לפני תביעה כספית בסך של 176,706 ₪ ,בגין נזקים שנגרמו לתובע בעקבות רכישת דירה, אשר לימים הסתבר כי אין לה היתר בניה.
-
התובע ביקש בשנת 1997 לרכוש דירת חדר בקומת קרקע בבית המשותף ברח' מאז"ה 70 בתל-אביב, בתמורה לסך של $85,000 (להלן: "הדירה").
-
לצורך כך שכר את שירותיה של הנתבעת 2, שהנה עו"ד המתמחה בעסקאות מקרקעין ונדל"ן (להלן: "הנתבעת"), כדי שתייצג אותו בעסקה.
-
איש הקשר של התובע מול הנתבעת היה מר אבי רוזן ז"ל (להלן: "רוזן"), אשר היה בזמנו חבר של התובע, בעל נכסים, השכיר לתובע משרד ועסק בנדל"ן.
-
כפי שעוד יפורט בהמשך פסק הדין, לטענת הנתבעת, רוזן טיפל בכל הבדיקות הנדרשות לצרכי רכישת הדירה והציג לנתבעת את תכנית היתר הבניה של הבניין, אשר ניתן ביום 29.5.56, כאשר רוזן סימן על התכנית את מיקומה של הדירה, בת החדר האחד, כחלק מאחת מדירות שני החדרים המופיעות בתשריט, אשר אין חולק כי נכללה בהיתר הבניה של הבניין.
-
ביום 31.3.97 נחתם הסכם מכר בין התובע לבעלי הדירה, למכירת הדירה לתובע בעבור סכום של $85,000.
-
לצורך רכישת הדירה, ביקש התובע מבנק טפחות הלוואה שתובטח במשכנתא שתירשם על הדירה.
-
בעקבות כך, הנתבע 1, שמאי מקרקעין (להלן: "הנתבע"), התבקש על ידי הבנק לשום את שווי הדירה. אין חולק כי התובע היה זה אשר שילם את שכרו של הנתבע עבור השומה והאחרון הגיש אותה לבנק ביום 21.5.97.
-
אין חולק כי בטופס השומה הסטנדרטי נרשם בין היתר כי "ההערכה מתייחסת לשווי הנכס בבעלות כחפשי מכל חזקה חוב ושיעבדו. פרטי הרישום הבעלות ובמצב התכנוני לא נבדקו על ידנו". כמו כן, אין חולק כי בשולי השומה, לצד הסכום שקבע הנתבע לשווי הנכס ומעל חתימתו, נרשמה על ידי הנתבע או אשתו שעבדה עמו במשרדו, הערה בכתב יד כמפורט להלן: "היתר לחוקיות הדירה יומצא ישירות לבנק".
-
כפי שעוד יפורט בהמשך פסק הדין, התובע לא זכר האם קיבל עותק של השומה בעוד הנתבע העיד כי העביר את השומה ישירות לבנק ולא מסר עותק לתובע, אשר גם לא נפגש עמו קודם למתן חוות הדעת.
-
העסקה הושלמה והדירה נרשמה על שם התובע.
-
בשנת 2005 מיחזר התובע את הלוואת המשכנתא. לימים ההלוואה נפרעה ונמחקה.
-
בשנת 2007 מכר התובע את הדירה לחברה שבבעלותו, רוני רימון תקשורת בע"מ, בתמורה לסך של 700,000 ₪ וזאת משיקולי מס. רישום הבעלות בדירה על שם התובע בטאבו נותר בעינו עד היום.
-
בשנת 2016 ביקש התובע לקבל הלוואה מבנק מסחרי. במסגרת זו ניתנה שמאות של השמאי רן ברקובסקי, ממנה למד התובע לראשונה ולהפתעתו, כי הדירה ללא היתר, כפי שרשם השמאי הנ"ל.
-
התובע, אשר לראשונה נחשף לכך שדירתו הנה ללא היתר, פנה לאדריכל אייל אינגבר, אשר נתן לתובע לחוות דעת ביום 19.6.16, לפיה הדירה אכן ללא היתר.
-
בעקבות כך פנה התובע בחודש אוגוסט וספטמבר 2016 באמצעות בא כוחו, אל הנתבעים, בדרישה לפצותו בסכום של 225,000 ₪ בגין ירידת הערך שנגרמה לדירה עקב היותה בנויה ללא היתר וזאת לנוכח רשלנות הנתבעים אשר לא הסבו תשומת ליבו לכך בעת שרכש את הדירה.
-
הנתבע לא הגיב לפניה זו ואילו הנתבעת דחתה את טענות התובע.
-
בחודש מאי 2017 הגיש, אפוא, התובע את התביעה דנא, בה הוא עותר לחייב את הנתבעים ביחד ולחוד בסכום של 157,000 ₪ בגין ירידת הערך שנגרמה לדירה, משלא קיים היתר לגביה וכן לחייבם בסכומי הוצאות חוות הדעת של האדריכל אינגבר ושל השמאי אונגיל. התובע טוען כי הנתבעים התרשלו, משלא הסבר תשומת ליבו לנושא ההיתר.
-
הנתבע בכתב הגנתו טוען בין היתר כי אין קשר סיבתי בין רכישת הדירה לשומה שהכין, שכן האחרונה נערכה כחודשיים לאחר חתימת הסכם המכר, כי נאמר במפורש בשומה שנושא החוקיות לא נבדק וכי לצורך מתן שומה לבנקים למשכנתאות לא היה בכך כל צורך ממילא, כי לאור הרישום בשומה, ידע התובע כי עליו לבדוק את נושא ההיתר, כי לא נגרם לתובע נזק כלשהו, כי לחילופין הנזק מסתכם בסך של 31,094 ₪, כי שכר טרחת מומחי התובע אינו סביר, כי לא ייתכן כי סמך התובע על השומה, שעה שנרשם במפורש כי "הבעלות והמצב התכנוני לא אומתו על ידנו", כי נרשם במפורש כי "היתר לחוקיות הדירה יומצא ישירות לבנק" ועל כן ללא היתר, לא היה אמור הבנק לתת אשראי לתובע, כי השומה הנה "שמאות מקוצרת", שבעת נתינתה היה מקובל כי אינה מתייחסת לנושאים תכנוניים וקנייניים, כי התביעה התיישנה וכי יש לזקוף אשם תורם לתובע ביעור 100%.
-
הנתבעת טוענת בכתב הגנתה בין היתר כי התביעה התיישנה, כי הנתבעת ערכה את הסכם המכר ואת כל הבדיקות הנדרשות, טיפלה והסדירה את כל נושא המיסוי בעסקה, כי היתר לבניין ניתן ביום 29.5.56 והדירה מושא התביעה מופיעה כחלק מדירה בת שני חדרים בקומת הקרקע של הבניין, התובע ורוזן היו מודעים לכך שעל פי היתר הבנייה, הדירה אותה הוא קונה, היא חלק מדירת שני חדרים, כי בניגוד לתכנית ההיתר, בתשריט הבית המשותף הדירה מופיעה כיחידה פיזית ורישומית נפרדת, תוך פיצולה מדירת שני החדרים על פי היתר הבניה, כי אין כל אפשרות כי הבניין נבנה ללא היתר, כי ככל שתתקבל הטענה כי הדירה נבנתה ללא היתר, לא ניתן היה על פי מסמכי העירייה לגלות סטייה זו וכי חובת הבדיקה שחלה על הנתבעת אינה מחייבת בדיקה פיזית בשטח וביקור בנכס, כי העירייה נתנה לבניין תעודת גמר ומאז לא העלתה טענה כלשהי לגבי הרישוי, כי התובע קיבל הלוואות פעמיים, האחת ב-1997 והשנייה ב-2005, בהסתמך על בדיקות שמאים שלפיהם יש לדירה היתר, כי בבדיקותיה לא נפל כל פגם וכי נזקי התובע הנטענים מוכחשים ומופרזים.
-
התובע בכתב התשובה טוען כי התביעה לא התיישנה, שכן נודע לו שאין היתר רק בשנת 2016, כי הדירה לא מופיעה בתכנית ההיתר, כי גם אם אכן מופיעה הדירה בתשריט הבית המשותף, אין בכך כדי לגרוע מהעובדה שאין לדירה היתר, כי עצם העובדה שהנתבעת טוענת גם כיום כי יש היתר לדירה, היא עוד ראיה לרשלנותה ולחוסר בקיאותה וכי הלוואת המשכנתא הנטענת השנייה, אינה אלא מחזור של הלוואת המשכנתא שנלקחה בשנת 1997, ולא נדרש בגינה שמאות נוספת.
-
התובע הגיש תצהיר עדות ראשית וצירף לתצהירו את חוות הדעת של אדריכל אינגבר והשמאי אונגיל (לגבי ירידת הערך), כמו גם של השמאי ברעם (לגבי היכולת לקבל משכנתא על דירה ללא היתר). כן זימן התובע לעדות את הגב' שרה מאירי, העובדת בבנק טפחות מזה כ-16 שנה, המכירה את התובע ומי שטיפלה במיחזור ההלוואה שלו בשנת 2016.
-
הנתבע 1 הגיש תצהיר עדות ראשית שלו ושל השמאי אורי שושני וכן זימן לעדות את השמאי יעקב הלוי, יו"ר וועדת בנקים ומשכנתאות של לשכת שמאי המקרקעין בישראל, אשר הוציא לנתבע מכתב ביום 28.8.19 בנושא אחריות שמאי מקרקעין בביצוע חוות דעת לאחר רכישה.
-
הנתבעת הגישה תצהיר עדות ראשית וכן חוות דעת של השמאי שי חזן.
-
התובע והנתבעת הסכימו לוותר על החקירות הנגדיות של השמאים אונגיל וחזן.
-
העידו ונחקרו אפוא, התובע, הגב' מאירי, השמאי ברעם, המצהיר השמאי שושני, השמאי הלוי והנתבעים. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.
דיון
התיישנות
-
לדידי, יש לדחות את טענת ההתיישנות שנטענה על ידי שני הנתבעים, בין לנוכח הוראות חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 ובין אם מכוח סעיף 89 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש).
-
לא הוכחה טענת הנתבעים שלפיה התובע ידע קודם לשנת 2016 כי הדירה ללא היתר. טענה זו הועלתה כהשערה גרידא ולא נסמכת על בסיס ראייתי ממשי כלשהו.
-
נתחיל מכך שעדות התובע בעניין זה, שלפיה נודע לו רק בשנת 2016 כי הדירה ללא היתר, הייתה אמינה עליי.
-
העובדה שבמסגרת המכירה של הדירה לחברה שבבעלותו בשנת 2007 (מכירה אשר העיד התובע, שעדותו אמינה עליי ומסתברת אף מנסיבות העניין, כי נעשתה משיקולי מס בלבד), נכלל סעיף סטנדרטי, שלפיו הצהירה החברה שהיא "ראתה ובדקה את הדירה, לרבות את מצבה הפיזי, המשפטי, הרישומי והתכנוני...", אינה יכולה להועיל לנתבעים, שכן אמינה עליי עדותו של התובע, שלפיה חרף ההצהרה, הוא לא בדק את המצב התכנוני של הדירה. לדידי גם ברור שלא היה כל צורך בכך, כאשר הוא מוכר את הדירה לחברה שבבעלותו, מה שמחזק את המסקנה כי אכן לא ביצע את הבדיקה.
-
גם אין כל פגם פרוצדוראלי או ראייתי בעדות זו (כגון טענה בע"פ נגד מסמך בכתב), למרות שהעדות אמנם סותרת את האמור בהסכם וזאת שעה ששני הצדדים להסכם היו הלכה למעשה התובע עצמו, פעם אחת כאדם פרטי ופעם שנייה כבעל תפקיד וזכות החתימה בחברה וכן שעה שהטוען את הטענה בע"פ נגד מסמך בכתב, הוא מי שאינו צד להסכם כלל, כלומר הנתבעים.
-
גם העובדה שהתובע ביצע מיחזור של הלוואת המשכנתא בשנת 2005, לא הופכת את התובע למי שנודע לו על חסרונו של ההיתר, שכן לא ניתנה חוות דעת שמאית בעת המיחזור, כפי שהוכח בעדות פקידת הבנק מאירי, שטיפלה במיחזור (עמ' 21 ש' 23 – 24).
-
הנתבע טען בסעיף 3 לכתב ההגנה כי התובע ידע, לאור הרשום בשומה, שעליו לבדוק את נושא ההיתר.
-
עת השיב לשאלותיי בקדם המשפט הראשון, אמר הנתבע כי השומה מועברת ישירות לבנק, אולם מיידעים את הלקוח שישנה הערה לגבי ההיתר (עמ' 1, 13 – 18).
-
דא עקא, בתצהיר העדות הראשית שלו (ס' 7), הצהיר כי לאחר העברת השומה בדואר ופקס לבנק, אין מגע נוסף עם הלווה וכי הלווה כלל לא בקשר עם השמאי לאחר הביקור ולא היה מקבל לידיו עותק של השומה. ברור שהצהרה זו סותרת את מה שטען בכתב ההגנה ובעדותו בקדם, כפי שפורט לעיל.
-
על בסיס טענות אלה, כמו גם העובדה שהשומה ניתנה חודשיים לאחר חתימת הסכם המכר, גם טוען הנתבע כי אין ממש בטענת ההסתכמות של התובע על השומה בביצוע העסקה.
-
גם בעת חקירתו את התובע, הטיח הנתבע בתובע כי הוא (הנתבע) שלח את השומה ישירות לבנק ומרגע זה אין לו יותר קשר ללווה (עמ' 29, ש' 15 - 16).
-
גם בחקירתו הנגדית כך טען, אלא שכאשר בא כוח התובע החל להקשות עליו ושאל האם כך הדבר גם אם יש חשש שאין לדירה היתר והאם לא חשב ליידע את הלווה על כך, תחילה ענה שאשתו שעבדה עמו במשרד זוכרת ורק לאחר מכן טען שהיה נהוג אצלו במשרד שהמזכירה מיידעת את הלקוח על ההערה, לא מתוך חובה, אלא חובה מוסרית.
-
להלן מכלול עדותו בעניין זה (עמ' 41 ש' 1 – 24), כפי שתואר לעיל:
ש.למה הוספת בכתב יד על השומה המקוצרת מה שהוספת?
ת.מהסיבה הפשוטה שכל דירות שהיו מבחינתי חריגות, נהגתי להוסיף בכתב יד בתחתית כי אין מקום אחר, כדי בבנק יחליטו האם לדרוש מהלווה נתונים נוספים ו/או לוותר עליהם. כל בנק החליט כראות עיניו. כדי לעשות סדר בדברים לאחר שהשומות נשלחות, בנקים לא היו פונים אלי. אם היה נדרש, היו פונים ללווה. אם היה נדרש הבהרה נוספת, היו פונים אלי, מקבלים מענה או לבקש ....
ש.התובע לא היה מודע או היה אמור מודע לאותה הערה שאתה הוספת?
ת.אמת ויציב. אנו בעקרון שלחנו את השומות היישר לבנק ב2 חלופות: בדואר סניפי ובפקס, כדי למנוע זיופים. לא פנו אלינו ולא היה מגע איתם.
ש.למרות שזה דירה שיכול להתעורר לגביה חשש או חשד לא חשבת להגיד לתובע במישרין או באמצעות מישהו?
ת.אנו מדברים על 1997, אני יכול לומר רק מהזיכרון שיעל שהיא גם אשתי וגם מנהלת המשרד, שהיא זוכרת.
ב"כ התובע: אני מתנגד לעדות שמיעה.
העד ממשיך:
ש.האם אתה פנית לתובע, אמרת זו דירה בקומת קרקע, יש חשש, אני רושם לבנק, שים לב?
ת.אני אישית לא פניתי לאף אחד. הנוהל במשרד, אני רושם הערה חריגה, המזכירה מתקשרת ללקוח אומרת לו שים לב שחררנו את חווה"ד לבנק, יש הערה, זה היה הנוהל ב- 1989, מאז שאני עצמאי ב- 1989 ועד היום זה הנוהל, כדי שלא יווצר מצב שהלווה יגיע לבנק ויסורב. הלקוח אמור לדעת, זו לא חובתי, זו חובתי המוסרית, זה הנוהל במשרד. לא עולה על דעתי שהתובע לא ידע.
-
מיותר לציין כי לבד מה"זיגזגים" הניכרים בגרסת הנתבע, הוא גם לא מצא לנכון להביא לעדות את אשתו או את המזכירה, כדי להוכיח כי מאן דהוא ממשרדו יידע את התובע על אותה הערה והרי הוא אישר שהוא אישית לא עשה כן כעולה מהמובאה מעדותו שהבאתי בסעיף 38 לעיל (בפר' אמירתו – "אני אישית לא פניתי לאף אחד" - נמצאת בעמ' 41 ש' 20).
-
לפיכך, לא עלה בידי הנתבע להוכיח כי התובע קיבל הודעה כלשהי על ההערה בכתב יד לגבי חוקיות הדירה מבחינת היתר בניה ואין חולק כי עותק השומה לא הומצאה לתובע על ידי הנתבע.
-
זאת ועוד: גם לו היה מקבל הודעה ממשרד הנתבע, לכל היותר היו אומרים לו שהנושא לא נבדק ולא שאין היתר לדירה.
-
האם קיבל התובע את השומה בזמנו בדרך אחרת? אולי מהבנק? כאשר הנתבע שאל את התובע בחקירה הנגדית מתי וכיצד קיבל את השומה (שהרי השומה צורפה לכתב התביעה), ענה שאינו זוכר (עמ' 29 ש' 6 – 17) ולא ניתנה על ידו גרסה ממשית כיצד השומה צורפה לכתב התביעה, אם לא הייתה בידיו קודם לכן ואם הייתה, לא הבהיר התובע כיצד ומתי קיבל אותה.
-
אולם גם אם אניח כי השומה הגיעה בזמנו לידי התובע באמצעות הבנק, סבורני כי לכל היותר היה יכול להניח התובע כי נושא חוקיות הדירה לא נבדק על ידי הנתבע ואין מקום לקבוע כי היה יכול או צריך להבין מהכיתוב בכתב יד על השומה או מהשומה בכלל, כי יש היתר לדירה.
-
מאחר והשומה הופנתה על ידי הנתבע לבנק (ראה צד ימין למעלה) ואף הועברה לבנק על ידי הנתבע ועל כך אין מחלוקת, הכיתוב שלפיו "היתר לחוקיות הדירה יומצא ישירות לבנק", הוא כיתוב שקשה להלום כי משמעותו האובייקטיבית היא בהכרח שקיים היתר וכי הנתבע יעביר לבנק את ההיתר, שהרי אם כבר בדק את הנושא ויש היתר, היה מצופה שיצרף את ההיתר לשומה. גם השימוש במילה "ישירות" מרמז כי ההיתר יומצא על ידי הלקוח לבנק ולא על ידי הנתבע.
-
גם החלק המודפס של השומה שלפיו "ההערכה מתייחסת לשווי הנכס בבעלות כחפשי מכל חזקה חוב ושיעבדו. פרטי הרישום הבעלות ובמצב התכנוני לא נבדקו על ידנו" תומך בפרשנות שלפיה הכיתוב בכתב יד אינו בא לומר כי נושא ההיתר נבדק וכי יש היתר.
-
לפיכך, גם אם העתק השומה כן הגיע לידי התובע בזמנו או גם אם משרד הנתבע כן עדכן את התובע בדבר ההערה בכתב יד, לכל היותר היה אמור התובע להבין מכך שנושא ההיתר לא נבדק על ידי השמאי.
-
במקרה כזה, נדמה כי ברור לחלוטין בנסיבות העניין כי לכל היותר היה פונה שוב אל הנתבעת או אל רוזן שיפנה אל הנתבעת, אולם אם כך היה נוהג, היה ממילא נאמר לו כי לדירה יש היתר, שהרי הנתבעת עצמה טוענת כי רוזן העביר לה, לפני שנחתם חוזה המכר, צילום של תכנית ההיתר, עם סימון של הדירה, כאילו היא חלק מאחת משתי דירות שני החדרים באותה קומת קרקע, שאין חולק כי נכללו בהיתר (ראה התכנית בעמ' 14 לחוות דעת השמאי חזן).
-
משמע, לו היה פונה לנתבעת בזמנו בעקבות קבלת השומה או עדכון טלפוני ממשרד הנתבע כי לא נבדק נושא ההיתר, היה מקבל ממנה את אותה תשובה (שגויה אמנם), שכבר נתנה קודם לחתימת ההסכם ואשר התבססה על דברי רוזן ולא על בדיקה עצמאית של הנתבעת בעירייה (כפי שעוד יפורט), לפיה הדירה כלולה בתכנית ההיתר ועל כן יש לה היתר.
-
כיצד טוענת אם כן הנתבעת באותה נשימה, לצרכי טענת ההתיישנות, כי התובע ידע שאין לדירה היתר, משלפי ממצאיה בזמנו על יסוד תכנית ההיתר והסימון של רוזן, לדירה יש היתר. לא ברור.
-
לפיכך, גם טענת הנתבע, שלא יתכן כי התובע לא ידע שאין לדירה היתר וזאת משליווה אותו בעסקה רוזן, נדחית.
-
אני קובע אפוא כממצא עובדתי כי התובע לא ידע לפני שנת 2016 שאין לדירה היתר.
-
התובע טוען לתחולתו של סעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, הקובע: "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".
-
הנתבעת טוענת כי סעיף זה לא חל משום שגם אם נעלמו העובדות מהתובע, הן לא נעלמו "...מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן...".
-
דין הטענה להידחות. ברגע ששכר התובע את שירותי הנתבעת, עורכת דין המתמחה בעסקאות מקרקעין, עמד לדידי בנדרש לעניין סעיף 8 הנ"ל. הנתבעת, אשר משימת עמידתו של התובע בסעיף 8, הוטלה עליה למעשה, מושתקת מלטעון כלפי התובע כי לא קיים את הוראות הסעיף הנ"ל.
-
מה יכול היה התובע לעשות יותר, לצורך בדיקת חוקיות הדירה, מאשר לשכור שירותי עורכת דין המתמחה בתחום. לא ברור.
-
גם הטענה שלפיה היה על התובע להיזקק לחוות דעת מלאה ולא מקוצרת, אם רצה לדעת אם יש היתר לדירה אם לאו, לא יכולה לסייע לנתבע למנוע את תחולת סעיף 8 לחוק ההתיישנות.
-
הנתבע עצמו הודה כי גם בשומה מקוצרת בשנת 1997, כאשר מדובר בדירה בקומת קרקע, היה נהוג במשרדו גם בזמנו ועוד אפילו משנת 1989, לרשום הערה לבנק לגבי נושא ההיתר, כדי שהבנק יחליט אם לדרוש מהלקוח המצאת היתר אם לאו (עמ' 41 ש' 2 – 4; ש' 19 - 24), הערה שאף קיימת בשומת הנתבע מושא התביעה, אלא שהאשם לכך שלא נודע לתובע על הערה זו, נעוצה כאמור בנתבע, אשר חרף חובתו המשפטית ליידע את הלקוח על כך כפי שעוד יפורט בהמשך פסק הדין וחרף הנוהל במשרדו לעשות כן, כשל מלהוכיח כי התובע קיבל הודעה על כך.
-
מכאן, שהתובע עמד בתנאי סעיף 8 לחוק ושעה שנודע לתובע רק בשנת 2016, כי הדירה שרכש הנה לכאורה ללא היתר, עילת התובענה כנגד הנתבעים בעניין הנזקים שנגרמו לו עקב כך, נולדה רק אז ועל כן התביעה לא התיישנה.
-
סעיף 89 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) קובע:
לעניין תקופת התיישנות בתובענות על עוולות - "היום שנולדה עילת התובענה" הוא אחד מאלה:
(1)מקום שעילת התובענה היא מעשה או מחדל – היום שבו אירע אותו מעשה או מחדל; היה המעשה או המחדל נמשך והולך – היום שבו חדל;
(2)מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על ידי מעשה או מחדל – היום שבו אירע אותו נזק; לא נתגלה הנזק ביום שאירע – היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה אחרון זה תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק.
-
גם לפי הסעיף הנ"ל מגיעים אנו לאותה התוצאה, שכן הפסיקה קבעה שמקום בו נתגלה הנזק באיחור, אולם טרם נתגלה רכיב הקשר הסיבתי בין המחדל לנזק, משטרם נתגלה המחדל או הקש"ס בין המחדל לנזק, מתחיל מירוץ ההתיישנות רק עם גילוי כל רכיבי עילת התביעה, אף שחלפו למעלה מעשר שנים מיום קרות הנזק (ראה ע"א 1254/99 המאירי נ' הכשרת היישוב –חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נד(2) 535).
-
במקרה דנא, כל מרכיבי עילת התביעה, המחדל, הנזק והקשר הסיבתי בין השניים, התגלו יחד רק בשנת 2016 ועל כן מירוץ ההתיישנות מתחיל, גם לפי סעיף 89(2) לפקודה, בשנת 2016.
-
לפיכך, טענת ההתיישנות נדחית.
מכירת הדירה לחברה ומעמד התובע להגשת התביעה
-
טוענים הנתבעים כי משמכר התובע את הדירה לחברה, הוא חסר מעמד להגשת התביעה כנגדם. הנתבעת מוסיפה כי משלא טען התובע דבר בעניין זה בסיכומיו, הוא אינו יכול להתייחס לכך בסיכומי התשובה מטעמו ודין הטענה להתקבל.
-
דא עקא, טענה זו מהווה הרחבת חזית והתובע טען להרחבת חזית בסיכומי התשובה שלו. אין זכר לטענה זו בכתבי ההגנה של הנתבעים. היה עליהם לטעון טענה זו.
-
הנתבעת אף ציינה בסעיף 1 לכתב ההגנה את קיומה של עסקת מכר מיום 10.12.07 שדווחה לטענתה לרשויות המס וחרף זאת לא טענה כי יש לדחות את התביעה בשל מכירת הדירה לחברה.
-
גם אם לא ידעו הנתבעים במועד הגשת כתב ההגנה כי הדירה נמכרה על ידי התובע לחברה שבבעלותו, לכל הפחות היו צריכים משנודע להם על כך, לבקש לתקן את כתב ההגנה כדי לטעון להעדר יריבות. גם זאת לא עשו.
-
אוסיף כי בהינתן כי הוכח שמכירת הדירה לחברה נעשתה משיקולי מס והבעלות בדירה בלשכת רישום המקרקעין נותרה על שם התובע, גם אלה סיבות שלא לדחות את התביעה אך בשל כך שהתובע הגיש אותה ולא החברה שבבעלותו.
אחריות הנתבעת
-
לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, נחה דעתי כי הנתבעת התרשלה בכך שלא הבחינה בכך שהדירה מושא התביעה היא ללא היתר או בכך שלכל הפחות לא שטחה בפניו את הספקות הקיימים בעניין זה.
-
הנתבעת אגב אינה חולקת על כך שהיה מחובתה לבדוק את נושא ההיתר.
-
עיון בתכנית ההיתר משנת 1956 נספח ג' לתצהיר הנתבעת, כמו גם עיון ברישיון שניתן ביום 29.5.56 לבניית הבניין, נספח ד' לתצהיר הנתבעת, לא יכול להותיר ספק. לא ניתן היתר בניה לבניית הדירה מושא התביעה מכוח מסמכים אלה.
-
עיון ברישיון מגלה כי בקומת העמודים ניתן היתר לשלש דירות בלבד ובפועל הרי קיימות ארבע דירות בקומה זו. זאת ועוד, מעיון בתכנית ההיתר עצמה, ניתן להבחין בקלות יחסית (ודאי אין צורך להיות אדריכל לשם כך), כי קיימות שלש דירות בלבד בקומה זו, שכן ניתן להבחין בשלש כניסות בלבד מחדר המדרגות לדירות ולא ארבע.
-
זאת ועוד השוואת תכנית ההיתר לתשריט הבית המשותף, שהוכן בשנת 1957 (צו הרישום גם הוא ניתן בשנת 1957), בו מופיעות ארבע דירות בקומה זו, מעלה בבירור כי הדירה שנפקדת מתכנית ההיתר, היא ללא ספק דירת התובע, כפי שגם המחישו כל המומחים שהגישו חוות דעת בתיק דנא, למן אדריכל אינגבר ועד המומחה חזן מטעם הנתבעת עצמה וכלה במומחה מטעם בית המשפט צבי רון, שאגב כולם לא נחקרו על ידי מי מהצדדים.
-
חרף זאת, הנתבעת טוענת כי לא יתכן שלא היה היתר לדירה ושסביר להניח כי הוגשה בקשה להוספת היתר עבור הדירה הנוספת וכי מסמכי ההיתר אבדו וזאת שעה שבתקופה הרלוונטית אבדו מסמכים רבים מתיקי מחלקת ההנדסה בעיריית ת"א.
-
הנתבעת מוסיפה וטוענת, כדי לחזק טענתה הנ"ל, כי אינג' מאיר רוזנר, אשר היה אדריכל הבקשה להיתר לבניית הבניין, ואשר גם הכין את תשריט הבית המשותף, כלל את הדירה של התובע בתשריט שהכין, בו אף הצהיר כי הבניין הוקם על פי תכנית שהוא ערך וכי התשריט נותן תמונה מלאה של הדירות ושטחיהן.
-
לאחר שנתתי דעתי לטענה זו של הנתבעת, נחה דעתי כי הטענה לא הוכחה דיה וכי גם לו הוכחה, גם אז התרשלה הנתבעת, בכך שלא הסבה תשומת לב התובע לכך שאין בנמצא מסמך ברור בכתב בדבר היתר לדירה.
-
אמנם, קיימת סמיכות זמנים בין גמר בניית הבניין (לפני 30.1.57, כעולה מפרוטוקול גמר בניית הבניין מיום 31.1.57 נספח ח' לתצהיר הנתבעת שנחתם על ידי המפקח הראשי מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה) ולבין הכנת מסמכי רישום צו הבית המשותף, בהם מופיעה הדירה מושא התביעה (באותה שנה, כאשר לפי חוות הדעת של אדריכל אינגבר, הבניין נרשם כבית משותף ביום 1.9.57 ולפי נסח הטאבו נספח ו' לתצהיר הנתבעת השטר היוצר את הרישום הוא אכן מ-1957).
-
סמיכות זמנים זו מעלה כי הדירה מושא התביעה נבנתה כנראה בסמוך לאחר גמר הבנייה. אני אומר בסמוך לאחר גמר הבנייה ולא יחד עם שאר הדירות וזאת מהטעם שבפרוטוקול הנ"ל, שנחתם ביום 31.1.57 על ידי גורם ניטרלי, העירייה, נרשם טבלה המתארת את הבניין שנבנה, המספר "15", תחת העמודה שכותרתה "מס' הדירות החדשות" וכן נרשם בכתב יד "15 דירות בנות 2 חדרים" וכן נרשם כי יש בבניין 15 מטבחים ו-15 חדרי אמבטיה.
-
אני ער לכך שלפי רישיון הבניה אמורה להיות קיימת בבניין דירה אחת בקומת קרקע שהיא בת חדר אחד ולא בת שני חדרים כעולה גם תנכית ההיתר. נראה לכאורה כי הרישום 15 דירות בנות 2 חדרים, נעשה עקב טעות ובהיסח הדעת מצד מי שמילא את הפרוטוקול ותחת זאת היה אמנם צריך לרשום 14 דירות בנות 2 חדרים ודירה אחת בת חדר אחד, אולם טעות זו לא משנה את המסקנה שלפי הפרוטוקול הנ"ל, מי שביצע את הבדיקה של הבניין, איתר 15 דירות בלבד ולא 16.
-
גם ממכתב מהנדס העיר אל חברת מזא"ה 70 בע"מ, שהיא חברת החלקה שהייתה בעלים של הבניין, עולה כי נבנו 15 דירות, שכן המהנדס מאשר כי "...בקרת גמר של הבניין שנבנה לפי רישיון מס. 130 מיום 29.5.56 נתקימה ביום 30.1.57" והרי הרישיון הנ"ל הוא הרישיון נספח ד' לתצהיר הנתבעת, הכולל 15 דירות בלבד.
-
משמע, בעת גמר הבנייה, הדירה מושא התביעה דנא, טרם נבנתה.
-
אמנם, בתשריט הבית המשותף התווספה הדירה מושא התביעה ואמנם, אינג' רוזנר כנראה ציין בתשריט שהכין כי הבניין נבנה לפי התכנית שלו וכי התשריט נותן תמונה נאמנה של הדירות וכי הבינוי נגמר בחודש מרץ 1957 (אני אומר כנראה משום שהכיתוב בתשריט קטוע ולא ניתן לקרוא אותו במלואו).
-
ראשית, יושם לב כי אינג' רוזנר מדבר על גמר הבינוי במרץ 1957 ואילו לפי הפרוטוקול מדובר בסוף ינואר 1957 לכל המאוחר.
-
האם לאחר פרוטוקול גמר הבנייה שנערך ביום 30.1.57, נבנתה והוספה הדירה מושא התביעה? בהחלט יתכן שכן.
-
הדירה היא בקומת קרקע ובנייתה לאחר גמר בניית שאר הדירות, היא מלאכה קלה למדי, בהתחשב במיקומה, כהמשך של הדירה הקיימת, שאליה הוצמדה. גם העובדה שהדירה נבנתה לאחר אותו פרוטוקול, תומכת לכאורה במסקנה זו, כאילו חיכו לביקורת של העירייה ורק לאחריה הוסיפו את דירת החדר הנוספת, מחזה שאינו נדיר וקיים גם בימינו אנו.
-
הנתבעת מפנה כאמור לכיתוב "הבניין על חלק.. (המילה "חלק" קטועה-י.ד.) בהתאם לתכנית שלי..." שנרשם על ידי אינג' רוזנר על גבי תשריט הבית המשותף שהכין במועד כלשהו לאחר מרץ 1957 ולפני תם שנה זו, אלא שכאמור, הכיתוב קטוע לאחר המילה "חלק", כאשר נראה לכאורה כי המילה המלאה, אינה המילה "חלק" אלא אולי "חלקה" וכי כנראה גם לאחר מכן חסרות אי אילו מילים.
-
למה התכוון אינג' רוזנר בדבריו הנ"ל ובמילים "התכנית שלי", האם התכוון שהבניין בנוי לפי תכנית ההיתר שהכין ואם כן מדוע כתב "תכנית" ולא "תכניות", אם גרסת הנתבעת נכונה, והייתה בקשת היתר נוספת להוספת הדירה מושא התביעה.
-
או שמא התכוון אינג' רוזנר לכך שהבניין בנוי לפי תשריט הבית המשותף שהכין ועשה שימוש במילה "תכנית" כמילה נרדפת ל"תשריט" ולא התייחס מסיבות השמורות עמו לעובדה שבעוד ההיתר ניתן על 15 דירות, כעת מבקשים בעלי החלקה לרשום בית משותף בן 16 דירות.
-
אוסיף כי בניגוד לטענת הנתבעת, הטוענת כי ניתנה תעודת גמר לבניין, ככל הנראה תוך הסתמכות על המכתב של מהנדס העיר נספח ט' לתצהירה, בפרוטוקול גמר הבנייה נספח ח' שנחתם על ידי המפקח ביום 31.1.57, נרשם במפורש "לא להוציא תעודת גמר", כאשר מכתב מהנדס העיר הנו ללא תאריך (קיימת עליו חותמת "5 – פבר' 1957", שנחזית כחותמת נתקבל שהוטבעה על ידי החברה עם קבלת המכתב).
-
והעיקר, מהנדס העיר אך מאשר כי בקרת גמר הבניין נתקיימה ביום 30.1.57 ולא מציין כי גמר הבנייה מאושרת כחוקית, כך שהמכתב לא נחזה להיות "תעודת גמר" רשמית המעניקה גושפנקא חוקית לבניין, בפרט לא כאשר בפרוטוקול נספח ח' לתצהיר הנתבעת, שהוכן על בסיס אותה ביקורת שמהנדס העיר מתייחס אליה במכתבו, נרשם כאמור שאין להוציא תעודת גמר וכן נרשמו קיומן של שתי תביעות על בנייה בלתי חוקית, האחת על הגדלת שטח הבניין והשנייה על הוספת חדר בקומת העמודים, כאשר פסקי הדין שניתנו קבעו כי חריגות הבנייה הנ"ל תיהרסנה תוך שישה חודשים.
-
מכאן שגם ברור כי ככל שכוונת אדריכל אינגבר בחוות דעתו בעמ' 4 למעלה הייתה לומר כי מכתב מהנדס העיר מהווה תעודת גמר רשמית לבניין, כפי שהציע בא כוח הנתבעת לשמאי ברעם במהלך חקירתו, אם כי עשה שימוש במילים "שהנושא נבדק על ידי המהנדס העיר", כאשר השמאי ברעם אמנם השיב לכך ב"כן" (עמ'26, ש' 14 – 28), הרי שברור שאין לקבל קביעתו זו. מכתב מהנדס העיר אך מציין כי התקיימה הביקורת ואילו הפרוטוקול משקף את ממצאי הביקורת. אין כל ראיה לכך שמכתב מהנדס העיר נערך לאחר המועד שבו נחתם הפרוטוקול וכאמור, תוכן המכתב מדבר בעד עצמו ואינו קובע כי הבנייה מאושרת כחוקית, אלא אך מציין כי התקיימה ביקורת.
-
אני מסכים עם הנתבעת כי התביעות הנ"ל כנראה לא נוגעות לדירה מושא התביעה (הוספת החדר לדירה אחרת בקומת העמודים, כפי שהומחש בחוות דעת חזן עמ' 7 מהווה אחת התביעות ואילו הגדלת השטח הבניין, הגם שלא ברור למה היא מתייחסת בדיוק, נראה על פי האמור לצד המילים "הערות סיכום", כי אינה נוגעת לדירה מושא התביעה, אלא לחריגות בנייה בקומות העליונות ולא בקומת העמודים), אולם עובדה זו לא מועילה לנתבעת שכן כאמור, במועד גמר הבניין, נבנו אך 15 דירות והדירה מושא התביעה נבנתה קרוב לוודאי רק לאחר עריכת הפרוטוקול הנ"ל ובהעדר ראיה להיתר עבורה, נותרות טענות הנתבעת והתהיות מצידה, כהשערות גרידא.
-
כאן המקום להוסיף כי הנתבעת לא מצאה לנכון להביא את מי מעובדי העירייה, שיתמכו בטענתה, שלפיה מסמכים רבים אבדו מתיקי הבניין של השנים המדוברות. גם השמאי חזן שנתן חוות דעת מטעמה לא טען זאת.
-
השמאי ברעם נשאל האם נכון שהעירייה החלה לסרוק תכניות והיתרים רק בשנים האחרונות ואישר שכן ונשאל האם כאלה שלא נסרקו נעלמו מתיקי הבניין ואמנם אמר שכן (עמ' 26 ש' 4 – 9), אולם השאלה היא אחרת, מדוע אם נסרק ההיתר לבניין, לא נסרק גם ההיתר הנוסף שטוענת הנתבעת כי ניתן ואבד.
-
הטענה שלפיה הדירה מושא התביעה היא חלק מדירת שני החדרים בצד ימין של תכנית ההיתר, אין בה ממש. כעולה בבירור מהתכנית, בצד ימין של אותו תשריט ישנה דירה אחת בלבד והדירה מושא התביעה התווספה לדירה זו. אם הדירה מושא התביעה הייתה חלק מהדירה הקיימת בת שני חדרים כטענת הנתבעת ואף כטענת השמאי חזן מטעמה, ברור שלא היינו רואים מבנה נוסף בצמוד לדירה הנ"ל, בדמות הדירה מושא התביעה.
-
גם הטענה שלפיה מכל המסמכים שהיו קיימים בזמנו לא הייתה יכולה הנתבעת להבחין כי הדירה מושא התביעה היא ללא היתר, אין בידי לקבלה.
-
כפי שכבר פורט בהרחבה, עיון בתכנית ההיתר בלבד, ודאי ברישיון שניתן, כמו גם בתשריט הבית המשותף ורשימת הדירות שהוכנה לצורך הרישום, מעלה בבירור כי התווספה דירה אחת מעבר לדירות שקיבלו היתר וכי זו הדירה מושא התביעה.
-
לא צריך להיות אדריכל מדופלם, כדי להבחין בכך ובוודאי שמצופה מהנתבעת, עורכת דין ועוד המתמחה בנדל"ן, שתדע לקרוא תשריטים ותכניות שלא לדבר על כך שמהרישיון עצמו, היה ברור כי אושרו 15 דירות ולא 16, אלא שמה שקרה בפועל הוא, שהנתבעת לא ביקרה כלל במחלקת ההנדסה, כעולה מסיכומיה (ס' 27), והסתכמה על הסימון של רוזן בתכנית ההיתר. הנתבעת הלכה שבי אחר הטעות של רוזן, כאשר שירותיה נשכרו בדיוק כדי לעלות על טעויות כאלה.
-
כך או אחרת, ברור שלא היה מקום כי היא תקבל כמובן מאליו את המידע שרוזן מסר לה, גם אם הוא היה יזם בתחום הנדל"ן וטיפל בעסקאות התובע כעניין שבשגרה. יש גם סיכוי סביר שלו ביקרה במחלקת ההנדסה ועיינה בכל המסמכים שאנו יודעים היום כי היו קיימים כבר אז, הייתה מגיעה למסקנה שאין בנמצא ראיה לכך שהדירה קיבלה בזמנו היתר.
-
הנתבעת טוענת כי עשרות שנים עברו והעירייה לא טענה דבר לגבי העדר קיומו של היתר לדירה. טענה זו יש לה משקל, בפרט שנעשתה עסקה בדירה, גם אם מכירתה מהתובע לחברה שבבעלותו, אלא שגם אם יש להגיע למסקנה כי סביר להניח שהיה היתר לדירה, שהוצא לאחר ההיתר הראשון, אלא שכל המסמכים הנוגעים לכך אבדו, אין בכך כדי להועיל לנתבעת בתיק דנא.
-
כדי לבצע תפקידה נאמנה, הייתה צריכה הנתבעת לכל הפחות להצביע בפני התובע ולציין בפניו כי הוא קונה דירה אשר היתר הבניה שלה לא בנמצא. ככל שסברה כי לעניותה דעתה כנראה ניתן בזמנו היתר, יכלה גם זאת לומר לתובע, אולם מחובתה הייתה לשטוח בפניו את כל העובדות הנוגעות לעניין כדי שהתובע יהיה מודע ויקבל החלטה האם לרכוש את הדירה אם לאו על בסיס כל המידע הרלוונטי.
-
לו כך הייתה פועלת, לא היה יכול התובע לבוא אליה בטרוניה כלשהי. משלא פעלה כך ומשהוכח כי נגרמה לדירה ירידת ערך כתוצאה מכך שאין ראיה לכך שניתן בזמנו היתר, גם אם הנתבעת סבורה כי כנראה ניתן, על הנתבעת לפצות את התובע על נזק זה.
-
מאחר והעובדה שאין בנמצא היתר לדירה, היא לא במחלוקת כלל, מיותר לציין כי לא מעט קונים סבירים, לא יסתפקו בהסברים מהסוג שהנתבעת נותנת בעניין זה, כך שגם לו הייתי מגיע למסקנה כי שוכנעתי שהיה היתר שאבד, אפילו פסק דין מסוג זה לא היה מבטל לחלוטין, אם בכלל, את רתיעת הקונים מלרכוש את הדירה, גם לאחר שהתובע יגלה להם את כל סיפור ההיתר, לרבות פסק הדין, לו כך היה ניתן, שכן ממצא כאמור, לו הייתי קובע אותו, לא היה יוצר היתר יש מאין, אלא היה מהווה לכל היותר מעשה בית דין בעניין זה אך ורק בין הצדדים שלפניי ולצרכי תיק זה ועל כן גם ספק אם בנקים למשכנתאות היו משנים את המדיניות שלהם, של אי מתן הלוואות משכנתא לדירה שאין לה היתר (למעט במקרים חריגים), כפי שהוכחה בחוות דעת ברעם, לו היה ניתן פסק דין כאמור. אוסיף כי הוכח בתצהיר התובע (ס' 7) ובעדות התובע (עמ' 34 ש' 12 – 17), שהייתה אמינה עליי, כי התובע סורב על ידי שני בנקים, עת ביקש למשכן את הדירה מושא התביעה לצורך קבלת הלוואה וזאת משאין לה היתר.
-
הנתבעת אחראית, אפוא, לנזקי התובע.
אחריות הנתבע
-
לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים ביחס לאחריות הנתבע, נחה דעתי כי הוא התרשל כלפי התובע בכך שלא יידע אותו שנושא ההיתר נבדק, אלא שלא מצאתי קשר סיבתי בין ההתרשלות לנזק שנגרם לתובע.
-
כאמור, התובע שילם את שכרו של הנתבע. התובע חויב על ידי הבנק להמציא חוות דעת שמאית ועקב כך נשכרו שירותי הנתבע. העובדה שהדבר בוצע בפעולה "סיבובית" כאמור, לפיה הבנק פונה לשמאי שייתן את חוות הדעת והלקוח רק משלם, לא מפחיתה מאחריות השמאי כלפי הלקוח.
-
לנתבע הייתה חובת זהירות מושגית כלפי התובע וגם קונקרטית ליידע אותו כי הוא לא בודק או לא בדק את נושא ההיתר. כמו כן, בהינתן, שכפי שכבר פורט לעיל, שהנתבע אישר שגם בשומה מקוצרת, כשמדובר בדירות בקומת קרקע, היה נהוג מצדו להפנות את תשומת לב הבנק לצורך בבדיקת ההיתר, כפי שאכן עשה בפועל כאן, כאשר לשיטתו עשה כן כדי שהבנק ידאג לקבל אישור לקיומו של היתר מהלקוח, ולא מתוך כך שהוא אחראי לכך, ברור שהיה חייב להפנות גם את תשומת לב התובע לכך.
-
עובדה היא שהנתבע עצמו העיד כי בפועל גם היה נוהל במשרדו שהלקוח מקבל ממשרדו הודעה על הערה מעין זו, כך שהנתבע לא יכול לטעון שלא היה מחויב ליידע את התובע על ההערה שרשם בנושא חוקיות הדירה ובפרט שנושא זה הוא חשוב לשומה ואמור להשפיע הן על מחיר הדירה והן על נכונות הבנק לתת את ההלוואה.
-
הנתבע אמנם טען כי החובה הייתה מוסרית ולא משפטית, אולם איני מקבל טענתו זו. לא מדובר בהודעה שניתן לומר עליה כי היא ניתנת לפנים משורת הדין. לקוח הפונה לבנק למשכנתאות לקבלת הלוואה ואשר נדרש להמציא שומה לשווי הנכס משמאי, רשאי בצדק להניח כי נושא חוקיות הדירה תיבדק, שהרי כאמור, עניין זה משפיע על מחיר הדירה ועל השומה וגם על נכונות הבנק לתת את ההלוואה. לקוח כזה לא אמור לנחש או להיות בקיא ברזי סוגיית סוגי השמאות הקיימים, מקוצרת, מורחבת וכדומה שהנו עניין שבין השמאי לבנק.
-
מכאן שגם לא יכולות להועיל לנתבע הראיות והעדים שהביא, לגבי סוגי השומות והכללים שחלו כביכול בזמנו מבחינת התייחסות להיתר הבניה בשומה מקוצרת כדי להתחמק מהחובה ליידע את התובע כי נושא חוקיות הדירה לא נבדקה על ידו וכי על הלקוח לבדוק עניין זה.
-
בנסיבות המקרה דנא, היה על הנתבע, להבהיר לתובע מראש, שהשומה לא תכלול בדיקת נושא ההיתר או להבהיר לו עם מתן השומה כי נושא ההיתר לא נבדק.
-
הנתבע הרי טוען כי משרדו נהג ליידע את הלקוח על הערה הנוגעת להיתר, אלא שלא עלה בידיו להוכיח זאת במקרה דנא, מקום שאישר כי הוא לא נתן לתובע הודעה על כך ומשלא הביא לעדות את אשתו או את מזכירתו ומקום שהתובע העיד כי לא קיבל כל הודעה כזו.
-
הנתבע הפר, אפוא, את חובתו כלפי התובע והתרשל מקום שלא עדכן את התובע על ההערה המדוברת שלפיה נושא ההיתר לא נבדק על ידו וכי מאחר ומדובר בקומת קרקע, הנתבע רושם הערה כזו גם לבנק.
-
איני מקבל את טענת התובע שלפיה היה חייב הנתבע לבדוק את נושא ההיתר. התובע אישר בעדותו כי הוא לה היה בקשר עם משרד הנתבע לגבי השמאות ועל כן התובע גם לא יכול לבסס טענה שלפיה סוכם בינו לבין הנתבע כי השמאות תכלול גם את בדיקת ההיתר.
-
גם הוכח בעדויות עדי הנתבע השמאים הלוי ושושני, כי בשמאות מהסוג שנתן לגבי דירת התובע, לא הייתה חובה מצד השמאי לבדוק את קיומו של ההיתר.
-
כמובן שעובדה זו לא גורעת מחובתו של הנתבע ליידע את התובע כי לא בדק את נושא ההיתר, כפי שכבר צוין.
-
האם יש קשר סיבתי בין ההפרה של החובה ליידע כי נושא ההיתר לא נבדק ולבין נזקי התובע?
-
לאחר שנתתי דעתי לשאלה זו, נחה דעתי כי התשובה לה היא בשלילה. יש לזכור כי השומה ניתנה כחודשיים לאחר שנכרתה העסקה ולאחר שהנתבעת כבר קיבלה מרוזן את תכנית ההיתר עם סימון הדירה, דבר שהוביל אותה לחשוב בזמנו שהדירה היא בהיתר, כפי שכבר פירטתי בפרק המתייחס לאחריות הנתבעת.
-
כפי שכבר צוין בפרק ההתיישנות של פסק הדין, נדמה כי לו היה התובע מקבל הודעה בזמנו מהנתבע, שלפיה נושא ההיתר לא נבדק או אם היה מקבל עותק השומה בזמנו והיה מסיק ממנה כי נושא ההיתר לא נבדק, היה, או מסתמך על הבדיקה שהנתבעת כבר ערכה לפני חתימת ההסכם או לכל היותר מפנה עניין זה אליה שוב, אלא שברור למדי כי היה מקבל את אותה תשובה (שגויה) שכבר קיבל מהנתבעת לפני חתימת ההסכם, לפיה הדירה מסומנת וקיימת בתכנית ההיתר.
-
כך, ממילא לא היה מגלה התובע בזמנו כי אין לדירה היתר, כך שלא ניתן לראות בנתבע כיום כאחראי לנזקי התובע, שכן גם לו נהג אחרת וכדבעי, לא היה הדבר מונע את הנזק.
-
לפיכך, דין התביעה נגד הנתבע להידחות.
הנזק
-
לפי חוות דעת השמאי רון, ירידת הערך עומדת על 67,000 ₪, נכון ליום 17.7.18. נכון למועד רכישת הדירה, ירידת הערך לפי השמאי רון עמדה על 25,650 ₪.
-
התובע עותר בסיכומיו לאימוץ חוות דעת המומחה רון למועד קובע 17.7.18 בסך 67,000 ₪. לא התובע ולא הנתבעים ביקשו לחקור את השמאי רון. התובע והנתבעת 2 גם ויתרו הדדית על חקירות השמאים מטעמם.
-
אין מקום לפסוק לתובע את הסכומים הנוספים שהוא מפרט בסיכומיו, בגין עלויות הכשרת הדירה. מדובר בכפל פיצוי. יש לפסוק לתובע, או את ירידת הערך בגין העובדה שהדירה ללא היתר או את עלויות הכשרת הדירה, ככל שניתן להכשירה. ברור שלא ניתן לפסוק את שניהם שהרי אם ניתן להכשיר את הדירה, לא תיוותר ירידת ערך ואם לא ניתן להכשירה, ממילא אין לפסוק את עלויות ההכשרה, אלא רק את ירידת הערך.
-
מאחר ומחוות דעת המומחים ובפרט אדריכל אינגבר מטעם התובע, עולה לדידי כי ספק רב אם ניתן בכלל להכשיר כיום את הדירה, יש מקום לפסוק לתובע את ירידת הערך בגין המצב הקיים ולא בגין עלויות ההכשרה, שכאמור תלויה בספק רב, שלא לדבר על העלויות שפורטו, שגם הן בחלקן הגדול בגדר השערות.
-
הנתבעת מתייחסת בסיכומיה בלאקוניות לנושא הנזק בכלל והסתפקה בטענה שלפיה הנזק מסתכם בלבד לפי חוות דעת רון בדחיית מועד המכירה. ברור שאין בטענה זו כדי להוות נימוק שלא לקבל את חוות דעת רון, אלא להפך, שהרי בשל דחייה כאמור, אותה מעמיד השמאי רון על תקופה של 12 חודשים בממוצע, קבע המומחה בתחשיב שלו, את ירידת הערך הנ"ל.
-
משנדחית התביעה נגד הנתבע, נדמה שאין צורך לדון בטענותיו לגבי הנזק, אולם משקיימת בתיק גם הנתבעת והגם שלא טענה כי היא מאמצת את טענות הנתבע לעניין הנזק וחוזרת עליהן, אתייחס גם לטענותיו.
-
הנתבע טוען בסיכומיו כי לא נגרם נזק, שכן הדירה מושכרת שנים מבלי שדמי השכירות נפגעו מכך שאין לדירה היתר והתובע גם הצהיר כי אין בכוונתו למכור את הדירה. ברור שאין ממש בטענה זו. ירידת הערך קיימת מעצם זה שמדובר בדירה ללא היתר ולכל הפחות שאין בנמצא היתר שלה והנזק נגרם גם אם הדירה לא נמכרת וגם אם היא מושכרת במחיר השוק (בשכירות נושא ההיתר משפיע פחות על גובה דמי השכירות). שוויה הוא נמוך יותר בכל רגע נתון.
-
הנתבע טוען כי יש לאמץ את ירידת הערך נכון למועד רכישת הדירה, בצירוף הפרשי הצמדה ומדד המחירים לצרכן ולא למדד הדיור. לחילופין, טוען הנתבע כי המועד הקובע צריך להיות שנת 2007, עת מכר התובע את הדירה לחברה שבבעלותו.
-
לגבי המכירה לחברה כבר התייחסתי וקבעתי כי אין בה כדי לשנות מזכותו של התובע להגשת התביעה והוא הדין בהקשר של המועד הקובע.
-
לדידי יש לחשב את הנזק נכון למועד עריכת חוות הדעת ולא נכון לשנת 1997. כך סברו השמאים מטעם התובע והנתבעת 2 וכך גם היה מכין מומחה בית המשפט את חוות דעתו, אלמלא הנתבע טען למועד קובע אחר, מחלוקת שבעטיה הוריתי בזמנו למומחה רון לתת הערכה לשני המועדים, תוך דחיית ההכרעה במחלוקת זו לפסק הדין.
-
לפיכך, אני מעמיד את ירידת הערך של הדירה על סך של 67,000 ₪, נכון ליום 17.7.18.
-
משזכה התובע בתביעה, גם אם על סכום שקבע מומחה בית המשפט, הנמוך מהסכום שקבע השמאי מטעמו, התובע זכאי לקבלת ההוצאות שהוציא על חוות הדעת של המומחים, שהיו דרושות להוכחת תביעתו.
-
התובע עותר לחיוב הנתבעים בשכר טרחת האדריכל אינגבר, בסך של 6,000 ₪ + מע"מ ובשכר טרחת השמאי אונגיל בסך של 8,500 ₪ + מע"מ וכן בשכר טרחת השמאי ברקובסקי בסך של 2,300 ₪ + מע"מ.
-
חוות הדעת של אינגבר ואונגיל היו דרושות להגשת התביעה. העובדה שהם לא נחקרו בחקירה נגדית, אינה מהווה נימוק למנוע מהתובע שיפוי בגין הוצאות אלה משזכה למעשה בתביעתו.
-
חוות הדעת של ברקובסקי ניתנה לצרכי קבלת הלוואת המשכנתא עוד לפני שידע התובע כי אין ראיה לכך שהדירה היא בהיתר. לו ידע על כך קודם לכן, סביר להניח כי חוות הדעת לא הייתה נדרשת ולא הבנק ולא התובע היו נזקקים לה כלל וזאת משהעדר קיומו של היתר הסתבר כי דבר שחוסם על הסף את האפשרות למתן ההלוואה.
-
לפיכך, זכאי התובע גם להוצאה זו.
-
התובע הוכיח כי שילם לאדריכל אינגבר ולשמאי ברקובסקי את הסכומים שתבע, שעה שצירף חשבוניות מס/קבלה, אלא שלגבי השמאי אונגיל, למרות הרשום בתביעה ובתצהיר, כאילו מצורפת חשבונית מס/ קבלה, כל שצורף הנו חשבון שכר טרחה.
-
עם זאת, אין סיבה לחשוב שחוות הדעת ניתנה חינם לתובע. חוות הדעת גם יכולה להיחשב כחלק מהוצאות המשפט שעה שהוכנה למעשה לצורך הגשת התביעה, כחודשיים לפני הגשתה ולאחר שהנתבעים דחו את מכתבי ההתראה של התובע.
-
לפיכך, התובע יהא זכאי לשיפוי מהנתבעים עבור שכר הטרחה של השמאי אונגיל בכפוף להמצאת חשבונית מס/קבלה לפיה הסכום שולם לשמאי על ידי התובע.
-
בכל הנוגע לטענה שלפיה סכומי שכר הטרחה של מומחי התובע ושל השמאי ברקובסקי הנם גבוהים ומופרזים, טענה זו אין בה כדי להועיל לנתבעים. לא מצאתי ששכר הטרחה של השמאי ברקובסקי הנו גבוה. כנ"ל לגבי שכר הטרחה של אדריכל אינגבר. לגבי שכר הטרחה של השמאי אונגיל, בהתחשב כי הוא ערך חישובים גם לגבי עלויות הכשרת הדירה, אני סבור כי שכר הטרחה הוא סביר, גם אם על הצד הגבוה וכך או אחרת, אין מקום לגרום לתובע חיסרון כיס בעניין זה.
סוף דבר
-
אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע 67,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהמועד הקובע לחוות הדעת 17.7.18 עד התשלום בפועל.
-
כן תשלם הנתבעת 9,711 ₪ בגין שכר טרחת המומחים ברקובסקי ואינגבר וכן את שכר טרחת השמאי אונגיל בסך 9,995 ₪ כפוף להצגת חשבונית מס/קבלה כדין.
-
כן תשלם הנתבעת 50% מאגרות המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלומם לגזברות ועד התשלום בפועל לידי התובע.
-
כן תשלם הנתבעת שכר טרחת עו"ד המותאם לתוצאה ולהיקף ההליכים ומשכם, בסך של 17,000 ₪.
-
כל הסכומים ישולמו תוך 30 יום מקבלת פסק הדין אצל הנתבעת, כאשר הפגרה במניין.
-
התביעה נגד הנתבע נדחית. בנסיבות ישלם התובע לנתבע את הוצאות העדים של הנתבע וכן בנוסף את הוצאות המשפט של הנתבע בגין כך שייצג את עצמו, בסכום של 17,000 ₪. כל הסכומים ישלם התובע לנתבע תוך 30 יום מקבלת פסק הדין, כאשר הפגרה במניין.
ניתן היום, כ"ט אב תש"פ, 19 אוגוסט 2020.
