פתח דבר-
במרכז פסק דין זה עומד סכסוך בין שני אחים, בקשר לפרשנות הוראת סעיף3 להסכם ביניהם מיום 14/9/2009, הקובעת לאמור:
"מוסכם בזה בין הצדדים שפיצול המגרש יהיה באופן שג' יקבל שטח בשיעור המקסימאלי שיאושר ע"י מנהל מקרקעי ישראל ו/או הוועדה המקומית לתכנון ובניה באותה עת"; המחלוקת היא בשאלה -מהו השטח המקסימלי אליו התכוונו הצדדים?
רקע עובדתי-
- התובע והנתבע מס' 1 הינם אחים, ילדיהם של XX ז"ל (להלן" ההורים").
- ההורים היו בעלים של זכויות חכירה במגרש X בשטח 1,570 מ"ר במושב XX ; וזאת בהתאם לחוזה חכירה עם מנהל מקרקעי ישראל, הידוע כיום כגוש X חלקה X.(להלן:
" המגרש").
- בחלק הקדמי של המגרש, בנוי בית בן שתי קומות, בקומה התחתונה/קומת קרקע יש דירה להורים בה התגוררו עד פטירתם, וכיום מתגוררת בה בתם "צ'" ; בקומה מעליה, קיימת דירתו של התובע, אשר לטענתו בנה אותה ועבר להתגורר בה יחד עם משפחתו החל משנת 1998 או בסמוך לכך ; בחלק האחורי של המגרש היה דיר שהנתבע שיפץ אותו, הפך אותו למחסן ובהמשך לדירת מגורים, והוא משכיר אותה; הנתבע עצמו מתגורר XX .
- בתאריך 30/8/2009 נחתם הסכם מתנה בין התובע לבין הוריו ,לפיו העבירו ההורים לבנם התובע, במתנה וללא תמורה, את כל זכויותיהם בבית ובמגרש, למעט זכותם להחזיק ולהשתמש בקומה התחתונה של הבית במשך כל ימי חייהם ללא כל תמורה ,ומנגד התובע מתחייב לטפל בהוריו במשך כל שאר חייהם כמפורט בהסכם; עוד הוסכם כי, לאחר שימלאו ימיהם של ההורים, תהיה האחות צ' זכאית להתגורר בקומה התחתונה של הבית, אם תרצה בכך, יחד עם ילדיה ובעלה, עד אחרית ימיה של צ'.(להלן: הסכם המתנה של ההורים").
- בתאריך 14/9/2009 נחתם הסכם בין התובע לבין הנתבע, נשוא התביעה דנן( להלן: הסכם הצדדים); בהתאם לאמור בהסכם זה, הרי מאחר ובטרם הענקת המגרש במתנה לצ'( התובע דכאן) , התחייבו ההורים להעביר את החלק האחורי של המגרש לג' ( הנתבע דכאן)על מנת שהוא יוכל לבנות שם בית מגורים, צ' מתחייב לשתף פעולה עם ג' לצורך פיצול המגרש, באופן שהחלק האחורי שלו יועבר ללא כל תמורה ממנו לג'; בסעיף3 להסכם זה נקבע "מוסכם בזה בין הצדדים שפיצול המגרש יהיה באופן שג' יקבל שטח בשיעור המקסימאלי שיאושר ע"י מנהל מקרקעי ישראל ו/או הוועדה המקומית לתכנון ובניה באותה עת.
- לימים התגלע סכסוך בין התובע להוריו, ובשנת 2010 הגישו ההורים נגדו תביעה לביטול הסכם המתנה וזאת במסגרת תמש 39489-01-10. בתאריך 23/11/2010 הגיעו ההורים ובנם צ'(התובע כאן) להסכמות במסגרת הדיון המשפטי, אשר קיבלו תוקף של פסק דין ("להלן "פסק הדין") . בהתאם לפסק הדין , הסכם המתנה מתאריך 30/8/2009 יישאר בתוקף ובתנאי שיחולו , בין היתר, השינויים הבאים: זכות של האחות צ' ביחס לדירה התחתונה הכוללת את זכות השימוש במחצית המגרש, הינה לדורי דורות, וכן כי ההסכם מתאריך 14/9/09 עם האח ג' (הנתבע דכאן) הינו בתוקף וזכויות תובע כפופות להסכם זה.
- התובע השלים את העברת רישום הזכויות במגרש על שמו ברשות מקרקע ישראל ,בהתאם להוראות פסק הדין מיום 23/11/2010.
- לימים, הגיש הנתבע תשריט והצעה לחלוקת המגרש ,לפיה שטח 730 מ"ר יוענק לתובע ושטח של 750 מ"ר לנתבע . הצעת החלוקה אושרה ע"י מינהל מקרקעי ישראל, ואושרה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה .
- התובע הגיש את התביעה שבנדון למתן פסק דין הצהרתי לענין השטח לו זכאי הנתבע, וכן בקשה למתן צו מניעה זמני למניעת אישור תשריט החלוקה של המגרש. לשיטת התובע, הנתבע הגיש תשריט חלוקה ללא ידיעתו ,תוך שבוחר לפצל את המגרש באופן שקיבל את החלק הגדול במגרש ותוך הטעיית הרשויות ,דבר הנוגד את כוונת הצדדים בהסכם ביניהם.
בתיק ניתן צו מניעה זמני כמבוקש,עד למתן פסק דין.
- הנתבע מס'1 (להלן: הנתבע) בקש לדחות את התביעה ולהורות על ביטול צו המניעה בתיק; לשיטתו ,הכוונה מאחורי ההסכם מיום 14/9/2009 ,היא שלנתבע מגיע שטח מקסימלי האפשרי שיאושר , ובמקרה כזה הינו שטח של 980 מ"ר מהמגרש, כאשר השטח המינימלי הוא 500 מ"ר, כך שהצעת החלוקה לפיו הוא מקבל 750 מ"ר, הינה פחות ממה שמגיע לו, ואינה נוגדת את ההסכם בין הצדדים.
- הנתבעת מס'2, רשות מקרקעי ישראל, בקשה בכתב הגנה מטעמה, לדחות את התביעה נגדה, וכי המנהל יקבל כל החלטה שתינתן ע"י בית המשפט, בכפוף לנוהל המינהל.
הנתבעת מס' 3 לא הגישה כתב הגנה.
- אציין כי, האם של הצדדים הגישה בתורה תביעה לביטול הסכם המתנה מיום 30/8/2009 במסגרת תיק 43485-07-18 ; ביום 21/10/2020 ,במהלך ניהול התביעה הלכה האם לעולמה, והתביעה לביטול המתנה טרם התבררה.
- הצדדים הגישו תצהירים. התובע הגיש תצהיר מטעמו וכן תצהיר מטעם עו"ד ב' אשר ערך את ההסכמים , הנתבע הגיש תצהיר מטעמו וכן מטעם האם ומטעם האחים XX,.וכן העיד מטעמו מר ר'.
כמו כן , בהסכמת הצדדים, העידו מהנדסת הועדה לתכנון ובניה, ונציגת המינהל .
כל העדים נחקרו בפניי, ובתום הדיון הגישו התובע והנתבע מס'1 סיכומים בכתב.
טענות התובע-
- התובע קבל את זכויותיו במגרש נשוא התביעה בהתאם להסכם מתנה עם הוריו מתאריך 30/8/2009; מדובר במתנה שהשתכללה, יש מעשה בי דין , והתביעה לביטול המתנה אשר הגישה האמא , לא קשורה לתביעה דנן והיא תידון במסגרת תיק אחר .
- לאחר הסכם המתנה, פנה הנתבע לעו"ד ב' והתרעם מדוע לא נרשם בהסכם המתנה, שכן ההורים הבטיחו לו שאם בעתיד ניתן יהיה לבנות בית בחלק אחורי של מגרש, הזכות תינתן לו, בעקבות זה נחתם ההסכם נשוא תביעה מיום 14/9/2009.
- בעקבות הסכם המתנה עם ההורים ,הנתבע פעל לקומם נגדו את כל משפחה במיוחד ההורים , הגם שעד אז, התובע הוא זה שטיפל וסעד אותם באהבה במשך 10 שנים .. לשיטתו ,כול המשפחה כועסת עליו, בעטיו של הסכם המתנה לפיו קיבל כל הזכויות במגרש נשוא המריבה.
- בכתב התביעה, טען התובע כי השטח המקסימאלי אותו יש לפצל מהמגרש ולרשמו ככל שניתן על שם הנתבע, הוא בית הנתבע הקיים ללא היתר לרבות השטח הצמוד אליה בפועל כיום או ה"הגינה סביב לו", דבר המשקף את כוונת הצדדים בהסכם ביניהם מ2009. אולם במהלך ניהול התביעה ובסיכומים , מקד התובע טענתו בכך שהכוונה מאחורי ההסכם היא שלנתבע מגיע שטח מקסימלי של עד 500 מ"ר מהמגרש.
- לחילופין , ככל שהסעיף טעון פרשנות יש לפרשו ע"פ אומד דעת הצדדים .
התובע מפנה בעניין זה לעדותו של עו"ד ב' לפיה יש לפרש את ההסכם בהתאם לאמור בהחלטת מנהל מקרקעי ישראל מס' 62 ולפיה שטח מגרש הינה עד 500 מ"ר. נוסף לכך יש לפרש את ההסכם ע"פ נוהג, בהסכם בין האחים נכתב באופן שאינו מצריך פרשנות כי הפיצול נועד לשם בניית בית מגורים –בלשון יחיד-, אשר על כן ע"פ הנוהג מגרשים לבניית בית מגורים בודד הם ברובם המכריע של המקרים מגרשים ששטחם אינו עולה על 500 מ"ר , מגרשים לבניית בית בודד הגדולים מ500 מ"ר אינו דבר שבשגרה.
- התובע דוחה בתוקף פרשנות הנתבע להסכם ביניהם לפיה הנתבע זכאי לשטח 980 מ"ר ; לשיטתו, חוזה יש לקיים בתום לב. הנתבע עושה שימוש לרעה בהסכם ביניהם ומנסה כעת לתת פרשנות זדונית והזויה לאמור בו.
- הצעת חלוקת המגרש כפי שהגיש הנתבע לרשויות, לפיה הוא ייטול לעצמו 750 מ"ר בעוד שמותיר בידי התובע-בעל זכות רשומה- שטח קטן יותר של 730 מ"ר, אינו מקרי ולא קשור כלל לאומד דעת הצדדים להסכם, אלא הוא ניסון פסול לחסום את דרכו של התובע מלהירשם כראש נחלה ,ע"י כך שיוותר בחזקת התובע החלק הקטן ביותר מחלקה 26. התובע לא סיפק הסבר הגיוני אחר לחלוקה המוצעת, לא אילוצים טופוגרפיים, לא אילוצי גישה, לא אילוצים תכנונים של מבנה עתידי ; אם לשיטת הנתבע עצמו הוא היה יכול ליטול לעצמו כל שטח שבין 500 ל980 מ"ר , אז מדוע בחר בחלוקה של 750 מול 730 מ"ר.
- עדות הנתבע לא הייתה מהימנה ,התובע מפנה בהרחבה לסתירות שדבקו בה; גם העדים מטעם הנתבע לא יכולים לסייע בבירור אומד דעת הצדדים להסכם ,שכן בחקירתם העידו כי לא היו שותפים לניסוח ההסכם, לא הכירו את תוכנו טרם נחתם ,ולא נכחו בעת חתימתו.
- התובע בסיכומיו, מעלה טענות שונות לפי חוק החוזים: מדובר בהסכם למראית עין ודינו בטלות לפי סעיף13 לחוק החוזים, וכי מדובר בהטעיה וטעות לפי סעיפים ,14 15 לחוק החוזים.
- לבסוף ,טוען התובע בסיכומיו כי התנהלותו של הנתבע אינה מזכה אותו בדבר ומן הראוי היה שיתבטל ההסכם , אלא שגם כעת סבור התובע כי ראוי לסיים את המחלוקת ולהשכין שלום , אשר על כן, התחייבותו לפצל עד 500 מ"ר מהמגרש הרשום על שמו כדין ,בעינה עומדת.
טענות הנתבע-
- כוונת ההורים מאחורי הסכם המתנה, הייתה לתת לתובע רק את הקומה העליונה מעל ביתם/ בה גר התובע; ההורים לא התכוונו לתת לתובע שטחים אחרים, ולא הייתה להם כוונה לתת לו מעמד של "ראש נחלה". יש כעס במשפחה על התובע על רקע הסכם מתנה עת החתים ההורים על כל המגרש.
- הנתבע מעלה טענות כנגד הסכם המתנה בין ההורים לתובע לרבות טענות של עריכתו במרמה מצד התובע; ההורים והאחים כועסים על התובע על רקע הסכם מתנה זה .הנתבע מעלה הרבה טענות כנגד התנהלות התובע ויחסיו עם הוריו.
- ההורים הבטיחו לתת לנתבע את החלק האחורי של המגרש ;הם התכוונו לתת לו לפחות את מחצית שטח מגרש 33/1.
כאשר נודע לנתבע על הסכם המתנה בין ההורים לתובע, וכי אין התייחסות לזכויותיו בחלק האחורי של המגרש , הוא התרעם על כך בפני עו"ד ב', ובעקבות כך נחתם ההסכם נשוא התביעה; הנתבע תוקף התנהלות התובע שהסתיר זכויותיו בפני עו"ד ב', ומייחס לו התנהגות בחוסר תום לב ואף ניסיון לגזול זכויותיו .
- הנתבע מתנגד לפרשנות התובע לכוונה מאחורי ההסכם נשוא התביעה; הוא תוקף ראיותיו בעניין זה, וביניהם עדות עו"ד ב' והחלטת מנהל מס'62 אליה הפנה, שאינה רלוונטית למקרה דנן, בהיותה חלה על נחלות ולא מגרשים, וטוען כי עדות עו"ד ב' בעניין זה הייתה כבושה.
- לשיטת הנתבע עצמו, לשון ההסכם נשוא התביעה, ברורה וחד משמעית, לפיה, המגרש שיקבל הנתבע יהיה בשטח מקסימלי שיאושר ע"י מנהל מקרקעי ישראל ו/או וועדה מקומית; גם אומד דעתם של הצדדים עולה בקנה אחד עם לשון ההסכם. השטח המקסימלי האפשרי לו זכאי הנתבע הוא 980 מ"ר , זאת בהסתמך על תבע 4957/ג לפיה גודל המגרש המינימלי הוא 500 מ"ר, ולא "המקסימאלי" .
- לשיטת הנתבע, בהצעת החלוקה הוא לא ניצל מלוא זכותו בהתאם להסכם ולפיו הוא זכאי לשטח המקסימלי האפשרי שהינו 980 מ"ר ,וסימן לעצמו שטח של 750 מ"ר בלבד .
הנתבע עותר להורות על דחיית התביעה, ביטול צו מניעה וחיוב התובע בהוצאות ושכ"ט, בהתחשב בנזקים שנגרמו לו כתוצאה מעיכוב החלוקה.
דיון והכרעה-
- לב לבה של המחלוקת בין האחים היא בעניין פרשנות סעיף 3 להסכם מיום 14/9/2009.
השאלה המצריכה הכרעה הינה מה הייתה כוונת הצדדים לאמור בסעיף 3 להסכם לעניין "שטח בשיעור המקסימאלי." האם הכוונה היא לכך שהנתבע יקבל שטח מקסימאלי עד 500 מ"ר כטענת התובע? או שמא הכוונה לכל שטח מקסימלי שיאושר כאשר במקרה דנן, שטח מינימלי הוא 500 מ"ר ושטח מקסימלי עד 980 מ"ר כטענת הנתבע?
- החוזה בין האחים נכרת בשנת 2009, היינו לפני כניסתו לתוקף של תיקון מס' 2 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים),בשנת 2011 שעניינו פרשנות חוזה (סעיף25 לחוק), ומשכך הוראות התיקון אינן חלות על המקרה דנן. במצב זה יש להידרש להלכת "אפרופים" לענין פרשנות חוזה (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995) . כך נקבע בעא 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ, מתאריך 20/11/2019. ראה גם דנא 8100/19 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ.
בהתאם להלכה אפרופים נקבע כי, חוזה יש לפרש, בראש ובראשונה, לפי תכליתו הסובייקטיבית, דהיינו: לפי כוונתם המשותפת של הצדדים לחוזה, כפי שזו עולה מנוסחו ומנסיבות כריתתו, אשר צריכים להישקל ביחד ולא לחוד ,ובאין אפשרות לקבוע את תכליתו הסובייקטיבית של החוזה על ידי התחקות אחר כוונות הצדדים, על בית המשפט לפרש את החוזה לפי תכליתו האובייקטיבית, דהיינו: באופן שמשלב את לשון החוזה והמטרה אשר משתמעת ממנה עם חובות הגינות ותום-לב החלות על הצדדים (שם, בעמוד 302).
- אציין תחילה כי ההסכם בין הצדדים מיום 14/9/2009 אינו עומד בחלל ריק ,ואינו נבחן במנותק מהשתלשלות האירועים , בטרם כריתתו ולאחריה; לצורך בחינת כוונת הצדדים בהסכם אדרש לכלל הנסיבות בעניין חתימת ההסכם , לרבות הסכם המתנה בין התובע להוריו מיום 30/8/2009, ההסכם בין האחים מיום 14/9/2009 וכן הסכמות בין ההורים לתובע מיום 23/11/2010 ואשר קיבלו תוקף של פסק דין במסגרת תמ"ש 39450-01-10.
הסכם המתנה בין התובע להורים 30/8/2009-
- בתאריך 30/8/2009 נחתם הסכם מתנה בין ההורים לבין בנם התובע, לפיו העבירו ההורים לבנם התובע, במתנה את כל זכויותיהם בבית ובמגרש, למעט זכותם להחזיק ולהשתמש בקומה התחתונה של הבית במשך כל ימי חייהם ללא כל תמורה, ומנגד התובע מתחייב לטפל בהוריו במשך כל שאר חייהם כמפורט בהסכם; עוד הוסכם ענין זכויות האחות צ' להתגורר בקומה תחתונה של הבית עד אחרית ימיה.
- על רקע הסכם המתנה ,בעיקר, נפל סכסוך וקרע עמוק ,והמשפחה נחלקה לשני מחנות, התובע מחד, ומאידך ,מחנה הנתבע ובצדו אמו והאחים , XX שהעידו מטעמו. מכלל הראיות והעדויות עולה כי, מערכת היחסים בין שני מחנות אלה, מעורערים, עכורים ומאופיינים בכעס; גם במהלך הדיונים בפניי קשה היה להשתחרר מהכעסים ביניהם.
- אדגיש כי בית משפט אינו דן במסגרת תביעה זו בכל הטענות לעניין ביטול הסכם המתנה בין ההורים לתובע וטענות אלה ידונו, אם בכלל, בהליך תביעת ביטול המתנה שהגישה האם.
- ב' שערך אותו, האב צ' נפטר .
- התובע הגיש תצהיר מתאריך 8/1/19 ונחקר בפניי, התובע הותיר בי רושם בלתי חיובי וניכר כי הוא מוסר עדותו מתוך מטרה להתאימה לתביעתו, עדותו לא הייתה קוהרנטית ולא סדורה ,נפלו בה סתירות ואי התאמות רבות ,כפי שיפורט בהמשך.
ב"כ התובע בסיכומיו, ניסה להסביר את אופי עדות התובע בכך שמדובר באדם פשוט חסר השכלה, עובד למחייתו כפועל בנין, אלמן מזה שנים ומנודה ע"י כל משפחתו .אך אינני מסכימה עם ב"כ התובע. התרשמתי מהתובע כאדם מבין ענין, בעל דעה ורצון משלו, יודע היטב לבטא את עצמו , וחוסר הקוהרנטיות או הסתירות בעדותו מעיד במקרה כזה על אי מהימנות הגרסה.
- לא מצאתי לקבל את גרסת התובע כי, הסכם המתנה נערך מאחר וההורים אצו מלכתחילה להעניק לו את כל המגרש במתנה , ולחיזוק הוא מפנה לצוואת האב המנוח משנת 1998.
כפי שניווכח להלן, מתצהיר ועדות עו"ד ב' עורך הסכם, עולה כי, הסכם המתנה בא על רקע רצון התובע להסדיר את רישום הזכויות בדירה שלו מעל בית ההורים, אז ומשהמבנה (דירת ההורים הורים ודירת התובע מעל) לא היה רשום כבית משותף, לא היה ניתן לרשום את דירתו בנפרד, הפתרון היה רישום כל הזכויות במגרש על שם התובע בכפוף לזכות מגורים של ההורים בדירתם.
- עו"ד ב' מסר תצהיר מתאריך 13/5/19 מטעם התובע; עו"ד אישר גם חתימתו על תצהיר מ11/2/10 (שצורף לכתב תביעה והוגש במסגרת התיק הקודם תמ"ש 39450-01-10 לביטול המתנה של ההורים ). והוא נחקר בפניי. עדותו לענין נסיבות כריתת הסכם המתנה של ההורים מקובלת עלי.
- עו"ד ב' בתצהיר מ11/2/2010 מסר גרסה מפורטת לנסיבות חתימת הסכם המתנה. לפיה, התובע פנה אליו להתייעץ בעניין זכויותיו בדירה שבנה מעל בית הוריו. התובע בקש לדעת אם ניתן לרשום את הזכויות בקומה שבנה על שמו. לאחר בדיקת רישום הזכויות במנהל מקרקעי ישראל, עו"ד הבהיר לתובע שמכוון שהבניין אינו רשום כבית משותף , לא ניתן לפצל את הזכויות באופן שהקומה התחתונה תהיה רשומה על שם ההורים ואילו הקומה העליונה תהיה רשומה על שם התובע; התובע התעניין לדעת מה ניתן לעשות כדי שהזכויות בדירה שבנה יהיו על שמו, אז עו"ד ב' הבהיר לו כי הדרך היחידה היא העברת כל זכויות ההורים במגרש על שמו הוא ,תוך הבטחת זכות ההורים להמשיך ולהתגורר בדירתם עד אחרית ימיהם. התובע הודיע שהוא יבדוק עם ההורים. כעבור זמן, חזר התובע למשרד עו"ד ב' והודיע שהוריו מוכנים להעביר את הבית בשלמות על שמו ללא תמורה בתנאי שימשיכו להתגורר בדירתם, והתובע התחייב לטפל בהם, וכן בתנאי נוסף –לפיו לאחר שההורים ילכו לעולמם, האחות צ' תהיה זכאית להתגורר בקומה תחתונה ,יחד עם משפחתה עד אחרית ימיה ללא תמורה .על סמך זאת ערך עו"ד ב' הסכם מתנה , הגיע לבית ההורים נתן להם הסבר מלא ואלה חתמו על ההסכם .
עו"ד ב' מסר כי, כוונת הצדדים כמי שהיה עד לה, שמע באוזניו וראה בעיניו ,הייתה להעביר את כל המגרש עם הבית על שתי קומותיו לתובע בכפוף לזה שתובע ימשיך ויטפל בהורים. זו הייתה כוונתם היחידה של ההורים. זה מה שעו"ד ב' הסביר להורים וזה מה שהם אשרו לו ועל זה חתמו, כאשר לא הייתה כל טענה בעניין, עד שקיבל מכתב בסוף חודש דצמבר 2009.
עו"ד ב' בחקירתו בפניי חזר על עקרי גרסתו זו (עמ29ש17-27; ראה גם עמ30ש4-8, עמ31ש22-26). עמ34ש1-4)(עמ38ש23-27).
- חיזוק נוסף לאמור לעיל, נמצא גם באמירות ב"כ התובע, בדיון מיום 16/2/2010 בתביעה לביטול מתנה תמש 39450-01-10 , מוצג ת/8; לפיה התובע בקש להבטיח זכויותיו בדירה שלו מעל ואז פנה לעו"ד ב' (ראה שם עמ1ש28, עמ2ש1-3).
- בהקשר זה אציין כי גרסת הנתבע והעדים מטעמו לרבות האמא והאחים והאחיות של הנתבע כי ההורים חתמו לתובע על מתנה בקשר לדירה למעלה , ולא על כל המגרש, אינה רלבנטית , שכן כאמור לעיל, ניתן תוקף להסכם המתנה בכפוף לתנאים כמפורט בפסק הדין מיום 23/11/2010.כך שקיים מעשה בית דין בכל הקשור לטענות לעניין הסכם המתנה ותוקפו.
גם הטענות והראיות בעניין כוונת ההורים בעבר, ובטרם חתימת ההסכם מיום 30/8/2009, לחלק את המגרש ולתת לאחות צ' או לבנות שלהם מחצית המגרש, ועדותו של מר ר' אינה רלבנטיות עוד לנושא המחלוקת, כאמור לעיל.
- הצדדים הפנו גם לצוואות ההורים, מדובר בצוואות אשר נערכו בשנים 98, 2003 ו 2005 ( ת/2). עו"ד ב' מסר בעדותו כי אלה צוואות שהוא ערך, (עמ32ש19, 1-5, עמ31ש34-36).
לא מצאתי כי הצוואות או האמור בהן רלבנטיים בכלל לנושא המחלוקת, שכן הצוואות נערכו בטרם חתימת הסכם המתנה, ולהסכם המתנה ניתן תוקף כמפורט בפסק הדין מיום 23/11/2010 הנ"ל.
ההסכם בין האחים-הצדדים מיום 14/9/2009-
- בחלוף כשבועיים מהסכם המתנה בין ההורים לתובע, נערך הסכם המתנה בין התובע לנתבע ביום 14/9/2009-
אצטט להלן סעיפים רלבנטיים מההסכם:
" הואיל וצ' קיבל מהוריו במתנה בית הבנוי על מגרש מס' X במושב X
והואיל וטרם הענקת המגרש במתנה לצ' התחייבו ההורים להעביר את החלק האחורי של המגרש לג' על מנת שהוא יוכל לבנות שם בית מגורים.
והואיל והמגרש רשום במינהל מקרקעי ישראל כיחידת רישום אחת ועדיין לא עבר הליכי פיצול
והואיל והצדדים מעוניינים להבטיח את זכויותיו של ג' בחלק מהמגרש, באופן שאם וכאשר ניתן יהיה לפצל את המגרש ולבנות בחלקו אחורי בית אזי הזכויות בחלק זה של המגרש יעברו וירשמו על שמו של ג'.
.....
אי לכך הוסכם בין הצדדים כדלקמן :
1...
- צ' מתחייב בזה שכאשר הזכויות במגרש יעברו משמם של ההורים לשמו הוא ישתף פעולה עם ג' לצורך פיצול המגרש באופן שהחלק האחורי שלו יועבר ללא כל תמורה מצ' לג' .
- מוסכם בזה בין הצדדים שפיצול המגרש יהיה באופן שג' יקבל שטח בשיעור המקסימלי שיאושר ע"י מינהל מקרקעי ישראל ו/או הוועדה המקומית לתכנון ובניה באותה עת ואשר ניתן יהיה לרשום לגביו זכויות חכירה נפרדות מכלל המגרש במינהל מקרקעי ישראל ,ויכלול אף דרך גישה אליו מחזית המגרש לכלי רכב והולכי רגל
......".
- על נסיבות עריכת ההסכם זה העידו, הצדדים לו וגם עו"ד ב' עורך ההסכם.
- עדות הנתבע בעניין נסיבות עריכת ההסכם, מקובלת עליי . מדובר בעדות הגיונית וסבירה המתיישבת עם מכלול הנסיבות. אמנם נתגלו בגרסתו אי דיוקים ( כגון בעניין מתי ידע על ההסכם של ההורים, מי הודיע לו וכו', ), עם זאת גרעין האמת בגרסתו לא נסדק ולא נסתר , ואין בכל טענות התובע בסיכומיו כנגד מהימנות הנתבע כדי לפגום במהימנותו.
לשיטת הנתבע ,ההורים הבטיחו /התחייבו לתת לו מחצית מהמגרש, המגרש האחורי וזו הייתה הבטחה בעל פה ; אביו אמר לו, תשפץ את המבנה וקח משכנתא, ואז המבנה יהיה שלך שאתה תקבל את המגרש , וכך היה, הוא לקח משכנתא, שיפץ את הדיר, הפך אותו למחסן, ובהמשך לדירת מגורים. הנתבע חזר על גרסתו בחקירתו הנגדית (עמ61ש13-27) ; ((עמ60ש1-6, עמ61ש8, ש21-27, עמ62ש20 ,עמ65ש32-33).
עוד מסר הנתבע כי, כשבוע לאחר הסכם המתנה של ההורים , הוא ידע שההסכם אינו מזכיר זכותו במגרש, הוא התקשר לעו"ד ב' , ואמר לו בכעס, כיצד מחתים ההורים על הסכם מתנה זה, כאשר ההורים הבטיחו לו את מחצית המגרש , יש לו בית בחלק אחורי של המגרש ואף לקח משכנתא (עמ62ש13-20).
- גם הנתבע התייחס בתביעתו ובתצהירו לנסיבות עריכת הסכם מיום 14/9/2009,ועדותו מחזקת גרסת הנתבע. לשיטתו, עם היוודע דבר הסכם המתנה של ההורים לנתבע, פנה זה לעו"ד ב' וטען בפניו כי אין בהסכם אזכור לכך שהוריו אשרו לו לבנות בית מגורים בחלקו אחורי של המגרש; עו"ד ב' פנה לתובע והתובע עצמו אשר באוזניו כי בשעתו הבטיחו ההורים לנתבע שאם בעתיד תהיה אפשרות לבנות בית בחלקו האחורי של המגרש, הם יאפשרו לו זאת. לשם סיום הקרע המשפחתי , בחר התובע לכבד הבטחת העבר של הוריו לנתבע ,אף כי לא נכתבה בשום מקום- ולקיים אותה לכשיתאפשר הדבר בהתאם לחוק. על כן ערך עו"ד ב' את ההסכם 14/9/2009 ,המבטיח לנתבע זכות לפיצול חלק מהמגרש.
- גם עו"ד ב' , עורך ההסכם, התייחס לנסיבות עריכת ההסכם בין האחים בתצהירו מתאריך 11/2/2010 ובעדותו בפני וגרסתו בעניין זה תואמת גרסת האחים כמפורט לעיל.
עו"ד ב' מסר מפורשות בעדותו כי בעת הסכם המתנה לא ידע על התחייבות ההורים כלפי הנתבע ( ראה עמ33ש17, השווה גם מ31ש32-33) כאשר לשיטתו, פעם ראשונה שמע על כך מהנתבע אחרי שזה פנה אליו לאחר הסכם המתנה , הוא בירר הדבר עם צ' שאישר לו שאכן ההורים הבטיחו לנתבע שאם תהיה בעתיד האפשרות לפצל המגרש ולבנות בית נוסף, הזכות תהיה של הנתבע, ועל כן נערך ההסכם בין האחים בהתאם. ( עמ30ש13-16, , עמ' 31 שורות 32-33 ,עמ 33 ש' 17, ש20-26 עמ34ש1-3).
- לא מצאתי לקבל את כל טענות התובע בעניין תוקף ההסכם בין האחים מיום 14/9/2009, וטענותיו לעניין העדר זכות לנתבע במגרש.
על אף שהתובע בתביעתו ובתצהירו לא טען כנגד התחייבות ההורים להעניק החלק האחורי במגרש לנתבע, והעלה טענותיו רק לעניין השטח המגיע לנתבע ;הרי במהלך ניהול תביעה ,בעדותו ובסיכומיו ניסה לערער קיום התחייבות ההורים כלפי הנתבע, הדברים תמוהים עוד יותר בשים לב לכך, שבגוף ההסכם בין האחים עצמם מיום 14/9/2009 , התחייבות ההורים זו קבלה ביטוי מפורש בהואיל השלילית "וטרם הענקת המגרש במתנה לצ', התחייבו ההורים להעביר את החלק האחורי של המגרש לג' על מנת שהוא יוכל לבנות שם בית מגורים". ובפסק הדין מיום 23/11/2010 צוין מפורשות כי ההסכם מיום 14/9/2009 הינו בתוקף והזכויות של צ' כפופות להסכם זה.
שינוי בטיעונים ובגרסאות כאמור לעיל, אומר דרשני! ומעיד על חוסר מהימנות ועקביות בגרסת התובע עצמו.
- לא רק זאת, בסיכומיו הרחיק התובע לכת ואף העלה טענה חדשה לפיה ההסכם בין האחים מיום 14/9/2009 בטל בהיותו הסכם למראית עין או ,נכרת עקב טעות או הטעיה כאמור בסעיפים 13, 14 (א)ו 15 לחוק החוזים.
הנתבע הגיש בקשה למחיקת טענות חדשות בסיכומי התובע, המהוות הרחבת חזית אסורה;
והוגשה תגובה ותשובה לבקשה. שני הצדדים הרבו והלאו בטענות בעניין ביטול ההסכם, אך גם דין טענות התובע בעניין זה להידחות; מדובר בטענה מאוחרת שהועלתה לראשונה בסיכומים ולעניין זה נקבע ברגיל, ":"הועלתה טענה לראשונה בסיכומים – לא ישעה לה בית המשפט אלא אם כן נמנע בעל הדין שכנגד מלעורר התנגדותו לטענה בסיכומים" (י' זוסמן...". (עא 1184/04 גרשון קרויזר נ' אנטשיל שוורץ) .
פסק הדין מיום 23/11/2010 תמ"ש 39489-01-10
- ביום 31/1/2010 הגישו ההורים תביעה לביטול הסכם המתנה במסגרת תמ"ש 39489-01-10, וכן תביעה לצו מניעה קבוע במסגרת תמ"ש 39450-01-10 , ועתרו לביטול הסכם המתנה בטענה כי בנם צ' הטעה ורימה אותם עת החתים אותם על הסכם מתנה להעברת כל המגרש אליו ,בעוד שכוונתם הייתה להעברת הדירה בקומה העליונה בלבד, כאשר ניתן לחלק את המגרש לשני חלקים.
- ביום 23/11/2010 הגיעו ההורים ובנם צ' ( התובע כאן) כאן להסכמות אשר קיבלו תוקף של פסק דין .
לאור חשיבות ההסכמות אצטט חלקים רלבנטיים מההסכמות:
"א. מוסכם, כי הסכם המתנה מיום 30.8.09 ביחס למגרש מס'X על הבנוי עליו (להלן: "הסכם המתנה") וכל המסמכים שנחתמו בהמשך לו לצורך רישומו בפועל, יהיו בתוקף ובתנאי שיחולו בהם השינויים הבאים :
(א) בכל מקום שנזכרת בהסכם המתנה "הדירה התחתונה", משמעותה הדירה התחתונה ומחצית מהמגרש.
(ב) יובהר, כי זכותה של האחות צ' בהתאם להסכם המתנה (קרי, ביחס לדירה התחתונה הכוללת את זכות השימוש במחצית המגרש), הינה לדורי דורות (קרי גם לחליפיה ו/או יורשיה וכו').
(ה) מוסכם, כי ההסכם מיום 14.9.09 מול מר האח ג' הינו בתוקף ולפיכך הזכויות של הנתבע הינן כפופות להסכם זה.
(ו) ....
(ז) ככל שהנתבע יסרב לקיים התחייבויותיו בהסכם מיום 14.9.09 בינו לבין האח ג' יהווה פסק דין זה כצו המורה למינהל מקרקעי ישראל או לכל רשות אחרת לאפשר לאח ג' לפעול בהתאם להסכם זה ללא צורך בחתימת הנתבע.
הצעת החלוקה-
- הנתבע הגיש הצעה לחלוקת המגרש ( ת/11) ;על פי האמור בתשריט הוצע לחלק המגרש לשני חלקים, חלק אחורי של המגרש בחזקת הנתבע בשטח 750 מ"ר וחלק קדמי בחזקת התובע בשטח 730 מ"ר .
לפי הרשום על גבי תשריט זה, התשריט אושר בתאריך 29/8/2017 ע"י מנהל מקרקעין ישראל-. ונכתב הערה בכתב יד "לפי פסק דין מתאריך 23/10/2010".
לאחר מכן,–הועדה המקומית לתכנון ובניה אשרה בהחלטתה מיום 13/2/2018 את התשריט בהעדר מניעה תכנונית לכך.(ת/15).
- לתיק הוגשה תעודת עובד ציבור מתאריך 24/6/19 (ת/16) החתומה ע"י מהנדסת הועדה שגם העידה בפניי.מדובר בעדה אובייקטיבית, שאין לה כל ענין בתוצאות ההליך.
לפי תעודה זו, על המקרקעין -המגרש נשוא תביעה X, חלה תכונית 4957/ג, ( הוגשה וסומנה ת/4) גודל מגרש מינימאלי לחלוקה הינו 1000 מ"ר, ניתן לפיצול למגרשים א1,ב1 בגודל מינימאלי 500 מ"ר למגרש.
בעדותה הסבירה המהנדסת כי, שטח המגרש המקורי הינו 1,480מ"ר, על פי התשריט קיימות חריגות מתוך קו המגרש , דבר היכול להסביר ששטח המגרש הרשום במינהל הוא 1,593מ"ר.
התב"ע 4957/ג חלה משנת 1991 , לפיה אפשר לפצל מגרש בגודל של 500מ"ר מינימום ולא מאשרים מגרש קטן מ500 מ"ר. היא אישרה אפשרות פיצול מגרש ל500 מ"ר מינימום והשני עד 980 מ"ר שכן לא חייב ששני המגרשים יהיו בשטחים שווים (עמ'68 ש17-24) עמ'64ש32) (עמ'65ש10)
המהנדסת , נחקרה לעניין החלטת הוועדה מתאריך 13/2/18 המאשרת הצעת החלוקה ,היא הסבירה, כי אז לא הייתה מהנדסת הוועדה ולא טיפלה בבקשה ,אך למדה את הדברים מהמסמכים. מהחלטה עצמה עולה, כי אין מניעה תכנונית לחלק את המגרש. הוועדה היתה מודעת למחלוקת קניינית בין האחים ולכן ניתנה שהות של 30 ימים להתנגד. בסוף ניתן צו מניעה וההליך הופסק.(עמ64, 69, ו70ש1).
- גם נציגת המנהל העידה בפניי – היא משמשת כראש צוות בכיר שימושים חקלאיים ברשות מקרקעי ישראל .
מדובר בעדה אובייקטיבית שאין לה כל ענין בתוצאות ההליך כאן. עדותה מקובלת עלי.
נציגת המנהל מסרה בעדותה כי, הישוב X הפך להיות מושב עובדים חקלאי בהתאם להחלטת ממשלה שיושמה ברשות מקרקעי ישראל וזאת החל בסביבות שנת 2014.על פי ההסדר החל ניתנת אופציה להסב את המגרשים לנחלות.( עמ' 54 שורות 13-27)
בשנת 2017 הוגשה בקשה ע"י התובע להסב את המגרש לנחלה ולהצטרף להסדר , המגרש כולו הוא 1,570 מ"ר , הטיפול בבקשה הוקפא עד בירור הזכויות במגרש ופיצול המגרש וכי ללא הסכמה של האח ג' –הנתבע לא ניתן לסיים את תהליך רישום המגרש כנחלה( עמ' 55 ). נציגת המנהל , אשרה כי לפי תב"ע, פיצול מגרש הוא בשטח מנימלאי של 500 מ"ר, אפשר פיצול בשטח יותר מהמינימום אך לא פחות (עמ62ש22-27, עמ63ש6-8).
- לשיטת התובע, הנתבע רקם מזימה כבר בהגשתו את בקשת פיצול המגרש באופן בה הוגשה, תוך ניסון חמדני פסול לחסום את דרכו מלהירשם כראש נחלה . לשיטתו ,רק בחודש 2/2018 התברר לו בדיעבד כי הנתבע פועל מאחורי גבו מזה זמן, הוא הגיש בשמו וללא ידיעתו, את בקשת החלוקה לרשות מקרקעי ישראל, ולאחר אישור המינהל הוגש התשריט לאישור וועדה מקומית לתכנון ובנייה , רק אז גילה התובע ,בדרך לא דרך, את פעולות הנתבע במרמה וגילה אף כי והועדה מאשרת התשריט.
- מנגד, טוען הנתבע כי חרף התחייבותו של התובע לשתף פעולה לצורך פיצול המגרש כפי שקובע פסק הדין הקודם , התובע מעולם לא שיתף פעולה ,והוא סירב לחתום על מפת החלוקה. ועל כן הגיש את תשריט החלוקה ללא חתימת התובע. תשריט החלוקה הוגש בשמו של התובע מאחר והוא הבעלים הרשום של המגרש.
- אינני מקבלת טענת התובע כי תשריט החלוקה הוגש ע"י הנתבע שלא בסמכות או אך ורק על מנת למנוע מהתובע להיות ראש נחלה.
ראשית, לפי ההסכם מיום 14/9/2009 נקבעה זכותו של הנתבע בפיצול החלק האחורי של המגרש , התובע התחייב בסעיף 2 ו- 4 להסכם לשתף פעולה עם הנתבע לצורך פיצול המגרש ולחתום על כל בקשה או מסמך שיידרשו לצורך הפיצול. בנוסף נרשם בסעיף 5 להסכם כי כל התשלומים והמסים הכרוכים בפיצול יחולו על הנתבע עצמו. כך שעל פי ההסכם על הנתבע לפעול לצורך פיצול המגרש ועל התובע לשתף פעולה איתו.
שנית, גם בהתאם להוראות פסק הדין מיום 23/11/2010 (סעיף ז) , ככל שהתובע יסרב לקיים התחייבותו בהסכם מיום 14/9/2009 ,יהווה פסק הדין כצו המורה למינהל מקרקעי ישראל או לכל רשות אחרת לאפשר לנתבע לפעול בהתאם להסכם זה ללא צורך בחתימת התובע.
שלישית, כפי שיפורט להלן הבקשה של הנתבע לפיצול המגרש הוגשה עוד בשנת 2015 בעוד שהבקשה של התובע להסב את הנחלה הוגשה בשנת 2017.
רביעית- מבלי לפגוע בכל האמור לעיל, התובע לא הוכיח כי הייתה הסכמה או כוונה שהוא יירשם כ"ראש נחלה., זאת גם בשים לב לעמדת הנתבע ובני המשפחה האחרים המכחישים בתוקף טענה זו. ובפרט שההסדר בעניין הנחלות, אם בכלל החל בסיבות שנת 2014 , שנים אחרי חתימת ההסכמים והפסק דין הנ"ל.
אשר על כן, לא מצאתי כל פסול בכך שהנתבע יזם את הליך החלוקה של המגרש .
- הנתבע הסביר בעדותו כי תשריט החלוקה נרשם על שמו של התובע באופן אוטומטי כי זכויות המינהל רשומות על שמו.( עמ' 67 ישיבה מיום 26/12/2019 שורות 1-5).
הנתבע עוד הסביר כי ,מאחר והוא ובני המשפחה לא מדברים עם התובע הוא ביקש ממר יו"ר ועד האגודה החקלאית ,להחתים את התובע על התשריט, ואז התובע סירב לחתום . יו"ר הועד חתם על תשריט החלוקה וכתב "אנחנו לא מאשרים מכיוון שצ' הבעלים הרשומים מסרב לחתום על התשריט ( עמ' 67 שורות 24-29)
עדותו של הנתבע בהקשר זה מקובלת עלי .
חיזוק לכך נמצא במכתב אשר שלח הנתבע למינהל מקרקעי ישראל בעניין זה עוד ביום 1/1/2016 ( נ/5) עם העתק ליו"ר הועד , וכן במכתב נוסף מיום 9/6/2016( עם העתק לתובע ) ולפיו מבקש לאשר את פיצול המגרש,על אף סירובו של התובע לחתום על התוכנית ( מוצג ת/7).
- טענתו של התובע כי, לא ידע על הליכי פיצול המגרש והגשת התשריט אלא רק בשנת 2018 , עת הובא לאישור הועדה המקומית , וכי לא קיבל שום מכתב מאחיו הנתבע או המינהל בעניין זה, אינה מקובלת עלי ולא זכתה לאימוני., גרסה זו לא הוכחה ואף סותרת הראיות כפי שיפורט להלן.
ראשית, מהמסכים אשר הוצגו בפני עולה כי מכתבו של הנתבע למינהל מיום 9/6/2016 (מוצג ת/7) לעיל, הומצא לתובע וזאת בהתאם לאישור המסירה אשר הוצג לתיק (ת/6).
התובע ניסה תחילה להכחיש קבלת מכתב זה , אך בהמשך אישר חתימתו על אישור המסירה ת/6, והעלה טענה חדשה שהוא חתם אך לא פתח את המכתב ואף החזיר את זה לשליח .(עמ46 ).גרסה שאינה סבירה ואינה מתיישבת עם ההיגיון והשכל הישר.
שנית, נציגת המנהל מסרה בעדותה כי,לא סביר שהתובע לא ידע על תהליך החלוקה וכי המינהל שלח לתובע מכתבים בעניין זה , כך למשל המכתב מתאריך 24/5/16 , מוצג ת/9, הממוען גם לתובע וגם לנתבע , וגם המכתב השני מתאריך 2/6/16 יצא לשניהם. (עמ55ש35-36, ע56ש1 )(עמ62שש13-15, 19-21 ) .
- הערה לפני סיום פרק זה-
ב"כ התובע ניסה באמצעות חקירת מהנדסת הועדה ונציגת המנהל לערער אחרי ההחלטה המאשרת התשריט , לרבות העלאת טענות כי ההחלטה לא ניתנה בסמכות או כי תשריט החלוקה אינה משקף מצב המגרש בפועל, אך לא מצאתי להתייחס לשלל הטענות בעניין זה.
טענות אלה אינן רלבנטיות למחלוקת נשוא התביעה שבנדון. אין בית המשפט זה יושב בדיון בערעור על החלטות המינהל או הועדה המקומית, טענות אלה מיקומן, אם בכלל, במישור מינהלי ותכנוני ולא במישור הטענות הקנייניות בין האחים.
פרשנות השטח המקסימלי-
- מההסכמים כמפורט לעיל, עולה כי, הנתבע זכאי לפיצול מגרש בחלק האחורי של המגרש המקורי; והשאלה היא מה שטח המגרש ומה היא כוונת הצדדים בסעיף 3 להסכם מיום 14/9/2009 ,שפיצול המגרש יהיה באופן שג' יקבל שטח בשיעור המקסימלי שיאושר ע"י מינהל מקרקעי ישראל ו/או הועדה המקומית לבניה באותה עת.
- התובע לא הצליח למסור גרסה סדורה אחת ומבוססת, לעניין כוונת הצדדים לשטח המקסימלי. ולא הוכיח כי הכוונה הינה לפיצול מגרש בשטח מקסימלי עד 500 מ"ר בלבד.
- בכללי, דומה כי התובע עצמו "אינו בטוח" לגבי השטח לו זכאי הנתבע בהתאם להסכמת הצדדים ,והוא מסר מספר גרסאות ;על אף טענתו "האחרונה" כי מדובר בשטח מקסימלי של 500 מ"ר, הוא לא ידע לומר זאת בפירוש ובבטחה בתחילה בתביעה או בתצהיר ,וגרסתו השתפרה מעת לעת.
א. בכתב תביעה טען התובע כי ,הנתבע הסב חלק מדיר אשר היה קיים בחלק האחורי של המגרש לדירת מגורים והשכיר אותה לצד ג', הנתבע סיפח חלק מהחצר לטובת אותה דירה ,שטח הדירה 65 מ"ר והשטח כולל המגרש המגודר 200 מ"ר. מדובר בבניה אשר לא קיבלה אישור או היתר מהוועדה המקומית לתכנון ובניה או ממינהל מקרקעי ישראל.
כוונת הצדדים בהסכם מיום 14/9/2009 הייתה להכשיר את בניית בית המגורים המשמש את הנתבע לרבות השטח הצמוד אליו בפועל.
בפרק הסעדים של כתב התביעה עתר התובע למתן פסק דין הצהרתי הקובע כי: השטח המקסימלי אותו יש לפצל מהמשק ולרשמו על שם הנתבע ,הינו דירת הנתבע כהגדרתה במבוא לכתב התביעה ,דבר המשקף את כוונת הצדדים בהסכם שנכרת ביניהם.
ב. בתצהירו הוסיף התובע וטען : "מעולם כוונת הצדדים לא הייתה להעניק לו שטח גדול מזה המוגדר סביב הבית שבנה על המגרש עוד בטרם נחתם ההסכם ביננו, ולכל היותר שטח בשיעור המכסימלי-הנדרש לשם בניית בית בודד סטנדרטי .."., ( השווה גם סעיף8, 10, 11. , 19 לתצהירו).
ג. ואילו בעדתו העלה התובע גרסה חדשה וטען במפורש לשטח של עד 500 מ"ר .
לדברי התובע, אצל עו"ד ב' סוכם בעל פה בין הצדדים כי השטח המגיע לנתבע בחלק האחורי לא יעלה על 500 מ"ר אך הדבר לא צוין בגוף ההסכם (עמ45ש1-5, עמ'52ש6-8, ש35-32, עמ53ש7 ש28)
ד. בסיכומיו חזר וטען לשטח מקסימלי עד 500 מ"ר תוך הסתמכות על עדותו של עו"ד ב' על כוונת הצדדים לשטח זה, וגם לעדות עו"ד לעניין החלטה של מינהל מקרקעי ישראל 62 . החלטה אשר התובע עצמו לא אזכר בכלל בתביעתו ובתצהירו.
ה. התובע בניגוד לנטען בתביעתו ובתצהירו, שם בקש להראות כי כוונת הצדדים לתת לנתבע שטח לצורך בניית בית וליתר דיוק להכשיר בית שכבר קיים, בעדותו טען כי אין קשר לעובדות בנייה במגרש; כך מסר בעדותו :
"מה זה אם?, ג' קיבל את השטח. ההורים רצו לתת לג' את השטח, ללא קשר אם יבנה או לא ,אין שום קשר, ואם יבנה יש תנאים מסוימים, הוא לא יכול לבנות לי 800 מ"ר, מ500 מ"ר ומטה".."(עמ50ש1-4).
ו. התובע עצמו טען בעמ' 6 לכתב התביעה כי "בהתאם לתב"ע החלה , שטח יחידה אחת- הינו עד 500 מ"ר". אולם בהמשך "זנח" טענתו זו לעניין תב"ע, ולא בקש להתבסס עליה.
מעיון בתב"ע 4957/ג, החלה על המגרש עולה שטח מגרש מינימלי הוא 500 מ"ר, ולא שטח מקסימלי.
כשנחקר התובע לעניין זה , לא ידע לתת הסבר סביר לטענתו בתביעה ,הוא אף "נלחץ" וניסה להראות כי אינו מבין ב"תב"ע" וכדבריו: "תב"ע. מה תב"ע" ...."עזוב אותי מתב"ע.."(עמ52ש9-30 ,עמ43ש9-11, עמ53ש28-33).
- לפרשנות של התובע לפיה הכוונה בשטח מקסימלי היא שהנתבע יקבל שטח עד 500 מ"ר לבניית בית מגורים בודד, והתובע יקבל את כל שטח המגרש הנשאר( 980 מ"ר) , אין תימוכין בלשון החוזה או גם בנסיבות כריתתו.
כאמור על פי אישור הועדה לתכנון ובניה ומינהל מקרקעי ישראל, ניתן לחלק המגרש לשני מגרשים כאשר שטח מגרש מינימאלי הינו 500 מ"ר.
הפרשנות של התובע כי ,הנתבע זכאי לכל היותר למגרש בשטח עד 500 מ"ר , נוגדת את לשון ההסכם המדברת על שטח מקסימלי ולא מינימלי.
- אני דוחה גם טענת התובע בסיכומיו כי יש לפרש את ההסכם על פי הנוהג שלפיו מגרשים לבניית בית מגורים בודד הם ברובם המכריע של המקרים מגרשים ששטחם אינו עולה על 500 מ"ר , כאשר מגרשים לבניית בית בודד הגדולים מ500 אינו דבר שבשגרה .מדובר בטענה כללית שאין לה כל עיגון בראיות. ודוק, קיומו של נוהג כזה או אחר, אינו בידיעה שיפוטית ומשכך, אין דרכו של בית המשפט להסתמך עליו אלא אם הוכח בפניו בראיות כשרות. התובע לא הביא ראיות להוכחת קיומו של נוהג כזה ולא הביאו ראיות המאשרות כי, הצדדים בנסיבות מקרה דנן פעלו בהתאם לאותו נוהג נטען, אם בכלל.
- לא מצאתי לקבל גם את גרסת העד מטעם התובע, עו"ד ב' ,לעניין פרשנות השטח המקסימלי.
בתצהירו מיום 13/5/2019 , עו"ד ב. אינו מתייחס כדבעי ולא מפרט נסיבות עריכת ההסכם בין האחים, הוא מצהיר כי הוא ערך את ההסכם, וכי ההסכם נחתם במשרדו , מצטט את סעיף 3 להסכם , ומציין בסעיף5 עובדה חדשה אשר לא נזכרה בתצהירו הקודם מיום 11/2/2010 , ואף לא בתביעתו או תצהירו של התובע. ולפיה : "בעת שערכתי את ההסכם עמדה בתוקפה החלטת הנהלת מינהל מקרקעי ישראל לפיה בישובים חקלאיים הפרדת מגרש מגורים להקמת יחידת מגורים שניה תתאפשר אם גודל המגרש להפרדה יהיה עד חצי דונם אלא אם מיקום הבית בחלקה ואילוצים תיכנוניים המחייבים הגרדת שטח גדולה יותר." . עו"ד ב' הוסיף והצהיר כי הביא החלטה זו לידיעת הצדדים. החלטה זו היוותה את אמת המידה לשטח שאמור היה לקבל הנתבע בעת הפיצול ,ועל בסיס החלטה זו נחתם ההסכם. עו"ד ב. לא צירף לתצהירו העתק מהחלטת המינהל.
- עו"ד ב. מסר בחקירתו כי, במעמד ההסכם בין האחים עמדה לנגד עיניו החלטת מנהל 62, ולא את התב"ע שאינו מכיר (עמ39ש 1-11):לשיטתו הוא לא צירף החלטה זו לתצהירו ,וכדבריו: "אני לא מצרף דברים שהם בידיעת כלל הציבור לתצהירים שלי, זה כמו חוק" עמ35ש1-7) ולשיטתו ידע על החלטה זו בזמן אמת (עמ35ש7-8) החלטה זו הוגשה וסומנה ת/3.
עו"ד ב' עוד מסר בחקירתו כי הוא מודע לכך שהחלטה זו מתייחסת "לנחלה", עם זאת לשיטתו החלטה זו כן רלוונטית למקרה דנן, שכן זו חלה על כלל הישובים הכפריים בישראל ,והוסיף כי ההחלטה זו משנת 1999, קרי 10 שנים לפני שנחתם הסכם בין האחים.(עמ35ש12-15, ש21-25).
- עו"ד ב' לא הצליח לשכנעני בגרסתו והתרשמתי כי מנסה אך לעזור לתובע.
לא הוכח ולא שוכנעתי כי, החלטת המנהל 62 לעניין שטח מגרש עד חצי דונם עמדה לנגד עיני הצדדים בעת חתימת ההסכם או שזו הייתם כוונתם המשותפת של הצדדים בענין השטח המקסימלי לו זכאי הנתבע, והכל מהנימוקים להלן:
א. החלטת המינהל 62 או שטח מגרש עד 500 מ"ר אינו מופיע בכלל בגוף ההסכם-
על אף טענת עו"ד ב' בתצהירו ובחקירתו כי הביא תוכן החלטה זו לצדדים לפיה גודל מגרש שאפשר לפצל הוא עד חצי דונם, הוא, לא ידע לתת הסבר סביר בחקירתו מדוע לא נרשם הדבר בגוף ההסכם.
עו"ד ב' ניסה לשכנע כי לא ציין זאת בגוף ההסכם, בשל אפשרות של שינויים בהחלטות המינהל והקטנת גודל המגרש , כאשר המנהל היה מצמצם שטחים כל פעם , עמ37ש5-17) ;הסבר זה לא מקובל.,בשים לב לכך שעו"ד ב. עצמו אישר כי לא ידוע לו על החלטות מנהל שהשתנו. (עמ37ש21-23); בנוסף שטח מגרש לו זכאי הנתבע, הנו ענין מהותי וסביר להניח כי אם ענין זה עלה מפורשות , הדבר יקבל ביטוי מפורש בגוף ההסכם, היה ניתן לרשום לפצל מגרש עד 500 מ"ר או עד שטח אחר שיאושר ע"י המינהל, אך דברים אלה לא נרשמו והדבר נזקף לחובת התובע, שההסכם נוסח ע"י בא כוחו.
ב. השאלה אינה אם החלטת המינהל 62 עמדה לנגד עיני עו"ד ב. בעת ניסוח ההסכם, אלא השאלה היא האם הדבר הובא לידיעת הצדדים עצמם והאם הם התכוונו והסכימו לכך.
התובע עצמו לא ציין בתביעתו או בתצהירו כי התכוונו בשטח המקסימלי לאמור בהחלטת המינהל 62, ולא מסר כי הדבר הוסבר להם ע"י עו"ד ב'ן, ולא כי ההחלטה עמדה לנגד עיניהם, והדבר אומר דרשני!
גם הנתבע הדגיש בעדותו - כי עו"ד ב' לא הסביר זאת , לא הסביר מה שטח המגרש, לא התייחס להחלטת המנהל ולא לשטח המקסימלי. הנתבע עצמו מסר כי לא שאל את עו"ד ב' שאלות כי היה "רגוע" אחרי שקרא את סעיף 3 שמבטיח לו את השטח המקסימאלי" (עמ65ש13-31).
ג. ענין גודל המגרש לפי החלטת מינהל 62 לא נזכרה בתצהירו הקודם של עו"ד ב' והמפורט מיום 11/2/2010 אשר הוגש במסגרת תביעת ההורים לביטול המתנה הנ"ל, ושם נתן פירוט מלא לעניין נסיבות עריכת ההסכמים במשפחה לרבות ההסכם בין ההורים לתובע צ', ההסכם בין האחים כאן וההסכם בין התובע צ' לאחותו צ'
אין התייחסות גם לעניין החלטת המינהל וגודל המגרש בתביעתו או בתצהירו של התובע עצמו בתביעה שבנדון. והדבר אומר דרשני.
ד. לא הוכח בפני כי החלטת המינהל מס' 62 חלה על המגרש שבנדון. נציגת המנהל , מסרה באופן החלטי בעדותה , פעם אחר פעם, כי החלטה זו רלוונטית וחלה על נחלות בלבד , ולא על מגרש (עמ59ש17-25, ועמ63ש9-15). כאמור המגרש שבנדון טרם הוסב לנחלה ועל כן לא חלה עליו החלטת המינהל 62 הנ"ל.
- עו"ד ב' נשאל בחקירתו לעניין תחולת תב"ע /ג4957 על המגרש ולפיה שטח מגרש מינימאלי הינו 500 מ"ר ,תחילה מסר כי, הוא לא מכיר את התב"ע, וכי זו לא עמדה לנגד עיניו בעת ההסכם בין האחים.(עמ36 ועמ39ש3-5) , וכי החלטת המינהל גוברת על תב"ע. אך משהתברר כי תב"ע צוינה במפורש בשלוש הצוואות של ההורים שהוא עצמו ערך עוד בטרם ההסכמים , הוא הסביר זאת בכך כי התוכנית עצמה לא הייתה בפניו אלא העתיק אותה מאישור הזכויות (עמ36 ש28-35 ועמ37ש1-2).
עו"ד ב' לא נתן הסבר סביר , מדוע אם כן יש תחולה להחלטת המינהל 62 אשר קובעת גודל מגרש לפיצול בנחלות עד 500 מ"ר, ואין תחולה לתוכנית התב"ע אשר קובעת גודל מגרש לחלוקת במינימום 500 מ"ר. וזאת על אף שהחלטת המינהל 62 חלה על הנחלות ולא על המגרש שבנדון.
- מעדות עו"ד ב' עצמו עולה כי, אם המינהל היה מאשר מגרש בשטח של 750 מ"ר או בשטח של 2 דונם, זה מה שהנתבע מקבל , שכן נרשם בהסכם "לפי מה שהמינהל יחליט באותה עת". (עמ35ש33-35). (עמ37ש16-21) ; עדות זו מחלישה את הגרסה לפיה הכוונה הייתה לשטח מקסימאלי של 500 מ"ר.
במקרה דנן כאמור לעיל, לא חלה החלטת המינהל 62. ראיה לכך, הנתבע הגיש תשריט חלוקה ולפיו שטח המגרשים 750, 730 והתשריט אושר ע"י המינהל וגם ע"י הועדה.
- לסיכום-התובע לא הצליח להוכיח את גרסתו כי הכוונה של הצדדים מאחורי הסכם האחים, היא לתת לנתבע שטח מקסימלי עד 500 מ"ר.
- אינני מקבלת גם את טענת הנתבע לפיה הוא זכאי למגרש בשטח המקסימלי שיאושר עד 980 מ"ר, וזאת לאור האמור בהסכם ובתב"ע 4957/ג.
מעדות הנתבע כפי שיפורט להלן עולה כי, הנתבע ביקש לשמר את זכותו במחצית המגרש-החלק האחורי של המגרש.
א. בכתב ההגנה טען הנתבע כי, ההורים התכוונו לתת לו את החלק האחורי של מגרש ;הם התכוונו לתת לו לפחות את מחצית שטח המגרש בתצהירו טען כי הוריו העניקו לו את החלק האחורי של המגרש, בעדות טען בעיקר כי ההורים הבטיחו לו מחצית המגרש, ( עמ' 61 שורה 21, עמ' 62 שורה 20, עמ' 65 שורות 32-33)
ב. מעדות הנתבע עצמו עולה כי, הצדדים לא דנו ולא התייחסו בעניין השטח המקסימלי אשר יקבל בחלק האחורי של המגרש.
לשיטתו, לאחר הסכם המתנה הוא התקשר לעו"ד ב' , ואמר לו בכעס, כיצד מחתים ההורים על הסכם המתנה זה, כאשר יש לו בית בחלק אחורי של המגרש ואף לקח משכנתא וההורים הבטיחו לו את מחצית המגרש , (עמ62ש13-20).
הנתבע אשר ומסר כי קיבל "מייל" מתאריך 9/9/09 , מוצג נ/3, ששלח אליו עו"ד ב' , עם טיוטה של ההסכם מ14/9/09 (עמ62ש21-26)ומאוחר יותר ההסכם נחתם ביום 14/9/2009.
לפי עדות הנתבע עצמו עו"ד ב' לא הסביר ולא התייחס לעניין השטח המקסימלי שהוא יקבל. (עמ65ש13-31).
ג. גם הנתבע עצמו לא ציין בפני עו"ד ב' או בפני אחיו התובע את השטח המגיע לו ,לטענתו, לפי הוראות התב"ע. וכדבריו:
"ש. את ההסכם שחתמת עם ציון קראת?
ת. כן קראתי האמת שקראתי אותו ברפרוף ושהגעתי לסעיף 3 שמבטיח לי את השיעור המקסימלי שיאשרו במנהל או בתכנון ובניה אני הבנתי שאקבל שטח גדול כי באותו זמן ידעתי והכרתי את הוראות התב"ע של מושב X וההכרות שלי ההוראות הללו בגלל שעשיתי את השיפוץ והאדריכל נתן לי את המידע על הוראות התב"ע והבנתי שאני יכול לקבל את המקסימום" ( דיון מיום 26/12/2019 עמ' 64 שורות 26-30).
ובהמשך
"ש. ההורים שלך נתנו מחצית מהמגרש האחורי?
ת. כן.
ש. למה לא אמרת לעו"ד cw שאתה מקבל מחצית מהמגרש האחורי?
ת. אתה צודק, לא הייתי מיוצג על ידי עו"ד, הבנתי שהוא נותן לי יותר מחצי מגרש כאשר קראתי שכתוב בסעיף 3 שטח מקסימאלי. אני לא ניצלתי את הסעיף והגשתי תפריט חלוקה על 750 מ"ר ולא על השטח המקסימאלי שהוא 980 מ"ר. חצי מגרש היה בזמנו כ – 800 מ"ר, היום חצי מגרש זה 740 מ"ר, בסך הכל חרגתי ב – 10 מטרים, זה כל החריגה" ( עמ' 65 שורות 32-36, עמ' 66 שורות 1-2).
ד. העובדה שהנתבע הגיש תשריט חלוקה על שטחים של 750 מ"ר, 730 מ"ר מעידה על גילוי דעת שהוא זכאי לכדי מחצית מגרש ולא זכאי לשטח המקסימלי, קרי 980 מ"ר.
ה. גם בדיון אשר התקיים בפני ביום 15/4/2018 מסר הנתבע לפרוטוקול כי, על אף שבגוף ההסכם כתוב שטח מקסימלי, הוא אמור לקבל חצי מגרש, וכדבריו:
"בפסק הדין כתוב שהזכויות של המבקש הן כמו הזכויות שלי. עו"ד " cw ערך טיוטה ושלח לי במייל כדי שאעשה הגהה, רשם כי יוענק לי מגרש בשטח מקסימלי שיאושר לי על ידי הועדה או המינהל, אז אני השארתי את זה ככה כי הוא נותן לי שטח יותר ממה שנותנים לי ההורים כי ההורים נתנו לי במתנה חצי מגרש ואמרתי שצריך להיות כתוב חצי מגרש אבל ככה הוא נותן לי את זה כי ידעתי את הוראות התב"ע שעכשיו הקריא עו"ד . אני צריך לקבל חצי מהגרש. מדובר במגרש שאין לו משק ונחלה." בדיון 15/14/18 עמ4ש27-33).
- גם התובע עצמו הסכים לכך שההורים העניקו לנתבע מחצית מהמגרש , שכן בהסכם מיום 23/11/2010 נרשם בסעיף קטן (א) " בכל מקום שנזכרת בהסכם המתנה "הדירה התחתונה" משמעותה הדירה התחתונה ומחצית מהמגרש"
ובסעיף (ה) נרשם:"מוסכם כי ההסכם מיום 14/9/2009 מול מר ג' הינו בתוקף ולפיכך הזכויות של הנתבע הינן כפופות להסכם".
התובע אף אישר בעדותו כי מאז ההסכם ובמשך 10 שנים שלמות, הוא לא עשה שימוש בחלק אחורי של המגרש! (עמ54ש1-4) התנהלות המחזקת את הגרסה בענין הענקת חצי המגרש לנתבע עצמו.
אם כן הנתבע ידע והסכים כי מחצית המגרש הנוספת הינה של הנתבע.
- מסקנה- מכלל הנסיבות כמפורט לעיל עולה כי, כוונתם המשותפת של הצדדים מכריתת ההסכם מיום 14/9/2009 , היא להבטיח לנתבע את זכותו בחלק האחורי-מחצית המגרש, ע"י חלוקה או פיצול בכפוף לאישור המינהל והועדה.
יש לתת ,אפוא, למונח "שטח מקסימלי" משמעות המתיישבת עם תכלית ההסכם.
מאחר והמינהל והועדה אישרו חלוקת מגרש למינימום 500 מ"ר, הרי במקרה כזה השטח המקסימלי שיקבל הנתבע הוא מחצית מכל המגרש קרי 740 מ"ר, כך שאין לקבל טענת התובע שיש להסתפק בשטח המינימום 500 מ"ר( פחות ממחצית המגרש) , ואין לקבל את טענת הנתבע שיש לקבל את השטח של 980 מ"ר מעבר למה שההורים הבטיחו לו ,קרי מחצית המגרש.
סוף דבר-
- אני מקבלת התביעה באופן חלקי, ומורה כי הנתבע זכאי לפצל/לחלק מגרש , עד מחצית מהמגרש X.
- אני מורה על ביטול צו מניעה שניתן בתיק.
- לאור התוצאה אליה הגעתי כל צד ישא בהוצאותיו.
המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.
(ניתן לפירסום ללא שמות הצדדים וללא פרטים מזהים).
ניתן היום, כ"ד טבת תשפ"א, 08 ינואר 2021, בהעדר הצדדים.