עידן ואח' נ' התחדשות אורבנית - מתחם הזמיר בע"מ

לפני תביעה לפיצויים בטענה לגביית הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה ואיחור במסירת דירות.

בתחילת 2016 נכרתו בין הצדדים הסכמים, שלפיהם רכשו התובעים 2 דירות בפרויקט שבצעה הנתבעת. ההסכמים נכרתו עוד בטרם הסדירה הנתבעת את מימון הפרויקט ובטרם ניתן לו היתר בנייה. בהסכמים נקבע שהסדרת המימון והיתר הבנייה יהיו "תנאי מתלה", שאם לא יתקיים בתוך 6 חדשים יבוטלו ההסכמים. המועד שהוקצב חלף ורק כשנה וחצי לאחר חתימת ההסכמים, הודיעה הנתבעת על התקדמות הפרויקט.

הצדדים המשיכו לקיים את הסכמי המכר ובמהלך דצמבר 2018 הודיעה הנתבעת על השלמת הבנייה ודרשה את תשלום יתרת התמורה שנקבעה, בתוספת הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה מיום חתימת ההסכמים. בהמשך להודעה זו נמסרו הדירות לתובעים במהלך ינואר 2019.

לטענת התובעים, נוכח העיכוב הנמשך בקיום התנאי המתלה אין לנתבעת זכות לדרוש שלתמורה יתווספו הפרשי ההצמדה שנקבעו בהסכמים, וכיוון שחויבו בתשלום כתנאי למסירת הדירות, על הנתבעת להשיב את הסכום שגבתה מהם שלא כדין.

עוד טוענים התובעים כי הנתבעת איחרה במסירת הדירות הרבה מעבר לתקופה שהוקצבה בהסכמים, ועליה לשלם על כך פיצוי בהתאם לדיני המכר.

הנתבעת כופרת בטענות אלו. לטענת הנתבעת, התמורה שנגבתה מהתובעים חושבה בדיוק לפי הוראות ההסכמים, אין יסוד לטענה שבוטלה ההוראה בדבר הצמדת התמורה ואין יסוד לטענה הכופרת בזכותה להפרשי ההצמדה. עוד טוענת הנתבעת כי בחינת האירועים שמיום חתימת ההסכמים מלמדת שאין כלל איחור במסירת הדירות, וככל שיש כזה הרי שהוא נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן מחייבות אותה בכל פיצוי.

אף שלתובעים טענות נוספות ביחס לקיום ההסכמים, שאלת זכות הנתבעת להפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה ושאלת האחריות לעיכוב במסירת הדירות, עומדות במוקד המחלוקות העומדות להכרעה.

העובדות

1. הנתבעת הינה חברה פרטית, אשר עוסקת בייזום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית לפי תמ"א 38.

   במסגרת פעילותה, יזמה הנתבעת ובצעה פרויקט שיפוץ ותוספת בנייה ("הפרויקט") בבניין ברחוב הזמיר 10, קריית אונו ("הבניין").

2. התובעים 1 ו-2, רן ואולגה עידן, הינם בני זוג. כך גם התובעים 3 ו-4, אלון וטובית כחלון.

   במהלך דצמבר 2015, או בסמוך לכך, נוצר קשר בין התובעים לבין הנתבעת ונוהל משא ומתן לקראת אפשרות עסקת רכישת דירות בבניין.

3. המשא ומתן צלח וביום 15.2.16 נחתמו שני חוזי מכר בין הצדדים (להלן: "ההסכמים").

   בהסכם האחד, רכשו התובעים 1 ו-2 מהנתבעת את דירה 23 בקומה 7 של הבניין ("דירת עידן").

   בהסכם השני, רכשו התובעים 3 ו-4 מהנתבעת את דירה 22 בקומה 7 של הבניין ("דירת כחלון").

   התמורה אשר התחייב כל זוג לשלם לנתבעת בגין רכישת דירתו נקבעה בהסכמים על הסך של 3,015,000 ₪, ועוד נקבע שהתמורה תהיה צמודה למדד תשומות הבנייה של ינואר 2016.

4. בעת חתימת ההסכמים טרם הסדירה הנתבעת קבלת ליווי בנקאי לביצוע הפרויקט ובהסכמים נקבעו הסדרת הליווי הבנקאי וקבלת היתר בנייה לביצוע הפרויקט כתנאי מתלה (סעיף 4 בהסכמים; "התנאי המתלה").

   עוד נקבע בהסכמים כי ככל שהנתבעת לא תודיע בתוך 6 חדשים על התקיימות התנאי המתלה, יבוטלו ההסכמים.

   המועד שהוקצב לקבלת אישור על התקיימות התנאי המתלה חלף, אישור שכזה לא התקבל.

   בחלוף כשנה נוספת, ביולי 2017, הודיעה הנתבעת על הסדרת הליווי לפרויקט והצדדים המשיכו בביצוע ההסכמים.

5. בתחילת דצמבר 2018, הודיעה הנתבעת לתובעים כי בכוונתה למסור להם את החזקה בדירות והעבירה תחשיב של יתרת החוב בגין רכישת הדירות. מהודעה זו למדו התובעים לדעת כי הנתבעת מבקשת להוסיף לתמורה שנקבעה בהסכמים הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה מיום חתימת ההסכמים – 15.2.16, ובסך של 50,530 ₪ לכל דירה.

   בעקבות פניית הנתבעת החל דין ודברים בין הצדדים בקשר עם תחשיבי יתרת החוב ובסופו של יום הסדירו התובעים את תשלום יתרת התמורה לפי תחשיבי הנתבעת.

   ביום 10.1.19, או בסמוך לכך, נמסרה לתובעים החזקה בדירות.

   מספר חדשים לאחר מכן, ביום 16.9.19, הוגשה תביעה זו.

    

   תמצית טענות הצדדים, ההליך והראיות

6. לטענת התובעים, הפרה הנתבעת את ההסכמים ועליה להשיב כספים שגבתה ביתר ולשלם להם פיצוי.

   טענתם הראשונה של התובעים מתייחסת לתשלום התמורה. לטענת התובעים, מאחר וההסכמים פקעו בחלוף המועד שהוקצב לקיום התנאי המתלה, הרי שההסכמה על המשך ההתקשרות ביולי 2017 משמעותה גם העמדת התמורה על זו שנקבעה בהסכמים. בלי כל תוספת של הפרשי הצמדה. התעקשות הנתבעת להוסיף הפרשי הצמדה, לשיטתם, מנוגדת להסכמת הצדדים ונעשתה שלא בתום לב נוכח הסתרת הכוונה לעשות כן בעת חידוש ההתקשרות. על יסוד טענה זו עותרים התובעים לחיוב הנתבעת בהשבת סך של 50,530 ₪ בגין כל אחת מהדירות.

   טענתם השנייה של התובעים מתייחסת למועד מסירת הדירות. לטענת התובעים, קובעים ההסכמים כי הדירות ימסרו בתוך 24 חודשים ממועד תחילת הבנייה, בעוד בנספחים שנחתמו לביצוע שינויים בדירות, נדחה מועד המסירה ב- 30 יום (דירת עידן) וב- 45 יום (דירת כחלון). "מועד תחילת הבנייה" לשיטת התובעים הינו יום קבלת היתר הבנייה (30.6.16). לפיכך, לפי תחשיבי התובעים, מסירת הדירות ב- 10.1.19 מבטאת איחור במסירה של 5.5 חדשים (דירת עידן) ו-5 חדשים (דירת כחלון). התובעים עותרים לחיוב הנתבעת בפיצוי על איחור זה ולפי דמי שכירות ראויים.

   לשתי טענות עיקריות אלו מוספים התובעים טענות נוספות להשבת סך של 10,008 ₪ שלטענתם גבתה הנתבעת ביתר בגין דירת עידן, טענה לליקויי בנייה באי ביצוע עבודות טיח ותקלה בצנרת החשמל, וטענה לפיצוי על נזק לא ממוני בגין העיכוב במסירת הדירות.

   סכום התביעה הכולל הועמד על סך של 343,868 ₪.

7. לטענת הנתבעת אין כל יסוד לטענות התובעים. הנתבעת איננה מכחישה ההתקשרות עם התובעים בהסכמים ואיננה מכחישה מסירת הדירות וחבותה לתיקון ליקויים בדירות, אך כופרת בטענה להפרת ההסכמים או לחבותה בפיצוי כלשהו לתובעים.

   בכל הנוגע לחישובי ההצמדה, הנתבעת איננה כופרת בתחשיבים שמציגים התובעים אך כופרת בטענה שהתחשיבים מהווים הפרה של ההסכמים. לפי גרסתה, מורים ההסכמים במפורש שהתמורה הנקובה בהם תהיה צמודה למדד תשומות הבנייה החל ממועד חתימת ההסכמים, ותניה זו לא שונתה ולא בוטלה מעולם. אפילו התעכב מועד קיום התנאי המתלה, כפי שטוענים התובעים, ראו הצדדים את ההסכמים כחלים ומחייבים כל העת על כל התניות שבהם ובאלו גם הוראות ההצמדה.

   בכל הנוגע למועד מסירת הדירות, טוענת הנתבעת מספר טענות להדיפת התביעה:

   ראשית, טוענת הנתבעת שאת המועד הנקוב בהסכמים יש להתחיל למנות מיום 16.8.16, שכן זה המועד בו החלו עבודות הבנייה. מניין 24 החדשים הנקוב בהסכמים כמועד מסירת הדירות הינו לפיכך, לשיטת הנתבעת, 16.8.18.

   שנית, טוענת הנתבעת שלמועד נקוב זה יש להוסיף את ימי הדחייה שהוסכמו בנספחי שינויים שנחתמו בין הצדדים לאחר חתימת ההסכמים. ביחס לדירת עידן, טוענת הנתבעת שהוסכם לדחות את מועד המסירה ב-30 יום (משמע עד ליום 15.9.18) וביחס לדירת כחלון טוענת הנתבעת שהוסכם לדחות את מועד המסירה ב-45 יום (משמע עד ליום 30.9.18).

   שלישית, טוענת הנתבעת כי בהסכמים הוראות המקנות לה את הזכות לדחות את מועד מסירת הדירות אם יש עיכוב בבנייה בנסיבות שאינן בשליטתה. במהלך תקופת הבנייה, כך היא טוענת, הוכרזו שוב ושוב "ימי סגר" במהלכם נמנע מהפועלים להגיע לאתר ובהיקף מצטבר של 68 ימים. הנתבעת טוענת לדחייה נוספת של מועדי המסירה להם התחייבה בשיעור זה.

   רביעית, טוענת הנתבעת שההסכם קובע "ארכת חסד" ("גרייס") בת 60 יום במסירת הדירות כך שכל טענה לאיחור או לזכות לפיצוי יש למנות רק בחלוף אותו מועד.

   חמישית, טוענת הנתבעת כי הדירות הושלמו והיו מוכנות למסירה ביום 20.12.18 והודעה על כך נמסרה לתובעים כבר בתחילת דצמבר 2018. התובעים עצמם, טוענת הנתבעת, עיכבו את קבלת הדירות בסירובם לתשלום יתרת התמורה ולכן אין להם כל זכות להלין על עיכוב במסירת הדירות לאחר 20.12.18.

   ולבסוף, טוענת הנתבעת שהתובעים 3 ו-4 עצמם הפרו את ההתחייבות לתשלום התמורה במועד והפרה זו כשלעצמה מצדיקה עיכוב נוסף של 48 יום במסירת דירת כחלון.

   הנתבעת מסכמת את הארכה לה היא זכאית בהיקף בן 188 יום לדירת עידן ו- 251 יום לדירת כחלון וטוענת שככלות הכל נמסרו הדירות זמן רב לפני המועד לו התחייבה בנסיבות אלו כך שאין לתובעים כל זכות לפיצוי בגין מועד מסירת הדירות.

   ובכל הנוגע ליתר טענות התובעים, טוענת הנתבעת שהדירות נמסרו במצב תקין, בדיוק לפי ההסכמים, ואין לתובעים כל זכות להלין על מצב הדירות, על תחשיבי התמורה או לתבוע פיצויים בגין ליקויים בדירות.

   ממילא שהנתבעת כופרת בטענות התובעים לאחריות שלה לנזק לא ממוני שנגרם להם ומבקשת לדחות את התביעה.

8. התובעים תמכו את גרסתם בתצהירי התובעים 1 ו-3 וב-2 חוות דעת של השמאי אשר פאר (אחת ביחס לכל דירה).

   הנתבעת תמכה את גרסתה בתצהירו של מנהל הנתבעת, גרגורי קוניוק וב-2 חוות דעת של השמאי איתן יבלונסקי (אחת ביחס לכל דירה).

   במהלך הדיון אשר התקיים ביום 18.7.23 הגיעו הצדדים להסדר דיוני במסגרתו ויתרו הצדדים על חקירות נגדיות והסכימו שההכרעה תינתן על יסוד הראיות שהוגשו ולאחר הגשת סיכומים בכתב.

   דיון

9. אין בין הצדדים מחלוקת על תחולתם של ההסכמים כמסדירים את יחסי הצדדים וקובעים את מערך זכויות וחובות הצדדים בעסקת רכישת הדירות.

   הנתבעת טוענת כי התובעים הינם "משכילים, מנוסים, ממולחים ומתוחכמים" וטוענת שהתובעים ניצלו את כישוריהם לניהול משא ומתן קשוח והשגת ויתורים מפליגים מהנתבעת במהלכו. טענה זו איננה ברורה. ברי הדבר כי שני הצדדים ניסו במהלך המשא ומתן לשפר את תנאי ההסכם ככל שניתן ולא מצאתי מה נפקות יש להשכלת התובעים או להיקף הוויתורים שנעשו בכריתת ההסכמים.

   ההסכמים נחתמו ותוכנו של כל הסכם מחייב את הצדדים לו ככתבו וכלשונו.

10. מכתבי הטענות עולה שבין הצדדים 2 מחלוקות עיקריות בקשר עם ההסכמים:

    ראשית, טענת התובעים לגביית יתר שכפתה עליהם הנתבעת בכל הנוגע למועדי הצמדת התמורה למדד תשומות הבנייה.

    שנית, טענת התובעים לפיצוי המגיע להם בגין עיכוב במסירת הדירות.

    לצד טענות אלו גם טענות נוספות של התובעים ביחס לתחשיבי התמורה, ליקויים ונזק לא ממוני.

    טענות אלו יידונו כסדרן.

11. לטענת התובעים, חייבה אותם הנתבעת שלא כדין בתוספת הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה ויש לחייב אותה בהשבה.

    1. התמורה לה התחייבו התובעים נקבעה בנספח ג' להסכמים והועמדה על 3,015,000 ₪ לכל אחת מהדירות. באותו הנספח גם נקבעו המועדים בהם ייעשו התשלומים בגין התמורה.

       לצד זאת, מורים ההסכמים (סעיף 13.2) כי כל סכום ממחיר הדירה יהיה צמוד לעלייה במדד תשומות הבנייה, כאשר "מדד היסוד" הינו זה שפורסם ביום 15.2.16 והעלייה תחושב עד למדד האחרון שיפורסם בסמוך למועד התשלום בפועל של כל סכום מהתמורה.

       עוד מורים ההסכמים כי התשלומים ייעשו בין ה-16 ל- 28 בכל חדש אזרחי, ואילו תשלומים שייעשו בין ה-29 לבין ה-15 בחדש האזרחי יחושבו לפי המדד שיפורסם בסמוך לאחר התשלום או לפי זה שקדם לו – הגבוה מבין השניים.

       בהגיע מועד תשלום יתרת התמורה לקראת מסירת הדירות, ערכה הנתבעת תחשיב שלפיו התווספה לתמורה העלייה במדד תשומות הבנייה החל מהמדד שפורסם ביום 15.2.16 ועד למועדי התשלום. על יסוד תחשיב זה, נדרשו התובעים להוסיף לתמורה הנקובה בהסכמים (3,015,000 ₪) את הפרשי העלייה במדד (סך של 50,530 ₪). עובדות אלו, ההצמדה והתחשיב, אינן במחלוקת.

    2. במוקד מחלוקת זו השאלה אם עמדה לנתבעת הזכות לתבוע תוספת הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה מיום חתימת ההסכמים או שמא אבדה לה זכות זו כטענת התובעים.

       לפי גרסת התובעים, ההסכם קובע תנאי מתלה, שלפיו ככל שלא יושגו ליווי בנקאי ויתקבל היתר בנייה בתוך 6 חודשים – יבוטל ההסכם. כך ההסכמים וכך גם בפועל. כיוון שהתנאי המתלה שנקבע לא התקיים במועד שהוקצב, פקעו ההסכמים והתבטלו ביום 15.8.16.

       רק מספר חדשים לאחר מכן, טוענים התובעים, ביולי 2017, הודיע הנתבעת כי הוסדרו התנאים המאפשרים לבצע את הפרויקט ועל יסוד הודעה זו נכרתו בין הצדדים הסכמים חדשים למכירת הדירות. הסכמים אלו אימצו את התמורה שנקבעה בהסכמים המקוריים אך בלי הוראות ההצמדה. לשיטתם איפוא, חידוש ההסכמים ביולי 2017 הביא להסכמה על מכירת הדירות בתמורה שנקבעה, 3,015,000 ₪, ובלי כל תוספת של הצמדה למדד.

       הנתבעת שוללת גרסה זו מכל וכל. לפי גרסת הנתבעת, אומנם הזמן שנדרש לקיום התנאי המתלה היה ארוך יותר מזה שנקבע בהסכמים, אותם 6 חדשים, ברם הצדדים הסכימו, בהתנהגותם, להאריך את תקופת ההמתנה לקיום התנאי המתלה והסכימו כי בהתקיים התנאי המתלה יוותרו ההסכמים בתוקף כמות שהם. כולל הוראות ההצמדה.

    3. מהראיות שהוצגו מתברר שההודעה לתובעים על קיום התנאי המתלה נמסרה בהודעת דוא"ל שהעבירה הנתבעת ביום 27.6.17 (נספח 3 לתצהיר התובעים, הטעויות במקור) כך:

       לקוחות יקרים.

       אנחנו שמחים להודיע כי פנקסי השוברים לפרויקט הזמיר 8-10 התקבלו.

       ניתן לאסוף את השוברים משרדנו במהלך השבוע הקרוב בימים א'-ה' בין השעות 17:00-09:00.

       שימו לב, הנכם מתבקשים לשלם את כל התשלום הרלוונטיים ע"פ הקבוע בנספח התמורה שחתמתם עליו במסגרת הסכ

       אנא אשרו לי במייל חוזר את קבלת ההודעה.

       הודעה זו הוצגה, כאמור, על ידי התובעים. אין בהם מי שטען שהשיב להודעה זו בסייג כלשהו בקשר עם ההסכמים בכלל או בקשר לתחשיבי התמורה בפרט. על פניו, הודעה זו והמשך התנהלות הצדדים מלמדת על הסכמה מלאה לפיה ההסכמים ממשיכים לחול כמות שהם, כולל ההוראות המתייחסות לתמורה.

    4. זאת ועוד. מטיעוני הצדדים אין למעשה מחלוקת שסוגיית ההצמדה למדד, כמו גם סוגיית התמורה בכללותה, לא נדונה כלל לאחר חתימת ההסכמים. לא בחלוף 6 החדשים שהוקצבו לקיום התנאי המתלה, לא במהלך יולי 2017 כשנמסרה ההודעה לעיל על קיום התנאי המתלה, ולא בכל מועד אחר עד להעלאת דרישת הנתבעת בתחילת דצמבר 2018.

       התובעים טוענים שיש להחיל על הנתבעת "חובת גילוי מוגברת". טענה זו איננה ברורה בהקשר דנא, שכן המחלוקת איננה עוסקת במצגים שקדמו לכריתת ההסכמים אלא בהתנהלות הצדדים במהלך ביצוע ההסכמים. לא ברור הבסיס לדרישה מהנתבעת "להבהיר" לתובעים את מהות ההתחייבויות שנקבעו בהסכמים.

       היעדר ההתייחסות להוראה זו מציב קושי נוסף בפני התובעים. התובעים עצמם הרי טוענים שההסכמים מחייבים את הנתבעת כמות שהם. התובעים עצמם טוענים שיש לבחון את האיחור במסירת הדירות לפי המועדים שנקבעו בהסכמים, וכך גם את אחריות הנתבעת לליקויים וכך גם כל חבות אחרת של הנתבעת. קשה להבין את ההיגיון בטענה שמכלל הוראות ההסכם יש לבטל אחת ויחידה – את זו שקובעת את ההצמדה.

    5. לעובדות אלו, ההודעה בכתב על קיום ההסכמים, העדר כל טענה לגבי ההצמדה וההסכמה שההסכמים מחייבים את הצדדים כמות שהם, ניתן להוסיף את מהות ההוראה שבמחלוקת. ההוראה בדבר הצמדת התמורה למדד תשומות הבנייה.

       מדד תשומות הבנייה מפורסם אחת לחדש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מדד זה מודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית 'סל' קבוע של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים או לבניית מסחר ומשרדים, לפי העניין, והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה (הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ״ב-2022, הצעות חוק הממשלה, חוברת 1548, 30.5.22).

       כאשר בהצמדה למדד המחירים לצרכן עסקינן, הרי תכליתה של ההצמדה למדד הינה שמירת ערכו של הכסף (ע"א 187/87 עובדיה בן יחזקאל לוי נ' הרב יהושע דויטש, פ"ד מג(3) 309, 323). כאשר בהצמדה למדד תשומות הבנייה עסקינן, הרי תכלית ההצמדה מתן הגנה למי שהתחייב לבנות מפני אפשרות עלייה בעלויות הבנייה.

       בחתימת ההסכמים, באותה הסכמה להצמדת התמורה למדד תשומות הבנייה, הסכימו הצדדים על מתן אותה "הגנה" לנתבעת מפני אפשרות עליית עלויות הבנייה לה התחייבה כלפי התובעים. קשה לראות בסיס לטענה המבקשת לשלול מהנתבעת הגנה זו דווקא נוכח חלוף התקופה מאז נכרתו ההסכמים ועל כל פנים, טענה לשלילת ההגנה חייבים היו התובעים להעלות מבעוד מועד, כבר בעת שסברו שההסכמים בוטלו ונכרתו מחדש.

       יש לציין כי שיטה זו של הצמדה למדד תשומות הבנייה מציבה קושי לא מבוטל שכן היא מעמידה את רוכשי הדירות באי וודאות ובסיכון ניכר לעלייה בתמורה לה התחייבו. על רקע קושי זה אף תוקן חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), באופן המגביל את זכותו של קבלן להצמיד את התמורה למדד תשומות הבנייה, אך תיקון זה הוחל על חוזים שנכרתו לאחר פרסום התיקון (30.6.22) ואיננו רלוונטי לחוזה דנא.

    6. נוכח כל זאת, נוכח ההודעה על המשך ההסכם לפי התמורה שנקבעה, נוכח היעדר כל טענה על ליבון שאלת התמורה לאחר כריתת ההסכמים, נוכח התנהגות הצדדים אשר המשיכו בקיום ההסכם כמות שהוא עת התקיים התנאי המתלה, נוכח חוסר ההיגיון בטענת התובעים לשינוי סעיף בודד בהסכמים ונוכח תכליתה של ההצמדה למדד תשומות הבנייה – אני דוחה את גרסת התובעים, מקבל את טענת הנתבעת וקובע כי חיוב התובעים בהפרשי עליית מדד תשומות הבנייה נעשה כדין.

12. לטענת התובעים, איחרה הנתבעת במסירת הדירות ויש לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי על האיחור.

    1. המועד אשר נקבע למסירת הדירות נקבע בסעיף 9.1 בהסכמים, כך:

       בכפוף לקיום כל התחייבויות הקונה על פי הסכם זה במלואן ובמועדן, לרבות תשלום מלוא מחיר הדירה, מתחייב המוכר להשלים את בניית הדירה ולמסור לקונה את החזקה בה, לא יאוחר מתום 24 חדשים שימנו החל ממועד תחילת הבניה בפועל ובלבד שעד לאותו מועד שלח המוכר הודעה כי התקיים התנאי המתלה, בכפוף לתנאים המפורטים בסעיף 9.8 להלן.

       לפי הוראה זו, קובע הסכם שני תנאים שצריכים להתקיים במצטבר, כדי שיחל מניין אותם 24 חדשים שבסיומם מחויבת הנתבעת במסירת הדירה: "תחילת הבנייה בפועל", ומשלוח הודעה על התקיימות התנאי המתלה.

       מטיעוני הנתבעת עולה שאין לה כל טענה ביחס למועד בו התקיים התנאי השני, התנאי המתלה, וכבר צוין לעיל שהודעה על התקיימותו נשלחה רק ביוני 2017. טענות הנתבעת מתייחסות רק למועד בו התקיים התנאי הראשון, "תחילת הבנייה בפועל" (סעיף 22 בכתב ההגנה). שני הצדדים יוצאים מנקודת ההנחה שבמועד לו טוענים התובעים (30.6.16), וודאי במועד לו טוענת הנתבעת (16.8.16) כבר התקיים התנאי השני.

       המחלוקת באשר לתחילת מרוץ המועדים למסירת הדירה הינה בין מועד קבלת היתר הבנייה (30.6.16) כגרסת התובעים; לבין מועד סיום התארגנות הנתבעת לתחילת העבודות (16.8.16) כגרסת הנתבעת.

    2. הכרעה במחלוקת זו מחייבת הזקקות לעקרונות היסוד של פרשנות הסכמים בכלל, וכאלו שהם הסכמי מכר דירות בפרט.

       מועד מסירתה של הדירה נחשב להיות נתון קריטי מבחינתו של הרוכש. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר אותו ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזק כלכלי ולהותירו באי וודאות (רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] 21.2.16, פסקה 23).

       נוכח מידת החשיבות שיש למועד מסירת הדירה, קבועה בחוק המכר (דירות) חובתו של מוכר לשלם פיצוי לקונה אם לא עמד בהתחייבות למסירת הדירה במועד החוזי. חבות קוגנטית עליה לא יכולים הצדדים להתנות בחוזה המכר.

       איחור במסירת דירה מציב את המוכר בסיכון לחיוב בתשלום פיצוי ונוכח זאת נמצאו מקרים בהם מנסה מוכר לפטור עצמו מהתחייבות יסודית זו. לפטור אותו מאחריות לפיצוי הקונה במצב של איחור במסירת הדירה. תניות שכאלו זכו לכינוי "תניית פטור" ולגביהן הובהר כי לא ינתן להן תוקף, שכן הן עומדות בסתירה להוראה האוסרת התנאה על הוראות חוק המכר (דירות).

       דוגמא מובהקת לכזו "תניית פטור" נמצאת מקום בו מקנה חוזה המכר לקבלן שליטה מלאה על עיתוי מסירת הדירה ואפשרות לדחות את מועד המסירה כרצונו (ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד מג(1) 183, 190).

       אם כך, תניה המקנה למוכר שליטה בלעדית על מועד מסירת הדירה ואפשרות לדחות את מועד המסירה כרצונו תיחשב ל"תניית פטור" המתנה על הוראות הדין. כך, גם מקום בו יש להידרש לפרשנות הסכם, תינתן עדיפות לפרשנות כזו המקנה ודאות למועד המסירה החוזי ככזו המשקפת את אומד דעת הצדדים.

    3. במקרה דנא, בהיעדר הגדרה ברורה לביטוי "תחילת הבנייה בפועל", פרשנותה של הנתבעת מקנה לה, למעשה, שליטה מלאה על המועד בו יחל מרוץ המועדים למסירת הדירה. באפשרות הנתבעת, לפי פרשנות זו, להחליט לדחות או לעכב את מועד תחילת הבנייה לפי האינטרס שלה וכאוות נפשה בלי שלתובעים כל יכולת להשפיע על המועדים או להיערך למועד בו עשויה להימסר הדירה.

       מאידך, מועד קבלת היתר הבנייה מציג מועד ברור ונקוב היוצר ודאות לשני הצדדים. מעת שניתן היתר הבנייה, בו ביום, באפשרות הנתבעת להתחיל בבנייה, באפשרות הנתבעת להיערך למועד לו התחייבה להשלמת הבנייה ובאפשרות התובעים, הקונים, להיערך בהתאם.

       לטענת הנתבעת, לאחר קבלת היתר הבנייה נדרשת התארגנות הכוללת "טסט לעגורן" וזו אורכת כחדש וחצי. הנתבעת איננה מנסה כלל להסביר טענה זו. הנתבעת איננה מנסה להסביר מדוע אין באפשרותה להשלים היערכות שכזו, כולל "טסט לעגורן" מבעוד מועד כך שמעת קבלת היתר הבנייה גם יחלו העבודות. הנתבעת גם איננה מנסה להסביר מדוע אין באפשרותה להתחיל בעבודות הבנייה עוד בטרם ניתן "טסט לעגורן". ודוק, גם עיתוי הפקת היתר הבנייה עלול להיות בשליטת הנתבעת כך שהוודאות בהצגת נקודת זמן זו איננה מוחלטת, אך עדיפה הוודאות המושגת בפרשנות זו על אי הוודאות המוחלטת שלפי פרשנות הנתבעת.

       לפיכך, אני מקבל את גרסת התובעים, דוחה את גרסת הנתבעת, וקובע כי "תחילת הבנייה בפועל" הייתה ביום 30.6.16 – מועד קבלת היתר הבנייה. ממועד זה החל מרוץ 24 החדשים שנקבעו בהסכמים כמועד לו התחייבה הנתבעת במסירת הדירות.

    4. לטענת הנתבעת, למרות בהסכמים הוקצבו 24 חדשים להשלמת הבנייה, בהסכמות מאוחרות נקבע שמועד המסירה ידחה ב- 30 יום (דירת עידן) ו- 45 יום (דירת כחלון).

       התובעים מקבלים טענה זו (סעיף 29 בסיכומי התובעים).

       נמצא איפוא כי על יסוד הסכמת הצדדים בהסכמים ובתוספות להם, התחייבה הנתבעת למסור את דירת עידן עד ליום 30.7.18 ואת דירת כחלון עד ליום 14.8.18.

    5. לטענת הנתבעת, יש להוסיף למרוץ המועדים להם התחייבה פרק זמן בן 68 יום, שכן בפרק זמן זה חלו עיכובים בבנייה שאינן בשליטתה.

       הנתבעת מבססת טענה זו על ההוראה בסעיף 9.2 בהסכמים, שלפיה לא יבואו במניין הימים אירועים שאינם בשליטתה ואשר יעכבו את מסירת הדירות.

       כאמור, על יחסי הצדדים חלות הוראות חוק המכר (דירות) ובאלו ההוראה הפוטרת את המוכר מפיצוי על איחור במסירת דירה, אם האיחור הוא "תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף". (סעיף 5א (ג) בחוק המכר (דירות)).

       את הטענה לדחיית מועד מסירת הדירות עקב נסיבות שאינן בשליטתה לא יכולה הנתבעת לבסס על הוראות ההסכמים, שכן לא ניתן להתנות על הוראות חוק המכר (דירות) אלא לטובת הקונה (סעיף 7א (א) בחוק המכר (דירות)) (רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] 21.2.20).

       סעיף 18 (א) בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") מתייחס לאפשרות "סיכול החוזה" וקובע שלושה תנאים מצטברים על מנת שהצד שלא קיים את החוזה יזכה לפטור מחמת סיכול: התרחשות נסיבות המסכלות את קיום החוזה; היעדר ידיעה או צפייה של המפר על הנסיבות המסכלות; אי-יכולתו של המפר למנוע את הנסיבות המסכלות (ע"א 767/77 בן חיים נ' כהן, פ"ד לד(1) 564, 571; ע"א 291/82 פישברג נ' דים, פ"ד לט(2) 625, 629).

       לפיכך, כדי לבסס את הטענה לדחייה בת 68 יום במסירת הדירות לתובעים עקב אותן נסיבות שלא בשליטה, נסיבות שהן "כח עליון", שומה היה על הנתבעת להוכיח את הנסיבות שגרמו לעיכוב, את היעדר הצפייה של נסיבות אלו ואת אי היכולת למנוע את אותן נסיבות.

       עיון בראיות שהציגה הנתבעת, מלמד שכל אשר יש בהן ביחס לטענה זו, הינה טענה ל- 68 ימי סגר (סעיף 20 בתצהיר הנתבעת) והפנייה למסמך אשר לא ברור כיצד הופק (נספח 14 לתצהיר הנתבעת) ובו פירוט "ימי סגר כללי". הא ותו לא. אין בראיות שהציגה הנתבעת ולו ניסיון להראות מתי, אם בכלל, לא הגיעו עובדים לעבודה בפרויקט כתוצאה מאותם "ימי סגר". אין בראיות שהציגה הנתבעת אפילו טענה לגבי מספר העובדים שנעדרו והמועדים בהם נעדרו. ממילא שאין בראיות הנתבעת כל ניסיון להראות כיצד נערכה, אם בכלל, לאפשרות של "ימי סגר כללי" ומדוע לא היה באפשרותה לצפות ימי סגר כבר בעת חתימת ההסכמים.

       בנסיבות אלו, נראה שרב המרחק בין טענות הנתבעת לעמידה בנטל הרובץ לפתחה בניסיון לטעון לסיכול ולדחייה במועדי מסירת הדירות בשל "כח עליון".

       טענת הנתבעת לדחייה בת 68 במועד מסירת הדירות בגלל נסיבות שאינן באחריותה – נדחית.

    6. לטענת הנתבעת, קובע ההסכם "ארכת חסד" ("גרייס") בת 60 יום במסירת הדירות כך שכל טענה לאיחור או לזכות לפיצוי יש למנות רק בחלוף אותו מועד.

       טענה זו מתבססת על ההוראה בסעיף 9.8.1 בהסכמים, הקובעת כי לתובעים לא תהיה זכות לפיצוי אם האיחור במסירה לא יעלה על 60 יום, כך:

       אחור מכל סיבה שהיא בהשלמת הדירה ובמסירתה לחזקת הקונה, אשר לא יעלה על 60 יום ממועד המסירה.

       הוראה זו מקנה לנתבעת "ארכת חסד", אשר במסגרתה אפילו תתעכב מסירת הדירה לא ייחשב הדבר להפרת הסכם המכר מצד הנתבעת, אלא שאת ההוראה יש לקרוא בשים לב להוראות הרלוונטיות בחוק המכר (דירות) כפי שחלו במועד חתימת ההסכמים, אשר הורתה כך בסעיף 5א:

       (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה...

       הוראות אלו עליהן לא ניתן להתנות, מחייבות מוכר דירה לשלם לקונה פיצוי בעבור כל חודש מהמועד שנקבע בהסכם, לאחר חלוף אותה "ארכת חסד" בת 60 יום. כל עוד מגיע האיחור במסירה כדי פחות מ- 60 יום, לא חייב המוכר כלל בפיצוי. ומאידך, מעת שהאיחור עולה על 60 יום, כי אז הכלל הוא לחבות בפיצוי החל מהיום הראשון לאיחור. כך מורה החוק ("מהמועד החוזי"). כך גם נקבע בפסיקה (ע"א 7991/07 ‏שמעון רפאלי נ' שמואל רזין ו-30 אח'‏ [פורסם בנבו], 14.2.11, פסקה 27; רע"א 6605/15 ‏אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו], 21.2.16, פסקה 28).

       לנתבעת ניתנה בהסכמים "ארכת חסד" בת 60 יום. לו איחרה הנתבעת במסירת הדירות בפרק זמן של עד 60 יום, הרי שלפי הוראות ההסכמים לא הייתה חייבת כלל בפיצוי. מאידך, כאשר נמצא שאיחרה במסירה פרק זמן העולה על 60 יום, אין סיבה שתהיה פטורה מתשלום הפיצוי על הנזק שנגרם לתובעים מהיום הראשון לאיחור.

       הטענה לארכת חסד בת 60 יום בהם פטורה הנתבעת מפיצוי – נדחית.

    7. לטענת הנתבעת, מועד מסירת הדירות הנכון הינו 20.12.18.

       לפי גרסת התובעת, ביום 20.12.18 הושלמו הדירות, היו מוכנות למסירה, והודעה על כך נמסרה לתובעים כבר בתחילת דצמבר 2018. התובעים עצמם עיכבו את מסירת הדירות לאחר 20.12.18 שכן נמנעו מתשלום יתרת התמורה, ועל כך אין להם להלין אלא על עצמם.

        

       בהתאם להסכמים (סעיף 9.11), נקבע כי על הנתבעת למסור לתובעים הזמנה לקבלת החזקה בדירות לפחות 10 ימים מראש. עוד נקבע (סעיף 9.12) כי בעקבות מסירת ההודעה על התובעים להסדיר את כל התשלומים להם התחייבו בהסכמים לפחות 10 ימים לפני מועד המסירה המיועד ולהגיע לקבלת החזקה במועד עליו הודיעה הנתבעת.

       לפי המסמכים שהוצגו, קבלה הנתבעת אשור אכלוס ("טופס 4") ביום 9.12.18 (נספח 16 לתצהיר הנתבעת) ומסרה לתובעים הודעה על הכוונה למסור את הדירות ועל חבותם בהסדרת תשלום יתרת התמורה ביום 9.12.18 (ביחס לדירת כחלון) וביום 10.12.18 (ביחס לדירת עידן) (צורפו כנספח 18 לתצהיר הנתבעת).

       בעקבות פנייה זו, החל בין הצדדים דין ודברים בקשר לאותו "חשבון סופי" שערכה הנתבעת, כאשר התובעים מעלים השגות שונות ובהן ביחס לדרישת תוספת הפרשי הצמדה גם על תשלומים שכבר שולמו, שכר טרחת עו"ד וחיובים עבור עבודות צנרת. טענות התובעים נבחנו, חשבון מתוקן נשלח ביום 18.12.18, ופגישה לבירור הטענות התקיימה ביום 27.12.18.

       באף לא אחת מההודעות שנשלחו מטעם הנתבעת במהלך דין ודברים זה, אין טענה שלפיה הדירות כבר מוכנות למסירה ביום 20.12.18 או במועד אחר. ההתכתבויות מלמדות על מחלוקות שלבסוף הוסדרו בעקבות פגישות שהתקיימו בין הצדדים, כולל פגישה ביום 27.12.18. בפגישות אלו הוסדרו המחלוקות בעניין החשבון הסופי, התובעים שילמו את יתרת התמורה בסמוך לאחר מכן, והדירות נמסרו.

       אם כך, טענת הנתבעת שלפיה התובעים סירבו לשלם את התמורה איננה מדויקת, שכן נדרש דין ודברים לליבון מחלוקות ולרבות בתיקון דרישת התשלום, ורק לאחר שאלו הוסדרו גם נמסרו הדירות.

       חבות התובעים בתשלום יתרת התמורה הינה ביחס לתשלומים להם התחייבו. מחלוקת שבעקבותיה תיקון הדרישה מלמדת שהדרישה המקורית לא הייתה לפי ההסכמים ולכן אין מקום להלין על עיכוב בתשלום התמורה.

       לפיכך, טענת הנתבעת שיש לראות את יום 20.12.18 כמועד מסירת הדירות נדחית.

       לטענת התובעים נמסרו הדירות ביום 13.1.19 (סעיף 8 בסיכומי התובעים). התובעים מבססים טענה זו על פרוטוקול המסירה (נספח 19 לתצהיר הנתבעת). עיון באותם פרוטוקולים מראה שדירת עידן נמסרה ביום 10.1.19 ודירת כחלון ביום 13.1.19. מאידך, בתצהירי התובעים נטען ששתי הדירות נמסרו ביום 10.1.19 (סעיף 21 בתצהיר התובע 1; סעיף 17 בתצהיר התובע 3). כך גם נטען בכתב התביעה (סעיף 33).

       לפיכך, מועד מסירת הדירות הינו 10.1.19 לצורך חישוב הטענה לאיחור במסירת הדירות.

    8. הנתבעת טוענת שתי טענות נוספות המצדיקות, לשיטתה, דחייה במועד מסירת הדירות.

        

       לטענת הנתבעת, בנוסף לשינויים שסוכמו עם הנתבעת ולרבות בדחיית מועדי המסירה, בקשו התובעים לבצע בדירות שינויים נוספים שלא באמצעות הנתבעת והסכימו לדחייה נוספת של 30 יום במועד המסירה (סעיף 30 בסיכומי הנתבעת). לא ברור הבסיס לטענה זו בראיות שהוצגו. בתצהיר הנתבעת אין כל טענה להסכמה שכזו (סעיף 20 בתצהיר הנתבעת) ובנספחים אליהם מפנה הנתבעת (נספח 14 לתצהיר הנתבעת) יש הסכמה לעבודות שיבוצעו על ידי בעלי מקצוע אחרים אך בלי כל הוראה לעיכוב נוסף במסירת הדירות. טענה זו נדחית.

       לטענת הנתבעת, התובעים 3 ו-4 איחרו בתשלומי התמורה בהיקף מצטבר של 48 יום ואיחור זה מקנה לנתבעת זכות לדחייה מקבילה במועד מסירת דירת כחלון. טענה זו מצוינת בתצהיר הנתבעת (סעיף 20) אך בלי כל ניסיון לטעון כי מי מעובדי הנתבעת אפילו התריע בפני התובעים 3 ו-4 על עיכוב במסירת הדירות בטענה שכזו. הנתבעת מבקשת לבסס טענה זו על ההסכמים (סעיף 9.8.4) ברם ההוראה בסעיף זה מחייבת קיום קשר בין איחור הקונה להתחייבות הנתבעת ("איחור סביר שנגרם מאיחורו של הקונה") והנתבעת איננה מנסה כלל להראות מה לאיחורים הנטענים ולהשלמת מסירת הדירות. ממילא שהנתבעת איננה מפרטת אילו פניות הועברו בהקשר זה אפילו היה כזה איחור כטענתה. גם טענה זו נדחית.

    9. כך ניתן לסכם בירור טענה זו.

       מועד תחילת הבנייה, לעניין מרוץ המועדים למסירת הדירות, הינו 30.6.16 – מועד קבלת היתר הבנייה.

       הנתבעת התחייבה למסור את הדירות בתוך 24 חדשים ממועד תחילת הבנייה, דהיינו עד ליום 30.6.18.

       במסגרת נספח שינויים הוסכם כי מועד מסירתה של דירת עידן ידחה ב- 30 יום, וכך המועד לו התחייבה הנתבעת למסירת דירת עידן הינו 30.7.18.

       במסגרת נספח שינויים הוסכם כי מועד מסירתה של דירת כחלון ידחה ב- 45 יום, וכך המועד לו התחייבה הנתבעת למסירת דירת כחלון הינו 14.8.18.

       כל טענות הנתבעת לדחייה נוספת במסירת הדירות (כוח עליון, ארכת חסד, איחור בתשלומי התמורה) – נדחו.

       דירת עידן נמסרה ביום 10.1.19, ומשמע באיחור של 5 חדשים ו- 10 ימים.

       דירת כחלון נמסרה ביום 10.1.19, ומשמע באיחור של 4 חדשים ו- 25 ימים.

    10. בין הצדדים מחלוקת על בסיס חישוב הפיצוי לתובעים על האיחור במסירת הדירות.

        חישוב דמי הפיצוי בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) מחייב ראשית לכל קביעת דמי השכירות הראויים בתקופה הרלוונטית.

        התובעים טוענים שדמי השכירות הראויים עומדים על הסך של 11,000 ₪ לחדש. טענה זו מתבססת על 2 חוות דעת של השמאי גלעד פאר (חוות דעת ביחס לכל אחת מהדירות), אשר הוגשה לבית המשפט ביום 24.4.23.

        הנתבעת טוענת שדמי השכירות הראויים עומדים על הסך של 8,600 ₪ לחדש. טענה זו מתבססת על 2 חוות דעת של השמאי איתן יבלונסקי (חוות דעת ביחס לכל אחת מהדירות), אשר הוגשו לבית המשפט ביום 11.7.23.

        במהלך ישיבת קדם המשפט אשר התקיימה ביום 18.7.23, הובהר לצדדים כי נראה שיש מקום למינוי שמאי מטעם בית המשפט, כדי שיחווה דעתו באותה שאלה שבמחלוקת בין השמאים. עוד הוצע לצדדים כי כדי לחסוך זמן ומשאבים, יוסכם כי דמי השכירות יועמדו על הממוצע שבין חוות הדעת – 9,800 ₪.

        אף לא אחד מהצדדים הודיע במהלך הדיון שהוא מקבל הצעה דיונית זו ואף לא אחד מהצדדים הודיע שהוא מתנגד להצעה דיונית זו. שני הצדדים בקשו ארכה כדי לשקול את ההצעה אלא שעוד טרם נמסרה הודעה ביחס לכך, הושגה ההסכמה הדיונית להכרעה במחלוקות על יסוד הראיות שהוגשו.

        כך נמצא שבפני בית המשפט חוות דעת סותרות, בלי שהתקיימה חקירה נגדית שעשויה הייתה לאפשר הכרעה בין עמדות המומחים ובלי שימונה מומחה מטעם בית המשפט.

        במצב זה, טוענים התובעים בסיכומים מטעמם (סעיף 35) כי הושגה הסכמה המקבלת את הצעת בית המשפט. לטענה זו אין תימוכין בפרוטוקול הדיון. עם זאת, עמדת התובעים הינה שיש לקבל את ההצעה ולערוך את תחשיב הפיצוי בהתאם לדמי שכירות בשיעור של 9,800 ₪ לחדש.

        הנתבעת איננה מקבלת טענה זו וטוענת שיש להעדיף את חוות דעת המומחה מטעמה ולהעמיד את דמי השכירות על הסך של 8,600 ₪ לחדש (סעיף 61 בסיכומי הנתבעת).

        לטענת הנתבעת, אין לקבל את חוות הדעת של השמאי פאר כראיה מטעם התובעים שכן הן אינן ערוכות כדין. עיון בחוות הדעת מלמד שאכן הן אינן ערוכות כנדרש לפי סעיף 24 (א) בפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, שכן אין בהן כלל התייחסות להליך זה, לכוונה להגישן כראיה ולמודעות השמאי לכך שחוות הדעת כמוה כעדות. לו התקיימה ישיבת הוכחות שבמהלכה גם הייתה מתבקשת הגשת חוות הדעת כראיה כפי שנערכו, נראה שהתובעים היו ניצבים בפני קושי.

        דא עקא, ששני הצדדים הגיעו להסכמה דיונית שלפיה ינתן פסק הדין "על יסוד החומר המונח בפני בית המשפט". אמירה זו מבטאת גם את ההסכמה שלפיה במתן פסק הדין רשאי בית המשפט להסתמך על כל טענה שנטענה וכל מסמך שהגישו הצדדים. בהסכמה זו, כך נראה, ויתרה הנתבעת על הטענה באשר לקבילות חוות הדעת שמטעם התובעים כשם שגם התובעים ויתרו על כל טענה אפשרית בכל הנוגע לקבילות המסמכים שהגישה הנתבעת.

        כשם שבהסדר הדיוני נמנעו הצדדים מלטעון טענה כלשהי ביחס לתצהירים שהוגשו, למשל התנגדות לעדויות סברה, כך ביחס לקבילות חוות הדעת. הנתבעת אכן ציינה במהלך הדיון את הפגמים בעריכת חוות הדעת (עמוד 11; ש' 2 בפרוט'), ברם לו בקשה לטעון לקבילות חוות הדעת, היה עליה לבקש על כך החלטה ולמצער, להבהיר זאת בהסכם הדיוני. הנתבעת לא עשתה כן. לפיכך, הטענה לפסילת חוות הדעת שהגישו התובעים בגלל אופן עריכתן – נדחית.

        עוד טוענת הנתבעת כי גם לגופן של חוות הדעת של השמאי פאר, הרי שיש בהן פגמים כאלו שמצדיקים את דחייתן ובכך מפנה הנתבעת להתייחסות בחוות הדעת של המומחה מטעמה, השמאי יבלונסקי (סעיף 55 בסיכומי הנתבעת). גם טענה זו מעוררת קושי בהינתן ויתור הצדדים על חקירות נגדיות של השמאים. חוות הדעת של השמאי יבלונסקי עליה מסתמכת הנתבעת נערכה כאשר חוות הדעת של השמאי פאר בפניו. לא כן חוות הדעת של השמאי פאר אשר כלל לא ניתנה לו ההזדמנות להתייחס לחוות הדעת של השמאי יבלונסקי.

        גם עיון בטענות השמאי יבלונסקי איננו מגלה כאלו טעויות שמצדיקות התעלמות מלאה מחוות הדעת, כטענת הנתבעת. למשל, השמאי יבלונסקי מלין על התקופה אליה התייחס השמאי פאר אבל זה התייחס לאוגוסט 2018 ובדיוק כפי שעשה השמאי יבלונסקי. השמאי יבלונסקי מלין על כך שהשמאי פאר לא בצע "הפחתה בגין משא ומתן", ברם הבסיס לטענה זו מצוי במשפט בודד - "כפי שמקובל לבצע" (סעיף 8.12 בחוות דעת יבלונסקי) ואיננו מוסבר. השמאי יבלונסקי מלין על כך שהשמאי פאר מכנה את הבניין "בניין יוקרתי" אף שאיננו כזה (סעיף 8.13 בחוות הדעת) אך איננו מנסה כלל להראות כיצד השפיע סיווג זה על חוות הדעת וכיצד בכלל ניתן לכנות בניין כזה או אחר "יוקרתי" או "לא יוקרתי". לבסוף, מציין השמאי יבלונסקי כי השמאי פאר איננו מציין את "מקור הנתונים" אלא שזו שאלה מובהקת שצריך היה להציג לשמאי פאר בחקירה נגדית ואין כל סיבה לסבור שהשמאי פאר עשה שימוש בעסקאות השוואה שלא היו ולא נבראו.

        אם כך, לא מצאתי באילו מחוות הדעת כאלו סממנים כה מובהקים שמצדיקים התעלמות ממי מהן. סממנים שאפשר והיו נמצאים לו הוצגה חוות דעת של מומחה בית משפט או לו נערכו חקירות נגדיות. במצב זה, אין אלא לערוך אומדנה לקבוע את דמי השכירות על הממוצע שבין הערכות השמאים, כפי שהוצע וכפי שגם מסכימים התובעים.

        לפיכך, הבסיס לחישובי הנזק על האיחור במסירת הדירות יהיה דמי שכירות בשיעור של 9,800 ₪ לחדש.

    11. בהתאם לסעיף 5א(א)(1) בחוק המכר דירות (כפי שהיה בתוקף במועד כריתת ההסכמים וטרם בוצע תיקון מס' 9 מיום 7.7.22), הפיצוי על איחור במסירת דירה לפרק זמן של עד 8 חדשים עומד על דמי השכירות כשהם מוכפלים ב- 1.5.

        לפי הוראה זו, הפיצוי בגין האיחור במסירת דירת עידן (5 חדשים ועוד 10 ימים) עומד על 78,400 ₪ והפיצוי בגין האיחור במסירת דירת כחלון (4 חדשים ועוד 25 יום) עומד על 71,050 ₪.

        לתשלומים אלו יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מסירת הדירות, 10.1.19, שכן זה המועד בו שומה היה על הנתבעת לבוא חשבון עם התובעים.

13. לטענת התובעים, חייבת הנתבעת בהשבה של כספים שגבתה ביתר ביחס לדירת עידן.

    לפי גרסת התובעים, במהלך התקופה שמיום חתימת ההסכמים העבירו תובעים 1 ו-2 תשלומים על חשבון התמורה במועדים מוקדמים לאלו שנקבעו בהסכמים ומתוך כוונה להימנע מתשלום תוספות לתמורה בגין ההצמדה למדד תשומות הבנייה. למרות זאת, בעת עריכת החשבון הסופי לקראת מסירת הדירות, התברר שהנתבעת עורכת את תחשיבי ההצמדה למדד תשומות הבנייה על מלוא התמורה עד למועד התשלום האחרון, לפי מועדי התשלום שנקבעו בהסכמים ובלי התחשבות בתשלומים ששולמו עוד לפני המועדים שנקבעו בהסכמים ועד לאותו מועד. התובעים טוענים שתחשיבים אלו אינם מתיישבים עם הוראות ההסכמים ומציגים תחשיב שלפיו בכך גבתה הנתבעת ביתר מהתובעים 1 ו-2 סך של 10,008 ₪.

    הנתבעת כופרת בטענה זו וטוענת שתחשיבי התמורה נעשו כדין ולפי ההסכמים. הנתבעת איננה מציגה תחשיב נגדי לזה שהציגו התובעים ומסתפקת בטענה לזכות שעמדה לה לתוספת הפרשי ההצמדה למדד תשומות הבנייה. בסיכומים מטעמה אין התייחסות פרטנית לטענה זו.

    במצב זה, אין בין הצדדים מחלוקת עובדתית. התובעים טוענים שהנתבעת התעלמה בתחשיבי ההצמדה שערכה מתשלומים שהקדימו התובעים 1 ו-2 להעביר וכי ביצוע תחשיבי ההצמדה מתוך הפחתת תשלומים שהוקדמו מביא לכך שהנתבעת גבתה מהם ביתר סך של 10,008 ₪. הנתבעת כלל לא כופרת בעובדות אלו.

    המחלוקת ביחס לטענה זו הינה איפה שאלת זכותה של הנתבעת לגבות הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה על מלוא התמורה, בלי להפחית את הפרשי ההצמדה למדד תשומות הבנייה בגין תשלומים שכבר הוקדמו ושולמו לה במועדים מוקדמים לאלו שנקבעו בהסכמים.

    החבות בתשלומים מוסדרת בנספח ג' להסכמים וקובעת, בין היתר, כי "לכל התשלומים המפורטים בסעיף 2.1 לעיל יתווספו הפרשי הצמדה (כאמור בסעיף 13.2 בהסכם)".

    תשלומי התמורה, כפי שהוסדרו בסעיף 13.2 בהסכם, משולמים בתוספת הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה עד "מועד התשלום הנקוב בנספח ג'". עוד מורה ההסכם כי התובעים אינם רשאים להקדים את התשלומים שנקבעו בלי הסכמת הנתבעת "מראש ובכתב" (סעיף 13.3 בהסכם).

    התובעים טוענים כי עשו מאמץ והעבירו כספים לנתבעת לפני המועדים שנקבעו בנספח ג' להסכמים. התובעים אינם טוענים כי קבלו לכך את הסכמת הנתבעת "מראש ובכתב". בהיעדר כזו הסכמה של הנתבעת, "מראש ובכתב", לפי ההסכמים עמדה לנתבעת האפשרות לסרב לקבל את התשלומים אך עובדה היא שהנתבעת לא עשתה כן. הנתבעת קבלה את התשלומים שהוקדמו בלי כל טרוניה כלפי התובעים.

    אין בהסכם כל הוראה הקובעת כי לנתבעת הזכות להמשיך ולחייב בהפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה גם בגין תשלומים שכבר קבלה ואפילו נעשו לפני המועד שנקבע בהסכם. במצב זה, לא זו בלבד שיש להעדיף את הפרשנות המיטיבה עם התובעים על זו של הנתבעת שניסחה את ההסכמים, אלא שזו גם הפרשנות המתיישבת עם ההיגיון המסחרי של הוראות ההצמדה. שהרי אם ההצמדה למדד תשומות הבנייה נועדה לאפשר לנתבעת להגן על עצמה מפני עליית עלויות הבנייה, מעת שהכספים בקופתה באפשרותה להגן על עצמה מפני עלייה שכזו בדרכים אחרות. למשל בהקדמת תשלומים בגין הבנייה. מעת שהכספים בקופת הנתבעת, הרציונל של ההצמדה למדד תשומות הבנייה מוקהה ולכל הפחות נדרש מהנתבעת להסביר מדוע גם במצב זה היא נזקקת להגנת ההצמדה. הסבר שכזה לא ניתן.

    לפיכך, מעת שהנתבעת הסכימה לקבל תשלומים במועדים מוקדמים לאלו שנקבעו בהסכם, לא עומדת לה הזכות להוסיף ולחייב בהפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה. כיוון שהנתבעת חייבה בהפרשים שכאלו, עליה להשיבם.

    אני מקבל את טענת התובעים ומחייב את הנתבעת להשיב לתובעים 1 ו-2 סך של 10,008 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 10.1.19.

14. לטענת התובעים יש לחייב את הנתבעת בפיצוי על אי ביצוע גימור של טיח בתקרת הדירות.

    לפי גרסת התובעים, נמסרו להם הדירות כאשר תקרת הדירות חשופה, בלי גימור טיח. מסירת הדירות במצב זה, טוענים התובעים, מהווה הפרה של התחייבויות הנתבעת בהסכמים.

    הנתבעת איננה מכחישה את הטענה למסירת הדירות בלי ביצוע טיח בתקרת הדירות, אך כופרת בטענה שיש בכך הפרה של התחייבויותיה. לפי גרסת הנתבעת, מסירת הדירות במצב זה נעשתה בהסכמה ונוכח רצון התובעים לבצע שינויים נרחבים בדירות, באופן המייתר ביצוע עבודות טיח. הא ראיה, טוענת הנתבעת, שאין לטענה זו זכר בפרוטוקול מסירת הדירות.

    עיון בראיות שהציגו התובעים מלמד שאין בהן כל ניסיון להסביר את הסיבה להיעדר התייחסות לטענה זו בעת קבלת החזקה בדירות, אלא שבפני התובעים קושי גדול עוד יותר. לביסוס טענה זו, לא די להם לתובעים להוכיח הפרת התחייבויות הנתבעת אלא שעליהם גם הנטל להראות את היקף הנזק שנגרם כתוצאה מאותה הפרה. התובעים אינם עומדים בנטל זה. התובעים אינם מביאים כל ראיה לכימות הנזק שנטען נוכח ליקוי נטען זה ואף אינם טוענים להיקף נזק כלשהו. לא בכתב התביעה, לא בתצהירים ולא בסיכומים.

    נוכח זאת, הטענה לחיוב הנתבעת בגין ליקוי בדירות – נדחית.

15. לבסוף, עותרים התובעים לפיצוי על הנזק הלא ממוני שנגרם להם ("עוגמת הנפש") בגין העיכוב במסירת הדירות.

    לפי גרסת התובעים, העיכוב במסירת הדירות גרם להם למצב של חוסר ודאות, ועל כך התווספה הדרישה לתשלום הפרשי ההצמדה בשיעור כה גבוה. התובעים 1 ו-2 טוענים בנוסף כי בשל העיכוב במסירת הדירות נאלצו לדחות את מועד פינוי הדירה שמכרו תוך תשלום דמי שכירות ובהמשך עברו להתגורר בסלון דירת ההורים. מצב זה, לשיטתם, גרם להם לעגמת נפש ולנזק לא ממוני אותו העמידו על הסך של 10,000 ₪ לכל אחת מהדירות.

    טענה זו מעוררת קושי. התובעים הרי בחרו לעתור לחיוב הנתבעת בפיצוי הסטטוטורי הקבוע בחוק המכר (דירות) במצב של איחור במסירת דירה. התובעים בחרו במסלול זה ובחרו שלא לעתור לחיוב על נזק ישיר שנגרם להם ושאותו היה עליהם להוכיח.

    אותו מסלול של פיצוי סטטוטורי כולל חיוב בפיצוי העולה על הנזק הישיר של אובדן דמי שכירות (לפי חוק המכר (דירות) במועד הרלוונטי - 150% ב- 8 חדשים ראשונים), ומשמע שהוא כבר כולל חיוב בפיצוי על נזקים נלווים אפשריים נוספים שנגרמו לתובעים עקב האיחור במסירה ובאלו גם נזק לא ממוני.

    לפיכך, בדומה לכלל שתובע איננו יכול לעתור לחיוב בפיצוי מוסכם ובנוסף לו גם בחיוב בפיצוי על נזק ישיר שנגרם לו (ראה למשל: ע"א (חי) 734/08 אבירד אחזקות 1998 בע"מ ואח' נ' טאבור אפרת ואח' [פורסם בנבו] 11.5.09), כך גם לא יכול קונה לעתור לחיוב בפיצוי סטטוטורי על איחור במסירה ובנוסף לו גם לפיצוי על נזקים ישירים שנגרמו לו דוגמת נזק לא ממוני (ראו למשל: ת.א. (ראשל"צ) 14461-05-17‏ ‏סימה נג'ר נ' רום-רימון נכסים ובניין בע"מ [פורסם בנבו] 12.2.20).

    התובעים מבקשים להתבסס על פסק דין במסגרתו נפסק פיצוי על נזק לא ממוני בנוסף לפיצוי הסטטוטורי על האיחור במסירה (ע"א (חי') 41741-10-20 ספייס בניה ויזמות בע"מ נ' סטנילב אקרברג [פורסם בנבו] 9.3.21), ברם לא מצאתי באותו פסק דין ניסיון להבהיר כיצד ניתן לפסוק כפל פיצוי שכזה ועל כל פנים, אותה הכרעה איננה בגדר תקדים מחייב.

    ובכלל, למעלה מן הצורך, יצוין כי אף לא אחד מהתובעים הציג מסכת עובדתית שתראה מדוע יש מקום לפסיקת פיצוי על נזק לא ממוני בנוסף לפיצוי הסטטוטורי שלפי חוק המכר. והרי כמו ביחס לכל רכיב אחר ברכיבים המבססים את עילת התביעה, אף בטענה לנזק לא ממוני רובץ לפתחו של תובע הנטל להביא ראיות ולשכנע שאכן נגרם לו נזק לא ממוני עקב הפרת החוזה (איל זמיר, "חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973" (2002), 502).

    לפיכך, העתירה לחיוב הנתבעת בפיצוי על נזק לא ממוני נדחית.

16. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.

17. וכך ניתן לסכם.

    1. ההסכמים שנכרתו בין הצדדים למכירת הדירות הביאו למספר מחלוקות, ואלו התבררו לאחר שהדירות הושלמו ונמסרו לתובעים ולאחר שהתמורה שולמה לנתבעת במלואה ולפי תחשיביה.

    2. המחלוקת הראשונה בין הצדדים הייתה בשאלת זכותה של הנתבעת להוסיף לתשלומי התמורה הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה. במחלוקת זו נמצא שיש לקבל את גרסת הנתבעת, לדחות את גרסת התובעים, ולקבוע שהזכות לחיוב בהפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה עמדה לנתבעת גם אם חל עיכוב בהתקיימות "התנאי המתלה" בהתאם להסכמים. התובעים לא טענו דבר בעניין זה בזמן אמת, התובעים השלימו עם קיום ההסכם כמות שהוא, ולא נמצא הגיון כלכלי בטענה השוללת את זכות הנתבעת לאותה הגנה שהקנתה לה הצמדה זו.

    3. המחלוקת השנייה בין הצדדים הייתה בשאלת זכות התובעים לפיצוי בגין העיכוב במסירת הדירות. במחלוקת זו נמצא כי "מועד תחילת הבנייה" היה 30.6.16 (יום קבלת היתר הבנייה) והנתבעת התחייבה למסור את דירת עידן עד ליום 30.7.18 ואת דירת כחלון עד ליום 14.8.18 (24 חדשים ועוד ארכה בהסכמי שינויים).

       עוד נמצא כי יש לדחות את כל טענות הנתבעת לארכה נוספת שעומדת לה בגין "כח עליון", בגין "ארכת חסד" ובגין עיכוב בתשלומים.

       הדירות נמסרו ביום 10.1.19 ולפיכך באיחור של 5 חדשים ו-10 ימים לדירת עידן, ואיחור של 4 חדשים ו-25 יום לדירת כחלון.

    4. במחלוקת הנוגעת לבסיס דמי השכירות שלפיהן יחושב הפיצוי, נמצא שנוכח ההסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים, הימנעות מחקירות נגדיות ואי מינוי שמאי מטעם בית המשפט, יש להעמיד את דמי השכירות שלפיהם יחושב הפיצוי על הממוצע שבין חוות הדעת – 9,800 ₪.

       כך, על יסוד ההוראה בחוק המכר (דירות) המחייבת בפיצוי של פי 1.5 מדמי השכירות נמצא שיש לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי בסך של 78,400 ₪ בגין דירת עידן ו- 71,050 ₪ בגין דירת כחלון.

    5. במחלוקת בטענה להשבת כספים שנגבו ביתר מהתובעים 1 ו-2, נמצא שהנתבעת ערכה חישובי תוספת הצמדה למדד תשומות הבנייה לתשלומי התמורה אך בהתעלם מכך שהתובעים 1 ו-2 הקדימו תשלומים ביחס למועד שנקבע בהסכמים. בהיעדר הוראה ברורה בהסכמים המקנה זכות שכזו לנתבעת ובשים לב להגיון בהוראת ההצמדה, נמצא שלא הייתה לנתבעת הזכות לעשות כן ולכן עליה להשיב לתובעים 1 ו-2 סך של 10,008 ₪.

    6. טענת התובעים לליקוי בנייה, נוכח אי ביצוע טיח בתקרת הדירות, נדחתה שכן התובעים כלל לא הלינו על מצב זה במסירת הדירות וכלל לא הראו את היקף הנזק שנגרם להם בטענה זו.

    7. טענת התובעים לנזק לא ממוני על העיכוב במסירת הדירות נדחתה, שכן נמצא שאין אפשרות לתבוע נזק ישיר שנגרם עקב עיכוב במסירת הדירות (בין בחסרון כיס ובין בנזק לא ממוני) בנוסף לפיצוי הסטטוטורי לפי חוק המכר (דירות).

18. אשר על כן אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעת כדלהלן:

    הנתבעת תפצה את התובעים 1 ו-2 על האיחור במסירת דירת עידן בסך של 78,400 ₪.

    הנתבעת תפצה את התובעים 3 ו-4 על האיחור במסירת דירת כחלון בסך של 71,050 ₪.

    הנתבעת תשיב לתובעים 1 ו- 2 סך של 10,008 ₪ שגבתה מהם שלא כדין.

    כל התשלומים שנקבעו לעיל ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 10.1.19.

    הנתבעת תישא בהוצאות התובעים בגין הגשת התביעה, באגרת בית המשפט ובנוסף לכך גם בשכר טרחת עו"ד בסך של 25,000 ₪.

    ניתן היום, כ"ו שבט תשפ"ד, 05 פברואר 2024, בהעדר הצדדים.