ת"א 46533-10-19 שטרימר נ' מרמור (מורמורשטיין)

בפניי תביעה לסילוק ידו של הנתבע ומי מטעמו מדירה בה הוא מחזיק כדייר מוגן, ובקשה להשבת המצב בדירה לקדמותו.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

1. ביום 27.12.1988 נחתם הסכם שכירות מוגנת (להלן- הסכם השכירות) לפיו משכירות האחיות אילזה שטרימר וגרדה בנדר (לבית קפולוביץ), דירה בת שלושה חדרים ונוחיות בקומת קרקע, בבניין מס' 36 ברחוב צפניה בירושלים, הידוע כגוש 30082 חלקה 19, (להלן- הדירה) לבני הזוג מרדכי ומרים מרמור החל מיום 1.4.1989. לכתחילה הוגשה התביעה נגד הנתבע ורעייתו המנוחה מרים, משהתברר כי נפטרה, נמחקה מן ההליך.

    

2. בשנת 2003 נפטרה גרדה בנדר, וילדיה, אורי ומיכאל ירש מחצית מזכויות הבעלות בדירה. בשנת 2011 נפטרה אילזה שטרימר ובנה, התובע, ירש מחצית מן הזכויות בדירה. בשנת 2018 נפטר אורי בנדר, בנה של הגב' גרדה בנדר.

    

3. ביום 5.8.2018 שלח התובע מכתב התראה לפיו על השוכרים לפרק בנייה שביצעו במבנה ללא רשות וללא היתר בכתב מראש, דבר העומד בניגוד להסכם והמהווה עילת פינוי. במכתב ההתראה נרשם, כי באם לא תוסר הבנייה בתוך 10 ימים, יהא התובע רשאי להפעיל את מלוא הסנקציות לפי הסכם השכירות.

   ביום 22.7.2019 שלח התובע מכתב נוסף בו התריע בנתבע כי עליו לפרק את הבנייה הבלתי חוקית וכי אם לא יעשה כן בתוך 7 ימים, יהווה הדבר הפרה יסודית של הסכם השכירות ותוגש תביעה לפינוי מושכר.

   משלא נעתר הנתבע לדרישה להריסת המבנה ולהחזרת המצב לקדמותו, הגיש התובע את התביעה שבכותרת לפינוי וסילוק יד ולהורות לנתבע לפרק את כל תוספות הבנייה.

   טענות התובע

4. התובע, שהוא הבעלים הרשום של מחצית מזכויות הבעלות בבניין מס' 36 ברחוב צפניה בירושלים, טוען כי הנתבע בנה בדירה תוספות בניה בשטח של כ-25.5 מ"ר בשלושה מוקדים שונים: (1) מימין לדלת הכניסה; (2) חדר אמבטיה ושירותים על בסיס מרפסת פתוחה שהייתה במקום; (3) חדר שינה נוסף. התובע צירף חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעמו המפרט את תוספות הבנייה הנ"ל ומוסיף שהנתבע ייחד לעצמו עוד 22.4 מ"ר בחצר הבית ובכך הגדיל ללא היתר את שטח המושכר בכ-47.9 מ"ר, שהינם כמעט כפול משטח המושכר המוגדר בחוזה השכירות. בנייה זו נעשתה ללא היתר מבעלות הדירה הראשונות או יורשיהן, וודאי שלא בכתב; בנייה במושכר ללא קבלת היתר בכתב מבעלי הנכס מהווה שינוי ותוספת למושכר העולה כדי הפרה לפי סעיפים 3. ב ו-22 לחוזה השכירות המאפשרים עילת פנוי לפי סעיף 1 לחוזה, וכן לפי סעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן- חוק הגנת הדייר או החוק).

    

5. התובע טוען כי בסמוך למועד בו נודע לו אודות הבנייה הבלתי חוקית, שיגר את מכתב התראה לנתבע ביום 5.8.2018 מבא כוחו דאז, עו"ד קיסרי. התובע מכחיש את טענת הנתבע כי מדובר בבנייה ישנה ומפנה לכך שאין ראיות באשר למועד הבניה, על אף שהנתבע ובנו אמרו שיש בידם ראיות שכאלו הן לא הוצגו והדבר פועל לחובתם, ומחוות דעת השמאי מטעמו עולה כי מדובר בבנייה חדשה.

    

   טענות הנתבע

6. לטענת הנתבע, הוא רכש את הדירה בדמי מפתח ביחד עם אשתו המנוחה בשנת 1989. מצב הדירה הצריך שיפוץ ובמסגרת שיפוץ ראשוני זה סגר את מרפסת הבית בבנייה קלה בהסכמתן של אילזה שטרימר וגרדה בנדר ז"ל וללא התנגדותן. בשנת 2007 ניהול הדירה עבר לידי בנה של הגב' בנדר, אורי בנדר ז"ל שנפטר בסוף שנת 2018 (להלן: אורי), שדרש לפרק מחסן שנבנה בחצר הדירה, ובהתאם לדרישתו פורק המחסן. בנוסף, אורי ראה ובדק את הדירה, אך מעולם לא דרש לפרק את חדר השירות ששופץ, זאת, לטענת הנתבע, מאחר והשיפוץ היה בהסכמת אמו ודודתו.

    

7. לטענת הנתבע, יש להבחין בין שני עניינים, האחד, תוספות הבנייה - שנבנו לפני למעלה מעשרים שנה, באישור, ובתמורה לאי דרישת תשלום בגין חיזוק וחידוש המבנה שהיה מסוכן. השני, שיפוץ המבנים אשר נעשה בשנים האחרונות באישורו של אורי ז"ל, אשר מולו בלבד התנהל הנתבע עד לפטירתו. לטענתו, אף אם עומדת לתובע עילת תביעה כלשהי באשר לבנייה במושכר, הרי שהתיישנה היא זה מכבר, ולעניין הטענה כי שיפוץ המבנים נעשה שלא כדין, הרי שניתן אישור מאורי ז"ל ועל כן תביעה זו מוגשת בהעדר עילה. עוד טען הנתבע כי לא מדובר בבנייה שנעשתה ללא היתר, שכן עובדה ידועה כי שלא ניתן לקבל היתר בניה בבניין כה ישן שגם לגביו אין היתר בניה. הנתבע הדגיש כי כל הפעולות שנעשו בעת האחרונה הוא שיפוץ ותחזוקה של מבנים קיימים כפי שעולה גם מחוות דעת השמאי שהגישו ומעדות בנו של הנתבע, לפיה בעבר היה קיים בינוי מעץ ואזבסט וכיום בוצעה סגירה בבנייה קלה חדשה.

    

8. הנתבע הוסיף כי הוא מבוגר, מצבו הרפואי אינו שפיר, לבנו אין מקום מגורים ולכן עבר להתגורר עמו לסעוד אותו ולטפל בו, וכל ההתאמות שבוצעו היו על מנת שלבנו יהיה די מקום בדירה והוא יוכל לסעוד את הנתבע. לטענת הנתבע התאמות אלה היו הכרחיות והיוו חלק בלתי נפרד מההסכם המחייב תחזוקה שוטפת של הנכס.

    

9. הנתבע טען כי לא ידוע לו על מכתב שקיבל בשנת 2018, אך לאחר קבלת המכתב בשנת 2019 פנה אל התובע בדברים בכדי להגיע להסדר. הסדר שכזה לא צלח עקב התערבות יורשו של התובע. הנתבע הוסיף שהסיבה לכך שהתובע מבקש לפנות אותו ולהרוס את התוספות, בשל כך שבנו של הנתבע עבר לגור עמו והתובע מבקש לסכל את האפשרות שזכות הדיירות המוגנת תועבר לבנו של הנתבע לאחר פטירתו. הנתבע פרט כי התובע הציע לבנו של הנתבע כי יוותר על זכות עתידית זו כנגד חזרה מן התביעה, אך הנתבע ובנו סירבו.

    

10. לטענת הנתבע, התובע אינו מוסמך להגיש את התביעה שכן סעיף 30 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע כי לבעלי הרוב במקרקעין יש הזכות לקבוע כל דבר בנוגע לניהול רגיל ולשימוש במקרקעין, אך כאשר מדובר בדבר החורג מניהול או משימוש רגילים, נדרשת הסכמת כל השותפים במקרקעין. משכך, בהיות התובע בעל מחצית מהזכויות בדירה, הרי שאינו רשאי להגיש תביעה מבלי לקבל את אישור יתר בעלי הזכויות בנכס. אישור שכזה לא צורף לכתב התביעה ומעולם לא הוצג. לבסוף טוען הנתבע כי ימצא בית המשפט כי קיימת עילת פינוי לפי סעיף 131 לחוק הגנת הדייר, הרי שיש ליישם את ההגנה הקבועה בסעיף 132(א) לחוק ולהעניק לו סעד של הגנה מן הצדק שכן מדובר באדם מבוגר וחולה אשר אין לו דיור חלופי בנמצא ופינויו משמעותו שלילת זכותו לקורת גג והשלכתו לרחוב.

     

11. כנגד חוות דעת השמאי מטעם התובע, הגיש הנתבע חוות של שמאי מטעמו, יניב רפאל, שחיווה דעתו כי אכן ישנה בניה קלה בנכס אך בהיקף מצומצם יותר של 17.28 מ"ר. מהתמונה שצירף השמאי רפאל (עמ' 8 ס' 9 לחוות הדעת) ניכר כי מדובר בבנייה שאינה מאבן ירושלמית אלא מלוחות בצבע לבן, השונים מאוד ובולטים מאוד (ולא לטובה) לעומת הבניין, המהווה מבנה לשימור (עמ' 10 ס' 10), השמאי רפאל ציין בחוות דעתו כי מדובר בחידוש של מבנה שהיה קיים בעבר מעץ ואזבסט וכיום בוצעה סגירה בבניה קלה חדשה אולם הבהיר בפתח חוות הדעת כי מדובר בחוות דעת נגדית המתייחסת לשטח הדירה בלבד. השמאי לא התייצב לחקירה. לטענת ב"כ הנתבע השמאי לא חש בטוב, ולסיכומים צורף אישור רפואי לאקוני מרופא ילדים.

     

    דיון והכרעה

12. אין מחלוקת כי הנתבע הוא דייר מוגן בנכס והוראות חוק הגנת הדייר, שנחקק כחוק סוציאלי, שמטרתו היתה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו (רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (17.9.06) חלות עליו.

     

    האם קיימת עילת פינוי

13. סעיף 131 לחוק הגנת הדייר קובע שורה של עילות פינוי, כאשר הרלבנטית לעניינו היא זו שבסעיף קטן (2): אי קיום תנאי מתנאי השכירות אשר על פי החוזה מקנה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי:

    (2)   הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי;

     

14. התובע טוען כי הנתבע הפר את סעיפים 1, 3ב, 12, ו-22 להסכם, באופן המקים עילת פינוי. בפסיקה נקבע, כי על מנת לעמוד בטענה זו של ביצוע שינויים ותוספות בנייה במושכר ללא הסכמה, יש להוכיח שלושה תנאים מצטברים (ד' בר אופיר,סוגיות בדיני הגנת הדייר, כרך א' (מהדורה שניה 2019) עמ' 15-16 ,80) (להלן- בר אופיר): קיומו של תנאי מפורש בחוזה השכירות האוסר על עשייתם של שינויים במושכר; תנאי זה הופר על-ידי הדייר; התנאי שהופר מעניק לבעל הבית, על פי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי. כפי שנראה להלן, הסכם השכירות קובע את שלושת התנאים הללו ועל כן קמה עילת פינוי

     

15. סעיף 3ב להסכם קובע:

     

    "השוכר לא יהיה רשאי להכניס למושכר כל שנויים או לבצע בו כל תקונים, שכלולים ותוספות בלי לקבל מראש את הסכמתו של המשכיר לכך בכתב. כל הפרה כנ"ל דייה להעניק למשכיר זכות לדרוש את פינויו של השוכר מהמושכר וזאת בנוסף לכל סעד אחר לרבות תביעת פיצויים עבור כל מעשה כזה".

     

    בהמשך, קובע סעיף 5 להסכם:

    "בכפיפות לאמור בסעיף 3 לחוזה זה מתחייב השוכר לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף לו כל מבנה או תוספת בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר"

     

    סעיף 22 קובע:

    "אסור לדיירים לבנות כל מבנה שהוא בחצר הבית".

     

    ועל כולם חולש סעיף 12 הקובע:

    "אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה או גם אם השוכר לא ישלם איזה סכום שהוא חייב, אזי בכל אחד מהמקרים הנ"ל יחשב החוזה כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכויותיו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים הוא יהיה רשאי לתבוע מיד את פנוי המושכר ובכל מקרה הרשות בידי המשכר לתובע מאת השוכר כל נזק שנגרם לו עקב ההפרה או אי קיום כנ"ל..."

     

    לא יכול להיות חולק כי תנאים אלו הופרו והנתבע שינה את מבנה המושכר והוסיף לו מבנה כאשר אין בידו להציג אישור בכתב של מי מבעלי הבית במרוצת השנים (ר' בר-אופיר עמ' 44 סעיף :40 "תנאי נפוץ האוסר על ביצוע שינויים או על הוספת מבנה מנוסח בחוזי שכירות באופן הבא: "השוכר מתחייב לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא, וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר". פירושם של איסורים מעין אלה הוא שהדייר איננו רשאי לעשות שינוי בתבנית המושכר על-ידי תוספת מבנה"). אלא, שלטענת הנתבע, השינויים והתוספות בוצעו לפני למעלה משבע שנים ולכן עילת הפינוי התיישנה, ובכל מקרה, השינויים והתוספות בוצעו, כולם, בהסכמת האחיות תוך שאורי בנדר ז"ל, מי שמולו התנהלו לאחר פטירתן ידע גם כן על השינויים והתוספות ולא התנגד להם, דהיינו טוען הוא לוויתור המשכיר על תניה זו.

     

16. הנתבע לא הציג שום ראיה להסכמת בעלות הדירה המקוריות או להסכמתו של אורי ז"ל לבניה האמורה ועל אף שמדובר בטענה פוזיטיבית שיש להוכיח אותה, הרי שטענותיו נטענו בעלמא והן בבחינת עדות יחידה של בעל דין כמשמעה בסעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש] תשל"א – 1971 (להלן: פקודת הראיות). כידוע, נטל השכנוע לגבי טענת ויתורו של בעל הנכס מוטל על השוכר שחייב להוכיח את מסכת העובדות אשר מבססת טענה זו. ככל שישנו ספק בעניין הוויתור, נוטה הדבר נגד השוכר ועומד לו לרועץ. (בר-אופיר, עמ' 24, ת.א. (שלום ת"א) 9875-10-12 חברת מושב זקנים (בית אבות) בתל אביב נ' יחזקאל מאירי (נבו, 27.7.13), ע"א 321/70 פרלברג נ' שחור, פ"ד כה(1), 441 (1971), ע"א 400/73 בר-טוב נ' זבנוביץ, פ"ד כ"ח(2) 717 (1974)).

     

17. לעומתו, התובע, על אף שנדרש להוכיח יסוד שלילי של העדר הסכמה, הציג לבית המשפט שתי ראיות שיש בהן כדי לבסס את טענתו כי מדיניות בני המשפחה שהתנהלו מול הנתבע ומול דיירים מוגנים אחרים היתה ברורה וחד משמעית והיא לא לאפשר בנייה כלשהי בדירות.

     

18. מסמך ראשון שצירף התובע (נספח ד' לתצהירו) הוא דיווח של אורי ז"ל בכתב לדודתו, היא אמו המנוחה של התובע, מיום 11.11.2007 בשעה 16:10, והוא נוגע באופן ספציפי לדירה נשוא התביעה ולהתנהלות בין רעייתו המנוחה של הנתבע לבין אורי ז"ל (ההדגשות שלי ב"י):

     

    11.11.2007 שעה 16:10:

    גברת מרמור התקשרה ואמרה שהיא הקימה את המבנה המשמש כמחסן ומשתמשת בו לאחסון חד פעמיים שהחזיקה בעסק שלה שנסגר.

    לטענתה אוחסנו שם הכלים החד פעמיים ל "זמן קצר" ו 90% מתוכם כבר הוצאו. יש רק עוד 10% ומעריכה שתוך חודש חודשיים ואולי אפילו שבוע תיפטר מהכל. אלה כלים חד פעמיים מיוחדים ותציע אותם לחנויות לאחר מכן תהרוס ותחזיר מצב לקדמותו.

    לדבריה, השכנים בצפניה 38 גם בנו כזה מחסן תוך הריסת הגדר המפרידה בין 2 הבנתים וגם יצקו ובנו עם חצץ

    לדבריה לא קיבלה את מכתבי ונודע לה על כך מהשכנה ומנסה כבר כמה ימים להתקשר. השכנים פחדו להתקשר כי פחדו מאמא אבל היא התקשרה היתה לה בעיה למצוא את מספר הטלפון שלי.

    היום יש לה כבר נכים ובגלל המחסן אין להם היכן לשחק ולרוץ .

     

    הבהרתי:

    תודה שהיא מתקשרת .

    המקום מוכר לי היטב וגדלתי בו.

    ראיתי גם את המחסן שבנו השכנים.

    הקמת המבנה בוצעה ללא אישורי וללא הסכמתי.

    במהלך 14 יום הקרובים לא אנקוט באמצעים.

    הואיל ואיני הבעלים היחיד של הנכס אצטרך להתייעץ איתם.

    נדרשת לפנות ולהחזיר המצב לקדמותו"

     

    עיניינו הרואות כי בעבר, אורי בנדר ז"ל לא הסכים לאשתו המנוחה של הנתבע להותיר את המחסן שבנתה בחצר. ניתן להסיק ברמה וודאות גבוהה כי לא ניתן שום אישור אחר, ואם היו משנים ממנהגם וכן מאשרים, היו מעלים זאת על הכתב.

     

19. מסמך שני שצירף התובע, הוא ברכת שנה טובה מדיירים מוגנים אחרים שלהם באותו הבניין, משפחת וועג, מיום 2.9.2010. בשולי מכתב זה מזכירה הגב' וועג לבעלי הדירה כי פנתה אליהם בבקשה לאשר הרחבת המטבחון במושכר, אך הם לא אישרו זאת (נספח ה' לתצהיר התובע) האותנטיות של הדברים ניכרת במכתב שיובא להלן במלואו:

     

    בס"דכ"ג אלול תש"ע (2 בספטמבר 2010)

     

    לכבוד

    מר אורי בנדר הנכבד, ולאחיו מר מיכאל, ולדודתם מרת שטרימר

     

    כיכר היינה 21, הר הכרמל חיפה.

     

    שלומים מרובים וכל טוב סלה.

     

    הננו לשגר בזה, ברכותינו ואיחולינו לרגל השנה החדשה הבאה עלינו לטובה, והימים הטובים הבאים עלינו לשלום, שתזכו לשנה טובה ומתוקה, שנה מאושרת ברוב הצלחה, שתהא השנה הבאה שנת גאולה וישועה, לטוב לכם כל הימים.

    כמו כן, הננו לבשרכם על השמחה השרויה במעוננו, שהחיינו וקיימנו והגיענו לזמן הזה, בתת ה' לנו בן זכר שיחי' באורך ימים טובים אמן. וכעת הכנסנו אותו לבריתו של אברהם אבינו ע"ה, קראנו שם הילד 'אלעזר', ע"ש הסבא הגדול – זקנינו הצדק הגאון רבי אלעזר בריזל זצ"ל

    והננו מברכים אתכם מקרב לבבינו 'אצלכם בשמחות', בסייעתא דשמיא, נשמח לשמוע ממכם בקרוב שתבשרו לנו ג"כ בשורות טובות.

     

    נ.ב. רצינו לעורר שוב את תשומת לבכם לבקשו המעיקה עלינו, ועדיין ממתינים אנחנו לאישור להרחיב את המטבחון הקטנטן. אם ביכולתם לקדם את הנושא, נשמח מאוד לשמוע על התפתחויות בקידום העניין

     

    בברכת כתיבה וחתימה טובה וכל טוב

    משפחת וועג

    רחוב צפניה 36 ירושלים"

     

    מברכה זו עולה כי בשנת 2010 כל בעלי הבניין לא נתנו הסכמתם להרחבת המטבח בבית משפט וועג. מדוע שנניח כי הסכימו שהנתבע יעשה כן?

     

20. שני מסמכים אלו מעידים על הלך הרוח במשפחת התובע ולפיה המדיניות אכן היתה לא לאפשר שינויים בדירות, בוודאי ובוודאי ללא הסכמה ואישור מראש. אם בשנת 2007 התעקשו אורי ז"ל ואמו המנוחה של התובע ז"ל על הריסת מחסן והשבת המצב לקדמותו, ובשנת 2010 עמדו בסירובם לאפשר למשפחה אחרת בבניין להרחיב את המטבח, כיצד ניתן להלום כי הסכימו לבנייה נרחבת בשנת 1989?

     

    איני מקבלת את הטענה כי מי מבעלי הדירה אישר את תוספות הבניה ואני מוצא כי הבנייה נעשה ניגוד לסעיפים 3ב, 5 ו-22 להסכם השכירות, באופן המקים עילת פינוי בהתאם לסעיף 12 להסכם השכירות ולסעיף 131 לחוק הגנת הדייר.

     

21. בעניין זה אני מוצאת להוסיף כי אין נפקא מינא לאבחנה אותה ביקש הנתבע לערוך בין בניית התוספות לבין שיפוצם בשלב מאוחר יותר, ואין ממש בטענה כי השינויים שבוצעו בשנים האחרונות הם פנימיים ובגדר התאמות, והם אינם "שינויים במושכר":

     

    "הלכה פסוקה היא כי כל עבודה אשר משאירה עקבות לתמיד במושכר, או בחלק ממנו, ניתן לראותה בתור שינוי" (בר-אופיר עמ' 75, סעיף 39).

     

    יצוין כי הנתבע לא פנה לא לכתחילה ולא בדיעבד לבית הדין לשכירות (או במסגרת הליך זה) בבקשה למתן היתר לביצוע השינויים ולא הצהיר על נכונותו להשבת המצב לקדמותו.

     

22. ראיות אלו, שקבילותן לא הוכחשה, משתלבות עם דברי התובע בחקירתו ששב ושלל את האפשרות כי מי מהמנוחים אמו, דודתו או אפילו אורי ידעו על הבנייה (עמ' 14 לפרוטוקול). מסקנה זו גם משתלבת עם גרסת הנתבע ובנו כי האחרון עבר להתגורר בדירה לאחר שהנתבע עבר אירוע מוחי בשנת 2017 (עמ' 19 ש.17) ולכן הגיוני כי הבניה אכן נוספה בשנים 2017-2018, בזמן מחלתו ופטירתו של אורי ז"ל כך שהוא עצמו לא הגיע ולא ראה את התוספות, והתובע הבחין בהן רק בעת ביקורו בקיץ 2018:

     

    ש. אני אומר לך שהדודות שלך שהיו הבעלים של הנכס ידעו על התוספות בזמן אמת פחות או יותר, לפחות 15 שנים נגיד, וזה לא הפריע להן?

    ת. איזה דודות, יש לי...

    ש. אני מתכוון לאמך ודודתך?

    ת. על מה שאנחנו מדברים הן בוודאי לא ידעו, כיוון שאנחנו ראינו את זה כשבנו לבקר בשנת 2018. אנחנו תמיד הולכים בקיץ לבקר בקבר של הסבא שהקים את הבית ואז לראשונה ראינו את זה, לא יכול להיות שהדודה שנפטרה בשנת 2003, 18 שנה לפני זה או האמא שנפטרה בשנת 2011 היו יכולות לדעת מזה. הן גם לא הלכו לבקר שם.

    ש. מתי הסבא נפטר?

    ת. הוא נפטר בשנת 1950.

    ש. ממתי אתם עולים לקבר כל י' בתמוז?

    ת. אנחנו עושים את זה המון שנים.

    ש. איפה הוא קבור?

    ת. בשייח באדר (מאחורי הכנסת).

    ש. יש לכם מסלול, אתם עולים לקבר והולכים לבית, ככה הרבה מאוד שנים?

    ת. כן.

    ש. זה נכון להגיד שאתה כל שנה בבית?

    ת. כן.

    ש. אתה אומר לנו היום שפעם הראשונה ראית ב 08/18?

    ת. כן, ככה ראינו את זה.

    ש. אתה שולל את הטענה שהמבנה הזה נבנה הרבה מאוד שנים?

    ת. התוספת כן.

    ש. מה נבנה לפני הרבה שנים? אני שואל על תוספת.

    ת. פעם היה איזה מחסן שהם בנו ברשות.

    ש. איך ידעתם על המחסן?

    ת. בנו לבקר.

     

23. לאור כל האמור לעיל, אני לא מקבלת את טענת התובע כי המבנים או תכולתם הוקמו באישור ויש לבחון מתי נבנו המבנים והאם התביעה התיישנה.

     

    מתי נבנו תוספות הבניה ואם התביעה התיישנה

24. כזכור, הנתבע טען כי הבנייה נעשתה לפני שנים ולכן עילת התביעה התיישנה. יצוין כי הנתבע לא הפנה לסעיף ספציפי בחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958 (להלן- חוק ההתיישנות), אלא טען באופן כללי להתיישנות.

     

25. הנתבע הוא זה שביצע את הבנייה ועל פניו כל הראיות שיש בהן להוכיח את מועד הבנייה – בידיו. הוא יודע מי הקבלן שבנה, מתי בנה, בידו אסמכתאות בדבר ההוצאות שהוציא עבור הבנייה, ובכל זאת לא הציג הנתבע שום ראייה באשר למועד הבנייה של מי מהמבנים. בנו של הנתבע העיד כי הוא זה שביצע את ההתאמות בשנת 2017. אם כן, מדוע לא הביא את הקבלן להעיד כי כל השינוי היה פנימי ו"קוסמטי" כטענתו? גם אם לא שמר בידיו קבלות וחשבוניות ניתן היה לאתר תמונות ותצלומי אוויר, למשל, שקיימים באתרי אינטרנט בחינם שיכולים היו להראות באיזו שנה נבנתה כל תוספת ודוק. צילומים כגון אלו צורפו לחוות דעת השמאים, כמו כן ניתן היה להעיד שכנים אחרים בבניין שגם הם דיירים מוגנים באשר לביקוריהן של האחיות, מתי נעשתה הבנייה וכן הלאה, אציין כי בנו של הנתבע אישר כי ניתן היה להביא תמונות (עמ' 19 ש. 27-31) וכן העיד כי הוא מכיר את השכנים בבניין: אנשין, וועג וברנד אך נמנע מלהעידם (עמ' 20 ש. 10-24) ומשלא עשה כן פועל הדבר לחובת הנתבע. בחוות דעת השמאי מטעם הנתבע, בה יש הודאת בעל דין בקיומה של תוספת בניה בשיעור של 17.28 מ"ר אין התייחסות למועד הבניה ונרשם, ללא הסבר מנין המידע, כי מדובר חידוש המבנה על בסיס קיים וכי בעבר (לא פורט מתי) היה קיים בינוי מעץ ואזבסט וכיום (שוב, מתי?) בוצעה סגירה בבנייה קלה חדשה. יובהר, גם לו הייתי מקבלת את הנחת השמאי רפאל, כי הבנייה היתה קיימת עוד קודם, עדיין בהעדר אישור בכתב ומראש לבנייה כלשהי, הרי שמדובר בהפרה של הסכם השכירות המקנה לתובע זכות לפנות את הנתבע.

     

26. לעומת חוות דעת זאת, בחוות דעתו של השמאי גירון, מטעם התובע, ישנה התייחסות לכך שלתוספות הבנייה אין היתר כדין ועל פי המדידה שלו, שטח התוספת עומד על 25.5 מ"ר (יצוין כי התמונה בעמוד 7 לחוות הדעת משקפת את אותה תוספת המצולמת בעמוד 8 לחוות הדעת של השמאי מטעם הנתבע). בחקירתו נשאל השמאי גירון מתי נעשו התוספות (עמ' 7 ש. 23-24) והוא השיב כי אינו יודע. בהמשך החקירה נשאל ספציפית לגבי חדר השינה והשיב כי לדעתו הוא נבנה בעשר השנים האחרונות (עמ' 9 ש. 12-13) בערך כמו התוספת שבחוץ (שם, ש. 16-17) וכן העיד כי התוספת אינה חוקית (עמ' 8 ש. 6). אעיר כי בעניין זה איני מקבלת את טענת הנתבע, כי היות שמדובר בבניין שאין לו, מפאת גילו, היתר בנייה, הרי שלא ניתן לקבל היתר בניה לתוספת כלשהי בו. משנחקק חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965, הרי שאין משמעות לכך שמדובר בבניין ישן שהוקם עוד טרם הקמת המדינה וכל עבודה בהתאם לפרק ה' לחוק התכנון והבנייה מצריכה היתר. לא מתקבל על הדעת כי בבניין עתיק, המוגדר בניין לשימור, יוכלו דיירים לסגור מרפסות, להתקין מחסנים בכניסה אליו וכיו"ב ללא שום היתר בבחינת אין דין ואין דיין ותשעת קבי היופי שנטלה ירושלים (תלמוד בבלי, קידושין מ"ט ע"ב) מתמעטים והולכים.

     

27. בסיכומיו הסכים הנתבע כי "תשובותיו הכנות מאוד של המומחה מטעם התביעה לא מותירות מקום לספק – המבנים נשוא התביעה, גם לפי המומחה מטעם התביעה, נבנו לפני כ- 10 שנים" (ס' 12 וכן ראה סעיף 22), ולכן עולה כי הנתבע מסכים כי הבנייה בוצעה לפני כעשור. ממילא, גם אם הבנייה בוצעה 20 שנה לפני הגשת התביעה, אין בכך כדי להביא להתיישנותה.

     

28. חוק ההתיישנות קובע:

     

    .5 התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן – תקופת ההתיישנות) היא

     

    1. בשאינו מקרקעין – שבע שנים;

    2. במקרקעין – חמש עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) – עשרים וחמש שנה.

        

       ובפסיקה נקבע כי:

        

       "דיירות מוגנת הינה זכות או טובת הנאה בקרקע, לעניין הגדרת "מקרקעין" לפי סעיף 1 לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958 (ע"א 847/75 פרידקו בע"מ נ' וילוז'ני, פ"ד ל(3) 744,747). תביעת פינוי בעילה של שינויים במושכר ותוספות בנייה, בניגוד לחוזה השכירות, היא תביעה שעניינה מקרקעין לעניין התיישנות, שכן סעיף 1 לחוק ההתיישנות מגדיר מקרקעין גם כ"זכות או טובת הנאה בקרקע". תוספת בנייה מהווה טובת הנאה בקרקע ומכאן שהבנייה שמבצע דייר בניגוד לחוזה השכירות מסווגת כפעולה במקרקעין. עילת התביעה היא עילת תביעה במקרקעין, ועל פי סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תקופת ההתיישנות במקרקעין היא 15 שנה" (בר-אופיר עמ' 71 פסקה אחרונה ור' האסמכתאות שם כמו גם הדיון בעמודים 72 ו- 72(1) על כך ששינוים במושכר הנעשים על ידי דייר ללא הסכמת בעל הבית, מהווים פגועה חמורה בזכות הבעלות שלו ועומדים בסתירה לעצם מהותה של זכות הקניין הקבוע בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו).

        

       וכן:

       "בעניין זה ראה האמור בת"א (שלום ת"א) 59484-07,אי.פי.אף יזמות והשקעות בע"מ נ' דוד, ניתן ביום 18.8.11 (להלן -פרשת אי.פי.אף):

        

       "הלכה נודעת היא מימים ימימה כי שכירות לדיירות מוגנת הינה 'טובת הנאה במקרקעין' כמשמעות ביטוי זה בסעיף 1 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: 'חוק ההתיישנות'), הגם שאין היא בגדר זכות במקרקעין [ראו:ע"א 847/75 פריצקו נ' וילוזני, פ"ד ל (3) עמ' 774; ע"א 564/79 רומנו נ' שוחט, פ"ד ל"ו(1) 634].

       נמצא, כי תביעה לפינויו של דייר מוגן ממושכר, מכוחה של עילת פינוי מאלה המנויות בסעיף 131(2) ואילך לחוק, הינה תביעה במקרקעין, בהיות זכותו של הדייר במושכר 'טובת הנאה במקרקעין'.

       הפועל היוצא מהאמור הוא, כי תקופת ההתיישנות בתביעה לפינוי של דייר מוגן, הינה זו הקבועה בסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, קרי: 15 שנה". (ת.א. (פ"ת) 27528-09-11עזבון המנוחה טליה מורדכיוף ז"ל נ' דבורה שטרום (4.4.16)

        

        

       דהיינו, לכל הפחות המועד שבו מתיישנת עילת תביעה זו היא 15 שנה, ובענייננו, היות שמדובר במקרקעין מוסדרים כמשמעם בחוק ההתיישנות (ר' נסח הטאבו שצורף לכתב התביעה ולתצהיר התובע), הרי שתקופת ההתיישנות היא 25 שנים.

       ועל כן טענת ההתיישנות – נדחית.

        

       האם התובע, בעל מחצית מהזכויות בדירה, מוסמך להגיש תביעת פינוי?

        

29. כזכור, הנתבע טען כי התביעה הוגשה בניגוד לסעיף 30 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, לפיו ניהול המקרקעין והשימוש הרגיל בהם מצריך רוב של בעלי החלקים במקרקעין ואילו בניהול חורג נדרשת הסכמה גורפת. בענייננו, הנתבע טוען כי התובע הוא הבעלים של מחצית מהבניין ואילו החצי נותר שייך לבן הדוד מיכאל וליורשיו של אורי ז"ל, ולכן אין התובע מוסמך להגיש את תביעת הפינוי.

     

30. טענה זו כבר נדונה בפסיקה ונדחתה. ר' למשל פסק דינו של כב' השופט זילברטל בר"ע (י-ם) 1028/09 פורטונה מטות נ' עיזבון המנוחה אסתר משה אהרון מזרחי ז"ל (18.10.09):

     

    "עוד יש לזכור, כי כאשר מדובר בתביעת פינוי או סילוק יד מנכס מקרקעין שהזכויות בו נתונות בידי מספר שותפים (כמו במקרה דנן), רשאי כל שותף, אף בלי הסכמת יתר השותפים, לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר להגנת הבעלות והחזקה (סעיף 31(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969), ובכלל זה להגיש תביעת פינוי (רע"א 1475/94בושאר נ' פרידלנדר (13.9.94) ההדגשה שלי ב"י)"

    וראה גם ת.א. (ראשל"צ) 22322-09-11 דורון קרצ'בסקי נ' זיו זימרמן (12.12.12).

     

    חוסר תום לב

31. טענתו של הנתבע כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב שכן כל מטרתה היא למנוע הפיכת בנו של הנתבע לדייר משנה, נטענה בעלמא. הנתבע פרט בהרחבה שיחות טלפון שבוצעו, לכאורה ודברים שנאמרו בהן. לא אך שהקלטות לא הוגשו לבית המשפט אף לא הוצג תדפיס פירוט שיחות שיכול ללמד שבוצעה בכלל שיחה שכזו אי פעם. אפילו ראיה כל כך פשוט זמינה וקלה לא הוגשה. ממילא לא ברור מדוע הרצון להשיב לידיו את רכושו בהתאם לדין יש בה משום חוסר תום לב וכל מגעים ומשא ומתן שנוהל בין הצדדים אינו רלבנטי לפסק הדין.

     

32. סיכום הדברים עד כה: הסכם השכירות אסר על הנתבע לבצע כל שינוי שהוא בדירה ולהוסיף כל תוספת שהיא ללא קבלת אישור בכתב ומראש, רק בהתקיים שני תנאים אלו לא היתה קמה לתובע הזכות לפנות את הנתבע מן הדירה. היות שלנתבע אין אישור בכתב שניתן מראש והוא לא הוכיח בשום צורה שהיא כי בעלי הדירה במרוצת השנים הסכימו לבנייה, אלא להפך הוכח כי לא הסכימו לשום בנייה שהיא, הרי שקמה עילת פינוי ויש להורות על פינוי הנתבע וכי מי שמטעמו מהנכס.

     

33. משזו תוצאת הדברים יש לבחון האם יש מקום לפסוק לנתבע סעד מן הצדק.

     

    סעד מן הצדק

     

34. סעיף 132 לחוק הגנת מתייחס לסיטואציה, כמו זו שבענייננו, בה קמה עילת פינוי אולם בית המשפט שוכנע כי בנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתת פסק דין של פינוי:

    סייג כללי לפינוי

    132.(א)  על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת.

     

35. בפסיקה נקבעו תנאים להפעלת הסמכות המנויהבסעיף 132לחוק הגנת הדייר ואלו הם:

    (1) היקפה של ההפרה וטיבה;

    (2) השוני ביחס בין דירת מגורים לבין בית עסק;

    (3) שיטתיות בביצוע הפרות;

    (4) יסוד נפשי של זדון או חוסר תום־לב בביצוע ההפרה;

    (5) האם ההפרה תוקנה;

    (6) הרקע ההיסטורי ביחסי הצדדים והתנהגות הדייר כלפי בעל הבית לאורך כול תקופת השכירות;

    (7) סיכויי הדייר להשיג קורת־גג אחרת (לעניין דירת מגורים);

    (8) בחינת ההתנהגות לאחר הגשת התביעות ולאחר פסקי־הדין שניתנו.

     

36. לו היה הנתבע טוען, מעבר לכתיבת המילים "סעד מן הצדק", ניתן היה לערוך דיון ענייני ולבחון את נסיבות המקרה והאם ניתן לתת סעד זה. אך הנתבע לא צירף שום ראייה, שום מסמך ולא פרט טענתו כנדרש. בסעיף 13 לכתב ההגנה (המשתרע על 2 עמודים בלבד) נרשם כי הנתבע אלמן בן 72, במצב רפואי קשר לאחר אירוע מוחי, וכי סעד מן הצדק "דווקא ראוי מאוד בתיק זה בו עומד הנתבע בהסכם שנים רבות". ברם, לכתב ההגנה לא צורף דבר, ולא ברור על אילו ראיות מדבר בא כוח הנתבע, שכן שום ראיה לא צורפה, ובכלל לא הוגש תיק מוצגים. אפילו אישור רפואי מינימלי, סתמי, מקופת חולים, כזה שניתן להדפיס בבית ולהגיש לבית המשפט, שממנו יכול בית המשפט להתרשם כי אכן, הנתבע חולה במחלה כלשהי או סובל מבעיה רפואית כלשהי לא הוגש (שלא לדבר על הגשת חוות דעת רפואית או תעודה רפואית של ממש, כזו שערוכה לפי פקודת הראיות). קשה לפרש התנהלות שכזו מלבד זלזול ואדישות לתוצאת ההליך.

     

37. בעת כתיבת פסק הדין ולאור התוצאה המורכבת, של פינוי אדם מביתו מזה עשרות שנים, אפשרתי לנתבע, מיוזמתי ותחת מחאתו של התובע, להשלים טיעוניו בעניין זה. זאת, מתוך תחושת רחמים כלפי הנתבע וזאת על אף שהנתבע לא הביע נכונות להרוס את תוספות הבניה. הנתבע בחר לא להגיש דבר.

    בתגובתו מיום 3.8.2022 השיב באמצעות בא כוחו (נזכיר, במינוי של הלשכה לסיוע משפטי), כי הבקשה לסעד מן הצדק נתמכת "בתצהירים ובראיות שהוגשו הן בדבר מצבו הרפואי של הנתבע (שהחמיר לאחרונה), הן בדבר נסיבותיו האישיות והן בדבר הנסיבות שהביאו את הנבעת להתאים את הדירה לצרכיו והצורך בסיעוד של בנו", אולם כאמור, אין שום אסמכתא, מוצג או ראיה, וחזקה כי לו היו כאלו, היה הנתבע מצרף אותם בקלות. אי צירופם מלמד על כך שלו היו מוגשים מסמכים שכאלו לא היו פועלים לטובתו של הנתבע. נראה כי בסיפא לתגובתו מצוי הטעם והגיון הדברים של הימנעות מהתגוננות מפני תביעת הפינוי: "בסופו של דבר בית המשפט הוא אשר צריך "לישון טוב" עם פסק הדין שיינתן" (ס' 3 לתגובה הנ"ל), והוסיף כי בכל מקרה ניתן לצרף ראיות בערעור. ואין לי אלא להפנות לדברי הש' בן פורת בע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח(2) 159): "מבית-משפט זה צריך ... לצאת הקול, המזהיר את ציבור הדיירים המוגנים הזהר היטב, לבל יטעו לחשוב, שאם יפרו את התחייבויותיהם החוזיות לא יסתכנו סיכון של ממש שיפונו מן המושכר, אם בעל הבית בכלל יטרח לפתוח בהליך ממושך, יקר ומייגע של תביעת פינוי, נהפוך הוא, עליהם לדעת, כי בדרך כלל, בכפוף לחריגים מעטים בלבד (שהמקרה שבפנינו אינו נמנה עמם), תוסר מעליהם הגנת החוק"

     

38. בנסיבות אלו, של אי הגשת ראיות, ואי נכונות להרוס את התוספות שנבנו ללא היתר, איני מוצאת מקום ליתן סעד מן הצדק.

     

39. התביעה מתקבלת. הנתבע יפרק את כל תוספות הבנייה ויפנה את המושכר עד ליום 31.12.2022. בנוסף, יישא הנתבע בהוצאות המשפט של התובע ובשכ"ט עו"ד בסך 11,700 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 יום, שאחרת יישאו ריבית והצמדה עד לתשלום בפועל.

     

     

    ניתן היום, כ"ב אלול תשפ"ב, 18 ספטמבר 2022, בהעדר הצדדים.