לפני תביעה שעניינה הטעיה בהסכם מכר דירה וליקויי בניה. נטען כי הנתבעים הטעו את התובעת במידע שמסרו במהלך המו"מ למכירת דירת מגוריהם לתובעת. הסכום הנתבע הוא הפיצוי המוסכם, בסך 170,000 ₪.
ביום 19/06/14, לאחר מו"מ של מספר שבועות, התקשרו הנתבעים עם התובעת בהסכם לרכישת דירה בהוד השרון הממוקמת בקומה התשיעית ברח' סמטת בית הבד 6 (להלן: הדירה), בתמורה לסך של 1,700,000 ₪.
נטען כי עד למועד החתימה, התכתבו ב"כ הצדדים והוחלפו ביניהם ארבע טיוטות, אשר אין בהן זכר או רמז לליקויים ופגמים הקיימים בדירה ו/או בבניין (התכתובות צורפו).
נטען כי ימים ספורים לאחר שקיבלה את החזקה בדירה, בינואר 2015, התלונן בפני התובעת השכן המתגורר בקומה מתחתיה, על רטיבות שחזרה לטפטף בתקרת ביתו. לאחר שיחה עמו, נגלה לה שבעיית הרטיבות היתה מוכרת היטב לנתבעים.
לא עברו מס' ימים נוספים, והתובעת גילתה כי מסדרון ביתה והחדר הסמוך הוצפו לחלוטין במי גשמים, כתוצאה ממים שחדרו מקירות החוץ, שמתברר כי אינם אטומים כיאות.
התובעת פנתה לנתבעים והלה השיבו לה בטענות מתחמקות.
התובעת פנתה בעניין למר יגאל רום, נציג הועד של הבניין ובתגובה סיפר לה מר רום, כי קיימים ליקויים רבים של אי איטום וחדירת רטיבות, הן בשטחים המשותפים כגון החניון והמעטפת החיצונית והן בחלק מהדירות, לרבות הדירה, להם אחראי הקבלן, ואשר בעקבותיהם הגישה נציגות הבניין תביעה נגד הקבלן, אשר עודנה מתנהלת.
נטען כי בעת שפנתה אל הנתבעים באשר לליקויים בדירה, הללו השיבו לה כי מדובר בבעיות שנוצרו לאחר שכבר נמסרה החזקה בדירה, ואשר מקורם בסופה שהשתוללה באותו מועד, וחלילה לא בליקויים כלשהם בדירה; רק אז, לראשונה, ציינו הנתבעים במכתבם אל התובעת כי מתנהלת תביעה בנוגע לליקויי בניה בדירה, תוך שהם טוענים כי התביעה הובאה לידיעתה של התובעת.
נטען כי טענה זו רחוקה מן האמת וכי הנתבעים מעולם לא חשפו בפניה את קיומם של הליקויים. בהקשר לכך, פנתה התובעת, חרף התנגדות עזה מצד ב"כ הנתבעים, בבקשה לעיון בתיק בית המשפט המתנהל כנגד הקבלן.
ביהמ"ש נעתר לבקשתה של התובעת ועיון בתביעת הליקויים חשף את חומרת הליקויים הקיימים בדירה ובבניין, אשר היו ידועים היטב לנתבעים כבר בשנת 2007.
נטען כי עולה באופן ברור שהנתבעים ידעו אודות הליקויים האמורים לעיל טרם חתימת ההסכם וכי למעשה הטעו את התובעת ו/או הסתירו ממנה מידע והציגו בפניה מצגי שווא בנסיון למכור לה את הדירה.
נטען כי הנתבעים הצהירו בפני התובעת הצהרות מהותיות באשר לתקינות הדירה, אשר בדיעבד התבררו כלא נכונות. כך למשל בס' 2.3 להסכם המכר הצהירו הנתבעים כי "לא ידוע להם על כל פגם ו/או מום נסתר בדירה" וכי "למיטב ידיעתם הדירה נבנתה על פי היתר בניה".
נטען כי הנתבעים ידעו באופן מוחלט בעת כריתת ההסכם כי קיימים בדירה ובבניין ליקויים ופגמים רבים. כמו כן, הכירו הנתבעים את חריגות הבנייה הקיימות בנכס, אבני חיפוי שיש לתקן, העדר הארקות חשמל כנדרש ע"פ חוק, בעיות איטום רבות ועוד.
החמור מכל הוא כי כלל הליקויים והפגמים הנ"ל, שהנתבעים טענו כי לא ידעו עליהם, הועלו על ידי הנתבעים עצמם בכתב טענות שהוגש לביהמ"ש המחוזי (ת.א. 42023-03-13, הליך תלוי ועומד) כבר שנה קודם, במרץ 2013, עת הגישו ביחד עם נציגות הבניין תביעה לפיצויים כנגד הקבלן שבנה את הבניין.
משכך, לא רק שבמועד המו"מ הנתבעים היו מודעים היטב לליקויים, הם אף פעלו באופן אקטיבי מול בית המשפט בנסיון לקבל פיצויים בגינם, ולמרבה הצער הסתירו עובדות אלו מפני התובעת.
מבוקש הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם, בסכום של 170,000 ₪ (כ- 10% מסכום התמורה).
בבקשת הרשות להתגונן נטען כי הנתבעים מעולם לא הסתירו את הליקויים. התובעת הייתה מודעת למצבו של הנכס ולא זו בלבד, אף ציינו בפני התובעת כי ישנו הליך תלוי ועומד כנגד הקבלן לגבי ליקויים שרובם התגלו בשטח המשותף. הנתבעים אף הציעו לתובעת את האפשרות להיכנס בנעליהם ובלבד שתשלם את החלק השני של האגרה.
נטען כי הליקויים והרטיבות שהתגלו בשנת 2009, תוקנו במלואם ע"י הקבלן ולא נראו בעונות החורף שחלפו לאחר מכן.
כל הליקויים בדו"ח הסוקר מלמדים על בלאי או ליקויים מינוריים שעלות תיקונם בגבולות ה- 9,000 ₪, ולא בכדי חוות הדעת מטעם התובעת לא נקבה בסכום.
באשר לתביעת וועד הבית, עיקרה בליקויים ברכוש המשותף והוצע כאמור לתובעת להיכנס בנעלי הנתבעים בכפוף לתשלום האגרה.
נטען כי פניות רבות אל התובעת בדבר תיקונם של הליקויים (שטרם תוקנו) ע"י הקבלן או באמצעות אחר, סוננו ולא נענו. אף לאחר הגשת התביעה סירבה התובעת לבדיקת הליקויים.
נטען לשיהוי ניכר בהגשת התביעה, שכן התובעת החליטה לתבוע כמעט שנתיים אחרי גילוי הליקויים לכאורה בתחילת 2015.
נטען כי הנתבעים הציעו לתובעת להפעיל את ביטוח המבנה או לפנות במשותף לקבלן ו/או לאנשי מקצוע, אולם, הצעות הנתבעים לא הועילו והתובעת התעקשה לתבוע בבית המשפט.
באשר לתיק התביעה שמספרו 42023-03-13, טוענים הנתבעים כי התובעת מנסה להוליך שולל את בית המשפט הנכבד, וכי מדובר בתיק בו תבעה נציגות הבית המשותף יחד עם 55 תובעים נוספים, כאשר הנתבעים הם חלק מהתובעים שם. ההפניה לתלונתם על רטיבות בדירה נעשית בחוסר לב הואיל והתובעת מצטטת בצורה סלקטיבית מכתב התביעה כאשר כתוב במפורש כי התלונה הינה משנת 2009 וכאשר מכירת הדירה היא כ-4 שנים לאחר מכן.
מונה מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס אייל שנהב (להלן: המומחה) לבדיקת הליקויים בדירה ובבניין, וקביעה לגבי ירידת ערך ושיעורה. המומחה ערך ביקור בנכס וכן עמדו בפניו חוות דעת המומחים מטעם הצדדים.
חוו"ד המומחה
המומחה מצא כי קיימים סימני חדירת מים לקירות חדרי הדירה, הצפון מערבי והדרום מערבי, ומקורם באי איטום של המישקים האופקיים בין לוחות חיפוי קירות החוץ של הבניין. נראה כי נעשו נסיונות איטום ותיקון בעבר אך ללא עמידות לחדירת הגשם. לפיכך נדרש תיקון ואיטום המישקים בקירות החוץ הדרומי ומערבי, מרום הבניין עד מטר מתחת לרצפת הדירה, בהתאם להנחיות שנתן המומחה. עלות התיקון – 29,000 ₪, בצירוף תיקוני פנים הדירה בסך 1,500 ₪. לכך יש להוסיף ליקוי מוסכם על הצדדים בסך 600 ₪ בקופסת ביקורת בשירותי אורחים, בסך 600 ₪, ועלות פיקוח הנדסי בסך 10% מעלות התיקונים הכוללת, היינו 3,110 ₪. עלות תיקון הליקויים שבאחריות הנתבעים, כולל פיקוח, מסתכמת איפוא ב-34,210 ₪ + מע"מ. המחיר הוא לביצוע ע"י התובעים באמצעות קבלן מזדמן מטעמם.
יתר הליקויים שנטענו בתביעה אינם באחריות הנתבעים, בין משום שמדובר בתחזוקה רגילה של דירה על ידי דייריה ובין אם בליקויים גלויים לעין ברכוש המשותף.
לעניין ירידת ערך, קבע המומחה כי גם בהנחה שהתיקונים המפורטים בחוות דעתו יבוצעו במלואם, לעתים קיימת ירידת ערך משתיירת מעצם קיומם של ליקויי רטיבות בעבר, וזאת לנוכח רתיעתו של הקונה המצוי מלרכוש דירה שהיו בה בעבר בעיות חדירת מי גשמים, עובדה אותה המוכר מחוייב חוקית לגלות לקונה הפוטנציאלי, קל וחומר כאשר הליקוי עלול לחזור על עצמו בעתיד. לאחר ששקל את מכלול השיקולים השומתיים הרלוונטיים, העמיד המומחה את שיעור ירידת הערך בשל ליקויי הרטיבות על 51,000 ₪.
בנוסף ציין המומחה, כי גם אם יבוצעו התיקונים בהתאם לחוות דעתו, אין מדובר בתיקון שיחזיק מעמד לעולם ועד, אלא לתקופה מוערכת ממוצעת של 10 שנים, והקירות הללו יצטרכו תחזוקה מתמדת גם בעתיד.
בחקירתו הנגדית שלל המומחה כבלתי סבירה את טענת הנתבעים, כי לאחר התיקונים שבוצעו על ידי הקבלן בשנת 2009 לא נשנתה חדירת הרטיבות מקירות החוץ אלא לאחר שהתובעת קיבלה את החזקה בדירה. הוא הסביר כי הרטיבות בה חזה היתה בדרגה גבוהה ואין זה סביר כי חדירת המים תעלה "מאפס למאה" בדיוק בתקופה בה נמסרה הדירה לחזקת התובעת (בינואר 2015 - כשבמועד זה כבר התגלתה מיידית הרטיבות, נמשכה עד למועד הבדיקה של אינפרטק מטעם התובעת ביולי 2016 ובהמשך נצפתה במועד ביקור המומחה בשנת 2018) ואילו בכל השנים בין 2009 ל-2014 לא היתה כל חדירת מים, כטענת הנתבע. מדברי המומחה עולה, כי גם אם היתה הטבה בתקופה שלאחר התיקון שביצע הקבלן ב-2009, ברי כי הרטיבות חזרה והופיעה לפני כריתת הסכם המכר ב-2014. משמע, הרטיבות היתה ידועה לנתבעים והוסתרה מהתובעת תוך ניצול העובדה שהעסקה בוצעה בקיץ והעלמת סימני הרטיבות ע"י תיקונים שטחיים מבפנים.
מטעם הצדדים העידו התובעת, אביה ואחיה, ומנגד העיד הנתבע.
דיון
אני מאמינה לתובעת ולבני משפחתה שהעידו, עובדה שאושרה גם על ידי הנתבע בעדותו (בניגוד לנטען בכתב ההגנה) כי המידע על התביעה של בעלי הדירות בבניין נגד הקבלן לא נמסר לה על ידי הנתבעים או כל גורם אחר אלא רק לאחר כריתת הסכם המכר, וכי כאשר סיפר לה הנתבע על התביעה, הציג אותה ככזו שאינה נוגעת לדירה אלא רק לשטחים משותפים בבניין. ברי, כי אילו ידעו התובעת ובני משפחתה, שהיו מעורבים בעיסקה, על התביעה לפני כריתת ההסכם, היו מבקשים לעיין בה והיו מזכירים אותה בהסכם המכר (יצויין כי אחיה של התובעת הוא עו"ד ואביה קבלן ותיק).
התובעת העידה כי עקב חדירת הרטיבות המתמשכת מקירות החוץ (שעדיין לא תוקנה נכון למועד עדותה, עקב כך שוועד הבניין קיבל פסק דין לטובתו בתביעה כנגד הקבלן אך הסכום עוכב עד להכרעה בערעור), היא אינה משתמשת בחדר מוכה הרטיבות כלל, במשך כל השנים.
הנתבע הודה כי כל עניין התביעה של הדיירים נגד הקבלן, שהוגשה בספטמבר 2013, לא הוזכר כלל בטיוטת הסכם המכר שערך עורך דינו ביוני 2014, הגם שהלה ידע על התביעה נגד הקבלן. הסיבה לכך, לטענתו היא שהתביעה הוגשה על ידי הוועד, מסיבות טקטיות, ולא על ידי כלל הדיירים. רק כשהיה צורך לשלם את האגרה, שחולקה בין כלל הדיירים, לאחר חתימת הסכם המכר, "נזכר" הנתבע ליידע את התובעת בעניין (עמ' 18 ש' 10-11 לפרוט'). לעומת זאת, עו"ד מאיר הרוש שייצג את הנתבעים במו"מ ובעריכת הסכם המכר, העיד כי לא ידע על התביעה נגד הקבלן ואילו היה הנתבע מספר לו על כך, היה מזכיר זאת בהסכם. אני מעדיפה את מהימנות גרסת עו"ד הרוש, שכאיש מקצוע מבין את חשיבות אזכור התביעה נגד הקבלן בהסכם המכר ופועל בהתאם, על פני גרסת הנתבע בנקודה זו. יצויין, כי עו"ד הרוש כלל לא נחקר בחקירה נגדית ע"י הנתבעים לגבי עדותו בנקודה חשובה זו, וכי גם במכתב התשובה הראשון של הנתבעים לתובעת, אחרי שפנתה אליהם בבהלה לגבי חדירת המים לדירה, השיבו לה באופן מתחמק כי כנראה הדבר נובע מרוחות חזקות, והשמיטו כליל ממכתבם את ליקויי הרטיבות שהיו בעבר באותו מקום בקירות החוץ ולכאורה תוקנו – עובדה התומכת בכוונת ההסתרה.
בפועל, מצויינת בתביעה שהגיש וועד הבניין, בשם כלל הדיירים ובכללם הנתבעים, ביחס לדירה (מס' 33) חדירת מים רבה בשני קירות חוץ, הנתמכת בחוו"ד המהנדס יעקב דובדבני – בדיוק התופעה בה נתקלה התובעת מיד עם כניסתה לדירה. כן מצויין בתביעה (ס' 37) כי תיקונים שביצע הקבלן בקירות החוץ לא הועילו והרטיבות חזרה. טענת הנתבע, כי לא קרא את התביעה, כי חזרת הרטיבות לא היתה בדירה אלא במקומות אחרים בבניין, או כי מטרת הוועד היתה "לנפח" את התביעה, לא היתה מהימנה עלי וברור כי הוא מבקש להתחמק בתואנות שונות מהמסקנות הלא נעימות העולות ממכלול הראיות.
יצויין, כי ביום 19.3.19 ניתן פסק דין בתביעה נגד הקבלן המחייב את הקבלן לשלם לתובעים סך של 1.8 מליון ₪ שעיקרם בגין ליקויי האיטום, וכן פיצוי נפרד לכלל התובעים בסך 125,000 ₪ על עגמת הנפש, בצירוף הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. בערעורים הדדיים שהוגשו לבית המשפט העליון, חוייב הקבלן לשלם לדיירים סכום נוסף של 155,000 ₪.
לסיכום, הוכח כי הנתבעים הסתירו מהתובעת עובדות חשובות לגבי ליקויים בדירה ובבניין שהיו בידיעתם, ונהגו בחוסר תום לב במשא ומתן לכריתת הסכם המכר. בהסכם המכר הצהירו הנתבעים מספר הצהרות כוזבות והן כי לא ידוע להם על פגם או מום נסתר בדירה; כי לא צפויות עבודות ברכוש המשותף – וזאת כאשר רק 10 ימים לפני חתימת ההסכם קבע בית המשפט בתביעת הדיירים נגד הקבלן, בפרוט' מיום 9.6.14, כי קיימים ליקויים שעל הקבלן לתקן בבניין ואף את דרך תיקונם, מתוך האפשרויות שהוצעו בחוו"ד המומחה.
עם זאת, לא הוכחה מידת הרטיבות שהיתה בדירה בתקופה שלפני הסכם המכר, ויתכן כי הנתבעים סברו, בהסתמך על החורפים האחרונים לפני ההסכם, כי מדובר בחדירה של רטיבות לדירה שאינה מונעת שימוש בחדריה, ושתיפתר במסגרת התביעה נגד הקבלן וביצוע התיקונים שיחוייב לבצע בפסק הדין.
עובדה זו מהווה שיקול בהפחתת מה של סכום הפיצוי המוסכם, העומד על 170,000 ₪, בהתאם לשיקול דעת בית המשפט, כדי לקרבו לסכום הנזק הממשי שנגרם לתובעת, ואשר על פי חוות דעת המומחה עומד על כ-100,000 ₪. לנזק חומרי זה יש להוסיף עגמת נפש, שאני מעמידה על 30,000 ₪.
בהקשר של ירידת ערך הדירה, אציין כי משהוכח נזק מתמשך של חדירת מים לדירה, להבדיל מחדירות מים לרכוש המשותף, כפי שנדון בפסק הדין בתביעה נגד הקבלן, יש בקביעת המומחה משום הוכחה מספקת לכך שקונה עתידי יהיה מוכן לשלם פחות עבור דירה בעלת הסטוריה של חדירת רטיבות לאורך שנים.
אציין, כי איני רואה מקום להתחשב בפסק הדין בתביעה נגד הקבלן ובתיקונים שיבוצעו על פיו על ידי הנציגות, כעילה להפחתת הפיצוי המגיע לתובעת, שכן גם אם התיקונים שתבצע הנציגות יתנו מענה לאזור ממנו חודרת הרטיבות לדירת התובעת, המומחה הסביר כי תיקון כזה, גם אם בוצע כהלכה, מחזיק מעמד כעשר שנים ולאחר מכן יהיה צורך לשוב ולבצעו.
לסיכום, על הנתבעים לשלם לתובעת סכום כולל של 130,000 ₪ בצירוף אגרת המשפט, שכ"ט עו"ד בסך 30,000 ש"ח והוצאות המומחים שהוציאה התובעת במסגרת תיק זה, כנגד הצגת קבלות.
ניתן היום, י"ג תמוז תשפ"א, 23 יוני 2021, בהעדר הצדדים.
