-
לפני תביעה לסילוק יד, הריסה ותשלום דמי שימוש.
-
נוכח הנסיבות והמהלכים שיפורטו להלן הוצע (החלטה מיום 16.1.23) כי הצדדים יסכימו לכך שפסק הדין יינתן על יסוד כתבי הטענות וללא צורך בדיון נוסף (מעבר לדיון שהתקיים ביום 18.9.22). התובעים נתנו הסכמתם (הודעה מיום 17.1.23 – והציעו כי יינתן מבלי שיידרשו הצדדים להגיש סיכומים, אך הסכימו להגישם אם הנתבע יבקש לעשות כן). הנתבע לא הסתייג מההצעה בהודעה שהגיש לתיק, ולמען הסדר הטוב – ובפרט נוכח כך שאינו מיוצג – נקבע שוב כי יוכל להבהיר עמדתו וכי שתיקתו באשר להצעה להסדר דיוני תירשם כהסכמה להסדר זה. התובעים הציגו אסמכתא להמצאת ההחלטה לידי הנתבע, ומשזה נמנע גם בחלוף הזמן הנוסף שנקצב מלהסתייג מההצעה – נרשמת בזאת הסכמתו ופסק הדין ניתן כעת על יסוד הסכמה דיונית זו.
בכתב התביעה נטען, בתמצית, כדלקמן:
-
הנתבע הוא בעל זכויות בדירת קרקע בבית המשותף שהתובעים הם הנציגות בבית ובעלי הזכויות ב-36 מתוך 46 הדירות בו, בעיר רעננה. הנתבע פתח דלת יציאה בקיר דירתו לעבר החצר המשותפת, פלש לרכוש המשותף והקים פרגולה מקורה – ואף סגר את דפנותיה בקירות ובמחיצות, ובכך סיפח למעשה מהשטח המשותף לדירתו. על אף פניות של התובעים, באמצעות הנציגות, ובמטרה להמנע מהליכים משפטיים נגדו – לא סילק הנתבע ידו מהרכוש המשותף והמשיך להשתמש בו.
-
הנתבע לא התגונן, תחילה, והגיש "בקשה למחיקת התביעה מן הצדק" ולהארכת המועד להגשת כתב ההגנה. בבקשה נטען, בתמצית, כדלקמן:
-
מטרת התביעה לכפות על הנתבע להתקשר בהסכם התחדשות עירונית, לאחר שהסכם קודם נכשל. ההסכם הקודם (עם חברת רסקו) היה לא חוקי, הוסיף זכויות בניה תוך פגיעה בשכנים ומנע מהנתבע להגדיל דירתו. כאשר חברת רסקו פרשה מההסכם – נכרת הסכם נוסף עם חברה אחרת (קידר), באותם תנאים. הנתבע טען כי מודר מההסכמים.
-
המתחם כולו מיועד לפינוי בינוי, הוקמו בו פרגולות רבות (גם על ידי שכן נוסף), והפרגולה שהוקמה על ידי הנתבע לא חורגת מגבולות התב"ע לעניין הרחבת הדירה – כך שאין מדובר בפלישה לשטח משותף אלא בשימוש בשטח פרטי. הנתבע ציין כי הרחיב חלון שהיה בקיר הדירה, כי בשטח לא נעשה שימוש על ידי השכנים, וכאמור – כי מדובר בשטח שהיה מיועד להרחבת הדירה על פי התוכנית שאושרה.
-
עוד הוסיף הנתבע כי המעשה הוא ישן וכי התובעים מנועים מלטעון נגדו, לאחר שנתנו לו הסכמה בשתיקה. הקמתה של הפרגולה מחומרים קלים והעובדה כי שטחה פחות מ-50 מ"ר מלמדים שאין צורך באישור להקמתה.
-
ב-28.4.22 נדחתה בקשת הנתבע לסילוק התביעה על הסף ונקבע כי כתב ההגנה יוגש עד למועד שנקצב (כחודש וחצי לאחר מכן).
-
בו ביום הגיש הנתבע כתב הגנה, ובו חזר על עיקרי הטענות שלעיל (שאין מדובר בשטח ציבורי אלא פרטי ושמטרת התביעה לכפות עליו הצטרפות להסכם ההתחדשות).
-
לכתב ההגנה צירף הנתבע מכתב מנהלת הפיקוח על הבניה בעיריית רעננה (מכתב מיום 14.2.13) ולפיו – תוספת בניה בקומת קרקע בשטח כ-40 מ"ר על ידי משפחת מקונן נעשתה על פי היתר בניה.
-
הליך גישור לא יצא לפועל מחמת אי-התייצבות הנתבע ובית המשפט (כב' הש' כ' בן-אליעזר, החלטה מיום 15.9.22) חייבו בהוצאות המגשרת ובהוצאות הצד שכנגד.
-
דיון התקיים, כאמור, ביום 15.9.22.
-
ב"כ התובעים טען בדיון כי כתב ההגנה לא מגלה עילת הגנה והפנה לתמונות שבנספחי כתב התביעה. כן נטען כי בקשר להסכם פינוי בינוי הוגשה נגד הנתבע תביעת דייר סרבן, כי ניתן נגד הנתבע פסק דין באותו הליך, וכי ב"כ התובעים הוסמכו לחתום בשמו על ההסכם.
-
ב"כ התובעים הוסיף כי בקרוב צפויה התקדמות בהליך הפינוי של המתחם וכי סירובו של הנתבע לפנות את השטח המשותף אליו פנה עלול להוביל לכך שההסכם יופר על ידי הדיירים – ומכאן אף הדחיפות שבהליך.
-
הנתבע טען, שוב, כי מטרת התביעה לאלצו לחתום על ההסכם. לעמדתו, לא פלש לרכוש המשותף משום שיש לו חלק ברכוש המשותף. לטעמו – אם יקבל את הפיצוי המגיע לו לא יעמוד בדרכם של השכנים, וטען כי הופלה במסגרת ההסכם (כאשר אחרים צפויים לקבל 100 מ"ר והוא פחות מ-80 מ"ר).
-
ב"כ התובעים השיב כי מו"מ לעניין הפיצוי נוהל אולם לא גובשו הסכמות משום שהנתבע דרש פיצוי גדול מכפי שניתן לאחרים. לעמדתו, הנתבע צפוי לקבל דירה חדשה בשטח כמעט כפול מדירתו הנוכחית.
-
לאחר הדיון, וכפי שנקבע בהחלטה שניתנה בו, הוגשו לעיון בית המשפט פסק הדין שניתן בתביעת "הדייר הסרבן" והחלטה הדוחה את בקשתו של הנתבע לבטל פסק דין זה. באותו פסק דין ציין המפקח על רישום המקרקעין (תיק 6/68/2022, פסק דין מיום 2.5.22, כב' המפקח מ' פורת) כי לתובעים שם הרוב הדרוש על פי חוק וכי בידם היתר בניה כנדרש – וכאמור, פסק דין קיבל את התביעה והסמיך את ב"כ התובעים להתקשר בשם הנתבע ולחתום בשמו על הדרוש לשם ביצוע ומימוש פרויקט ההתחדשות.
-
בהחלטה מיום 12.12.22 דחה בית המשפט את בקשת התובעים למתן פסק דין כבר באותו שלב ונקבע כי על הנתבע להתאים את כתב ההגנה שהגיש כך שיעלה בקנה אחד עם הוראות התקנות, תוך הצעה לגבש הסדר דיוני למתן פסק דין על יסוד כתבי הטענות ונספחיהם. בית המשפט גם המליץ לנתבע להיעזר בשירותי ייעוץ וייצוג מקצועיים, לשם סיוע בידו בשמירה על זכויותיו.
-
התובעים הודיעו כי פינוי המתחם מיועד לחודש פברואר 2023 וביקשו לזרז ההליכים בתביעה, נוכח כך. הנתבע ביקש ארכות.
-
בהחלטה מיום 16.1.23, ולאור האמור, הועלתה ההצעה להסדר הדיוני שפורט בפתח פסק הדין – וכאמור, כפי שפורט לעיל, ההסדר אומץ על ידי הצדדים (במפורש ומכח שתיקת הנתבע).
-
מצאתי לקבל את התביעה.
-
מכתבי הטענות, וכפי שפורט לעיל, אין מחלוקת עובדתית בשאלת הקמתה של הפרגולה ובאשר למקום בו הוקמה. המחלוקת נותרה בשאלת היותה של הפרגולה בשטח המשותף של הבניין (כטענת התובעים) או בשטח פרטי של הנתבע (כטענתו).
-
את הטענה כאילו הוקמה הפרגולה בהתאם להיתר לא מצאתי כי סמך הנתבע בראיות. ההפניה למכתב עיריית רעננה מלפני עשור אינה רלוונטית – שכן הוא נוגע לתוספת בניה של משטח בטון על ידי אחרים, ולא קשורה במפורש לפרגולה של הנתבע.
-
התובעים, מצדם, תמכו טענותיהם במסמכים – נסח רישום הבית המשותף, תקנון הבית המשותף (המתייחס, בין היתר, לשטח משותף מוצמד לדירות) ומסמכים הנוגעים להסכם ההתחדשות.
-
מנסח הרישום עולה כי דירת הנתבע רשומה על שם "כודאדדי טוראן" (תת חלקה 7), ומאישור רשויות המס כי זו נמכרה לנתבע ביום 23.1.22. שטח הדירה, על פי נסח הרישום, 39.5 מ"ר – ולא מצוין כי מוצמד לה חלק מהרכוש המשותף.
-
טענותיו של הנתבע הועלו בעל פה. המסמכים אליהם הפנה הם מכתב העירייה הנזכר לעיל (שכאמור, אינו משליך במישרין על המחלוקת שלפני); מדידה של הדירה (מנובמבר 2013); ותכנית רע/329/1, משנת 1992, המתייחסת להרחבת דירות בכפוף להיתרי בניה – וללא פירוט נוסף או תיעוד למה שנעשה בקשר לתכנית מאז.
-
טענותיו של הנתבע, כאילו הרכוש המשותף בו הקים את הפרגולה אינו רכוש משותף, למעשה, משום שהוא חלק מההרחבה המוסכמת של דירתו, עומדות בסתירה לראיות התובעת (נסח הטאבו, תקנון הבית המשותף, הטענות שעלו בהליך לפני המפקח על רישום המקרקעין). "[טענות] שעיקרן בכך שהתוכן אינו מבטא את מה שהוסכם בין הצדדים עובר לעשיית המסמך... טענות אלו, הן הטענות שאין להוכיחם בעדות בעל פה, אלא - במסמך אחר או בהודאתו או בספריו של היריב" (י' קדמי, על הראיות (חלק שלישי) (תשס"ד - 2003) עמ' 1312 – כפי שצוטט גם בת"א (ת"א) 3998/05 פריזמנט נ' קלאב הוטל ניהול (1996) בע"מ, כב' הש' ע' רביד, פס"ד מיום 11.8.08).
-
מכאן, שאין בידי הנתבע לסתור את ראיות התובעים לכך שאכן, בכך שפתח פתח בקיר דירתו והקים פרגולה מקורה (ולמעשה – חדר) בשטח החצר שהיא חלק מהרכוש המשותף, נעשה על ידו שימוש אסור בשטח המשותף תוך קיפוח זכותם של יתר בעלי הזכויות בנכס.
-
מסקנה זו, כאמור, עולה בקנה אחד גם עם העולה מפסק הדין בהליך לעניין הסכם ההתחדשות – וגם אם סבור הנתבע כי ההליך שלפני לא נועד אלא על מנת לכפות עליו שיתוף פעולה עם אותו הסכם הרי שזה כבר לא נדרש, לכאורה, נוכח פסק הדין שהסמיך את ב"כ התובעים לפעול בשמו ומטעמו לטובת קידום ועריכת אותו הסכם, שאכן נחתם בפועל.
-
לאור האמור, אני מקבל את התביעה ומורה לנתבע לסלק ידו מהמבנה שהוקם בשטח המשותף (הפרגולה) ולהרוס מבנה זה, כך שמצב החצר והרכוש המשותף יושבו לקדמותם – והכל בתוך 20 ימים ממועד המצאת פסק הדין לידיו.
-
נוכח הכוונה להרוס את המבנה כולו (התובעים הודיעו כי הודעה לפינוי טרם הריסה כבר נשלחה לדיירים) הרי שהתובעים יוכלו לתת הסכמתם לכך שהפרגולה לא תיהרס בפועל (על מנת לחסוך בטרחה ובהוצאות כאשר ממילא ניתן יהיה להרוס אותה יחד עם המבנה כולו) – ואם כך יסכימו, תועבר הודעה מפורשת על כך לידי הנתבע בתוך 10 ימים מהמצאת פסק הדין לידיהם.
-
אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים את דמי השימוש כפי שפורטו בכתב התביעה, ומשלא הועלתה על ידי הנתבע כל טענה לעניין האופן בו חושבו – הרי שאלו הוכחו במלואם. הנתבע ישלם את דמי השימוש בסך 50,000 ₪ בתוך 120 ימים מהמצאת פסק הדין לידיו.
-
הנתבע יישא גם בהוצאות התובעים בסך 1,000 ₪ ובשכ"ט עו"ד התובעים בסך 4,000 ₪ - שישולמו עד למועד תשלום דמי השימוש כפי שנפסקו לעיל. בתוקף הנסיבות נפסקו הסכומים על הצד הנמוך.
-
כל הסכומים הנ"ל ישולמו עד למועד שנקבע, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית (דמי השימוש – מיום הגשת התביעה, ההוצאות ושכה"ט – מהיום) עד לתשלום המלא בפועל.
זכות ערעור כחוק.
ניתן היום, ט"ו אדר תשפ"ג, 08 מרץ 2023, בהעדר הצדדים.
