רוזיליו ואח' נ' חדד ואח'

בפני תביעה לתשלום סך של 463,500 ₪ בגין הפרת חוזה והנזקים שנגרמו בעקבת הפרה זו. התובעים עותרים לקבלת פיצוי מוסכם, החזר תיקון נזקים והחזר הפסדי דמי שכירות.

רקע

1. בין הצדדים נחתם הסכם למכירת הדירה שברחוב ------ בבית שמש (להלן: "ההסכם" ו"הדירה" בהתאמה).

    

2. בעת חתימת ההסכם הצהירו המוכרים (להלן: הנתבעים) כי לא ידוע להם על פגמים נסתרים בדירה ואילו הקונים (להלן: התובעים) הצהירו כי הם ראו את הדירה, בדקו אותה בעיני קונה סביר ואף הביאו את יועציהם ולאחר אלו מצאו את הדירה מתאימה לדרישותיהם. עוד נכתב בהסכם כי התובעים מאשרים את קבלת הדירה "as is".

    

3. להסכם נוסף נספח בו נכתב כי המחאת הזכות בהסכם שכירות של יחידת הדיור הועברה לתובעים. בעת העברת הבעלות והמחאת הזכות דנן, ביחידת הדיור התגוררה דיירת, לוי אושרת (להלן: אושרת) אשר שכרה את יחידת הדיור החל מיום 6.2.18 למשך שנה בסכום של 2500 ₪ לחודש.

    

4. בשל רטיבות נרחבת בדירה החליטה אושרת בהסכמת התובעים לעזוב את יחידת הדיור כבר בחודש אוקטובר 2018 (טרם סיום חוזה השכירות). מאז ועד למועד ליום כתיבת שורות אלו (למיטב ידיעתי) יחידת הדיור אינה מושכרת.

    

5. כל צד הביא חוות דעת מטעמו לעניין הליקויים בדירה, מועד היווצרותן, יכולת ידיעת הנתבעים באשר לקיום הליקויים ועלויות התיקון. בשל הפערים מונה מומחה מטעם בית המשפט המהנדס אייל שנהב.

    

   טענות הצדדים

6. לטענת התובעים, עת רכשו מהנתבעים את הנכס, נמנעו האחרונים לציין כי ישנה בעיית רטיבות חמורה ביחידת הדיור חרף ידיעתם זאת. התובעים טוענים כי הן אושרת שהתגוררה ביחידת הדיור בעת ניהול המו"מ וחתימת ההסכם והן השוכרות שקדמו לה, התלוננו על בעיית רטיבות חמורה שלא קיבלה מענה ראוי עד שעזבו את יחידת הדיור. עוד טוענים, כי הנתבעים הסתירו את הפגמים בדירה באופן ויזואלי על ידי הנחת גבס וחיפוי דקורטיבי המסתירים את נזקי הרטיבות באופן שלא אפשר להם לזהות את בעיית הרטיבות בבדיקה ויזואלית.

    

7. לטענתם, חתימה על סעיף שהם מקבלים את הדירה "as is" אינה מבטלת את חובת הנתבעים לנהל מו"מ בתום לב תוך גילוי עובדות מהותיות כגון דה.

    

8. התובעים טוענים כי בשל הרטיבות הרבה נגרם נזק לקירות ותקרת הדירה, לריצוף ולמשקופים וכן נפגעה יכולת השכרת יחידת הדיור או כל שימוש אחר בה.

    

9. מנגד הכחישו הנתבעים כי הייתה בעיית רטיבות בדירה או ביחידת הדיור, כי השוכרות התלוננו בפניהם או כי היחידה לא ראויה למגורים. לטענתם, השוכרות השונות בדירה לא התלוננו על רטיבות ונזקיה וכל שנשמע מפיהן הן תלונות על הצפות נקודתיות אשר טופלו ותוקנו שלאחריהם נשמר השקט.

    

10. הנתבעים טוענים כי התובעים בדקו את הדירה ומצאו אותה מתאימה לצרכיהם ומכל מקום אם יקבלו את טענת התובעים כי לא ביצעו בדיקה הרי שהלה הפרו את חובתם לבדיקת הנכס ולכן אין להם להלין אלא על עצמם.

     

11. לטענתם, התובעים פנו אליהם לראשונה רק מספר חודשים לאחר כניסתם ולאחר שקרו מספר אירועי הצפה כתוצאה מתקלות במשאבה. לטענתם הם אינם אחראים לנזקים שנגרמו בשל מעשי או מחדלי התובעים באופן הטיפול במשאבה.

     

12. מעבר לצורך טענו כי גם אם יתקבלו טענות התובעים, הרי שחלה עליהם חובת הקטנת הנזק וזאת ע"י תיקון ליקוי הרטיבות והשכרת היחידה לכל הפחות מן המועד שביקר בדירה מומחה מטעם בית המשפט.

     

13. מטעם התובעים העידו מר עמרם לוי, גב' אושרת לוי, הגב' כרמית ביטון, הגב' אורטל קרבילו (שוכרי יחידת הדיור) והתובעים עצמם.

    מטעם הנתבעים העידו, גב' דינה כץ והנתבעים עצמם.

    מטעם בית משפט העיד מומחה בית המשפט, המהנדס אייל שנהב.

     

    דיון והכרעה

14. אין חולק כי כיום קיימת רטיבות בהיקף נרחב אשר גרמה לנזקים ואשר מונעת אפשרות מגורים ביחידת הדיור. השאלות שעומדות בפנינו הן ידיעה ואחריות הנתבעים והיקף הנזקים.

    המסגרת הנורמטיבית

15. בקיום מו"מ למכירת נכס, חלה על המוכרים חובת גילוי הן מכוח דיני החוזים - סעיפים 12 לחוק החוזים(חלק כללי) תשל"ג 1973 (להלן: חוק החוזים) והן מכוח דיני המכר - סעיף 16 לחוק המכר תשכ"ח 1968 (להלן: חוק המכר). חובה זו מטילה על המוכרים לגלות לקונים אודות מומים נסתרים וכל מידע אחר הרלבנטי לממכר.

     

16. סעיף 12 לחוק החוזים קובע, כי על צדדים במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת. חובת הגילוי חלה לגבי העובדות החשובות לעסקה, לרבות עובדות שהצד השני יכול היה לגלותן בכוחות עצמו, וזאת כאשר גילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבותיה. חובת הגילוי הינה חובה אקטיבית, המטילה על הצד המתקשר למסור את העובדות ביוזמתו, והפרתה עשויה לקום גם בדרך של מחדל (ראו: ע"א 794/86 החברה המרכזית לשיכון ולבניין נ. פינק פ"ד מד (1), 226).

     

17. סעיף 16 לחוק המכר קובע כי על המוכר מוטלת חובה מוגברת לקיום מו"מ בתו"ל מכוח היותו מחזיק הידע אודות הנכס "הייתה אי ההתאמה נובעת מעובדת שהמוכר ידע או היה עליו לדעת – זכאי הקונה להסתמך עליהם".

    בהתאם לסעיף 16 לחוק המכר הרי שיש לדרוש ממוכר סביר לגלות לקונה הסביר כל פרט אשר משליך על היכולת לעשות שימוש סביר בדירה ואשר מהווה ליקוי משמעותי, אשר קשור במערכות הקרדינליות של המבנה ועשוי להשליך על גמירת הדעת של הקונה ועל החלטתו בנוגע לעסקה. בבסיס סעיף זה עומדת הגישה כי מי שגר בבית מסוים, לומד ומכיר את הבית ועומד עם הזמן על מכלול הליקויים הקטנים והגדולים כאחד. היקפה של חובת הגילוי בעת מכירת דירה נפרשת גם על עובדות אשר היה על המוכר לדעת עליהן ואין חובה לידיעה ממשית.

18. בפסיקה נקבע כי חובת הגילוי חלה לגבי עובדות חשובות גם אם הצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו (ראו: ע"א 794/86 החברה המרכזית נ. פינק פ"ד מד(1), 226). כלומר, הבדיקות שעורך קונה ביחס לטיב הממכר, יעילות וטובות כלפי הקונה עצמו. אך אין בבדיקות אלה כדי לפטור את המוכר ממסירת עובדות ביחס לאי התאמת הממכר. אין בבדיקות הקונה כדי לפטור את המוכר ממתן מצגי אמת ואין בבדיקות אלו כדי להקים חזקה של "ייזהר הקונה" אל מול ניקוי מוחלט של המוכר מחובותיו. כך שגם אם ניתנה לקונה האופציה לבדוק את הממכר הרי שהקונה רשאי יהיה להסתמך על תיאור הממכר על ידי המוכר, לאור חובת הגילוי המוגברת המוטלת על המוכר.

    יתרה מכך, עם השנים בתי המשפט אימצו כנקודת המוצא לדיון את הכלל ההפוך שהוא "יזהר המוכר" (ראו: ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס(פורם בנבו) (להלן: עניין שיפריס")) וזאת לאור מעמדו הנחות של הקונה ביחס למוכר ולאור נגישות המוכר למידע המהותי. עוד נקבע בעניין שיפריס כי סעיף 16 לחוק המכר הינו סעיף קוגנטי אשר לא ניתן להתנות עליו באמצעות סעיף הפטור ("as is") הקיים בהסכמים.

     

19. מכוח אותו עקרון, לא ניתן להפחית מאחריותו של המוכר בדרך של ייחוס 'אשם תורם' לקונה שהתרשל בבדיקת מצבו של הנכס, ואחריותו של המוכר תתגבש ללא קשר לשאלה האם ניתנת אי ההתאמה לגילוי מוקדם בבדיקה סבירה, אם לאו. הקונה אפוא מוגן מפני רשלנותו בבדיקת הממכר, ואולם ככל שידע על אי ההתאמה או על המום הנסתר מבעוד מועד, היינו לפני החתימה על ההסכם, אין הוא רשאי עוד להעלות טענותיו נגד המוכר (סעיף 12 לחוק המכר).

     

    מן הכלל אל הפרט

20. על רקע האמור בדבר היקף חובת הגילוי החלה על מוכרי הנכס כלפי הרוכשים, יש לבחון את המחלוקת נשוא התיק שבפני. האם הרטיבות הייתה קיימת עובר כריתת ההסכם והאם הנתבעים ידעו או היה עליהם לדעת על כך. לעניין זה העידו שלוש שוכרות של יחידת הדיור בשנים האחרונות, אביה של אושרת (השוכרת האחרונה) וכן מומחה מטעם בית המשפט, אייל שנהב.

     

21. אקדים ואכתוב, כי בהתאם לחוות הדעת של מומחה בית המשפט, ולאחר שמיעת עדויות העדים והצדדים, לא נותר ספק, כי הליקויים בדירה, ובפרט הרטיבות הנרחבת, הייתה קיימת בדירה עובר למסירתה לידי התובעים.

     

22. בחוות דעתו של מומחה בימ"ש ניתנה התייחסות מפורטת לשאלת מועד היווצרות הליקויים ובדעתי לאמצה. על פי ההלכה הפסוקה, הגם שבית המשפט הוא הפוסק האחרון, רק במקרים חריגים לא יאמץ בית המשפט את הקביעות המקצועיות של המומחה שמונה מטעמו. על מנת שביהמ"ש ידחה את חוות דעתו של מומחה מטעמו, יש להראות כי המומחה שגה שגיאה כה גסה במסקנותיו עד שבית המשפט, חסר המומחיות בתחום בו מונה המומחה, יגיע למסקנה שחוות דעת זו מופרכת.

     

23. בחוות דעתו, מר שנהב קבע כי ישנה רטיבות חמורה בתשעה מוקדים בבית. עוד קבע מר שנהב כי ישנם גורמים שונים אשר יכולים להשפיע על היווצרות הרטיבות (אחד או אפילו כמה במצטבר): הצפת ביוב בשל תקלה במשאבה; חדירת מים מקיר המרתף האחורי הטמון בקרקע; חדירה ממסד המבנה באזור בו הקרקע גבוהה יותר מריצוף הדירה; נזילה ממערכת האינסטלציה. עוד הוסיף מר שנהב שחרף העובדה כי ביקורו במקום היה טרם החלה עונת הגשמים, הבחין ברטיבות ניכרת ופעילה. בשל כך ובשל ההיקף הנרחב של הרטיבות קבע של ניתן לתלות את הממצאים החמורים רק במעטפת החוץ ( שגרמה לרטיבות בקירות החיצוניים) אלא גם בגורם פנימי נוסף (ראו: פרוטוקול עמ' 11 שו' 12, 16-19). בהקשר זה הוסיף מר שנהב כי ישנה סבירות גובהה לאחריות המשאבה בהיווצרות הרטיבות שכן "משאבה זה מקור אפשרי שקורים בו הרבה תקלות. משאבה זה דבר מאולץ שיש בה לעיתים רבות תקלות" (ראו: פרוטוקול עמ' 12 שו' 19).

     

24. באשר למועד היווצרות הרטיבות, טען המומחה כי אינו יכול לקבוע את גיל הרטיבות וקביעה זו יכולה להתבצע רק לאחר שמיעת עדויות השוכרים יחד עם זאת אמר כי לעניות דעתו מדובר ברטיבות ישנה אשר סביר להניח שהחלה עוד טרם בוצע הסכם המכירה. לדבריו, בניית החיפוי בגובה של 60 ס"מ נעשתה בצורה המלמדת על קושי למנוע את עליית הרטיבות ואשר מצביעה על ניסיון הסתרה. יחד עם זאת הבהיר כי הוא אינו יכול לקבוע זו בוודאות אלא רק על סמך ניסיונו. עוד הוסיף כי הרטיבות נגרמה מגורמים נוספים כגון בעיית איטום שקיימת שנים רבות ובעיות במשאבה שנגרמות חדשות לבקרים.

     

25. סבורני, כי יש לקבל את חוות דעתו של מר שנהב, אשר יש בה מן ההיגיון, שהרי בעיות האיטום לא נוצרו כרעם ביום בהיר עם מכירת הדירה לתובעים. בנוסף, מר שנהב העיד כי משאבות מן הסוג המדובר הן בעלות נטייה לתקלות מרובות, דבר המתיישב עם עדותה של גב' דינה כץ שהעידה כי החליפה משאבה לעיתים קרובות ( 3 פעמים לכל הפחות). מכאן תמוה בעיני עמדת הנתבעים כי לא החליפו משאבה במשך 4 שנים ולא היו בה כל תקלות ואלו החלו באותו שבוע בה התקבלה חזקה בדירה על ידי התובעים.

     

26. מלבד עדותו של מומחה בית המשפט נשמעו עדויות השוכרות השונות אשר העידו בזו אחר זו, כאשר בניהם לא קיים כל קשר קודם ועדותה של כל אחת נקשרה בשנייה ויצרה תצריף המגלה תמונה של ליקויי רטיבות במשך שנים אשר טופלו נקודתית. נראה כי הנתבעים "כיבו שרפות" ובכל פעם טיפלו בנזקי הרטיבות ולא חיפשו את המקור לרטיבות הנרחבת.

     

27. אושרת לוי, הדיירת האחרונה, התגוררה ביחידת הדיור בין חודש פברואר לחודש אוקטובר 2018. בעדותה אמרה אושרת כי במהלך התקופה הקצרה שהתגוררה ביחידה היו הצפות בסלון ועובש בקירות החדר. בעדותה שלא נסתרה, הייתה לכל הפחות הצפה אחת שהתרחשה כחודש וחצי לאחר שנכנס לדירה (ביום העצמאות). בגין הצפה זו פנה אביה, מר עמרם לוי לנתבעים ואלו טענו שמדובר בסתימה בלבד. לדבריה אין זה המקרה היחידי. לטענתה, בשבוע שהוחלפו הבעלים גילתה עובש בקירות החדר, דהיינו רטיבות הייתה קיימת עוד קודם לכן (בתקופת הנתבעים) אך תוצאותיה התגלו רק בחודש אוגוסט 2018.

     

28. חיזוק לעדותה של אושרת הייתה עדותו של אביה, עמרם לוי. מר לוי, העיד כי בעיות הרטיבות היו קיימות עוד טרם המחאת הזכויות הועברה לתובעים וכי הוא הלין על כך בפני הנתבעים לא אחת, כאשר הפעם הראשונה הייתה מיד עם כניסתה של אושרת לדירה. בחקירתו תיאר כי תחילה הייתה לחות גבוה, בהמשך הצפות במקלחת אשר הנתבע ניסה לתקן אך ללא הואיל ולאחר מכן אף הבחינו ברטיבות ועובש בקירות הדירה. בעדותו ציין כי אושרת לא מודעת לנזקים שהיו שכן הוא טיפל בעניין הרטיבות וההצפות מול הנתבעים.

     

29. בעדותם של אושרת ועמרם נמצא חיזוק לקיומן של בעיות רטיבות בחודשים האחרונים טרם העברת הבעלות. יוער כי לא נעלמה מעיני שיחתה של אושרת שהוקלטה ובה אמרה אושרת כי זוכרת הצפה אחת שהתרחשה ביום העצמאות ובאותה נשימה אמרה כי מי שטיפל בענייני הדירה והרטיבות היה אביה אשר ערך רישומים מסודרים. אושרת בשיחה דיברה על הצפה שהתרחשה בתקופת הנתבעים אך בעדותה הוסיפה כי עם המעבר הבחינה בעובש וטחב. אני סבור כי גם אם אושרת לא טענה כי זה התגלה בתקופת הנתבעים הרי ברור כי אלו נוצרו בתקופתם.

     

30. כרמית ביטון - שכרה את יחידת הדיור למשך שנה וחצי בין 7/2016 ל 1/2018, העידה כי במהלך מגוריה ביחידה הייתה רטיבות בחלקים נרחבים של היחידה. כרמית העידה כי הלינה בפני הנתבעים אודות הרטיבות ואלו ביצעו תיקונים אולם לאחר שהרטיבות חזרה שוב ושוב החליטה לעזוב את הדירה. עדות זו נתמכת בהודעות שנשלחו בין הנתבעת לכרמית והוצגו בפני בית המשפט. לדברי כרמית, כשהמצב החמיר הניחו הנתבעים אריחים בסלון מעל האזור המקולף. (ראו: פרוטוקול עמ' 25-26). לדבריה תחילה הניחו שלוש שורות אריחים בלבד. בעת עזיבתה התחילו קילופים נוספים באזור שמעל האריחים ולאחר עזיבתה הבחינה שהוסיפו עוד שתי שורות אריחים ("רואים שמתחיל להתפוצץ מלמעלה מעל האריחים.." ( ראו: פרוטוקול עמ' 29 שו' 6-15)). עוד הוסיפה כרמית בעדותה, כי לאחר שהתלוננה על הרטיבות, הנתבע אמר לה כי האינסטלטור בדק ומצא שמים שמחלחלים ממרפסת ביתם (של הנתבעים) נכנסים לקיר.

     

31. אורטל קרבלו, שכרה את יחידת הדיור מהתובעים לתקופה של שנתיים בין השנים 2014-2016. אורטל העידה כי במהלך מגוריה ביחידת הדיור, הייתה קיימת רטיבות מאחורי הספה ובחדר השינה, כי במטבח היה ריח של טחב וכי הנתבע פעל לטיפול ברטיבות. אורטל תיארה בעדותה, לאחר שחמתה הזכירה לה ( ואיני רואה טעם לפגם בכך לאור חלוף השנים), כי חוותה הצפת מי ביוב שיצאו מהמקלחת והגיעו עד הסלון.

     

    לסיכום, על יסוד כל האמור ועל אף הצהרתם של המוכרים במספר הזדמנויות ובהסכם המכר, לפיה לא ידוע להם על כל מום או פגם בבית בין גלויים ובין נסתרים, בפועל נמצא כי הצהרה זו אינה משקפת את המצב לאשורו, ובדירה היו מספר ליקוים אשר הביאו לרטיבות נרחבת ביחידה דיור עד שהפכה ללא ראויה למגורים.

    האם ידעו הנתבעים על נזקי הרטיבות והנזילה?

32. משטענו הנתבעים בכתב ההגנה ובתצהירי עדות ראשית שהוגשו על ידם, כי לא ידעו על נזקי הרטיבות והנזילה, נותר לבחון, האם הנתבעים ידעו או שהיה עליהם לדעת דבר קיומם של פגמים אלו.

     

33. ההלכה הפסוקה קובעת, כי הוראת סעיף 16 לחוק המכר אינה דורשת ידיעה ממשית ואף לא ידיעה קונסטרוקטיבית, שאינה אלא תחליף לידיעה (ראו: רע"א 7642/97 חנה שטרית נ. בלה נוסבאום פ"ד נג(3) 516. (להלן: "עניין שטרית"). בעניין שטרית נפסק, כי כל מה שנדרש הוא שאי ההתאמה נובעת מעובדות שעל המוכר היה לדעת עליהן. לפנינו יסוד של התרשלות כלומר, אדם סביר היה יודע על אי ההתאמה באותן הנסיבות.

     

34. אקדים ואומר, כי לאחר ששקלתי עדויות הצדדים לעיל וחומר הראיות בתיק, הגעתי לכלל דעה כי לנתבעים הייתה ידיעה אודות הרטיבות ביחידת הדיור או למצער היה עליהם לדעת על דבר קיומה.

     

35. הנתבעים בכתב הגנת הכחישו מכל תוקף קיומן של בעיית רטיבות או עזיבת שוכרות בשל כך. הנתבעים טענו כי החיפוי שבוצע בגובה 60 ס"מ בקיר סלון יחידת הדיור הוא חיפוי דקורטיבי בלבד. עוד טענו הנתבעים כי יש למחוק או לדחות את התובענה על הסף בהיעדר עילה ובהיעדר יריבות שכן על פי הסכם המכר בין הצדדים, הצהירו התובעים כי "...בדקו את הבית, וכי מצאו אותו במצב טוב ומתאים לצורכיהם, וכי הם מוותרים על כל טענת מום ו/או אי התאמה פרט למום נסתר". עוד טענו כי יש להחיל את הכלל "ייזהר הקונה" דהיינו על התובעים היה לבצע בדיקות טרם רכישת הדירה ומשוויתרו על כך, אין להם להלין אלא על עצמם.

     

36. מנגד טענו התובעים טוענים כי הסתמכו על הצהרת הנתבעים כי אין בדירה פגם או מום נסתר. לדבריהם טרם רכישת הדירה ראו את הדירה ויחידת הדיור אשר נראתה משופצת ומרוהטת ולא היה ניתן להבחין ברטיבות או בנזקיה בעיני המתבונן הסביר וכי אין להחיל עליהם את כלל "יזהר הקונה".

     

37. בבחינת שאלת ידיעת הנתבעים, הרי שטענתם כי בעיית הרטיבות הנקודתית שהייתה בסלון טופלה אינה מתיישבת עם העובדה כי בעיה זו חזרה על עצמה מספר פעמים עם דיירות שונות וכי התובעים לא בדקו או היו צריכים לבדוק את המקור. יתרה מכך, ידיעתם או למצער חששם של הנתבעים לגבי הרטיבות באה לידי ביטוי בהחלטתם לחפות את קיר הסלון באריחים עד גובה 60 ס"מ, קל וחומר שפעולת החיפוי נעשתה חודשים ספורים לאחר שהיחידה שופצה (טרם כניסתה של השוכרת כרמית), בזמן שבדירה התגוררה שוכרת, ולאחר שניסו למכור את הדירה ללא הצלחה. לכל אלו יש לצרף את חוות דעתו של מר שנהב אשר העיד כי מניסיונו, אופן הנחת האריחים מלמדת על ניסיון הסתרה של עליה קפילרית והסתרה ויזואלית של קילופי הקיר.

     

38. בבחינת אחריות התובעים לנוכח דיני חוק המכר ודיני החוזים הרי שהדין הוא עם התובעים. באשר לטענות הנתבעים להתרשלות התובעים באי קיום בדיקה וכן בהסכמתם לקבלת הדירה כפי שהיא (as is), עמדתי לעיל על עמדת הפסיקה בשאלות אלו ואשוב על כך בהקשר של התובעים בעניינו. התובעים לא התרשלו ולא עצמו עיניהם בכך שלא מצאו את הרטיבות בזמן. אין חולק כי התובעים ביקרו בדירה מספר פעמים ואף ירדו בביקוריהם ליחידת דיור, וניתנה להם הזדמנות לשוחח עם השוכרת ועם שוכרים אחרים כפי שעשו לאחר הגשת התביעה. בעניינו מדובר במקרה של ליקוי מהותי שמהווה אי התאמה. ולכן אף אם ישנו חשש כי התובעים התרשלו בבדיקתם או בהעדרן (ואיני סבור כך בשל ההסתרה הוויזואלית עם אריחים) אין בכך כדי לאפשר לקונים לצאת פטורים מהפניה לליקוי מקום שבו הנתבעים ידעו או היו צריכים לדעת על אודות הרטיבות. רק ידיעה ממשית של התובעים אודות אי ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר.

     

39. יצוין כי במקרה דכאן, הקונים קיבלו את החזקה בדירה בסוף יולי וכבר בחודש ספטמבר גילו את הרטיבות. התובעים לא המתינו זמן רב ופנו לנתבעים ואף הציעו להתחלק באופן שווה בתשלום תיקון הנזקים וזאת על מנת להימנע מהליך משפטי. משאלו סרבו פנו באופן מידי להליך משפטי ובחינת הנכס על ידי מומחים.

     

40. כמו כן, אומנם התובעים הצהירו בהסכם המכר מצאו את הדירה מתאימה לצרכיהם ולשביעות רצונם ולא תהיינה להם טענות באשר למומים בדירה. יחד עם זאת אין בהצהרה זו כדי לבטל את החובה הקיימת על פי סעיף 16 לחוק המכר שהינו סעיף קוגנטי (ראו: עניין שיפריס).חריג לכך הוא מצב בו ידעו הקונים באופן ממשי אודות אי ההתאמה הקיימת ובכל זאת החליטו כי הדירה מתאימה לצרכיהם ולשביעות רצונם – מה שלא הוכח כלל בעניינו. אין די ברשלנות ואפילו רשלנות חמורה, על מנת להוות טענת הגנה טובה לנתבעים ואפילו לא ניתן להפחית מאחריות הנתבעים בדרך של ייחוס "אשם תורם", לקונה שלא ערך את הבדיקות המתאימות.

     

    פיצויים

    התובעים עתרו לפיצוי מוסכם, תשלום תיקון הנזק ופיצוי בגין הפסד דמי שכירות.

41. פיצוי מוסכם - התובעים עתרו לתשלום פיצוי מוסכם בשל הפרה יסודית של הנתבעים את הסכם המכירה הואיל ומכרו לתובעים ממכר עם פגם והצהירו הצהרה כוזבת, בעניין זה, ועל-כן עתרו לפיצוי מוסכם על יסוד סעיף 19 (ד) להסכם המכר בסך של 200,000 ₪. מאידך טענו הנתבעים כי גם אם יקבע שהפרו את ההסכם הרי שלא מדובר בהפרה יסודית על פי הקבוע בהסכם וכי לא הוכח שהתובעים לא היו מתקשרים בחוזה אילו ידעו אודות הפגם.

     

42. בסעיף 19(ב) להסכם המכר קבעו הצדדים כי הפרה של מועד מסירת החזקה ומועדי תשלום יהוו הפרה יסודית ולכן לכאורה הפרת סעיף הפטור שבו התחייבו הנתבעים "כי אין כל פגם בנכס" אינה מהווה הפרה יסודית של ההסכם. יחד עם זאת בחינת לשון סעיף 19(ד) מעלה כי אין הוא מוגבל להפרת סעיף 19(ב) בלבד אלא תכליתו להגן על הצד המקיים מפני הפרה של כל "תנאי יסודי".

     

43. סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970 (להלן: חוק התרופות) קובע אפשרות נוספת, כי הפרה יסודית היא הפרה שניתן להניח, כי אדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה.

     

44. בנסיבות התיק דנן, הפרת הנתבעים את הסכם המכר הינה הפרה יסודית, הואיל ואדם סביר לא היה מתקשר בהסכם לרכישת דירתם של הנתבעים, נוכח היקף נזקי הרטיבות והנזילות שנמצאו במרצפות ובקירות הדירה. יתרה מכך, הסביר התובע כי רכש את הדירה בהסתמך על קבלת דמי שכירות עבור יחידת הדיור לתשלום המשכנתא ואף בעדותו אמר כי אם היחידה לא תתוקן הוא יאלץ למכור את הבית כי ללא השכרת היחידה יתקשה לשלם את המשכנתא (ראו: פרוטוקול עמ' 60 שו' 17-18). לפיכך, יש לראות את הנתבעים כמי שביצע הפרה יסודית של הסכם המכר.

     

45. מכאן עולה השאלה האם בנסיבות התיק דנן, יש מקום להפחית את סכום הפיצוי המוסכם. בשיקולי התערבות בית המשפט בעניין גובה הפיצוי המוסכם נפסק ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ [פורסם בנבו] (13.12.2006) כי :

    "ככלל התערבות בית המשפט בפיצוי היא מצומצמת, "כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, משאירים את הפיצוי המוסכם בתקפו" (ע"א 300/77 רוזנר ואח' נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבנין ופתוח בע"מ, פ"ד ל"ב(3) 682, 686 (השופטת - כתארה אז - בן פורת)). המבחן הקבוע בסעיף זה אינו מתחשב בנזק אשר נגרם בפועל, כפי שמתברר בדיעבד עקב ההפרה, כי אם בנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעתו בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה מן הסוג שאירעה בפועל (ע"א 539/92 מטלוב (אלוף) זקן נ' דוד זיזה, פ"ד מח(4) 89, 93 (הנשיא שמגר); ע"א 126/84 יצחקי נ' שור, פ"ד ל"ח)...."

     

    בבואו של בית-המשפט לבחון את שאלת סבירותו של הפיצוי המוסכם נקבע, כי:

    "השאלה שעליה יש להשיב לעניין סבירותו של הפיצוי המוסכם הינה האם מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפות מראש, ולא האם מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שנגרם בפועל. ...השאלה אינה האם הפיצוי המוסכם גבוה או נמוך ביחס לנזק שנגרם בפועל, אלא האם הפיצוי נקבע תוך יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת מהפרה מהסוג שאירעה בפועל..." (ראו: דנ"א 6076/15 בנק הפועלים נ' זאבי תקשורת בע"מ (פורסם בנבו) (12.10.15).

     

46. נוכח ההפרה שהינה אי גילוי הפגם הנסתר, ונוכח היקף נזקי הליקויים בדירה עולה, כי הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר, שעומד על סך של 200,000 ₪, בגין הפרה יסודית עומד ביחס סביר להיקף הנזק אותו היו הצדדים יכולים לצפות בעת חתימת הסכם המכר והוא תיקון הליקויים והפסדי דמי שכירות מיחידת הדיור לתקופה.

     

47. פיצויים נזיקיים - התובעים עתרו בנוסף לפיצוי המוסכם גם לפיצוי בגין הנזק שנגרם והפסדי שכירות. הנתבעים מאידך טענו כי מתן פיצוי מוסכם וכן פיצוי בגין הנזק מהווה כפל פיצוי.

     

48. סעיף 15(ב) לחוק התרופות העוסק בפיצויים מוסכמים, מאפשר לנפגע לתבוע פיצויים אחרים במקום הפיצוי המוסכם. כלומר על פניו סעיף 15(ב) מאפשר תביעה לפיצוי מוסכם, או תביעה לפיצויים אחרים, אך לא את שתיהן יחדיו. אלא שהפסיקה ריככה את הוראה זו, וקבעה שניתן לתבוע פיצוי מוסכם במצטבר עם תביעה לפיצויים אחרים, ובלבד שהתוצאה לא תהיה כפל פיצוי וזאת כאשר נקבעו פיצויים מוסכמים בשל ראשי נזק מסוימים. במקרה כזה זכאי הנתבע לתבוע, בנוסף לפיצויים המוסכמים, פיצוים רגילים בעבור ראשי נזק שלגביהם לא נקבעו בחוזה פיצויים מוסכמים (ראו: ע"א 2981/92 י' כהן נ' צמד ע.א בע"מ [פורסם בנבו] (6.10.1996)). כלומר מקום בו התרופות אותן מבקש נפגע לצרף משרתות את אותו אינטרס (אותו "ראש נזק"), עשוי להיווצר מצב של הגנת יתר ולכן במצב זה יש לחזור לנקודת המוצא לפיה לצד הנפגע יש אפשרות בחירה: לתבוע את הפיצוי המוסכם ולהיות מוגבל בו (ללא הוכחת נזק) או לתבוע פיצוי בלתי מוגבל לגביו יש צורך בהוכחה (ראו: ע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115 (1991)).

     

49. בעניינו, נראה כי התובעים לא עומדים בחריג הפסיקתי שנקבע לסעיף 15(ב) לחוק התרופות ואין הם זכאים לפיצוי מוסכם בד בבד עם פיצויי הנזק. התובעים תבעו כנזק עיקרי את עלות תיקון גורמי הרטיבות וכן שיפוי בגין הנזקים שנגמרו. הפיצוי בגין נזק זה נועד להעמידם במקום בו היו אלמלא הופר ההסכם. כאמור, נזק זה נתבע במפורש, ובצירוף נזקים נלווים בדמות דמי השכירות והנזק הבלתי ממוני. הפיצוי המוסכם אינו מתבקש בגין ראש נזק נפרד, אלא למעשה בגין אותו נזק, בגין אותה הפרה, ולאותה מטרה ביסוד הפיצוי. משכך, פסיקת פיצוי מוסכם, בנוסף לפיצוי לפי סעיף 10 לחוק התרופות, משמעה כי תינתן לתובעים הגנת יתר, ובמילים אחרות, ייפסק כפל פיצוי.

     

50. מאחר שנקבע כי התובעים זכאים לפיצוי מוסכם, הרי שאין מקום לדון גם בפיצוי החלופי בגין הנזקים הישירים שנגרמו לתובעים בפועל. אולם למעלה מן הצורך ייאמר, כי התובעים העמידו תביעתם על למעלה מ 400,000 כאשר מתוכם העמידו סך של 245,000 עבור תיקונים ו 85,000 ₪ עבור הפסדי דמי שכירות ו 6000 ₪ בגין חוות דעת מומחה. יחד עם זאת, בחוות דעתו של מר שנהב אשר מקובלת עלי ואיני רואה מקום לסטות ממנה, נקבע כי שיעור תיקון הנזק הינו בסך של כ 90,000 ש"ח בלבד כולל פיקוח הנדסי על הביצוע. לאור כך נראה כי אכן הנזק שנגרם בפועל משקף את הפיצוי המוסכם ואין נפקא מינה בבחירת התובעים בסוג פיצוי זה או אחר.

     

    סוף דבר

    סוף דבר, התביעה מתקבלת. בהתאם לאמור בסעיפים 41-46 לעיל, ישלמו הנתבעים לתובעים פיצויים בסכום כולל של 200,000 ש"ח.

    כמו כן הנתבעים יישאו בהוצאות משפט ובנוסף בשכר טרחת עו"ד בסך של 23,400 ₪.

     

    ניתן היום, כ"ז סיוון תשפ"ב, 26 יוני 2022, בהעדר הצדדים.