הם זכאים לעשות בה שימוש. ודוק: בכתב ההגנה בהליך שלפני, השמיטו הנתבעים את המילים המתארות כי מדובר ברכוש משותף וכי השימוש לא מנע שימוש סביר מהתובעת. כנשאל הנתבע 1 על שינוי הגרסה, השיב כי אכן מדובר ברכוש משותף, אולם הוא היה בשימוש ייחודי לאורך ארבעים וחמש שנה ואף טען כי "זה רכוש משותף כי זה ככה נרשם בטאבו, כי לא שינו את זה בטאבו. אבל בפועל זה לא רכוש משותף. לא יודע איך תקרא לזה משפטית, אבל זה לא" (ראו עמ' 70-68 לפרוטוקול).

בנוסף, כשנשאל הנתבע 1 האם יש לו בעיה לכך שהתובעת תיכנס לחצר, השיב "יש לי הרבה בעיות שהיא תיכנס אליי לדירה. זה חלק מהדירה שלי", כך שאין ספק כי מדובר בגרסה שונה לחלוטין מהנטען בכתב ההגנה מול המפקחת, בו טען כי השימוש שלהם בחצר לא מונע שימוש מבעלי הזכויות האחרים.

בענייננו, אין מחלוקת כי הנתבעים עושים שימוש ייחודי ובלעדי בשטח החצר, באופן השולל את יכולתם של יתר השותפים לעשות שימוש בשטח זה, אך הם טוענים כי היו הסכמות קודמות מול הבעלים המקוריים של היחידות בבית המשותף. כבר עתה אציין, כי הבעלים המקוריים לא נחקרו, והנתבעים עצמם אינם יכולים להעיד על עובדות ואירועים שהתרחשו קודם לכניסתם לדירתם בחודש מאי 2015. מכאן שהעובדות אינן ידועות לנתבעים מידיעה אישית אלא בעדות מפי השמועה, עדות שכאמור אינה קבילה, וממילא כלל לא ברור שהסכמות בדבר רשות שימוש במקרקעין, שהיא מטבעה זכות אישית, ממשיכות לחול ביחס לנתבעים, שכאמור – רכשו את הזכויות במקרקעין רק בשנת 2015.

עוד בעניין זה, הרי שהנתבע 1, הודה בחקירתו כי אין בידו כל הסכם בכתב שמתיר לו שימוש בחזקה ייחודית בחצר, ואף כנשאל האם בהסכם המכר של דירתם נאמר לו כי יש להם זכות שימוש ייחודית בשטח החצר השיב "לא, נאמר לנו שככה תמיד היה בניין". (ראו עמ' 79-77 לפרוטוקול), ואף כשנשאל האם פנה בבקשה לתיקון צו הבית המשותף בהתאם להסכמות שהוא טוען לקיומן השיב בשלילה (ראו עמ' 79 לפרוטוקול).

זאת ועוד, הרי שבתקנון המוסכם (ראו נספח 16 לכתב התביעה המתוקן – וזאת בניגוד לסעיף 12 לסיכומי הנתבעים שם נטען כי אין תקנון לבניין) נקבעו הצמדות ספציפיות, כך שהדבר מלמד כי כאשר רצו הדיירים המקוריים להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לדירה ספציפית או לערוך שינויים במערך הזכויות בבית המשותף – הם ידעו לעשות כן באופן ברור ומפורש בתקנון – המכשיר המשפטי המקנה זכויות בבית משותף. ודוק: אין בתקנון זכר להצמדה או להסכם ייחודי של הנתבעים או הבעלים המקוריים של הדירה או חלפיהם להצמדה או הסכם לשימוש ייחודי בחצר.

הנתבעים רכשו את דירתם מפרופ' צבי זמישלני (להלן: "זמישלני"), אשר התגורר בבניין נשוא התובענה בין השנים 1994 ועד 2015. סעיף 3.1 להסכם המכר בין הנתבעים למר זמישלני קובע כלהלן:

"...בכפוף להצהרות המוכר הוא קונה את הכנס במצבו, כפי שהוא ביום חתימת החוזה (AS IS), וכי ידוע לו ששטח הקרקע שמסביב לדירה אינו בבעלות המוכר..." (ההדגשה הוספה – ע"י)

מסעיף זה בהסכם המכר עולה בבירור, שלא זו בלבד שהנתבעים לא רכשו את שטח הקרקע מסביב לדירה, אלא שבהסכם המכר נקבע מפורשות כי השטח האמור אינו חלק מן הממכר, כך שגם מן הבחינה החוזית, לא יכולים הנתבעים לטעון כי רכשו זכות אובליגטורית כלשהי בחלק זה.

בנוסף, פרופ' זמישלני ציין בתצהירו כי מרכישת הדירה ועד למכירתה ניצבה חומה אשר הפרידה בין שטח החצר, שבין תת חלקה 3 לתת חלקה 4. עוד הוסיף פרופ' זמישלני כי קיומה של אותה חומה היה לטובתה של שכנות טובה שהתקיימה למעלה מזה עשרים שנה, וכי השתמש בשטח החצר שהיה צמוד לדירתו באופן מלא, כאשר התובעת לא באה בטענות בדבר קיומה של החומה או לאופן השימוש בחצר (ראו סעיפים 4,2 ו- 6 לתצהיר זמישלני).

ודוק: בחקירתו הנגדית, העיד פרופ' זמישלני כי למרות שגר עשרים ואחת שנה בדירה, הוא לא פעל לרשום את ההסכמות שהוא טוען להם בצו הבית המשותף, ואף כשהופנה לתמונות שצירפו הנתבעים לכתב ההגנה, בהן מופיע השער שחוסם את המעבר לחצר, העיד בחקירתו כי בתקופת מגוריו בבניין לא היה קיים שער אשר חסם את הכניסה לחצר (ראו עמ' 59 ש' 23-11 לפרוטוקול), כך שדברים אלו סותרים את טענת הנתבעים כי מדובר באותו השימוש שנעשה בחצר קודם לכניסתם לדירה.

יוער עוד, כי גם אם אניח – לטובת הנתבעים – כי פרופ' זמישלני קיבל רשות מפורשת מהתובעת לעשות שימוש ייחודי בחלק מן הרכוש המשותף, הרי לכל היותר מעמדו הוא מעמד של בר-רשות, ומעמד כזה הוא, כאמור, אישי, ופוקע עם חילופי הבעלות במקרקעין (וראו לעניין זה: יעקב שקד, פינוי מקרקעין: הליכים והלכות, 426 (2017)), כך שהנתבעים אינם נהנים מרשות זו – שהייתה, גם לטענת פרופ' זמישלני, תוצר של יחסי שכנות טובה במשך שנים ארוכות.

גם הגברת רבקה גורן, יורשתו החוקית של אביה – מר צם מינייה, אחד מהבעלים המקוריים בבניין והנתבע 3 בכתב התביעה המקורי (להלן: "גורן"), העידה בחקירתה כי אביה פנה לקבל את הסכמת התובעת לשימוש בחצר, ודבריה:

"... גם ביקשנו רשות מגברת שוקובסקי, ורצונה הטוב נתנה לנו עד סוף השכירות של הדיירים להשתמש בזה כדירת גן".

וכשנשאלה מדוע הייתה צריכה לפנות לתובעת לקבל את הסכמתה, כאשר לשיטתה יש הסכמה רבת שנים, השיבה כי "ידענו שזה לא רשום בטאבו יש הבדל בין מצב היסטורי של הסכמה בין שכנים. לגבי מצב משפטי נדלני". (ראו עמ' 47-46 לפרוטוקול).

על כן, נראה כי גב' גורן מחזקת את טענות התובעת כי לא היתה כל הסכמה גורפת כנטען - שכן נדרשה הסכמת התובעת או יתר הדיירים לשימוש ברכוש המשותף.

גם טענת הנתבעים כי מדובר בבית המורכב משני אגפים נפרדים לא הוכחה, זאת מאחר שהעד מטעמם – פרופ' זמישלני – העיד כי יש רחבת כניסה משותפת אחת לבית המשותף וכי הוא השתתף עם התובעת בשיפוץ הבית המשותף שנעשה בשנת 2008, וזאת בניגוד לטענת הנתבעים כי כל אגף תחזק את רכושו ומתקניו בנפרד.

בנוסף, גם טענת הנתבעים בסיכומיהם כי קנו דירת קוטג' צמוד קרקע ועל כל המשתמע מכך אף את החצר הצמודה אינה יכולה לעמוד, שכן כפי שהבהרתי כבר בדיון ההוכחות, "נכס צמוד קרקע" פירושו נכס הבנוי על הקרקע, ולא בהכרח נכס שאליו צמודה קרקע, וכל פרשנות אחרת – אינה עולה בקנה אחד עם הדין הקיים (ראו עמ' 85 ש' 5-1 לפרוטוקול).

בהערת אגב אציין כי הנתבעים צירפו תצהירים של העדים מה וקליר בן חור, אולם הם לא התייצבו לחקירה נגדית. משמעות אי התייצבות מצהיר לחקירה, ללא רשות מבית המשפט – היא שהתצהיר לא ישמש כראיה, ולכן יש להוציא את תצהיריהם מהתיק.

מכאן, שעל בסיס חומר הראיות בתיק, עדויות הנתבע 1, פרופ' זמישלני וגב' גורן לא הוכחה קיומה של הסכמה רבת שנים בין הבעלים המקוריים בית המשותף בטרם נכנסו הנתבעים להתגורר בו. יתרה מכך, גם אילו היו הנתבעים או העדים מטעמם מוכיחים הסכמה זו, הרי שמדובר בהסכמה בעל פה בין הבעלים המקוריים, שלא נרשמה בכתב הסכם הפרוטוקולים של הבית המשותף (וראו לעניין זה ע"א 815/81 כלפיא נ' שאול, פ"ד לו(3) 78, שם נקבע כי אין מניעה שהסכמות בין בעלים מקוריים תהיינה בעל פה, אולם על מנת שאלו יחייבו את החליפים על ההסכמות – להירשם בספר הפרוטוקולים וזאת בהתאם לסעיף 71 לחוק המקרקעין – דבר כשאמור שלא נעשה בענייננו.)

בנוסף, הנתבעים לא הוכיחו כאמור קיומה של הסכמה כלשהי אף מצד מי מבעלי הדירות האחרות להצמדה או לייחוד של שימוש ברכוש המשותף, שכן הסכמה שכזו צריכה להיות בכתב (ראו לעניין זה 268/78 יורשי סמרה ז"ל נ' וינטראוב [18], בעמ' 817). ואף אילו הייתה הסכמה כזו – היא מחייבת רק את אותם בעלי דירות שנתנו את ההסכמה, ולא את התובעת – שלא הסכימה לכך מעולם.

יוער עוד, כי כאמור – הסכם המכר שבו רכשו הנתבעים את דירתם שומט את הקרקע מתחת לטענה כאילו רכשו הנתבעים זכויות ייחודיות בחצר, בין "קנייניות" ובין "מעין קנייניות", מקום שבו המצג הנכלל בהסכם ביחס לשטח החצר הוא מפורש וברור, ושולל זכות קניינית כזו, ולעומת זאת אינו כולל כל התייחסות לקיומה של זכות שימוש ייחודית.

מכאן שדי בעובדה שהנתבעים עושים שימוש ייחודי בחצר, תוך שלילת האפשרות לעשות בה שימוש משאר בעלי הזכויות אינה כדין, ויש להורות לנתבעים לסלק ידם מהחצר, וליתר דיוק – להסיר כל חסם המונע מהתובעת – או מכל בעל זכויות אחר – שימוש חופשי בחצר המשותפת.

בהקשר זה יוער, כי הנתבעים טענו, שהשימוש שעשויה התובעת לעשות בגדר עלול לפגוע בפרטיותם, אולם היו אלה הנתבעים שערכו שינויים במבנה תוך הסתמכות על מצב משפטי שגוי, ואין להם אלא להלין על עצמם בלבד.

פיצוי התובעת

כאמור, התובעת טוענת לפיצוי כספי הנובע מראשי נזק אחדים, המבוססים על חוות דעת השמאי – ברק בילה (להלן: "חוות דעת התובעת"), והן: ירידת ערך; חלוקת שווי זכויות הבניה ברכוש המשותף; דמי שימוש ראויים בגין השימוש בחצר; נזקים בדירתה בעקבות שיפוץ שביצעו הנתבעים ועוגמת נפש.

בכל הנוגע לדמי שימוש ראויים, הרי הנתבעים אינם חולקים על השימוש הייחודי שהם עשו ועושים בחצר בשטח 91.70 מ"ר (כפי שמצוין בתשריט הבית המשותף, ואף בעמוד 14 לחוות דעת השמאית מטעם הנתבעים) המהווה את הרכוש המשותף, בנוסף, אין מחלוקת כי לתובעת 45/190 חלקים מהרכוש המשותף (וראו לעניין זה חוות דעת שמאית התובעת, נספח 3 לתצהיר עדות ראשית של התובעת).

מאחר שהנתבעים לא הגישו חוות דעת לעניין דמי השימוש הראויים – הרי שיש לקבוע את שווי דמי השימוש הראויים על בסיס חוות דעת התובעת, אשר מתייחסת לדמי השימוש הראויים, ושלא נסתרה או הופרכה על ידי הנתבעים (וראו לעניין זאת חקירת המומחה מטעם הנתבעים, שלא חולק על המספר שנקבע לחישוב דמי השכירות הראויים המופיע בחוות דעת התובעת – עמ' 66 ש' 35-10 לפרוטוקול).

מכאן, שיש להתבסס על חוות דעת זו, אשר קובעת כי החלקים של הרכוש המשותף השייכים לתובעת עומדים על סך של 554.21 ₪ לחודש. משכך, על הנתבעים לשאת בתשלום דמי השימוש הראויים מיום הגשת התביעה (ולא מיום רכישת הדירה על ידם כפי שטוענת התובעת) , קרי – מחודש יוני 2017 – שלושים ושניים חודשים המגיעים לסך של 17,735 ₪.

בכל הנוגע לפיצוי בגין חלוקת שווי זכויות הבניה ברכוש המשותף, התובעת טענה כי על הנתבעים לפצות אותה באופן יחסי לחלקה בזכויות הבנייה בעבור שימוש בזכויות הבניה בחצר. דין הטענה להידחות. התובעת לא הוכיחה כי הנתבעים ניצלו זכויות בנייה בבניית החצר, וממילא לא הוכיחה כי נפגעו זכויותיה כתוצאה מאותו ניצול שלא הוכח. על כן, אין עילה לפיצוי בראש נזק זה.

בכל הנוגע לטענות לפיצוי בגין ירידת ערך, מומחה התובעת העיד בחקירתו כלהלן:

"אם אדוני יחליט שמדובר בשטח משותף אז אני מבין מהעניין הזה שבעצם הגברת יכולה להיכנס לשטח הזה. לעשות בו שימוש כשלה כמו שאר הדיירים. אז לכן בהחלט אין לנו מצב של ירידת ערך". (ראו עמ' 24 ש' 42-21 לפרוטוקול).

בהמשך אף אישר מומחה התובעת כי נכון יהיה לומר שהחישוב של ירידת הערך הוא בסיטואציה שבה היה פעם שימוש משותף והפסיק להיות שימוש משותף (ראו עמ' 24 ש' 28-25 לפרוטוקול). נוכח האמור לעיל, ולאור המסקנה שאליה הגעתי, יש לדחות את טענותיה של התובעת מאחר שלא אירע כלל נזק שבגינו ישנה ירידת ערך, כפי שטען המומחה מטעמה.

בכל הנוגע לטענות לנזקים שנגרמו לדירת התובעת כתוצאה משיפוץ ביתם של הנתבעים, הרי שהתובעת לא הציגה כל ראיה או תיעוד כלשהו לנזקים מלבד מכתבים שהיא כתבה, ואף לא הציגה אסמכתה להערכת הנזקים. מכאן, שהתובעת לא הרימה את נטל הראיה בנושא זה ודין טענה זו אף היא להידחות.

בנקודה זו אציין, כי גם טענות התובעת ביחס למטרד ליחיד, התובעת למעשה לא הרימה את הנטל להוכיח כי לא מדובר בשימוש סביר (אף אם לא הייתה לנתבעים חזקה ייחודית כאמור בשטח החצר). מכאן, שיש לראות במשחקי ילדי הנתבעים בחצר, כמו גם אירוח של הנתבעים בחצר הבית המשותף - שימוש סביר במקרקעין (ראו לעניין זה ע"א 44/76 אתא חברה לטכסטיל בע"מ נ' זאב שוורץ פ"ד ל"ה(3) 785, 796-795 – שם נקבע כי לצורך הוכחת מטרד ליחיד יש להתחשב בקריטריונים, בהם כאמור לא עמדה תובעת בענייננו).

גם הטענה לזיקת הנאה מכוח התיישנות אינה יכולה להועיל לנתבעים, וזאת משני טעמים: ראשית – כל עוד לא נרשמה זיקת ההנאה, היא אינה מהווה זכות קניינית, וממילא הנתבעים עצמם מחזיקים במקרקעין רק משנת 2015, כך שטרם חלפה התקופה המזכה ברישום זיקת הנאה. שנית, והוא עיקר – זיקת הנאה אין פירושה בעלות, אלא זכות שימוש – זכות שממילא קיימת לנתבעים בהיותם בעלים במשותף של הרכוש המשותף. ודאי שאין בקיומה של זיקת הנאה – אפילו סברתי שיש כזו – כדי לאפשר לנתבעים לשלול מהתובעת את זכות הבעלות הקניינית שלה ברכוש המשותף.

סוף דבר

מהטעמים המפורטים לעיל, אני קובע כי החצר, לרבות החלק השנוי במחלוקת, הוא חלק מן הרכוש המשותף בבית המשותף, ולנתבעים אין כל זכות לעשות בו שימוש ייחודי. משכך, אני מורה לנתבעים להסיר כל חסימה, גדר או שער המונע מעבר חופשי לרכוש המשותף. לא ראיתי ליתן הוראות נוספות בהקשר זה, מאחר שהפיתוח הסביבתי שערכו הנתבעים ברכוש המשותף – אינו פוגע בזכויותיה של התובעת, וממילא אין הצדקה להורות על הריסת הקיים כל עוד אין בכך פגיעה בזכותה של התובעת. כך גם ביחס להצבת מיטלטלין ברכוש המשותף – כל עוד רשאית גם התובעת להניח מיטלטלין מטעמה באותו מקום באופן סביר – אין הצדקה לשלול זכות זו מהנתבעים.

בנוסף, על הנתבעים לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין חלקה ברכוש המשותף בסך של 17,735 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (25.6.2017) ועד לתשלום המלא בפועל.

יתר הטענות הכספיות של התובעת נדחות.

לעניין ההוצאות. הנתבעים מחזיקים בחצר ללא זכות שבדין, ותוך ניסיון להשיג הטבות שאינם זכאים להם. אף שהתובעת לא קיבלה את מלוא הסעדים שעתרה להם, יש לחייב את הנתבעים בהוצאות בשיעור ראוי, גם אם לא בהוצאות הריאליות.

5129371על כן יישאו הנתבעים בהוצאות התובעת בסך 10,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 30,000 ₪. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ז' אדר תש"פ, 03 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.