1.לפני תביעה לתשלום דמי תיווך בגין עסקת מכר דירה במסגרתה רכש הנתבע דירה במרינה באשקלון, ברח' אקסודוס 12/30, ממר אלי אזרזר.
תמצית טענות התובע הינה כי הוא מתווך בעל רישיון תיווך ומשרד תיווך "מגדלים נדל"ן והשקעות", המעסיק מתווכים ובהם גם את הגב' עמית קליגר, שאף היא מתווכת בעלת רישיון תיווך.
לאחר שהמתווכת הציגה לנתבע את הדירה והנתבע חתם על הסכם להזמנת שירותי תיווך, התברר לתובע בדיעבד כי הנתבע הערים עליו בשיתוף עם המוכר, על מנת להתחמק מתשלום דמי תיווך, וקשר את העסקה מבלי לערב את המתווכת.
במסגרת הליך משפטי שנוהל בין התובע לבין המוכר מר אזרזר, קיבל המוכר את המלצת בית המשפט לתשלום דמי התיווך לתובע.
תמצית טענות הנתבע הינה כי על אף שהובהר למתווכת מראש כי תקציבו מוגבל לסכום של 1,900,000 ₪ בקירוב, הובהר לו ע"י המתווכת כי המחיר המוצע, 2,200,000 ₪ אינו ניתן לשינוי, ועל כן הבהיר הנתבע כי לא יוכל לקשור את העסקה.
על אף שלאחר שמכר את דירתו שב וניסה הנתבע לקשור את העסקה בשיתוף המתווכת, בתקווה כי אולי חלוף הזמן ירכך את דרישת המחיר, ניסיונו לא צלח, הובהר לו כי לא חל שינוי במחיר וכי הדירה בהפסקת מכירה בשל החגים.
בנסיבות אלה, ומשפנה הנתבע למתווכים נוספים בחיפוש אחר דירה באיזור המרינה, ולאחר שהוצגו לו מספר דירות, הוצגה לו שוב הדירה הנדונה ע"י המתווך עוזי סיני והנתבע הבהיר לו כי ראה אותה בעבר אך המחיר אינו מאפשר סגירת עסקה.
בעקבות פועלו של המתווך סיני למול המוכר, הפחית המוכר ממחיר המכירה סך של 210,000 ₪, דבר שאיפשר לנתבע לעמוד במחיר הרכישה מבחינה תקציבית והעסקה נכרתה.
2.לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים וסיכומי טענותיהם לפני, עיינתי בכל חומר הראיות הקיים ושקלתי בטענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות.
העידו לפני התובע, המתווכת הגב' עמית קליגר, הנתבע והמתווך מר עוזי סיני.
מאחר שתובענה זו נדונה בסדר דין מהיר הרי שלפי הוראות תקנה 82(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט -2018, על פסק הדין להיות מנומק באופן תמציתי.
3.לא שוכנעתי כי התובע היה הגורם היעיל בקשירת התקשרות הנתבע בעסקה.
הדרישה להיות המתווך הגורם היעיל בעסקה, כתנאי לזכאותו לדמי תיווך נקבעה בסעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996:
"(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."
נקבע בפסיקה שזכאותו של מתווך לתשלום דמי התיווך לעולם מותנית בכך שהוא יהיה הגורם היעיל שביסוד העסקה, בבחינת הוראה קוגנטית בחוק שאין להתנות עליה.
הודגש כי תנאי זה מתקיים אף אם מדובר בהסכם בלעדיות, ומקל וחומר בענייננו.
ר' רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין (20.7.16, פורסם במאגרים).
4.הדרישה להיות המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב הובהרה בפסיקה ככזו הנבחנת לפי נסיבותיו של כל מקרה, בראי השאלה האם התקיים קשר סיבתי בין פעולת המתווך לבין חתימת ההסכם והאם אותו קשר היה יעיל בנסיבות.
ר' האמור בעניין זה בע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ נ' אסתר ביר, פ"ד מח(3) 116:
"דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל.
השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות.
...
ניתן לציין – בקווים כלליים – מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה...; (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך.
מובן כי רשימת הנסיבות איננה סגורה."
5.עוד נקבע בפסיקה כי דרישת היעילות היא דרישה מחמירה לפיה לא די בכך שהמתווך התובע הינו גורם בשרשרת הנסיבות, אלא נדרש קיומו של גורם יעיל התורם ומקדם את ההתקשרות בין הצדדים.
ר' האמור בעניין זה בע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842:
"לשם הוכחת הזכאות אין די בהצבעה על קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעולת המתווך לבין מימוש העיסקה. המבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם "יעיל" למימוש העיסקה נושא התיווך. "אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל"...
עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עיסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך".
(ההדגשה אינה במקור – ע.כ.)
עוד ניתנה התייחסות במסגרת פסק הדין למעורבותו של גורם נוסף:
"פעילות מצד גורם נוסף המתרחשת לאחר שנתבצעה פעולת התיווך הראשוני, עשויה לחדש את המשא ומתן שנפסק, אך גם לנתק את הקשר הרלוונטי שבין פעילות המתווך בעבר לבין מימוש העיסקה עד שלא ניתן לזקוף עוד את התוצאה לפועלו של המתווך הראשון."
6.לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, מצאתי לתת אמון מלא בעדות הנתבע וכן בעדותו של מר סיני. עדויות אלה הותירו בי רושם מהימן והן תואמות את מכלול הנסיבות המהוות את השתלשלות העניינים כפי שנלמד מהראיות שבאו לפני.
שוכנעתי מהעדויות כי לא הצגת הדירה לראשונה ע"י המתווכת קליגר היא שהביאה לכניסתו בהצלחה של הנתבע לעסקה, לא בוצעו פעולות תיווך מצדה ולא בוסס קשר סיבתי מספק לקבוע כך.
מנגד, שוכנעתי כי פועלו של המתווך סיני הוא שהביא להיתכנות קשירת העסקה מבחינת הנתבע והיה לבסוף הגורם היעיל הבלבדי בנוגע אליו.
בין אם מדובר בפעולה קודמת או מאוחרת להצגת הדירה, עדיין השאלה היא שאלת היעילות בקשירת העסקה.
המתווך צריך להיות הגורם הסיבתי לקשר שנקשר בין המוכר לקונה, כאשר מאפייניה העיקריים של פעולת תיווך היא ייזום מפגש רצונות בין הקונה למוכר, והשלמת העסקה כתוצאה מאותו מפגש שקודם בזכות המתווך. תשלום דמי התיווך מותנה באותה השלמת עסקה, ובאין עסקה, תוצאת פעולת התיווך של המתווך היא כי אין זכאות לשכר, וכך הדבר אף אם הושקעה עבודה. השאלה מתי פעולת המתווך מהווה "גורם יעיל", נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות הקונקרטית, אך לא די בכך שהמתווכת הציגה לנתבע את הדירה.
אף התובע בסיכומיו טוען כי המתווכת נוטרלה ונמנעה ממנה האפשרות לנהל מו"מ בעבור הנתבע ולהשלים את פעולת התיווך, אלא שהנתבע והמוכר חברו יחדיו לעקיפתה. מכאן כי אף לעמדת התובע אין המדובר בהיותו הגורם היעיל בהתקשרות הנתבע, אלא בטענה לסיכול פעולת התיווך.
7.כאן, יש לבחון האם כטענת התובע פעל הנתבע בחוסר תום לב וסיכל את אפשרותה של המתווכת להיות גורם כאמור, וזאת במטרה להתחמק מדמי תיווך.
קיום הסכם תיווך נתון ככל הסכם לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב (ר' הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973).
על כן, צד המסכל את מאמציו של המתווך על-ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו, לשם הדוגמא לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום-הלב המוטלת עליו, וכך כאשר פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על-מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך (ר' עניין יצחקוב לעיל).
מתוך מצרף הראיות והנסיבות שבאו בפני שוכנעתי כי הנתבע לא פעל בחוסר תום לב כאמור כלפי התובע, לא היה בכוונתו לחמוק מתשלום דמי התיווך לתובע, והתנהלותו בכלל ולמול המתווכת בפרט מעידה ההיפך, כאשר הסיכול ככל שכזה ארע בהמשכיות תיווך הדירה ע"י המתווכת אינו נעוץ בהתנהגות הנתבע, אלא הוא טמון בהתרחשויות שבמערכת היחסים שבין התובע ומשרדו לבין המוכר – עליהן כמובן לא היתה לנתבע כל שליטה ואין כל הצדקה כי יינזק בגינן.
לא שוכנעתי כי התובע הרים את הנטל המוטל עליו להוכחת סיכול כאמור ופעולה בחוסר תום לב מצד הנתבע שמטרתה לחמוק מתשלום שכרו.
8.הנתבע טען לכל אורך הדרך כי מלבד מיקום הדירה (דרישה לאזור המרינה), עקב האכילס שליווה את התנהלותו היה תקציב הרכישה שעמד לרשותו (ולראיה, הדירה נרכשה על ידו על אף שנדרשה לשיפוץ, ומכאן ניתן ללמוד מהם הפרמטרים שהיו חשובים יותר לנתבע ואף עמדו בדרכו ומהם אלה שלגביהם יכול היה להתגמש).
עדותו של הנתבע כי הבהיר מראש מהו תקציבו, 1,900,000 ₪ בקירוב, אושרה בעדותה של המתווכת קליגר. שוכנעתי אפוא כי עניין המחיר והגבלת התקציב היה מהותי ביותר, מלב לבו של העניין, תפס מקום מרכזי בשיקולי הנתבע, אלא שבכך לא זכה לסיועה של המתווכת קליגר, בנסיבות התערערות יחסי התובע עם המוכר.
מהראיות נלמדת בבירור אותה התערערות יחסים, העיד על כך התובע ואף המתווכת קליגר, כי בשלב מסוים המוכר סירב להמשיך ולשתף פעולה:
"ש. ... בסיום הבלעדיות נותק הקשר בינך לבין המוכר נכון?
ת. המוכר בא ואמר אני לא רוצה להמשיך טיילת בבית אני עושה שיפוצים ואני יורד מעניין המכירה ולמעשה הבנו שאין יותר מה להמשיך.
ש. האם כיבדת את מה שרצה המוכר ולא פנית אליו לאחר תום תקופת הבלעדיות בשום שלב?
ת. אם אני זוכר נכון היתה פניה נוספת לבדוק אם הוא מעונין למכור והוא הציג מצב לא אני כרגע יורד מהעניין."
(עדות התובע מעמ' 7 לפרוט' ש' 31 עד עמ' 8 לפרוט' ש' 3)
התובע אף העיד בת"ק 18497-01-19 (פרוטוקול הדיון צורף לכתב התביעה) כי:
"באמצע תקופת הבלעדיות הודיע הנתבע (המוכר – ע.כ.) שהוא מפסיק את מכירת הבית למטרת שיפוצים ואין טעם שנמשיך לעבוד."
(עמ' 1 לפרוט' בת"ק 18497-01-19, ש' 14-16)
האמור מתיישב היטב עם גרסת הנתבע, לפיה כאשר שב ופנה למתווכת קליגר בתקווה שאולי ניתן יהיה לפעול להורדת המחיר, נאמר לו כי המחיר בעינו עומד ותו לא והוא לא קיבל מענה מעשי בדרך של נטילת המושכות ע"י המתווכת לשם קידום סגירת העסקה – וזאת כאמור משום שהמוכר לא איפשר זאת בנקודת הזמן המדוברת, ולא בכלל, משסירב לעבוד בשיתוף עם התובע, כפי שמסר אף הוא בעדותו בת"ק 18497-01-19 הנ"ל.
המתווכת קליגר מאשרת בעדותה כי נאמר לנתבע בשיחה מאוקטובר, כאשר הוא שב ופונה אליה כאמור לשם קידום העסקה, שהמחיר נותר בעינו. בנסיבות אלה, ולאור האמור לעיל, הרי שעל התובע מוטל הנטל להוכיח כי פעל למול הנתבע בניסיון לקדם עסקה, אך הנתבע לא שיתף פעולה. התובע לא הוכיח בכל ראיה כי הנתבע "נעלם לו", וזאת שעה שיכול היה להציג את המסרונים שהוחלפו בין הצדדים, לתמיכה בטענותיו, ואף לא הציג כל ראיה לניסיונות המתווכת הנטענים לפעול להמשך תיווך הדירה, ובכלל זאת הפחתת המחיר לפי דרישת הסף של הנתבע.
הימנעות זו מהבאת ראיות נדרשות פועלת לחובת התובע, ויוצרת הנחה שאילו הובאו, היו אלה סותרות את גרסתו.
הלכה היא כי ככל שהשכל הישר מחייב שהבאת הראיה היתה תורמת לגילוי האמת, הרי שנוצרת הנחה לרעת הנמנע מהבאתה, ולפיה חושש הוא מחשיפתה, שכן היתה היא פועלת לחיזוק גרסת הצד שכנגד דווקא.
ר' ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו, מה(4) 651.
9.שוכנעתי כי הנתבע פעל בתום לב שעה שפנה אל המתווכת קליגר מיוזמתו בחודש אוקטובר, כאשר הדירה הוצגה עוד בחודש יולי, ולא מצאתי פסול בכך שפנה במקביל למתווכים נוספים לחיפוש אחר דירה שתתאים לדרישותיו.
משפנה הנתבע אל המתווכת דווקא לאחר שחתם על ההסכם להזמנת שירותי התיווך עם מר סיני, הרי שיש בכך עדות נוספת לתום ליבו, שכן מה לו לפנות אליה אילו כבר פנה למר סיני?
ובכלל, מה לו לנתבע לפנות למתווך אחר, שהרי לו ביקש לפעול תוך עקיפת התובע היה יכול פשוט לפנות ישירות למוכר, וללא צורך בתיווך כלל, ובכך לחסוך כל תשלום שהוא.
כאן המקום לציין כי אין בידי לקבל ולהעדיף את העולה עדות המוכר בת"ק 18497-01-19 בדבר פניה ישירה אליו של אם הנתבע, ולהסיק מכך כי לא היתה מעורבות של מתווך (מר סיני), כעדות השוללת את עדותם האמינה של הנתבע ושל המתווך מר סיני, בדבר מעורבותו.
יוער, כי במצב דברים זה, כאשר עוד מאז הוגש תצהיר עדותו הראשית של מר סיני היה ידוע לתובע כי ישנו עד, מתווך וותיק, הטוען כי פעל למול המוכר וכי פועלו הוא זה אשר קשר את העסקה מבחינת הנתבע לכל הפחות, ובניגוד לעדות המוכר בהליך אחר, הרי שהיה מקום לפעול להפרכת עדות הנתבע ומר סיני בנושא, יכול שע"י דרישת עדותם של המוכר ואם הנתבע.
משעמדו הנתבע ומר סיני במבחן החקירה הנגדית, משעדותם מהימנה עליי, היא לא נסתרה בכל ראיה ואף מתיישבת עם כלל הראיות והנסיבות, הרי שעדותם בדבר פועלו של מר סיני מתקבלת והיא עדיפה על פני עדות המוכר שלא נשמעה בפני אלא בהליך אחר, מבלי שהועמד למבחן החקירה הנגדית, ועל כן לא מצאתי לייחס לה משקל ממשי.
10.שוכנעתי אפוא כי לא הצגת הדירה ע"י המתווכת קליגר היא שהביאה להתקשרות הנתבע בעסקה, אלא פועלו של המתווך מר סיני, ולא שוכנעתי כי הנתבע פעל בחוסר תום לב או כי פעל לסכל מאמצי התובע (או המתווכת קליגר) על מנת לחמוק מתשלום שכרו.
אפנה לדברים שנאמרו בסוגיה זו בת"א(הרצ') 2614/00 טולדנו רפי נ' אהרוני אלדד (25.7.02, פורסם במאגרים), והיפים לענייננו:
"אינני סבורה כי יש בהתנהגותו של הנתבע משום חוסר תום לב. המידע שקיבל מהתובעים לגבי הדירה, היה כללי ביותר ולא נעשה כל שימוש במידע זה. הראיה, כי הנתבע פנה לסוכנות תיווך אחרת על מנת להעזר בהם ולא פנה ישירות לבעלת הדירה. מסקנתי אם כן, לו היה הנתבע מנסה להתחמק מתשלום דמי התיווך היה פונה ישירות לבעלת הדירה ולא לסוכנות תיווך אחרת.
אכן ישנם מקרים, בהם נמנע מהמתווך להמשיך בביצוע עבודתו לאחר הפעילות הראשונית. במקרים כאלו בהם המניעה מכוונת, שלא בתום לב, ומיועדת כולה לחמוק מתשלום דמי התיווך, הרי אין בה לשלול את זכאותו של המתווך לדמי התיווך...
על מנת להגיע למסקנה, כי הנתבע "סיכל" את אפשרות התובעים להוות "גורם יעיל" בעיסקה. יש להראות ראשית תחילתו של קשר. ציון כתובת הדירה בלבד, אין בה ולא כלום המונע ממתווך אחר להתחרות על אותה דירה, שאחרת באותה שיטה יכלו התובעים לציין בהסכם התיווך כמעט את כל הדירות שפורסמו בעיתון והעונות לדרישות הלקוח, האם בכך "נסתם הגולל" על האפשרות להיעזר במשרדי תיווך נוספים? סבורני שלא...
לאחר שעיינתי בעדויות הצדדים, לא שוכנעתי כי הנתבע פעל בחוסר תום לב, ובנוסף לא שוכנעתי כי התובעים מסרו מידע מפורט, מהימן וחיוני ביחס לדירה לצורך המשך ההתקשרות. שוכנעתי, כי הנתבע לא זיהה כי המדובר באותה דירה, וגם לו היה מזהה, כל עוד לא החל כל קשר מחייב באשר לדירה זו בין התובעים לנתבע, לא היתה כל מניעה להיעזר במתווך אחר נוסף.
התנהגות הנתבע בעצם חתימה על הסכם תיווך נוסף בשיעור של 2% במשרד אחר דווקא, מצביעה על תום לב ועל חוסר כוונה להתחמק מתשלום דמי התיווך. הרי ממה נפשך? מדוע משנה לנתבע מי האדם שיזכה בדמי התיווך?"
עוד אפנה לפסק הדין בת"א (ראשל"צ) 5025/07 נכסים מבית טוב בע"מ נ' טבע רויטל ואח' (9.12.08, פורסם במאגרים), שם נקבע כי אין זכאות לדמי תיווך לאחר שפעולת המתווכת הסתכמה בכך שהראתה את הדירה ראשונה לקונים, בעוד שהשכר מגיע למתווכת אחרת שפעלה נמרצות לקידום העסקה. זאת, כאשר לא הוכח כי הקונים נהגו שלא בתום לב ולא פעלו לסיכול מאמצי המתווכת. נקבע כי אין זה נדיר שפונים למספר מתווכים ובהעדר בלעדיות, אין חובה ליידע את המתווך על ביצוע עסקה עם אחר, כדי לאפשר לו "להתחרות", ועל מנת שזו תבוצע דווקא באמצעותו.
הנתבע הועמד אפוא בפני מצב ולפיו התובע אינו מקדם את העסקה בנוגע לדירה (כאמור כפי הנראה בשל העדר יכולת לפעול למול המוכר נוכח התערערות יחסיהם), בעוד שמתווך אחר צלח במשימה.
11.בשולי הדברים יצוין כי אין לקבל טענות הנתבע בכל הנוגע להצגת רישיונות התיווך של התובע והמתווכת קליגר.
המדובר בהכחשה כללית שהועלתה בכתב ההגנה כאשר התובע אמנם חדל בכך שלא הציג עותק קריא של רישיונות התיווך או אסמכתא מהרשם, אולם תצלומים לא קריאים הוגשו ומן הראוי היה להעלות את העניין בשלב מוקדם ולא בפתח ישיבת ההוכחות, כאשר לפי דרישה מתאימה יכול היה התובע להציג עותקים קריאים.
מקובלת עליי עדות התובע והמתווכת קליגר בדבר היותם מתווכים מורשים במועדים הלרבנטים לתביעה.
12.מכל המקובץ – התביעה נדחית.
התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט בסך 8,000 ₪.
מזכירות בית המשפט מתבקשת להמציא את פסק הדין לצדדים.
זכות ערעור כחוק.
ניתן היום, ו' אדר ב' תשפ"ב, 09 מרץ 2022, בהעדר הצדדים.
