חסקל ואח' נ' רום - תמר בע"מ ואח'

לפניי תביעה כספית שהגישו התובעים – שהם בעלי 4 דירות בבית המשותף שברחוב השר שפירא 15 בבת ים (להלן: הבניין), נגד הנתבעת 1 – שהיא חברה קבלנית שביצעה עבודות בבניין מכוח תמ"א 38 (להלן: החברה), והנתבעת 2 – עורכת דין במקצועה, ששימשה כב"כ דיירי הבניין (להלן: עו"ד ביבי או עורכת הדין).

כבר בפתח הדברים אציין, כי הצדדים הכבירו מלל וטיעון רב גם בעניינים שאינם חיוניים להכרעה במחלוקת, ולפיכך אדרש ואתייחס להלן רק לעיקרי העובדות והטענות שמצאתי כי הן רלוונטיות להכרעה.

אין חולק, כי בין החברה מצד אחד ובין דיירי הבניין מצד שני, נחתם, ביום 8.11.2015, הסכם (להלן: הסכם התמ"א או ההסכם) במסגרתו, תמורת הקניית זכויות הבנייה לבניית דירות חדשות בבניין, התחייבה החברה כלפי הדיירים לבצע עבודות כמפורט בהסכם ובמפרט שצורף לו, לרבות ביצוע עבודות לחיזוק הבניין, בניית מעלית, ביצוע עבודות פיתוח ושיפוץ שונות בשטחים הציבוריים ועוד. את הדיירים ייצגה בהסכם עו"ד ביבי, ובהתאם להסכם החברה נשאה בשכרה.

במסגרת הסכם התמ"א, התחייבה החברה, בין היתר, לבנות לכל אחת מן הדירות מרפסת בשטח כ – 12 מ"ר, ואף הוסכם כי ככל שהוועדה המקומית תתיר מרפסות בשטח הקטן מ – 10 מ"ר וב"כ הצדדים יהיו בדעה כי יש מקום לערור על החלטה זו לשם הגדלת המרפסות כרצון הצדדים, תגיש החברה, על חשבונה, ערר לוועדת הערר (סעיף 16.4 להסכם).

בפועל, אין חולק, כי בסופו של יום, לדירות שבחזית רחוב הרב שפירא (למעט הדירה בקומה הראשונה), ובהן דירות התובעים, לא נבנו מרפסות בשטח 12 מ"ר, אלא מרפסות ששטחן מצומצם בהרבה (כ – 6.5 מ"ר כל אחת).

נוסף על כך, לטענת התובעים, ביצעה הנתבעת שינויים נוספים באופן שבו בוצעו עבודות הבנייה, לעומת התשריט המקורי שהוצג לבעלי הדירות עם חתימת הסכם התמ"א (וצורף כנספח ג' להסכם), באופן שגרם להם לנזקים בדמות חסימה משמעותית של אור ואוויר הן בחזית הדירות והן בחלק האחורי באזור מרפסות השירות, וגרם לירידת ערך דירותיהם.

התובעים טענו, כי החברה הפרה את התחייבויותיה כלפיהם במסגרת הסכם התמ"א באופן שגרם להם נזקים, וכי עורכת הדין התרשלה וכשלה בייצוגם.

הנתבעות טענו, בקליפת אגוז, כי מלכתחילה היו הסכם התמ"א והתחייבות החברה על פיו כפופים לכך שיתקבל אישור הוועדה המקומית לתכנית; כי כל השינויים שנעשו נעשו עקב דרישות הרשויות, שבלעדיהן לא ניתן היה לקדם את הפרוייקט; כי הדבר נעשה על דעת הדיירים, למצער באמצעות באת כוחם ונציגיהם הנבחרים; וכי החברה ביצעה את כל המוטל עליה ומעבר לכך.

הנתבעות הוסיפו וטענו, כי התנהלות התובעים כלפיהם מונעת מאכזבתם מכך שלא נבנו ממ"דים לכל הדירות (אף שהחברה מלכתחילה לא התחייבה לכך), אך הם ידעו על כל השינויים ואישרו אותם מראש, בהבינם כי ללא שינויים אלו לא ניתן יהיה לקדם את הפרוייקט.

הנתבעות הדגישו, כי העבודות בוצעו בדיוק בהתאם להיתר הבנייה שניתן לחברה ועל פי דרישת הרשויות, וכי לא זו בלבד שאין כל ממש בטענת התובעים כי נגרמה ירידת ערך כלשהי לדירותיהם, אלא ההיפך הוא הנכון, משעה שהעבודות שבוצעו ע"י החברה בבניין השביחו את נכסי התובעים והעלו את ערך דירותיהם במידה ניכרת.

גדרי המחלוקת בתיק

כפי שהתחוור במהלך ניהול ההליך, קיימים למעשה שלושה היבטים שבהם אין חולק כי נעשה שינוי באופן שבו בוצעה הבנייה בפועל, ביחס לתכנון המקורי שעליו התבסס הסכם התמ"א: ההיבט הראשון הוא הקטנת שטח מרפסות השמש בדירות הפונות לחזית רחוב השר שפירא (למעט בקומה הראשונה; להלן יכונה שינוי זה: הקטנת המרפסות); ההיבט השני הוא הארכת הקירות היורדים בחזית הבניין, כך ששניים מן הקירות (הפנימיים יותר, ממבט לרוחב החזית, שהיו אמורים להיות מעט קצרים יותר מן החיצוניים) הוארכו (בכמטר אחד) כלפי הרחוב, באופן שגרם להצללה וחסימת אוויר ואור בחלקן של הדירות בחזית הפונה לרחוב הרב שפירא, באזור מרפסות השמש שנבנו ע"י החברה (להלן יכונה שינוי זה: הארכת הקירות היורדים); וההיבט השלישי הוא שינוי ביציקת הקירות באיזור מרפסות השרות, באופן הגורם לחסימת אוויר ואור בחלק זה של הדירות, האחורי יותר, למעשה על דרך של ביטול מרפסות שרות אלו והפיכתן למסתורי כביסה (להלן יכונה שינוי זה: הצללת מרפסות השרות).

במסגרת כתב התביעה המתוקן, עתרו התובעים לפיצוי בגין ירידת הערך שנגרמה לדירותיהם, בהתאם לחוות דעת המהנדס והשמאי מר חיים גלנצר, אשר צורפה לכתב התביעה (ראו סעיפים 47-48 לכתב התביעה).

עיון בחוות דעת מומחה התובעים שעליה התבסס כתב התביעה מעלה, כי אף שנזכרים בה גם השינויים הקשורים בהקטנת המרפסות ובהצללת מרפסות השירות, בפועל דנה חוות הדעת וקובעת את שיעור ירידת הערך, אך ורק ביחס לשינוי שעניינו הארכת הקירות היורדים (ראו בעיקר פרק י"ט לחוות הדעת).

החל מתחילת ההליך התנגדו הנתבעות באופן ברור, מפורש ונחרץ, לכל הרחבת חזית לעומת הנטען בכתב התביעה המתוקן.

לפיכך, נדרש בית המשפט כבר בשלב מוקדם יחסית של ההליך להגדרת חזית המחלוקת העולה מכתבי הטענות ואשר תוחמת את הדיון בתיק.

וכך, בשורה של החלטות, נדרש בית המשפט לטענות הצדדים בעניין זה וקבע, כי חזית המחלוקת כפי שנפרסה בכתבי הטענות ועל יסוד כתב התביעה המתוקן, כוללת אך ורק את הנזקים הנטענים בגין הארכת הקירות היורדים בחזית (ראו בהרחבה בהחלטתי מפרוטוקול הדיון שהתקיים ביום 3.12.20, לאחר הדיון בעניין המתחיל בעמ' 134 לפרוטוקול, במסגרתה נסקרו גם החלטות קודמות שניתנו בעניין).

בהתאמה, גם המומחה שמונה מטעם בית המשפט – השמאי מר יצחק ברמן – התבקש להתייחס בחוות דעתו אך ורק להיבט זה של הנזקים הנטענים, ואף לאחר מינויו, דחיתי ניסיון של התובעים להרחיב את גדרי המינוי להיבטים אחרים של הנזקים הנטענים, וזאת כמתחייב מגדרי המחלוקת כפי שנפרסו בכתבי הטענות.

התובעים לא השיגו במהלך ההליך על אף אחת מן ההחלטות המפורשות והמפורטות שניתנו בעניין זה ועל בסיסן התנהל ההליך כולו, ואף לא ביקשו – בשום שלב – לתקן את כתב התביעה על מנת לכלול בו עתירה לפיצוי בגין רכיב שלא נכלל בו מלכתחילה. זאת, חרף העובדה שבית המשפט שב והבהיר והדגיש כי לא יידרש לטענות החורגות מהיבט זה של ירידת הערך הנטענת, שרק בגינו הוגשה התביעה ורק אליו התייחסה חוות דעת מומחה התובעים (ראו, בין השאר, החלטות מיום 17.2.20; 23.2.20; 15.3.20; 3.12.20. במאמר מוסגר יוער, כי במסגרת ההחלטה מיום 17.2.20, הוגדרו ההיבטים הנטענים של ירידת הערך באופן לא ממצה, ולא נעשתה הבחנה בין הרכיבים השונים של ההצללה הנטענת בחלקים השונים של הדירות. עם זאת, נקבע במפורש, כי מינוי המומחה מטעם בית המשפט יהיה אך ורק ביחס להיבטים שאליהם התייחסה חוות דעת התובעים; בהתאמה, בהמשך, נדרשתי להחלטות שונות שהבהירו וחידדו את גבולות מינויו של המומחה מטעם בית המשפט אך ורק להיבט של ירידת הערך הנובעת מהארכת הקירות היורדים בחזית, כעולה מן ההחלטות שניתנו ביום 23.2.20, וביום 15.3.20; עוד ראו החלטתי מיום 3.3.20, במסגרתה הבהרתי, בהמשך לבקשת הנתבעת ביחס לתצהירי התובעים, כי לא יינתן לתובעים סעד שלא נתבע בכתב התביעה; עוד ראו ההבהרה שניתנה, במסגרת החלטתי מיום 3.12.20, להחלטה מיום 23.11.20 במסגרתה, בשגגה ומבלי שנשמעה עמדת הנתבעות בעניין, ביקשתי את המומחה להתייחס להיבט מרפסות השירות שלא היה חלק מגדרי המחלוקת כפי שנתחמו בבירור בהחלטות קודמות).

הנה כי כן, כפועל יוצא מגדרי המחלוקת כפי שנפרסו בכתבי הטענות ולא תוקנו בהמשך, התנהל ההליך כולו – לרבות הגשת הראיות, מינוי המומחה מטעם בית המשפט, חקירות העדים וסיכומי הצדדים – על בסיס הטענה היחידה לקיומו של נזק בדמות ירידת ערך בגין הארכת הקירות היורדים, ולפיכך, גם במסגרת פסק הדין אין מקום להידרש לשום טענה אחרת שהעלו התובעים בעניין ההיבטים האחרים בהם – לטענת התובעים – בוצעו העבודות בסטייה מן ההסכמות המקוריות.

פועל יוצא של האמור, כי יש לבחון האם הפרה החברה התחייבות חוזית כלפי הדיירים, בכל הנוגע לשינוי שעניינו הארכת הקירות היורדים, או לחלופין האם חבה מי מן הנתבעות בנזיקין כלפי התובעים, בכל הנוגע לשינוי זה.

דיון והכרעה

במסגרת הסכם התמ"א, הוצג לדיירים תשריט, המתאר את הבנייה המוצעת (נספח ג' להסכם; להלן: תשריט הסכם התמ"א). בהתאם לתשריט זה, תוכננה בניית המרפסות בחזית רחוב השר שפירא, כך שקו המרפסות "הוארך" עד לגבול בניית קירות החיזוק, שהם פועל יוצא של הממ"דים בדירות החדשות שנבנו ע"י החברה במסגרת הפרוייקט, בקומות העליונות ("קו החיזוקים") והחורג מקו הבניין. עפ"י צורת בנייה זו, אמור היה שטח המרפסת שצפויה הייתה להיבנות לכל דירה מדירות התובעים, להיות כ – 12 מ"ר.

בהתאם לסעיף 6 להסכם התמ"א, היה על החברה לדאוג לעריכת בקשה להיתר בנייה, אשר תוצג לעיון נציגי המזמין ואישורם, ואשר תיערך בתאימות למפרט הטכני נספח ג'. נציגות הדיירים נדרשה לאשר את הבקשה להיתר או לחלופין להעביר את הערותיה במועד שנקצב. סעיף 6.2 להסכם כולל הוראות בעניין הגשת הבקשה להיתר בחתימה על סמך ייפויי הכוח, גם בהעדר הסכמה של הנציגות.

בצד זאת, כולל הסכם התמ"א הוראות שונות, שמשמעותן כי ביצוע הפרוייקט בהתאם לתשריט שצורף לו, כפוף לאישור הרשויות, כך שאין ודאות כי הבנייה תתבצע בדיוק בהתאם לתשריט.

כך למשל, בסעיפים 2.4, 2.6 ו – 2.7 להצהרות המזמין, הצהירו הדיירים כי ידוע להם שביצוע הפרוייקט מותנה בקבלת היתר בנייה באופן המאפשר את ביצועו;

בסעיפים 3.4, 3.8 ו – 3.9 להצהרות והתחייבויות החברה - התחייבה החברה לבצע את הפרוייקט בהתאם להוראות הדין הרלוונטיות, לרבות דרישות תקן והנחיות הרשויות;

בסעיף 4 להסכם הובהר כי קבלת היתר בנייה היא תנאי מתלה לכניסת ההסכם לתוקף ובסעיף 4.3, נקבע, בפסקה השלישית, כי "מוסכם, כי במידה ואי קבלת היתר בניה במועדים המפורטים לעיל נובע מדרישות הוועדה המקומית להכניס שינויים בבקשה להיתר בנייה, באופן המאפשר שינוי הבקשה להיתר בנייה והקמתו של הפרוייקט – בשינויים הנדרשים על ידי הועדה המקומית, תפעל החברה להכנסת התיקונים הנדרשים והרלוונטיים בבקשה להיתר הבניה, על מנת להוציא את הפרוייקט אל הפועל בשינויים הנדרשים – ובלבד שלא יהיה בשינויים הנדרשים כדי לפגוע באופן מהותי בבקשה להיתר בניה ו/או במפרט ו/או בזכויות הצדדים עפ"י הסכם זה".

אין חולק, כי הבקשה שהגישה החברה להיתר בנייה לא תאמה במדוייק את תשריט הסכם התמ"א, ובכלל זאת - בסטייה מהתחייבויות החברה עפ"י הסכם התמ"א - על פי בקשת ההיתר, שטח המרפסות שתוכננו להיבנות בדירות חזית השר שפירא היה כ – 6.8 מ"ר ולא 12 מ"ר כמתוכנן.

במאמר מוסגר יוער, כי סוגיית שטח המרפסות זכתה להתייחסות נפרדת ומיוחדת בהוראות הסכם התמ"א, במסגרתו התחייבה החברה כי בקשת ההיתר שתוגש תכלול את המרפסות כמפורט בנספח ד' (סעיף 6.1 להסכם), ועוד הוסכם, כי ככל שהוועדה המקומית תתיר מרפסות ששטחן פחות מ – 10 מ"ר, וככל שיהיו ב"כ הצדדים בדעה כי יש מקום לערור על ההחלטה כדי להגיד את המרפסות כרצון הצדדים, תגיש החברה על חשבונה ערר לוועדת הערר בעניין זה (סעיף 16.4 להסכם).

הנתבעות טענו לפניי, כי הבקשה להיתר הבנייה הוגשה תוך חריגה מהתחייבויות החברה בהתאם לתשריט הסכם התמ"א, וזאת על דעת נציגי הדיירים (אשר חתמו על הבקשה להיתר), בהסכמת הדיירים עצמם (בתום ישיבה שנערכה בעניין) ובחתימת באת כוחם אשר חתמה כי היא "מאשרת הגשת בקשה להיתר בנייה זו, בשם הבעלים כולם" (ראו נ/15). זאת, מאחר שבישיבה מקדימה שנערכה עם הגורמים הרלוונטיים בעיריית בת ים, הובהר לנציגי החברה, כי עיריית בת ים לא תאפשר "למשוך" את שטח המרפסות עד קו החיזוקים, אלא רק עד קו הבניין בלבד, שינוי שמשמעותו המעשית היא הקטנת המרפסות (ראו סעיפים 4-5 לתצהיר מר אביטן בשם הנתבעת).

התובעים טענו, כי השינוי האמור נעשה שלא על דעת הדיירים, כי נציגות הדיירים לא הייתה רשאית להסכים לו (משמדובר בעניין משפטי ו/או קנייני – ראו סעיף 16.3 להסכם התמ"א), ואף הוסיפו וטענו כי אחד מן הנציגים (מר בבאזרה) העיד כי כלל לא חתם על בקשת ההיתר כך שהחתימה הנטענת להיות חתימתו זוייפה.

כעולה מן המובא לעיל, וכפועל יוצא מגדרי המחלוקת כפי שנפרסו בתיק זה והוגדרו לעיל, אין צורך להידרש למחלוקת זו שהתגלעה בין הצדדים בשאלה האם השינוי שעניינו הקטנת המרפסות, אשר בוצע בסטייה מתשריט הסכם התמ"א ועובר לבקשת ההיתר כך שהוא מגולם בה – בוצע על דעת הדיירים ובהסכמת נציגיהם או שהוא מהווה הפרה של ההסכם.

הוא הדין ביחס לשינוי שעניינו הצללת מרפסות השרות. גם שם, כעולה מחוות דעתו של מומחה בית המשפט מר ברמן, על ההבהרות שניתנו לה, ומחקירתו הנגדית – מדובר בשינוי שנעשה עובר לבקשת ההיתר. בעוד שבתשריט הסכם התמ"א, באזור המטבח וחדר הרחצה קיימת מרפסת שרות עם יציאה מהמטבח, הרי שבתכנית הבקשה להיתר החתומה ע"י נציגות הדיירים ובאת כוחם, בוטלה מרפסת שרות זו וקיים מסתור כביסה סגור.

אעיר, כי בניגוד לסוגיית גודל המרפסות – שהוא בליבת התועלות אותן היו הדיירים אמורים לקבל במסגרת הסכם התמ"א, עניין מרפסות השרות לא זכה להתייחסות מיוחדת בהסכם או בראיות שהובאו מטעם הצדדים.

כך או כך, כעולה מן המובא בפתיח לפסק הדין, גם סוגיית מרפסות השרות אינה מהווה חלק מגדרי המחלוקת הטעונים הכרעה בתיק ולפיכך אין צורך להידרש לשאלה אם בשינוי זה שנערך בין תשריט הסכם התמ"א לבין הבקשה להיתר הפרה החברה את התחייבויותיה כלפי הדיירים או שמי מן הנתבעות התרשלה כלפיהם.

בכל הנוגע לשינוי שעניינו הארכת הקירות היורדים, בחקירת המומחה מטעם בית המשפט לפניי עלה, כי שינוי זה נערך למעשה לאחר הגשת הבקשה להיתר הבנייה החתומה ע"י הנתבעת 2 כב"כ הדיירים, וזאת בניגוד למה שסבר המומחה בתחילה. ואבהיר.

כפי שנזכר לעיל, מהות השינוי שעניינו הארכת הקירות היורדים בחזית רחוב השר שפירא, באזור מרפסות השמש שנבנו ע"י החברה – היא הארכת הקירות הפנימיים (בהסתכלות על הבניין כמכלול מחזית רחוב השר שפירא), שעפ"י התכנון המקורי היו קצרים יותר מן הקירות החיצוניים – כך שישתוו באורכם לאורך הקירות החיצוניים (הארכה של כמטר).

בכל התכניות אשר הוצגו למומחה מטעם בית המשפט (תשריט הסכם התמ"א, תכנית הבקשה להיתר החתומה ע"י ב"כ הדיירים והנציגות – ת/1; ותכנית הבקשה להיתר החתומה ע"י ב"כ הדיירים בשם הדיירים כולם – נ/15) – הקירות הפנימיים קצרים יותר מהקירות החיצוניים. יצויין, כי במסגרת חוות דעתו ציין המומחה מר ברמן כי באחד מנוסחי תכניות ההגשה (בתכנית ההגשה החתומה ע"י הנתבעת 2 כמיופת כח של כלל הדיירים, עם פירוט של שמותיהם אך ללא חתימותיהם – ראו סעיף 14.1.3 לחוות הדעת) - הקירות הפנימיים והחיצוניים שווים באורכם.

ואולם, בחקירתו הנגדית של המומחה התחוור, כי התכנית שעליה התבסס בעניין זה לא הוגשה לתיק בית המשפט, ולפי שני נוסחי התכניות שהוגשו לתיק בית המשפט בחתימת נציגות הדיירים ובאת כוחם (וסומנו ת/1 ו – נ/15) אורך הקירות הפנימיים קצר יותר מאורך הקירות החיצוניים, בדיוק כפי המופיע בתשריט הסכם התמ"א (ראו עמ' 146 לפרוטוקול מיום 3.12.2020 ש' 22 עד עמ' 147 ש' 8).

בטיעוניהן לפניי, טענו הנתבעות, כי השינוי שעניינו הארכת הקירות היורדים, בוצע לאחר הגשת הבקשה להיתר, בעקבות דרישות הג"א. הנתבעות טענו, כי במסגרת החלטת הוועדה המקומית לאשר את ההיתר בתנאים, אחד התנאים שנדרשו הוא אישור הג"א. במסגרת דרישות הג"א, עמדה הג"א על עמידה בתנאי התקן הדורש שלפחות 75% מקירות הממ"דים שנבנו בדירות העליונות יגיעו עד הקרקע. לצורך כך היה הכרח להאריך את הקירות הפנימיים, לכל גובה הבניין.

אעיר, כי נושא זה לא זכה להתייחסות בתצהירי הנתבעות, אך עלה במסגרת עדויות מר אביטן (מטעם הנתבעת 1) ועו"ד ביבי לפניי (ראו בעדות מר אביטן, עמ' 141 לפרוטוקול הדיון מיום 30.11.2020 ש' 20-27, ובהמשך עמ' 142 ש' 10 עד עמ' 143 ש' 24; עמ' 150 לאותו פרוטוקול, ש' 12-29; עדות הנתבעת 2 בעמ' 160 לאותו פרוטוקול, ש' 16-35). הטענה מתיישבת גם עם העובדה שביום 25.9.2016 ניתנה החלטת הועדה לאשר את הבקשה להיתר בתנאים, שכללו גם קבלת אישור הג"א (ראו סעיף 9(ו) להחלטת הועדה שצורפה כנספח 4 לתצהירו של מר אביטן).

נציג הנתבעת מר אביטן העיד לפניי, ועדותו לא נסתרה, כי דרישת הג"א להארכת הקירות הייתה תנאי בלעדיו אין לקבלת היתר והוצאת הפרוייקט אל הפועל ("אנחנו לא צריכים אישור לזה, משום שזה התנאים שהציבו הג"א שהם כמו העירייה, שהיא עומדת מעל הכול. רק מה שהיא נותנת היתר, ניתן לבנות. ככה גם הג"א לעניין הממ"דים. לא יאושרו ממ"דים אם לא יפעלו לפי התקנות של הג"א" - עמ' 143 לפרוטוקול הדיון מיום 30.11.2020 ש' 1-24; וראו גם: עמ' 150 ש' 20-29).

בעדותו לפניי, אישר המומחה מטעם בית המשפט כי אכן קיימת דרישה כזו של הג"א (עמ' 145 לפרוטוקול מיום 3.12.2020 ש' 19; עמ' 146 לאותו פרוטוקול ש' 1), וכך אישר גם מומחה התובעים (עמ' 122 לאותו פרוטוקול, ש' 24-25; ובהמשך בעמ' 123 ש' 12-31). מומחה התובעים אישר, כי בהינתן שבהסכם הבהירה החברה כי לא ייבנו ממ"דים לדירות הקיימות, הרי שהיו חייבים להאריך את הקירות בשל דרישות הג"א (עמ' 123 ש' 29).

במצב דברים זה אני סבורה, כי הוכח, במאזן ההסתברויות, כי הארכת הקירות היורדים (כך שהקירות הפנימיים הוארכו עד לקו הקירות החיצוניים), נעשתה לאחר הגשת הבקשה להיתר, בעקבות התנאים שהציבה הועדה המקומית לקבלת ההיתר, ובהם אישור הג"א, ובשל דרישות הג"א ש – 75% מקירות הממ"דים בקומות העליונות יגיעו עד לקרקע.

במאמר מוסגר אציין, כי המומחה מטעם התובעים אמנם טען לפניי, כי הוא בטוח שאילו היו הדיירים יודעים מראש שהקירות יוארכו, לא היו מסכימים לכך (עמ' 123 לפרוטוקול מיום 3.12.2020, ש' 29-31). ואולם, בכל הכבוד, להנחה זו של המומחה מטעם התובעים, שאינה בתחום מומחיותו, לא הובא שום ביסוס, ואף התובעים עצמם לא טענו זאת. כפי שכבר נזכר לעיל, הסוגייה המרכזית שהייתה בנפשם של התובעים הייתה סוגיית גודל המרפסות, אשר כאמור זכתה לביטוי מפורש בהסכם התמ"א, ועליה שמו התובעים את עיקר יהבם אף בעדויותיהם לפניי.

בנסיבות אלו, כאשר לכתחילה הובהר בהסכם התמ"א, כי התשריט שצורף לו אינו מחייב והוא כפוף לאישור הרשויות ודרישותיהן, וכאשר הוכח, כי הצורך בהארכת הקירות היורדים נבע מהדרישות שהציבו הרשויות, אני סבורה כי אין בסיס לטענה כי החברה הפרה את התחייבויותיה כלפי התובעים במסגרת הסכם התמ"א או התרשלה כלפיהם.

ודוק. כמצוטט לעיל, סעיף 4.3 להסכם התמ"א קובע, כי "מוסכם, כי במידה ואי קבלת היתר בניה במועדים המפורטים לעיל נובע מדרישות הוועדה המקומית להכניס שינויים בבקשה להיתר בנייה, באופן המאפשר שינוי הבקשה להיתר בנייה והקמתו של הפרוייקט – בשינויים הנדרשים על ידי הועדה המקומית, תפעל החברה להכנסת התיקונים הנדרשים והרלוונטיים בבקשה להיתר הבניה, על מנת להוציא את הפרוייקט אל הפועל בשינויים הנדרשים – ובלבד שלא יהיה בשינויים הנדרשים כדי לפגוע באופן מהותי בבקשה להיתר בניה ו/או במפרט ו/או בזכויות הצדדים עפ"י הסכם זה".

התובעים לא טענו, וממילא לא הוכיחו, כי השינוי שעניינו הארכת הקירות היורדים הפנימיים בכמטר אחד "(פוגע) באופן מהותי... בזכויות הצדדים עפ"י הסכם זה". יתרה מזאת, מחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט עולה, כי שיעור ירידת הערך שנגרם בגין שינוי זה הוא מינורי (2% לגבי שלוש מדירות התובעים ו – 3.5% בדירת ה"ה קדוש), כך שקשה לומר – ודאי בהתחשב בתועלות שצמחו לדיירים מן העבודות שבוצעו מכוח ההסכם, שהעלו את ערך דירותיהם – כי מדובר בשינוי הפוגע בזכויותיהם "באופן מהותי".

לאור האמור, ומשממילא, כאמור, הוכח במאזן ההסתברויות כי דרישה זו הייתה אילוץ שנכפה עקב דרישת הרשויות (ראו גם סעיף 26 לכתב התביעה), הרי שאין בסיס לטענה כי בכך שביצעה הנתבעת את המתחייב ממנה עפ"י הוראות הג"א, הפרה את הסכם התמ"א או התרשלה כלפי התובעים.

אשר לטענות התובעים כלפי הנתבעת 2.

התובעים העלו טענות רבות ומגוונות כלפי הנתבעת 2, אשר התרשלה כלפיהם, לטענתם, בין היתר בכך שלא גילתה את אוזנם בקשר להכרות מוקדמת בינה לבין החברה, שלא ניהלה בשמם משא ומתן מסחרי עם החברה למקסום התועלות שיצמחו להם מן ההסכם, שלא עמדה על מינוי מפקח לפרוייקט, על קבלת ערבויות מתאימות, ועוד.

הגם שבחלק מטענות התובעים ביחס להתרשלות המיוחסת לנתבעת 2 לא מצאתי ממש, הרי שבהחלט היה בסיס לחלק מטענותיהם ביחס להתרשלותה של עורכת הדין, בעיקר בכל הנוגע למידת ההקפדה על עמידת החברה בהתחייבויותיה עפ"י הסכם התמ"א לבנות בהתאם לתשריט שצורף לו. מעדותה של עו"ד ביבי לפניי עלה, כי בטרם חתמה בשם הדיירים על הבקשה להיתר בנייה, היא לא הקפידה לבדוק אם אכן תואמת הבקשה את התחייבויות החברה בהתאם להסכם התמ"א והתשריט שצורף לו. כך, בתחילת עדותה, טענה הנתבעת 2 כי הבקשה להיתר זהה לתשריט הסכם התמ"א (עמ' 168 לפרוטוקול ש' 6-33), בהמשך טענה כי השינויים היו רק באזור המרפסת הקדמית (עמ' 168 ש' 35 עד עמ' 169 ש' 10), לאחר מכן אישרה שסמכה על נציג החברה שיגיד לה מה השינויים ולא בדקה אותם בעצמה (עמ' 170 ש' 4-6(, ורק לבסוף אישרה שגם אזור מסתורי הכביסה השתנה (עמ' 172 ש' 15). עו"ד ביבי אף לא ידעה לומר לאילו שינויים, להבנתה, מוסמכת הנציגות להסכים בשם הדיירים ולאילו נדרשת הסכמת הדיירים עצמם (עמ' 175 ש' 2-35, ובהמשך עמ' 176 ש' 13-22). לשאלת ב"כ התובעים אם קודם לחתימתה בשם הדיירים קיבלה את הסכמתם, השיבה, כי עצם העובדה שהיא מייצגת את הדיירים משמעה שהיא יכולה להסכים בשמם. כלומר, לשיטתה, עצם הסמכתה כבאת כוחם מאפשר לה, בכל מקרה, לחתום בשמם, אף ללא צורך בהיוועצות עימם או בקבלת הסכמתם (עמ' 173 ש' 3-10; עמ' 174 ש' 16-25). מעדות עו"ד ביבי אף עלה, כי בכל העניינים שהיו על הפרק, קיבלה את עמדת החברה מבלי להרהר אחריה, ומעולם לא בדקה או המליצה לדיירים לבדוק עם בעלי מקצוע מטעמם היתכנות של חלופות אחרות לשינויים אותם ביקשה החברה לבצע.

וכך, אף שהסכם התמ"א קובע במפורש כי הבקשה להיתר תוגש בהתאם לתשריט ותכלול את המרפסות שהובטחו לדיירים (סעיף 6.1 להסכם), הנתבעת 2 אישרה לחברה להגיש את הבקשה להיתר אף שאינה תואמת את תשריט הסכם התמ"א והמרפסות בחזית רחוב השר שפירא קטנות בהרבה, וזאת מבלי שהתקבלה הסכמה בכתב של הדיירים כולם, ולמצער אלו שהשינוי נוגע להם.

אף שקשה להשלים עם התנהלות מעין זו מצידה של עורכת הדין, ואף יש בסיס לטענה כי בכך התרשלה, עדיין אני סבורה כי בענייננו אין בכך כדי לסייע לתובעים, שכן אין בסיס לטענה כי התנהלות אחרת של עו"ד ביבי הייתה מובילה לתוצאות אחרות.

ראשית, וכפי שהובהר לעיל, בכל הנוגע להארכת הקירות היורדים – שהיא הסוגייה היחידה שנדרשת להכרעה - מדובר בשינוי שנעשה לאחר הגשת הבקשה להיתר הבנייה, כך שנשמט הבסיס לטענה המרכזית שהפנו התובעים כלפי הנתבעת 2, כי הסכימה בשמם, בחתימת ידה, לשינוי. בעניין זה אפנה גם לעדותו של מר אביטן מטעם החברה, אשר העיד כי לא החתים את עו"ד ביבי על שינוי זה, כיוון שזו הייתה דרישה של הג"א שהחברה הייתה אנוסה להסכים לה (עמ' 143 לפרוטוקול מיום 30.11.2020 ש' 14-24; עמ' 150 ש' 13-28). בכך אף נשמט הקשר הסיבתי בין ההתרשלות, שכאמור באה לידי ביטוי בעיקר בכך שלא בדקה כדבעי את הבקשה להיתר, לבין השינוי שנערך לאחר מכן.

מעבר לכך, כמפורט לעיל, מדובר בשינוי, שאין בו משום פגיעה מהותית בזכויות התובעים (או למצער לא הוכח כי כך הוא), ואשר התחייב מדרישות הרשויות, ולפיכך, ממילא, הייתה החברה רשאית לבצעו, בהתאם להוראות הסכם התמ"א.

על כך יש להוסיף, כי הנתבעת 2 העידה לפניי, ועדותה לא נסתרה, כי לאחר שנכפה השינוי של הארכת הקירות היורדים, היא ניסתה לפעול להמתיק את רוע הגזרה ע"י שכנוע החברה לפתוח חלונות בקירות אלו, אך גם הצעה זו נדחתה ע"י הג"א (עמ' 160 לפרוטוקול מיום 30.11.2020).

כאמור לעיל, לא מצאתי בסיס להשערת המומחה מטעם התובעים לפניי כי אילו ידעו כי הקירות היורדים הפנימיים יוארכו במטר אחד היו מבטלים מניה וביה את הסכם התמ"א, שעה שלפי כל חוות הדעת שהוגשו בתיק, גם ביצועו של הסכם התמ"א כפי שבוצע השביח את דירותיהם והעלה את ערכן במאות אלפי ₪. מעבר לכך, בהינתן שהשינוי כאמור נדרש ע"י הג"א ולא היה מהותי, ספק אם היו התובעים רשאים, במצב דברים כזה, לבטל את הסכם התמ"א.

בנסיבות אלו ברי, כי אף אילו הייתה הנתבעת 2 פועלת ללא דופי, מזהה את השינוי בזמן אמת ומעדכנת את התובעים, סביר להניח כי התוצאה לא הייתה משתנה. לפיכך, גם אילו הייתי קובעת כי הנתבעת 2 אכן התרשלה, ואף אם הייתי מקבלת את טענת התובעים כי נגרם להם נזק כנטען בכתב התביעה בשל הארכת הקירות היורדים, הרי שאין מתקיים קשר סיבתי עובדתי ומשפטי בין התרשלות זו של הנתבעת 2 לבין הנזק שנגרם לכאורה לתובעים, ולפיכך דין תביעתם נגדה להידחות.

סיכום

העולה מן המקובץ, כי בשאלה שהונחה לפתחי בגדרי המחלוקת בין הצדדים כפי שנפרסו בכתבי הטענות והוגדרו בהחלטות קודמות – לא עלה בידי התובעים לעמוד בנטל להוכיח כי הנתבעת 1 הפרה את התחייבויותיה כלפיהם לפי הסכם התמ"א או כי הנתבעות או מי מהן התרשלו כלפיהם באופן המקים להן אחריות כלפי התובעים בנזיקין.

לאור מסקנה זו, מתייתר הצורך להכריע בטענות רבות נוספות שהעלו הצדדים, לרבות טענות התובעים כי נגרמו להם נזקים בשל השינויים האחרים שבוצעו ביחס לתשריט התמ"א (שכאמור קבעתי כי אינם חלק מגדרי המחלוקת בתיק), טענות התובעים לזיוף חתימתו של יחיד הנציגות מר בבאזרה על הבקשה להיתר (אשר הפכה בלתי רלוונטית משעה שהשינוי היחידי שנותר על הפרק בוצע לאחר הגשת הבקשה להיתר), טענות הנתבעות להעדרו של נזק, טענות הנתבעות ביחס למשפחת קדוש ועוד.

לאור האמור אני דוחה את התביעה.

לאחר שנתתי דעתי לסכום התביעה (אשר הגם שנתמך בחוות דעת מומחה, הוא גבוה עשרות מונים מן הסכום שהיה נפסק לטובת התובעים, בהתחשב בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, אף אילו הייתה מתקבלת תביעתם), להוצאות שהוציאה כל אחת מן הנתבעות בניהול ההליך (הגם שביחס לנתבעת 1 חלק מחוות הדעת שהוגשו מטעמה לא היו נחוצות), לקביעות שקבעתי לעיל ביחס לכל אחת מן הנתבעות ולאופן שבו ניהלו הצדדים שניהם את ההליך, מצאתי לחייב את התובעים בהוצאות משפט ובשכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 50,000 ₪ לטובת הנתבעת 1 ובסכום כולל של 25,000 ₪ לטובת הנתבעת 2.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, ה' ניסן תשפ"א, 18 מרץ 2021, בהעדר הצדדים.