פלונית נ' אלמוני ואח'

לפניי תביעה לפירוק השיתוף בזכויות המקרקעין בנחלה מספר 35 המצויה בXXX בשכונת XXX בעיר XXX הידועים כגוש 5416 XXX (להלן: "הנחלה שבמחלוקת" או "הנחלה"), בדרך של מכירה לצד שלישי המרבה במחיר ובנוסף להורות על מינוי ב"כ התובעת ככונס הנכסים לשם ביצוע הפירוק בפועל.

עוד עתרה התובעת במסגרת תביעתה לקבלת סעד של פיצול סעדים לשמירת זכותה להגשת תביעות בעתיד בגין קבלת חלקה בדמי שכירות שנתקבלו מנכסים בנחלה שלא שולמו לה, דמי שימוש ראויים בגין מגורים בנחלה וכו'.

רקע עובדתי בתמצית

התובעת (להלן: XXX"") והנתבע 1 (להלן: "XXX") הם אחים, שניים מתוך שלושת ילדי המנוחים XXX וXXX xxx ז"ל ("המנוחים"). להם היה אח נוסף XXX xxx ז"ל, אשר נפטר.

נתבעות 2-3 הן אלמנתו ובתו של XXX ז"ל היורשות על פי דין, עם הגיעה של נתבעת 3 לגיל 18 היא הגישה בקשה להסתלק מן העיזבון וצו הירושה תוקן כך שכל הזכויות הועברו על שם אמה XXX הנתבעת 2 (להלן: "XXX"). יצוין כי בהמשך, ביום 25.1.22 בהסכמת התובעת ניתנה החלטה המורה על מחיקת נתבעת 3 מן התביעה.

הנחלה שבמחלוקת מורכבת משתי חלקות: XXX בשטח של 887 מ"ר עליה ניתן היתר לבניית יחידת מגורים אחת וXXX שטח חקלאי של 4,350 מ"ר ובסה"כ 5,227 מ"ר.

על פי העתק רישום מפנקס הזכויות נכון ליוני 2019 כל הזכויות בנחלה רשומות בשלמות על שם הרשות לפתוח.

המנוחים החזיקו בנחלה משנת 1953, חוזה חכירה ל- 49 שנה נחתם רטרואקטיבית בשנת 1993, תוקפו של חוזה החכירה הסתיים ביום 31.8.2002.

בשנת 1967 רכשה האם המנוחה XXX ז"ל מהאב המנוח מחצית מהזכויות בנחלה.

XXX ז"ל, אביהם המנוח של הצדדים הלך לבית עולמו בשנת XXX, ובצוואתו ציווה את חלקו במקרקעין לבן המנוח XXX, וביום XXX ניתן אחריו צו קיום צוואה לפיו XXX הוא יורשו היחיד דהיינו- בעלים של 50% מהזכויות בנחלה.

בשנת 1998 ככל הנראה נעשתה מדידה של הנחלה והוכנה מפת חלוקה המהווה מעין טיוטת תשריט חלוקה לחלוקת חלקות 39 ו -35, החלקות חלוקו ל- 6 מגרשים שווים בשטח של 852 מ"ר כל אחד על פי מגרשי התב"ע ועוד 2 מגרשים 7 ו- 8 אשר מיועדים להפקעה. המפה נחתמה בנוכחות עדים על ידי XXX וXXX ועודכנה סופית בשנת 2000 אך לא הוגשה לרישום ולא אושרה כדין (להלן: "טיוטת תשריט החלוקה").

על פי טיוטת תשריט החלוקה מגרש 4 בשטח של 852 מ"ר עליו בנוי הבית הדו משפחתי של משק העזר חולק בין XXX וXXX ז"ל כך שלכל אחד מהם יחידת דיור נפרדת (מחצית מהבית הדו- משפחתי).

על XXX מפוזרים מספר מבנים מבנייה קלה (אחד מהם קרוואן) אשר הונחו ללא היתר ומשמשים לאחסנה ומגורים, בביקור השמאי נמצא כי שטח החלקה מחולק באמצעות גדר פח בקירוב לחלוקה שבמפת המדידה.

על XXX בנוי בית דו משפחתי צמוד קרקע , החצי הדרומי של הבית היה בית משק העזר המקורי, לשמאי לא התאפשרה כניסה לנכס אך נאמר לו כי הבית הינו בן 4 חדרים ועל פי מדידת עיריית ראשון שטחו כ – 120 מ"ר ברוטו לערך.

החצי הצפוני של הבית הוא הרחבה מאוחרת של בית העזר המקורי, בצמוד לחצי הדרומי נבנתה יחידת דיור נוספת הכוללת 5.5 חדרים בשטח של 147 מ"ר ברוטו, לשמאי לא הוצגו תשריט, היתר בניה ותיק בניין כך שישנה סבירות גבוה שהבית נבנה ללא היתר בניה. גם בחלקה זו מפוזרים קרוואנים ללא היתר.

אמם המנוחה של הצדדים, XXX ז"ל, הלכה לעולמה בשנת XXX וביום XXX ניתן אחריה צו קיום צוואה המחלק את זכויותיה בנחלה באופן שווה בין שני ילדיה התובעת - XXX והנתבע 1- XXX כך שכל אחד ירש בסה"כ 25% מהזכויות בנחלה.

בשנת XXX נפטר האח XXX ובהתאם לצו ירושה עברו זכויותיו בחלקים שווים לאלמנתו XXX (מחצית) ולבתם XXX (מחצית).

משנת 2002 לא חודש חוזה החכירה, למעשה הצדדים לתביעה אינם בעלי זכויות רשומים, לאחר הסדרת הרישום, ככל שתתבצע בכפוף לאישור המנהל, יוכל להירשם כל אחד מבעלי הדין כמחזיק ב25% מהזכויות (XXX, XXX, XXX, XXX). יובהר כי בהתאם להסתלקותה של XXX, נכנסת XXX בנעליה ולפיכך חלקה של XXX יהיה 50%.

כאמור, ביום 4.12.21 הודיעה XXX כי נתבעת 3 הסתלקה מן הירושה וצו הירושה תוקן, על אף האמור בבקשה צו הירושה המתוקן לא צורף לבקשה.

אין חולק כי במשק קיימות חריגות בנייה, עיקולים וחובות בגין שימושים חורגים (2 יחידת דיור ו -4 קרוואנים) כבר משנת 2017 אשר טרם הסדרתם לא ניתן לחדש ולהאריך את חוזה החכירה ואף ניתנה ביום 18.9.19 במעמד הצדדים בעת דיון החלטה (אשר ניתנה בהסכמה) המורה לנתבעים להסיר את חריגות הבניה במקרקעין בתוך 4 חודשים.

כך גם אין מחלוקת כי חריגות הבניה טרם הוסרו, ואף לא הוסדרו.

יש להניח, אם כי הדבר לא הוכח בפני, כי לאחר הסדרת חריגות הבניה ופעולות שונות נוספות שיידרשו (תשלומים, הסדרה וכד') ניתן יהיה באישור רשות המנהל לחדש את חוזה החכירה או לבצע שינויי ייעוד של הקרקע בהתאם לתב"ע חדשה שתאפשר בנייה של 8 בתים צמודי קרקע לאחר תשלום דמי היוון כפי שיפורט בהמשך.

בהסכמת הצדדים נתנה החלטה כי חוות הדעת של השמאי XXX אליו פנו הצדדים תשמש כחוות דעת מומחה בית משפט וניתן יהיה להסתמך עליה.

זאת ועוד, לאחר בדיקה שנערכה על ידי הצדדים נקבע בדיון ביום 17.2.20 כי אין לאף צד אפשרות לקנות את חלקו של השני.

בהליך התקיימו 5 דיונים מתוכם 3 דיוני הוכחות במסגרתם העידו התובעת, נתבע 1, נתבעת 2 והשמאי המומחה. אחר זאת הגישו הצדדים סיכומים בכתב.

טענות הצדדים

התובעת – XXX 

לטענת XXX בית ההורים עומד מוזנח, במקרקעין 2 יחידות דיור ו -4 קרוואנים המשמשים להשכרה וכן אחסנה אשר הועמדו על ידי הנתבעים ללא היתר, ללא ידיעת הרשות ובניגוד לחוזה החכירה. בגין השימוש החורג בנחלה נצברים חובות ועל אף הסכמות שהתקבלו בדיון וקיבלו תוקף של החלטה בבית המשפט הנתבעים טרם הסירו את החריגות.

לטענתה, היא אינה משתמשת בנחלה, XXX, הנתבע 1, שיפץ את דירת האם ומשכיר אותה מבלי ששאל לרשותה או שיעביר לה חלק מדמי השכירות, XXX, נתבעת 2, בנתה והרחיבה את בית המגרים שבנוי במחצית החלקה שברשותה וכן הניחה בה ללא היתר קרוואנים ומבנים (חלקם משמשים למגורים של בתה ) אשר מהווים שימושים חורגים.

צו קיום הצוואה הועבר לרמ"י שאינה מוכנה לאפשר את הסדרת רישום הבעלות עד להסדרת השימושים החורגים ובכלל זה דמי שימוש בגין הקרוואנים. היות ולא ניתן לרשום את המשק על שם היורשים, בין הצדדים מתקיים הלכה למעשה שיתוף במיטלטלין:

״זכויות במקרקעין שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין אינן אלא זכויות אובליגטוריות ודינן כדין זכויות במיטלטלין לצורך פירוק השיתוף״ (ראה: בבר״ע 8602/86 לנצוט נ׳ לנצוט , פ״מ תשמ״ז (3) 438).

בהתאם לסעיף 10 לחוק המיטלטלין פירוק השיתוף יעשה בהתאם להסכם בין השותפים ובאין הסכם על פי צו בית משפט בעין או בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון.

לאחר בדיקה שנערכה על ידי הצדדים נקבע בדיון ביום 17.2.20 ברור כי אין לאף צד אפשרות לקנות את חלקו של השני.

בהתאם לסעיף 143 לחוק התכנון והבניה לא תירשם חלוקת קרקע אלא על פי תשריט שאושר, הנתבעים לא הציגו תשריט חלוקה מאושר ע"י הוועדה לתכנון ובניה, בהעדר מסמך חתום ומאושר לא מתקיים התנאי למתן פסק דין לחלוקה בעין.

סעיף 40(א) לחוק המקרקעין קובע כי במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה או אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים כולם או מקצתם יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

כמו כן, התובעת עותרת לקבלת סעד של פיצול סעדים, זאת מאחר והתובעת תישא בחובות והמיסים שחלים על הנכס (חלק מתיק ההוצל"פ על שמה), ומשכך עליה לקבל גם מפירותיו.

התובעת מבקשת כי יתבצע פירוק השיתוף על ידי מכירת הנחלה לצד ג' לכל המרבה במחיר באמצעות ב"כ שימונה ככונס.

הנתבע 1 – XXX

לטענת XXX לפני החלטה על ביצוע פירוק שיתוף צריך היה לפנות להליך של גישור ופישור.

הקרוואנים הונחו טרם פטירת האם המנוחה ועל ידה והעיקולים והחובות הצטברו עוד טרם פטירתה, כרגע אין הכנסות מהקרקע והקרוואנים ריקים, המבנים הושכרו לתקופות קצרות וההכנסה לא כיסתה את ההשקעה והשיפוץ שלהם ושל מחצית הבית (ששייך לו ולתובעת), לטענת XXX XXX צריכה לחלוק בהחזר חובות המיסים שנצברו משנת 2016. זאת ועוד, בשל החובות הרבים שנצברו ההליך יביא להוצאות רבות של מיסוי, שכ"ט, חו"ד וכו'

יש להורות על חלוקת הנחלה בדרך של חלוקה בעין – החלופה הראשונה בחוק המקרקעין.

מאחר ואין באפשרות אחד הצדדים לרכוש את חלקו של האחר רק במידה ולא ניתן לבצע חלוקה בעין בין הצדדים יש למנות כונס נכסים מוסכם לצורך מכירת המקרקעין לצד ג' המרבה במחיר.

נתבעת 2 -XXX

הנתבעת 2 מתנגדת למינוי כונס וביצוע מכירה באמצעותו ומבקשת לבצע במידת הצורך מכירה עצמאית. לטענתה יש צורך לבדוק את היקף החובות ומצבו המשפטי של הנכס, בנוסף יש לברר את אפשריות ניצול הקרקע כחלקת מגורים לבנייה רוויה טרם קבלת החלטה.

הדרך העדיפה לשיטתה היא חלוקה בעין בין הצדדים בהתאם להסכם החלוקה שנחתם על ידי XXX וXXX או רכישה פנימית ביניהם לפי זכות ראשונים. היא אינה חולקת עם התובעת שטח משותף, התובעת עושה שימוש בחלקה על פי דין ובהתאם להסדרי הגישה שהוסדרו בהסכם החלוקה.

עוד לטענת הנתבעת, לתובעת כלל אין זכויות כי חוזה החכירה לא חודש ולכן לא יכולה לבקש פירוק שיתוף, לא ניתן לדעת איזה זכויות יהיו בידיה לאחר חידוש החכירה אם בכלל.

לטענת הנתבעת המחוקק קבע סדר היררכי לפירוק שיתוף: פירוק על פי הסכם השותפים, חלוקה בעין, רישום בית משותף, מכירת המקרקעין, הנתבעת טוענת שתשריט החלוקה מ23/3/1998 מהווה הסכם לפירוק שיתוף לפי סעיף 38(א) לחוק המקרקעין. הפסיקה הכירה שתשריט חלוקה מוסכם יכול להוות הסכם לפירוק שיתוף (1316-01 עזבון המנוח אחמד סעיד קייס ז״ל נ׳ עזבון המנוח סאלח מוחמד קייס ז״ל).

חלוקה בעין מוצדקת מכמה נימוקים שונים: משאב הקרקע הינו מוגבל וייחודי, החלוקה בעין מאפשרת לשמור על זכות הבעלות של הצדדים, מכירה לצד ג׳ לא תשקף את שווי הכנס האמיתי ואילו חלוקה בעין תצמצם את ההוצאות והנזקים לצדדים. אם וכאשר חלוקה בעין לא אפשרית, אזי ניתן לבצע רישום בית משותף, לטענתן המומחה אישר בחקירתו שניתן לבצע רישום בית משותף בנכס.

רוב השותפים מעוניינים להישאר הבעלים הנתבעת 2 מתגוררת במקרקעין עם בני ביתה מעל XX שנה ואינה מעוניינת לעזוב את המקום. רק התובעת שהיא במיעוט מעוניינת במכירה לצד ג׳. לכן, יש להתחשב ברצון השותפים.

המומחה קבע כי לא ניתן למכור משקי עזר בשטח של מעל 2 דונם ושטח XXX הוא 4.3 דונם, מכירה לצד ג' תביא להחזר הקרקע למנהל והפסד כספי עצום.

פניה לקבלנים על ידי כל הצדדים העלתה כי לא ניתן להתקדם לרכישה מאחר ורמ"י לא תאשר מכירת משק עזר. הפתרון הרצוי לשיטתן הוא חלוקת הנחלה בעין על פי ההסכם החלוקה או בהתאם להצעת המומחה בחוות דעתו.

התובעת אינה זכאית לדמי שימוש ראויים בגין תקופות עבר, ותביעה כזו אינה חלק מסעד של פירוק שיתוף והנתבעת מתנגדת לפיצול סעדים.

חוות דעת המומחה

הונחה בפני חוות דעתו של המומחה XXX-שמאי מקרקעין, במטרה לאמוד את שווי הנכס בתנאי שוק חופשי. להלן ממצאיי הערכת השמאי:

• על XXX נמצאו מבנים שנבנו/הוצבו ללא היתר בניה כחוק. חלק מהמבנים משמשים לצורך מגורים. (עמ׳ 7)

• הימצאות מבנים אלו מהווה ״שימוש חורג״ למגורים על שטח המיועד ע״פ רשות מקרקעי ישראל לעיבוד חקלאי, על פי המוסכם בחוזה החכירה.

• XXX מחולקת ע״י גדר פח, לפי תשריט חלוקה פנימית (מפת מדידה לא לצרכי רישום).

• הזכויות במקרקעין - XXX ו- XXX רשומות על שם הרשות לפיתוח בשלמות לפי נסח הטאבו. (עמ׳ 9).

• קיימות תוכניות בנייה ייעודיות בנחלה, שכן התכנית העיקרית הינה שינוי יעוד מאזור חקלאי לאזור מגורים. (עמ׳ 16-22 לחווה"ד) .

• חוות דעתו של השמאי התבססה בין היתר על השיקולים הבאים: שווי הנכס ע״פ ציר זמן, ביקוש והיצע באזור, מאפייני האזור והסביבה, גיל הבית ומצבו הפיזי, מיקום הנכס, שטח הבית, זכויות משפטיות, נתוני תכנון ורישוי. (עמ׳ 24).

• על הנחלה יחולו תשלומי רשות מקרקעי ישראל: דמי הסכמה, דמי היוון, דמי פיצול, דמי היתר והיטל השבחה. (עמ׳ 25).

• הערכת התשלומים לרשות מקרקעי ישראל: דמי הסכמה כ-850,000 ש״ח, דמי היוון כ-9,650,000 ש״ח, דמי פיצול כ-850,000 ש״ח. (עמ׳ 42).

• יודגש כי כל זמן שהשימושים החורגים לא יוסרו, לא ניתן יהיה להסדיר את רישום הזכויות מול רשות מקרקעי ישראל ולחדש את הסדר החכירה. (עמ׳ 26).

• שווי שוק של XXX הינו 12,000,000 ש״ח, שווי שוק של XXX הינו 4,150,000 ש״ח. (עמ׳ 31).

   

בחוות דעתו קבע המומחה כי על מנת לחלק את הקרקע בעין בין השותפים, ניתן לבחור בין שתי אפשרויות:

הראשונה, שינוי ייעוד חוזה החכירה לאחר הסדרת החריגות על פי התב״ע שמאפשרת 8 צמודי קרקע, ולאחריה עריכת טבלת איזון שבנויה על התב״ע ולכן יש צורך להגיע למנהל, להסדיר את חוזה החכירה ובמקרה זה המנהל ממנה שמאי שמעריך את המשק וכל שותף משלם עבור החלק שלו.

השנייה, הסדרת החריגות וחידוש חוזה החכירה הישן ללא שינוי ייעוד, דהיינו, 2 בתים בXXX ומשק חקלאי בXXX.

נכון להיום טרם הוסדרו חריגות הבנייה בניגוד להחלטת בית המשפט, וכמו כן לא שולמו החובות למנהל כך שלא ניתן לבצע כל פעולה בקרקע.

במסגרת זו על בית המשפט להכריע בשאלות הבאות:

• טיבן של זכויות הצדדים.

• אופן פירוק השיתוף (חלוקה בעין, מכירה לצד ג', רכישת זכויות על ידי מי מהצדדים).

• זהות הכונס במידה ויוחלט על מינויו של כונס.

• פיצול סעדים - האם סעד פירוק השיתוף כולל גם חוב בגין דמי שימוש ראויים או נדרש הליך נוסף.

   

   

  דיון והכרעה

   

  זכויות הצדדים במקרקעין

   

שמאי המקרקעין הציג בחוות דעתו כי כיום הזכויות בנחלה אינן רשומות על שם היורשים מאחר והסכם החכירה אינו בתוקף.

על פי הפסיקה עד הסדרת הרישום הצדדים אינם הבעלים הפורמאליים של הזכויות.

״אם הזכויות אינן רשומות על שם בעלי הדין ברשות מקרקעי ישראל ואין בידם אף הסכם מכר חתום, אין דיווח לרשויות המס, לא שולמו מסים ואגרות הנדרשים להעברת זכויות והמוכר אינו בחיים לאמת טענות בעלי הדין, הרי שנכון להיום, הם אינם בעלים פורמליים של זכויות השימוש בנחלה או המשק ומדובר במהלך שיש להסדירו מול רשות מקרקעי ישראל.״

( ראה, תמ״ש 32491-05-10 ר.ב. נ' א.ב. ואח' פורסם 5.8.2014)

עוד נקבע בפסיקה כי :

״זכויות במקרקעין שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין אינן אלא זכויות אובליגטוריות ודינן כדין זכויות במיטלטלין לצורך פירוק השיתוף.״

(ראה: בבר״ע 8602/86 לנצוט נ׳ לנצוט , פ״מ תשמ״ז (3) 438).

דרך פירוק שיתוף זכויות אובליגטוריות הוסדרה בסעיף 10 לחוק המיטלטלין, תשל״א- 1971:

(א) ״כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף; היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה זכות זו, רשאי בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין.

(ב) ״פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים, ובאין הסכם – על פי צו בית המשפט, ורשאי בית המשפט לצוות על חלוקת המיטלטלין בעין, או על מכירתם וחלוקת הפדיון, או על דרך אחרת של פירוק השיתוף הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.״

לפי סעיף זה פירוק השיתוף יהא בהתאם להסכם בין השותפים ובאין הסכם על פי צו בית משפט בעין או בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון.

בעניינו בין הצדדים לא קיים הסכם לצורך פירוק השיתוף, ואיני סבורה כי ניתן לראות בטיוטת התשריט שנערכה בזמנו הסכם חלוקה תקף בין השותפים כיום ולפיכך פירוק השיתוף במיטלטלין יהא בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט בדרך של חלוקה בעין או מכירה.

לצורך הדיון, אבחן גם את טענות הנתבעים כי הם מחזיקים בזכויות מקרקעין ולכן מקום בו אין מדובר בזכות במיטלטלין אלא בזכות מקרקעין, פירוק השיתוף במקרקעין הוסדר בסעיפים 37-40 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969:

37. (א) ״כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.״

38. (א) ״פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה וכל חיקוק אחר בנדון.״

(ב) ״באין הסכם כאמור בסעיף קטן (א), יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43.

בענייננו בהעדר הסכם שיתוף בין הצדדים דרך פירוק השיתוף תקבע על פי שיקול דעתו של בית המשפט הן על פי חוק המקרקעין והן על פי חוק המיטלטלין.

טרם ההכרעה על דרך פירוק השיתוף הראויה בנסיבות העניין בית המשפט נדרש להכריע באילו זכויות משפטיות מחזיקים הצדדים. לנוכח כל האמור לעיל, מצאתי לקבוע כי ניתן לראות בבעלי הדין כמי שיש להם זכות עתידית להירשם כבעלי הזכויות במקרקעין (בכפוף לאישור המנהל ולהסדרת כל הנדרש) כאשר בהתאם לחוות דעתו של השמאי הם ירשמו כבעלי זכויות השימוש במקרקעין [ר' חו"ד השמאי בעמ'24-25). דהיינו, הצדדים במקרה דנן הינם בעלי זכויות אובליגטוריות וזכאים לפירוק שיתוף מכוח חוק המיטלטלין.

" במקום בו יש לבעלי הדין זכויות כלשהן בנחלה. חוק המיטלטלין מחיל את הוראותיו גם על זכויות –וסעיף 10 בו קובע את דרכי פירוק השיתוף במיטלטלין (על פי הסכם בין השותפים ובאין הסכם לפי צו בית המשפט).

(ראה, תמ״ש 32491-05-10 ר.ב. נ' א.ב. ואח', פורסם בנבו, 05/08/2014)

"קיימת אפשרות משפטית לפרק שיתוף בזכויות אובליגטוריות (דהיינו שיתוף בין כל מי שיש להם זכות אובליגטורית להירשם במרשם המקרקעין כבעלי זכויות ביחס לחלקה 101) לפי הוראות סעיפים 10 ו-13(א) לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971".

(רע"א צפירה נ' י.בהרי יזמות והנדסה בע"מ, פורסם בנבו, ‏14.2.2019)

דרך פירוק השיתוף

סעיף 10(ב) לחוק המיטלטלין קובע כי "״פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים, ובאין הסכם – על פי צו בית המשפט, ורשאי בית המשפט לצוות על חלוקת המיטלטלין בעין, או על מכירתם וחלוקת הפדיון, או על דרך אחרת של פירוק השיתוף הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.״ על מנת להכריע מהי הדרך הנכונה בנסיבות העניין נבחן את כל דרכי פירוק השיתוף שהסדיר המחוקק.

הסכם בין השותפים

כפי שצוין לעיל, מצאתי כי בין הצדדים לא קיים הסכם שיתוף ולכן לא ניתן לבצע פירוק שיתוף בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם לו היה נרשם.

הנתבעת בסיכומיה התייחסה לטיוטת התשריט שנחתם בשנת XXX בין בעלה המנוח, XXX ז"ל, לבין האם המנוחה, XXX ז"ל, וטענה כי מדובר בהסכם בין שותפים שיש לקיימו. עם זאת, לא מצאתי לקבל טענה זו, גם אם הייתה התייחסות בחוו"ד השמאי לטיוטת תשריט שנערך לכאורה בזמנו, אך לא אושר. משאין הסכם חלוקה תקף בין הצדדים בדבר השיתוף במקרקעין הרי שיש צורך לפנות לדרך פירוק/חלוקה אחרת.

רכישת הזכויות על ידי מי מהצדדים

במהלך הדיונים התברר כי אין ביכולת מי מהצדדים לרכוש מאחד הצדדים את חלקו בנחלה. לעניין זה ראו דבריו של ב"כ בתובעת בדיון מיום 18.9.19 (עמוד 1 שורה 17).

" בשבועיים האחרונים לקחנו שמאי שיעריך מה ניתן לבצע במשק ואת השווי שלו. השווי מאוד גבוה ולאף אחד מהצדדים אין יכולת בפועל לעשות משהו במשק הזה"

ראו דבריו של ב"כ נתבעות 2-3 באותו דיון (עמוד 4 שורה 14).

"נתבעת 2 היא אמה של נתבעת 3, שכלה את בעלה לא מזמן, והיא לא בעלת אמצעים לרכישה"

ביום 27.10.19 הגיש הנתבע 1 הודעה בה עדכן כי:

"אין ברצונו לרכוש את חלקם של הצדדים האחרים או מי מהם במקרקעין"

וכן הסכמת הצדדים לקביעת בית המשפט בדיון מיום 17.2.20:

הצדדים:

"אנו שומעים את דברי ביהמ"ש כי אף אחד מהצדדים לא יכול לרכוש את חלקו של השני, ואני משיבים כי זה נכון."

לפיכך, משלא ניתן לבצע מכירה פנימית בין בעלי הזכויות יש לבחון את האפשריות האחרות בדין לצורך ביצוע פירוק השיתוף.

רישום בית משותף

לשאלת ב"כ הנתבעת 2 האם ניתן לוותר על XXX (הגדולה והחקלאית) ולהישאר עם XXX ולפצל אותה בדרך של רישום בית משותף ענה המומחה כי כל פעולה של שינוי יעוד, ניצול או רישום דורשת הסדרת המקרקעין, החוזה המקורי מתייחס ליחידת מגורים אחת לכן כדי לייצר שתי חלקות נדרש להסדיר את הקרקע. לפיכך לא ניתן לבצע רישום בית משותף טרם שהוסדרו המקרקעין, אשר טרם הוסדרו.

עוד קבע המומחה כי לא ניתן לחלק את XXX ל-4 חלקים וכי לא ניתן לבצע חלוקה באמצעות רישום בית משותף ראה חקירת המומחה ביום 10.11.2021 עמוד 48 שורות 6-14:

״ש.את הXXX הזו אפשר לחלק ל-3 מגרשים כאשר אחד מהם יהיה חמישים אחוז ואחד יהיה רבע ורבע?

ת.אני לא רואה פה את גודל המגרש של XX. יש מגרשים בXXX שחולקו ל-250 מ״ר כאשר בXXX המגרשים הם גדולים יותר של 800 מטר שאתה מחלק לשניים וכל אחד 400 מ״ר בXXX. אפשר לבנות על המגרש של 50 אחוז שני בתים.

ראה שם, עמוד 53 שורות 18-30

”לשאלת בית המשפט, האם אפשר לחלק את מגרש XXX ל-4 חלקים, אני לא חושב שזה אפשרי. ״ [ההדגשה שלי, א.ו]

״ש.נשאלת בדבר האפשרות לעשות רישום בית משותף, שגם הוא חלוקה, מדובר על XXX, האם הבית ראוי להירשם כבית משותף?

ת.לא. בוא נעשה את זה ככה, הוא לא ראוי.

ש.אפשר לרשום בית משותף על הבית הזה?

ת.אני מכיר מקרים ש-כן.

ש.אני מדבר על הבית הספציפי הזה?

ת.בית משותף, זה בעצם ארבע יחידות דיור, שתי יחידות דיור, על שתי יחידות דיור.

ש.האם XXX יכולה להירשם כבית משותף?

ת.אני חושב ש-כן, יש בתים שמחולקים לדו-משפחתי ש-כל אחד תת חלקה אחרת.

ש.אם יש שלושה יורשים איך יתבצע רישום משותף?

ת.תלוי איך אתה מחלק את זה.

ש.אם יש שלושה יורשים ושני בתים, האם אפשר לעשות חלוקה באמצעות צו רישום בית משותף?

ת.אי אפשר.״

[ההדגשה שלי – א.ו]

חלוקה בעין

לטענת המומחה חוזה החכירה אינו בתוקף, בכל מקרה נדרש לשלם היוון בסך של 91% לצורך חידוש חכירה.

חלוקה של הנחלה תתאפשר ככל הנראה אך ורק בדרך של ביצוע שינוי ייעוד חוזה החכירה (לאחר שמסדירים את החריגות) ע״פ התב״ע, עריכת טבלת איזון שבנויה על התב״ע. לצורך זה, יש להגיע למנהל, להסדיר את חוזה החכירה והמנהל ממנה שמאי שמעריך את המשק וכל שותף משלם את החלק שלו.

בהתאם לדברי השמאי המומחה על מנת שתתאפשר חלוקה בעין וגם חלוקה תכנונית המסלול היחיד הוא במסגרת שינוי הייעוד של הקרקע ותשלום דמי היוון בסך 91%.

מתוך חקירת המומחה מיום 10.11.21 עמודים 41 שורות 18-22

״ש.כתבת בחו״ד שחוזה החכירה לא בתוקף, בתשובות לשאלות ההבהרה.

מה זאת אומרת ״חוזה חכירה לא בתוקף״? מבחינה קניינית ומבחינת תכנונית.

ת.חוזה חכירה שלא בתוקף יש צורך להסדיר אותו. יש צורך להגיע למנהל, להוון את הקרקע, דהיינו, לשלם את הסך של 91% משווי הקרקע, זאת אם מדברים על חוזה היוון. יש גם אפשרות להמשיך באותו מסלול שהיה עד היום, של דמי חכירה שנתיים.״

שם, עמודים 44-45

״ש.כמה בסופו של דבר צריך יהיה לשלם למנהל?

ת.כל סכום שיצא בחישוב זה בכפוף למנהל, אפשר לערער על זה. לפני כל

פעולה צריך לשם סכום של 6,000,000 ש״ח בערך. זאת כשמדברים על שינוי ייעוד. אפשר לומר שאנו רוצים להישאר יל אותו חוזה. ואז יישאר המצב הקיים, דהיינו, 2 בתים בXXX וXXX יישאר חקלאי.

ש.ואז יפסידו 6 ווילות.

ת.8.

ש.השלב הזה שהמנהל מוציא שמאי מטעמו, זה רק אחרי שמסדירים את חריגות הבנייה.

ת.כשניגשים למנהל, הדבר הראשון זה הסדר חריגות, קצין פקח, תצ"א, חלק יצטרך להיהרס, תשלום דמי שימוש כמה שנים אחורה. צריך להסדיר את כל החריגות ולשלם דמי שימוש 7 שנים אחורה ואז להגיע לחוזה חכירה חדש, ואז להישאר עם החלקות. את הקרקע החקלאית היא לא שווה, היא גם חוזה אחד, ואי אפשר לפצל חוזים.

אם בית המשפט שואל אותי אם כדי להגיע לחלוקה, גם בעין וגם תכנונית כפי שמופיע בעמוד 20 לחו"ד שלי, דהיינו, למגרשים הממוספרים XXX-YYY, אני משיב, המסלול היחיד לעשות זאת הוא במסגרת המסלול של שינוי הייעוד של הקרקע ותשלום דמי היוון בסך 91%.

ש.זה קורה לאחר הסדרת החריגות בלבד

ת.כן

ש.צריך לפנות את כל מה שבנוי בלי היתר

ת.מה שהמנהל יבקש

ש.סיירת שם, בהתאם לחו"ד שלך ציינת שלא ראית היתרי בנייה לקרוונים

ת.נכון, צריך יהיה להסדיר מול המנהל, לא אמרתי להסיר.

ש. גם מול הוועדה לתכנון ובנייה

ת.נכון

ש.והוועדה תדרוש להגיש בקשה להיתר

ת.נכון

ש.לפני שהיא תגיש או תאפשר להגיש בקשה, היא תבקש לראות חוזה חכירה בתוקף, תקנה 2 לתקנות התכנון והבנייה, אתה צריך להיות בעל עניין

ת.נכון

ש.כלומר, אתה צריך להתחיל את הפרוצדורה במנהל, ויכול להיות שהם לא יבקשו הסרה, אלא משהו אחר, ועדיין תצטרך להגיע לוועדה על מנת לאשר את מה שקיים על המגרש.

ת.כן. אני צריך קודם כל להגיע לבעל הבית, המנהל. כל נכס שהוא בנוי ללא היתר, או עם סוג של חגירה, צריך להגיע לוועדה. הם לא קשורים. קודם כל המנהל.

ש.אבל אז אתה צריך להסיר חריגות

ת.כל פעולה הכי קטנה צריכה לעבור דרך המנהל, גם בית חדש שהוועדה מאשרת המנהל צריך לחתום על תכניות. המנהל לא יעשה כלום עד שלא יוסדרו חריגות הבניה

ש.והן לא יוסדרו בוועדה לתכנון ובנייה בלי חוזה חכירה בתוקף, נכון?

ת.זה אני..

ש.לכן אני קורא לזה הביצה ותרנגולת. זה אומר, שהלכה למעשה, ולא במצב היפותטי, אם אתה מבקש ממך כמייצג של בעלי הקרקע להסדיר את חוזה החכירה מול המנהל, אתה תיגש למינהל, לאגף החקלאי, ישלחו אותך לפיקוח, יפתחו לך תיק פיקוח 81, יבוא מפקח לנכס, יראה שיש חריגות, ידווח למינהל, והלשכה המשפטית תוציא דרישה לפנות במקביל להגשת כתב אישום, וזה כתנאי לחוזה חכירה חדש. אתה מכיר את הפרוצדורה בע"פ.

ת.אני לא יודע לומר בדיוק אם יצא כתב אישום, או פינוי. המנהל יבקש בדרך כלל את ההגדרה על בסיס דו"ח פיקוח ודו"ח שמאי. הדו"ח שמאי קובע עלות דמי שימוש ב 7 שנים האחרונות והדו"ח פיקוח קובע מה החריגה מהחוזה חכירה. בדרך כלל מדובר בבית של 160 מ"ר, כל השאר לא מאושר.״

סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, תשכ״ה-1965 קובע:

״לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על פי תשריט שאושר על פי פרק זה או על פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה.״

[ההדגשה שלי – א.ו]

בהתאם לסעיף 143 לחוק תכנון ובניה לא תירשם חלוקת קרקע אלא על פי תשריט שאושר, אין מחלוקת כי לא הוצג בפני בית המשפט תשריט מאושר. הנתבעים לא הציגו תשריט חלוקה מאושר ע"י הוועדה לתכנון ובניה, בהעדר מסמך חתום ומאושר לא מתקיים התנאי למתן פסק דין לחלוקה בעין.

אף המומחה ציין שהנתבעים לא הציגו תשריט חלוקה מאושר ע״י וועדה לתכנון ובנייה כפי שמחייב סעיף 143 לחוק תכנון ובניה התשכ״ה 1965, כך שלא מתקיים התנאי למתן פסק דין לפירוק בעין.

ראו פרוטוקול הדיון מיום 10.11.21 עמוד 46 שורות 22-30

ש. אם אגיד לך שהועדה המקומית כדי לעשות חלוקה בעין מחייבת תשריט חלוקה כתנאי לחלוקה בעין, אתה מכיר את המושג הזה?

ת.כן.

ש.ראית כזה תשריט חלוקה לתב"ע החדשה?

ת.לא.

ש.אז כל הדיון שלנו הוא כרגע סביב אותו עמוד 20 לחווה"ד הוא דיון תאורטי ביחס לחלוקה, ביחס לתשריט החלוקה המאושר של הועדה המקומית.

ת.כן.

בית המשפט העליון דחה ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי שאישרה קביעה של בית המשפט לענייני משפחה שפירוק שיתוף בהעדר תשריט מאושר לחלוקת המקרקעין יעשה בדרך של מכירה באמצעות כונס, להלן תמצית החלטת בית המשפט לענייני משפחה אשר לא נהפכה על ידי בית המשפט המחוזי כפי שסיכם בית המשפט העליון בפסק דינו:

״עוד נפסק כי משלא הוצג תשריט מאושר לחלוקת המקרקעין, לא ניתן להורות על פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. לפיכך, בית המשפט הנכבד הורה על מינוי של כונס נכסים ניטראלי שינסה תחילה להביא לפירוק השיתוף במקרקעין בעין בדרך של פיצולם, תוך הסדרת חריגות הבניה באמצעות ניסיון להכשיר את המבנים אשר נבנו ללא היתר (או חלקם). בית המשפט הנכבד הוסיף וקבע כי אם יתברר תוך 120 ימים ממועד כניסת מינוי כונס הנכסים לתוקף כי לא ניתן לפעול לחלוקה בעין, כונס הנכסים יפעל לפירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין במכירה פומבית וחלוקת הפדיון בין השותפים״

(בע״מ 2180/15 פלוני נ׳ פלוני, פורסם בנבו, 19/08/2018)

ועוד:

״חלוקה בעין על פי סעיף 39 לחוק המקרקעין אפשרית רק "במקרקעין הניתנים לחלוקה", כלומר, מקרקעין שקיים לגביהם תשריט חלוקה שאושר על ידי מוסדות התכנון, כאמור בסעיף 143 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 .״

(עמ״ש (י-ם) 49602-02-14 ר׳ א׳ א׳ נ׳ עיזבון המנוחה ח׳ ס׳ א׳ א׳, פורסם בנבו, 09/05/2017)

כאמור לעיל, אין מחלוקת שהנתבעים לא הציגו תשריט חלוקה מאושר ע״י הוועדה לתכנון ובנייה כפי שמחייב סעיף 143 לחוק תכנון ובניה התשכ״ה 1965, כך שלא מתקיים התנאי למתן פסק דין לפירוק השיתוף בעין. אומנם הוצגה בפני השמאי ובתצהיר נתבעת 2 מפת מודד אשר הציגה תשריט חלוקה אופציונלי אך התשריט הינו מפת מדידה שנערכה לצרכים פנימיים ולא לצרכי רישום ומעולם לא אושר כדין על ידי מוסדות התכנון.

כאמור, המפה שהוצגה הוכנה בשנת XXX עודכנה בשנת YYY ובוצע בה עדכון נוסף בשנת FFF אך היא מעולם לא הוגשה לאישור הוועדה לתכנון ובניה, לפיכך לא הצליחו הנתבעים להרים את הנטל הנדרש כתנאי סף לצורך ביצוע חלוקה בעין.

נכונה טענת הנתבעים כי הפסיקה הכירה בכך שתשריט חלוקה מוסכם יכול להוות הסכם לפירוק שיתוף (1316-01 עזבון המנוח אחמד סעיד קייס ז״ל נ׳ עזבון המנוח סאלח מוחמד קייס ז״ל) אך במקרה שלפני מצאתי כי הנתבעים לא עמדו בנטל הנדרש לצורך הכרה ב"תשריט" המוסכם שנחתם בעבר על ידי המנוחה אמם של התובעת והנתבע 1 והמנוח, בעלה של הנתבעת 2 ולפיכך, פירוק השיתוף בעין, בשלב זה, לא מתאפשר.

מכירת הנחלה לצד ג'

עיון בחוות דעתו של המומחה כמו גם תשובותיו בחקירתו על ידי הצדדים ועל ידי בית המשפט מעלים לכאורה כי בנסיבות העניין עולה כי הדרך היחידה האפשרית לפירוק השיתוף הינה לחדש את חוזה החכירה תוך העברת הזכויות לצד ג׳ יזם, אשר יממן ויבצע את כל הדרוש לצורך כך.

ראה עמ' 49 שורות 19-35 ו- עמוד 50 שורות 1-18 לחקירת המומחה:

״שאלת בית המשפט:

ש.השווי שניתן, זה שווי למה?

ת.שווי שוק, לצד ג'. אם מוכרים את זה לצד ג', לאחר הסדר זה השווי שאפשר לקבל. כדי לעשות את ההסדרה הזו, אם זה היה שווה 14,000,000 ₪ נוריד מזה מע"מ ופיתוח, זה היה 8,000,000 ₪ ומזה צריך לשלם 91%. מבחינה כלכלית.. אחרת אני מוותר על הקרקע. אני יכול להביא, בהנחה שאין כסף, יזם, לעשות עסקה קומבינציה מלמעלה, כל מה שהוא משלם למינהל חצי יורד ממני וחצי ממנו. אין מצב שיוצאים מהקרקע בלי הסדרה, את ההסדרה צריך לעשות בכל מקרה. אם משלמים את ה 91% האלו.. אז יש קרקע מושבחת, אפשר לבנות עליה את ה 8 יחידות האלו. בשביל זה צריך להשקיע 91% והסדרת החריגות.

ש.כדי להגיע למכירה לצד ג' של XXX, צריך להסדיר חריגות, צריך להסדיר חוזה חכירה חדש, לבקש שינוי ייעוד

ת.לא, XXX זה היוון 91%.

ש.עפ"י ערך חקלאי או לפי ערך מגורים?

ת.מגורים

ש.אך אנחנו בחקלאי. בחוזה רגיל, אם מחדשים חוזה חכירה ע"ב חכירה שנתי אני לא צריך לשלם 91%

ת.נכון, אם אני מחדש את החוזה הקודם זה דמי חכירה שנתיים, שנה בשנה.

ש.חידשתי את החוזה ע"ב החוזה הישן, אני בעל זכויות מגורים בXXX ובעל זכויות חקלאיות ב XXX, בשלב הזה, אחרי ההסדרה אני מחפש יזם ועושה עסקת קומבינציה, אני אומר שאני אגיש בקשה, הוא ישלם את דמי שינוי הייעוד, דמי החכירה לזכויות מגורים בגין שינוי ייעוד ואני אקבל דירה אחת-שתיים, זה הגיוני?

ת.כן, תסדיר.. ו.. אחרי זה אפשר להביא יזם, או אם יש לך כסף, להוון את ה XX, ומשם לגזור איזושהי תמורה, התמורה של 36 היא לא כל כך גבוה. אם היזם יצטרך לשלם על זה 91% אז מקסימום אפשר למכור את זה ב 10% מתוך ה 12,000,000 ₪

ש.אתה אומר בעצם שאם אני רוצה למקסם רווחים, אני צריך לחדש את החוזה ולהביא יזם

ת.כן, הקרקע מושבחת ויש גם היטלי השבחה. אם משלמים למינהל 91% אני מקבל קרקע מושבחת לאחר היטלי השבחה.

ש.זו הדרך הכי טוב למקסם את הרווחים

ת.לא יודע, אם קודם לחדש חוזה חכירה ואח"כ לחפש יזם, אפשר לעשות את זה גם עכשיו. למכור למישהו שייקח את הזכויות שהוא יפנה למינהל. אתה יכול עכשיו בעיקרון בשלב הזה להעביר את כל הזכויות שלך לצד ג', ושהוא יפנה למינהל. ההסדרה (תשלומי עבר וחריגות) היא עדיין על החוכר. אם בית המשפט שואל אותי לגבי המסלול הזה שבו מעבירים את הזכויות לצד ג', כמה בסופו של יום נשאר לבעלים המקוריים, אני משיב, קשה לענות על זה, ההצעה הייתה שכשמגיע יזם קובעים הסכם קומבינציה, הוא מתחיל לפעול, יש לו את הקופה שלו, כל מה שהוא משלם נשאר בסוף.. באחוזים של בעלי הקרקע, זה מה שהם יקבלו.״

ראה שם, עמודים 52-53

חקירה חוזרת לעו"ד XXX, ב"כ התובעת:

ש. נשאלת איזה תשלומים יש לבצע במסגרת חלוקה של הקרקע למגרשים, לא שמעתי שהתייחסת למס רכישה ומס שבח, אלו מיסים שחלים בחלוקות בין מגרשים?

ת. מס שב"ח יחול רק אם הכסף בא מבחוץ, אם האיזון לא נשמר בין היורשים בינם לבין עצמם, אם אין איזון בקרקע וצריך להביא כסף מבחוץ אז יחול מס שבח.

ש. יש לך אפשרות לפי החלוקה שדיברנו על חלקת המקור בית המגורים, חלקה XXX, לעשות חלוקה שלא באמצעות דמי איזון?

ת.מה הכוונה?

ש. נכון ש-כל חלוקה שתנסה לעשות במגרש XXX, שהחלוקה תהיה 50% לצד אחד ו-25% לצדדים אחרים, תצריך דמי איזון.

ת. המגמה תמיד להגיע למקרה שלא צריך תשלומי איזון, במקרה פה ישנם שני בתים שלא יושבים בצורה נכונה של החלוקה, הצורה שהבתים נמצאים על המגרש היום היא בעייתית, האפשרות היא להביא טרקטור ולהרוס ואז אפשר לעשות זאת.

ש. אם רוצים לעשות חלוקה בעין, למרות שהסברנו שאי אפשר, ונגיד שאפשר באיזה אופן יהיו פה תשלומי איזון?

ת. יהיו פה תשלומי איזון בין שני הבתים ובית שלישי אי אפשר לבנות כרגע.

ש. על זה יהיה מס שבח?

ת. אם אתה מביא כסף מחוץ לירושה אז כן.

ש. ההורים נפטרו מזמן ב-XXX, כרגע אנו מדברים על הבתים ואין כסף למי מהצדדים, ולא בקופת העיזבון, זה אומר שמי שיצטרך לפנות את אחד את השני, האחד יעשה רכישה והאחר מכירה של אותו חלק מסוים, יצטרכו לשלם האחד מס רכישה והאחר מס שבח ?

לנוכח האמור וכעולה מחוות דעת השמאי וחקירתו הדרך אשר ככל הנראה עדיפה ובוודאי האפשרית לפירוק השיתוף בזכויות במקרקעין היא דרך מכירת הזכויות בנחלה לכל המרבה במחיר ויש להניח ליזם אשר יוכל להשקיע את ההון הרב הנדרש לצורך הסדרת המקרקעין ובנייה בהם באופן שיניב את מירב התשואה. המומחה העיד כי הדרך למקסם את הרווחים מפירוק השיתוף היא לעשות זאת דרך מכירה ליזם. עוד העיד המומחה כי חלוקה בעין אינה אפשרית בXXX.

ראה, שם עמוד 48 שורה 13:

״לשאלת המשפט, האם אפשר לחלק את מגרש XX ל-4 חלקים, אני לא חושב שזה אפשרי. ״

מכך מכל שהובא בפני עולה כי פירוק השיתוף בדרך של מכירה לצד ג' המרבה במחיר הינה הדרך היעילה והאפקטיבית ביותר אשר תביא לסיום המחלוקת בין הצדדים, ותימנע מחלוקות עתידיות ביחס לנחלה.

״פירוק שיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה הן לטובת השותפים עצמם והן לטובת המטרה המשקית הכללית מאחר והגשמתו שומרת על חופש הפעולה של בעל הזכות הקניינית וכן מונעת שותפות בלתי רצויה המעודדת מריבות בין השותפים״.

(תמ״ש (נצ׳) 32375-12-10 ע.ש נ׳ מ.ש., פורסם בנבו, 10/02/2014)

לנוכח כל האמור לעיל, בשלב זה, ובמצבם הרישומי והתכנוני של המקרקעין עולה כי נכון להיום זוהי אף הדרך היחידה האפשרית לביצוע.

עם זאת, ואחר כל אלו, סבורה אני כי חרף כל האמור יש לתת תחילה שוב הזדמנות לעשות ניסיון ראוי ואחרון לבחינת ההיתכנות לחלוקת המקרקעין בעין, על כל המשתמע מכך, על ידי כונס המתמחה בכך, דבר שעל פניו עשוי, ככל שתהיה לו היתכנות למקסם את הרווח הכלכלי של הצדדים כולם ואף עשוי לאפשר לנתבעת 2 להמשיך ולהתגורר בבית.

משהייתה לעיני עדותו של המומחה לפיה ככל והיו הצדדים מצליחים להסדיר את הזכויות (בדרך של חידוש חוזה החכירה) ומצליחים להגיש תשריט לאישור הוועדה, ותשריט זה היה מאושר על ידי מוסדות התכנון, יש וניתן היה למקסם כלכלית את זכויותיהם, ואף אולי להגיע להסכם חלוקת זכויות (חלוקה בעין). לפיכך מצאתי לאמץ את המתווה כפי שפורט בהחלטת בית המשפט העליון, שם פורט המתווה בו נקט ביה"מ לענייני משפחה (כב' הש' חנה רוטשילד) במקרה בו לכאורה היו הנסיבות דומות באופן שמדובר היה בתביעה לפירוק שיתוף של מקרקעין שלא הוסדרו והיו בהם חריגות בניה (ר' סעיף 67 לעיל).

מינוי כונס

כך, על מנת לנסות ולמקסם את זכויותיהם של הצדדים מצאתי להורות על מינוי כונס נכסים מתאים המתמחה בדבר אשר ינסה בשלב ראשון להביא לפירוק השיתוף במקרקעין בעין בדרך של פיצולם, תוך הסדרת חריגות הבניה באמצעות ניסיון להכשיר את המבנים אשר נבנו ללא היתר ובמקרה זה אף חידוש חוזה החכירה, הסדרת רישום הבעלות בזכויות והגשת תשריט לאישור הוועדה.

עם זאת, ככל שלא יעלה הדבר בידי הכונס בתוך 240 ימים ממועד כניסת מינוי כונס הנכסים לתוקף ולא ניתן יהיה לפעול לחלוקה בעין כמפורט לעיל, כונס הנכסים יפעל לפירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין לכל המרבה המחיר בתוך 120 יום וחלוקת הפדיון בין השותפים לאחר סילוק כל החובות הרובצים על המקרקעין.

הצדדים יודיעו לבית המשפט בתוך 30 יום האם מצאו להסכים על זהות הכונס ואם ולא יסכימו הצדדים על מינוי כונס מוסכם, בית המשפט ימנה כונס כאמור.

פיצול סעדים לצורך דמי שימוש ראויים

תקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 קובעות:

25.(א) ״ תובע יכלול בכתב תביעה את מלוא הסעד שלטענתו הוא זכאי לו בשל עילת התביעה ולא יוכל להגיש תביעה בשל החלק שלא תבע.

(ב) תובע יכלול בכתב התביעה את כל הסעדים המבוקשים בשל עילת תביעה אחת, אלא אם כן הרשה לו בית המשפט או הדין מתיר שלא לתבעו במסגרת אותה תביעה; רשות מבית המשפט לא תינתן אלא במסגרת בקשה לפיצול סעדים.״

בבית המשפט העליון נקבע ביחס לתקנה 45 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד- 1984 אשר הסדירה בתקנות הקודמות פיצול סעדים:

״מטרתה של תקנה 45 היא למנוע, במקרים ראויים, על-ידי מתן רשות לפיצול הסעדים, טענה של מעשה-בית-דין, הנובעת ממיצוי העילה שבה נתבעו רק אחד מהסעדים שנצמחו מאותה עילה או חלק מהם. לפיכך רשאי בית המשפט להתיר פיצול הסעדים, כל עוד לא נסתיים הדיון בתביעה הראשונה.״

(ע"א 615-84 אברהם מרקוביץ - חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' חייא סתם , מב(1) 541).

"הכלל של מעשה בית-דין, ובכלל זה עקרון השתק העילה, נועד בעיקרו להגן על הנתבע ועל בית-המשפט מפני התדיינות כפולה. החריג לכלל זה (תקנה 45הנ"ל - ד' ל') ייעודו לסייע לתובע באותם מקרים שבהם כלל מעשה בית-דין עלול להחמיר עם המבקש לעמוד על זכויותיו המהותיות, וקשיים דיוניים עומדים כאבני-נגף בדרכו" (ב' רוטנברג, "פיצול סעדים (תקנה 45 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד- 1984 )" משפטים טז (תשמ"ו-מ"ז) 390 , 393 ).

לשאלה אימתי יופעל החריג, קרי: אימתי יינתן היתר לפיצול סעדים, השיב בעבר השופט (כתוארו אז) ח' כהן באומרו, כי ההיתר יינתן "אם משום שקיימת סיבה עניינית לפצלן (את התביעות - ד' ל'), ואם משום שהתובע בוחר לפצלן מטעמי נוחיות או יעילות" (ע"א 329/73 [1], בעמ' 20 ). דומה כי הנשיא שמגר נוקט אמות מידה קפדניות יותר כלפי התובע. לדעתו, על המבקש לזכות בהיתר לפיצול סעדים "להצביע לפני בית המשפט על קיומו של אינטרס לגיטימי, המצדיק פיצול התביעה למספר תובענות שונות..." (ע"א 734/83 (ר"ע 449/83) [2], בעמ' 622 ):נ ובעניין אחר הוסיף ואמר:ב "ייתכן שתובע פלוני יראה, בנסיבות מסוימות, תועלת בפיצול הדיון כדי להכביד על הנתבע, אך בית המשפט אינו צריך להושיט לו עזר בכגון דא..״(ע"א 372/85 [3], בעמ' 784 ).

השאלה היא, אם כן, אימתי ייראה התובע כפי שיש לו אינטרס לגיטימי לזכות בפיצול הדיון.״

(ע"א 571-88 בניני איפל בע"מ נ' איתן סתוי , מד(3) 636).

אכן על פניו זכותה של התובעת בתור יורשת של זכויות במקרקעין לקבל את חלקה כפי שיעור זכויותיה ברווחים שהתקבלו עקב השכרת המבנים בנחלה. התובעת ביקשה עוד בכתב תביעתה כי בית המשפט יאפשר לה פיצול סעדים כאשר לטענתה טרם הגשת התביעה לא יכולה הייתה לדעת מה הם דמי השימוש הראויים או הסכומים שהתקבלו בפועל על ידי הנתבעים ולפיכך לא תבעה רכיב זה במסגרת כתב התביעה.

עם זאת, חרף שהוגשה לתיק חוות דעת שמאי שהצדדים הסכימו שתיראה בחוות דעת מומחה מוסכם, לא התבקש על ידי התובעת בשום שלב כי המומחה שמונה יבחן את דמי השימוש הראויים, כך גם התובעת לא בקשה בשום שלב לתקן את כתב תביעתה ולכלול רכיבים אלו אף משעלו בסעיף 39 של כתב התביעה במעורפל.

זאת ועוד, התובעת טענה כי לא יכלה להגיש תביעה לדמי שימוש ראויים או לקבלת הרווחים שהופקו מהמקרקעין בפועל שכן לא היו בידיה הפרטים הדרושים לצורך כך. לא מצאתי לקבל טענה זו של התובעת שכן, כאמור לעיל, התובעת יכולה הייתה לבקש שהשמאי יתייחס גם לדמי שימוש ראויים, או למצער יכולה הייתה (כפי שגם אכן עשתה במידת מה) לחקור את הנתבעים על הרווחים שהפיקו מהשימוש שעשו במקרקעין ועל כך לבסס את תביעתה או למצער לברר את הפרטים שעלו במסגרת החקירות עוד קודם לכן.

זאת ועוד, משמצאתי כי לא הייתה כל מניעה שהתובעת תגיש את תביעתה הן לפירוק שיתוף והן לדמי השימוש/שכירות שהתקבלו מהמקרקעין ביחד, הרי שהתנהלות דיונית ראויה הייתה לנהל את מכלול המחלוקות בהליך אחד. הצדדים כבר נחקרו בפני במספר דיונים ארוכים והיעילות הדיונית מחייבת כי במעמד זה היה מקום לברר את כלל המחלוקות ביניהם. אין כל הצדקה לניהול הליך נוסף, שעה שניתן היה להביא במעמד ניהול ההוכחות את מכלול הראיות בכל המחלוקות ולהכריע בהן.

זמנו של בית המשפט הינו משאב ציבורי יקר השייך לכלל המתדיינים, ואין להקל בו ראש, על תובע המנהל הליך להביא במסגרת אותו הליך את מכלול המחלוקות שיש לו עם הנתבע באותה עת ולא לנהל את תביעתו ל"שיעורין". ניהול באופן זה מכביד הן על הנתבע והן על בית המשפט וכאמור גוזל ללא הצדקה ממשאבי ציבור יקרים. החריג לכך הוא מצב עניינים בו הוכח כי לא ניתן היה לנהל את מכלול המחלוקות בין הצדדים בעת ניהול ההליך הראשון וזאת מטעמים שיתקבלו על ידי בית המשפט. במקרה שלפני לא מצאתי כי כך הדבר, ולפיכך אין כל הצדקה לטעמי למתן היתר לפיצול סעדים. משכך לא מצאתי להיעתר לבקשת התובעת לפיצול סעדים ובקשה זו נדחית.

סוף דבר

הכונס שימונה יפעל בהתאם לאמור בסעיף 75 לעיל. משעל נחלה זו רובצים חובות עקב חריגות בנייה ותשלומים נוספים שהצדדים נדרשים לתשלום לרשות מנהל מקרקעי ישראל. יסדיר הכונס ביצוע תשלומים אלו אם בדרך של מציאת XXX מתאים במסגרת ההליך של פירוק השיתוף בעין כמוסבר בס' 75 לעיל ואם מכספי תמורת מכירת הנחלה טרם חלוקת הכספים בין הצדדים בהתאם לזכויותיהם.

כאמור לעיל, לא מצאתי להיעתר לבקשת התובעת לפיצול סעדים.

לנוכח תוצאת פסק הדין לא מצאתי להטיל הוצאות על מי מהצדדים וכל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.

הודעת הצדדים בדבר הכונס תוגש לתיק הסגור בתוך 30 יום, ובכל מקרה התיק יובע לעיוני בעוד 30 יום לצורך מתן החלטה בעניין הכונס.

פסק הדין ניתן לפרסום בהיעדר פרטים מזהים.

ת.פ. 30 יום

ניתן היום, ב' סיוון תשפ"ג, 22 מאי 2023, בהעדר הצדדים.