פסק דין בבקשה לפס"ד הצהרתי ולפירוק שיתוף בקשר לזכויות במגרש המצוי בהרחבת קיבוץ חרף היעדרו של הסכם בכתב ביחס למגרש

לפני תביעה למתן פסק דין הצהרתי ופירוק שיתוף שהגיש התובע (יכונה להלן: "התובע" או "***") נגד 2 נתבעות. הנתבעת 1 (תכונה להלן: "****") היא בת זוגו לשעבר של התובע ואם בנם הקטין. בין בני הזוג התנהלו הליכים בקשר לקטין (מזונות וזמני שהות) ותביעה לאיזון משאבים. הליכים אלה הסתיימו בפסק דין לאחר שנשמעו ראיות. הנתבעת 2 היא אמה של נתבעת 1 (תכונה להלן: "הנתבעת").

התובע מבקש להצהיר כי הזכויות במגרש המצוי בהרחבת קיבוץ ***** שייכות לו ול****, וזאת חרף רישום הזכויות על שמה של הנתבעת בלבד. עוד תובע ***, באותה תביעה עצמה, כי לאחר שיוצהר כי הזכויות במגרש שייכות לו ול**** יש להורות על פרוק השיתוף במגרש, ולמנות את ב"כ התובע ככונס נכסים לצורך מכירת המגרש.  

בלב ליבה של התובענה עולה השאלה האם נכרת הסכם בעל פה ביחס לזכויות במגרש בין הנתבעת  לבין *** ו****. וככל שנכרת הסכם מכר בעל פה, האם יש בכוחו, בנסיבותיו של תיק זה, כדי להתגבר על דרישת הכתב העולה מסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

• א. ההליך והצדדים לו

1. *** ו-**** נישאו ביום 2.6.14, בנם המשותף נולד בשנת 2017. עוד קודם לנישואיהם, החל משנת 2009, התגוררו בקיבוץ *****. **** היא בת הקיבוץ (אם כי אינה חברה בו) והוריה מתגוררים בקיבוץ. בני הזוג חיו בדירה שכורה בקיבוץ.
2. הנתבעת היא, כאמור, אמה של ****. הנתבעת חברת קיבוץ ***** מזה עשרות שנים ובעלת דירה בתוך הקיבוץ, בה היא מתגוררת עם בעלה ***. יצוין כי *** אינו חבר קיבוץ.

• ב. רקע עובדתי

3. מאז החלו להתגורר בקיבוץ בשנת 2009 החלו *** ו**** (שיכונו ביחד לצורכי נוחות: "בני הזוג") לתור אחר מקום מגורים. החיפושים התמקדו באזור **** אך נבחנו אפשרויות מגורים גם במקומות מרוחקים יותר. החיפושים לא נשאו פרי, בין היתר, בשל חוסר אפשרות כלכלית.
4. לאחר נישואיהם בשנת 2014 החלו בני הזוג בהליכי קליטה בקיבוץ במטרה להיות חברי קיבוץ. בני הזוג עברו בהצלחה אבחון כלכלי שנעשה מטעם מצד הקיבוץ. חרף זאת, ההליך לא הושלם ובני הזוג לא המשיכו בהליך קבלתם לחברות.
5. במהלך הליך הקבלה לחברות, ולאחר שעברו בהצלחה את האבחון הכלכלי, נרשמו בני הזוג להגרלת מגרש בהרחבה. הקיבוץ ערך הגרלת קרקעות במגרשי ההרחבה שיועדה מלכתחילה לחברי קיבוץ או למי שנמצא בהליכי קליטה. בני הזוג זכו במגרש מספר 641 בהרחבת הקיבוץ.
6. ביום 29.3.2015 נרשמה הנתבעת להגרלת מגרש בהרחבה בקשר עם מגרש 692. ביום 13.2.2016 חתמה הנתבעת עם הקיבוץ על "הסכם מעבר חבר ותיק להרחבה". על פי תנאי ההסכם התחייבה הנתבעת למכור את זכויותיה בבית המשויך לה בקיבוץ וזאת כנגד קבלת הזכויות במגרש בהרחבה עליו תבנה את ביתה.
7. ביום 11.3.2016 קיבלו בני הזוג אישור זכאות ממשרד הבינוי והשיכון כי הם נמצאו זכאים להיכלל בתוכנית מחיר למשתכן בהיותם חסרי דיור.
8. ביום 20.6.2016 חתמו בני הזוג על ויתור ביחס למגרש והפסיקו את הליכי קבלתם לחברות. הוויתור נעשה על רקע חוסר יכולתם הכלכלית של בני הזוג לעמוד בעלויות בניית הבית ורכישת המגרש.
9. לאחר פרידת בני הזוג וסיום ההליכים ביניהם, לרבות הליכים רכושיים, הגיש *** תובענה זו כנגד **** והנתבעת, וזאת ביחס לזכויות במגרש 692 בהרחבת הקיבוץ.

• ג. תמצית טענות הצדדים

טענות התובע

10. לטענת *** בני הזוג חלמו לבנות בית קרקע אך לאחר חיפוש במקומות שונים הבינו כי הדבר נבצר מהם עקב חוסר יכולת כלכלית. נוכח העובדה, שאינה שנויה במחלוקת, כי הנתבעת רצתה מאד שבני הזוג יתגוררו ב*****, החליטו בני הזוג לבנות את ביתם בקיבוץ *****.
11. במסגרת רצון זה החלו בני הזוג בהליכי קליטה לקיבוץ ואף השתתפו בהגרלת מגרש בהרחבה על מנת לבנות את ביתם. ברם, בני הזוג נוכחו לדעת כי הליך הקבלה לחברות בקיבוץ ביחד עם עלויות רכישת המגרש ובניית הבית אינו תואם את יכולותיהם הכלכליות.
12. בנסיבות אלה הגיעו בני הזוג למסקנה כי האפשרות היחידה העומדת לרשותם לבנות בית היא לרכוש מגרש באמצעות הנתבעת. כך שהמגרש יירשם על שמה של הנתבעת ובאופן זה מחירו יהיה נמוך בהרבה, שכן חברי קיבוץ ותיקים זכו להנחה משמעותית ברכישת המגרש.
13. *** טען כי לצדדים היה הון עצמי של 401,823 ₪ וביחד עם הלוואה אותה התכוונו לקחת מאביה של **** בסך 700,000 ₪ הם יכלו לבנות את ביתם.
14. לב הטענה של *** היא כי בין בני הזוג לבין הנתבעת הייתה הסכמה, לא כתובה, כי המגרש, על אף שהזכויות בו רשומות על שם הנתבעת, יהיה למעשה מגרש שישמש את בני הזוג בלבד והם יבנו עליו את ביתם.
15. *** מעלה מספר טענות עיקריות מהן, לשיטתו, ניתן ללמוד על כוונת הצדדים כי המגרש יהיה שייך ל*** ו**** בלבד ואלו הן:

• על מנת להבטיח את זכויותיהם חתמה הנתבעת על צוואה בה היא מצווה את זכויותיה במגרש 692 והבנוי עליו ל*** ו**** מחצית לכל אחד.
• בני הזוג הם אלו ששילמו בפועל את כל התשלומים על המגרש לרבות תשלומים עבור תשתיות ציבוריות ותשתית פרטית, חיבור לחשמל, שכ"ט אדריכלים (היו שניים), פתיחת תיק ברמ"י, תשלום לרמ"י בהתאם לשומה על הקרקע, תשלום עבור השגה על השומה - לרבות תשלום לשמאי שערך את השמאות שהיוותה בסיס להשגה, תשלומים לוועדת התכנון והבניה וכן לחברת סיסטם עבור בדיקת טיב חומרים, תשלום ל-****** ותשלום לקונסטרוקטור.
• בסך הכל שולמו על ידי בני הזוג סך של 258,794 ₪.
• בני הזוג הם אלו שפנו לאדריכלים לתכנון הבית. תחילה פנו לאדריכלית ולאחר שלא היו מרוצים משירותיה התקשרו עם אדריכל אחר (שאף מסר עדות בתיק).
• הנתבעת כלל לא הייתה שותפה לתוכניות ולא הייתה בקשר עם האדריכלים, לאור העובדה כי הבית שאמור היה להיבנות על המגרש לא היה אמור להיות ביתה אלא ביתם של בני הזוג.
• לצורך השלמת בניית הבית חתמו בני הזוג על הסכם הלוואה עם אביה של **** מר *** ***. על פי הסכם זה התכוונו בני הזוג ללוות סכום של 700,000 ₪ לצורך בניית הבית.

16. אין חולק כי בסופו של יום בית לא נבנה ואף לא התחילה בנייתו. טענת התובע היא כי זכותו לא רק לקבל את הכספים שהושקעו במגרש אלא זכויות במגרש עצמו, שבינתיים האמיר ערכו.
17. לפיכך, עותר התובע להצהיר כי הזכויות במגרש שייכות לו ול**** בחלקים שווים ולהורות על פירוק השיתוף בו.

טענות הנתבעות

18. הנתבעות טוענות שהתובע מנסה לקבל זכויות בנכס שאין לו כל זכות בו, תוך נישולה של הנתבעת, אישה מבוגרת, שהנכס היחיד שלה הוא דירת המגורים בקיבוץ שהוחלפה במגרש נשוא התביעה.
19. הנתבעות מכחישות כל טענה לקיומן של הסכמות ו/או התחייבות כלשהי ביחס למגרש, מעולם לא נכרת הסכם בין בני הזוג ובין הנתבעת ביחס למגרש, לא בכתב ולא בעל פה.
20. הזכויות במגרש שייכות לנתבעת בלבד עוד משנת 2016 עת זכתה בו במסגרת ההגרלה שערך הקיבוץ ביחס למגרשים בהרחבה.
21. אין כל היגיון בטענת התובע כי הנתבעת נרשמה באופן פורמאלי כבעלת הזכויות במגרש בעוד הזכויות בפועל הן של *** ו****. הנתבעת הטעימה כי בד בבד עם רישום זכויותיה במגרש לאחר שזכתה בהגרלה, היא חתמה מול הקיבוץ על "הסכם מעבר חבר ותיק להרחבה". על פי הסכם זה חויבה הנתבעת למכור את זכויותיה בדירה המשויכת לה בקיבוץ בתוך תקופה של 5 שנים מיום החתימה על ההסכם. ודוק: החתימה על הסכם מעבר חבר ותיק להרחבה היווה תנאי מקדים לאפשרות לרכוש מגרש בהרחבה ולבנות עליו בית.
22. על פי החלטות רמ"י חבר לא יוכל להיות מופנה לרמ"י לקבלת הסכם פיתוח עבור המגרש כל עוד הינו בעל זכויות בבית המשויך ("הואיל" אחרון מתוך הסכם מעבר חבר ותיק להרחבה).
23. משמעות קבלת תביעתו של *** היא כי הנתבעת, אישה מבוגרת וחברת קיבוץ מזה עשרות שנים, תאבד את קורת הגג שלה מזה ותיוותר ללא אפשרות לבנות בית מזה. מדובר בטענה משוללת כל היגיון ויש לדחותה.
24. בענין הצוואה מציינת הנתבעת כי הצוואה דווקא תומכת בגרסתה של הנתבעת כי המגרש וכל אשר ייבנה עליו שייך לה ולה בלבד, שאם לא כן כיצד היא יכולה לצוות נכס שאין לה זכויות בו.
25. עוד נטען כי הצוואה נערכה 3 שנים לאחר רכישת המגרש ולא בסמוך לאחר הרכישה כפי שטען התובע. הנתבעת ציינה כי הצוואה היא מסמך אישי ואין בה כל התחייבות כלפי הזוכים על פי הצוואה בכלל וכלפי התובע בפרט.
26. ביחס לאדריכלים טוענת הנתבעת כי נפגשה עם האדריכלית מספר פעמים וגם לאדריכל הסבירה את רצונותיה ביחס לבית. אומנם התכתבויות הדוא"ל עם האדריכלים נשלחו ל**** אך היא העבירה את כל המידע לנתבעת. לטענתה נתנה יד חופשית ל*** ו**** אך המילה האחרונה הייתה שלה. כמו כן ציינה כי הפנייה לאדריכל הייתה באמצעות *** בעלה.
27. בני הזוג יכלו לרכוש מגרש על שמם, הם אף זכו בהגרלה, אך החליטו על דעת עצמם להפסיק את הליכי הקבלה לחברות וויתרו על המגרש שבו זכו. מכאן, שלא הייתה כל מניעה כי בני הזוג ירכשו מגרש בעצמם ולא היה צורך כי ישתמשו בשמה של הנתבעת כדי לזכות במגרש.
28. הנתבעת אינה מכחישה כי בני הזוג העבירו לה כספים לצורך רכישת המגרש והתשלומים הנלווים, אך טוענת כי היא עצמה שילמה לעוה"ד ***** שכר טרחה בקשר למגרש בסך 5,000 ₪ ובנוסף שילמה שכ"ט של האדריכל בסך 10,000 ₪.
29. לטענתה של הנתבעת לצדדים לא הייתה כל יכולת כלכלית לבנות בית על המגרש ולשם כך חתמו על הסכם הלוואה עם *** אביה של ****. אלא שהסכם זה כלל לא יצא אל הפועל ובני הזוג לא השקיעו כל כסף בבניית בית על המגרש.
30. הנתבעת מציינת כי גם לפי שיטתו של התובע השקעת בני הזוג עמדה על 250,000 ₪ כך שחלקו בהשקעה עומד על 125,000 ₪ בלבד וכעת הוא מבקש לעשות עושר ולא במשפט בדורשו מחצית משווי המגרש שלא נרכש על ידו בפועל.

• ד. דיון והכרעה

31. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, אני סבור כי דין התביעה להידחות.
32. התביעה נסמכת על הבטחתה של הנתבעת, לכאורה, להקנות ל*** ו**** זכויות מלאות במגרש שהזכויות בו רשומות על שמה. הבטחה שלא נמצא לה ביטוי במסמך כתוב, או כל מסמך אחר המעיד שהתקיימה.
33. להוכחת אותה הבטחה נשען התובע על שתי טענות עליהן מושתת התביעה כולה. האחת, תשלומים ששולמו על ידי בני הזוג בקשר עם המגרש, ובכלל זה תשלומים עבור תשתיות ציבוריות ופרטיות, תשלומים לבעלי מקצוע שונים ובהם אדריכלים וקונסטרוקטור, תשלומים לרמ"י, תשלום לחיבור חשמל ומים ותשלום לועדה המקומית לתכנון ובניה. הטענה השניה מבוססת על צוואה שערכה הנתבעת ובה היא מצווה את המגרש וכל הבנוי עליו ל*** ול****.
34. מלבד הצהרתו שלו העיד התובע את אביה של **** וכן את האדריכל. מצדן של הנתבעות העידו הן עצמן.
35. לאחר בירור הטענות ושמיעת העדויות, יש לבחון את השאלה העומדת בבסיס התביעה: האם ניתן להכיר בתובע ובנתבעת 1, ששילמו תמורה משמעותית עבור המגרש, כבעלים של המגרש, הגם שהוא רשום על שם הנתבעת 2 בלבד, ועל אף שלא נערך ביניהם הסכם בכתב או כל מסמך אחר שעליו ניתן לתלות את דרישת הכתב על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969? לדידי התשובה היא שלילית. בסיכומו של דבר התובע לא הצליח להוכיח כי הנתבעת התכוונה להעניק לו ול**** את הזכויות במגרש, ולא עלה בידו להצביע על מסגרת משפטית רלוונטית שתקנה לו ול**** את הזכויות במגרש באורח מלא ובלעדי, תוך נישולה המוחלט של הנתבעת. להלן נימוקי.

דרישת הכתב – דרישה מהותית

36. כידוע, עסקה במקרקעין צריכה להיעשות בכתב. דרישת הכתב מוסדרת בסעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), לפיו:

"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב"

37. בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע כי דרישת הכתב אינה טכנית אלא דרישה מהותית. בע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281, (1979); ע"א 7424/15 עאדל חליליה נ' בנאת נזיה מוחמד (יורשי המנוח מוחמד וחיד) (פורסם בנבו, 11.09.17); ע"א 9287/07 שמשון דנוך נ' ד"ר גדעון נגר (פורסם בנבו, 01.03.2011); ועוד רבים). במילים אחרות – מקום שאין בו כתב- אין בו התחייבות (ראו: ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה, ו-4 אח' נ' מנהלי עזבון המנוח יהושע בידרמן, ו-4 אח', פורסם מיום 28.11.72;

דרישה זו חלה גם בעסקות מקרקעין הנערכות בין קרובי משפחה (ראו ע"א 7388/97 עזבון המנוח משה שמיר נ' יעל דולב (שמיר), פ"ד נ"ג(1) 569, 608 (1999)).

38. על מהותו של מסמך בכתב עמד השופט ברנזון בע"א 146/72 חברת האחים מנשה וויקטור לוי בע"מ נ' דבורה גולדמן, פ''ד כז(1) 321, שם:

"המסמך בכתב הנדרש לפי סעיף 8 הוא מהותי ולא בעל ערך הוכחתי בלבד. על כן, האסמכתאות בדבר ראשית ראיה, במקום שנדרש מסמך בכתב כראיה, אינן מועילות לעניין זה. ההתחייבות, היא עצמה, צריכה לקבל צורה של כתב, וזה אינו קיים." (עמוד 324).

39. בהלכה שנקבעה בע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185 (להלן: "הלכת קלמר"), קבע ביהמ"ש העליון, כי הכלל העולה מסעיף 8 לחוק המקרקעין הוא כי עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, וכי ביהמ"ש לא יאכוף עסקה במקרקעין שלא נעשתה בכתב, למעט במקרים נדירים ובנסיבות מיוחדות. כך גם לגבי התחייבות לעשות עסקה, זאת בשל חשיבותה הרבה של עסקת מקרקעין והצורך להבטיח רצינותה.
40. עוד נקבע בפסיקה כי אין חובה לקיים את דרישת הכתב ע"י חוזה מסודר וחתום ויכול שביהמ"ש יסתפק במסמך המכיל פרטים מעטים ובסיסים, כאשר את הפרטים החסרים ניתן יהיה להשלים על פי הדין או על פי הנוהג (ראו למשל: ע"א 235/75 קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס הקדוש, פ"ד ל(1) 800 (1976); ע"א 18/77 בית חלקה 731, גוש 6668 בע"מ נ' מיכקשווילי, פ"ד לב(2), 57, 60 (1978).

וכן עמדה על כך פרופ' שלו:

"..משמעותה של דרישת המסוימות איננה אם כן, כי על ההצעה לכלול את כל הפרטים. משמעותה היא, כי על ההצעה לכלול לפחות את מסגרת העסקה ותחומיה, ואת הפרטים החסרים ניתן יהיה להשלים" (ג' שלו, דיני חוזים (דין, תש"ן) 94).

41. בהמשך, ביהמ"ש ריכך את דרישת הכתב באופן נוסף בכך שקבע כי גם מקום שהמסמך נעדר פרטים מהותיים הנוגעים למסגרת העסקה, ואף אם הם אינם ניתנים להשלמה על פי הדין או הנוהג, עדיין ניתן יהיה להכיר בתוקף ההתחייבות לעשות עסקה, בנסיבות בהן קיימות ראיות חיצוניות המעידות בבירור על גמירות דעתם של הצדדים ורצונם לקיים עסקה ביניהם.

(ראו: ע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ ואח', מיום 21.3.11 (להלן: "פרשת שם טוב"))

42. עוד קבע בית המשפט העליון בהלכת קלמר כי ייתכנו מקרים מיוחדים ויוצאי דופן בהם לא קיים כלל מסמך בכתב, אך בשל "זעקת ההגינות" והשימוש בעקרון תום הלב יצדיקו במקרים אלה סטייה או הגמשה של דרישת הכתב והכרה בתוקפה של העסקה, למרות היעדר מסמך כתוב. ואולם, דרישת הכתב הייתה ועודנה הכלל ודרך המלך. סטייה ממנה תיעשה רק במקרים נדירים, חריגים ויוצאי דופן שהמקרה דנן איננו בא בגדרם.
43. אין חולק על כך שהנתבעת לא התחייבה להקנות את זכויותיה לתובע ול**** בדרך של עריכת מסמך בכתב. אין כל מסמך בכתב עליו חתומים בני הזוג והנתבעת המעיד כי כוונתה של הנתבעת הייתה להעביר אליהם את הזכויות במגרש. התובע עצמו אינו חולק על עובדה זו, אלא שלטענתו דרישת הכתב אינה עוד תנאי בלעדיו אין, ועל בית המשפט לבחון כל מקרה לגופו בהתאם לנסיבותיו על רקע עיקרון תום הלב ואומד דעתם של הצדדים.

השקעת הכספים במגרש: האם התובע ו**** בלבד או גם הנתבעת ובעלה ?

44. אין חולק כי בני הזוג השקיעו כספים בקשר למגרש ומדובר בסכומי כסף לא מבוטלים. יחד עם זאת, מהראיות עולה כי לא רק בני הזוג השקיעו כספים ולפחות חלק מהכסף שולם על ידי *** בעלה של הנתבעת. כך למשל מאשר התובע בחקירתו:

ש: כלומר כאשר שילמתם עבור בעלי מקצוע מכרטיס אשראי שלך או שלכם, קיבלתם סכום של 50,000 ₪ מאביה של **** במזומן

ת: לא יודע לומר לך בדיוק את הסכום אבל אם זה רשום אז כנראה שכן.

(עמ' 9 ש' 15-17)

45. בני הזוג, כאמור, יכולים היו, עקרונית, לרכוש מגרש על שמם ובהמשך לבנות עליו בית. בני הזוג השתתפו בהגרלת המגרשים וזכו במגרש, כל זאת במקביל להליך קבלתם לחברות. התובע עצמו העיד כי הייתה באפשרותם הכלכלית לבנות בית וציין כי בני הזוג עברו את האבחון הכלכלי של הקיבוץ (עדות התובע עמ' 9 ש' 25-27).
46. התרשמותי היא כי, חרף טענות התובע, לא הייתה ביכולתם הכלכלית של בני הזוג לרכוש בעצמם מגרש ולבנות עליו את ביתם. הנתבעת העידה כי כוונתה הייתה ש**** ו*** יישארו להתגורר ב***** ויגורו ביחד איתם (עם הנתבעת ובעלה ***) בבית שייבנה בהרחבה. כך העידה הנתבעת בענין זה:

ש: מה זאת אומרת שותפים בבניית הבית שלך ?

ת: לא היה להם בית שלהם. על מנת שלא יחשבו על בית כן או לא אז החלטתי שהבית הזה ייבנה על פי החזון שלהם או הרצון שלהם אבל בתנאי שהוא יהיה גם ביתי וביתו של ***.

(עמ' 21 ש' 27-29)

47. אין חולק כי התוכנית לא יצאה אל הפועל. הבית לא נבנה עד היום והכספים שהושקעו במגרש, הן מצד *** ו**** והן מצד הנתבעת ו***, לרבות תוכנית אדריכלית ותשלומים לועדה לתכנון ובניה, לא הגיעו לכדי מימוש בבניית בית.
48. אני סבור כי העובדה שהושקעו כספים גם על ידי **** והתובע לא הופך את המגרש מניה וביה לנכס שלהם. לא רק משום שאין כל ראיה על ביצוע עסקה במקרקעין, אין מסמך בכתב המעיד על עסקה, אין כל דיווח לרשויות המס על ביצוע עסקה, אלא שמתברר כי הכספים הושקעו לא רק על ידי **** ו*** כי אם גם על ידי הנתבעת ובעלה ***.

הצהרת בני הזוג כי אין בבעלותם נכס מקרקעין

49. מתוך עדותו של התובע עולה כי גם בני הזוג עצמם לא סברו כי המגרש בו השקיעו כספים יהיה שלהם ויירשם על שמם. ראיה לכך היא כי בני הזוג עצמם נרשמו לתוכנית "מחיר למשתכן" של משרד הבינוי והשיכון, תוכנית המיועדת ל"חסרי דיור" בלבד.
50. להלן לוח הזמנים הרלוונטיים:

ביום 29.3.2015 – הנתבעת חותמת על הסכם מול הקיבוץ כי יועמד לרשותה מגרש 692.

ביום 13.2.2016 – הנתבעת חותמת על הסכם מעבר חבר ותיק להרחבה. במסגרת הסכם זה מתחייבת הנתבעת למכור את ביתה בקיבוץ בתוך תקופת זמן קצובה.

ביום 11.3.2016 – *** ו**** נרשמים לתוכנית "מחיר למשתכן" של משרד הבינוי והשיכון. תוכנית זו מיועדת לזוגות חסרי דיור וברי כי מי שבבעלותו נכס מקרקעין אינו יכול להשתתף בהגרלה לקבלת דיור במחיר מטרה שנקבע בתוכנית של משרד השיכון.

51. מלוח הזמנים המפורט לעיל מצטיירת התמונה הבאה. הנתבעת זכתה במגרש עוד ביום 29.3.2015 וחתמה על הסכם מול הקיבוץ באופן סופי ביום 13.2.2016. בני הזוג, שידעו כי המגרש אינו שלהם ואינו רשום על שמם, נרשמו לתוכנית מחיר למשתכן לחסרי דיור ביום 11.3.2016. דהיינו, חודש לאחר שהמגרש כבר היה באופן סופי שייך לנתבעת (ולשיטת התובע שייך לו ול****).

התובע עומת עם עובדה זו כי הרי לא ייתכן כי מי שהוא בעלים של נכס נדל"ן (מגרש לבניה) יכול להשתתף בתוכנית מחיר למשתכן שמיועדת מלכתחילה לחסרי דיור. וכך העיד התובע בענין זה:

לשאלת בית המשפט:

ש: כאשר נרשמתם למחיר למשתכן, לא הייתה הצהרה שלכם לגבי נכס נדל"ן אחר שיש לכם :

ת:  באותה עת שנרשמנו לא היה רשום על שמנו שם נכס

(עמ' 9 ש' 31-33)

52. אין צורך לומר כי מדובר בתשובה מתחכמת ומיתממת. הרי גם כיום לא רשום הנכס על שמם של בני הזוג, ולכאורה, לטענת התובע, כל העסקה ביחס למגרש נועדה מראש להביא לכך שהמגרש יהיה שייך לצדדים. אין זאת כי גם התובע עצמו ידע, שהמגרש שייך לנתבעת ולא יועבר על שמם לא אז ולא בעתיד. כל מסקנה אחרת מובילה לכך שהתובע בחר להצהיר הצהרה שאינה אמת ביחס לזכויות בנכס נדל"ן אשר שייך לו, גם אם לא רשום על שמו.
53. אני סבור, כי מי שמצהיר במקום אחד כי אין כל נכס בבעלותו על מנת לזכות בהטבות דיור מרשויות המדינה, אינו יכול "להתעורר" לאחר מספר שנים ולטעון כי למעשה יש נכס נדל"ן השייך לו, אם כי לא רשום על שמו. מדובר בפעולה הנוגדת באופן מוחלט את עיקרון תום הלב.
54. בעניין אחר כתב כב' השופט הבכיר א. זגורי את בתמ"ש 36397-12-17 (פסק דין מיום 16.8.19 פורסם במאגרים) את הדברים הבאים:

"לא ייתכן שבהליכי פש"ר/הוצאה לפועל כאשר התובע נחקר, מצהיר, מעיד, מוסר דיווחים ואמור להתנהל בשקיפות הוא לא מוסר כל מידע או רמז לכך שהוא בעלים של משק חקלאי או בעל זכות עתידית למשק שכזה, מקבל לאחר מכן הפטר או מסיים הליכי פש"ר "ונזכר" שאז הוא הבעלים של המשק ופונה לבית המשפט לענייני משפחה להצהיר על תקפות הסכם המתנה"

55. אומנם במקרה זה אין מדובר בהצהרה במסגרת הליך פש"ר, אך בדרך ההיקש ניתן להגיע לאותה מסקנה. מי שמצהיר בפני רשות שלטונית הצהרה ביחס לנכסיו אינו יכול לבוא ולטעון לאחר מכן כי יש לו זכויות באותם נכסים, שנשמטו מהצהרתו, רק בשל העובדה כי "לא היו רשומים על שמו" כדברי התובע. מדובר בטענה שבבסיסה חוסר תום לב שבית המשפט אינו יכול לתת לו יד.

עדות האדריכל

56. התובע מבסס טענותיו ביחס לכוונת בני הזוג, בין היתר, על העובדה כי הם אלו שעמדו בקשר עם האדריכלים, תחילה האדריכלית ולאחר מכן האדריכל, ותוכנית הבית נעשתה עבורם בלבד.
57. האדריכל אכן העיד כי הוא תכנן את הבית עבור בני הזוג והם אלה שעמדו איתו בקשר. אם כי האדריכל גם העיד כי נפגש עם הנתבעת ועם ***. האדריכל לא נתן כל הסבר מדוע היה עליו להיפגש גם עם הנתבעת וגם עם ***, שעה שהבית לא תוכנן עבורם על פי עדותו, אלא עבור בני הזוג בלבד והם אלה שעמדו איתו בקשר. מעדותו של האדריכל עולה תמונה התואמת את גרסתה של הנתבעת דווקא. הנתבעת העידה כי נתנה יד כמעט חופשית לתכנון הבית (סעיף 21 לתצהיר הנתבעת). ובעדותה בפני העידה כי היא ביקשה "שיהיה בית כיפי לי ולילדיי ולנכדים שלי" (עמ' 20 ש' 24).
58. בתצהירה הוסיפה כי הבנייה הייתה אמורה לאפשר מצב ששתי המשפחות יגורו בבית ושהוא יהיה נגיש גם לה ול*** (סעיף 22 לתצהיר הנתבעת).
59. עוד העידה הנתבעת כי הייתה בקשר גם עם האדריכלית, שהכינה 20 סקיצות, והשתתפה במספר פגישות (סעיף 19 לתצהיר הנתבעת). בחקירתה חזרה הנתבעת על גרסה זו (עמ' 20 ש' 29). עוד ציינה הנתבעת, ביחס לשני האדריכלים, כי עמדה על כך שתהיה כניסה נפרדת ופתחים רחבים שיאפשרו כניסה עם כיסא גלגלים, למקרה שהיא או *** יזדקקו לו.
60. ממארג העדויות עולה כי תכנון הבית ניתן בעיקרו ל*** ו****, מתוך רצון עז של הנתבעת כי בני הזוג ימשיכו להתגורר ב*****. יחד עם זאת, הנתבעת מעולם לא ויתרה על זכויותיה ביחס למגרש והתוכנית הייתה כי הבית ישמש הן את התובע ו**** והן את הנתבעת ו***, כאשר הזכויות בו יישארו של הנתבעת בהתאם לרישומן.
61. חרף השתתפותם הפעילה והעיקרית בתכנון הבית, בסופו של יום הבית לא נבנה ולא התחיל להיבנות, והעובדה כי הבית תוכנן על ידי אדריכל שעמד בקשר בעיקר עם בני הזוג (אך לא רק), אינה יכולה להביא למסקנה כי בכך ויתרה הנתבעת על זכויותיה במגרש או שבני הזוג רכשו זכויות במגרש רק בשל הליכי תכנון בית שלא יצאו אל הפועל.

צוואתה של הנתבעת

62. התובע צירף לכתב תביעה עותק צוואה שנחתמה על ידי הנתבעת, וטוען כי מלשון הצוואה עולה כי הנתבעת ייעדה את המגרש והבנוי עליו ל*** ו**** בלבד. עוד מציין התובע כי ביחס לשאר רכושה של הנתבעת הוא חולק בין ילדיה.
63. הנתבעת טענה, כי בתחילה ערכה את הצוואה כך שהמגרש והבנוי עליו יעבור ל**** בלבד, ורק לאחר ש*** גילה זאת וכעס שינתה את הוראות הצוואה. באותה עת בני הזוג עשו ניסיון לשקם את נישואיהם, והיא חשבה כי בכך שתצווה את המגרש ל*** ול**** תנוח דעתו של ***, והדבר יסייע לשיקום היחסים. רק מאוחר יותר הבינה כי *** כלל אינו מתכוון להישאר ב*****, אלא להשכיר את הבית לזרים או בלשונה "לעשות מסחרה מהחלום שלי".
64. ביחס לצוואה יש לומר את הברור מאליו: צוואה מקבלת תוקף רק לאחר פטירתו של המצווה ומתן צו קיום צוואה. עוד ייאמר, כי אדם יכול לשנות את צוואתו כל עוד הוא כשיר לעשות כן. מכאן, כי העובדה שנערכה צוואה בוודאי אינה מקנה זכויות במקרקעין כל עוד המצווה בין החיים.
65. יתרה מזאת, יש ממש בטענת הנתבעות כי דווקא עשיית הצוואה מלמדת כי הנתבעת מעולם לא התכוונה לוותר על זכויותיה במגרש או להעניקן במתנה בחייה. הצוואה מלמדת את היפוכו של דבר אליו התובע מכוון. על פי הצוואה המגרש והבנוי עליו שייך לנתבעת ויישאר שייך לה עד פטירתה, שכן אחרת, כיצד היא יכולה לצוות רכוש שאינו שלה.
66. עוד יצוין כי הצוואה נחתמה רק בחודש 12/17, זמן רב לאחר רכישת המגרש ולאחר שבני הזוג שילמו כספים עבורו. לוח זמנים זה מתיישב עם גרסתה של הנתבעת כי הצוואה נעשתה על מנת לפייס את ***, לשכנעו להמשיך להתגורר ב***** ובנוסף לעזור לצדדים בשיקום יחסיהם שהיו באותה עת בשפל כבד.
67. לאור האמור, לא מצאתי כי העובדה שהנתבעת ערכה צוואה מלמדת כי הזכויות במגרש הועברו לצדדים, או שהייתה כוונה להקנות להם זכויות במגרש עוד בחייה של הנתבעת.
68. מעבר לנדרש ייאמר כי קבלת גרסתו של התובע בעניין זה משמעותה הכרה דה פאקטו בעסקה בירושתה העתידית של הנתבעת. סעיף 8(א) לחוק הירושה קובע כי הסכם בדבר ירושתו של אדם – בטל. דהיינו, הטענה כי הצוואה מהווה הסכם ביחס למגרש כאשר המגרש מהווה ירושתה של הנתבעת הינו הסכם חסר תוקף הנוגד את חוק הירושה ולפיכך בטל.

מסמך ההלוואה

69. ביום 30.7.2016 נחתם הסכם על גבי עמוד אחד (בכתב יד) בין *** לבין בני הזוג. על פי ההסכם היה אמור *** להלוות לצדדים סכום של 700,000 ₪ לצורך בניית הבית ב*****. לשיטתו של התובע עצם החתימה על הסכם ההלוואה מלמד כי כוונת בני הזוג, ובכלל זה הנתבעת, הייתה כי הבית שייבנה יהיה שייך לצדדים, שאם לא כן, מדוע ייקחו הלוואה בסכום גבוה מאד של מאות אלפי שקלים לטובת השקעה בנכס שלא שייך להם.
70. אני סבור כי עצם החתימה על הסכם הלוואה, שמעולם לא יצא אל הפועל, אינו יכול להוות תחליף לדרישת הכתב בהתחייבות לעשיית עסקה במקרקעין. סופו של יום, ההלוואה לא ניתנה והבית לא נבנה. הדבר מלמד כי, לכל היותר, הייתה לצדדים כוונה ראשונית לבנות בית באמצעות נטילת הלוואה, ברם, כוונה זו לא התממשה והיא נקטעה עוד באיבה.
71. בהקשר זה יצוין כי גם אמו של *** העבירה לצדדים (לחשבונו של ***) סכום של 100,000 ₪ לצורך סיוע לבניית הבית. משלא נבנה הבית (ואף לא התחילו בבנייתו), הוחזר הכסף לאמו של ***. בפסק הדין הרכושי שהתנהל בין בני הזוג קבעתי כי אין מדובר בכסף בר איזון, ול**** אין זכות בכסף זה. אם כך הדבר לגבי אמו של ***, קל וחומר שלא ניתן להיבנות מהסכם הלוואה עם אביה של ****, הסכם שכאמור לא מומש מעולם ולא הועברה באמצעותו אף לא אגורה שחוקה.

האם יש להחיל על מקרה זה את עקרון תום הלב ו'זעקת ההגינות'?  

72. בסיכומיו טען התובע כי זהו המקרה עליו יש להחיל את עיקרון תום הלב ו"זעקת ההגינות", ולקבוע כי חרף היעדרו של מסמך בכתב יש להכיר ב"עסקה" על פיה המגרש נרכש על ידי בני הזוג חרף הרישום על שמה של הנתבעת.
73. בפרשת שם טוב קבע בית המשפט העליון כי במקרים חריגים, מיוחדים ויוצאי דופן, כאשר 'זעקת ההגינות מצדיקה זאת' ניתן יהיה לתת תוקף משפטי להתחייבות לעשות עסקה במקרקעין, חרף היעדר מסמך בכתב. ביהמ"ש קבע שם, כי אם ישוחררו המשיבים מעסקת המקרקעין, על אף שזו נעשתה בעל פה, יהיה בכך כדי להביא לתוצאה בלתי הוגנת ועל כן במקרה זה יש להחיל את עקרון תום הלב, מתוך הנחת היסוד כי "באין הגינות אין משפט".
74. גם בהלכת קלמר הובהר, כי הסטייה מדרישת הכתב הנדרשת לפי חוק, והחלת עקרון תום הלב ייעשו בזהירות, ורק במקרים חריגים ומיוחדים בהם "זעקת ההגינות" עולה בבירור ממכלול נסיבות התיק. בין היתר יידרש בית המשפט לשאלה האם הסתמך צד על ההתחייבות, ובשל התנערות הצד השני מההתחייבות השתנה מצבו לרעה. עוד יצוין, כי כבר בפסק דין זה נדרש השופט גולדברג לזהירות שיש לנקוט בהסרת דרישת הכתב וקבע כי יש לוודא "שיישום עיקרון זה לא יפרוץ מעבר למותחם, ויוגבל למקרים בהם הייתה הסתמכות משמעותית על החוזה, שהתעלמות ממנה תביא לתוצאה קשה ובלתי צודקת הנוגדת כללים בסיסיים של הגינות" (עמ' 11 לפסק הדין).
75. יצוין כי הלכת קלמר שנפסקה בשנת 1996 לא יושמה כלל בבית המשפט העליון אלא בפרשת שם טוב הנזכרת לעיל. במקרים בודדים יושמה ההלכה בפסיקת בתי המשפט המחוזיים.
76. בבע"מ 329/15 פלוני נ' פלוני (להלן: "פס"ד פלוני") נקבעו על ידי כב' השופטת ד. ברק ארז הדברים הבאים: "בית משפט זה הכיר לראשונה באפשרות של "ריכוך" דרישת הכתב במקרה שבו מחייבת זאת "זעקת ההגינות" בע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185 (1996). בהמשך לכך, עיקרון זה נדון ויושם בע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ (21.3.2011)), שבו עמד בית משפט זה על כך שלא ניתן להכיר ב"רשימה סגורה" של מקרים בהם תחול "זעקת ההגינות", אך פירט את השיקולים השונים שיש להביא בחשבון בהחלתה. במסגרת שיקולים אלו אף צוין כי התנהלותם של צדדים הנמנעים מלדווח על עסקה לרשויות המס עלולה להוות שיקול לחסימתה של "זעקת ההגינות". בנוסף לכך, כבר הובהר בפסיקה כי עצם העובדה שחוזה נערך בין בני משפחה אינה פוטרת אותם מדרישותיו של סעיף 8 לחוק המקרקעין (ע"א 7388/97 עיזבון המנוח משה שמיר ז"ל נ' דולב (שמיר), פ"ד נג(1) 596, 608 (1999); ע"א 9287/07 דנוך נ' נגר, פסקה 14 (1.3.2011).

(ההדגשות שלי ר.א. פסק הדין מיום 25.2.2015 פורסם במאגרים).

77. בענייננו אין חולק כי העסקה לא דווחה לרשויות המס. עוד ייאמר, כי העובדה שהצדדים הם בני משפחה אינה פוטרת אותם מדרישותיו של סעיף 8 האמור.
78. בהמשך פסק דין פלוני נקבע : "כי דווקא זהו מקרה הממחיש את החשיבות הנודעת לדרישת הכתב "הפורמאלית", בשל הצורך בתיעוד בהיר ולא שנוי במחלוקת של הסכמים מורכבים כגון זה הנדון".
79. דברים אלה נכונים גם למקרה שלפני. חשיבות דרישת הכתב הפורמאלית היא זו שמלמדת פעמים רבות על גמירות הדעת, על "רצינות" הצדדים ביחס לעסקה ועל רצונם להשלימה ברישום כדין.
80. בענייננו, אינני סבור כי מקרה זה נופל בגדר אותם מקרים נדירים, חריגים ויוצאי דופן עליהם יכול התובע להישען. הראיות שהוצגו אינן מעידות על קיום ההתחייבות, וגם במצטבר אין באותן ראיות כדי להחליף את דרישת הכתב. התובע לא הוכיח כי שינה מצבו לרעה בשל אותה התחייבות ולא פעל בהסתמך עליה, ההיפך הוא הנכון. התובע העתיק מקום מגוריו למרכז הארץ, הוא לא התכוון להתגורר בקיבוץ ***** ואם התכוון הרי שלא עשה כל פעולה כדי לממש כוונה זו. אכן, בני הזוג השקיעו סכום לא מבוטל בקשר למגרש, אך העובדה שהושקע סכום של כסף אינו הופך את בני הזוג לבעלי המגרש להבדיל מזכותם לקבל את הכספים ששולמו על ידם.
81. בעניין "זעקת ההגינות" יש לציין את העובדות הבאות: הנתבעת חתמה על הסכם על פיו היא מחויבת למכור את הדירה המשויכת לה בקיבוץ כנגד זכותה לקבל זכויות במגרש לבניית בית. קבלת התביעה משמעותה היא כי הנתבעת, אישה מבוגרת וחברת קיבוץ משך עשרות שנים, תיוותר, הלכה ולמעשה, ללא קורת גג, שכן את ביתה התחייבה למכור ומאידך המגרש אותו קיבלה בהגרלת הקרקעות שערך הקיבוץ יילקח ממנה ויועבר לצדדים.
82. התובע ניסה לטעון כי הנתבעת יכולה "לכופף" את הכללים ולא לקיים את שהתחייבה לו בהסכם מול הקיבוץ. לטענתו, ניתן למכור את הבית המשויך גם למי שאינו חבר קיבוץ ותכניתה של הנתבעת הייתה כי הזכויות בביתה המשויך בקיבוץ יעברו באופן "פורמאלי" לבנה **** או לבני הזוג, ואילו בפועל היא תמשיך להתגורר בו. אלא שגם הבן ****, וכמובן בני הזוג, אינם חברי קיבוץ, ולא ניתן להעביר להם את הזכויות. הטענה כי הדבר אפשרי חרף ההסכם עם הקיבוץ לא הוכחה והתובע ויתר על זימון עדים שיוכלו לתמוך בטענה זו.
83. התובע הוסיף וציין, כי עד כה לא התחילה הנתבעת בבניית הבית על אף שהמועד לכך חלף. הנתבעת ציינה כי כל עוד מתקיים ההליך המשפטי היא הבינה כי הדבר אסור. אני סבור כי גרסתה של הנתבעת בעניין זה משכנעת. על אף היעדרו של צו מניעה, ברי כי אישה מבוגרת לא תשקיע השקעות כספיות מאסיביות לבניית בית שבסופו של יום יתברר כי הוא בנוי על מגרש שלא שייך לה.
84. פועל יוצא מכך הוא, כי קבלת התביעה, משמעותה בהקשר זה של "זעקת ההגינות", מותיר אישה מבוגרת שהתחייבה למכור את ביתה מצד אחד ומצד שני המגרש בו זכתה יילקח ממנה. מנגד, דחיית התביעה אין משמעותה כי התובע לא יקבל את כספי השקעתו בחזרה, אלא שהוא לא יזכה בתשואה העודפת כתוצאה מעליית מחירי הנדל"ן וזאת בגין מגרש שהוא לא רכש ומעולם לא נרשם על שמו.
85. אם יש כאן "זעקת הגינות" הרי שהיא מחייבת דחיית התביעה ולא קבלתה.

סוף דבר

86. התובע לא הצליח להוכיח את זכויותיו במגרש בהיבט הקנייני או החוזי, לא הוכחו רצון וכוונה של הנתבעת להקנות לתובע זכויות במגרש, והתובע לא הוכיח כי הסתמך על ההתחייבות שניתנה לו ושינה את מצבו לרעה בשל כך. כמו כן, לא הוכחו נסיבות המצדיקות ריכוך דרישת הכתב והתעלמות מחסרונו.
87. משכך דין התביעה להידחות.
88. לענין הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד, בהתחשב בדרך שבה ניהלו בעלי הדין את הדיון, במורכבות ההליך, בהשקעת המשאבים בהכנתו ובניהולו אני קובע כי התובע ישלם לנתבעות הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 15,000 ₪.
89. המזכירות תמציא לצדדים ותסגור את התיק.

ניתן לפרסום בהשמטת כל פרט מזהה.

ניתן היום,  י' אדר א' תשפ"ב, 11 פברואר 2022, בהעדר הצדדים.