עקיבא נ' ענבר ואח'

לפני המרצת פתיחה בה עותר המבקש להורות כי הוא זכאי להירשם כבעל הזכויות בנכס המהווה חנות הנמצאת ברח' אלוף 16 בתל אביב, הידועה גם כגוש 6892 חלקה 39 (להלן: "הנכס" או "החנות"). בהתאם לכך, מבוקש להורות על מחיקת רישום זכויות החכירה ברשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") ע"ש המשיבות.

רקע עובדתי:

1. המבקש, מר עקיבא יעקב (להלן: "המבקש"), מחזיק בהסכם מכר שנחתם ביום 19.3.1971 (להלן: "ההסכם") שלפיו הוא רכש את הנכס מהגב' פנינה קולסקי ז"ל (להלן: "הגב' קולסקי") אמן של המשיבות, הגב' דתיה ענבר (להלן: "הגב' ענבר") והגב' חנה וינקלר (להלן: "הגב' וינקלר") אשר גם יורושותיה מכוח צו לקיום צוואה.

הגב' קולסקי נפטרה בשנת 2005 ואילו בעלה ואביהן של המשיבות, מר אברהם קולסקי ז"ל (להלן: "מר קולסקי"), נפטר בשנת 1978.

2. חרף ההסכם, הזכויות בנכס לא נרשמו עד ליום זה ע"ש המבקש. יחד עם זאת, טוען המבקש כי החזיק והשתמש בנכס כ- 50 שנים, מאז חתימת ההסכם בשנת 1971 ועד ליום זה, בין בעצמו ובעיקר באמצעות גיסו, מר אברהם ביטון (להלן: "מר ביטון").

3. יצוין, כי מדובר בנכס שהוקצה בעברו בשנת 1956 למשיבה הפורמאלית 3, אגודה שיתופית "שיכון אנשי צבא בשירות נוה-צה"ל אשר פעלה אז כחברה משכנת (להלן: האגודה" וגם: "החברה המשכנת"). בהתאם לכך, רישום כלל הנכסים שהוקצו באותה תקופה התנהל באמצעות האגודה, עד לעריכת חוזי חכירה מול רמ"י ורישום זכויות החכירה.

בתוך כך, ועל סמך מכתב האגודה מיום 23.12.64 בו נרשם כי הורי המשיבות, מר קולסקי ז"ל והגב' קולסקי ז"ל מחזיקים בנכס, נרשמו ביום 17.11.2013 הזכויות בחנות בספרי רמ"י ע"ש הורי המשיבות (ראו סעיף 3 לתשובת רמ"י להרצת הפתיחה ונספח 1 לתשובת רמ"י).

4. והנה, ביום 5.3.2018 נתקבלה ברמ"י בקשת המשיבות להעברת הזכויות בחנות על שמן מכוח צו לקיום צוואה של אמן המנוחה, הגב' קולסקי, אשר ניתן ביום 15.12.2005.

העברת הזכויות דרשה קבלת מכתב הפניה מתאים מטעם החברה המשכנת, אך התברר כי זו אינה פעילה עוד וכי מונה לה מפרק. בסופו של דבר, לאחר שניתן אישורו של המפרק, עו"ד איתי הס (להלן: "מפרק האגודה"), ולאחר שקודם לכן גם שולמו לרמ"י דמי חכירה על ידי הגב' ענבר (ראו אישור על תשלום דמי חכירה מיום 14.8.2017, נספח א' לתשובת המשיבות), העבירה רמ"י ביום 19.12.2018 את הזכויות בחנות ע"ש המשיבות בחלקים שווים, כך שכיום מלוא הזכויות בנכס רשומות בספרי רמ"י על שמן (נספח 5 לתשובת רמ"י).

5. לאחר שנרשמו הזכויות בנכס ע"ש המשיבות, פעלו השתיים והגישו תביעה בבית המשפט השלום בתל אביב לסילוק ידו של מר ביטון מהחנות, במסגרת תא"ק 59084-08-19 (להלן: "התביעה לסילוק יד").

6. בעקבות הגשת התביעה לסילוק יד, פנה מר יעקב בהליך שלפני ועתר לסעדים שבכותרת, ובהתאם עוכבה התביעה לסילוק יד.

המרצת הפתיחה:

7. לגרסת המבקש, הוא נהג ונוהג בנכס משך כ- 50 שנים, מנהג בעלים. כיום ובמרבית השנים, גיסו, מר ביטון, הוא מי שמחזיק בחנות. לגרסתו, הוא שילם את מלוא התמורה בעד הנכס אשר שימש אותו תחילה כחנות אטליז במשך כשנה וחצי, ובהמשך העביר את החזקה בנכס למר ביטון זאת לאחר שהמבקש ומשפחתו עודדו את מר ביטון להשתמש בנכס לכל עסק שיחפוץ. לאור זאת, החל משנת 1976 ועד היום, מר ביטון מחזיק ומשתמש בנכס ומשלם את החשבונות לגורמים השונים בהיותו "מחזיק".

8.המבקש תאר בתצהירו את נסיבות החתימה על ההסכם בשנת 1971, אז היה כבן 20 והגיע לפגישת החתימה יחד עם אביו המנוח. לגרסתו, הפגישה נערכה במשרדו של עו"ד יששכר פישר ז"ל (להלן: "עו"ד פישר"), כאשר במעמד החתימה הייתה הגב' קולסקי שחתמה מול עיניו על ההסכם, ובאותו מעמד נכח גם מתווך העסקה, מר יחזקאל מנע.

המבקש ציין כי במעמד החתימה קיבלה גב' קולסקי בהתאם להסכם, סך של 22,500 ל"י, ואילו היתרה בסך 5,000 ₪ שולמה לה בהמשך ביום 25.4.1971.

המבקש מפנה בעניין זה לכתב יד, לחתימה ולחותמת של עו"ד פישר בשולי ההסכם, המאשרים זאת.

9. המבקש מוסיף, כי ההסכם אף "בוייל" כדין בהתאם לחוק מס בולים שחל באותם זמנים, ובהתאם ניתן לראות על גבי ההסכם את חותמת האוצר מיום 18.4.1971 בעמוד לראשון להסכם. לטענתו, עצם ביול ההסכם ותשלום המס לאוצר, יש בהם כדי ללמד על תקפותו.

10. לטענת המבקש, לא ידע כי בפועל הזכויות בחנות לא נרשמו משך השנים על שמו וכי חשב לתומו שהרישום התבצע לאחר שסמך על עו"ד פישר שיבצע את הנדרש.

11. לעמדתו, המשיבות ניצלו את העובדה שהרישום לא הושלם וכי אימן, הגב' קולסקי, עדיין רשומה כבעלת הזכויות ברמ"י, מחמת רשלנת ו/או הזנחה בהעברת הזכויות לפי ההסכם על שמו.בהתאם, לאחר פטירת אימן הן הזדרזו לרשום את הנכס על שמן מבלי לפנות אליו או למר ביטון. לעמדתו, ברור כי הגב' קולסקי לא הייתה יושבת בחיבוק ידיים משך השנים אם ידעה סבורה כי החנות שייכת לה, ופועלת לבטל את ההסכם ולסילוק ידו של המבקש מהנכס.

12. המבקש מוסיף, כי מפרק האגודה נתן הסכמתו להעברת הזכויות בנכס ע"ש המשיבות, מבלי שידע כלל מקיומו של ההסכם. בהתאם, הודיע המפרק במכתבו מיום 10.2.2020 כי לו היה בפניו ההסכם טרם העברת הזכויות בנכס ע"ש המשיבות, הוא לא היה נותן אישור האגודה לרישום הזכויות הנ"ל.

13. מן האמור, טוען המבקש כי רישום הזכויות בנכס ע"ש המשיבות, נעשה מתוך טעות או הטעיה, ולפיכך יש להורות על מחיקת רישום זה, ובהתאם להורות לאגודה באמצעות המפרק, ליתן מכתב הפניה לצורך רישום הזכויות בנכס על שמו וכן להורות לרמ"י לרשום את הנכס על שמו.

תשובת המשיבות:

14. המשיבות בחרו לתמוך את גרסתן בתצהירה של הגב' ענבר בלבד, ולא להגיש בנוסף גם תצהיר מטעם המשיבה 2, הגב' וינקלר.

15. המשיבות טוענות, כי גם אם הייתה למבקש זכות כלשהי בחנות מכוח ההסכם, הרי שזכות זו התיישנה בחלוף השנים. לעמדתן, יש למנות את תקופת ההתיישנות ממועד החתימה על ההסכם בשנת 1971. לחלופין, נטען לשיהוי בהגשת תובענה זו שעניינה אכיפת הסכם, לאחר כ- 50 שנים.

16. כן טוענות המשיבות כי ההסכם מזויף או כי קיים ספק לגבי חתימת אמן על ההסכם או חתימת עו"ד פישר. כמו כן, נטען כי עולה ספק בקשר עם ההסכם לאור העדר רישום קבלת הכספים לטובת המוכרת לפי ההסכם, הגב' קולסקי, ו/או אישור בולים ו/או העדר אישור האגודה כתנאי מקדים להסכם ו/או העדר רישום וחתימת אביהן של המשיבות על ההסכם.

17. כן טוענות המשיבות, כי במועד חתימת ההסכם ולמעשה עד למועד רישום זכויות המשיבות ברמ"י, היו רשומים הוריהן כבעלי הזכויות במשותף בחנות, ואילו כפי שעולה מההסכם רק האם, הגב' קולסקי, הייתה צד לו. לטענתן, מאחר שהאב נפטר בשנת 1978 וההסכם נחתם בשנת 1971, הרי שלא יכלה האם למכור בשום צורה יותר ממה שיש לה, קרי 50% מהזכויות בחנות.

כן נטען כי לא יעלה על הדעת שרק האם תמכור את חלקה ללא ידיעת האב ו/או תפעל מאחורי גבו. הדבר מלמד לשיטתן על זיוף ההסכם או על אמינותו המפוקפקת או על העדר תוקפו.

18. עוד טוענות המשיבות, כי מדובר בהסכם אשר מותנה כאשר התנאי לא נכנס לתוקף.

המשיבות מפנות בעניין זה לסעיפים 2 ו- 3 להסכם אשר קובעים כי ההסכם מותנה בהסכמת ועד האגודה שניהלה באותה עת נכסי בעלי הזכויות. לעמדתן, גם אם מדובר בהסכם אמיתי, הרי שהוא לא נכנס לתוקף עת לא הומצא מסמך המעיד על קבלת הסכמת האגודה כנדרש.

בהקשר זה נטען כי גם כאשר המשיבות ביקשו לרשום על שמן את הזכויות ברמ"י, נדרשה הסכמת האגודה להשלמת הרישום, ובהתאם הובהר באמצעות מפרק האגודה כי אין לה התנגדות לכך.

19. לגרסת המשיבות, אשר מצאה כאמור ביטוי בתצהיר הגב' ענבר בלבד, טרם העברת הזכויות בנכס על שמן, יצאו הן מנקודת הנחה כי הנכס נטוש. לאחר העברת הזכויות על שמן, הגיעו וראו כי הנכס נעול באמצעות סורג ובריח ושאלו את השכנים לחנות אם יש מישהו בחנות ונענו שהחנות סגורה. לגרסתן, הן שכרו שירותי פורץ, אז לפתע בהגיען אל החנות ראו שלט "המקום מצולם 24 שעות ביטון". לאור זאת, הגישו תלונה במשטרה על פלישה.

20. לעמדתן, בשום שלב לא ידעו על ההסכם שבין המבקש לבין אמן. דבר קיומו נודע להן רק לאחר הרישום על שמן, כאשר לאחר עיון בו התברר להן כי אינו אמין ולפיכך החליטו לממש את זכותן והגיש את התביעה לסילוק יד נגד המחזיק, מר ביטון.

21. המשיבות טענות עוד בתשובתן, כי לאור מצבם הבריאותי של הוריהן החל משנות ה- 70 וחוסר יכולתם לטפל בחנות, לא מן הנמנע כי המבקש ו/או המחזיק פלשו אל החנות ו/או היו שוכרים למספר שנים ללא רשות וכיום מבקשים להשלים מעשה פסול.

מכל מקום, לעמדתן אין בתשלום ארנונה, חשמל ומיסים המוטלים על מחזיק כדי להעיד על בעלות בנכס. מה גם שהמבקש לא שילם מעולם תשלומי היוון לרמ"י ואילו המשיבות שילמו את כלל התשלומים שנדרשו על ידי רמ"י, טרם העברת הזכויות בנכס על שמן.

22. המשיבות מוסיפות, כי המבקש עצמו מודה כי כביכול אפשר במשך כמעט 50 שנים להחזיק בחנות ללא תמורה. ברי כי מי שרכש נכס ידרוש לכל הפחות סכום סמלי שיעיד על בעלותו, גם אם מדובר בבן משפחה שעושה שימוש בנכס.

23. עוד טוענות המשיבות, כי המבקש לא צרף דיווח לרשויות המס על ביצוע העסקה ו/או אישור מס לצורך רישום הנכס בפועל על שמו, דבר המחזק את טענותיהן כנגד ההסכם.

24. מן האמור, סבורות המשיבות כי דין המרצת הפתיחה להידחות וכי יש בהתאם להורות על סילוק ידן של המבקש ומר ביטון מהנכס.

25. יוער כבר עתה, כי המשיבות ביקשו במסגרת כתב התשובה ליתן להן זכות לפצל סעדים (סעיף 88 לכתב התשובה). בקשה זו אינה ברורה כלל ועיקר, שהרי המשיבות אינן בגדר "תובע" בהליך זה אלא משיבות ומתגוננות במסגרת המרצת פתיחה שהוגשה נגדן. יובהר, כי לא התבקש על ידי המשיבות להעביר הליך זה לפסים רגילים ולהגיש במסגרתו תביעה שכנגד.

מן האמור, ברי כי לא יכול היה להינתן כל סעד של פיצול סעדים לטובת המשיבות במצב הדיוני הקיים.

דיון והכרעה:

הערות מקדמיות:

26. מדובר לפנינו במקרה שבו שאלת זהות בעל הזכויות בנכס, הונחה לפני בית המשפט כמעט 50 שנים מאז מועד הסכם המכר נושא התובענה. עובדה זו משליכה באופן ברור וטבעי גם על יכולת הצדדים לספק ראיות, בין אם בכתב ובין אם בעל פה. בנסיבות הנ"ל ולאור דלות הראיות, ראיתי ליתן משקל גבוה בנסיבות העניין לשכל הישר וההיגיון הבריא, הנובעים מן המסד הראייתי שהונח לפני.

27. בהמשך ישיר להערתי הקודמת, הרי שיש לקחת בחשבון גם את הנזק הראייתי שנגרם עקב אי טיפול בנושא רישום הזכויות בנכס משך עשרות שנים מאז חתימת ההסכם בשנת 1971. ברור כי אם המבקש היה פועל לביצוע הרישום לאחר מועד חתימת ההסכם בשנת 1971 כנדרש, הרי שתובענה זו לא הייתה באה לעולם. מעמדת המבקש עולה כי סמך על עו"ד פישר המנוח שטיפל וייצג בעסקה אז בשנת 1971, כאשר לשיטתו של המבקש סבר כי עם ביצוע התמורה בגין רכישת הנכס על ידו, תמו חובותיו והעסקה הושלמה. כמובן שבירור מיטבי אודות נושא אי ביצוע רישום הנכס בשלב זה בו עו"ד פישר ז"ל והגב' קולסקי ז"ל אינם בין החיים, אינו אפשרי בימים אלה, ולפיכך יש להסתפק בעדויות ובראיות הקיימות.

28. עוד באותו עניין: קשה שלא לתהות מדוע המשיבות ראו לתמוך את תשובתן בתצהיר הגב' ענבר בלבד ולא הגישו תצהיר נוסף מצד אחותה המשיבה 2, הגב' וינקלר. דומה כי הגשת תצהיר מטעם הגב' וינקלר הוא בבחינת דבר מתבקש ואף הכרחי בענייננו, שעה שמדובר בסכסוך שלב ליבו הוא חנות שהייתה במשך שנים שייכת לאם המשפחה. הצורך בתצהיר מטעם הגב' וינקלר מקבל משנה תוקף כאשר ידוע שקיים בענייננו קושי ראייתי לאור חלוף הזמן.

אדרש לכך בגוף פסק דיני.

29. שאלה שלטעמי לא זכתה לתשובה מיטבית, היא מדוע המשיבות פעלו לרישום זכויותיהן בנכס רק בשנת 2018? שהרי צו לקיום צוואת אמן המנוחה, הגב' קולסקי ז"ל, ניתן עוד ביום 15.12.2005. לשאלה זו מצטרפת גם השאלה מדוע המשיבות או מי מטעמן לא תבעו חזקה בחנות עוד קודם לכן ובמשך השנים, ככל שסברו כי זו שייכת להן?

אדרש לשאלות אלה גם כן בגוף פסק הדין.

שאלת ההתיישנות והשיהוי:

30. ראשית, אדרש לנושא ההתיישנות והשיהוי. בהחלטתי מיום 15.12.2020 עמדתי על סוגיה זו באריכות, תוך שהפניתי להלכה הפסוקה – ע"א 2159/19 אהרון נ' סבן, פסקה 9 (נבו 9.3.2020) (להלן: "עניין סבן") וההפניות שהובאו שם, לפיה במקרה שבו עולה כי עסקת המכר הושלמה כמעט במלואה, הרי שאז קמה לרוכש זכות קניין שביושר עד למועד העברת הזכויות, כאשר נוצרים מכוחה של זכות זו יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בין המוכר, הנאמן, לבין הרוכש. הדבר משליך ישירות על שאלת התיישנות תביעת הרוכש לרשום את הנכס על שמו, כך שרק מהמועד שבו הצד שכנגד, הנאמן, כופר באותה נאמנות קונסטרוקטיבית, מתחיל מרוץ ההתיישנות.

31. אציין בעניין זה, כי המשיבות טענו בסעיף 82 לכתב התשובה מטעמן שעסקינן בענייננו בזכות חוזית המתיישנת בחלוף 15 שנים מיום שנולדה הזכות. דומה כי כוונת ב"כ משיבות להתיישנות זכות במקרקעין שאינם מוסדרים שאכן מתיישנת בחלוף 15 שנים בהתאם לרישא שלסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות").

מכל מקום, לא מצאתי כי מי מהצדדים לא טען כי מדובר בענייננו במקרקעין שאינם מוסדרים.

מקרקעין שאינם מוסדרים מזוהים במרשם על פי מספרי הדף והפנקס שבהם הם רשומים (ראו: יהושע ויסמן, דיני קניין – חלק כללי 307 (1993) (להלן: "ויסמן"), ואילו מקרקעין מוסדרים מזוהים על פי מספר החלקה והגוש (ויסמן, עמ' 308).

כידוע, הנכס דנן מזוהה לפי גוש וחלקה, ומכאן שמדובר בענייננו במקרקעין מוסדרים.

לאור זאת, מדובר במקרה דנן בתובענה שעניינה אכיפת התחייבות להענקת זכות במקרקעין מוסדרים, שתקופת התיישנותה היא בת 25 שנים לפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, סיפא (ראו: ע"א 7217 רבי נ' הלוי, פ"ד נח(5) 529, 533 (2004)).

32. כפי שהבהרתי בהחלטתי מיום 15.12.2020, ההכרעה בשאלת ההתיישנות טעונה קודם לכן בירור עובדתי והיא תלויה למעשה בהכרעה בשאלה העיקרית – האם המבקש השלים את העסקה כמעט במלואה באופן שמקנה לו זכות שביושר בנכס. יחסי הנאמנות הקונסטרוקטיבית, ככל שכך ייקבע, מתקיימים אפוא בין המשיבות, אשר באות בנעלי המוכרת לפי ההסכם, הגב' קולסקי, בהיותן יורשיה, לבין המבקש, הרוכש לפי ההסכם.

33. מכל מקום, כפי שהבהרתי לעיל, יש לבחון האם בכלל מדובר בענייננו בעסקה שכמעט הושלמה. התשובה לשאלה זו תכריע למעשה גם את גורל טענת ההתיישנות, כדלקמן:

א. אם יתברר שאין לפנינו הסכם מכר תקף ובכלל זה עסקה שכמעט הושלמה, הרי שממילא למבקש לא מוקנית זכות קניין שביושר בהתאם לפסיקה, ובהתאם גם לא מתקיימים יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית שמקפיאים כאמור את מרוץ ההתיישנות עד לכפירה בהם.

במקרה זה, קמה למבקש לכל היותר זכות חוזית בלבד מכוח ההסכם, ובהתאם גם מרוץ ההתיישנות חל ממועד התגבשות הזכות, דהיינו ממועד החתימה על ההסכם. לנוכח חלוף השנים ממועד החתימה ועד להגשת תובענה זו (כמעט 50 שנים), ברי כי אז יהיה מקום לקבוע שהתביעה התיישנה, על אף שמדובר בתקופת התיישנות בת 25 שנים.

ב. מאידך, אם אגיע למסקנה כי אכן מדובר לפנינו בעסקה שכמעט הושלמה, הרי שאז מרוץ ההתיישנות חל ממועד כפירתן של המשיבות בנאמנות הקונסטרוקטיבית, דהיינו מהמועד שבו הייתה השגה כלשהי מצד המשיבות או מי מטעמן, על זכותו של המבקש להירשם כבעל הזכויות בנכס.

מהו מועד הכפירה בזכות המבקש להירשם כבעל זכויות בנכס? מהמסד העובדתי שהונח לפני עולה, כי השגה רשמית על זכות המבקש בנכס נעשתה באמצעות הגשת התביעה לסילוק ידו של מר ביטון בחודש אוגוסט 2019. מועד נוסף שניתן לקחת אותו בחשבון כמועד שממנו והלאה כפרו המשיבות בזכותו של המבקש בנכס, הוא מועד פנייתן לרמ"י לצורך רישומן כבעלות הזכויות בנכס, בחודש מרץ 2018. יוער, כי מועד זה טומן בחובו קושי, שכן לא ברור האם המבקש בכלל ידע על פנייתן זו המשיבות לרמ"י.

בכל מקרה, לא יכול להיות חולק כי מועד הכפירה בנאמנות הקונסטרוקטיבית מצד המשיבות, חל רק בשנים האחרונות, שכן אין בנמצא ראיה כי המשיבות או הגב' קולסקי או מי מטעמן, ביקשו להשיג על טענות המבקש לזכויות בנכס במרוצת השנים, דהיינו בין שנת 1971 (מועד החתימה על ההסכם), ועד לעת למועד פנייתן לרמ"י בחודש מרץ 2018. מכאן, ולנוכח העובדה שהמרצת הפתיחה דנן הוגשה כידוע בחודש מרץ 2020, הרי שאם ייקבע כי אכן עסקת המכר שבין המבקש לבין הגב' קולסקי כמעט הושלמה באופן שמקים לו זכות שביושר בנכס, אזי גם לא חלה כל התיישנות על תובענה זו.

34. אשר לטענת המשיבות לשיהוי בהגשת תובענה זו, סבורה אני כי בנסיבות בהן התביעה לסילוק יד הוגשה בחודש אוגוסט 2019 – אז נולד האיום המעשי והממשי על המבקש ומר ביטון בקשר עם החנות – הרי שהגשת המרצת פתיחה זו בחודש מרץ 2020 כפעולת מנע מצד המבקש, על מנת להתגונן מהתביעה לסילוק היד, לא יכולה להתפרש כשיהוי אלא דווקא כהתמודדות בשקידה ראויה על זכויות תוך זמן סביר של מספר חודשים.

אמנם היה על המבקש לפעול לרישום הנכס על שמו עוד מאז 1971, אך לטעמי מחדל זה רלוונטי יותר לנזק הראייתי שנגרם משך השנים. אם המשיבות היו מראות בראיות כי אמן, הגב' קולסקי, או מי מבני המשפחה, טען כנגד זכותו של המבקש בחנות בשלב כלשהו משך השנים, אז אכן היה מקום לנקיטת הליך משפטי מצד המבקש עם קבלת דרישה נגדו בעניין החנות. כאמור, האיום הממשי כנגד זכות מבקש בקשר עם החנות נולד, כך לפי המצג הראייתי שהונח לפני, רק עם הגשת התביעה לסילוק יד שהוגשה בשנת 2019 – וזהו המועד הרלוונטי לטעמי שממנו והלאה היה על המבקש לנקוט בצעדים משפטיים.

מן האמור, אם אכן ייקבע שהמבקש בעל זכות קניין שביושר מכוח ההסכם, לא ניתן יהיה לומר שמדובר בהליך שננקט על ידו בשיהוי באופן שמאיין את תביעתו.

35. אם כן, אתפנה עתה להכריע בשאלה העיקרית שלפני, והיא האם העסקה לרכישת החנות בת תוקף, וככל שכן, האם היא כמעט הושלמה.

האם עסקת המכר שבין המבקש לגב' קולסקי בת תוקף והאם כמעט הושלמה?

36. לאחר שעיינתי בנימוקי הצדדים, שמעתי אותם במסגרת הדיונים שהתקיימו ועיינתי במכלול הראיות שלפני, הגעתי לכלל מסקנה כי במאזן הסתברויות, נולדת המסקנה כי ההסכם בר תוקף וכי מדובר בעסקה של ממש, ורק הזנחה מנעה את רישומה .לפיכך, המבקש זכאי להירשם כבעל הזכויות בנכס.

אנמק הכרעתי זו להלן.

37. בהתאם להלכה הפסוקה, עת שולמה מלוא התמורה בגין הנכס והתקבלה בו חזקה, הרי שמדובר בעסקה כמעט מושלמת ובזכות קניין שביושר העומדת לרוכש. במצב דברים זה רק נימוקים כבדי משקל ישללו את זכותו של הרוכש להשלים את העסקה.

ראו:

ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר, פ"ד נו(5) 280, 287 (2002);

ע"א 1599/99 צימבלר נק תורג'מן, פ"ד, נז(5) 49, 57 (2003);

ע"א 9063/12 עזבון המנוח הוראס ריכטר ז"ל נ' Harvey Delson, פסקה 25 (נבו 5.9.2017)

עניין סבן, פסקה 9;

ההסכם ותוקפו:

38. המבקש בענייננו מחזיק בהסכם מכר לפיו החנות נמכרה לו בשנת 1971 על ידי הגב' קולסקי כאשר ההסכם נושא חתימות לצד שני הצדדים להסכם: הגב' קולסקי-המוכרת, מצד אחד, והמבקש-הרוכש, מצד שני.

המבקש התייחס לנסיבות החתימה בסעיף 3 לתצהירו באופן מפורט:

"הנני זוכר היטב את מעמד הרכישה (הייתי אז כבן 20) וכן אני זוכר את החתימה על ההסכם שנעשה כאמור בשנת 1971. אני זוכר כי למעמד החתימה הגעתי יחד עם אבי המנוח והפגישה נערכה במשרדו של עורך הדין המנוח יששכר פישר ז"ל. אני חתמתי על ההסכם כשהמנוחה אף היא חותמת מול עיני על ההסכם. באותו מעמד היה גם המתווך יחזקאל מנע שתיווך את העסקה..."

39. התרשמתי מעדותו הכללית של המבקש, כי למרות חלוף השנים ולמרות שלא ידע לומר בדיוק איזה מסמכים נוספים היו נלווים להסכם (ראו עמ' 12 לפרוטוקול מיום 6.7.2021), הוא ידע להעיד בביטחון ובנחרצות אודות רכישת החנות על ידו, שיפוצה על ידו ועבודתו בה מיד עם רכישתה כאטליז.

ובלשונו האותנטית של המבקש:

"...זה היה קודם כל חנות, קניתי, שיפצתי, הם קיבלו את הכסף. שיפצתי, עשיתי את זה אטליז, עלה לי המון כסף, עכשיו אני התחלתי לעבוד שם"

(עמ' 10 לפרוטוקול מיום 6.7.2021 ש' 26-28).

ובהמשך, כשנשאל המבקש על ידי ב"כ המשיבות כיצד ידע שהחנות שלו, השיב שוב באופן אותנטי ומשכנע:

"כי אני נתתי את הכסף בזיעה שלי".

(שם, בעמ' 11, ש' 31).

40. אשר לשאלה האם שולמה מלוא התמורה בגין החנות, אכן לא הוגשו קבלות או אסמכתאות חיצוניות המעידות על תשלום.

עיון בהסכם מלמד כי התמורה בגין החנות עומדת על 27,500 ל"י (שם, סעיף 6).

והנה, בסעיף 6.א. בהסכם גופו נכתב במפורש כי מתוך התמורה הנ"ל שולמו במעמד החתימה על ההסכם סך של 22,500 ל"י וכי: "...חתימת צד א' על הסכם זה מהווה אישור לקבלת הסך הנ"ל".

לטעמי, האמור בסעיף 6.א. הנ"ל לפיהם מירב התשלום בסך 22,500 ל"י כבר בוצע, מהווה ראיה חותכת לביצועו.

כמו כן, מתחת לחתימות הצדדים, המבקש והגב' קולסקי, בעמוד האחרון להסכם, נכתבה בכתב יד הערה לצד חתימה וחותמת של עו"ד פישר שבאמצעותו נערכה על פי הנטען העסקה, לפיה: "היתרה בסך 5000 ל"י שולמה ביום 25.4.71 במזומן 800 ל"י ו 4200 בשיק בנקאי מספר 9194".

מדובר אפוא בראיה היורדת לפרטי פרטים בכל הנוגע לאופן ביצוע יתרת התמורה המלווה בחותמת של עו"ד, המעידה כי יתרת התמורה בסך 5,000 ₪ בגין החנות אכן שולמה.

41.המבקש התייחס בסעיף 3 לתצהירו גם לנושא מתן התמורה:

"...במעמד החתימה על ההסכם קיבלה המנוחה את הסכום הנזכר בהסכם סך של 22,500 ל"י שהיה החלק העיקרי של התמורה וההפרש בסך 5000 ל"י שולם לה בתאריך 25.4.1971 סך 800 ל"י במזומן ושיק בנקאי ע"ס 4,200 ל"י..."

42. אמנם אין לפנינו אסמכתא חיצונית המעידה על התשלום, אך אין לשכוח שמדובר בהסכם שנכרת לפני כ- 50 שנים, כאשר צד אחד לו- הגב' קולסקי - כמו גם עו"ד פישר שטיפל בעסקה, אינם בין החיים. בנסיבות אלה, אין להקשות על המבקש ואף מתקבל על הדעת כי לא יימצאו כלל המסמכים הנוגעים לעסקה, לרבות אסמכתאות על ביצוע תשלומים ונספחי ההסכם שלא צורפו.

זאת ועוד : אי אפשר להתעלם מכך שהמבקש החזיק בפועל בחנות ללא עוררין במשך 50 שנה. הגב' קולסקי המנוחה אמן של המשיבות לא מחתה בידו משך כ -35 שנה. ממועד כריתת הסכם המכר בשנת 1971 ועד לפטירתה בשנת 2005.

לפיכך, אני מוצאת כי שולמה מלוא התמורה על ידי המבקש בגין החנות, והוא מילא את חיוביו לפי הסכם המכר משנת 1971, באופן שהקנה לו את הזכויות בחנות.

43. לא למותר לציין, כי מר ביטון הוסיף וציין בעדותו, כי הגב' קולסקי הגיעה אליו לנגרייה בשנת 1976 או בשנת 1977 וציינה בפניו:

"...אנחנו מכרנו לכם את החנות, היה לנו פה חנות של את"א..."

(עמ' 33 לפרוטוקול מיום 6.7.2021, ש' 24-25).

44.נקודה מהותית נוספת המלמדת על כך אותנטיות העסקה וכי הגיעה לשלב מתקדם, היא העובדה כי קיימות על גבי ההסכם חותמות האוצר מיום 18.4.1971 המאמתות את "ביול" ההסכם ותשלום מס בולים בהתאם. דומה כי חותמת האוצר לא הייתה מתקבלת, אלא אם העסקה הייתה מתקדמת.

45. מן האמור, הרי שלפנינו ראיות טובות, חיצוניות ואובייקטיביות, הנתמכות בגרסת המבקש ועדותו אותה מצאתי מהימנה, בדבר השלמת העסקה כמעט במלואה: הוצג הסכם מכר בכתב אשר חתום על ידי הצדדים; קיימת אינדיקציה טובה לביצוע מלוא התמורה, הן בגוף ההסכם והן בהערות בכתב יד המלוות בחותמת של עו"ד פישר; וההסכם אף עבר את עיני האוצר בכל הנוגע לתשלום מס בולים כנדרש באותה עת.

46. מן העבר השני, העלו המשיבות טענות כנגד ההסכם ותוקפו וכן הפנו לפגמים כאלה ואחרים הנוגעים לו. אציין כבר עתה, כי אמנם מדובר בטענות המעלות תהיות בחלקן, אך אני סבורה כי לא די בהן כדי לסתור או להביא לביטול המסמך הכתוב – הוא ההסכם.

47.טענה מרכזית שהועלתה על ידי המשיבות היא שעת נחתם ההסכם בשנת 1971, אז היה אביהם, מר קולסקי, בעלים של מחצית מהזכויות בחנות בהיותו בחיים. מכאן נטען, שהעובדה כי רק האם, הגב' קולסקי, היא צד להסכם, מלמדת על כך שאין מדובר בהסכם אותנטי וכי ממילא הגב' קולסקי לא הייתה יכולה למכור יותר ממה שיש לה – 50% מהזכויות בנכס.

בהקשר זה ראיתי להפנות למכתב החברה המשכנת מיום 23.12.1964 לרמ"י (אז מנהל מקרקעי ישראל), נספח 1 לתשובת רמ"י להמרצת הפתיחה, אליו מפנות המשיבות בין השאר לתמיכה בטענתן זו. עיון באותו מכתב מלמד כי הוא מפרט את רשימת "מחזיקי החנויות". דהיינו המכתב מפרט את רשימת המחזיקים ולא את רשימת בעלי הזכויות. אין מדובר אפוא ב"אישור זכויות בעלות משותפת", כפי שטוענות המשיבות בתשובתן (שם, סעיף 28). מסמך זה מעיד על המחזיקים בלבד. ואכן, ייתכן בהחלט שהורי המשיבות היו רשומים כמחזיקים ברישומי האגודה כפי שעולה מאותו מכתב. יחד עם זאת, אזכור שם הורי המשיבות כ"מחזיקים" בחנות באותה עת (שנת 1964), אינו מספיק לטעמי כדי לקבוע שמדובר ב"בעלות משותפת" שלהם בחנות, כפי שטוענות המשיבות. דומה כי היה על המשיבות להביא ראיה טובה יותר בעניין זה, כדוגמת הסכם רכישת החנות מהאגודה, דבר שלא נעשה.

ויודגש – לשון מכתב החברה המשכנת הנ"ל מיום 23.12.1964, נוקטת במפורש במילה "מחזיקים" ולא "בעלי הזכויות". גם כותרת המסמך או תוכנו, אינם נוקבים במילה "זכויות". הדעת נותנת, כי כאשר האגודה, שהיא גורם מקצועי בעל משמעות בהיותה חברה משכנת האמונה על רישום הזכויות, נוקבת במילה מסוימת ובוחרת לכנות את הורי המשיבות כ"מחזיקים" ולא כבעלי הזכויות, יש לכך משמעות וכוונה ברורה ואין מקום לפרשנות יוצרת.

עוד אציין כי האב נפטר רק 1978, ואילו היתה לו זכות של ממש בחנות, והוא לא היה משלים או מסכים עם המכר, חזקה שהיה משמיע את קולו.

48. מנגד, ניצב לפני הסכם מכר חתום, הנושא חותמת של עו"ד פישר שלגרסת המבקש ליווה את העסקה, כאשר ההסכם גם נושא את חותמת האוצר המעידה כי ההסכם בויל כדין.

בנסיבות הנ"ל, המסקנה המסתברת יותר היא כי הרישום בהסכם לפיו הגב' קולסקי בלבד היא המוכרת ובעלת הזכויות בנכס, משקף נכונה את מצב הדברים אז. אמנם טוב היה אילו היו מובאים לפני מסמכים נוספים אשר היו יכולים להעיד על הזכויות בנכס באותה עת, אך יש לזכור שחלפו מאז כ- 50 שנים, ובהתאם גם לא נשמרים מסמכים.

49. יתרה מכך – המבקש המציא במסגרת ת/1 מכתב מיום 25.2.2014 מאת רמ"י הממוען אל מר ביטון בנושא הסדרת זכויות, בו נכתב כי הגב' קולסקי בלבד היא הרשומה כבעלת הזכויות. אם נניח בצד את השאלה האם מכתב זה נמסר בזמנו כדין לידי מר ביטון ומדוע לא פעל להסדרת הזכויות אז, הרי שיש בו כדי ללמד דווקא כי הגב' קולסקי והיא בלבד בעלת הזכויות בנכס, ולא היא ובעלה.

לא למותר לציין, כי גם במכתב נוסף מטעם רמ"י מיום 10.2.2014, אשר מוען גם הוא למר ביטון (ת/2) צוין בכותרת המכתב בצד שמאל למעלה כך: "שם בעל הנכס: קולסקי פנינה". מדובר, איפוא, באינדיקציה נוספת שניתן ללמוד ממנה כי הגב' קולסקי הייתה רשומה כבעלים הבלעדי של הנכס.

50. מן האמור, אני דוחה את טענת המשיבות כי במועד חתימת ההסכם בשנת 1971, הזכויות בחנות היו שייכות הן לאביהן, מר קולסקי והן לאמן, הגב' קולסקי, בחלקים שווים, על כל הנובע מכך.

51. טענה נוספת שהועלתה על ידי המשיבות כנגד תוקפו של ההסכם, היא שמדובר בהסכם מותנה שלא נכנס לתוקף, שכן סעיפים 2 ו-3 להסכם קובעים כי ההסכם מותנה בהסכמת האגודה. בתוך כך נטען, כי משלא הומצאה הסכמת האגודה, המסקנה היא כי לא התמלאו התנאים לקיום ההסכם והוא נעדר תוקף.

גם טענה זו לא ראיתי לקבל.

כפי שיובהר להלן, ראיתי לקבל את גרסת המבקש ומר ביטון כי החזיקו בנכס מאז שנת 1971 ועד היום. מכאן, שהדעת נותנת כי אם אכן ההסכם לא היה נכנס לתוקף בשל סיבה הנעוצה באגודה, לרבות תשלום דמי הסכמה לאגודה וקבלת מכתב הפניה מתאים מצידה, הרי שאז המבקש ומר ביטון לא היו מחזיקים ומשתמשים בנכס משך השנים.

כמו כן, וכפי שמצאתי לעיל, עולה כי מלוא התמורה בגין החנות שולמה על ידי המבקש כאשר העסקה אף הגיעה אף לשלב שבו שולם מס בולים תוך קבלת חותמת האוצר לכך.

בנסיבות אלה, לא סביר בעיני שההסכם לא עבר את עיניה הבוחנות של האגודה.

אמנם המבקש העיד כי לא הגיש בקשה להיות חבר באגודה (עמ' 12 לפרוטוקול מיום 6.7.2021, ש' 27-28) ואף לא שילם דמי חבר לאגודה (שם, בעמ' 13, ש' 19-20), אך לא ניתן להתעלם מכך שבפועל המבקש ומי מטעמו קיבל לידיו את החנות ועבד בה:

"...הייתי שמה, עבדתי, היה בא המנקה עושה לו כל יום כוס קפה..."

(עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 1).

מכאן, שהגם שאין בנמצא מכתב הפניה מהאגודה בהתאם להסכם, לא ראיתי בכך פגם שיש בו כדי להביא לקביעה כי ההסכם אינו בתוקף, כפי שטוענות המשיבות. שהרי לא יעלה על הדעת, שאדם מחזיק בנכס במשך 50 שנים לאחר חתימת הסכם המכר, ואז בדיעבד ייקבע כי ההסכם נעדר כל תוקף בשל העדרו של מכתב הפניה מהאגודה, תנאי שהינו בעל אופי טכני על פניו. בנסיבות אלה, גם אם לא ניתן מכתב הפניה, יש מקום לקבוע כי ההסכם בר תוקף גם בהעדרו של מסמך זה.

52. אשר לטענה כי המבקש או מר ביטון לא שילמו תשלומי וועד או דמי הסכמה לאגודה, הרי שמדובר לכאורה בטענות שכוחן יפה ביחסים שבין האגודה לבין המבקש ומר ביטון, ובהתאם לכך אין בהן כדי ליצור למשיבות עילה להעדר תוקף ביחסים שבין המבקש לאמן, הגב' קולסקי.

53. טענה מהותית נוספת שעלתה על ידי המשיבות, היא שהעסקה לא דווחה לרשות מיסוי מקרקעין. ואכן, ממכתב אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין מיום 9.6.2021 הממוען לב"כ המשיבות (נ/3), עולה כי לא אותרה עסקה ביחס לנכס ביחס לתקופה של למעלה מחמש שנים מיום הבקשה.

המבקש השיב בעניין זה כי סמך על עו"ד פישר וכי סבר שלאחר ששילם את התמורה, החנות שייכת לו (עמ' 19 לפרוטוקול מיום 6.7.2021, ש' 9-14).

המבקש גם נשאל אם פנה לעו"ד פישר לאחר תשלום התמורה:

"אחרי אותו מעמד ששילמת את הכסף, דיברת עם עו"ד פישר? פנית אליו בעניין מסוים? אמרת לו מה עם החנות, איך היא נרשמה לא נרשמה?

(עמ' 19 לפרוטוקול מיום 6.7.2021, ש' 27-28).

וכך השיב המבקש:

"האמנתי. אני בן-אדם, שהוא עו"ד, שהוא של כל אזור נווה צה"ל. הוא עושה את החוזים, הוא הכול. אי אפשר להביא עו"ד מבחוץ לעשות. רק הוא".

(שם, ש' 31-33).

54. לטעמי קיים קושי להסתמך על אותו מסמך, נ/3, כשלעצמו, לפיו "העסקה המבוקשת לא אותרה". מדובר במסמך לאקוני וענייני אשר כולל התייחסות קצרה ביותר מטעם מיסוי מקרקעין בתגובה לפניית עיון בתיק מיום 9.6.2021. מהמסמך נעדר פירוט ולא ברור ממנו האם נעשתה בדיקה מקיפה בארכיב לאיתור תיק הנייר של הנכס. שהרי יש לזכור שמדובר בעסקה מלפני 50 שנים, כך שלא ברור האם ניתן בכלל לאתר אותה באופן ממוחשב. כמו כן, עולה השאלה האם בכלל נשמרים דיווחים על עסקאות משנים אלו.

55. מכל מקום, אין להתעלם מכך שנטל הבאת הראיה בעניין הדיווח על העסקה מונח על כתפי המבקש ולפיכך די בעצם אי הבאת הדיווח על ידי המבקש עצמו, כדי להביא למסקנה המסתברת לפיה העסקה לא דווחה לאגף מיסוי מקרקעין. זהו פגם שבהחלט נזקף לחובתו של המבקש, ומהווה על פניו גם הפרה של הוראות הדין המחייבות דיווח על עסקה במקרקעין.

ייתכן שיש מקום כי רשויות המס יבדקו את העניין לעומקו, אך לצורך המחלוקת שלפני, איני סבורה כי די בהעדר אסמכתא על דיווח לרשויות המס כדי לומר שאין לפנינו עסקה שכמעט הושלמה באופן שמקנה למבקש זכות קניין שביושר להירשם כבעל הזכויות בנכס.

שהרי כפי שציינתי לעיל, נראה כי מלוא התמורה שולמה וההסכם עבר ונחתם על ידי האוצר לאחר שבויל כדין.

יש גם לזכור, כי כאשר צד לעסקה במקרקעין מיוצג על ידי עו"ד, נהוג ומקובל שהדיווח על העסקה יעשה באמצעות עורך הדין, אשר בקיא בפרוצדורות ובמסמכים הנדרשים לטובת העניין. מכאן, שלא ניתן לשלול את טענת המבקש ואת תום ליבו, אז היה כידוע צעיר כבן 20, כי סמך על עו"ד פישר שיטפל בכל הנדרש להשלמת העסקה, כאשר מן הסתם גם הדיווח לרשויות המס נכלל בכך.

מן האמור, אני מוצאת טעם לפגם בכך שהמבקש לא המציא דיווח למיסוי מקרקעין אודות העסקה לרכישת החנות מהגב' קולסקי בשנת 1971, אך עדיין אין בכך כדי לגרוע מזכותו של המבקש להשלים את העסקה ולרשום זכויותיו בנכס.

56.עניין נוסף שעלה מעדותו של המבקש, הוא כי המבקש לא שילם דמי חכירה לרמ"י (ראו למשל עמ' 14 לפרוטוקול, 29-30). זו היא אכן חובה החלה על בעל הזכויות בחנות בהתאם להסכם (ראו סעיף 12 להסכם), אך יש לזכור כי רק ביום 17.11.2013 נרשמו זכויות החכירה בספרי רמ"י (סעיף 3 לתשובת רמ"י). מכאן, שייתכן שעד למועד זה, 17.11.2013, בעל הזכויות בחנות לא היה במעמד של חוכר, כך שכלל לא קמה חובת תשלום דמי חכירה במרבית השנים שחלפו ממועד החתימה על ההסכם ועד ליום 17.11.2013.

מכל מקום, אין מדובר בעניין הנוגע לעצם תוקפו של ההסכם אלא ליחסים שבין בעל הזכויות בחנות לבין רמ"י, ומכאן שגם אם המבקש הפר חובתו לתשלום דמי חכירה, איני רואה בכך מכשול בכל הנוגע לעצם תוקפו של ההסכם.

57. אשר לטענת המשיבות כי מדובר בהסכם שזויף או כי החנות נמכרה ללא ידיעת אביהן, הרי שגם טענות אלה ראיתי לדחות.

מדובר בטענה שהועלתה בעלמא על בסיס הנחות ולכל היותר על סמך ראיות נסיבתיות.

טענה זו לא נתמכה בחוות דעת גרפולוגית.

מה גם שטענות מעין אלה של תרמית וזיוף הן מסוג הטענות המצריכות ירידה לפרטים, וברי כי הדבר לא נעשה בענייננו.

(השוו בעניין זה: עניין סבן, פסקה 5).

המבקש הציג הסכם חתום ובהעדר ראיה טובה המעידה על האותנטיות שלו, לרבות על זיוף חתימה וכיוצ"ב, יש ליתן להסכם הכתוב את הבכורה.

58. אני מוצאת, אפוא, כי המשיבות לא עמדו ברף ההוכחה הגבוה הנדרש בטענות מסוג זה, ומכאן שגם דין טענה זו להידחות.

59. מן האמור, אני קובעת כי ההסכם משנת 1971 לפיו נמכרה החנות מאת הגב' קולסקי למבקש, הוא בר תוקף. כן אני קובעת כי שולמה מלוא התמורה על ידי המבקש וכי ההסכם אף בויל כדין על ידי האוצר.

האם המבקש ומר ביטון החזיקו בנכס משך השנים?

60. נקודה נוספת שהיא מהותית ובעלת משקל גבוה בעיני בכל הנוגע לעצם השלמת העסקה, היא שאלת זהות המחזיק בנכס משך השנים.

כאמור, לפי גרסת המבקש וגיסו מר ביטון, השניים החזיק בחנות משנת 1971, מועד חתימת ההסכם, ועד היום, כאשר במרבית השנים ההחזקה נעשתה באמצעות מר ביטון אשר השתמש בנכס לנגריה.

61. הלכה היא, כי מי שמחזיק בנכס ונוהג בו מנהג בעלים באין מוחה ובאין מפריע, הוא הבעלים של הנכס.

(ראו: פסקה 22 לפסק דינו של כב' השופט שטיין, בהסכמת כב' השופטים סולברג וברון בע"א 765/18 חיון נ' חיון (נבו 1.5.2019); יהושע ויסמן "החזקה" מחקרי משפט טו 5, 21 (1999)).

62. וכך ציין המבקש בסעיף 4 לתצהירו כי:

"...נכס זה עם רכישתו בשנת 1971 שימש אותי תחילה כחנות איטליז במשך כ-שנה וחצי. ולאחר שגיסי מר אברהם ביטון, אשר אותה עת השתחרר מהצבא ונשא את אחותי, העברתי לו את החזקה בנכס ואף עודדנו אותו אני ומשפחתי שיפתח את החנות לכל עסק שירצה לעסוק בו, זאת לפרנסתו. ואכן הגיס שראה את עתידו בתחום הנגרות, פתח במקום נגריה ומאז 1976 ועד היום החנות מצויה למעשה באחזקתי ובאחזקת גיסי מכוחי במשך כ- 49 שנים רצופות".

גם מר ביטון ציין בסעיף 3 לתצהירו דברים דומים.

63. מר ביטון אישר בחקירתו כי הוא עובד בחנות באישור גיסו, המבקש, בעל החנות (עמ' 19 לפרוטוקול מיום 6.7.2021, ש' 31-32) וגם אישר כי נכנס לעבוד בחנות בשנת 1976 (עמ' 28 לפרוטוקול מיום 6.7.2021, ש' 17).

64. מר ביטון העיד בחקירתו כי למרות שיש בחנות אינדיקציה לשימוש מינימלי בחשמל, הוא עדיין עושה שימוש גם היום בחנות ובציוד שנמצא בה לביצוע עבודות שמשתלמות לו, וכי החנות משמשת כיום למחסן:

"עו"ד ממיסטבלוב: אז איך אתה משתמש במכונות בנגרייה, והנגרייה עובדת אם אתה לא משתמש בחשמל?

העד, מר ביטון: כל הציוד שהיה בנגרייה קיים גם היום. כיום אני עושה עבודות שמשתלמות לי. רוב האנשים היום הולכים לקנות או ברחוב הרצל מוכן, או באיקאה. כשיש עבודה ואני נותן הצעת מחיר ומשתלם לי, אני לוקח ועושה אותה. לא משתלם לי אני לא עושה. אני עוסק בעבודות חשמל, אני עוסק בעבודות מיזוג, אני עוסק בעבודות גז, וזה משמש כיום כמחסן..."

(עמ' 25 לפרוטוקול מיום 6.7.2021, ש' 4-10).

מר ביטון הסביר את פשר חשבון החשמל הנמוך, בכך שהוא מגיע פעמיים בשבוע לחנות ורק מדליק אור (שם, ש' 13-19).

65. לא מצאתי סיבה מדוע לא לקבל הסבריו אלה זה של מר ביטון לצריכה הנמוכה בחשמל, אשר נובעים לטענתו משימוש מינימלי בחנות לאור היקף עבודה נמוך בתחום הנגרות ומאחר שהנכס משמש כיום למחסן. השימוש המינימלי בחנות, כמו גם השימוש בה לצרכים שונים שאינם בהכרח למקצוע הנגרות המוצהר על ידי מר ביטון, אינם אמורים לשנות לטעמי מעצם ההחזקה בחנות על ידו.

66. יצוין כי גרסה זו של המבקש ומר ביטון, נתמכה גם במסמכים המלמדים על תשלומי מחזיק (ת/1). בין השאר, הוגש מכתב חברת החשמל מיום 25.2.2021 (ת/1) המופנה אל מר ביטון ואל בא כוחו בהליך זה, לפיו:

"...לפי הרישומים שבידנו הרינו לאשר כי מר אברהם ביטון ת.ז... רשום בכתובת האספקה אלוף 16, תל אביב לפחות משנת 1995".

יוער, כי במסגרת אותו מכתב הובהר כי שנת 1995 היא התקופה המוקדמת ביותר אודותיה קיים מידע במערכות הממוחשבות, ומכאן ההתייחסות עד לשנת 1995 בלבד.

67. המבקש גם המציא במסגרת ת/1 חיוב ארנונה המתייחס לשנת 1997, ממנו עולה כי מר ביטון רשום כמחזיק ברישומי העירייה.

68. לטעמי, המשיבות לא הצליחו לסתור גרסה זו של המבקש ומר ביטון, הנתמכת בראיות, להחזקת החנות על ידם משך השנים.

בתוך כך, לא הונחה לפני ראיה ממשית לפיה הייתה השגה כלשהי או טענה כלשהי מצד מי מבני המשפחה בקשר עם החנות, משך כמעט 50 שנים, לא על ידי הגב' קולסקי, לא על ידי בעלה, אביהן של המשיבות, ולא על ידי המשיבות עצמן, לא בכתב ולא בעל פה.

הדעת נותנת שאם הגב' קולסקי הייתה רואה בזמנים הרלוונטיים בחנות נכס השייך לה, הרי שהיא לא הייתה "שוקטת על שמריה" משך השנים, אלא הייתה נוקטת פעולה אשר הייתה מוצאת ביטוי בכתב או לכל הפחות בזיכרונן של בנותיה. והנה, לא הונח לפני ולו זכר לפעולה כזו או אחרת המלמדת על דרישה מצד הגב' קולסקי לזכות כלשהי בחנות, מאז ועד היום. היעלה על הדעת כי נכס מקרקעין של אדם ייגזל ממנו וחרף זאת הוא ישתוק משך עשרות ולא יעשה דבר? הדבר מדבר בעדו ומלמד כי אכן הגב' קולסקי או מי מבני המשפחה לא ראו בחנות נכס השייך להם.

69. המשיבות העלו טענות נוספות, ביניהן נטען כי:

לאור מצבם הבריאותי של הורי המשיבות החל משנות ה- 70 וחוסר יכולתם לטפל בחנות, לא מן הנמנע כי המבקש ו/או המחזיק פלשו אל החנות (סעיף 61 לתשובה);

כי הוריהן היו ניצולי שואה, עטפו אותן והרחיקו אותן מכל ההתנהלות הכספית, באופן אשר גם כיום מתגלים להן דברים וזכויות ואף נכסים שהיו בבעלות הוריהן (סעיף 141 לסיכומי המשיבות);

כי אביהן היה המוציא והמביא בביתם והיה המפרנס העיקרי אשר ניהל את כלל הנכסים, כך שלכתו בשנת 1978 הותיר חלל אשר לא הושלם על ידי אמן, הגב' קולסקי (סעיף 142 לסיכומי המשיבות);

מדובר בטענות עובדתיות מהותיות, שובות לב על פניהן, אשר משום מה לא מצאו כל ביטוי בתצהירה של הגב' ענבר.

דומה כי טענות אלה נטענו על ידי המשיבות מן הפה אל החוץ, ללא ביסוס כלשהו באסמכתאות, ומכאן ייתכן שאין זה מקרה שהגב' ענבר בחרה שלא לכלול טענות עובדתיות אלה בתצהירה.

בנסיבות אלה, קשה ליתן להן משקל גבוה, אם בכלל, ויש לראות בהן ספקולציות שהועלו על ידי המשיבות על מנת ליתן הסברים אפשריים להעדר ראיה על התנגדות הורי המשיבות לעצם ישיבת המבקש או מר ביטון בחנות משך השנים. ברי כי לא די בכך.

70. עוד ראוי לציין בנושא החזקה בחנות, כי עולה ממכתב רמ"י מיום 23.5.2021 המופנה הן לב"כ המבקש והן לב"כ המשיבות – נ/1 – כי קיים דו"ח משנת 1999 במסגרת תיק פינויים הנוגע לנכס בו מחזיק מר ביטון, כאשר הגב' קולסקי רשומה כמי שהנכס שייך לה.

על פניו, עולה לכאורה ממכתב זה כי ננקטו הליכי פינוי על ידי רמ"י בשנת 1999 עת הגב' קולסקי הייתה בין החיים. אך בהעדר מכתב מפורש הדורש את פינוי של מר ביטון מהנכס הכולל גם את סיבת הדרישה, בתוספת אישור מסירה שלו לידי מר ביטון או המבקש, איני יכולה לקבוע ממצא פוזיטיבי כלשהו בעניין זה.

דומה כי לא די במכתב הנ"ל אשר מצביע לכאורה על האפשרות כי ננקטו הליכי פינוי בשנת 1999, כדי לסייע למשיבות בכל הנוגע לשאלת הזכות להחזיק בנכס על ידי מר ביטון או המבקש. מה גם שנראה כי מבחינה עובדתית הליכי פינוי של הנכס, ככל שאכן היו כאלה, לא קרמו עור וגידים, שכן אחרת לא הייתה ננקטת על ידי המשיבות תביעה לסילוק ידו של מר ביטון מהחנות.

71. טענה נוספת שהועלתה, היא כי המבקש לא גבה דמי שכירות מגיסו, מר ביטון, בגין השימוש שעשה בחנות משך השנים.

ההסבר שניתן על ידי המבקש היה כי אפשר לגיסו לעבוד בחנות כאשר מדי פעם האחרון היה משלם למבקש; כי ממילא החנות הייתה סגורה וכי הדבר נעשה לבקשת אמו לאור זאת שמדובר למעשה בבן משפחה, גיסו (עמ' 15 לפרוטוקול מיום 6.7.2021, ש' 3-16).

עדותו של המבקש בעניין זה הייתה אותנטית והנימוק שניתן על ידו מקובל עלי ואף נתמך בעדותו של מר ביטון, ובלשונו של מר ביטון: "...ומדי פעם כשהיה, והשם נתן פרנסה בשפע, אז נתתי לו (למבקש – נ.ג.), נתתי לו משהו".

הדעת נותנת, כי כאשר מדובר בבני משפחה, סביר ומקובל שלא מתחשבנים על כל דבר ועניין. המבקש הבהיר כי העניק למר ביטון את הזכות להשתמש ולהחזיק בחנות לצורכי פרנסה לפי בקשת אמו, מה גם שעלה מעדות המבקש ומעדות מר ביטון, כי מדי פעם כן היו משולמים כספים לידי המבקש.

ההסבר שניתן בעניין זה על ידי השניים בהחלט לא מופרך בעיני ומספק.

72. אשר לטענת המשיבות כי מר ביטון לא ראה במבקש בעל הזכויות בנכס, וזאת לנוכח בקשה שהגיש מר ביטון בשנת 2019 לרמ"י "לביצוע פעולה במקרקעין" (נ/2), הרי שאיני סבורה שיש ליתן משקל כלשהו להגשת בקשה זו על ידי מר ביטון.

ראשית, דומה כי אם מר ביטון היה מבקש לתבוע בעלות בחנות, הרי שהוא היה עושה כן מזמן ולא ממתין כמעט 50 שנים. איני רואה כל היגיון או סיבה להגשת בקשה מעין זו מצד מר ביטון דווקא בחלוף עשרות שנים.

שנית, ברי כי ממילא בקשה כזו לרישום מר ביטון כבעל הזכויות בחנות אינה יכולה להתקבל על סמך ההסכם, שהרי מר ביטון אינו צד לו.

לפיכך, מתקבל יותר על הדעת כי בקשה זו מצדו של מר ביטון נעשתה מחמת טעות ומחוסר הבנה.

לא בכדי, כאשר מר ביטון נשאל על כך בחקירתו הוא הבהיר שמילא את הטופס לבקשת הגב' בונפיל מרמ"י וכי ככל הנראה עשה זאת בטעות (עמ' 29 לפרוטוקול מיום 6.7.2021 ש' 17-19).

מכל מקום, ברור כי מעמדות המבקש ומר ביטון השניים רואים במר ביטון מחזיק בלבד, כפי שגם עולה מהמסמכים שהוגשו כאמור.

73. מן האמור, אני קובעת כי המבקש ומר ביטון החזיקו בחנות מאז חתימת ההסכם בשנת 1971 ועד היום, כאשר במרבית השנים ועד היום מר ביטון מחזיק בה ונוהג בה מנהג בעלים.

בצירוף קביעתי כי ההסכם הוא בר תוקף, אני קובעת כי העסקה לרכישת החנות על ידי המבקש מאת הגב' קולסקי, היא בבחינת עסקה שכמעט הושלמה המקנה למבקש זכות קניין שביושר להירשם כבעל הזכויות בחנות.

רישום הנכס ברמ"י ע"ש המשיבות:

74. כאמור, המשיבות פנו לרמ"י בחודש מרץ 2018 לצורך ביצוע רישום הזכויות בחנות על שמן. בסופו של דבר, זכויות המשיבות, כל אחת מחצית, נרשמו בספרי רמ"י ביום 19.12.2018.

75. בתשובת רמ"י להמרצת הפתיחה אין כל התייחסות להסכם נושא התובענה בין המבקש לבין הגב' קולסקי. רמ"י הבהירה בתשובתה כי הרישום ע"ש המשיבות בוצע בהתאם לנוהלי רמ"י ולאחר שהמשיבות הגישו את המסמכים הנדרשים (סעיף 7 לתשובת רמ"י ונספח 5 לתשובת רמ"י).

לא למותר לציין, כי גם מפרק האגודה הודיע במכתבו מיום 10.2.2020 לב"כ המבקש (נספח ז' להמרצת הפתיחה), כי :

"...לו היה בפני הסכם מכר לפיו נמכרה החנות שבנדון למרשך, בעת קבלת בקשת ב"כ יורשות המנוחה פנינה קולסקי ז"ל לרישום הזכויות בחנות על שמן מכוח צו קיום הצוואה שהציגו, לא הייתי נותן את האישור בו ציינתי כי אין לאגודה התנגדות לרישום הזכויות, ללא בירור נוסף".

76. אציין בעניין זה, כי לא מצאתי הסבר המניח את הדעת לעובדה שהמשיבות פעלו לרישום הנכס על שמן ברמ"י, רק בשנת 2018 ולא לפני כן, בסמוך לאחר מתן הצו לקיום צוואת אמן בחודש דצמבר 2005.

הגב' ענבר לא התייחסה כלל לשאלה זו במסגרת תצהירה, למרות שהדבר מתבקש ביותר בנסיבות העניין, וזאת על מנת ליתן תמונה מלאה באשר לסיבה שלאורה ראו המשיבות כי החנות שייכת להן.

בתצהיר הגב' ענבר נאמר בעניין זה באופן לאקוני כי:

"טרם העברת הבעלות בנכס, יצאנו מנקודת הנחה כי הנכס נטוש והעברנו את הנכס על שמנו על פי צוואה"

מדובר בעניין הדורש הסבר ופירוט בצידו, שהרי ביצוע הרישום ע"ש המשיבות נעשה בפועל כ- 13 שנים לאחר המועד שבו ניתן צו קיום הצוואה בעניינה של הגב' קולסקי (15.12.2005). הגב' ענבר לא הסבירה בתצהירה מדוע היא ואחותה פעלו לביצוע רישום זה בחלוף פרק זמן כה ארוך ולא באופן מיידי לאחר מתן הצו לקיום צוואת אמן.

77. והנה, רק בחקירתה של הגב' ענבר נודע כי היא ואחותה, הגב' וינקלר, פעלו לרשום את הנכס לאור שיחת טלפונית שקיבלה מאדם בשם אסף מחברת גינדי.

וכך הסבירה הגב' ענבר בעדותה:

"יש לי את הפרטים שלו. הוא התקשר אלי, ואמר לי שיש, אם אני יודעת אם היה לנו חנות, והייתה שיחה כזאת, היה לכם חנות? אמרתי כן. את יודעת מה עם החנות? אמרתי לו אני יודעת שום דבר. אומר אז תדעי לך שהחנות שלך. אמרתי לומה, איך הגעת לזה? קודם כל זה לא שלי, זה של ההורים שלי. אז הוא אמר לי אנחנו רצינו להשכיר פה חנות, התחלנו לברר, פנינו למנהל, ונתנו לנו את השם של ההורים שלך וככה הגענו אלייך".

(עמ' 41 לפרוטוקול מיום 6.7.2021, ש' 25-30).

78. כאמור, הגב' ענבר לא פירטה בתצהירה אודות המועד והאופן שבו נודע לה לטענתה על האפשרות כי זכאית לנכס. כמו כן, תצהיר מטעם אותו אסף בעניין זה לא הוגש, והמשיבות אף לא טרחו לזמנו לעדות. בנסיבות אלה, קיים קושי לקבל גרסה מתפתחת זו של הגב' ענבר בכל הנוגע למועד והאופן שבו נודע לה אודות זכאותה הנטענת לחנות וקשה שלא לתהות מדוע המשיבות לא פעלו לרישום הזכויות על שמן ברמ"י, תוך זמן סביר לאחר שניתן הצו לקיום צוואת אמן המנוחה בשנת 2005, אלא דווקא בחודש מרץ 2018.

79. הגב' ענבר טענה לאורך כל הדרך כי היא ואחותה, המשיבה 2, סברו כי מדובר בנכס נטוש וכי לא ידעו שמשך השנים הנכס מוחזק על ידי אחר.

לטענת הגב' ענבר:

"בשום שלב ובשום צורה לא היה לנו היעתק ו/או ידיעה על הסכם המכר המוכחש עד למועד שהומצא לנו ע"י המבקש ו/או המחזיק וזאת רק לאחר הרישום על שמנו, ותשלום דמי ההיוון והחייאת האגודה, ומינוי מפרק חדש לאגודה ושכירת שירותי בלש ע"מ שיבדוק זהות הפולש לנכס בבעלותן".

(סעיף 19 לתצהיר הגב' ענבר).

הגב' ענבר הוסיפה בחקירתה, כי לא ידעה שהחנות נמכרה וכי לא ידעה שאמה הפסיקה ללכת לחנות, שכן לשיטתה, לא הייתה מעורבת בדבר ולא דיברה עם הוריה על הנושאים הללו (עמ' 37-38 לפרוטוקול מיום 6.7.2021).

80. בכל הכבוד, גרסת זו של הגב' ענבר מעוררת בעיני קושי ואף מיתממת במידה מסוימת.

לא יכול להיות חולק כי הגב' ענבר ידעה אודות קיומה של החנות וכי אמה, הגב' קולסקי, עבדה בה.

מעדותה של הגב' ענבר עלה בבהירות כי ידעה על קיומה של החנות בשנת 1971 בהיותה כבת 26 וכי החנות שימשה למכירת בגדים (עמ' 36 לפרוטוקול מיום 6.7.2021, ש' 28-32).

אודה ואומר, כי לא סביר ולא הגיוני בעיני כי נושא החנות ועבודת הגב' קולסקי בה, נזנח ולא אוזכר כלל בין בני המשפחה. גם אם לגב' ענבר לא הייתה מעורבות בענייני הוריה, לרבות בתפעול החנות ואף מיעטה להגיע לחנות לאחר גיל הילדות כפי שטענה, הרי ברור שהיא עדיין הייתה מודעת לעצם קיומה.

נושא הפסקת עבודתה של אם המשפחה בעסק שלה בדמות חנות בגדים, עסק אשר בוודאי סייע לפרנסת המשפחה משך שנים, אינו דבר של מה בכך. מדובר ברגע מכונן עבור המשפחה כולה. מגרסת הגב' ענבר עולה למעשה כי יום בהיר אחד אמה, הגב' קולסקי, הפסיקה להגיע אל החנות כאשר עניין מהותי זה לא זכה אפילו לשיחה בינה לבין אמה. טענה זו אינה סבירה בעיני ואינה מתיישבת עם השכל הישר, אשר אין להדירו משום הכרעה.

ויובהר – הגב' ענבר העידה כי הייתה בקשר עם הוריה וכי הקשר לא נותק משך השנים: "לא התנתקתי"; "דיברנו" (עמ' 38 לפרוטוקול מיום 6.7.2021, ש' 12 וש' 18, בהתאמה), כך שלא ניתן לומר שנושא החנות לא יכול היה לעלות בין הגב' קולסקי והגב' ענבר בשל ניתוק קשר.

81. ועוד אעיר בעניין זה, כי דווקא בנקודה זו שעניינה הקשר שבין המשיבות להורים משך השנים ועיסוקה של הגב' קולסקי בקשר עם החנות, היה מקום שיוגש תצהיר גם מטעם הבת הנוספת, המשיבה 2 – הגב' וינקלר. לא מן הנמנע, כי הגב' וינקלר הייתה יכולה לשפוך אור במצב הדיוני הקיים בו עולה צורך מהותי בכל פיסת מידע רלוונטית בשל חלוף השנים. למרבה הצער, המשיבות החליטו כי תצהיר כזה לא יוגש, ובכך יש לטעמי טעם לפגם, כך שיש לזקוף אי הגשת תצהיר מטעם הגב' וינקלר לחובתן של המשיבות ולהניח שאם היה מוגש תצהיר כזה והיא הייתה נחקרת עליו, היה הדבר פועל לחובתן (והשוו לעניין אי הבאת עד: ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, פסקה 53 לפסק דינה של כב' השופטת ארבל, ניתן בהסכמת כב' הנשיא השופט ברק וכב' השופט עדיאל (נבו 20.10.2006)).

להשלמת התמונה בעניין זה, אוסיף, כי ערה אני לכך שב"כ המשיבות היה נכון לחקירת הגב' וינקלר בתום חקירתה של הגב' ענבר (ראו עמ' 44 לפרוטוקול מיום 6.7.2021 ש' 19-26), אך לטעמי היה על המשיבות להעיד את הגב' וינקלר כאשר גרסתה מובאת קודם לכן באמצעות תצהיר כפי שנהוג ומקובל כך שב"כ המבקש יוכל להתכונן לחקירה זו מראש על בסיס הגרסה הקיימת. השמעת עדה מפתיעה ביום ההוכחות, ללא תצהיר אינה עולה בקנה אחד עם סדרי דין תקינים, ולא עם כללי הדיון בהמרצת פתיחה, אשר מחייבים הגשת תצהיר מראש. בנסיבות אלה, לא בכדי סירב ב"כ המבקש לחקירה בהפתעה, ללא תצהיר (שם, ש' 28-29).

82. כאמור, העדר ראיה או עדות כזו אחרת לדרישה מצד המשיבות או מי מבני המשפחה לזכות בחנות משך עשרות השנים שחלפו, מתיישבת דווקא עם טענת המבקש כי החנות נמכרה לידיו. אני סבורה בהתאם כי גרסת הגב' ענבר לפיה מדובר בנכס שהיה נטוש משך השנים, ללא כל דרישה לזכות בו מצידה או מצד מי מבני המשפחה, נוחה למשיבות מטעמים ברורים, אינה מתיישבת עם ההיגיון והשכל הישר, ובעיקר אינה מתיישבת עם עצם קיומו של ההסכם למכירת החנות לידי המבקש ועם החזקה הארוכה בחנות על ידי המבקש ומר ביטון.

83. לא למותר לציין, כי עולה מחומר הראיות שהונח לפני כי עוד טרם פניית המשיבות לרמ"י לצורך ביצוע הרישום בשנת 2018, היה בתיק הנכס ברמ"י תיעוד לכך שמר ביטון רשום כמי שמחזיק בנכס. בתוך כך, במכתב הגב' רחלה בונפיל מטעם רמ"י מיום 11.2.2014 המופנה למר ביטון (ת/2) נכתב במפורש:

"ע"פ דוח הפיקוח מיום 21.11.13 הינך המחזיק בפועל"

במכתב נוסף מיום 25.2.214 המופנה מרמ"י למר ביטון נכתבו דברים דומים (ת/1).

בנסיבות אלה, ספק בעיני אם בשלב שבו פנו המשיבות לרמ"י לצורך רישום הנכס על שמן, עובדת זהותו של המחזיק בנכס הרשום בספרי רמ"י, מר ביטון, לא הובאה לידיעתן. שהרי מדובר בנתון מהותי ביותר, ויותר מסביר בעיני שהוא נמסר באופן כזה או אחר למשיבות, עת פנו לרמ"י כאמור ועיונו בתיק הנכס, בין בעצמן ובין באמצעות בא כוחן.

84. מכאן, שעולה בנסיבות העניין תמונה מסתברת, לפיה פניית המשיבות לרמ"י בחודש מרץ 2018 לצורך רישום הזכויות בנכס על שמן לא הייתה תמימה ומתוך מחשבה ניטרלית ונקיה כי הנכס נטוש וכי הוא נמנה על עיזבון הגב' קולסקי המנוחה לו הן זכאיות מכוח צו קיום הצוואה שניתן בשנת 2005.

תמונה זו אף מתיישבת עם דברי העד מר ביטון לפיהם:

"...הלכתי לבוניפיל והגשתי לה, אמרתי לה תראי יש פה חוזה, ואז היא אמרה לי נכון היו פה שתי נשים, שמיהרו מהר לרשום את זה על שמן מהר, ואני הרגשתי שמשהו לא בסדר. אלה הדברים של בוניפיל..."

(עמ' 31 לפרוטוקול מיום 6.7.7.2021 ש' 14-17).

85. ממכלול הדברים הנ"ל, איני מקבלת את גרסת הגב' ענבר לפיה היא ואחותה פעלו לרישום הנכס על שמן מתוך מחשבה שהוא נטוש, וכי רק לאחר הרישום נודע להן אודות החזקת הנכס על ידי מר ביטון, כמו גם אודות קיומו של ההסכם בין המבקש לבין הגב' קולסקי.

86. אני מוצאת אפוא, כי רישום הנכס ע"ש המשיבות בספרי רמ"י בוצע מתוך טעות, על בסיס מידע חלקי ובכלל זה מבלי שהיו לפני הגורמים המוסמכים הסכם המכר שבין המבקש לגב' קולסקי.

87. לאור קביעתי כי עסקת המכר בין המבקש לבין הגב' קולסקי כמעט הושלמה באופן שמקנה למבקש זכות קניינית שביושר להירשם כבעל הזכויות בנכס; וכאשר אני מוצאת כי רישום הנכס ע"ש המשיבות בספרי רמ"י בוצע מתוך טעות ועל בסיס מידע חלקי ובכלל זה מבלי שהיו לפני הגורמים המוסמכים הסכם המכר שבין המבקש לגב' קולסקי; וכאשר בנוסף על כך קיים קושי לקבוע שאכן פניית המשיבות לרמ"י נעשתה מבלי שהיה ידוע למשיבות אודות קיומו של מחזיק בנכס וכן מבלי שידעו אודות מכירת החנות למבקש על ידי אמן בשנת 1971 – הרי שאין ברישום הזכויות ע"ש המשיבות בשנת 2018 כדי לשנות או לגרוע מזכותו הקודמת (והקניינית) של המבקש להירשם כבעל הזכויות בנכס.

על מצבים כדוגמת אלה, ציין המלומד ויסמן ציין בספרו בעמ' 3013:

"...אין מניעה לתבוע את שינוי הרישום אם הרישום הושג בדרכים חסרות תוקף. כך, למשל, ראובן שנרשם כבעל מקרקעין עקב טעות, חשוף לאפשרות שהבעל האמיתי יתבע את תיקון הרישום..."

88. מן האמור – דין רישום הזכויות בנכס ע"ש המשיבות בספרי רמ"י – להתבטל ולהימחק מספרי רמ"י.

89. יחד עם זאת, מאחר שעולה כי המשיבות שילמו לרמ"י תשלומים בגין הרישום על שמן, בדמות דמי חכירה ואפשר שגם דמי היוון, הרי שתשלומים אלה יש להשיב לידן לנוכח מחיקת הרישום על שמן.

מאחר שתוצאת פסק דין זה היא שהמבקש הוא מי שזכאי להירשם כבעל הזכויות בנכס, רשאיות המשיבות לפנות לרמ"י, בהליך נפרד, ולדרוש בשבת התשלומים הללו לידיהן.

בד בבד, לא למותר לציין כי על המבקש לשלם לרמ"י את התשלומים הנדרשים על ידה כדמי חכירה ואולי אף דמי היוון.

סיכום:

90. מן המקובץ לעיל אני פוסקת כדלקמן:

א. הסכם המכר שנכרת ביום 19.3.1971 בין המבקש, מר יעקב עקיבא, לבין הגב' פנינה קולסקי ז"ל לפיו נמכרה החנות הידועה גם כגוש 6892 חלקה 39 לידי המבקש – הוא בר תוקף.

ב. המבקש, מר עקיבא יעקב ומר אברהם ביטון מכוחו, החזיקו ומחזיקים בחנות מאז חתימת ההסכם בשנת 1971 ועד היום.

ג. העסקה לרכישת החנות מכוח ההסכם כמעט הושלמה באופן המקנה למבקש זכות קניין שביושר להירשם כבעל הזכויות בחנות.

המבקש, מר יעקב עקיבא, רשאי אפוא לפעול לרישום זכויותיו בחנות כדין, בכפוף לדרישות והתנאים של הרשויות השונות, לרבות: אגף מיסוי מקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, האגודה ועיריית תל אביב.

ד. רישום הזכויות בחנות ע"ש המשיבות, הגב' דתיה ענבר והגב' חנה וינקלר, יבוטל ויימחק מספרי רמ"י.

לאור זאת, המשיבות רשאיות לפנות לרמ"י בדרישה להשבת את כלל התשלומים ששולמו על ידן מתוקף רישום הזכויות בנכס על שמן בספרי רמ"י, ביחס לדמי חכירה ודמי היוון.

בד בבד, לא למותר לציין כי תשלומי דמי חכירה ו/או היוון יחולו על שכם המבקש, במערכת היחסים שבינו לבין רמ"י.

ה. לאור קיומה של זכות קניין שביושר למבקש, וכאשר עולה כי מועד הכפירה מצד המשיבות ביחסי הנאמנות הקונסטרוקטיבית שחלו בינן לבין המבקש אינו מוקדם ממועד פניית המשיבות לרמ"י (מרץ 2018), אני קובעת כי התובענה שלפני שהוגשה בחודש מרץ 2020, לא התיישנה.

בהתאם ובשים לב לכך שהתביעה לסילוק יד הוגשה על ידי המשיבות רק בחודש אוגוסט 2019, אני קובעת כי התובענה הוגשה ללא שיהוי.

ו. אמנם דין המרצת הפתיחה להתקבל, אך לא ניתן להתעלם מכך שהיא בסופו של דבר תולדה של העדר טיפול ברישום הזכויות בנכס מצד המבקש.

בנסיבות אלה, אני פוסקת את ההוצאות לחובת המשיבות לקולא. על סך של 10,000 ₪ בצירוף אגרת משפט כחוק.

המזכירות תמציא לצדדים את פסק הדין.

ניתן היום, כ"ג אדר א' תשפ"ב, 24 פברואר 2022, בהעדר הצדדים.