אמוייב נ' קציר ואח'

לפניי תביעה בין בעל נכס לבין יזם בגין פרויקט תמ"א 38.

עובדות שאינן שנויות במחלוקת

1. ברחוב השלום 76 בבאר שבע, ישנו בניין ובו שתי דירות (להלן: "הבניין" או "הנכס").

   התובע, מר אמוייב אילן (להלן: "התובע"), הוא הבעלים של אחת הדירות בבניין.

   הנתבעים 2-3 הם הבעלים של הדירה הנוספת בבניין (להלן: "ה"ה גבריאלי" או "מר גבריאלי" או "גב' גבריאלי" לפי ההקשר).

2. מר לאוניד אמויב הינו אביו של התובע (להלן: "אביו של התובע" או "מר לאוניד").

3. הנתבע 1, מר עדי קציר (להלן: "הנתבע"), הינו יזם.

4. במהלך שנת 2015 פנה הנתבע לתובע ו/או לאביו של התובע בכוונה ליזום פרויקט תמ"א 38 בבניין (להלן: "הפרויקט"). הנתבע הציע להרוס את המבנה הקיים, ולבנות במקומו בניין חדש.

5. ביום 18.11.15 נחתם הסכם בין הנתבע לבין התובע ומר גבריאלי. כותרת ההסכם: "הסכם לביצוע פרויקט בנייה להתחדשות עירונית (בהריסה ובנייה מחדש) ברחוב השלום 76 באר שבע" (נספח א' לכתב התביעה; מוצג ת/1) (להלן: "ההסכם").

   לפי הרשום בהסכם, התובע וכן הנתבעים 2ו- 3 יקבלו כל אחד שתי דירות בבניין החדש.

6. אביו של התובע היה גם הוא מעורב בעסקה, כאשר על מידת מעורבותו חלוקים הצדדים, והם גם חלוקים על מה הוסכם/לא הוסכם בין האב לבין הנתבע. מעורבות זו הולידה תביעה נוספת אשר מנוהלת גם כן על ידי הח"מ. התוצאות בתביעה דנן משליכות גם על התביעה של האב (ראה פירוט להלן).

7. התובע ואביו היו מיוצגים בהסכם על ידי עו"ד קציר טנא והנתבע היה מיוצג על ידי עו"ד עמיחי סעדה.

8. בהסכם נקבע כי לטובת הנתבע תירשם הערת אזהרה אולם בסופו של דבר, רשמו התובע ומר גבריאלי משכון על הנכס לטובת הנתבע (אישור רישום משכון צורף כנספח ב' לכתב התביעה, כמוצג ת/2), (להלן: "המשכון").

9. בהסכם נקבע בין היתר, בסעיף 9 כדלקמן: הסכם זה מותלה בהתקיימות התנאים המתלים שלעיל ויכנס לתוקף רק לאחר שהיזם ביצע את הבדיקות הדרושות ונחתם בין הצדדים הסכם מורחב וזאת תוך 10 חודשים מיום חתימת הסכם זה על ידי כל הדיירים. בחלוף 10 חודשים וככל שלא הוארך ההסכם בכתב או הוגשה בקשה לקבלת היתר בניה, יהיו הדיירים רשאים להודיע לקבלן כי ככל שלא ייחתם ההסכם המורחב תוך 21 יום ממועד קבלת ההודעה. יבוטלו כל ההסכמות וההתחייבויות של הצדדים על פי הסכם זה ובכלל הצדדים מאשרים כי יפעלו במשותף על מנת לחתום על הסכם מורחב תוך תקופה זאת.." (הדגשה שלי – הח"מ).

10. מר אריאל גושן, שהינו אדריכל עצמאי בעל משרד בתל אביב, טיפל בפרויקט מטעם הנתבע (להלן: "אדריכל מטעם הנתבע").

11. מר טל יוסף, הינו אדריכל, אשר שימש בשורה של תפקידים בכירים במדינה - כולל אדריכל מחוז דרום, במנהל מקרקעי ישראל, אדריכל מחוז דרום של משרד הבינוי והשיכון ואחר כך כיהן במשך 12 שנה כמהנדס עיריית באר שבע משנת 93 ועד שנת 00 והחל מיום 01.05.16 כיהן כראש מנהלת הסכם הגג של באר שבע – סייע לנתבע בקידום הפרויקט (להלן: "מר טל יוסף").

12. בשלב מסוים התקיים בין הצדדים דין ודברים בנוגע להתקדמות הפרויקט.

13. ביום 16.06.16 שלח עו"ד עמיחי סעדה, ב"כ הנתבע 1, מייל לעו"ד דותן טנא, ב"כ התובע. במייל נרשם כי למרבה הצער נראה כי התובע, באמצעות אביו, בוחר מסיבותיו לסכל את פעולות הנתבע, ואף הודיע כי הוא מעוניין בביטול ההסכם. במסגרת ההסכם התחייב התובע לשתף פעולה עם הנתבע ולסייע להצלחת הפרויקט. לפיכך יש מקום לקרוא את התובע לסדר ולהודיע לו כי הסכמים יש לכבד. הנתבע ממלא את התחייבויותיו בדווקנות, ויש להיזהר מביצוע כל שינוי ברישום המשכון. ככל והתובע ימשיך לפעול בניגוד להסכם, יוביל הדבר בהכרח להגשת תביעה בגין כל הנזקים שיגרמו לנתבע, לרבות אובדן הרווחים הצפוי. ב"כ הנתבע ביקש את תגובת ב"כ התובע, על מנת לסייע לצדדים לחזור לתלם, לצורך קידום הפרויקט.

    עוד באותו יום השיב עו"ד טנא לעו"ד סעדה שאינו מבין על אילו הפרות מדובר.

    בתגובה ציין עו"ד סעדה שהתובע מסרב לשתף פעולה והודיע שהוא רוצה לבטל ההסכם.

    עו"ד טנא השיב שלפי מה שנמסר לו הרקע לקשיים נובע מסכסוך עסקי בין הנתבע לבין משפחת הבעלים, ועוד ציין שככל ועו"ד סעדה סבור שההסכם הופר, הוא רשאי לפעול ישירות מול התובע, וכי אינו מייצג אותו בעניין זה.

    עו"ד סעדה השיב שהוא מבקש להעביר לתובע את המסר וכן שיפנה ללקוח שלו לפנות לתובע ישירות (ר' נספח ג' לכתב התביעה).

    ביום 19.06.16 שלח עו"ד סעדה לאביו של התובע את המייל הנ"ל (ר' נספח ב' לכתב ההגנה).

14. ביום 27.06.16 פנה עו"ד סעדה לעו"ד טנא במייל בו התבקש עו"ד טנא להעביר אישורי זכויות עדכניים בגין כל הדירות וכן צילומי ת.ז. של בעלי הדירות. במייל התבקש טיפולו המהיר של עו"ד טנא בהשגת המסמכים (נספח ג' לכתב ההגנה).

15. ביום 29.08.16 פנה עו"ד סעדה לעו"ד טנא בניסיון לתאם פגישה בין הצדדים. עוה"ד התכתבו בעניין הפגישה (ההתכתבות צורפה כנספח ד' לכתב ההגנה). אין חולק שבסופו של דבר הצדדים לא נפגשו, כאשר הנתבע טוען שהתובע ואביו נעדרו מהפגישה שתואמה מראש, וזאת ללא כל הודעה מוקדמת.

16. ביום 28.11.16 שלח עו"ד טנא לנתבע מכתב בשם התובע שכותרתו: "התראה לפני ביטול הסכם". במכתב נרשם כי בהתאם להוראת סעיף 9 להסכם, היה עליו לפעול לקבל היתר בניה ולחתום עם הדיירים על הסכם מורחב, בתוך 10 חודשים ממועד חתימת ההסכם. בחלוף שנה מאז החתימה, לא נעשתה פעולה של ממש לקידום הפרויקט, לרבות לקבלת היתר בניה. התובע לא עודכן ולו פעם אחת במצב הפרויקט. לפיכך ניתנת הודעה כאמור בסעיף 9 בהסכם, לפיה ככל שלא ייחתם הסכם מורחב ויוצג לתובע היתר בניה סופי בתוך 21 יום מיום קבלת המכתב, יממש התובע את זכותו לביטול ההסכם (נספח ה' לכתב התביעה, מוצג ת/3).

17. ביום 27.12.16 נכתב מכתב על ידי עיריית באר שבע, מחלקת רישוי בנייה, על ידי גב' לוסי פלדזון, מנהלת מחלקת רישוי בניה, ונמסר לתובע ו/או למי מטעמו. במכתב נרשם כי מבדיקה שנערכה בארכיב מחלקת הרישוי, לא נמצאה בקשה להיתר בניה, שהוגשה על ידי הנתבע לגבי נכס ברחוב השלום 76 באר שבע (נספח ד' לכתב התביעה).

18. ביום 28.12.16 שלח עו"ד טנא מייל לעו"ד סעדה ובו כתב שהוא מקווה שיש לנתבע הסבר טוב למכתב שקיבל התובע מעיריית באר שבע, לפיו לא הוגשה לעירייה כל בקשה להיתר בניה. מכתבה של העירייה מעיד על הפרה יסודית של ההסכם. בהתאם לסעיף "הבטחת זכויות" שבהסכם, ניתנים לנתבע 14 יום לתיקון ההפרה בטרם יבוטל המשכון על הנכס (ר' נספח ג' לכתב התביעה).

19. ביום 04.01.17 שלח עו"ד סעדה לעו"ד טנא מייל אליו צירף מכתב של אדריכל הפרויקט מר גושן אריאל המסביר את סטטוס הטיפול בבקשה להיתר. כן נרשם כי המכתב שהוצג מהעירייה כלל לא משקף נכונה את הדברים ובעירייה לא מכירים מכתב כזה. עוד נרשם כי הנתבע עובד במרץ מול העירייה באמצעות האדריכל, וכי עד לאחרונה היה גם מר טל יוסף חלק מהצוות המקצועי של הפרויקט. במייל נרשם בין היתר: "..במכתביי הקודמים ובשיחותינו הסברתי כי נוהל העבודה בעירייה השתנה כך שראשית יש למלא אחר דרישות שונות של העירייה (למשל אישור אג"א אשר הוצג לך) ורק לאחר מכן נפתחת בקשה להיתר עניין זה לא בשליטת הלקוח שלי. חשוב מאוד להדגיש כי הנוהל השתנה לאחר החתימה על הסכם ההתקשרות כך שמרשי לא יכלה להגיש בקשה להיתר במועד שנקבע אלא היה צריך בשל כך למלא אחר הדרישות ורק לאחר מכן העירייה פותחת בקשה להיתר (בניגוד למצב טרום השינוי) לפיכך, ברור שעצם אי הגשת ההיתר אינה מהווה הפרה של ההסכם אלא ביצוע ההסכמות בשינויים המחוייבים ובהתאם לנוהלי העבודה החדשים בעירייה..".

    וראו גם בהמשך: "5. כרגיל, אשמח לשוחח ולהסביר את הדברים (גם לי לקח זמן להבין כי היום לא ניתן להגיש בקשה להיתר אלא ראשית יש למלא אחר התנאים ורק לאחר ניתן לפתוח תיק היתר)" (הדגשות שלי – הח"מ).

    במייל נרשמה אזהרה מפני ביצוע פעולה חד צדדית במיוחד בנסיבות בהן הנתבע השקיע כספים ומשאבים, ועמד בהסכם בדקדקנות בהתאם לשינויים שהוכתבו על ידי העירייה. עוד צוין במייל שמי שעומד מאחורי היוזמה לטרפד את ההסכם זה האב ולא בנו ועוה"ד טנא התבקש שלא לשחק לידיו של מי שכלל אינו חלק מההסכם (ראה נספח ט' לכתב ההגנה).

20. ביום 12.01.17 שלח עו"ד טנא מכתב לעו"ד סעדה שכותרתו: "הודעה על ביטול הסכם". במכתב נרשם כי בהתאם להוראות סעיף 9 להסכם, תנאי מתלה לקיום ההסכם היה הגשת בקשה להיתר בניה ו/או חתימה עם הדיירים על הסכם מורחב, וזאת בתוך 10 חודשים ממועד חתימת ההסכם. אישור כזה לא הוצג עד היום, מעל 14 חודשים לאחר חתימת ההסכם. יתרה מכך, התובע המציא אישור רשמי מעיריית באר שבע, המעיד כי עד ליום 27.12.16 לא הוגשה בקשה להיתר בניה. טענת הנתבע לפיה שונו הנהלים בעירייה לעניין הגשת הבקשה להיתר, אינה מעניינו של התובע. לפיכך, מאחר וחלפו המועדים הקבועים בסעיף 9 להסכם, ובפרק הבטחת זכויות שבהסכם, מודיע התובע על ביטול ההסכם עקב אי עמידת הנתבע בהוראות התנאי המתלה. הנתבע נדרש להסיר את המשכון על זכויות התובע בנכס תוך 48 שעות שאם לא כן יפעל התובע בדרכים העומדות לפניו (ר' נספח ו' לכתב התביעה, מוצג ת/4).

21. ביום 09.07.17 שלח עו"ד סעדה מכתב לאב ולבנו באמצעות עו"ד טנא שכותרתו "התראה אחרונה טרם הגשת תובענה", ובו נרשם כי מנסיבות השמורות עימם החליט התובע בשלב מסוים להציב דרישות חדשות להן אין כל זכר בהסכם בין הצדדים. כל הניסיונות של הנתבע להתקדם על מנת להתקדם במימוש ההסכם לא נשאו פרי, והתובע אף לא הגיע לפגישה שנקבעה אתו מראש. הנתבע ממשיך להשקיע כספים בתכנון הפרויקט, כאשר הפרויקט נמצא בסמוך לעלות לוועדה לצורך מתן היתר בניה, אך התנהלות התובע גורמת לנזק ומעכבת את התהליך. הצעות שונות לפשרה לא נענו. לפיכך נדרש התובע לחדול מתקיעת מקלות בגלגלים, לחתום על התכניות ולמנוע עיכוב הפרויקט. ככל והדרישות לא ימולאו תוך 14 יום, ימליץ ב"כ הנתבע לנתבע לפנות לערכאות המשפטיות (נספח י' לכתב ההגנה).

22. ביום 25.07.17 הוגשה התביעה דנן, בה התבקש בית המשפט לקבוע כי ההסכם בין הצדדים בטל ומבוטל נוכח הפרתו על ידי הנתבע; ליתן צו עשה המורה על ביטול המשכון; לחייב את הנתבע לשלם לתובע פיצוי בגין הפרת ההסכם והנזקים שנגרמו לתובע בגין ההפרה, בסך של 50,000 ₪ (אובדן דמי שכירות בהתאם לדו"ח שמאי אשר צורף לכתב התביעה כנספח ז', אובדן עסקאות פוטנציאליות, עגמת נפש, טרחה והוצאות).

23. ביום 03.10.20 הוגשה תביעה נוספת בגין הפרויקט נשוא תביעה זו. המדובר בתביעה חוזית הצהרתית, אשר הוגשה על ידי אביו של התובע, מר לאוניד אמויב, נגד הנתבע, לבית משפט השלום בבאר שבע. באותה תביעה צוין שככל והתביעה דנן תדחה, מתבקש בית המשפט להצהיר כי התובע שם, מר לאוניד אמויב, הינו שותף בשיעור של 50% בפרויקט, על פי תנאים שסוכמו בין הצדדים ושאינם במחלוקת, למעט חישוב חלוקת התמורה בהתחשב לרכיב חלקו במקרקעין של מר אילן אמוייב (6955-10-18) (להלן: "התביעה הנוספת" או "התביעה החדשה").

    בכתב ההגנה שהגיש הנתבע טען הנתבע כי עילת התובענה בתובענה החדשה תתגבש אך ורק אם התובענה הקודמת (התובענה נשוא פסק דין זה), תדחה, ולפיכך המדובר בתובענה מוקדמת שדינה להימחק. עוד נטען בכתב ההגנה כי הסכם התמ"א שנכרת בין הנתבע לבין התובע בתיק דנן, משקף את מה שהוסכם בין הצדדים. לאביו של התובע מעולם לא הובטח לקבל בנוסף לשתי הדירות הרשומות בהסכם, מחצית מהרווחים. אביו של התובע נדרש לבחור בין מחצית מהרווח מהפרויקט לבין דירות התמורה. לאחר שדרישותיו של אביו של התובע לקבל תמורה נוספת נדחו, הוא פעל בכל דרך על מנת לסכל את הסכם התמ"א.

     

    טענות הצדדים

24. התובע טוען כי הנתבע התחייב בהסכם להגיש בקשה להיתר בניה תוך 6 חודשים. בהסכם נקבע כי במידה ותוך 10 חודשים לא תוגש הבקשה, ניתן יהיה לבקש תוך 21 יום נוספים את ביטול ההסכם. על פי הרשום בהסכם, הדירות היו אמורות להימסר לתובע תוך 24 חודשים נוספים, מאז אותם 6 חודשים. בתקופת הבניה היה התובע אמור להיות מפוצה בסך 3,700 ₪ לחודש. לא מדובר בתנאי מתלה כפי שהגדירו הצדדים בעצמם בהסכם, אלא מדובר בתניה חוזית, שהיא חיוב שאת ביצועו נטל הנתבע על עצמו.

25. ההסכם נוסח על ידי הנתבע או מי מטעמו והוא נוקט בלשון ברורה וחד משמעית: "הגשת בקשה להיתר בניה". ההסכם קבע במפורש כי יש להגיש את הבקשה במועד הנקוב בהסכם. מקום בו לשון ההסכם ברורה, חזקה עליה כי היא משקפת את אומד דעת הצדדים.

26. הטענה כאילו היה עיכוב כלשהו בתהליך בשל חוסר שיתוף פעולה של התובע כלל לא הוכחה. העובדה שהתובע שיתף פעולה עולה ברורות מכך שבסופו של דבר נרשמה על הנכס בטוחה טוב יותר מזו שהייתה נקובה בהסכם. הטענה כאילו מה שמנע מהנתבע לקדם את הפרויקט היו צילום ת.ז. של התובע ואישור זכויות, שהוכח שהיו בידיו, אין בה ממש.

27. תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, בו נתלה הנתבע במחדליו, פורסם טרם חתימה על ההסכם, ועוד ביום 07.04.14 ומכאן כי במועד חתימת ההסכם ידע הנתבע ו/או היה עליו לדעת על תיקון זה. הנתבע העיד על עצמו שהוא יזם מנוסה וכן העיד שלווה בפרויקט נשוא התביעה על ידי בעלי המקצוע. לפי הוראות המעבר של תיקון 101 רק בקשה להיתר בניה שתוגש טרם יום 01.01.16 תידון לפי הוראות החוק שהיו בתוקף טרם התיקון.

    בהודעת עיריית באר שבע מיום 09.08.15 הודע לכל העוסקים בתחום כי החל מתאריך 08.10.15 תיק מידע תכנוני הינו תנאי סף לקליטת בקשה להיתר (ת/8). הדבר עולה גם ממכתבה של עו"ד ברקאי.

    הוכח כי ביום 05.05.16, המועד בו טען הנתבע כי הגיש בקשה להיתר בניה, הוגשה רק בקשה לקבלת שובר אגרת מידע תכנוני. הוכח כי הפעם הראשונה שהוגשה בקשה להיתר על ידי הנתבע הייתה ביום 09.07.17. מכאן הוכח כי נספח ד' לכתב התביעה, מכתב מעיריית באר שבע, מיום 27.12.16 (מוצג ת/5), בו נרשם כי עד לאותו מועד לא הוגשה בקשה להיתר בניה – היה נכון ומדויק. יש לקבל את האמור בתעודות עובד הציבור ובעדויות עובדת הציבור שנשמעו, התומך בטענות התובע בדבר איחור הנתבע בהגשת בקשה להיתר בניה, זה הגוף שעוסק בדבר והאמור על ידו לפיכך מחייב.

28. הנתבע ניסה בצורה נכלולית לטעון שעמד בהוראות החוזה בכך שניסה לדחוף, כך לפי מילותיו שלו, מעין מסמך מטעמו לעיריית באר שבע, על מנת שיכול להתהדר בכך שעמד בהוראות ההסכם. האימות לכאורה למה שנסה הנתבע "לדחוף" לעיריית באר שבע בא לידי ביטוי במסמך הבזוי שהוצג כנ/1. המסמך הזה הינו כולו נכלוליות, מאעכריות ופרוטקציה מנוונת ובלתי ראויה. מר טל יוסף נשכר על ידי התובע עקב היותו מהנדס העיר באר שבע לשעבר, והוא נועד "לקדם" את הפרויקט כמשמעות מונח זה בפסק דין הולילנד.

    הוכח כי גב' אמה מהעירייה, סגנית מנהלת מחלקת רישוי, חתמה על מוצג נ/1, המסמך/הטופס, שהוצג על ידי הנתבע כ - "בקשה להיתר שהוגשה ביום 05.05.16" – כאשר היה ריק. הנ"ל הודחה לעשות כן על ידי מר טל יוסף. מדובר בהדחה לדבר עבירה של עובדת ציבור שהמטרה הייתה לנסות לספק לנתבע אסמכתא לפיה כאילו עמד בהוראות ההסכם. הדבר נועד לשרת את הנתבע ולסייע לו להציג מצג שווא תרמיתי. כך או כך מה שהוגש היה פשוט חסר ובלתי ראוי. אין מדובר גם על ביצוע בקירוב, לא היה ביצוע ולא היה בקירוב.

29. האדריכל מטעם התובע ניסה לבלבל את בית המשפט כאלו תיק מידע קשור לרישוי מקוון אולם לא כך הדבר, מדובר בשני עניינים נפרדים.

30. כך או כך ולמעלה מהצורך, אין לראות בדרישות "החדשות" (כטענת הנתבע), של עיריית באר שבע, משום סיכול שמנע מהנתבע להגיש בקשה להיתר בניה.

31. ההיסטריה של הנתבע לנסות ולקבל "נתקבל" דמיוני על הבקשה לפתיחת תיק מידע בתור בקשה להיתר, מלמדת יותר מכל על ידיעתו של הנתבע שהוא נמצא בהפרה יסודית.

32. במהלך ניהול ההליך ניסה הנתבע לטעון טענה נוספת לפיה הנתבע "נפל" בתקופת מעבר בין המערכת הממוחשבת למערכת הידנית. טענה זו אינה נכונה עובדתית שכן הרישוי המקוון נכנס לפעולה רק ביום 04.09.16.

33. עוד נטען בכתב ההגנה כי לא ניתנה התראה בדבר ביטול ההסכם – אולם טענה זו נסתרת על פניה מעיון במכתבים ששלח התובע לנתבע מיום 28.11.16 ומיום 12.01.17.

34. עוד טען הנתבע כי ההסכם בוטל בחוסר תום לב בשל רצונו של אביו של התובע להשיא את התמורה עבורו מהפרויקט. טענה זו לא הוכחה ואף הוכח ההפך. התובע העיד ברורות כי ביטל את ההסכם מאחר והנתבע לא עמד בזמנים. עמידה על זכות הנובעת מחוזה אינה מהווה חוסר תום לב. התובע ביקש לראות כי מוגשת בקשה להיתר בניה תוך 6 חודשים כביטוי לרצינות, ועל מנת שתוך 2.5 שנים יקבל את הדירות. אולם הנתבע פעל בקצב שלו, איך שהוא רוצה ומתי שהוא רוצה. טענת הנתבע כאילו אביו של התובע ביקש להגדיל את התמורה בניגוד להסכמות בין הצדדים לא הוכחה בהליך דנן ולמעשה טרם נדונה.

35. לא זו אף זו במהלך ניהול ההוכחות התגלו עובדות יוצאות דופן בדבר חוסר תום ליבו של הנתבע, כך שטענתו לפיה ההסכם בוטל בחוסר תום לב משוללת יסוד.

    ההליכים התעכבו פרק זמן רב בשל רצונו של הנתבע לקבל עוד ועוד דירות בפרויקט. הנתבע חשב שהוא יכול לעשות ככל העולה על רוחו ולמשוך את ההליך התכנוני עוד ועוד על מנת להגדיל את פוטנציאל הרווח שלו ושלו בלבד. הנתבע פעל בניגוד לאומד דעת הצדדים בחתימת ההסכם – לפיה יבנה במקרקעין בניין תוך שנתיים וחצי.

36. הוכח כי הנתבע הוא זה דווקא שהינו חסר תום לב. הוכח כי הנתבע הונה ורימה את התובע ונהג בחוסר תום לב קיצוני עת התברר כי ערך הסכם שונה עם מר גבריאלי.

    הוכח כי הנתבע הינו אדם חסר מעצורים הפועל בצורה חסרת תום לב. האדם הראשון ששילם לאדריכל היה אביו של התובע, והנתבע בחוצפתו עוד דרש לקבל את החשבונית לעצמו ולהזדכות עליה מול רשויות המס.

37. הנתבע חתם על הסכם שאינו תואם את התוכניות שלו בהיבט התכנוני. הנתבע ידע שהוא הולך להליך תכנוני של מספר שנים מול עיריית באר שבע על מנת למקסם כמה שיותר את מספר הדירות, אולם לא טרח לשקף את הדבר בהסכם ולעדכן בכך את התובע. הנתבע הציג מצג שקרי בעליל בפני רשויות התכנון אודות ההתכנות הכלכלית של הפרויקט, תוך טיעון שאין לו היתכנות כלכלית וזאת על מנת לסחוט עוד יחידות דיור.

38. חרף ההודעה של התובע על ביטול ההסכם, המשיך הנתבע בהליכי התכנון, ולא זו בלבד אלא שאביו של התובע שילם עבור הליכים אלו.

39. במהלך החקירות הנגדיות ניסה הנתבע להרחיב את החזיתות ואין מקום להידרש לטענות המהוות הרחבת חזית.

40. לתובע נגרמו נזקים שכן דובר בעיכוב ממושך. כל עוד התובע לא השתחרר מהנתבע הוא לא יכול לקדם את הפרויקט בעצמו ו/או על ידי צד שלישי. התובע גם הפסיד דמי שכירות שיכול היה לקבל. התביעה הכספית מוגבלת לעילת התביעה נכון למועד הגשת התביעה. לתובע זכאות להגיש תובענה נוספת לגבי הנזקים שנגרמו לו לאחר הגשת התביעה.

41. מהלך הדיון בתובענה היה כרוך בהכבדה משמעותית מצדו של הנתבע ויש לתת לכך ביטוי בהוצאות. לאחר שבית המשפט ציין את דעתו הלכאורית בדבר סיכויי ההגנה, לאחר שהתקבלו תעודות עובד ציבור מהעירייה, ניסה הנתבע טקטיקה חדשה וביקש לשנות את טענות ההגנה שלו. הנתבע לא אמר די ובסמוך למועד ההוכחות ביקש לבצע הליך של "פורום שופינג", וביקש להעביר את התובענה לבית המשפט המחוזי בטענת חוסר סמכות. הבקשה הוגשה תוך שגגה משפטית בולטת ובחוסר תום לב, והיא אכן נדחתה. התקנות הישנות וודאי גם החדשות קובעות שיש לפסוק הוצאות ראליות שנשא בהן בעל הדין.

42. הנתבע טוען כי יש לדחות את התביעה שהוגשה בחוסר תום לב ולהותיר את ההסכם בתוקף. קבלת התביעה משמעה מתן לגיטימציה להתנהגות פסולה ולאי כיבוד התחייבויות והסכמים. מנגד יש לקבוע כי הנתבע פעל בתום לב ועשה ככל אשר בידיו על מנת לעמוד בהתחייבויותיו.

43. התובע ואביו פעלו על מנת לעכב את התהליך, כאשר הנתבע לא נענה לדרישתם לקבל תמורה עודפת. התובע ואביו רצו להביא לביטול ההסכם עוד בטרם הסתיימו המועדים להגשת הבקשה להיתר בניה. הנתבע המשיך להשקיע זמן וממון בקידום התהליך וכיום הפרויקט נמצא במצב מתקדם. טענתו של הנתבע כאילו התובע גלגל הוצאות על אביו של התובע והזדכה בגין המס - אין בהן כל ממש. הטענה כאילו הנתבע ניסה לקבל זכויות בנייה עודפות גם בה אין ממש.

44. התובע משמיץ בסיכומים את הנתבע ועדים נוספים, זאת בשל חולשת טענותיו. בית המשפט מתבקש להתעלם מהשמצות חסרות בסיס אלו. גם את עדותו של מר גבריאלי ניסה התובע לעוות. גבריאלי חשף את חוסר תום הלב של התובע ואביו. ההסכם עם גבריאלי לגבי המחסן היה ידוע לתובע ואביו, והוכן על ידי עו"ד טנא, שהיה עורך הדין של התובע ושל גבריאלי.

45. התובע אינו מתמודד עם טענות הנתבע ולא הביא עדים רלוונטיים כגון אביו של התובע וכגון עורך הדין שייצג אותו בעסקה, עו"ד טנא. התובע הרבה להשיב "איני יודע" לשאלות שנשאל. עדותו של התובע הייתה תמציתית.

46. הוכח כי הבעלים האמיתיים של המגרש הוא אביו של התובע, וכי התובע כלל לא היה מעורב במשא ומתן שקדם לחתימה על ההסכם וגם בתהליכים שהיו לאחר מכן. התובע שימש רק ככסות רשמית לאביו. הסיבה האמיתית שהביאה את התובע ואביו לפעול במכוון להכשלת הפרויקט, הינה כי הנתבע ואביו של התובע לא הגיעו להסכמות לגבי השותפות בפרויקט.

47. הפעולות שנקטו התובע ואביו וסירובו של התובע לשתף פעולה עם הנתבע הם אשר הביאו לחוסר האפשרות של הנתבע לקיים את התחייבויותיו.

48. הפרשנות שהתובע נותן לסעיפי ביטול ההתקשרות אינה במקומה ומנוגדת להלכה הפסוקה ולנוסח הפשוט של ההסכם. על פי ההסכם בשעה שלא הוגשה בקשה לקבלת היתר בניה יהיו הדיירים רשאים להודיע לנתבע כי ככל ולא ייחתם הסכם מורחב תוך 21 יום מיום קבלת ההודעה יבוטלו כל ההסכמות וההתחייבויות של הצדדים. התובע לא הודיע כי על הצדדים לחתום על ההסכם בתוך 21 יום ולשתף פעולה בעריכת הסכם כיום מו"מ בתוך אותם 21 ימים. רק ככל ואותו הסכם מורחב לא היה נחתם, רק אז היה רשאי התובע להודיע על ביטול.

49. התובע הרחיב את החזית בסיכומיו, ראה למשל טענותיו בנוגע לתיקון 101.

50. עדותו של התובע בפני בית המשפט לוותה בסתירות מהותיות, באי הצגת גרסה, כאשר לחלק גדול מהשאלות ענה שאינו יודע, או אינו זוכר.

51. ההסכם היה מותנה בתנאי מתלה והתובע מנע את קיום התנאי ולכן אין הוא זכאי להסתמך על אי קיומו. התובע לא שיתף פעולה עם הנתבע, ולא העביר לידי הנתבע את המסמכים אותם נדרש להעביר וכן לא חתם על הבקשה להיתר בניה. המדובר בחיובים שלובים והתובע כשל לקיים את החיוב שלו ובכך מנע מהנתבע לקיים את חיובו שלו.

52. ההסכם קבע כי על הנתבע להגיש בקשה ליתר בניה בתוך 10 חודשים מהחתימה דהיינו עד ליום 18.09.16, בכפוף לכך שהתובע ישתף פעולה, אולם התובע לא שיתף פעולה.

    חוסר שיתוף הפעולה של התובע ואביו - החסר בצילום ת.ז. וכן העדר אישור זכויות – מנע מהנתבע לעמוד בתנאי הסף הנדרשים לצורך הגשת הבקשה באופן ידני. חוסר שיתוף הפעולה מנע מקידום הבקשה באמצעות הנוהל הישן, הנוהל הידני, ועל כן הנתבע נאלץ לקדם את הגשתה בהליך הממוחשב בשלב מאוחר יותר.

53. ההסכם נוסח על ידי שני הצדדים כפי שהעיד עו"ד סעדה. בהעדר עדותו של עו"ד טנא יש לקבל את עדותו של עו"ד סעדה כמות שהיא.

54. במהלך כל החודשים שלאחר החתימה על ההסכם פעל הנתבע יחד עם האדריכל מטעמו לתכנן הפרויקט ולהכנת הבקשה להיתר בניה, כאשר אביו של התובע היה שותף מלא בתהליך התכנון. בסוף חודש אפריל הייתה הגרמשוקה מוכנה להגשה, והאדריכל מטעם התובע ניגש לעירייה ביום 05.05.16 להגשת הבקשה להיתר בניה. מאחר והיה חוסר במסמכים שנדרשו להשלמת תנאי הסף, עקב העדר שיתוף פעולה מצד התובע ואביו, פעל האדריכל להגיש את הבקשה בתהליך הישן הידני. באותו מועד גם פתח את הבקשה לקבלת תיק מידע על מנת להתחיל את התהליך הפרוצדוראלי של הבקשה להיתר בניה.

    הטענה כאילו גב' אמה חתמה על נ/1 כאשר היה ריק מהווה עדות שמיעה ואין בה ממש.

    האדריכל טל יוסף טל העיד כי היו פותחים בקשות גם כאשר היו חוסרים.

55. במהלך השנים 2015 – 2016 בוצעו שינויי חקיקה מהותיים בכל תחום התכנון במדינת ישראל לרבות בדרכי הגשת בקשות להיתרי בניה שעברו מתהליך הגשה ידני שהיה נהוג עשרות שני להליך מובנה וממוחשב. תהליך המעבר היה בשלבים כאשר בכל רשות תכנונית בוצע המעבר באופן הדרגתי במועדים שונים תוך שהרשות מאפשרית במקביל גם הגשה ידנית וגם הגשה מקוונת. גם בעניין הוצאת תיק מידע בוצע שינוי חקיקתי אשר דרש הוצאת תיק מידע והגשתו במסגרת הליך הבקשה להיתר בניה, אולם בפועל עיריות בכלל ועיריית באר שבע בפרט, אפשרה להגיש בקשה להיתר בניה, לפתוח תיק בקשה להיתר בניה ולאחר מכן להגיש לתיק את תיק המידע, כפי שגם עולה מנ/1.

56. לוח הזמנים להגשת בקשה להיתר בניה נקבע בהסכם על סמך הערכה בדבר הוראות הדין שהיו תקופת במועד החתימה על ההסכם. ככל והצדדים להסכם היו מודעים לכך שהבקשה תצטרך להיות מוגשת במסגרת הרישוי המקוון שהחל לפעול בעירייה בחודש ספטמבר 2016 הרי לוחות הזמנים להגשת הבקשה היו ארוכים בהרבה.

57. מסמך ת/8 מכתבה של העיריה הינו פרסום כללי. מר טל יוסף העיד כי לא קיבל את המסמך מעולם. מסמך ת/8 סותר את מסמך נ/1 שם נכתב בסעיף 13 כי תנאי סף לקליטת בקשה הינו "תיק מידע/תשלום" כלומר מידע או תשלום לתיק מידע.

58. התהליכים שביצע הנתבע והאדריכל מטעמו הם תהליכים שלוקחים זמן ארוך ודורשים השקעה של זמן רב.

59. ההסכם שנכרת בין הצדדים אינו מפרט זכות לקבלת פיצוי מוסכם ו/או פיצוי כלשהו בגין עיכוב בהשלמת הפרויקט. לתובע לא עומדת הזכות לקבלת פיצוי בגין עיכוב בביצוע הפרויקט כיוון והתובע שלח לנתבע הודעה על ביטול ההסכם. ביטול ההסכם אינו יכול להקנות לתובע סעד בגין עיכוב בביצוע הפרויקט, אלא לכל היותר פיצוי על נזק שנגרם אם נגרם כתוצאה מביטול הפרויקט. התובע לא תבע סעד כזה. כך או כך, השמאי התעלם לחלוטין מכך שהנכס מושכר. השמאות מגמתית ואינה אמינה ואינה מצביעה על נתונים אמיתיים.

60. ככל והתובע יזכה בדין, אין לשעות לדרישת התובע בעניין שכר הטרחה שהם מוגזמות.

     

    נקודות עיקריות בניהול ההליך

61. התביעה הוגשה באמצעות עו"ד טנא, כאשר בהמשך הוחלף הייצוג לב"כ התובע הרשום בכותרת פסק הדין. בתחילה יוצג הנתבע על ידי עו"ד סעדה, כאשר בשלב כלשהו הוחלף הייצוג לב"כ הנתבע הרשום בכותרת פסק הדין.

62. לאחר הגשת כתבי הטענות בתיק זה, הגיש ב"כ התובע בקשה לאיחוד תיק זה עם התביעה הנוספת שפורטה לעיל, כאשר בבקשה צוין כי שנשוא התביעה זהה וכן ציין שהתביעה שהוגשה בחודש 10/18 כפופה בתוצאותיה לתיק דנן. ב"כ הנתבע הודיע בתגובה שאין לו התנגדות לאיחוד הדיון. כן ציין כי המסכת העובדתית המועלית בתביעה החדשה, מחזקת את טענות הנתבע בתיק זה, כי מי שעומד מאחורי תיק זה, הינו אביו של התובע. כעת, כך כתב ב"כ הנתבע, יצא המרצע מהשק, וברור מי מהצדדים בא לבית המשפט, בכפיים נקיות ובתום לב.

    לאור האמור, הוריתי על איחוד התיקים. בסופו של דבר אולם נוהל תיק זה בנפרד (ראו הסיפא לסעיף 25 להחלטתי מיום 02.08.19 וראו גם החלטתי מיום 18.11.19).

63. לאחר הגשת כתבי הטענות ביקשו שני הצדדים צו לעיריית ב"ש לקבלת תעודות עובד ציבור בנוגע לעניינים השנויים במחלוקת. ראו פירוט בעניין מה שנובע מתעודות עובד הציבור, להלן.

64. ביום 31.12.18 התקיים קדם משפט בתיק זה. בסיום קדם המשפט המליץ בית המשפט לצדדים לשקול להסכים לבטל את ההסכם, תוך גיבוש הסכמות בעניין נזקים/הוצאות שנגרמו לנתבע עד כה. הצדדים ביקשו לשוחח ביניהם ולהודיע עמדתם.

    לאחר הדיון הגיש הנתבע בקשה לתיקון כתב ההגנה, כאשר מעצם הגשתה הובן כי לא הושגו הסכמות בין הצדדים. הבקשה נדחתה על ידי (ובעניין זה ראה פירוט להלן), כאשר בסיום ההחלטה נקבע התיק להוכחות, וגם נקבע כי עדויות ראשיות ישמעו ללא תצהירים. כמו כן נקצב לנתבע מועד להגשת חוות דעת נגדית (חוות דעת כזו לא הוגשה). עוד באותה החלטה קרא בית המשפט לצדדים לנסות לסיים התיק בפשרה. דבר נוסף ואחרון, התבקשו הצדדים לשקול את צירוף מר גבריאלי לתביעה.

65. ב"כ התובע התנגד לצירוף מר גבריאלי להליך כאשר טען שאין בכך טעם שכן ככל והיה החוזה מותנה בתנאי מתלה והתנאי לא התקיים, מתבטל החוזה. במענה לכך, התבקש ב"כ התובע בהחלטה מיום 07.08.19 להבהיר, האם כאשר לשיטתו ההסכם מתבטל, אין מקום לתת לצד נוסף שאמור להיפגע מההחלטה, להשיא דברים טרם מתן ההחלטה המשפיעה גם עליו?

    הנתבע הודיע מצדו שאף הוא אינו מבקש לצרף את הדייר החדש.

    בתאריך 13.09.19 ניתנה החלטתי לפיה יש מקום לצרף את ה"ה גבריאלי כנתבעים נוספים. בהחלטה צוין כי לסעד המבוקש, יש השלכה גם עליהם, ולפיכך יש לאפשר להם להיות חלק מהתהליך ולהשמיע טענותיהם. באותה החלטה נקצב לה"ה גבריאלי מועד להגשת כתב הגנה.

66. הנתבעים ה"ה גבריאלי הגישו אכן כתב הגנה ובו צוין כי מר גבריאלי לא ידע בשום שלב כי אביו של התובע הוא שותף לכאורה של הנתבע בעסקת התמ"א, ואילו היה יודע זאת, כלל לא היה מסכים לחתום על ההסכם. כן נטען כי מי שהיה הגורם הפעיל בהסכם והתנהג בפועל כבעל הדירה, היה אביו של התובע, ולא התובע. עוד נטען שנודע למר גבריאלי על הסכסוך בין הנתבע לאביו של התובע, והוא ניסה לגרום לצדדים להיפגש על מנת ללבן את המחלוקות ולקדם את הפרויקט. למיטב הבנתו של מר גבריאלי, התובע ואביו מנסים לעכב את הליכי התכנון, מתוך רצון לבטל את הסכם התמ"א, וזאת בחוסר תום לב, במטרה ברורה לקבל מהיזם תמורות נוספות ולא בגין הטענה לכאורה לאיחור בקידום התכניות. מר גבריאלי התרשם שהנתבע מקיים את חובותיו על פי ההסכם וכי מי שמעכב את התהליך הוא התובע ואביו. מר גבריאלי מעונין בהמשך קידום הפרויקט, כאשר הימשכות ההליך המשפטי ו/או ביטול הפרויקט עשויים לגרום לו לנזקים.

67. ביום 27.10.19 הוגשה בקשה על ידי הנתבע לסילוק התביעה על הסף מחמת חוסר סמכות עניינית. התובע התנגד לבקשה. הנתבעים 1-2 הותירו את ההחלטה לשיקול דעת בית המשפט.

    ביום 25.12.19 דחיתי את הבקשה בעניין חוסר סמכות עניינית, תוך חיוב בהוצאות, כאשר בהחלטתי נקבע כי הזכויות בקרקע נשוא התביעה הינן זכויות אובליגטוריות שאינן רשומות במרשם המקרקעין, אלא בחברת עמידר וברשות מקרקעי ישראל, ולפיכך, על פי הפסיקה הנוהגת, יש לבדוק את שווי הזכויות. שווי הזכויות, לפי מה שהונח עד אותה עת לפני, אינו עולה על סמכות בית משפט שלום. בהחלטה הוספתי כי תביעה לביטול משכון נבחנת לפי שווי המשכון. עוד צוין כי הבקשה הוגשה באיחור, לאחר שההליך התנהל כשנתיים וסמוך מאוד טרם מועד ההוכחות. משמעות סילוק התביעה על הסף בסמיכות למועד ההוכחות הינה גרימת נזק ועינוי דין לתובע.

68. בהמשך התקיים בתיק דיון הוכחות במהלכו נחקר שמאי מטעם התובע, מר דני כודדי. כן העיד התובע. מטעם הנתבע העיד האדריכל מר אריאל גושן; עו"ד סעדה. מטעם ה"ה גבריאלי העיד מר גבריאלי דוד.

    בדיון הוכחות נוסף שהתקיים בתיק נשמעה עדותם של מר טל יוסף, מהנדס עיריית באר שבע לשעבר, אשר נשכר על ידי הנתבע לקדם את הפרויקט נשוא התביעה וכן פרויקטים אחרים. כן נשמעה עדותו של הנתבע, וכן עדותה של מנהלת מחלקת הרישוי בעיריית באר שבע, הגב' אלונה סולודוחין (הנתבע ביקש להעיד אותה, והתובע התנגד לכך הן בשל השיהוי בהגשת הבקשה והן לגופה של הבקשה, וביהמ"ש אישר זימונה להעיד, בהחלטה מיום 20.01.20). בסיום דיון ההוכחות ניתנה הוראה על הגשת סיכומים. התובע והנתבע הגישו סיכומים. ה"ה גבריאלי לא הגישו סיכומים. התובע גם הגיש סיכומי תשובה.

69. ה"ה גבריאלי יוצגו במהלך ההליכים על ידי עו"ד שירן בוקובזה, כאשר רק לאחר דיון ההוכחות הודיעה עו"ד בוקובזה כי איננה מייצגת עוד את הנ"ל.

     

    דיון והכרעה

     

    שינוי הגרסאות של הנתבע במהלך ניהול ההליך

70. בכתב ההגנה טען הנתבע כי מי שעומד מאחורי הגשת התביעה דנן, הוא אביו של התובע מר ליאון, בשל רצונו להשיא את התמורה. משסירב הנתבע להיכנע לסחטנות של האב, סירב האב, באמצעות בנו, הבעלים הרשום על הנכס, לשתף פעולה ועשה ככל שיכולתו על מנת להכשיל את הפרויקט. על אף האמור, הנתבע המשיך לפעול לקידום הפרויקט והשקיע בו כספים.

    בנוגע לחוסר שיתוף הפעולה הנטען, הדבר היחיד שנטען קונקרטית הוא אותו מכתב מיום 27.06.16 שאוזכר לעיל (ראה סעיף 10 לכתב ההגנה), שנטען שטרם נענה.

    עוד נכתב בכתב ההגנה כדלקמן: "כאמור בדו"ח אדריכל הפרויקט, במהלך חודש אפריל 2016 או בסמוך לכך, השתנה הנוהל להגשת תכניות לעירייה לרישוי מקוון כחלק מתהליך שינוי סדרי רישוי הידוע כ"תיקון 101" (להלן "רישוי מקוון" או "הנוהל החדש") על פי הנוהל החדש, כתנאי לפתיחת תיק להיתר, על המגיש לבצע פעולות שונות כתנאי לפתיחה, זאת, להבדיל מהמצב הקיים במועד החתימה על ההסכם" (סעיף 16 לכתב ההגנה).

    "הנתבע יטען, כי כבר ביום 05.05.16 (כמפורט בדו"ח האדריכל) הוגשה בקשה להיתר בניה אך עקב שינוי נוהלי ההגשה לרישוי מקוון בעירייה לא נפתח תיק להיתר. ויודגש, בעקבות המעבר לרישוי מקוון, השתנה סדר הפעולות באופן שתיק להיתר נפתח בפועל רק לאחר מילוי תנאי סף אשר לא היו קיימים עובר לחתימת ההסכם" (סעיף 17 לכתב ההגנה).

    בהמשך נכתב: "מוכחש האמור בסעיף 13 לכתב התביעה. כאמור, עקב שינויים רגולטוריים הוגשו התוכניות להיתר כבר ב- 05.05.16 פתיחת תיק להיתר התאפשרה לאחר מילוי תנאי הסף..." (ראה סעיף 36 לכתב ההגנה).

     "...למען הזהירות, יטען הנתבע כי אף אם לא היה עומד במועד שנקבע הרי שלא ניתן להתעלם מכך שהשינויים הרגלוטוריים בעירייה אינם בשליטת מי מהצדדים וברור כי לא היה ניתן לצפותם.." (סעיף 49 לכתב ההגנה).

71. בהמשך הגיש ב"כ התובע בקשה ליתן צו לעיריית באר שבע המורה לה למסור בתעודת עובד ציבור, את כל פירוט הפעולות שבוצעו ביחס להליכי התכנון בפרויקט תמ"א 38 בבניין. כן התבקשה העיריה לציין באיזה תאריך בוצע כל תשלום של הנתבע לוועדה המקומית, אמצעי התשלום וסכומו.

    הנתבע השיב כי אין לו התנגדות למתן צו. עוד ציין הנתבע כי הוא מבקש שבמסגרת אותו צו, יורה בית המשפט לעירייה להתייחס גם לטענה שבחודש אפריל 2016 או בסמוך לכך, השתנה נוהל פתיחת בקשות להיתר בעירייה לנוהל "רישום מקוון" (במסגרת תיקון 101), כפי שטען הנתבע בהגנתו. בהודעה זו של הנתבע (מיום 11.11.18), נכתב כדלקמן:

    "הואיל והתובע כבר פנה בבקשה למתן צו, מבקש הנתבע מבית המשפט הנכבד כי במסגרת אותו הצו יורה הוא לעירייה להתייחס גם לטענה כי בחודש אפריל 2016 או בסמוך לכך השתנה נוהל פתיחת בקשות להיתר בעירייה לנוהל "רישוי מקוון (במסגרת תיקון 101), כפי שטען הנתבע בהגנתו.

    כפי שנטען בהרחבה בכתב ההגנה, הסיבה לכך שבקשה פורמלית להיתר בניה לא הוצאה כבר בחודש מאי 2016 נעוצה בכך שהעירייה עברה לנוהל "רישוי מקוון", ויוזכר, משמעות המעבר לנוהל רישוי מקוון היא כי מגיש הבקשה נדרש להמציא אישורים שונים כתנאי לפתיחת תיק בקשה, בשונה מהנוהל שהיה ביום החתימה על הסכם התמ"א בו היה ניתן לפתוח תיק ללא תנאים מוקדמים".

    התובע התנגד למבוקש על ידי הנתבע. בתאריך 22.11.18 הגיש הנתבע תשובה להתנגדות התובע, ובה נרשם בין היתר כדלקמן: "כל שמבקש הנתבע הוא להוכיח כי תיק בקשה להיתר לא נפתח באופן פורמאלי בחודש מאי עקב שינוי הכללים הרלוונטיים שהוחלו בתיקון 101 בוועדה לתכנון ובניה באר שבע ובהתאם להוראות מנהל התכנון שחלו על כל הוועדות לתכנון ולבניה בארץ.." (ראה סעיף 4). ובהמשך נכתב: "...והעיכוב בפתיחת התיק באופן פורמלי הייתה בלתי נמנע ונגרמה עקב תיקון 101 כאמור..".

    בתאריך 25.11.18 נעתרתי לבקשות שני הצדדים. בהתאם להחלטתי, הגיש כל אחד מהצדדים פסיקתא לחתימה ובית המשפט אישר את שתי הפסיקתות בחתימתו ביום 25.11.18.

72. כלומר, מכל הנ"ל נובע, כי טענות הנתבע בכתב ההגנה וגם לאחר מועד הגשתו, היו כי שינוי הנוהל בעירייה, בנוגע להגשת בקשה להיתר בנייה, הוא שהביא לעיכוב בהגשת הבקשה להיתר בניה. בהתאם לנוהל החדש היה צריך להמציא אישורים שונים כתנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר, בניגוד לעבר, וזו הסיבה שנגרם עיכוב בהגשת הבקשה להיתר בניה. עוד נטען כי הצדדים לא יכלו לצפות את השינוי שחל. בכתב ההגנה נטען אכן לחוסר שיתוף פעולה של התובע ואביו אולם לא נרשם שמסמכים שהתובע ו/או אביו כשלו להמציא, הם שגרמו לעיכוב בפתיחת הבקשה להיתר בניה.

73. ביום 26.12.18 התקבל לתיק מכתב מעיריית באר שבע, מלשכת היועמ"ש, חתום על ידי עו"ד ברקאי (להלן: "מכתב עו"ד ברקאי"), אליו צורפו 3 תעודות עובד ציבור כדלקמן: תעודה חתומה על ידי מנהלת מחלקת רישוי הבניה, הגב' אלונה סולודוחין; תעודה חתומה על ידי מנהלת מחלקת מידע תכנוני, הגב' ויקטוריה פופוב; תעודה חתומה על ידי מנהלת מחלקת תכנון עיר, אדריכלית מירב מורד.

    במכתב עורכת דין ברקאי נרשם כי תיקון 101 קבע כי תנאי סף להגשת בקשה להיתר, היו חובת הגשת בקשה לתיק מידע. עוד נכתב כי הוועדה החלה לעבוד באמצעות מערכת רישוי זמין ביום 4.9.16. בתעודת עובד ציבור של גב' ויקטוריה פופוב נרשם כי בתאריך 05.05.16 נפתחה בקשה לקבלת שובר אגרת מידע תכנוני. בתעודת עובד הציבור של גב' סולודוחין נרשם כי היתר בניה הוגש לראשונה ביום 09.07.17.

74. ביום 31.12.18 התקיים קדם משפט בנוכחות הצדדים, זאת כאשר תעודות עובדות הציבור ומכתב עו"ד ברקאי מונחים בפני בית המשפט והצדדים. בקדם המשפט נשמעו באריכות טענות הצדדים. ב"כ התובע טוען כי אותו נוהל חדש נטען כבר היה ידוע טרם חתימת ההסכם, היינו כי הנתבע ידע ו/או היה עליו לדעת בדבר אותו נוהל חדש, ואין לקבל את טענותיו לפיהן דובר בנוהל שהשתנה ולא היה ידוע בעת חתימת ההסכם. ב"כ התובע טוען כי הנוהל החדש הינו בהתאם לתיקון 101 לחוק, אשר קבע כי תנאי סף להגשת בקשה להיתר הינה חובת הגשת בקשה לתיק מידע. תיקון 101 חוקק עוד ביום 07.04.14 כאשר כבר באוגוסט 2015 הוצא דף מידע לכל מאן דבעי בעניין התיקון.

    ב"כ הנתבע ציין כי הוא ומרשו וכן האדריכל מר טל יוסף כלל לא ידעו על השינוי (פרו' עמ' 3 שור' 30 – 31). באותו הדיון טען הנתבע בעצמו לראשונה: "...צבי טל יוסף ניהל את הפרויקט הזה והגיע איתי פיזית לעירייה עם גרמושקה וזה לא התקבל. החוק לה (צ"ל לא – הח"מ), היה ביום חתימת ההסכם. הייתה הקפאה של תמ"א 38 במדינה. העיריה לא שיתפה פעולה בשל כך.." (פרו' עמ' 4 שור' 24 – 25). בשלב זה נשאל ב"כ הנתבע האם הדבר צוין בכתב ההגנה וציין כי הדבר לא עלה (פרו' עמ' 4 שורה 28). בסיום קדם המשפט המליץ בית המשפט לשקול להסכים על ביטול ההסכם, תוך גיבוש הסכמות בין הצדדים בעניין נזקים/הוצאות שנגרמו לנתבע עד כה, כאשר בית המשפט ציין כי פתוח לשכנוע והדברים הם לכאורה בלבד. הצדדים ביקשו לשוחח ביניהם ולהודיע עמדתם.

75. לאחר קדם המשפט הוגשה בקשה על ידי הנתבע לתיקון כתב ההגנה, בנוגע לסיבת העיכוב בהגשת הבקשה להיתר בניה, כאשר הנתבע ביקש להוסיף את הטיעון שהעירייה הקפיאה/השביתה את הטיפול, בתוכניות חדשות לפרויקטים מסוג התחדשות עירונית בעיריית באר שבע, וזו גם כן אחת הסיבות לעיכוב בהגשת הבקשה להיתר הבניה. הבקשה לוותה בתצהיר הנתבע. וראו מה שנכתב בתצהיר: ...לאחר הדיון הראשון שהתקיים בתיק, התברר לי כי בכתב ההגנה שהוגש מטעמי לא נטען באופן מספק כי עיריית באר שבע כמו רשויות אחרות במדינה הייתה מושבתת ולמעשה לא נתנה נתונים לתכנון פרוייקטים חדשים מסוג תמ"א 38 החל מחודש נובמבר 2015...כעת, מתברר לי שעורך הדין מטעמי לא ידע שהסיבה המרכזית לעיכוב הייתה למעשה ההשבתה שהחלה מעט לפני פרסום הודעת המשנה ליועמ"ש וכחודשיים לאחר חקיקת תיקון תמ"א 3/38א', במקום לטעון זאת, התרכז כתב ההגנה בתיקון 101 במסגרתו התווספו תנאים חדשים שגם כן רלוונטיים אך אינם מספקים את התמונה המלאה..." (ראה סעיפים 2 ו- 3 לתצהיר). וראו בהמשך: "...הסיבה בגינה לא הוגשה הבקשה תוך 10 חודשים מיום החתימה על ההסכם הינה ההשבתה שהייתה בעירייה כפי שתיאר אדריכל הפרויקט אריאל גושן בתצהירו וכן, תיקון 101 לחוק התכנון והבניה.." (סעיף 6 לתצהיר) (הדגשות שלי – הח"מ).

    בתצהיר זה וגם בתצהיר האדריכל מטעם התובע שצורף גם כן לבקשה, אין מילה וחצי מילה על כך שהנתבע לא חתם על בקשה להיתר או שבגלל חוסר שיתוף פעולה והעברת מידע מצדו, לא ניתן היה להגיש את הבקשה (ראו הגרסה השלישית המפורטת להלן). רשום שם ממש אחרת: "..לאחר קבלת תיק המידע ניתן היה להגיש בקשה להיתר והיה נפתח תיק לפרויקט, אולם בשל חוסר בנתוני תכנון לאור ההשבתה שגרמה הודעת המשנה ליועמ"ש והמעבר למערכת רישוי זמין, לא יכולנו להתקדם להגשה שתוכננה להתבצע בחודש מאי 2016..." (ראה סעיף 11 לתצהיר האדריכל). עוד נרשם שם בתצהיר כי במאי 2015 הוגשה בקשה למידע (ראה סעיף 9 לתצהיר האדריכל). היינו בקשה למידע – לא בקשה להיתר בניה.

76. התובע התנגד לבקשה וטען שמדובר בבקשה חסרת תום לב ומדובר בשינוי חזית מהותי, המדובר בטענה שהיזם מבקש להמציא. וראו טענותיו: "כל הטיעון של הנתבע בכתב ההגנה היה מבוסס על תיקון 101 לחוק התכנון והבניה ועל "שינוי המדיניות המהותי" שהוביל לאיחור. תעודות עובד הציבור שהוגשו מלמדות כי מדובר בטענה שאינה אמת, והנתבע מבין זאת ולכן מנסה מזלו בבקשה זו.....הטענה שלפנינו הייתה חייבת להיות ידועה לנתבע טרם הגשת כתב ההגנה. הנתבע צירף אסמכתאות לכאורה ממתכננים אדריכלים ומהנדסים לכתב ההגנה. כיצד טענה כה מהותית נשמטה? אין מדובר בחוסר תקשורת שבין בעל דין לעורך דינו. מדובר ביזם שעוסק בתחום המכיר לפני ולפנים את המסגרת בה מדובר. היזם לא טען את הטענה והוא ממציא אותה לצרכי הליך זה כעת. מדובר בחוסר תום לב קיצוני וקשה..." (ראה סעיפים 5 – 10 לתגובה).

77. בקדם המשפט נשמעה תשובת הנתבע, המבקש, לתגובת המשיב, התובע. במהלך אותו קדם משפט ציין ב"כ הנתבע בין היתר: "..מיקדנו בגלל קצר בתקשורת בתיקון 101, אחרי הדיון האחרון אני דיברתי עם הלקוח ועם האדריכל וקיבלתי את הרושם שפיספסנו את הטענה כי חשובה היא הטענה להשבתה..". (פרו' עמ' 7 שורות 17 – 18).

    כלומר, הגרסה השנייה של הנתבע הינה כי הסיבה המרכזית לעיכוב בהגשת הבקשה להיתר בנייה הייתה למעשה ההשבתה

78. ביום 02.08.19 ניתנה החלטה הדוחה את הבקשה לתיקון כתב ההגנה, תוך חיוב בהוצאות. בהחלטה נקבע בין היתר: "..צודק ב"כ התובע כשהוא טוען שלב ליבו של ההליך דנן נוגע לשאלת העיכוב בהגשת הבקשה להיתר בניה...צודק ב"כ התובע שהנתבע עשה תפנית חדה לאחר הדיון בו התברר לכאורה כי עשוי להיות קושי בטיעון העובדתי שהציג עד לאותה עת...צודק ב"כ התובע כי הטענה להשבתת/הקפאת טיפול בפרוייקטים של תמ"א 38 – היא שגרמה לעיכוב בהגשת הבקשה להיתר בניה – כלל לא עלתה עד לאותו דיון....". בהמשך נקבע: "עיון בטענות ב"כ התובע בבקשה וכן בטענות הנתבע בתצהיר וכן בטענות האדריכל – מעלה כי לא ניתן הסביר מספק מדוע הטענה החשובה ביותר לא נטענה..

    עורך הדין כותב בבקשה כי עם קבלת כתב התביעה בירר עם הנתבע והאדריכל מהן סיבות העיכוב ונמסר לו כי הסיבה הינה תיקון 101... מדוע אם כן עורך הדין לא ידע אודות הסיבה המרכזית? הוא לא ידע כיוון שלא נמסרה לו, כיוון שאף אחד לא ראה בה את אחת הסיבות ו/או הסיבה המרכזית לעיכוב. הנתבע אמור היה לדעת מה עיכב אותו ואכן טען מהיום הראשון כי מה שעיכב אותו הינו תיקון 101, כיצד אם כן צצה לפתע הטענה החדשה שסיבת העיכוב היא אחרת?

    בהמשך נקבע: "..נכון שבית המשפט נוהג בליבראליות בבואו לדון בטענה לתיקון כתב טענות, אולם לא ניתן להשלים בשוויון נפש עם צד שמחליף בעצם את הטענה העובדתית המרכזית שלו, בעקבות דיון קדם משפט, בו מתברר לו שקיים קושי עם אותה טענה. כאמור לעיל, לא ניתן הסביר מניח את הדעת כיצד "פספס" "עורך הדין" ולא טען את הטענה המרכזית העובדתית הנכונה בתיק...".

79. הגרסה השלישית של הנתבע מופיעה בסיכומים מטעמו , ולפיה הסירוב של התובע ואביו להמציא ת.ז. וכן אישור זכויות, הוא שמנע את הגשת הבקשה בתהליך הידני, וחייבו הגשה מאוחרת יותר בהליך המקוון. כמו כן נטען שהתובע ואביו סירבו לחתום על הבקשה להיתר בניה. למעשה טענות אלו הפכו לטענות המרכזיות של הנתבע בתיק. ראו סעיפים 19, 20, 21, 58 לסיכומים המצוטטים להלן וכן ראו סעיפים – 4, 11, 29, 33, 41, 42, 59, 64. וראו מה נכתב בסיכומים: "למעשה ליאון והתובע לא שיתפו פעולה עם הנתבע ולא אפשרו לנתבע לקדם את הגשת הבקשה להיתר בניה ולעמוד בתנאי הסף של הוועדה לתכנון ובניה על מנת לקדם את הבקשה להיתר בניה אשר הייתה מוכנה להגשה כבר בחודש אפריל 2016....הנתבע העיד לפני בית המשפט כי הוא פנה לתובע ולליאון לפני הגשת הבקשה להיתר בניה וביקש לקבל מסמכים ולחתום על הבקשה אולם התובע וליאון לא שיתפו פעולה כפי שהתחייבו בהסכם" (סעיף 19 לסיכומים). ובהמשך: "...עקב חוסר שיתוף הפעולה של התובע וליאון, הרי בהעדר צילום ת.ז. של המבקש – התובע ובהעדר אישור זכויות כפי שנדרש על ידי העירייה, לא היה באפשרות הנתבע לעמוד בתנאי הסף הנדרשים לשם הגשת הבקשה באופן ידני..." (סעיף 20 לסיכומים). "לפיכך, בהעדר המסמכים ובהעדר שיתוף פעולה על ידי התובע, לא התאפשר לנתבע להביא את הבקשה לכך שהיא תעמוד בתנאי הסף לצורך הגשתה בתהליך הידני ולמעשה התובע גרם בהתנהלותו ובהעדר שיתוף הפעולה לכך שהבקשה לא עמדה בתנאי הסף לצורך הגשתה בנוהל הידני והנתבע נאלץ לקדם את הגשתה בתהליך הממוחשב בשלב מאוחר יותר...אי העברת המסמכים ואי שתוף פעולה מהווה סיכול על פי סעיף 28(א) לחוק החוזים השולל מהתובע את האפשרות להעלות טענות בדבר אי קיום התנאי הקבוע בהסכם היות ואי שיתוף הפעולה אינו מאפשר לנתבע לקיים את חלקו בהסכם..." (סעיף 21 לסיכומים). וראו בהמשך: "למעשה שני החוסרים המהותיים לצורך העניין שלא אפשרו את פתיחת תיק הבקשה להיתר בניה הינם צילום ת.ז. של התובע ואישור זכויות בדבר זכויותיו של התובע על הנכס נשוא הליך משפטי זה ובהעדר המסמכים אלא ובהעדר שיתוף הפעולה, לא היה באפשרות הנתבע להשלים את החוסרים שנדרשו על ידי העירייה.." (סעיף 58 לסיכומים).

    (באשר להתנגדות התובע לשינויי חזית, ראה סעיפים 19 ו – 20 לסיכומי התובע וכן סעיף 8 לסיכומי התשובה מטעמו וראו למשל גם פרו' עמ' 52 שורה 27).

80. דומה כי שינוי גרסאות זה כשלעצמו די בו כדי להביא לדחיית גרסת הנתבע. על אף האמור לא אסתפק בכך ואדון בטענותיו לגופן.

     

    דיון והכרעה

81. דיון בטענת הנתבע לפיה ההסכם בוטל בחוסר תום לב בשל ניסיונו של האב להשיא את התמורה בגין הפרויקט

    התובע העיד בדבר הנסיבות בגינן החליט לבטל את ההסכם. התובע העיד כי הנתבע לא עמד בזמנים ולפיכך החליט לבטל את ההסכם (ראו עדותו בעמ' 12 לפרו', שורות 25 – 26). עדותו זו לא נסתרה. וראו בעניין זה למשל תשובתו לשאלת ב"כ הנתבע בחקירתו הנגדית: "ש. אם הבקשה להיתר בניה הייתה מוגשת במועד, עדיין היית רוצה לבטל את ההסכם? ת. היפותטית יכול להיות שלא. אם היה מוגש בזמן לא היתה שום בעיה ולא היינו נמצאים במשפט הזה" (פרו' עמ' 18 למטה, עמ' 19 למעלה).

    לא מצאתי ממש בטרוניות הנתבע לפיהן עדות התובע הייתה תמציתית, שכן הוראות ההסכם עולות מעיון בהסכם בעצמו, ושכן העובדה שלא הוגש היתר במועד עולה מתעודות עובד הציבור, ומעדותה של הגב' סולודוחין שחתומה על אחת מהתעודות. לפיכך, הדבר היחיד שנשאר לתובע להעיד עליו - הוא באילו נסיבות ביטל את ההסכם וכן מהן הפעולות שנקט בעניין זה.

82. הנתבע טוען כי בבסיס סיום ההסכם עמד סכסוך בדבר התמורה בגין הפרויקט, שנתגלע בינו לבין אביו של התובע, וכי אי הגעת האב לעדות מחזקת טענה זו או מחלישה טענות התובע בדבר נסיבות ביטול ההסכם. אני דוחה טענה זו.

    הסכסוך שנתגלע בין אביו של התובע לבין הנתבע בדבר התמורה בגין הפרויקט אינו מוכחש. אביו של התובע הגיש תביעה בגין סכסוך זה, וכתב התביעה וכתב ההגנה, מונחים לפני. בנסיבות אלו אין מקום לקבוע כי אי מתן עדות על ידי האב פועלת לחובת התובע. התובע הוא זה שחתום על ההסכם, והוא זה שבכוחו להביא לביטולו, ולפיכך עדותו, שנשמעה לפני, היא העדות הרלוונטית.

    הנתבע למשל מלין על כך שלא הובא מי שהיה פעיל במו"מ בין הצדדים טרם חתימת ההסכם, אולם מה רלוונטי נושא זה לשאלות המונחות לפני בתיק זה? כאשר שני הצדדים מסכימים אודות קיומו של סעיף בהסכם לפיו לא יאוחר מתום 10 חודשים מאז החתימה על ההסכם, על הנתבע להגיש בקשה להיתר בניה. מדוע אם כן רלוונטית לתיק דנן שאלת המו"מ טרם ההסכם?

    גם אם התובע לא היה מעורב במשא ומתן ולא היה מעורב בהליכי התכנון לא ברור איזו נפקות יש לטענה זו. התובע היה בזמן חתימת ההסכם אדם צעיר בן 24 – 25, ספר במקצועו (פרו' עמ' 12 למעלה), כאשר אביו איש עסקים מנוסה, מתווך ויזם נדל"ן. סביר מאוד שהתובע ייעזר באביו, יתייעץ אתו ואין גם שום פסול בכך שאביו יוביל את הפרויקט. כך או כך לפי העדות של האדריכל מטעם הנתבע, הוא היה בעיקר בקשר עם הנתבע לגבי נושא התכנון של הפרויקט (פרו' עמ' 21 שור' 29 – 30). לא הוכחה הטענה לפיה התובע שימש רק ככסות רישומית לאביו ו/או כבעלים פורמאלי.

    אוסיף כי אני מוכנה להניח שהסכסוך בין האב לבין הנתבע עמד ברקע הדברים, גם אם התובע לא הודה בכך בפה מלא. יחד עם זאת ככל ויש לתובע עילה בדין לביטול ההסכם, אין זה רלוונטי לטעמי, אם ברקע הדברים עמדו דברים נוספים. מאחר והוראות ההסכם מקנות לתובע זכות לבטל את ההסכם, בשעה שהיתר הבניה לא הוגש במועד כזה או אחר, הסכסוך שריחף אף הוא ברקע, אינו שולל את הזכות של התובע לנקוט בזכות הביטול, הקבועה בהסכם.

    לא מצאתי חוסר תום לב בהודעה על ביטול ההסכם בשל אי עמידת הנתבע במועדים. אני סבורה אכן שנושא הזמנים והמועדים הוא אכן עניין מהותי.

83. למעלה מהצורך אציין כי בשלב זה של הדברים, אינני יודעת האם אביו של התובע הוא חסר תום לב שכן ביקש להשיא את התמורה המגיעה לו בפרויקט, או שהנתבע חסר תום לב כיוון שלא כיבד את מה שסוכם בינו לבין אביו של התובע, בנוגע לאותה תמורה. התביעה הנוספת, שהוגשה בתאריך מאוחר לתביעה דנן, טרם הוכרעה, והשאלות העומדות בבסיסה – מערכת היחסים שבין אביו של התובע לבין הנתבע, ומה שסוכם ביניהם – לא נדונו במסגרת התיק שלפני.

84. הנתבע טען כי גם עו"ד טנא לא הובא לעדות, וכי גם עניין זה רובץ לחובתו של התובע. אני דוחה טענה זו. הנתבע לא פירט על אילו מחלוקות אמורה הייתה עדותו של עו"ד טנא לשפוך אור. לגבי לשון ההסכם לא הייתה מחלוקת. לגבי הפעולות שנעשו/לא נעשו על ידי הנתבע ועוזריו בעניין הגשת ההיתר, אין לעו"ד טנא ידיעה. ולגבי הסיבות שהביאו את התובע לבטל את ההסכם, אזי דומה כי התובע הוא הגורם המוסמך להעיד על סיבות אלו.

85. צודק התובע בטענותיו לפיהן התברר שדווקא הנתבע פעל בחוסר תום לב. במהלך עדותו של מר גבריאלי עלה לפתע, כי הנתבע הבטיח למר גבריאלי גם מחסן בנוסף לשתי הדירות שהבטיח לתובע ולמר גבריאלי (פרו' עמ' 34 שורה 13). ההתחייבות של הנתבע לתובע ולמר גבריאלי לשתי דירות מופיעה בהסכם ואילו ההתחייבות הנוספת של הנתבע למר גבריאלי לגבי המחסן מוצאת ביטויה בהסכם נפרד, שהוסתר מהתובע (ראה מוצג נתבע 2א).

    העובדה שהתובע מקבל פחות ממר גבריאלי, ללא שאף ידע מכך, מהווה אכן חוסר הגינות כפי שטוען התובע. וראו עדות מר גבריאלי בעניין זה: "...לשאלת בית המשפט למה המחסן לא רשום בתוך ההסכם ולמה בהסכם נפרד, אני אומר שההסכם שאני חותם זה אני ואילן ביחד, לשאלת בית המשפט האם רציתי להסתיר את זה מאילן – אני אומר שכן.." (פרו' עמ' 35 שור' 18 - 22).

    אני דוחה את עדות הנתבע כאילו התובע ואביו ידעו על כך. כאשר נשאל הכיצד זה יתכן, היינו מדוע התובע ואביו לא ביקשו גם לקבל מחסן בנוסף ל – 2 דירות, ענה שכיוון שהם רצו להיות יזמים וזה בדיוק העניין (פרו' עמ' 54 שור' 10 – 11). בעדות הנתבע אין היגיון, הנתבע הרי טוען שאין בינו לבין אביו של התובע שותפות וכי ההסכם שנחתם בין הנתבע והתובע משקפים בסופו של דבר את כל ההסכמות שהושגו בין הנתבע לבין התובע ואביו. בעניין זה ראו למשל סעיף 10 לכתב ההגנה של הנתבע בתביעה הנוספת: "לפני החתימה על ההסכם, סיכמו הצדדים כי התובע יהיה זכאי לבחור בין קבלת שתי דירות כאמור בהסכם התמ"א (להלן: "דירות התמורה"), לבין 50% מרווחי הפרויקט (להלן: "מחצית הרווחים מהפרויקט"). ובהמשך כתב ההגנה נטען כי בסופו של דבר הושגו רק ההסכמות הנקובות בהסכם (ראה למשל סעיף 28 לכתב ההגנה). אם הושגו בסופו של דבר רק ההסכמות הנקובות בהסכם, הינו ההסכמות שבין התובע לנתבע, לפיהן התובע מקבל שתי דירות, הכיצד מסביר הנתבע את העובדה שהתובע לא התעקש להשוות את התמורה שהוא מקבל בגין הפרויקט, לתמורה שגבריאלי מקבל בגין הפרויקט?

86. דיון בטענה לפיה הבקשה להיתר הוגשה במועד אך נוכח שינוי הנוהל בעירייה לא נפתחה בקשה להיתר ו/או כי הנתבע לא ידע על הנוהל ו/או כי לא נפתחה בקשה להיתר שכן התובע לא שיתף פעולה ולא הביא את המסמכים הדרושים וכיוצ"ב

87. אין חולק כי היה על הנתבע להגיש בקשה להיתר בניה לכל המאוחר בתוך 10 חודשים מהחתימה על ההסכם, היינו עד ליום 18.09.16 (ראה למשל עמ' 13 למעלה לסיכומי הנתבע, וראה גם עמ' 2 לפרוטוקול, שורה 28, דברי ב"כ התובע).

88. ביום 07.04.14 התפרסם ס"ח 2450, במסגרתו תוקן חוק התכנון והבניה בתיקון מס' 101. בסעיף 81 לתיקון לחוק נקבע כי מועד התחילה הינו 01.08.14 כאשר לגבי הוראות שונות נקבעו מועדי תחולה מאוחרים יותר.

    בסעיף 51 לתיקון, תוקן סעיף 145 לחוק, העוסק בבקשה להיתר בניה, בסעיף 1א שנוסף שם נקבע כי מי שרוצה להגיש בקשה להיתר, צריך להמציא למהנדס הוועדה בקשה לקבלת מידע, כלומר, נקבע כי הגשת בקשה להיתר בנייה תלווה בהליך מקדמי של הגשת תיק מידע תכנוני.

    וראה מכתבה של עו"ד ברקאי שם נרשם כי תיקון 101 קבע כי תנאי סף להגשת בקשה להיתר הוא הגשת בקשה לתיק מידע תכנוני.

89. בסעיף 49 לכתב ההגנה נטען: "...למען הזהירות, יטען הנתבע כי אף אם לא היה עומד במועד שנקבע הרי שלא ניתן להתעלם מכך שהשינויים הרגלוטוריים בעירייה אינם בשליטת מי מהצדדים וברור כי לא היה ניתן לצפותם.." (הדגשה שלי – הח"מ).

    במייל שרשם עו"ד סעדה לעו"ד טנא מיום 04.01.17 נכתב בין היתר: חשוב מאוד להדגיש כי הנוהל השתנה לאחר החתימה על הסכם ההתקשרות כך שמרשי לא יכלה להגיש בקשה להיתר במועד שנקבע אלא היה צריך בשל כך למלא אחר הדרישות ורק לאחר מכן העירייה פותחת בקשה להיתר (בניגוד למצב טרום השינוי) (הדגשה שלי – הח"מ).

    צודק התובע שטענות אלו אין לקבל שכן מדובר בשינוי חקיקתי שנעשה עוד טרם החתימה על ההסכם, ולפיכך אין לקבל את הטענה כאילו הדבר היווה הפתעה עבור הנתבע או עבור יועציו.

    בעניין זה ראה למשל עדותו של האדריכל מטעם התובע.

    "ש....תיקון 101 קבע כי תנאי סעיף (צ"ל סף – הח"מ) להגשת בקשה להיתר, הינו חובת הגשת בקשה לתיק מידע". זה מקובל עליך נכון?

    ת. כן. אמרתי את זה.

    ש. כלומר, לפני שיש בקשה להיתר יש תיק מידע, זה הליך דו שלבי?

    ת. נכון.

    "ש. תיקון 101 הוא מ- 2014, אתה יודע את זה?  ת. כן, אני רק אגיד שאולי אתה לא מכיר המהות שלו זה לא רק שינוי סדרי הרישוי, זה רק חלק קטן מזה, הוא הוטמע מתי שהוטמע בכל רשות על פי מועדיו.." (פרו' עמ' 24 שורות 23 – 31). (הדגשה שלי – הח"מ).

    העובדה שעו"ד סעדה העיד כי לא ידע על תיקון 101 כאשר נחתם ההסכם (פרו' עמ' 31 שור' 9 – 12), וכך העיד גם הנתבע (פרו' עמ' 50 שורה 26), אינה מעלה או מורידה, בשעה שדובר בתיקון לחוק שמוחזק כידוע לכל, וודאי שהיה צריך להיות למי שעוסק ביזמות ו/או לאדריכלים שהעסיק.

    למעלה מהצורך, שכן כאמור, מאחר ומדובר בחוק הנתבע והעוסקים מטעמו חזקה שידעו עליו, אזי במכתבה של עיריית באר שבע, מיום 09.08.15, הודע לכל העוסקים בתחום כי החל מתאריך 08.10.15 תיק מידע תכנוני הינו תנאי סף לקליטת בקשה להיתר (ת/8). הגב' סולודוחין אישרה בעדותה את האמור בת/8 (פרו' עמ' 39 למטה, עמ' 40 למעלה).

90. תיקון 101 עסק גם בנושא הגשה מקוונת של בקשות/מסמכים לוועדה המקומית. מועד התחולה של המערכת הנ"ל היה מאוחר יותר. ביוני 2016 הותקנו תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע"ו- 2016, בדבר מערכת רישוי זמין (התקנות פורסמו בקובץ תקנות 7682), בהתאם לתקנה 121 מועד תחולתן של התקנות הינה חודשיים ממועד הפרסום, ונקבע שיחולו על בקשה למידע להיתר שהוגשה במועד תחילתן של התקנות או לאחריו ועל בקשה להיתר שתוגש על פי מידע כאמור. במכתבה של עו"ד ברקאי צוין כי מערכת רישוי זמין החלה לעבוד בבאר שבע בתאריך 04.09.16, והדבר עולה גם מהמייל של גב' מינדלין לאדריכל מטעם התובע (נספח ו4 לכתב ההגנה) וגם מעדותה של גב' סולודוחין בבית המשפט (פרו' עמ' 37 שורות 11 – 15).

91. צודק ב"כ התובע כאשר הוא מציין בסיכומיו שהנתבע מבקש לבלבל ולאחד בין הדברים – הדרישה לפיה תנאי סף להגשת בקשה להיתר הינה חובת הגשת בקשה לתיק מידע – וכן המעבר מהגשה ידנית להגשה מקוונת באמצעות "מערכת רישוי זמין".

    כפי שפורט לעיל הדרישה לאותו תנאי סף- חובת בקשה לתיק מידע – נכנסה לתוקף החל מ – 08.10.15 בעיריית באר שבע ועוד טרם נכנסה המערכת המקוונת לפעולה ולתוקף. ניתן ללמוד על כך הן מהוראות החוק והתקנות, והן מהעדויות שנשמעו בתיק זה. וראו עדותה של גב' סולודוחין: "ש. לפי הרישוי המקוון...לא היה צריך להגיש אישור יועצים, לא היה צריך להגיש את כל מה שצריך לאחר הכניסה לתוקף של הרישוי המקוון? ת. זה לא בדיוק...כל הליך הגשת בקשה היה מתחלק גם אז לשלבים. אמנם לא ברישוי זמין..." (פרו' עמ' 37 למטה, עמ' 38 למעלה).

    המערכת המקוונת זו כלל לא פעלה עדיין במועד בו טען הנתבע שהוגשה "בקשה להיתר בניה" - בחודש 05/16.

92. אני דוחה את הטענה כאילו הטיעון בסיכומי התובע המתייחס לתיקון 101 מהווה הרחבת חזית אסורה. הנתבע בעצמו טען אודות תיקון 101, כיצד אם כן נשללת מהתובע הזכות להתייחס לתיקון זה, שעומד בבסיס כתב ההגנה של הנתבע, ולפיכך מדובר בעניין המצוי בחזית המחלוקות בתיק זה.

     

    מה הוכח שהוגש ומתי?

93. בהתאם לראיות שהונחו בפני, הוכח כי: ביום 05.05.16 נפתחה בקשה לקבלת שובר אגרת מידע תכנוני.

    ביום 15.05.16 שולם השובר

    ביום 09.01.17 עמדה הבקשה לתיק מידע בתנאי הסף (לאחר שעורך הבקשה לא תיקן את הבקשה לאחר מספר פניות של הרשות).

    ביום 08.03.17 נמסר תיק מידע במערכת רישוי זמין ,לשולחן העבודה של עורך הבקשה

    כל הנ"ל עולה מתעודת עובדת הציבור של גב' ויקטוריה פופוב, וכן מנספח ו4 לכתב ההגנה, מייל מיום 15.01.17 שנושאו "השלום 76", בו רושמת גב' רמה מינדלין, סגנית מהנדס העיר לרישוי ופיתוח, לאדריכל מטעם התובע: "...הנך בשלב תיק מידע...".

    וראו בעניין זה גם עדותו של האדריכל מטעם התובע, שנחקר אודות מייל זה, במסגרתה הוא מודה כי הם בכלל לא היו בשלב של היתר, גם בינואר שנת 2017 וראו עדותו: "ש. באותו מיל שכותבת לך הגב' רמה נ/2, כתוב הינך בשלב תיק מידע, אתה מסכים איתי שהיא כותבת את המכתב בתאריך 15.01.17 אתה עדיין בשלב תיק המידע?

    ת. במערכת המקוונת.

    ת. זה השלב שאתה נמצא בו?

    ת. כל עוד לא פתחת בקשה להיתר אתה בשלב של תיק מידע" (פרו' עמ' 26 שרו' 16 – 20).

    וראו עדותו במקום נוסף:

    "ש. בתעודת עובד הציבור של גב' פופוב ב – 05.05.16 אני מקריא לך "נפתחה בקשה לקבלת שובר...". אתה חולק על מה שרשום כאן?

    ת. לא" (פרו' עמ' 26 שורו' 21 – 23). הדבר גם עלה מעדותו של מר טל יוסף: "..ת. בעבר לא הייתה דרישה לתיקי מידע, אבל במועד הרלוונטי לפי מה שהוצג לפני, באותו זמן כן נדרש תיק מידע. ש. אם מגישה עירייה תעודת עובד ציבור שבה נרשם שב-5.5.16 רק נפתחה בקשה לקבלת שובר בשביל תיק מידע, אתה מטיל בזה ספק במה שהם רושמים? ת. לא" (פרו' עמ' 45 למעלה).

    אני דוחה את טענתה הנתבע כאילו בתשלום שובר אגרת מידע תכנוני בסך 193 ₪ אשר שולמה ביום 15.05.16 עמד הנתבע בתנאי הקבוע בסעיף 13 לנ/,1 כחלק מתנאי הסף להגשת הבקשה להיתר בניה ולפיכך יכול היה להגיש בקשה להיתר.

    בהגשת הבקשה לתיק מידע/תשלום אגרה לתיק מידע, מתחילים את התהליך של תיק מידע, רק אחרי שתהליך זה מושלם, ומתקבל תיק מידע ניתן להגיש בקשה להיתר בניה.

94. ביום 09.07.17 הוגשה פעם ראשונה בקשה להיתר.

    הנ"ל עולה מתעודת עובד ציבור של גב' סולודוחין ומעדותה:

    "ש. זאת אומרת, את חוזרת על מה שכתבת בתעודת עובד ציבור- שפעם ראשונה שמגישים היתר בנייה זה ב – 9.7.17?

    ת. כן" (פרו' עמ' 40 שורו' 10 - 11).

    הנ"ל תואם את האמור בנספח ד' לכתב התביעה, מוצג ת/8.

    וראו גם עדות האדריכל מטעם התובע: "...(מסומן ת/8), הם אומרים אין בקשה להיתר, יש קודם כל תיק מידע ואז בקשה להיתר? זה מקובל עליך.

    ת. פעם ראשונה שאני רואה את המסמך הזה אבל זה מסתדר עם מה שאני יודע ואמרתי.." (פרו' עמ' 25 שורות 4 – 6). וראו גם בהמשך: "...כאשר רשום בתעודת עובד הציבור של אלונה, שהיא כותבת שב – 09.07.19 נקלטה בקשה להיתר בעיה במערכת, אין לך הסתייגות ממה שהיא כותבת כאן? ת. לא.." (פרו' עמ' 25 שורו' 19 – 21).

    עדותו של מר יוסף טל לפיה יש "פתיחה פורמאלית" של בקשה להיתר ויש "פתיחה לא פורמאלית", בפרו' עמ' 45 שור' 16 – 33 – אינה יכולה לעמוד. יש תנאים הקבועים בחוק בנוגע להגשת היתר, הגורמים המוסמכים בעירייה, בזמנים הרלוונטיים, נתנו תעודת עובד ציבור וגם העידו (גב' סולוחודין), מתי במקרה דנן הוגשה הבקשה להיתר. לפיכך עדותו של מר טל יוסף, אליו פנה הנתבע, עת שימש מר טל יוסף בתפקיד ציבורי וישב פיזית בעירייה, על מנת שיבוא איתו למחלקה ויסייע לו לקבל אישור על פתיחת תיק (פרו' עמ' 45 שורות 28- 32), לפיה הוא הנתבע והאדריכל מטעם הנתבע, "הכניסו" גרמושקה לגב' אמה - וכי והדבר עשוי להיחשב הגשת בקשה "באופן לא פורמאלי" להיתר - אינה יכולה לעמוד. השאלה היא לא אם מר טל יוסף רואה או לא רואה ב"הכנסת" גרמשוקה, כבקשה לא פורמאלית להיתר, אלא השאלה היא מה קובעות הוראות החוק והשאלה האם העיריה קלטה את הבקשה להיתר אם לאו.

    אין ספק שהעירייה לא קלטה כל בקשה להיתר בחודש 05/16 או בסמוך לכך.

    מר טל יוסף היה מהנדס העיר שנים רבות טרם האירוע נשוא התביעה, עד שנת 2005, זמן רב טעם חוקק תיקון 101 (ראה פרו' עמ' 41 שורה 30). מר יוסף טל העיד בחקירתו הנגדית כי טרם הגיע למתן עדות כלל לא הציגו לפניו את תעודות עובד הציבור של העיריה שהוגשו לתיק, וגם לא את מכתבה של עו"ד ברקאי (פרו' עמ' 44 שורות 18- 22).

95. העדות של מר טל יוסף כאילו לפעמים היו פותחים בעירייה בקשה עם חסרים – מה היא מועילה? אין מחלוקת שבמקרה דנן העיריה לא פתחה תיק עם חסרים. ככל וסבר הנתבע כי בכך שגתה העיריה ו/או פעלה שלא כדין, יכול היה לעתור/לתבוע, לנקוט בהליכים משפטיים, כטוב בעיניו. מה מועילה לנו עדותה של מר יוסף טל לפיה "היו מקרים ב – 2015 שהיו פותחים תיק עם חסרים"? כאן לא נפתחה בקשה להיתר. נקודה.

96. ההסכם לא נותן גרייס כאשר הנתבע מנסה להגיש בקשה אבל בשל אי ידיעתו את השינוי בחוק הוא לא מצליח להגיש אותה. או אם הוא מנסה להגיש בקשה להיתר אבל טועה בדרך ההגשה, או באופן ההגשה, או במה שצריך לצרף לבקשה. ההסכם לא מדבר על "ניסיון להגיש בקשה להיתר בניה" אלא על הגשת היתר בניה. בקשה להיתר בניה לא הוגשה עד ליום 09.07.17.

     

    מוצג נ/1

97. מוצג נ/1 שהוצג על ידי הנתבע כ - "בקשה להיתר שהוגשה ביום 05.05.16" כלל אינו כזה.

    הטופס הינו טופס סטנדרטי שהפיקה העירייה, להגשה ידנית של בקשה להיתר בניה, לאחר תיקון 101. בחלק העליון של הטופס רשום בהדפסה- "עיריית באר שבע אגף ההנדסה רישוי ופיקוח בניה" וכן נרשם בהדפסה : "מסמך מס': ט.פ. 100" וכן "תאריך עדכון 12.10.15". בכותרת המסמך נרשם: "תנאי סף – קליטת בקשה להיתר (בנייה חדשה ותוספות)".

    גב' סולודוחין העידה לגבי המסמך הנ"ל: "..המסמך הזה מתאריך שאתם מדגישים זה הדפסה בתוך מערכת הפנימית של הוועדה, אבל זה לא אומר שבתאריך הזה המסמך הזה נמסר. נוהל העובדה לפני רישוי זמין, שהפקידות היו אורזות חבילה גדולה של מסמכים כאלו מודפס כמה פעמים, בשביל לתת אותו למי שמבקש.." (פרו' עמ' 38 שורות 21 – 25)

    עוד העידה שהתאריך 12.10.15 זה התאריך בו הפיקה המחלקה את הטפסים, כאשר הפיקה טפסים רבים, ומאז אותו תאריך והלאה מסרה את הטופס למי שביקש, עד שהכמות שהודפסה הייתה נגמרת. עוד העידה: "..לשאלת בית המשפט האם הטופס הזה היה לפני רישוי מקוון, אני אומרת שכן. אני אומרת שזה טופס שהיה יותר הסבר שמסביר מה צריך להיות בפנים.." (פרו' עמ' 38 שורות 30 – 32).

    במסמך יש עיגול בכתב יד סביב התאריך המודפס הנ"ל (תאריך 12.10.15), ורשום בכתב יד: "הוגש לעירייה 05.05.16". עו"ד סעדה שכלל לא היה בעירייה במעמד בו נטען שהתקבל הטופס, העיד שהוא שרשם בכתב ידו את הנ"ל. וראו עדותו: "ש. מה כתב היד שלך? ת. הוגש לעיריה. לשאלת ביהמ"ש אני רשמתי שזה הוגש כי דיברתי עם אחרים.." (פרו' עמ' 29 למעלה) (הדגשה שלי – הח"מ). התאריך המודפס בצד שמאל על המסמך - 12.10.15, תואם את הודעת עיריית באר שבע, מוצג ת/8, לפיה החל מתאריך 08.10.15 תיק מידע תכנוני הינו תנאי סף לקליטת בקשה להיתר.

    על הטופס אין כל תאריך מתי הוא מולא. האדריכל מטעם התובע ציין כי "שיחזר" מטעם הגיע לעירייה באמצעות יומן מטעמו, אולם יומן זה לא הוגש לתיק בית המשפט וכלל לא ברור כיצד בדיעבד זכר האדריכל מטעם התובע, את היום המדויק בו ביקר בעירייה. "תאריך ההגשה" הנטען, מולא כאמור בכתב ידע ע"י עו"ד סעדה שכלל לא היה אז בעירייה.

    על הטופס אין כלל חותמת "נתקבל" כלשהי ואין מספר בקשה

    ראו עדות מר טל יוסף בעניין זה: "..אבל עוד לא נפתחה במקרה הזה לא נפתח ולכן אין מספר. לכן מתייחסת לתוכנית שטרם נקלטה, אין לבקשה מספר, כי טרם נקלטה" (פרו' עמ' 46 שורות 18 – 19).

    בטופס יש במקומות מסוימים סימן V ובמקומות מסוימים סימן X כאשר לא ברור מתי סומן כל סימן וסימן

    גם לא ברור מי סימן את הסימנים הנ"ל, וגם לא ברור מי כתב בצד ימין של הטופס ומתי את המילה "חסר" במספר מקומות. (ראו למשל עדות מר טל יוסף לפיה אינו יודע אם זו הפעם הראשונה שהוא רואה את נ/1, והוא חושב שזה כנראה הוצג בפגישה עם אמה אבל לא יכול לומר זאת בוודאות (פרו' עמ' 42 שורות 28 – 30)).

98. עיון בטופס עולה כי ישנם חוסרים רבים. הדבר עולה מעיון בנ/1 (ראו המילה "חסר" המופיעה מספר פעמים בצד ימין של הטופס). הדבר עולה גם מעדותה של גב' סולודוחין:

    "ש. היה בא יזם עם בקשה, הייתם בודקים את החוסרים והוא היה אומר לך שהוא מביא עוד למחרת, היית שומרת את הבקשות אצלך?

    ת. לא תמיד.

    ש. אבל היו מקרים שהיית שומרת אצלך?

    ת. אם היה מדובר במסמך אחד אז כן אבל אם היה מדובר על הרבה מסמכים כמו כאן אז לא היינו משאירים אצלנו. כאן זה חוסר על חוסר.." (פרו' עמ' 38 למטה, עמ' 39 למעלה).

    וקראו גם עדותה במקום אחר:

    "ש. את החתימה למטה של בודקת התכנית, של אמה, את מכירה?

    ת. כן

    ש. ויכול להיות מתוך מה שאת מכירה, שאמה השאירה אצלה את התכניות נתנה את הטופס הזה ליזם שיבוא וישלים תוך יום או יומיים ימציא את מה שחסר ויתקדמו עם הבקשה

    ת. לא. זה לא ככה...".

    הוכח כי מר טל יוסף אשר נשכר על ידי הנתבע כדי לקדם את הפרויקט, אשר כיהן בעבר וגם במועד הרלוונטי בשורה של תפקידים בכירים, לרבות בתפקיד מהנדס העיר באר שבע (פרו' עמ' 41 שור' 26 – 32), התבקש על ידי הנתבע שהיה לחוץ (כך לדברי מר טל עצמו), שיבוא אתו למחלקה בעיריית באר שבע, ויסייע לו לקבל מסמך רשמי לפיו הוא הגיש בקשה להיתר (פרו' עמ' 46 שורו' 3 – 10). על אף בכירותו של מר טל יוסף בעירייה בעבר, לא הצליח הנתבע או מי מטעמו להשיג מסמך רשמי לפיו הגיש בקשה להיתר.

    בעניין זה ראו עדותו של מר טל יוסף לפיה הוא ניגש יחד עם הנתבע וכנראה יחד עם האדריכל לגב' אמה על מנת לקבל ממנה אישור על פתיחת תיק (כאשר העיד כי מר גושן הגיש את התיק קודם לכן, פרו' עמ' 42 שורו' 19 – 20), והוא והנתבע וכנראה גם האדריכל הלכו לגב' אמה, אולם לא קיבלו דבר (פרו' עמ' 42 שורו' 23 – 29), וגם לא קיבלו במקום מספר תיק כפי שהיה צריך ונהוג לקבל בהגשה ידנית (פרו' עמ' 43 שורות 24 – 26), וגם לא קיבלו מאוחר יותר, כאשר מר טל יוסף לא ידע להגיד מדוע לא התקבל מספר תיק (פרו' עמ' 43 למטה עמ' 44 למעלה). מדוע לא התקבל מספר תיק? - הדבר הוכח - משום שהבקשה הוגשה עם המון חסרים.

    וראו עדותו של מר טל יוסף "..פה נכון שלא התקבל מספר תיק. שמישהו הגיש תיק עם הרבה חוסרים, לא יודע לענות אם היו נותנים לו מספר תיק.." (פרו' עמ' 43 שורות 34 – 35).

99. דומה שגם הנתבע והעוסקים מטעמו ידעו שמה שהגישו חסר, וראו בעניין זה עדותו של האדריכל מטעם התובע: "...הנחנו את ההגשה בעיריה, עשינו את זה בעיריה, בגלל זה יש לנו חסרים, רצינו להכנס לאישור הידני...אני אומר שבגלל החסרים באתי רק עם עותק אחד..." (פרו' עמ' 22 שורות 6 – 7, 9- 10). וראו גם בהמשך: "..באנו עם תנאים חסרים כדי לשים את אותה רגל בדלת.." (פרו' עמ' 22 שור' 34 – 35). ובהמשך: "..יש פקידה שהיא הייתה צריכה לקבל את החומרים המלאים ואז לפתוח לך תיק. אנחנו כמו שאמרתי ניסינו לקדם את הפרויקט על מנת לא לגשת לרישוי זמין, ולכן באנו עם חסרים לעיריה, הגשנו לאמה. לא הלכנו לפקידה כי לא היה לנו את כל הנדרש.." (פרו' עמ' 23 שורות 11 – 15) (הדגשה של – הח"מ).

100. וראו עדות מר טל יוסף: "...וממש לפני כניסתי לתפקיד הכנסנו גרמשוקה בנייר לאמה, בודקת תוכניות בעירייה, למעשה אריאל גושן האדריכל אמור היה לפתוח את התיק, וידענו אז על פי הנחיית עדי, שיש לחץ של לוח הזמנים שהוא אמור לעמוד בו, לכן האדריכל הזדרז והגיש תכנית לעירייה...(פרו' עמ' 42). לא הוגשה בקשה מסודרת מתוקפת להיתר בניה, אלה "שמו רגל בדלת", "הכניסו גרמשוקה בנייר". ולא זו אף זו העידו כי לא היה להם עוד עותק של הגרמשוקה, כדי לקבל חותמת "נתקבל".

     ואם צריך עוד להוסיף, אוסיף שלפי עדות האדריכל את אותה גרמשוקה שלשיטתו "הוגשה" באותו מעמד, לא מצאו אחר כך... וראו דבריו: "..אני אומר שבגלל החסרים באתי רק עם עותק אחד, העותק הזה לא נמצא אחר כך.." (פרו' עמ' 22 שורות 9 – 10).

101. לפי עדותה של גב' סולודחין כאמור לעיל, מי שחתימתה מתנוססת בתחתית טופס נ/1 הינה גב' אמה, שהינה סגניתה. גב' אמה לא הובאה לעדות על ידי מי מהצדדים.

     באשר לנסיבות חתימתה/החתמתה על הטופס עלו שאלות לא פשוטות. ראו עדותה של גב' סולחודין.

     ת.... אמה כרגע היא סגנית שלי, ואני מנהלת מחלקת רישוי. באותה תקופה היא הייתה מלווה יחידת הקבלנים והיזמים. מה שהיא הסבירה ביקשו ממנה לחתום על הטופס הזה שזה המסמכים הנדרשים לפתיחת הבקשה, ללא סימונים או חוסר או הושלם. הכוונה שנתנו לה טופס ריק וביקשו ממנה לחתום עליו. לשאלת בית המשפט מתי זה היה אני משיבה שאני לא זוכרת. זה היה לפני הגשת הבקשה. אני לא הייתי באותה תקופה בתפקיד. מה שאמה הסבירה שביקשו ממנה לחתום על טופס שחוץ מהסעיפים שמופיעים פה, לא יידרש שם דבר בפתיחת הבקשה. לשאלה, אם הכל היה ריק, אני משיבה שכן. לשאלת בית המשפט אם היא אמרה לי שהיא חתמה על טופס ריק, והיא לא יודעת מי השלים, אני אומרת שהיא כן מוודאה שהיא חתמה על טופס ריק ללא סימונים והיא כן יודעת על זה שהשלימו אותו אחר כך, מי ומתי היא לא יודעת. לשאלת בית המשפט, מתי עשיתי איתה הכנה על המסמך הזה, אני אומרת גם אתמול, לפני הכנה לדיון וגם בזמן שמילאתי את תעודת עובד ציבור. לשאלת בית המשפט, אם ראיתי את הטופס הזה בתיק, אני משיבה שלא. אמה סיפרה לי. לשאלת בית המשפט, אני רואה אותו לראשונה. לשאלת בית המשפט, איך אמה זכרה, אני משיבה שזה היה נושא מיוחד עם בקשה לחתום..." (פרו' עמ' 39 שורות 7 – 24). (הדגשה שלי – הח"מ).

     וראו בהמשך:

     "ש. מה שסיפרת קודם על מה שאמרה לך הגב' אמה שלא הזמינו אותה לפה לעדות, זה שהיה פה משהו מאוד חריג. נכון? היא סיפרה לך שדרשו ממנה לחתום על טופס ריק?

     ת. לא דרשו. ביקשו.

     ש. לשאלת בית המשפט - זה משהו תקין או לא תקין?

     ת. זה חריג.

     ש. לשאלת בית המשפט - מה צריך להבין מזה?

     ת. זה באמת חריג, אבל באותו זמן שהיא חתמה כנראה היא לא ראתה בזה משהו פלילי..." (פרו' עמ' 40 שור' 16 – 22) (הדגשה שלי – הח"מ).

     נכון שמדובר בעדות שמועה, לה התנגד ב"כ הנתבע במהלך שמיעת העדות, אולם מדובר בבירור שביצעה עובדת ציבור עם סגניתה, הכפופה לה, וזאת טרם מסירת תעודת עובד ציבור, וטרם מתן עדות בבית המשפט. כמו כן מדובר בתשובה שניתנה לשאלה ששאלה ב"כ הנתבע בעצמו.

     לכך מצטרפת העובדה שהאדריכל מטעם התובע העיד כי כלל אין זה מתפקידה של גב' אמה, החתומה על נ/1, לפתוח תיק ולתת מספר תיק (פרו' עמ' 23, שור' 10 – 11), על אף שהיא הסמכות הכי גבוהה להגיש לה.

     מאחר וכאמור גב' אמה לא הגיעה להעיד בבית המשפט, לא מצאתי לנכון לקבל את טענות התובע ולייחס לגב' אמה ולמר טל יוסף, עבירה של עובדת ציבור והדחה לדבר עבירה (בהתאמה), ומצאתי כי אין די ראיות לקבוע זאת.

     אולם כך או כך אין בפנינו עדות של גב' אמה שתתמוך בטענות הנתבע בעניין נסיבות מילוי הטופס ובמועד מילויו והגשתו הנטען.

     בטופס נ/1 רשום שחסר תיק מידע (ראה רובריקה מס' 13). כאמור במכתבה של עו"ד ברקאי נרשם כי תיקון 101 קבע כי תנאי סף להגשת בקשה להיתר הוא הגשת בקשה לתיק מידע תכנוני. תנאי סף זה היה קיים לאחר תיקון 101 הן בהגשה הידנית והן בהמשך, בהגשה המקוונת. בחודש 05/16 רק החל הנתבע והיועצים מטעמו את התהליך של הכנת תיק מידע ולא היה בידם תיק מידע ולכן לא יכלו להגיש בקשה להיתר.

102. טענת הנתבע כאילו גם לאחר המועד הקובע עיריות בכלל ועיריית באר שבע בפרט, אפשרה לפתוח תיק בקשה להיתר בניה, ולאחר מכן להגיש לתיק את תיק המידע - לא הוכחה כלל ועיקר.

103. מכאן כי נ/1 - שלא יודעים מתי מולא ועל ידי מי מולא; שמעיון בו רואים שהיו הרבה מאוד חסרים; כאשר הגרמשוקה שנטען שהוגשה אז לא הוצגה עם חותמת נתקבל; כאשר לא התקבל מספר תיק, על אף התערבותו של מר טל יוסף, מי שהיה בכיר בעירייה ואשר שירותיו נשכרו לקדם את הפרויקט. בזכות ההיכרות שלו עם המערכת (פרו' עמ' 54 שורות 10 – 11) – אינו יכול להיחשב כ"בקשה שהוגשה להיתר בנייה".

104. בקשה להיתר הוגשה רק ביום 09.07.17 (שימו לב לזמן שעבר מאז קיבל הנתבע תיק מידע ועד להגשת הבקשה להיתר).

      

     דיון בטענה לפיה התובע לא שיתף פעולה עם הדרוש לקידום הפרויקט

105. המכתב היחידי שהוצא מטעם הנתבע לגבי אי שיתוף פעולה של התובע נשלח על ידי עו"ד סעדה רק ביום 16.06.16. שם נטען שצריך להביא אישור על זכויות בבניין וכן ת.ז.

     כאמור לעיל, בסיכומי הנתבע נטען כי התובע לא חתם על הבקשה להיתר בניה וכן לא העביר ת.ז. ואישור על זכויות בבניין, דבר שלא אפשר לקדם את הגשת הבקשה להיתר בניה בהליך הידני. הטענה לפיה התובע "לא חתם על הבקשה להיתר בניה" היא טענה חדשה שצצה. לא הוכח מתי פנה הנתבע לתובע שיחתום על בקשה להיתר בניה וזה סירב.

     לתמיכה בטענות אלו של הנתבע, הפנה ב"כ הנתבע את בית המשפט לעדותו של הנתבע בעמ' 51 שורות 12 – 17. עם כל הכבוד בדברים שאמר שם הנתבע לפרוטוקול, לא עולה כי הנתבע פנה אל התובע ו/או אל אביו בבקשה לחתום על הגרמושקה ו/או על בקשה להיתר, והם לא רצו לעשות כן. כך או כך כאמור מדובר בטענה כבושה וחדשה.

106. המסמכים שטען הנתבע בעדותו שהתובע התבקש להעביר ולא העביר, הם כאמור לעיל המסמכים המפורטים במכתב מיום 16.06.16. תעודת זהות ומסמכים של עמידר - (פרו' עמ' 51 שור' 12 - 13). והדבר מתיישב גם עם עדותו של עו"ד סעדה.

     כאמור הנתבע פנה לתובע בעניין זה רק בחודש 06/16. עו"ד סעדה טען שהיו פניות קודמות בעניין זה, אולם לא צורף כאמור מסמך נוסף מלבד המייל של עו"ד סעדה לעו"ד טנא מיום 16.06.16. להפך, מעדותו של עו"ד סעדה עלה כי כאשר הנתבע פנה אליו ואמר לו שצריך אישורי זכויות עדכניים וצילומי ת.ז, פנה מיד לעו"ד טנא וביקש ממנו את המסמכים (פרו' עמ' 28 שורות 21 – 26).

107. אני דוחה את הטענה כאילו בגלל שהתובע לא נתן ת.ז. שלו וכן מסמכים להוכחת הבעלות לא הצליח הנתבע להגיש את הבקשה בנוהל הידני כי היו חסרים לו מסמכים, ואז נאלץ להגיש בנוהל המקוון דבר שעיכב את הגשת הבקשה.

     אף אחד מהעדים – גם לא אלו מטעם הנתבע – לא העיד בשום שלב כי חסר בתעודת זהות או באישור בעלות על הקרקע הוא שעיכב את הגשת הבקשה.

     הדבר גם לא עולה מחלופת המכתבים/מיילים שהוגשו לתיק זה.

     הנתבע לא טרח לשאול את העדה גב' סולחודין, אם הייתה חסרה רק תעודת זהות ולא היה שלל של חוסרים, האם הבקשה להיתר הייתה מתקבלת?

108. אם אכן המסמכים שהתבקשו מהתובע הם אלו שעיכבו את הגשת הבקשה, מדוע ביום 05.05.16 בערב, לאחר שבגלל החסרים באשמת התובע, לא התקבלה "הבקשה להיתר שהוגשה", לטענת הנתבע, מדוע לא כותב עו"ד סעדה מיד מייל לעו"ד טנא בעניין זה. כפי שפורט לעיל רק ביום 16.06.16 מבקש עו"ד סעדה מעו"ד טנא לראשונה, את אותם מסמכים, ולא מציין מילה וחצי מילה שבגלל חסרונם לא הצליח הנתבע או מי מטעמו להגיש את הבקשה להיתר לעירייה בהליך הידני, חודש קודם לכן.

109. ואם המסמכים אכן דרושים מדוע לא דרש אותם עו"ד עדה מעו"ד טנא טרם הגשת הבקשה הנטענת בחודש 05/16, אלא דרש אותם לראשונה רק חודש לאחר מכן?

110. לכך אוסיף כי הנתבע המשיך לטפל בפרויקט ובהמשך הגיש כאמור בקשה להיתר בניה, כאשר לפי עדות הנתבע הפרויקט נמצא היום במצב בו ישנה החלטה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה המאשרת את הביצוע הפרויקט (פרו' עמ' 24 שורות 4 – 6). כיצד אם כן הצליח הנתבע לקדם את הפרויקט, אם ללא המסמכים המבוקשים מהתובע לא ניתן היה להתקדם?...

     ומתי לפתע כן קיבל את המסמכים וכן הצליח להחתים את התובע על הבקשה להיתר ובכך להמשיך ולהתקדם?

     ראו שאלתו של ב"כ התובע בחקירתו הנגדית את עו"ד סעדה בעניין זה : "אתה מסכים איתי שבסוף קידמו את ההליכים גם בלי שיתוף פעולה של הלקוחות שלי? (פרו' עמ' 31 שורות 19- 20, וראו שאלה זהה גם בפרו' עמ' 56 שורות 21 – 22).

111. טוען הנתבע בסיכומיו כי התובע לא זכר דברים למשל האם קיבל מידע בדבר התקדמות הפרויקט וכיוצ"ב. .לא ברור איזו נפקות יש לטענות אלו. התובע הוא לא זה שצריך להוכיח ששיתף פעולה, הנתבע הוא זה שצריך להוכיח שהתובע לא שיתף פעולה, ונטל ההוכחה בעניין זה זה לא הורם ואפילו לא הורם בעניין זה נטל הבאת הראיות.

112. לפיכך אני קובעת שהנתבע לא הוכיח שאי שיתוף הפעולה של התובע מנע ו/או עיכב בדרך כלשהי את מועד הגשת היתר הבנייה.

      

     התקופה שנקבעה בהסכם שעד אליה צריך להגיש בקשה להיתר בניה

113. הוכח כי הנתבע הוא זה שניסח את ההסכם. בהסכם נקבע כאמור כי הנתבע צריך להגיש בקשה להיתר בנייה בתוך תקופה של שישה חודשים מאז החתימה על ההסכם ולכל היותר תוך עשרה חודשים. ההסכם נוקב במילים "הגשת בקשה להיתר בניה", ולא "ניסיון להגיש בקשה", או "הגשת בקשה לתיק מידע".

     עו"ד סעדה, מי שייצג את הנתבע בהסכם העיד כי הוא ערך את ההסכם (ראה למשל פרו' עמ' 4 שורה 10; פרו' עמ' 30 שורות 25 – 26). עו"ד סעדה טען כי הוא ועו"ד טנא, ב"כ התובע, עשו "פינג פונג" על ההסכם, וכי הוחלפו טיוטות (פרו' עמ' 31, שור' 32), אולם לא הוגשה על כך כל אסמכתא וגם לא צורפו הטיוטות. כך או כך, עו"ד סעדה לא הוכיח כי היה "פינג פונג" בין עורכי הדין לגבי המועד שנקבע בהסכם להגשת הבקשה להיתר בניה, ולא הוכח כי בסופו של דבר נקבע מועד אחר ממה שעו"ד סעדה ניסח בתחילה בהסכם (ראה בעניין זה את תשובת עו"ד סעדה בחקירתו הנגדית לפיה אינו יכול לזכור אם אותו מועד של 6 חודשים וסעיף 9 שמתייחס לביטול היו או לא היו בנוסח המקורי, פרו' עמ' 30 שורות 27 – 30).

114. לפי עדות מר טל יוסף תקופה סבירה להגשת בקשה להיתר הינה שנתיים (פרו' עמ' 47 שורו' 29-31). גם עו"ד סעדה העיד כי לאחר תיקון 101 נדרש ליזם זמן רב יותר להגיש בקשה להיתר בניה (פרו' עמ' 31 למעלה). הציפיה הלגיטימית של התובע שהנתבע והגורמים המקצועיים המקיפים אותו ידעו אודות שינויים חקיקתיים והנגזרות שלהן אינה ציפייה מוגזמת. ככל והנתבע ומי שיעץ לו לא לקח בחשבון זמנים ריאליים עת ניסח את ההסכם – אין לו על מי שילין אלא על עצמו. הכוונה של שני הצדדים בחתימתם על ההסכם, הייתה כי תוך פרק זמן שלא יאוחר מעשרה חודשים תוגש בקשה להיתר בניה, והדבר מצא ביטויו בהסכם. בשעה שהדבר לא קרה – רשאי היה התובע לבטל את ההסכם.

115. לכך אוסיף כי מעיון בתעודות עובד הציבור וכן כעולה מעדותה של גב' סולוחודין נפלו הרבה כשלים במקרה דנן בדרך הגשת הבקשות. "ש. בתוכנית הזו יש הרבה ליקויים כי לוקח זמן עד שמשלימים תיק מידע ואחר כך אחרי שגמרו את התיק מידע יש שלוש בקשות להיתר בניה?

     ת. כן" (פרו' עמ' 40 שורות 7 – 9).

116. וראו גם עדות האדריכל מטעם הנתבע: "...יש ניהול פרוייקט וזה היה בהצלחה, לא במועדים שרצינו, אבל בהצלחה.." (פרו' עמ' 26 שורות 3 – 4) (הדגשה שלי – הח"מ).

      

     האם התובע פעל/לא פעל על פי המנגנון הקבוע בסעיף 9 להסכם

117. הוכח שהתובע פעל כדין, ובהתאם לקבוע בהסכם, כאשר, בעקבות חלוף המועדים הקבועים בהסכם, שלח התראה ולאחר מכן שלח מכתב אודות ביטול ההסכם.

118. מלשון ההסכם ברור כי ככל ולא מוגשת בקשה להיתר בניה בתוך פרק הזמן הנקוב בהסכם יכול התובע לבטל את ההסכם. כך או כך ולאור טענת הנתבע בנוגע ל"חתימה על הסכם מורחב" זה, אציין כי אין חולק שלא נחתם הסכם מורחב בין הצדדים עד עצם היום הזה.

119. צודק התובע בטענותיו לפיהן הנתבע התעלם מההתרעה של התובע אודות ביטול ההסכם ובהמשך התעלם מההודעה על ביטול ההסכם והמשיך לקדם את הפרויקט. הנתבע אולם לא הציג הוצאות שהוציא עבור המשך קידום הפרויקט.

     הנתבע סירב להשלים עם כך שהעסקה "נשמטת מידיו", ועל אף העיכובים בקידום הפרויקט, על אף שהיחסים עם התובע ואביו עלו על שרטון, סירב הנתבע להרפות מהעסקה. וראו דבריו בחקירה נגדית: "ש...... אמרו לך שלא רוצים ואתה ממשיך להשקיע. ת. אני לא עשיתי שום דבר שהוא על קרן הצבי, אני כל כולי הייתי בטוח שזו העסקה שלי ואני עומד בהסכם, והמשכתי להשקיע, כדי לקדם את הפרויקט במקביל להליך המשפטי, מתוך אמונה שיצא פרוייקט..." (פרו' עמ' 57, 58 שורו') (הדגשה שלי – הח"מ).

      

     וראו בעניין זה את דבריו של האדריכל מטעם התובע אודות התובע: "...יש לו עור של פיל..". עם כל הכבוד, הקרקע היא הקרקע של התובע, ודומה כי האחיזה הלא מרפה הזו של הנתבע בעסקה, לא היה לה כל מקום.

120. העובדה שהבעלים הנוסף, מר גבריאלי כן מעוניין בהמשך הפרויקט, אין בא כדי לאיין את זכות הביטול של התובע, לאור אי ההגשה במועד של היתר הבניה. נכון שמר גבריאלי נפגע מכך, ובנסיבות אלו כאמור הוריתי על צירפו לתיק על מנת שישטח את טענותיו לפני. לאחר ששמעתי את טענותיו הרי שאין בהן, כאמור לעיל, כדי לאיין את זכות הביטול של התובע.

121. אני לא סבורה שאני צריכה להכריע בדבר "אופיו של הנתבע" האם הוא אכן "אדם חסר מעצורים" ו/או נכלולי ו/או חסר תום לב וכיוצ"ב כפי שטוען התובע. האם ביקש שחשבונית התשלום לאדריכל תירשם על שמו לשם זיכויי מס וכיוצ"ב, האם הזמין מידע לא חוקי אודות התובע מחוקר פרטי ועוד. האם ביקש למקסמם את הפרויקט להשיא רווחים לעצמו בלבד? האם מסר מידע לא אמין לרשויות התכנון. אינני בטוחה שהדברים הוכחו די צרכם. דומה אולם כי די בכך שנקבע כי הנתבע הפר את ההסכם וכי בעקבות ההפרה היה התובע זכאי לבטל את ההסכם.

      

     דיון בפיצוי הכספי

122. בכתב התביעה אשר הוגש בחודש 07/17 התבקש פיצוי כספי בגין נזקי ההפרה בסך של 50,000 ₪, בגין אובדן שכירות, אובדן עסקאות פוטנציאליות ועוגמת נפש.

123. בסיכומי התובע נטען כי התביעה הכספית מוגבלת לעילת התביעה נכון למועד הגשת התביעה וכי לתובע זכאות להגיש תובענה נוספת לגבי הנזקים שנגרמו לו לאחר תאריך זה (סעיף 254). לא ראיתי התייחסות לטיעון זה בסיכומי הנתבע ולפיכך אני מתירה לתובע את המבוקש על ידו.

124. באשר לנזקים הנטענים אזי בעצם לפי הוראות ההסכם היה על הנתבע להגיש בקשה להיתר בניה עד ליום 18.09.16, כאשר התביעה דנן הוגשה בחודש 25.07.17, כלומר פחות משנה לאחר מועד זה. לפי לוחות הזמנים שנקבעו בהסכם (ראה עמ' 4), היה הנתבע צריך להשלים את הפרויקט בתוך 24 חודשים מהמועד בו יתקבל היתר הבניה. לא נשמעה אולם כל עדות תוך כמה זמן מאז הגשת הבקשה להיתר בניה צפו הצדדים שכבר יהיה היתר בניה. כך שלא ניתן לדעת האם היה צפוי שהיה ניתן היתר בניה עד המועד בו הוגשה התביעה אם לאו. יחד עם זאת דומה אכן שנגרם לתובע נזק בשל עיכוב הפרויקט, אולם אין דין נזק של מספר חודשים, עד הגשת התביעה, כדין נזק של מספר שנים, עד לסיום ההליך דנן.

125. בנסיבות אלו, כאשר דומה אכן כי במועד הגשת התביעה הנזקים של התובע טרם התגבשו, שכן לא היה ידוע כמה זמן ימשך הליך זה, ככל שיסתיים אכן בביטול ההסכם, ודומה לכאורה כי בסופו של דבר כי לא ניתן אלא להסתכל על הנזקים במקשה אחת, היינו אין מקום להסתכל על הנזקים בנקודת הזמן הספציפית של מועד הגשת התביעה דנן, אלא במועד גיבושם המלא – לא מצאתי לנכון בתביעה זו לפסוק פיצוי כספי, ולצערי מלאכה זו נותרה לא שלמה, שכן ניתן כאמור היתר לתובע להגיש תביעה חדשה בגין נזקיו שאכן טרם התגבשו במועד הגשת התביעה דנן.

126. לו דעתי הייתה נשמעת, הצדדים היו מסיימים הסכסוך ביניהם בהליך דנן והולכים כל אחד לדרכו, כאשר התובע סופג את הפסדיו ואולם נהנה מפירות ההליכים שנקט הנתבע בעירייה לקדם את הפרויקט, ואילו הנתבע יספוג את הפסדיו בגין אותם הליכים שנקט (שחלק גדול מהם נקט לאחר הודעת התובע על הביטול), ולא יהיה צפוי לתביעת התובע בגין נזקיו.

      

     לסיכום

127. אני מורה על ביטול ההסכם שנכרת בין הצדדים.

128. אני מורה על ביטול המשכון. ב"כ התובע יגיש פסיקתא לחתימה.

129. הנתבע ישלם לתובע שכ"ט עו"ד בסך של 29,250 ₪. בקביעת סכום זה לקחת בחשבון את העובדה שבתיק הוגשו בקשות רבות, נוהלו שני קדמי משפט, שני דיוני הוכחות, והוגשו סיכומים. כמו כן לקחתי בחשבון שהדירה של התובע נשוא התביעה ונשוא המשכון אשר ביטולו התבקש בתיק זה, הינה בשווי של למעלה ממיליון ₪ (נטען שהתובע רכש את הדירה בסך של 1,130,000 ₪). הנתבע ישלם סכום זה לב"כ התובע וכן החזר אגרה, תוך 30 יום מהיום.

130. לא מצאתי מקום לחייב את ה"ה גבריאלי בהוצאות משפט כלשהן ולא מצאתי מקום להורות לתובע לשלם לו הוצאות. ה"ה גבריאלי צורף כאמור כצד על ידי בית המשפט, על מנת שישמיע את עמדתו.

131. הודע על זכות ערעור כדין.

132. המזכירות תשלח לצדדים.

      

     ניתן היום, כ"א שבט תשפ"א, 03 פברואר 2021, בהעדר הצדדים.