פס"ד שעניינו חיוב בתשלום דמי תיווך למרות היעדרו של הסכם חתום

חלק ראשון – פתח דבר – מהות פסק הדין, העדים שנשמעו ותמצית טענות הצדדים

1. מהות פסק הדין
   • על פסק הדין - עניינו של פסק דין זה הוא תביעה לתשלום דמי תיווך בסך 148,590 ₪ בגין עסקת רכישת בית מגורים בהרצליה פיתוח שרכשו הנתבעים באמצעות חברה בבעלותם ברחוב המעפילים 16 בהרצליה פיתוח (להלן:" הנכס"). הנכס נרכש כנגד הסך של 12,700,000 ₪ ודמי התיווך הנדרשים עומדים על סך השווה ל – 1% משווי המכירה בצירוף מע"מ.

• הצדדים להליך - התובעת היא חברה פרטית העוסקת בתיווך נדל"ן. הנתבעים הם אב (הנתבע 2) ובנו, העוסקים בתחום הנדל"ן, כפי שאף העידו על עצמם וכפי שנלמד במסגרת ההליך.

• שורש המחלוקת בין הצדדים – שורש המחלוקת בין הצדדים נעוץ בעובדה שבין הצדדים לא נחתם הסכם תיווך בכתב ביחס לנכס. זאת להבדיל מהסכמי תיווך אל מול הנתבע 1 שהוצגו ביחס לנכסים אחרים.

ברגיל, היעדרו של הסכם תיווך בכתב שומט את הבסיס תחת כל תביעה לתשלום דמי תיווך. ואולם בעניינינו ותוך שהזהרתי עצמי לנהוג בצמצום בזהירות ובקפידה  - הרי יש מקום לחייב את הנתבעים בתשלום דמי תיווך. יש לחייב בתשלום דמי תיווך לאור ההתנהלות כפי שהוצגה וכן לאור דברי הנתבע 2 כפי שהובאו בהקלטה מיד עם רכישת הנכס.

יש לחייב בתשלום דמי תיווך גם לאור "זעקת ההגינות", כלשון בית המשפט במקרה אחר הדורש הסכם בכתב – כבר בע"א 986/93, יעקב קלמר נגד מאיר גיא (מיום 12/6/1996), פסק דין אשר אמנם ניתן זה מכבר אך לא נס לחו והוא עדיין מצוטט רבות במחלוקות בענייני דמי תיווך.

2. העדים שנשמעו ותמצית טענות הצדדים
   • העדים שנשמעו

במסגרת ההליך נשמעו חמישה עדים, כמפורט להלן:

• מטעם התובעת נשמעו שלושה – מר תמיר מינץ, בעלים ומנהל התובעת; מר רפי שמואל, סמנכ"ל התובעת; גב' אורין אילין אסתר – סוכנת התיווך בזמנים הרלוונטיים לתביעה.
• מטעם הנתבעים נשמעו שניים – מר אורי מימון ומר אריק מימון – הנתבעים עצמם.

• תמצית טענות התובעת

• במהלך חודש אוגוסט 2018 פנה הנתבע 2 לנציגת התובעת הגב' אורין אילין וביקש את שירותיה באיתור בית מגורים לבנו, הנתבע 1. לדברי התובעת, הרקע לפניה היה היכרות חברית בין בנה של הנציגה אורין אילין לבין בן אחר של הנתבע 2 (קרי לא הנתבע 1).

• התובעת ציינה כי, הנתבעים הציגו את דרישותיהם, כך שבראש ובראשונה כוונתם לאתר נכס "במחיר מציאה" שעבורו ישלמו מחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק וכן שהנכס יהיה במיקום טוב באזור הרצליה/ רשפון/ כפר שמריהו , רחוק מכביש ראשי ובעל פוטנציאל שיפוץ או משופץ.

• בעקבות הפניה החלה התובעת בתהליך אינטנסיבי של איתור בית מגורים. במשך 4 חודשים הציגו נציגי התובעת לנתבעים כ- 20 נכסים במספר הזדמנויות שונות. לדברי התובעת, היא נערכה לפני סיור שתואם עם הנתבעים בהתאם לנכסים שתוכננו לאותו הסיור. בתום כל סיור חתם הנתבע 1 על גבי הסכם התיווך בהתאם לנכסים שהוצגו לו.

• לדברי התובעת, ביום 7.11.2018, נכחה נציגתה, הגב' אוריון בסיור שנערך בשני בתים "תאומים" בהרצליה פיתוח וזאת במסגרת הליך כינוס נכסים. כבר בתחילת הסיור בבית הראשון זיהתה כי הנכס עונה בתיאום מלא לכל דרישות הנתבעים. ועל כן היא מיהרה ליצור קשר עם הנתבע 1 במטרה שיגיע לנכס.

התובעת מציינת שנציגתה פנתה בבקשה חריגה לנציג כונס הנכסים שיאפשר לה להציג את הבית הראשון לנתבע 1 אף לאחר המועד שהוגדר לסיור בבית הראשון ובטרם תחילת הסיור בבית השני. לדברי התובעת כל באי הסיור המתינו עד לבואו של הנתבע 1 לבית הראשון שם ערך סיור פרטי. כשהסתיים הסיור הפרטי עברו כל באי הסיור לרבות הנתבע 1 לסייר בבית השני.

• לאחר שהנתבע 1 הבין שאחד משני הבתים מתאים לצרכיו, פנו אורין אילין והנתבע 1 אל הנתבע 2 בבקשה שיגיע גם הוא לסיור. מכאן, גם כאשר שהסתיים הסיור בשני הבתים התאומים פנתה הגב' אורין אילין לנציג כונס הנכסים וביקשה הפעם כי ימתין לנתבע 2 שכן בכוונתו להגיש הצעה לרכישת הבית. במקביל הודיע הנתבע 1 לגב' אורין אילין כי בכפוף להחלטת אביו בכוונתו להגיש הצעה לרכישת הנכס. עוד ביקש שהגב' אורין אילין תכין לו בהקדם את כל פרטי המכרז והמסמכים הנדרשים לשם הגשת הצעתו. מכאן, במהלך ההמתנה הארוכה, בת שעתיים, לנתבע 2 פעלה הגב' אורין אילין באמצעות עובדי התובעת לשליחת דוא"ל מפורטת לנתבע 1 עם כל פרטי המכרז לרכישת הבתים התאומים בצירוף כל המסמכים להגשת ההצעה.

• הנתבע 2 הגיע לאחר שעתיים של המתנה ולאחר שכל באי הסיור לרבות הנתבע 1 כבר עזבו את המקום. בתום סיור פרטי שנערך לו הודיע הנתבע 2 לגב' אורין כי בכוונתו להגיש הצעה לרכוש את שני הבתים שהוצגו לו. הנתבע 2 והגב' אורין אילין שוחחו ארוכות מחוץ לבתים בקשר לסכום ההצעה שיגיש הנתבע 2 בעוד הוא מבקש מהגב' אילין שתברר עבורו פרטים נוספים מול נציג כונס הנכסים במטרה להגיש את ההצעה המתאימה ביותר.

• בתום השיחה התבקש הנתבע 2 לחתום על הסכם התיווך שהכינה הגב' אורין בזמן שחיכתה לו. לדבריה, הנתבע 2 ציין בפני הגב' אורין כי אינו מצליח לקרוא את הסכם התיווך בשל החושך ומאחר שלא היו לו משקפי ראיה ביקש לחתום על הסכם התיווך בשעות האור. לטענת התובעת, בשל יחסי האמון ששררו בין הצדדים באותה העת ובייחוד לאור ההכרות החברית בין ילדיהם ולאור הנסיבות שבגינן ביקש הנתבע 2 לא לחתום על הסכם התיווך בשעת חושך מאוחרת הסכימה הגב' אורין ולא ייחסה לכך חשיבות מיוחדת.

לטענת גב' אילין, באותה שיחה ביקש הנתבע 2 לשנות את עמלת התיווך מ- 2% בתוספת מע"מ מסכום הרכישה ל- 1% בתוספת מע"מ ולאחר דין ודברים הסכימה הגב' אילין להפחתה כאמור.

• החל ממועד הסיור ועד למועד הגשת ההצעה עמדה הגב' אורין לבקשתו של הנתבע 2 בקשר אינטנסיבי עם הנתבעים ועם נציג כונס הנכסים והכל בשים לב לנתונים ולמידע אליו נחשפה הגב' אורין במסגרת בירוריה על אודות הנכס ומתוך מטרה כי הצעתו של הנתבע 2 תוגש בתנאים ובתמורה שתמקסם את סיכויי זכייתו במכרז. התובעת הוסיפה וטענה כי ההצעה שהוגשה מטעם הנתבעים בסיוע והמלצותיה של הגב' אורין היא שזכתה במכרז והנתבעים רכשו את הנכס בסכום של 12,700,000 ₪. לטענת התובעת, כעבור יומיים ממועד הסיור נמכר הבית הראשון והגב' אילין עדכנה את הנתבע 2 על המכירה ובמקביל עמלה במרץ על הכנת והעברת מידע לנתבע 2 לשם גיבוש הצעה מתאימה לרכישת הבית השני.

• למרות כל האמור לעיל סירבו הנתבעים לשלם את דמי התיווך. מכאן התביעה.

• תמצית טענות הנתבעים

• הנתבעים עתרו לדחות את התובענה כנגדם וטענו כי התביעה נטולת בסיס וכל מטרתה לגזול כספים ללא כל זכות שבדין.

• לטענתם, כבר בחודש יולי 2018 קיבלו פרסום אודות הממכר נשוא התובענה. בנוסף טענו כי מידע אודות הממכר הובא לידיעתם גם ע"י כונס הנכסים עמו הם נמצאים בקשר מזה שנים. לדבריהם, הם נמצאים בקשר ישיר עם משרד עו"ד אשר שימש ככונס הנכסים של הממכר כאשר ביניהם היכרות מוקדמת מכח עניינים אחרים.

• עוד עתרו הנתבעים לדחות את כל טענות התובעת על הסף, שכן לטענתם אין כל אסמכתא בכתב התומכת בטענת התובעת לגבי הנכס וזאת כמתחייב בהוראות חוק המתווכים במקרקעין. עוד הוסיפו וטענו כי הנתבעת התבקשה מלכתחילה שלא להציג לנתבע 1 נכסים מכונסי נכסים היות והם מקבלים מידע זה ישירות ממאגרי המידע.

• הנתבעים מציינים שרק לאחר חודשים פנתה אליהם התובעת וביקשה תשלום דמי תיווך.

• הנתבעים ציינו כי לכתב התביעה לא צורפה כל הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין חתומה על ידי נתבע 2. זאת בניגוד להוראות סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין המהוות תנאי מוקדם לזכות מתווך לקבל דמי תיווך. עוד לא מוזכר בכתב התביעה דבר קיומו של מסמך שכזה החתום על ידי הנתבע 2. על כן סבורים הנתבעים כי אף אם כל הנאמר בכתב התביעה לגבי הנתבע 2 הוא נכון הרי שגם אז אין כתב התביעה מגלה כל עילה כנגד הנתבע 2 שכן לא מתקיים תנאי יסודי להגשת תביעת דמי התיווך. 

• אשר לנתבע 1 נטען כי התובעת צרפה לכתב התביעה הזמנת שירותי תיווך חתומה על ידו אלא שהזמנה זו אינה מתייחסת לנכס נשוא התובענה. הנתבעים הפנו לכך שהוראות סעיף 9 לחוק המתווכים דורשות כי בהזמנה יכללו "כל הפרטים שקבע השר באישור ועדת הכלכלה". למרות זאת הנכס שהוגדר בכתב התביעה כלל אינו מופיע בהזמנה.

• הנתבעים טוענים שאף אם כל האמור בכתב התביעה היה נכון הרי עדיין הוא אינו מגלה כל עילה כנגד הנתבע 2 שכן תנאי יסודי לעצם הגשתו על פי הדין כלל אינו מתקיים. בנסיבות אלו סבורים הנתבעים כי דין התביעה להימחק על הסף הן לגבי נתבע 1 והן לגבי הנתבע 2.

• הנתבעים הוסיפו והדגישו שלא התקיים כל קשר אינטנסיבי בין הצדדים ביחס לנכס נשוא התביעה. עוד ציינו שהנתבע 2 לא התחייב בפועל לשאת בדמי התיווך בכל דרך שהיא.

לדברי הנתבעים כאשר פנתה הגב' אורין אילין לנתבע 1 בקשר לנכס הובהר לה כי ע"י הנתבע 1 כי הוא מכיר את הנכס מהפרסומים, המאגרים ומשרדי כונסי הנכסים שעמו נמצאים הנתבעים בקשר שנים וכי הוא אינו נדרש לשירותיה בקשר לנכס זה.

• עוד ציינו הנתבעים כי נציג כונס הנכסים הציג לנתבע 1 את הנכס ואם הגב' אורין אילין אכן הצטרפה לסיור זה לא היה מתוקף שירות כלשהו שנתנה לנתבע 1 ולא לבקשתו. עוד הוסיפו כי לתובעת לא הייתה כל השפעה על קביעתה של הצעתם כהצעה הזוכה במכרז וגם לפיכך היא אינה זכאית לתשלום בגין שירות שמעולם לא התבקשה לספק ולא סיפקה בפועל.

הערת מעבר- אין בכך כדי להביא מלוא טענות הצדדים, אך די בכך כדי להציב המסד להמשך פסק הדין.

חלק שני – הסיורים בנכס בזכות הזימון מצד נציגת התובעת וכן מה הוסכם בין הצדדים?

3. כללי
   • בפסקאות הבאות יוכח שהצדדים הסכימו על כך שהתובעת תקבל דמי תיווך. עוד אתייחס לטענות שונות של הנתבעים, כגון טענה לפיה הם אינם משלמים דמי תיווך עבור נכסי כונסי נכסים או טענות המתייחסות לקשר עם נציגת התובעת.

• הנתבעים מצויים בתחום העסקי בכלל ובעסקי נדל"ן בפרט. מדובר בבעלי מקצוע אשר תחום עיסוקם הוא תחום הנדל"ן. לעניין זה הצהיר הנתבע 2 כך (סעיף 1 לתצהיר) – "הנני איש עסקים כאשר במהלך השנים האחרונות עיקר עיסוקי הוא בתחום הנדל"ן. בשליטתי ובניהולי קבוצה של חברות שעיסוקה העיקרי הוא בתחום הנדל"ן. החברות הנמנות על קבוצת החברות שבשליטתי הן הבעלים של נכסי נדל"ן מרובים ברחבי ישראל ובהם קרקעות, בתים ודירות, נדל"ן מסחרי ונדל"ן מניב".

ביחס לנתבע 1 הובהר בסעיף 2 לתצהיר – "אורי הינו אף הוא איש עסקים, וכיום הוא שותף ברשת בתי מרקחת. עד לשנת 2019 שימש אורי כסמנכ"ל נכסים בקבוצת החברות בשליטתי. כמו כן אורי עוסק אף הוא, גם באופן עצמאי גם בשותפות עמי ועם קבוצת החברות שלי, בתחום הנדל"ן".

• התנהלות הנתבעים, כפי שעלתה מהראיות והדיונים שהתקיימו, מעט מטרידה. אין מדובר במקרה בו מוגשת תביעה לתשלום דמי תיווך, והנתבע או הנתבעים מציגים גרסה סדורה מדוע אינם חייבים בתשלום. בעניינינו עלו מעת לעת טענות ואף עובדות שונות אשר שמטו, אחת לאחת, את הקרקע תחת גרסת הנתבעים. וכך למשל:

• הנתבעים טענו להגנתם שכלל לא היה הסכם לתשלום דמי תיווך. מנגד הוכח שאפילו לגרסת הנתבעים דווקא הייתה הסכמה לתשלום דמי תיווך, אך לטענתם ההסכמה הייתה רק אם מחיר הנכס לא יעלה על הסך של 11,000,000 ₪.

• הנתבעים טענו להגנתם שידוע לתובעת שהם אינם משלמים דמי תיווך עבור נכסים הנמצאים בהליכי כינוס נכסים. מנגד הוכח שהנתבעים דווקא היו בקשר עם התובעת ביחס לנכס שבכינוס נכסים. יותר מכך – הוכח שהתובעת, אשר כביכול ידעה שלא תקבל תשלום, דווקא פנתה וזימנה את הנתבעים לנכס. דבר שאינו תואם התנהלות של גוף עסקי שיודע שלא יקבל תמורה.

• הנתבע 2 טען שכלל לא הכיר את נציגת התובעת גב' אורין אילין. מנגד הוכח שהנתבע 2 הכיר את גב' אילין ואף היה עימה בקשר, על כך העיד הנתבע 2 שלא טען שלא הכיר את גב' אילין אלא שלא 'ראה' את גב' אילין.

4. אין לקבל טענת הנתבעים לפיה אינם משלמים דמי תיווך בגין נכסי כונסי נכסים

לטענת הנתבעים, הם אינם משלמים דמי תיווך עבור עסקאות בגין נכסי כונסי נכסים. לטענתם הדבר היה ידוע היטב אף לתובעת. במלוא הכבוד, אין לקבל טענה זו וזאת בשל הנימוקים הבאים:

• נימוק ראשון מארבעה מדוע אין לקבל הטענה לפיה הנתבעים אינם משלמים עבור הנכס שכן היה בהליכי כינוס – הטענה אינה עולה בקנה אחד עם מבחן המציאות

• אין להתעלם מהעובדה שנציגת התובעת, גב אילין, יצרה קשר עם הנתבע 1 על מנת להציג את שני הבתים ה"תאומים" שבכינוס נכסים. אותה נציגה אף המתינה לבואו לנכס ויחד ערכו סיור, כלשונה "סיור פרטי". בנוסף המתינה הנציגה שעתיים עד לבואו של הנתבע 2 ויחד עימו ונציג כונס הנכסים ערכו גם לו סיור פרטי. אם נקבל את טענת הנתבעים הרי כל המאמץ וההשתדלות נעשו בהתנדבות ובחינם אין כסף.

• טענת הנתבעים אינה עולה בקנה אחד עם מבחן המציאות. אילו היה ידוע שהנתבעים אינם משלמים דמי תיווך עבור עסקאות כינוס נכסים, הרי בוודאי לא הייתה התובעת טורחת להציג את הנכס ולערוך לכל אחד מהנתבעים סיור פרטי בו. חזקה היא שהתובעת, כגוף עסקי, לא תשקיע מאמצים בעסקה ממנה לא תקבל כל תמורה.

יתירה מכך, אילו היה ידוע לתובעת שהנתבעים אינם מתכוונים לשלם דמי תיווך בגין הנכס שבכינוס נכסים – הדעת נותנת שדווקא הייתה מעדיפה שאלה כלל לא יתעניינו בנכס. ברור הוא שעדיף לתובעת שהנתבעים לא יתעניינו בנכס שלא יניב דמי תיווך. עדיף לתובעת שכספי הנתבעים יופנו לרכישת נכס המניב דמי תיווך ולא יירדו מבחינתה לטמיון.

• לכל האמור לעיל יש להוסיף שדמי התיווך היחידים ממכירת הנכס נועדו לתשלום מהרוכשים ובמקרה זה הנתבעים. כונסי הנכסים הבהירו מצידם שלא יהיה כל תשלום דמי תיווך אלא במקרים שנקבעו ובאישור בית המשפט. גם סמנכ"ל התובעת נשאל והשיב (ע"מ 56, ש' 12 – 15):

ש:      לא, אתה גם לא צריך לפרש, אני לא מבקש ממך. אבל מבחינת ה state of mind שלך, מהרגע הזה והלאה אתה יודע, גם אם תהיה עסקה, מהכונס אין לי דמי תיווך. נכון?

ת:      נכון.

כלומר, הנתבעים מבקשים לטעון שהתובעת זימנה אותם לנכס ונציגתה הייתה עימם בנכס וכל זאת כאשר ידוע לה שלא תקבל כל תמורה. לא יתקבלו דמי תיווך מכונס הנכסים וגם לא יתקבלו דמי תיווך מהנתבעים. אם כך מדוע שהתובעת תזמן את הנתבעים לנכס? גרסת הנתבעים אינה עומדת, במלוא הכבוד, במבחן המציאות וההגיון.

• נימוק שני מארבעה, מדוע אין לקבל הטענה לפיה הנתבעים אינם משלמים עבור הנכס שכן היה בהליכי כינוס – הנתבעים לא הסתייגו משהגיעו לנכס שבכינוס

• ככל שהנתבעים סברו שאין לחייב אותם בתשלום דמי תיווך, הרי ניתן היה לצפות שיודיעו על כך מיד לתובעת עם הגעתם לנכס. כך לא קרה.

• הנתבע 1, אשר היה הראשון לסייר בנכס תיאר כיצד הגיע לנכס, ראה היטב שמדובר בנכס שבכינוס נכסים ולמרות זאת לא אמר דבר לנציגת התובעת. וכך תיאר הנתבע 1 כיצד הגיע לנכס (ע"מ 95, שורות 16-18, ההדגשות לא במקור):

"אוריין שלחה לי אסמס אם אני פנוי באופן מיידי, וואטסאפ, אם אני פנוי באופן מיידי לראות נכס, ואז הגעתי, ראיתי את הנכס במעפילים, ראיתי את השלט הוניגמן, ראיתי את הנציג של הכונס, הבנתי שאני מכיר אותו"

ולפני כן העיד הנתבע 1 עדות מעט שונה. לפני כן לא התייחס הנתבע 1 למסרון שנשלח אליו – אך בהחלט התייחס לכך שידע שמדובר בנכס שבכינוס נכסים וכלשונו (ע"מ 95, שורות 6-9, ההדגשות לא במקור):

"אני לא זוכר אם אני התקשרתי כדי לקבל את הכתובת או היא התקשרה אליי, היא מסרה לי כתובת, תוך ממש זמן קצר יחסית הייתי שם. כשהגעתי, ראיתי את הנציג של הכונס, ראיתי שאני מכיר את הבתים, ראיתי את השלט של הוניגמן, הבנתי על מה מדובר. הם מכירים את העמדה שלי לגבי בתים בכינוס"

אך למרות כל אלה, לא הודיע הנתבע 1 מיד לתובעת שהוא אינו מתכוון לשלם דמי תיווך.

• ניתן היה לצפות שהנתבע 1, אשר זיהה שמדובר בנכס מכינוס נכסים, יודיע ישירות לתובעת שהוא אינו מתכוון לשלם דמי תיווך. ניתן היה לצפות, לכל הפחות, שלא יבקש מנציגת התובעת להמתין לאביו, המתנה שארכה שעתיים עד אשר זה הגיע לנכס. ודוק – אם אכן אין כל כוונה לשלם דמי תיווך, מדוע לא הודיע על כך מיד הנתבע 1? מדוע לא הודיע על כך לאחר שעתיים הנתבע 2?

כאשר נשאל הנתבע 1, הוא לא היסס לטעון שנציגת התובעת "הסכימה... שהיא לא מקבלת דמי תיווך". וכך נשאל והשיב הנתבע 1 (ע"מ 100, שורות 2-7, ההדגשות לא במקור):

ש:      כשהסכמת להגיע לראות את הנכס במעפילים שאוריין הציעה לך לבוא לראות, לא הבנת שתצטרך לשלם דמי תיווך אם תרכוש את הנכס?

ת:      אוריין ידעה מלכתחילה, שאם מדובר בנכס שהוא מכונס ושאני מכיר, אז אני לא משלם בו דמי תיווך, וגם בנכסים דומים אחרים שראינו, או שכונס היה מעורב או שהכרתי את זה לפני זה, אז אוריין הסכימה שבמסגרת הזאת אנחנו, היא לא מקבלת דמי תיווך מהנכס.

תוך כבוד רב לנתבע 1, קשה לתת אמון בגרסה זו. לא ברור מדוע "אוריין הסכימה" שלא תקבל דמי תיווך. עוד יותר לא ברור מדוע לא נזעק מיד הנתבע 1 ומדוע לא הבהיר לה ש"ידוע" כי לא ישלם דבר.

• נימוק שלישי מארבעה מדוע אין לקבל הטענה לפיה הנתבעים אינם משלמים עבור הנכס שכן היה בהליכי כינוס – אין לקבל טענת הנתבעים המבוססת על כך שהיו יכולים לאתר הנכס במאגר נתונים

• הנתבע 1 הפנה לכך שהוא מחובר למערכות מידע מהן ניתן ללמוד על נכסים בכינוס נכסים העומדים למכירה, וכלשונו (ע"מ 100 שורות 27-30):

"לשיטתי, במסגרת הסכם שהוא דרך כינוס נכסים, ואני מחובר למערכת שקוראים לה יפעת, שבה אני עושה כל מיני סינונים לפי נכסים. רושם כינוס נכסים, רושם הרצליה, רושם מרינה, רושם זה, אז כן. במסגרת הזאתי כמו שציינתי להם כבר בפנים, אז לא מגיע להם דמי תיווך"

כלומר, לגישת הנתבעים ממילא היו יכולים להגיע אל הנכס במסגרת אחד ממאגרי המידע שבידיהם. מאגר מידע המאפשר סינון נכסים בהתאם למיקומם. אם כך, מדוע לא עשו כן? אם לא היה צורך לעשות שימוש בשירותי התובעת, מדוע דווקא השתמשו בשירותיה? מדוע היה צורך בזימון של התובעת לנכס? הנתבע 1 נשאל על כך והשיב (ע"מ 104, ש' 25 – 27):

כב' הש' ברקאי:     למה אוריין הייתה צריכה להתקשר אליך בכלל? איך זה שלא עלית לבד על הנכס הזה?

העד, מר או. מימון: על הנכס עליתי, לא תכננתי להגיע לראות אותו באותו יום.

קיים קושי בתשובה זו. אם אכן הנתבע 1 'עלה על הנכס', וודאי לא היה צריך לקבל את פרטיו במסרון או בשיחת טלפון מנציגת התובעת. גרסת הנתבעים מעלה גם קושי נוסף, ועל כך בפסקה הבאה.

• כאן המקום לציין שהוכח שהתובעת הציגה לנתבעים גם נכסים שבמכרז – ולראיה הוצגו מסרונים כבר מחודש יולי 2018, המתייחסים לנכס אחר שבמכרז. התובעת הציגה מסרונים בין גב' אורין אילין לבין הנתבע 1 מיום 25/7/2018 ומיום 29/7/2018, וכן בין גב' אילין לנתבע 2 מיום 15/7/2018 ומיום 19/7/2018. מסרונים אלה מתייחסים לנכס שבמכרז, ללמדנו שבין הצדדים היה קשר גם ביחס לנכסים שבמכרז – בדומה לנכסים שבכינוס נכסים.

• נימוק מכריע לכך שהנתבעים כלל לא התייחסו לרכישת הנכס ולא ביקרו בו – עולה מכך שלמרות מאגר הנתונים שבידיהם, לא השתתפו בסיור קודם ולא העבירו הצעה לרכישה.

ויודגש - נניח לצורך העניין שהנתבעים אכן ידעו על הנכס שבכינוס נכסים. אותו נכס שרכשו כחודשיים לאחר שהתובעת זימנה אותם לביקור בו. אם כך הדבר, מדוע לא הגיעו הנתבעים לסיורים קודמים בנכס? ככל שהנכס מתאים לדרישותיהם, ואכן נרכש על ידם – הרי לא היה עליהם להמתין להצגתו באמצעות ובזכות התובעת. לעניין זה הודה הנתבע 2 שכלל לא נטל חלק והגיש הצעות בסיורים קודמים וכך נשאל והשיב (ע"מ 105, שורות 16-27):

עו"ד אמסלם:              שאל אותך בית המשפט איך יכול להיות שהכרת את הנכס ולא הגעת אליו קודם. אתה יודע שסיור בנכס הזה, היה כבר בחודש יולי 2018? וזומנו מתעניינים לראות את הנכס?

העד, מר או. מימון:     שכבר היו בנכס? כן, אני יודע.

ש:                               אתה יודע? הגעת לאותו סיור?

ת:                               לא, לאותו סיור לא.

ש:                               והגשת הצעה באותו סיבוב ראשון?

ת:                               גם היה סיור נוסף, אחרי זה.

ש:                               שניה. באותו סיבוב ראשון, הגשת הצעה?

ת:                               לא.

ש:                               לא הגשת הצעה. ביקשת לקבל את מסמכי המכרז בסיבוב הראשון?

ת:                               לא.

כלומר – אין מדובר בנכס שהיה ידוע לנתבעים. הנכס ופרטיו הובאו לידיעת הנתבעים רק בזכות התובעת ובעקבות כך נערכו סיורים פרטיים – הן לנתבע 1 והן לנתבע 2.

• נימוק רביעי מארבעה מדוע אין לקבל הטענה לפיה הנתבעים אינם משלמים עבור הנכס שכן היה בהליכי כינוס – אין אמת בטענה לפיה מלבד שיחת חולין עם נציגת התובעת "לא היה דבר"

• כללי - הנתבעים ביקשו להציג מצג כאילו בדרך מקרה נכחה נציגת התובעת בנכס. וכך, למרות שנציגת התובעת המתינה שעתיים לנתבע 2, הרי בכתב ההגנה נרשם כך תוך התייחסות לסיור בנכס מחודש נובמבר 2018 (סעיף 39 לכתב ההגנה, ההדגשות לא במקור):

"... הנתבע 2 ניהל שיחת חולין עם אורין. הנתבע 2 לא הכיר את אורין וראה אותה לראשונה באותו היום בסיור. באותו הסיור אורין הציגה עצמה כאימו של חבר של בנו ובכך הסתיימה ההתקשרות ביניהם. מעבר לשיחת חולין ונימוסין – לא היה דבר. לראיה הנתבע 2 לא חתם על מסמך כלשהו".

אין אמת בפסקה דלעיל. הניסיון להציג כך את הקשר עם נציגת התובעת אינו עולה בקנה אחד עם העובדות שהתבררו בהליך. אין אמת בטענה לפיה הנתבע 2 "לא הכיר את אורין". אין אמת בטענה לפיה כל הקשר התמצה בשיחת חולין בה סיפרה לו נציגת התובעת שהיא "אימו של חבר של בנו". על כך בפסקאות הבאות.

• התייחסות לטענה לפיה הנתבע 2  לא הכיר את אורין וראה אותה לראשונה באותו היום בסיור
• אין אמת בטענה לפיה הנתבע 2 לא הכיר את גב' אורין אילין ביום 7/11/2018. לעניין זה הציגה גב' אורין אילין התכתבות עם הנתבע 2 החל מיום 15/7/2018, והתכתבות נפרדת עם הנתבע 1 החל מיום 25/7/2018. אין מדובר בהתכתבות חד צדדיים ובמעין "מונולוגים" של אורין אילין בינה לבין עצמה. למסרונים השיבו הנתבע 2, או הנתבע 1 – לפי העניין.

• בוודאי שאין לקבל טענה לפיה הנתבע 2 לא הכיר את אורין אילין בחודש נובמבר 2018, כאשר הוכח שהוא וגם בנו היו עימה בקשר לכל המאוחר כבר מחודש יולי 2018.

• התייחסות לטענה לפיה מעבר לשיחת חולין ונימוסין – לא היה דבר
• אין אמת בטענה לפיה בין הנתבע 2 לבין גב' אורין אילין לא היה דבר למעט שיחת חולין ונימוסין. כפי שציינתי לעיל, גב' אורין אילין הייתה בקשר עם הנתבע 1 וזה ביקש שתמתין לאביו – הנתבע 2. גב' אורין אילין המתינה שעתיים עד בואו של הנתבע 2. ולאחר שהגיע הנתבע 2 ולאחר שערך סיור פרטי במקום – התנהלה שיחה ערה בינו לבין גב' אורין אילין ובה התייחסו גם לתשלום דמי תיווך. שיחה זו הוסתרה בכתב ההגנה.

• לאחר שמיעת העדויות אין חולק על כך שהנתבע 2 וגב' אורין אילין ניהלו שיחה ערה מיד לאחר הסיור הפרטי בנכס. על כך למדים משיחה מאוחרת יותר שניהלו הצדדים – ואשר אותה הקליטה גב' אורין אילין.

• התובעת הציגה תמלול הקלטה של שיחה שנערכה בין גב' אורין אילין לבין הנתבע 2 לאחר שנרכש הבית. מדובר בשיחה לא נעימה במיוחד בה התייחסו הצדדים לתשלום דמי תיווך. החשוב בשלב זה להדגיש, הוא שמשיחה זו עולה בבירור שהנתבע 2 וגב' אורין אילין ניהלו שיחה ביחס לרכישת הנכס, ואפילו היו הסכמות ביחס לתשלום דמי תיווך. אמנם כל צד טוען להסכמות אחרות – אך בוודאי לא ניתן לתאר את הקשר בין הצדדים ככזה שהתמצה בהיכרות בתחילת הביקור ולאחריו לא היה דבר.

5. השיחה המוקלטת בין גב' אורין אילין לבין הנתבע 2 – המוכיחה שהייתה הסכמה לתשלום דמי תיווך

• גב' אורין אילין צירפה לתצהירה תמלול שיחה שערכה עם הנתבע 2 לאחר רכישת הנכס. מהשיחה עולה בבירור שהייתה שיחה וגם הייתה הסכמה לתשלום דמי תיווך, אך הנתבע 2 טוען שההסכמה הייתה כפופה לכך שמחיר הנכס לא יעלה על 11,000,000 ₪. כך או כך, תמלול השיחה שומט את הקרקע תחת גרסתם המקורית של הנתבעים כאילו לא הייתה כל הסכמה.

• תחילת השיחה היא כדלקמן (ע"מ 82 לנספחי תצהיר גב' אילין):

אריק:  הלו

אורין:  הלו, מגיע לך מזל טוב.

אריק:  אפשר להגיד כן. גם לך.

יש להזכיר שמדובר בשיחה עם הנתבע 2 אשר טען שמעבר לשיחת החולין בסיור הפרטי בנכס לא היה לו עם גב' אורין אילין דבר. והנה בכל זאת בתחילת השיחה ניכר שמדובר בשניים המכירים זה את זה. ניתן לומר אפילו שמספר הטלפון של גב' אילין מזוהה במכשיר הטלפון של הנתבע 2. ודוק, הנתבע 2 לא שואל את גב' אילין מי היא; הנתבע 2 לא מנסה לברר עם גב' אילין מדוע "מגיע לו מזל טוב";  ניכר שהנתבע 2 יודע היטב מי היא גב' אורין אילין וכן מדוע התקשרה אליו.

• בהמשך ניהלו הנתבע 2 וגב' אילין שיחה ערה ביחס לתמורה ששולמה עבור הנכס, למחיר "ביחס למה שיש באזור והמיקום והבית והאיכות" (דברי גב' אילין, ע"מ 82 שורה 13).

• עוד בהמשך, התייחס הנתבע 2 במפורש לדמי תיווך להם התחייב, אך לטענתו סייג זאת לתשלום ככל שהבית יימכר בסכום של 11,000,000 ₪ בלבד. וכך למשל ציין הנתבע 2 במפורש (ע"מ 2 לתמלול, שורה 9 ואילך, ההדגשות לא במקור):

אריק:  אמרת שתביאי את זה ב-11, שניה תני לי להשלים, אני לא משלם לתיווך אף פעם, לא, לא לכינוס נכסים ולא ל-(לא ברור)... זה מתפרסם, זה עובר פשוט מפה לאוזן אני לא צריך אותם.

אורין: (נשמע צפצוף קודנית) אתה מאוד מאוד לא מדייק, אני אפילו יכולה לומר לך יותר מזה.   

...

אורין:  אני זוכרת מצוין ואני אזכיר גם לך, באותו יום שדיברנו לא דיברת בכלל על לקנות בית אחד, דיברת על שניהם, המספר 11 לא עלה על השולחן כי אתה דיברת על קניית שני הנכסים ביחד, עוד לא       

אריק:  מה זה קשור אלייך? זה קשור למפרקים, לחוזים, זה התמחרויות, מה זה קשור לתיווך? אני, כל העיר כבר יודעת על זה חודשים. הרי (לא ברור)... דיברת איתי ואני אזכיר לך שגם אמרתי שאני מוכן אהיה לשלם אחוז

אורין:  נכון,

אריק:  כולל מע"מ אם את מביאה לי את זה ב-11 מיליון כמו שאמרת, אמרת לי ב-11, הם קיבלו תשע שבע מאות, אני אביא לך את זה ב-11, אמרתי ב-11 קניתי, אני אתן לך אחוז פלוס מע"מ, מה לעשות לא שילמתי 11.

ובכל השיחה הארוכה, שחלקים ממנה עוד יצוטטו להלן, לא עצר הנתבע 2 ושאל את גב' אילין מי היא ומדוע היא דורשת ממנו דמי תיווך? עולה בבירור מהשיחה שהייתה התחייבות לתשלום דמי תיווך וכי הצדדים מתווכחים רק מה היה היקפה של התחייבות זו. 

• בהמשך המשיך הנתבע 2 והתייחס לדמי התיווך להם התחייב, תוך שהוא מסייג את התחייבותו לכך שהיה רוכש את הבית בסך של 11,000,000 ₪ וכך הדבר מופיע בתמלול (ע"מ 1-2 לתמלול, ההדגשות לא במקור):

"אריק: הייתי מעדיף, שנייה, שנייה, שנייה, הייתי מעדיף לרכוש את זה ב-17, ב-11 סליחה, ולתת לך את האותו אחוז כולל מע"מ  אבל מה לעשות שלא קניתי את זה ב-11. אמרת יש לי קשרים, אני מחוברת למפרק, לפה, לפה, לשם. אבל בסדר אם יש לך ערך מוסף כי הרי ברמה של תיווך כתיווך, אין לך שום ערך מוסף בקידום"

ושוב ניתן לראות כיצד הנתבע 2 לא מתכחש לקשר העסקי עם התובעת, באמצעות גב' אורין אילין. הנתבע 2 לא מתכחש להיכרות עם גב' אילין. הנתבע 2 לא מתכחש לכך שהתחייב לשלם דמי תיווך. כל אשר עושה הנתבע 2 הוא לנסות להסביר מדוע אינו מחויב בתשלום דמי התיווך ומה הייתה לטעמו היקפה של ההתחייבות לתשלום דמי תיווך. 

• עוד בהמשך, משחזר הנתבע 2 את השיחה עם גב' אורין אילין לאחר הסיור הפרטי שנערך לו בנכסים. אותה שיחה אשר מכתב ההגנה עולה שכלל לא הייתה, שכן כביכול "מעבר לשיחת חולין ונימוסין לא היה דבר". בשחזור העצמאי והוולונטרי של הנתבע 2 הוא מציין כך (ע"מ 2 לתמלול, שורות 21 ואילך, ההדגשות לא במקור):

"אריק: ... אני אמרתי לך, הרי ישבתי איתך ודיברתי איתך מחוץ לבית שמה בחוץ,  אמרת לי אני מכירה את הכונס, כונסת, העורכת דין, אני אביא לך את זה ב - , עשו התמחרות, קיבלו מחיר הכי גבוה תשע שבע מאות או משהו כזה. אני יודעת להביא לך את זה ב-11. אני אמרתי לך כמחווה, לא כמחויבות שאם את מביאה לי את זה ב-11 מיליון אני אתן לך אחוז כולל מע"מ, אמרת לי תחתום, אמרתי לך אני לא חותם זה הסכם ש-(לא ברור)..."

והינה לנו הוכחה לכל שאכן הייתה שיחה מחייבת בין הנתבע 2 לבין גב' אורין אילין מיד לאחר הסיור בנכסים. באותה שיחה גם דובר על היקף דמי התיווך. נכון הוא שהנתבע 2 מבקש לסייג ולטעון שדמי התיווך הותנו בכך שהמחיר לנכס לא יעלה על 11,000,000 ₪ ולכן לא חתם על ההסכם, אך הטענה לפיה הנתבע 2 ביקש לסייג את דמי התיווך היא טענת סרק כפי שיובהר בסעיף 7 להלן.

6. סיכום עד כאן – מה הוכח ביחס להסכמות בין הצדדים; וכן הערת מעבר – מה נותר להוכיח ביחס להסכמות?
   • מה הוכח עד כה ביחס להסכמות בין הצדדים? הוכח שהייתה התחייבות לתשלום דמי תיווך

• עד כה נסוב הדיון על כך שאין לקבל טענת הנתבעים לפיה התובעת פעלה בהתנדבות. טענה לפיה היה ידוע שהנתבעים אינם משלמים עבור נכסים שבכינוס נכסים. טענה אשר התפתחה אפילו להכחשה כוללת של היכרות עם נציגת התובע, גב' אורין אילין.

• הוכח שהתובעת פנתה לנתבעים על מנת לזמנם לנכס; הוכח שנערכו לנתבעים סיורים פרטיים במידה מסוימת בנכס; הוכח שהנתבעים, אנשי עסקים בתחום הנדל"ן, מכירים היטב את הנציגה מטעם התובעת – נציגה שהיא גם אימו של אחד מחברי בנו של הנתבע 2.

• הוכח עוד שהייתה שיחה מכוננת בין הנתבע 2 לבין גב' אורין אילין מיד לאחר הסיור בנכס; הוכח שבאותה שיחה הייתה הסכמה לתשלום דמי תיווך, אם כי הנתבע 2 טוען שההסכמה סויגה לתשלום בתנאים.

• הערת מעבר - מה נותר להוכיח ביחס להסכמות בין הצדדים?

בשלב זה יש לדון בשאלה מה כללו ההסכמות בין הצדדים. בכך יש לדון בשתי שאלות:

• ראשית - האם תשלום דמי התיווך לו התחייבו הנתבעים הותנה בתנאים;
• שנית – מה היה סכום דמי התיווך לו התחייבו הנתבעים.

התשובות לשתי שאלות אלה יובאו בסעיפים 7 ו-8 להלן.

7. תשלום דמי התיווך לא הותנה בתנאים – ארבעה נימוקים לכך

הנתבעים מבקשים לטעון שדמי התיווך אשר הוסכמו הותנו בכך שמחיר הנכס שנמכר בכינוס נכסים  לא יעלה על 11,000,000 ₪. אין מקום לקבל גרסה זו של הנתבעים וזאת בשל הנימוקים הבאים:

• נימוק ראשון מארבעה מדוע אין לקבל טענת הנתבעים לפיה דמי התיווך הותנו בכך שמחיר הנכס לא יעלה על 11,000,000 ₪ - קשה להאמין שהותנה מחיר לבית אחד בלבד, כאשר דובר בפועל על רכישת שני בתים

• קשה להאמין לגרסה החדשה של הנתבעים כאילו התכוונו לשלם דמי תיווך עבור רכישת הבית, רק אם מחירו לא יעלה על סך של 11,000,000 ₪. קשה להאמין מכיוון שהשיחות עם הנתבעים התייחסו לרכישת שני הבתים שהוצגו להם. הנתבעים התכוונו לרכוש את שני הבתים בהם ערכו סיור. מכאן, קשה להאמין שבסיום הסיור ידע הנתבע 2 שבסופו של יום יימכר אחד הבתים וכי הוא ירכוש רק את הבית השני. לא סביר לקבל טענה לפיה הייתה התניה מוקדמת דווקא ביחס למחיר בית אחד כאשר הנתבעים התכוונו לרכוש שניים.

• כפי שהובא לעיל, הנתבעים ביקרו ביום 7/11/2018 בשני נכסים, שהם שני בתים "תאומים". הנתבעים גם התכוונו לרכוש את שני הבית התאומים, קרי שני הנכסים. על כך העיד הנתבע 1 כשציין שהוא ואביו היו מעוניינים בשני הבתים וכלשונו (ע"מ 108 לפרוטוקול, שורות 1-3, ההדגשות לא במקור):

"אם אני לא טועה. חזרתי על מה שאני, היא מכירה היטב, היא ותמיר [מנכ"ל התובעת – א.ב] לגבי הכינוס, אמרתי לה ששני הנכסים מעניינים אותנו דרך אגב, שני הבתים, שיש לי העדפה לאחד ולא לשני, ואמרתי שאבא שלי צריך להגיע"

וגם הנתבע 2 ציין שהכוונה הייתה לרכוש את שני הבתים, וכלשונו (ע"מ 143, שורות 14-15, ההדגשות לא במקור):

"העד, מר אר. מימון:   כן, וגם הגשתי הצעה לשני הבתים. הגשתי מלכתחילה הצעה לשני הבתים במחיר מסוים, אחר כך הגשתי עוד הצעה במחיר גבוה יותר לשני הבתים"

• גב' אורין אילין הטיחה בנתבע 2 מספר פעמים במהלך השיחה עימו, שנושא ההגבלה לסך של 11,000,000 ₪ כלל לא עלה וכי השיחה התייחסה לרכישת שני בתים, ולכך לא ניתנה תשובה. וכך למשל בע"מ 5 לתמלול, שורות 18 ואילך (ההדגשות לא במקור):

אורין:  אבל לא דו-, לא דובר על מחיר באותו יום כי אתה בכלל לא רצית לקנות בית אחד באותו יום, רצית לקנות את שניהם, לא דיברת על בית אחד.   

אריק:  אני יכול לקנות גם ארבע,

...

אורין:  אריק, לא דיברת על 11, לא דיברת על 11 מיליון כי לא דיברת על לקנות בית אחד, דיברת בלבד על קניית שני הבתים יחד   

אריק:  טוב, נו אז מה, אחד פחות, מה הקשר?

ועוד ר' בע"מ 6 לתמלול השיחה, שורות 15 ואילך (ההדגשות לא במקור):

אורין:  כי כשדיברת, אריק אריק תקשיב שניה, דיברת רק על קניית שני הבתים ביחד, וכשדיברת על קניית שני הבתים יחד,         

אריק:  מה את אומרת?

אורין:  לא עלה המחיר 11 מיליון, זה אתה הבאת היום.

אריק:  טוב.

אורין:  ...

אריק:  בואי בואי אני אעזור לך, אני אעזור לך. תעשי מה שאת רוצה, גם אורי אמר לך שהוא לא משלם תיווך ואת לא יכולה להגיד לי שהוא לא אמר לך את זה, כי זה בכינוס ופירוק, אנחנו לא משלמים, אנחנו לא משלמים על דברים שמתפרסמים"

• צא ולמד, הנתבעים התכוונו לרכוש שני בתים. מכאן אין לקבל הטענה המאוחרת כאילו הייתה הסכמה לתשלום דמי תיווך אילו מחיר בית אחד, הוא הבית שנרכש לבסוף, לא יעלה על סך של 11,000,000 ₪. אדרבא, אילו אכן הייתה אמת בגרסת הנתבעים – הרי הנכון היה שיקבעו תנאים לדמי התיווך ביחס לשני הבתים.

• נימוק שני מארבעה מדוע אין לקבל טענת הנתבעים לפיה דמי התיווך הותנו בכך שמחיר הנכס לא יעלה על 11,000,000 ₪ - המכירה הייתה בהתמחרות ובמסגרת הליך כינוס נכסים

• הנתבעים הדגישו פעם אחר פעם, שהבית אותו רכשו נמכר במסגרת הליכי כינוס נכסים. טענה זו דווקא אינה תורמת לגרסתם כאילו הוסכם על דמי תיווך בכפוף למחיר התמורה שתשיג גב' אורין אילין.

• מכירת נכסי מקרקעין במסגרת הליכי כינוס נכסים נעשים בהליך מסודר, הכולל ברוב המקרים התמחרות בין מציעים, הליך אשר כפוף לאישור משפטי לאחר הכרזה על זוכה. אין מדובר בהליך של משא ומתן רגיל בין מוכר לקונה, בו אולי יש השפעה למתווך כזה או אחר. הנתבע 2 מודע היטב לכך, ולכן חזר וטען שהכוונה הייתה שלגב' אורין אילין יש קשרים מסוימים – "מחוברת למפרק, לפה, לפה לשם" ומכאן ההתחייבות לתשלום דמי תיווך.

• כאשר אין למתווך אפשרות להשפיע על מחיר נכס אותו תיווך, הרי בוודאי אין לקבל טענה לפיה דמי התיווך הותנו בכך שמחיר הנכס לא יעלה על סך של 11,000,000 ₪.

• נימוק שלישי מארבעה מדוע אין לקבל טענת הנתבעים לפיה דמי התיווך הותנו בכך שמחיר הנכס לא יעלה על 11,000,000 ₪ - בתשלום דמי תיווך החריג הוא תשלום בתנאים, והנתבעים לא הוציאו כל הבהרה ביחס לחריג זה

• נניח, לצורך העניין, שהנתבעים הסכימו לשלם דמי תיווך בכפוף לכך שמחיר הבית שנרכש לא יעלה על 11,000,000 ₪. במקרה כזה בו מחליטים הנתבעים לסייג את תשלום דמי התיווך – הרי הנכון הוא שדווקא הנתבעים יקפידו על כך שההסתייגות תירשם ותיחתם ולא ישאירו אותה לצורך התנגחות בעתיד.

• דמי תיווך, ברגיל, הם נגזרת של מחיר הנכס. כאשר מבקשים לחרוג מהרגיל הנכון הוא לציין זאת במפורש. כך לא נעשה. הנתבעים לא סייגו בכתב, במסרון, בהודעה כלשהי את תשלום דמי התיווך – זאת כאשר הוכח כאמור שאכן הייתה התחייבות לתשלום דמי תיווך.

• נימוק רביעי מארבעה מדוע אין לקבל טענת הנתבעים לפיה דמי התיווך הותנו בכך שמחיר הנכס לא יעלה על 11,000,000 ₪ - תוך כבוד רב לנתבעים, לא נתתי אמון בגרסתם על כל הוורסיות (versions) שבה

• במלוא הכבוד לנתבעים, לא נתתי אמון בגרסתם, כפי שהתפתחה מעת לעת. הגרסה כללה יותר מידי פניות וריבוין כרסם באמינותה.

• כך למשל נטען שהנתבעים כלל לא התחייבו וכי ידוע שהם לא משלמים דמי תיווך בהליכי כינוס, כלומר התובעת פעלה בהתנדבות; עוד נטען שכלל לא הייתה היכרות עם התובעת ונציגתה למעט שיחת נימוסין; מנגד הוצגה התכתבות ענפה המוכיחה שאין אמת בטענה זו; עוד מנגד הוצג שהיה סיכום לתשלום דמי תיווך; בשלב זה טענו הנתבעים שהתשלום הותנה בכך שמחיר הבית לא יעלה על סך של 11,000,000 ₪; אך כיצד הוסכם על תשלום המותנה למחיר בית אחד, כאשר הנתבעים התכוונו לרכוש שני בתים תאומים?

• ריבוי הגרסאות והתמרון ביניהן לא הוסיף אמינות לדברי הנתבעים.

8. מה היה שיעור דמי התיווך עליו הוסכם? לצורך פסק הדין יועמד שיעור דמי התיווך על 1% כולל מע"מ
   • התובעת טוענת לכך שהוסכם על דמי תיווך בשיעור של 1% בצירוף מע"מ. הנתבעים מתייחסים גם כן לדמי תיווך בשיעור של 1% אך טוענים שהכוונה הייתה ל – 1% "כולל מע"מ".

• ניתן לראות כיצד הנתבע 2 חוזר, פעם אחר פעם, ומפנה להסכמה לדמי תיווך בשיעור של 1% כולל מע"מ. וכלשונו - אני מוכן אהיה לשלם אחוז... כולל מע"מ" (ר' הציטוט בסעיף 5(ד) לעיל); וכן "אחוז כולל מע"מ" (ר' ציטוט בסעיף 5(ה) לעיל); ושוב חזר הנתבע 2 וציין "אחוז כולל מע"מ" (סעיף 5(ו) לעיל).

• נתתי דעתי לכך שבאחת הפעמים טען הנתבע 2 שהתחייב לשלם דמי תיווך אפילו בשיעור של 1% בתוספת מע"מ ולא כולל מע"מ וכלשונו – "אני אתן לך אחוז פלוס מע"מ" (ר' סיפת הציטוט בסעיף 5(ד) לעיל). עם זאת אקבל אמירה זו כחורגת מגרסתו האחידה של הנתבע 2 בה התייחס לדמי תיווך בשיעור של 1% כולל מע"מ.

• כאשר בפני הודאה ביחס לשיעור דמי התיווך וזו עומדת על שיעור של 1% כולל מע"מ, הרי הנכון בנסיבות העניין לקבל הודאה זו ולא לדון בשאלה האם הייתה כוונה לדמי תיווך בשיעור של 1% בתוספת מע"מ.

9. סיכום עד כאן – ההסכמות ביחס לשיעור דמי התיווך – 1% כולל מע"מ

מהאמור לעיל עולה שבין הצדדים היו הסכמות לפיהן התובעת תהיה זכאית לדמי תיווך. שיעור דמי התיווך יועמד לצורך פסק דין זה וכפי שהובהר בסעיף 8 לעיל  על 1% כולל מע"מ.

חלק שלישי – התובעת כגורם יעיל בעסקה

10. הוכח שהתובעת שימשה כגורם יעיל בעסקה
    • כללי

• על מנת לקבוע שמתווך כלשהו היה "הגורם היעיל" קבעה הפסיקה שורה של מבחנים, כפי שהופיעו כבר בע"א 2144/91‏, ‎הנרי מוסקוביץ‎ ‎נ' אסתר ביר, כמנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל (מיום 26/7/1994, הנ' מ' שמגר, הש' ד' לוי, הש' י' קדמי) וצוטטו בין היתר בע"א 3384/16, עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ (מיום 5/7/2018, המש' לנ' ח' מלצר, הש' ' ברק-ארז, הש' ו' אלרון) שם נקבעה סדרה של שאלות אשר התשובה להן מסייעת בהגדרת הגורם היעיל וכך למשל – "ההכרעה בדבר זהותו של הגורם היעיל תיקבע בהתאם למידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; מידת הקרבה בין ההצעה המקורית לבין החוזה הסופי מבחינת תנאי התשלום ושיעוריו; חלוף הזמן בין מועד ההצעה המקורית לבין מועד סיום העסקה; מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך; קיומו של גורם נוסף שסייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת מעורבותו; תשלום דמי התיווך על-ידי הצד השני לעסקה ושיעורם; זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; וכן הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן".

• בכל מקרה, הלכה היא שגם הצגת הנכס כשלעצימה עשויה להיחשב כמספיקה לצורך הגדרת המציג כ"גורם היעיל" ולעניין זה נקבע כי "די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות. בהיעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש לנהל את המו"מ עבור הצדדים או לבצע פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים. פעולתו של המתווך היא להביא למפגש בין הצדדים ולא לפעול כשלוחם בניהול המשא ומתן", ור' תא (מחוזי מרכז) 15706-01-14, עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ (כב' הש' ר. שמולביץ מיום 16/3/16) אשר אושר לעניין זה בבית המשפט העליון במסגרת ע"א 3384/16, עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ הנזכר לעיל.

• התובעת היא זו שהציגה והכירה לנתבעים את הנכס, ומיד ותוך חודשיים הושלמה רכישתו

אין חולק על כך שהנתבעים הגיעו אל הנכס בזכות התובעת ולאחר שנקראו וזומנו למקום על ידי נציגת התובעת הגב' אורין אילין. אין לקבל טענה לפיה ידעו הנתבעים אודות הנכס, שכן הוכח שמיד משהוצג להם בזכות התובעת – הרי הם פעלו בנחישות וללא לאות עד אשר "זכו" בו תוך פחות מחודשיים. על כך בפסקאות הבאות.

• במבחן התוצאה, הנתבעים לא הגיעו אל הנכס בכוחות עצמם אלא רק לאחר שנקראו כאמור למקום על ידי נציגת התובעת. אין להקל בכך ראש, שכן בעניינינו מדובר בנתבעים שהם אנשי נדל"ן מקצועיים, המתגוררים בהרצליה ואשר התעניינו לרכוש נכס בהרצליה פיתוח ובכל זאת ולמרות כל אלה לא הגיעו אל הנכס אלא בזכות נציגת התובעת.

• הנתבעים הרחיבו בגרסותיהם השונות על כך שלטעמם היו יכולים להגיע אל הנכס גם בדרך אחרת; הנתבעים טענו שהיו יכולים לאתר את הנכס באמצעות מאגר נתונים אליו יש להם גישה; הנתבעים שניהם , אנשי נדל"ן מקצועיים שהתמקדו באזור הרצליה פיתוח ואפילו מתגוררים באזור. הנתבע 1 אפילו הדגיש שהוא מתגורר באזור וטען שכאשר הגיע אל הנכס הכיר אותו וידע שהם מצויים בכינוס נכסים. אך עדיין – בפועל הגיעו הנתבע 1 ובעקבותיו הנתבע 2 – אך ורק לאחר שנקראו על ידי נציגת התובעת.

• במלוא הכבוד, קשה לתת אמון בגרסת הנתבע 1 לפיה הכיר את הנכס. כל ההתנהלות בזמן אמת, כפי שעולה אפילו מתצהירו של הנתבע 1 – אינה תומכת בגרסתו. ויודגש – אילו אכן היה הנתבע 1 מכיר את הנכס, הרי לא היה מגיע למקום או לכל הפחות היה מודיע לנציגת התובעת שהוא כבר מכיר את הנכס ולא מעונין בו. זאת ועוד, התנהלות הנתבע 1 וכן הנתבע 2 מלמדת על כך שכל גלגלי העסקה החלו לנוע במהירות רק לאחר שנציגת התובעת זימנה אותו לנכס וכך למדים גם מתצהיר נציגת התובעת וגם מתצהיר הנתבע 1 (סעיפים 17 ואילך):

• ביום 7/11/2018 זימנה נציגת התובעת את הנתבע 1 לנכס והוא הגיע באופן "מיידי";
• בו ביום ובאופן מיידי ערך הנתבע 1 סיור בשני הבתים הוא התרשם, וכלשונו – "לאחר שהתרשמתי מהבתים שהוצעו";
• בו במקום ובאופן מיידי הזעיק הנתבע 1 את אביו, הנתבע 2 על מנת שיסייר גם הוא בבתים;
• בו בזמן, ובשעתיים בהן נציגת התובעת ממתינה לנתבע 2, שלחה מנהלת המשרד של התובעת בדוא"ל לנתבע 1 את חוברת ההזמנה להציע הצעות.
• בו ביום ולאחר שעתיים, הנתבע 2 הגיע וגם לו נערך סיור בבתים;
• תוך שבוע וביום 14/11/2018 הגישו הנתבעים הצעה לרכישה;
• לאחר עשרה ימים, ביום 25/11/2018, הגישו הנתבעים הצעה מתוקנת;
• לאחר פחות מחודשיים, ביום 2/1/2019 התקבלה הודעה שהצעת הנתבעים התקבלה.

והנה לנו תהליך בזק שהחל אך ורק בהצגת הנכס לנתבעים בזכות התובעת. כיצד ניתן להאמין לכך שהנתבעים ידעו אודות הנכס עוד לפני שפנתה אליהם התובעת? אם אכן ידעו מדוע לא עשו דבר על מנת לרכוש אותו? אם אכן הכירו את הנכס, מה אירע דווקא ביום 7/11/2018 שהחליטו מיד לרכוש את הנכס – ולא קרה קודם לכן?

הנכון הוא לומר שהתובעת איתרה את הנכס בהתאם לדרישות הנתבעים. הנתבעים כלל לא הגישו הצעות בגין הנכס בעבר, הגם שזה הוצע למכירה חודשים בטרם הוצג להם בזכות התובעת. ואכן רק עם הביקור בנכס ובזכות אותו ביקור והצגתו בזכות התובעת זיהו הנתבעים מיידית שמדובר בנכס המתאים להם. בעקבות כך הם פעלו כמעט כאחוזי תזזית ותוך פחות מחודשיים צלחו הליכי הצעה והתמחרות והוכרזו כזוכים.

• העסקה שנקשרה אינה מנותקת בזמן, אינה מנותקת במקום וכן לא בזהות הצדדים. מדובר בעסקה שהחלה ונקשרה בזכות פעולת התובעת

• הרחבתי לעיל כיצד מיד עם זימון הנתבעים על ידי נציגת התובעת החל מהלך מהיר לרכישת הנכס. מהלך שהסתיים תוך פחות מחודשיים עם קבלת ההודעה על זכיית הנתבעים בנכס.

• הקשר המיידי, התכיפות שבעסקה, זהות הצדדים לעסקה וכן מהותה – כל אלה מביאים לקביעה לפיה הצגת הנכס היא "הגורם היעיל" שבלעדיו לא הייתה יוצאת העסקה אל הפועל. כאן יש להפנות לפסיקת בתי המשפט לפיה "משמעותו של תנאי "הגורם היעיל" היא כי על מנת לזכות בדמי תיווך, לא די שהמתווך יוכיח קיומה של סיבתיות עובדתית, בבחינת בלעדיה אין, בין הפעולות שביצע לבין ההסכם שנכרת. על המתווך להוכיח כי פעולותיו היו אלה שהיוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר", ת"א (מרכז) 37351-02-16, פנחסי ואח' נ' יורוקום נדל"ן בע"מ ואח', (12/10/20, הש' א' שוורץ).

• העובדה שההליך ההתמחרות נערך במסגרת כינוס נכסים אינה גורעת מכך שהתובעת הייתה "הגורם היעיל"

• הנתבעים טוענים שהעובדה שהליך המכירה נערך במסגרת כינוס נכסים מלמדת שהתובעת לא הייתה הגורם היעיל. הנתבעים מפנים לעניין זה לאמרת אגב של כב' הש' י' דנציגר במסגרת ע"א 2708/14, יוסי ישראלי נגד משה אהרוני (מיום 6/12/15, י' דנציגר, נ' סולברג, מ' מזוז). באותה אמרת אגב נאמר כך:

               "בהערת אגב אומר, כי בשל נקודה זו כשלעצמה מתייתר הצורך לדון בשאלה שהועלתה על ידי המשיב והיא האם ניתן לקבוע שמתווך אשר תיווך בין רוכש ובין הליך מכרזי (כגון שיידע אותו בדבר קיומו של המכרז) או הליך התמחרות בכינוס נכסים נחשב "הגורם היעיל" להתקשרות בין הצדדים. לטעמי אכן נדירים יהיו המצבים שבהם מתווך שכזה ייחשב לגורם היעיל להתקשרות, הן משום שההליך המכרזי מפורסם לציבור הרחב, הן משום שההליך המכרזי עצמו עשוי להחשב כגורם זר המתערב בעסקה"

בעניינינו, הגם שהליך כינוס הנכסים פורסם לציבור הרחב, הרי הוכח שהתהליך המהיר והנמרץ לרכישת הנכס התחיל אך ורק לאחר ובזכות העובדה שהתובעת דאגה להציג את הנכס לנתבעים.  אין מדובר בתובעת אשר דרך מקרה הייתה בנכס כאשר הנתבעים הגיעו גם כן. ההיפך הוא הנכון – נציגת התובעת זיהתה את יתרונות הנכס,  הזמינה באופן "מיידי" את הנתבע 1, זה הזעיק את אביו ותוך פחות מחודשיים זכו אלה בנכס.

• דווקא ההפניה לע"א 2708/14, יוסי ישראלי נגד משה אהרוני מלמדת שהתובעת היא הגורם היעיל. כך ניתן לראות כיצד מוסבר במקרה זה (ישראלי נגד אהרוני) מדוע המתווך אינו הגורם היעיל, בשל שורה של נסיבות שלא אירועו בעניינינו. וכך נקבע בע"א 2708/14, יוסי ישראלי נגד משה אהרוני (ההדגשות לא במקור):

"אף כי המערער החל בהנעת המהלך מול המשיב שהוביל בסופו של דבר לעסקה בה התקשר המשיב, עדיין בסופו של דבר העסקה שיצאה אל הפועל מנותקת בזמן, במקום ובזהות הצדדים מהעסקה המקורית לה תיווך המערער. הצדדים לעסקה השתנו, תוכן העסקה השתנה, והיא נולדה גם בהליך שונה. יתרה מזו, הצעת העסקה המקורית שנולדה בעקבות התיווך של המערער הייתה מוגבלת בזמן והיא פקעה בטרם נקשרה העסקה הסופית השונה"

ההבחנה בין פסק הדין בעניין ישראל נגד אהרוני לבין המקרה שלפנינו חדה וברורה. בפסק הדין בעניין ישראלי נגד אהרוני, לא הכירו בגורם שהכיר בין הצדדים כגורם היעיל בשל העובדה שהעסקה הייתה מנותקת בזמן; לא הכירו בו כגורם היעיל בשל הנתק במקום; גם לא הייתה זהות בצדדים; ובנוסף תוכן העסקה היה שונה והיא "נולדה בהליך שונה".

ומנגד – בעניינינו העסקה בהחלט אינה מנותקת בזמן אלא אירעה לאחר פחות כחודשיים ממועד פעילותה של התובעת להצגת הנכס; הצדדים אינם שונים; תוכן העסקה דומה והיא לא "נולדה בהליך שונה". התהליך אשר החל בזכות התובעת ביום 7/11/2018 הסתיים לאחר פחות מחודשיים, ביום 2/1/2019 בזכיית הנתבעים בנכס.

חלק רביעי – התייחסות לכך שלא נחתם הסכם תיווך בכתב

11. כללי
    • התנהלות הנתבעים מעט מטרידה. הנתבעים ידעו להגיע אל הנכס אותו רכשו, מיד כאשר הודיעה להם על כך נציגת התובעת. הנתבעים סיירו בנכס, כל אחד בנפרד במעין סיור פרטי, התלהבו והחליטו להגיש הצעה לרכישתו. הנתבע 1 הזעיק את אביו הנתבע 2 בעוד נציגת התובעת ממתינה לו כשעתיים ובמקביל פועלת התובעת ביעילות להעביר בדוא"ל פרטים לנתבע 1.

הנתבע 2 ניהל לאחר הסיור בנכס שיחה ערה עם נציגת התובעת. בסיומה של אותה שיחה התבקש לחתום על הסכם תיווך והתחמק מלעשות כן. לדברי נציגת התובעת, טען הנתבע 2 שמשקפיו אינם עימו, לטענת הנתבע 2 כפי שהוקלט – הוא ביקש לסייג את תשלום דמי התיווך, טענה שנדחתה כאמור בסעיף 7 לעיל.

והינה, לאחר כל אלה ולאחר שסירב הנתבע 2 בסיום הסיור לחתום על הסכם התיווך, מבקשים הנתבעים להיבנות מכך ולא לשלם דמי תיווך.

• אכן אין חולק על כך שלא נחתם הסכם תיווך בכתב. זאת בניגוד להסכמי תיווך אחרים שנחתמו בין התובעת לנתבע 1. עם זאת, בנסיבות העניין וכאשר הוכח שהייתה הסכמה לתשלום דמי תיווך - אין מקום לאפשר לנתבעים להתחמק מהתחייבותם. זה הוא המקרה בו יש לחייב בתשלום דמי תיווך ועל כך יורחב בפסקאות הבאות.

12. דרישת הכתב בהסכמי תיווך
    • סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 קובע כי "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה". לצד קביעה זו, הרי פסיקת בתי המשפט התייחסה פעם אחר פעם לכך שיש מקרים בהם יש להגמיש את פרשנות החוק, על מנת למנוע מכך שיעשו בו שימוש בבחינת "נבל ברשות התורה".

על כך שניתן לחייב, גם ללא הסכם בכתב, ניתן ללמוד למשל האמרת בית המשפט בת"א (מחוזי מרכז) 37351-02-16, פנחסי ואח' נ' יורוקום נדל"ן בע"מ ואח' (הש' א' שוורץ, מיום 12/10/2020). במקרה ה אמנם לא התערבו בדרישת הכתב, אך התייחסו לאפשרות של התערבות במקרה בו אדם מתנער מהתחייבויותיו רק בשל היעדר הסכם בכתב וכלשון בית המשפט (ההדגשות לא במקור) –

"בוודאי שאין עסקינן בנסיבות של "נבל ברשות התורה", קרי – אחד שמתנער מחובת התשלום רק מחמת היעדרו של הסכם בכתב. לפיכך, אין מקום להכרה בעילה לתשלום דמי תיווך מכוח עקרון תום הלב שיש בו לרכך את דרישת הכתב במקרים קיצוניים, כפי שבא לידי ביטוי בדוקטרינת זעקת ההגינות".

כלומר, כאשר נתקלים בנתבע המבקש להתנער מהתחייבותו "רק מחמת היעדרו של הסכם בכתב" אזי דווקא יש מקום לחייבו בתשלום. קביעה זו תואמת הלכה ישנה יותר של בית המשפט העליון ברע"א 6519/09, אלי חסקל נ' יצחק אוסדיטשר (מיום 26/1/2010, הש' א' רובינשטיין) שם נקבע:

"אמנם, כשלעצמי סבורני כי יש לבדוק כל מקרה לגופו היטב היטב, כדי שלא לפגוע בתכליתו של חוק המתווכים, אך גם לא הייתי רוצה לפתוח פתח לרמאים להתחמק מחבות באופן "מתוחכם".

בעניינינו עולה בבירור שהנתבעים התחמקו במכוון מחתימה על הסכם מחייב, ארחיב על כך בסעיף 13 להלן. הדין הוא שאין לעודד מצב בו אדם מקבל שירות, מציגים לו נכס למכירה ובשל סירוב מצידו לחתום על הסכם תיווך ייצא הוא נשכר.

• דרישת הכתב בחוזים מסוימים אינה מיוחדת רק להסכמי תיווך. כך למשל גם חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 כולל דרישת כתב וכלשון סעיף 8 לחוק – "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". והינה, גם התחייבות מפורשת זו מרוככת במקרים נדירים אמנם ויוצאי דופן בהם "זעקת ההגינות" מחייבת שחוטא לא ייצא נשכר. לעניין זה ר' כבר בע"א 986/93‏, ‎ ‎יעקב קלמר‎ ‎נ' מאיר גיא (מיום 12/6/1996, הנ' א' ברק, הש' א' גולדברג, י' זמיר) שם נקבע שניתן לרכך את דרישת הכתב, וזאת בסיוג הבא:

"רק במקרים מיוחדים ויוצאי דופן יש מקום להיזקק לעקרון תום הלב כדי להתגבר על עקרון הכתב. המאפיין מצבים אלה הוא שעולה מהם "זעקת ההגינות" המצדיקה סטייה מעקרון הכתב. אין ליתן מראש רשימה סגורה של מצבים אלה. הם בוודאי משתנים על-פי נסיבות החיים"

נתתי דעתי לכך שהילכת קלמר נגד גיא היא בת כשלושה עשורים, ואולם עקרונותיה עדיין עימנו. ר' גם למשל לאחרונה אזכור ההלכה והדיון בה בע"א 5812/19, שמעון עזר נ' עדנה ויצמן (מיום 13/7/2022, הנ' א' חיות, המש' לנ' נ' הנדל, הש' י' וילנר) או ע"א 749/18, עיזבון דיב אבו ג'נימה יורשיו לפי צו ירושה נ' עיזבון מוסא ודיע אבו ג'נימה (26/7/2020, הש' נ' סולברג, ג' קרא, ח' מלצר).

• אותה "זעקת הגינות" כמו גם הדיון ביחס לדרישת הכתב מצאה דרכה גם לפסקי דין שעניינם דמי תיווך והסכמי תיווך. כך ניתן להפנות לפרשת פנחסי ואח' נגד יורוקום נדל"ן הנזכרת לעיל; עוד ר' ע"א 3384/16, עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ (מיום 5/7/2018, המש' לנ' ח' מלצר, הש' ד' ברק-ארז, הש' י' אלרון). בפסק דין זה אמנם הודגש עד כמה יש להיזהר בכל הקשור להקלה וריכוך דרישת הכתב אך בין היתר נקבע גם כך (ההדגשות לא במקור):

"החלתה של גישה "גמישה" זו מקבלת משנה הצדקה כאשר מי שנזקקו לשירותי התיווך היו מיוצגים או שהיו גורמים בעלי מיומנות וניסיון בחיי העסקים, נסיבות שהן שונות מאוד מן הסיטואציה הצרכנית הטיפוסית שעמדה לנגד עיניו של המחוקק. אכן, החשיבות הנודעת להקפדה על דרישת הצורה שבחוק קשורה בקשר הדוק לתכליתו של חוק המתווכים שנועד להגן על הצרכנים בשוק התיווך, שהם על פי רוב שחקנים "חד פעמיים" המתאפיינים בפערי מידע ביחס למתווך"

כלומר, כאשר הצדדים לעסקה הם אנשי עסקים מקצועיים, כמו בעניינינו אנשי נדל"ן שזה עיסוקם – הרי ניתן לדון בהחלת גישה "גמישה" של דרישת הכתב. נראה שבוודאי כך יש לנהוג, כאשר מתברר שאותם אנשי נדל"ן חמקו במכוון מחתימה על הסכם בכתב, על כך בפסקה הבאה.

13. הנתבעים, במלוא הכבוד, חמקו במכוון מחתימה על הסכם בכתב
    • הנתבעים לא חתמו כאמור על הסכם תיווך, זאת למרות שגב' אורין אילין, נציגת התובעת, בקשה זאת בסיום הסיור בנכס. לדברי גב' אילין טען הנתבע 2 שמשקפיו אינם עימו ולכן לא יוכל לחתום.

כאן המקום להפנות לאמון שרחשה גב' אילין אשר גם הפנתה לכך שבנה הוא חבר של בן אחר של הנתבע 2. טענה זו בדבר החברות בין בנה לבין בן אחר של הנתבע 2 היא נכונה וקיבלה חיזוק מהעתקי המסרונים בין הצדדים. במסגרת אותם העתקי מסרונים ניתן לראות שהנתבע 1 והנתבע 2 מזוהים במכשיר הטלפון של נציגת התובעת כ"אח של..." וכן כ"אבא של...". בדיוק כפי שתיארה גב' אילין.

הטענה לפיה הנתבע 2 סירב לחתום שכן משקפיו לא היו עימו הייתה לצנינים בעיני הנתבעים. ואולם דווקא גרסת הנתבע 2 מלמדת שאכן הוצג הסכם תיווך ואילו הנתבע 2 סירב לחתום עליו, גם אם מסיבה אחרת ולא בשל היעדר משקפיו. על כך בפסקה הבאה.

• הטענה לפיה הנתבע 2, למשל, סירב לחתום על הסכם תיווך קיבלה חיזוק והוכחה מדברי הנתבע 2 עצמו. במסגרת השיחה שניהל הנתבע 2 עם גב' אורין אילין לאחר רכישת הנכס (השיחה המוקלטת) ציין הנתבע 2 כיצד סירב לחתום על הסכם התיווך, לדבריו מכיוון שרצה לסייג אותו. וכך נשמע הנתבע 2 בתמלול אותה הקלטה (ר' גם סעיף 5(ו) לעיל, ההדגשות לא במקור):

"... אמרת לי תחתום, אמרתי לך אני לא חותם זה הסכם ש-(לא ברור)..."

והינה לנו הוכחה לכך שאכן הוצג לנתבע 2 הסכם תיווך. אותו הסכם תיווך הוצג לחתימה לאחר הסיור שחלקו פרטי אשר נערך לנתבעים בנכס. אכן הנתבע 2 נדרש לחתום על הסכם התיווך. אכן הנתבע 2 התחמק וסירב וכלשונו – "אמרתי לך אני לא חותם".

• הנתבע 2 ניסה לטעון שלא חתם על הסכם התיווך, מכיוון שביקש לסייג אותו לרכישה בסך של 11,000,000 ₪, אך אין בסיס לטענה זו ור' סעיף 7 לעיל. הנכון הוא שהנתבעים קיבלו את שירותי התיווך, נערכו להם גם סיורים בנכס, ולאחר כל אלה הם התנערו, התחמקו וסירבו לחתום על הסכם תיווך. זה הוא בדיוק המקרה בו "זעקת ההגינות" מחייבת לקבוע שעליהם לשלם את דמי התיווך. אין מקום לאפשר למי שמתחמק מחתימה על הסכם, לחמוק גם מתשלום דמי התיווך שהוסכמו.

חלק חמישי – הערות לפני סיום וכן סיכום ההליך

14. הערות לפני סיום
    • יש לחייב את הנתבעים ביחד ולחוד - נתתי דעתי לכך שהשיחה בה הוצג הסכם התיווך נערכה רק אל מול הנתבע 2. הוא זה אשר ידע היטב לחמוק מחתימה על הסכם התיווך וכלשונו – "אמרת לי תחתום, אמרתי לך אני לא חותם". יובהר שיש לחייב גם את הנתבע 1 בדמי התיווך שהוסכמו. הנתבע 2 והנתבע 1, אב ובן – פעלו תוך שיתוף פעולה. הנתבע 1 זומן לנכס התלהב ממנו והזעיק את אביו, כשהוא עצמו עוזב את המקום. בשעתיים בו המתינה נציגת התובעת לאב העבירה מנהלת משרד התובעת את הפרטים הנדרשים בדוא"ל לנתבע 1. לאחר שהנתבע 2 סייר בנכס, הוא התחמק מחתימה. אין ספק שההתחייבות ממנה התנערו הנתבעים משותפת לשניהם ומכאן יש לחייבם.

• סכום החיוב – התובעים עתרו בכתב התביעה לחיוב בסך השווה ל-1% בצירוף מע"מ ממחיר הנכס. כמפורט בסעיף 8 לעיל סכום החיוב הוא סך השווה ל – 1% כולל מע"מ ממחיר הנכס כלומר סך של 127,000 ₪(=1% X 12,700,000).

התובעת עתרה בכתב התביעה לכך שהסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת כתב התביעה ועד למועד התשלום בפועל. מנגד, בסיכומיה שינתה התובעת את דרישתה ועתרה לחיוב הפרשי הצמדה וריבית מיום 13/1/2019, מועד רכישת הנכס. אין לקבל הדרישה החדשה שבסיכומי התובעת, והפרשי ההצמדה והריבית יחויבו כפי שנתבעו החל ממועד הגשת כתב התביעה.

15. סיכום נימוקי פסק הדין
    • התובעת היא זו שזימנה את הנתבע 1 ובעקבותיו את הנתבע 2 לנכס אותו רכשו. הנתבעים ידעו היטב שהזימון הוא במסגרת שירותי תיווך. אין לקבל הטענה לפיה הנתבעים פטורים מתשלום דמי תיווך רק מכיוון שהנכס נמצא בהליכי כינוס. על כל אלה הורחב בסעיף 4 לפסק הדין.

• הנתבעים התחייבו לשלם דמי תיווך, על כך למדים משיחה מוקלטת בין נציגת התובעת גב' אורין אילין לבין הנתבע 2 – הכל כמפורט בסעיף 5 לפסק הדין.

• תשלום דמי התיווך לא הותנה בתנאים כלשהם, כגון תנאי למחיר מקסימלי של הנכס – על כך הדיון הנרחב בסעיף 7 לפסק הדין.

• שיעור דמי התיווך כפי שיחושב לצורך פסק הדין הוא 1% כולל מע"מ ממחיר הנכס, על כך בסעיף 8 לפסק הדין.

• התובעת הייתה "הגורם היעיל" לעסקה, על כך הדיון בסעיף 10 לפסק הדין.

• יש לחייב את הנתבעים בתשלום דמי תיווך, הגם שלא נחתם הסכם בכתב. דיון ביחס לדרישת הכתב בהסכמי תיווך ודיון ביחס לכך שהנתבעים חמקו במכוון מחתימה על הסכם בכתב הובא בס'עיפים 11,12,13 לפסק הדין.

לאור האמור לעיל אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, בתשלום הסך של 127,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15/1/2020 ועד למועד התשלום בפועל. עוד אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה כחוק ממועד פסק דין זה ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום,  י"ג אלול תשפ"ב, 09 ספטמבר 2022, בהעדר הצדדים.