לפני בקשה למתן צו מניעה זמני, האוסר על ביצוע כל דיספוזיציה בזכויות המשיבה 1 בקרקע, כהגדרתה להלן, וזאת עד למתן פסק דין בתובענה.
1.ברקע הבקשה עומדות חלקות 532 ו-533 בגוש 6665 שבכפר-שמריהו. מר ע' ב' (להלן: המבקש או התובע), שהוא אחד מבעלי הזכויות בחלקות, טוען שמרשם המקרקעין אינו משקף נכונה את הזכויות הרלוונטיות. לשיטתו, יש להגדיל את זכויותיו על חשבון אלה של גב' ד' ל' ט' (המשיבה 1)(להלן: המשיבה). לשיטתו בעקבות פרצלציה שבוצעה במקום, זכויותיו הוקטנו בשגגה מ-1,478 מ"ר ל-1,340 מ"ר, כאשר אותם 138 מ"ר שנגרעו ממנו נותרו רשומים על שם המשיבה, למרות שזו מכרה את מלוא זכויותיה בקרקע.
2.הקרקעות שבמחלוקת היו ידועות בעבר כחלקה 247 בגוש 6665 (להלן: החלקה), בשטח של 6,998 מ"ר. מדובר בקרקע המוחזקת במושע. ביום 18.4.05 נחתם הסכם חלוקה ושיתוף בין בעלי הזכויות בקרקע. באותו זמן המשיבות 2-1 היו הבעלים היחידים של החלקה. בהתאם להסכם נוצרו מגרשים ארעיים, ובהם מגרש ארעי 3 בשטח של 1,478 מ"ר, שיוחד למשיבה.
ביום 31.1.16 מכרה המשיבה את זכויותיה במגרש 3, בשטח 1,478 מ"ר, לה"ה מ'. נמכרו אפוא הזכויות בהיקף של 1478/6998 חלקים במושע בחלקה 247, וכן זכויות ההחזקה במגרש מס' 3 הכפוף להסכם השיתוף.
ביום 4.12.20 מכרו ה"ה מ' את זכויותיהם במגרש 3 למר ל'.
ביום 15.8.21 רכש המבקש את הזכויות במגרש 3 ממר ל'.
3.אין חולק כי 130 מ"ר מהחלקה הופקעו על ידי המועצה המקומית כפר שמריהו (המשיבה 5)(להלן: המועצה) למטרות דרך.
4.המבקש טוען שמלוא זכויותיה הרלוונטיות של המשיבה בקרקע ניטלו ממנה. זכויותיה במגרש ארעי 3 בשטח 1,478 מ"ר נמכרו לה"ה מ' (והגיעו בשרשור למבקש), והיתרה הופקעה (מגרש 103 בשטח 130 מ"ר).
5.ביום 5.1.22 בוצעה פרצלציה במקרקעין, ביוזמת המועצה, בעקבותיה נוצרו חלקות 532 ו-533 במקום חלקת המקור 247. המבקש טוען כי בעקבות זאת קטן השטח המצטבר של זכויותיו ב-138 מ"ר, כך שיעמוד על 1,340 מ"ר במקום 1,478 מ"ר. והנה, המשיבה נותרה עם 1,152 מ"ר בחלקות הנ"ל למרות שמכרה את מלוא זכויותיה כאמור.
המבקש טוען שבעקבות הפרצלציה נגרעו משטח חלקה 247 כ-651 מ"ר, כך ששטחן המצטבר של חלקות 532 ו-533 הוא 6,347 מ"ר. כזאת נעשה לטובת המועצה המקומית למטרות דרכים, ולכן נוצרו שתי חלקות נוספות ע"ש המועצה. חלקה 534 בשטח 517 מ"ר וחלקה 535 בשטח 134 מ"ר.
6.המבקש מוסיף וטוען שפנה לתיקון המעוות למועצה המקומית, אך זו הבהירה כי אין היא צד למחלוקת שבין הצדדים. על רקע זה פנה למשיבות 2-1. ב"כ המשיבות דאז הודיעה כי הנושא ייבדק, ושהוא דורש פניה לבעלי מקצוע. ביום 27.3.22 הועברה אליו מב"כ הקודם של המשיבות הצעה לרישום זכויות, אליה צורפה הצעת חלוקה מטעם השמאית גב' שושי שרביט-שפירא. המבקש העביר הצעת חלוקה נגדית, שנערכה על ידי השמאית גב' בן-אברהם מטעמו, ובין הצדדים אף התנהלו מגעים לחתימה על הסכם איחוד וחלוקה. לשיטתו, הצעת השמאית שרביט-שפירא הכירה בתקפות טענותיו, ובכך שהמבקש צריך להיות בעל זכויות של 1,478 מ"ר, ואילו המשיבה צריכה להיות בעלת זיקת הנאה נטענת בשטח של 109 מ"ר, ועודף נטען של 3 מ"ר (כאשר כיום רשומים על שמה 1,152 מ"ר).
אלא שהצדדים לא הגיעו להסכמות, ומכאן הבקשה שלפני.
7.המבקש טוען שבמצב הדברים הרשום כיום, השטח הרשום על שמו משתרע על פני 1,340 מ"ר במצטבר, ולכן נגרעו ממנו 138 מ"ר שלא כדין. השטח שנגרע רשום על שם המשיבה, וזאת שלא כדין, שעה שהיא מכרה את מלוא זכויותיה ביחס לשטח שבמחלוקת. בנסיבות העניין צו המניעה נדרש כדי להגן על זכויותיו הקנייניות של המבקש, וסיכויי התובענה הם ניכרים. גם מאזן הנוחות נוטה לטובתו, נוכח הצורך לשמור על המצב הקיים ולמנוע מהמשיבה למכור זכויותיה ולהציב את המבקש בפני שוקת שבורה.
לצד הבקשה הגיש המבקש את כתב תביעתו בו הוא עותר לסעד הצהרתי המגדיל את זכויותיו בחלקה 532 ב-138 מ"ר כך שאלה תעמודנה על 842/3,499 חלקים על חשבון חלקיה של המשיבה בחלקה 532 הנ"ל, ולהקטין את רישום זכויות הנתבעת 1 בחלקה 532 ב-138 מ"ר כך שאלה תעמודנה על 1064/6,998 חלקים. עוד הוא עותר לתיקון פנקס הזכויות בהתאם.
המשיבות 5-3 (לשכת רישום המקרקעין; הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין; והמועצה המקומית כפר שמריהו), לא נטלו חלק בבירור הבקשה.
8.ביום 1.6.22 ניתן על ידי צו ארעי, האוסר על ביצוע דיספוזיציה מצד המשיבה בקרקע, כמוגדר בבקשה.
9.ביום 23.6.22 הוגשה תשובת המשיבות 2-1. המשיבות מתנגדות לבקשה וטוענות שיש לבטל את הצו הארעי שניתן.
המשיבות מצביעות על כך שאין חולק שבין הצדדים לא התקיימו יחסים חוזיים של מוכר-קונה, ויש לתמוה מדוע לא נתבע מי שמכר למבקש את הזכויות (מר ל'). לשיטת המשיבות המקרה הנוכחי משקף את סיכוני ההפקעה. המבקש רכש זכויות לאחר שבוצעה הפקעה. וכתוצאה מכך, צומצמו זכויותיו בקרקע, בדיוק כפי שצומצמו זכויות בעלי הזכויות האחרים בה. מה שהמבקש מנסה לעשות הוא לגלגל את תוצאות ההפקעה לפתחה של המשיבה במקום לתרום את חלקו. אין מחלוקת שכאשר ה"ה מ' רכשו את הזכויות במגרש ארעי 3 היה שטחו של המגרש הנ"ל 1,478 מ"ר, המהוות זכויות במושע מהחלקה המקורי. תכנית המתאר שמכוחה הופקעו השטחים ונגרעו חלקים מהחלקה המקורית אושרה ברשומות ביום 2.11.17. והנה, בעקבות הפרצלציה הלא רצונית בשל ההפקעה חולקו חלקות 247 ו-248 בגוש 6665 ל-8 חלקות (539-532). לאחר גריעת השטחים נרשמה הבעלות בחלקות בהלימה למצב הרישומי ערב רישום הפרצלציה. הסכמי השיתוף שהמבקש נשען עליהם הסדירו את זכויות השימוש בין הבעלים המשותפים בקרקע, אך אין בהם לחייב מי מהבעלים להשלים שטחי הפקעה שנגרעו משטחים חלופיים הנמצאים בבעלותם. המבקש טוען למעשה שהוא היחיד מבין כל השותפים במושע במקרקעין שלא צריך להשתתף בנטל ההפקעה. כזאת אין לקבל.
על רקע זה נטען שאין למבקש זכות קניינית מוכחת אלא זכות קניינית נטענת. מכל מקום, המשיבות טוענות שתהו מדוע פנה אליהן המבקש מלכתחילה, במקום למי שמכר לו את הזכויות, אך לפנים משורת הדין הסכימו לבצע בדיקה בעניין מצב הזכויות לאחר רישום ההפקעה, וגילו שלא נפלה כל טעות במרשם הזכויות. המבקש רכש זכויות "ברוטו", וגם בהסכם המכר מיום 15.8.21 עם מר ל', המבקש הצהיר כי אין לו כל זכויות בשטחים שהופרשו לשימוש זמני עבור הדרך.
10.ביום 26.6.22 התקיים דיון בבקשה במהלכו עמדו המשיבות על הכרעה בה, ונחקרו המצהירים מטעם הצדדים.
הצדדים השלימו טענותיהם בכתב, והגיעה עת ההכרעה.
11.לאחר עיון מצאתי ליתן צו מניעה זמני כמבוקש.
למעשה הצדדים מציגים תיאור שונה ביחס להשתלשלות הדברים הנוגעים בזכויות בקרקע.
לשיטת המבקש, כאשר בוצעה החלוקה לשטחים ארעיים בהסכם החלוקה והשיתוף, כבר נלקחה בחשבון הכוונה להפקיע חלק מהשטח במקום. טבלת השטחים שבהסכם החלוקה (נספח 5 לבקשה) כללה את מגרש ארעי 103 בשטח 130 מ"ר, ולצורך כביש את מגרש 200 בשטח 516 מ"ר. לצד זאת השטח של מגרש ארעי 3 עמד על 1,478 מ"ר. מכאן ששטח זה לא אמור היה להיפגע כתוצאה ממימוש ההפקעה.
לעומת זאת, המשיבות מציינות כי קיים הבדל בין הסכם החלוקה לבין מצב הדברים לאחר הפרצלציה הכפויה. הסכם החלוקה הסדיר זכויות שימוש, וכאשר נרשמו הזכויות בחלקות החדשות לאחר ההפקעה, נוצר ערבוב זכויות טבעי במצב הרישומי בחלקות החדשות בין זכויות המשיבה 1 ומשיבה 2.
12.מחלוקת זו שמורה לבירור התובענה לגופה, אך בשלב זה הוצגו ראיות מספיקות לכאורה לקיומה של עילת התביעה, וזאת, כמובן, מבלי לקבוע מסמרות. כך, כאשר הצדדים ניסו ליישב את הדברים ביניהם הרי שהוצגה מטעם המשיבות הצעה שנערכה על ידי השמאית שושי שרביט שפירא (נספח 18 לבקשה). היא ציינה שהתוכנית הר/2014 מיום 2.11.17 חילקה את חלקה 247 המקורית למספר תאי שטח, כשתא שטח 24 חופף למיקום חלקה חדשה 532 ותא שטח 25 חופף למיקום חלקה חדשה 533. היא הציעה חלוקה ורישום באופן שישקפו את הסכמי החלוקה הקודמים. לכן הציעה לקבוע שחלקו של המבקש יעמוד על 1478/4677. ונזכור שכזאת נעשה לאחר הפרצלציה, באופן היוצר זיקה בין מצב הזכויות לבין הסכם החלוקה והשיתוף.
אכן, המשיבות מעלות טענות נוגדות. הן טוענות כי אין טעות במצב הדברים הרשום כעת. אך ברמה הלכאורית הוצגה תשתית מהותית מצד המבקש.
13.גם מאזן הנוחות תומך בבקשה. המשיבה 1 ציינה במהלך הדיון כי אין בכוונתה למכור את זכויותיה בקרקע בשלב זה. במצב דברים כאמור מן הראוי לשמר את המצב הקיים. ככל שתעמוד עסקת מכר על הפרק, ניתן יהיה לעתור לעיון מחודש, כשעל הצד השלישי להיות מעודכן במחלוקת הקיימת. מנגד, היעדר הגבלה עלול להוביל להתקשרויות עם צדדים שלישיים תוך סיבוך מצב הדברים המורכב כבר כעת. מתן הצו יבטיח שככל שצד שלישי יבקש לרכוש את הזכויות הוא ידע את מפת המחלוקת לאשורה ויכלכל צעדיו בהתאם.
המשיבות טוענות כי אין מקום לתת צו עשה זמני, וניתן יהיה לפצות את המבקש במידה ויתברר כי צדק. הדברים אינם כה פשוטים. ראשית, המבקש רכש זכויות בקרקע, וראוי להגן עליהן. שנית, ככל שלא יינתן הצו, וצד ג' יסתמך על המרשם, הדבר עלול להוביל למורכבות מיותרת ולפגיעה מיותרת. מנגד, לא יפגעו זכויותיה של המשיבה, וככל שתבקש בעתיד למכור זכויותיה תוכל לעתור לעיון מחדש בהחלטה.
14.המשיבות טוענות כי המשיבה 2 מעוניינת למכור את זכויותיה כבר כעת, ומתן צו מניעה זמני על זכויות המושע של המשיבה 1 יהווה בפועל גם צו מניעה על זכויות המושע של המשיבה 2. אינני משוכנע כי אלה הם פני הדברים. הצו המבוקש נוגע רק לזכויותיה של המשיבה 1, בחלקות 532 ו-533 בלבד. ממילא יהיה על המשיבה 2 לעדכן, ככל שהדברים רלוונטיים, את הצד השלישי שיבקש לרכוש זכויותיה על אודות המחלוקת בתיק זה, ככל שהיא תיגע בזכויות שתבקש למכור. בכל מקרה ככל שיתקיים קושי במכירת זכויותיה, ניתן יהיה לפנות בבקשה מתאימה כדי לראות כיצד ניתן יהיה לקדם את הדברים תוך שמירה על הזכויות והאינטרסים של כל הנוגעים בדבר.
15.לא מצאתי שהמבקש התנהל בחוסר תום לב דיוני, או שיש לדחות את התביעה על הסף בשל היעדר יריבות. אינני סבור שהיה על המבקש להפנות את חיצי הבקשה למר ל', שמכר לו את הזכויות בקרקע. לשיטת המבקש, מר ל' מכר לו את מלוא הזכויות הרלוונטיות. המחלוקת שלו היא עם המשיבות, כשלטענתו, למשיבה 1 זכויות רשומות עודפות. יריבות קיימת אפוא, ולצורכי הכרעה בבקשה שלפני אין צורך בצירופו של מר ל'.
16.על רקע זה ניתן בזאת צו מניעה זמני, האוסר על ביצוע כל דיספוזיציה בזכויות המשיבה 1 במקרקעין ברח' החורש 13 בכפר שמריהו, הידועים כחלקה 532 בגוש 6665 וחלקה 533 בגוש 6665, וזאת עד למתן פסק דין בתובענה או עד החלטה אחרת.
הבטוחות שניתנו בעת מתן הצו הארעי יעמדו בעינן עד החלטה אחרת.
המשיבה 1 תישא בהוצאות המבקש. בשים לב לכך שהתקיים דיון מלא בבקשה, שכלל חקירות מצהירים וסיכומים משלימים, אני קובע שיהיה עליה לשאת בשכ"ט ב"כ המבקש בסך 15,000 ₪ בתוספת מע"מ ובהוצאות המבקש בסך 2,000 ₪.
17.המזכירות מתבקשת לשלוח ההחלטה לצדדים.
18.בכך תם הטיפול בעניין צו המניעה מבחינת מותב זה. המזכירות מתבקשת להקצות את התיק להמשך טיפול בהתאם לסדרי העבודה הרגילים.
ניתנה היום, ה' תמוז תשפ"ב, 04 יולי 2022, בהעדר הצדדים.
