לחיאני נ' ש.ס. אדיר חברה ליזמות והשקעות בע"מ

מבוא

1. לפני תביעתו של מר יצחק לחיאני, במסגרתה הוא תובע את ש.ס. אדיר חברה ליזמות והשקעות בע"מ, וזאת בטענה כי החברה הפרה הסכם בין הצדדים שנחתם בחודש 6/2016, במסגרתו התחייבה למכור לו במחיר של 2,400,000 ₪, דירה בת 5 חדרים, חנייה ומחסן בפרויקט "Le Deauville", המוקם על ידה בעיר אשדוד.

   נטען, כי החברה התחייבה כלפי מר לחיאני לסיים את בניית הפרויקט בתוך כשנתיים עד שנתיים וחצי, אלא שהחברה לא החלה בבניית הפרויקט גם בחלוף ארבע שנים מן המועד בו התקשרו הצדדים בהסכם ביניהם, וכי רק בחודש 3/2020 נמסר לו שניתן היתר לבניית הבניין, ובו הדירה שהובטחה לו, אלא שמידות הדירה יקטנו ב- 10 מ"ר, וכי עליו להוסיף למחיר שהוסכם בין הצדדים סכום נוסף של 310,000 ₪.

2. טוען מר לחיאני בנוסף, כי בעקבות הודעתה של החברה, הוא פנה אליה באמצעות בא כוחו בדרישה שתחזור בה מבקשתה לתוספת מחיר על המחיר שהוסכם בין הצדדים, ותפצה אותו בגין אובדן השטח, וכל זאת בטרם יפנה לערכאות משפטיות. צויין, כי בעקבות פנייתו זו, נשלח למר לחיאני מכתב מאת בא כוח החברה, ובו נטען שאין התקשרות משפטית בין הצדדים, וכי החברה לא התחייבה כלפיו למכור לו דירה, אך היא נכונה למכור לו את הדירה תמורת סך של 2,710,000 ₪. צויין, כי לאחר חליפת מכתבים נוספים בין הצדדים הודיעה החברה למר לחיאני, כי היא דוחה את בקשת ההרשמה שלו לרכישת הדירה.

3. החברה בכתב ההגנה שלה טוענת, כי המסמך שנחתם על ידי הצדדים איננו הסכם מכר מחייב, אלא מדובר בטופס בקשה של מר לחיאני להירשם כמי שמעוניין לרכוש דירה בפרויקט, וטופס זה איננו מקנה לו זכויות כלשהן.

   מוסיפה וטוענת החברה, כי מר לחיאני בטענותיו מבקש להוסיף לטופס ההרשמה תנאים שאין להם ביטוי בטופס, ואף לכאורה מנוגדים לו, ובהתאם הדבר אסור על פי סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני.

4. ביחס להיתר הבנייה טוענת החברה, כי מר לחיאני היה מודע לכך, שאין היתר לבניית הדירה במועד החתימה על טופס הבקשה להרשמה, וכי משניתן היתר החברה מחוייבת לבנות את הדירות על-פיו, ולמכור אותן במחיר שמוכתב לה על-ידי השמאי מטעם הבנק המלווה את הפרויקט.

   העובדות שאינן שנויות במחלוקת

5. מר יצחק לחיאני (להלן - "התובע") הינו אזרח ישראל ותושב ארה"ב, העוסק בין היתר בנדל"ן, וביקש לרכוש דירה בישראל.

6. חברת ש.ס. אדיר חברה ליזמות והשקעות בע"מ (להלן - "הנתבעת" או "החברה"), עוסקת ביזמות בתחום המקרקעין, ובמסגרת עיסוקה זה מבקשת להקים בעיר אשדוד פרויקט בשם "Le Deauville", הכולל שני מגדלי מגורים ומרכז מסחרי קטן (להלן - "הפרויקט").

7. עובר לחודש 6/2016 הנתבעת קיבלה היתר לבניית מגדל מגורים אחד, ובמהלך שנת 2016 סיימה את בנייתו, ואף קיבלה אישורים לאכלוסו (להלן - "המגדל הראשון")(ראו אישורי האכלוס – נספחים ב' ו- ג' לתצהירו של מר אסולין מטעמה של הנתבעת).

8. ביום 1.3.2020 קיבלה הנתבעת היתר לבניית 13 קומות במגדל השני (ראו העמודים הראשונים של ההיתר - נספח ד' לתצהירו של מר אסולין), אלא שהיא מבקשת לבנות בניין מגורים ובו 24 קומות, ולצורך כך היא ממתינה לאישור תכנית מתאר של רובע המע"ר באשדוד, שאז תוכל לפנות בבקשה להגדלת היקף הבנייה, ככל שתכנית המתאר תאפשר זאת (להלן - "המגדל השני")(ראו בסעיף 4 לתצהיר עדותו הראשית של מר אסולין, ובעדותו בביה"מ בעמ' 14 לפרוט').

9. ביום 5.6.2016 חתם מר לחיאני על מסמך, שנערך על-ידי הנתבעת, הנושא כותרת "טופס בקשה להרשמה", בו לכאורה הוא מבקש מהנתבעת לרשום אותו כמועמד לרכישת דירה בת 5 חדרים שמספרה 10 בקומה השלישית שבמגדל השני (להלן - "הדירה"), וזאת תמורת סך של 2,400,000 ₪. הנתבעת גם היא חתומה על גבי טופס ההרשמה, באמצעות חותמת החברה וחתימתו של מר אסולין (ראו עמ' 14 לפרוט' ש' 28 - 31) (להלן - "טופס ההרשמה"). כאמור לעיל, אין מחלוקת שבמעמד החתימה על טופס ההרשמה, טרם ניתן היתר כלשהו לבניית המגדל השני, ובו אמורה להימצא הדירה הנדונה.

10. על גבי טופס ההרשמה נרשמו תנאי תשלום בכתב יד, ולפיהם 7% ישולמו במעמד זיכרון הדברים, 8% עם חתימת החוזה והיתרה עם טופס 4 וקבלת מפתח.

    בהקשר זה יש לומר, שיש מחלוקת ביחס לשאלה מי רשם את הדברים בכתב יד על גבי טופס ההרשמה, ובאיזה מועד הם נרשמו.

11. התובע שילם לנתבעת מספר תשלומים המסתכמים בסכום של 106,823 ₪, המהווים כ- 4.5% ממחיר הדירה.

12. בסמוך לאחר שניתן לנתבעת היתר לבניית בניין מגורים בן 13 קומות, הודיעה הנתבעת לתובע, כי ככל שירצה להשלים את רכישת הדירה ולחתום עמה על חוזה רכישה, יהיה עליו להוסיף סכום נוסף של 310,000 ₪ על הסכום שנרשם בטופס ההרשמה, וכי שטח הדירה יהיה קטן ב- 10 מ"ר מן השטח שצפתה הנתבעת כי יאושר לה.

13. התובע, שלא היה שבע רצון מהודעה זו של הנתבעת, שלח לה מכתב באמצעות בא כוחו, ובו נרשם, כי בהודעת התובעת יש משום הפרה של ההסכמות בין הצדדים, ועל הנתבעת לחזור בה מן הדרישה לתוספת מחיר, ולפצות אותו בגין הקטנת שטח הדירה.

14. בתגובה, השיב בא כוח הנתבעת לתובע, כי טופס הבקשה איננו זיכרון דברים ואיננו הסכם מחייב. במסגרת חליפת מכתבים נוספת (ראו בנספח ה' לתצהירו של מר אסולין), הודיעה החברה לתובע, כי היא נכונה למכור לו את הדירה תמורת הסך של 2,710,0000 ₪, ומשסרב לכך התובע, הודיע לו החברה כי היא דוחה את בקשת ההרשמה שלו לפרוייקט, וככל שהתובע הפקיד כספים בנאמנות בידי הנתבעת, הוא יקבלם חזרה לחשבון ממנו הועברו אליה הכספים.

15. הסכום הנומינאלי ששולם על-ידי התובע הוחזר לו בחודש 5/2020 או בסמוך לכך (ראו בסעיף 9 לתצהירו של מר אסולין).

16. בדיון שהתקיים ביום 5.4.2021 הצהיר מר אסולין, מטעמה של הנתבעת, כי הדירה נמכרה לאחרים.

    המחלוקות בין הצדדים

17. מספר מחלוקות בין הצדדים. הראשונה והמרכזית שבהן, עניינה בשאלה האם טופס ההרשמה מהווה הסכם מחייב בין הצדדים, וככל שהתשובה לכך חיובית, מהו תוכנו של ההסכם.

    בהקשר זה, יהיה מקום לדון במחלוקת בין הצדדים, ביחס לרישום שנעשה בכתב יד על-גבי טופס ההרשמה, ובו לכאורה תנאי התשלום בגין רכישת הדירה.

18. מחלוקת נוספת עניינה בשאלה, האם עובר לחתימה על טופס ההרשמה נמסר לתובע מידע ולפיו הנתבעת איננה אוחזת בהיתר בנייה למגדל השני.

19. עוד חלוקים ביניהם הצדדים בשאלה, באם הנתבעת היתה רשאית לשנות מן התנאים שנקבעו בטופס ההרשמה ו/או סוכמו בין הצדדים.

20. ככל שאקבע, כי בין הצדדים הסכם מחייב, אזי מחלוקת נוספת בין הצדדים, והיא בשאלה האם הנתבעת הייתה רשאית לבטל באופן חד צדדי את ההסכם, בשל סירובו של התובע להוסיף סך של 310,000 ₪ על המחיר שנרשם בטופס ההרשמה.

21. ככל שהתשובה לכך שלילית, תעלה השאלה מהו הסעד הראוי ליתן לתובע, בשים לב להצהרת הנתבעת כי הדירה שפרטיה צוינו בטופס ההרשמה, נמכרה לאדם אחר, לאחר שהוגשה התביעה לבית משפט זה.

    דיון והכרעה

    האם טופס ההרשמה מהווה הסכם בין הצדדים

22. המחלוקת המרכזית בין הצדדים עניינה בשאלה, באם טופס ההרשמה עליו חתומים הצדדים, התגבש לכלל הסכם מחייב כטענת התובע, או שמא אין מדובר בהסכם מחייב בין הצדדים, וכל תכליתו של טופס ההרשמה הוא "לכל היותר הצעה שלא קובלה" (ראו בסעיף 34 לסיכומי הנתבעת).

23. טרם אדון בטענות הצדדים בעניין זה, יש מקום לדון במחלוקת העובדתית, ביחס לתנאי התשלום שנרשמו בכתב יד על-גבי טופס ההרשמה (ראו בנספחים א' לתצהירי הצדדים), ולפיהם:

    "7% זכרון דברים.

    8% עם חתימת חוזה.

    היתרה עם טופס 4 וקבלת מפתח."

24. טוען התובע בתצהירו, כי תנאי התשלום סוכמו בין הצדדים במעמד החתימה על טופס ההרשמה, וכי תנאים אלה נרשמו בכתב ידו של מר אסולין (ראו סעיף 10 לתצהיר עדותו הראשית).

    הנתבעת בכתב ההגנה שלה (ראו סעיף 8), ובתצהיר עדותו של מר אסולין (ראו בסעיף 7) לא הכחישה, כי הדברים נרשמו על-גבי טופס ההרשמה, אלא צויין בכתב ההגנה, כי "מאן-דהו" הוסיף דברים אלה בכתב ידו.

25. בחקירתו הנגדית של התובע, ניסתה הנתבעת ליצור רושם, כאילו הדברים הוספו בכתב ידו של התובע לאחר שנחתם טופס ההרשמה (ראו עמ' 9 לפרוט' ש' 14 - 26):

    "ש.הטופס הזה הוא תוספת לכתב יד שאתה הוספת אח"כ

    ת.התוספת לא נעשתה אח"כ, אני נשבע ואני מוכן... שזה נעשה לפני החתימה

     

    הערת ביהמ"ש:

    אני מעיר שסעיף 7 לתצהירו של מר אסולין אומרת את אותו הדבר

     

    המשך חקירה

     

    ש.הסכמנו שאתה מאשר שזה לא הכתב של מר אסולין, בסעיף 10 אתה כותב לצידי ההסכם נרשם ע"י סמי אסולין הבעלים של החברה בעצמו

    ת.נחתם בעצמו על ידו, אני כתבתי והוא חתם.

    ש.אתה אומר שזה לא כתב ידו, באותה נשימה אתה אומר שזה נרשם על ידו

    ת.לא, זה נרשם על ידי ונחתם על ידו."

26. עולה מן האמור, כי מר לחיאני אישר בעדותו, כי בניגוד לאמור בתצהירו, הרישום של תנאי התשלום על-גבי טופס ההרשמה אכן נעשה בכתב ידו, אלא שהוסיף כי הרישום נעשה בידיעתו של מר אסולין במעמד חתימת הצדדים על טופס ההרשמה, וכי מר אסולין אישר תנאים אלה בחתימתו על גבי הטופס.

27. מר אסולין בעדותו אישר, כי הוא חתום על טופס ההרשמה, אך לא זכר באם הרישום בכתב יד ביחס לתנאי התשלום נעשה במעמד חתימת הצדדים על טופס ההרשמה (ראו עמ' 14 לפרוט' ש' 28 - 36). בצד זאת העיד מר אסולין, כי טופס הבקשה המקורי נשמר במשרדי הנתבעת, וכי ההעתק שצורף לתצהירו של מר אסולין, הכולל את הרישום בכתב יד, צולם מתוך תיקו של התובע במשרדי הנתבעת (ראו עמ' 14 לפרוט' ש' 24 - 27, ובעמ' 15 לפרוט' ש' 1 - 3).

    היות שעל-גבי הטופס המקורי המצוי בידי הנתבעת, והעתקו צורף כאמור כנספח א' לתצהירו של מר אסולין, מצוי הכיתוב בכתב יד בדבר תנאי התשלום, אזי המסקנה הנגזרת מכך, שכיתוב זה נרשם על-ידי מר לחיאני במעמד החתימה בהתאם להסכמה בין הצדדים, כפי עדותו. לאור זאת יש לקבוע, שתנאי התשלום מהווים חלק מן ההסכמות בין הצדדים.

28. אשר למחלוקת המרכזית, טוען התובע, כי טופס ההרשמה מהווה "התחייבות לעשיית עסקה", כמשמעות מונח זה בסעיפים 7 ו- 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - "חוק המקרקעין"). מנגד, הנתבעת מכחישה שכוונת הצדדים הייתה להתקשר בהסכם מכר מחייב, ואף לא בהתחייבות לעשיית עסקה במקרקעין.

    יובהר, כי מוסכם על התובע שלא התגבש הסכם מכר מלא בין הצדדים, וטענתו היא שההסכם בין הצדדים מהווה התחייבות לעשות עסקה במקרקעין. לפיכך, אין כל רלבנטיות לטענות שמעלה הנתבעת שתכליתן להדוף את הטענה, כי טופס ההרשמה מהווה "הסכם מכר" (ראו להמחשה סעיף 24 לסיכומיה).

29. טוענת הנתבעת, כי הסכם ההרשמה לא התגבש לכדי "הצעה וקיבול", וכי תוכנו אינו מחייב את הצדדים. אינני מקבל טענה זו.

    בהסכם ההרשמה נרשם כך:

    "הוסבר לי/לנו כי החברה רשאית לפי שיקול דעתה הבלעדי, לקבל או לסרב לקבל את מועמדותי/נו, אישרה החברה את מועמדותי/נו, תזמין אותי/נו החברה לחתום על הסכם לרכישת הדירה."

    ונרשם עוד, כי:

    "לא אישרה החברה את מועמדותי או שהחברה משיקוליה (ולא מחמת סירוב שלי) לא חתמה איתי על הסכם רכישה תוך 30 יום מתאריך ההרשמה, יוחזר לי כל כספי תוך 30 יום שאשלח מכתב ביטול ההרשמה...".

30. אין מחלוקת, כי עד לחודש 4/2020 הנתבעת לא שלחה לתובע מכתב, שבו דחתה את "בקשת ההרשמה" שלו. אין גם חולק, שדחיית הבקשה נעשתה במסגרת מכתבו של בא כוח הנתבעת, רק לאחר שהתובע סרב לחתום על הסכם ובו תוספת מחיר של 310,000 ₪ (ראו נספח ה' לתצהירו של מר אסולין).

    לא רק שהנתבעת לא דחתה את בקשת ההרשמה של התובע, אלא אף קיבלה ממנו על חשבון הדירה כ- 106,000 ₪, המהווים כ- 4.5% ממחיר הדירה. אמנם אין מדובר ב- 7%, כפי שנרשם בכתב יד, ולכאורה התובע "הפר" את ההסכמות בין הצדדים, אלא שהתובע העיד, ועדותו לא נסתרה, שנאמר לו על-ידי נטלי (מזכירת הנתבעת) שלא לבצע תשלומים נוספים, בשים לב שאין היתר לבניית המגדל השני (ראו בעמ' 10 לפרוט' ש' 1 - 4).

    עדותו זו של התובע לא נסתרה על-ידי הנתבעת, אשר לא הביאה לעדות את נטלי, על מנת שתכחיש את עדות התובע. וראו גם את עדות מר אסולין בעניין זה בעמ' 18 לפרוט' ש' 11 - 15.

    הימנעות זו פועלת לחובת הנתבעת, היות שחזקה היא שבעל דין לא ימנע מלהביא עדות או ראיה הפועלת לטובתו, וככל שהוא נמנע מהבאת הראיה או העד, אזי ניתן להסיק שאילו הוצגה העדות היא היתה פועלת לחובתו או תומכת בגרסת הצד שכנגד (ראו ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני, פ"ד לה(1) 736 (1980); רע"א 3489/09 מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' חברת צפוי מתכות עמק זבולון בע"מ, פ"ד סו(1) 633 (2013); ע"א 6913/18 שקדי נ' הרודיום השקעות בע"מ (פורסם במאגרים משפטיים 4.8.2020)).

31. אך מעבר לכך, מר אסולין העיד, כי הוא, וכנגזר מכך גם הנתבעת, ראו עצמם קשורים בהסכם עם התובע, המחייב אותם לשמור את הדירה לתובע (ראו עמ' 14 לפרוט' ש' 29 - 31):

    "אני חותם לאשר את החתימה שלו והטופס הבקשה הזה אומר שאני לא יכול למכור את הדירה הזו למישהו אחר, אני שומר על הדירה של הדייר עד שנקבל את ההיתר." [ההדגשה שלי - י.ל]

    ובהמשך (ראו עמ' 15 לפרוט' ש' 13 - 17):

    "ש.ביום שחתמת על ההסכם לשיטתך ההסכם הזה היה מחייב, זה חייב אותך לשמור לו את הדירה?

    ת.כן.

    ש.בהסכם הזה שחייב אותך לשמור את הדירה רשום גם מחיר הדירה, נכון?

    ת.כן."

32. מר אסולין אף העיד, כי "אני יכול למכור ולקחת בנאמנות 7%" (ראו עמ' 16 לפרוט' ש' 14), וכי הגבלת התמורה ל- 7% היא לאור הוראות "החוק" (ראו עמ' 18 לפרוט' ש' 1- 3), כאשר הכוונה היא לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, בו נקבע בסעיף 2, שיש מקום להעניק לרוכש דירה ערבות בנקאית בגין תמורה העולה על 7%. מכאן, שהנתבעת ראתה בהסכמות בין הצדדים כהתחייבות למכירת דירה, אף שביקשה לדחות את מועד הכניסה לגדרי החוק.

33. טענת הנתבעת בהקשר זה, ולפיה מר אסולין הינו עולה חדש, והעברית איננה שפתו הראשונה, טוב היה לה שלא תטען. מר אסולין בשפתו הבהירה העיד, כי להבנתו הוא לא יכול למכור את הדירה לאחר. אין כאן "טעות" באמירה בשל קשיי שפה, היות שהנתבעת נהגה כך גם בפועל, ואין ולו קצה של ראיה, כי נרשמו "מועמדים" אחרים לרכישת הדירה.

34. לאור עדותו הנ"ל של מר אסולין, ולפיה מדובר במכר של זכויות, וכי הנתבעת הייתה מחוייבת למכור את הדירה לתובע, אזי אין כל רבותא בטענת הנתבעת, ולפיה בטופס ההרשמה נרשם, כי התובע הינו "מועמד" או "מבקש הרשמה". מעת שנחתם טופס ההרשמה, הנתבעת לא התירה לאחרים להגיש "מועמדות" לרכישת הדירה, ואף לא למלא טופס הרשמה בגינה. לפיכך, לאור עדותו של מר אסולין, על אף הנוסח של הטופס, בפועל התובע לא היה עוד "מועמד" לרכישת הדירה, אלא צד להסכם שהנתבעת ראתה עצמה מחוייבת לו.

35. בשים לב לעדותו של מר אסולין, יש לדחות גם טענה נוספת שעולה מטיעוני הנתבעת בסיכומיה, ולפיה חתימתו של מר אסולין על טופס ההרשמה נועדה אך ורק לצורך אישור העובדה שהטופס אכן נחתם על-ידי התובע (ראו סעיף 17 לסיכומים). כאמור לעיל, מר אסולין אישר כי מבחינתו חתימתו על הטופס משמעותה "והטופס הבקשה הזה אומר שאני לא יכול למכור את הדירה הזו למישהו אחר, אני שומר על הדירה של הדייר עד שנקבל את ההיתר." מכאן, שבניגוד לטענה המתפלפלת בסיכומים, לגישת מר אסולין חתימתו מהווה התחייבות לכל דבר ועניין שלא לבצע עסקה נוגדת בגין הדירה.

36. היות שהנתבעת לא השתמשה בזכות שניתנה לה לדחות את בקשתו של התובע לרכוש את הדירה, תוך זמן סביר לאחר שנחתם טופס ההרשמה, ומר אסולין העיד מפורשות, כי הנתבעת הייתה מחוייבת שלא למכור את הדירה לאחר, אזי בשים לב לעובדה שבטופס ההרשמה ישנו זיהוי ספציפי של הדירה הנמכרת, ונקבע מחיר (כולל מנגנון לעדכון המחיר), ונקבעו תנאי תשלום, אזי הגם שההסכמות חסרות פרטים, כמו לדוג' מועד המסירה ומפרט הדירה, הרי שניתן לקבוע שבין הצדדים הסכם שהוא "התחייבות לעשות עסקה", כאמור בסעיפים 7 ו- 8 לחוק המקרקעין.

37. בע"א 7591/13 פלונים נ' פלונית (פורסם במאגרים משפטיים), דן בית המשפט העליון בשאלה מתי ניתן לקבוע שהצדדים התקשרו בהסכם שתוכנו התחייבות לעשות עסקה במקרקעין. בית המשפט קבע בעניין דרישות "גמירות הדעת" וה"מסויימות" כך:

    "אשר לדרישת גמירת הדעת: כידוע, המבחן לקיומה של דרישה זו הוא מבחן אובייקטיבי, ואף אם נטען כי צד פלוני לא היה מנוי וגמור בדעתו להיקשר בהסכם מחייב במישור הפנימי-הסובייקטיבי, הרי שהחזות החיצונית של הדברים היא הקובעת [ראו ע"א 692/12 פרידמן נ' שפירא, [פורסם בנבו] פסקה 36 (7.8.2013), (להלן: עניין שפירא); גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 173 (2005), (להלן: שלו – דיני חוזים)].

    ...

    אשר לדרישת המסוימות: אף בטרם אדון בשאלה האם פרטי העסקה שהועלו על הכתב עומדים בדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, אציין כי לשיטתי דרישה זו הוּכחה. כידוע, דרישת המסוימות עניינה בשאלה האם הצעת המציע הייתה מסוימת דיה כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול הצעה [ראו עניין שפירא, פסקה 33; שלו – דיני חוזים, 175], והנה בענייננו נקבע – במישור העובדתי – כי פרטי העסקה המשמעותיים והמרכזיים סוכמו והיו ידועים במפורש לצדדים. בכלל זה נקבע, כי המנוח והמשיבה הסכימו על הנכס נשוא העסקה; מהות העסקה; זהות הצדדים; מועד העברת התמורה; ומחיר העסקה. ודוק, הסכמות אלה תוקפן יפה גם אם נאמץ את גרסת המערערים לפיה הוסכם בין הצדדים כי חלק ממחיר העסקה שהוסכם – 380,000$ בניכוי עלות הקרקע – היה אמור להתעדכן בדיעבד לפי עלויות הבניה בפועל, שכן מובן כי גם לפי גרסה זו המסקנה היא כי הצדדים הסכימו על המחיר ביניהם ועל העלויות שהם יידרשו לשאת בהן. די באמור לעיל כדי לגבש את המסקנה כי דרישת המסוימות לכריתת החוזה הוכחה במקרה הנדון, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, וזאת אף ללא צורך להידרש להשלמה באמצעות הוראות חוק או בדרכים חיצוניות." [ההדגשה שלי – י.ל]

38. יישום הדברים לענייננו מלמד שמתקיימות במלואן דרישות גמירות הדעת והמסויימות. כאמור לעיל, מר אסולין העיד, כי הנתבעת ראתה עצמה מחוייבת למכור את הדירה לתובע. בהתחייבות זו, בצירוף הפירוט המתייחס לזהות הדירה והצדדים בטופס ההרשמה, והעובדה שהנתבעת מעולם לא דחתה את בקשתו של התובע, די כדי למלא אחר דרישת "גמירות הדעת" של הצדדים להתקשר בהסכם שתכליתו בסופו של יום מכירת הדירה. אשר לדרישת ה"מסויימות", טופס ההרשמה, ובכלל זאת הרישום בכתב יד, כוללים את כל הפרטים המהותיים הדרושים, כאמור בפרשת "פלונים" הנ"ל "הנכס נשוא העסקה; מהות העסקה; זהות הצדדים; מועד העברת התמורה; ומחיר העסקה."

39. ניתן לפנות גם לע"א 8872/18 וייס נ' בן מנחם (פורסם במאגרים משפטיים 18.7.2021) בו נקבע כך:

    "ויודגש – לא כותרת החוזה היא הקובעת את סוג החוזה שבו התקשרו הצדדים, אלא תוכן החוזה. בענייננו, חוזה האופציה המפורט אכן 'נאה לשמו ושמו נאה לו' – מדובר בחוזה שתנאיו 'פחות או יותר מוגדרים', כלשונם של פרידמן וכהן, והוא כולל את הרכיבים היסודיים המאפשרים את מימוש החוזה העיקרי, לפי בחירתו של מקבל האופציה. לפיכך, קשה להלום את טענת המערערת לפיה התחייבותה התמצתה בקיום משא-ומתן אשר ייתכן שלא יבשיל להסכם מכר. זאת, מאחר שלצד הסעיף בחוזה אשר קבע – 'אנו [המערערת] מתחייבים להימנע מלעשות כל עסקה הסותרת התחייבותנו זו ולא לנהל כל מו"מ בתקופת האופציה בעניין החלקה עם כל מאן דבעי זולתכם [המשיב והמערער שכנגד]', מכיל החוזה תנאים מפורטים הנוגעים לתמורה שתשולם בעבור הנכס; למועד השלמת התשלומים עבור הנכס; לחלוקת נטל המסים; ובעיקר – הסכמה כי 'במידה והאופציה תמומש, כאמור לעיל, הסכם מכר ייחתם תוך 14 יום ממועד הודעת המימוש'. במילים אחרות, לפנינו חוזה אופציה המבהיר מפורשות כי מימושה מוליך את הצדדים אל החוזה העיקרי למכירת הנכס בהתאם לתנאים המהותיים שפורטו בחוזה האופציה, ואשר ייחתם תוך 14 יום.

    בהינתן העובדה שבפנינו חוזה אופציה אין בעיני מקום להורות לצדדים לנהל ביניהם משא-ומתן נוסף על זה שכבר ניהלו, וככל שההתקשרות העיקרית בין הצדדים טעונה השלמה של פרטים חסרים – יכול בית המשפט להשלים פרטים אלה כאשר אין מדובר בפרטים מהותיים לעסקה (ראו: ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 66 (1989); ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן, [פורסם בנבו] פסקה 14 לחוות דעתו של השופט ע' פוגלמן (24.7.2013) (להלן: עניין רוזנברג); עניין פרידמן, פסקה 34 לחוות דעתה של השופטת ברק-ארז). כך למשל בעניין רוזנברג צוין כי 'אמנם לאחר שנחתם מסמך הסגירה נותרו סוגיות מסוימות פתוחות שהעיקרית שבהן נוגעת לאופן פריסת התשלום. אולם, אין משמעות הדבר כי לא ניתן לאכוף את ההסכם שאליו הגיעו הצדדים. בעת הצורך ניתן יהיה להשלים את הסוגיות שנותרו פתוחות באמצעות ערוצי ההשלמה החוזיים הקבועים בדין או בנוהג' (פסקה 30 לחוות דעתו של השופט פוגלמן)."

40. כך גם בענייננו. אמנם, עפ"י המוסכם בין הצדדים, נדרשת חתימה על הסכם מכר מלא, אך העובדה שהצדדים טרם עשו זאת, איננה גורעת מן העובדה, כי ההסכמות בין הצדדים הן מוגמרות וספציפיות דיין, וכוללות התחייבות של שני הצדדים לחתום על הסכם מכר שישקף את המוסכם ביניהם. גם אם נדרשת השלמה מסויימת, כך לדוגמא בסוגיית מועד מסירת החזקה בדירה, עדיין ניתן ללמוד מן המכלול על קיומה של התחייבות לעשות עסקת מכר מקרקעין. כך, גם אין כל חשיבות לכותרת המסמך "טופס בקשה להרשמה" או העובדה שהתובע מבקש לכנותו "זכרון דברים", היות שבהתאם להלכה הפסוקה יש לבחון את תוכן הדברים, ולא את הכותרת שניתנה להם.

41. טוענת הנתבעת, כי במקרה דומה בו נדונה השאלה באם "טופס הרשמה" מהווה הסכם מכר בין הצדדים, קבע בית משפט השלום (ראו ת"א (י-ם) 10088/05 מיארה נ' אחוזת עדי חברה לבניין בע"מ (פורסם במאגרים משפטיים 24.9.2009) שקיומו של טופס הרשמה מלמד על העדר גמירות דעת.

    אינני מקבל טענה זו, היות שבפסק הדין קבע בית המשפט (כב' השופטת מאק-קלמנוביץ') כך:

    "מסויימות – בסעיף 1 לטופס ההרשמה נרשם כי התובעים 'מבקשים לקנות דירה בפרוייקט הנבנה על ידי חברת אחוזת עדי בע"מ בעיר מעלה אדומים'. בסעיף 2 מאשרים התובעים כי בדקו את אתר הבניה, ידועים להם מיקום המתחם, הדירה, גודלה ועיקרי המפרט הטכני המצורף אליה. אולם אף אחד מנתונים אלו אינו מצויין במסמך. אין צורך לומר כי תיאור כזה של הדירה איננו עונה על דרישת המסויימות שכן אין בו כלל התייחסות לדירה ספציפית כלשהי, כך שמבחינת התוכן המופיע במסמך עצמו אין ספק שדרישת המסויימות איינה מתקיימת.

    אלא שהמסמך רומז על הסכמה שבעל פה הקיימת בין הצדדים, בציינו כי הם יודעים את גודלה ומיקומה של הדירה. ספק אם נוסח כזה, המיועד ליודעי ח"ן בלבד, רלוונטי בבחינת דרישת המסויימות, שכן הוא מתייחס להסכמות שמעבר לחוזה שנחתם. זאת במיוחד כאשר מדובר בעיסקה במקרקעין, כאשר דרישת הכתב היא מהותית. בפסיקה הוכרה האפשרות להסתמך על תנאי שהצדדים הסכימו עליו בעל פה כאשר עצם ההסכמה בין הצדדים הוכחה בבירור, וכאשר החוזה כולו פרט לאותו תנאי נערך בכתב וממלא אחר דרישת הכתב (ע"א 3380/97 תמגר נגד גושן בלהה, פ"ד נב (4) 673, 686). תנאים אלו אינם מתקיימים בענייננו.

    ....

    דא עקא, אף אם אקבל גישה מרחיבה זו המתייחסת לא רק למסמך עצמו אלא גם להסכמות שאינן כתובות בו במפורש, עדיין לא ניתן למצוא מענה לדרישת המסויימות. שכן גם על פי פרשנות מרחיבה זו, המסמך אינו כולל תיאור תכונות בסיסיות ביותר של הדירה – גודלה, הקומה בה היא ממוקמת, מאפיינים מיוחדים כגון גינה, מרפסות, כיווני אוויר וכדומה. פרטים אלו אינם ניתנים להשלמה על פי הוראות הדין. למעשה, הנושא היחיד המפורט די הצורך במסמך הוא לוח התשלומים. זהו נושא מהותי ביותר אך איננו הנושא היחיד הטעון הסדרה.

    עובדה נוספת הראויה לציון נוגעת ללוח התשלומים שנקבע בטופס ההרשמה: על פי המסמך, התובעים היו אמורים לשלם סכום של 400,000 ₪, שהוא למעלה ממחצית התשלום הכולל עבור הדירה, ביום 10.1.04. תשלום זה לא שולם על ידי התובעים. לא נטען שהתובעים ביקשו או קיבלו אורכה כלשהי לתשלום, ולמעשה אין כלל התייחסות לנושא בפניותיהם של התובעים לנתבעות. ההימנעות מתשלום בסכום כה גדול ללא הסבר מהווה גילוי דעת של התובעים לכך שלא נקשרה עיסקה מחייבת ביניהם לבין הנתבעות או מי מהן. אילו נכרת הסכם בין הצדדים, מדובר היה בהפרת החוזה העשויה להקים עילה לביטולו. ומכל מקום, בעניין המסויימות נוצר מצב בו הנושא היחיד שהוסדר כדבעי בטופס ההתקשרות לא יצא אל הפועל, ואילו נכרת הסכם סופי בין הצדדים היה עליהם להסדיר את הנושא מתחילתו ולקבוע לוח תשלומים חדש.

    נפסק כי התנאים המסווגים 'כתנאים המהותיים והחיוניים של העסקה' לעניין קיומה של דרישת המסוימות משתנים, מטבע הדברים, מעניין לעניין (ע"א 158/77, חוה רבינאי נגד חברת מן שקד (בפירוק), פ"ד לג (2), 281, 288; פס"ד תמגד נגד גושן לעיל, עמ' 684-685. עם זאת, על זכרון הדברים לכלול את מרכיבי היסוד המוסכמים של העיסקה ובהם פירוט הממכר, התמורה ומועדי התשלום (ע"א 6433/05, עמי רוזנברג (המערערים והמשיבים שכנגד) ואח' נגד השרון (1987) מפעל אלומיניום ונגרות בע"מ). בענייננו, אין במסמך שנחתם, גם אם תינקט לגביו פרשנות מרחיבה, פירוט הממכר. מועדי התשלום פורטו, אך כפי שפורט לעיל גם הם לא היו ישימים במועד בו דרשו התובעים את חידוש ההתקשרות. מכאן שדרישת המסויימות אינה מתקיימת." [ההדגשה שלי - י.ל]

    בענייננו שונים פני הדברים, בין משום שישנו זיהוי ספציפי של הדירה, ובין לאור העובדה שהתובע שילם על חשבון התמורה כ- 4.5%, כאשר קיבלתי את עדותו של התובע ולפיה הנתבעת היא שביקשה ממנו שלא להשלים את התשלום הראשון עד ל- 7% מן המחיר המוסכם, בשל העיכוב בקבלת היתר הבנייה. עוד שונים הם פני הדברים לאור עדותו של מר אסולין, ולפיה גמירות הדעת שלו היא, שאיננו רשאי למכור את הדירה לאַחֵר.

42. גם פסק דינה של חברתי כב' השופטת אייזדורפר בת"א (אשד') 10415-09-11 פנחס נ' יחד הבונים ניהול ואחזקות 2002 בע"מ (פורסם במאגרים משפטיים 7.8.2015) אין בו כדי לסייע לנתבעת, על אף הדמיון הלכאורי בעובדות.

    תחילה יש להפנות לכך, שגם חברתי הגיעה לכלל מסקנה, שטופס הרשמה ובו פרטים ספציפיים של דירה עומדים בדרישת המסויימות, והוסיפה וקבעה כי העובדה שהצדדים הסכימו שבעתיד ייחתם הסכם מכר בין הצדדים, אין משמעותה בהכרח שטופס ההרשמה אינו מהווה מסמך מחייב בין הצדדים. בסופו של יום, החליטה כב' השופטת אייזדורפר לדחות את התביעה, לאחר שהגיעה לכלל מסקנה על בסיס הראיות שהונחו בפניה, כי לא התקיימה בצדדים גמירות הדעת הנדרשת, לא אצל התובעים ואף לא אצל הנתבעת, אשר לא חתמה על טופס ההרשמה, ועובדה היא שנכשל משא ומתן בין הצדדים לחתימה על הסכם מכר.

    כמפורט לעיל, מסקנתי על יסוד הראיות שלפני היא שונה, בפרט נוכח עדותו של מר אסולין, כי ראה בחתימתו על טופס ההרשמה כהתחייבות מחייבת שלא למכור את הדירה לאַחֵר.

43. טוענת הנתבעת, כי לא יכולה להתקיים אצלה גמירות דעת, משום שחתימתה על הסכם מכר הייתה תלויה בקבלת אישורו של הליווי הפיננסי ובקיומו של היתר בנייה.

    אינני מקבל טענה זו. סוגיית האפשרות לקבל היתר בנייה עבור הדירה לא היתה במחלוקת, והנתבעת לא הציגה בדל של ראיה, ולפיה היה ספק כי תקבל היתר לבניית הדירה הנדונה, ואכן אין מחלוקת שהיתר לבנייתה ניתן. ואם, היה ספק שמא לא יינתן היתר כלל, אזי היה נדרש גילוי מלא בעניין זה בטופס ההרשמה. גילוי כאמור לא היה, משום שלנתבעת לא היה ספק שיינתן לה היתר בנייה, ולו חלקי, לבניית המגדל השני.

44. כך גם ביחס לטענה, ולפיה הנתבעת לא הייתה רשאית לחתום על הסכמי מכר ללא אישור הליווי הפיננסי למחיר המכירה של הדירה.

    ייתכן שכך, ואינני קובע ממצא בעניין זה בהעדר תשתית משפטית/חוזית לקיומה של חובה זו. אלא שגם אם הנתבעת הייתה מחוייבת לכך, אזי היה עליה לציין ברחל בתך הקטנה בטופס ההרשמה שהמחיר כפוף לאישור הבנק המלווה, ולמצער לרשום שהמחיר הנקוב בטופס ההרשמה איננו המחיר הסופי. זאת לא נעשה. משהתחייבה הנתבעת למחיר מסויים, ואף קבעה את המנגנון לעדכונו, הרי שהיא מחוייבת לכך ואיננה רשאית לסגת מהתחייבות זו בשל העדר כדאיות כלכלית.

    האם נמסר לתובע מידע בדבר העדר היתר בנייה

45. אין מחלוקת, כי במועד החתימה על טופס ההרשמה, היה לנתבעת היתר לבנייתו של בניין מגורים אחד (המגדל הראשון), וכי במועד זה בנייתו כמעט והסתיימה. עוד אין מחלוקת, כי במועד החתימה על טופס ההרשמה לא היה לנתבעת היתר לבניית הבניין השני, וזה ניתן לה, במתכונת של היתר ל- 13 קומות, בחודש 3/2020. בהקשר זה בטופס ההרשמה נרשם כך:

    "הנני/נו מצהיר שידוע לי/לנו שחברת ש.ס. אדיר רכשה מי.ח. דמרי בנייה ופיתוח בע"מ... זכויו להירשם כבעלים של נכס הידוע כמגרש ממ-23 לפי תב"ע 3/מק/2179 את המקרקעין הנ"ל והחלה בתכנונו ואף קיבלה היתר לבניית שני מגדלי מגורים אחד (וכן יבנה במקום שטח מסחרי)."

46. מדובר בנוסח משובש, אך קורא סביר יכול להבין מן האמור, כי הנתבעת מצהירה שיש בידה היתר לבניית שני מגדלי מגורים.

47. ואכן, על-פי עדותו של התובע, במעמד החתימה על טופס ההרשמה לא נאמר לו, שאין בידי הנתבעת היתר לבניית המגדל השני. בתצהיר עדותו הראשית, העיד מר לחיאני, כי "הנתבעת הינה יזמית בניה אשר הציגה עצמה כיזמית הפרוייקט ובעלת היתר הבנייה לבניית שני מגדלי מגורים ובהתאם התקשרתי עימה בהסכם" (ראו סעיף 3 לתצהירו), וכי "לתדהמתי, נודע לי בדיעבד, כי במועד החתימה על ההסכם הנתבעת הציגה בפניי מצג שווא שהיא כבר קיבלה היתר בנייה לפרוייקט, אולם, בפועל, לא היה ברשותה של הנתבעת היתר בנייה כדין ומצגיה היו לשווא" (ראו סעיף 17 לתצהירו), ובעדותו בבית המשפט העיד, כי מר אסולין מסר לו שבידי הנתבעת היתר בנייה, וכי בניית הדירה עתידה להסתיים בתוך שנתיים – שנתיים וחצי (ראו עמ' 10 לפרוט' 18 - 32).

48. מנגד, מר אסולין העיד, כי הסביר לתובע שאין עדיין היתר בנייה, ולכן נחתם טופס ההרשמה ולא מיידית חוזה מחייב, וכי כך הוא מסביר לכל מי שהתעניין ברכישת דירה במגדל השני (ראו בעמ' 16 לפרוט' ש' 9 - 32, ובעמ' 20 לפרוט' ש' 29 - 34).

49. אינני מוצא מקום להכריע במחלוקת זו בין הצדדים, בין משום שהיא איננה דרושה להכרעה בתביעתו של מר לחיאני, ובין משום שבסמוך לאחר החתימה על טופס ההרשמה, כבר ידע התובע על-פי גרסתו, כי נמסר לו שאין היתר לבניית המגדל השני, ועל אף זאת לא ביקש לבטל את הרשמתו.

50. התובע העיד, כי בעת שביקש לבצע תשלומים על חשבון 7% מן התמורה, להם התחייב עפ"י גרסתו במסגרת "זכרון הדברים", אמרה לו נטלי (מזכירת הנתבעת) "... לא למהר כי אין עדיין היתר ולא להעביר. אז עצרתי לבינתיים וכל חודש התקשרתי לשאול מה קורה ואם להעביר והיא אמרה לי שאין עדיין היתר ושאני אחכה." (ראו עמ' 10 לפרוט' ש' 2 - 4).

    התובע נשאל מדוע בנסיבות אלה לא ביקש לבטל את הרשמתו, והוא השיב (ראו עמ' 11 לפרוט' ש' 6 – 8):

    "היא אמרה שתוך חודש-חודשיים נותנים את האישור, כל פעם שהתקשרתי אמרה לי אוטוטו מקבלים את האישור. אני מאוד רוצה את הדירה, דודה שלי גרה בבניין הראשון שהוא בנה וזו הסיבה שרציתי לקנות את הדירה הזאת אצלו."

51. הנה כי כן, על אף טענותיו הרבות של התובע בדבר המידע שנמסר לו ביחס למגדל השני, הרי שהוא בחר שלא לעשות דבר בעניין זה בסמוך לאחר שהתברר לו, שאין בידי הנתבעת היתר, ואף לא בחלוף מספר שנים מאז נחתם טופס ההרשמה. מכאן יש להסיק, כי גם אם תחילה נמסר לתובע שיש לנתבעת היתר בנייה למגדל השני, ובדיעבד התברר לו שהייתה זו הצהרה מטעה, הרי שהוא מחל על כך, ובחר שלא לבטל את ההסכמות בין הצדדים, אלא המשיך להמתין לקבלת ההיתר, והנתבעת היא זו שבסופו של יום ביטלה את ההסכם בין הצדדים (ראו להלן בסעיפים 62 - 64).

    האם היתה רשאית הנתבעת לשנות מן התנאים שנרשמו בטופס ההרשמה

52. כמפורט לעיל, קבעתי שבין הצדדים קיים הסכם מחייב, במסגרתו נתנה הנתבעת לתובע התחייבות למכור לו את הדירה מס' 10 בת ה- 5 חדרים בקומה השלישית במגדל השני, ונוסף על-כך חניה ומחסן, תמורת הסך של 2,400,000 ₪ בצמוד למדד הבנייה.

53. בהסכם בין הצדדים, המבוסס על טופס ההרשמה, לא נאמר דבר, אף לא ברמז, כי הנתבעת איננה מחוייבת למחיר שנרשם בטופס ההרשמה, וזאת לאור כך שאין בידה היתר בנייה. לא רק שאין לכך רמז בהסכמות בין הצדדים, אלא שהנתבעת רשמה בטופס ההרשמה, כי המחיר צמוד למדד הבנייה, הא ותו לא. אמנם, לא נרשם למדד של איזה חודש תבוצע ההצמדה, והצדדים חלוקים בעניין זה, אך עניין זה ניתן היה להשלמה.

54. מכאן, שהמנגנון ההסכמי בין הצדדים לעדכון מחיר הדירה, מבוסס על הצמדת המחיר למדד הבנייה, הא ותו לא. אילו סברה הנתבעת, כי תהא רשאית לשנות ממחיר הדירה בחלוף זמן, בשל העובדה שהליך קבלת ההיתר למגדל השני מתעכב או בשל העובדה שהיא מחוייבת להוראות שהיא מקבלת מן הבנק המעניק לה ליווי פיננסי, אזי היה עליה לומר זאת במסגרת המשא ומתן עם התובע, ולתת לכך ביטוי בהסכמות בין הצדדים.

    לא רק שהנתבעת לא נתנה לכך ביטוי במשא ומתן עם התובע, ובכך נהגה בחוסר תום לב בניהול משא ומתן, אלא שגם אין לכך ביטוי בהסכמות בין הצדדים. לפיכך, דרישת הנתבעת, גם אם היא מעוגנת בדו"ח של השמאי המלווה, מהווה הפרה של ההסכמות בין הצדדים, ומהווה קיום של הסכם בחוסר תום לב.

55. הנתבעת נמנעה בסיכומיה להתייחס לשאלה, מכוח איזו זכות שבדין היא הייתה רשאית לבקש תוספת מחיר של 310,000 ₪, אשר בהעדר ראיה נוגדת היוותה עליית מחיר מעבר לעליית מדד הבנייה מחודש 6/2016 (בו נחתם טופס ההרשמה) ועד לחודש 3/2020 בו ניתן לנתבעת היתר הבנייה, שאז עפ"י עדותו של מר אסולין נערך לבניין השני דו"ח "0" על-ידי השמאי, וממנו נגזר המחיר המעודכן של הדירה (ראו עמ' 15 לפרוט' ש' 7 - 33).

56. מר אסולין בעדותו, נימק זאת בכך שהנתבעת מחוייבת לקביעת השמאי מטעמו של הבנק המלווה (ראו סעיף 17 לתצהיר עדותו של מר אסולין, עמ' 15 לפרוט' ש' 29 - 33, ובעדותו בעמ' 19 לפרוט' ש' 7 - 8).

    ייתכן שכך, אך לנתבעת מערכת יחסים הסכמית קודמת עם התובע, והיא מחוייבת גם לה. ההסכם בין התובע לנתבעת, איננו מגלם בתוכו אפשרות לשינוי המחיר, למעט הצמדתו למדד הבנייה, ומנגנון זה מחייב את הנתבעת, ובמערכת היחסים שלה עם הבנק המלווה היא היתה צריכה לפתור עניין זה. אכן, ייתכן הדבר, שהפתרון היה בהזרמת כספים לקופת הפרויקט מתוך ההון העצמי של הנתבעת, ואולי חלילה בהקטנת רווחי הנתבעת מן הפרויקט, אך בכך אין כדי להצדיק נסיון לקיים את ההסכם בין הצדדים בתנאים שונים מאלה שהוסכמו ביניהם.

57. עוד יש לומר, כי על-פי עדותו של מר אסולין, בחודש 6/2016 הערכתו הייתה, שיינתן היתר בנייה למגדל השני בתוך זמן קצר (ראו 15 לפרוט' ש' 29, ובעמ' 19 לפרוט' ש' 11), אלא שבפועל אין מחלוקת שלא ניתן היתר עד לחודש 3/2020, וגם בהיתר זה לא מסתפקת הנתבעת, ומועד קבלתו של היתר הכולל את מספר הקומות לו שואפת הנתבעת לא היה ידוע גם במועד שמיעת הראיות. בנסיבות אלה, כאשר לא ניתן היתר "מהר" כפי שצפה מר אסולין, הרי שלכל היותר היה על הנתבעת לבוא בדברים עם מי שחתם על טופס ההרשמה, ולנסות להגיע להסכמות חדשות, אלא שמר אסולין העיד שלא נעשה דבר, וכי הנתבעת לא טרחה לעדכן את המתקשרים עמה על התקדמות ההליכים לקבלת היתר בנייה (ראו עמ' 17 לפרוט' ש' 25 - 29).

58. למעלה מן הצורך אומר, כי בצדק טוען התובע, שהלכה למעשה טענות הנתבעת בעניין זה, הן לכל היותר טענות לכדאיות העסקה. בעניין זה קובע סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן - "חוק החוזים"), כי טעות בכדאיות העסקה איננה נכנסת בגדר טעות המאפשרת להשתחרר מן ההסכם או לבקש לשנותו (ראו ע"א 7920/13 כרמל נ' טלמון (פורסם במאגרים משפטיים 29.2.2016)).

    כאמור לעיל, הדיון בסוגייה זו הוא בבחינת למעלה מן הצורך, היות שבפועל, הנתבעת איננה טוענת שהתקשרה בהסכם מחמת טעות, אלא מרכזת את מלוא טענותיה בכך שלא נכרת הסכם מחייב בין הצדדים.

59. לאור כל האמור לעיל, אני קובע, כי לאחר שנחתם בין הצדדים הסכם, ובו התחייבות של הנתבעת למכור את הדירה תמורת סכום של 2,400,000 ₪, וההסכמות בין הצדדים כוללות מנגנון לעדכון מחיר הדירה, אזי הנתבעת לא הייתה רשאית לדרוש מהתובע תוספת מחיר העולה על הצמדת המחיר המוסכם למדד הבנייה, והיות שכך נהגה, הרי שדרישתה היא חוסר תום לב בקיום הסכם, בניגוד לסעיף 39 לחוק החוזים.

60. טוען התובע בנוסף, כי בניגוד למוסכם בין הצדדים, התובעת מסרה לו בחודש 3/2020, כי תימסר לו דירה של 140 מ"ר, וזאת אף שהוסכם בין הצדדים, כי תימסר לו דירה בגודל של 150 מ"ר, וכי הנתבעת סירבה לדרישתו לתשלום פיצוי בשל הקטנת שטח הדירה.

61. בשונה מעניין תוספת המחיר שנדרשה, הרי שעניין שטח הדירה, והשאלה האם התובע זכאי לפיצוי בשל הקטנת שטח הדירה, איננה נקייה מספקות. אין בטופס ההרשמה, התחייבות לגודל ספציפי של דירה (בשונה מן המחסן לגביו נאמר שיהיה בגודל 9 מ"ר), וגם בברושור שנמסר לתובע אין ציון של שטח הדירה. לפיכך, גם אם מר אסולין ציין בפני התובע, שזה גודל הדירה הצפוי, וכעדותו "רצינו לבנות דירות יותר גדלות" (ראו עמ' 16 לפרוט' ש' 28), הרי שבעניין זה, אין בידי לקבוע שההתחייבות של הנתבעת הייתה מפורשות דיה, באופן שסטייה סבירה מן ההבנות בין הצדדים ביחס לשטח הדירה מהווה הפרה של התחייבותה. בכל מקרה, משקבעתי כי הנתבעת הפרה את התחייבותה בנושא מחיר הדירה, הרי שהדיון בסוגיית גודל הדירה איננו נדרש, היות שממילא נקבע שהנתבעת הפרה את ההסכמות בין הצדדים.

    הביטול

62. לעיל קבעתי, שבין הצדדים הסכם הכולל התחייבות של הנתבעת למכור לתובע את הדירה במחיר של 2,400,000 ₪ בצמוד למדד הבנייה, וכפי שהעיד מר אסולין ".... והטופס הבקשה הזה אומר שאני לא יכול למכור את הדירה הזו למישהו אחר, אני שומר על הדירה של הדייר עד שנקבל את ההיתר." (ראו עמ' 14 לפרוט' ש' 29 - 31).

63. הנתבעת לא עמדה בהתחייבותה זו, ולאחר שהתובע סירב לדרישתה לחתום על הסכם שבו תוספת מחיר, ועמד על הדרישה כי הדירה תימכר לו במחיר שהוסכם, מיהרה הנתבעת והודיע לו שהיא "דוחה את בקשת ההרשמה", ובכך הלכה למעשה הנתבעת ביטלה את ההסכם בין הצדדים (ראו מכתבו של ב"כ הנתבעת מיום 4.5.2020 – נספח ה' לתצהירו של מר אסולין). לכך יש להוסיף, שאין מחלוקת, שכבר במועד קדם המשפט, שהתקיים כשנה לאחר מכתבו של ב"כ הנתבעת, העיד מר אסולין, כי הדירה נמכרה לאחר.

64. על בסיס כל האמור לעיל יש לקבוע, כי הנתבעת לא הייתה רשאית להשתחרר מהתחייבותה למכור לתובע את הדירה במחיר של 2,400,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד הבנייה, והודעת הביטול או ההודעה על "דחיית בקשת ההרשמה" מהווה הפרה של ההסכם בין הצדדים.

    פיצויים בגין הפרה

65. התובע עתר בכתב התביעה לסעד של אכיפה, ולחילופין לתשלום פיצויי הפרה, אותם הגביל מטעמי אגרה לסכום של 350,000 ₪.

66. היות שאין חולק, כי הדירה הנדונה נמכרה, אזי סעד של אכיפה איננו אפשרי עוד, וכל שנותר לדון הוא בסוגיית פיצויי ההפרה להם זכאי התובע.

67. בעניין נזקיו לא הביא התובע כל ראיה, פרט לעדותו שלו. על אף האמור טוען התובע בסיכומיו, כי "הוכח כי הנזקים של התובע הינם מוחשיים, בין היתר, בשל הציפייה שלו – במשך שנים – לקבל את הדירה במחיר ההסכם, הוא נמנע מרכישת דירה חלופית, בעוד מחירי הדירות בתקופה שחלפה האמירו." (ראו בסעיף 60).

68. טוענת הנתבעת, כי הסכום הנתבע לא הוכח ואינו סביר, ולא הונחה כל תשתית להוכחתו.

    עוד טוענת הנתבעת, כי איש לא מנע מן התובע להקטין את נזקיו על דרך של רכישת דירה חילופית, וכי חלק ניכר מעליית מחירי הדירות נובע מעליית מדד תשומות הבנייה, וממילא התובע היה חייב בתשלום רכיב זה.

69. צודקת הנתבעת בטענתה, ולפיה התובע לא הניח תשתית ראייתית מספקת, על מנת להוכיח את הנזק שנגרם לו, וכי הלכה למעשה טענתו בדבר עליית מחירי הדירות מבוססת על עדותו שלו. אלא שעל אף האמור ניתן לבסס קיומו של נזק על בסיס הראיות שמונחות בפני.

70. הצדדים הסכימו על מחיר של 2,400,000 ₪ בגין הדירה, בצמוד למדד תשומות הבנייה. בעניין זה, לא נרשם בטופס ההרשמה מהו מדד הבסיס, והעניין טעון השלמה, אלא שהתובע לא הביא כל ראיה בעניין זה שעל בסיסה ניתן לקבל את טענתו, ולפיה אין מקום להצמדת המחיר ממועד החתימה על טופס ההרשמה, בשל העיכוב בקבלת היתר הבנייה. בהעדר ראיה מטעמו של התטבע, אין לי אלא לקבוע שהמחיר היה צמוד למדד הבנייה ממועד החתימה על טופס ההרשמה.

71. בהתאם לאתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד תשומות הבנייה עלה בתקופה שמיום 5.6.2016 (מועד החתימה על טופס ההרשמה) ועד לחודש 3/2020 בו דרשה הנתבעת תוספת מחיר של 310,000 ₪, בשיעור של 6.4%. לפיכך, בהתאם להסכם בין הצדדים היה על התובע לשלם לנתבעת סך של 2,555,000 ₪, בגין הדירה.

    בצדק טוענת הנתבעת, כי את שיעור עליית המדד, יש לקזז מכל פיצוי שייקבע לטובת התובע, באשר ממילא הוא היה חייב בתשלום סכום זה.

72. הראיה היחידה המונחת בפני, ביחס לעליית מחירי הדירות, היא הראיה המתייחסת לדירה הנדונה, היות שאין מחלוקת כי בחודש מרץ 2020 דרשה הנתבעת מהתובע לשלם לה בגין הדירה סך של 2,710,000 ₪ (ראו מכתבו של ב"כ הנתבעת מיום 30.4.2020 – נספח ה' לתצהירו של מר אסולין), וזאת לאחר שבחודש 6/2016 הוסכם בין הצדדים על מחיר של 2,400,000 ₪. מכאן, שלאחר ביטול ההסכמות בין הצדדים, אילו ביקש התובע לרכוש דירה זהה היה עליו לשלם את הסכום הנ"ל.

73. כמפורט לעיל, חלק מעליית המחיר נובעת מעליית מדד תשומות הבנייה, וסכום זה ממילא צריך היה התובע לשלם, אך תוספת המחיר מעבר לעליית המדד, היא בגדר נזק שהוכח על בסיס הראיות שלפני.

74. ניתן לסכם ולומר, כי אילו רצה התובע לרכוש דירה זהה היה עליו לשלם סכום נוסף של 310,000 ₪, מעבר למחיר שהוסכם בין הצדדים, אלא שממילא על-פי ההסכמות בין הצדדים היה חייב להוסיף למחיר המוסכם סך של 155,000 ₪, וסכום זה יש לקזז מעליית המחיר. בהתאם, הנזק שנגרם לתובע מסתכם בסכום של 155,000 ₪, וזהו סכום הפיצוי בו יש לחייב את הנתבעת.

75. טרם סיום אומר, שיש לדחות את טענת הנתבעת, ולפיה התובע לא פעל להקטנת נזקיו על דרך של רכישת דירה חילופית.

    כל עוד לא חזרה בה הנתבעת מהתחייבותה, לא יכול היה התובע לדעת שבכוונת הנתבעת לשנות את ההסכמות בין הצדדים, ולמעלה מכך לבטל את המוסכם בין הצדדים. לפיכך, קודם למועד הביטול בחודש 3/2020 לא היתה לו כל חובה להקטין את גובה הנזק בדרך של רכישת דירה חילופית.

    סוף דבר

76. לאור כל האמור לעיל, התביעה מתקבלת בהיבט הכספי שלה, באופן חלקי.

    הנתבעת תשלם לתובע סך של 155,000 ₪.

77. בנוסף, תשלם הנתבעת לתובע שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 25,000 ₪. ככל שסכום זה לא ישולם בתוך 30 יום מהיום יתווספו אליו הפרשי הצמדה וריבית על-פי חוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

     

    זכות ערעור כחוק.

    ניתן היום, ב' חשוון תשפ"ג, 27 אוקטובר 2022, בהעדר הצדדים.

     

    יהודה ליבליין, שופט