הקרנות לעידוד יזמות נדל"ן בע"מ ואח' נ' רפאל אש בילדינג 2012 בע"מ ואח'

עניינה של התובענה שלפניי בעתירתן של התובעות למנות את בא כוחן ככונס נכסים לצורך חתימה על הסכם בשמם של הנתבעים 1-3, 15-20 - בהתאם לנוסח שנחתם עם מרבית הדיירים ואשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 18.9.2023 שניתן בתיק זה בין התובעות לבין תשעה בעלי דירות (הנתבעים 4-9, 11-14, 21-22, 24), בכל הנוגע לפרויקט מסוג תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי בניין קיים) ברחוב יוספטל גיורא 15 בבת ים, במקרקעין הידוע כגוש חלקה 7142/162 (להלן: "הפרויקט").

רקע רלוונטי ותמצית הטענות בכתב התביעה

1. הנתבעת 1 הינה חברה שהוקמה לצרכי הקמת הפרויקט; הנתבעת 2 היא חברת אם של הנתבעת 1, והנתבע 3 הוא הבעלים של הנתבעת 2 ובשרשור גם של הנתבעת 1. התובעת 1 העניקה מימון לנתבעים 1–3 לצורך ביצוע הפרויקט והתובעת 2 הינה חברת נאמנויות אשר העניקה פלטפורמה משפטית לגיוס כספים עבור התובעת 1.

2. הפרויקט הוא פרויקט התחדשות עירונית מסוג חיזוק בניין קיים בן 12 יח"ד והוספת 7 יח"ד חדשות. התובעת 1 העמידה לנתבעים 1–3 את המימון הדרוש לצורך הבניה וכבטוחה נרשמו שתי משכנתאות לטובת התובעות.

3. הנתבעים 4–22 הם בעלי הדירות הקיימות בפרויקט (להלן: "בעלי הדירות הקיימות") והנתבע 23 הוא בא כוחם.

4. הנתבע 24 רכש דירה בפרויקט, אך לפי הנטען אינו מתכוון לשלם את התמורה בגינה, לאור הסכם הלוואה עם מי מהנתבעים 1–3, הסכם שהוסתר מהתובעות בעת מתן המימון ואשר קבע, בניגוד לדין, כי התמורה בגין הדירה תקוזז מהתחייבויות הנתבעים 1–3 בהסכם ההלוואה האמור.

5. הנתבעת 25 הטילה עיקול ביחידה הרישומית במקרקעין במסגרת שטר מס' 14007/2023/1 מיום 8.5.2023.

6. בבסיס התובענה הטענה לפיה הנתבעים 1–3 הפרו את הסכם הליווי באופן הבא:

   1. הנתבעים 1–3 חדלו מלבצע עבודות בפרויקט ולמעשה נטשו את אתר הבניה, כשהפרויקט כולו נעצר כבר במשך למעלה משנה.

   2. הנתבעים 1–3 הפרו הפרה יסודית את הסכם הליווי, את הסכם התמ"א ואת הסכמי המכר עם רוכשי הדירות החדשות.

   3. הנתבעים 1–3 ניסו להוציא במרמה כספים מהפרויקט, על אף היותו מצוי ב"ליווי סגור", מכרו דירות בניגוד לחוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות, התשל"ה-1974, תוך שהם יודעים כי הפעולות החמורות שבוצעו על ידם, הינן בניגוד גמור הן לדין והן למערכת ההסכמית עליה חתמו עם התובעות, תוך שהם מנסים לרוקן מתוכן את המשכנתאות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין על מנת להוציא כספים מחוץ לפרויקט.

   4. הנתבעים 1–3 נתבקשו לעביר את ניהול הפרויקט אל התובעות, אולם חלף היעתרות מידית לכך, בהתאם להסכם הליווי, העמידו תנאים לעשות כן (למשל, כי תימכר להם דירה בהנחה משמעותית בפרויקט אחר או שישוחררו בפרויקט האחר חלק מהבטוחות).

7. לאור ההפרות היסודיות הנטענות את הסכם הליווי, פנו התובעות לבעלי הדירות הקיימות על מנת לקבל את הסכמתם לתנאים המסדירים את סיום הבניה, תשלום תמורות ומסירת הדירות החדשות. על אף שהמשא ומתן בין הצדדים לפתור את המחלוקות מחוץ לכותלי בית המשפט הסתיים בהצלחה, בעלי הדירות הקיימות סירבו לחתום על ההסדר, לאור טענת הנתבעים 8–9 לקיומו של הסכם פרטני עמם, לקבלת דירה חדשה חלף דירתם הקודמת אשר לא היה ידוע לתובעות כאשר אושר הפרויקט לליווי פיננסי על ידן ואף לא היה ידוע בעת מתן המימון.

8. לאור המפורט בכתב התביעה, עתרו התובעות לסעדים הבאים:

   1. להורות על אכיפת השעבודים שיצרו הנתבעים 1–3 לטובת התובעות על זכויותיה, מכל מין וסוג שהוא, הקיימות ו/או העתידיות בפרויקט, לרבות אכיפת שעבודים מס' 1 ו-2 שנרשמו בספרי רשם החברות על זכויות הנתבעת 1 וכן אכיפת שעבודים מס' 9 ו-10 שנרשמו בספרי רשם החברות על זכויות הנתבעת 2 וכן על מימוש משכנתא מדרגה ראשונה שנרשמה לטובת התובעת 2 על זכויות החברה ובעלי הזכויות במקרקעין, על פי שטר מס' 9880/2021/2 וכן על מימוש משכנתא מדרגה שניה שנרשמה לטובת התובעת 2 על זכויות החברה ובעלי הזכויות במקרקעין על פי שטר מס' 9880/2021/3 ע"ג היחידה הרישומית שנוצרה במקרקעין, תת חלקה 14, אליה מוצמדות זכויות הבניה בפרויקט (להלן: "היחידה הרישומית"), ובהתאם להוראות שטרי המשכנתא.

   2. למנות את עו"ד זהר אנגלנדר, לשמש ככונס נכסים לצורך תפיסת פרויקט מסוג תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי בניין קיים) ברחוב יוספטל גיורא 5 בבת ים, במקרקעין הידוע כגוש חלקה 7142/162, חשבונות הבנק של הפרויקט, ניהול הפרויקט, סיום הבניה ומכירת הדירות החדשות שטרם נמכרו. וכן להסמיך אותו:

      • לנקוט בכל הפעולות הדרושות לשם השלמת הפרויקט, לרבות, שכירת בעלי מקצוע ו/או קבלנים ו/או קבלני משנה ו/או ספקים ו/או מפקחים ו/או מודדים /או עובדים ו/או בעלי מקצוע שונים וכל נותני שירותים שיידרשו לצורך השלמת הפרויקט;

        • לתפוס חזקה בנכסי הפרויקט, לרבות בדירות החדשות, לכנוס אותם ואו לנהל אותם ו/או למכרם, בכפוף לאמור להלן ובהסדר;

          • לפתוח חשבון כינוס מיוחד לצרכי הפרויקט, אליו ייגבו התמורות בגין מכירת הדירות וממנו ישולמו כלל תשלומי הכינוס, לרבות הוצאות הפרויקט והסדרת החובות לנושים המובטחים ולאחר מכן לנושים הלא מובטחים, ככל שתוותר יתרה (להלן: "חשבון הכינוס");

            • לגבות כספי התמורות בגין מכירת הדירות שתימכרנה, לחשבון הכינוס וכן להורות לנתבע 23 להעביר את כספי מימוש ערבות הביצוע (שהועמדו רק לטובת הבטחת ביצוע העבודות) לחשבון הכינוס;

            • לבטל את ההסכם עם הנתבע 24 לרבות לדווח על הביטול לרשויות מיסוי מקרקעין;

            • למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובת הנתבעת 25, אשר תעמוד כנושה על פי סדר הנשייה הקבוע בחוק;

            • לבצע כל פעולה אחרת שתידרש על מנת להשלים את הפרויקט ולהסדיר את חובות הנתבעים 1–3 לתובעות ולאחר מכן לכל יתר בעלי החוב.

        • יצוין כי עוד קודם להגשת כתב התביעה ביום 21.6.2023, הוגשה ביום 18.6.2023 "בקשה דחופה למינוי כונס נכסים זמני" (להלן: "הבקשה"), במסגרתה התבקשו הסעדים שפורטו בפס' 8.2 לעיל. למעשה, קיימת זהות כמעט מלאה בין הסעדים הזמניים שהתבקשו בבקשה, ובין הסעדים שהתבקשו בהליך העיקרי. לפי טענת התובעות בבקשה, עד למועד הגשתה הועמדו לנתבעים 1–3 הלוואות בסך 3,419,692 ש"ח, שנכון למועד הגשת הבקשה, הריבית והעמלות בגינן הינה 2,674,068 ש"ח והוצאות גבייה ומשפט בגינן הינה 500,000 ש"ח, כך שסך חוב הנתבעות 1-3 לתובעת 1 הינו 6,593,760 ש"ח.

        • בנוסף, התובעות פתחו הליך מימוש משכנתא במסגרת תיק מס' 24432-06-23 המתנהל בבית משפט זה, לפרויקט אחר של הנתבעות 2–3 ברחוב הירדן 6 הרצליה, שם החוב על פי הטענה הינו 11,190,239 ש"ח. בין הפרויקטים יש שעבוד עודפים ולפיכך סך חובות הנתבעים, המובטחים במשכנתא, הינו 17,783,999 ש"ח.

          תמצית ההליכים בפניי

        • לאחר הגשת הבקשה הגיעו הנתבעים 4–9, 11–14, 21–22, 24 להסכם עם התובעות אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 18.9.2023 (להלן: "ההסכם").

        • ביום 30.11.2023 התקיים דיון בבקשה. לדיון התייצבה הנתבעת 10 באמצעות בא כוחה והסכימה אף היא לנוסח ההסכם. לדיון התייצבו אף הנתבעים 17–18 אשר התנגדו לחלק מסעיפי ההסכם. הנתבעים 15–16 והנתבעים 19–20 קיבלו מסירה כדין של התובענה והבקשה, ואולם לא הגישו כתב הגנה, לא הגישו תשובה לבקשה ואף לא התייצבו לדיון.

          לנתבע 3, שהינו הבעלים של הנתבעות 1–2 מונתה נאמנת לנכסי היחיד במסגרת הליכי פש"ר, עו"ד ליאור בן יוסף הלוי (להלן: "הנאמנת") שלא התייצבה לדיון.

        • בתום הדיון, ניתנה על ידי החלטה במסגרתה קבעתי כי נדמה שבשלה העת ליתן פסק דין בתובענה העיקרית, ואולם יש מקום לקבל תחילה את עמדת הנאמנת, אשר הוגשה ביום 17.12.2023. בהתאם להוראתי, התובעים הגישו את תגובתם לעמדת הנאמנת ביום 20.12.2023.

          דיון והכרעה

          הנתבעים 1–3

        • הנאמנת לא התנגדה למינוי כונס נכסים לפרויקט לצורך השלמתו, אולם לטענתה יש למנותה ככונסת משותפת עם עו"ד זהר אנגלנדר. לטענתה, בהיותה מי שאמונה יחידה על פירעון חובות לנושים של היחיד, הנתבע 3, אזי היא תפעל להשאת התמורה מהפרויקט מעבר להשלמתו ככל שניתן, כי רק לה האינטרס להשיב כספים לחברה. עוד טוענת הנאמנת, כי היא וצוותה עתירי ניסיון בהשלמת פרויקטים מהסוג דנן, ולשם ההמחשה אוזכרו בתגובתה פרויקט תמ"א 38/1 ברחוב ברנדה בפתח תקווה שלפי הטענה התקבל בו טופס 4 לכל הדירות, וכן לפי הטענה בזמן הקרוב עתיד להיות מושלם פרויקט נוסף ברחוב הר הצופים בחולון. ועוד, טוענת הנאמנת כי מנגנון של שני בעלי תפקיד האמונים על אותה המטרה, המפקחים ומבקרים אחד את השני, עדיף על פני בעל תפקיד אחד, בפרט כאשר לבעל תפקיד אחד אף מטרה להשיא את הקופה מעבר לסיום הפרויקט.

        • בתגובה לעמדת הנאמנת, התובעות ציינו, בין יתר הדברים, כי אף לעו"ד זהר אנגלנדר ניסיון נרחב בביצוע פרויקטים בהתחדשות עירונית, וכי לדבריו סיים בעצמו כיזם תשעה פרויקטים בשלוש השנים האחרונות. זאת לעומת הניסיון המוצג מצד הנאמנת, שהינו על פי הטענה דל יחסית. כמו כן, לפי טענת התובעות, שכרו של עו"ד אנגלנדר ככונס נכסים הינו נמוך משמעותית משכר כונס נכסים, וכי צירוף כונסים יכביד משמעותית על תזרים הפרויקט והיתכנות סיומו.

        • ועוד, הודגש על ידי התובעות, כי התובעת 1 מוכנה לממן את הפרויקט רק לפי המתווה הנוכחי, ולא מוכנה לממן במקום שבו יש כונס נכסים חיצוני, וגם לא תחת פיקוח של הנתבע 3 או הנאמנת. לפי הטענה, הדברים נכונים גם לגבי מרבית הדיירים שמולם גובשה הסכמה – מצדם לא ניתנה הסכמה לצירוף כונס נוסף אשר על פי הטענה רק יכביד על קופת הפרויקט. לטענת התובעות, מינוי הנאמנת פירושו ביטול ההסכם שנחתם על ידי הדיירים, דחייה משמעותית בחידוש העבודות ויצירת "בור" תזרימי ענק לפרויקט", שעה שהעבודות בו יכולות להתחדש כמעט מידית ובכפוף לקבלת אישור העירייה.

        • לאחר עיון בטענות הצדדים הגעתי למסקנה שאין מקום למינויה של הנאמנת ככונסת נכסים נוספת לצד עו"ד אנגלנדר. לא הוצג טעם ענייני בדבר הצורך למנות את הכונסת כנאמנת נוספת לצד עו"ד אנגלנדר ואף לא הוצג יתרון של ממש במינוי שני כונסים על פני אחד. הגם אם נניח כי למי מעורכי הדין הנכבדים ניסיון עודף על פני האחר, הרי שלא הוברר הכיצד יתרון נטען זה רצוי ודרוש בנסיבות מורכבות הפרויקט דנן, כיצד יש בו כדי להביא להשלמת הפרויקט במהירות רבה יותר, או אף בעלות פחותה יותר.

        • הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח הבהרת עו"ד אנגלנדר לבית המשפט מיום 21.12.2023, לפיה מינויו ככונס מבוקש לצורך החתימה על הסדר הפשרה, וזאת גם בהתאם לאשר הובהר בדיון שנערך לפניי. בהתאם להבהרתו, מינויו ככונס נדרש לשם סיום הליך החתימה על הסכם התמ"א, ובכפוף לקבלת ההיתר לביצוע העבודות מהעירייה, תוכל החברה להמשיך את עבודות הבניה. עוד הובהר על ידי עו"ד אנגלנדר, כי מינויו ככונס מבוקש רק לשם החתימה על הסדר הפשרה, ולאחר מכן יסתיים הליך הכינוס. בנסיבות אלו, ברי כי ממילא לא תהא כל תרומה במינוי הנאמנת ככונסת משותפת.

        • לאור האמור, אני מורה על מינויו של עו"ד אנגלנדר ככונס נכסים ומסמיכה אותו לחתום בשמם של הנתבעים 1–3 על ההסכם, בהתאם לנוסח שאושר בפסק הדין מיום 18.9.2023.

          הנתבעת 10

        • כאמור, הנתבעת 10 הסכימה באמצעות בא כוחה בדיון שהתקיים לפני לנוסח ההסכם שנחתם בין התובעות ובין הנתבעים 4–9, 11–14, 21–22, 24. משכך, ניתן בזאת תוקף של פסק דין להסכמות שבין התובעות ובין הנתבעת 10.

          הנתבעים 15–16, 19–20

        • כאמור, הנתבעים 15–16, 19–20 קיבלו מסירה כדין של התובענה והבקשה, ואולם לא הגישו כתב הגנה, לא הגישו תשובה לבקשה הדחופה למינוי כונס הנכסים, ואף לא התייצבו לדיון. בהתאם לתקנות 75(2) ו-130 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: "תקנות סדר הדין האזרחי") רשאי תובע להוכיח את תביעתו, ויהיה זכאי לסעד שביקש לפי הראיות שהתקבלו, וכן רשאי בית המשפט ליתן פסק דין על יסוד התביעה בלבד.

        • בדיון שנערך לפניי הובהר על ידי ב"כ התובעות, כי במצב הנוכחי בהעדר מעמד בקרקע, אין יכולת להסב את ההיתר. לטענתו, העבודה מצויה באמצע עבודות השלד והממ"דים כמעט בנויים. משכך, הודגש על ידו הצורך להתקדם כמה שיותר מהר בעבודות (ע' 2 ש' 12-16).

        • כמו כן, בדיון שנערך לפניי התבררה תמונה לפיה מצב הבניין משקף סכנה בטיחותית לדייריו וחוסר יכולת מגורים סבירה, וכי מזה שנה וחצי לא נעשתה כל התקדמות בעבודות (ראו דברי הנתבע 9, מר רונן שיקלי, אחד מהדיירים שחתם על ההסכם, בע' 3 ש' 31-34).

        • נוכח מצב הפרויקט, כפי שהוצג על ידי התובעות, וכן בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, עולה כי קיים צורך של ממש להביא לסיומו של הפרויקט בהקדם ככל הניתן, ובמיוחד בעת המלחמה בה שרויה מדינת ישראל. המצב הנוכחי בו במשך תקופה כה ארוכה טרם הושלמה המלאכה (ואף נעצרה למשך זמן כה רב) מציב את מרבית הדיירים (שכאמור – חתמו על ההסכם) בפני שוקת שבורה (השוו לפסיקתי בת"א (מחוזי ת"א) 9899-12-17 קושניר נ' מריבו 11 בע"מ (נבו 18.9.2022) (להלן: "עניין קושניר").

        • נוכח הדרת רגליהם של הנתבעים 15–16 ו-19–20 מההליך, הרי שבהתאם לסמכותי אין מנוס בנסיבות אלו מהסמכת עו"ד אנגלנדר בכובעו ככונס הנכסים, לחתום בשמם על ההסכם, בהתאם לנוסח שאושר בפסק הדין מיום 18.9.2023.

          הנתבעים 17–18

        • הנתבעים 17–18 מתנגדים לחתימה על ההסכם, בטענה כי אינו מעמיד ערבויות מספיקות לדיירים לסיום הבניה, ולא מגן על זכויות הדיירים. לטענת הנתבע 17 בדיון לפניי, הם נאלצים לוותר על פיצויים שהיו אמורים לקבל מהיזם, וכן משכירים את הדירה במחיר מופחת (ע' 2 ש' 31-37). לטענת התובעות (למשל בבקשה מיום 18.9.2023), הנתבעים 17–18 העמידו דרישה לקבלת דמי שכירות כתנאי לחתימת על ההסדר, ואין הן יכולות להסכים לכך.

        • כידוע, לא בנקל יורה בית המשפט על מינוי כונס נכסים בשים לב לאופיו של סעד זה ובהתחשב בכך כי היעתרות לבקשה עלולה להוביל לעתים להפקעת השליטה בקניינו של הנתבע (ראו ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן, פ"ד מט(2) 102, 109 (1995); רע"א 9911/01 טלפז תדלוק והשקעות בע"מ ואח' נ' פז חברת נפט בע"מ, פ''ד נו(6) 550, 554 (2002); רע"א 3665/09 טיב טעם הכרמל תעשיות (2002) בע"מ נ' פישנקוב (נבו 18.6.2009)). הסעד של מינוי כונס נכסים יינתן במקרה כבענייננו בשל היעדרם של נתיבים יעילים אחרים לקידום הבניה ולסיומה, כאשר הדיירים המתגוררים בבניין חיים בתנאים לא ראויים וניצבים מול סיכונים בטיחותיים (ראו עניין קושניר, בפס' 39).

        • בנסיבות שפורטו לפני בית המשפט, שעה שאינטרס הדיירים עומד לנגד עיני בית המשפט, הרי שיש לראות בהתנגדות הנתבעים 17–18 לחתום על ההסכם כהתנגדות בלתי סבירה בנסיבות העניין.

        • ודוק. מרבית בעלי הדירות הקיימות בענייננו חתמו על ההסכם. חתימתם ניתנה, ולו על פני הדברים, מתוך מטרה משותפת לקדם את הפרויקט ולהביא סוף כל סוף להשלמתו, לאחר פרק זמן ממושך שהעבודות במסגרתו נעצרו. בנסיבות אלו, אין להיעתר לבקשה להתנות החתימה על ההסכם לשם הגדלת דמי השכירות, שעה שיתר בעלי הדירות הקיימים לא זכו לקבל הטבה זו, שכן אחרת יהא בכך משום מתן תנאים עודפים לנתבעים אלו.

        • העובדה, שמרבית בעלי הדירות הקיימות חתמו על ההסכם, יש בה כדי להעיד על סבירות ההסכם שנחתם, ועל כך שההתנגדות לחתימה מהטעמים שהוצגו על ידי הנתבעים 17–18 אינה סבירה בנסיבות העניין.

        • לאור האמור, מצאתי להסמיך את עו"ד אנגלנדר בכובעו ככונס הנכסים לחתום בשמם של הנתבעים 17–18 על ההסכם, בהתאם לנוסח שאושר בפסק הדין מיום 18.9.2023.

          סוף דבר

        • התביעה מתקבלת במובן זה שעו"ד זהר אנגלנדר ממונה ככונס נכסים לצורך חתימה על ההסכם בשמם של הדיירים שטרם חתמו על ההסכם – הנתבעים 1–3, 15–20 – בהתאם לנוסח שנחתם עם מרבית הדיירים ואשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 18.9.2023.

        • מובהר בזאת כי מינויו של עו"ד אנגלנדר הינו למטרה האמורה בלבד, ולא לצורך השלמת ביצוע הפרויקט או לכל מטרה אחרת.

        • לשם הבטחת אחריותו יפקיד עו"ד אנגלנדר בקופת בית המשפט ערובה בסך 100,000 ש"ח, בהתאם לנוסח כתב הערבות הקבוע בתקנה 122 (טופס 9 לתוספת הראשונה) לתקנות סדר הדין האזרחי. מינויו של עו"ד אנגלנדר ייכנס לתוקף רק לאחר הפקדת הערובה כאמור.

        • כונס הנכסים יגיש דין וחשבון על ביצוע מלאכתו וזאת עד ליום 1.2.2024. השלים כונס הנכסים את מלאכתו עוד טרם המועד האמור – יגיש דין וחשבון מסכם בסמוך לאחר מכן.

        • התביעה ליתר הסעדים שנתבקשו בכתב התביעה – נדחית.

        • בנסיבות העניין לא ראיתי לנכון לעשות צו להוצאות.

          המזכירות תדוור פסק הדין לצדדים.

          תזפ ליום 2.2.2024.

           

          ניתן היום, י"ב טבת תשפ"ד, 24 דצמבר 2023, בהעדר הצדדים.