ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 26.2.2020 בה"פ 34500-01-19

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 26.2.2020 בה"פ 34500-01-19 שניתן על ידי כבוד השופטת נ' גרוסמן

השופטת ד' ברק-ארז:

1. הערעור שבפנינו עוסק בשאלה מהי פרשנותו הנכונה של תקנון הבית המשותף בגבעתיים שבו יש לצדדים דירות. בבניין ארבע קומות ושבע דירות, כאשר המערערים הם הבעלים של דירת הגג שבקומה הרביעית, ואילו המשיבים הם כל בעלי הדירות האחרות בבניין.

2. מאחר שבמרכז הדיון עומדת פרשנותו של תקנון הבית המשותף נפתח בכך שנביא את הוראותיו הרלוונטיות ככתבן וכלשונן:

"4.1 כל זכויות הבניה על הגג על פי תב"ע החלה או שתחול בעתיד על הבניין, שייכות לבעל דירה 279/8 והוא רשאי לבנות על חלק הגג הצמוד לדירתו ללא צורך בהסכמת כל הבעלים האחרים ובלבד שיבנה על פי היתר בניה כדין. במידה שתידרש הסכמת הבעלים האחרים, ניתנת בזה הסכמתם מראש לקבלת היתר הבניה כאמור.

4.2 גגות חדשים שייווצרו כתוצאה מביצוע בניה על חלק הגג הצמוד לתת חלקה 279/8 יהיו בגדר רכוש משותף ואחוזי בניה על הגג החדש יוקצו לכל אחד מבעלי הזכויות בבית על פי חלקו ברכוש המשותף.

4.3  הבעלים של דירה 279/8 יוכל לפנות למפקחת על רישום המקרקעין בבקשה לתיקון צו הרישום ללא צורך בקבלת הסכמת בעלי יתר הזכויות בבית בהיות הסכמה זו נתונה מראש".

           למען הסר ספק, יובהר כי דירת הגג, שהמערערים הם בעליה, היא דירה 279/8 שהוראות אלה עוסקות בה.

3. מבלי לפרט ביחס לשלבים קודמים של המחלוקות בין הצדדים, הכוללים גם הליכים תכנוניים שהתנהלו בעניינו של הבניין, יצוין כי המערערים מעוניינים להרוס את דירת הגג שלהם, ולבנות במקומה שתי דירות דופלקס, כך שתוסף לבניין קומה אחת. משמעות הדברים היא בנייה בפועל של קומה נוספת על מה שהיה גג הדירה הקיימת. מוסכם על המערערים כי הגג החדש יירשם כרכוש משותף, וכי כלל זכויות הבנייה עליו יהיו בבעלות הדיירים כולם. עוד הובהר כי הבנייה לא תחול על אזור פיר המעלית. לצורך כך פנו המערערים לבית המשפט המחוזי בבקשה למתן סעד הצהרתי לפיו הם הבעלים של דירת הגג בבניין ובהתאם לכך הם רשאים, בין היתר, לבנות עליו יחידות דיור נוספות.

4. המשיבים התנגדו לבנייה האמורה. בתמצית, לטענתם, תקנון הבית המשותף מאפשר למערערים להרחיב את דירתם בלבד ואינו מכתיב הסכמה עתידית של יתר בעלי הדירות בבניין לבנייה בלתי מוגבלת על הגג. כן נטען כי הבנייה על הגג "מנצלת" לא רק את זכויות הבנייה על הגג אלא פוגעת בזכויות הבנייה של יתר בעלי הדירות בבניין וברכוש המשותף.

5. בפסק דינו מיום 26.2.2020 קיבל בית המשפט המחוזי את עמדתם של המשיבים (ה"פ 34500-01-09, השופטת נ' גרוסמן). בית המשפט המחוזי בחן את הפרשנות שיש ליתן להוראות התקנון וקבע כי הבנייה המבוקשת על-ידי המערערים לא נכללת בזכויותיהם הקנייניות, מגדילה את חלקם ברכוש המשותף על חשבון המשיבים ופוגעת בזכויות הקניין שלהם. בעשותו כן בית המשפט המחוזי אף הדגיש את הזהירות המיוחדת שיש לנקוט בה בפרשנות הוראות הסכם הנוגעות להוצאת חלקים מן הרכוש המשותף.

6. הערעור שבפנינו מכוון אפוא כלפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי והפרשנות שאומצה בו לתקנון הבית המשותף. המערערים טוענים כי התקנון קובע באופן מפורש שכל זכויות הבנייה על הגג נתונות להם ובכלל זה הם רשאים לבנות עליו יחידות דיור נוספות ולא רק להרחיב את דירת הגג. המערערים מדגישים כי הבנייה המבוקשת על-ידם היא על שטח הדירה והשטחים הצמודים לה בלבד וכי הגג שיבנה מעל לשתי דירות הדופלקס יהיה רכוש משותף כאמור בתקנון. כן מבהירים המערערים כי לאחר רישומו של הגג החדש כרכוש משותף של כלל דיירי הבניין הם לא יוכלו לבנות עליו עוד. מנגד, המשיבים חוזרים על טענותיהם שהועלו בבית המשפט המחוזי וסבורים כי על המערערים לקבל את הסכמת כל בעלי הזכויות בבניין לצורך בניית יחידות דיור נוספות או בנייה ברכוש המשותף שלא על דרך של הרחבת הדירה הקיימת.

7. לאחר ששקלנו את טענות הצדדים מצאנו כי דין הערעור להתקבל.

8. בסופו של דבר, עסקינן במחלוקת פרשנית על הוראות התקנון. בית המשפט המחוזי סבר שהתקנון אינו מקנה למערערים זכות לבצע בנייה "על חלקי הגג הצמודים ליתר הדירות בבניין". אולם, כעולה מנסח הרישום, צו הבית המשותף ותשריט הבית המשותף – למעשה כל שטח דירת הגג של המערערים והמרפסת שלהם צמודים לשטח הגג של הבניין, למעט פיר המעלית, שהוא רכוש משותף. אף חלק מן הגג אינו צמוד לדירה אחרת. על רקע זה, דומה שניסוחן של הוראות התקנון הוא חד ובהיר. הוראות התקנון קובעות באופן מפורש כי הגג הצמוד לדירתם של המערערים וזכויות הבנייה בו יוקנו למערערים בלבד. כמו כן קובעות הוראות התקנון כי המערערים יהיו רשאים לבנות על חלק הגג הצמוד לדירתם ללא צורך בהסכמה של בעלי הדירות האחרים בבניין, והכל בכפוף להיתר בנייה כדין. על כן, דומה שהתוצאה שאליה הגיע בית המשפט המחוזי אינה עולה בקנה אחד עם הוראותיו המפורשות של התקנון.

9. למותר לציין, כי בנושא זה אין מקום למידת ההחמרה הנוספת שננקטת ביחס להוצאתם של חלקים מהרכוש המשותף במערכת היחסים שבין קבלן לרוכשי דירות (ראו והשוו: ע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' סטולר, פ"ד נד(1) 849, 857 (2000)). יש להדגיש עוד, כי הדיון בתיק לא נסב על עצם שאלת ההצמדה, אלא על אופן מימוש הזכויות בשטחים המוצמדים בהתאם להוראות התקנון. כן יצוין כי בדיון שנערך בפנינו ביום 2.12.2021 המשיבים לא הצליחו להצביע על שימוש אפשרי אחר כלשהו בזכויות הבנייה במגרש – חוץ מאשר על הגג.

10. נחזור ונדגיש שהדברים אמורים בנוגע לבנייה שתוגבל אך לשטח הגג שמוצמד לדירתם של המערערים, שטח שאינו כולל את פיר המעלית. כמו כן, בהתאם להצהרותיו של בא-כוחם של המערערים במסגרת הדיון שנערך בפנינו, מודגש כי ככל שיידרשו חיזוקים של הבניין או כל תוספת בנייה אחרת, שאינה על שטח הגג המוצמד לדירתם של המערערים, תידרש לכך הסכמתם של בעלי הדירות האחרים בבניין, בהתאם לעקרונות היסוד הקבועים בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

11. עוד יש להבהיר את המובן מאליו: איננו נוקטים כל עמדה בסוגיות התכנוניות. עניין זה מסור לשיקול דעתן של הרשויות המוסמכות, ובהתאם להוראות התקנון – המערערים רשאים לבנות על הגג רק בהתאם להיתר בנייה שקיבלו כדין. עניינו של הליך זה הוא אך ביחס לפרשנותן של הוראות התקנון ובכך בלבד.

12. יש לקוות כי פסק הדין יוכל לשמש בסיס לדיאלוג בריא יותר בין בעלי הזכויות בבניין, לטובת הכלל ואף לטובתו של כל אחד מהם. מטעם זה, אף מצאנו לנכון להימנע מפסיקת הוצאות במקרה זה.

13. סוף דבר: הערעור מתקבל, במובן זה שניתן סעד הצהרתי לפיו המערערים, שהם בעלי הזכויות בדירת הגג, רשאים בהתאם להוראות התקנון לבנות על גג הבניין, בשטח המוצמד לדירתם. זאת, בכפוף לשמירה על הרכוש המשותף לכלל דיירי הבניין (ובכלל זה פיר המעלית), לקבלת אישורים מתאימים לבנייה מן הרשויות המוסמכות, ולקבלת אישור של כלל בעלי הזכויות במידה ויידרשו תוספות בנייה שאינן על שטח הגג. כן מובהר כי בהתאם להוראות התקנון, שטח הגג החדש שייווצר ירשם כרכוש משותף של כלל הדיירים בבניין, ואילו המערערים לא יוכלו לבנות עליו עוד. ממילא מבוטל אף החיוב בהוצאות משפט שעליו הורה בית המשפט המחוזי.

           ניתן היום, ‏י"א בטבת התשפ"ב (‏15.12.2021).

_________________________

   20030950_A03.docx   יי

מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט,  https://supreme.court.gov.il