גיזבר יזכירוביץ ואח' נ' א.א. בנין עדי עד השקעות נדלן ויזמות בע"מ

עניינה של התביעה הוא בדרישת התובעים קבלת פיצוי בגין איחור במסירת החזקה בדירותיהם לידם. אין מחלוקת כי הדירות לא נמסרו במועד המסירה החוזי. המחלוקת נוגעת לטענת הנתבעת להתקיימות נסיבות הפוטרות אותה מפיצוי בהתאם לסעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 בשל כך שהאיחור נבע מנסיבות שאינן בשליטתה ושהסיכון להתרחשותן אינו מוטל עליה; וכן לדחיית מועד המסירה בשל שינויים שביקשו התובעים לבצע בדירות ואיחור בתשלום.

התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר, במסגרתה התבקש פיצוי עבור 17 חודשי איחור במסירה שתחילתם במועד המסירה החוזי 1.9.2017 וכן לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי חודשי בסך של 6,250 ₪ ממועד הגשת התביעה בחודש ינואר 2019 ועד למועד המסירה בפועל.

בהתאם להסכמת הצדדים בפרוטוקול הדיון מיום 13.1.2020, הנתבעת הסכימה לפצות כל אחד מהתובעים בתשלום סך של 85,000 ₪ וניתנה לנתבעת רשות להתגונן.

התובעים הגישו ביום 1.6.2020 כתב התביעה מתוקן על סך 413,430 ₪ במסגרתו התבקש פיצוי בגין 36 חודשי איחור (33 חודשים עד להגשת התביעה ועוד 3 חודשי איחור צפויים) בניכוי התשלום המוסכם בעקבות הדיון מיום 13.1.2020; פיצוי בגין נזקי התובעים ובגין עגמת נפש וכן צו עשה המורה לנתבעת לשלם פיצוי בסך 6,250 ₪ בגין כל חודש איחור עד למועד המסירה בפועל.

רקע הדברים

1. התובעים, שני זוגות, התקשרו כל אחד בנפרד ביום 21.6.2016 עם חברת יובל בנייה ונכסים בע"מ (להלן: "חברת יובל") בהסכם לרכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 בקשר עם הבניין ברחוב יסוד המעלה 22 בהוד השרון שביצעה חברת יובל (להלן: "הסכם המכר" או "ההסכם").

2. לקראת סוף שנת 2016 נכנסה חברת יובל להליך הקפאת הליכים. ביום 7.2.2017 במסגרת תיק פר"ק 18532-12-16 בבית המשפט המחוזי בת"א אושרה מכירת זכויותיה וחובותיה של חברת יובל בפרויקט מושא התביעה ובפרויקטים נוספים לנתבעת.

    

3. במסגרת הרכישה נכנסה הנתבעת בנעלי חברת יובל והתחייבה לעמוד בהתחייבויותיה כלפי הדיירים בהתאם להסכמי המכר, לרבות לוחות זמנים (ראו; סעיפים 9 ו-16.1 לבקשה למתן הוראות לאישור המכירה לנתבעת - צורף לתצהיר התובעים).

    

4. מועד המסירה החוזי של דירות התובעים בהסכם המכר עם כל אחד מזוגות התובעים נקבע ליום 1.9.2017 (ראו; פרק ההגדרות סעיף 2 להסכם המכר).

    

5. במכתב מיום 31.8.2017 של בא כוח הנתבעת, יום לפני חלוף מועד המסירה החוזי, הודיעה הנתבעת שהיא מעריכה את מועד המסירה כשנה ממועד הוצאת המכתב.

    

6. ביום 19.9.2017 הגישה הנתבעת בקשה להיתר בנייה לבניית קומה נוספת בבניין. היתר לקומה הנוספת ניתן ביום 30.4.2019.

    

7. הדירות נמסרו בפועל לתובעים בשנת 2021, שלוש וחצי שנים לאחר מועד המסירה שנקבע בהסכם המכר (1.9.2017 - התובעים טוענים סוף חודש אפריל 2021; הנתבעת טוענת חודש מרץ 2021 (ראו; סיכומי הצדדים).

    

   תמצית הטענות

    

   טענות התובעים

    

8. התובעים מבקשים לחייב את הנתבעת לשלם להם את הפיצוי הסטטוטורי הקבוע בחוק המכר (דירות) בגין מלוא תקופת האיחור במסירת הדירות עד למסירתן בפועל, וזאת בשיעור הפיצוי שנקבע בהסכם המכר בסך 7,500 ₪ לחודש בגין 8 חודשי האיחור הראשונים וסך של 6,250 ₪ בגין החודשים שלאחר מכן. פיצוי שהיה על הנתבעת לשלם לתובעים מדי חודש איחור בתום אותו חודש, אולם לא שולם חרף פניות התובעים.

    

9. התובעים דוחים את טענות הנתבעת לפטור מתשלום הפיצוי ולדחיית מועד המסירה וטוענים כי בחירת הנתבעת להגדיל את הכנסותיה ולהגיש בקשה להיתר בנייה לתוספת קומה בבניין, עכבה את הבנייה ואת המסירה של הדירות, גרמה לנתבעים נזק והביאה להתעשרות הנתבעת על חשבון התובעים.

    

10. התובעים מבקשים לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי נוסף בגין נזקיהם ובגין עוגמת נפש בשל האיחור בסך של 50,000 ₪ לכל אחד מזוגות התובעים וטוענים שהם שילמו את החלק הארי של התמורה בגין הדירות עד למועד המסירה החוזי, נשאו בעלויות המשכנתא בגין מרבית הסכומים ששילמו וכי בשל האיחור במסירה הם נאלצו להתגורר בשכירות ולשלם דמי שכירות. כל זאת באי וודאות, מבלי לדעת מתי תימסר הדירה ותוך שנגרם להם חסרון כיס. התובעים נזקקו לסיוע מהוריהם, נמנעו לקבל החלטות בנוגע להרחבת המשפחה, נגרמו להם מתחים נפשיים והם נדרשו לטיפול פסיכולוגי.

     

    התובעים 3-4 (בני הזוג אהרון) נאלצו לעבור מר"ג להוד השרון לפני תחילת שנת הלימודים מתוך הנחה שהדירה תימסר במועד שהוסכם, נשאו בהוצאות אריזה והובלה ואיבדו ימי חופשה בשל המעבר. התובעים 1-2 (בני הזוג יזכירוביץ) התבקשו לפנות דירה אותה שכרו כשהתובעת 2 צפויה ללדת.

     

    טענות הנתבעת

     

11. הנתבעת טוענת כי שמועד המסירה הוארך בהתאם להוראות הסכם המכר בגין עיכובים הקשורים בצדדי ג' ו/או שאינם בשליטת הנתבעת וכן בגין נסיבות שנקבעו בהסכם המכר כעיכובים שיביאו לדחיית מועד המסירה שאינם מזכים בפיצוי, כדלקמן:

    1. כשלים בפרויקט שמצבו הקשה התגלה לנתבעת רק לאחר כניסתה לפרויקט;

    2. עיכוב חברת חשמל בביצוע עבודות הטמנת קו מתח גבוה;

    3. עיכוב תאגיד המים בחיבור הבניין למים, לרבות בשל תקופת הקורונה;

    4. מחסור באספקת פועלים בתקופת הקורונה והסגר בשטחים;

    5. שינויים שהתובעים ביקשו לבצע בדירותיהם;

    6. איחור בתשלום;

        

12. אין מקום לתשלום פיצוי בגין תקופת שמעבר לתקופת החודשים אליהם מתייחסת התביעה הכספית ואין בידי התובעים לתבוע פיצוי בגין איחור במסירה בהתאם לחוק המכר (דירות) ופיצוי בגין נזק ועגמת נפש, המוכחשים כשלעצמם ומהווים כפל פיצוי.

     

13. הנתבעת עדכנה באופן שוטף את התובעים בנוגע לעיכובים שלא נגרמו על ידה ולא היו בשליטתה, ובניגוד לרוכשים אחרים בפרויקט שהכירו בנסיבות כמצדיקות את העיכוב וחתמו עם הנתבעת על הסכמי פשרה ריאליים, התובעים בחוסר תום לב מבקשים סכומים מופרזים ומנופחים תוך התעלמות מהוראות ההסכם.

     

    מהלך הדיון

     

     

14. הצדדים הגישו עדויות ראשיות בתצהיר. מטעם התובעים הוגשו תצהירי עדות של תובעים 2 ו-4. מטעם הנתבעת תצהירו של מר בוריס הנדלמן (להלן: "מר הנדלמן"), מנהל בנתבעת. המצהירים נחקרו ובתום פרשת הראיות, סיכמו הצדדים טענותיהם בעל פה. ניסיונות להשגת מתווה מוסכם לא צלחו ובית המשפט נדרש למלאכת ההכרעה.

     

    דיון והכרעה

     

15. הנתבעת מאשרת שהיא באה בנעלי חברת יובל וכי הסכמי המכר עם התובעים חלים עליה (ראו; סעיף 9 לתצהיר מר הנדלמן).

     

16. מועד מסירת החזקה החוזי, בהתאם להסכם המכר, נקבע ליום 1.9.2017 תוך מתן אפשרות לדחייתו בהתאם לאמור בסעיפים 8.7 ו/או 9.11 ו/או 10.1 ו/או 10.2 ו/או 10.3 להסכם (ראו; סעיפים 2 ו-9.1 להסכם המכר). סעיף 8.7 להסכם המכר מאפשר להאריך את מועד מסירת החזקה בדירה עקב הזמנת שינויים וזאת "בפרק זמן סביר שייקבע בעת הזמנת השינויים"; בהתאם לסעיף 9.11 להסכם החברה זכאית לעכב את המסירה במקרה של אי תשלום כל סכום מיתרת התמורה; הוראות סעיפים 10.1 ו-10.2 מתייחסות לדחיית מועד המסירה בנסיבות הקשורות בצדדי ג' או גורמים שאינם בשליטת הנתבעת, ובכלל זה בגין סגר בשטחים, עיכובים מצד חברת חשמל או כל רשות מוסמכת אחרת, וזאת למשך תקופת העיכוב בתוספת 14 ימים. בסעיף 10.3 נקבע גרייס של 60 יום לאיחור במסירה ללא פיצוי ומכל טעם שהוא.

     

17. המסירה, על פי הוראת סעיפים 9.1 ו-9.2 להסכם המכר, תיעשה כשהדירה פנויה מכל אדם וחפץ וכשהיא ראויה לשימוש, כאשר בנייתה הושלמה והחברה ביצעה את המוטל עליה לקבלת טופס 4.

     

18. החזקה בדירה נמסרה לתובעים בשנת 2021. קיימת מחלוקת בין הצדדים האם בחודש מרץ 2021, כטענת הנתבעת או בסוף חודש אפריל כטענת התובעים.

     

19. רכישת דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ולמועד מסירת הדירה חשיבות מהותית מבחינתה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולמצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה. כל זאת לצד פערי כוחות הקיימים בין הקבלן/מוכר לבין הקונה בניסוח הוראות ההסכם בעניין מועד המסירה. מצב דברים זה הוביל להידרשות לפיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על זכויות רוכשי דירות, ולמתן פרשנות מצמצמת להוראות בהסכם המכר "המגמישות" את מועד המסירה (ראו; רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] (21.2.2016) (להלן: "עניין שמש").

     

20. על רקע זה נחקק סעיף 5א' לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות) או "החוק"). באמצעותו "ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה" (עניין שמש, פסקה 25).

     

21. סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע את זכותו של קונה לקבל ממוכר פיצוי ללא הוכחת נזק בשל איחור במסירת דירה ואת אופן חישוב הפיצוי, הוא חל על הנתבעת שהינה "מוכר" כהגדרתו בחוק ומורה כדלקמן:

    5א.(א)לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה - המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

    (1)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 - בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

    (2)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 - בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

    (ב)הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

    (ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

     

    מדובר בהוראה קוגנטית שלא ניתן להתנות עליה, אלא לטובת הקונה בלבד (סעיף7א(א) לחוק המכר (דירות) ובתנאי סעיף 5א(ג) לחוק.

     

22. סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) מתיר לצדדים להסכם המכר לכלול בהסכם הוראות הפוטרות מהפיצוי הסטוטורי בגין איחור במועד המסירה, כאשר האיחור נגרם "כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". מדובר בשני תנאים מצטברים שהנטל להוכחתם מוטל על המוכר. האחד, במישור העובדתי, כי העיכוב נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטת המוכר והשני, במישור המשפטי, כי הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן של אותן נסיבות אינו מוטל על המוכר (ראו; גישת בית המשפט בעניין תא"מ (פ"ת) 42039-06-16 אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ [פורסם בנבו] (3.5.2018) (להלן: "עניין אליהו") אותה אני מאמצת. (ערעור שהוגש על פסק הדין נדחה בהסכמה על פי הצעת בית המשפט - ע"א 58702-02-20). לאותה גישה ראו למשל תא"מ (ראשל"צ) 39450-03-17 נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע"מ נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ [פורסם בנבו] (4.9.2018) (להלן: "עניין יונט"); ת.א (י-ם) 24535-11-16 ששון נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ [פורסם בנבו] (17.6.2021)).

     

    הנתבעת לא השכילה להוכיח במקרה זה כי תנאים מצטברים אלה מתקיימים.

     

    מצב הפרויקט כטעם להארכת מועד המסירה

     

23. הנתבעת טוענת שעם כניסת הנתבעת לפרויקט התגלתה לה תמונה קשה של ליקויים בעבודות, שאת חלקם לא ניתן היה לגלות בעת רכישת הפרויקט. התגלו כשלים חמורים בחיזוק המבנה, בשלד הבניין ובמערכות החשמל, חברת יובל עשתה שינויים בדירות שלא בהתאם להיתר הבנייה ונמצאה אי התאמה בין תכניות המכר ונספחי השינויים לבין תכניות הביצוע והיתרי בנייה. הדבר גרם לעיכובים בעבודות, הצריך את הנתבעת לבצע עבודות נוספות, לשנות תכניות ביצוע ואת תכניות האינסטלציה, להגיש תכנית שינויים לעירייה והכל תוך קשיים שהערימו דיירים בכניסה לדירותיהם לביצוע עבודות. נסיבות אלה לטענת הנתבעת אינן בשליטתה, ויש בהם לדחות את מועד המסירה ולפטור אותה מפיצוי. אין בידי לקבל זאת.

     

24. טענות הנתבעת נטענות בעלמא, ללא הצגת תשתית ראייתית תומכת ומבלי שהוכח שנסיבות אלה אכן התקיימו ולא היו בשליטת הנתבעת (היסוד העובדתי) וכי הסיכון להתרחשותן לא מוטל על הנתבעת (היסוד המשפטי), כאמור בהוראת סעיף 5א(ג) לחוק.

     

25. פרויקט בנייה הוא עניין מורכב. לשם הכרעה בשאלה האם נסיבות פלוניות אחראיות לעיכוב בלוח הזמנים היה על הנתבעת להציג מסד ראייתי תומך לקיומו של קשר סיבתי בין אותן נסיבות לבין האיחור במסירה. הנתבעת כשלה בכך. איתור הנסיבות שגרמו לאיחור במסירה ומשך העיכוב הנגרם בשל אותה נסיבה, מצריך השוואה בין לוח הזמנים המתוכנן שערך הקבלן, לבין לוח הזמנים שבוצע בפועל, בחינת החריגות מלוח הזמנים וניתוח הגורם להן. דרך המלך היא הגשת חוות דעת מומחה, ולמצער מארג ראייתי תומך. הנתבעת לא הציגה תשתית ראייתית לכך ולא חוות דעת מומחה לתמיכת טענתה. הנתבעת גם לא הציגה מסד ראייתי ממנו ניתן ללמוד שלא היה בידיה למנוע את התרחשות אותן נסיבות או למצער לבטל או למתן את השפעתן (ראו, עניין אליהו ועניין יונט).

     

26. לא הוצגה בדל של ראייה ללוח הזמנים שתוכנן על ידי הנתבעת לצורך ביצוע העבודות וכי אלמלא הנסיבות הנטענות הייתה הנתבעת עומדת במועד המסירה החוזי, לקיומם של הליקויים והכשלים הנטענים, לקשר ביניהם לבין האיחור בהשלמת הבנייה ומשך האיחור שלטענתה נגרם בשל כך וכן לכך שהיא לא ידעה ולא הייתה יכולה לדעת על קיומם בעת הרכישה. בעדותו של מר הנדלמן לבדה אין די. מר הנדלמן הוא מנהל בנתבעת. עדותו כמוה כעדות בעל דין, עליה יש קושי לבסס ממצאים כעדות יחידה. בפרט כאשר הנתבעת נמנעה מלהציג מסמכים רלוונטיים שבידיה.

     

27. בחקירתו בבית המשפט אישר מר הנדלמן שהנתבעת קיבלה היתרים, תכניות ביצוע ודוחות פיקוח ודוחות לווי וכי מהנדס מטעמה הכין לוח גאנט, המפרט את לוח הזמנים של שלבי התכנון וביצוע העבודות. המסמך לא הוצג על ידי הנתבעת כראייה. מהנדס הנתבעת, שערך את המסמך, לא הובא על ידי הנתבעת למתן עדות. דוחות הפיקוח, הלווי ויומני עבודה, שמר הנדלמן אישר שיש לנתבעת, אף הם לא הוצגו. מדובר במחדל ראיית מובהק הפועל לחובת הנתבעת וכנגד קבלת טענתה (ראו; ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני, פ"ד לה(1), 736 (1980); ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתיתיהו, פ"ד מה(4) 651 (1991)).

     

28. במסגרת הדרישה לגילוי ספציפי של מסמכים התבקשה הנתבעת לגלות "את כל יומני העבודה ו/או כל תיעוד אחר ביחס להתקדמות העבודה בפרויקט החל מתחילתו (ראו; סעיף 2.2. לנספח 8 לתצהיר תובע 2). במענה לדרישה השיב מר הנדלמן "אין". בחקירתו הנגדית אישר שקיימים יומני עבודה, דוחות פיקוח ולווי. הדבר חמור שבעתיים.

     

29. מר הנדלמן אישר בבית המשפט שכאשר הנתבעת חתמה על ההסכם לרכישת הפרויקט היא ידעה שתאריך המסירה הוא 1.9.2017 וכן שהנתבעת קיבלה היתרים, תכניות ביצוע ודוחות פיקוח. מהבקשה למתן הוראות לאישור רכישת הנתבעת את הפרויקט עולה שקודם לאישור הרכישה על ידי בית המשפט, החלה הנתבעת באמצעות מר הנדלמן לנהל את הפרויקט. העבודות חודשו, ליקויי בטיחות דחופים טיפלו והנתבעת אף התקשרה עם קבלני ביצוע וספקים בקשר לפרויקט (סעיפים 9-10 לנספח 2 לתצהיר התובעים). מר הנדלמן אישר זאת בחקירתו וכן אישר שבחודש אוקטובר 2016, לפני כניסת חברת יובל להקפאת הליכים, הנתבעת חתמה על הסכם עם חברת יובל לביצוע העבודות (עמ' 25 לפרוטוקול עדותו שו' 9-20). הדבר שומט את היסוד מטענת הנתבעת שהיא לא ידעה ולא יכולה הייתה לדעת אודות מצבו של הפרויקט ומצדיק הטלת הסיכון המשפטי, אילו הייתה הנתבעת עומדת במבחן העובדתי, על כתפי הנתבעת.

     

30. הנתבעת הייתה מודעת לסיכון שיהא עליה לשלם פיצוי לרוכשים בשל התארכות הפרויקט. הדבר עולה מבקשת הנאמן למתן הוראות לאישור המכירה לנתבעת (ראו; סעיפים 2 ו-6). בידיה היה המידע הרלוונטי וכמי שביצעה את הפרויקט היה עליה לכלכל את צעדיה בהתאם ואת הסיכון בגין כך יש להטיל על כתפיה.

     

31. בתצהירו אישר מר הנדלמן שהנתבעת הייתה מודעת לכך שיהיה איחור במסירה ושהיא תידרש לשלם פיצוי בגין כך. במכתב הנתבעת מיום 31.8.2017, חצי שנה לאחר רכישת הפרויקט, העריכה הנתבעת את מועד המסירה תוך שנה מהמועד החוזי (נספח 5 לתצהיר התובעים). אם שגתה הנתבעת בהערכת משך העיכוב, לא סייגה בעת שרכשה את הפרויקט את התחייבויותיה בעניין מועד המסירה כלפי הרוכשים, אין לה אלא על עצמה להלין.

     

32. טענת הנתבעת שאין לכלול בתקופת העיכוב את התקופה בה חברת יובל הייתה בהקפאת הליכים ועד לרכישת הפרויקט (13.12.2016 עד 7.2.2017) עלתה לראשונה בחקירתו הנגדית של מר הנדלמן. הטענה לא נזכרה בכתב ההגנה ולאור התנגדות הנתבעת, לא אדרש לה בהיותה הרחבת חזית. לגוף העניין לא ניתן לקבל את הטענה, בהינתן שהנתבעת נטלה על עצמה את התחייבויות חברת יובל כלפי הרוכשים, ללא סייג לאחר כניסת חברת יובל להקפאת הליכים.

     

    עיכוב בשל חברת חשמל ותאגיד המים

     

33. מר הנדלמן טוען בתצהירו לעיכוב בקבלת טופס 4 לבניין ומסירת הדירות בשל נסיבות שאינן בשליטת הנתבעת, בעקבות עיכוב חברת החשמל בביצוע עבודות להטמנת קו מתח גבוה, כאשר הנתבעת שילמה עבור הזמנת העבודות ביום 19.8.2018 ורק ביום 23.2.2020 בוצע החיבור לחשמל. לגבי תקופה זו ממועד התשלום ועד לביצוע העבודות (19.8.18 עד 23.2.20) טוענת הנתבעת להתקיימות נסיבות המאריכות את מועד המסירה ללא תשלום פיצוי. בחקירתו הנגדית תיקן מר הנדלמן ומסר שאת תקופת העיכוב של חברת החשמל יש למנות מתום 60 יום ממועד התשלום בשנת 2018. אינני מקבלת את הטענה.

     

34. סעיף 10.1 להסכם המכר מאפשר דחיית מועד המסירה בדירה בשל נסיבות הקשורות בצדדי ג' ו/או גורמים שאינם בשליטת הנתבעת ו/או בשל עיכובים הנגרמים בשל חברת חשמל ו/או כל רשות מוסמכת ו/או סגר בשטחים וזאת למשך תקופת העיכוב ותקופה נוספת של 14 יום. הוראה זו והנסיבות להן טוענת הנתבעת ייבחנו בהתאם לתנאים המצטברים שנקבעו בסעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) ולמתווה המבחן העובדתי והמשפטי שבפסק דין בעניין אליהו, אותם אין הנתבעת צולחת.

     

35. במישור העובדתי, הנתבעת לא השכילה להוכיח כי הנסיבות שלטענתה גרמו לעיכוב בביצוע עבודות חברת חשמל גרמו לעיכוב במסירת הדירות ואת משך העיכוב וכי לא היה בכוחה למנוע את השפעתן על מועד המסירה. מדובר למעשה בשאלת קיומו של קשר סיבתי וכאשר המוכר יכול למנוע את השפעת הנסיבות המעכבות את המסירה או שאילולא אותן נסיבות לא היה האיחור נמנע, אזי האיחור אינו "כתוצאה" מאותן נסיבות.

     

36. טענת מר הנדלמן כי התנגדות שכנים למיקום עמוד החשמל ובקשת העירייה להפסקת העבודות ולשינוי מיקום העמוד לא נתמכה בתשתית ראייתית. הנתבעת לא הביאה לעדות נציג מחברת החשמל או מהעירייה. לא הוגשה תעודת עובד ציבור והנתבעת מתנגדת לקבלת מכתב ותכתובת ואטסאפ של חברת החשמל (צורפו לתצהיר מר הנדלמן) כראייה לאמיתות תוכנם, בלא העדת נציג חברת חשמל. חסר זה "נרפא" בעדות תובע 2. בחקירתו אישר תובע 2, לא לפני שניסה להתחמק ממתן מענה "ידענו שיש עניין של הזזה של עמוד חשמל. ידענו שהעירייה או לא יודע מי ביקשו לעצור עצירה ותכנון מחדש של העמוד הזה" (עמ' 16 שו' 26-27). על ידיעת תובע 2 על העניין בזמן אמת, ניתן ללמוד גם מפנייתו ביום 13.7.2017, לפני מועד המסירה החוזי, בדוא"ל למר הנדלמן בקשה לבדוק מול חברת החשמל את נושא הטמנת כבל החשמל העלול להשפיע על קבלת טופס 4 וזמני מסירת הדירות (ראו; נספח 11 לתצהירו).

     

37. עם זאת, משך העיכוב בעבודות חברת חשמל כתוצאה מהתנגדות למיקום העמוד לא הוכח ובעיקר לא הוכחה השפעתו על קצב עבודות הבנייה. הפטור מתשלום הפיצוי הסטוטורי בגין איחור במסירה, בהתאם לסעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות), מתייחס לנסיבות שאינן בשליטת המוכר/קבלן ואשר הסיכון להתרחשותן אינו מוטל עליו והוא מוגבל לתקופת העיכוב שנגרם בגין אותן נסיבות. הנתבעת לא הוכיחה כי מועד ביצוע עבודות הטמנת קו המתח הגבוה על ידי חברת החשמל, השפיע על קצב עבודות בניית הבניין והדירות. לא הוצגה תשתית ראייתית או חוות דעת מומחה לכך שעבודות חברת החשמל עיכבו את המסירה והנתבעת אף נמנעה מלהציג מסמכים שבידיה להוכחת לוח הזמנים המקורי של הבנייה כמו לוח גאנט, יומני עבודה ודוחות פיקוח.

     

38. טענת הנתבעת שהיא התאימה את קצב הבנייה למועד הצפוי לחיבור הבניין למערכת החשמל נטענת בעלמא, ללא ביסוס ראייתי תומך ומבלי לפרט מה הוא אותו מועד צפוי לחיבור.

     

39. עוקצו של מועד התשלום של הנתבעת לחברת החשמל בשנת 2018 (או 60 יום לאחר מכן) ומניין תקופת עיכוב העבודות ממועד זה כטענת הנתבעת ניטל, לאור מועד קבלת הנתבעת היתר לבניית קומה נוספת בבניין בסוף חודש אפריל 2019 והידרשות הנתבעת לאחר קבלת ההיתר לבניית קומה נוספת, לפני שעלה בידה לקבל טופס 4 לבניין. ביום 1.9.2017, כשבועיים וחצי לאחר מועד המסירה החוזי, הגישה הנתבעת בקשה להיתר בנייה לבנית קומה נוספת בבניין. ההיתר ניתן ביום 30.4.19. מר הנדלמן אישר בתמליל הקלטת פגישה מיום 26.8.2018 בינו לבין תובעים 2 ו- 4 כי המתנה להיתר הבנייה לקומה הנוספת מעכבת את העבודות (עמ' 5, 7-9 לתמליל) וכאשר התובעים מציינים שהם לא רואים התקדמות בניה, הוא מבהיר "לא, אבל אני מסביר לך שאנחנו לא רצים עם הפרויקט הזה בגלל ההיתר, שאני מחכה להיתר, זה הדבר היחיד... (עמ' 7 שו' 6-7 לתמליל).טענת מר הנדלמן בתצהירו כי הדברים נאמרו על מנת להרגיע את התובעים שחששו מיכולת הנתבעת לסיים את הבנייה ולא בקשר לאיחור במסירת הדירות ולכן לא פרט את הגורמים לאיחור, דחוקה ומיתממת. טענת תובע 2 כי בפגישה עלה נושא קבלת פיצוי בגין איחור במסירה, אינה מוצאת ביטוי בתמליל.

     

40. מר הנדלמן העיד "מתחילת הכניסה לפרויקט ידענו שבניית הקומה הנוספת דבר הכרחי, בלי זה הפרויקט היה בהפסד.."(עמ' 27 ש' 21-22). גם אם נושא בניית קומה נוספת עלה במועד הדיון לאישור מכירת הפרויקט לנתבעת, טרם אישור הרכישה, ותובע 2 נכח באותו דיון, הנתבעת בחרה שלא לסייג את התחייבותה כלפי הדיירים ואת מועד המסירה המוסכם בקבלת היתר לבנייה נוספת.

     

41. לא יכולה להיות מחלוקת כי לאחר קבלת ההיתר נדרשה הנתבעת לבניית קומה נוספת בבניין. הנתבעת לא הציגה תימוכין לכך שממועד קבלת ההיתר לבניית הקומה הנוספת (בסוף חודש אפריל 2019) היה בכוחה להשלים את העבודות בבניין ולקבל טופס 4 עד למועד בו לטענתה בוצעו העבודות על ידי חברת החשמל. תכתובת הוואטסאפ של חברת חשמל מיום 30.4.19 שצורפה לתצהיר מר הנדלמן מצביעה על עיכוב בגלל הרשויות, שפשרו לא פורט. מר הנדלמן העריך בתמליל הפגישה עם נתבעים 2 ו-4 את משך העבודות לאחר קבלת ההיתר בחצי שנה (עמ' 10שו 21). בפועל טופס 4 התקבל והדירות נמסרו ברבעון הראשון של שנת 2021, שנתיים לאחר קבלת ההיתר לבנייה הנוספת. היא הנותנת שלא עבודות חברת החשמל או תאגיד המים גרמו לאיחור במסירה.

     

42. תמונות שצורפו לתצהיר התובעים ממועד שלאחר המועד הנטען לביצוע עבודות חברת חשמל ותאגיד המים מלמדות כי עבודות הבנייה היו רחוקות מלהסתיים. ובהקשר זה אין נפקא מינה אם הוצגו תמונות של דירת הפנטהאוז ולובי קומת דירת התובעים, ולא דירות התובעים. מסירת הבניין וקבלת טופס 4 חייב את השלמת כלל יחידות הבניין.

43. למעלה מזה, בפועל הדירות נמסרו בשנת 2021 למעלה משנה לאחר מועד סיום עבודות חברת חשמל לו טוענת הנתבעת. היא הנותנת שאין בכוחה של הנתבעת לטען כי עבודות חברת החשמל ומועד ביצוען השפיעו על המסירה וגרמו לעיכוב במסירת הדירות.

     

44. אוסיף כי חשבון לתשלום עבור העבודות הוצא לנתבעת על ידי חברת החשמל ביום 9.2.2017 (ראו; נספח 10 לתצהיר תובע 2). את התקופה עד לתשלום החשבון על ידי הנתבעת בחודש אוגוסט 2018, יש להטיל לפתחה של הנתבעת.

     

45. במישור המשפטי, בנסיבות העניין וכאשר הנתבעת לא הוכיחה כיצד מועד ביצוע עבודות חברת החשמל השליך על קצב ביצוע עבודות הבנייה ומועד המסירה, את הסיכון יש להטיל במלואו על הנתבעת. הדבר עולה בקנה אחד עם פרשנות תכלית רצויה ועם גישת הפסיקה, לאור נגישות הקבלן למידע הרלוונטי, שעיכובים בביצוע עבודות על ידי רשויות ובככלם חברת החשמל, צפויים והסיכון להתרחשותם רובץ על הקבלן ולא על הקונה (ראו; ע"א (מחוזי-י-ם) 27638-07-19 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' פלד [פורסם בנבו] (19.3.2020); ת"א (ראשל"צ) 14461-05-17 נג'ר נ' רום-רימון נכסים ובניין בע"מ [פורסם בנבו] (12.2.2020) (להלן: "עניין נג'ר"); ת"א (ת"א) 40202-11-15 שושן נ' גינדי ישראל 2010 בע"מ [פורסם בנבו] (10.11.2020))..

     

46. הממונה על חוק המכר (דירות) הוא המאסדר מכוח חוק המכר המפקח על ביצוע החוק. בהתאם לעמדת ממונה חוק המכר מיום 24.5.2021, איחור במסירת דירה בשל התנהלות רשות ציבורית כגון חברת חשמל, רשות מקומית ותאגיד מים אינה בבחינת נסיבות החוסות בגדר סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) הפוטרות מוכר מתשלום הפיצוי הקבוע בחוק המכר וככל ומוכר דירה חש נפגע בידיו לפנות למצוי זכויותיו מול אותם גופים. מר הנדלמן אישר בחקירתו הנגדית שהוא ראה את עמדת הממונה ובדק את כל העדכונים המתפרסמים (עמ' 29 ש 26-31). טענתו, אפוא, יש לראות בהתנהלות חברת החשמל ותאגיד המים בגדר נסיבות הפוטרות את הנתבעת מתשלום הפיצוי הסטוטורי בגין איחור במסירה עומדות בניגוד לעמדת הממונה אליה הוא מפנה.

     

47. אותה מסקנה חלה גם לגבי טענות הנתבעת בנוגע למועד חיבור הבניין למים. במישור העובדתי, הנתבעת לא הוכיחה כי נגרם עיכוב עקב נסיבות שאינן בשליטתה ובמישור המשפטי לא הוכח שאת הסיכון אין להטיל על הנתבעת.

     

48. טענת הנתבעת לעיכוב תאגיד המים, בנסיבות שאינן בשליטת הנתבעת, בחיבור הבניין למים במשך ארבעה חודשים ממועד ביקור נציג תאגיד המים בבניין בחודש ינואר 2020 ועד למועד ביצוע החיבור ביום 17.5.2000 במקום תוך שבועיים, לא הוכחה. נוהג לביצוע חיבור תוך שבועיים לא הוכח. מר הנדלמן מסר בחקירתו שהוא פנה בכתב לתאגיד לבצע את החיבור "עשר פעמים" (עמ' 32 שו' 11-12). הפניות לא הוצגו ומועד פניית הנתבעת לתאגיד בבקשה לחיוב הבניין לא הוכח. נציג מטעם התאגיד לא הובא למתן עדות. לא הוגשה תעודת עובד ציבור והנתבעת מתנגדת בנסיבות אלה להצגת מכתב התאגיד כראיה לאמיתות תוכנה.

     

49. למעלה מן הנדרש, מכתב התאגיד (צורף לתצהיר מר הנדלמן) סותר את טענת הנתבעת לנוהג לחיבור למים תוך שבועיים בחיבור, ומלמד כי התהליך אורך חודשיים עד שלושה. המכתב מעלה עוד כי הגם שנציג התאגיד ביקר במקום בחודש ינואר 2020, אישורי חפירה התקבלו רק בחודש מרץ וכי בשל כך שבביקור קודם לא היה פילר, לא ניתן היה לבצע את העבודות. הנתבעת לא הראתה שאין לה קשר לכך.

     

50. עמדת מנכ"ל התאגיד, בהתאם למכתב התאגיד, כי בתקופה שמחודש מרץ עד מאי 2020 בשל הקורונה אין לבצע עבודות שאינן חיוניות, אין בו להועיל לנתבעת. שכן תקופה זו לא חרגה מתקופת החיבור הנוהגת (חודשיים שלשה) לאחר קבלת אישור חפירה וממליא הדירות נמסרו לאחר כשנה ממועד החיבור למים.

     

    סגר ומחסור בפועלים

     

51. מר הנדלמן טוען בתצהירו כי תקופת הקורונה גרמה לחוסר באספקת פועלים ובהתאם לסעיף 10.1 להסכם כאשר יש סגר הדבר ייחשב עיכוב מותר במסירה. הטענה נטענה בעלמא, ללא תשתית ראייתית תומכת. תקופות הסגרים נטענו לראשונה בסכומי הנתבעת ולא הוכחו. הנתבעת לא הציגה בדל של ראיה להעסקתה פועלים מהשטחים ולחוסר באספקת כוח אדם ובעיקר להיות טעם זה גורם לעיכוב במסירת עבודות ומשך העיכוב. בכך לא צלחה הנתבעת את רף הוכחת המישור העובדתי הנדרש לעמידה בתנאי הוראת סעיף 5א(ג) לחוק.

     

    שינויים

     

52. מר הנדלמן טוען בתצהירו שהתובעים ביקשו לבצע שינויים במערכת האינסטלציה והחשמל בדירתם אשר הצריכו שינויים בתוכניות הביצוע ובעבודות גמר, כי הזמן הסביר לביצועם היה 90 יום ואת מועד המסירה יש לדחות בפרק זמן זה. בתצהירו מפנה מר הנדלמן לפניות תובע 2 בדוא"ל מיום 11.7.17 בבקשה לקבל תכנית שינויים של חשמל, בנוי ואינסטלציה עדכניים על מנת לקבל החלטות ושינויים בדירה ולתכתובת מיום 29.5.17 לעניין שינויים בנקודות מים וחשמל. לגבי תובע 4 מפנה לתכתובת דוא"ל שלו מיום 16.11.17 לעניין שינויים בגובה, מספר ומיקום נקודות חשמל, שקעים ומתגים.

53. טענת הנתבעת לדחיית מועד המסירה בשל שינויים, אינה עומדת במבחני הפסיקה ודינה דחייה. בפסק הדין המנחה בעניין שמש קובע בית המשפט העליון שניתן להאריך ולדחות את מועד המסירה בשל שינויים או תוספות בדירה, אם קיימת הסכמה על מועד מסירה חדש מוגדר וברור בשל השינויים ותקופת הדחייה נמצאת סבירה ביחס להיקף השינויים המבוקש.

     

    לעניין סבירות תקופת הדחייה הבחין בית המשפט בין שינויים מבניים מהותיים בקונסטרוקציה (כגון הזזת קירות), הדורשים אישורים של האדריכלים האחראיים על הפרויקט וגורמים נוספים, לבין שינויים שאין בהם כדי להשפיע על קצב הבניה של הדירה ושל הבניין ונקבע שיש לבחון את המועד בו הרוכש הודיע לקבלן על השינויים המבוקשים, ובמיוחד האם הדירה עצמה טרם נבנתה, או שמא כבר נבנתה ויש צורך בשינוייה, מה שעשוי להביא לעיכוב של הבניה בפועל ועל כן מצדיקים איחור במועד המסירה. הנתבעת אינה עומדת במבחנים אלה.

     

54. מבלי להידרש להכרעה בטענת התובעים שלא מדובר בשינויים בהינתן שאלה נכללו בהסכם המכר ובטענת הנתבעת מנגד שרק במחצית השנייה של שנת 2017 פנו התובעים לנתבעת בעניין וניתן להם אישור לביצוע השינויים, הנתבעת אינה מציגה אסמכתא לקיומה של הסכמה עם התובעים לגבי תקופת העיכוב בשל ביצוע "השינויים", וכי נקבע בהסכמה מועד מסירה חדש מוגדר וברור כפי שנקבע בעניין שמש.

     

55. סעיף 8.7 להסכם המכר קובע "ידוע לרוכש והוא מסכים לכך כי עקב השינויים יוארך מועד מסירת החזקה בדירה הקבוע בסעיף 9.1 להלן, בפרק זמן סביר שייקבע בעת הזמנת השינויים..." (ההדגשה אינה במקור-א.ב). ההסכמה להארכת מועד המסירה עקב השינויים, על פי הוראת הסעיף, נדרשת בעת ההזמנה. הסכמה כזו לא הוצגה.

     

56. הפניית הנתבעת למכתב לא חתום מיום 18.3.2019 של הנתבעת לתובעים 3-4, שלא הוכח כי הוא נשלח והתקבל אצל תובעים אלה, ואשר מועדו כשנה וחצי לאחר מועד פניית התובעים לנתבעת בבקשה לשינוי מיקום נקודת חשמל, ומתגים והזזה של ברז מים אינו מלמד על הסכמת תובעים 3-4 לדחיית מועד המסירה ולמועד הנדחה שצוין. התובע 4 הבהיר בחקירתו שהמכתב לא התקבל אצלם. ביחס לתובעים 1-2 לא הוצגה פנייה, אף לא מאוחרת. התובעים מסרו בתצהירם שמעולם לא הסכימו לעיכוב המסירה בשל השינויים המינוריים שביקשו במסגרת ההסכם. תובע 4 הבהיר בחקירתו הנגדית כי פנייתו נעשתה בשלב השלד וכי "כל השינויים האלה הם מינוריים שלא אמורים לעכב ולו ביום אחד את מועד המסירה. יותר מזה אם הייתי יודע שהשינויים האלה יעכבו את המסירה אפילו ביום אחד לא הייתי מסכים להם" (עמ' 22 ש 10-12). עדותו הייתה כנה ומעוררת אמון.

57. לא הוצגה תשתית ראייתית להוכחת סבירות תקופת עיכוב לה טוענת הנתבעת ביחס ל"שינויים" שהתבקשו. בפרט כאשר במועד בו טוענת הנתבעת כי אישרה את ביצוע העבודות, בשנת 2017 הבניין בהתאם לדו"ח הפיקוח מיום 5.12.2017 שצוין בפרוטוקול הדיון בבקשה להיתר לבנייה הנוספת (ת/4) הבניין נמצא בשלב שלד ובחינת תכתובת הדוא"ל של התובעים משנת 2017, אליה מפנה מר הנדלמן, מעלה שמדובר בשינויים מינוריים שספק אם היה בהם לעכב את הבנייה בגין שינויים אלה. אליבא עדותו של מר הנדלמן בבית המשפט, בגין השינויים נדרשו תובעים 3-4 לשלם סך של 2,800 ₪ לנתבעת. גובה התשלום, אף הוא, מלמד שמדובר בשינויים מינוריים, שדרישה לדחיית מועד המסירה ב-90 ימים בגינם אינה סבירה. מר הנדלמן אף אישר השינויים שביקשו התובעים להזזת נקודות חשמל ואינסטלציה לא היו דרסטיים, אלא העובדה שבהסכם המכר נכללו תכניות ביצוע שחרגו מההיתר (עמ' 29 שו' 1-3,9-11). עניין שאין להטיל על כתפי התובעים.

     

58. בעניין נג'ר נקבע: "נדרש כי יהיה יחס סביר בין הדחייה של מועד המסירה לבין השינויים המוסכמים. תוצאה זו מתחייבת לטעמי מהקוגנטיות של הוראות חוק המכר ( דירות), והיא נשענת על ההבחנה שנערכה בעניין שמש בין הסכמות אותנטיות על מועד מסירה חדש לבין תניות פטור. כאשר אין יחס סביר בין השינויים לבין הדחייה במסירה - היינו, אין הצדקה עניינית לדחיית המועד - ההסכמה על מועד חדש אינה אלא תניית פטור מתשלום פיצויים. תניה כזו עומדת בניגוד להוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות) , ואין לה תוקף". כך הוא במקרה זה.

     

59. למעלה מזה, שני התובעים הבהירו בחקירתם כי שינויים שביקשו לא בוצעו בפועל, אף ששילמו את שנדרש מהם תחת מחאה. עדותם לא נסתרה.מר הנדלמן אישר שהנתבעת זיכתה את תובעים 1-2 בסך 9,233 ₪ בגין עבודות שלא בוצעו (עמ' 29 שו' 13-15, ת/3).

     

    איחור בתשלום

     

60. הנתבעת טוענת כי התובעים 3-4 לא שילמו את הפרשי ההצמדה בסך 6,936 ₪ בגין תשלום תמורת המכר ששילמו בשנת 2016 וכי תובעים 1-2 איחרו בתשלום אחד התשלומים ששילמו בשנת 2017 ובשל כך מועד המסירה טרם התגבש במועד הגשת כתב התביעה המתוקן ואין לקחת תקופה זו בתקופת האיחור במסירה.

     

61. סעיף 10.1 (פסקה שניה) להסכם המכר קובע "כמו כן, במידה שהרוכש יאחר בביצוע תשלום ו/או תשלומים מהתשלומים בהם מחויב הרוכש על פי הוראות הסכם זה ידחה תאריך המסירה הנזכר בסעיף 9.1 לעיל, בפרק הזמן הזהה לסך פרקי הזמן של האיחורים בביצוע התשלום ו/או התשלומים כאמור, וכל זאת מבלי לגרוע מכל סעד העומד לזכות החברה על פי הסכם זה ו/או על פי כל דין". בהתאם לנספח התשלומים, נספח ג' להסכם המכר, תמורת המכר כוללת הפרשי הצמדה אותם על הרוכש לשלם יחד עם פירעון בפועל של כל תשלום מתשלומי התמורה.

     

62. החסר הנטען לגבי תובעים 3-4 של תשלום הפרשי הצמדה מתייחס לתשלום ששולם על ידי תובעים אלה בשנת 2016. האיחור הנטען בתשלום לגבי תובעים 1-2 מתייחס לתשלום ששולם על ידם בשנת 2017 ובאיחור של פחות מחודשיים. התשתית הראייתית מלמדת כי בעקבות רכישת הנתבעת את הפרויקט, הוחלפו שוברי התשלום ונציגת הנתבעת אישרה לתובעים להמתין עם התשלום עד לקבלת השוברים החדשים (ראו מכתב הנתבעת מיום 24.5.2017). שוברי התשלום הישנים נמסרו לתובע 2 ביום 11.7.2017, שוברי התשלום החדשים נאספו ביום 29.8.2017 (ראו; נספח 16 לתצהיר התובע ועדותו). לטענת מר הנדלמן שהתובעים אספו את שוברי התשלום החדשים באיחור, לא הוצג תימוכין. את התשלום שילמו תובעים 1-2 ביום 23.10.2017, חודש ושלושה שבועות לאחר מועד קבלת השוברים החדשים. איחור זה לא ניתן לזקוף לחובת הנתבעת. טענת תובע 2 שלא התאפשר לשלם קודם בשל בעיות שנגרמו בעקבות הפסקת הבניה או בשל חילופי היזם, לא הוכחה.

     

63. אף שטענות הנתבעת מתייחסות לתשלומים ששולמו בשנים 2016 ו-2017, הנתבעת אינה מציגה אסמכתא לפנייה לתובעים בעניין קודם למועד המסירה בפועל, בשנת 2021. בהתאם לסעיף 5.3 לנספח התשלומים להסכם המכר, חישוב סופי של הפרשי ההצמדה ייערך לפני המסירה, ועל הרוכש לשלמו 10 ימים לפני קבלת מסירת החזקה. כאשר הנתבעת אינה דורשת תשלום החסר קודם למועד המסירה, טענתה שיש לדחות את המסירה בגין כך, מוקשית.

     

64. למעלה מזה, בהתאם לדו"ח הפיקוח מיום 5.12.2017 (ת/4) במועד זה היה הבניין במצב שלד. הנתבעת לא הציגה תשתית ראייתית לכך שאי תשלום הפרשי הצמדה או שאיחור של חודש ושלושה שבועות באחד התשלומים עיכב את הבנייה. בפרט כאשר במועד זה שילמו התובעים את עיקר התמורה בגין רכישת הדירות. מר הנדלמן אף אישר בחקירתו כי קצב התשלום של התובעים לא השפיע על קצב הבנייה. אפנה לדבריו:

     

    ש. האם הנתבעת האטה או עצרה את הבנייה כשלטענם התובעים הקדימו או איחרו בתשלומים?

    ת. זה לא השפיע על קצב הבנייה" (עמ' 29 ש 23-25).

     

65. אמנם בפגישה עם תובעים 2 ו-4 בשנת 2018 מציין מר אדלמן לגבי התובעים 1-2 כי היה עיכוב באחד התשלומים, תוך שהוא מבחין בינם לבין תובעים 3ו-4 (עמ' 23-24 לתמליל) וטענת התובע 2 בחקירתו בבית המשפט שהיה רק מלמול, אינה בהלימה לכך. יחד עם זאת, גם אם התובע 2 היה מודע בשנת 2018 לטענת הנתבעת כי יש עיכוב באחד התשלומים ששילם, לא הוצגה פנייה אופרטיבית לתשלום הפרשי הצמדה וריבית פיגורים קודם למועד המסירה. תמליל הפגישה אף מעלה כי מר הנדלמן לא עמד על כך. כאשר תובע 2 הסביר שזה התשלום היחיד שהתעכב ואת פרק הזמן השיב מר הנדלמן "אוקי עזוב" (עמ' 24 שו' 22 לתמליל). בהתאם לתמליל שיחה של התובע 2 עם נציגת הנתבעת (הגב' יוליה) מיום 9.10.18 נציגת הנתבעת משיבה בשלילה כשהתובע מבקש לדעת אם יש לו חוב.

     

66. התובעים 1-2 גם שילמו בחודש אפריל 2021, כתנאי למסירת הדירה, הפרשי הצמדה וריבית פיגורים בסך 52,489 ₪ (ראו; סעיף 70 לתצהיר מר הנדלמן).

     

67. ממכלול נסיבות אלה, טענת הנתבעת לדחיית מועד המסירה בשל אי תשלום תובעים 3-4 הפרשי הצמדה בגין תשלום ששולם בשנת 2016 ואיחור של פחות מחודשיים בתשלום אחד התשלומים ששילמו התובעים 1-2 בשנת 2017, בלא פנייה לפני מועד המסירה שנים לאחר מכן ובלא שהדבר אליבא מר הנדלמן משפיע על קצב הבנייה, עולה כדי חוסר תום ואין לקבלה.

     

68. כבר נפסק כי טענה לעיכוב במסירת דירה בשל יתרת חוב קטנה ומשך איחור קצר תיחשב כהפעלת זכות בחוסר תום לב (ראו; ע"א 2981/92 כהן נ' צמד ע.א בע"מ, פ"ד נ(2) 869, 876 (1996)).

     

    בעניין ע"א 765/90 סב"ם שיטות בניה מתוחכמות בע"מ נ' דוד רוקח [פורסם בנבו] נקבע "....מנסיבות המקרה שלפנינו עולה, כי תקופת האיחור בפרעון התשלום וסכום התשלום היו זעומים וזניחים יחסית לשאר חיוביהם של המשיבים, חיובים אשר נפרעו במלואם על-ידי האחרונים. על-פי תנאי ההסכם היה על המשיבים לשלם תמורת הבית סך של 000, 495שקלים וכן 000, 15שקלים עבור ביצוע שינויים ותוספות. אלה שולמו, כאמור, מראש ובמועד........, להשקפתי, הצדקת איחור של 12חודשים במסירת הבית, באיחור הקל בתשלום יתרת החוב הקטנה תוך ניסיון להתלות באמור בסעיף 41א הנ"ל, איננה מתיישבת עם עקרון תום-הלב". מקל וחומר במקרה של עיכוב של למעלה מ-3.5 שנים, כמו במקרה זה.

     

    הפיצוי

     

69. מכל המקובץ בגין תקופת 36 החודשים הנתבעים בכתב התביעה, התקופה שמיום 1.9.2017 ועד ליום 1.9.2020, על הנתבעת לשלם לתובעים את הפיצוי הסטטוטורי הקבוע בחוק המכר (דירות).

70. סעיף 10.3 להסכם המכר קובע, כי במקרה של איחור המזכה בפיצוי יש למנות את תקופת האיחור מתום "תקופת גרייס" בת 60 ימים. לתניה זו אין תוקף משנחצה גבול שישים הימים ועל הנתבעת לשאת בפיצוי גם בגין אותם חודשיים שחלפו (ראו; סעיף 5א לחוק המכר דירות; עניין שמש; ע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבניין בע"מ נ' קו-אופ היפרשוק רשתות שיווק בע"מ, פ"ד נח(1) 799 (2003); רת"ק (מחוזי-ת"א) 30787-01-19 עזר נ' נתנאל גרופ בע"מ [פורסם בנבו] (5.3.2019)).

     

71. על אופן חישוב הפיצוי הסטוטורי אין חולק. בהסכם המכר נקבע כי שיעור הפיצוי בגין איחור במסירה בתקופת 8 החודשים הראשונים יעמוד על סך 7,500 ₪ לחודש (המהווים דמי השכירות המוערכים לדירה דומה מוכפלים ב-1.5) ובגין כל חודש איחור לאחר מכן יחושב לפי 6,250 ₪ לחודש (המהווים דמי שכירות מוערכים לדירה דומה במכפלת 1.25). בהתאמה כל אחד מזוגות התובעים זכאי לפיצוי בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד ליום הגשת התביעה, בסך של 238,715 ₪. מסכום זה יש להפחית לגבי כל אחד מזוגות התובעים סך של 85,000 ₪ שהוסכם שהתובעת תשלם בדיון מיום 13.1.2020, כאמור בסעיף 26 לכתב התביעה המתוקן, כך שיתרת הפיצוי לגבי כל אחד מהתובעים עומדת על סך 153,715 ₪ למועד הגשת כתב התביעה המתוקן.

     

72. התובעים מבקשים לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי נוסף בסך של 6,250 ₪ לחודש בגין תקופה של 8 חודשים מיום 1.9.2020 ועד למועד המסירה בפועל בחודש אפריל 2021. אף שכתב התביעה כלל צו עשה המחייב את הנתבעת להמשיך ולשלם לתובעים את הפיצוי החודשי עד למועד המסירה בפועל (סעיף 41.3), למעט פיצוי בגין חודש נוסף, אינני סבורה שיש מקום לחיוב הנתבעת במסגרת הליך זה בתשלום פיצוי נוסף של 8 חודשים.

     

73. בהתאם להוראות סעיף 5א(ב) לחוק המכר (דירות), על הנתבעת לשלם פיצוי בגין איחור מדי כל חודש בתום חודש איחור. אלא שבמועד הגשת כתב התביעה המתוקן טרם נמסרו הדירות, וכך גם במועד הגשת תצהירי העדות מטעם הצדדים בשנת 2020. לנתבעת לא התאפשר להעלות טענות ולהציג תשתית ראייתית לתמיכת טענות הגנה, ככל שיש לה כאלה, לגבי התקופה שלאחר מועד הגשת תצהיר העדות מטעם הנתבעת בחודש אוקטובר 2020. הצדדים אף חלוקים לגבי מועד המסירה בפועל האם בחודש מרץ 2021 או בחודש אפריל 2021. לא נדרשתי להכריע במחלוקת במסגרת הליך זה ולא הוצגה תשתית ראייתית לכך. בנסיבות אלה, אין אלא לפסוק לחובת הנתבעת פיצוי של חודש נוסף בגין התקופה שמיום 1.9.21 ועד למועד הגשת תצהירי הנתבעת בחודש אוקטובר 2010, תוך שמירת זכותם של התובעים לפעול למיצוי זכויותיהם לגבי יתר התקופה בהליך נפרד.

     

74. בהקשר זה, ובטרם ניתנה לנתבעת הזדמנות לפרוס טענותיה לגבי תקופה מאוחרת למועד הגשת תצהירי העדות מטעמה, לא ניתן לקבוע כי מדובר בעוולה נמשכת כפי שנמצא בפסק הדין בעניין ארט גן, אליה מפנים התובעים. ערה אני לנטל שיוטל על התובעים בהגשת תביעה נוספת, ולעקרון שיש לתמרץ מוכר למלא אחר הוראות סעיף 5א(ב) לחוק המכר (דירות) לתשלום הפיצוי בגין איחור במסירת דירה בתום כל חודש איחור. ואולם, במקרה זה לא מצאתי למנוע מהנתבעת את הזכות להגנה בגין תקופה עתידית אליה לא היה בידיה להתייחס בתצהיר העדות, תוך שבטוחני כי הנתבעת תשכיל להפנים את תוצאות פסק הדין באופן שייתר, ככל הניתן, הידרשות להליך נוסף.

     

75. ניסיון התובעים להפחית את הסך של 85,000 ₪ שהוסכם שהנתבעת תשלם בפרוטוקול הדיון מיום 13.1.2020 מהפיצוי הנוסף חורג מכתב התביעה ומההסכמה בפרוטוקול הדיון.

     

76. התובעים מבקשים עוד לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי בגין נזקים ממשיים שלטענתם נגרמו להם בעקבות האיחור במסירה ובגין עגמת נפש. לגבי פיצוי בגין עגמת נפש טוענים התובעים כי מדובר במקרה מיוחד המצדיק לחרוג מהכלל, בשל בחירת הנתבעת לבנות קומה נוספת בבניין תוך ידיעה שהיא גורמת לעיכוב במסירת הדירות לתובעים, שלא יכלו להתנגד לכך; התעשרות הנתבעת על חשבון התובעים, תוך גרימת חסרון הכיס, המצוקה ואי וודאות שהשפיעו על התובעים ועל אורחותיהם, לרבות אם להרחיב את המשפחה. לנתבעת לא היה הסבר ענייני לאי תשלום הפיצוי הסטטוטורי בגין האיחור במסירה בתום כל חודש איחור, כפי שמורה הוראת סעיף 5ב לחוק המכר (דירות). תשובתו של מר הנדלמן "בתקציב של הבנייה שקיבלתי לא היה כסף ברור לשלם פיצוי בגין איחור במסירה" וכן "כי בתקציב לא היה כסף לכך" (עמ' 28 שו' 20 ושו' 25-26) מקוממת.

     

77. עם זאת, אינני סבורה שהתובעים זכאים לתבוע פיצוי בגין נזק ממשי ופיצוי בגין עגמת נפש בגין איחור במסירה לצד הפיצוי הסטטוטורי הקבוע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות). זאת, כשם שלא ניתן לתבוע במצטבר פיצוי מוסכם ופיצוי בגין נזק מוכח בגין אותה הפרה (ע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115 (1991); רע"א 7452/96 מדינת ישראל משרד הביטחון נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ, פ"ד נא(5) 874 (1998)).

     

78. שותפה אני לגישתו של השופט א' סתיו בעניין נג'ר שהפיצוי הסטטוטורי, המקנה לרוכש דירה תוספת של 50% מדמי השכירות המקובלים בשמונה החודשים הראשונים ותוספת של 25% בגין יתרת התקופה, כולל תוספת פיצוי על נזקים נוספים בשל האיחור במסירה מעבר לדמי שכירות. הגם שפיצוי בגין עוגמת נפש מסור לשיקול דעתו של בית המשפט ולמרות חוסר שביעות הרצון מהאיחור הממושך במסירת דירות התובעים והידרשות התובעים להליך משפטי לצורך קבלת פיצויים אותם היה על הנתבעת לשלם בתום כל חודש איחור, מקום בו בחרו התובעים לתבוע את הפיצוי הקבוע בחוק המכר (דירות), יש בפיצוי זה לבטא את מכלול נזקיהם בגין האיחור במסירה ואין לחייב את הנתבעת בפיצוי נוסף, לרבות בגין עגמת נפש

     

    לגישה דומה ראו; ע"א (מחוזי-ב"ש) 21528-06-16 עזריה נ' כ. כוכב הנגב חברה לבנין ופתוח (1990) בע"מ [פורסם בנבו] (23.7.2020); ת"א 28653-05-16 רייטבורט נ' נגאר [פורסם בנבו] (25.11.2020); ת"א (י-ם) 47568-11-12 נחום נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבנייה בע"מ (פורסם בנבו] (29.6.2018)).

     

79. בעניין ע"א (מחוזי-ת"א) 28167-07-19 מועלם ואח' נ' אפריקה התחדשות [פורסם בנבו] (24.12.2019) לגבי פסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש בשל איחור במסירה, נקבעו הדברים הבאים:

    "פסיקת פיצוי בגין רכיב זה מסורה לשיקול דעת בית משפט לא נעשית בדרך שבשגרה. למעשה, בכל מקרה של הפרת חוזה, ניתן יהיה לטעון, כי נגרמת "עוגמת נפש" לצד שהחוזה כלפיו הופר ובכל זאת, אין פוסקים לרוב נוסף לפיצוי הממוני בגין נזק שנגרם כתוצאה מהפרת החוזה, גם פיצוי בגין "עוגמת נפש". לרוב פוסקים פיצוי בגין רכיב זה,כאשר לא ניתן לפסוק לטובת התובע פיצוי בגין רכיב אחר באופן שישקף עוולה שנעשתה ביחס אליו או את הפרת החוזה כלפיו. כך למשל פסקתי פיצוי בגין עוגמת נפש לבני זוג אשר הרב שהיה אמור לערוך את חופתם הגיע לאולם סמוך לשעה 23:00 בלילה - ת.א. (שלום ת"א) 59985/04 גלית עמר נ' המועצה הדתית ת"א יפו (12/2/07), שם התביעה במהותה היתה לפיצוי בגין עוגמת נפש.אף אני סבורה, כי בנסיבות המקרה שלפנינו לא היה מקום לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש משנפסק פיצוי בגין האיחור בהתאם להוראות חוק המכר דירות" (פסקה 9(ד).

     

    עמדה זו מקובלת עלי במישור העקרוני והקונקרטי.

     

     

80. אוסיף כי בסעיף 10.5 להסכם המכר נקבע כי מעבר לפיצוי הסטוטורי בגין איחור במסירה, שכונה "הפיצוי מוסכם בגין איחור" "... לא יהיה זכאי הרוכש והחברה לא תהיה חייבת או מחויבת לשלם לרוכש פיצויים ו/או דמי נזק אחרים כלשהם בגין כל נזק ישיר ו/או עקיף שיגרם לרוכש (אם בכלל) עקב ו/או בקשר עם כל איחור ו/או פיגור בתאריך המסירה והרוכש לא יהא זכאי לכל סעד ו/או פיצוי אחר נוסף". משהתובעים עתרו למעשה לפיצוי המוסכם (שהנו הפיצוי הסטטוטורי בהתאם לחוק המכר (דירות)), גם מטעם זה בדין, אין התובעים זכאים לפיצוי נוסף בגין איחור במסירה.

81. למעלה מהנדרש טענת תובעים 3-4 לאובדן ימי חופש בגין מעבר דירה לא הוכחה, ובהוצאות אריזה והובלה יש לראות ככלולות בפיצוי הסטוטורי. יתר הטענות לנזק ממשי נטענות בעלמא ללא תימוכין.

     

    סוף דבר

82. הנתבעת תשלם לתובעים 1-2 סך של 159,956 ₪ ולתובעים 3-4 סך של 159,956 ₪ וזאת בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת כתב התביעה המתוקן (1.6.2020) ועד למועד התשלום בפועל.

     

    בנוסף הנתבעת תשלם לתובעים את אגרת המשפט ששולמה וכן הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 40,000 ₪ לכל התובעים המיוצגים בייצוג אחד. סכום זה לוקח בחשבון גם את הסכום שהוסכם שהנתבעת תשלם בדיון מיום 13.1.2020 בעקבות הגשת התביעה, ונמצא מידתי וסביר גם בשים לב מספר הדיונים וההידרשות לניהול ההליך עד תום לאור תוצאתיו.

     

    המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים

     

     

    ניתן היום, י' אב תשפ"א, 19 יולי 2021, בהעדר הצדדים.