כחמש עשרה שנים לאחר פטירת סבתם ניתן צו ירושה מכוחו התובעים ירשו מחצית מדירת הסבתא ויתר הזכויות הוקנו לדודם. התובעים עתרו לפירוק השיתוף בדירה ותשלום דמי שימוש ראויים בדירה לתקופה של שבע שנים טרם הגשת התביעה. השאלה המרכזית היא האם זכאי הדוד, אשר לא התנגד לצו הירושה, להתגונן בטענה כי הדירה אינה של העיזבון אלא נרכשה על ידו מעמיגור ונרשמה בנאמנות על שם אמו. לחילופין האם זכאי הוא להתגונן בטענת קיזוז בגין הסכומים ששילם לטענתו עבור רכישת הדירה.
רקע וטענות הצדדים
1.התובעים הם ילדיו של ל. א. ז"ל, אחיו של הנתבע, אשר נפטר בטרם פטירת אמו, ד. ש. ז"ל (סבתם של התובעים, להלן: המנוחה). המנוחה נפטרה ביום 13.10.02 כאשר עיזבונה כלל דירה קטנה ברחוב xxx באשקלון. לאחר פטירת המנוחה הנתבע החל לעשות שימוש בדירה בטענה כי המנוחה העבירה לו את הדירה בירושה והדירה היא שלו. התובעים (ילידי שנת 1976, 1980) לא חלקו אז על טענת הנתבע, דודם, כי הדירה היא שלו. בשנת 2017 ביקש הדוד לרשום את הדירה על שמו, ולצורך כך פנה אל התובעים לקבלת תצהיר הסתלקות מירושת המנוחה. התובעים פנו לייעוץ משפטי ובעקבות פנייתם ניתן ביום 24.4.17 צו ירושה בו ירשו על פי דין יחד (רבע כל אחד) את זכויות המנוחה בעיזבונה, שכלל את הדירה. מכוח צו הירושה נרשמו זכויות הצדדים ביום 11.7.17 בלשכת רישום המקרקעין כך שהתובעים רשומים כבעלים של מחצית הדירה והנתבע אוחז במחצית הזכויות.
2.התובעים טוענים כי הנתבע השתלט על הדירה ועושה בה מנהג בעלים ממועד פטירת המנוחה ולכן זכאים הם לקבל דמי שימוש החל מיום 13.10.02. התביעה כוללת סעד עבור שבע השנים שקדמו להגשתה ונתבע פיצוי עבור 84 חודשים, לפי שווי דמי שכירות של 2,000 ₪ לחודש. נתבעו מחצית מדמי השכירות בסך של 84,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.
בנוסף עתרו התובעים לפירוק השיתוף בדירה בדרך של מכירתה וחלוקת התמורה.
לאחר שבמהלך ניהול ההליך הוסכם לפרק את השיתוף, הוסף בהסכמה סעד של פיצוי עד למכירת הדירה, עבור 24.5 חודשי שימוש נוספים, לפי שווי שימוש של 2,200 ₪ לחודש. קרי, 26,950 ₪ נוספים.
טענות הנתבע
3.לאחר שבהחלטה מיום 30.10.17 נקבע כי בית משפט זה מוסמך לדון בתביעה, הגיש הנתבע כתב הגנה. הנתבע טען כי בשנת 1988 ביקשה המנוחה כי יממש את זכאותה לרכוש את הדירה מעמיגור, כהשקעה לילדיו. נטען כי סוכם שהדירה תירשם על שם המנוחה, בנאמנות, ולאחר מותה תעבור הדירה לרשותו שכן הוא מימן רכישתה מחמת העדר אמצעים של האם.
הנתבע הפנה להסכם המכר מיום 27.12.88 בו נמכרה הדירה תמורת 26,950 ₪, שאותם טוען הנתבע כי מימן החל מהתשלום הראשוני של 2,550 ₪ דרך הלוואה בסך 24,400 ₪ למשך 25 שנים, שהובטחה במשכנתא. לטענתו שילם את המשכנתא במשך 25 שנים, עד לאוקטובר 2013, בדרך של העברת כספים לחשבון האם לתשלום ההלוואה ואחרי פטירתה שילם בעצמו. עוד נסמך על עריכת ביטוח חיים על שמו. לשיטתו בגין יחסי האמון עם האם לא חשב לבקש להעביר הזכויות על שמו או לבקש כי תערך צוואה המכירה בזכותו.
הנתבע הבהיר כי בעת רכישת הדירה היו התובעים קטינים ולכן לא נשאו בנטל הכלכלי של רכישתה. עוד טען כי נשא לבדו בעלויות הכרוכות בפטירת המנוחה, תוך שהסתמך על היותו היורש היחיד של הדירה. לטענתו היה ידוע ומוסכם במשפחה כי הדירה היא שלו לאור העובדה כי רכש אותה מכספו.
בחלוף השנים ביקש להסדיר את הרישום של נכסיו ופנה אל אמם של התובעים בבקשה כי יחתמו על הסתלקות מהירושה, אולם התובעת התנגדה. לשיטתו לא התנגד לצו ירושה שכן התובעים הם יורשים על פי דין ולכן לא יכול היה להתנגד למתן צו הירושה.
ביחס לשימוש בדירה טען כי הדירה עמדה מוזנחת וריקה ובשנים 2010 עד 2015 גרה בה דיירת תמורת 1,300 ₪ לחודש בלבד. משנת 2015 עשה בנו שימוש בדירה והיא הושכרה מיולי 2017.
הנתבע התנגד לפירוק השיתוף בטענה כי הוא הבעלים היחיד של הדירה. לחילופין טען כי יש להעריך את שווי הדירה ולקזז מזכויות התובעים את כל החוב כלפיו, לרבות בגין הכספים שהשקיע ברכישת הדירה, וככל שתיוותר יתרת זכות לאפשר לו לרכוש את חלקם.
התביעה שכנגד
4.בפן המשפטי טען הנתבע כי הוא הבעלים היחיד של הדירה שנרשמה בנאמנות על שם אמו, ולכן הרישום במרשם מוטעה והדירה אינה חלק מעיזבון המנוחה. לשיטתו הרישום על שם המנוחה היה בנאמנות קונסטרוקטיבית עבורו, וביחסים ביניהם אין צורך בהסכם בכתב.
נטען כי בכל מקרה על התובעים להשיב לתובע את כל אשר השקיע ושילם עבור רכישת הדירה, בצירוף השקעותיו בדירה במשך השנים ועלות אחזקתה. עוד עתר לחייבם להשיב לו מחצית מהוצאות הקבורה של המנוחה, שהם בגדר חוב העיזבון כלפיו.
על בסיס טענות ההגנה הוגשה תביעה שכנגד אשר כללה סעד הצהרתי בו ביקש הצהרה כי הדירה בבעלותו הבלעדית. לחלופין עתר לחייב את התובעים להשיב לו מחצית מהוצאותיו לרכישת הדירה, השקעותיו והוצאות הקבורה. נטען כי הוציא 467,190 ₪ (עיקר הסכום הוא שיערוך עלות הרכישה בסך 26,950 ₪ משנת 1988), ולכן תבע סך של 233,595 ₪.
הנתבע העריך את שווי הדירה בגבולות של עד 450,000 ₪ ולכן טען כי מחצית שווי הדירה נמוך מחוב התובעים כלפיו.
ההגנה שכנגד
5.התובעים התגוננו בטענה העיקרית כי ככל שהייתה לנתבע עילת תביעה ביחס למחצית ההוצאות, עמדה היא כנגד העיזבון במועד חלוקתו. מאחר שהעיזבון חולק והנתבע לא התנגד לצו הירושה או לרישום הדירה, לא עומדת לו עילת תביעה כנגדם. עוד העלו טענת התיישנות וחוסר סמכות עניינית שכן טענות הנתבע הן טענות כנגד העיזבון שהסמכות לדון בהן מסורה לבית המשפט לענייני משפחה בהתאם לסעיף 1(6)(ה) לחוק בית המשפט לענייני משפחה.
בכל מקרה ביקשו לקזז את העלויות הנטענות, מתקופת השימוש מפטירת המנוחה בשנת 2002 ועד למועד ממנו תבעו דמי שימוש (07/2010), ולטענתם עומדת להם זכות קיזוז בסך של 185,000 ₪ בגין תקופה זו "הזמן האבוד", מעבר לדמי השימוש שנתבעו על ידם.
התובעים התגוננו בטענות שפירטו בתביעתם וביחס לטענת הנאמנות השיבו כי לו היה בסיס לטענה היה על הנתבע לרשום על כך הערה במועד הרכישה ולדווח על קיום הנאמנות לשלטונות מיסוי מקרקעין. התובעים הכחישו את הטענות כי מימן את רכישת הדירה וטענו כי הייתה רכושה הבלעדי של המנוחה וחלק מעיזבונה.
דיון והכרעה
פירוק השיתוף
6.בקדם המשפט הראשון, אליו לא התייצב הנתבע, ניתן פסק דין לפירוק השיתוף ונקבע כי ב"כ התובעים יפנה לשמאי. בהמשך בוטל פסק הדין לפירוק שיתוף ונקבע כי השמאי אליו פנה ב"כ התובעים יש. כמומחה מטעם בית המשפט. בקדם המשפט מיום 24.12.18 התבקשו הצדדים לבחון אפשרות למכור את הדירה ולדון לאחר מכן בטענות הכספיות. ביום 24.2.19 הגישו הצדדים הסכם דיוני לפיו יפורק השיתוף ואין בהסכמה לפירוק השיתוף משום וויתור על הטענות הכספיות ההדדיות. בהתאם להסכמה הדיונית ניתן פסק דין חלקי לפירוק השיתוף וב"כ הצדדים מונו ככונסים למכירת הדירה.
ביום 24.1.20 אושרו הוצאות הכינוס ונפסק שכר טרחה לכונסים בשיעור של 2% בצירוף מע"מ לכל כונס, מהמחיר בו נמכרה הדירה ביום 16.6.19 תמורת 659,000 ₪. כספי התמורה הופקדו בחשבון נאמנות שפתחו ב"כ הצדדים וחלוקתם תוכרע בהתאם לממצאי פסק הדין.
האם הוכיח הנתבע כי הדירה אינה חלק מהעיזבון לאור מימון רכישתה על ידו
7.הנתבע הגיש את הסכם המכר בין עמיגור ניהול נכסים בע"מ למנוחה, שנערך ביום 27.12.1988. מהעותק, הלא קריא, שהוגש עולה כי לאחר הנחה שניתנה למנוחה נקבעה תמורת המכר בסך 26,950 ₪. תנאי התשלום בהסכם הם תשלום בסך 2,550 ₪ במזומן והיתרה בסך 24,400 באמצעות הלוואה מיום 1.12.88. כן צורף אישור מיום 19.12.88 של בנק משכן, בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, המופנה לעמיגור ומציין כי המנוחה חתמה על המסמכים הדרושים לביצוע הלוואה בסך 24,400 ₪.
במועד רכישת הדירה היו התובעים ילדים, התובעת כבת 12 והנתבע כבן 8, ולכן אין להם ידיעה אישית על נסיבות הרכישה. הנתבע טען כי אמם של התובעים ידעה כי הוא מימן את רכישת הדירה, אולם לא הזמין אותה לעדות. לא מצאתי כי אי זימונה פועל לחובת התובעים ואם סבור הנתבע כי הייתה מעידה לטובתו היה עליו לזמנה. התובעת, שהייתה כבת 26 בעת פטירת סבתה המנוחה, העידה כי עוד שהסבתא הייתה בחיים טען הנתבע שהדירה שלו, כפי שהבהירה:
"הטענה הייתה מאז ומעולם הדירה היא שלי, מאחר והאמנו לו שהדירה היא שלו ויש מסמכים שהדירה היא שלו, לא פנינו לאף גורם, עד היום שהוא ביקש מאתנו לחתום על מסמך, פה פנינו, זה הכל", (עמ' 15, ש' 21)
מעדויות הנתבעים לא ניתן לחלץ הודאה בכך שהנתבע מימן את רכישת הדירה. כל שידעו הוא שנאמר להם, מפי אחיו של אביהם המנוח, כי הדירה של הסבתא היא שלו. עובדה זו אינה מלמדת כי אכן מימן את הדירה מכספו או כי היה זכאי למלוא הזכויות בה.
8.הנתבע טען כי למנוחה לא הייתה יכולת כלכלית לקבל משכנתא ורק מכוח היותו "לווה ראשי מספר 2" קיבלה היא את ההלוואה. לכתב ההגנה צירף את הסכם ההלוואה מיום 13.12.1988, בו רשום הוא תחת שמה של המנוחה כלווה מספר 2. מדובר בהלוואה בתכנית סיוע של הממשלה ותנאי ההלוואה הם 300 תשלומים, צמודים ללא ריבית, קרי תשלום חודשי של כ- 81 ₪ בלבד לחודש (בניגוד לטענת הנתבע כי התשלום החודשי היה בתחילה כ- 300 ₪) . עוד צירף הוא אישור הצטרפות שלו לביטוח חיים דרך הבנק מיום 18.12.88. מעבר למסמכים אלו, אין לוח סילוקין של ההלוואה או פירוט אחר של התשלומים לפירעון המשכנתא או כל ראיה אחרת לאופן תשלומם.
לכתבי טענותיו צירף גם ייפוי כוח נוטריוני שערכה לטובתו המנוחה ביום 8.8.02 (כחודשיים טרם פטירתה), כחיזוק לטענתו כי לאור טיפולו במנוחה הוא הנהנה העיקרי, הבעלים והרוכש של הדירה. בתצהירי התובע אין אזכור לייפוי הכוח, ואין בידי לקבל את טענתו כי לאור טיפולו במנוחה ניתן להסיק כי הדירה הועברה לבעלותו הבלעדית. כפי שיורחב להלן, שעה שלא נערכה צוואה הנתבע מנוע מהסקת מסקנות אודות כוונות המנוחה מעצם העובדה כי סייע לה בחייה ובעת התדרדרות מצבה הרפואי. לא הובאו ראיות לעניין זה, אשר ממילא חורג מסמכות בית משפט זה, ואין מקום להניח כי המנוחה לא רצתה כי מחצית מהדירה תעבור לילדיו של בנה המנוח.
תשלומי ההלוואה
9.בתצהירו טען הנתבע כי שילם את תשלומי המשכנתא במשך 25 שנים, עד לאוקטובר 2013. נטען כי בזמן חיי המנוחה התשלומים ירדו בהוראת קבע מחשבונה והנתבע היה מעביר לחשבונה את הסכומים לפירעון המשכנתא. עוד טען כי היה משלם את השכירות לעמיגור בסך 390 ₪ לחודש ובנטילת ההלוואה ירד התשלום החודשי לעומת דמי השכירות.
לתצהירו צורף רק אישור תשלומי המשכנתא מחשבון הנתבע מדצמבר 2012 עד לאוקטובר 2013, בסכום של כ- 400 ₪ לחודש. כמו כן צורפה הוראה לחיוב חשבונו של הנתבע לתשלומי המשכנתא, אולם הוראה זו היא מיום 5.12.02, רק לאחר פטירת המנוחה. מהמסמכים שהוגשו לא ניתן ללמוד כי הנתבע שילם את תשלומי המשכנתא לפני דצמבר 2002.
בניגוד לטענה בתצהירו כי היה מפקיד למנוחה כספים לחשבונה טען בחקירתו הנגדית:
"לא הפקדתי לה בבנק שתבין, היא הייתה משלמת מהחשבון שלה ואני הייתי נותן לה מזומן בבית, הייתי הולך אליה לבית, יושב על כוס קפה והייתי נותן לה כל חודש, כן. לא הייתי מפקיד לה לבנק", (עמ' 30, ש' 7).
כמו כן סתר את טענתו בתצהיר כי שילם עבור המנוחה את התשלומים לעמיגור:
"לא, הגימור (צ"ל עמיגור, טעות בתמלול, ע.כ) אימא שלי הייתה משלמת את המיגור (צ"ל עמיגור), למה לקחתי את המשכנתא הזאת? כדי להוריד את התשלומים של המשכנתא, אם נגיד היא הייתה משלמת המיגור (צ"ל עמיגור) 300 שקלים, אחרי שלקחתי את המשכנתא זה ירד ל 200 שקלים, שתבין הרווחנו 100 שקלים מכל העסקה הזאת עם המיגור (צ"ל עמיגור) כן?", (עמ' 32, ש' 25) ואף חזר על כך בעמ' 33, ש' 10.
מעדות הנתבע עולה כי קרסה גרסתו כי במהלך חיי המנוחה שילם עבורה את תשלומי המשכנתא. לא הוכח מה הייתה הכנסתה של המנוחה ולא הוכחה טענה כי לא יכלה לממן בעצמה את רכישת הדירה. עולה מעדות הנתבע כי המנוחה שילמה לעמיגור בעצמה כ- 300 ₪ לחודש, ואילו תשלום המשכנתא היה כ- 200 ₪ (יוער כי גם טענה זו לא הוכחה ולפי מספר התשלומים התשלום הראשוני היה אמור להיות נמוך בהרבה). על כן אין כל סיבה כי דווקא לאחר הפחתת שיעור התשלום החודשי לא שילמה המנוחה את תשלומי המשכנתא, שירדו מחשבונה. אין גם ראשית ראיה כי הנתבע אכן נתן לאמו המנוחה כל חודש תשלום במזומן לצורך פירעון תשלומי המשכנתא. כפי שעשה הוראת קבע מחשבונו לאחר פטירתה, יכול היה לעשות הוראת קבע בחייה, במידה ואכן מימן את תשלומי המשכנתא.
על כן לא הוכח כי הנתבע שילם את תשלומי המשכנתא במהלך חיי המנוחה, אלא סבירה יותר המסקנה כי רק לאחר פטירתה החל בדצמבר 2002 לשלם מכוח הוראת קבע. עולה כי לכל היותר שילם במשך 11 שנים סך של כ- 400 ₪ לחודש, לכל היותר 52,800 ₪.
תשלום המקדמה על חשבון הדירה
10.מעבר לתשלומי ההלוואה אותם טען הנתבע כי שילם, טענה שלא הוכחה, טען כי שילם גם את התשלום הראשון בהסכם בסך 2,550 ₪. להוכחת טענה זו צירף תלושי שכר מהם מבקש ללמוד כי נטל הלוואה בסך 3,200 ₪ לצורך תשלום המקדמה והוצאות אחרות לרכישת הדירה. גם כאן, לא צורפה הקבלה מעמיגור בדבר תשלום זה, ממנה ניתן היה אולי ללמד כיצד שולם תשלום זה. כמו כן אין אף מסמך הקושר בין הנתבע לתשלום המקדמה, או מבאר מה הייתה מטרת ההלוואה שנטל המתבטאת בתלושי שכרו.
מעיון בתלושי השכר, שהוגשו באופן קטוע ולא ברור, לא ניתן להבין לאילו חודשי שכר מתייחסים התלושים ומה היה סכום ומועד ההלוואה שנלקחה. הנתבע נסמך על "הלוואה מקפת" שניתן לראות הורדות בגינה בתלושים שצורפו, אולם לא ברור מתי נלקחה אותה הלוואה. צורפו תלושי שכר שנטען כי הם לחודשים אוקטובר עד דצמבר 1989 בגין הלוואה בסכום של כ- 3,200 ₪. לא ניתן לראות קשר בין תשלום המקדמה בדצמבר 1988 להלוואה במשכורת הנתבע וגם כאן לא הוצגה ראשית ראיה כי כספי ההלוואה נועדו לתשלום זה.
גם כאן בחקירתו הנגדית עלתה גרסה שונה שזכרה לא בא בתצהירו:
"אז אני אגיד לך ככה, ההון העצמי אמת שלא היה לי כסף, אמרתי לה אימא אני צריך ללכת לבנק להוציא כסף, לקחתי מהחברים שלי מהעבודה, התחייבתי ועשיתי במקביל הלוואה מהעבודה בשביל לקבל את הכסף הזה חזרה וככה גייסתי...", (עמ' 31, ש' 1).
גם בעניין זה לאור שינוי גרסאות הנתבע, לא מצאתי כי ניתן להסתמך על עדותו שהיא עדות יחידה של בעל דין. על כן, הנתבע לא הוכיח כי שילם את התשלום הראשון בגין רכישת הדירה.
האם היות הנתבע לווה בהלוואה מלמדת כי שילם את התשלומים במקום אמו המנוחה
11.כאמור לעיל, המנוחה מימשה את זכותה לרכוש את הדירה בה גרה בדיור ציבורי בהנחה. זכות זו של המנוחה היא זכות אישית, ובהתאם נערך הסכם המכר רק בינה לבין עמיגור, והנתבע לא היה צד לו. הבנק אף נתן אישור לעמיגור כי המנוחה חתמה על מסמכים הדרושים להלוואה ולא אזכר כלל את הנתבע. בהסכם ההלוואה, הבנק מטעמיו הכלכליים, צירף את הנתבע כלווה נוסף. לא הובאו ראיות לסיבת צירופו של הנתבע כלווה נוסף, שעה שהסכם רכישת הדירה לא היה מולו, אולם הנתבע עצמו טען כי לאמו לא הייתה יכולת כלכלית לקבל משכנתא.
עולה כי השיקול לצרפו כלווה היה עקב דרישת הבנק משיקוליו הכלכליים ואינה מעידה כי הייתה כוונה של המנוחה להקנות את הזכויות בדירה לנתבע. היה קיים נוהג של בנקים לצרף "לווה נוסף" אשר מעמדו בפועל צריך להיות מעמד של ערב (ראה ע"א 1691/11 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' צוברי, 15.12.15). לכן לא ניתן להסיק מהיות הנתבע לווה, ואף לא מהעובדה כי שילם ביטוח חיים, כי היו לו זכויות קנייניות בדירה.
מסקנה זו מתבקשת במיוחד בנסיבות רכישת הדירה מעמיגור, שהיא זכות אישית שאינה ניתנת להעברה. בסעיף 3(ד) לחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) ניתן לדייר מענק מותנה, הנחה ממחיר הדירה, שהופך למענק קבוע בחלוף חמש שנים מהרכישה, במידה ובתקופה זו הדייר השתמש בדירה. העובדה כי המנוחה עשתה שנים רבות שימוש בדירה לאחר רכישתה, אינה תומכת דווקא בטענת הנתבע כי הדירה נרכשה עבורו.
מכל האמור לעיל עולה כי הנתבע לא הוכיח כי מימן את רכישת הדירה והיותו לווה בהלוואה אינה משנה מסקנה זו.
נפקות רישום מחצית הדירה על שם התובעים, אי התנגדות לצו הירושה וטענת הנאמנות הקונסטרוקטיבית
12.מחצית הזכויות בדירה נרשמו על שם התובעים מכוח צו הירושה, אליו לא התנגד הנתבע. לאחר שהושלם הרישום, מכוח סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, ביחס למקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו. אמנם בתביעה שכנגד עתר תחילה הנתבע להצהיר כי הוא הבעלים, אולם עתירה זו מאוחרת מידי שעה שלא התנגד לצו הירושה, ולבית משפט זה ממילא אין סמכות לדון בשאלת הבעלות בדירה או שינוי המרשם.
התובעים פעלו באמצעות בא כוחם להגשת בקשה לצו ירושה, ומכוח חזקת התקינות המנהלית יש לקבוע כי פעלו בהתאם לתקנה 14(ב) לתקנות הירושה וכי דבר הבקשה הובא לידיעת הנתבע. בכתב הגנתו לא הכחיש הנתבע כי ידע על הבקשה ובעדותו טען לראשונה כי לא ידע. אין בידי לקבל את טענתו הכבושה של הנתבע ועולה כי ביודעין לא התנגד, לאור טענתו כי לא יכול היה להתנגד שכן התובעים הם היורשים על פי דין של המנוחה.
בהימנעותו מלהתנגד לצו הירושה ולאחר שניתן הצו וחולק העיזבון, מושתק הנתבע מלהעלות טענותיו כי הדירה אינה חלק מעיזבון המנוחה אלא הייתה היא בבעלותו. על הנתבע היה להתנגד לצו הירושה או להגיש בטרם חלוקת העיזבון ורישום הנכס על שם היורשים תביעה אחרת כנגד העיזבון, ובה לטעון כי הדירה אינה חלק מעיזבון המנוחה. משלא עשה כן משותק הוא מלטעון כי צו הירושה חילק נכסים שאינם חלק מהעיזבון.
בסעיף 71 לחוק הירושה נקבע: "צו ירושה וצו קיום כוחם יפה כלפי כל העולם כל עוד לא תוקנו או בוטלו". שעה שבמועד צו הירושה הדירה הייתה על שם המנוחה, נכללה היא בנכסי העיזבון, ולאחר שהעיזבון חולק, מנוע הנתבע מלטעון בהליך מאוחר יותר כי הדירה לא הייתה חלק מנכסי העיזבון. מניעות זו חלה לא רק במישור הזכויות הקנייניות בדירה, אלא מונעת גם את הטענות כי הנתבע מימן את רכישת הדירה ולכן הדירה הייתה צריכה להיות שלו.
נאמנות קונסטרוקטיבית
13.ב"כ הנתבע טוען כי בפועל הדירה נרכשה על ידי הנתבע ונרשמה על שם אמו בנאמנות עבורו. בטיעון זה מסתמך הוא על העניין שנדון בעמ"ש (ת"א) 32427-10-13 פלונית נ' פלוני, 12.8.15, שם הבהיר בית המשפט המחוזי כי ניתן להכיר בנאמנות ללא הסכם בכתב, שם בפסקה 11:
"בהתאם להלכה הפסוקה ולספרות המשפטית, חוזה נאמנות - גם במקרה שבפנינו - אינו חייב להיערך בכתב. וכך פורשו הדברים ב-ע"א 8168/09 ועד חברת עולי משהד (אירן) ירושלים נ' הועד המרכזי לעולי (אנוסי) משהד אירן בישראל [פורסם בנבו] (23.10.2012):
"סעיף 2 לחוק קובע כי "נאמנות נוצרת על פי חוק, על פי חוזה עם נאמן או על פי כתב הקדש". ככל שביחסי נאמנות לצורך השאלת שם עסקינן נראה כי החוזה עם הנאמן שבו מדבר סעיף 2 לחוק אינו חייב להיערך בכתב גם מקום שבו הנאמנות סבה סביב רכישת נכס מקרקעין על-ידי הנאמן עבור הנהנה ורישומו על שם הנאמן. זאת להבדיל מן ההתחייבות לעשות עסקה במקרקעין שתיערך בין המוכר לנאמן (עבור הנהנה), הטעונה מסמך בכתב מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין (ראו: כרם, 235 [שלמה כרם, "חוק הנאמנות, התשל"ט-1979", 235 (מהדורה רביעית, 2004)]; ראו והשוו: ע"א 3829/91 וואלס נ' גת, פ"ד מח(1) 801, 811-810 (1994)." [ההדגשה שלי]
עם זאת, ברי לכל כי מחמת אי-קיום חוזה נאמנות בכתב ותוכן פנקסי רישום המקרקעין והצהרת הון שאינם מעידים על נאמנות כאמור, על הטוען לקיום נאמנות - בענייננו האב - אכן מוטל נטל כבד במישור הראייתי".
שם דובר באב שרכש בית ותכולתו מכספו, עיצב את הבית לפי צרכיו, עשה בו שימוש רב שנים ואף מימן את מרבית תשלומי המשכנתא וההוצאות השוטפות, אולם רשם את הבית על שם בתו.
המושג נאמנות קונסטרוקטיבית אינו מתאים לטענות הנתבע שכן טענתו היא לנאמנות ממש. ברוב המקרים של נאמנות קונסטרוקטיבית מדובר במוכר דירה שלא העביר רישום הדירה על שם הקונה ונחשב כנאמן של הרוכש לצורך העברת הבעלות (ראה ע"א 2159/19 דיוה נ' סבן, 9.3.20).
נסיבות מעין אלו אינן דומות למקרה הנדון. כאן מומשה זכות של המנוחה לרכישת דירה עבורה, אשר לפי חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) ניתנה זכות זו למנוחה בלבד. הנסיבות מעידות כי הדירה נרכשה לצרכי המנוחה, ולראיה המשיכה לעשות בה שימוש בלעדי כ- 14 שנים עד לפטירתה. הנתבע לא עמד בנטל הכבד להוכיח כי נוצרה נאמנות ללא הסכם, ופטר עצמו בטענה כללית כי המנוחה רצתה כי הדירה תש. אותו כהשקעה עבור ילדיו. כאמור לעיל, לא עלה בידו אף להוכיח כי מימן את רכישת הדירה או שילם את תשלומי המשכנתא.
אין בפי הנתבע הסבר משכנע מדוע במשך השנים, בחיי המנוחה, לא פעל להעברת הזכויות אליו ומדוע לא ערכה המנוחה צוואה המעניקה לו זכויות בלעדיות בדירה. מראיות הנתבעים שכנגד עולה כי ביום 9.12.02 פנה הנתבע לבית הדין הרבני בבקשה לצו ירושה, אולם זנח בקשתו והתיק נסגר ביום 11.2.03. בעדותו טען כי פנה לבית הדין הרבני כדי להוציא כספים מחשבון המנוחה וזנח את העניין כי ראה שהטיפול אורך זמן (עמ' 34-35). עם זאת לאור התקופה הקצרה בה היה פתוח תיק הירושה סמוך לאחר פטירת המנוחה, מסתברת יותר טענת ב"כ התובעים כי זנח את הטיפול לאחר שהבין כבר בשנת 2002 כי כדי להעביר את הדירה על שמו זקוק הוא לוויתור התובעים על חלקם בעיזבון.
מכל האמור לעיל עולה כי לא הוכיח הנתבע כי הדירה נרכשה בנאמנות עבורו.
יתר הוצאות והשקעות הנתבע בדירה
14.הנתבע דרש לחילופין כי התובעים ישלמו לו עבור הכספים שהוציא לרכישת הדירה ותשלומי המשכנתא. בתצהירו אין חישוב של תשלומי המשכנתא, למרות שסביר להניח כי ניתן היה לקבל מידע זה מבנק משכן. הנתבע דרש לקבל תשלום בגין מחיר הדירה בסך 26,950 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 27.12.88, סכום המגיע לשיטתו לסך של 334,000 ₪. כאמור לעיל מצאתי כי לא מימן את הרכישה ואף לא הוכיח מה היה שיעור תשלומי המשכנתא במשך השנים, ולכן לא יכול לקבל סעד זה.
עם זאת, מחובו של הנתבע כלפי התובעים זכאי הוא באופן עקרוני לקזז את תשלומי המשכנתא לאחר פטירת המנוחה, שלא נסתרה טענתו כי נשא בהם. קבעתי כי לכל היותר שילם במשך 11 שנים סך של כ- 400 ₪ לחודש, קרי סך של 52,800 ₪.
15.בתצהירו טען כי זכאי לקזז את תשלומי הארנונה בהם נשא במשך 185 חודשים בסך של 24,050, לשיטתו סכום זה משוערך מגיע לסך של כ- 42,000 ₪. כמו כן דרש תשלום בגין דמי אחזקה לעמיגור. כמו כן דרש תשלום עבור שיפוצים שביצע בדירה בין השנים 2006 עד 2015, בסכום כולל של 55,800 ₪. בנוסף דורש תשלום בסך 200 ₪ לחודש בגין טיפול ואחזקה בדירה, בסכום נוסף של 37,000 ₪.
כל טענות אלו נטענו ללא פירוט מספיק וללא אסמכתאות להוצאת הסכומים, או כל ראיה אחרת בתמיכה להשקעה ושיעורה. די בטעם זה כדי לקבוע כי הנתבע לא הוכיח הוצאות אלו.
הנתבע צירף הסכמי שכירות עם מיכאלי ריבה לתקופה ממרץ 2014 עד למרץ 2016 מהם עולה כי השוכר משלם את המיסים החלים על הדירה. בהסכמים אלו נקבעו דמי השכירות לסך של 1,300 ₪ בלבד (עניין זה יידון בנפרד). עולה מהראיה שצירף הנתבע כי אין יסוד לטענתו כי נשא בעצמו כל השנים בתשלומי הארנונה.
בחקירתו הנגדית לא ידע לתת פרטים אודות ההשקעות הנטענות בדירה, ביקש שוב ושוב מב"כ התובעים: "אל תתפוס אותי על מילה" והבהיר כי העיקר היא הטענה על תשלומי המשכנתא (עמ' 43 – 47).
מכל האמור לעיל עולה כי הנתבע לא הוכיח את השקעותיו בדירה במשך השנים.
16.ליתר טענותיו ביחס להוצאות קבורה, מצבה, ימי זיכרון ושבעה ,לא מצאתי מקום להידרש. מדובר בטענות שמקומן היה בטענות כנגד העיזבון ואין לנתבע יריבות עם התובעים ביחס להוצאות אלו. יוער כי למעט הוכחת עלות רכישת חלקת קבר, לא הוכיח הנתבע הוצאות אלו.
גם לו היה מוכיח הנתבע את היקף ההוצאות, מקובלת עליי טענת התובעים כי זכאים הם לקזז הוצאות אלו מתקופת השימוש שעשה הנתבע בדירה, אותה לא תבעו. מראשית 2003 עד ליולי 2010 היא תקופת שימושו הבלעדי של הנתבע בדירה, אשר אינה כלולה בתביעה לדמי שימוש ("השנים האבודות"). לתובעים, כנתבעים שכנגד, עומדת זכות לקזז את התביעה שכנגד גם מתקופה זו (ראה סעיף 4 לחוק ההתיישנות הקובע כי לא תישמע טענת התיישנות נגד קיזוז).
עולה כי לתקופה של 7 שנים וחצי עומדת לתובעים טענת קיזוז בגין מחצית שווי השימוש בדירה. לפי השמאי מטעם בית המשפט שווי דמי שכירות ראויים עומד על 2,200 ₪ לחודש, למועד השומה באפריל 2018. סכום זה יפה לצורך טענת הקיזוז שכן ממילא יש להביא את דמי השימוש אז, לערכם היום. עולה כי לתובעים זכות קיזוז למשך 90 חודשים, לפי 1,100 ₪ לחודש, קרי סך של 99,000 ₪.
הנתבע לא הוכיח כי השקיע בדירה מעל לסכום זה, אלא לכל היותר הוכיח תשלום המשכנתא לאחר פטירת המנוחה, לכן כל סכום שהשקיע מתקזז מול השימוש שעשה בדירה בשנים האבודות.
תביעה לדמי שימוש
17.התובעים עתרו לחיוב הנתבע בדמי שימוש בדירה, מחצית מדמי השכירות הראויים, למשך 7 השנים שקדמו להגשת התביעה. בתביעתם עתרו לסך של 1,000 ₪ לחודש וכן להפרשי הצמדה וריבית מתחילת התקופה שנתבעה, 1.7.10. אין בידי לקבל את הדרישה להפרשי הצמדה וריבית. שעה שמעריכים התובעים מה שווי דמי השכירות למועד הגשת התביעה, אין מקום להוסיף על סכום זה הפרשי הצמדה וריבית שכן משקף הוא את ערך הכסף נכון למועד התביעה. יתרה מכך, הנסיבות המיוחדות של הקשרים המשפחתיים והעובדה כי לאחר פטירת המנוחה שילם הנתבע את תשלומי המשכנתא, מצדיקים להימנע מהוספת הפרשי הצמדה וריבית.
הנתבע כפר בתצהירו בממצאי השמאי מטעם בית המשפט בנוגע לשווי הדירה וטען כי שווה לכל היותר 420,000 ₪. לגבי שווי השכירות ביקש להסתמך על המחיר בו השכיר את הדירה, לטענתו בסך של 1,300 ₪ בלבד. בעדותו, לאחר שהדירה נמכרה, ויתר למעשה על הטענות כנגד השמאי, שאף לא זומן לחקירה ביחס לדמי השכירות הראויים.
אמנם הנתבע צירף העתק חוזה שכירות לתקופה של שנתיים (2014 – 2016), מתוך 15 שנות שימוש בדירה, אולם לא מצאתי כי ראוי לקבוע את דמי השימוש הראויים לפי חוזה זה ליתר תקופת השכירות. קביעת השמאי לדמי שימוש ראויים לא נסתרה ואם בחר הנתבע משיקוליו להשכיר הדירה תקופה קצרה במחיר מופחת, בנסיבות העניין אין הדבר מהווה מדד מספיק לקביעת שיעור דמי השכירות הראויים ליתר התקופות.
טעם נוסף להימנע מקבלת הערכת הנתבע בדבר גובה דמי השימוש, הוא המגמתיות של טיעוניו והתאמה לצרכיו. כאשר סבר כי הדירה תישאר בבעלותו ולכל היותר יש לקזז את דמי השימוש הראויים משווי חלקם של התובעים, בחר להעריך את שווי הדירה בחסר. כך טען כי שווה היא רק 420,000 ₪ והשמאי העריך אותה בסך של 560,000 ₪ ובסוף נמכרה בסך של 659,000 ₪. על כן יש לבחון בזהירות טענות הנתבע באשר לדמי השכירות שקיבל בפועל מהשכרת הדירה.
מצאתי לקבל את טענת הנתבע כי במשך שנתיים קיבל רק 1,300 ₪ לחודש מהדירה. לא הוכחה טענתו כי דמי שכירות אלו שולמו לו משנת 2010 עד 2015. מעבר לשנתיים בהם זכאים התובעים לדמי שימוש ראויים בסך של 650 ₪ לחודש, עבור חמש שנים זכאים לקבל 1,000 ₪ לחודש.
על כן לתקופה של עד להגשת התביעה חייב הנתבע לשלם לתובעים סך של 75,600 ₪ בגין דמי שימוש בדירה.
בתקופה שלאחר הגשת התביעה ועד למכירתה (הוסכם כי התקופה היא עד ליום 1.8.19) זכאים לדמי שימוש לפי הערכת המומחה מטעם בית המשפט, קרי לסכום נוסף של 26,950 ₪.
סך דמי השימוש שעל הנתבע לשלם לתובעים מסתכמים בסך של 102,550 ₪.
סוף דבר
18.השיתוף בדירה פורק בדרך של מכירתה ותמורת המכר בסך 659,000 ₪ מופקדת בנאמנות.
אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים דמי שימוש בדירה בסך של 102,550 ₪.
בנוסף יישא הנתבע בהוצאות התובעים, לרבות חלקם בשכר המודד, וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 15,000 ₪.
כמו כן, לאור התנהלותו הדיונית של הנתבע, סירובו למכירת הדירה וחלוקת תמורתה, נדרשו התובעים להליך של פירוק שיתוף וכן נשאו גם בשכר טרחת כונס הנכסים. על כן אני מחייב את הנתבע לשלם גם את חלקם של התובעים בשכר טרחת כונסי הנכסים.
הסכומים בהם חויב הנתבע, לרבות ההוצאות, שכר טרחת עו"ד ושכר טרחת הכונס, ישולמו לידי התובעים מחלקו של הנתבע בתמורת המכר.
הכונסים יגישו תוך 20 ימים דו"ח סופי ובקשה לחלוקת תמורת המכר בהתאם לאמור בפסק הדין.
ניתנה היום, י"ט סיוון תש"פ, 11 יוני 2020, בהעדר הצדדים.
