השכל ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה-מחוז המרכז ואח'

העתירה מכוונת כנגד החלטת מ"מ יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ולבניה במחוז המרכז (להלן: מ"מ יו"ר הוועדה המחוזית) אשר דחה את בקשת העותרים 1-3 (להלן: העותרים) להתיר להם להגיש ערר למועצה הארצית לתכנון ובניה (להלן: המועצה הארצית), בהתאם לסעיף 110(ב) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 (להלן: החוק), על החלטת המשיבה 4 - ועדת המשנה להתחדשות עירונית שליד הועדה המחוזית – מרכז (להלן: ועדת המשנה להתחדשות עירונית), מיום 26.1.22.

לחלופין מבקשים העותרים לקבל את ההתנגדות שהגישו העותרים 1-3 כנגד התכנית מושא העתירה – תכנית מפורטת מס' 405-0832915 – התחדשות עירונית, מתחם סוקולוב בכפר סבא (להלן: התכנית), ונדחתה (בחלקה) על ידי וועדת המשנה להתחדשות עירונית .

.

העובדות

1. העותרים מתגוררים בכפר סבא. העותרת 1 מתגוררת ברחוב החרמון 8, העותרת 2 מתגוררת ברחוב הגולן 8, העותרת 3 מתגוררת ברחוב הגולן 6. הבניינים בהם מתגוררים העותרים גובלים בתכנית.

   העותרת 4 מתגוררת ברחוב החרמון 6. הבנין ברחוב החרמון 6 אינו גובל בתכנית ולטענת העותרים הוא הפך לבנין גובל מתוקף חניה תפעולית של התכנית הנמצאת בסמיכות לבנין ברחוב החרמון 6 ומחוץ לגבולות התכנית. העותרת 4 לא הגישה התנגדות לתכנית.

    

2. לטענת העותרים כל אחד מהם מייצג דיירים נוספים בבנין בו הוא מתגורר. אומר כבר כאן כי מדובר בטענה בעלמה, ובהעדר ייפויי כח המתיר לעותרים לייצג את הדיירים (העלומים) איני רואה להידרש לטענה זו.

    

3. התכנית היא תכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית המשתרעת על שבעה דונם בדרום מערב כפר סבא. מטרת התכנית היא הריסת 4 מבני מגורים בהם 44 יחידות דיור בני 3 קומות והקמת 4 מבני מגורים בגובה של 7-10 קומות, בהם יהיו 134 יחידות דיור מהם 20% יחידות דיור קטנות, מבנה מגורים מעורב תעסוקה ומסחר בגובה של 9 קומות, מבנה ציבור בגובה של 6 קומות ושטחים פתוחים תוך חיבור לרשת השבילים העירונית. התכנית היא ביוזמת המשיבה 6 - הועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא (להלן: הועדה המקומית).

    

4. בשנת 2019, הוגשה על ידי הועדה המקומית בקשה לפרסם הודעה על הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק וקביעת תנאים לפי סעיף 78 לחוק ביחס למספר מתחמי התחדשות עירונית בכפר סבא ובכללם מתחם סוקולוב, המתחם מושא העתירה. ביום 11.11.2019 קיבלה משיבה 1 – הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מרכז (להלן: הועדה המחוזית) החלטה בענין הודעה לפי סעיפים 77 ו- 78 לחוק בנוגע למתחם סוקולוב. החלטה זו הקפיאה שתי תכניות שקודמו במתחם על ידי יזמים פרטיים לגבי הבניינים ברחוב סוקולוב 4-8, והיו בהליך רישוי מתקדם.

    

   ביום 21.12.2020 החליטה ועדת המשנה להתחדשות עירונית להפקיד את התכנית בתנאים.

   הודעות על הפקדת התכנית פורסמו ברשומות (ביום 11.8.21) ובעיתונות (ביום 3.9.2021).

    

   לתכנית הוגשו 3 התנגדויות. 2 התנגדויות הוגשו על ידי גורמים הכלולים בקו הכחול של התכנית ההתנגדות הנוספת הוגשה על ידי העותרים.

    

   בישיבה שהתקיימה בוועדת המשנה להתחדשות עירונית ביום 9.1.2022 נדחתה התנגדות העותרים (בחלקה) והוחלט לתת תוקף לתכנית בתנאים.

    

   ביום 2.2.2022 הגישו העותרים למשיב 2 – יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (להלן יו"ר הועדה המחוזית) בקשה לרשות ערעור בפני המועצה הארצית על החלטת ועדת המשנה להתחדשות עירונית.

   ביום 9.2.2022 נדחתה הבקשה על ידי מ"מ יו"ר הועדה המחוזית (נספח 8 לעתירה).

   החלטה זו וההחלטה של ועדת המשנה להתחדשות עירונית שדחתה את התנגדות העותרים הן ההחלטות נגדן הוגשה העתירה.

    

   עקר טענות העותרים

5. לטענת העותרים, שגה מ"מ יו"ר הועדה המחוזית שדחה את בקשתם לרשות ערעור למועצה הארצית. לטענת העותרים, שניים מהמבחנים שנקבעו בפסיקה כמצדיקים מתן רשות ערעור למועצה הארצית מתקיימים במקרה דנא – התכנית היא בעלת השלכה רחבה והיא בעלת אופי עקרוני לכפר סבא. העותרים מצביעים על דברים שצוטטו מפי מתכנן המחוז אדריכל קפלן בהודעה שמסר לתקשורת בה נאמר כי מדובר ב"תכנית שמהווה את הסנונית הראשונה לעוד תכניות להתחדשות העירונית המקודמות בעיר..", וכן על דברי מהנדסת העיר כפר סבא שאמרה בדיון בהתנגדויות כי "מדובר בפרויקט הראשון של התחדשות במרכז העיר שמגיע לשלב ההתנגדויות". מציטוטים אלה, כך לטענת העותרים, עולה המסקנה כי כסנונית ראשונה חייבת התכנית לשמש מודל רוחבי איכותי ומיטבי לתכנון במחוז כולו, ומכאן שהם מצדיקים מתן רשות ערעור למועצה הארצית.

    

6. העותרים טוענים בנוסף כי לא היה מקום לדחות את ההתנגדות שהוגשה על ידם לתכנית. לטענתם, התכנית לא הציגה הוכחה לראיה מרחבית; התחדשות עירונית בתחום התכנית תושג בצורה מיטבית באמצעות תמ"א 38; לא היה נדרש ליצור תכנית מלאכותית עבור הבית ברחוב סוקולוב 10; התכנית אינה מציגה שטחים פתוחים וחיבור לרשת השבילים הירוקה; קיימים פגמים פרוצדוראליים בהליך קבלת ההחלטות על ידי המשיבים 1-5. לטענת העותרים, ועדת המשנה להתחדשות עירונית קיבלה חלק זניח מטענותיהם אך לא דנה בסוגיות העקרוניות שנטענו על ידם. מסמך ההחלטות מוכיח כי לא ניסו להתמודד עם הסוגיות המרכזיות.

    

    

   הבקשה לרשות ערעור

    

7. בקשת העותרים לרשות ערעור למועצה הארצית נדחתה על ידי מ"מ יו"ר הועדה המחוזית דחה מהטעם ש"הענין שבנדון אינו עומד באמות המידה האמורות (שנקבעו בפסיקה – ז.ב.) והטענות המועלות בבקשתך אינן מצדיקות מתן רשות ערעור למועצה הארצית" (נספח ב' לעתירה). בהתייחס לנימוקים שנטענו על ידי העותרים בבקשה למתן רשות ערעור קבע מ"מ יו"ר הוועדה המחוזית כי העובדה שהדיון בוועדת המשנה להתחדשות עירונית היה תכנוני בעקרו אינו מצדיק מתן רשות ערעור, אלא בהתקיים אמות המידה שנקבעו בפסיקה, שאינן מתקיימות במקרה זה. בהתייחס לטענות העותרים לעניין הרכב הוועדה ואופי הדיון ציין כי הדיון התקיים בהרכב התואם את הוראות החוק וההחלטה התקבלה לאחר דיון מקצועי שכלל שמיעת טענות הצדדים והפעלת שיקול דעת. עוד ציין כי בניגוד לנטען בבקשה החלטת ועדת המשנה להתחדשות עירונית היא החלטה ברורה ומפורטת הכוללת התייחסות לכל הטענות שנטענו בפניה. בהתייחס לנושא הקנייני שנטען בבקשה ציין כי התכנית קובעת הוראות תכנוניות בלבד והנושא הקנייני יבחן במסגרת תכנית איחוד וחלוקה. הוא הוסיף וציין כי התכנית תואמת את מדיניות התכנון המחוזית והארצית המעודדת התחדשות עירונית בראיה מתחמית. בהתייחס לבית ברחוב סוקולוב 10 ציין כי הוא בנוי בחלקו על שטח שנקבע בתכנית כס/1/1/ג כשטח להרחבת דרך ועל כן אין לו אופק להתחדשות באמצעות היתר מכח תמ"א 38.

   ולבסוף ציין כי כתכנית ראשונה להתחדשות עירונית שאושרה בכפר סבא היא בעלת חשיבות, עם זאת אין באישור התכנית מימד חדשני עקרוני או בעל השלכה רחבה המצדיק מתן רשות ערעור.

    

8. סעיף 110 לחוק כולל מנגנון שנועד לסנן את היקף העררים המוגשים למועצה הארצית. שלושה חברי הועדה המחוזית (יחדו), ועדה מקומית או רשות מקומית רשאים לערור בפני המועצה הארצית בזכות, ואילו מגיש התכנית, מי שהתנגדותו נדחתה, ומי שהשמיע טענות לפי סעיף 106(ב) רשאים לערער למועצה הארצית רק לאחר נטילת רשות מיו"ר הועדה המחוזית. הטעם לכך נובע מהחשש שפתיחת מנגנון ביקורת פנימי ללא הגבלה על ההליך המנהלי עלול לפגום בתרומתו של ההליך המנהלי ויחתור תחת יעילות ואיכות מנגנון זה. המחוקק לא קבע מהם אמות המידה לפיהם תינתן רשות לערעור בפני המועצה הארצית ואלה נקבעו בפסיקה. בעע"מ 3663/02 ועד שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה (13.3.2003) (ולהלן: פס"ד עין כרם) נקבע:

   "בשלב זה הייתי מסתפק באמירה הכללית, מבלי למצות ומבלי לפרט, שכדי שתינתן רשות ערעור למועצה הארצית, נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה, אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה..."

    

   על עקרונות אלה חזר ביהמ"ש בעע"מ 2109/12 אגבריה נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה (21.11.2013):

   "בפסיקה לא נקבעו אמות מידה נוקשות בשאלה מתי תינתן רשות לערור למועצה הארצית לפי סעיף 110 לחוק התכנון והבניה. בית המשפט הסתפק באמירה הכללית כי כדי שתינתן רשות, נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה הארצית, אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה (ראו: עע"ם 3663/02 ועדת שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז ירושלים, פ"ד נז(2) 882, 892 (2003); עע"ם 5239/09 אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה – מחוז מרכז, פסקאות 9-8 (16.9.2009)). מקובלת עליי מסקנת בית משפט קמא כי טענותיו של המערער הן בעיקרן טענות פרטניות שאין בהן כדי להצדיק מתן רשות לערור".

   העולה מהאמור הוא כי תפקידה של המועצה הרצית אינו לדון במחלוקת או בהשגות פרטניות אלא בשאלות והתווית מדיניות תכנון ארצית או מחוזית כוללת (וראה גם עת"מ 12091-06-15 אחמד סלאח נ' יו"ר ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית (21.3.2016); עת"מ (ת"א) 2624/06 חברת מטעי שרונה בע"מ נ' הועדה המחוזית מחוז מרכז (11.8.2010)).

    

9. לטענת העותרים, פסה"ד עין כרם לא קבע כי המבחנים שנקבעו בו הם המבחנים היחידים המצדיקים מתן רשות ערעור למועצה הארצית ונקבע כי "כל מקרה ייבחן לגופו לפי נסיבותיו הספציפיות". מ"מ יו"ר הועדה המחוזית לא בחן, לטענתם, אמות מידה נוספות ולא נימק את שיקוליו.

    

10. דעתי אינה כדעת העותרים.

    הבקשה לרשות ערעור לא הצביעה על כל טענה מהסוג המצדיק מתן רשות ערעור. אין בבקשה כל טענה בעלת אופי ציבורי או חשיבות עקרונית מיוחדת ואין בה כל טענה משפטית המצדיקה מתן רשות. עיון בטענות העותרים מלמד כי מדובר בטענות פרטניות הנכונות למקרה הספציפי וכוללים את הטענות הפרטניות הבאות (ראו סעיף 47 לעתירה): יש מקום לקדם במתחם היתרים על פי תמ"א 38 ולא תכנית רחבה יותר. דיירי רחוב סוקולוב 10 יכולים לקדם פרויקט של התחדשות עירונית באופן עצמאי ללא צורך בצירופם לתכנית רחבה יותר; התכנית הספציפית אינה מציגה שטחים פתוחים או חיבור לרשת השבילים העירונית, הירוקה.

    בניסיון לשוות לטענותיהם פן רוחבי – מחוזי ולטעון כי בקשתם עונה על מבחני הפסיקה ציטטו העותרים מדבריהם של מהנדסת הועדה המקומית ומ"מ יו"ר הועדה המחוזית. ציטוטים אלה נועדו לחסות לכאורה תחת עקרונות הפסיקה. חשיבות התכנית, בהיותה תכנית התחדשות עירונית הראשונה המאושרת בכפר סבא אינו הופך את הדיון בתכנית זו לדיון עקרוני או חדשני ברמה המחוזית המצדיק מתן רשות ערעור למועצה הארצית.

     

11. למעשה מבקשים העותרים לקיים ערעור על החלטת הועדה להתחדשות עירונית בהיותם ערים כי ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים יכול ולא ישיג את מטרתם בהינתן שבית המשפט לעניינים מנהליים אינו שם את שיקול דעתו תחת שיקול דעתם של מוסדות התכנון (ראה סעיף 36 לעתירה). הערר בפני המועצה הארצית לא נועד לאפשר בחינה בשנית של כלל החלטותיה של הוועדה המחוזית אלא לדון בשאלות ובהתווית מדיניות תכנון ארצית כוללת ואין זה המקרה.

     

12. לפיכך אני קובעת כי העתירה ככל שהיא נוגעת למתן רשות ערעור למועצה הארצית, נדחית.

     

    דחית ההתנגדות

13. טענות העותרים בהתנגדות מתייחסת לשורה של ליקויים שעיקרם תכנוניים וחלקם פרוצדוראליים. לטענתם, התכניות שקודמו על ידי היזמים הפרטיים ברחוב סוקולוב 4-8, הוכיחה ראיה מרחבית, לא כן התכנית שקודמה על ידי הועדה המקומית; התחדשות עירונית במתחם סוקולוב תושג, לטענת העותרים, במידה מיטבית באמצעות הליך על פי תמ"א 38. עוד הם טוענים כי לבנין ברחוב סוקולוב 10, יש מענה בתכנית על פי תמ"א 38 ולא היה צריך להכלילו בצורה מלאכותית בתכנית רחבה. עוד בנוסף הם טוענים כי התכנית אינה מציגה שטחים פתוחים ולא חיבור לרשת השבילים הירוקה העירונית.

    בפן הפרוצדוראלי מפנה ב"כ העותרים לסעיפים 2 ו- 3 בבקשה לרשות ערעור שם נטען כי הדיון התקיים בהרכב חסר ואין לעותרים מידע לגבי הרכב הועדה שדן בהפקדת התכנית. הם מוסיפים כי אם יתברר שהיה הרכב חסר "ראוי יהיה לבטל במיידי את התכנית עוד קודם לגיבוש ההחלטה בבקשה זו".

    בעתירה טענה ב"כ העותרים לקיומם של פגמים פרוצדורליים נוספים שהתגלו לה לטענתה "תוך כדי כתיבת שורות אלו...... והם עקרוניים עוד יותר" (סעיף 48 לעתירה).

    במהלך הדיון הודיעה ב"כ העותרים כי היא מוותרת על הטענה שההרכב היה חסר (ראה פרוט' עמ' 2 ש' 17 ).

     

14. בטרם אדון בטענות העותרים אפנה להלכה הפסוקה שחזרה בעשרות פסקי דין, לפיה אין בית המשפט שם את שיקול דעתו תחת שיקול דעתם של רשויות התכנון. היקף הביקורת השיפוטית נתון לעילות מתחום המשפט המנהלי כגון אפליה, משוא פנים, שיקולים זרים וחוסר סבירות קיצוני. (ראו מיני רבים: 2920/04 אדם טבע ודין – אגודה שיתופית ישראלית להגנת הסביבה נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה (28.7.96)).

     

15. ועדת המשנה להתחדשות עירונית דנה בכל אחת מ- 57 הטענות והפגמים שהעלו העותרים בהתנגדות והחליטה לדחות את מרביתם. כפי שאפרט להלן ועדת המשנה דנה בכובד ראש בכל אחת מהטענות ודחתה כאמור את מרביתם. מדובר בהחלטה סבירה הנשענת על שיקולים תכנוניים שאין מקום שבית המשפט יתערב בהם. לאחר שמיעת ההתנגדויות והדיון בהם סברה ועדת המשנה להתחדשות כי:

    "[הועדה סבורה כי] התכנון המוצע בתכנית המופקדת נותן מענה טוב יותר להתחדשות המתחם, מייצר דופן לרחוב סוקולוב ומאפשר את הרחבתו, מעצים את עירוב השימושים בסמוך לתחנת המטרו המתוכננת, והכל תוך יצירה של מגוון טופולוגיות בינוי בגבהים שונים, אשר מאפשרות גיוון של המרקם הבנוי במרכז העיר, ומתן מענה למגוון סוגי אוכלוסיה".

     

     

    אי ראיה מרחבית –

     

16. העותרים טוענים כי ועדת המשנה לא הוכיחה "ראיה מרחבית" וכי תכניות הבניה שקידמו היזמים הפרטיים לכל מגרש משתלבים בצורה טובה יותר במתחם של השכונה.

     

17. הועדה להתחדשות עירונית דחתה את הטענה וקבעה: "הוועדה דוחה את הטענה לפיה התכנית אינה מבוססת על ראיה כוללת ואינה בוחנת את השפעת התכנית על המרחב. .... הוועדה מדגישה כי התכנית משתלבת בראיה הכוללנית שבאה לידי ביטוי בתכנית המתאר וכן במסמך המדיניות למרכז העיר ובתכנית להתחדשות בניינית (חלף תמ"א 38). בנוסף ציינה הועדה כי התכנית לחידוש בניינית מתווה נתיב לחידוש בניינים נוספים הגובלים בתכנית נשוא הדיון. התכנית גם תואמה עם נת"ע בהתייחס לתחנת המטרו הקרובה ותורמת לחיזוק רשת הרחובות העירוניים.

     

18. מדובר בהחלטה תכנונית ראויה העולה בקנה אחד עם עמדת המועצה הארצית שהחליטה ביום 15.11.2019 שלא להאריך את תוקפה של תמ"א 38 ולהעדיף תכנון מתחמי להתחדשות עירונית על פני היתרי בניה מכח תמ"א 38. וכך נאמר בהחלטת המועצה הארצית:

    "מבחינה תכנונית, המועצה השתכנעה כי מתן היתר נקודתי מכח התמ"א, למבנה אקראי, הן במסלול חיזוק והן במסלול הריסה ובניה מחדש, ללא ראיה תכנונית מתחמית, רחבה יותר מבחינת המגרש או הבנין הבודד, עלול במקרים רבים, לסכל התחדשות עירונית במתחם כולו ....גם מנקודת המבט של המגרש או המבנה הבודד, הרי שהמסגרת המשפטית הקיימת לא מאפשרת להתיר ישירות מכח תמ"א, ללא תכנית מפורטת, עירוב שימושים סחירים או ציבוריים. כך גם לא ניתן במסגרת היתר מכח תמ"א, להרחיב דרכים, לאחד מגרשים, לכלול הוראות שונות הנוגעות להפקעה או לאיחוד וחלוקה וכיוצא באלה, הגם שפעולות אלה נדרשות, ולעיתים הכרחיות לשם תכנון ראוי ומושכל גם ברמת המגרש הבודד" (נספח 1 לתגובת המשיבות 1-5).

    תמ"א 38 אמנם הוארכה עד 5.4.22, אולם לא נס ליחם של השיקולים שהביאו להחלטה לא להאריך את תוקפה גם אם מעט מאוחר יותר.

    אין ספק שתכנית הכוללת מספר מגרשים תוך הריסה של הבניינים הקיימים ובניה של בניינים חדשים תחתם מאפשרת פתרונות כוללניים ואיכותיים יותר בכל היבט. בצדק קבעה הועדה להתחדשות היא "[הועדה] לא מקבלת את הטענה המשתמעת מהדברים כי לאיגום התחדשות של 4 מבנים לאורך רחוב סוקולוב הקרובים לציר ויצמן אין ערך מוסף".

     

19. הקושי הטמון בהליך של היתר לפי תמ"א 38 קיבל ביטוי גם בפסיקה (ראה 17432-02-20 גורי – בניה והנדסה בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז ת"א (13.1.2021); עת"מ 11071-06-19 אמנו שילוני נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב (31.1.2021).

     

20. לאור האמור, אני דוחה את הטענה כי ועדת המשנה לא הוכיחה "ראיה מרחבית" והתכניות הבניה שקידמו היזמים הפרטיים לכל מגרש משתלבים בצורה טובה יותר במתחם.

     

    אי התאמה לתכנית המתאר הכוללנית –

21. לטענת העותרים תכנית המתאר המופקדת מייעדת את תא שטח 501 עליו חלה התכנית לאזור מגורים ומשרדים ואילו תכנית ההיתר מרחיבה את היעוד לתעסוקה מוסדות ציבור ושימושי מסחר. עוד טוענים העותרים כי בתכנית הכוללנית גבול המע"ר הוא רחוב סוקולוב ותא שטח 501 אינו כלול במע"ר אך בדברי ההסבר לתכנית ההיתר נרשם "תכנון המתחם תואם לאסטרטגית התכנון הכוללת להתחדשות רחוב סוקולוב כמרכז בשלד העירוני". התכנית לא הציגה בסיס נתונים והסבר לצורך בשינוי גבוללות המע"ר. בנוסף, מספר הקומות המקסימלי בתא שטח 501 על פי התכנית הכוללנית הוא ק+7+גג ואילו בתכנית ההיתר מוצע ק+9+גג ללא הצגת נתונים בצורך בשינוי. וכן, בניגוד לנטען במהלך הדיונים, מתחם התכנית אינו חלק מהשטח המסומן כ"מוקד צומת" בתכנית הכוללנית.

     

22. הועדה להתחדשות עירונית דחתה את טענות העותרים והבהירה כי בניגוד לטענותיהם:

    "תכנית המתאר המופקדת, המצויה בשלב ההתנגדויות ולקראת פרסום בהתאם להוראות סעיף 106(ב) לחוק, קובעת יעוד מוכלל הכולל שימושים משניים של מסחר ומבני ציבור, וכוללת את תא שטח 501 באזור המע"ר. הגובה המותר לבניה הוא ק+9+גג, כך המוצע בתכנית אינו חורג ממנה. התכנית לא במתחם הצומת.

    המשיבים 1-5 ציינו בתגובתם כי התוכנית הכוללנית קבעה את החזון התכנוני עבור מתחם A1 מרכז העיר, כמתחם מוטה מגורים הכולל עירוב שימושים, המבוסס על הלכתיות וקישוריות למערכת המטרו המתוכנן ברחוב ויצמן. מסמך המדיניות להתחדשות עירונית קבע כללים ביחס לתמורות ושטחי ציבור נדרשים בתכניות אלו. עקרונות אלה לא היו נתונים למימוש לפי תמ"א 38.

     

23. מתשובת המשיבים עולה כי הנתונים עליהם התבססה ב"כ העותרת כבר אינם עדכניים. לפיכך יש לדחות את הטענה.

     

    התכנית אינה מציגה שטחים פתוחים וחיבור לרשת השבילים הירוקה –

24. לטענת העותרים, התכנית אינה מציגה שטחים פתוחים וחיבור לרשת השבילים הירוקה העירונית.

     

25. הועדה להתחדשות עירונית דחתה את הטענה וקבעה:

    "התכנית מאפשרת פיתוח שביל אופניים על ידי הרחבת רחוב סוקולוב , ככל הניתן, וכוללת הוראות והנחיות לגבי חיבור לרשת השבילים הירוקים של העיר"

     

    התכנית המתוקנת (בהתאם להחלטה בדיון בהתנגדות מציעה שטח ציבורי מרכזי של ככר עירונית (תא שטח 401). התכנית משמרת את החיבור לרשת הירוקה הקיימת בעיר וכאמור כוללת הוראות והנחיות לגבי חיבור לרשת השבילים הירוקים בעיר. הדבר נחזה בנספח הבינוי המתוקן שהוצג על ידי המשיבים 1-5 בסעיף 68 לתגובתם.

    אין מקום להתערב בהחלטה זו.

    הבנין ברחוב סוקולוב 10 –

26. העותרים מפנים להתנגדות שהוגשה על ידי בעלי הזכויות ברחוב סוקולוב 10 ועל יסוד האמור בהתנגדות זו הם טוענים כי לבנין ברחוב סוקולו 10 יש מענה במסגרת תמ"א 38.

     

27. הועדה להתחדשות עירונית דחתה את הטענה והפנתה לתכנית כס/1/1ג בה המגרש ברחוב סוקולוב 10 גובל בדרך שסומנה בתשריט להרחבה. הריסת המבנה הקיים ברחוב סוקולוב 10 ובנייתו במתווה של היתר בניה לפי תמ"א 38 היתה מחייבת הפקעה של רצועת הרחבת הדרך באופן שהמגרש שהיה נותר היה צר מדי מכדי לספק את המענה הדרוש למימוש פרויקט התחדשות במגרש זה.

    מ"מ יו"ר הועדה המחוזית בהחלטתו התייחס לנושא זה ואמר כי "בנוסף, ובהתייחס לטענות בעניין הבניין ברחוב סוקולוב 10, אציין כי הוא בנוי בחלקו בשטח שנקבע בתכנית כס/1/1ג אשר אושרה ב1976 כשטח להרחבת דרך, ובהתאם לכך אין לו אופק להתחדשות באמצעות היתר מכח תמ"א 38.

     

28. גם בענין זה התבססה ב"כ העותרים על נתונים שגויים ובצדק נדחתה הטענה.

     

    תכנון ללא שטחי תפעול –

29. לטענת העותרים התכנית אינה מציגה פתרון לחניה תפעולית למרות שמתוכננים בו 2,700 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה. לטענתם, אין בתכנית פתרונות לאיסוף אשפה, למיקום צובר גאז, אין בו פתרונות לכניסת משאיות להעברת תכולה של דירות ומשרדים.

     

30. הועדה להתחדשות עירונית דחתה את הטענה וציינה:

    "כנאמר לעיל, היקף הפעילות המסחרית אינו מצריך פתרון תפעולי בתת הקרקע אשר מצריך רמפות ארוכות יותר וגובה קומה גדול יותר. יחד עם זאת, התכנית לא אוסרת על פתרונות כאלו ככל שבתכנון המפורט יהיה בכך יתרון".

    זוהי החלטה מקצועית שאין להתערב בה.

     

31. הרכב הועדה –

    כאמור ב"כ העותרים חזרה בה מהטענה.

     

    החתימה על ההחלטה בהתנגדויות –

32. לטענת העותרים מי שחתום על מסמך ההחלטה של ועדת המשנה להתנגדויות היא מזכירת הועדה שכלל לא נכחה בדיון.

    אין לי אלא להפנות בענין זה לתגובת המשיבים 1-5 לפיה מזכירת הועדה אינה חברה בועדה המחוזית ובוועדת המשנה שלה, ואין הוראה בחוק המחייבת את נוכחות בדיונים. מן הפן הטכני מזכירת הועדה חותמת על הפרוטוקולים גם אם לא נכחה בדיון.

    יתרה מכך, העותרים לא פרטו כיצד הם נפגעו כתוצאה מכך שהפרוטוקול נחתם על ידי מזכירת הוועדה.

     

    העותרת 4

33. כמפורט לעיל, העותרת 4 לא הגישה התנגדות לוועדה להתחדשות עירונית ועל כן גם לו הייתי נעתרת לעתירת העותרים 1-3 היה מקום לדחות את עתירת העותרת 4.

     

    סוף דבר

34. בצדק דחה מ"מ יו"ר הועדה המחוזית את בקשת הרשות של העותרים. דומה כי כל מטרת העותרים היתה שיתקיים דיון נוסף בהתנגדותם לאחר שהיא נדחה. ב"כ העותרים חזרה על כך באופן ברור בדיון "לפעמים כשהמחלוקת היא באמת מחלוקת ויש כאן מחלוקת ולא נכנסו לעומקה, ראוי שגורם תכנוני נוסף יראה את הדברים. כוונתי היא למועצה הארצית. נכון לפעמים להגיע למועצה הארצית לתכנון ובניה שתבחן במבט נוסף את דרך קבלת ההחלטה בנושא התכנוני" (ראה עמ' 2 לפרוטוקול).

     

    כן אין מקום לקבל את התנגדות העותרים שהתייחסה כולה לנושאים תכנוניים שנבחנו ונבדקו במסגרת ההתנגדות שהוגשה על ידם וקיבלו מענה מקצועי ענייני.

35. לאור האמור, העתירה על שני חלקיה נדחית.

     

36. העותרים (יחדו ולחוד) ישלמו לכל אחד מהמשיבים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪. לצורך כך יחשבו המשיבים 1-5 כמשיב אחד.

     

     

    ניתן היום, י' שבט תשפ"ג, 01 פברואר 2023, בהעדר הצדדים.