דורפברגר ואח' נ' לוריא ואח'

מבוא

מהו קו הגבול בין שלב המו"מ - הטרום חוזי, לשלב החוזי שראשיתו בכריתת חוזה מחייב, ומהן גבולות זכות הפרישה מניהול מו"מ, אלו השאלות העומדות בלב התיק שלפני.

רקע עובדתי

1.במרכז הדיון בתיק שלפניי עומדת דירת מגורים בשד' XXX בחיפה (להלן – "הדירה") שהבעלות בה רשומה בשלמות, עפ"י צוואה, על שם הנתבעת 1 – לוריא חבצלת (להלן – "גב' לוריא") (נסח רישום צורף כחלק מנספח ב' לכתב התביעה). את הדירה קיבלה גב' לוריא בירושה מאת דודתה שהייתה ערירית, וגב' לוריא הייתה אחייניתה היחידה (עמ' 44 לפרו' מיום 8.2.22 ש' 13).

2.הדירה הושכרה כל השנים והן גב' לוריא והן בעלה – הנתבע 2, יואל לוריא (להלן – "מר לוריא") אישרו בתצהיריהם ועדותם כי מר לוריא טיפל לבדו בהשכרת הדירה (ראו לדוגמא עדות גב' לוריא שם, עמ' 44 ש' 14-17, וכן עדות מר לוריא שם, עמ' 53 ש' 26-27).

3.עם זאת, רק גב' לוריא חתמה על הסכמי השכירות לאורך השנים (הסכמי שכירות משנת 2005 ואילך צורפו כנספח א1 לתצהיר מר לוריא), ולטענתה, נדרשה הסכמתה לכל שוכר של הדירה ולדבריה: "... אבל כשבא הבנאדם, אני באתי לראות מי הבנאדם שאני משכירה לו את הדירה. אני לא חתמתי, אני לא הסכמתי לכל אחד שייכנס" (שם, עמ' 40 ש' 17-19).

4.על פי עדות ה"ה לוריא, בחודש אוקטובר 2020 או בסמוך לכך הביע מר לוריא בפני גב' לוריא את הקושי מבחינתו להמשיך ולטפל בהשכרת הדירה לאור גילו המתקדם (בן 80) ומצבו הבריאותי, ועקב כך הוסכם בינו ובין גב' לוריא לנסות ולמכור את הדירה.

5.כך העידה גב' לוריא כי בעלה אמר לה: "לא יכול להתעסק עם זה, הגעתי לגיל, אני כבר לא בריא עכשיו, לצערי לא יכול להתעסק עם זה, בואי ננסה למכור את הדירה", ככה זה עבד "בואי ננסה" ואני הסכמתי לנסות" (שם, עמ' 39 ש' 1-3) וראו גם עדות מר לוריא שם, עמ' 53 ש' 29 ואילך.

6.יצוין, כי על פי עדותם של ה"ה לוריא, גב' לוריא לא יזמה את מכירת הדירה ואף לא שמחה על האפשרות למכור את הדירה, אלא רק נענתה למצוקה שהציג בפניה מר לוריא , וכך העיד מר לוריא כי לאחר שמסר לגב' לוריא כי הוא אינו יכול יותר לטפל בדירה "... אז היא מאד היססה, אבל אמרה, "אם אין ברירה, אם זה מה שאתה חושב, אני מבינה אותך. תנסה, בוא נראה, תנסה למכור אותה" (שם, עמ' 53 ש' 32-34). גם גב' לוריא חזרה וטענה כי לא הייתה שלמה מלכתחילה עם מכירת הדירה וכך לדוגמא היא העידה כי "... לא עניין אותי הענין של הכסף. אני לא הייתי שלמה, החלטית לגבי המכירה עד לשלב שממש הייתי צריכה לבוא... " (שם, עמ' 41 ש' 19-20).

7.לאחר החלטת ה"ה לוריא לנסות ולמכור את הדירה, יצר מר לוריא קשר עם המתווך דניאל טוקרב (להלן – "המתווך") וביקש ממנו לטפל במכירת הדירה. בעקבות הפנייה הוחתם מר לוריא על הסכם עם המתווך בחתימה דיגיטלית (עדות המתווך שם, עמ' 1 ש' 37), והוא החל לטפל בפרסום הדירה ובמציאת קונה.

יצוין, כי לטענת המתווך נחתמו שני הסכמים, האחד שעניינו בלעדיות והשני שעניינו דמי התיווך (שם, עמ' 2 ש' 5-6), בעוד שמר לוריא אישר כי חתם על שני הסכמים אך לטענתו, האחד התייחס למכירת הדירה והשני להשכרתה (שם, עמ' 54 ש' 11-12).

8.יודגש, כי רק מר לוריא ניהל את כל המגעים והטיפול במכירת הדירה, אל מול המתווך ועוה"ד ברוך קליקה (להלן – "עו"ד קליקה") שכפי שיפורט להלן, הכין טיוטת הסכם בשם ה"ה לוריא, וגב' לוריא לא שוחחה אף פעם ישירות עם המתווך או עו"ד קליקה. מאידך מר לוריא לא אמר למתווך כי כל ההסכמות שניתנו על ידו הינן בכפוף לאישורה של גב' לוריא וכמו כן וכפי שיפורט להלן, על פי עדות עו"ד קליקה גב' לוריא עמדה לצידו של מר לוריא בעת שעו"ד קליקה שוחח איתו.

9.מכל מקום, עם תחילת טיפול המתווך במכירת הדירה, הוא פרסם על חשבונו מודעה באתר komo.co.il (נספח א' לתצהיר התובע 1 – מוטי דורפברגר (להלן-"מר דורפברגר"), ובה הוצגה הדירה כבת 2.5 חד' בקומה 1 בשטח 65 מ"ר ונדרש עבורה סך של 1,100,000 ₪. כן צוין, כי ניתן להיכנס מידית לדירה. יצוין כי מר לוריא טען כי לא היה מעורב כלל בניסוח המודעה, וראה אותה לראשונה במסגרת ההליך (שם, עמ' 54 ש' 28).

10.עובר לפרסום המודעה, העביר המתווך למר לוריא את הערכתו באשר למחיר הדירה המבוססת על נתונים שונים שפורטו בהערכה (צורפה כנספח לתצהיר מר לוריא). בהערכתו ציין המתווך כי שוק הנדל"ן בחיפה מצוי בירידה קלה (1%-5%) וכן ציין נתונים נוספים (כגון:העדר חניה פרטית וממ"ד), ובהתאם הוערך מחיר הדירה ב-1,050,000 ₪ - 1,075,000 ₪. אקדים ואציין כי בהערכת המתווך לא קיימת כל התייחסות לאפשרות שבבניין בו מצויה הדירה, יבוצע פרויקט תמ"א 38 בעתיד.

11.כאמור, במודעה פורסם מחיר של 1,100,000 ₪ ועל כך העיד מר לוריא כי המחיר נקבע על ידי המתווך וכי "אז הוא אמר לי בוא נתחיל מ-1,100,000 ₪ ונהיה טיפה גמישים" (שם, עמ' 54 ש' 33-34). גרסתו של המתווך הייתה שונה ועל פיה המחיר נקבע ביחד עם מר לוריא (שם, עמ' 2 ש' 20) ולדבריו "זה המחיר שהוא רצה, זה המחיר שהוא ביקש. הוא אמר באזור ה- 1,100,000. ואז עשינו את הדו"ח בשביל לחדד, לבדוק אם זה באמת המחיר הריאלי הנכון וראינו שכן" (שם, עמ' 3 ש' 13-15).

12.לאחר פרסום המודעה נוצר ביום 1.11.20 קשר טלפוני בין מר דורפברגר למתווך (תמליל השיחה הוגש – נ/2). כעולה מהשיחה, בין מר דורפברגר והמתווך לא הייתה היכרות מוקדמת. דורפברגר הציג עצמו בשיחה כמי שעוסק בנדל"ן ומחפש להרוויח גם ברכישת הדירה והמתווך ציין בפניו כי קיימת גמישות מסוימת במחיר (עמ' 13 לתמליל ש' 22-23).

13.לאחר השיחה, התקיימה ביום 3.11.20 פגישה בדירה בין המתווך למר דורפברגר ונציג מטעמו המתמחה בשיפוצים (תצהיר דורפברגר (ת/2) סעיף 10). לטענת דורפברגר הוא ערך בירורים שונים לקראת הפגישה ובכלל זה בירר בעיריית חיפה את הפער בין שטח הדירה בנסח הרישום (53 מ"ר) לנתון במודעה (65 מ"ר) ובמהלך הסיור אף נמדדה הדירה (תצהיר דורפברגר סעיף 12) והמתווך אישר חלקית את מוכנותו של דורפברגר לפגישה מבחינת נתוני הדירה (שם, עמ' 5 ש' 14-16).

14.בתום הפגישה הציע מר דורפברגר הצעה לרכישת הדירה, לטענתו בסכום של 975,000 ₪ (סעיף 12 לתצהיר דורפברגר), וכן בעדותו "... ההצעה שמסרתי למתווך הסופית – בסוף הפגישה, היא 975,000 ₪" (פרו' מיום 16.11.21 עמ' 30 ש' 5-6).

גרסת המתווך שונה. לדבריו, הצעתו הראשונה של מר דורפברגר עמדה על 950,000 ₪ (פרוטוקול מיום 8.2.22 עמ' 29 ש' 4-5). גם כשעומת המתווך עם גרסתו של מר דורפברגר הוא חזר וטען כי כך הוא זוכר ובכל מקרה ההצעה שהועברה על ידו למר לוריא עמדה על 950,000 ₪ (שם, עמ' 30 ש' 12-13).

15. עוד באותו יום (3.11.20) בשעה 13:23, שלח המתווך הודעה קולית ארוכה אל מר לוריא (תמליל ההודעה - נ/14) ובה הציג את הצעת מר דורפברגר כהצעה מצוינת.

אקדים ואציין כי אין מחלוקת על כך שהמתווך העביר למר דורפברגר הקלטות של שיחותיו עם מר לוריא וכן תכתובת ווטסאפ ואני מוצא לנכון כבר בשלב זה לציין מספר נקודות העולות מהודעת המתווך שגם אליהן אתייחס בהמשך.

ראשית, המתווך חזר והדגיש כי הקונה (מר דורפברגר) "הוא לא צריך משכנתא, הוא לא צריך מימון ואפשר להוציא איתו עסקה מיידית וזריזה... " (שם, עמ' 1 ש' 6-7, וכן עמ' 2 ש' 9-10). בפועל התברר כי מדובר בנתון שאינו נכון, וה"ה דורפברגר נזקקו למשכנתא בשיעור של 50% משווי הדירה (כעולה מנספח ז'2 שהינו אישור המשכנתא שצורף לתצהירו של מר דורפברגר).

על כך טען המתווך כי "אז זהו, פה אני, אני לא חשבתי, לא זכרתי ולא חשבתי שהוא צריך משכנתא. רק אחר כך בדיעבד, אחרי שהגענו להסכמה על המחיר הבנתי שהוא צריך משכנתא". אך יודגש כי המתווך לא עדכן את מר לוריא על הצורך של ה"ה דורפברגר לקחת משכנתא (שם, עמ' 28 ש' 30-32).

שנית, כאמור לעיל, ההצעה שהעביר המתווך למר לוריא הייתה נמוכה ב-25,000 ש"ח מההצעה שהציע מר דורפברגר עבור הדירה, ואקדים ואציין כי לעניין זה עדותו של דורפברגר מהימנה בעיני יותר מעדות המתווך.

שלישית, המתווך מסר למר לוריא כי "ההצעה היא נהדרת, הקונה הוא מצוין, אני מכיר אותו ...". בפועל, עלה מהראיות כי מדובר בנתון כוזב מאחר ורק באותו בוקר המתווך פגש לראשונה את מר דורפברגר.

המתווך ניסה להסביר זאת בכך שדורפברגר הציג את עצמו לפניו (שם, עמ' 28 ש' 34-35) ולאחר מכן הוא בירר ומצא כי הנתונים שמסר לו מר דורפברגר היו נכונים ולכך הוא התכוון בשיחתו עם מר לוריא, אך אקדים ואציין כי אינני מקבל טענה זו ועיון בתמליל מעלה כי המתווך ניסה להציג למר לוריא מצג של היכרות אישית קודמת שלו עם מר דורפברגר.

רביעית, במהלך ההודעה חזר בו המתווך מהערכתו הראשונה לדירה, וטען בתוקף לפני מר לוריא כי שווי הדירה נמוך יותר מאשר הוצג על ידו בהתחלה. ולדבריו "... ובשורה התחתונה כשעשיתי את התמחור, המחיר למטר היה גבוה מידי... ". וכן טען כי גודל הדירה שחושב על ידו אינו נכון "כי אנחנו סך הכל מדברים על דירה של חמישים וחמש מטר, לא שבעים" (שם, עמ' 2 ש' 14-15).

חמישית, בכל "ים" הנתונים שמסר המתווך, אין שום התייחסות לאפשרות לבצע פרויקט תמ"א בדירה. עניין זה עלה מהעדויות ובכלל זה מעדות השכן מר משה יעקובי, שהינו בעלים של דירה בקומה שמעל הדירה נשוא התביעה ואשר העיד כי לפני כעשר שנים כבר אושרה תוכנית תמ"א ביחס לבניין בו מצויה הדירה, וכי נעשו על ידו מאמצים בעבר ביחד עם מר לוריא לנסות להוציא את הפרויקט אל הפועל אך מאמצים אלו לא צלחו ולדבריו "מתוך 7 דיירים היינו בהסכמה מלאה רק 3 אולי במקרה הטוב" ועקב כך הוא ומר לוריא הבינו כי אין היתכנות לתמ"א (פרו' מיום 16.11.21 עמ' 5 ש' 3-5). אקדים ואדגיש, כי אין לפני נתונים מספיקים בכדי לקבוע מסמרות בשאלה האם לאפשרות לבצע פרויקט תמ"א יש השפעה על ערך הדירה, אך בכל מקרה אני מייחס משמעות לכך שהמתווך נמנע מציון עובדה זו לפני מר לוריא, ועל כך אפרט בהמשך.

16.בסיכום הודעתו טען המתווך כי "אני כרגע עומד מולו על 950 אבל ביננו אני יכול להגיד לך שאני יודע לשפר את ההצעה שלו ולהגיע איתו למליון עגול" (שם, ש' 19-20) והמתווך המליץ מאד וטען בין היתר כי "... כרגע השוק באי ודאות שנוצרה, מליון שקל זה עסקה נהדרת... " (שם, ש' 26-27).

17.בעקבות הודעת המתווך התקיימה ביום 4.11.20 שיחה טלפונית בינו למר לוריא (תמליל השיחה צורף כנספח ב' לתצהיר דורפברגר) ובה לאחר דין ודברים ביניהם בין היתר על גודל הדירה, ולאחר שהמתווך מסר לו נתון שלפיו מר דורפברגר מדד את הדירה ויצא לו 65 מ"ר עם המרפסות אמר מר לוריא "אז אם זה 65 אני בסדר, בו נגיע למליון 25 אצלי ביד ואתה עושה לי איזושהי הנחה וכל זה סגרנו עניין" (דגש שלי ש.מ.)(עמ' 7 לתמליל ש' 19-20).

18.במסגרת נסיונותיו של המתווך לשכנע את מר לוריא "לסגור עסקה", המתווך מסר למר לוריא כי הוא ישלם את שכר טרחתו של עוה"ד "את העורך דין אני חותך לך" (עמ' 5 לתמליל ש' 11), וכן יתן לו הנחה בדמי התיווך, ולאחר ששמע את דרישתו של מר לוריא למליון עשרים וחמש ביד!! אמר "יאללה אני אנסה. בו נעשה. בוא ננסה בוא נתחיל אני אדבר איתו ואני אעדכן אותך" (עמ' 7 לתמליל ש' 21-22).

19.בהמשך לשיחה זו, התקיימה באותו יום שיחה בין המתווך למר דורפברגר ובסיכומה הסכים מר דורפברגר לשלם סך של 1,025,000 ₪ עבור הדירה. בהקשר זה יצוין, כי במהלך ההוכחות התברר כי בין המתווך ומר דורפברגר התקיימו מספר שיחות טלפוניות בין ה-3.11.20 – 8.11.20, והמתווך טען ואישר באופן חד משמעי כי הוא העביר את הקלטת שיחות אלו לבא כוחו של דורפברגר (עמ' 16 לפרו' מיום 8.2.22 ש' 14-22). מנגד טען בא כח הנתבעים כי שיחות אלו לא הועברו אליו למרות החלטות שניתנו על ידי וגם לכך אתייחס בהמשך.

20.בהמשך לאישורו של מר דורפברגר נשלחה הודעה ע"י המתווך למר לוריא על האישור, שהעתקה לא הוצג, ובעקבותיה התקיימה שיחה טלפונית נוספת בינהם (תמליל השיחה צורף כנספח ג' לתצהיר דורפברגר) שבה טען המתווך כי התקשה לשכנע את מר דורפברגר לשפר את הצעתו וטען כי "לא קל אבל הלך כמו שאני יודע זריז וטוב" (עמ' 1 לתמליל ש' 10).

על כך השיב מר לוריא "אוקי. טוב אוקי. לא לערבב דיבורים למה ומה ולמה חבל, אולי... יכול להיות יותר טוב אבל זה לא משנה כבר, זה סגור" (שם, ש' 11-12). כמו כן מר לוריא בירר עם המתווך את האפשרות להעביר את פרטיו של הקונה לעיריית חיפה לאור עזיבתה של השוכרת בדירה.

כפי שיפורט להלן, לטענת התובעים אמירה זו של מר לוריא והבירור שנערך על ידו מהווים ראיה ברורה ל"גמירות דעת" שלו להתקשר בהסכם מחייב למכירת הדירה.

בענין זה המתווך העיד כי התרשם שמבחינתו של מר לוריא העסקה היתה "סגורה" ולדבריו "... אם זה לא חד משמעית, אני לא מעביר את זה לעורכין דין. עד שהעסקה לא סגורה אין טעם להתחיל תהליך של הכנת חוזה" (שם, עמ' 7 ש' 1-3).

כנגד האמור כשנשאל מר לוריא לגבי אמירתו לעיל לפיה "זה לא משנה כבר, זה סגור" הוא טען כי התכוון אך ורק לכך שהמחיר סגור ולדבריו "מבחינתי, המחיר שקבענו מיום 25 ( צ"ל מליון 25 ש.מ.) מפה נתקדם הלאה" (שם, עמ' 62 ש' 1), וכן "בסדר, יש פה תהליך. להתקדם עם התהליך, נו בסדר אמרתי מבחינת המחיר. זה באותו רגע, אחרי כל ההסברים מה שהוא אמר לי ואיך שהוא תאר לי את כל החישובים שלו ואת כל מה שהוא הציג בפניי, הבנתי שזה המחיר שאני צריך, שאפשר ממנו להתקדם לקראת חוזה, לא יודע מה שיהיה אחר כך... " (שם, עמ' 62 ש' 12-15). דברים דומים נאמרו על ידו ביחס לבירור האפשרות לרישום מר דורפברגר בעירייה שלגביו הוא טען כי "פשוט רציתי לדעת האם אני צריך לחכות עם זה, להתעכב עם זה, מה קורה עם הדברים?"(שם, עמ' 64 ש' 5-7).

21.בתום השיחה הופנה מר לוריא על ידי המתווך לעו"ד קליקה על מנת שיכין הסכם התקשרות והמתווך אישר כי "את התשלום אני אסגור מולו" (עמ' 2 לתמליל ש' 27).

יוקדם ויצוין, כי עו"ד קליקה הכחיש בעדותו בתוקף כי היה אמור לקבל תשלום מהמתווך ולדבריו "מעולם לא קיבלתי שכר טרחה מאף מתווך מעולם. תמיד הלקוח משלם שכר טרחה" (עמ' 15 לפרו' מיום 16.11.21 ש' 2). וכשנשאל מה התייחסותו לכך שנאמר למר לוריא שהמתווך יישא בשכר טרחתו הוא השיב "אם נאמר זה בטח לא על דעתי ואני התכוונתי תכל'ס לשכר טרחתי ממשפחת לוריא כרגיל, בכל עסקה" (שם, ש' 16-17).

עוד אציין, כי המתווך התקשה להסביר את הסתירה בין דבריו לעדותו של עו"ד קליקה. הוא אישר כי אכן לא עדכן את עו"ד קליקה בכוונתו לשלם את שכר טרחתו וחזר וטען כי "אני תכננתי לשלם לו במקום הלקוח" (עמ' 6 לפרו' מיום 8.2.22 ש' 23), ואף טען כי אם עו"ד קליקה היה מסרב לקבל ממנו תשלום "מה שהייתי עושה זה מבקש ממר לוריא לשלם לו, ומחזיר לו את הסכום של שכר הטרחה זהו" (שם, ש' 32-33).

22.בהמשך לשיחה לעיל מר לוריא יצר עוד באותו יום (4.11.20) קשר עם עו"ד קליקה והלה ביקש ממנו מספר מסמכים ובכלל זה תעודת זהות, שטר מכר היסטורי, נסח רישום ונתונים נוספים שעל בסיסם הכין עו"ד קליקה טיוטת הסכם וכן ערך תחשיב מס שבח עבור המכירה (עדות עו"ד קליקה עמ' 8 לפרו' מיום 26.11.21 ש' 27-29). כאמור לעיל, עו"ד קליקה אישר כי לא דיבר מעולם ישירות עם גב' לוריא (שם, עמ' 13 ש' 4) אך לדבריו גב' לוריא עמדה ליד מר לוריא בכל השיחות שהוא ניהל איתו (שם, עמ' 12 ש' 11).

23.בהמשך אותו יום (4.11.20) בשעות אחה"צ העביר עו"ד קליקה למר דורפברגר טיוטת הסכם ראשונה עליה צוין "טיוטה 1 - למו"מ בלבד – 4.11.20 בכפוף לאישור המוכרת והערותיה" , ובהודעת הדואר האלקטרוני צוין "מצ"ב לעיונך במסגרת מו"מ טיוטת הסכם מכר המועברת במקביל לעיון המוכרת וכפופה לאישורה והערותיה". להסכם צורף נסח רישום עדכני, תעודת זהות של גב' לוריא ותחשיב מס שבח. (הודעת הדוא"ל צורפה כנספח "ד" לתצהיר דורפברגר). עו"ד קליקה העיד כי לפני ששלח את הטיוטה, עדכן את מר לוריא ביחס לחיוב מס השבח הצפוי (שם, עמ' 10 ש' 1-4).

24.במענה להודעתו של עו"ד קליקה התקבלה למחרת – יום חמישי (5.11.20) הודעת דוא"ל מאת עו"ד אתי בבני (להלן – "עו"ד בבני"), אשר אישרה כי מר דורפברגר העביר לטיפולה את החוזה וציינה כי "עברתי על ההסכם והדברים נראים מקובלים כמעט באופן מוחלט, הכנסתי הערות בודדות מטעמים טכניים, הכל מסומן במעקב בגוף הטיוטא" (ההודעה צורפה כנספח "ה" לתצהיר דורפברגר).

25.כמו כן ביקשה עו"ד בבני כי "על מנת לקדם את הדברים על ציר הזמן, אודה לך אם תוכל לבדוק את יומנך ואם נוח לך, נא אשר קיום מועד חתימת הסכם המכר ביום רביעי הקרוב 11.11.20 בשעה 11:00 במשרדך, או אם תעדיף במשרדנו (שושנת הכרמל 25)".

26.עיון בהערותיה של עו"ד בבני מעלה כי היא אישרה שהקונים (מר דורפברגר ואשתו) יטלו משכנתא בסכום של 512,500 ₪, והתשלום האחרון שונה ל-45 יום במקום 30יום . בנוסף תוקן הסכום שיופקד בנאמנות באם לא יומצא אישור מס שבח עד מועד התשלום האחרון ומסירת החזקה לסך של 200,000 ₪ במקום סך של 50,000 ₪ שקבע עו"ד קליקה.

עוד יצוין כי בטיוטה שהוחזרה ע"י עו"ד בבני צוין "טיוטה 2 – למו"מ בלבד – 5.11.20 בכפוף לאישור המוכרת והערותיה", וכעולה מהטיוטה עו"ד בבני היא ששינתה את מספר הטיוטה ואת התאריך, אך מאידך לא נערך על ידה שום שינוי בקביעה שלפיה מדובר בטיוטה לצורך מו"מ בלבד הכפופה לאישור המוכרת.

27.בהמשך נשלחו שתי הודעות דוא"ל נוספות ע"י עו"ד קליקה (נספחים ו' ו-ז' לתצהיר דורפברגר. בראשונה טען עו"ד קליקה כי די בסך של 50,000 ₪ שיוחזק בנאמנות לאור מס השבח הצפוי, צירף אישור העדר חיוב בהיטל השבחה, וציין כי הוא בודק מול המוכרת את נושא פגישת החתימה. בשניה, שנשלחה באותו יום ציין עו"ד קליקה "מאושרת הפגישה במשרדי ביום רביעי שעה 11:00 סכום הנאמנות יתוקן לסך של 70,000 ₪"

28.עו"ד קליקה העיד כי העביר את הטיוטה המתוקנת ע"י עו"ד בבני לה"ה לוריא (עמ' 11 לפרו' הדיון מיום 16.11.21 ש' 34), וכמו כן קיבל את אישורו של מר לוריא לקיום הפגישה כשלדבריו מר לוריא קיבל גם את אישורה של גב' לוריא "עד כמה שאני זוכר. כלומר, זה היה אינטראקציה ביניהם כי הוא שאל אותה מתאים לא מתאים" (שם, עמ' 12 ש' 12).

29.באותה שיחה, שהתקיימה כאמור ביום חמישי בשבוע, ביקשו ה"ה לוריא להיפגש עם עו"ד קליקה ביום ראשון שלאחר מכן, ועו"ד קליקה הסביר את מהות הפגישה ב-"לשבת איתי, לחתום יפוי כח, שכר טרחה את הדברים המסודרים לפני עסקה" (שם, עמ' 12 ש' 21).

30.בהמשך אתייחס בפירוט לעדותו של עו"ד קליקה (עמ' 14 ש' 5-30), אך כבר בשלב זה אציין כי עו"ד קליקה טען בעדותו כי מבחינתו והוא סבור שכך היו הדברים גם מבחינתה של עו"ד בבני, טיוטת ההסכם שהועברה אליו מעו"ד בבני הייתה טיוטה בלבד, ולא נערך עדיין מסמך שניתן לראות בו חוזה מחייב. עוד יוקדם ויצוין כי עוה"ד בבני לא הובאה לעדות על ידי התובעים.

31.בשלב זה על רצף הזמן, נפנה לה"ה לוריא, אשר העידו באופן כמעט זהה כי באותו יום חמישי לאחר שנקבעה על ידם פגישה עם עו"ד קליקה, התקיימה שיחה ביניהם ובה גב' לוריא התלבטה האם למכור את הדירה. גב' לוריא העידה כי ניסתה לקרוא את טיוטת ההסכם אך זה היה "סינית" בשבילה (עמ' 45 לפרו' מיום 8.2.22), ואז היא אמרה למר לוריא "תקשיב, לא אני וגם אתה לא מבינים בדבר הזה, בוא נבקש פגישה עם עו"ד קליקה ביום ראשון בבוקר" (שם, ש' 19-20).

32.גב' לוריא טענה כי נלחצה מאד כשהתקבלה הטיוטה ולדבריה "... היה יום חמישי, אני לא אשכח את זה, היה יום חמישי וכשהגעתי למצב הזה שזהו, אני צריכה ללכת לקבל החלטה סופית ולחתום, נלחצתי. נכנסתי לסערת רגשות. נלחצתי מאד הבנתי שאני לא מסוגלת לעשות את הצעד הזה. לא מסוגלת. שקשה לי לקבל את ההחלטה הזאת... " (שם, עמ' 46 ש' 11-15). גב' לוריא העידה כי היא "עמדה לפני שוקת שבורה" מאחר ומצד אחד היה ברור לה שמר לוריא או היא לא יכולים להמשיך ולטפל בהשכרת הדירה, מצד שני היא הרגישה שהיא לא יכולה להיפרד מהדירה, עקב העובדה שיש לה רגשות סנטימנטליים אליה (שם, עמ' 46 ש' 34 ואילך).

33.גב' לוריא טענה עוד כי לצורך קבלת החלטה ביקשה לקבל הסברים מעו"ד קליקה "ואז אולי אני אחשוב אחרת" (שם, עמ' 47 ש' 17-18), ולאחר מכן העידה כי "ואז הבנתי שזהו אני לא יכולה לעשות את הצעד הזה, ואמרתי לעצמי למי אני פונה בצר לי? פניתי לבן שלי. וסיפרתי לו את הסיפור כי הוא לא היה מודע לסיפור. סיפרתי לו את הסיפור, אז הוא אמר 'אמא, תרגעי, אנחנו נבוא בשבת ונדבר'. הם באו ביום שבת. ישבנו דיברנו, הוא אמר לי 'אמא זאת הבעיה? אם זאת הבעיה – אז אין בעיה" אני פה בשביל זה. אני לוקח את זה על עצמי. זהו. נגולה אבן מליבי. את לא צריכה יותר, אבא לא צריך להתעסק עם זה, הכל עלי" (שם, עמ' 47 ש' 19-25). לדבריה כשהבינה שיש אלטרנטיבה לטיפול בהשכרת הדירה, החליטה סופית שהיא לא מוכרת את הדירה (שם, עמ' 48 ש' 10-12, 15-17).

34.מר לוריא אישר בעדותו באופן מלא את גרסתה של גב' לוריא שלאחר קבלת הטיוטה היא היססה אם למכור את הדירה ולדבריו "היא אמרה 'אני אבדוק ואני אשמע ואז אני אחליט כשאני אקבל את הטיוטה. אני אקבל את ההסברים מעורך הדין, ואז אני אחליט אם אני מוכרת או לא. עד אז אני אחליט... "(שם, עמ' 59 ש' 38 – עמ' 60 ש'1). וכן "... היא לא הייתה שלמה עם עצמה כל הזמן, היא לא רצתה בכלל למכור את הדירה ואז אנחנו נראה קודם כל שיסביר לי. תקבע עם קליקה יום ושעה שיסביר לנו את החוזה' " (שם, עמ' 60 ש' 3-4). גם בתצהירו אישר מר לוריא כי בנם הציע שלא למכור את הדירה וכי הוא יקח על עצמו את השכרת הדירה, וגב' לוריא שמחה על ההצעה (סעיף 21 לתצהירו נ/15).

35.גם בנם של ה"ה ירון לוריא אישר את גרסתם והעיד בין היתר על שיחתו עמם בשבת, שם עלה הקושי העיקרי והוא חוסר רצונו של מר לוריא להמשיך ולטפל בדירה (עמ' 71 לפרו' מיום 8.2.22 ש' 12) וכן העיד כי: "ואז הסתכלנו באינטרנט קצת, ראינו שאפשר לעשות תמ"א, ודיברנו על זה. ואמרתי לו עזוב אני אקח את הדירה. תשאיר אותה. אל תמכור", ולדבריו אלו שני הנושאים היחידים שעלו בשיחה (שם, ש' 26).

36.יצוין, כי מר לוריא טען בתצהירו גם כי פגש באותו יום שבת חברים שטענו כי המחיר שהוצע לו נמוך ביחס לדירה וכי כדאי שיבחן שוב את העניין (סעיף 32 לתצהירו).

מר לוריא טען בעדותו כי לאור דברי חבריו ערך בדיקות וגילה כי הוטעה ע"י המתווך וכי "ראיתי שמשהו פה לא בסדר. נכנסתי לאינטרנט לבדוק, ופתאום אני רואה שיש פה איזור מסוים בחיפה שהוא מיועד לתמ"א. לעומת כל התמו"ת בחיפה שהעיריה ביטלה אותן, מלבד רחוב שדרות XXX שהן יש להן אישורים והטבות לגבי תמו"ת אז אמרתי "אם ככה, אני הולך לתת פה מתנה למישהו" (עמ' 66 לפרו' מיום 8.2.22 ש' 18-19).

37.עם זאת, מר לוריא חזר והדגיש כי כל הבדיקות נעשו על ידו לאחר שגב' לוריא החליטה שלא למכור ולדבריו "אבל זה היה כבר בדיעבד, אחרי שהחליטה בלי קשר" (שם, עמ' 66 ש' 18 וכן עמ' 68 ש' 1-3). גם גב' לוריא אישרה את הדברים (שם, עמ' 49 ש' 4). גם בנם של ה"ה לוריא אישר כי כשנפרד מהוריו בשבת, אחר שהוחלט שלא למכור את הדירה, חבריהם עדיין לא הגיעו כן וכי אביו – מר לוריא לא דיבר איתו על המחיר שהוצע לו עבור הדירה, אלא רק על אפשרות העתידית לפרויקט תמ"א (שם, עמ' 70 ש' 5- 15).

38.מכל מקום, ביום ראשון בבוקר (8.11.20) בשעה 09:42 התקשר מר לוריא למתווך (עדות טוקרב עמ' 13 לפרו' מיום 8.2.22 ש' 38, תמליל השיחה צורף כנספח ו2' לתצהיר דורפברגר).

כעולה מתמליל השיחה, מר לוריא הודיע למתווך כי "החלטנו לעצור את כל הסיפור הזה ולרדת מהמכירה בשלב זה" (עמ' 1 לתמליל ש' 12). כשהוא נשאל מדוע הוא השיב "כי הבנו שאנחנו הולכים לעשות פה עסקה לא טובה כי יש למקום הזה ערך נדל"ני עתידי מאד גבוה וחבל לי למכור היום דבר שיש לו פוטנציאל לפחות פי 2 יותר גדול, אם לא יותר בעתיד, לא כרגע, אבל עתידי זה אחרי שעשינו בדיקה ויותר מעמיקה קצת... ".

39.מר לוריא ביקש גם שתבוטל הפגישה שנקבעה לחתימת ההסכם ושאל את המתווך אם הוא יהיה מוכן לטפל בהשכרת הדירה (שם, ש' 24-27). יצוין כי המתווך לא מחה על הדברים וכך כשמר לוריא אמר לו "אוקי, אז החלטנו כרגע לעצור, לא למהר, ולמכור תמיד נוכל. בוא נתקדם בשלב זה עם השכרה ונראה מה הולך לקרות הלאה, אוקיי?". השיב המתווך: "אוקי. בסדר גמור" (עמ' 3 ש' 9-12).

מר לוריא נשאל בחקירתו כיצד הוא מסביר את העובדה שהוא לא אמר דבר למתווך על כך שגב' לוריא אינה מעוניינת למכור את הדירה, והתמקד בטענה שהעסקה "לא טובה". ועל כך השיב מר לוריא כי כעס מאד על המתווך שלא גילה לו שהדירה נמצאת עדיין באיזור שיש בו תמ"א מאושרת ולדבריו "הייתי כל כך מרוגז שאמרתי לו דבר ראשון מוטי, מוטי אני אומר, אני מתבלבל. "דניאל אנחנו יורדים והשיחה (צ"ל מהמכירה – ש.מ.), ולא חשבתי להגיד לו החלטות בתוך המשפחה שלנו. ביני ובין הבן שלי ואשתי שזה מעניין אותו. ואמרתי לו "למה אתה לא אמרתי לי את זה? למה אתה לא אמרת לי את הנושא הזה בכלל? " (עמ' 66 לפרו' מיום 8.2.22 ש' 29-32).

40.מיד לאחר קבלת ההודעה התקשר המתווך למר דורפברגר והודיע לו על השיחה עם מר לוריא וכן לעו"ד קליקה (שם, עמ' 20 ש' 9-10). יצוין כי לא הוצג לפני תמליל השיחה בין המתווך ומר דורפברגר וזוהי אחת השיחות שלגביהן טוען ב"כ הנתבעים כי הן הועלמו ולא גולו ע"י ב"כ התובעים.

41.מעדותו של המתווך עלה כי כבר באותה שיחה "מוטי שאל אותי, אם יש אצלי מסמך חתום של הזמנת שירותי תיווך. אני אומר לו שלא. אני שולח לו ואז הוא חותם" (שם, עמ' 14 ש' 7-8). ויודגש כי שאלתי מפורשות את המתווך "...אתה מאשר שאתה החתמת את המסמך, את מר דורפברגר אחרי שמר לוריא התקשר אליכם ואמר לכם שהוא יורד מהעסקה?" והוא השיב "כן" (שם, עמ' 14 ש' 13-16).

42.לאחר שיחה זו החלה "מסכת" של שיחות, הודעות ותכתובות בין הצדדים שאתייחס אליה בתמצית להלן.

כבר באותו יום - 8.11.2020, הוצא מכתב התראה ע"י עו"ד בבני אל עו"ד קליקה (נספח א' לתצהיר יואל לוריא) ובו נטען בין היתר כי "לאור ההצעה למחיר המוסכם, במהלך השבוע שעבר העבירו מרשיך למרשיי טיוטת הסכם מכר, נוהל והושלם מו"מ לגבי נוסח ההסכם..." (דגש במקור ש.מ.). כמו כן, נטען (סעיף ד'), כי התובעים כבר דאגו לשחרר את ההון העצמי הדרוש לרכישת הדירה וספגו עקב כך הפסדים פיננסים "הן נוכח פתיחת הכספים והן נוכח ויתור על אפשרות מקבילה לעסקת נדל"ן השקעתית חלופית אותה בחנו מרשי...".

43.בסיכום המכתב, נקבע כי ככל שהנתבעים יודיעו כי הם חוזרים למסלול החתימה של ההסכם במועד שתואם המכתב ייגנז, ואולם ככל שהם יעמדו על הודעתם שלפיה אין הם מתכוונים לחתום על ההסכם ינקטו כנגדם הליכים משפטיים ובמכתב פורטו כל ההליכים הצפויים והתביעות שבכוונת התובעים להגיש. להשלמת התמונה יצוין כי במכתב צוין המתווך כנציג הבעלים (סעיף 4 למכתב).

44.ביום 10.11.2020 נשלחה הודעת דוא"ל של עו"ד קליקה לעו"ד בבני ובה הופנתה עו"ד בבני לעו"ד אחר שייצג את הנתבעים וכן צוין כי הפגישה שנקבעה לא תתקיים ובתגובה הודיעה לו עו"ד בבני כי בהמשך למו"מ שהתנהל, הוכן שיק בנקאי לביצוע התשלום, על פי הסכם המכר, ע"י התובעים וכי לאור ההודעה הם לא יגיעו לפגישה, אך הם נחושים להשלים את העסקה (התכתובת צורפה כנספח ב' לתצהיר מר לוריא).

45.ביום 11.11.2020, נשלח מכתב תשובה של עו"ד שטרית מטעם הנתבעים ובה נטען כי לא קיימת טיוטת הסכם אשר הבשילה להסכם מחייב שקיבל את אישורה הסופי של גב' לוריא. כן נטען, בין היתר, כי המתווך איננו נציג הנתבעים, אלא רק מתווך שטיפל בנושא המכירה בעיקר עבור התובעים דווקא. לאחר מכן הוחלפו מכתבי התראה ותשובה נוספים (נספח ח' לתצהיר מר דורפברגר – מכתב התראה מטעם ב"כ התובעים ונספח ד' לתצהיר מר לוריא מכתב תשובה של ב"כ הנתבעים).

46.בהמשך, נשלח ביום 25.11.2020 גם מכתב התראה ע"י המתווך (נ/13) ובו דרישה לתשלום 1.5% מדמי התיווך על פי שווי דירה של 1,100,000 ₪ ובו נטען כי המתווך שילם סך של 5,500 ₪ לעו"ד קליקה ובנוסף השקיע משאבים ומאמצים כבירים במכירת הדירה. יצוין כי המתווך אישר בחקירתו הנגדית כי במכתב קיימים מספר נתונים שאינם נכונים כגון חישוב דמי התיווך שלא על פי המחיר שהוצע למר לוריא ועוד.

47. במקביל לתכתובות, נוהלו שיחות טלפוניות והוחלפו הודעות ווטסאפ בין המתווך ובין מר דורפברגר שהתמליל שלהן הוגש, ומהן עלה כי הללו שיתפו פעולה באופן מלא, הן בניסיונות להפעיל לחץ על מר לוריא להשלים את חתימת ההסכם והן בהיערכות לקראת תביעה עתידית. מתוך השיחות אני מוצא לנכון לציין מספר נקודות:

(-)כשבועיים לאחר שמכר הדירה לא יצא אל הפועל, נשלחה ע"י המתווך הודעה קולית אל מר דורפברגר (נ/1) ובה הוא הציע הצעה חליפית להשקעה בדירה המצויה בבנין "שכבר חתום לתמ"א". מר דורפברגר טען בחקירתו כי "אני אפילו לא זוכר את ההודעה הזאת" (עמ' 23 לפר' מיום 16.11.20, ש' 18).

)-)במסגרת הראיות הוגשו תמלילי 3 שיחות טלפוניות שהתנהלו בין המתווך למר דורפברגר לאחר הפסקת המו"מ ומהן עלה כי מר דורפברגר היה מוכן לשפר את הצעת הרכישה בסכום של 25,000 ₪ (עמ' 3 לתמליל נ/4 ש' 12-19), וכי נעשה ניסיון להפגיש בין מר דורפברגר לבין מר לוריא אך מר לוריא הודיע שהוא אינו יכול להיפגש. מר דורפברגר סיפר למתווך כי במהלך שיחתו עם מר לוריא הוא הבהיר לו כי "תשמע, זאת זכותך, זה בסדר אם תבטל, רק קח בחשבון אם אתה מבטל איתי את הפגישה, אני נותן אור ירוק לעורך דין להגיש את התביעה בהליכים רחבי היקף..." (עמ' 1 לתמליל נ/5, ש' 11-13). כמו כן, עלה מהשיחה האמורה כי המתווך שאל את מר דורפברגר האם הוא הציע למר לוריא תוספת של 25,000 ₪ והלה השיב כי "לא, לא, הבן אדם חתך כל אפשרות לדבר" (שם, עמ' 2, ש' 19).

(-)משיחה נוספת שהוצגה (נ/6), עלה כי מר דורפברגר היה נחוש לנהל בכל מקרה הליך משפטי ובמהלך השיחה אף נשמע המתווך אומר "לכם אין קייס" ועל כך השיב מר דורפברגר "אתה יודע מה אני אגיד לך? יש קייס, אין קייס, אני אנהל את המלחמה הזאת" (עמ' 6 לתמליל נ/6, ש' 12-14).

48.גם מתוך תכתובת הווטסאפ המרובה שהוצגה אני מוצא לנכון לציין מספר נקודות:

(-) המתווך אשר כאמור העביר את הקלטת שיחותיו עם מר לוריא למר דורפברגר חשש שמא בכך הוא עובר על החוק, לפיכך הוא ביקש ממר דורפברגר שיבדוק עבורו אם קיים איסור חוקי על ההקלטות ומר דורפברגר השיב כי הוא אינו יודע ואינו מכיר התייחסות בחוק בעניין (נ/7, נ/8).

(-) בהודעה קולית של המתווך מיום 8.11.2020 בשעה: 16:21, הוא מספר למר דורפברגר מה הוא אמר למר לוריא ובין היתר לאחר שמר לוריא מסר לו שהוא מרגיש שאונסים אותו לבצע עסקה אמר לו המתווך "... על הדברים האלה היית צריך לחשוב לפני, לא ניתן לחזור ברגע האחרון אחורה, אתה ידעת מה המחיר, אי אפשר להעריך, אמרתי לו אי אפשר להעריך נכס. נכס עם פוטנציאל עתידי, אתה יכול להיכנס למס שבח או לנדל"ן ולראות עסקאות ולראות מחיר למטר ולהבין מה כרגע המחיר של הנכס ולראייה שאתה מלכתחילה ביקשת ממני מיליון מאה מחיר שיווק וקיבלת מאד קרוב לשם..." (תמליל נ/10, ש' 7-11).

(-)בהודעה של מר דורפברגר למתווך מיום 8.11.2020 בשעה 16:35 (עמ' 6 לנ' 3) הוא כותב: "... אם זה יעבור לעימות, אצטרך את החומר בינך לבינו כדי להראות שפעלת כשליח לפי ההוראות שלו ואז כל פעולה שלך מחייבת אותו וזה לא יהיה ביני לבינך".

תמצית טענות הצדדים

טיעוני התובעים

49.לטענת התובעים, נכרת חוזה משפטי מחייב שיש להורות על אכיפתו בד בבד עם חיוב הנתבעים בפיצוי התובעים בגין הפרתו על ידם . בענין זה נטען בסיכומי התובעים כי טיוטת החוזה האחרונה שהועברה מעו"ד בבני לעו"ד קליקה מהווה נוסח סופי המשקף הסכמה על כל תנאי העסקה ועובדה זו בצירוף הבדיקות שנערכו ע"י הצדדים, הביקור בדירה, ייצוג שני הצדדים ע"י עורכי דין, תיאום מועד לחתימה לאחר שגובשו כל פרטי ההסכם לתאריך סמלי של- 11/11/20 והמצג שיצרו הנתבעים שלפיו כל הפרטים מוסכמים, כל אלו מצביעים על קיום היסודות הנדרשים של "גמירות דעת" ו"מסוימות" בטיוטת חוזה המכר המאפשרים לראות בו כחוזה מכר מחייב, גם ללא חתימת הצדדים.

50.בהקשר זה הפנה ב"כ התובעים לפסיקה בה רוככה דרישת הכתב במקרקעין והוכרה האפשרות לראות בטיוטת הסכם כחוזה מחייב, גם מבלי שנחתמה בידי הצדדים. כמו כן טען ב"כ התובעים כי אחד הכלים שנועדו למנוע התחמקות מהתחייבות שניתנה, על בסיס טענות שעניינן חוסר במסמך בכתב או בחתימה, הוא עיקרון תום הלב, והופניתי לפסיקה בה נקבע כי גם זכות הפרישה ממו"מ כפופה לעיקרון תום הלב.

51. בנוסף נטען כי יש לראות במר לוריא כשליח של גב' לוריא, וכן נטען כי בכל הקשור לעסקה "הנתבעת נתנה את אישורה בזמן אמת לפועלו של עו"ד קליקה" (סעיף 52 לסיכומים), זאת מאחר ועמדה לצד מר לוריא בעת ששוחח עם עו"ד קליקה השיבה לשאלות שנשאלה ונתנה הסכמתה לקביעת מועד לחתימת ההסכם. כמו כן הודגש כי ה"ה לוריא ניהלו את חייהם בשיתוף מלא, כי גב' לוריא ידעה על כל הפעולות שננקטו לצורך מכירת הדירה כי הנושא הכספי לא עניין אותה כלל והיא סמכה במאה אחוז על בעלה בנושאים אלו ואף אישרה כי כל פעולה שהיה מבצע בעלה בקשר למכירת הדירה הייתה מקובלת עליה.

52. בנוסף הודגש כי גב' לוריא או מר לוריא לא אמרו לאף אחד כי נדרשת הסכמתה של גב' לוריא למכירת הדירה או כי מר לוריא אינו מוסמך לפעול בשמה ולהתחייב על מכירת הדירה וכשהופנתה גב' לוריא לשיחה בין בעלה לבין המתווך שבה הסכים מר לוריא למכירת הדירה ב- 1,025,000 ₪, היא מסרה שהיא מכבדת את מה שאמר מר לוריא למתווך. בנוסף טען ב"כ התובעים למופרכות גרסת גברת לוריא ביחס לקשר הסנטימנטלי שהיה לה לדירה ונטען כי מדובר בהרחבת חזית וגרסה מאוחרת.

53. בנוסף הופניתי לפסיקה לפיה, כאשר בני אדם מתנהגים בדרך המתעלמת מהאישיות המשפטית הנפרדת שלהם, ניתן לראות בהם כאישיות משפטית אחת, שכל פעולה של אחד מהם תחייב גם את חברו, ונטען כי גם מטעם זה יש לראות במר לוריא שלוח של גב' לוריא והיא מושתקת ומנועה מלטעון כיום כי הוא פעל ללא הרשאתה.

54. כמו כן נטען כי אין לנתבעים כל עילה להשתחרר מהחוזה ו/או למנוע את אכיפתו ולא התקיימו במקרה שלפנינו נסיבות ההופכות את אכיפת ההסכם לבלתי צודקת. בהקשר זה נטען גם כי לא הוצגה כל ראיה המצביעה על כך שהמחיר שנקבע בחוזה נמוך ממחיר השוק, וכל טענות הנתבע בעניין זה היו מבוססת על הערכה גרידא ללא כל ראיה תומכת. בנוסף ולחילופין, נטען כי יש לחייב את הנתבעים בפיצוי המוסכם שנקבע בטיוטה, דהיינו, סך של 102,500 ₪, זאת מאחר והמו"מ הבשיל לחלוטין ופרט לחתימה על החוזה לא נותר עוד לעשות דבר ולפיכך זהו אחד המקרים שבהם קיימת הצדקה לפסיקת "פיצויי קיום" בנוסף לאכיפה או חלף האכיפה.

טיעוני הנתבעים

55.לטענת הנתבעים תביעת התובעים עניינה ניסיונם לחייב את גב' לוריא למכור להם את הדירה, זאת בנסיבות בהן הן מר דורפברגר והן עו"ד קליקה לא שוחחו מעולם עם גב' לוריא ולא שמעו ממנה שהיא רוצה ומסכימה למכור את הדירה. בנוסף נטען, כי לאור החוסר המהותי של קשר ישיר בין מר דורפברגר ובין גב' לוריא, נעשה ניסיון לייצר "מסך עשן" שיכסה על החוסר האמור וזאת הן בדרך של שכנוע המתווך להפר את חובותיו על פי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, כך שיעביר לדורפברגר את שיחותיו עם מר לוריא והן בדרך של הסתרה מכוונת של השיחות שהתקיימו בין מר דורפברגר למתווך, שהובילו לקבלת הסכמת מר לוריא למחיר שהוצע לו.

56. בכל הנוגע לטיוטת החוזה, טוענים הנתבעים כי אין מדובר בהסכם מחייב, ואף הטיוטה האחרונה שהוצגה כלל לא הייתה טיוטה סופית. בהקשר זה נטען כי מר דורפברגר והמתווך לא דיברו מעולם עם גב' לוריא ולא סיכמו איתה דבר, ומר דורפברגר אף לא דיבר עם מר לוריא ישירות וכאמור גם עו"ד קליקה לא דיבר ישירות עם גב' לוריא.

57. כמו כן נטען כי בשיחה שקיים מר לוריא עם המתווך, הוא הסכים ל- 1,025,000 ₪ נטו, ולא סוכמו שום תנאים נוספים בינו לבין המתווך, ולפיכך הטיוטה שהעביר עו"ד קליקה הייתה על דעתו בלבד ומהווה הצעה לא מגובשת שהייתה אמורה להתברר בפגישה שנקבעה ליום 8/11/2020 במשרדו של עו"ד קליקה בין הנתבעים ועו"ד קליקה.

58. בעניין זה נטען כי גם התנהגות התובעים מעידה על כך שהללו סברו כי לא התגבש הסכם מחייב וזאת ניתן ללמוד מהמועד המאוחר שנקבע לחתימת החוזה, מהעובדה שהתובעים לא דיווחו על העסקה לרשויות המס, לא שילמו שכר טרחה למתווך ואף לא העבירו את השיק של התשלום הראשוני המצוין כטיוטה לגב' לוריא. כמו כן הופניתי לציון על גבי טיוטה מס' 2, שלפיו מדובר בטיוטה בלבד, הכפופה לאישור גב' לוריא, והדבר אף הודגש במכתב הנלווה.

59.כן הודגש פרק הזמן הקצר בו התנהל המו"מ, 2 ימי עסקים בלבד מהמועד שבו הציג המתווך למר דורפברגר את הדירה וכן הופניתי לעדותו של עו"ד קליקה שהבהיר כי קבע פגישה עם הנתבעים כדי להחתים את גב' לוריא, בין היתר, על ייפוי כוח, וכי מבחינתו עד שאין חתימת הסכם פיזית, הצדדים נמצאים במו"מ, וכי הטיוטה שהועברה על ידו, לא הייתה טיוטה סופית וכזו הייתה אמורה להישלח רק לאחר הפגישה המתוכננת בינו לבין הנתבעים.

60.כמו כן נטען כי גם ממכתב ההתראה של עו"ד בבני ניתן להיווכח כי התובעים התעקשו על מועד החתימה מתוך הבנתם שרק חתימת הצדדים על הסכם המכר תחייב את הצדדים, ואין מדובר באקט סמלי, ואף מר דורפברגר הסביר כי לא שילם למתווך מאחר והוא התכוון לשלם לו רק לאחר חתימת ההסכם. בהקשר זה צוינה גם העובדה שעו"ד בבני לא הובאה לעדות ואף היא ציינה על גבי טיוטת ההסכם כי מדובר בטיוטה בלבד, וממכלול הראיות עולה בברור כי שני עורכי הדין סברו כי "גמירות הדעת" של הצדדים תשתכלל רק במועד חתימת ההסכם.

61.עוד נטען כנגד המתווך אשר פעל בניגוד לחובותיו החוקיות, מסר למר לוריא מידע שגוי והציג כלפיו מצג כאילו הוא מייצג אותו בעסקה, בעוד שבפועל הוא ייצג ה"ה דורפברגר ונטען כי התובעים הם שאחראים לכל מעשי הרמאות וההטעיה שביצע המתווך.

62. בסיכומו של דבר, נטען כי יש לדחות את טענות התובעים המבקשים מבית המשפט להתעלם מהראיות ולקבוע כי לצורך גמירות דעת אין צורך בהסכמה פוזיטיבית של גב' לוריא למכירה, אין כלל צורך לדבר איתה, אין צורך בכך שתחתום על ייפוי כוח מטעמה ואין צורך בחתימתה על הסכם.

63.באשר לטענה שלפיה מר לוריא שימש כשלוח של גב' לוריא, נטען כי אכן יש דינמיקה של זוגיות בין הנתבעים, אך אין בכך כדי להביא לקבלת עמדת התובעים שלפיה אין כל צורך לשוחח עם גב' לוריא, ובעניין זה נטען כי הפסיקה אליה הפנה ב"כ התובעים לא עסקה כלל בנסיבות בהן כמו במקרה שלפנינו לא היה קשר ישיר כלשהו עם בעלת הזכויות בדירה.

64. כמו כן נטען כי התובעים לא הציגו שום עוול שייגרם להם באם העסקה לא תבוצע, ומר דורפברגר גם לא הניח טעם של ממש, מדוע דחה על הסף הצעה אחרת שהציע לו המתווך. בנוסף הועלו טענות לפיהן התובעים לא מילאו אחר החלטות בית המשפט, הסתירו ראיות והדריכו עדים. כמו כן הועלו טענות שונות ביחס למהימנות עדויותיהם של מר דורפברגר והמתווך ומנגד נטען כי עדויות ה"ה לוריא היו מהימנות, כנות, תמות לב וישירות.

65. בנוסף נטען כי בכל מקרה לא הייתה הסכמה כלשהי של מי מהנתבעים לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, כי התובעים עצמם הם שהפרו את "ההסכם" שהם טוענים שקיים שהרי לא העבירו תשלום כלשהו לנתבעים וכן נטען כי יש להתעלם משיחות הטלפון שהוצגו ע"י המתווך תוך הפרת חובותיו החוקיות כלפי הנתבעים.

דיון והכרעה

66.כעולה מסיכומי התובעים, טענתם העיקרית הינה כאמור כי טיוטת ההסכם שהכין עו"ד קליקה ועליה הערותיה של עו"ד בבני בצירוף הודעת הדוא"ל של עו"ד קליקה המאשר את מועד הפגישה שנקבעה לצורך חתימת ההסכם, יוצרים הסכם מחייב בין הצדדים. בענין זה מבקשים התובעים להתבסס גם על אמרותיו של מר לוריא למתווך כאינדיקציה ברורה לכך שכל פרטי העסקה סוכמו וכי לא נותר כל נושא למשא ומתן.

כריתת הסכם מחייב – מצב משפטי

67.בבואנו לבחון את הטענה בדבר כריתתו של חוזה מחייב, נזכיר תחילה מושכלות יסוד לפיהן "על פי הכללים, המפורטים בפרק א' לחוק החוזים (חלק כללי) נכרת חוזה ברגע שהתהווה מצב של גמירת דעת הדדית בקשר להצעה מסוימת בין מציע העסקה לבין הניצע שקיבלה" (ע"א 474/80 שמואל גרובר נ' תל יוסף, קבוצת פועלים להתיישבות שיתופית בע"מ פ"ד לה (4) 45, 51 (1981)).

על בסיס עיקרון זה, נקבע לא אחת בפסיקה כי "כדי לגבש את המסקנה כי הצדדים התכוונו לכרות הסכם מחייב, יש לעמוד על קיומן של שתי דרישות מצטברות, המקימות ביניהן יחסי גומלין והן גמירת דעת ו- מסוימות" (ע"א 7591/13 פלונים נ' פלונית (25.1.2016), פיסקה 11, וכן ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן (24.7.2013), פיסקה 12).

68.כפי שנקבע בפסיקה שהתפתחה לאורך השנים, עיקרון גמירות הדעת הינו העיקרון המרכזי וכך נקבע כי "התנאי המרכזי העומד ביסוד קיומו של חוזה, הוא הדרישה למפגש רצונות בין הצדדים ולקיומה של הסכמה הדדית. ביניהם להתקשר בהסכם מחייב, שבאה לידי ביטוי ביסוד גמירת הדעת" (ע"א 7193/08 מנחם עדני נ' מרדכי דוד (18.7.10), פסקה 9)(להלן- "ענין עדני"). בפסיקה מאוחרת יותר אף נקבע כי "כיום נהוגה במשפט הישראלי הגישה כי דרישת המסוימות, שהיוותה בעבר אחד משני עמודי התווך שעליו נבנה החוזה, ירדה מגדולתה, ומהווה מעין "כינור שני" לדרישת גמירות הדעת ..." (ע"א 4933/17 מרדכי גרין (אבגי) נ' אריה פרידמן (11.10.2020), פסקה 42 (להלן: "ענין גרין")).

69.באשר ליסוד המרכזי של גמירת דעת, דהיינו הסכמה הדדית להתקשר בחוזה מחייב, נקבע לא אחת כי "כידוע, גמירת דעת נלמדת בעיקר על פי מצגיה החיצוניים, כגון דברי הצדדים, התנהגותם וגם ביצוע החוזה או חלקו... אלה מעידים על קיומה של גמירת דעת הדדית" (ע"א 7189/09 גילי הלר נ' ציון כהן (6.6.2012), פסקה 6)(להלן- "ענין הלר"). עוד נקבע כי "קיומה של גמירת דעת נבחן על פי אמת – מידה אובייקטיבית... את כוונתו של צד לחוזה להתקשר התקשרות חוזית מחייבת עם זולתו אין בוחנים על פי הלוך-נפשו הסמוי, אלא על פי ביטוייו החיצוניים הגלויים..." (ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' – חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' אליהו גת פ"ד מד (1) 57, 67 (1990)(להלן- "ענין בוטקובסקי").

70.עם זאת, הודגש בפסיקה כי "... המבחן האובייקטיבי אינו פועל במנותק מנסיבות הענין. קנה המידה האובייקטיבי בוחן האם צדדים סבירים, בנעליהם של הצדדים למקרה הקונקרטי , היו סבורים כי קיימת גמירת דעת להתקשר בחוזה..." (ע"א 10859/07 חברה קדישא גחש"א נ' דוד לוי ( 22.1.2012) פסקה 10).

71.כמו כן, הודגש כי בחינת גמירות דעתם של הצדדים הינה למועד שבו נטען כי נכרת חוזה, וכי "ניתוח אובייקטיבי של האירועים אינו יכול לייחס להם הסכמה בדיעבד..." (שם). בענין זה אפנה גם ל"ענין גרין" פסקה 41, שם נקבע כי "דרישת גמירות הדעת מחייבת שהצדדים יגיעו למפגש רצונות להיקשר בעסקה לאלתר. לעיתים, יכול בית המשפט ללמוד על קיומה של גמירות דעת מדברים שאמרו הצדדים וממעשים שעשו לפני המועד הנטען לכריתה ולאחריו, אולם בכך בית המשפט אינו יוצר בדיעבד את גמירות הדעת, אלא לומד על התגבשותה בעת הכריתה מנתונים המעידים על כך במבט לאחור..." (דגש שלי ש.מ.).

72.את העקרונות לעיל ניישם על המקרה שלפנינו בבואנו לבחון את שאלת גמירות הדעת, ואדגיש כי יש לזכור בכל עת את קביעתו של בית המשפט העליון, לפיה "דיני החוזים נולדים במפגש רצוני בין שניים או יותר. לא תאונה אלא הסכם" (ע"א 8143/14 יוסף חלפון נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ ( 29/1/17 ), פסקה 6 (להלן-"ענין חלפון"). עוד נזכור ונזכיר את העיקרון שלפיו ככלל בית המשפט אינו כורת לצדדים חוזה שהם עצמם לא כרתו (ראו ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ רעננה לבניה והשכרה בע"מ פ"ד נו(3) 289, 300 (2002) (להלן- "ענין קל בנין").

73.בטרם אפנה לניתוח הראיות ובשים לב לכך שנשמעו בתיק מספר לא מבוטל של עדויות בעל פה , אקדיש מספר משפטים לשאלת הערכת מהימנות העדויות ובענין זה אפנה לכלל שלפיו לצורך הערכת מהימנות עדים על בית המשפט לשלב בין "בחינה פנימית" ו "בחינה חיצונית" של העדות הנשמעת בפניו. [י קדמי "על הראיות" חלק רביעי עמ' 1833 (תש"ע-2009)]. בשלב ה"בחינה הפנימית" יבחן בית המשפט את העדות על פי התרשמותו הבלתי אמצעית, מהעדות כפי שנשמעה בפניו, ובכלל זה יבחן בית המשפט את התנהגות העדים, תגובותיהם במהלך העדות ו"סימני האמת" אשר עלו מעדותם, וכן יבחן את הגיונה הפנימי של העדות ביחס לנסיון החיים ו"שכל ישר", ואת התאמת כל חלקי העדות זה לזה, וזאת בהתעלם מעדויות ו/או ראיות נגדיות העומדות כנגד העדות. בשלב ה"בחינה החיצונית" יעמת בית המשפט את העדות אל מול עדויות וראיות נגדיות וכדברי בית המשפט בע"א 1516/99 לוי נ' חיג'אזי פ"ד נה (4) 730, 748 (2001) "הבחינה הפנימית" של העדויות ניזונה מהתרשמות מהעדים ומסימני האמת המתגלים במהלך עדותם. "הבחינה החיצונית", נעשית באמצעות העמדת העדויות מול מערך הנתונים האוביקטיבי, וזה תהליך ניתוח הגיוני, הניזון משכל ישר ונסיון חיים.""

גמירת דעת ללא חתימה על הסכם/זכרון דברים

73.השאלה הראשונה בה יש לדון היא כיצד ניתן לטעון לגמירת דעת של מי מה"ה לוריא בנסיבות בהן הם לא חתמו על טיוטת ההסכם, או על כל מסמך אחר דוגמת "זכרון דברים" או כל סיכום אחר הנוגע למו"מ, ואף לא אישרו בכתב בדרך כלשהי את הסכמתם למכירה או את נוסח טיוטת ההסכם.

74.אלא שכפי שנקבע לא אחת, היעדר חתימת צדדים על טיוטת הסכם, אין בה לכשעצמה כדי להעיד על היעדר גמירות דעת משום שהחתימה היא גורם ראייתי בלבד וניתן להוכיח גמירות דעת גם בהיעדר חתימה זאת באמצעות ראיות נוספות (ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' דינה ג'רבי פ"ד לנ/1) 589, 604-605 (להלן: "ענין מקסים"), ע"א 8320/09 אלי אלחדד נ' מרדכי שמיר (29.3.2011), פסקה 27).

יצוין כי "בענין מקסים" נקבע כי היעדר חתימה הינו ראיה "כיבדת משקל" להיעדר גמירות דעת, וכי רק במקרים נדירים ישתכנע בית המשפט בקיומה של גמירות הדעת, בהיעדר חתימה. לעומת זאת "בענין בוטקובסקי" (פסקה 14), הביע השופט מצא עמדה שונה, לפיה מידת הראיה הנדרשת להוכחת קיומו של חוזה תקף בהיעדר חתימה, אינה גבוהה יותר, מאשר ביחס לראיות אחרות. ככל שידיעתי משגת מחלוקת זו לא הוכרעה ואף אני אינני מוצא צורך ליתן מלכתחילה משקל ראייתי מוגבר להיעדר החתימה.

מעמדה של גב' לוריא וגמירות דעתה

75.כפי שפורט לעיל התובעים הקדישו בטיעוניהם פרק משמעותי לטענה שלפיה יש לראות במר לוריא שלוח של גב' לוריא ובהתאם יש לראותה כמחויבת בכל פעולותיו, וזאת בין היתר בהתבסס על עדותה של גב' לוריא שלפיה היא ידעה על כך שיואל פרסם את הדירה למכירה (עמ' 38 לפר' מיום 8.2.22 ש' 19), היא סומכת על מר לוריא ב100% בכל הנוגע להיבטים הכספיים של מכירת הדירה (שם, עמ' 38 ש' 25-28 ), והיא אף נשאלה "זאת אומרת כל מה שיואל עושה , כל מה שהוא עושה לגבי מכירת הדירה מקובל עליך" והיא השיבה "היה מקובל עליי, כן" (שם, עמ' 39 ש' 7-9).

76.אלא שלעמדתי כל האמור לעיל אינו יכול לשנות את עובדות הבסיס המשפטיות שלפיהן גב' לוריא היא כאמור הבעלים הרשום היחידי של הדירה ואין מחלוקת על כך שגב' לוריא לא נתנה למר לוריא או לעו"ד קליקה ייפוי כח בכתב לפעול בשמה ומטעמה לצורך מכירת הדירה ובהתאם לא יכולה להיות מחלוקת על כך שגב' לוריא היא זו שהייתה צריכה לחתום בעצמה על ההסכם.

77.לא נטען ובוודאי שלא הוכח כי קיים פגם כלשהו בכשירותה המשפטית של גב' לוריא אשר מונע ממנה לגבש רצון חופשי ועצמאי ביחס למכירת הדירה שבבעלותה ובהתאם לא ניתן להתעלם מגב' לוריא, ובבואנו לבחון את שאלת גמירות הדעת עלינו לבחון בראש ובראשונה האם הוכחה לפנינו גמירות דעתה של גב' לוריא להתקשר בהסכם מחייב למכירת הדירה.

78.מסקנה זו מקבלת משנה תוקף נוכח הסכמי השכירות של הדירה שהוצגו ומהם עלה כי למרות שמר לוריא טיפל לבדו בהשכרת הדירה, ה"ה לוריא הקפידו על כך שרק גב' לוריא תחתום על הסכמי השכירות ולא נסתרה עדותה שלפיה בפועל היא אישרה את זהות השוכר בכל הסכמי השכירות ולולא אישורה לא היה נחתם ההסכם (ראו סעיף 3 לעיל).

בהקשר זה אקדים ואציין כי בכל מקרה ובמישור העקרוני, אני נותן משקל מוגבל לטענות התובעים הבאות לייחס לגב' לוריא הסכמה מחייבת לכריתת הסכם למכירת הדירה רק על בסיס אמירות כאלו או אחרות של מר לוריא או על בסיס העבודה שגב' לוריא עמדה ליד מר לוריא בעת ששוחח עם עו"ד קליקה. בעסקת מקרקעין עסקינן, ובהאם נדרש בסיס משפטי מוצק על מנת "לדלג" על הצורך בהסכמה מפורשת ובכתב של גב' לוריא למכירת דירתה (גם בדרך של מתן ייפוי כח בכתב). הדברים נכונים במשנה תוקף במקרה שלפנינו שבו הקונה המיועד - מר דורפברגר הינו עו"ד במקצועו הפועל כיזם מקרקעין שנים רבות (ראו תמליל השיחה בינו לבין העד משה יעקובי – ת/1 עמ' 9 ש' 6) וככזה, כשראה את נסח הרישום ודאי ידע והבין כי מבלי שיוצג לפניו ייפוי כח בכתב של גב' לוריא לצד ג', "בעל דברו" החוזי לצורך התקשרות בהסכם מחייב היא אך ורק גב' לוריא, והוא ודאי ידע והבין את הצורך באישורה המפורש לעסקת המכירה.

79.מכל מקום, לצורך בחינת שאלת גמירת דעתה של גב' לוריא אפנה תחילה לעדותה שאותה מצאתי ככנה ומהימנה. כך בבחינה "פנימית" ניכר היה בעדותה, כי היא אינה מנסה להעלות רק טענות שישרתו את עניינה, אלא עדותה היתה קולחת ועניינית ובמסגרתה נמסרו על ידה באופן ספונטני גם תשובות כנות, אשר על פניו הציגו אותה כפי שנהגה בחוסר זהירות ובחוסר תשומת לב מהותיים במהלך המו"מ.

כך אפנה לתשובתה כשנשאלה כיצד חשבה שהיא אינה מחויבת לדבר, כשמספר גורמים פועלים בעזרת עורכי דין לעריכת חוזה, לרבות תיאום מועד לחתימה ועל כך היא השיבה "אני פשוט לא חשבתי על כל הנושא הזה. אני חשבתי רק על מה שאני מרגישה" (עמ' 43 לפר' מיום 8.2.2022 ש' 37), וכשנשאלה: "... האם את לא סבורה שיש משמעות לכל הפעולות שנעשו עד לרגע שבו אמרת "לא רוצה למכור את הדירה?"" היא השיבה: "יכול להיות שכן, אני לא חשבתי על זה בכלל, לא חשבתי על זה, חשבתי רק על הרגשות שלי. מה אני אעשה? זה מה ש...." (שם, עמ' 51 ש' 19-21). כמו כן אפנה להודאתה שהוזכרה לעיל בדבר מודעותה לפעולות שנוקט מר לוריא למכירת הדירה ולכך שהיא סמכה והסכימה לכל פעולותיו. גם בבחינה "חיצונית" לא מצאתי כי עדותה נסתרה בדרך כלשהי.

80.לאור קביעתי לעיל, אני מקבל באופן מלא את גרסתה של גב' לוריא שלפיה היא לא היתה מעוניינת מלכתחילה במכירת הדירה ואף לא הייתה שלמה עם מכירתה, ורק "נכנעה" לבקשת מר לוריא, שלא היה יכול להמשיך ולטפל בהשכרת הדירה. כמו כן, אני מקבל את גרסתה, לפיה נלחצה כאשר קיבלה את טיוטת ההסכם מעו"ד קליקה, והבינה כי עליה לקבל החלטה סופית אך עדיין לא הייתה מעוניינת במכירת הדירה ובמצוקתה פנתה לבנה ומיד שהלה הציע שהוא זה שיטפל בהשכרת הדירה, היא קיבלה את ההחלטה שהיא איננה מוכרת את הדירה.

גרסתה זו של גב' לוריא, נתמכה בעדות כמעט זהה של מר לוריא ושל בנם, ולא נסתרה בראיה כלשהי. בהקשר זה אציין גם כי בניגוד לטענות שהועלו על ידי התובעים, הוכח לפני שהסיבה להחלטתה של גב' לוריא שלא למכור את הדירה לא הייתה המחיר שהוצע עבורה, זאת כעולה מכך שמר לוריא לא העלה כל דרישה לפני המתווך או מר דורפברגר להעלאת המחיר לאחר שהודיע על הפסקת המו"מ, וכפי שמסר מר דורפברגר למתווך מר לוריא לא היה מוכן "לשמוע" על מכירת הדירה ללא קשר למחיר שהיה מוכן מר דורפברגר לשלם עבורה.

עוד אציין כי גרסתה של גב' לוריא בדבר הסנטימנטים שהיו לה לדירה לאור יחסיה עם דודתה שהורישה לה אותה נשמעת לי סבירה והגיונית, והיא נתמכת בעובדה שהדירה כאמור הושכרה במשך שנים רבות בלי שנעשה נסיון כלשהו למכירתה.

81. לאור האמור ניתן לקבוע באופן ברור כי לגב' לוריא לא הייתה בשלב כלשהו גמירות דעת סובייקטיבית להתקשר בהסכם מחייב למכירת הדירה. אולם כפי שנקבע בפסיקה לעיל, המבחן הקובע הוא מבחן אובייקטיבי של "העדה חיצונית" ולא הלך מחשבה סובייקטיבי פנימי, ובהתאם עלינו לבחון את המצגים החיצוניים שיצרה גב' לוריא במהלך המו"מ והאם ניתן היה להבין מהם שקיימת גמירות דעת שלה להתקשר בהסכם מחייב על בסיס טיוטת ההסכם הכוללת את הערותיה של עו"ד בבני.

82.כפי שפורט לעיל, למעט מר לוריא, לאיש מהמעורבים במו"מ, לא היה קשר כלשהו עם גב' לוריא, ובהתאם התובעים או המתווך אינם יכולים לטעון כי גב' לוריא יצרה כלפיהם מצג ישיר כלשהו כי היא נכונה לחתימת טיוטת ההסכם או כל מצג דומה.

83.אותם הדברים נכונים גם ביחס לעו"ד קליקה אשר לא טען למצג שכזה ובכל מקרה לא היה יכול לטעון זאת לנוכח העובדה שמיד לאחר שהעביר את טיוטת הסכם לה"ה לוריא הם ביקשו להיפגש עימו ובהתאם לא ניתן לטעון להסכמה מחייבת של גב' לוריא לטיוטת ההסכם, בטרם נפגשה וקיבלה הבהרות והסברים מעורך דינה.

84. למעשה, המצג היחידי שיצרה גב' לוריא ואף הוא לא במישרין, הוא מתן אישורה באמצעות מר לוריא למועד שנקבע לחתימת ההסכם. אקדים ואציין כי כפי שאפרט בהמשך, אני סבור כי ב"כ התובע מבקש ליתן לאישור מועד הפגישה על ידי גב' לוריא משקל מופרז וכי המסקנה המסתברת מהראיות היא שקביעת המועד הייתה ענין טכני גרידא שנועד כדי לקדם את מהלך העניינים ולא ניתן להסיק ממנו דבר ביחס לגמירות דעתה של גב' לוריא.

האם הוצג מצג של גמירות דעת של גב' לוריא על ידי אחרים והאם המצג האמור מחייבה

85.בהעדר מצג חיצוני כלשהו של גב' לוריא, על התובעים להצביע על גורם אחר שהציג כלפיהם בסמכות וברשות, מצג שלפיו גב' לוריא גמרה בדעתה להתקשר בהסכם מחייב, באופן היוצר לתובעים אינטרס הסתמכות המצדיק את חיובה של גב' לוריא להתקשר בהסכם גם בנסיבות שברור לנו כי מבחינה סובייקטיבית היא איננה מעוניינת בכך (בענין חשיבות קיומו של אינטרס הסתמכות של הצד השני להסכם ראו "ענין הלר" עמ' 9 לפסק הדין).

מצגי המתווך

86.ה"מועמד" הראשון אשר עשוי היה להציג כלפי מר דורפברגר מצגים בשמם של ה"ה לוריא הוא המתווך אלא שאין כל צורך בבחינת מצגיו לאור הצהרתו החד משמעית של ב"כ התובעים שלפיה התובעים אינם טוענים כי המתווך שימש כשלוח של הנתבעים. בענין זה במהלך ישיבת ההוכחות נטען כלפי ב"כ התובעים כי התובעים העלו את הטענה שלפיה המתווך היה שלוח של מר לוריא ועל כך הוא השיב "ממש לא, מי טען את זה? איפה זה כתוב? מה לי ולמתווך?" (עמ' 16 לפר' מיום 16/11/2021 ש' 18).

במאמר מוסגר אציין כי הצהרת ב"כ התובעים עומדת בסתירה לרצונו של מר דורפברגר כפי שעלה מהתכתובות בינו לבין המתווך לבסס טענה לשליחות של המתווך בשם ה"ה לוריא (ראו נ/3 וסעיף 48 לעיל) או לאמור במכתב ההתראה הראשון ששלחה עו"ד בבני (נספח א' לתצהיר לוריא – סעיף 43 לעיל), אך בכל מקרה אני רואה בהצהרה לעיל זניחת כל טענה לשליחות של המתווך, ובהתאם כל מצג מטעמו אינו יכול להחשב כמצג המחייב את ה"ה לוריא.

מצגי מר לוריא

87.באשר למר לוריא, אף הוא לא חתם על מסמך כלשהו המאשר את טיוטת ההסכם ואף הוא לא שוחח שיחה כלשהי עם מי מהתובעים לפני הודעתו על הפסקת המו"מ. בהתאם לא ניתן לטעון גם כלפיו להעדה חיצונית כלשהי שהופנתה לתובעים שעל בסיסה יכלו התובעים להסיק כי קיימת גמירות דעת שלו או של גב' לוריא להתקשר עמם בהסכם.

88. אלא שהתובעים מבקשים כאמור, להסתמך על אמירתו של מר לוריא למתווך "... יכול להיות יותר טוב אבל זה לא משנה כבר, זה סגור" (עמ' 1 לתמליל, נספח ג' לתצהיר דורפברגר ש' 11-12) ולעמדתי, אמירה זו של מר לוריא, גם אם אניח שיש בה כדי לחייב גם את גב' לוריא, אין בה כדי להוות העדה חיצונית מספיקה לגמירות דעת שעל בסיסה ניתן לקבוע כי טיוטת ההסכם מהווה בפועל הסכם מחייב.

89.כזכור, אמירה זו ניתנה עוד בטרם מר לוריא פנה כלל לעו"ד קליקה, כך שלכל היותר, ניתן לראות באמירה זו הסכמה עקרונית להתקשרות בהסכם, הכפופה לכך שכל פרטי העסקה יהיו אף הם מוסכמים, ולא ניתן להסיק ממנה באופן סביר כי קיימת כבר הסכמה של מר לוריא לטיוטה שעדיין לא הוכנה.

כפי שהוכח לפני, על פי עדות עו"ד קליקה ומר לוריא, טיוטת ההסכם הראשונה שהוכנה ע"י עו"ד קליקה, לא קיבלה כלל את אישורם של ה"ה לוריא ולמעשה לא הוצגה להם כלל.

בפעם הראשונה שבה ראו ה"ה לוריא את טיוטת ההסכם, היתה בעת שעו"ד קליקה שלח להם את טיוטת ההסכם עם הערותיה של עו"ד בבני וכפי שפורט לעיל, מיד לאחר קבלת הטיוטה ביום חמישי, ה"ה לוריא קבעו פגישה עם עו"ד קליקה ליום ראשון!!! בכדי לקבל הסברים לטיוטה.

למותר לציין כי מדובר בהתנהלות סבירה והגיונית. עסקת מקרקעין איננה דבר מה בכך, ומתן הסכמה עקרונית למחיר המכירה כפי שנתן מר לוריא, אינה מלמדת על גמירות דעת מראש להתקשר בהסכם בהתאם לכל הפרטים המופיעים בטיוטת ההסכם, עוד לפני שנבחנו כלל על ידי ה"ה לוריא.

זאת ועוד, כל האמור לעיל ביחס לגב' לוריא בענין ההסכמה לקביעת מועד לחתימה,נכון גם ביחס למר לוריא ואף הסכמתו הייתה טכנית בלבד.

90.לנסיבות שכאלו, יפים הדברים שנאמרו בענין "גרין" (פסקה 41) לפיהם לצורך גיבוש גמירות דעת להיקשר בעסקה "אין די בקיומה של הסכמה עקרונית להיקשר בחוזה, אם וכאשר יסוכמו הפרטים העיקריים של העסקה (קרי, אין די בכוונה ליצור יחסים משפטיים). גמירות הדעת מחייבת שהצדיים יגיעו למפגש רצונות להיקשר בעסקה לאלתר"(דגש שלי ש.מ.).

91.בהקשר זה, מקובלת עליי עדותו של מר לוריא שגם אותה מצאתי מהימנה שלפיה באמירתו לעיל כוונתו הייתה בסה"כ לאשר כי המחיר שנקבע מקובל עליו, ומכאן יש לפנות לעריכת הסכם ולדבריו "הבנתי שזה המחיר שאני צריך, שאפשר ממנו להתקדם לקראת חוזה, לא יודע מה יהיה אח"כ..." (עמ' 62 לפס' מיום 8.2.2022 ש' 12-15) (ראו פירוט סעיף 20 לעיל). לעמדתי, גם אם אמרותיו של מר לוריא היו נאמרות ישירות למר דורפברגר, "צד סביר" להסכם לא היה יכול לטעון כי בכך ניתן ללמוד על גמירות דעת לחתום על טיוטת ההסכם שהוכנה על ידי עוה"ד, זאת בנסיבות בהן אותן אמירות נאמרו עוד בטרם החלה כלל הכנת טיוטת ההסכם.

92.כמו כן אני מקבל את טענתו לפיה הבירור שערך ביחס לאפשרות להעביר את פרטיו של מר דורפברגר לעיריית חיפה אף הוא היה בירור טכני שהתבסס על ההנחה שאכן יערך הסכם שיהיה מוסכם על שני הצדדים.

93.מבחינת למעלה מהדרוש אציין גם כי אמירותיו של מר לוריא אינן יכולות להיחשב בכל מקרה כ"העדה חיצונית" על גמירות דעת גם מהטעם שאמירות אלו לא הופנו כלל למר דורפברגר אלא למתווך, ומר דורפברגר למד עליהן רק בדיעבד ורק בשלב הכנת התביעה בתיק, ובהתאם הוא אינו יכול לטעון כי על בסיסן נוצר אצלו "בזמן אמיתי" אינטרס הסתמכות ראוי להגנה שלפיו כבר נכרת הסכם מחייב בין הצדדים.

94. הקביעה לפיה הסכמה עקרונית למחיר העסקה אין בה כדי להעיד על גמירות דעת ביחס לכל תנאי העסקה שטרם נדונו כלל, מקבלת משנה תוקף במקרה שלפנינו שבו הוכח לפני שהמצגים שהציג המתווך כלפי מר לוריא ושעל בסיסם ניתנה הסכמתו של מר לוריא למחיר העסקה היו מטעים, לא מדויקים ומוטלים בספק.

95.כפי שפירטתי (סעיף 15 לעיל), בעת שהמתווך ניסה לשכנע את מר לוריא כי מדובר ב"עסקה מצוינת" כהגדרתו, הוא הציג כיתרון גדול את העובדה שמר דורפברגר אינו נזקק כלל למימון בנקאי. אלא שנתון זה הוכח כנתון שאינו נכון אך המתווך לא טרח לעדכן את מר לוריא ביחס לשינוי מהותי זה. כך הם פני הדברים ביחס להבטחתו של המתווך לשלם את שכר טרחת עוה"ד. הבטחה שהתברר כי לא תואמה כלל עם עו"ד קליקה, ובענין זה נאלץ המתווך "להתפתל" ולטעון לפני כי התכוון שלכל היותר ה"ה לוריא ישלמו את התשלום והוא יחזיר להם.

לכך יש להוסיף את העובדה שאני מאמין למר דורפברגר כי הצעתו הראשונה עמדה על סך של 975,000 ₪, אלא שהמתווך "קיצץ" סך של 25,000 ₪ והציג בפני מר לוריא מצג שאינו נכון כאילו ההצעה הינה על סך של 950,000 ₪, וזאת על מנת לשכנעו שבאם יעלה בידו להעלות את ההצעה לסך של 1 מליון ₪ הרי שמדובר בהצעה שיש לקבלה.

יותר מכך, מתמלילי השיחות בין המתווך למר לוריא עולה שהסכמתו של מר לוריא היתה לעיסקה במסגרתה הוא ישאר עם 1,025,000 ₪ ביד. (ראו עמ' 7 לתמליל, נספח ב' לתצהיר דורפברגר 19-20). ומהנתונים שהוצגו לפני עלה בבירור כי מר לוריא אינו מקבל את הסכום שהתבקש על ידו שהרי שמהסך האמור ינוכה מס שבח (כ- 35,000 ₪), ושכר טרחת המתווך (עפ"י דרישת המתווך במכתב ההתראה- 16,500 ₪) ויתכן כי גם שכר טרחת עו"ד, וספק גדול בעיניי אם מר לוריא שם ליבו לנתונים אלה בעת שניתן אישורו להתקדם בעסקה .

96.לאור מכלול ההטעיות, אי הדיוקים, והמידע החלקי שמסר המתווך למר לוריא (ולכל האמור יש להוסיף את ענין האפשרות לבצע תמ"א בדירה שאליה אתייחס להלן), קיים לעמדתי סימן שאלה של ממש האם מר לוריא עצמו היה מאשר בסיכומו של דבר את טיוטת ההסכם לאחר שהיה בוחן את מכלול הנתונים האמתיים הנוגעים לעסקה, וגם מטעם זה יש לדחות את טענת התובעים לפיה המו"מ הסתיים ולא נותר צורך בדיון נוסף ביחס לטיוטת ההסכם.

מצגי עוה"ד בבני וקליקה

97.לאור האמור עד עתה, נותרנו אך ורק עם המסמכים שהוחלפו בין עוה"ד וביחס אליהם, עלינו לשאול כפי שנקבע בפסיקה לעיל, האם צדדים סבירים "בנעליהם" של הצדדים בתיק זה, היו סבורים כי בנסיבות קיימת גמירות דעת להתקשר בטיוטת ההסכם ועליה הערות עו"ד בבני, ולעמדתי התשובה לכך הינה שלילית.

98.ראשית, נבחן את פעולותיה של עו"ד בבני ונשאל האם עולה מפעולותיה כי היא סברה שטיוטת ההסכם שהוחזרה על ידה לעו"ד קליקה עם הערותיה מהווה הסכם מחייב והתשובה הברורה לכך היא שלא!!.

99. כפי שפורט לעיל, עו"ד בבני עצמה היא שתיקנה על גבי טיוטת ההסכם את מס' הטיוטה ואת התאריך, אך לא שינתה דבר בכותרת הטיוטה בה צוין: "למו"מ בלבד- בכפוף לאישור המוכרת והערותיה"!!.

זאת ועוד, גם בהודעת הדוא"ל שלה ציינה עו"ד בבני כי "עברתי על ההסכם והדברים נראים מקובלים כמעט באופן מוחלט, הכנתי הערות בודדות מטעמים טכניים, הכל מסומן במעקב בגוף הטיוטה...".(דגש שלי ש.מ.).

100.ויודגש כי לעמדתי ניתן לקבל את הטענה, שלפיה הפערים בין עמדות עוה"ד כפי שבאו לידי ביטוי בטיוטות שנשלחו, ובתוספת הודעתו האחרונה של עו"ד קליקה על העלאת סכום הנאמנות לסך של 70,000 ₪, לא היו גדולים, וככל הנראה במו"מ קצר נוסף ניתן היה להגיע לטיוטת הסכם מוכנה לחתימה, אך זהו כאמור איננו המבחן והשאלה היא האם כבר התגבשה הסכמה מחייבת בין הצדדים לחתימה על הטיוטה האחרונה שהוצגה, ובענין זה הוכח לפני כי אף עוה"ד בבני לא סברה שכך הדבר שאחרת הייתה מתקנת את הכיתוב על גבי הטיוטה ומבהירה כי מדובר ב"נוסח לחתימה" או בדומה לכך.

101.להשלמת התמונה בעניינה של עו"ד בבני אפנה להודעת הדוא"ל שנשלחה על ידה בצירוף לטיוטה עם הערותיה ובה מציינת עו"ד בבני "על מנת לקדם את הדברים על ציר הזמן, אודה לך אם תוכל לבדוק את יומנך ואם נוח לך, נא אשר קיום מועד חתימת הסכם המכר ביום רביעי הקרוב... " (נספח ה לתצהיר מר דורפברגר). לעמדתי, מהודעה זו של עו"ד בבני עולה בבירור כי קביעת מועד לחתימה הייתה עניין טכני גרידא לדבריה "על מנת לקדם את הדברים" וקביעת המועד אין בה כדי ללמד על סיום המו"מ.

כך יכלה עו"ד בבני לכתוב בפשטות "לאור סיום המו"מ נבקש לקבוע בדחיפות מועד לחתימה" או כל ניסוח אחר, אך כאמור היא לא עשתה כן, בהתאם אני סבור כי אין ליתן משקל ממשי לתיאום מועד לחתימה.

על כך גם העיד עו"ד קליקה כאשר נשאל ביחס לקביעת פגישה לחתימה, האם לא ניתן ללמוד מכך על כך "שרוצים להתחתן" (כך הייתה השאלה במקור ש.מ.), הוא השיב "היא רשמה כדי לקדם את הדברים" (עמ' 16 לפרו' מיום 16.11.21 ש' 21).

102.ויודגש, עוה"ד בבני הייתה יכולה להתייצב לעדות ולנסות ולשכנע כי עמדתה בפועל הייתה שונה מכפי שעולה מהכתוב על ידה, אך התובעים בחרו שלא להביאה לעדות ולעמדתי יש להחיל במקרה שלפנינו את קביעת הפסיקה לפיה:"...כלל נקוט בידי בית המשפט מימים ימימה, כי מעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלוונטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הסבר סביר ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחים והן במשפטים פליליים וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה..." (ע"א 9656/05 נפתלי שוורץ נ' רם נוף חברה לסחר וציוד בנייה בע"מ (27/7/2008), פסקה 26)."

בהעדר קשר ישיר בין התובעים לנתבעים עד למועד הפסקת המו"מ, עיקר טענות התובעים מסתמכות על הפעולות שבוצעו בין עוה"ד בבני וקליקה ובהתאם עדותה של עוה"ד בבני היא עדות מהותית ואי הבאתה לעדות על ידי התובעים, תשמש כחיזוק נוסף למסקנתי שלפיה גם היא לא סברה כי נכרת הסכם מחייב בין הצדדים.

103.הדברים היו ברורים וחדים יותר בעדותו של עו"ד קליקה אותה מצאתי כמהימנה, ועל פי עדותו, לכל הפחות אצלו ובוודאי שאצל ה"ה לוריא לא התגבשה גמירות דעת לחתימה על הסכם.

ראשית, עו"ד קליקה ציין בעדותו כי המחלוקת על סכום הפקדון לא נפתרה למיטב זכרונו (שם, עמ' 16 ש' 37). ואכן עו"ד בבני דרשה השארת סכום פיקדון בסך של 200,000 ₪ ואילו עו"ד קליקה הסכים בהודעתו האחרונה לסכום של 70,000 ₪ ואין מדובר בזוטות אלא בפער מהותי בין סכומי הפיקדון שדרשה עו"ד בבני ובין הסכום האחרון שאליו הסכים עו"ד קליקה בכפוף לאישור המוכרת.

כאמור, אני נכון לקבל את הטענה כי אין מדובר בסעיף "שובר עסקה" וקרוב לוודאי שבמו"מ נוסף בין הצדדים ניתן היה להגיע להסכמה, אך זו כאמור אינה השאלה אלא האם כששלחה עו"ד בבני את הטיוטה מטעמה ולאחר הודעתו האחרונה של עו"ד קליקה הסתיים המו"מ על כלל סעיפי ההסכם, והתשובה לכך היא לא ובין הצדדים נותרו מספר נושאים לבירור. כפי שנקבע בפסיקה לעיל, העובדה שאין מדובר בנושאים מהותיים שלגביהם קרוב לוודאי שהייתה מושגת הסכמה, אין בה כדי להצמיח בדיעבד גמירות דעת של הצדדים במועד הודעתו האחרונה של עו"ד קליקה.

104.יותר מכך, עו"ד קליקה העיד באופן ברור כי: "בעסקה הזו, אז נחדד את הענין. אני קיבלתי טיוטה מס' 2 מצידם שכתוב עליה בכותרתה בגדול בכפוף לאישור המוכרת והערותיה. לאחר הטיוטה הזאת לא נערכה טיוטה סופית כמו שמקובל לעשות בחוזים אחרים. כלומר שמגיעים למעמד החתימה מעבירים בטרם החתימה נוסח של טיוטה מוסכמת על שני הצדדים ואז במעמד החתימה אין את כל מה נקרא לזה צימעס של הבכי והצעקות והמחלוקת תשלומים וכל מה שנלווה לעסקת מקרקעין".

ש:ואם במועד הטנטטיבי שנקבע ל11/11 בשעה 11:00 במשרדך, מתי היה אמור לצאת הנוסח הסופי.

ת:לאחר פגישה ביום ראשון". (עמ' 14 לפר' מיום 8.2.22 ש' 5 ואילך).

105. תשובה זו של עו"ד קליקה מתיישבת היטב עם העובדה שהוכחה שלפיה בעת שהוא שלח, ביום חמישי 5.11.20, את הטיוטה עם הערות עו"ד בבני לה"ה לוריא, הוא טרם פגש אותם, טרם החתים את גב' לוריא על יפוי כח, ולמעשה כל פעולותיו עד אותו שלב היו ללא קבלת אישורים וללא התייעצות עמהם. בנסיבות אלו קביעת פגישה ביניהם לבין עו"ד קליקה ליום ראשון בכדי להבהיר את כל הטעון בירור, הייתה לא רק דבר סביר, אלא גם דבר מתחייב נוכח מהותה של העסקה כעסקת מקרקעין . בהתאם אני סבור כי עדותו של עו"ד קליקה משקפת באופן מהימן עדותו של כל עו"ד "סביר" שבנסיבות העניין היה סבור שטרם גובשה גמירות דעת של מי מה"ה לוריא ביחס להסכם.

106."סבירות" עדותו של עו"ד קליקה מקבלת משנה תוקף לאור הציון המפורש בטיוטות ההסכם של הצורך באישור המוכרת , ואני קובע כי שני עורכי דין "סבירים" בנסיבות העניין היו מצפים לקבלת הודעה מאת עו"ד קליקה לפיה "קיבלתי את אישור מרשתי לטיוטה", ורק לאחר הודעה כזו ניתן היה לטעון ל-"העדה חיצונית" על גמירות דעת של גב' לוריא להתקשר בהסכם.

107. בהקשר זה אני מוצא לציין כי ב"כ התובעים הקדישו טיעונים רבים לכך שגב' לוריא אישרה מספר פעמים בעדותה כי היא סמכה באופן מלא על מר לוריא בכל הנוגע להיבטים הכספיים או אחרים של מכירת הדירה. טענות אלו לעמדתי, אין בהן כדי לסייע לתובעים בנסיבות שתוארו לעיל, הן מהטעם שגם מר לוריא לא נתן בדרך כלשהי אישור לטיוטת ההסכם אשר עתידה הייתה לידון בפגישה עם עו"ד קליקה, והן מהטעם שכאמור לעיל בסיכומו של דבר, הדירה הייתה דירתה של גב' לוריא, והיא שנדרשה לחתום על ההסכם, ובהתאם היא שנדרשה לגבש גמירות דעת לחתימה על הסכם מחייב.

108.עוד אציין כי כבר נקבע בפסיקה כי "אולם כאשר הצדדים לעיסקה מיוצגים על ידי עורכי דין והמשא והמתן מתנהל ביניהם בלבד, אין זה מן ההכרח לומר תמיד כי הסכמתם לנוסח ההסכם, משמעה גם גמירות דעת של הצדדים לכרות את ההסכם. השאלה במקרה כזה היא היקפה של השליחות שהוענקה לעורכי הדין, ואם אכן יש מקום לטעון לשליחות נחזית.... ". (ע"א 921/91 אמנון אזערי נ' עזבון רחל לווינברג (4.8.93) פסקה 4).

109.הדברים לעיל יפים ונכונים למקרה שלפנינו, שבו מבקשים התובעים, מאחר ולא היה קשר כלשהו ביניהם ובין הנתבעים עד למועד הפסקת המו"מ, להיבנות מההסכמות שלטענתם הושגו בין עוה"ד בהחלפת הטיוטות.

אלא שעוה"ד עצמם תחמו את מסגרת השליחות שהוקנתה לעוה"ד קליקה, בכך שהודגש לכל אורך התכתובות כי הטיוטה הינה לצרכי מו"מ בלבד והיא כפופה לאישור המוכרת, ובהתאם וכל עוד אישור המוכרת לא ניתן, לא ניתן גם לטעון גם כלפי עוה"ד קליקה כאילו יצר מצג חיצוני בדבר גמירות דעתה של גב' לוריא להתקשר בהסכם.

מצגי מר דורפברגר

110.ואם לא די בכל האמור לעיל, אני סבור כי גם התנהגותו ופעולותיו של מר דורפברגר יש בהם כדי להוות ראיה נוספת לכך, שאף התובעים עצמם סברו כי נכון לאותו יום חמישי בו הוחלפו המסמכים האחרונים בין עוה"ד טרם התגבשה גמירות דעת של הצדדים, וכי אף התובעים ראו במועד החתימה על ההסכם לא רק מועד טכני אלא מועד מהותי שרק בו תשתכלל העסקה.

111.כפי שהוכח לפני, מיד לאחר שמר לוריא הודיע למתווך כי ה"ה לוריא "יורדים מהעסקה", ננקטו על ידי מר דורפברגר מספר פעולות, שמעלות לעמדתי סימן שאלה מהותי שמא נעשה על ידו נסיון ליצור רושם מלאכותי כאילו הושלם כל הנדרש בטרם חתימת ההסכם, וכי מצב העניינים בין הצדדים היה בשלב מתקדם בהרבה מכפי שאכן היה בפועל.

112. בעניין זה אני מתייחס תחילה לנושא הסכם התיווך בין מר דורפברגר והמתווך. מעדותו של המתווך ומהסכם התיווך (ת/3) עלה כי ההסכם נחתם ביוזמתו של מר דורפברגר רק לאחר שמר לוריא הודיע למתווך שהוא "יורד" מהעסקה (ביום 8.11.20), והמתווך הודיע על כך למר דורפברגר וכבר באותה שיחה ביקש מר דורפברגר לוודא כי קיים הסכם חתום וכשהתברר שאין כזה, הוא ביקש לחתום עליו (ראו סעיף 41 לעיל).

113. וישאל השואל, מדוע "הזדרז" מר דורפברגר לחתום מיוזמתו על הסכם שירותי תיווך מיד לאחר כשהמוכר המיועד כבר הודיע שהוא אינו מעונין בעסקה, בנסיבות בהן המתווך עצמו לא מצא לנכון להחתים את מר דורפברגר על הסכם כאמור, למרות שפגש אותו בדירה?.

תשובה אפשרית לכך היא שמר דורפברגר סבר, כפי שהוא טוען כיום, כי למרות הודעתו של מר לוריא על הפסקת המו"מ, בין הצדדים נכרת הסכם מחייב, ולפיכך גם המתווך זכאי לקבל את שכרו ולצורך כך נחתם ההסכם.

114. אלא שלמרבה "הפלא" התברר כי מר דורפברגר לא שילם דבר למתווך, וכשהוא נשאל מדוע הוא לא עשה כן, הוא טען כי "אני התכוונתי לשלם למתווך עבור התיווך מיד אחרי החתימה" (עמ' 24 לפרו' מיום 16.11.21 ש' 7). ויודגש, עפ"י סעיף 5.2 להסכם התיווך (ת/3) עליו חתם מר דורפברגר, "דמי התיווך ישולמו למתווך במזומן מיד עם חתימת הסכם מחייב ו/או עם התחייבות לביצוע העסקה, המוקדם מבינהם" (דגש שלי ש.מ.), ומכאן שעל פי טענותיו הנוכחיות של מר דורפברגר הוא היה מחויב לשלם למתווך דמי תיווך במועד שבו לטענתו התגבש כבר הסכם מחייב בין הצדדים, דהיינו כבר ביום 5.11.20 או בסמוך לכך.

115.העובדה שמר דורפברגר אשר דאג כאמור לחתום על הסכם תיווך מיד לאחר הודעתו של מר לוריא, לא שילם בפועל תשלום כלשהו למתווך והלה גם לא דרש זאת ממנו, מלמדת לעמדתי על רצון - חסר תום לב - של מר דורפברגר והמתווך ליצור מצג מלאכותי כאילו מר דורפברגר התקשר עם המתווך לצורך ביצוע העסקה נשוא התביעה, וזאת במטרה להגדיל ולהעצים את היקף הפעולות שלכאורה ננקטו על ידו בהקשר לרכישת הדירה על ידו .

116.ויודגש, המתווך, בעת שנשאל האם החל לטפל בהשכרת הדירה לאחר שמר לוריא הודיע לו שהם "יורדים" מעניין המכירה ומבקשים ממנו לטפל במציאת שוכר, טען כי "אחרי ביטול העסקה.... קודם כל, בשיחה הראשנית לגבי ההשכרה, לא אמרתי לו באופן חד משמעי, לא החתמתי אותו, ולא סיכמנו שאני מתחיל לעבוד. אני לא מתחיל לעבוד לפני שאני מחתים את הלקוח, לראיה שלא החתמתי אותו על שום מסמך... " (עמ' 19 לפרו' מיום 8.2.22 ש' 36-38)(דגש שלי ש.מ).

117.הנה על פי עדותו של המתווך עצמו, מר דורפברגר לא היה כלל לקוח שלו עד למועד בו התקבלה הודעת מר לוריא על הפסקת ההסכם, ולראיה הוא לא החתים אותו על הסכם שירותי תיווך, ובהתאם המסקנה המתחייבת מחתימת הסכם תיווך לאחר קבלת ההודעה על הפסקת המו"מ כשבמקביל ההסכם אינו מיושם בפועל, היא כי החתימה נועדה בכדי ליצור מצג שאינו אמיתי של התקשרות של מר דורפבגר עם מתווך לצורך העסקה.

בכל מקרה ניתן ללמוד מעדותו של מר דורפברגר כי אף הוא ראה במועד החתימה על ההסכם מועד מהותי שרק בו משתכללת העסקה, ורק אז תחול עליו חובת התשלום למתווך.

118.אותם הדברים אמורים ביחס להוצאת שיק בנקאי לצורך התשלום הראשון על פי טיוטת ההסכם. כאמור, מר לוריא הודיע על הפסקת המו"מ ביום ראשון - 8.11.20 בשעת בוקר מוקדמת.

והנה מר דורפברגר העיד כי ידע לראשונה על הודעת מר לוריא לאחר שהוציא את השיק הבנקאי. יותר מכך, מר דורפברגר תיאר לפני סיטואציה שבה הוא התקשר למתווך להודיע לו שהוא קיבל את השיק הבנקאי ורק אז סיפר לו המתווך על הודעת מר לוריא ולדבריו "אני צלצלתי אליו להגיד לו הוצאתי את הצ'ק הבנקאי, התרגשנו, באתי עם אשתי לבנק, צלצלתי אליו, אמרתי לו תדע – יש את הצ'ק הבנקאי, הרי זה לא שאנחנו באים לפגישה ומתחילים לדבר אם עושים עסקה או לא. הכל היה סגור. הוצאתי את השיק, הייתי בהליך מתקדם של המשכנתא כבר שאישרו לי כמה ימים אחרי זה... " (עמ' 21 לפרו' מיום 16.11.21 ש' 6-8). מר דורפברגר אף הדגיש בעדותו "הרי אתה בטח לא מדמיין לך שהייתי הולך שובר פקדון, מוציא 200,000 ₪ צ'ק בנקאי בזמן שאני הולך לדבר עם בן אדם שאולי ישקול אם למכור לי דירה. ברור שזה היה סגור הרמטית".

119. אלא שאז התברר כי השיק הבנקאי הוצא בכלל רק ביום 10.11.20 (נספח ז1 לתצהיר מר דורפברגר), יומיים לאחר שמר דורפברגר קיבל את הודעתו של מר לוריא על הפסקת המו"מ, ובשלב שבו כבר הוחלפו מכתבים בין באי כוחו לב"כ הנתבעים.

120.מר דורפברגר עוד ניסה להתעקש ולטעון כי ביום חמישי נתן הנחיה לבנק להכין את הצ'ק הבנקאי ולדבריו "...עד כמה שאני זוכר, לא ידעתי שהעסקה בוטלה, כשאני קיבלתי את הצ'ק. אני צלצלתי או שלחתי הודעה למתווך, אמרתי לו צ'ק בנקאי מוכן, רק אז אני ידעתי שיש כוונה או מחשבה או כאבי בטן או משהו אצל לוריא" (שם, עמ' 47 ש' 9-11).

בענין זה, מר דורפברגר יכל ללא כל קושי להציג לפני ראיות למועד בו פנה לבנק לצורך הוצאת הצ'ק, או למועד בו נתן הוראה לשבור פקדון לצורך הוצאת הצ'ק, ומדובר בראיות שמצויות בוודאי בשליטתו, אלא שהוא בחר שלא לעשות כן וגם בענין זה תחול החזקה שלפיה אותן ראיות לו היו מוגשות היו פועלות לרעתו של מר דורפברגר.

121. המסקנה המתחייבת מכל האמור לעיל היא שהשיק הבנקאי הוצא ע"י מר דורפברגר לאחר שידע כי ה"ה לוריא הפסיקו את המו"מ והם אינם מעוניינים למכור את הדירה, וזאת לצורך יצירת רושם מלאכותי כאילו הושלמו כל הפעולות הנדרשות לצורך חתימה בפועל על ההסכם, בעוד שבמציאות הדברים לא התקיימו, ומר דורפברגר התמיד בנסיונו "לייצר" באופן מלאכותי ראיות שיתמכו בגרסתו, גם בעת עדותו לפני, ולכך ינתן משקל ראוי.

בבחינת למעלה מהדרוש אציין כי גם אילו היה מוכח לפני כי מר דורפברגר ביקש מהבנק את הוצאת השיק כבר ביום חמישי 5.11.20, עדיין לא הייתה כל מניעה מבחינתו לעצור את הליך הוצאת השיק מיד לאחר קבלת הודעתו של מר לוריא, ואי עצירת המהלך נועדה לעמדתי ליצור מצג מלאכותי של השלמת הכנות לחתימת ההסכם.

122. בנוסף לכל האמור, יש ליתן משקל גם לעובדה שבפועל בין הצדדים התקיים בסה"כ יום אחד של מו"מ ביחס לטיוטות ההסכם שכאמור לא התנהל כלל בין הצדדים אלא רק בין עורכי הדין, ללא אישורם וללא מעורבותם של ה"ה לוריא אשר טרם דנו עם עוה"ד קליקה בטיוטת ההסכם, וגם בעובדה זו יש כדי לפגוע בטענת התובעים בדבר כריתתו של הסכם מחייב.

123. להשלמת התמונה, אציין כי ב"כ התובעים נתן בטיעוניו דגש מיוחד לקיומו של "יסוד המסוימות" בכך שמטיוטות ההסכם שהוחלפו עולה לכאורה כי כל פרטי ההסכם סוכמו בין הצדדים, והפרטים שטרם סוכמו היו טכניים ושוליים.

כאמור, אינני מקבל טענה זו במלואה, ולטעמי היה נדרש מו"מ נוסף לא מהותי בין הצדדים בכדי שניתן יהיה לקבוע כי המו"מ הסתיים.

בכל מקרה, וכפי שהודגש בפסיקה לעיל, היסוד המרכזי הוא יסוד "גמירות הדעת". אמנם נכון הוא כי קיומו של יסוד המסוימות יכול לשמש כאינדיקציה לגמירות דעת, אך הוא אינו יכול להחליפה, ובהתאם כאשר מובאות ראיות ממשיות לכך שכל הצדדים במו"מ לא סברו כי הטיוטה האחרונה שהועברה מהווה לכשעצמה הסכם מחייב, העובדה שהטיוטה הייתה מפורטת דיה, אין בה כדי לחפות על העדרו של יסוד גמירות הדעת שבלעדיו לא ניתן לקבוע כי נכרת הסכם מחייב.

124.בנוסף ובבחינת למעלה מהדרוש ורק על מנת להמחיש עד כמה נסיבות העניין שלפני אינן מצדיקות קביעה לפיה טיוטת ההסכם משקפת הסכם מחייב, אפנה לפסק הדין אליו הפנה ב"כ התובעים (סעיף 48 לסיכומים) - ת"א 8967-07-18 גרוס נ' גוטליב ואח' (28.7.19) שם אכן קבע בית המשפט כי הוכח כי הייתה גמירות דעת ומסוימות ובהתאם נקבע כי נכרת בין הצדדים הסכם מכר דירה על אף שהצדדים לא חתמו בפועל על ההסכם.

עיון בפסק הדין מעלה כי שם דובר במקרה בו הוחלפו תשע טיוטות הסכם בין הצדדים, נקבעו מספר מועדים לחתימת ההסכם שנדחו ע"י הנתבעים. יותר מכך במהלך המו"מ שלחה ב"כ הנתבעים הודעה לפיה "הכל מוכן" לחתימה (שם, סעיף 13), ואף בטיוטה האחרונה שהוחלפה בין הצדדים נמחק הכיתוב "טיוטה לצרכי מו"מ בלבד רק חוזה חתום יחייב את הצדדים" (עמ' 13 לפסק הדין).

דומה כי אין צורך להכביר במילים על השוני המהותי בין המקרה האמור לענייננו שבו התנהל מו"מ בן יום אחד, לא ניתן אישור כלשהו של ב"כ הנתבעים שלפיו "הכל מוכן" ולהיפך צוין על הטיוטה כי היא כפופה לאישור המוכרת שלא ניתן עדיין.

125.סיכומו של דבר, לאור כל האמור לעיל אני קובע כי לא הוכח כי למי מה"ה לוריא הייתה גמירות דעת ביחס לטיוטת ההסכם ועליה הערות עו"ד בבני, ואף הסכמתם לקביעת מועד לחתימת הסכם אין בה כדי ללמד על גמירות דעתם.

126.בהתאם, אני קובע כי לא נכרת הסכם מחייב למכירת הדירה בין התובעים והנתבעים ולפיכך דין תביעת התובעים לאכיפת ההסכם על כל חלקיה המפורטים בסעיפים 1-3 לכתב התביעה להידחות.

127. בנוסף, ולאור קביעתי לעיל, גם דין תביעת התובעים לחיוב הנתבעים בפיצוי המוסכם שננקב בטיוטת ההסכם, או תביעתם לחיוב הנתבעים בתשלום דמי השכירות שנגבו בגין הדירה החל ממועד הגשת התביעה – להידחות, הן מהטעם שלא קיים הסכם מחייב שהופר על ידי הנתבעים והן לאור קביעתי שלפיה הנתבעים לא אישרו כלל את טיוטת ההסכם.

128.לאור מסקנתי לעיל, אין גם צורך לדון בשאלת היקף שליחותו של מר לוריא, זאת בשים לב לקביעתי לפיה גם כלפי מר לוריא לא ניתן לטעון ל - "העדה חיצונית" מצידו של גמירות דעת המתייחסת לטיוטת ההסכם שאותה מבקשים התובעים לאכוף. וכמו כן אני רואה את עצמי פטור מלדון גם בשאלה האם אכיפה בנסיבות העניין הינה צודקת.

חיוב הנתבעים בפיצויי קיום בגין הפרת חובת תום הלב במהלך מו"מ

129.כאמור, קבעתי לעיל כי לא נכרת בין הצדדים הסכם מחייב. עם זאת וכסעד נוסף או חליפי דרשו התובעים פסיקת פיצויי קיום מאחר ולטענתם "בענייננו המשא ומתן הבשיל לחלוטין. ופרט לחתימה על החוזה לא נותר לעשות דבר, זהו בדיוק אחד מאותם מקרים שבהם ראוי לפסוק פיצויי קיום נוסף על אכיפת החוזה" (סעיף 78 לסיכומים).

130.אכן כפי שנקבע בסעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג- 1973 "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב" ובסעיף 12(ב) נקבע כי "צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970 יחולו בשינויים המחויבים".

131.אף התובעים מאשרים כי ככלל, הפיצויים הנפסקים מקום בו נקבע כי הופרה חובת תום הלב בניהול מו"מ, יהיו "פיצויים שליליים" (פיצויי הסתמכות) שמטרתם הינה "להעמיד את הנפגע באותו מצב שבו היה נתון לולא נכנס כלל למשא ומתן... " ("ענין קל בנין" עמ' 298) אלא שבאותו פסק דין נקבע גם כי "עם זאת ישנם מקרים חריגים שבהם זכאי הנפגע לפיצויים בגין הנזק שנגרם לו בכך שההסכם שעמדו לכרות לא נכרת ולא הוגשם ("פיצויים חיוביים", "פיצויי קיום"), המאפיין מצבים מיוחדים אלה הוא שהמשא והמתן הבשיל למעשה לכדי חוזה, ורק ההתנהגות חסרת תום-הלב מנעה את שכלולו" (שם, עמ' 302)(דגש שלי ש.מ.). כפי שהובהר לא אחת, ההלכה שנקבעה בעניין "קל בנין" שמורה למקרים חריגים ויוצאי דופן (רע"א 235/12 אירוס הגלבוע בע"מ נ' עומר הנדסה בע"מ (27.2.12), פסקה 9).

132.כפי שפירטתי באריכות לעיל, לעמדתי מכלול הנסיבות מצביע על כך שהמו"מ "טרם הבשיל לכדי חוזה", ונזכיר רק בתמצית כי על טיוטת ההסכם צוין בבירור שהיא טעונה את אישורה של גב' לוריא וזו החליטה כי היא לא מוכרת את הדירה עוד בטרם נפגשה ולו בפעם הראשונה עם עורך דינה, וממילא לא ניתן על ידה או על ידי מר לוריא אישור כלשהו לחתימת ההסכם על בסיס הטיוטה שהועברה.

 כן נזכיר בשנית את אותן הטעיות ומידע חלקי שמסר המתווך למר לוריא שעל בסיסן ניתנה הסכמתו למחיר המכירה ואזכיר את קביעתי לפיה קיים לעמדתי סימן שאלה של ממש באשר לוודאות כריתתו של הסכם מחייב גם אם המו"מ היה ממשיך, באם היו מונחות לפני ה"ה לוריא מלוא העובדות האמיתיות הנוגעות לדירה, ולפיכך דין תביעת התובעים לפסיקת פיצויי קיום, להידחות.

133.להשלמת התמונה אציין כי חיוב הנתבעים בתשלום מלוא הפיצוי המוסכם בגין הפרת חוב תום הלב בניהול מו"מ , משמעותו המשפטית בפועל היא מתן צו אכיפה חלקי ביחס לטיוטת ההסכם ובענין זה אפנה לפסיקה לפיה נקבע כי במקרים חריגים ונדירים ביותר ניתן אף לאכוף הסכם מכח הפרת עקרון חובת ניהול מו"מ בתום לב ואולם כפי שנקבע "הפעלתו של כלל מיוחד ונדיר זה עשויה לקרות רק כאשר ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים מקיימות כבר לכשעצמן את יסודות גמירות הדעת והמסוימות... " (רע"א 3160/08 אליהו מזור נ' גאון חברה להשקעות (28.6.01) עמ' 10 לפסק הדין), וכאמור במקרה שלפנינו קבעתי כי לא מתקיים יסוד גמירות הדעת, ובהתאם וגם מטעם זה אין להיעתר לתביעת התובעים לחיוב בפיצויי קיום.

חיוב הנתבעים בפיצויי הסתמכות (פיצויים שליליים) בגין ניהול מו"מ בחוסר תום לב

134.על אף שהתובעים לא עתרו בפועל לסעד חליפי לחיוב הנתבעים בפיצויי הסתמכות בגין ניהול מו"מ שלא בתום לב, בטיעוניהם עלו טענות באשר לחובת תום הלב החלה על זכות הפרישתה מהמו"מ (ראו סעיפים 44-45 לסיכומים), ומאחר ושני הצדדים התייחסו לסוגיה זו, מצאתי לנכון לדון בה, זאת לאחר שהתקיימו התנאים הנדרשים לדיון בסוגיה כפי שנקבעו בע"א 483/16 חביבה יהודאי נ' חלמיש – חברה ממשלתית-עירונית לדיור שיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב בע"מ (3.10.17), פסקה 35).

בהתאם עלי לדון תחילה בשאלה האם הוכח חוסר תום לב של הנתבעים בהחלטתם להפסיק את המו"מ ולא למכור את הדירה.

זכות הפרישה ממשא ומתן

135. בהקשר זה טען ב"כ התובעים בסיכומיו כי הסיבה היחידה להפסקת המו"מ הייתה סברת הנתבעים כי ערכה של הדירה גבוה יותר. לשם דיון בטענות התובעים אקדים מספר משפטים באשר לזכות הפרישה ממו"מ וגבולותיה.

136. בענין זה אפנה לגבריאלה שלו ואפי צמח, "דיני חוזים" (מהדורה רביעית 2019), עמ' 118, שם צוינו הדברים הבאים שאליהם אני מצטרף בכל הכבוד "משא ומתן מיועד לא רק לשם קביעת תוכן החוזה, אלא גם כדי לאפשר לצדדים להחליט אם אכן יערך ביניהם חוזה. לא כל משא ומתן מסתיים בחוזה. צד הנכנס למשא ומתן חושף את עצמו לסיכון כי העסקה המתוכננת לא תצא אל הפועל. לעולם אין בעצם קיום המשא ומתן, ערובה לעריכת החוזה. מכאן שבאופן עקרוני עומדת לצדדים למשא ומתן הזכות לפרוש ממנו"(דגש שלי ש.מ).

137.עם זאת נקבע לא אחת כי "כמו כל התנהגות במהלך משא ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על ידי עקרון תום הלב, פרישה בתום לב, היא פרישה המודרכת על-ידי שיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא-ומתן ומעמדות הצדדים לו" (ע"א 2071/99 פנטי נ' יצהרי פ"ד(5) 721, 727 (2001).

138.באשר לגבולות זכות הפרישה ממשא ומתן נאמרו דברים ברורים היפים לעמדתי לענייננו: "צד למשא ומתן אינו יכול לנהוג בשרירות ובשרירותיות מוחלטת, כאשר הדבר בא על חשבון רעהו. המסגרת של משא ומתן טומנת בחובה אחריות כלפי האחר, על אף שכאמור, חובת תום הלב אינה מתבטאת בהכרח לכרות את החוזה, ואף לאחר שהמשא ומתן תם אך החוזה טרם נכרת, אין נקודת "אל-חזור" קודם לכריתת החוזה, אשר לאחריה לא יכולים הצדדים למשא ומתן לפרוש ממנו בתום לב (בכפוף להוראות חוק החוזים עצמו. ראו למשל סעיף 3(א) לחוק, לעניין המועד האחרון להחזרת המציע מהצעתו). ניתן לפרוש מן המשא ומתן בכל שלב שהוא. אולם משמעות החובה בהקשר זה היא כי כאשר הפרישה כרוכה, למשל, בפגיעה בציפייתו הסבירה או בהסתמכותו של הצד השני – יש מקום רב יותר לבחינת השיקולים להחלטת הפרישה. מטבע הדברים, ככל שקרובים אנו יותר לחתימה על החוזה, כך מתגבשת יותר ציפייתו של הצד השני ונדרש טעם טוב יותר לפרישה מן המשא ומתן"(דגש שלי ש.מ.) ("ענין חלפון" פסקה 8 לדעת המיעוט של כב' השופט הנדל).

139. בבואנו ליישם את העקרונות לעיל אזכיר תחילה כי קיבלתי כמהימנה את עדות גב' לוריא לפיה היא לא הייתה שלמה מלכתחילה עם מכירת הדירה לאור הקשר הסנטימנטלי שלה לדירה, וכי הסכימה להתקדם עם הליך המכירה רק מאחר ולא היה לה פתרון אחר לטיפול בהשכרת הדירה וכי משבנה הסכים לטפל בנושא ההשכרה היא החליטה מידית כי היא אינה מוכרת כלל את הדירה.

לעמדתי, לאור השלב שבו היה המו"מ שבו ה"ה לוריא עוד טרם פגשו את עורך דינם וממילא לא נתנו אישור כלשהו לטיוטה שהוכנה, לא ניתן לקבוע כי פרישתה של גב' לוריא מהמו"מ בשל רצונה להמשיך ולהחזיק בדירה יכול להיחשב כחוסר תום לב במיוחד בנסיבות בהן קבעתי כי קונים "סבירים" בנסיבות הענין לא יכלו לסבור כי נוצרה כבר "גמירות דעת" של ה"ה לוריא להתקשר בהסכם מחייב למכירתה.

כפי שנקבע לעיל, כניסה למו"מ אינה מחייבת בכל מקרה התקשרות בהסכם חוזי מחייב, ורצונם הנחוש של התובעים לרכוש את הדירה יהא אשר יהא, אינו יכול לשלול מגב' לוריא את זכותה העקרונית לשמור על קניינה ולהותיר בבעלותה את הדירה, כל עוד אין בכך כדי לפגוע שלא כדין בזכויות הצד השני למו"מ - התובעים.

140.יותר מכך, גם אילו הנימוק להחלטת ה"ה לוריא שלא למכור כיום את הדירה היה נעוץ בפוטנציאל עליית השווי המהותית של הדירה בעתיד, לאור קיומה של תמ"א בתוקף המתייחסת גם לדירה, עובדה שהתגלתה למר לוריא בבדיקות שערך ביום שבת -7.11.20 לאחר שגב' לוריא החליטה שהיא אינה מוכרת את הדירה, עדיין הייתי סבור במכלול נסיבות הענין כי אין בכך משום חוסר תום לב של ה"ה לוריא.

141.ובמה דברים אמורים? – כפי שפירטתי בסעיף 15 לעיל, המתווך מסר למר לוריא בתחילת טיפולו בדירה הערכת מחיר מפורטת הכוללת מגוון רחב של נתונים, אך לא צוין בה בדרך כלשהי כי קיימת תמ"א בתוקף המתייחסת לדירה.

142.מחומר הראיות עלה כי המתווך ידע על קיומה של התמ"א אך לא זו בלבד שהוא לא גילה עובדה זו למר לוריא אלא הוא אף ניסה להטעותו בשיחותיו עימו ולהציג מצג כאילו לא קיימת תוכנית בתוקף או כי לעובדה זו אין ערך כלכלי כלשהו.

143.כך בשיחה בה הודיע מר לוריא למתווך על "ירידתם" של ה"ה לוריא מענין המכירה(נספח ו1 לתצהיר דורפברגר), שאל מר לוריא את המתווך בענין ההשבחות הצפויות בדירה אותן גילה לאור בדיקותיו וכן טען כי "הסתכלתי בנושאים האלה והבנתי שהאיזור איפה שהדירה הזאת נמצאת יש לה את כל הזכויות ואפילו מעבר למה שהיה קודם....." ובהמשך שאל את המתווך "...האם אתה מודע לזה?". על כך השיב המתווך "אני מודע דווקא למשהו אחר לגמרי ,כרגע אין תמ"א יותר בחיפה עצרו את כל הליכי התמ"א"(דגש שלי ש.מ) . אלא שמר לוריא התעקש וטען "כן, מלבד-, שדרות-, אה XXX ושדרות XXX , מלבד" ועל כך השיב המתווך "כן, אבל זה- , טוב, יכול להיות שייצא משהו מזה, יכול להיות גם שלא, אני לא יכול להגיד לך, זה-.." (עמ' 2 לתמליל ש' 27-עמ'3 ש' 4-5).

144.לעמדתי עולה מהשיחה שהמתווך ידע על קיומה של תמ"א בתוקף החלה על הדירה, אך הוא העלים מידע זה ממר לוריא ואף ניסה כאמור לשכנעו בתחילת השיחה שאין יותר תמא"ות בחיפה וזאת כשהוא יודע כי נתון זה אינו נכון, ורק לאור התעקשותו של מר לוריא הוא נאלץ להודות בקיומה של התמ"א.

145.זאת ועוד משיחה אחרת של המתווך עם מר דורפברגר אנו למדים שהמתווך גם ניסה לשכנע את מר לוריא כי אין ערך כלכלי לפוטנציאל העתידי של הדירה.

כך בשיחה שקיים המתווך עם מר דורפברגר לאחר הפסקת המו"מ ביום 16.11.20 (תמליל נ/10), הוא מספר למר דורפברגר על דברים שהוא אמר למר לוריא ולפיהם "... אמרתי לו תראה, על הדברים האלה היית צריך לחשוב לפני, לא ניתן לחזור ברגע האחרון אחורה, אתה ידעת מה המחיר, אי אפשר להעריך, אמרתי לו אי אפשר להעריך נכס, נכס על פוטנציאל עתידי... " (ש' 6-8 לתמליל נ/10) (דגש שלי ש.מ.).

146.גם בענין זה הוכח לפני כי המתווך הטעה את מר לוריא בדברים שהוא אמר לו, וכי בפועל המתווך עצמו חשב דברים אחרים באופן מהותי. הראיה לכך מצויה בהודעה הקולית ששלח המתווך למר דורפברגר כשבועיים לאחר הפסקת המו"מ ובה הציע למר דורפברגר דירה אחרת להשקעה(תמליל השיחה נ/1).

בהודעה חוזר המתווך ומדגיש את העובדה שמדובר "... ברח' בית ג'קוד בבנין שכבר חתום לתמ"א זאת אומרת זה ממש בתהליכים מתקדמים לכן המחיר מאד מאד אטרקטיבי ועם פוטנציאל מאד גדול לטווח הרחוק יותר... " (ש' 10-12 לתמליל) ו"אם תרצה וזה מענין אותך אני יכול לשלוח לך תמונות אבל הפאנץ ליין של העסקה הזאת זה התמ"א... " (שם, ש' 20). (דגש שלי ש.מ).

147.הנה כי כן , אותו מתווך מציע דירה אחרת ומהודעתו עולה בבירור כי עובדת קיומה של תמ"א בתוקף החלה על אותה דירה היא מהותית ביותר, וכי קיימת חשיבות רבה לפוטנציאל העתידי של עליית שווי בדירה והכל כאמור בניגוד גמור למצגים שהציג המתווך כלפי מר לוריא.

148.כאמור לעיל, אין בידי די נתונים כדי לקבוע האם אכן קיים פער ממשי בין המחיר שהציע מר דורפברגר לבין השווי האמיתי של הדירה, אך די בעובדה שמר לוריא גילה כי המתווך העלים ממנו מידע רלוונטי וחשוב הטעון בדיקה, בכדי להצדיק פרישה שלו או של גב' לוריא מהמו"מ ובכל מקרה לא ניתן לקבוע כי פרישה מטעם זה על פניו תיחשב כמעשה חסר תום לב.

149.בהקשר זה אציין כי רק מהטעם שהמתווך לא היה צד לתיק ולא עמדה בפניו האפשרות להתייחס כנדרש לכל הטענות שהועלו כלפיו על ידי ב"כ הנתבעים, אני נמנע מקביעות מוחלטות ביחס להפרת חובת הנאמנות והסודיות המוטלות על המתווך מכח הדין כפי שעולות מהפעולות שביצע.

150.בכל מקרה, מאחר והתובעים מבקשים להתבסס על המצגים שהציג מר לוריא לפני המתווך בשיחותיו עימו ושהועברו אליהם על ידי המתווך, אין הם רשאית לבחור לעצמם רק את דבריו של מר לוריא, אלא יש ליתן משקל מתאים גם לפעולותיו של המתווך אשר הובילו הן למתן הסכמתו הראשונית של מר לוריא למחיר שהוצע והן להחלטה לפרוש המו"מ, וכאמור לעמדתי בנסיבות לעיל, לא ניתן לראות בפרישה כחסרת תום לב.

151.להשלמת התמונה אציין כי אינני יכול לקבוע ברמה הנדרשת כי מר דורפברגר ידע כי ה"ה לוריא אינם מודעים לקיומה של תמ"א בתוקף החלה על הדירה. עם זאת הוכח כי מר דורפברגר היה מודע לעובדה זו בעת ניהול המו"מ וניתן להניח כי היא שימשה שיקול מהותי ברצונו לרכוש את הדירה. את מסקנתי זו אני מבסס בראש ובראשונה על תמליל השיחה (ת/1) בין מר דורפברגר למר יעקובי ממנה עולה כי מר דורפברגר הציג עצמו כמומחה לביצוע פרויקטים מסוג תמ"א בבניין דוגמת הבניין בו מצויה הדירה. וכך טען מר דורפברגר בפני מר יעקובי כי "... תשמע, זה מר שאני עושה בחיים" (עמ' 2 לתמליל ת/1 ש' 18). וכי "... זה מיקום שאני יודע לעשות בו פרוייקט" (שם, עמ' 3 ש' 13). וכן "... מה אכפת לי? זה מה שאני עושה כבר המון שנים... " (שם, עמ' 9 ש' 7).

152. בנוסף יש לתת משקל לאי הגשת השיחות הטלפוניות שהתנהלו בין המתווך למר דורפברגר בין התאריכים 2.11.20- 8.11.20 כראיה. כפי שפורט לעיל (סעיף 19), המתווך העיד באופן חד משמעי כי העביר לב"כ התובעים הקלטה של 12 שיחות טלפוניות שהתקיימו בינו לבין מר דורפברגר בתאריכים לעיל, שעניינם המו"מ המתנהל ביחס לדירה, ואולם ב"כ הנתבעים חזר וטען כי שיחות אלו לא גולו על ידי ב"כ התובעים למרות החלטה מפורשת שניתנה על ידי בנושא ביום 16.3.21.

לאחר העלאת הטענה עמדו בפני ב"כ התובעים כל האפשרויות להפריך טענה זו והוא אף הצהיר כי "אני אבדוק מה העברתי אליך ...קיבלת ממני המון מיילים"(עמ' 17 לפר' מיום 8.2.22 ש' 3-4). אלא שדבר לא נעשה והמסקנה המתחייבת מכך היא שאכן התובעים ובא כחם הפרו את החלטתי הברורה מיום 16.3.21 ולא העבירו לנתבעים הקלטות של שיחות או הודעות קוליות שהתנהלו בין המתווך למר דורפברגר, וביחס לשיחות אלו חלה ביתר תוקף החזקה שאילו הן היו מוצגות הן היו פועלות לרעת התובעים. כך גם בנושא קיומה של התמ"א ניתן להניח כי נושא זה עלה לדיון בין המתווך למר דורפברגר וכאמור לא גולה למר לוריא ובהתאם מתחזקת המסקנה שלפיה פרישת ה"ה לוריא מהמו"מ על רקע העלמת מידע חשוב מהם, איננה יכולה להיחשב כפעולה חסרת תום לב בנסיבות.

153.לקראת סיום אציין כי מצאתי בכל זאת פגם מסוים בהתנהלותם של ה"ה לוריא בכך שמר לוריא, בידיעת גב' לוריא, ניהל מו"מ למכירת הדירה מבלי שהבהיר למתווך כי הוא אינו מוסמך לקבל החלטה סופית ביחס למכירת הדירה ללא אישור גב' לוריא, ומבלי שציין כי גב' לוריא עצמה מתלבטת עדיין ביחס לעצם מכירת הדירה. פעולה שכזו בנסיבות מסוימות עשויה להיחשב כניהול מו"מ ללא כוונה אמיתית להתקשר בהסכם, ואף עשויה לשמש בסיס לחיוב בפיצויים שליליים.

154.אלא שבמקרה שלפנינו, התובעים כאמור לא תבעו כל סעד בענין ואף לא התייחסו באופן ברור לנקודה אותה העליתי, ובכל מקרה התובעים לא הצביעו על נזק כלשהו שנגרם להם עקב המו"מ.

בהקשר זה אציין כי במכתב ההתראה ששלחה עו"ד בבני (נספח א' לתצהיר מר לוריא), נטען בסעיף 3 לנזקים כספיים עקב "פתיחת כספים" לצורך הוצאת השיק הבנקאי ועקב ויתור על אפשרות מקבילה לעסקת נדל"ן חלופית, אך כלל טענות אלו נזנחו בעת ניהול התיק ולא נטען ולא הוכח נזק כלשהו בהקשר לטענות אלו או אחרות. בהתאם אין כל מקום לקבוע מסמרות או לפסוק פיצוי כלשהו לתובעים גם בנושא זה.

סיכום

155.לאור כל האמור לעיל, דין תביעת התובעים על כל חלקיה להידחות. אציין כי במהלך ההוכחות ניסיתי לברר עם מר דורפברגר מה עומד בסיכומו של דבר בבסיס תביעתו והלה השיב בכנות לטעמי כי הגיע למסקנה "... שעם כל הכבד למר לוריא וגברת לוריא שהם אנשים בני 70 ומשהו שיהיו בריאים, הם פשוט באו לרמות אותי. ככה אני הרגשתי" (עמ' 21 לפר' מיום 16.11.21 ש' 27-29 ). יותר מכך ב"כ התובעים הציג את התנהלות הנתבעים כדוגמא ל-"הידרדרות הערכית והמוסרית הפושה בחברתנו".

156.כפי שפירטתי באריכות לעיל, לעמדתי פני הדברים במקרה שלפנינו שונים באופן מהותי, ומדובר במקרה "שגרתי" של בעל דירה המבקש לבחון את האפשרות למכור את דירתו, מקבל הצעה כספית המקובלת עליו ובשלב הכנת ההסכם, ועוד בטרם פגש אפילו בפעם הראשונה את עורך דינו, מתחרט ומחליט שלא למכור כלל את הדירה.

157.כפי שציינו פר' שלו לעיל, אין כל חיוב שכל מו"מ יסתיים בעסקה, אלא שעמדה זו ככל הנראה לא הייתה מקובלת על התובעים אשר סברו כי על גב' לוריא למכור להם את דירתה ויהי מה, ולצורך כך בחרו לנהל הליך כולל כנגד הנתבעים וכפי שאמר מר דורפברגר למתווך "...יש קייס, אין קייס, אני אנהל את המלחמה הזאת"(סעיף 47 לעיל)., ולעמדתי גישה שכזו צריך לדחות באופן מלא.

158.לפיכך אני מורה על דחיית תביעת התובעים במלואה והתובעים ישאו בהוצאות הנתבעים בסך של 15,000 ₪ שישולמו מכספי הפיקדון שהפקידו התובעים בהתאם להחלטתי מיום 29.11.20. כמו כן אני מורה על מחיקת כל הערה שנרשמה לטובת התובעים על הדירה בהתאם להחלטתי לעיל, וככל שנדרש לכך צו ספציפי, ב"כ הנתבעים יגיש בקשה מתאימה.

159.אציין כי בקביעת סכום ההוצאות נתתי משקל להיקף ההשקעה שנדרשה מצד הנתבעים ובא כחם לצורך ניהול ההליך וכן להפרת החלטתי על ידי התובעים בענין העברת שיחות המתווך ומאידך מצאתי מקום למתן את סכום ההוצאות נוכח הפגם המסוים שמצאתי בהתנהלות ה"ה לוריא כפי שפורט בסעיף 153 לעיל.

ניתן היום, ח' טבת תשפ"ג, 01 ינואר 2023, בהעדר הצדדים.