אורי נאמן נ' קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן בע"מ ואח'

לפני תביעה לאכיפת הסכם למכר חניה.

רקע קצר

1. תביעה זו הוגשה בראשיתה על ידי שני תובעים, מר יוסף ביבס ומר אורי נאמן כנגד הנתבעים וזאת בקשר להסכמי רכישת חניות בפרויקט מגדלי הצעירים בעיר תל אביב (להלן: "הפרויקט") .

   טענת התובעים, בקליפת אגוז הינה, כי הנתבעים, או מי מהם, התחייבו כלפיהם למכור להם חניות במחיר מוסכם והפרו התחייבות זו.

2. הנתבעים הגישו כתב הגנה משותף. במסגרת כתב ההגנה טענו טענות סף וכן הכחישו את התביעה לגופה.

   בין יתר טענות הסף, טענו הנתבעים לחוסר סמכות עניינית לגבי התובע 1, מר ביבס בלבד.

3. ביום 23.10.2022, התקיימה ישיבת קדם משפט.

   במסגרת ישיבת קדם המשפט, קבעתי, בין היתר, כי יש להפריד את התביעות כך שתביעת מר ביבס תועבר לבית המשפט השלום, וזאת לאור הסעד המבוקש אשר הינו סעד כספי אשר בסמכות בית משפט השלום. כמו כן, הורתי על מחיקת הנתבעים 5-6 מהליך זה, שכן הם אינם קשורים לטענות התובע 2, מר נאמן כנגד הנתבעים.

   מכאן, התביעה נשוא פסק דין זה הינה תביעת מר אורי נאמן (להלן: "התובע") כנגד הנתבעים 1 עד 4 (להלן: "הנתבעים").

   בנוסף, ניתן צו להגשת תצהירי עדות ראשית.

4. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית בכתב, התובע הגיש תצהיר מטעמו והנתבעים הגישו תצהיר אחד מטעמם, תצהירו של מר גיא סחלי (להלן: "מר סחלי"), אשר שימש בעבר כסמנכ"ל שיווק בנתבעות 1 ו- 4. בנוסף הגישו הנתבעים תיק מוצגים.

5. ביום 20.3.2023 התקיימה לפני ישיבת קדם משפט לאחר הגשת תצהירים, במסגרתה קבעתי, בין היתר, כי לא אאפשר שינוי חזית וכן קבעתי מועד להוכחות וסיכומים בעל פה.

6. ביום 22.3.2023 ביקשו הנתבעים להגיש כראיה נוספת את הסכם השיתוף של הפרויקט (להלן: "הסכם השיתוף") לתיק המוצגים מטעמם. ביום 25.4.2023 בהחלטה מנומקת, התרתי את הגשת הסכם השיתוף. עם זאת קבעתי שוב, כי לא אתיר שינוי חזית או הרחבת חזית מכתבי הטענות.

7. ביום 10.7.2023 התקיימה לפני ישיבת הוכחות במסגרתה נחקר התובע על תצהירו וכן נחקר מר סחלי - המצהיר מטעם הנתבעים.

   בתום ישיבת ההוכחות נשמעו סיכומי הצדדים בעל פה.

8. אציין, כי בתום שמיעת הסיכומים הסכים התובע על מחיקת התביעה כנגד הנתבע 3, ולפיכך קבעתי, כי התביעה כנגד הנתבע 3 נמחקת ונושא ההוצאות יבוא במסגרת פסק דין זה.

   תמצית טענות הצדדים

9. התובע עותר לחייב את הנתבעים למכור לו חניה בפרויקט.

10. לטענת התובע ביום 1.6.2010 הוא רכש דירה וחניה בבניין הצפוני בפרויקט. התובע טוען כי טרם הרכישה התנה את הרכישה בכך שהנתבעים ימכרו לו חניה נוספת, והנתבעים הסכימו לכך. לפיכך, במועד הרכישה, הנתבעים חתמו על כתב התחייבות במסגרתו הם מתחייבים כי ייערך עם התובע הסכם למכירת חניה נוספת בפרויקט בעלות של 80,000 ₪, אשר תימכר לו מפול החניות שיוצמדו לזכויות הנתבעים (להלן: "ההתחייבות" או "כתב ההתחייבות").

11. לאור כתב ההתחייבות פנה התובע ביום 14.1.2021, וזאת לטענתו בסמוך ולאחר מועד הקצאת החניות בפרויקט, אל הנתבעים בבקשה לאכיפת ההתחייבות ולרכישת חניה בהתאם לתנאי ההתחייבות, אך אלו סרבו לקיים את ההתחייבות.

12. מנגד טענו הנתבעים טענות סף וטענות לגופם של דברים.

    במסגרת טענות הסף טענו הנתבעים להיעדר יריבות בין התובע לבין הנתבע 2 – מר עידו חג'ג' (להלן: "הנתבע 2" או "מר חג'ג'"), שכן ההתחייבות היא של החברות הנתבעות 1 ו- 4 ולא התחייבות אישית של מר חג'ג'. עוד טענו הנתבעים להתיישנות, שכן כתב ההתחייבות הינו משנת 2010 ועל כן התביעה התיישנה עוד בשנת 2017.

    טענת סף נוספת של הנתבעים, אשר נטענה רק במסגרת הסיכומים הינה חוסר סמכות עניינית.

13. לגופם של דברים טענו הנתבעים, כי במסגרת הסכם השיתוף אשר התובע חתם עליו לאחר ההתחייבות, התובע ויתר על זכויותיו מכוח ההתחייבות.

14. טענה נוספת של הנתבעים הינה, כי ההתחייבות אינה מהווה הסכם, או הסכם במקרקעין, שכן המסמך נעדר מסוימות וגמירת דעת. כמו כן, טענו הנתבעים כי ההתחייבות אינה למכירת חניה בנויה אלא למכירת זכויות בניה לחניה.

    אציין, כי במסגרת הסיכומים העלו הנתבעים טענה כי מדובר בהסכם אופציה ולא בהסכם לרכישת זכות במקרקעין.

15. לחילופין טענו הנתבעים, כי גם אם הייתה התחייבות הרי שכוונת הצדדים הייתה כי היא תתבצע בתוך זמן קצר ולא לאחר 11 שנים. עוד טענו לחילופין, כי מדובר בהטעיה מצד התובע באשר לכוונותיו למועד העלאת הדרישה למימוש מצידו.

16. הנתבעים הוסיפו וטענו כי התובע חתם על נספח החלוקה הרעיונית של הסכם השיתוף לפיו לדירתו תוצמד חניה אחת, וככל והוא היה מעוניין לממש את זכותו על פי ההתחייבות, היה עליו לפנות לנתבעת 4 מיד לאחר חתימת הסכם השיתוף בשנת 2010 ולא להשתהות עד לשנת 2021, השתהות אשר מעידה על ויתור, או ביטול, של התובע את ההתחייבות.

17. טענה נוספת של הנתבעים הינה כי יישום ההסכם אינו אפשרי היות ואין ברשותם חניה למכור לתובע, ולכן מדובר בתביעה תיאורטית.

     

    דיון והכרעה

    כללי - חוזים יש לקיים

18. במרכז המחלוקת בתיק זה עומד כתב התחייבות אשר עליו אין חולק כי חתמו הנתבעים.

19. למען הנוחות, ולאור החשיבות המכרעת של המסמך, אביא כאן את נוסח כתב ההתחייבות במלואו, כך:

    "[סמלילים של קבוצת חג'ג' ואור סיטי נדל"ן - ג.ה.]

    1.6.2010

    לכבוד

    מר אורי נאמן

    אורי שלום,

    הנדון: מכירת חנייה נוספת בפרויקט מגדלי הצעירים (ארלוזורוב) ליחידה 181 מערב צפון פנורמי טיפוס E במגדל הצפוני

    אור סיטי נדל"ן וקבוצת חג''ג מאשרים את אשר נמסר לך בפגישתנו, כי מפול החניות שיוצמדו לזכויות המארגנים תימכר לך חנייה נוספת שתוצמד לזכויות שרכשת (יחידה 181 מערב צפון פנורמי טיפוס E, במגדל הצפוני בפרויקט מגדלי הצעירים ).

    בגין החניה הנוספת תשלם למארגנים סך של 80,000 [כולל מע"מ (בכתב יד – ג.ה.)] וזאת במועד עריכת הסכם רכישת מקום החניה הנוסף.

    בברכה,

    ענבל אור

    מנכ"ל אורסיטי נדל"ן בע"מ [חתימה על גבי הכיתוב – ג.ה.]

    י.ע.י.ל שיווק יחידות קרקע בע"מ

    ח.פ. 513990705 [חותמת – ג.ה.]

    עידו חג'ג

    מנכ"ל קבוצת חג'ג' [חתימה על גבי הכיתוב – ג.ה.]"

     

20. והעתק צילומי:

    

     

21. מכאן, הטענה של התובע בהליך זה הינה טענה פשוטה, הוא מבקש לאכוף את כתב התחייבות דנא, כך שתימכר לו חניה אחת במחיר של 80,000 ₪ וזאת בהתאם להתחייבות האמורה.

22. כלל הבסיס בדיני החוזים הינו - חוזים יש לקיים והתחייבויות יש לכבד, ר' פרופ' גבריאלה שלו ואפי צמח 'דיני חוזים' (מהדורה רביעית, 2019) בעמ' 22 והאסמכתאות שם וכן ר' הרמב"ם במשנה תורה, הלכות מכירה, פרק ז, הלכה ח:

    "נושא ונותן בדברים בלבד - הרי זה ראוי לעמוד לו בדבורו, אף על פי שלא לקח מן הדמים כלום ולא רשם ולא הניח משכון. וכל החוזר בו, בין לוקח בין מוכר, אף על פי שאינו חייב לקבל מי שפרע - הרי זה ממחוסרי אמנה, ואין רוח חכמים נוחה הימנו"

23. מכאן, על מנת להכריע במחלוקת שלפניי יש לבחון האם אכן מדובר בהתחייבות תקפה, וככל שהיא תקפה, האם יש בטענות הנתבעים עילה לסטות מדרך המלך של "חוזים יש לקיים".

    ההתחייבות מהווה הסכם תקף ומחייב

24. על מנת לבחון האם ההתחייבות אכן מהווה הסכם תקף ומחייב יש לבחון קיומם של שני תנאים מצטברים, מסוימות וגמירת דעת, ר', למשל, רע"א 4976-00 בית הפסנתר נ' דליה מור [פורסם במאגר נבו] (24.9.2001) שעסק אף הוא בכתב התחייבות.

25. עיון בכתב ההתחייבות, וכן במכלול הראיות שהוצגו בהליך זה, מגלה כי מדובר בכתב התחייבות מסוים, אשר החותמים עליו גמרו בדעתם להתחייב בהתחייבויות המפורטות בו.

    ואנמק.

26. לעניין המסוימות, הרי עיון בכתב ההתחייבות מגלה כי זה מקיים את דרישת המסוימות הנדרשת. ראשית, כותרת המסמך הינה ברורה ומסוימת, כאשר זו מבהירה הן את הפעולה המשפטית "מכירת חניה נוספת", והן את הפרויקט בו תימכר החניה "מגדלי הצעירים (ארלוזורוב) ליחידה 181 מערב צפון פנורמי טיפוס E במגדל הצפוני".

    תוכן ההתחייבות משלים פרמטרים נוספים לעניין המסוימות, כך שמכתב ההתחייבות עולים הפרמטרים המסוימים הבאים:

    • הצדדים לעסקה - התובע והנתבעים (החתומים כולם על כתב ההתחייבות).

    • מקור החניה שתימכר לתובע - מפול החניות שיוצמד לזכויות המארגנים;

    • מועד רכישת החניה בפועל - הצמדת החניות למארגנים;

    • התשלום בגין החניה - 80,000 ש"ח.

    • מועד התשלום בעד החניה - בעת עריכת הסכם רכישת החניה.

27. מכאן, מדובר בהתחייבות ברורה ומסוימת, הכוללת את הפרטים המהותיים לצורך העסקה - הצדדים (התובע והנתבעים), הממכר (חניה של המארגנים), התמורה (80,000 ש"ח) ומועד השלמת העסקה (הצמדת והקצאת החניות למארגנים).

28. אציין כי כתב ההתחייבות מייצר למעשה מנגנון דו שלבי.

    בשלב הראשון, הנתבעים התחייבו למכור לתובע חניה נוספת, כאשר חניה זו אינה ממאגר חניות חברי קבוצת הרכישה, אלא ממאגר (בלשון כתב ההתחייבות - "פול") החניות שיוקצו ויוצמדו למארגני קבוצת הרכישה, הנתבעים. היות ובשלב בו נחתם כתב ההתחייבות לא ניתן היה להשלים את העסקה, כאשר טרם הוקצו חניות ספציפיות למארגנים (הנתבעים), קובע כתב ההתחייבות גם שלב שני. בשלב השני, אשר יבוא לאחר הצמדת והקצאת החנויות למארגנים, תושלם העסקה באופן בו אחת מחניות המארגנים תוצמד לתובע וזה יישלם סך של 80,000 ₪.

29. אכן, בכתב ההתחייבות חסרים פרטים, למשל נושא המיסוי, אולם אני סבור כי פרטים אלו ניתנים להשלמה בנקל וזאת לאור הוראת סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, כך שחסרונם אינו גורע מהמסוימות הברורה של ההתחייבות הכוללת את הפרטים המהותיים: מהות הממכר, מקור הממכר, המחיר ומועד השלמת העסקה.

    לעניין השלמת פרטים כגון אלו החסרים כאן, ר' ע"א 692-12 אלון פרידמן נ' יעקב שפירא [פורסם במאגר נבו] (7.8.2013) (להלן: "עניין פרידמן"):

    "חלק מן הפרטים שהמשיב ביקש להיבנות מחסרונם הם כאלה שפסיקתו העקבית של בית משפט זה הבהירה כי ההתייחסות אליהם אינה חיונית לגיבושו של יסוד המסוימות, לנוכח האפשרות להשלימם מכוח הדין או הנוהג. אלה הם פני הדברים בכל הנוגע למועד רישום הבעלות ולמועד מסירתה של החזקה (ראו למשל: ע"א 133/89 החברה לפיתוח חוף התכלת (תל-אביב-הרצליה) בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, נתניה, פ"ד מז(5) 689, 707-706 (1993)) ולנשיאה בתשלומי המסים בקשר לעסקה (ראו למשל: סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. ראו גם: עניין שאשא, בפסקה 11)."

    ויפים דברים אלו לענייננו.

    ור' גם ע"א 1978-18 ש. כהן הנדסה בע"מ נ' החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ [פורסם במאגר נבו] (14.3.2019).

30. באשר לדרישת גמירת הדעת, הרי הן מכתב ההתחייבות והן מהראיות שלפניי עולה כי קיימת גמירות דעת מלאה וברורה של הנתבעים למכירת החניה לתובע, ואנמק.

31. בפסק הדין בעניין ע"א 9247/10 ‏אהרון רוזנברג נ' חיים סבן [פורסם בנבו] (24.7.2013) (להלן: "עניין רוזנברג"), נקבע בעניין גמירות הדעת והכוונה לקשור קשר חוזי מחייב, כדלקמן:

    "כי כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב נלמדת ממכלול נסיבות העניין ובהן לשון המסמך, תוכנו והתנהגות הצדדים לפני ניסוחו, בזמן החתימה עליו ולאחר מכן."

32. בענייננו, הן לשון ההתחייבות, הן התנהגות הצדדים והן כלל הנסיבות מצביעים על גמירת הדעת.

    ראשית, כפי שביארתי לעיל, לשון המסמך, ניסוחו ותוכנו מעידים כי הנתבעים התכוונו וגמרו בדעתם למכור חניה לתובע, אין במסמך כל הסתייגות, ולו מינימאלית או נרמזת, מכוונה ברורה זו.

    כך, כותרת כתב ההתחייבות היא "הנדון: מכירת חנייה נוספת בפרויקט מגדלי הצעירים (ארלוזורוב) ליחידה 181 מערב צפון פנורמי טיפוס E במגדל הצפוני". [ההדגשה לא במקור – ג.ה.]

    כלומר כתב ההתחייבות מכריז במפורש כי מדובר במכר של מקרקעין (חניה) בפרויקט.

    וכך, גם תוכן המסמך מעיד על גמירות דעת, כפי שפרטתי לעיל כתב ההתחייבות מכיל פרטים המהותיים בנוגע לעסקה, שמות הצדדים, הממכר, התמורה, המועד ועוד.

33. לעניין התנהלות והתנהגות הצדדים, הרי מצד אחד, העיד לפניי באופן ברור, קוהרנטי, ונהיר התובע, ומצד שני, נמנעו הנתבעים במכוון להעיד את מר עידו חג'ג', הנתבע 2, למרות שזה חתום על כתב ההתחייבות ולמרות שזה נכח באולם בית המשפט, וארחיב.

    התובע העיד באופן קוהרנטי, ברור ואחיד על הנסיבות אשר הביאו לעריכת כתב ההתחייבות והחתימה עליו על ידי הנתבעים, כך:

     

    "העד, מר נאמן: ענבל אור מרימה טלפון בנוכחותי,

    עו"ד אפללו: כן,

     

    העד, מר נאמן: לעידו חג'ג' ואומרת לו 'יש לי פה לקוח שמתנה את הרכישה שלו בקבלת חניה נוספת, אנחנו לא יכולים לפגוע בהסכם השיתוף, מה אתה מציע עידו חג'ג'?' אני לא יודע אם הוא מתייעץ שם עם צחי אם היה איתו או לא, באותה שיחה אומר 'אנחנו יכולים להציע את זה מפול החניות שלנו, יש לנו ביחד המון חניות, אבל אסור שזה יהיה חלק מההסכם' ולכן הם כתבו את ההסכם הזה, אני לא כתבתי את זה, זה לא ניסוח שלי זה ניסוח שלכם, שאתם המתחייבים חתמתם עליו ואחר כך אתם המתחייבים הוספתם חתימות,

    עו"ד אפללו: לא מצליח להבין את ,

    העד, מר נאמן: אישיות של מר עידו חג'ג'."

     [ר' עמ' 19, ש' 32 לפרוטוקול הדיון מיום 10.7.2023]

34. לעומת עדותו של התובע, אין עדות ממשית מטעם הנתבעים. העד שהעיד מטעמם, מר סחלי, הודה כי לא ראה את כתב ההתחייבות בזמן אמת ואין לו כל זיכרון מהאירוע, ואצטט (עמ' 82 לפרוטוקול מיום 10.7.2023):

    "כב` הש` הס: יש לך אבל איזה ידיעה אישית?

    העד, מר סחלי: אני ראיתי את הכתב התחייבות.

    כב` הש` הס: בזמן אמת?

    העד, מר סחלי: לא אני ראיתי את הכתב התחייבות עכשיו בתביעה.

    כב` הש` הס: אבל הזמן אמת?

    העד, מר סחלי: לא זוכר, אני לא זוכר."

35. חשובה ומהותית מאי הידיעה האישית של מר סחלי הינה העובדה, כי היה בידי הנתבעים עד אחר, אשר לא רק שיש לו ידיעה אישית על כתב ההתחייבות, אלא שגם חתם עליו, ובכל זאת נמנעו הנתבעים להעיד עד זה.

    הפסיקה קבעה כי הימנעות מהבאת ראייה רלוונטית, או העדת עד רלוונטי, קל וחומר, כאשר מדובר בבעל הדין עצמו, יוצרת חזקה כנגד גרסת בעל הדין שנמנע מלהעיד או להביא ראיה.

    ר' לדוגמא, אחת מיני רבות, ע"א 8222/19 פרץ חנניה נ' קוואלטי קרדיט פאנד [פורסם במאגר נבו] (7.12.20):

    "בנסיבות אלה, איני רואה מקום לסטות במקרה זה מן הכלל שעליו נסמך בית המשפט קמא והנקוט בידי בית המשפט מימים ימימה ולפיו "[ש]מעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו" (ע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד(4) 595, 603 (1990) (להלן: עניין קופל))."

    ויפים דברים אלו למקרה שלפניי, כאשר מדובר בבעל הדין עצמו החתום על המסמך.

36. לפיכך, אני סבור כי שני היסודות הנדרשים להוכיח כי מדובר בהתחייבות תקפה ומחייבת התקיימו במקרה שלפניי, ההתחייבות מסוימת דיה, וקיימת גמירות דעת ברורה להתחייבות.

    אציין כי גמירות הדעת החזקה במקרה שלפניי יש בה אף לכסות על חוסר במסוימות ר' עניין פרידמן לעיל, בפיסקה 35:

    "להשלמת התמונה, ניתן להוסיף, כי בחוזים שבהם יסוד גמירות הדעת הוא ברור, יש בכך כדי לחזק חולשה מסוימת ביסוד המסוימות" 

37. ואם לא די בכך, הרי עד הנתבעים בעצמו הודה בהגינותו כי כתב ההתחייבות היה מחייב את הנתבעים ואלו היו פועלים לפיו, אילו היה מבקש זאת התובע במועד הראוי לשיטת הנתבעים, ר' עמ' 88-89 לפרוטוקול הדיון מיום 10.7.2023.

    כלומר, לפי עד הנתבעים, הסיבה היחידה לאי עמידת הנתבעים בהתחייבויות שלהם הינה המועד המאוחר בו ביקש התובע לממש את ההתחייבות ולא אי מסוימות או אי גמירות דעת.

38. לפיכך ולאור מכלול הנסיבות אני קובע כי הנתבעים גמרו בדעתם למכור חניה ממאגר החנויות שיוצמד להם לידי התובע וזאת במועד בו יוצמדו ויוקצו החניות ובמחיר של 80,000 ₪.

    סיווג כתב ההתחייבות – הסכם מחייב או חוזה אופציה?

39. הנתבעים טענו בסיכומים מטעמם כי אין מדובר בהסכם מחייב אלא במתן אופציה בלבד לרכישת החניה. לעומת זאת התובע טען כי מדובר בהסכם מחייב. אני דוחה את טענת הנתבעים.

    בית המשפט הדגיש מספר פעמים הן במסגרת קדם המשפט והן בהחלטות על בקשות שונות, כפי שפורט לעיל, כי לא יתיר שינוי חזית.

    עיון בכתב ההגנה מגלה כי הנתבעים אכן טענו לגבי מר ביבס (התובע 1) כי זה מחזיק אופציה בלבד, אולם לא טענו טענה דומה כלפיי התובע כאן.

    לא רק שהנתבעים לא טענו כי מדובר בהסכם אופציה, אלא שהם עצמם טענו כי מדובר בהסכם מכר של זכויות בניה לחניה, ר' סעיף 37 לכתב ההגנה - "באשר לנספח ח' לכתב התביעה, הרי שהוא עוסק לא במכירת חניה בנויה כי אם במכירת זכויות בניה לחניה,...".

    מטעם זה, אני דוחה את טענת הנתבעים כי יש לסווג את כתב ההתחייבות כהסכם אופציה.

40. בכל מקרה, למען הסר ספק אבהיר, כי לא מצאתי נפקות של ממש בקביעת הסיווג של כתב ההתחייבות כאופציה או כהסכם לצורך הכרעה במחלוקת שלפניי, ואבאר. לטעמי, בין אם מדובר בהסכם מחייב בעל שני שלבים כפי שטוען התובע, ובין עם מדובר בהסכם אופציה לרכישת החניה כפי שנטען רק בסיכומי הנתבעים, הרי בנסיבות תיק זה המשמעות הינה כי על הנתבעים למכור היום לתובע חניה מהפול שלהם במחיר של 80,000 ₪, ואבאר.

    כך, אם מדובר בהסכם מחייב כטענת התובע, הרי למעשה כתב התחייבות קובע שני שלבים, שלב ראשון ההתחייבות העקרונית למכירת החניה, ושלב שני מימוש ההתחייבות לאחר הקצאת החניות למארגנים. מכאן, לאחר שהוקצו החניות למארגנים, קמה ההתחייבות של הנתבעים להשלים את השלב השני ולמכור את החניה תמורת 80,000 ₪.

    למעשה בהתאם לסיווג זה ניתן לראות בכתב ההתחייבות הסכם מחייב, ר', למשל, בע"א 9247/10 ‏אהרון רוזנברג לעיל:

    "כידוע, מסמך שנחתם בין צדדים למשא ומתן – המבטא הסכמה בדבר תנאים מסוימים של עסקה אך מוסיף וקובע כי ייחתם הסכם סופי בעתיד – עשוי בנסיבות מסוימות להוות חוזה מחייב, ובנסיבות אחרות ללמד כי מדובר אך בשלב ביניים במשא ומתן שאינו כובל את הצדדים בהסכמות שנכללו בו (ראו: ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 281, 286 (1979) (להלן: עניין רבינאי); ע"א 5332/03 רמות ארזים בע"מ נ' שירן, פ"ד נט(1) 931, 937 (2004)).

    מסמך מעין זה מכונה תדיר "זיכרון דברים" אולם כינויו אינו מכתיב את נפקותו. כדי שניתן יהיה להסיק מן המסמך שנכרת חוזה, נדרשים להתקיים שני יסודות מצטברים ברגע הכריתה: האחד, עליו ללמד כי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב; והשני, על ההסכמה להיות מסוימת די צרכה..."

41. וכך, אף אם מדובר בהסכם אופציה, הרי אין מחלוקת כי התובע פנה לממש את הסכם האופציה (לשיטת הנתבעים) במכתבו מיום 14.1.2021 בו הוא מבקש ליישם את כתב ההתחייבות ולרכוש את החניה, ומכאן גם בהתאם לתזה זו, לאחר בקשת המימוש יש ליישם את השלב השני של הסכם מכר החניה.  

42. אציין כי בהתאם לפסיקה הסכם אופציה לרכישת מקרקעין מהווה התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין, ר' ע"א 270/74 מעודד ברזילי נ' יורשי המנוח גרשון גרינבאום [פורסם בנבו] (31.12.1974), בו נקבע כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין", לאור סעיף 6 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, כוללת גם אופציה לרכישת נכס מקרקעין, כך:

    "העיקר הוא שבהתקשרות מסוג זה, הנותנת זכות ברירה לרכישת נכס מקרקעין, הצדדים המתקשרים ידועים וברורים, וכן כל שאר התנאים המהותיים הדרושים ליצירת התקשרות שלמה הועלו על הכתב. בקיצור, "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין" - גם אופציה לרכישת נכס מקרקעין במשמע."

    זאת ועוד במקרה שלפניי, אף אם מדובר בהסכם אופציה, הרי שהוא, כאמור לעיל, מגבש את התנאים המלאים של מכר החניה, וניתן לאכוף אותו בנקל.

    לעניין זה ר' ע"א 8872/18 ‏פני וייס נ' משה בן מנחם [פורסם בנבו] (18.7.2021).

43. מכאן, בין אם כתב התחייבות מהווה הסכם דו שלבי, ובין אם מדובר בהסכם אופציה, הרי כאשר הגיע מועד השלב השני, או לחלופין, כאשר מומשה האופציה, ניתן לאכוף את ההתחייבות למכירת החניה במחיר שנקבע.

    המועד ליישום השלב השני

44. המחלוקת המרכזית בין הצדדים הינה בסוגיה מתי התגבשה זכות התובע לרכישת החניה, כאשר הכרעה במחלוקת זו משפיעה הן על שאלת ההתיישנות, הן על שאלת הוויתור והן על נושא תום הלב.

    התובע טוען, כי המועד למימוש ההתחייבות על פי כתב ההתחייבות הינו רק לאחר שהוצמדו והוקצו החניות לדיירים ולמארגנים בפרויקט, כלומר רק בשנת 2021.

    מנגד הנתבעים טוענים, כי היה על התובע לממש את השלב השני בעת החתימה על הסכם השיתוף ונספח החלוקה הרעיונית עוד בשנת 2010.

45. אני סבור כי לנוכח לשון כתב ההתחייבות ולנוכח המסכת הראייתית שהוצגה בתיק זה, המועד לממש את ההתחייבות ולרכוש את החניה בפועל, נולד רק בשנת 2021, עת בוצעה הקצאת והצמדת החניות, ואבאר.

46. לשונו של כתב ההתחייבות בעניין זה ברורה. כתב ההתחייבות אינו קובע העברת מידית של החניה הנוספת לתובע, אלא קובע כי החניה הנוספת תימכר מפול החניות של הנתבעים, לאחר שאלו יוצמדו (בלשון עתיד) לנתבעים, ואצטט: "מפול החניות שיוצמדו לזכויות המארגנים".

    כלומר בשלב הראשון קיימת התחייבות כללית של הנתבעים למכור את החניה הנוספת לתובע, כאשר המכירה הספציפית תעשה לאחר שיוצמדו החניות למארגנים.

47. מכאן עולה השאלה, מה הפרשנות שיש לתת למילה "שיוצמדו" בכתב ההתחייבות.

    קיימות שתי אפשרויות פרשניות למונח זה. הראשון, פרשנות התובע, הגורס כי הפרשנות הראויה הינה של הצמדה של חניה ספציפית ומסוימת. השנייה, פרשנות הנתבעים, הגורסת כי די בהצמדה כללית של חניה ערטילאית, על מנת לגבש את יסוד ההצמדה.

    הכלל בפרשנות החוזים, הן לפני תיקון מס' 2 לחוק החוזים, ובוודאי שאחריו, הינו כי נקודת המוצא לפרשנות ההסכם הינה לשון ההסכם, ר' עע"מ 1122/22 מדינת ישראל- רשות מקרקעי ישראל נ' סאב ניהול יזמות והשקעות בע"מ [פורסם במאגר נבו] (1.1.2023).

    מבחינה לשונית, אני סבור כי המונח "יוצמדו" תואם יותר להצמדה ספציפית של חניה ספציפית ולא חלוקה רעיונית של החניות.

    אולם, אף אם לשון ההסכם סובלת פרשנות של כל הצמדה ערטילאית, כטענת הנתבעים, הרי הגיונו ותכליתו של ההסכם שוללים פרשנות שכזו, ואבאר.

48. כפי שציינתי לעיל, עמדתי הברורה הינה כי כתב ההתחייבות מהווה התחייבות ברורה וחד משמעית של הנתבעים למכירת חניה לתובע, התחייבות אשר היוותה תנאי של תובע לרכישת דירה בפרויקט.

     

    מכאן, היה וגרסת הנתבעים כי די בהצמדה ערטילאית, נשאלת השאלה, מדוע לא בוצעה בו במקום גם המכירה של החניה באופן מלא, מדוע הצדדים ביקשו להמתין עד להצמדת החניות? התשובה היחידה האפשרית לכך, הינה כי הצדדים לא התכוונו כי התובע ירכוש חניה ערטילאית, וכל עוד שלא הוצמדו חניות ספציפיות למארגנים, לא ניתן היה למכור חניה ספציפית לתובע. מכאן, נולד הצורך בהסכם דו שלבי.

    כלומר, כאשר נחתם כתב ההתחייבות על ידי הנתבעים, לא היו בבעלותם או בחזקתם חניות ספציפיות, לפיכך, קבעו הצדדים כי מימוש ההסכם והמכר יעשה אך ורק לאחר שיוצמדו למארגנים חניות ספציפיות.

    יודגש. במועד חתימת כתב ההתחייבות כבר ידעו הנתבעים כי יקבלו חניות בפרויקט. לפיכך, אילו היה מדובר בהצמדה ערטילאית ולא הצמדת חניה ספציפית לא היה מניעה להשלים את העסקה באותו המועד בו נחתם כתב ההתחייבות, ובכל זאת בחרו הצדדים לחלק את ההסכם לשני שלבים ולהשלימו רק לאחר ההצמדה הספציפית.

49. מכאן ברור כי אקט ההצמדה הרלוונטי למימוש ההסכם הינו הקצאת החניות בהגרלה בשנת 2021 כטענת התובע ולא הסכם השיתוף, הכולל נספח חלוקה רעיונית, שנחתם ביום 13.6.2010 כטענת הנתבעים. וארחיב.

50. עיון בהסכם השיתוף בכלל ובנספח החלוקה (נספח א' להסכם השיתוף) מגלה כי אין בו הקצאת חניה ספציפית לדירה ספציפית, כל שיש בהסכם השיתוף הינו קביעה כללית של מס' החניות שיוצמדו לכל דירה. אולם, וזה העיקר לענייננו, אין מדובר בהצמדה מידית של חניה ספציפית לדירה, אלא בהקצאה כללית של חניה לדירה, כאשר הסכם השיתוף מבהיר באופן ברור כי ההצמדה של חניה ספציפית תעשה רק בעתיד.

    יוטעם, אכן הסכם השיתוף ונספח החלוקה נוקטים במונח "הצמדה" או "הצמדות" ככותרת, אולם בתוכן הסכם השיתוף מובהר כי בשלב זה אין מדובר בהצמדת חניה ספציפית.

    כך עולה מסעיף 13.2.2 להסכם השיתוף:

    "ידוע לצדדים כי בכוונת הקבוצה לתכנן את מרתפי החניה, כך שתוקצינה חניות לכל דירה ולקומות המסחריות לפי המפורט בנספח א', כשבכלל זה לדירות הפנטהאוז ולדירות בקומות "הגשר" תוקצנה 2 חניות לכל דירה. בהקשר זה ידוע לצדדים, כי ייתכן וחלק מהחניות שיוצמדו לדירות יהיו חניות הידראוליות ו/או חניות "עוקבות"(2 חניות טוריות) והם מוותרים על כל טענה בהקשר זה."

    כלומר, סעיף זה מבהיר כי החניות "תוקצינה" בעתיד, ולא כיום, והוא אף מבהיר כי חלק מהחניות "שיוצמדו" בעתיד יהיו טוריות או הידראוליות. כלומר, ההסכם לא מצמיד חניה ספציפית לדירה.

    זאת ועוד, סעיף 13.2.5 להסכם השיתוף קובע:

    "שיוך יתר החניות בבניין לחברי הקבוצה יעשה בהליך של הגרלה שוויונית שתיערך לאחר קבלת היתר בניית לבניין, על פי תקנון שיערך על ידי הנאמנים."

    כלומר, הסכם השיתוף לא רק שלא קובע הצמדה ספציפית לדירה או למארגנים, אלא קובע שהליך שכזה יעשה רק לאחר קבלת היתר בניה, בהגרלה ועל פי תקנון.

51. למדנו אפוא כי מהסכם השיתוף ונספח החלוקה הרעיונית עולה כי השותפים אכן הסכימו, עוד טרם הקמת הפרויקט ובניית החניות, על מספר החניות שיוענקו לכל דייר בפרויקט.

    עם זאת, וזה העיקר למחלוקת כאן, רק בשנת 2021 התקיימה ההגרלה במסגרתה הוצמדו והוקצו החניות הספציפיות ליחידות בפרויקט.

    לעניין זה יש לציין, כי מר גיא סחלי, עד הנתבעים, צרף בהגינותו נספח לתצהירו המכונה "פרויקט "מגדלי הצעירים" – תקנון הגרלת/בחירת חניות" (להלן: "תקנון ההגרלה").

    מעיון בתקנון ההגרלה עולה, כי טרם קיום ההגרלות לא היו מוצמדות ליחידות בפרויקט חניות כלשהן. בחלק הכללי של תקנון ההגרלה בסעיף 2.1 נקבע כך:

    "במהלך חודש ינואר 2021 יתקיים במשרד AYR מדרך ששת הימים 30 בני ברק, מגדל צ'מפיון קומה 40, הליך בחירת חניות ושיוכן לדירותיכם (להלן: "הליך השיוך")." (הדגשה אינה במקור – ג.ה).

    ובסעיף 2.3 מובהר כי רק לאור הבחירה תסומן החניה בתשריט:

    "הבחירה תסומן באמצעות חתימה של חברי הועד המפקח על גבי תשריטי החניות של הפרויקט (על כל חניה עם שם בעלי הזכויות שהוגרל לגביה) וכן באמצעות חתימה על גבי טופס בחירת חניה המאשרר את הבחירה אשר ייחתם על ידי חברי הועד המפקח"

    בנוסף, גם בסעיפים 3.2 ו- 6.3 משתמש תקנון ההגרלה במונח הצמדה לגבי החניות, וכן בסעיף ההגדרות לתקנון ההגרלה, בהגדרת "הרשות", נעשה שימוש במונח הצמדה לגבי חניות.

52. לאור האמור לעיל, אני סבור כי החתימה על הסכם השיתוף לא אפשרה את מימוש השלב השני של כתב ההתחייבות, או את מימוש האופציה לשיטת הנתבעים, היות ובאותה עת מלבד אמירה כללית של זכאות חברי הקבוצה והמארגנים לחניות לא הוצמדו עדיין כל חניות למי מהצדדים.

    התובע יכול היה להשלים את רכישת החניה הנוספת (או לממש את האופציה לגרסת הנתבעים) רק לאחר ההגרלה בינואר 2021 עת הוקצו, שויכו והוצמדו חניות ספציפיות לצדדים.

    סיכום ביניים

53. לאור האמור לעיל, אני מקבל במלואה את טענת התובע כי הנתבעים חתמו על כתב התחייבות מסוים ומחייב במסגרתו הם התחייבו למכור לתובע חניה נוספת במחיר של 80,000 ₪ וזאת לאחר שיוצמדו החניות למארגנים, דבר שהתממש רק בשנת 2021 עת בוצעה הגרלה של החניות לבעלים השונים.

54. מכאן, ככל שלא היו טענות אחרות של הנתבעים, דין התביעה להתקבל.

    עם זאת, הנתבעים הלו מספר טענות, אשר לאורם, ולטענת הנתבעים, אף אם כתב ההתחייבות אכן מחייב עדיין יש מקום לדחות את התביעה.

    אדון בטענות אלו.

    סמכות עניינית

55. הנתבעים בסיכומים מטעמם טענו, כי התביעה אינה בסמכות עניינית של בית משפט זה. דין הטענה להידחות, ואנמק.

56. הנתבעים אכן טענו טענת חוסר סמכות עניינית בכתב התביעה מטעמם, אולם זו הייתה רק ביחס לתובע 1 בכתב התביעה המקורי. ר' סעיף 15 לכתב ההגנה - "העדר סמכות לדון בתביעת התובע 1".

    כלומר, הנתבעים נמנעו במכוון מלטעון העדר סמכות עניינית לדון בתביעת התובע כאן.

    זאת ועוד, הנתבעים אף הודו במפורש בסמכות העניינית של בית משפט זה בדיון מיום 23.10.2022, ואצטט:

    "הנתבעים כפרו בסמכות העניינית רק לגבי התובע 1 והודו שהסמכות העניינית לגבי תובע 2 היא של בית משפט זה."

57. בנסיבות אלו, כאשר הנתבעים לא טענו חוסר סמכות עניינית בכתב ההגנה, והודו בדיון בסמכות העניינית של בית המשפט זה, הם מושתקים מלטעון בעניין זה בסיכומים.

58. אציין כי אכן הגישה המסורתית הייתה כי ניתן לעלות טענת סמכות עניינית בכל עת, ואף בית המשפט יכול להעלותה מיוזמתו. אולם, הגישה כיום הינה שונה ועל פיה גם טענת סמכות עניינית כפופה לכללי תום הלב והשתק, ובית המשפט לא יידרש לה כאשר היא מועלית בשלב מאוחר.

    ר' גישת בית המשפט העליון במקרה דומה לנסיבות שלפניי בע"א 7424-15 עאדל חליליה נ' בנאת נזיה מוחמד [פורסם במאגר נבו] (11.9.2017):

    "רק בסיכומיו בבית משפט קמא טען המנוח כי אינו הבעלים הרשום במקרקעין בחלקה 20 אלא הזכאי להירשם כבעלים מכוח הסכמים עם מינהל מקרקעי ישראל ועם אחיותיו. הטענה לחוסר סמכות עניינית לא הועלתה בכתב ההגנה, וכל שנטען בסעיף 7ב לכתב ההגנה הוא כי לא צורפו לכתב התביעה הסכמי המכר הנטענים.

    הגישה ההולכת ומתבססת בפסיקה רואה בהעלאת טענה לחוסר סמכות עניינית בשלב מאוחר של ההליך המשפטי ובשלב הערעור בפרט כהתנהגות חסרת תום לב, העלולה לחסום את דרכו של הטוען אותה על דרך של מניעות (רע"א 11183/02 כלפה נ' זהבי, פ"ד נח(3) 49 (2004); רע"א 3640/03 דקל נ' דקל, [פורסם בנבו] סעיף 18 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה (16.12.2007); רע"א 5462/14 ברזלי נ' ברזילי, [פורסם בנבו] פסקה 4 (11.9.2014); ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חאג' אחמד סמיר, פ"ד נ(5) 820 (1997); ע"א 1662/99 חיים נ' חיים, פ"ד נו(6) 295 (2002); ע"א 4796/95 אלעוברה נ' אלעוברה, פ"ד נא(2) 669 (1997); סטיבן גולדשטיין וערן טאוסיג "הפחתה במעמד שאלת הסמכות בבתי המשפט הכלליים" עלי משפט ג 279, 292-282 (תשס"ג)).

    בענייננו, משהועלתה הטענה לראשונה בשלב הסיכומים, די בטעם זה בלבד כדי לדחות הטענה." (הדגשה אינה במקור – ג.ה).

    קל וחומר בענייננו כאשר אין מדובר רק באי העלאת הטענה עד מועד הסיכומים, אלא בהודאה פוזיטיבית בקיומה של הסמכות העניינית בשלבים המוקדמים.

     

59. עוד אציין, כי במקרה שלפניי שאלת הסמכות העניינית הינה שאלה מורכבת וזאת כאשר מדובר בתביעה לאכיפת הסכם לקבלת זכות במקרקעין, לעניין זה ר', למשל, פסק הדין בעניין רע"א 3949/17 עמינדב ברוש נ' ערן אוזן כליפה [פורסם במאגר נבו] (26.9.2017) והשווה עם רע"א 4890/15 אלוש נ' עיריית טבריה [פורסם במאגר נבו] (30.12.2015).

    בענייננו אין מקום להיכנס לשאלה זו, כאשר הנתבעים הודו באופן מפורש בסמכות העניינית וכאשר נזכרו להעלות את הטענה ההפוכה רק בסיכומים.

    מכאן דין הטענה להידחות.

    העדר אפשרות לאכוף את ההתחייבות

60. הנתבעים טענו בסיכומים מטעמם כי לא ניתן כיום לאכוף את ההתחייבות היות ואין בידם חניה למכור לתובע.

    אני דוחה טענה זו.

61. מבלי להידרש למשמעות המשפטית של הטענה, הרי היה על הנתבעים להניח תשתית עובדתית לטענה זו, כלומר היה עליהם להוכיח כי אין למי מהנתבעים חניה למכור לתובע, וכן כי הם לא יכולים לרכוש עבור התובע חניה.

62. עיון בתצהיר מטעם הנתבעים מגלה, כי כל שנאמר בתצהיר הינו בסעיף 30 כי "ממידע שקיבלתי מהחברות" אין להן חניות.

    ברור כי אין די בכך. ראשית, מדובר על עדות שמיעה מובהקת, לא ניתן להסתמך על מידע שקיבל העד מהחברות, אלא היה צורך להגיש תצהיר של מי מהחברות עצמן אשר מעיד מידיעה אישית כי אין לחברות חניות כאשר עדות זו כפופה לחקירה נגדית.

    זאת ועוד, מדובר על טענה שניתן להוכיח בנקל על ידי מסמכים, כך שהיה על הנתבעים לצרף נסחי רישום מקרקעין של כל היחידות שבבעלותם בפרויקט, מסחריות או אחרות, לרבות כל ההצמדות, ולהראות כי אין חניה שניתן להעביר לתובע. דבר זה לא נעשה על ידי הנתבעים.

63. זאת ועוד, התביעה לא הוגשה רק כנגד החברות, אלא גם כנגד מר עידו חג'ג', הנתבע 2, כאמור זה נמנע מלהעיד בהליך, והעד מטעם הנתבעים לא העיד כי קיבל מידע ממר חג'ג' כי אין לו חניה למכור לתובע בתנאי כתב ההתחייבות.

64. בנוסף, כפי שהבהרתי לעיל, אף אם אין לנתבעים כרגע חניה למכור לתובע, עליהם להוכיח כי אין באפשרותם לרכוש חניה על מנת לעמוד בהתחייבות שלהם, ולעניין זה אין כל הצהרה או מסמך מטעם הנתבעים.

65. בנסיבות אלו, אני דוחה את הטענה כי לא ניתן לאכוף את כתב ההתחייבות.

    התיישנות?

66. הנתבעים טענו כי כתב ההתחייבות אינו הסכם במקרקעין אלא אופציה לעסקה במקרקעין ומכאן תקופת ההתיישנות בגינה הינה 7 שנים.

    לטענת הנתבעים עילה התביעה, כמו גם עילת מימוש האופציה, נולדה בשנת 2010 עת נחתם הסכם השיתוף ולכן התביעה שהוגשה בשנת 2017 התיישנה.

67. אני סבור כי דין טענת הנתבעים להידחות. ואנמק.

    ראשית, ומהותית, כפי שהסברתי באריכות לעיל ניתן היה להשלים את מכר החניה, בין על ידי מימוש 'האופציה' כגרסת הנתבעים ובין על ידי מימוש השלב השני של ההסכם כפי שקבעתי, רק לאחר ביצוע ההגרלה בשנת 2021.

    לפיכך, עילת התביעה נולדה רק כאשר פנה ב"כ התובע לנתבע 2 בינואר 2021, בעקבות הליכי ההגרלה, ביקש לממש את ההתחייבות, ונענה במייל מיום 21.1.2021 "...זה כבר לא אקטואלי".

    התובע לא יכול היה להגיש תביעה קודם לכן וזאת משני טעמים. ראשית, עד למועד השיוך וההקצאה לא קמה לו עוד הזכות לרכוש את החניה, ושנית, עד לאותו המועד לא כפרו הנתבעים בזכות זו של התובע.

68. לפיכך, יהיה הסיווג של כתב ההתחייבות אשר יהיה, הסכם לרכישת זכות במקרקעין, הסכם שאינו במקרקעין, או אופציה, מרוץ ההתיישנות החל רק בינואר 2021 והתביעה שהוגשה בחודש נובמבר 2021 לא התיישנה.

69. למען שלמות התמונה אציין, כי אף אם הייתי מקבל את טענת הנתבעים ביחס למועד התגבשות הזכות למימוש ההתחייבות, הרי אני סבור כי מדובר בתביעה שעניינה מקרקעין כמובן מונח זה בהגדרות חוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), וכאשר מדובר במקרקעין מוסדרים תקופת ההתיישנות הינה 25 שנה.

    ואבאר.

70. לשיטת הנתבעים התביעה שלפניי הינה תביעה לאכיפת התחייבות חוזית או התחייבות לעורך הסכם בעתיד למכירת זכות במקרקעין (ר' סעיף 10 לכתב ההגנה).

    אף אם אקבל טענה זו של הנתבעים, הרי בהתאם לפסיקה לצרכי התיישנות מדובר בתביעה שעניינה מקרקעין.

    אציין כי אין מחלוקת, כי לו תתקבל התביעה, הרי ייחתם הסכם למכירת חניה נוספת לתובע בעלות של 80,000 ₪, הסכם אשר עם השלמתו החניה תירשם בלשכת רישום המקרקעין כקניין התובע.

    מכאן, בהתאם לפסיקה הברורה בנושא, גם כאשר התביעה הינה תביעה לאכיפת זכות חוזית לקבלת זכות במקרקעין, הרי מדובר בתביעה שעניינה מקרקעין כמבונה בחוק ההתיישנות.

    לעניין זה ר' את פסק הדין המנחה בעניין ע"א 520-96 אחמד עבדאלעזיז חוסין נ' מרים מיר [פורסם במאגר נבו] (7.8.2000):

    "גם אם נניח שבהסכם שכרתה עם המנוח נטל המנוח התחייבות כלפיה לעשיית עיסקה במקרקעין, הרי שהזכות שקמה למשיבה מכוח העיסקה לא הייתה "זכות במקרקעין" כמשמעה בחוק המקרקעין, אלא זכות חוזית לקבלת זכות במקרקעין שתוענק למנוח חלף זכויותיו בחלקה המקורית. התביעה שהגישה המשיבה הייתה אפוא תביעה לאכיפת חיוב חוזי להענקת זכות במקרקעין מוסדרים, שלפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, תקופת התיישנותה היא עשרים וחמש שנים.

    עוד ר' ע"א 7019-14 שזור - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' יעקב פרג'י [פורסם במאגר נבו] (16.5.2018) בפיסקה 38.

    ור' סיכום ההלכה בספרו של כב' השופט טל חבקין, התיישנות (מהדורה שניה 2021), בעמ' 103:

    "כלומר, סיווג הזכות שמבוקש לאכפה בתביעה כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין (זכות חוזית) אין משמעה שתביעה לאכיפתה לא תסווג כתביעה במקרקעין לעניין חוק ההתיישנות. תביעה לאכיפת זכות חוזית לקבלת זכות במקרקעין – חרף אופייה האובליגטורי – תסווג כתביעה במקרקעין לעניין חוק ההתיישנות."

71. לפיכך, כאשר מדובר בתביעה במקרקעין כמובנה בהגדרות חוק ההתיישנות, וכאשר התקופה להתיישנות התביעה הינה 25 שנה, גם אם הייתי מקבל את טענות הנתבעים לגבי מועד היווצרות העילה, דין טענת ההתיישנות להידחות.

72. אשר על כן, אני דוחה את טענת ההתיישנות.

    ויתור

73. טענה מרכזית נוספת של הנתבעים בכתב ההגנה ובסיכומים הינה כי עת חתם התובע על הסכם השיתוף ויתר על כל זכות אחרת שלו, לרבות הזכות מכוח כתב ההתחייבות.

    הנתבעים מתבססים על סעיף 18.5 להסכם השיתוף כסעיף המשתית את טענת הויתור.

    למען שלמות התמונה, אביא כאן את נוסח סעיף 18.5 להסכם השיתוף במלואו:

    "הסכם זה קובע ומסדיר סופית את כל המוסכם בין הצדדים. לא יהיה תוקף לכל שינוי ו/או תוספת ו/או הסכמה אחרים אלא אם נחתמו ונעשו בכתב על ידי כל הצדדים להסכם זה. אף אחד מהצדדים ו/או ממוסדות הקבוצה, לא יהיה אחראי לכל התקשרות קודמת, הבטחה, מצג, פרסום, הצהרה, מודעה, תוכנית רעיונית, השפעה או התחייבות בעל פה או בכתב של כל מאן שהוא שהוצגו למי מהצדדים לפני חתימת הסכם זה, ועם חתימת הסכם זה הם ייחשבו כבטלים."

74. לטעמי, דין הטענה להידחות. לשיטתי הסכם השיתוף בכלל, וסעיף 18.5 דנא בפרט, אינם מכוננים ויתור מטעם התובע לעניין זכותו מכוח כתב ההתחייבות לרכישת חניה נוספת. ואנמק.

75. הסכם שיתוף לפי לשונו ותכליתו מסדיר את הזכויות והחובות של כלל השותפים בקשר לכלל הפרויקט, והוא אינו מסדיר את מערכות היחסים בין שותפים ספציפיים לבין עצמם.

    מהות זו של ההסכם עולה באופן ברור מהרישא של הסכם השיתוף וסעיפי "ההואיל", כאשר מטרתו להסדיר את היחסים בין כלל השותפים להסכם.

    כמו כן, סעיף 1 על תתי סעיפיו קובעים את התכלית של ההסכם. מסעיפים אלו עולה בבירור, כי מטרת ההסכם הינה להסדיר את ההתקשרות בין כלל השותפים לצורך רכישת המגרש, ביצוע הפרויקט וחלוקת הזכויות ביניהם, ואין בו להסדיר יחסים ספציפיים בין השותפים לבין עצמם.

    יוטעם, לא לשון הסכם השותפים, ולא תכליתו, באים לגרוע מהתחייבויות קודמות שנטלו על עצמם שני שותפים שהם צד להסכם השיתוף בינם לבין עצמם.

    אחדד, מטרת סעיף 18.5 ותכליתו אינה לבטל הסכמות קודמות בין שותף אחד לשותף אחר בקשר לזכויות שיקבל מי מהשותפים בפרויקט, אלא רק לבטל מצגים והתחייבות קודמות שניתנו ביחס לכלל הפרויקט.

    כך, ככל ששני שותפים ערכו בינם לבין עצמם הסכם כי בתום הפרויקט מוכר שותף א' לשותף ב' את הדירה במחיר מסוים, ברי כי הסכם השיתוף לא אסר על הסכם שכזה, ובוודאי שלא ביטל אותו. כך, גם לגבי כתב ההתחייבות נשוא מחלוקת זו.

76. עוד יש לציין, כי מתצהירו ומעדותו של התובע עולה, כי רכישת החניה הנוספת הייתה תנאי של התובע לרכישת דירה בפרויקט, כאשר הנתבעים היו מודעים לכך, וחתמו על כתב ההתחייבות הספציפי על מנת לשכנע את התובע לרכוש את הדירה. בנסיבות אלו, לא ניתן לקרוא לתוך סעיף ויתור כללי בהסכם שותפים ויתור של התובע על ההתחייבות המפורשת והספציפית שניתנה לו.

77. מכאן עולה, כי הסכם השיתוף לא בא לבטל התחייבות של שני שותפים האחד למשנהו בקשר לזכויות שיינתנו למי מהם בעתיד, אלא בא להסדיר את ענייני השותפות של כלל השותפים לצורך מטרת השותפות ולא מעבר לכך. כמו כן, חזקה כי כאשר נערך כתב ההתחייבות, שהיה התנאי לרכישת הדירה, הצדדים לכתב ההתחייבות לא התכוונו כי במסגרת אותו הסכם כללי תבוטל ההתחייבות ואין גם כל היגיון בביטול שכזה.

78. אשר על כן, טענת הוויתור מכוח הסכם השיתוף נדחית.

79. טענת ויתור נוספת של הנתבעים נטענת מכוח הזמן שחלף, כך שלטענת הנתבעים המתנה של 11 שנה במימוש הזכות מכוננת ויתור. אני דוחה טענה זו. כפי שהכרעתי לעיל, עד לשנת 2021 לא הוקצו חניות ספציפיות בפרויקט ולכן התובע, אף אם רצה לממש את זכותו לרכישת חניה, לא יכול היה לעשות כן. מכאן, אין לראות בהמתנת התובע להקצאת החניות בכדר ויתור.

    לפיכך, גם טענת ויתור זו נדחית.

    היעדר יריבות?

80. הנתבע 2, מר עידו חג'ג', טען בכתב ההגנה ובסיכומים מטעמו להיעדר יריבות בינו לבין התובע.

    אני סבור כי יש לדחות טענה זו, ואנמק.

81. המסמך המכונן של תביעה זו הינו כאמור כתב ההתחייבות. עיון בכתב ההתחייבות מגלה באופן מפורש כי מר חג'ג' חתם באופן אישי על המסמך כך:

    "עידו חג'ג

    מנכ"ל קבוצת חג'ג'"

    אציין כי על גבי חתימה זו, כפי שניתן לראות בהעתק הצילומי לעיל, לא הוטבעה חותמת חברה כלשהי.

    על היותה של חתימת מר חג'ג' מכוננת אחריות אישית ניתן ללמוד גם מהחותמת של הנתבעת 4 על גבי כתב ההתחייבות. כך, שברור כי הנתבעים אשר ניסחו את כתב ההתחייבות הבחינו היטב בין אחריות של חברה, כפי שנעשה בעניין הנתבעת 4, כאשר זו חתמה עם חותמת החברה, לבין אחריות אישית, לדוגמא של הנתבע 2, מר עידו חג'ג', אשר חתם בשמו המלא ללא חותמת של חברה.

82. לשון ההתחייבות מקבלת חיזוק מתצהירו ועדותו של התובע. כך, בסעיף 21 לתצהיר התובע מצהיר זה, כי מר חג'ג' התחייב באופן אישי ומכאן חתם על כתב ההתחייבות כהתחייבות אישית, וכך גם מעיד התובע באופן ברור ומסודר בעדותו בפני בית המשפט, לרבות פירוט כיצד חתם מר חג'ג' על ההתחייבות כהתחייבות אישית [ר' עמ' 20 ש' 13 – 22 לפרוטוקול הדיון מיום 10.7.2023] .

83. הנתבעים לעומת זאת אכן טענו בכתב ההגנה ובסיכומים, כי מר חג'ג' לא התחייב אישית לתובע, אולם לא הציבו תשתית ראייתית מינימאלית לטענתם זו. כך, המצהיר מטעם הנתבעים, כלל לא התייחס להעדר אחריות אישית של הנתבע 2, ואף העיד כי הוא לא הכיר כלל את התובע, לא היה מעורב במשא ומתן בקשר לכתב ההתחייבות וממילא לא היה נוכח כלל במועד החתימה על כתב ההתחייבות [ר' עמ' 58 ש' 23 – 28 שם].

84. יתרה מזאת, מר חג'ג', אשר נכח באולם בית המשפט, בחר במודע שלא להגיש תצהיר ושלא להעיד, ולא הציג את גרסתו לנסיבות החתימה או לטענת אי ההתחייבות האישית שלו. לעניין זה כבר ציינתי לעיל, כי אי הבאת עד רלוונטי נזקפת לחובת הצד שנמנע מלהביאו, קל וחומר אי העדת בעל הדין עצמו, ר', בנוסף לאסמכתאות לעיל, ע"א 8382/06 כורש בוטח נ' דוד כהן [פורסם בנבו] (26.8.2012):

    "הלכה היא, כי אי-הבאת עד רלבנטי, בהיעדר הסבר אמין וסביר לכך, פועלת לחובתו של בעל הדין שנמנע מלהשמיעו, ומקימה חזקה עובדתית לחובתו, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בדבר, שאילו הובאה אותה ראיה, היתה פועלת לחובתו"

85. בנסיבות אלו, כאשר הנתבע 2 חתם בשמו על כתב ההתחייבות, כאשר גרסת התובע כי הנתבע 2 אכן התחייב באופן אישי לא רק שלא נסתרה, אלא הייתה אמינה וברורה, וכאשר מר חג'ג' בחר שלא להעיד בקשר לנסיבות החתימה, אני קובע כי מר חג'ג' התחייב באופן אישי לחיובים המפורטים בכתב ההתחייבות עליו חתם.

86. אשר על כן, טענת היעדר היריבות נדחית.

     התחייבות למכירת זכויות בניה?

87. במסגרת כתב ההגנה טענו הנתבעים, כי כתב ההתחייבות אינו למכירת חניה בנויה אלא למכירת זכויות בניה לחניה.

    דין טענה זו להידחות. ואנמק.

88. ראשית, אבהיר כי הנתבעים זנחו טענה זאת ולא חזרו עליה במסגרת הסיכומים מטעמם ורק בשל טעם זה דינה להידחות.

89. מכל מקום, אני סבור כי דין הטענה להידחות גם במהותה כאשר מדובר בטענת סרק. כפי שפרטתי לעיל מדובר בכתב התחייבות ברור למכירת חניה בבניין ספציפי מתוך חניות שיוצמדו ליחידות הנתבעים. לא מדובר בזכויות ערטילאיות לחניות או זכות בניה לחניה אלא בחניה בנויה בבניין ספציפי.

90. עוד אציין, כי אף עד הנתבעת סותר טענה זו בעדותו, כאשר העיד בהגינותו כי אילו היה מבקש התובע במועד (לשיטת הנתבעים) לקיים את ההתחייבות היו הנתבעים מוכרים לו חניה במחיר של 80,000 ₪, ואצטט (עמ' 88 לפרוטוקול מיום 10.7.23):

    "כב` הש` הס: לא אבל היו מוכרים אותה ב-80,000 לפי ההסכם כתב התחייבות?

    העד, מר סחלי: כן, 100%. בוודאות."

    כלומר, מכר חניה ולא מכר זכויות בניה.

91. אשר על כן, טענה זו נדחית.

    "כוונת הצדדים"

92. הנתבעים טענו בכתב ההגנה כי גם אם אכן הייתה התחייבות, הרי ש- 'כוונת הצדדים' הייתה שהיא תתבצע תוך זמן קצר ולא לאחר 11 שנים.

    דין טענה זו להידחות. ואנמק.

93. ראשית אזכיר את הידוע, הנתבע 2 לא הגיש תצהיר מטעמו, עד הנתבעים מר סחלי כלל לא נכח במשא והמתן, כך שאין לנתבעים כל גרסה לגבי כוונת הצדדים.

    מנגד, התובע הצהיר והעיד היטב על כוונת הצדדים לפיה ההתחייבות תמומש החל מרגע שיוך והצמדת החניות לדירות הנתבעים.

94. מכאן, הן מלשון כתב ההתחייבות והן מהעדויות הרלוונטיות ברור, כי מהות כתב ההתחייבות הינה כי זו תמומש במועד הראשון שניתן יהיה לקיימה, כלומר לאחר הקצאת והצמדת החניות למארגנים, יהיה מועד זה אשר יהיה.

95. אשר על כן, טענת הנתבעים בדבר 'כוונת הצדדים' נדחית.

    טענת ההטעיה

96. הנתבעים טענו כי התובע הטעה אותם באשר לכוונותיו ביחס למועד העלאת הדרישה למימוש כתב ההתחייבות.

    דין טענה זו להידחות. ואנמק.

97. כפי שהובא לעיל, מי שערך את כתב ההתחייבות ומי שחתם עליו הם הנתבעים בלבד. הנתבעים הם שקבעו למעשה את המועד למימוש כתב ההתחייבות, כפי שנכתב במפורש בכתב ההתחייבות "כי מפול החניות שיוצמדו לזכויות המארגנים תימכר לך חניה נוספת".

    מכאן הטעיה טרום חוזית בוודאי שלא הייתה.

98. גם 'הטעיה' לאחר חתימת כתב ההתחייבות, ככל שבכלל קיימת עילה משפטית שכזו, לא הייתה. כפי שקבעתי לעיל, התובע פעל בהתאם לכתב ההתחייבות וברגע ההצמדה של החניות לזכויות המארגנים לאחר ההגרלה פנה למימוש זכויותיו על פי כתב ההתחייבות שהעניקו לו הנתבעים.

99. מכאן עולה באופן מובהק, כי לא רק שהתובע לא הטעה את הנתבעים, אלא הוא פעל בדיוק בהתאם להוראות ההתחייבות שהנתבעים ניסחו.

100. אשר על כן, טענת ההטעיה נדחית.

      

     סיכום - חוזים יש לקיים

101. בסיכומם של דברים, אנו חוזרים לנקודת המוצא, חוזים יש לקיים.

     מהתבוננות על המחלוקת ממעוף הציפור מצטיירת תמונה פשוטה - הנתבעים ביקשו לשווק דירה לתובע, התובע היה מעוניין לרכוש את הדירה, אולם הציב תנאי ברור, כי תימכר לו חניה נוספת. הנתבעים באופן ברור, מודע וחד משמעי ניסחו כתב התחייבות וחתמו עליו, במסגרתו התחייבו למכור לתובע חניה נוספת במחיר של 80,000 ₪ וזאת על מנת לאפשר את המכר של הדירה.

     אלא, כשהגיע שעת הדין, ולאחר שהתובע כבר רכש דירה, ביקשו הנתבעים להתחמק מההתחייבות שלהן בטענות סרק כאלו או אחרות שסקרתי לעיל ודחיתי.

     אין אלא להצטער שכך נוהגים יזמי הנדל"ן ומארגני קבוצות רכישה, כאשר אלו חותמים על כתב ההתחייבות לצורך שיווק דירה, ולאחר מכן מתחמקים מלקיימו. מוטב היה כי אלו היו עומדים בהתחייבות שלהם ללא התערבות בית המשפט, ור' דברי הרמב"ם לעיל.

102. בכל מקרה, משהגיע הנושא לבית המשפט, ולאור כל האמור והמנומק לעיל, התביעה מתקבלת במלואה.

     לפיכך, הנתבעים יצמידו לדירת לתובע בתוך 90 ימים מהיום חניה במגדל הצפוני בפרויקט וזאת כנגד קבלת סך של 80,000 כולל מע"מ.

     אציין כי כאשר בכתב ההתחייבות לא נקבעה הצמדה של סכום התמורה, וכאשר לא נטענה טענה לשערוך התמורה בכתב ההגנה, לא מצאתי לנכון לקרוא לכתב ההתחייבות שיערוך של סכום התמורה.

103. לעניין ההוצאות, ההלכה במשפט הישראלי הינה כי צד שזכה במשפט זכאי לקבל החזר ראלי על שכר טרחת עורכי הדין שהוציא ועל הוצאות המשפט שהוציא. עם זאת נקבע, כי יש לבחון כי ההוצאות שהוצאו הינן סבירות ומידתיות לניהול ההליך. כמו כן, יש לשקול פרמטרים נוספים, כגון: היחס בין הסעדים שנתבקשו בתביעה לאלו שאושרו בפועל, התנהלות הצדדים, מורכבות ההליך וכדומה.

     בית המשפט העליון הבהיר לאחרונה את הכללים בעניין פסיקת הוצאות, וזאת בפסק הדין בעניין ע"א 7627/20 ‏אייזלר החברה לניהול בע"מ נ' תפן מדיקל בע"מ [פורסם במאגר נבו] (24.2.2022):

     "ככלל, יש לפסוק לבעל דין שזכה בהליך הוצאות ריאליות, בכפוף להיותן סבירות, מידתיות והכרחיות לניהול ההליך. שיעור ההוצאות "נקבע תוך בחינת כל מקרה לגופו, תוך התחשבות במספר נתונים, ביניהם: אופן ניהול ההליך; היחס בין הסעד שנתבקש והסעד שנתקבל לבין שיעור ההוצאות; מורכבות התיק וחשיבותו; היקף העבודה שהושקעה על ידי בעל הדין בהליך; ושכר הטרחה ששולם בפועל או שבעל הדין התחייב לשלמו"."

104. במקרה שלפניי, התביעה כנגד הנתבע 3 נמחקה ביום 10.7.2023 לאור בקשת התובע ומכאן שיש לפסוק הוצאות לטובת הנתבע 3.

     לעניין שיעור ההוצאות לטובת הנתבע 3, מצד אחד התביעה כנגד הנתבע 3 אכן נמחקה. מצד שני, הנתבע 3 לא התייצב כלל לדיונים בהליך, לא הגיש תצהיר מטעמו וכתב ההגנה אשר הוגש מטעמו, הינו כתב הגנה משותף של כלל הנתבעים.

     כמו כן, יש להביא בחשבון כי התובע חסך סיכון מהנתבע 3.

     בנסיבות אלו, אני מחייב את התובע לשאת בהוצאות ושכ"ט עו"ד של הנתבע 3 בסך של 3,000 ₪ (כולל מע"מ) אשר ישולמו תוך 30 יום מהיום.

105. אשר להוצאות כנגד הנתבעים 1, 2 ו-4 הרי שהתביעה כנגדם התקבלה במלואה, ולכן יש לחייב את הנתבעים בשכר טרחת עו"ד והוצאות באופן מלא.

106. לעניין שיעור ההוצאות, אני סבור כי משעה שהתביעה התקבלה במלואה ונדחו כל טענות הנתבעים, וזאת לאחר ניהול הליך משפטי מלא, לרבות הגשת תצהירים וראיות, ניהול הוכחות וסיכומים בעל פה, יש לפסוק הוצאות על הצד הגבוה, בפרט כאשר הנתבעים הרבו בטענות, אשר חלקן, כמבואר בפסק דין זה, טענות סרק.

107. בנסיבות אלו, אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשאת בשכ"ט עו"ד התובע בסך של 85,000 (כולל מע"מ) וכן בהוצאות התובע כגון: אגרות, צילומים, נסיעות וכיוצ"ב בסכום כולל של 3,000 ₪.

     ניתן היום, כ"ח אב תשפ"ג, 15 אוגוסט 2023, בהעדר הצדדים.