שועה נ' פלוני

תביעה לפינוי דייר מוגן מדירת מגורים, בליווי תביעה כספית לתשלום דמי שכירות בסך 11,380 ₪.

תמצית העובדות והמחלוקת

1. התובע הוא בעל דירת 2 חדרים, ברחוב המדרגות 25 בירושלים (גוש 30109, חלקה 192, תת חלקה 6). יצוין, כי לאחר הגשת התביעה מכר התובע את זכויותיו בדירה.

2. ביום 1.11.76 נחתם הסכם שכירות מוגנת בין התובע לנתבע. במטרת השכירות נרשם למגורים בלבד ודמי השכירות נקבעו על סך של 120 לירות לחודש (140 ₪ לחודש ו-1,680 ₪ לשנה). עוד נקבע, כי התשלום ישולם במזומן כל שלושה חודשים.

3. לטענת התובע, הנתבע הפר את הסכם השכירות ועל כן קמו לו עילות פינוי נגד הנתבע, הן בהתאם להסכם, הן בהתאם לחוק. לטענת התובע, הנתבע לא שילם לו דמי שכירות בין השנים 2011-2017 (מועד הגשת התביעה), ביצע שינויים ותוספת בדירה (שעיקרם סגירת מרפסת ללא היתר) ונמנע מלתחזק את הדירה באופן שהיא כיום מוזנחת.

4. הנתבע מצדו טוען כי שילם את דמי השכירות במזומן, באופן שבו הוא נוהג מזה שנים רבות, כי כבר לפני שנים רבות מאד נתנו התובעים הסכמתם לסגירת המרפסת וכי דווקא התובע הוא שנמנע מלמלא אחר חובתו ולבצע תיקונים במושכר, שגם אין לצפות שיראה כדירה חדשה. לטענת הנתבע התובע מחפש עילות לפינויו.

5. התובע הגיש מטעמו תצהיר עדות ראשית שלו ושל אבישי בן אהרון שערך תיקונים בדירה. הנתבע הגיש תצהיר עדות ראשית שלו, של בנו, מ' ל' לעניין מגוריו בדירה ושל בן דודו, מ' ב' ששלח המחאה לתובע בסך 1,200 ₪ עבור דמי שכירות. בדיון ההוכחות נחקרו התובע, הנתבע ובנו בלבד.

6. להשלמת התמונה יצוין, כי על מנת לאפשר לצדדים לבוא בדברים ביניהם בניסיון להגיע לפתרון המחלוקת בהסכמה, מונה שמאי מטעם בית המשפט (יעקב ביר), לקביעת שווי זכויות הדיירות המוגנת (דמי מפתח מלאים כולל חלקו של בעל הבית) וכן שווי זכויות בעלות על הדירה (ללא זכויות בניה). בסופו של דבר ניסיון הצדדים להגיע להסכמות לא צלח.

   טענות הצדדים

   טענות התובע

7. לטענת התובע, התביעה הוגשה בשל אי תשלום דמי שכירות בין השנים 2011-2017 המסתכמים בסך של 11,380 ₪, בשל ביצוע בניה בתי חוקית (סגירת מרפסת ללא הסכמת התובע וללא היתר כדין) וגרימת נזקים לדירה ולדירות אחרות בבניין (חלקן בבעלות התובע).

8. התובע הדגיש כי בחקירתו טען הנתבע טענות עובדתיות סותרות המוציאות האחת את רעותה. בהקשר זה הפנה התובע להכחשתו של הנתבע בחקירתו כי חתם על הסכם השכירות שהוצג לו, בניגוד לטענתו בתצהירו ולטענתו בחקירתו כי לא קרא את תצהירו ואינו יודע מה כתוב בו.

9. בכל הקשור לאי תשלום דמי השכירות טען התובע, כי על פי הסכם השכירות היה על הנתבע לשלם לו סך כולל של 1,680 ₪ לשנה, אלא שמשנת 2011 לא שילם הנתבע לתובע את דמי השכירות, למעט המחאה אחת מיום 25.6.13 על סך של 380 ₪ וזאת על אף דרישות חוזרות ונשנות, שנפלו על אוזניים ערלות. כך צבר הנתבע חוב בסך 11,380 ₪ נכון למועד הגשת התביעה. לטענת התובע הפרת חובת תשלום דמי השכירות מקימה לו עילת פינוי בהתאם להסכם וכן להוראות הדין.

10. התובע טוען, כי גרסת הנתבע לפיה הוא שילם את דמי השכירות במזומן, שכן הוא אינו משתמש בפנקסי המחאות, נסתרה בחקירתו הנגדית, שכן הוא הודה שיש לו חשבון בבנק יהב ממנו נהג למשוך המחאות לפקודת התובע, כפי שמשך גם את ההמחאה על סך 380 ₪. זאת ועוד, הנתבע גם לא הביא כל ראיה להוכחת טענתו לפיה שילם לתובע שכר דירה במזומן וגם בפעם הבודדת בה שילם את דמי השכירות בהמחאה בחר לשלם סכום לפי ראות עיניו ללא קשר לקבוע בהסכם, כאשר אף הוא טען שעליו לשלם 500 ₪ וזאת ללא כל הסבר.

11. בכל הקשור לגרימת נזק לדירה, טוען התובע כי ביקר בדירה בסמוך להגשת התביעה, לאחר שזמן רב לא התאפשר לו לעשות כן ולתדהמתו גילה כי הדירה במצב הזנחה קשה, מטונפת ואינה שמורה וכי קיימת רטיבות ועובש במקלחת וכך נגרמו גם נזקים לדירה תחתיה. נזקים אלה אילצו את התובע לתקן בעצמו את הנזק. הנתבע לא פעל לשמירה על הדירה ולתיקון הנזקים ואף גרם בעצמו לנזקים לדירה. התובע טוען, כי גם השמאי שמונה על ידי בית המשפט ציין כי הדירה במצב הזנחה קשה וזקוקה לשיפוץ. לטענת התובע, הזנחת הדירה, גרימת נזקים על ידי שימוש לקוי, אי זהירות ואי שמירה על ניקיון, מהווים עילת פינוי לפיה הדין, לאור תנאי הסכם השכירות.

12. התובע מוסיף וטוען, כי קמה לו עילת פינוי נוספת לפיה "המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על ידי אחרים". לטענתו, על פי הפסיקה, די באי הסכמתו של בעל הבית לשינויים המהותיים במושכר כדי לייחס לדייר זדון.

13. בהקשר זה מדגיש התובע, כי הנתבע סגר את מרפסת הדירה ללא היתר בניה, בניגוד להסכם השכירות, בניגוד לדיו וללא הסכמת התובע, תוך שהוא עושה בדירה כבשלו. פעולה זו מהווה שינוי מהותי בדירה ועולה כדי נזק ניכר למושכר. כל זאת כאשר הסכם השכירות קבע במפורש שאין לבצע בדירה כל שינוי.

14. לטענת התובע אין לקבל את טענת הנתבע לפיה סגר את המרפסת בסמוך לכניסתו לדירה באישורו והסכמתו של התובע, שכן הוא לא השכיל להוכיח מתן הסכמה פוזיטיבית כזו של התובע כמתחייב על פי הסכם השכירות והדין. התובע מצדו הציג מכתב ששלח לנתבע בשנת 1990, בסמוך למועד שבו לטענתו סגר הנתבע את המרפסת, 14 שנים לאחר כניסת הנתבע לדירה. במכתב זה הודיע לנתבע במפורש כי הוא אינו מסכים לסגירת המרפסת והנתבע התבקש להשיב את המצב לקדמותו, אלא שהוא לא עשה כן עד היום.

15. לטענת התובע האמור לעיל מוכיח כי הנתבע הפר את תנאי הסכם השכירות וכי קמות לו עילות לפינוי הנתבע מהדירה בגין הפרת תנאי ההסכם ובהתאם לדין. עוד טוען התובע כי יש לפרש את הוראות חוק הגנת הדייר, הפוגע בזכות הקנין, בצמצום.

16. בכל הקשור לסעד מן הצדק טוען התובע כי יש לתתו רק במקרים חריגים שמקרה זה אינו נמנה עימם ואם בכל זאת יקבע כי יש מקום לתת לנתבע סעד שכזה, הרי שראוי ונכון ליתן במקרה זה "סעד מן הצדק הפוך" היינו להתנות את הפינוי בפיצוי הנתבע, פיצוי שגובהו יקבע גם בהתחשב בחוות הדעת השמאית המונחת בפני בית המשפט.

     

    טענות הנתבע

17. לטענת הנתבע, התנהלות הצדדים בתקופת 41 השנים מאז נחתם הסכם השכירות הפכה להיות נוהג. כך למשל, טענת הנתבע לפיה התובע, או יוסף מטעמו היו מגיעים אליו אחת לשנה כדי לגבות את התשלום במזומן לא הוכחשה על ידי התובע ואף אושרה על ידו.

18. משבין הצדדים שרר נוהג, טוען הנתבע, והצדדים היו מתנהלים על פיו, הרי שהתובע פועל בחוסר תום לב משווע עת הגיש את התביעה וניצל את האמון שהיה בין הצדדים. בשל אמון זה, טוען הנתבע, הוא מעולם לא החתים את התובע או מי מטעמו על אישור קבלת תשלום או דרש בגינו קבלה. מנגד, דווקא לתובע אין כל תיעוד לפיו פנה אל הנתבע בטענה כי הוא אינו משלם שכר דירה ואף לטענתו המתין 6 שנים להגשת התביעה.

19. לטענת הנתבע, כל מטרת התביעה היא לגרום לסיום השכירות והתובע רק "מחפש" עילות לפנות אותו מהדירה, תוך שלילת זכות הדיירות המוגנת שלו.

20. לטענת הנתבע, הדבר עולה גם מעדות התובע, לפיה לא ידע לומר איך שולמו דמי השכירות עד 2011 ואף הודה כי הם שולמו חלקם במזומן, בעיקר ליוסף, אולם הוא לא ידע כיצד. עוד טוען הנתבע, כי התובע עצמו גרם להפרה, כדי להגיש את תביעתו, בכך שלא גבה המחאה ששלח אליו הנתבע בטענה כי לא היה הסבר לסכומה. עוד נטען כי בעדותו הודה התובע כי הנתבע חייב לו 100 ₪ בלבד וממילא הוא לא הרים את הנטל להוכיח קיומו של חוב והפרת ההסכם בהקשר זה.

21. הנתבע מדגיש, כי התובע לא הגיש כל ראיה לפניה שלו אליו, עובר להגשת התביעה, בעניין אי תשלום דמי שכירות וכי בעדותו אף חזר וטען התובע כי הנתבע חייב לו 100 ₪ בלבד ועבור סכום זה לא "שווה" לו לרדוף אחריו. הנתבע טוען, כי לתובע אין כל דרך להציג מה, לכאורה, חייב לו הנתבע והתנהלותו אינה עולה בקנה אחד עם השכל הישר. מכאן, כי התובע לא עמד בנטל להוכיח כי הנתבע חייב לו כספים.

22. בכל הקשור לטענת התובע בדבר נזקים ותיקונים שעל הנתבע לבצע, טוען הנתבע כי לא הוגשה על ידי התובע חוות דעת לתמיכה בטענתו כי נגרם נזק לדירו אחרות בבניין.

23. עוד טוען הנתבע, כי מדובר בדירה ישנה והוא מתקשה להמשיך ולתחזק את הבניין כפי שעשה בעבר. עוד מצביע הנתבע על כך שהעד מטעם התובע, שנטען כי ביצע תיקון בדירת הנתבע לא הגיע לדיון ועל כן לא ניתן לדעת מה בדיוק עשה ומה הקשר בין עבודתו לנזילה בדירה שמתחת, מה גם שהוא נדרש לבוא שוב לתיקון חוזר. לפיכך, טוען הנתבע, התובע לא עמד בנטל להוכיח כי קיים קשר בין אי ביצוע תיקון שהיה על התובע לכאורה לבצע לבין נזילה בדירה התחתונה או נזק שנגרם לדירת הנתבע.

24. בכל הקשור לטענה לסגירת המרפסת, טוען הנתבע, כי התובע "שלף" מכתב מיום 5.1.1990 לפיו דרש מהנתבע להפסיק לאלתר שיפוצים שהוא עושה בדירה שאם לא כן ינקוט נגדו בהליכים. אלא שמאז משלוח מכתב זה לא נעשה דבר ומכאן, כי עדותו של הנתבע, לפיה התובע ואשתו הגיעו לדירה והסכימו לשיפוץ שנעשה מתיישבת יותר עם השכל הישר מאשר גרסת התובע.

25. מבלי לגרוע מטענותיו עתר הנתבע, לחלופין, למתן סעד מן הצדק וזאת נוכח גילו המבוגר ומצבו הכלכלי והחברתי ועל מנת שלא להותירו ללא קורת גג. הנתבע מוסיף וטוען כי בנו מתגורר עמו והוא סמוך לשולחנו, משלא השתלב בשוק התעסוקה, מטעמים אישיים שלו. לטענת הנתבע אין מקום ליתן סעד מן הצדק הפוך, כטענת התובע, שכן בנסיבות שצוינו לעיל לא יעשה בדרך זו צדק עם הנתבע. סכום הפיצוי לא יאפשר לו לרכוש דירה חלופית והוא גם יאלץ להסתגל לסביבת מגורים אחרת, דבר שעלול לפגוע בבריאותו.

    דיון והכרעה

26. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, שמעתי את העדויות ושקלתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות ואפרט.

27. ראשית יש לציין, כפי שציין גם הנתבע בסיכומיו, כי התובע מכר זה מכבר (לאחר הגשת התביעה) את זכויותיו בדירה ומכאן שזכותו לתבוע את פינויו של הנתבע בעת הזו, אינה נקיה מספקות. כך או אחרת, מצאתי, כאמור, שדינה של התביעה להידחות ועל כן לא מצאתי צורך להכריע בשאלה זו.

28. שנית, מעדויות הצדדים והתנהלותם אכן התרשמתי כי התובע מבקש "למצוא" עילה על מנת לפנות את הנתבע מהדירה, יותר מאשר שהוא מוטרד מהפרות כאלה ואחרות של הסכם השכירות להן הוא טוען. בהקשר זה יצוין, כי התובע הבהיר בקדם המשפט ש"היו כמה דיירים מוגנים שהוצאנו תמורת 50%-60% מעלות הנכס מאז 2011" (עמ' 1, ש' 13 וכן עמ' 7, ש' 32). בנוסף, התברר, כאמור, כי גם את הזכויות בדירה הנדונה כבר מכר התובע לאחר ("הדירה עברה לבעלות הקונה ביום 1/5/2022, החוזה נחתם 3, 4 חודשים קודם לכן"). יצוין, כי התובע לא הבהיר מה הוסכם בינו ובין הקונה ביחס לפינויו של הנתבע.

29. מכל מקום, על שלוש עילות פינוי עומדת תביעתו של התובע, כפי שפורט בהרחבה לעיל. בהתאם לטענות התובע כל עילות הפינוי קמו לו כבר לפני שנים רבות.

30. בכל הקשור לעילת הפינוי בדבר אי תשלום דמי השכירות, התובע טוען כי הנתבע אינו משלם לו החל משנת 2011 למעט פעם אחת, היינו במשך 6 שנים לפני שהוגשה התביעה. התובע לא הציג כל התחשבנות עם הנתבע ולא הבהיר מדוע הוא טוען שדווקא משנת 2011 הנתבע אינו משלם את דמי השכירות ומה היתה ההתחשבנות עובר לשנת 2011.

31. בעדותו הסביר התובע כי היה "בחור בשם יוסף" שטיפל, בין השאר בגבייה, אולם לדבריו, משנת 1980 ועד שנת 2011 ההתנהלות הכספית היתה בינו ובין הנתבע ישירות (עמ' 5, ש' 13). יחד עם זאת ואף שהבהיר כי החל משנת 1980 ועד 2011 היתה ההתנהלות הכספית בינו ובין הנתבע ישירות, משנשאל האם עד 2011 הנתבע שילם את דמי השכירות השיב כי "אין לי להגיד לך כן ואין לי להגיד לך לא" (שם, ש' 20). בהמשך טען, כי עד 2011 הנתבע שילם "חלק במזומן, חלק ליוסף, בעיקר ליוסף היה משלם, לא יודע איך, אני הייתי מקבל מיוסף שיק פעם אחת בשנה את כל הכסף וזהו" (שם, ש' 22-23). לשאלה כמה שילם הנתבע בפועל השיב "לא יודע" (שם, ש' 26).

32. אף על פי שלא הפגין בקיאות בתשלומים ששילם (או לא שילם) הנתבע במהלך השנים, היה התובע חד משמעי בטענתו כי החל משנת 2011 הנתבע לא שילם, למעט המחאה אחת ששלח (שם, ש' 29). על פני הדברים לא ברור מה בדיוק ארע בשנת 2011 שממנה ורק ממנה והלאה ידע התובע במדויק לומר כי הנתבע הפסיק באופן פתאומי ובלתי מוסבר, יש לומר, את תשלום דמי השכירות (למעט אותו תשלום בודד).

33. בנוסף טען התובע, כי "פעם שניה שלח המחאה לא שלו ולא גביתי אותה כי לא היה הסבר לסכום בכלל, הסבר שאומר כמה אתה צריך לשלם, תעביר את הכסף שאתה צריך ולא מה שאתה רוצה. פשוט לא גביתי אותו וכך זה היה כל פעם, מה שהוא רוצה וזה לא הלך, לא שילם" (שם, ש' 29-31). במילים אחרות, מטענות התובע עצמו עולה כי הנתבע שלח לו תשלומים כאלה ואחרים (שהתובע לא הבהיר את גובהם או מועד תשלומם) אולם בשל העובדה שהנתבע לא צרף אליהם "הסבר" ביחס לסכומם, התובע בחר שלא לגבות אותם "וכך זה היה כל פעם" כדבריו.

34. בכל הקשור לשיק בסך 1,200 ₪ שנמסר לו לאחר הגשת התביעה, התובע טען כי "זה לא לפי מה שסיכמנו ולא לפי הטבלאות... צריך לשלם לפי הטבלאות". לשאלה מדוע לא פרע את השיק עד היום השיב "אגיד לך שיש לי תשובה שאם אומרים לי כסף אז אקח? אין לי תשובה..." (עמ' 7, ש' 8-14).

35. זאת ועוד, לטענת התובע הוא פנה אל התובע "עשרות פעמים" (עמ' 5, ש' 33) אולם הוא לא הציג ולו פניה אחת בכתב. התובע אף הוסיף והבהיר כי נוכח סכום החוב הנמוך לא טרח לפעול, או כדבריו "כדי לקבל 100 שקל ארוץ אליו כל יום?" (שם, ש' 34). גם בהמשך הסביר כי "בשביל 100 ₪ לחודש אני לא רץ מרחובות לירושלים" (עמ' 7, ש' 25).

36. כמפורט לעיל, מעדותו של התובע עולה כי הוא לא ממש בקיא בפרטי התשלומים ששילם (או לא שילם) לו הנתבע בתקופה כלשהי. בענין זה טיפלו גם אחרים (שלא הובאו למתן עדות), והיו תשלומים שהוא לא קיבל משום שלא היה "הסבר" לסכום. כמו כן חזר התובע וטען כי לא טרח לפעול בגין חוב של 100 ₪, גם כאשר גרסתו שלו דובר היה בחוב גבוה בהרבה, שהרי לטענתו הנתבע לא שילם לו 6 שנים.

37. הנתבע מצידו העיד כי שילם לתובע במזומן והוא אף נעזר ב"תרבות הדיור" כדי לוודא כמה כסף מגיע לתובע (עמ' 9, ש' 30 ואילך). הנתבע העיד כי בין הצדדים שררו יחסי אמון שלא חייבו דרישת קבלה מצידו. לדבריו "לא עשינו חשבון על שקל או על לירה" (שם, ש' 36).

38. בנסיבות אלה, הגעתי למסקנה כי התובע לא הוכיח במידה מספקת את טענתו לפיה הנתבע לא שילם לו את דמי השכירות, בשנים המדוברות, כפי שנטען.

39. ביחס לסגירת המרפסת, עילת הפינוי הנטענת השניה, הרי שגם לטענת התובע עצמו, הדבר נעשה לפני שנת 1990, היינו 27 שנים לפני הגשת התביעה. יצוין כי לטענת הנתבע הדבר בוצע עוד קודם לכן.

40. כך או אחרת, לאחר שהנתבע קיבל את מכתבו של התובע ממאי 1990 (ת/2), ביקרו אצלו לטענתו התובע ורעייתו. "הם באו אליי מרחובות שתו קפה, אמרתי שאם הוא רוצה שאני אהרוס אין בעיה. הוא ואשתו אמרו שלא" (עמ' 13, ש' 9-10). עדותו זו של הנתבע מתיישבת לחלוטין עם העובדה שהתובע לא הציג פניה כלשהי שפנה אל הנתבע מאז שנת 1990 ועד הגשת התביעה ביחס לסגירת המרפסת. הדעת אכן נותנת כי התובע הסכים או השלים עם פעולת הנתבע. לכל הפחות ניתן לומר כי התובע ויתר על סגירת המרפסת כעילה לפינויו של הנתבע בשל הטענה להפרת הסכם השכירות.

41. העילה השלישית בגינה עותר התובע לפינויו של הנתבע היא טענתו לנזקים והזנחת הדירה.

42. אין מחלוקת כי הדירה אינה דירה חדשה. ההיפך הוא הנכון, רק הנתבע עצמו שכר את הדירה 41 שנה לפני שהוגשה התביעה.

43. עיקר טענותיו של התובע בעניינה של הדירה נוגעים להתרשמותו מחזותה בעת שביקר בה וכן טענתו כי קיימות בה נזילות הגורמות נזקים לדירות שמתחתיה. אלא שהתובע לא השכיל לצרף חוות דעת מומחה שיוכל לקבוע האם אכן נזקים שנגרמו, ככל שנגרמו לדירות אחרות, מקורם בדירת הנתבע, או ליתר דיוק בהתנהלות הנתבע בדירתו. גם אם נקבל את טענת התובע כי אינסטלטור מטעמו ביצע תיקן כזה או אחר, גם כאן אין בנמצא חוות דעת שיש בה כדי לייחס נזקים שנגרמו כנטען לדירות אחרות אל דירת התובע או נזקים שנגרמו לה. במילים אחרות, לא הוכח מקור הרטיבות שנטען שחדרה לדירה שמתחת לדירת הנתבע.

44. מנגד, גם לא הוצגה בפני כל ראיה לתרומתו של התובע לתחזוקת השטחים המשותפים בבנין (לרבות הגג) וממילא יכולים גם שטחים אלה להיות מקור לנזקים נטענים כאלה ואחרים. יצוין כי אף השמאי מטעם בית המשפט (שמונה לצרכים אחרים כידוע), מצא לציין, כי מצא גם נזילות מהתקרה, היינו ממקור שהוא על פניו חיצוני לדירה.

45. בכל הקשור לחזות הפנימית של הדירה, בתמונות שצילם התובע אכן נראה אי סדר ניכר. כטענת התובע, אכן נראה כי הגישה בתוכה הייתה חסומה בריהוט וביגוד וציוד היו מפוזרים על הרצפה. בנסיבות אלה קשה היה להתרשם ממידת הניקיון ששרר במקום. יחד עם זאת, חוסר סדר וגם לכלוך בפנים דירה אינם יכולים כשלעצמם, להוות לטעמי בסיס לעילת פינוי כנטען על ידי התובע. דומה שיש ממש בדברי הנתבע לתובע בחקירתו, "אתה תגיד לי איך לחיות בדירה שלי?" (עמ' 12, ש' 8).

    סיכומם של דברים

46. כפי שפורט לעיל, התובע לא הוכיח קיומן של עילות לפינוי הנתבע מהדירה, נכון למועד הגשת התביעה. התובע גם לא הוכיח כי קיים לנתבע חוב בגין דמי שכירות וגם זאת עד מועד הגשת התביעה.

47. נוכח האמור לא נדרשתי להתייחס לטענות הצדדים ביחס למתן סעד מן הצדק.

48. לפיכך התביעה נדחית.

49. התובע יישא בהוצאות המשפט בהן נשא הנתבע וכן בשכ"ט ב"כ הנתבע בסך של 5,850 ₪.

     

    ניתן היום, כ"א טבת תשפ"ד, 02 ינואר 2024, בהעדר הצדדים.