התחדשות עירונית מזכרת בתיה הודעה לפי סעיף 77 - 78

החלטה

1. לפנינו שני עררים על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז מרכז (להלן: "הוועדה המחוזית"), מיום 25.1.2021, להאריך את תוקפה של הודעה (מס' 453-0751065) שפורסמה בדבר הכנת תכנית להתחדשות עירונית במזכרת בתיה (להלן: "התכנית שבהכנה") וקביעת תנאים להוצאת היתרי בנייה בתקופת הכנתה (להלן: "התנאים"), מכוח סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), וזאת בהמשך להחלטה שהתקבלה ביום 16.12.2019.
2. העררים הוגשו מכוח סעיף 78(ב)(1) לחוק, על ידי עוררים שונים הרואים עצמם נפגעים מההחלטה, ומבקשים להחריג את בקשותיהם להיתר בנייה מתחולת התנאים.
3. ביום 17.6.2021 קיימנו דיון בעררים בסופו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו פה אחד לדחות את העררים.

הרקע לעררים

4. התכנית שבהכנה מתייחסת לשטח של כ-70 דונם הידוע כ"מתחם השיכונים" ומשתרע בין הרחובות הנשיא שז"ר בצפון, יגאל אלון והצנחנים בדרום, רחוב אשכול במזרח ורחוב השוטרים במערב. הבקשה לפרסום ההודעה והתנאים הוגשה לראשונה על ידי המועצה המקומית מזכרת בתיה (להלן: "המועצה") ונדונה במליאת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה זמורה (להלן: "הוועדה המקומית") ביום 19.2.2019 וביום 26.6.2019. הוועדה המקומית המליצה בפני הוועדה המחוזית על פרסום הודעה בדבר הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק ועל קביעת תנאים שלפיהם יינתנו היתרים בקרקע לפי סעיף 78 לחוק.
5. ביום 16.12.2019 דנה הוועדה המחוזית בבקשת המועצה, והחליטה כדלקמן:

"מתחם זה סומן כמתחם להתחדשות עירונית בתכנית המתאר הכוללנית מס' 453-0465849 שנמצאת בהכנה.

בתחום הבקשה:

• 2 מגרשים שקיבלו היתר לפי תמ"א 38 – חלקה 134 וחלקה 150
• 6 מגרשים הנמצאים בשלבים שונים של בקשה להיתר 124,135,136,140,189,194. במגרשים אלו הוגש ערר על החלטת הועדה המקומית (עררים מס' 1020,1021,122)
• על מגרשים 194, 189, 136, 124 הוגשה עת"מ.

לאחר הגשת התכנית ללשכת התכנון הוגשה פניה של מהנדסת הוועדה המקומית על עדכון בקו הכחול ע"י הוצאת חלק מהמגרשים וכן קביעת תנאים אחרים.

החלטה:

בפני הועדה הוצגה בקשה לפרסום הודעה על הכנת תכנית למתחם להתחדשות עירונית במזכרת בתיה לפי סעיף 77 לחוק וקביעת תנאים להוצאת היתרי בניה לפי סעיף 78 במתחם זה. הועדה ערה לעובדה כי ישנם פרויקטים שנמצאים בהליך רישוי מתקדם לפי תמ"א 38 ולחובתה של הרשות המקומית לבחון את ההתחדשות העירונית בראיה רחבה תוך עשיית שימוש במגוון כלים תכנוניים. כמו כן מכירה הועדה בקושי הקיים במתן היתרים נקודתיים, שניתנים ללא ראיה מתחמית, העלולים לסכל במקרים רבים התחדשות עירונית במתחם כולו. היתר בודד עלול שלא למצות את עוצמות הבניה האפשריות במתחם, ומונע מעצם טיבו עירוב שימושים במקומות בהם הדבר הכרחי.

הוועדה מודעת ומסכימה עם האמירה כי נכון לקדם תכנון למתחמים בשלמותם, יחד עם זאת בשלב זה לא הוצגה תכנית, אפילו לא ברמה הרעיונית, והתכנון המתחמי טרם התגבש. בנסיבות אלו צפוי כי יחלוף פרק זמן משמעותי עד להפקדת תכנית. הוועדה אינה מקלה ראש בכך שהיתר בודד, הנמצא בשלב מתקדם משקף הליכים ממושכים של היזמים והדיירים מול הרשות המקומית, והטלת המגבלות מחזירה את הפרויקט שנים אחורה. לפיכך סבורה הוועדה כי, בנסיבות העניין, אין מקום לעכב בקשות להיתר שכבר הוחלט לאשרן ועל אלו לא יוטלו הגבלות לפי סעיף 78 לחוק. על כן, לאחר ששמעה את נציגי הרשות המקומית מזכרת בתיה והוועדה המקומית לתו"ב זמורה מחליטה הועדה לאשר את הבקשה לפרסום הודעה על הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק. הקו הכחול יצומצם ולא יכלול את צמודי הקרקע ברחוב שז"ר וברחוב הצנחנים. למען הסר ספק הקו הכחול לא יכלול את המבנה ברחוב הצנחנים שצרופו התבקש במהלך הדיון.

התכנית תערך בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38.

כמו כן מחליטה הוועדה לפרסם הודעה על הגבלות על הוצאת היתרי בניה לפי סעיף 78 לחוק לפיה כי לא יינתן היתר לתוספות בניה למגורים או היתר לביצוע עבודות פיתוח בתחום המקרקעין המיועדים למגורים הכלולים בתחום התכנית המוצעת. ההגבלות לא יחול על מבנים שיש לגביהם החלטה על מתן היתר במועד קבלת החלטה זו.

תוקף התנאים ל- 18 חודשים מיום הפרסום".

6. על החלטת הוועדה המחוזית מיום 16.12.2019 הוגשו שלושה עררים (ערר 9/20, ערר 11/20 שהוגש על ידי העוררים בערר 29/21 כאן, וערר 30/20). בהחלטתנו באותם עררים (ערר 9/20 חברת מ. רשף הנדסה בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז מרכז (8.7.2020, פורסם בנבו); להלן: "ההחלטה בעררים הקודמים") קבענו כי התכנית שבהכנה תובא לדיון בוועדה המחוזית בתום שבעה חודשים, שבמהלכם יתאפשר קידום הבקשות להיתר מושא העררים "על תנאי", ורק אם העוררים יהיו מעוניינים בכך, באופן שאם תימצא אפשרות לאשר את הבקשות להיתר למרות התכנית שבהכנה בתום שבעת החודשים הבאים, לא ייגרם להן עיכוב משמעותי נוסף.
7. ביחס לבקשה להיתר מושא ערר 29/21 (11/20 שם), ציינו כי היא אינה בשלה לדיון בוועדה המקומית, אולם אפשרנו לעוררים למצות את הליך הבקשה להיתר, ככל שיהיו מעוניינים בכך.
8. לסיכום החלטתנו בעררים הקודמים, קבענו כדלקמן:

"בסופם של שבעת החודשים שנקצבו בהחלטתנו, יהיה על הוועדה המקומית להציג לוועדה המחוזית את הנתונים הנדרשים ביחס להתקדמות התכנון וביחס להיתכנותה הכלכלית והתכנונית של התכנית שבהכנה. במסגרת זו תיבחן ותוצג גם האפשרות לשלב את הבקשות להיתר שאושרו לגופן בתכנון העתידי המתגבש, במידת הצורך על ידי התאמות בבקשות להיתר או בתכנית שבהכנה.

אם בתום שבעת החודשים לא תוצג לוועדה המחוזית היתכנות כלכלית ותכנונית של התכנית שבהכנה, או אם תוצג לה היתכנות כזו, אך גם חלופה תכנונית המאפשרת את אישור הבקשות להיתר באופן שלא יסכל את התכנית שבהכנה, יוחרגו אותן בקשות להיתר מושא העררים, שלא תהיה מניעה תכנונית לאישורן, מתחולת התנאים, וניתן יהיה להוציא עבורן היתר בנייה. לעומת זאת, אם תשתכנע הוועדה המחוזית כי לתכנית שבהכנה היתכנות כלכלית ותכנונית וכי אין כל חלופה המאפשרת את מתן ההיתרים באופן שלא יסכל את התכנית שבהכנה, יישארו התנאים בתוקפם, ויחולו גם ביחס לבקשות להיתר מושא העררים, עד לתום התקופה שנקבעה על ידי הוועדה המחוזית בהחלטתה.

לסיכום, אנו מקבלות את העררים בחלקם, כך שהבקשות להיתר ייבחנו לגופן, כל אחת מהן בהתאם לנסיבותיה, ובשלב זה מבלי לפגוע בתוקף התנאים; התנאים המגבילים ימשיכו לחול ביחס לבקשות להיתר מושא העררים לתקופה מקוצרת של שבעה חודשים מיום מתן החלטתנו (עד ליום 8.2.2021), שבסופה, אם לא תוצג היתכנות משכנעת לתכנית שבהכנה, או אם יימצא פתרון תכנוני המאפשר את מתן ההיתרים לצד קידום התכנית, יוחרגו מתחולת התנאים הבקשות להיתר מושא העררים שלא נמצאה מניעה אחרת לאשרן. למותר לציין כי התנאים יישארו בתוקפם ביחס לבקשות אחרות להיתר, או לבקשות חדשות שיוגשו במהלך תקופת התנאים".

9. ביום 24.11.2020 החליטה הוועדה המקומית לבקש הארכה של תוקף התנאים. במסגרת החלטתה, המליצה הוועדה המקומית כי באזור מגורים א' שבתחום התכנית ניתן יהיה להוציא היתר לתוספות בנייה, בהיקף שלא יעלה על 50 מ"ר; כי ניתן יהיה לאשר היתר בנייה להקמת מבני ציבור, בכפוף לקבלת אישור מוקדם של הוועדה המקומית; וכי במקרים חריגים תהיה הוועדה המקומית רשאית לסטות מהמגבלות, ובלבד שמהנדס הוועדה המקומית יחווה את דעתו כי הבנייה לא תסכל את הוצאתה לפועל של התכנית.
10. ביום 25.1.2021 דנה הוועדה המחוזית בבקשת הוועדה המקומית להאריך את תוקף התנאים, והחליטה כדלקמן:

"בפני הועדה הוצגה ע"י נציגי הרשות המקומית מזכרת בתיה, הוועדה המקומית לתו"ב זמורה, הרשות להתחדשות עירונית וצוות התכנון בקשה להרחבה ולהארכת פרסום התנאים להוצאת היתרי בניה לפי סעיף 78 במתחם זה.

1. הוועדה עודכנה כי הרשות להתחדשות עירונית מקדמת תכנית למתחם, נשכר צוות תכנוני שהחל בבחינות ראשוניות. מאותן בדיקות ראשוניות שהוצגו בפני הוועדה עולה כי קיימת היתכנות תכנונית וכלכלית להתחדשות עירונית במתחם שהוכרז ע"י הרשות להתחדשות. על פי בחינת צוות התכנון על מנת לייצר תכנון ראוי ואיכותי נמצא כי ישנו צורך תכנוני בשלב זה להכללת כל המבנים בתחום התכנית ולא מתאפשרת החרגת מגרשים.
2. התכנון העתידי יאפשר הקמת מבנים חדשים עם חניה תת קרקעית, תוספת שטח למבנה ציבור (כ-3.8 דונם), תוספת של שטחים פתוחים בין המבנים, חזית מסחרית, חידוש תשתיות. על מנת לאפשר מימוש של יעדי התכנון הללו יש מקום להגביל הוצאת היתרים בכל המתחם. זאת ועוד, הועדה בחנת את הבקשה להחרגת חלק מהחלקות מתחום התכנית אולם מצאה כי חלקה 140 מצויה בנקודה אסטרטגית במתחם, בפינת שדרות אליהו ורחוב אשכול. מתן היתר עלול לסכל את האפשרות להרחבת הדרכים ככל שתידרש לטובת הפרויקט כולו. את חלקה 136 לא ניתן להחריג על מנת לאפשר תכנון מיטבי. הוצאת החלקה תייצר תכנון מאולץ בשטח לא רגולארי.
3. לעניין גובה הבניה המוצע, מדובר בבניינים בני 10 קומות, מתיאום ראשוני שערכה לשכת התכנון מול משרד הביטחון עולה כי קיימת התכנות לבניה בגובה של 10 קומות במתחם.
4. הועדה ערה לעובדה כי ישנם פרויקטים שנמצאים בהליך רישוי מתקדם לפי תמ"א 38 ולחובתה של הרשות המקומית לבחון את ההתחדשות העירונית בראיה רחבה תוך עשיית שימוש במגוון כלים תכנוניים. יחד עם זאת קיים קושי גדול במתן היתרים נקודתיים, שניתנים ללא ראיה מתחמית, העלולים לסכל במקרים רבים התחדשות עירונית במתחם כולו. שכן אם כל מגרש יבקש להגיש בקשה באופן עצמאי, היכולת של מגרשים להתאחד ולהפריש זכויות לצורכי ציבור תלך ותצטמצם.
5. צוות התכנון מצוי כעת בשלב ניתוח המצב הקיים. על פי לוח הזמנים המתוכנן לפרויקט יוגשו מסמכי תכנית לוועדה המקומית לקראת סוף השנה. במקביל, מקודמת גם תכנית המתאר הכוללנית למזכרת בתיה. מטרות התכנית שבהכנה תואמת את עקרונות תכנית המתאר המתגבשת, הקובעת כיום כי בתחום התכנית תבוצע התחדשות עירונית.
6. הועדה סבורה כי יש לנהוג בזהירות מרבית בבקשות להחרגה, שכן מטרת סעיף 78 לחוק היא לאפשר למוסדות התכנון לתכנן את המתחם ללא קביעת מגבלות תכנוניות נוספות באמצעות בניה חדשה. לפיכך יש לאפשר לוועדה המקומית להתקדם עם התכנית עד להגשתה לוועדה המחוזית.
7. הוועדה עודכנה כי בחלק מהמגרשים מתקיימים הליכים בבירור אל מול המפקחת על רישום המקרקעין. ולכן המשמעות הינה כי ההיתר ומימושו אינם בהישג יד.

לפיכך מחליטה הוועדה להרחיב את ההגבלות גם על חלקות 124,194, 189 ולהאריך את ההגבלות על הוצאת היתרי בניה במתחם לפי סעיף 78 לחוק לתקופה של שבעה חודשים במהלכה לא יינתן היתר להריסה ובניה מחדש או לתוספות בניה למגורים או היתר לביצוע עבודות פיתוח בתחום המקרקעין המיועדים למגורים הכלולים בתחום התכנית המוצעת. בהתאם לאיזון שנערך על ידי ועדת המשנה לעררים אין מניעה להמשיך את הליכי הרישוי, ככל שיחפצו בכך, אולם לא יינתן היתר".

11. על החלטה זו הוגשו העררים: ערר 24/21 הוגש על ידי בעלי זכויות ורוכשי דירות בחלקות 124, 189 ו-194 שבהחלטתה העדכנית החילה הוועדה המחוזית לראשונה את התנאים גם ביחס אליהן, וערר 29/21 הוגש על ההחלטה להאריך את תוקף התנאים, בין היתר ביחס לחלקת העוררים שמספרה 136.

טענות העוררים

ערר 24/21 – רח' הרקפת 1, רח' הרקפת 3 ושד' אליהו 32

12. העוררים טוענים כי בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 16.12.2019 הוחלט להחריג את עניינם מתחולת התנאים, לאחר שנשקל בכובד ראש. אולם, במסגרת ההחלטה מיום 25.1.2021, ובלי שניתנה להם זכות טיעון, שינתה הוועדה המחוזית את החלטתה כך שהתנאים יחולו גם עליהם.
13. העוררים טוענים כי הם מקדמים בקשות להיתר מכוח תמ"א 38 מאז 2015, בברכת ובתמיכת המועצה (העוררים צירפו מכתב עדכני מטעם ראש המועצה הקודם, התומך בטענה זו). העוררים טוענים כי השקיעו מיליוני שקלים בקידום הבקשות להיתר, וכי רוב הדיירים מקרבם מתגוררים בבניינים ישנים ומוזנחים, ללא ממ"ד, וממתינים לשיפור איכות חייהם וביטחונם.
14. העוררים טוענים כי הרוכשים מביניהם, כ-30 במספר, כבר שילמו מס רכישה, רשמו הערות אזהרה במקרקעין להבטחת זכויותיהם וכדו', ויש לתת לכך משקל נוכח התכנית המוצעת לפינוי-בינוי. העוררים טוענים כי במצב משפטי כזה לא ניתן לקדם פרויקט מכל סוג, כאשר בין הדיירים לרוכשים נחתמו הסכמים מחייבים, שולמו מסים ובוצעו עסקאות מקרקעין במיליוני שקלים, אולם עובדה זו לא נשקלה בעת קבלת ההחלטה. העוררים טוענים כי בשל ההסכמים שנערכו, הזכויות הקנייניות כבר אינן בידי הדיירים. ב"כ העוררים טוענים כי לקוחותיהם אינם צפויים לשתף פעולה עם התכנית שבהכנה, ויתבעו את כספם בחזרה, וכי יהיו לכך השלכות משמעותיות.
15. העוררים טוענים כי בשטח התכנית שבהכנה כבר הונפקו שני היתרי בנייה, ברח' יגאל אלון 1 ובשד' אליהו 23, בצמוד לחלקות נשוא הערר, ובנייתם כמעט הושלמה. העוררים טוענים כי הוועדה המקומית כבר החליטה לאשר את הבקשות להיתר שהגישו, בשונה מבקשות נוספות להיתר שבשטח התכנית שבהכנה, שלגביהן טרם התקבלה החלטה.
16. העוררים מציינים כי בקשותיהם להיתר נתקלו בקשיים, וכי לאחר שהתחלף ראש המועצה דרשה המועצה שלא לקדמן, ובנסיבות אלה הוגשו על ידיהם עררים לוועדת הערר המחוזית ועתירה מנהלית. העוררים טוענים כי הליכי הערר והעתירה המנהלית שהתקיימו בעניין בקשותיהם להיתר נבעו ממחלוקת לגבי היקף הזכויות שניתן לאשר, וכי צמצום הזכויות היווה תנאי למתן היתר הבנייה, ולפיכך תוקנו הבקשות להיתר עוד קודם להחלטתה העדכנית של הוועדה המחוזית.
17. העוררים טוענים כי במסגרת הדיון בעררים הקודמים, הציגו נציגי הוועדה המחוזית את נקודת האיזון בהחלטה מיום 16.12.2019, לפיה בפרויקטים שניתנה לגביהם החלטה על מתן היתר בנייה, שבהם קיימת ליזם ולדיירים הסתמכות המחייבת לאפשר לפרויקט להמשיך את דרכו, לא יחולו התנאים, וזאת בשונה מפרויקטים אחרים שאותם יש לעצור על מנת לאפשר גיבוש של ראייה תכנונית כוללת. כמו כן, תמכה המועצה במתן אפשרות לקדם פרויקטים שכבר החל בעניינם הליך רישוי.
18. העוררים טוענים כי הסתמכו על החלטת הוועדה המחוזית והשקיעו ממון ניכר מעת שניתנה ועל בסיסה. העוררים טוענים כי בנסיבות שנוצרו, שבהן מחיקת הערות האזהרה תצריך הליך משפטי ארוך ומורכב, לא יימצא יזם סביר שיקדם פרויקט פינוי-בינוי. העוררים טוענים כי ללא שינוי משמעותי בנסיבות, ללא דיון מהותי וללא מתן זכות טיעון, שינתה הוועדה המחוזית את נקודת האיזון בהחלטתה ביחס להחרגת העוררים והחילה את התנאים גם לגביהם.
19. העוררים טוענים כי התכנית שבהכנה, כפי שהוצגה בוועדה המחוזית ביום 25.1.2021, כוללת איסוף נתונים בלבד, ואינה מהווה תכנית או פרוגרמה מבוססת. לטענת העוררים, התכנית מתייחסת לנתונים חלקיים שלא נבדקו, ואינה מציגה היתכנות כלכלית, תכנונית או משפטית המצדיקה פגיעה דרקונית בזכות הקניין, ובוודאי לא את שינוי ההחלטה והחלת התנאים על העוררים. העוררים מציינים כי איסוף המידע הראשוני ארך כ-13 חודשים, וכי עד שתתגבש התכנית, ותצא אל הפועל, עשויות לחלוף שנים ארוכות.
20. העוררים טוענים כי החלטת הוועדה המחוזית אינה מנומקת, פוגעת באינטרס ההסתמכות שלהם ופוגעת פגיעה קשה בעקרונות ההגינות ובסבירות המתבקשת בהפעלת סמכות שלטונית דרקונית מעין זו. העוררים טוענים כי המשיבות פעלו בניגוד לחובת תום הלב המוגברת החלה עליהן כרשויות מנהליות, ובניגוד לחובת ההגינות המנהלית.
21. העוררים טוענים כי הוועדה המחוזית הוטעתה, וכי ביססה את ההחלטה על עדכון לפיו בחלק מהמגרשים מתקיימים הליכי בירור מול המפקחת על רישום המקרקעין, ולכן המשמעות היא כי ההיתר ומימושו אינם בהישג יד. העוררים טוענים כי הסיבה לכך שהיתרי הבנייה אינם בהישג יד היא הקשיים שאותם מערימה הוועדה המקומית במטרה לסכל את ההחלטה הקודמת. העוררים טוענים כי העובדה כי בבניין כלשהו יש מתנגד, אינה מונעת את הוצאת הפרויקט לפועל, וכי רק לאחר מתן היתר הבנייה, הקובע את היקף הזכויות, ניתן לפנות למפקחת.
22. העוררים טוענים כי ההחלטה התקבלה על בסיס מסד נתונים חסר, ללא תשתית עובדתית הולמת ומבלי שניתנה להם זכות הטיעון.
23. העוררים טוענים כי הוצג רעיון כללי שאינו נסמך על נתונים, נקבע לוח זמנים בלתי-סביר לתכנית שבהכנה, כי התכנון אינו קונקרטי דיו על מנת להצדיק את הקפאת הוצאת היתרי הבנייה, וכי יש אפשרות בלתי-מבוטלת כי התכנית כלל לא תצא אל הפועל.
24. העוררים טוענים כי התכנית שבהכנה תמומש עוד שנים ארוכות, אם בכלל, בעוד שפרויקט החיזוק נועד לשמש את צורכיהם המידיים של הדיירים, ולכן אין למנוע את מתן ההיתרים שהוועדה המקומית כבר החליטה בעניינם.
25. העוררים טוענים כי על מנת שלתכנית תהיה היתכנות כלכלית, בהתחשב בדרכים שבשטחה ובערכי הקרקע, תידרש בנייה בצפיפות גבוהה, שספק אם ניתן יהיה לממש.
26. העוררים טוענים כי ההחלטה אינה סבירה ואינה מידתית, שכן הבקשה להיתר נמצאת בשלב סופי, והצורך והתועלת בתכנית אינם עולים על הפגיעה בבעלי הזכויות בשטח התכנית שבהכנה, ובייחוד בהם עצמם. העוררים טוענים כי הם אינם חולקים על האינטרס הציבורי שבקידום התכנית, שתכליתה התחדשות עירונית והגדלת שיעור השטחים הציבוריים במסגרת תכנית מתחמית כוללת, אולם לטענתם לא ניתן להצדיק את הפגיעה בהם אך ורק בטענה לסיכול הכדאיות הכלכלית של התכנית, ובוודאי במצב שבו מימוש התכנית אינו צפוי בשנים הקרובות. העוררים מפנים להחלטתנו בערר 19/18 איוון קרט נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב (18.7.2018, פורסם בנבו; להלן: "ערר 19/18").
27. העוררים טוענים כי לא הוצג נימוק מבוסס לשלילת זכויותיהם בשל היעדר היתכנות כלכלית לתכנית, או ראיה לפיה הכדאיות הכלכלית של התכנית שבהכנה תסוכל כתוצאה ממתן היתרים, ואף התכנית עצמה אינה מבוססת נתונים. העוררים טוענים כי בשלב זה, כשהתנאים בתוקף מעל 18 חודשים, היה מקום להציג היתכנות כלכלית מהותית על בסיס נתונים, ולא על בסיס הנחות כלליות.
28. העוררים טוענים כי בהחלטה בעררים הקודמים צוין כי ייתכן שתימצא דרך לאשר את הבקשות להיתר באופן שלא יסכל את הכוונה לייעד את המתחם להתחדשות עירונית, הכוללת גם עיבוי או תוספות בנייה מכוח תמ"א 38. העוררים טוענים כי בנסיבות הקיימות, יש להעדיף את יישום התכנית הכוללנית גם באמצעות מתן היתרים נקודתיים מכוח תמ"א 38, ובפרט כאלה שאושרו על ידי הוועדה המקומית.
29. בנוסף, טוענים העוררים כי מיקום חלקותיהם הוא בשולי הקו הכחול, וכי חלקותיהם גובלות במתחם שבו כבר ניתן היתר בנייה והבנייה הושלמה, ולחלופין ניתן לשלבן בתכנית.
30. העוררים טוענים כי לא תהיה מניעה להרוס את הבניינים גם לאחר חיזוקם לפי תמ"א 38, ולכלול אותם בתכנית שבהכנה. העוררים טוענים כי המועצה ביקשה את הסכמת הדיירים לתכנית שבהכנה, ונדחתה על ידי רובם.
31. העוררים טוענים כי לתחושתם, הוועדה המקומית והמועצה עושות שימוש בלתי הוגן בחוק על מנת לסכל את קבלת ההיתרים. העוררים טוענים כי המועצה גורמת להפרת ההסכם בין הדיירים לרוכשים, וכי ראש המועצה משדל את הדיירים לחזור בהם ולהפר את ההסכמים.
32. בתשובה להצעת ראש המועצה בדיון (ר' להלן), הביעו העוררים נכונות לקיום שיח עמו.

ערר 29/21 – רח' יגאל אלון 5

33. עניינם של העוררים נדון, כאמור, במסגרת ההחלטה בעררים הקודמים (ערר 11/20). להלן עיקרי טענותיהם, הן הטענות שעלו במסגרת ערר 11/20, שעליהן הם חוזרים, והן הטענות הנוספות העולות בערר הנוכחי.
34. הבקשה להיתר מתייחסת למקרקעין הידועים כגוש 3898, חלקה 136.
35. העוררים 1 החלו בהתארגנות לקידום היתר לפי תמ"א 38 במהלך שנת 2015, ובספטמבר 2016 חתמו על הסכם עם העוררים 2. ביום 30.1.2017 פנו העוררים לוועדה המקומית בבקשה למידע להיתר, והמידע להיתר התקבל ביום 8.2.2017 וביום 27.3.2017. הבקשה להיתר פורסמה ביום 20.8.2017, ולא הוגשו לה התנגדויות. ביום 26.11.2017 אישרה המועצה כי אין לה התנגדות לבקשה להיתר.
36. ביום 21.2.2018 התקיימה, לדרישת הוועדה המקומית, ישיבה מקדימה אצל מהנדסת הוועדה המקומית, וביום 5.3.2018 קיבלו העוררים פרוטוקול של הישיבה ובו דרישות שונות בעניין פתרונות אשפה וחנייה. ביום 22.10.2018 עברה הבקשה להיתר לשלב הבקרה המרחבית, וביום 13.1.2019 הוגשה הבקשה להיתר לאחר שתוקנה על פי דרישות מהנדסת הוועדה המקומית.
37. ביום 28.2.2019 נסגרה הבקשה להיתר במערכת "רישוי זמין", לאחר שהוועדה המקומית לא דנה בבקשה במועד שנקבע לכך.
38. ביום 19.3.2019 הגישו העוררים ערר על סירובה של הוועדה המקומית לדון בבקשה להיתר, לוועדת הערר המחוזית (ערר זמ/1024/0319). בין היתר, טענו העוררים כי הוועדה המקומית מנסה לעכב את אישור הבקשה להיתר עד לפרסום תנאים לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק. בתשובה, טענה הוועדה המקומית כי הבקשה להיתר לא עברה את שלב התנאים המוקדמים. ביום 5.5.2019 התקיים דיון בערר זמ/1024/0319, ובמהלכו הגיעו העוררים והוועדה המקומית להסכם פשרה שקיבל תוקף של החלטה בדבר המשך הטיפול בבקשה להיתר.
39. ביום 26.6.2019 דחתה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר. בעקבות זאת, הגישו העוררים ביום 14.7.2019 ערר נוסף לוועדת הערר המחוזית (ערר זמ/1065/0719). במסגרת הערר, טענו העוררים כי ביצעו את התיקונים שנדרשו מהם, וכי דרישות נוספות לא היו מקובלות עליהם, וחלקן הועלו שלא כדין. הערר נדון ביום 6.11.2019, וביום 26.11.2019 נדחה הערר בשל אי-עמידת הבקשה להיתר בדרישות סף, וזאת, לטענת העוררים, לאחר שוועדת הערר המחוזית הוטעתה על ידי הוועדה המקומית.
40. העוררים טוענים כי ניסו להגיש בקשה מתוקנת להיתר ביום 8.12.2019, אולם הוועדה המקומית דרשה תיק מידע חדש לשם כך. בינתיים, התקבלה החלטת הוועדה המחוזית מושא הערר.
41. העוררים טוענים כי פנו ביום 25.12.2019 לוועדה המקומית בבקשה לתקן את החלטת הוועדה המחוזית, שאינה בתוקף עד לפרסום ברשומות, ובבקשה להמשיך לקדם את הבקשה להיתר בנייה על מנת שניתן יהיה לאשרה קודם לפרסום. העוררים פנו לוועדה המחוזית ביום 31.12.2019 בבקשה לעכב את הפרסום ולתקן את ההחלטה כך שתחריג את בקשתם להיתר.
42. העוררים טוענים כי ביום 12.1.2020 נודע להם כי ביום 26.12.2019 פרסמה הוועדה המקומית את החלטת הוועדה המחוזית מיום 16.12.2019 ברשומות, וזאת שלא כדין.
43. העוררים טוענים כי במקביל, פנו לוועדה המקומית בדרישה לבטל את הדרישה לתיק מידע חדש, על בסיס ההחלטה בערר זמ/1024/0319. ביום 6.1.2020 ביטלה הוועדה המקומית את הדרישה, והבקשה המתוקנת להיתר הוגשה במערכת. ביום 12.1.2020 שובצה הבקשה להיתר לדיון בוועדה המקומית, אולם באותו יום קיבלו העוררים הודעה כי לאור ההחלטה מיום 16.12.2019 והפרסום ברשומות, הבקשה להיתר צפויה להידחות.
44. ביום 12.1.2020 פנה ב"כ העוררים ליועץ המשפטי של הועדה המחוזית וביקש ממנו לחוות את דעתו אם לפרסום ההחלטה על ידי הוועדה המקומית יש תוקף. בנוסף ביקש מתכנן העוררים מהוועדה המקומית לקבל את העתק הפרסום בעיתונות.
45. העוררים טוענים כי ביום 15.1.2020 הודיעה הוועדה המחוזית לעוררים כי הבניין נכלל במסגרת התנאים שנקבעו, וכי הפרסום שנעשה על ידי הוועדה המקומית נעשה שלא כדין בתום לב – ומשכך הוא מבוטל.
46. העוררים טוענים כי ביקשו מהוועדה המקומית לדון בבקשה להיתר ביום 16.1.2020, אך זו דחתה את הבקשה בשל "אי-יכולת לבדוק את התכנית".
47. העוררים טוענים כי הסתמכו על המצב הסטטוטורי, תיקי המידע, התנהלות הוועדה המקומית והמועצה והחלטות ועדת הערר המחוזית, והשקיעו למעלה מ-1.5 מיליון ₪ לצורך קידום הבקשה להיתר.
48. העוררים מעלים טענות שונות כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית בערר זמ/1065/0719. העוררים טוענים כי יש לאפשר להם למצות את הטענות כנגד הוועדה המקומית, כך שאם יתקבלו, לא יהיה בקיומם של התנאים בלבד כדי למנוע ממנה לקבל היתר בנייה, וזאת בדומה לכפי שנקבע בהחלטתנו בערר 19/20 רבקה רוטשילד ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב (20.8.2020, פורסם בנבו).
49. העוררים טוענים כי המשיבות לא קיימו את החלטתנו בעררים הקודמים, ולא הציגו חלופה תכנונית שבמסגרתה ניתן יהיה לשלב את הבקשה להיתר בתכנית שבהכנה. העוררים טוענים כי הוועדה המחוזית לא הייתה רשאית לאשר את הארכת תוקף התנאים מבלי לבחון חלופה תכנונית שתאפשר את השילוב.
50. העוררים טוענים כי במקור, חזון המועצה כפי שהוצג לתושבים היה שילוב פרויקטים של תמ"א 38 עם פרויקט פינוי-בינוי שכלל רק את בנייני הרכבת הבנויים במרכז המושבה. העוררים טוענים כי גם ראש המועצה הנוכחי ביקש בדיון בעררים הקודמים להחריג את חלקתם ממתחם הפינוי-בינוי. העוררים מוסיפים כי גם עמידר, באמצעות ייפויי כוח ממשרד השיכון שהוא גוף של המדינה, חתמה על הסכמי התמ"א 38 כבעלת חלק מהדירות.
51. העוררים טוענים כי גם על פי התכנית שבהכנה, כפי שהוצגה, הבניין הקיים מוחלף בבניין חדש ללא שינויים תכנוניים נוספים, אלא שבמקום 24 יחידות דיור ו-12 חניות שיתקבלו במסגרת הבקשה להיתר, יתקבל בניין בן 60 דירות עם 60 חניות, ומאחר שברור כי לכל דירה תהיה יותר ממכונית אחת, פינוי-בינוי רק יגדיל את מצוקת החנייה והצפיפות.
52. העוררים טוענים כי מתן ההיתר לא יסכל את תכנית הפינוי-בינוי, בשל מיקום החלקה בגבול הקו הכחול של התכנית שבהכנה. העוררים טוענים כי הם מעדיפים לגור בבניין בן 24 דירות ולא בבניין בן 60 דירות, וכי ועד בעלי הדירות מתנגד לתכנית פינוי-בינוי וחתם על הצהרה לפיה בעלי הדירות לא יחתמו על הסכם לביצועה; כי הם מנועים מלחתום על הסכם כזה במסגרת הסכם פרויקט התמ"א 38 שעליו חתמו; וכי הדבר יסכל בפועל את התכנית שבהכנה.
53. בדיון, הוסיפו העוררים טענות כנגד התכנון המתגבש לחלקתם, כפי שהוצג בדיון בפני הוועדה המחוזית. העוררים טוענים כי למרות שמוצעת החלפת בניין בבניין, במצגת הוצגה לכאורה הסטה של מיקום הבניין, ויש לתקנה. העוררים טוענים כי אין מדובר בתכנון חדש של פינוי-בינוי אלא בתכנון המבוסס על שיקול כלכלי בלבד, שבמסגרתו מתווספות דירות נוספות על מנת להוסיף לכדאיות הכלכלית של פינוי-בינוי במתחמים אחרים בתכנית שבהכנה, וכי בכוונתם לנהל מאבק משפטי בעניין, ולכל הפחות לדרוש פיצויים בגין הסתמכותם.
54. העוררים טוענים כי ברור שאין חשש לסיכול פיזי של התכנית שבהכנה במתן ההיתר, ומדובר רק בסיכול כלכלי, שלעמדתם אינו יכול להצדיק מניעת מתן היתר.
55. העוררים טוענים כי אין היתכנות לתכנית שבהכנה, בדומה לתכניות אחרות במחוז שאינן מתקדמות.
56. העוררים טוענים כי התכנית שבהכנה מציעה הרחבה של רח' יגאל אלון, אולם בניין שכבר חודש בו כיום יוצר צוואר בקבוק להרחבת הרחוב, ואילו צדו השני של הרחוב מצוי מחוץ לקו הכחול של התכנית, ועל כן לא יורחב במסגרתה.
57. העוררים טוענים כי אין מכשול משפטי לקידום הבקשה. עוד הוסיף ב"כ העוררים כי במצב שבו המועצה והוועדה המקומית מציגות לעוררים עמדה לפיה לא יאשרו את פרויקט התמ"א, והוועדה המקומית אף סגרה את הבקשה להיתר בטענה כי התנאים לא הושלמו במועד, העוררים אינם מעוניינים להוסיף ולהשקיע כספים בקידום הבקשה להיתר במצב של חוסר ודאות.

טענות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (להלן: "הרשות")

58. הרשות פועלת בהתאם לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016, לקידום ההתחדשות העירונית במדינת ישראל. הרשות פועלת עם הוועדה המקומית לקידום התכנית שבהכנה, החל מדצמבר 2020, באמצעות צוות תכנון מטעמה, ופעלה עמה להארכת תוקף התנאים.
59. הרשות טוענת כי בדצמבר 2020 הכריז שר הבינוי והשיכון על המתחם כמתחם פינוי-בינוי במסלול רשויות, וכי טרם ההכרזה בחנה הרשות את הבקשה על מנת לוודא כי קיימת היתכנות תכנונית וכלכלית לביצוע פינוי-בינוי במתחם. עם ההכרזה, החל צוות תכנון מטעם הרשות לתמוך במועצה והחל באיסוף הנתונים הנדרשים ובגיבוש מתווה ראשוני לתכנון הכולל עקרונות תכנון והצעה ראשונית ליישומם. הרשות טוענת כי על בסיס עבודה זו, החליטה, יחד עם הוועדה המקומית, כי יש להאריך את תוקף התנאים ולהרחיב את תחולתם גם ביחס למבנים מושא הערר.
60. הרשות מפרטת אודות תכליתם של סעיפים 77 ו-78 לחוק, למנוע את סיכול התכנון העתידי, המצוי בשלבי גיבוש ראשוניים, באמצעות "יצירת עובדות בשטח". הרשות מציינת כי אין ספק שבקביעת תנאים המונעים מימוש זכויות לפי תכנית קיימת נגרמת פגיעה בזכות הקניין, אולם ההסדר שבחוק קובע כי הפגיעה מותרת כאשר היא נעשית לשם קיום תכנון מיטבי, אף אם הוא מצוי בשלביו הראשוניים, וכדי לגדר את הפגיעה הוגבלו פרקי הזמן שבהם ניתן להקפיא את מימוש הזכויות.
61. הרשות מציינת כי בשנים האחרונות, עם הגידול בתהליכי התחדשות עירונית, הולך וגובר השימוש בהוראות סעיפים 77 ו-78 לחוק לשם הגבלת הוצאת היתרי בנייה מכוח תמ"א 38 במקומות שבהם מקודמות תכניות פינוי-בינוי, והחלטות כאלה מובאות לא פעם בפני ועדת המשנה לעררים. הרשות מפנה להחלטתנו בערר 14/20 תמ"א הבירה בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז ירושלים (22.6.2020, פורסם בנבו), שם צוין כי ישנה עדיפות לתכנון מתחמי כולל על פני הכרעות תכנוניות נקודתיות, וכי אף שחיזוק המבנה ושיפורו לטובת הדיירים במסגרת פרויקט התמ"א 38 ייטיבו את המצב ביחס למצב הקיים, החלטת מוסד תכנון להעדיף תכנית התחדשות עירונית בראייה מתחמית, שאם תאושר תוכל להוות מוצר תכנוני כולל ועדיף שישפר את מצבם של מספר גדול יותר של דיירים במתחם ובסביבתו, תהיה מקובלת וסבירה.
62. הרשות טוענת כי לצורך גיבוש האיזון הראוי, נבחנים בין היתר האינטרס הציבורי שבבסיס התכנית, לאפשר שטחי ציבור במידה מספקת לתושבי העיר הקיימים והעתידיים; משך התנאים; קצב קידום התכנית; והחשש לסיכול התכנון העתידי ככל שיינתנו היתרים. הרשות טוענת כי גם המקרה הנוכחי תואם את הרציונל שבבסיס סעיפים 77 ו-78 לחוק, ושקילת השיקולים הרלוונטיים מובילה למסקנה כי יש להעדיף את האינטרס הציבורי על פני האינטרס הפרטי, לפרק זמן שיאפשר תכנון מיטבי, ועל כן ראוי להותיר את התנאים על כנם.

ערר 24/21

63. הרשות טוענת כי הערר הוגש ללא ציון מפורש של שמות העוררים, בניגוד לתקנות, ותוך יצירת אי-בהירות בקשר לצדדים להליך [יצוין כי לבקשתנו, הועברה רשימת עוררים טרם הדיון בערר]. הרשות טוענת כי רוב העוררים הם רוכשי דירות שניסו לבצע עסקה כדאית, וקיימת מורכבות מבחינה חוזית, אולם השאלה העיקרית בערר היא השאלה התכנונית, ולאדם אין זכות קנויה לתכנון כזה או אחר.
64. הרשות טוענת כי הבנייה המבוקשת על ידי העוררים עומדת בניגוד לעקרונות התכנון הכולל שבבסיס התכנון המתגבש לתכנית. הרשות טוענת כי עקרונות התכנון הכולל יבטיחו שילוב מיטבי של מגורים, מסחר וצורכי ציבור, וייתנו מענה איכותי לצורכי התושבים והמועצה. הרשות טוענת כי עקרונות אלה מחייבים איחוד חלקות, שיאפשר את פינוי המבנים הקיימים לטובת בנייה בצפיפות גבוהה, תוך הקצאת שטחים למסחר, לצורכי ציבור ויצירת צירים ירוקים.
65. הרשות טוענת כי בנייה בהתאם לבקשה להיתר תסכל את האפשרות לקידום הליכי פינוי-בינוי בהתאם לעקרונות התכנון. הרשות טוענת כי הבינוי המוצע פוגע פגיעה משמעותית בציר המסחרי המתוכנן לאורך שד' אליהו ובציר הירוק המתוכנן בגבול המתחם, מסכל את האפשרות ליצור רצף אורבני המאפשר הליכתיות ורכיבת אופניים לצד תחבורה ציבורית ורכב פרטי, ומכביד על התשתיות הקיימות.
66. הרשות טוענת כי הבינוי המבוקש עלול לסכל את האפשרות לקדם תהליכי פינוי-בינוי במתחמי המשנה שבהם מצויים הבניינים, ואף בתחום התכנית כולה, הן מבחינה תכנונית-פרוגרמתית והן מבחינה כלכלית – שכן אם הבניינים יוחרגו מתחום התכנית, ספק אם יהיה בשטח הנותר כדי לתת מענה מספק להבטחת ההיתכנות הכלכלית למימוש תהליכי פינוי-בינוי.
67. הרשות טוענת כי די בתכנון המתגבש כדי להצדיק את החלת התנאים על הבניינים, שכן סעיף 78 לחוק מאפשר להטיל תנאים החל משלביו הראשונים של התכנון. הרשות טוענת כי ההחלטה המקורית של הוועדה המחוזית התקבלה כשהתגבשה הכוונה להכין תכנית, אולם מאז שהצטרפה הרשות לתהליך התכנון, הוא מתקדם בקצב מואץ לקראת שלב בחירת החלופה המועדפת. הרשות טוענת כי לפיכך יש לדחות את הטענה לפיה התכנון אינו קונקרטי דיו לצורך הטלת תנאים. הרשות מוסיפה כי האצת הליכי התכנון מהווה שינוי נסיבתי המצדיק את שינוי עמדתן של הוועדה המחוזית, הוועדה המקומית והמועצה ביחס להחלת התנאים על הבניינים מושא הערר. הרשות טוענת כי הרחבת תחולת התנאים נדרשה על מנת למנוע יצירת עובדות בשטח שיסכלו את התכנית, ההולכת ומתגבשת בקצב מואץ.
68. הרשות טוענת כי החלטת הוועדה המחוזית היא החלטה מקצועית וסבירה, התואמת את מטרות סעיפים 77 ו-78 לחוק. הרשות טוענת כי ההחלטה התקבלה לאחר דיונים מעמיקים, שקילת כל השיקולים הרלוונטיים, ומתוך הכרה בצורך לאזן בין צורכי העוררים ובין ההכרח למנוע את סיכול התכנון המתגבש. הרשות טוענת כי נוכח שינוי הנסיבות, מצאה הוועדה המחוזית לנכון לשנות את נקודת האיזון שנקבעה בהחלטתה המקורית. הרשות טוענת כי אין בהחלטה המקורית כדי לשלול את האפשרות לעדכן את ההחלטה בהתאם לנסיבות, ואף יש חובה לעשות כן אם הדבר נדרש כדי להבטיח תכנון מיטבי ואת טובת הציבור בכללותו.
69. הרשות טוענת כי נוכח חשיבות קידומו של תכנון מיטבי, החיוני להתחדשות עירונית במתחם ולשיפור איכות חייהם של תושבי השכונה הקיימים והעתידיים, יש מקום לקביעת תנאים שיאפשרו את השלמת התכנון בפרק זמן סביר, וכך נעשה, תוך שהתנאים נקבעו לתקופה מוגבלת ומאפשרות לקדם היתרים לפי תמ"א 38 למעוניינים בכך.
70. הרשות טוענת כי גם אם יש בהחלטה כדי לפגוע בזכות הקניין של בעלי דירות, מדובר בפגיעה זמנית בלבד, ובכל מקרה צפויה השבחה משמעותית לנכסים. הרשות טוענת כי אם העוררים ייטלו חלק בתכנית ההתחדשות העירונית ויסייעו במימושה, הם יזכו בסופו של יום בדיור איכותי יותר ובמרחב איכותי יותר.
71. הרשות טוענת כי בדיון שהתקיים בוועדה המחוזית הוצגו עקרונות התכנון, וכן הוצג עניינם של המבנים מושא הערר באופן נפרד ומפורש. הרשות טוענת כי הבקשה להיתר בשד' אליהו 32 אושרה בתנאים ביום 19.2.2019, אולם עד היום לא נערכו מלוא התיקונים הנדרשים; ובקשות להיתרים ברח' הרקפת 1 ו-3 אושרו בתיקונים ביום 19.2.2019, ועל אחת מהן הוגש ערר. הרשות מדגישה כי הוועדה המקומית ציינה בהחלטותיה בדבר מתן היתרים כי בכוונתה לפנות לוועדה המחוזית בבקשה לקבוע תנאים לפי סעיף 78 לחוק.
72. הרשות טוענת כי בדיון בוועדה המחוזית, הבהיר אדריכל התכנית כי יש חשיבות למגרשים 124, 189 ו-194, וביקש להחיל את התנאים גם עליהם. גורמים שונים המייצגים בניינים במתחם ביקשו להחריג את מקרקעיהם מתחולת התנאים, ואחד מהם הציע לקבוע תקופה של חצי שנה, שבמהלכה יוכלו להמשיך ולהתקדם עם היתרי הבנייה. במסגרת זו נטען כי אם מגרש 124 לא ייכלל במתחם, אין היתכנות לפינוי-בינוי עבור בעלי הדירות הסמוכות. הרשות טוענת כי בסופו של דבר, לאחר שקילת מכלול הסוגיות הרלוונטיות, נקבע כי התנאים יוארכו לתקופה של שבעה חודשים בלבד ותחולתם הורחבה כך שיחולו גם על המבנים מושא הערר, וכן נקבע כי לא יהיה בתנאים כדי למנוע את המשך הליכי הרישוי לפי תמ"א 38.
73. הרשות מעדכנת כי מאז ההחלטה, השלים צוות התכנון את לימוד המצב הקיים, גיבש מתווה תכנוני ופרוגרמה, והוא מצוי בשלב גיבוש חלופות תכנון ובחירת החלופה המועדפת, הצפויה במהלך חודש יוני [יצוין כי במהלך הדיון בערר כבר הוצגה החלופה הנבחרת]. עקרונות התכנון שעליהם מושתתת התכנית כוללים שצ"פ [שטח ציבורי פתוח] לינארי למעבר הולכי רגל וחזית מסחרית לאורך שד' אליהו, וכן התאמה לתכנית הכוללנית באמצעות יצירת רשת רחובות ומרחב ציבורי, שדרוג וחידוש תשתיות ומענה לצורכי ציבור. הרשות טוענת כי התכנית צפויה להיות מוגשת לוועדה המקומית בחודש נובמבר 2011, וסמוך לאחר מכן יוגשו המסמכים לוועדה המחוזית. על מנת לקדם את התכנית בקצב מואץ, מתקיימות ישיבות שוטפות עם לשכת התכנון המקומית, וישיבה עם מתכנן המחוז מתוכננת להיקבע בחודש יוני.
74. הרשות טוענת כי הליך התכנון נעשה בשקיפות כלפי התושבים ותוך ניסיון לשתפם, ובכלל זה נערך ביום 3.2.2021 כנס תושבים, כנס נוסף צפוי בחודש יוני וצוות התכנון כולל יועצת חברתית הפועלת, בין היתר, לסייע לתושבים בגיבוש נציגויות ובהתארגנות לקראת תהליך הפינוי-בינוי.
75. הרשות טוענת כי המצגת שהוצגה בפני הוועדה המחוזית כללה מתווה תכנוני ראשוני, המלמד על המצב הקיים ומציע תכנון ראשוני בסיסי, וכי אין מדובר באיסוף נתונים בלבד. הרשות טוענת כי די בכך לצורך קביעת תנאים כמבוקש. הרשות טוענת כי ככל שחולף הזמן, התכנון הולך ומתגבש בקצב מזורז למתווה ברור יותר, ועל כן יש לדחות את הטענה לפיה התכנון אינו קונקרטי דיו. הרשות מציינת כי טרם חלפו 15 חודשים מאז אושרו התנאים לראשונה, ומדובר בתקופה הקצרה מזו שמאפשר החוק.
76. הרשות טוענת כי הגבלת ההיתרים הכרחית על מנת להבטיח את היכולת לתכנון מיטבי של המתחם כולו, מבחינה תכנונית וכלכלית. הרשות טוענת כי על מנת לממש את עקרונות התכנון, נדרשים איחוד חלקות, שילוב גני ילדים בתוך בנייני מגורים, הוספת מוסד ציבורי, והעמדת בניינים באופן שיאפשר צירים ירוקים ומרחבים פתוחים, וכמו כן נבחנת האפשרות לתת מענה לחלק מהמתחם בדרך של בינוי-פינוי-בינוי.
77. הרשות טוענת כי הבניינים מושא הערר נמצאים במתחמי משנה B ו-C של התכנית שבהכנה, והם חיוניים לפינוי-בינוי של כלל הבניינים במתחמים, ולתכנון מיטבי של המתחם כולו. הרשות טוענת כי אם הבניינים יממשו את הבקשות להיתר, הבינוי ייוותר עם תשתיות בנייניות לא מחודשות, ולא יתרום למענה הנדרש לצורכי ציבור של שטחים פתוחים ומבונים.
78. הרשות טוענת כי מתן היתרים ברח' הרקפת 1 ובשד' אליהו 32 כמבוקש יפגע משמעותית בציר המסחרי המתוכנן לאורך שד' אליהו, ובמקום מרחב מסחרי וציבורי שוקק שהחניות בו מצויות בתת-הקרקע, ייבנו חניות עליות ונצפות בחזית הבניין ולאורך הרחוב, ייקטע הרצף האורבני המתוכנן, ייווצר עומס ויזואלי ותפעולי בין הבניינים, וריבוי כניסות רכב מהרחובות הסובבים. כמו כן, עלול הבינוי המבוקש לפגוע באפשרות הרחבת הדרך הנדרשת לצורך הבטחת מגוון אפשרויות תנועה.
79. הרשות טוענת כי מתן היתר ברח' הרקפת 3 יסכל את יצירת הציר הירוק ההמשכי המפריד בין המתחם לבין הבנייה צמודת הקרקע מצפון לו, ציר שמיועד להבטיח מעבר הולכי רגל למוסדות הציבור שבלב המתחם, ותנועת אופניים.
80. הרשות טוענת כי מתן היתר ברח' הרקפת 1 ו-3 עלול לסכל את האפשרות לפינוי-בינוי גם בשני הבניינים הסמוכים אליהם, במתחם המשנה שבו הם מצויים. הרשות מוסיפה כי גם אם הדבר יתאפשר מבחינה פיזית, הרי שמבחינה כלכלית, ספק אם תהיה לכך היתכנות. הרשות מציינת כי על פי חוות הדעת השמאית שניתנה לתכנית, המכפיל הנדרש לפינוי-בינוי הוא 3.8, והחרגת מבנים אלה משטח המתחם תדרוש הקמת 4 מבנים בשטח של 3.3 דונם, מה שלא יתאפשר.
81. הרשות טוענת כי מתן היתר בשד' אליהו 32 עלול לסכל את האפשרות לפינוי-בינוי בבניינים הסמוכים אליו, ועלול לעודד בעלי דירות בבניינים אחרים לפעול להתחדשות עירונית בניינית ולהתנגד לפינוי-בינוי.
82. הרשות מפנה לפסק הדין בעת"מ (ת"א) 49118-11-18 קרן ק.ר. נדל"ן בע"מ נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית (29.9.2020, פורסם בנבו), וטוענת כי כאשר היתרי הבנייה צפויים לפגוע בהיתכנות התכנונית והכלכלית של תכנית הפינוי-בינוי, ראוי למנוע את הוצאתם. הרשות טוענת כי בינוי כמבוקש ייצור אילוצים תכנוניים משמעותיים שימנעו מתן מענה כולל ומיטבי לצורכי המגורים ולצורכי הציבור הקיימים והעתידיים, כציר מסחרי, ציר ירוק, מענה הולם לחניות, קישוריות בין אזורים שונים ביישוב ועוד, ומפנה לפסק הדין בעניין לזובסקי (עת"מ (ת"א) 50776-04-15 לזובסקי נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב (21.10.2015, פורסם בנבו) לעניין חשיבות הטיפול בצורכי הציבור במסגרת תכניות התחדשות עירונית. הרשות טוענת כי מכוח אותו רציונל מוצדקת גם הותרת התנאים על כנם.
83. הרשות טוענת כי החלטת הוועדה המחוזית סבירה, מידתית ומנומקת, והתקבלה לאחר שקילת כל השיקולים, הן הציבוריים והן הפרטיים. הרשות טוענת כי יש לדחות את טענת העוררים לפיה ההחלטה התקבלה ללא דיון מעמיק ועל בסיס מסד נתונים חסר, ואת הטענה כי לא ניתנה הנמקה לשינוי ההחרגה, שכן החלטת הוועדה המחוזית מתייחסת במפורש לכל השיקולים.
84. הרשות טוענת כי הוועדה המחוזית התייחסה בשולי הדברים להיתכנות הקניינית למימוש ההיתרים, בשל הליכים המתנהלים בפני המפקחת, וזאת בהתבסס על דבריו של דייר ברח' הרקפת 1 ועל דברי מהנדסת הוועדה המקומית בדיון. הרשות טוענת כי ההתייחסות ניתנה במסגרת שורת שיקולים ארוכה, ולא הכריעה כשלעצמה בעניין קביעת התנאים. הרשות טוענת כי העוררים עצמם לא התייחסו לשיעור בעלי הדירות שהתקשרו עם היזם בהסכם ולשיעור המתנגדים, ויצרו עמימות בעניין זה בכך שלא ציינו את שמות העוררים.
85. לטענה כי יש ספק לעניין ישימות התכנית, מבחינה כלכלית, מבחינת מגבלות גובה ומבחינת היעדר תשתית תחבורתית ותקציבית, משיבה הרשות כי מדובר בטענה שאינה רלוונטית בשלב זה, כפי שנקבע בעניין מור סבג (ערר 22/17 מור סבג השקעות ויזמות בע״מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז חיפה (22.10.2017, פורסם בנבו), עת"מ (חי') 8642-12-17 מור סבג השקעות ויזמות בע"מ נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה (12.3.2018, פורסם בנבו)). הרשות מוסיפה כי ההיתכנות התכנונית והכלכלית של התכנית שבהכנה נבחנה טרם ההכרזה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי, כי הליך התכנון מתקדם בתיאום מלא עם לשכת התכנון המחוזית וכי נבדקה באופן ראשוני מול משרד הביטחון גם האפשרות לבנייה בגובה 10 קומות. הרשות מוסיפה כי צוות התכנון כולל שמאי מקרקעין הבוחן את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט, וכי בדיון בבקשה להארכת התנאים, הבהיר השמאי כי בדו"ח הכלכלי הראשוני נמצא כי הרווח היזמי עומד על 18%.
86. לטענה בדבר מסגרת הזמנים למימוש התכנון, משיבה הרשות כי הטענה אינה שוללת את האפשרות לקבוע תנאים. הרשות מדגישה כי מדובר בתכנית מפורטת, שאינה מחייבת אישור תכנית בינוי נוספת לשם מימושה. הרשות טוענת כי אל מול זכותם של בעלי הדירות בבניינים לבניין מחוזק, עומדת זכותם של שאר בעלי הזכויות במתחמים שבהם מצויים הבניינים, להתחדשות עירונית שתבטיח להם בניין ממוגן ומחוזק, כמו גם זכותם של תושבי השכונה והמועצה, הקיימים והעתידיים, לאיכות חיים טובה.
87. לטענה בדבר הסתמכות, משיבה הרשות כי החלטת הוועדה המקומית על מתן היתר בנייה בתנאים, ככל החלטה מנהלית, ניתנת לשינוי כל עוד לא ניתן היתר סופי. הרשות טוענת כי החלטה על מתן היתר בנייה בתנאים אינה שוללת את תחולתו של סעיף 78 לחוק כאשר קיימת הצדקה לכך. הרשות טוענת כי אם התקשרו חלק מהעוררים בהסכמים על בסיס זכויות בנייה שטרם הוקנו, אין מקום להסתמכות על הסכמים אלה. הרשות טוענת כי אין מניעה כי העוררים יצטרפו להלכי הפינוי-בינוי המקודמים במקום.
88. לטענה בדבר שינוי עמדה מצד המועצה והוועדה המקומית, משיבה הרשות כי המועצה והוועדה המקומית הן גופים ציבוריים המחויבים לטובת הציבור, וכי קיבלו את החלטותיהן לאחר שקילת כלל השיקולים הרלוונטיים ובהתחשב בצורכי התכנון המתגבש, וודאי שלא בניגוד לדין או לחובת ההגינות. הרשות מציינת כי בסופו של דבר קבלת ההחלטה היא בסמכותה של הוועדה המחוזית.
89. לטענה המתבססת על ההחלטה בעררים הקודמים, משיבה הרשות כי בעת הזו, כאשר התכנון נמצא בשלבי גיבוש, אין מנוס מעצירת הבינוי על מנת לאפשר בחינה מעמיקה של מלוא האפשרויות הקיימות, באופן שיבטיח את התכנון המיטבי של המתחם ואת יישומו.
90. לטענה כי לא ניתנה לעוררים זכות טיעון, משיבה הרשות כי דבר קיומו של הדיון פורסם כנדרש, וכתוצאה מכך הופיעו בפני הוועדה המחוזית נציגי בניינים שונים. הרשות טוענת כי מפרוטוקול הדיון עולה כי עניינם של העוררים זכה להתייחסות נפרדת ומפורשת של יו"ר הוועדה ושל המתכנן. הרשות מוסיפה כי אף שלא נכח בדיון נציג מטעם העוררים, ניתנה זכות טיעון לבאי כוח של דיירים אחרים שהתייצבו לדיון, וביניהם ב"כ העוררים בערר 29/21, שייצג את בעלי הדירות בהסכם התמ"א מושא ערר 24/21.
91. הרשות טוענת כי אין מקום להחריג את עניינם של העוררים מתחולת התנאים, וכי העמדות והקביעות שניתנו ביחס לתנאים המקוריים אינן מצדיקות את ההחרגה, בהינתן ההתקדמות המשמעותית שחלה בהליכי התכנון, המבהירה כי בנייה בהתאם לבקשות להיתר תסכל את האפשרות לתכנון מיטבי של המתחם, ואת האפשרות לפינוי-בינוי בחלק מהמתחמים הכלולים בתכנית.

ערר 29/21

92. הרשות חוזרת על טענותיה הכלליות גם בתשובה לערר זה.
93. הרשות טוענת כי ההחלטה בעררים הקודמים אינה מחייבת את המשיבות להציג חלופה תכנונית המאפשרת את אישור הבקשות להיתר. הרשות טוענת כי בהחלטה בעררים הקודמים נקבע כי ככל שתוצג חלופה המאפשרת זאת, ניתן יהיה להחריג את הבניינים מתחולת התנאים, וכי בשלב זה המשיבות נדרשות לקדם הליך תכנוני מיטבי, שבמסגרתו ייבחנו מספר חלופות אפשריות ותיבחר החלופה התכנונית הטובה ביותר. הרשות טוענת כי הטענה עלתה גם בפני הוועדה המחוזית, וזו העמידה את העוררים על טעותם.
94. הרשות טוענת כי אין רלוונטיות לטענות העוררים הנוגעות להליכי הרישוי, שנדונו בערר נפרד, ושהיא אינה צד להם. הרשות טוענת כי אין מקום לטענת הסתמכות טרם שאושר היתר בנייה כדין, וכאשר קיימים חילוקי דעות בין העוררים לבין הוועדה המקומית בקשר לבקשה להיתר שהוגשה.
95. הרשות טוענת כי ב"כ העוררים נכח בדיון בהארכת התנאים, הציג את עניינו של הבניין וטען כי הוא אינו מסכל את התכנון החדש. אולם, המתכנן הבהיר כי התכנון המתגבש למתחם נעשה מתוך ראייה כוללת, תוך שינוי ההעמדה הקיימת של הבניינים, ועל כן קיימת סבירות גבוהה לכך שהבניין יידרש לצורך פינוי ובינוי המתחם. עם זאת, ציין המתכנן כי עבודת התכנון טרם הושלמה, וכי ייתכן שעם התקדמות התכנון, ניתן יהיה לזהות מגרשים שלא יידרשו ולאפשר בהם התחדשות בניינית.
96. הרשות טוענת כי מתן היתר הבנייה כמבוקש ימנע את איחוד החלקות הנדרש על מנת לייעל את השימוש בקרקע ולתת מענה מיטבי לצורכי ציבור, בין היתר באמצעות שילוב גני ילדים בבנייני המגורים. הרשות טוענת כי במסגרת אחת החלופות הנבחנות בשלב זה, נדרש להעביר כביש במקום שבו מצוי הבניין, וברור כי מתן ההיתר ימנע זאת.
97. הרשות טוענת כי הבנייה המבוקשת עלולה להשפיע על אפשרות הפינוי-בינוי של הבניינים הסמוכים, ובעיקר תשפיע התרחבות הבניין עד קו אפס בגבול החלקה על אפשרות הבינוי של הבניין הסמוך, שבבניין אחר הגובל בו ניתן היתר בנייה להתחדשות בניינית.
98. לטענה לעניין החניות, משיבה הרשות כי מתן ההיתר, ל-12 חניות עבור 24 יחידות דיור, יגביר את מצוקת החנייה הקיימת. לטענה כי העוררים מעדיפים מגורים בבניין נמוך יותר, טוענת הרשות כי הבינוי המתוכנן אינו מגדל אלא בניין שגובהו לכל היותר 10 קומות, והאינטרס הציבורי מצדיק פינוי-בינוי על פני התחדשות בניינית גם אם הדבר כרוך בבניית שתי קומות נוספות.
99. הרשות טוענת כי יש לדחות את טענת ההסתמכות של העוררים, וכי אין מניעה כי ימשיכו בהליכי הרישוי שבהם החלו, אם רצונם בכך, למקרה שבו תיבחר חלופה תכנונית שתאפשר את ההתחדשות הבניינית.

טענות הוועדה המקומית

100. הוועדה המקומית טוענת כי אין מקום להתערב בהחלטת הוועדה המחוזית, שניתנה לאחר בחינת המצב התכנוני, העובדתי והמשפטי הרלוונטי ולאחר שנלקחה בחשבון העובדה שהליכי הרישוי נמצאים בשלב מתקדם.

ערר 24/21

101. הוועדה המקומית מצטרפת לטענות הרשות, ולמסקנה העולה מהתכנון המתקדם, לפיה יש להכליל בתכנית שבהכנה גם את המגרשים מושא הערר ולמנוע את הוצאת היתרי הבנייה בהם, שכן הדבר עלול לטרפד את הוצאתה לפועל של התכנית.
102. הוועדה המקומית טוענת כי כניסתה של הרשות להליך התכנוני וקידום התכנון על ידיה, תוך בחינת החלופות השונות, מעידים על התקדמות הליכי התכנון. הוועדה המקומית טוענת כי קביעת תקופת הקפאה של 7 חודשים מהווה איזון בין הרצון לבחון את קידום ההליכים התכנוניים ללא סיכול על ידי בנייה, לבין הרצון למנוע פגיעה בבעלי מקרקעין.
103. הוועדה המקומית מוסיפה כי יש לדחות את הטענות שהועלו בדבר התנהלותה וכוונה לעכב את בקשות העוררים להיתר. הוועדה המקומית טוענת כי החליטה לאשר את הבקשות להיתר כבר ביום 19.2.2019, תוך שהביאה לידיעת מבקשי ההיתר את עובדת קידומה של התכנית שבהכנה וקראה להם לקחת חלק בה.
104. הוועדה המקומית טוענת כי על החלטתה מיום 19.2.2019 הוגשו עררים לוועדת הערר המחוזית (ערר (מרכז) זמ/1021/0319, 1022/0319 ביחס למבנים שברח' הרקפת 1 ו-3, וערר זמ/1020/0319 ביחס למבנה שבשד' אליהו 32), שעסקו בדרך שבה יש לחשב את היקפי הבנייה במגרשים השונים. לאחר שוועדת הערר המחוזית אימצה את עמדת הוועדה המקומית במחלוקת, הגישו מגישי הבקשות להיתר ברח' הרקפת 1 ו-3 עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי (עת"מ 35281-10-19), וזו נדחתה ביום 25.10.2020.
105. הוועדה המקומית טוענת כי עד כה טרם מילאו העוררים את התנאים שנקבעו בהחלטתה לצורך הוצאת היתר בנייה, וכי מהמפורט עולה כי לא התנכלה לעוררים ולא פעלה לטרפד את הליכי הרישוי כפי שנטען. הוועדה המקומית הוסיפה בדיון כי ההחלטה בדבר מתן היתר בתנאים עדיין בתוקף, וכי ביום 12.5.2021 מונתה מתכננת חדשה לבקשות להיתר ברח' הרקפת 1 ו-3, נערכה עמה פגישה והובהר לה כי הוועדה המקומית מחויבת להמשיך ולטפל בבקשות להיתר, אולם מאז ועד עתה לא הוגשו בקשות מתוקנות. כמו כן, ביום 20.4.2021 מונתה מתכננת חדשה לבקשה להיתר בשד' אליהו, לאחר שבקשה מתוקנת הוגשה ביום 11.3.2021 ונמסרו ביחס אליה הערות בדיקה שלא תוקנו. הוועדה המקומית טוענת כי נושא זכויות הבנייה לא תוקן, והתבקש ניוד שטחים בין יחידה ליחידה אשר לעמדת היועץ המשפטי לוועדה המקומית, דורש פרסום הקלה.
106. הוועדה המקומית טוענת כי הערר הוגש, על פי האמור בו, על ידי חלק מבעלי הדירות ועל ידי רוכשי דירות בפרויקט. הוועדה המקומית טוענת כי לא ברור מיהם העוררים וכמה מבעלי הדירות שותפים להגשת הערר.
107. הוועדה המקומית טוענת כי אין לה ידע לגבי הליכים קנייניים המתקיימים מול המפקח על המקרקעין, אולם לעתירה המנהלית השיבו גם בעלי דירות שהתנגדו לפרויקט, והם העלו טענות שונות ביחס אליו. הוועדה המקומית טוענת כי על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, על מנת לאפשר הקמת יחידות דיור חדשות בפרויקט יש צורך לפנות למפקח על הבתים המשותפים, כאשר את ההליך ביחס למתנגדים ניתן להגיש לאחר שהוועדה המקומית אישרה את הבקשה. הוועדה המקומית טוענת כי מאחר שהחליטה לאשר את הבקשה במרץ 2019, הרי שאם טרם ננקטו ההליכים הנדרשים בפני המפקח, ארוכה דרכם של העוררים להוציא לפועל את חיזוק המבנה.

ערר 29/21

108. הוועדה המקומית טוענת כי ההחלטה בעררים הקודמים אפשרה לעוררים, אם יהיו מעוניינים בכך, לקדם את הליכי הרישוי.
109. הוועדה המקומית מצטרפת לטענות הוועדה המחוזית והרשות וטוענת כי ההחלטה להאריך את תוקף התנאים ניתנה לאור ההתפתחות התכנונית שחלה – כניסתה לתמונה של הרשות וקידום התכנון על ידיה, תוך בחינת החלופות השונות והמסקנה המתבקשת כי יש לכלול בתכנית גם את החלקות מושא הערר, שהוצאת היתרי בנייה בהן עלולה לסכל את התכנית.
110. הוועדה המקומית מוסיפה כי יש לדחות את הטענות שהועלו בדבר התנהלותה, שהועלו גם במסגרת 11/20. הוועדה המקומית חוזרת על כך שדנה בבקשה להיתר גם ביום 20.3.2020, אולם לא ניתן היה לאשרה מאחר שחרגה משמעותית מהיקף השטחים המותרים לבנייה מכוח תמ"א 38. הוועדה המקומית טוענת כי בא כוחה הסכים לבקשת ארכה מטעם העוררים להגשת ערר לוועדת הערר המחוזית על החלטה זו, אולם ערר כאמור לא הוגש.
111. הוועדה המקומית טוענת כי החזירה את פיקדון האגרה למבקשי ההיתר, וכי כיום אין בקשה פתוחה למתן היתר בחלקה, ומכאן כי העוררים בחרו שלא להמשיך ולקדם את הליכי הרישוי, ייתכן שמכיוון שתיקון הבקשה כנדרש דורש צמצום משמעותי בזכויות הבנייה.
112. הוועדה המקומית הוסיפה בדיון כי הוגשו לה שתי בקשות נוספות להיתר במתחם, בשד' אליהו ובשד' 34, ששתיהן נדחו מסיבות תכנוניות.

טענות המועצה

113. המועצה מצטרפת לטענות הרשות.

ערר 24/21

114. המועצה טוענת כי יש לדחות את הערר על הסף, שכן לא ברור על ידי מי הוגש – במישור הפורמלי הערר אינו נוקב בשמות בעלי דירות ולא צורפו לו ייפויי כוח כלל, והגורמים שצוינו בכותרת הערר ("חלק מבעלי הדירות וכ-30 מרוכשי הזכויות") אינם מהווים ישות משפטית שבכוחה לנקוט הליך ערר; ובמישור המהותי, לא ניתן לבחון את עצם זכאותם להגיש ערר, ומה שיעורם ביחס ליתר בעלי הדירות. המועצה טוענת כי לעמדתה יש להבחין בין בעלי הדירות, תושבי המקום, לבין רוכשי זכויות שהיא אינה מודעת לטיב זכויותיהם במקרקעין. המועצה טוענת כי על פניו חלק מבעלי הדירות אינם שותפים לטענות בערר, והיה מקום לצרפם כמשיבים לערר, כמי שעלולים להיפגע מתוצאות ההליך.
115. המועצה טוענת כי יש חשיבות רבה בקידום התחדשות עירונית למתחם הוותיק במזכרת בתיה, פרויקט שעליו היא עמלה מזה שנים ארוכות, ובשנתיים האחרונות רתם ראש המועצה גם את הרשות לשם מימוש וביצוע התכנית. המועצה טוענת כי מדובר במתחם בן כ-53 דונם, הממוקם במרכז המושבה, ובו בנייה ותיקה שאינה עומדת בתקן ומאופיינת בצפיפויות נמוכות. המועצה טוענת כי מימוש ההתחדשות העירונית תאפשר לתושבים הקיימים לשפר לאין שיעור את תנאי מחייתם, לאפשר תשתית תחבורתית משופרת, ולהוסיף מאות יחידות דיור חדשות בבנייה רוויה, שחלקם, לפי חזון ראש המועצה, יהיו מיועדות לבני המקום שאין להם פתרונות דיור מעין אלה כיום.
116. המועצה טוענת כי יש יתרונות בולטים בקידום התחדשות עירונית במסגרת תכנון כולל, ולא כפרויקטים של תמ"א 38 עבור כל בניין בנפרד. המועצה טוענת כי מלבד היתרונות לבעלי הדירות, יש בכך גם יתרונות ליישוב, שכן תכנון כולל מאפשר שילוב מוסדות חינוך וציבור עבור יחידות הדיור המתווספות, שדרוג תשתיות ושיפורים תחבורתיים.
117. המועצה טוענת כי מטבע הדברים, פתרון תכנוני כולל אורך זמן רב יותר, ולעמדתה יש להותיר את הבחירה בין המסלולים בראש ובראשונה בידי בעלי הדירות, לאחר ששני המסלולים יוצגו בפניהם. המועצה תומכת בהחלטת הוועדה המחוזית, המקפיאה את המצב הקיים לתקופה של 7 חודשים נוספים, שבמהלכם צפויה התכנית להבשיל ולהתגבש, ואף להגיע לדיון להפקדה בוועדה המחוזית. המועצה טוענת כי בכוונתה להציג באותו שלב את המוצר התכנוני שיגובש בפני בעלי הדירות, ולתת לעמדתם משקל בגיבוש עמדתה.
118. המועצה טוענת כי המבנים מושא הערר מצויים בטבורו של המתחם, ומימוש פרויקטים של תמ"א 38 בהם יסכל כל אפשרות למימוש תכנית ההתחדשות הכוללת, על הפתרונות התחבורתיים שבבסיסם.
119. המועצה מציינת כי טענת העוררים, לפיה הם כפסע מקבלת היתרי בנייה, אינה תואמת להבנתה את העובדות. המועצה טוענת כי הבקשות להיתר אמנם אושרו בתנאים על ידי הוועדה המקומית ביום 21.2.2019, אולם מאז לא חלה התקדמות משמעותית, ובחלוף למעלה משנתיים הבקשות עדיין כוללות חריגה משטחי הבנייה האפשריים, ולא חלה התקדמות ממשית בקידום התנאים שנקבעו על ידי הוועדה המקומית.
120. המועצה טוענת כי לעומת זאת, התכנית שבהכנה התקדמה באופן ניכר הודות לתרומתה ולמאמציה של הרשות, ההכרזה על המתחם אושרה, בחודש יוני 2021 מתוכננת ישיבה בוועדה המחוזית לבחירת החלופה הנבחרת, ובחודש ספטמבר 2021 התכנית עתידה לעלות לדיון בהפקדה. המועצה טוענת כי לפיכך, החלטת הוועדה המחוזית מנומקת ומידתית, ויש לדחות את הערר.
121. המועצה טוענת כי יש לדחות את הטענות לפיהן היא והוועדה המקומית פועלות לסכן את מתן ההיתרים, שכן קידמו את תכניות התמ"א 38 ברח' יגאל אלון 1 ובשד' אליהו 23. המועצה טוענת כי הטענות נובעות ככל הנראה משיקולים של התחייבויות חוזיות, או אף משיקולים פוליטיים אישיים נגד המועצה והעומד בראשה. המועצה טוענת כי כישלון העוררים להוציא היתר בנייה נעוץ בסיבות אחרות.

ערר 29/21

122. המועצה טוענת כי לא ניתן לקבל את טענת העוררים לפיה לעולם לא יצטרפו להליך של פינוי-בינוי, שכן תכנית ההתחדשות העירונית מאפשרת זכויות רבות יותר, וכן למשל תקינה ראויה יותר בנוגע לחנייה, ועל כן רצוי כי ילמדו את אפשרויות המימוש שייתכנו במסגרתה.
123. המועצה טוענת כי אמנם הבניין מושא הערר אינו נמצא בטבורו של המתחם, אולם להחרגתו מתחום התכנית יש משמעות רבה ביחס לתכנית ולרציפות התכנונית הראויה, כמפורט בתגובת הרשות. המועצה טוענת כי מימוש פרויקט של תמ"א 38 בהתעלם מתכנית ההתחדשות העירונית הכוללת יסכל את האפשרות למימושה באופן מיטבי וראוי, הכולל את הפתרונות התחבורתיים.
124. המועצה טוענת כי יש לדחות את טענת העוררים להסתמכות, שכן דווקא העובדה כי הם מנסים מזה שנים ארוכות לקדם היתר בנייה ללא הצלחה, מעידה על הקשיים, ועל כך שהיה עליהם לקחת בחשבון שינויים תכנוניים שיחולו במהלך שנים אלה. המועצה מציינת כי הבקשה להיתר נדחתה ביום 15.3.2020, מאחר שלא עמדה בתנאי הסף, ולא בוצעו תיקונים שנדרשו לאישור הבקשה.
125. המועצה טוענת כי בניגוד לנטען, אין סתירה להחלטה בעררים הקודמים, שקבעה כי יוחרגו בקשות שלא תהיה מניעה תכנונית לאשרן, ואילו במקרה זה הוועדה המחוזית מצאה כי מניעה כזו קיימת.
126. המועצה מבהירה כי הסכמתה בעבר שלא לעכב היתרי בנייה ניתנה בשלב שבו התכנית הייתה ממש "בחיתוליה", ועל מנת שלא לפגוע בתושבים המצויים בישורת האחרונה לקבלת ההיתר. אולם, נכון להיום, התכנית שבהכנה תפסה תאוצה, במידה רבה אודות לתרומתה ולמאמציה של הרשות.
127. ראש המועצה הוסיף בדיון כי יש לדחות את הטענות לשינוי מדיניות של המועצה, שכן אף שהמועצה הקודמת הציגה מצג של תמיכה בהיתרים לחיזוק, בפועל הקשתה על מתן היתרים כאלה ותמכה בפינוי-בינוי בהיקף נרחב יותר מהמוצע כעת. ראש המועצה טוען כי הוא מעוניין בטובת כלל התושבים, וכי הליך התכנון מתקדם בשקיפות. ראש המועצה הזמין את העוררים לישיבה עם צוותו על מנת לבחון את האפשרות להגיע לתוצאות מיטביות גם עבורם.

טענות הוועדה המחוזית

128. הוועדה המחוזית טוענת כי החלטתה האריכה את התנאים לפרק זמן קצוב נוסף של 7 חודשים בלבד (שמתוכם נותרו 4 בלבד), נוכח ההתקדמות המשמעותית בהליכי התכנון, וכי לאחר שהוצגו המשמעויות התכנוניות של התחדשות מבנים בודדים הוחלו התנאים גם על חלקות 124, 189 ו-194 שלגביהן קיימת החלטה על מתן היתר לפי תמ"א 38, אך ההיתרים טרם מומשו נוכח הליכים המתנהלים בפני המפקחת על המקרקעין או בשל קשיים אובייקטיביים אחרים.
129. הוועדה המחוזית טוענת כי על פי החלטות בתי המשפט וועדת המשנה לעררים, תכליתם של סעיפים 77 ו-78 לחוק היא למנוע את סיכולה של תכנית שיש בה אינטרס ציבורי ולהגביל את אינטרס הפרט ואת זכות הקניין לתקופה קצובה, וכי במסגרת ערר יש לבחון אם המגבלות המוטלות על מימוש זכויות בתחום התכנית שבהכנה הן סבירות ומידתיות ביחס לאינטרס הציבורי שבקידום התכנית.
130. הוועדה המחוזית טוענת כי הבקשה להארכת תוקף התנאים נבחנה בהתאם לנסיבות העדכניות ולעובדות שהוצגו בפניה בעת הדיון, וכי בחינת מכלול הנתונים וההתקדמות שהוצגה הצדיקו את הארכת תוקף התנאים ואת הרחבת תחולתם.
131. הוועדה המחוזית מציינת כי נתון מהותי שעמד בפניה הוא הכרזת המתחם כמתחם פינוי-בינוי במסלול רשויות מקומיות, והובלת התכנון ותקצובו על ידי הרשות. הוועדה המחוזית מציינת כי פרויקטים שזוכים לתקצוב הרשות עוברים בחינה כלכלית-תכנונית מוקדמת על מנת לבחון את ההיתכנות לביצוע פינוי-בינוי. הוועדה המחוזית טוענת כי בחינה כזו, על בסיס מספר חלופות, הוצגה לה, וכי עלה כי קיימת כדאיות כלכלית להתחדשות עירונית בכל אחת מהחלופות.
132. הוועדה המחוזית טוענת כי בדיון הוצגו לה עקרונות התכנון המתהווים למתחם, שעל פיהם שד' אליהו מהווה ציר מרכזי בתכנון, שלאורכה מתוכננת חזית מסחרית. כמו כן, התכנון מכוון לחדש תשתיות ציבוריות, ליצור חיבורי צירים ולשדרג את השטחים הציבוריים הפתוחים, לשדרג ולהשלים רחובות עם דגש על הליכתיות ורכיבה על אופניים, ומתן מענה לצרכים ציבוריים כמו בית ספר וגני ילדים. המתחם יחולק למתחמי משנה שבהם תוצע בנייה מרקמית בגובה של עד 10 קומות.
133. הוועדה המחוזית טוענת כי קידום ההתחדשות העירונית במתחם אליהו מחייב איחוד חלקות שיאפשר את פינוי המבנים הקיימים לטובת בנייה בצפיפות גבוהה, תוך הקצאת שטחים למסחר, לצורכי ציבור וליצירת קישוריות וצירים ירוקים. הוועדה המחוזית טוענת כי הבינוי המוצע על ידי העוררים, המחזק ומעבה בניינים מסוימים, במקום בו הם מצויים כיום, תוך העמסה נוספת על התשתיות הקיימות ובלא מתן מענה לצורכי התושבים הקיימים והעתידיים במקום, עומד בניגוד מוחלט לעקרונות התכנון המתגבש ועלול אף לסכלה. לטענת הוועדה המחוזית, הבינוי המבוקש יכול לפגוע פגיעה משמעותית בציר המסחרי המתוכנן לאורך שד' אליהו ובציר הירוק המתוכנן בגבול המתחם, ולסכל את האפשרות ליצור רצף אורבני, המאפשר הליכתיות ורכיבת אופניים לצד תחבורה ציבורית וכלי רכב.
134. הוועדה המחוזית מציינת כי בשלב שבו ניתנה ההחלטה המקורית, טרם הובהרה היתכנות התכנית מבחינת מספר הקומות והאם תהיה מגבלה שתאפשר כדאיות כלכלית, ושתי סוגיות אלה נבחנו והובהרו טרם מתן ההחלטה העדכנית.

ערר 24/21

135. הוועדה המחוזית טוענת כי יש החלטה לתת היתר בחלקות מושא ערר זה, אולם ההיתר לא ניתן עדיין, ומנתונים שעמדו בפניה, הוא גם לא צפוי להינתן בתקופת התנאים נוכח הליכים המתנהלים בפני המפקחת על המקרקעין. הוועדה המחוזית טוענת כי גם במסגרת הערר לא נטען כי כל מה שמונע כרגע את הוצאת ההיתר הוא התנאים, ונראה כי נוכח התקדמות התכנון היה מקום לאפשר התקדמות במקביל, על מנת שניתן יהיה לקבל הכרעות סופיות לגבי המבנים אל מול התכנון המתהווה.
136. הוועדה המחוזית טוענת כי גם בהיבט התכנוני, השתכנעה כי יש חשיבות להחיל את התנאים על שלושת המבנים, וכי בדיון הוצגה בפניה מצגת של צוות התכנון, שממנה עלה כי שניים מהמבנים (ברח' הרקפת 1 ובשד' אליהו 32) נמצאים על שד' אליהו שבהן מתוכנן ציר מסחרי משמעותי. הוועדה המחוזית טוענת כי בינוי על ידי חיזוק יסכל את האפשרות לחניות בתת הקרקע, מה שעלול לפגוע ברצף האורבני המתוכנן. כמו כן, חיזוק מבנים בודדים לאורך ציר שד' אליהו עלול לצמצם את האפשרות להרחבת הרחוב הנחוצה לצורך מימוש עקרונות ההליכתיות, התחבורה הציבורית ושביל האופניים; לפגוע ביכולת לתת מענה לצורכי ציבור, בין היתר באמצעות איחוד מגרשים ועירוב שימושים, לטובת כלל השכונה.
137. הוועדה המחוזית טוענת כי המבנים ברח' הרקפת 1 ו-3 יכולים להוות בעתיד חלק ממתחם אחד להתחדשות, והוצאתם מן המתחם עלולה לפגוע בכדאיות הכלכלית של המתחם כולו וביכולת של שני הבניינים הסמוכים לממש התחדשות עירונית. ביחס למבנה שבשד' אליהו 32, טוענת הוועדה המחוזית כי מימוש התחדשות בו ברמת הבניין עלול לסכל את האפשרות להתחדשות מתחמית בבניינים סמוכים, וזאת בנוסף לחשיבות הבניין כחלק מהראייה הרחבה של הרחוב והמתחם כולו.
138. לטענת ההסתמכות, משיבה הוועדה המחוזית כי אמנם בהחלטה המקורית לא הוחלו התנאים ביחס למבנים שלגביהם כבר ניתנה החלטה לתת היתר, אולם לאור ההתקדמות בהליכי התכנון והתמונה התכנונית הראשונית שהוצגה לה, ומשהתברר כי ההיתרים אינם בהישג יד, סברה כי יש מקום להחיל את המגבלות גם על שלושה מבנים אלה.
139. ביחס לטענת ההסתמכות של רוכשים, טוענת הוועדה המחוזית כי זכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות, וכי עריכת הסכמים טרם מתן היתר אינה מבססת טענת הסתמכות, ולכל היותר הסתמכות כזו היא מוגבלת ויש להביא בחשבון הליכים נוספים שייתכן שישפיעו על הרכישה. הוועדה המחוזית מציינת כי הרוכשים יכולים להצטרף למיזם ההתחדשות שצפוי לשדרג את הסביבה הקרובה כולה ואת הבניין.
140. לטענה בעניין מניעת זכות טיעון, משיבה הוועדה המחוזית כי בהליכים לפי סעיף 78 לחוק אין זכות טיעון מוקנית, אולם המחוקק אפשר הגשת ערר בזכות לוועדת המשנה לעררים. הוועדה המחוזית מציינת כי דיוניה פומביים, וכי במקרים דומים שבהם בעלי עניין הופיעו לדיון וביקשו לטעון, היא אפשרה זאת. הוועדה המחוזית מציינת כי בדיון השתתפו נציגי דיירים מהרחוב, וניתנה להם אפשרות להגיב.

ערר 29/21

141. הוועדה המחוזית טוענת כי ביחס למבנה זה לא התקבלה החלטה לתת היתר, וכי מרבית הטענות מופנות כנגד התנהלות הוועדה המקומית בעניין ההיתר, שערר לוועדת המשנה לעררים אינו הכלי הנכון לבירורן.
142. הוועדה המחוזית טוענת כי מאז ההחלטה הקודמת חלה התקדמות משמעותית בתכנון, וכי החרגת המבנה מהתכנית שבהכנה תפגע באפשרות להרחבת רח' יגאל אלון, תיצור אילוצים של כניסות רבות לרכב מהרחובות הסובבים, חניות בחזית הבניין לאורך הרחוב, וקושי ביצירת מעברים וקישוריות למרחב הציבורי השכונתי.
143. לטענות בעניין החנייה, משיבה הוועדה המחוזית כי על פי ההיתר שהתבקש מכוח תמ"א 38, יתקבל בניין של 24 יחידות דיור ו-12 חניות בלבד, שייצר חוסר במקומות חנייה ויגביר את מצוקת החנייה הקיימת, ולאומת זאת בתהליך התחדשות עירונית ניתן לדרוש כי תקן החנייה יותאם לתקינה. כמו כן, על פי הבקשה להיתר החניון יהיה עלי, יתפוס מקום מיותר וייצור שממה עירונית, ואילו במסגרת ההתחדשות העירונית פתרון החנייה יהיה בתת-הקרקע וכך יתפנה מקום במפלס הרחוב, ויתאפשר רחוב נעים יותר להולכי הרגל, עם מדרכה רחבה, שבילי אופניים וגינון במקום משטחי אספלט.
144. לטענה לפיה הדיירים מעדיפים לגור בבניין נמוך עם מעט דיירים, משיבה הוועדה המחוזית כי הבינוי המוצע במתחם הוא עד 10 קומות, בהתאמה לתכנית הכוללנית שהוחלט על הפקדתה. הוועדה המחוזית טוענת כי את ההעדפה הפרטנית של הדיירים יש לבחון אל מול אינטרס ציבורי רחב יותר של התחדשות המתחם כולו, המרחב הציבורי והתשתיות, ואל מול העדיפות להריסה ובנייה מחדש על פני חיזוק המבנים, מכיוון שהדבר יאפשר הן תכנון טוב יותר והן בנייה תוך עמידה בתקינה עדכנית.
145. הוועדה המחוזית טוענת כי החלטתה מאזנת בין האינטרסים השונים באופן ראוי וסביר, וזאת לאחר שהוצגו לה התקדמות משמעותית בתכנון, נתונים בדבר היתכנות כלכלית, ותפיסה תכנונית עקרונית למתחם. הוועדה המחוזית טוענת כי הארכה ניתנה לפרק זמן קצוב, שבו אין מניעה להתקדם עם הליכי הרישוי, כאשר בחלוף הזמן וככל שתוגש בקשה נוספת ייבחנו הדברים אל מול ההתקדמות בתכנון המתחם.
146. הוועדה המחוזית טוענת כי בעניין התכנית שבהכנה התקיימו מספר ישיבות עבודה בלשכת התכנון: ביום 17.2.2021 הוצגו עיקרי התכנית תוך התמקדות בנושאי תחבורה, נוף, סביבה, מים ביוב וניקוז, פרוגרמה, חברה, כלכלי; ביום 20.4.2021 הוצגו חלופות תכנון; וישיבת פרה רולינג נקבעה ליום 3.6.2021. כמו כן, נערכה בדיקה פרוגרמתית שבה הוצגו עקרונות לחלופות הבוחנות את המתחם במלואו וכל מתחם בנפרד בהקשר של הקצאות שטח למבני ציבור, מיקום החזית המסחרית, הליכתיות, קישוריות לסביבה, מיקום השצ"פים ועוד; ונערכה בדיקה תחבורתית הבודקת את מערכת הדרכים הקיימת, שבילי האופניים, תחבורה ציבורית וחניות, בהתאם לתכנית המתאר.

דיון והכרעה

147. כאמור לעיל, לאחר שמיעת טענות הצדדים החלטנו פה אחד לדחות את שני העררים, וזאת על אף שבנקודה אחת יש ביניהם שוני מהותי, והוא העובדה שבמקרים הנדונים בערר 24/21 כבר ניתנו החלטות בדבר מתן היתר בתנאים, ובהחלטתה הראשונה של הוועדה המחוזית הוחלט להחריגם מתחולת התנאים מטעם זה. להלן יפורטו נימוקי החלטתנו.
148. בהחלטתנו בעררים הקודמים התייחסנו לשיקולים הנבחנים במסגרת ערר לפי סעיף 78(ב)(1) לחוק, כדלקמן: תכליתם של סעיפים 77 ו-78 לחוק היא למנוע את סיכולה של תכנית מיועדת שיש בה אינטרס ציבורי, והם מקנים למוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית את הסמכות להגביל את אינטרס הפרט ואת זכות הקניין לתקופה קצובה (ר' ע"א 8265/00 שופרסל בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז מרכז, פ"ד נו(5) 885 (2002); עמ"נ (ת"א) 1047/04 אקספורט הדרי שרון בע"מ נ' ועדת המשנה לעררים שליד המועצה הארצית לתכנון ובניה (9.12.2004, פורסם בנבו)).
149. לפיכך, עלינו לבחון אם נשמר האיזון הראוי שבין הפגיעה בעוררים, שלא יהיה באפשרותם לקבל היתר בנייה במקרקעיהם בתקופה שנקבעה על ידי הוועדה המחוזית, לבין עמדת מוסד התכנון המוסמך, הבאה לידי ביטוי בקביעת התנאים, לפיה קיימת עדיפות לתכנון כולל בראייה מתחמית, ולפיה לולא התנאים עלול התכנון להיות מסוכל כתוצאה ממתן היתרי בנייה בתקופת הכנת התכנית.
150. ביחס לנסיבות ההחלטה שנדונה בעררים הקודמים, היא החלטתה המקורית של הוועדה המחוזית בדבר הכנת התכנית וקביעת תנאים להוצאת היתרי בנייה בתקופת הכנתה, ציינו כי עד לקבלת היתר הבנייה הפורמלי עצמו, ואף אם כבר התקבלה החלטה לתת היתר בוועדה המקומית, אין בידי המבקש היתר בנייה (בג"ץ 529/80 ברוריה גרצברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "המרכז" "השרון הדרומי", פ"ד לה(2) 491, 498 (1981); עע"מ 8249/08 יחזקאל בנק נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז מרכז (25.4.2010, פורסם בנבו), בסעיף 24; עת"מ (ת"א) 2102/99 גזית ושחם חברה לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רחובות, פ"מ, פסקי דין מינהליים, כרך תש"ס-2000 802, 812-813; עת"מ (ת"א) 58437-01-16 אלכס ענבר נ' ועדת ערר מחוזית מחוז תל אביב – משרד הפנים (22.3.2017, פורסם בנבו), בסעיפים 19-20; ערר (ת"א) 6059/16 ערן ליבני בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן (8.9.2016, פורסם בנבו)).
151. יחד עם זאת, ובנסיבות שהיו בפנינו באותה עת, הוספנו:

"אולם, גם תנאים לפי סעיף 78 העומדים בתוקפם אינם שוללים את האפשרות לדון בבקשות להיתר לגופן, כל עוד ידוע כי ההיתר לא יינתן אלא בכפוף להחלטה אחרת בעניין תוקף התנאים, היקפם ותחולתם על הבקשות להיתר; ובמקרים מסוימים, אף נדרשת הכרעה לגופה מטעם גורמי המקצוע התכנוניים (הוועדה המקומית, ובמידת הצורך ועדת הערר המחוזית) על מנת שהעורר לפנינו ייחשב כמי ש"נפגע" מהתנאים ולא כמי שבקשתו להיתר נדחתה מטעמים שאינם קשורים בתנאים (ר' ערר 5/17 אגודת מעונות פועלים ב׳ אגודה שיתופית רמת־גן בע״מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה - מחוז תל אביב-יפו (17.10.2017, פורסם בנבו); ערר 5/18 אלי מרגולין ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן (24.6.2018, פורסם בנבו); ערר 19/18 איוון קרט נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב (18.7.2018, פורסם בנבו); ערר 2/19 יעקב שועאי נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב (28.3.2019, פורסם בנבו)).

אנו מציינים דברים אלה מכיוון שבמקרה שלפנינו סברנו כי במכלול הנסיבות, וכפי שיפורט, נכון יהיה להמשיך בבחינת הבקשות להיתר מושא העררים לגופן גם בתקופת תוקף התנאים, על מנת שבמקרה שיוחלט שלא להאריכם, או – בהתאם להחלטתנו – במקרה שיוחלט בעוד 7 חודשים כי החרגת הבקשות להיתר מושא העררים לא תסכל את התכנית שבהכנה, על מנת שלא ייגרם להן עיכוב נוסף".

152. כתוצאה מההחלטה בעררים הקודמים, התאפשר לעוררים בערר 29/21 להמשיך ולקדם את בקשתם להיתר במישור הרישוי, אם יחפצו בכך, כך שבעת סיום תקופת התנאים המקורית, ועם התגבשות נוספת של התכנית שבהכנה, ניתן יהיה לבחון אם אכן יהיה בבקשותיהם להיתר חשש לסיכולה. כמו כן, המחשבה הייתה כי במקרה שתתבקש הארכה של התנאים באותה עת, ניתן יהיה לבחון אם הבקשות להיתר הבשילו מבחינה תכנונית, כך שהתנאים הם אכן המכשול היחיד המונע מהן להתאשר.
153. בנקודה זו יובהר, אף שדומה כי הדברים ברורים, כי בהחלטתנו לא קבענו כי על המשיבות או מי מהן חלה חובה להציג חלופה תכנונית אשר תאפשר את שילוב הבקשות להיתר מושא הערר בתכנית שבהכנה; אלא, קבענו כי אם יתקיימו שני התנאים גם יחד: השלמת הטיפול בבקשות להיתר במישור הרישוי, והצגת פתרון תכנוני המאפשר את מתן ההיתרים לצד קידום התכנית (או היעדר היתכנות משכנעת לתכנית שבהכנה) – ניתן יהיה להחריג את הבקשות להיתר מתחולת התנאים.
154. אף שהחלטתנו בעררים הקודמים הותירה בידי העוררים בערר 29/21 את האפשרות לתקן את בקשותיהם להיתר בהתאם לדרישות הוועדה המקומית, ולחלופין להמשיך ולמצות את ההליכים המשפטיים כנגד החלטותיה, לא הוצגו לנו התקדמות או שינוי כלשהו במצב הדברים העובדתי ביחס לבקשות אלה. למעשה, במצב הדברים הנוכחי, בקשתם להיתר, שבה דנו במסגרת ההחלטה בעררים הקודמים, נסגרה מאחר שלא הותאמה לתיקונים שנדרשו על ידי הוועדה המקומית, ולפיכך כלל אין בפנינו בקשה להיתר שהתנאים הם המונעים את אישורה, ולא מתקיימת דרישת הסף לקיומה של זכות ערר – היותם של העוררים נפגעים מהתנאים.
155. במקביל לכך שהעוררים לא קידמו את הבקשה להיתר, התקדמה והתגבשה התכנית שבהכנה, ולעת קבלת החלטת הוועדה המחוזית להאריך את תוקף התנאים בתקופה נוספת, הוצגה ההתקדמות שחלה בתכנון: הכרזת המתחם כמתחם פינוי-בינוי במסלול רשויות מקומיות; כניסתה של הרשות כגורם תכנוני נוסף המקדם את התכנית יחד עם המועצה והקצאת תקציב מטעמה לשם כך; בדיקות ראשוניות המציגות היתכנות תכנונית וכלכלית; עריכת תיאום עם משרד הביטחון לעניין גובה הבנייה המותר; וקביעת לוח זמנים לתכנון, לפיו מסמכי התכנית יוגשו לוועדה המקומית לקראת סוף שנת 2021. בהתאם לכך, התבקשה ארכה קצרה נוספת לתקופת התנאים, של שבעה חודשים בלבד.
156. כלומר, בשונה ממצב הדברים שהיה הן בפני הוועדה המחוזית, בעת קבלת החלטתה המקורית, והן בפנינו, בעת קבלת ההחלטה בעררים הקודמים, חלה התקדמות רבה מהנקודה שבה "לא הוצגה תכנית, אפילו לא ברמה הרעיונית, והתכנון המתחמי טרם התגבש" (כאמור בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 16.12.2019) ושבה ציינו כי "התכנית שבהכנה מצויה בשלבים ראשוניים ביותר... קיימים סימני שאלה ביחס להיתכנותה הכלכלית של התכנית, לרבות ביחס לאופן שבו תושג היתכנות זו: האם רק באמצעות קרקע משלימה או גם באמצעות ציפוף? [...]. כמו כן, קיימות בשלב זה שאלות ביחס להיתכנותה התכנונית של התכנית: האם מגבלות הגובה הנובעות מהקרבה לשדה התעופה ישפיעו על אפשרויות ציפוף הבנייה? באיזה אופן יתאפשר לתת מענה בשטחה לצרכים ציבוריים, לחנייה ולתשתיות?".
157. בעת קבלת ההחלטה המקורית להגביל הוצאת היתרים בשטח התכנית שבהכנה, ובעת אישורה על ידינו, היו ספקות לגבי סיכויי התכנית להתקדם ולהתממש, ולפיכך הותרנו לעוררים את האפשרות להתקדם במסלול הרישוי, כך שאם תיזנח התכנית או יימצא כי ניתן לשלב בה את ההיתרים, לא ייגרם לעוררים עיכוב נוסף. מעבר לכך שהעוררים, כאמור, לא קידמו את הבקשות להיתר ואף זנחו אותן, הרי שבינתיים קרמה התכנית עור וגידים, וחלה בה התקדמות מהירה באופן ראוי לשבח, שתאפשר את הגשתה תוך פרק זמן סביר. מתוך כך, גם התקופה הכוללת שבה יוטלו מגבלות על הוצאת היתרי בנייה בקרקע אינה צפויה להיות ארוכה. יצוין כי התכנית שבהכנה מיועדת להיות תכנית מפורטת שתאפשר הוצאת היתרי בנייה מכוחה, והיא מתוחמת בשטחה ובמטרותיה להיקף סביר, וכתוצאה מכך ישנו סיכוי טוב לאישורה ולמימושה בשנים הקרובות באופן שייטיב עם כל דיירי המתחם, לרבות העוררים.
158. יצוין כי מאז מתן החלטת הוועדה המחוזית ועד למועד הדיון לפנינו, חלה התקדמות נוספת בתכנון, ומתוך חלופות התכנון שהתגבשו כבר נבחרה חלופת התכנון המועדפת, ובשלב זה ניכר כי החרגת כל בקשה להיתר (גם בהנחה שהיו לפנינו בקשות להיתר שלולא התנאים היו בשלות לאישור) מהמתחם עלולה להביא לסיכול התכנית שבהכנה, בין אם סיכול פיזי (כפי שהוצג לנו על ידי מתכנן התכנית בעת הדיון) ובין אם סיכול כלכלי, שכפי שציינו בהחלטתנו בערר 19/18, אף הוא יכול להוות בסיס להגבלת הוצאת היתרי בנייה:

"באופן עקרוני, אנו רואים בנימוק הכדאיות הכלכלית בסיס לגיטימי להטלת מגבלה על הוצאת היתרים מכוח תכניות מאושרות. אולם, לא די בהעלאת הטענה, ועל מנת שמגבלה כזו תיחשב כתנאי סביר, יש לבססה: כלומר, להציג נתונים הן בדבר כדאיותה הכלכלית של תכנית המתאר עצמה, והן בדבר הפגיעה שתיגרם לה אם יינתנו היתרים לפני הפקדתה".

159. מכל הטעמים האמורים, אנו דוחים את ערר 29/21.
160. הטעמים התכנוניים האמורים נכונים גם ביחס לבקשות להיתר מושא ערר 24/21, אלא שייחודן של אלה הוא בכך שביחס אליהן, קיבלה הוועדה המחוזית החלטה שונה במקור. בעוד שבהחלטה המקורית בדבר קביעת התנאים הוחלט שלא לעכב בקשות להיתר שכבר הוחלט לאשרן, ולא להטיל עליהן הגבלות לפי סעיף 78 לחוק, הרי שבהחלטתה הנוכחית הורחבו ההגבלות גם ביחס לחלקות 124, 189 ו-194, מושא ערר 24/21. העוררים טוענים כי בכך נפגעה הסתמכותם על ההחלטה הקודמת, וכי שינוי ההחלטה נעשה על בסיס תשתית עובדתית שאינה נכונה, ומבלי שניתנה להם זכות טיעון בעניין.
161. כהחלטה מנהלית, החלטת הוועדה המחוזית מיום 16.12.2019 אינה כפופה לעיקרון גמר המלאכה או לעיקרון של מעשה בית דין, וזאת הן מכוח החוק עצמו, והן על פי כללי המשפט המנהלי בדבר שינוי וביטול החלטות. סעיף 78(א) לחוק מעניק למוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית הן את הסמכות לקבוע תנאים למתן היתר בנייה, והן את הסמכות לבטלם או לשנותם: "תוקפם של תנאים אלה יהיה עד להפקדת התכנית, דחייתה או עד שיבוטלו התנאים או שישונו על ידי מי שקבעם, או לפרק זמן שלא יעלה על שלוש שנים, הכל לפי המועד המוקדם יותר" [ההדגשה הוספה]. בנוסף, לרשות המנהלית סמכות כללית לשנות או לבטל את החלטתה, בנסיבות מסוימות, מכוח הוראות סעיף 15 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981 ((י' זמיר, הסמכות המינהלית (הוצאה שנייה 2010), עמ' 1373, 1383). מעבר לכך, יש לזכור כי מלכתחילה, לא הייתה מחויבת הוועדה המחוזית להחריג את הבקשות להיתר, שכן כפי שהוזכר לעיל, ניתן להקפיא מתן היתרי בנייה כל עוד לא ניתן ההיתר בפועל, ואף אם כבר התקבלה החלטה לתת היתר בוועדה המקומית – ובענייננו, ההחלטה שהתקבלה הותנתה בתנאים שטרם התמלאו.
162. במקרה הנדון, הוועדה המחוזית קיבלה ביום 16.12.2019 החלטה להטיל מגבלות על הוצאת היתרי בנייה, להחילן על בקשות העוררים בערר 29/21, ולהחריג מתחולתן את בקשות העוררים בערר 24/21. בהחלטה בעררים הקודמים נקבע כי ביחס לבקשות שנדונו באותם עררים, ובהן בקשות העוררים בערר 24/21, תקוצר תקופת התנאים עד ליום 8.2.2021; אולם, ביחס ליתרת שטח התכנית, נותרו התנאים בתוקפם למשך מלוא התקופה שנקבעה (18 חודשים מיום פרסום החלטת הוועדה המחוזית מיום 16.12.2019, תקופה שהייתה עתידה להסתיים ביום 16.6.2021 או בסמוך לכך), ועמם גם ההחלטה להחריג את בקשות העוררים בערר 24/21.
163. נוכח פקיעתם הצפויה של התנאים ביחס לבקשות שנדונו בהחלטה בעררים הקודמים, נדרשה הוועדה המחוזית לקיים דיון בהארכת תוקף התנאים. משמעות החלטת הוועדה המחוזית מיום 25.1.2021 היא הארכת תוקף התנאים ביחס לבקשות שנדונו בעררים הקודמים ב-7 חודשים נוספים, עד ליום 25.8.2021; ושינוי החלטתה הקודמת ביחס לבקשות שהוחרגו קודם לכן, כך שכעת התנאים יחולו בנוסף גם על כל המקרים שבהם התקבלה החלטה על מתן היתר עד לאותו מועד.
164. בכל הנוגע לבקשות העוררים בערר 24/21, יש לדייק ולהבחין כי במקרה זה, שינוי ההחלטה נוגע לשאלת החרגת הבקשות להיתר מתחולת התנאים שנקבעו לפי סעיף 78 לחוק, ולא להחלטות הוועדה המקומית לאשר את הבקשות להיתר בתנאים – החלטות אשר כפי שהובהר, תוקפן הוארך בשל תקופת הקורונה ועדיין לא פקע. אף אין מדובר בהחלטה על ביטול היתר בנייה שכבר ניתן. עם זאת, תוצאתה המעשית של ההחלטה שלא להמשיך את החרגת הבקשות להיתר מהתנאים היא כי גם אם יתקיימו הדרישות שנקבעו על ידי הוועדה המקומית כתנאי למתן ההיתרים במהלך תקופת המשך תוקף המגבלות (והוועדה המחוזית אפשרה לעוררים במפורש להמשיך בהליכי הרישוי), יימנע מהעוררים לקבל היתר בנייה כל עוד עומדים התנאים בתוקפם.
165. מכאן הטענה כי מדובר בשינוי החלטה באופן העלול לפגוע בעוררים, המסתמכים בטענותיהם על הכללים והתנאים שנקבעו בפסיקה ביחס לשינוי החלטה מנהלית, לפיהם "היא צריכה להיות מופעלת על יסוד תשתית ראויה של עובדות, שימוע של אדם שעלול להיפגע מהפעלת הסמכות, שיקולים ענייניים בלבד, ללא הפליה ובאופן סביר ומידתי" (י' זמיר, הסמכות המינהלית (הוצאה שנייה 2010), עמ' 1393).

"השיקולים הראויים במקרה של ביטול החלטה שונים מן השיקולים בקבלתה של החלטה מקורית. במקרה של ביטול מתחייב איזון בין האינטרס הציבורי שביסוד הביטול לבין הפגיעה בפרט שהביטול יגרום, וזאת תוך מתן דעת לעילת הביטול, כגון: חריגה מסמכות, טעות טכנית, שינוי מדיניות, או יישום מוטעה של מדיניות הרשות".[1]

ההבדל בין החלטה מקורית לבין החלטה מאוחרת, המשנה או מבטלת את ההחלטה המקורית, נובע בעיקר מאינטרס הסופיות של ההחלטה המינהלית. אמנם החלטה מינהלית, להבדיל מהחלטה שיפוטית, אינה סופית. עם זאת יש אינטרס, הן פרטי והן ציבורי, בסופיות יחסית של ההחלטה המינהלית. סופיות יחסית אומרת שהרשות המינהלית לא תשנה ולא תבטל את ההחלטה המקורית אלא אם יש טעם טוב לעשות זאת. הסופיות היחסית נדרשת קודם כל כדי להגן על אינטרס ההסתמכות, או על ציפייה לגיטימית, של אדם או גוף שסמך על ההחלטה המקורית ופעל בהתאם להחלטה זאת, ובייחוד אם שינה את מצבו לרעה."

(שם, עמ' 1394 וההפניות המובאות שם).

166. אנו סבורים כי ניתן לאשר את שינוי ההחלטה על ידי הוועדה המחוזית, וזאת בשל האינטרס הציבורי המצדיק את השינוי, ולאור שינוי הנסיבות שחל מאז קבלת ההחלטה המקורית, בין היתר ביחס להתקדמותה של התכנית וכן לכך שההחלטה המקורית ניתנה מראש לתקופה קצובה של 18 חודשים, שבמהלכה צפויים היו הליכי הרישוי להסתיים.
167. האינטרס הציבורי, במקרה זה, בא לידי ביטוי בתכנון ההתחדשות העירונית המתחמית, באופן שיאפשר, בין היתר וכמפורט בהחלטת הוועדה המחוזית, הקמת מבנים חדשים עם חניה תת-קרקעית, תוספת שטח למבנה ציבור (כ-3.8 דונם), תוספת של שטחים פתוחים בין המבנים, חזית מסחרית וחידוש תשתיות – יעדי תכנון אשר ייטיבו את מצבם של כל תושבי השכונה ויתרמו ליישוב כולו, ושלא ניתן יהיה להשיגם אם תינתן לעוררים האפשרות לקבל היתרי בנייה כמבוקש.
168. במקרה דומה (עניין מור סבג הנ"ל) קבע בית המשפט:

"התכנית שבהכנה הינה תוכנית בינוי פינוי למתחמים בחדרה המערבית, שהוגדרו בתכנית חד'2020 כמתחמים להתחדשות עירונית. המשיבה 1 הדגישה בהחלטתה את החשיבות של התכנית לעיר, על רקע המצב הירוד של הבניה הקיימת באזור וקיומו של נתק תפקודי של  הציר המוליך ממערב העיר אל מרכזה. האינטרס הציבורי משלב את הרצון לשפר את איכות החיים של הדיירים שמרביתם במדרג סוציו-אקונומי נמוך, לפעול לעיבוי המתחם והתחדשותו, לקבוע שטחים לצרכי ציבור וכן פתרונות תשתית ותחבורה באופן שישתלב עם יעוד המתחם להתחדשות עירונית. עוד הדגישה כי קיים קושי ומורכבות ביצירת תכנית שתוכל לממש את ההתחדשות העירונית לאור מספר הדיירים הרב, ודרישתם לקבל דיור חלופי טרם פינויים, בשל שווי ערכי הקרקע, והרצון למשוך יזמים לקידום הפרויקט.  התכנית בהכנה מקדמת את האינטרס הציבורי לדיירי המקום ולעיר חדרה כולה.

מנגד, קיים האינטרס של העותרת כבעלת זכויות קנייניות בחלקות מסוימות הקיימות במתחם. יש להדגיש כי בשלב זה לא נשללים היתרי הבניה מהעותרת באופן מוחלט, אלא אלו מותנים ומוגבלים לתקופת זמן קצובה. המועצה הדגישה כי האינטרס הפרטי שנפגע  הוא בשלב זה השהיית היכולת לדון במתן היתרים לתקופה של שנתיים או עד להפקדת התוכנית, המוקדם בין השניים, כאשר מתן היתרי הבניה המבוקשים יש בהם כדי לסכל את התכנית שבהכנה.

[...]

נראה לכן כי בנסיבות מקרה זה לא שגתה המועצה הארצית כאשר מצאה כי נעשה איזון זהיר ואחראי בין האינטרס הציבורי לזכות הפרטית של העותרת, כמתחייב מהתכנון המורכב של התכנית בהכנה שחלה על המתחם העירוני. נכון היה לאפשר לוועדה המחוזית מרחב של זמן וגמישות על מנת לקדם את התכנית החשובה ולתן מענה הולם לטווח הארוך לציבור כולו ולבעלי המקרקעין, ללא בניה מסכלת ומפריעה. נראה כי נכון היה להעדיף במקרה זה את האינטרס הציבורי ארוך הטווח על פני האינטרס הכלכלי קצר הטווח של יזמים שונים באמצעות המגבלות שנקבעו על היתרי הבניה באופן זמני".

169. בנוסף, חל שינוי נסיבות מאז קבלת ההחלטה להחריג את בקשות העוררים מתחולת התנאים, הבא לידי ביטוי בהתקדמות המואצת של התכנון ובכך שבשלב זה הוא מגובש דיו על מנת להצביע על האופן שבו עלולה החרגת המבנים מושא ערר 24/21, המצויים בלב המתחם, לסכל את התכנון המיטבי ולגרום לסיכול – הן מבחינת התכנון הפיזי והן, על פי הערכות ראשוניות הנכונות לשלב זה, מבחינה כלכלית. מנגד, ההערכה של הוועדה המחוזית בעת קבלת ההחלטה המקורית לפיה הליכי מתן ההיתר נמצאים בשלבים סופיים, ולפיכך יש הצדקה להחרגת הבקשות – התבדתה. שינוי נסיבות נוסף שחל הוא העובדה שההחלטה לתת היתר בתנאים תהיה בתוקף לתקופה ארוכה יותר מזו שנקבעה מלכתחילה, בשל הארכות התוקף הנובעות מתקופת הקורונה, כך שנוצר חוסר התאמה בין התקדמות התכנית שבהכנה לבין הבקשות להיתר.
170. בנוסף לכך, התרשמותה של הוועדה המחוזית, ובדומה לכך התרשמותנו על בסיס העדכון שקיבלנו מהוועדה המקומית, היא כי נוכח התקופה הקצרה שנקבעה להמשך תוקף התנאים, והתיקונים, שאינם מינוריים, הנדרשים בבקשות להיתר, ייתכן כי המניעה לקבלת היתרי בנייה תהיה היפותטית, או לתקופה קצרה בלבד. כאמור, מלכתחילה הוחרגו הבקשות להיתר מתחולת התנאים לתקופה של 18 חודשים, אשר ממילא הייתה אמורה להסתיים בחודש יוני 2021, ומלכתחילה היה אמור לפקוע תוקף ההחלטה בדבר מתן היתר בנייה בתנאים, שניתנה ביום 21.2.2019, ותוקפה היה לשנתיים, בחודש פברואר 2021, לולא הארכות התוקף שניתנו מאוחר יותר בשל תקופת הקורונה. כלומר, ההנחה הייתה כי במהלך תקופת תוקף התנאים הראשונית, כבר יינתנו היתרי הבנייה, ואם לא יינתנו במהלך התקופה – הרי שאם תתבקש הוועדה המחוזית להאריך את התנאים, תהיה היא רשאית לשקול מחדש אם יש הצדקה להמשך ההחרגה.
171. בפועל, במועד שבו התכנסה הוועדה המחוזית בשנית על מנת לדון בתוקף התנאים, 25.1.2021, טרם תוקנו הבקשות בהתאם לתנאים שנקבעו בהחלטות הוועדה המקומית; וגם כעת, ובהתאם לסטטוס מילוי התנאים למתן היתר כפי שעלו לפנינו במסגרת הדיון, ככל הנראה לא צפויה השלמת התנאים האמורים במהלך התקופה שבה עומדים בתוקפם התנאים המגבילים את מתן היתרי הבנייה – תקופה שתסתיים בחודש אוגוסט 2021. כלומר, ההנחה שעליה התבססה ההחלטה להחריג את הבקשות להיתר מתחולת התנאים, לפיה במהלך תקופת התנאים יושלמו הליכי הרישוי, לא התממשה.
172. תוקף התנאים הוארך לתקופה קצרה נוספת של שבעה חודשים בלבד, שלהערכת הוועדה המחוזית לא הייתה מאפשרת ממילא את השלמת הליכי הרישוי, בשל הצורך בהליכים בפני המפקחת על רישום מקרקעין. העוררים מצדם מכחישים כי הליכים כאלה מהווים תנאי להיתר, וטוענים כי הוועדה המחוזית ביססה קביעה זו על בסיס אמירה שלא הושמעה מטעמם, ושאין בה ממש.
173. אנו סבורים כי ייתכן שהיה מקום, ולו לשם הזהירות בלבד, כי הוועדה המחוזית תשמע את העוררים עצמם בעניין, ותברר את מהימנות הטענה. מטעם זה גם אפשרנו לעוררים לטעון בעניין במסגרת הדיון בערר, ולטענתם מדובר בהליך קנייני המתבצע לאחר מתן ההיתר ולא לפניו. עם זאת, בחינת הליכי הרישוי בעניין הבקשות להיתר ברח' הרקפת 1 ו-3 (עררים זמ/1021,1022/0319 ועת"מ (מרכז) 35281-10-19) מעלה כי נקבע ואושר במסגרתם כי מתחייב רישום של זיקת הנאה במגרש שברח' הרקפת 1 לצורך הבטחת זכות מעבר למגרש ולמקומות החנייה שברח' הרקפת 3, וכי לא ניתן לדחות דרישה זו לשלב ההיתר או לשלב האכלוס, ומכאן כי לכל הפחות, יש צורך בהשלמת הליך בפני המפקחת על רישום המקרקעין כתנאי למתן ההיתר (גם אם לא מדובר בהליך הנטען). מכל מקום ראוי להדגיש כי החלטת הוועדה המחוזית התבססה על נימוקים נוספים כבדי משקל כמפורט בהרחבה בהחלטתנו, כך שגם ללא נימוק זה בדבר ההליכים בפני המפקחת על רישום המקרקעין, החלטת הוועדה המחוזית הייתה עומדת על תלה ולא הייתה עילה לשנות ממנה.
174. בסופו של דבר, המבחן שלאורו יש לבחון את החלטת הוועדה המחוזית לשנות את החלטתה הקודמת הוא מבחן של איזון אינטרסים (ד' ברק-ארז, משפט מינהלי (2010), עמ' 394), ובמובן זה מקובל עלינו כי החלטת הוועדה המחוזית נשענת על האינטרס הציבורי שבקידום תכנית הפינוי-בינוי, וכי באיזון שבין אינטרס ציבורי זה לבין הפגיעה המסוימת, שתימשך תקופה קצובה וקצרה, באינטרס הפרטי של העוררים לקבל היתר בנייה שטרם בשלו התנאים להענקתו – מדובר בשיקולים המצדיקים שקילה מחדש ושינוי של ההחלטה הקודמת. זאת, אף אם עלולה להיות בה פגיעה בציפיית העוררים, ורק בהנחה שניתן היה לבסס ציפייה כזו על ההחלטה הקודמת, לפיה התכנית שבהכנה, או התנאים שנקבעו לתקופת הכנתה, לא יחולו עליהם גם בעתיד, כאשר הוועדה תדון מחדש בהארכת תוקף התנאים – הנחה שכמפורט לעיל, איננו סבורים כי ניתן היה להתבסס עליה, נוכח הסמכות שניתנה למוסד התכנון בחוק לשנות את התנאים, והעובדה שבפועל העוררים לא שינו את מצבם לרעה בעקבות ההחלטה הקודמת.
175. בענייננו, העוררים בערר 24/21 זכו להחרגה של בקשותיהם להיתר למשך תקופה קצובה של 18 חודשים – התקופה המקורית שנקבעה לתוקף התנאים – וזאת, בין היתר, בהנחה שמתן ההיתר קרוב וצפוי להתממש במהלך תקופה זו. "במקרים מסוג זה, לא ניתן להעלות טענה פורמלית של הסתמכות על ההחלטה המקורית, שהרי החלטה זו סויגה מראש לתקופה הקבועה בה. עם זאת, ניתן להתייחס לקיומה של ציפייה סבירה לכך שבהיעדר שינוי של ממש בנסיבות תקבל הרשות החלטה דומה גם ביחס לעתיד" (ד' ברק-ארז, משפט מינהלי (2010), עמ' 403); "העובדה כי הרישיון ניתן בעבר, גם אם מבחינה פורמלית הוא פקע, היא בעלת משקל לצורך דיון בהחלטות עתידיות לחידוש הרישיון" (שם, עמ' 404). אנו סבורים כי העובדה שמתן ההיתר לא התממש במהלך רוב התקופה ולא היה צפוי להתממש עד סופה מחלישה את ציפיית העוררים לחידוש ההחלטה בנוגע לבקשותיהם.
176. נעיר כי על פי בחינה של ההחלטה כהחלטה המשנה או מבטלת החלטה קודמת, היה מקום להקפיד על מתן זכות שימוע לעוררים טרם שינוי המדיניות בעניינם. בהקשר זה יש לציין כי לא נמנע מהעוררים להשמיע את טענותיהם בעת הדיון בחידוש תוקף התנאים, אלא שאפשר שלא צפו שההחלטה העדכנית תשתנה באופן כזה שישפיע עליהם, ובעניין זה ייתכן שהיה מקום, ולו לשם הזהירות בלבד, לאפשר להם להשמיע את טענותיהם טרם קבלת ההחלטה. אולם, גם אם ההליך לא התנהל באופן זה מלכתחילה, ניצלו העוררים את זכות הערר שבידם לצורך השמעת מלוא טענותיהם בדיעבד, בפנינו, ולפיכך לא סברנו כי הטענות הפרוצדורליות מצדיקות את קבלת הערר.
177. כמפורט לעיל, בכל הנוגע למהות ההחלטה ולהצדקה להימנע מהמשך החרגת הבקשות להיתר מושא ערר 24/21, הרי שאנו סבורים כי שינוי הנסיבות החיצוניות; אי-השלמת התנאים להיתר במסגרת תקופת תוקף ההחלטה הקודמת והספק לגבי השלמתם בתקופה הקצרה שנקבעה להמשך תוקף התנאים; ומעל הכול, הסיכול שעלול להיגרם לתכנית שבהכנה בשל החרגת המבנים מתחולת התנאים – גוברים על אינטרס העוררים ועל ציפייתם במקרה זה. על כן, חרף הנסיבות הייחודיות של המקרה, אנו סבורים כי ההחלטה הנכונה מבחינה תכנונית היא שלא לאפשר את החרגת הבקשות להיתר, ולפיכך מצאנו לנכון לדחות גם את ערר 24/21.
178. מעבר להכרעתנו בטענות עצמן, נוסיף כי אנו מקווים שהנכונות שהובעה בשם המועצה לקיים שיח עם העוררים בשני העררים, ולבחון את האפשרות לשלב את שאיפותיהם בתכנית שבהכנה לטובת כלל דיירי המתחם (והיישוב), תוכל להביא להסכמות אשר יאפשרו את המשך קידומה של התכנית שבהכנה תוך מתן מענה מתאים לעוררים.

סיכום

179. מהטעמים המפורטים לעיל, החלטנו פה אחד לדחות את שני העררים.

היום, י"ז אב התשפ"א (26 יולי 2021)                                                                                   

שמרית גולן, עו"ד

יו"ר ועדת המשנה לעררים

[1] בג"ץ 4492/92 שנקרנקו נ' מנכ"ל משרד הבריאות, פ"ד מז(4) 861, עמ' 864.