שחאדה נ' שהלא ואח'

במקרה זה המדובר בתביעה לפיצוי בגובה של כ – 84 אלף שקלים בגין הפרת הסכם מכר דירה בין הצדדים. במסגרת ההליך הגישו ב"כ הצדדים ראיותיהם וסיכמו טענותיהם בכתב, בלא חקירת המצהירים. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים וחזרתי ובחנתי את החומר שבתיק, החלטתי לדחות את התביעה, כפי שיפורט וינומק להלן.

ההסכם בין הצדדים והרקע להליך:

התובע ואחיו היו הבעלים במשותף של דירת מגורים בשד' בן גוריון בחיפה. מאחר והאח הגיש תביעה לפירוק השיתוף, נמכרה הדירה, באמצעות כונס נכסים – עורך הדין עופר דוידוב - במסגרת תיק בית המשפט לענייני משפחה (38365-11-15). על פי ההסכם רכשו הנתבעים את ההסכם בחודש יולי 2017 תמורת סכום של 1,450,000 ₪.

עפ"י סעיף 3 להסכם, על הנתבעים היה לשלם לכונס הנכסים את התמורה בשני תשלומים: 145,000 ₪ במועד ההצעה ואת היתרה תוך 90 יום מיום חתימת ההסכם, וזאת כנגד מסירת החזקה לנתבעים.

בפועל, ועל כך אין מחלוקת, התמורה על פי ההסכם הושלמה רק ביום 18.12.2017, כלומר באיחור בן כחודשיים וחצי. לפיכך, דורש התובע את הפיצוי המוסכם לפי סעיף 8(א') בחוזה בגין "הפרה יסודית", ובנוסף ריבית בגין הסכום שהתקבל באיחור לפי סעיף 8(ד'). מאחר והתובע היה כאמור בעל מחצית הזכויות, אף דרישתו לפיצוי היא בגין מחצית מהסכום, כלומר פיצוי מוסכם בסך כ- 65,000 ש"ח ורבית בסכום של כ – 19,000 ₪ נוספים.

הנתבעים מצידם אינם חולקים על העובדה כי חלק מהתמורה שולמה באיחור, אולם טוענים כי מדובר בכמחצית התמורה בלבד, אשר שולמה באמצעות כספי משכנתא, בעוד שהמחצית האחרת שולמה במועד.

לטענת הנתבעים, המשכנתא התקבלה באיחור בין השאר בשל איחור בחתימת המסמכים בידי המוכרים ובשל חגים אשר עיכבו פעולת הבנק, וכי ניתנה הסכמת כונס הנכסים להארכת המועד, והם מוסיפים וטוענים כי על אף העברת מלוא התשלום נמסרה להם החזקה בדירה רק כחודש ימים מאוחר יותר, וזאת בניגוד להתחייבות המוכרים.

להשלמת התמונה יש לזכור כי במסגרת הליך פירוק שיתוף, הגיש מר סמיר שחאדה, אחיו של התובע, וכאמור לעיל מי שמכר את הנכס לנתבעים יחד עם התובע, בקשה להורות לכונס הנכסים לפעול לשם חיוב הנתבעים בפיצוי מוסכם מאחר והפרו את ההסכם הפרה יסודית. כב' השופטת שלי אייזנברג, אשר דנה בהליך, ביקשה תגובת כונס הנכסים, ולאחר ששקלה את הדברים דחתה את הבקשה תוך קביעה כי "לאחר עיון בבקשה ובתגובה ובחוזה המכר לא מצאתי לחייב כונס הנכסים לפעול לגביית הפיצוי המוסכם", לצד זאת ציינה כי "אין באמור כדי למנוע מהמוכרים לנקוט בכל הליך שימצאו לנכון בפני הערכאה המוסמכת ושלא במסגרת הליכי כינוס נכסים". לפיכך הוגשה התביעה דנן.

ראיות הצדדים בהליך דנן:

כאמור הגישו הצדדים ראיותיהם בכתב, וויתרו על חקירת המצהירים.

התובע נסמך על תצהירו שלו, תצהיר המפרט למעשה את ההסכם בין הצדדים, ודורש פיצוי בגין האיחור בתשלום, כמפורט בכתב התביעה. אין בתצהיר התובע מידע ממשי מעבר לאמור בתביעה ואין בו כל התייחסות למגעים בין הצדדים ולהתנהלותם בתקופה בה אמורה הייתה התמורה להיות משולמת.

הנתבעים מצדם, נסמכים בעיקר על תגובת עו"ד דוידוב, כונס הנכסים, אשר פרט את התנהלות הדברים, לרבות הצורך בהמצאת מסמכים, הבהרות ותיקונים לבנק למשכנתאות והביע דעתו לפיה הוא: "סבור שלא הייתה הפרה יסודית של ההסכם, בשים לב כי הקונים היו בקשר רצוף עם כונס הנכסים ועדכנו אותו באשר להתקדמות ההליך מול הבנק". כונס הנכסים למעשה קיבל על עצמו את העובדה שלא הביא בחשבון, בעת קביעת מועד התשלום, את כל הפעולות הדרושות, לרבות תקופת חגי תשרי, בה לא ניתן היה לקדם את הנושא מול הבנק.

הגם שהדבר לא נאמר במפורש בתגובת כונס הנכסים, תגובתו עולה בקנה אחד עם טענת הנתבעים כי הייתה מצידו הסכמה לדחיית מועד התשלום.

עוד המציא כונס הנכסים לתיק, לפי החלטתי, דו"ח ובו פירט את הסכומים שהתקבלו לידיו ומועדם. מהדיווח עולה כי אכן כטענת הנתבעים האיחור בתשלום הוא לגבי מחצית הסכום, בסך 725,000 ₪ אשר התקבלו באמצעות הבנק למשכנתאות והועברו ביום 18.12.2017, בעוד המחצית האחרת שולמה במועד.

מעבר לכך, טענו הנתבעים, כי התובע, אשר מתגורר באופן קבוע באוסטרליה, לא פעל לקדם את העסקה, ולא חתם על המסמכים כנדרש, כך שהכונס נאלץ לבקש מבית המשפט בחודש אוקטובר אישור לחתום בשמו על המסמכים. עוד טענו הנתבעים, כי במהלך הטיפול במשכנתא התגלו רישומים לא נכונים במסמכי הנכס, ועל התובעים היה להסדיר תקלות אלה.

לפיכך הסכים לטענתם הכונס להאריך את המועדים להשלמת התמורה, עד הסדרת הנושא מול הבנק.

מעבר לכל האמור לעיל טענו הנתבעים כי גם לאחר העברת מלוא התמורה לא נמסרה הדירה לידיהם אלא באיחור משמעותי בן קרוב לחודש ימים.

האם יש לראות באיחור בתשלום כהפרת ההסכם?

סעיף 8 להסכם שכותרתו "הפרות" קובע מה יהווה הפרה יסודית.

• מוסכם בזאת כי הפרה יסודית של הסכם זה מצד הקונה תקנה למוכר באמצעות כונס הנכסים זכות לפיצוי קבוע, מוסכם ומוערך מראש, בסך השווה ל 10% ממחיר התמורה וזאת בנוסף לכל סעד אחר על פי הסכם ו/או הדין לרבות אכיפת הסכם זה ו/או ביטולו.

• מוסכם בזה כי איחור בביצוע ההתחייבות של מי מהצדדים להסכם זה שאינו עולה על 7 ימים לא יהווה הפרה של ההסכם.

• מוסכם בזה בין הצדדים כי הפרה יסודית משמעה הפרה או אי מילוי של הוראה מהוראות הסעיפים 2,3,4,5 בחלוף 7 ימים ממתן הודעה בכתב.

• על אף האמור בסעיף 8(ב) לעיל, כל איחור בתשלום יחייב את הקונה בריבית שנתית של 14%, לכל יום איחור, החל מיום האיחור הראשון, וזאת מבלי לגרוע מזכותו של המוכר לכל תרופה ו/או סעד נוספים ע"פ הסכם זה ו/או ע"פ כל דין במקרה של הפרה כאמור.

   

  ראשית, מהאמור לעיל התברר כי האיחור אינו במלוא התשלום, אלא שמחצית הסכום, אשר שולמה מתוך ההון העצמי של הנתבעים, שולמה במועד. התשלום שהועבר באיחור הוא של כספי המשכנתא.

   

  בכדי לממן את מחצית התמורה, הנתבעים כאמור נטלו משכנתא מבנק טפחות. לטענתם, התובע, אשר מתגורר באוסטרליה סיכל ולפחות עיכב את השלמת העסקה בכך שנמנע מלחתום על מסמכים שנשלחו לו לצורך קבלת המשכנתא לידי הנתבעים. עוד התברר כי קבלת המשכנתא התעכבה גם בשל אי סדרים ברישום הנכס, אותם היה על התובעים לתקן.

   

  טענתם של הנתבעים בעניין זה לא נסתרה בידי התובע, אשר כאמור לא מסר גרסה ממשית מצידו, כך שהחומר המצוי בתיק מצדד למעשה בגרסת הנתבעים כי הגם שמחצית התמורה התקבלה באיחור, אין מדובר בהפרה של ההסכם. נראה כי קבלת המשכנתא התעכבה מאחר וחל עיכוב בהשבת מסמכי המשכנתא חתומים לידי הבנק. כפי שציין הכונס בתגובתו, הבנק פנה אליו מספר פעמים על מנת לקבל הבהרות ומסמכים, לרבות תיקון פרטי נכס ואישורים. מהחומר שהוגש עולה כי אכן במסגרת הליך פירוק השיתוף, הגיש כונס הנכסים דו"ח כספי ובקשה לאשר לו סמכויות וביניהן הסמכות לחתום על התחייבות לרישום משכנתא ומסמכים נוספים הנדרשים בכדי שתאושר המשכנתא לנתבעים, וזאת במקום חתימת התובע אותה התקשה לקבל. כב' השופטת אייזנברג אישרה את בקשתו.

   

  כונס הנכסים עצמו הבהיר בתגובתו לבית המשפט לענייני משפחה, כי התנהלות הנתבעים הייתה מקובלת עליו, והוא מבחינתו לא ראה בהתנהלותם הפרה של ההסכם ולטענת הנתבעים, שלא נסתרה ואף התחזקה מתגובתו זו, הסכים להארכת המועדים לתשלום.

   

  יש לזכור כי ההסכם כולו נחתם והתבצע מול כונס הנכסים ולא מול התובע עצמו. כך שהגם שהתובע הוא מי שהתקשר פורמלית בהסכם, מי שניהל את המכירה היה כונס הנכסים אשר הבהיר כי לא ראה באיחור בתשלום משום הפרת ההסכם, ולאחר שבחנתי את טענות הצדדים אני סבור כי בצדק עשה כן.

   

  אני סבור כי בנסיבות המקרה דנן חל סעיף 43 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 הקובע באילו מצבים יידחה מועד קיום חוזה:

  • המועד לקיומו של חיוב נדחה –

    1. אם נמנע הקיום במועדו מסיבה התלויה בנושה – עד שהוסרה המניעה.

    2. אם תנאי לקיום הוא שיקויים תחילה חיובו של הנושה – עד שקוים אותו חיוב.

    3. אם על הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד – כל עוד הנושה אינו מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו.

  • נדחה המועד לקיום החיוב כאמור בסעיף קטן (א), רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לחייב את הנושה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לחייב עקב הדחיה, אף אם אין בדבר משום הפרת חוזה מצד הנושה, ואם היה על החייב לשלם תשלומים תקופתיים עד לקיום החיוב שמועדו נדחה - לפטור אותו מתשלומים אלה בתקופת הדחיה."

     

    במקרה זה טענו הנתבעים, וטענתם לא נסתרה, כי העיכוב בתשלום, או חלק ניכר ממנו, נבע מעיכוב מצד התובע בהסדרת המסמכים הדרושים לקבלת המשכנתא. עפ"י המסמכים שהמציא הכונס מתיק פירוק שיתוף, הבנק המציא דרש קבלת הבהרות ומסמכים, לרבות תיקון פרטי נכס שהנפיק מיסוי מקרקעין, כך ששיתוף פעולה מצד התובע היה נדרש לשם קידום קבלת המשכנתא. מאחר והתובע התעכב בחתימת המסמכים הנדרשים, בסופו של דבר, הכונס "נטל את המושכות" לידיו וביקש להעביר אליו את סמכויות החתימה הנדרשות. התובע לא התייחס לטענות אלה בתצהירו ובסיכומיו, לא נתן הסבר לעיכוב מצדו, ולא הראה כי פעל כנדרש ולא הייתה מניעה מבחינתו לקיום התחייבות הקונים.

     

    לסיכומו של דבר, התובע לא עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו ולא הוכיח כי האיחור בתשלום מהווה הפרה יסודית שיש בה בכדי לזכות אותו בפיצוי מוסכם. שוכנעתי שהתובע לא שיתף פעולה עם הנתבעים לצרכי המשכנתא ומשכך, התעכב הליך קבלת המשכנתא והמועד לתשלום יתרת התמורה הוארך, באישור הכונס. במצב כזה חל סעיף 43(א)(1) לחוק החוזים, המאריך את המועד קיום חיובו של צד לחוזה עד לאחר הסרת מניעה מהצד השני.

     

    אשר על כן, הגעתי למסקנה שמדובר בעניין זה בחיוב מותנה, כך שהאיחור בתשלום לא מהווה הפרה יסודית של ההסכם או הפרה בכלל.

     

    מובן כי בקביעת כב' השופטת אייזנברג כי התובע רשאי לנקוט בהליך בערכאה מוסמכת משום חיזוק לתביעה, והתובע יכול היה להגיש תביעה זו גם בלא אותה אמירה.

     

    איחור במסירת החזקה בנכס:

     

    טענה נוספת של הנתבעים המכרסמת בטענת התובע בדבר הפרה יסודית של ההסכם היא הטענה כי החזקה בנכס נמסרה לידיהם רק ב – 8 בינואר 2018 וזאת בחלוף של כמעט חודש ימים מתשלום מלוא התמורה. בניגוד לסעיף 3ב להסכם, המורה כי יתרת התמורה תשולם כנגד מסירת החזקה בדירה לנתבעים.

     

    סעיף 3 ב להסכם מורה כדלקמן:

    "יתרת התמורה בסך של 1,305,000 ₪ (מיליון שלוש מאות וחמישה אלף ₪) תשולם בתוך 90 יום מיום חתימת הסכם זה. סכום זה ישולם כנגד מסירת החזקה בדירה לקונה. ... ".

     

    התובע לא התייחס לטענה זו כלל, לא בתצהירו ולא בסיכומיו ולא נתן הסבר כלשהו לעיכוב במסירת הדירה. גם הפרת סעיף 3 להסכם מוגדרת כהפרה יסודית, כך שלכאורה, לו הייתה מתקבלת טענת התובע, אפשר והייתה עומדת לנתבעים טענת קיזוז כנגד התביעה.

     

    משלוח הודעה בכתב:

     

    מעבר לדרוש אוסיף ואזכיר כי על פי סעיף 8 ג להסכם "...הפרה יסודית משמעה הפרה או אי מילוי של הוראה מהוראות הסעיפים 2,3,4,5 בחלוף 7 ימים ממתן הודעה בכתב". התובע לא טען, ובוודאי לא הראה כי נשלחה לנתבעים הודעה כלשהי בכתב (ולצורך זה אף לא הודעה בעל פה), לא ממנו ולא מכונס הנכסים. לפיכך, גם אם הייתי מוצא כי יש במקרה זה הפרה של ההסכם דומה כי הנתבעים היו פטורים מתשלום הפיצוי המוסכם מאחר ולא מתקיימים כל התנאים הנדרשים לכך בהסכם.

     

    סוף דבר

     

    לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

     

    התובע יישא בהוצאות הנתבעים בסך של 8,000 ₪, אשר ישולמו באמצעות בא-כוחם. הסכום ישולם בתוך 30 יום מהיום, שאחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד יום התשלום המלא בפועל.

     

    ניתנה היום, כ"ז תשרי תשפ"א, 15 אוקטובר 2020.