דעים ואח' נ' ישעיהו ואח'

בתביעה שלפניי עותרים התובעים למתן צו עשה המורה לנתבעים להשיב את המצב בבית המשותף בו ממוקמת דירתם לקדמותו בטרם ביצוע עבודות בנייה/תוספות בנייה על ידי הנתבעים. בבסיס המחלוקת בנייה שביצעו הנתבעים בביתם הממוקם בבית משותף שברחוב השקד בנהירה והידוע כחלקה 18135 בגוש 57 (להלן: "הבית המשותף"). הבית המשותף מונה כ- 66 דירות כאשר דירת הנתבעים ממוקמת בקומת הקרקע ודירת התובעים ממוקמת בקומה שמעליה. עיקר טענות התובעים עפ"י כתב התביעה

1. עפ"י הנטען בכתב התביעה, ביום 23.2.2022 הקימו הנתבעים פרגולה בגובה מפלס רצפת דירת התובעים והצמידו את הפרגולה לקורות הבטון שהן חלק מדירת התובעים.

    

2. התובעים הוסיפו כי מדובר בבנייה שנעשתה ללא היתר כאשר היא טעונה היתר מהוועדה המקומית ושלא בהסכמתם, אגב חריגה מקו הבניין, פגיעה בנוף הנשקף מדירת התובעים, כיעור המראה הנשקף מדירתם ואל דירתם מאחר ומדובר בבנייה שאיננה תואמת את אופי הבנייה של הבניין.

    

3. התובעים הוסיפו כי הבנייה, שנעשתה שלא בהסכמתם ומהווה הסגת גבול לכל דבר, הורידה את ערך רכושם והיא צפויה להותיר נזקים הנגלים לעין בקירות החיצוניים עם הסרתה ובהתאם הוסיפו סעד כספי שהועמד בכתב התביעה ע"ס 50,000 ₪ והמגלם פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם וההוצאות הצפויות בשל הנזק לקיר החיצוני שיידרש תיקונו לאחר פירוק הפרגולה.

    

4. הבנייה המבוקשת הסרתה (פרגולה לרבות חלקים שנדרשו לחיזוקה ותמיכה בה) תיקרא להלן מטעמי נוחות "הבנייה" או "תוספת הבנייה".

    

5. לכתב התביעה צורף נסח רישום, תמונות של הבנייה שבחלוקת ומכתב התראה שנשלח לנתבעים.

    

6. התובעים סמכו את ידיהם על טענות משפטיות מתחום העוולות הנזיקיות שלטענתם ביצעו הנתבעים (הפרת חובה חקוקה, מטרד ליחיד, הסגת גבול כלפי דירתם) ועל הפגיעה בזכויותיהם הקנייניות עפ"י חוק המקרקעין.

    

7. בהתאם, ביקשו התובעים כי בית המשפט יורה לנתבעים להסיר את הפרגולה ויפצה אותם כספית בסכום של 50,000 ₪ ולחלופין ביקשו כי בית המשפט יורה על פיצוי כספי בגין ירידת ערך דירתם כתוצאה מהבנייה.

    

   טענות ההגנה עפ"י כתב ההגנה

8. הנתבעים סבורים כי דין התביעה להידחות וטענו בכתב ההגנה להסכמה מלאה מטעם התובעים שניתנה לנתבעים מרצון ולפני תחילת הבנייה.

    

9. הנתבעים אינם חולקים על עצם בניית הפרגולה ואף הוסיפו ופירטו את הצורך בבנייתה בשל פסולת ומים הניתזים לתוך דירתם מיתר הדירות מהקומות שמעליהם, לרבות מדירת התובעים ובשל הלכלוך שמותירות ציפורים שיושבות על אדן החלון בדירות שמעל דירתם.

    

10. הנתבעים אף אינם חולקים שאין ולא היה בידם היתר בנייה. לשיטת הנתבעים, הם פנו לעיריית נהריה בעניין זה ונענו כי כל שעליהם לעשות לקבל את הסכמת השכן שמעליהם (דהיינו התובעים) ודי בכך כדי לעשות שימוש ברכוש המשותף לצורך בניית פרגולה.

     

11. הנתבעים שבו והדגישו את הסכמתם המלאה של התובעים והוסיפו כי בבוקר יום ההתקנה התקשר הנתבע לתובע, בנוכחות המתקינים, והבהיר לו את אופי העבודה וזה שב והודיע על הסכמתו.

     

12. הנתבעים כופרים בטענת התובעים להסגת גבול ומדגישים כי מדובר בקיר חיצוני המהווה רכוש משותף, מכחישים כי קיימת פגיעה בנוף או כי הבנייה מכערת את הבניין.

     

13. עוד הוסיפו הנתבעים וטענו בכתב ההגנה כי מדובר בבנייה הדומה לבנייה שביצעו התובעים בעצמם כך שניתן להחיל את הוראת סעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין. לשיטת הנתבעים, התובעים סגרו את מרפסת ביתם באופן שגרם נזק לשכן שלידם ועל כן הם מנועים מלהתנגד לבנייה שביצעו הנתבעים.

     

14. הנתבעים חלקו משפטית על כל טענות התובעים ובכלל זה הדגישו כי התובעים אינם יכולים לטעון לירידת ערך ללא חוות דעת, הכחישו את קיומו של מטרד מכל סוג והזכירו את הסכמתם הפוזיטיבית של התובעים.

     

15. הנתבעים סבורים כי התנגדות התובעים נעשית בחוסר תום לב ובחוסר הגינות וטענותיהם הן טענות סרק ומכל האמור יש להורות על דחיית תביעת התובעים על שני רכיביה ולהשית את הוצאות ההליך על התובעים.

     

    עדי הצדדים ותמצית עדותם   

16. מטעם הצדדים העידו התובע והנתבע. הצדדים לא ביקשו לזמן עדים נוספים ולא הגישו תצהירים של עדים אחרים. עדותם של התובע והנתבע נשמעה ברצף, באותו מועד ובנוכחותם והצדדים סיכמו את טיעוניהם בתום הדיון בעל פה.

     

17. למען הדיוק אציין כי בד בבד עם תצהירי התובעים הוגש מסמך המתיימר להיות חוות דעת הנדסית, אליו צורף תקנון הבית המשותף. במהלך דיון ההוכחות ולאחר התנגדות ב"כ הנתבעים לצירוף "חוות הדעת" קבעתי כי אינני מתירה את הגשת המסמך הן מהטעם שהמסמך איננו ערוך כחוות דעת כדין והן מהטעם שעורך המסמך לא התייצב להיחקר עליו בדיון. תקנון הבית המשותף הוגש כחלק ממסמכי התיק ללא מחלוקת [ראה פרוטוקול הדיון, עמ' 6, ש' 15 ואילך].

     

    נסח הרישום וזכויות בעלי הדין – בבית משותף

18. בטרם אתייחס לתוכן עדויות העדים, מצאתי לפרט תחילה את הזכויות של כל אחד מבעלי הדין, כפי שהן עולות מנסח הרישום ומיתר מסמכי רישום הבית המשותף שהוגשו לתיק. יצוין כי נסח הרישום מלמד על קיומם של שני מבנים בבית המשותף, "מבנה 1" הכולל את הדירות המזוהות כתתי חלקות 1 – 33 ומבנה 2 הכולל את הדירות המזוהות כתתי חלקה 34 – 66.

     

19. דירת הנתבעים – תת חלקה 34

    הנתבעים הם החוכרים לדורות של דירה בשטח של כ- 104 מ"ר, ממוקמת כאמור בקומת הקרקע של הבית המשותף, מזוהה כתת חלקה 34 ואליה הוצמדה חצר (קרקע) בשטח של 230 מ"ר לצד צמידויות נוספות, בחלקן משותפות עם יתר הדירות באותו מבנה.

     

20. דירת התובעים – תת חלקה 39

    התובעים הם החוכרים לדורות של דירה בשטח של כ- 119 מ"ר, ממוקמת בקומה ראשונה מעל דירת הנתבעים, אליה הוצמדה חניה בנוסף צמידויות משותפות נוספות כמקובל בבניינים החולקים שטחים משותפים עם יתר תתי היחידות באותו מבנה (לובי, מועדון, חדרי מדרגות, חדר משאבות וכו').

     

21. זכויות ברכוש המשותף

    נזכיר כי על זכויותיהם של הצדדים בדירותיהם חולש חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") לרבות פרק ו' המתייחס לבתים משותפים, לצד מערכות חקיקה נוספות כגון חוקי החוזים.

     

22. בהתאם, זכאים כל אחד מן הצדדים לחלק יחסי ב- "רכוש משותף" המוגדר לפי החוק המקרקעין כך: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת." [ההדגשה לא במקור – פ.ג'.מ.].

     

23. עפ"י מסמכי רישום הבית המשותף שצורפו לתצהיר התובעים, חלקם היחסי של התובעים בכלל חלקי הרכוש המשותף הוא 12/689 ושל הנתבעים 10/689 [ראה העתק תקנון הבית המשותף].

     

24. ללמדך – חלקם היחסי של הצדדים ברכוש המשותף, הכולל את קירות הבניין, משתרע על כל נקודה ונקודה מתוך חלקי המבנה. על משמעות זכויות אלו אעמוד בהרחבה בהמשך פסק הדין אך אקדים את המאוחר ואפנה כבר עתה לסעיף 3.12 לתקנון הבית המשותף הקבוע בזו הלשון:

    

     

    השאלות הדורשות הכרעה

25. לצורך הכרעה במחלוקת שניטשה בין הצדדים, נדרש בית המשפט להכריע בשאלות הבאות לפי סדר הופעתן:

    • מה הן עבודות הבנייה שבוצעו על ידי הנתבעים;

    • האם ניתנה הסכמת התובעים לביצוע הבנייה שבוצעה בפועל על ידי הנתבעים;

    • האם התנגדות התובעים לבנייה שבוצעה מועלית בחוסר תום לב;

    • האם הוכיחו הנתבעים כי אין להתחשב בהתנגדות התובעים כאמור בסעיף 71.ב. לחוק המקרקעין והאם עמדו בהוראות החוק והפסיקה להוכחת זכותם לבצע שינוי ברכוש המשותף;

    • התוצאה המשפטית הסופית – האם זכאים התובעים לסעדים המבוקשים כולם או חלקם;

       

      קביעות עובדתיות – הסכמה, העדר הסכמה, מהות הבנייה ועוד

26. הנתבעים התמקדו בטיעוניהם בכך שהסכמת התובעים ניתנה להם בטרם תחילת ביצוע הבנייה. לא זו בלבד, אלא שהנתבע צירף לתצהירו תמליל שיחה שהתקיימה בבוקר יום ההתקנה, בינו לבין התובע, במהלכה נשמע הנתבע מסביר לתובע כי בעת ההתקנה התגלה כי הפרופיל יותר גבוהה ממה שהמתקין חשב ב- 15 ס"מ. ניתן להתרשם מהשיחה שהיא התקיימה בעת ביצוע ההתקנה, כאשר התובע לא נמצא בביתו אלא במקום עבודתו והוא שב ומדגיש בפני הנתבע כי חשוב לו שהשינוי "הלא צפוי" לא ישנה את המראה החיצוני ויהיה יפה. התובע שב והדגיש "זה מה שחשוב לי שייראה הכי יפה".

     

27. הנתבע מצידו, הדגיש בשיחה "המראה יפה יפה רק אני אומר הוא עולה 15 סנטים מהמסילה...הוא יעשה עבודה טובה, אין לך...המראה יראה יפה.."

     

28. עפ"י תמליל ההקלטה, התובע מתרצה לנוכח הבטחות הנתבע ומוסר את הסכמתו במילה אחת: "טוב", ובכך מסתיימת השיחה בין השניים.

     

29. התובע מצידו טען כי בחודש ספטמבר-אוקטובר 2021 פנה אליו הנתבע וביקש ממנו את מספר הטלפון של קבלן אלומיניום שיבנה לו פרגולה הדומה לפרגולה שבנה שכן אחר לידו כאשר הנתבע מסביר את מיקום הפרגולה וגובהה שלא יעלה מעל 15 ס"מ מתחת לקו הקורה המקשר בין שני בנייני הבית המשותף ומתחת לקורת המבנה. להמחשת הציפייה של התובעים, צירף התובע לתצהירו תמונה של חזית הבניין ובצידה השמאלי הפרגולה של השכן האמור, לעומת הבנייה שביצעו הנתבעים. עוד הוסיף התובע והבהיר כי הנתבע הוסיף כי רוחב הפרגולה לא יעבור את רוחב מרפסת התובעים ואורכה לא יעבור מטר וחצי מקו המרפסת.

     

30. לאחר שמיעת עדותם של התובע והנתבע בפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי גרסתו של התובע אמינה, עקבית, ללא סתירות, מתיישבת עם ההיגיון ועם מצב הדברים בשטח כפי שתועד בתמונות ועל כן היא עדיפה על גרסתו של הנתבע. להלן מספר עובדות וקביעות שהביאו אותי למסקנה האמורה:

    • הדעת נותנת כי אילו היו התובעים מוסרים את הסכמתם לתוצאה הסופית, כפי שהוצגה בפניי בתמונות, לא הייתה כל סיבה שהם יחזרו בהם מהסכמתם זו. הנתבעים לא הצביעו על סכסוך או מניע זר שיכל לגרום לתובעים לחזור בהם מהסכמתם, אילו הייתה ניתנת בפועל. לו רצו התובעים להתנגד לבנייה, היו מביעים את התנגדותם מראש ולא היו מוסרים פרטי קבלן אלומיניום שיכל לבצע את העבודה של בניית פרגולה.

      עדותו של התובע הייתה רגועה, הגיונית, לא מתלהמת במהלכה הוא שב והסביר כי הוא אכן הסכים לבנייתה של פרגולה (מבלי שהיה חייב לעשות כן) וכי היחסים בין השכנים היו טובים והנתבע תיאר בפניו את מיקום ומידות הפרגולה בעוד התובע הטעה אותו עת לא עדכן אותו מבעוד מועד על כוונתו להתקין, התקשר אליו בעוד התובע בעבודה והסיח את דעתו בהסבר לא נכון לגבי התוצאה הסופית לאחר "השינוי". התובע עמד על כך כי אילו כוונותיו של הנתבע היו כנות, הוא לא היה מקליט מראש את השיחה וכי הוא התובע הודיע בתום לב ובפשטות: "אם הוא רוצה לעשות משהו כזה יפה, אין לי בעיה".

       

      מכל האמור לעיל, התרשמתי כי לתובעים היו כוונות כנות וטובות והסכמתם ניתנה למצב שונה מהתוצאה הסופית, שאם לא כן, יכלו להתנגד לכל בנייה בכל צורה ובכל היקף.

       

    • עיינתי בתמונות שהוצגו על ידי הצדדים והגעתי למסקנה כי הבנייה שבוצעה איננה פרגולה ואיננה דומה לבנייה שבוצעה של ידי השכן שליד. מדובר בבנייה רחבת היקף של עשרות מטרים, הכוללת בנייה נוספת בתוך שטח הרכוש המשותף פנימה, סגורה מכל צדדיה ויוצרת מרחב מחייה כחלק מהדירה. התרשמתי באופן שלילי מעדותו של הנתבע אשר התעקש בכל עת במהלך חקירתו הנגדית כי ב"כ התובע לא ישתמש במונח " תוספת בנייה" בעת הפניית שאלות אליו. כך שב הנתבע והדגיש כי הוא לא בנה "תוספת בנייה" [ראה למשל עמ' 12 ש' 6 +עמ' 14 ש' 18]. בפועל, מעדותם של שני הצדדים עולה כי הבנייה שביצעו הנתבעים איננה פרגולה, אלא שטח בנייה רחב ידיים, ללא הסכמת שכנים וללא היתר כדין. אסתפק בהפניה לעדותו של הנתבע עת נשאל על ידי בית המשפט כך [ראה עמ' 15 + 16 לפר']:

      • מה שטח הבנייה כולה?

        ת. הפרגולה 34 מ"ר. אני יודע להגיד את זה כי שילמתי סך של 1,000 ₪ למ"ר ושילמתי

        סה"כ 34,000 ₪.

        ש. התובע מתעקש כי מלבד הקירוי נעשתה סגירה של בלוקים, האם זה נכון?

        ת. בצד של השכן שלי כן, זה שגר בדירת הגן, לא בצד של התובע.

        ש. מה השטח שסגרת?

        ת. 16.5 מ"ר.

        ש.בין מה למה? אני מציגה לך תמונה שצורפה לתצהיר, מסמך שמסומן על ידי ביהמ"ש ב/1, תצביע איפה סגרת? האם השטח המסומן בעיגול הוא שטח שנתחם בצדדים בבלוקים?

        ת. בצד אחד, בגבול עם השכן.

        ש. זה יצר שטח בנייה פנימי?

        ת. לא בדיוק כי למעלה הוספנו חתיכת פח נגד חדירת גשם.

        ש. למה משמש השטח הזה?

        ת. לכביסה, יושבים שם לעשות שיעורי בית וכו'.

        ש. שטח מחיה?

        ת. לפני זה גם היה שטח מחיה, לא ניצלנו אותו.

        ש. אני מציגה לך תמונה נוספת, שסומנה על ידי ביהמ"ש ב/2, אני מבינה שזאת התוספת?

        ת. זאת הפרגולה.

        ש. זאת הפרגולה, מה שרואים פס לבן, שמסומן על ידי ביהמ"ש בחצים, זאת החזית של הבית שלי וזאת הפרגולה שלך?

        ת. כן.

         

        עוד השיב הנתבע לשאלות בית המשפט כך:

         ש.נכון להגיד שבשום שלב לא הצגת תשריט לפני שהקמת פרגולה?

        ת.התייעצתי איתו ובניתי במדוייק. היינו חברים.

        ש.למה לא הצגת לו תשריט?

        ת.הוא לא ביקש. אם היה אומר לי הייתי מביא לו. השיחה שלי מעידה כמה הייתי בסדר איתו ולא ניסיתי להתחמק משום דבר.

         

    • עיון בתמונות שסומנו על ידי מב/1 + במ/2 מלמד כי הבנייה שבוצעה הינה תוספת בנייה לכל דבר ועניין הדורשת היתר בנייה והסכמת כלל הדיירים כמתחייב מחוק המקרקעין, דהיינו היתר תכנוני והסכמת קניינית, שניהם לא הוצגו על ידי הנתבעים. אינני מתעלמת מכך כי שטח החצר הוא רכוש המוצמד לדירת הנתבעים אך אין בכך הרשאה אוטומטית לבנייה, לבטח בהעדר היתר בנייה ובהעדר הסכמה להצמדת הבנייה לקירות החיצוניים של הבניין.

       

    • ביום הדיון הוצגה תמונה על ידי הנתבעים (הוגשה בנט מיד לאחר הדיון) המלמדת כאלף עדים על היקף הבנייה. חרף זאת, אין התובעים מתנגדים לסגירת שטחי המחיה הפנימיים ולא כללו אותם בתביעתם. עובדה זו מחזקת את מסקנתי בדבר תום ליבם. נזכיר כי לתובעים זכויות גם באחוזי הבנייה שניצלו הנתבעים אך אין הם עומדים על התנגדותם לתוספת הבנייה האמורה וכל שדרשו זו הסרת "הפרגולה" החורגת מההסכמה המקורית של הצדדים.

       

31. עוד מצאתי לקבוע כי עיון בכל התמונות שהוצגו בפניי הביאו אותי לכלל מסקנה כי מדובר בבנייה המחוברת לקירות החיצוניים של המבנה, עולה מעל מפלס רצפת הקומה הראשונה וחוסמת חלק מהנוף הנשקף מהמרפסת. זאת ועוד – מקובלת עליי טענת התובעים כי מדובר בבנייה המשנה באופן ניכר את חזית הבניין.

     

    עד כה השבתי לשאלות שעלו בסעיפים א' – ג' לעיל.

     

    טענת הנתבעים בעניין החלת סעיף 71ב לחוק המקרקעין

32. בהתאם לסעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין: "בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין."

     

33. לשיטת הנתבעים מאחר והתובעים סגרו שטחים בדירתם, הם מנועים מלהתנגד לבנייה של הנתבעים. אינני מקבלת טענה זו.

     

34. אין המדובר בהרחבה דומה. דירת התובעים לא הורחבה כלל ועיקר. כל שטען הנתבע הוא שהנתבעים סגרו את חזית המרפסת שלהם בתריס, מבלי ששינו את קונטור הבניין או הרחיבו את דירתם. משכך, ממילא אין המדובר בהרחבה ולבטח אין המדובר בהרחבה דומה.

     

    התוצאה האופרטיבית

     

35. התובעים הוכיחו כי הנתבעים ביצעו פעולות בנייה נרחבות, ללא הסכמתם, ללא היתר בנייה וללא הוכחת הרוב הדרוש עפ"י החוק ו/או תקנון הבית המשותף.

     

36. על כן אני נעתרת לסעד המבוקש בכתב התביעה, באופן חלקי ומורה לנתבעים לסלק את הבנייה כפי שהוגדרה בפתיח פסק הדין, דהיינו הסככה שהותקנה על ידי הנתבעים והמוצמדת לקירות החיצוניים של המבנה וזאת תוך 45 ימים ולהשיב את הקיר החיצוני למצבו המקורי.

     

37. משנעתרתי לסעד העיקרי והוריתי לנתבעים להשיב את מצב הקיר החיצוני לקדמותו, אין מקום להורות על סעד כספי נוסף ומתייתר הדיון בטענות התובעים לעניין הוכחת עוולת המטרד והסגת גבול.

     

38. כן אני משיתה על התובעים את הוצאות ההליך לרבות שכר טרחת עו"ד בסך כולל של 7,500 ₪ שישולמו על ידי הנתבעים לתובעים תוך 45 ימים.

     

     

    המזכירות תמציא העתק פסק הדין לבאי כוח הצדדים.

     

     

    ניתן היום, י"ז אייר תשפ"ג, 08 מאי 2023, בהעדר הצדדים.