פס"ד בשאלה האם מתווך זכאי לדמי תיווך חרף העדר השלמת העסקה בשל מסירת נתונים שאינם מדוייקים ע"י המתווך

רקע כללי והצגת הסוגיה שבה נפלגו הצדדים

1. ענייננו בתביעה לדמי תיווך, שהוגשה ע"י מתווך (להלן: המתווך או התובע), כנגד רוכשי בית מגורים, בגין עסקת תיווך נכס, שנכרתה בינם לבין מוכרי הנכס, כאשר בסופו של דבר, בחלוף מספר חודשים ממועד כריתת העסקה, עלתה העסקה על שרטון, בשל טענת הרוכשים להטעיה מצד המוכרים. הרוכשים טוענים שבנסיבות העניין אין מקום לתשלום דמי תיווך למתווך, שהיה אמור לעדכנם בפרטים אלו. השאלה העומדת לפתחנו היא: האם המתווך זכאי לדמי תיווך חרף העדר השלמת העסקה, כטענת הנתבעים, בשל מסירת נתונים שאינם מדוייקים, ומהי אחריות המתווך לכך שהנתונים שנמסרו ע"י המוכרים אינם מדוייקים?

    

   הסכם התיווך

2. הנתבעים (להלן: שוקר או הנתבעים. למען הסדר הטוב: הנתבע 1 יוגדר כנתבע, ורעייתו, הנתבעת 2, תוגדר כנתבעת) פנו לתובע, שפרסם הודעה בדבר מכירת זכויות בבית מגורים. התובע הציג לפניהם את הנכס, הכולל בית צמוד קרקע בן 5 חדרים, בשטח מבונה בגודל של 250 מ"ר, ומחסן צמוד, בשטח מגרש של 454 מ"ר, הידוע כגוש 3636 חלקה 234 ברחוב רחבעם זאבי 6, נס ציונה (להלן: הנכס).

    

3. עובר להצגת הנכס, החתים התובע את הנתבעים על מסמך הנושא כותרת של "הזמנת שירותי תיווך לקניה ו/או השכרת נכס במקרקעין" מיום 19.8.19 (להלן: הסכם התיווך). בהתאם להסכם התיווך, התחייבו הנתבעים לשלם לתובע בגין עסקת רכישת הנכס (להלן: העסקה) דמי תיווך בשיעור של 2% ממחיר המכירה הכולל של הנכס בצירוף מע"מ.

    

   הסכם המכר

4. ביום 15.9.2019 נכרת הסכם בין בעלי הזכויות בנכס, משפחת ששון (להלן: ששון או המוכרים), לבין הנתבעים, למכירת הנכס (להלן: הסכם המכר), שבמסגרתו רכשו הנתבעים מששון את זכויותיהם בנכס, תמורת הסך של 3,100,000 ₪. במסגרת המבוא להסכם המכר (ב"הואיל" הראשון והשני) הובהר כי זכויותיהם של ששון בנכס רשומות בחברה משכנת, שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ (להלן: החברה המשכנת), כי עניינן בזכויות חכירה של ששון מרשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) בהתאם להסכם חכירה בין ששון לבין רמ"י מיום 27.5.2019, כאשר זכויות החכירה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, וכי אין מניעה מלרשום את זכויות החכירה על שמם של ששון, והכל כמפורט באישור הזכויות של החברה המשכנת, שצורף כנספח להסכם המכר. כן הובהר כי המוכרים פועלים "בימים אלו" לרישום זכויות החכירה על שמם בלשכת רישום המקרקעין וכי אין מניעה להעביר את הזכויות לשוקר. עוד נקבע כי רישום הזכויות על שם המוכרים בלשכת רישום המקרקעין מהווה תנאי מתלה להסכם המכר (להלן: התנאי המתלה). בהקשר זה נקבע (בסיפת ה"הואיל" השני) כי על ששון להשלים את רישום זכויות החכירה שלהם בנכס בתוך 9 חודשים ממועד כריתת ההסכם. כן הוסכם כי שוקר יתגוררו בנכס בתקופה זו וישלמו דמי שכירות. כן נקבע כי ככל שלא תושלם העברת זכויות החכירה על שם ששון עד תום 9 חודשים ממועד כריתת הסכם המכר הרי ששוקר יהיו רשאים להמשיך ולגור בנכס עד תום 15 חודשים ממועד כריתת ההסכם, וזאת, ללא תשלום דמי שכירות בגין התקופה שמתום תשעת החודשים ועד תום 15 החודשים. לאחר מכן יהיו רשאים שוקר לבטל את העסקה ואף לקבל פיצוי מוסכם.

    

5. עוד הובהר במבוא להסכם (רישת ה"הואיל" השני) כי בני הזוג ששון נטלו הלוואה בסך של 740,000 ₪ מחברת אובליגו א.א.פ אדוונס פיננסי (2016) בע"מ (להלן: אובליגו) ומחברת רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ (להלן: רזניק), וכי נרשמה הערת אזהרה בחברה המשכנת, על זכויותיהם בנכס, להבטחת החזר ההלוואה. במועד חתימת הסכם המכר עמדה יתרת ההלוואה לסילוק (נכון ליום 29.8.19) על סך של 901,901 ₪.

    

6. כעת אתייחס ליתר הוראות ההסכם: בסעיף 6 להסכם המכר נקבע, כי התמורה תשולם במספר תשלומים, כדלקמן:

   סך של 130,000 ₪ ישולם במעמד החתימה על ההסכם (להלן: התשלום הראשון). לאחר תשלום זה יהיו רשאים הנתבעים לרשום הערת אזהרה על זכויות ששון בנכס, בחברה המשכנת; סך של 130,000 ₪ ישולם עד ליום 25.9.2019, כנגד מסירת החזקה בנכס לנתבעים (להלן: התשלום השני); סך של 670,000 ₪ ישולם בתוך 60 יום לאחר רישום החכירה של שוקר בלשכת רישום המקרקעין (להלן: התשלום השלישי); ויתרת התמורה, בסך של 2,170,000 ₪, תשולם בתוך 30 יום ממועד התשלום השני (להלן: התשלום הרביעי). עוד נקבע כי מתוך התשלום הרביעי ישולם סך של 910,000 ₪ ישירות לאובליגו ו/או לרזניק כנגד הסרת השעבודים הרובצים על הנכס; וסך של 1,260,000 ₪ ישולם לששון לאחר הסרת השעבודים והמצאת אישורי זכויות מהחברה המשכנת ומרמ"י.

   כן נקבע כי ממועד מסירת החזקה בנכס ועד למועד התשלום השלישי, ישלמו שוקר דמי שכירות חודשיים בסך של 4,200 ₪ (להלן: דמי השכירות).

7. עוד נקבע בסע' 3(ט) להסכם כי –

   "המוכר מתחייב בזאת, כי מיום חתימת הסכם זה ועד לרישום הזכויות בממכר על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, לא ישעבד את הדירה בשום צורה ואופן, ויסיר על חשבונו כל עיקול ו/או שיעבוד ו/או זכות מגבילה ו/או מניעה אחרת, שיוטלו על הדירה, אם וככל שיוטלו, וזאת בתוך 30 (שלושים) ימים מיום הטלתם, והקונה יהיה רשאי להפסיק את התשלומים לפי הסכם זה מבלי שייחשב הדבר להפרה מצידו וזאת עד ל-5 ימי עסקים מהמועד בו הודיע המוכר לקונה על הסרת העיקול /או השעבוד ו/או המניעה ו/או הזכות המגבילה האחרת על ידי המוכר היה ומוכר לא הסיר את העיקול /או את השעבוד ו/או המניעה ו/או הפרות הבניה ו/או הזכות המגבילה אחרי 30 יום ייחשב הדבר כהפרה יסודית".

   (ההדגשות כאן ולהלן – שלי, אא"כ נאמר אחרת. י"פ).

    

8. עוד נקבע בסע' 4.1 להסכם כי –

   "הקונה מצהיר כי קודם לחתימת הסכם זה ראה ובדק בעצמו ו/או מי מטעמו את הנכס את המתקנים שבו, את המקרקעין עליהם הנכס בנוי, ואת סביבתו, את מצבו, ההנדסי, המשפטי, הרישומי והתכנוני של הנכס לרבות, אך לא רק, דרכי הגישה, זכויות הבנייה וניצולן ככל שישנם כאלו, תכניות המתאר, היתרי הבניה, תיק הבניין, את פרטי רישומם בחברה המשכנת, במנהל מקרקעי ישראל ובלשכת רישום המקרקעין, את זכויות המוכר בהם ורישומם ובכלל, ... וכן בדק כל פרט תכנוני אחר כגון יעוד, צווי הריסה, צווים מנהליים, הפקעות, צו רישום בית משותף והתאמת כל הבנוי בפועל להיתרים שניתנו על ידי הרשויות... וכי ערך בעצמו ובאמצעות מומחים מטעמו את כל הבדיקות הדרושות והמתאימות אצל כל הגורמים הרלוונטיים.... וכי ידועים לו ... כל הפרטים והנתונים בקשר עם הנכס ו/או הסכם זה...".

    

9. כן אפנה לסעיפי הפיצוי המוסכם, הכוללים שני הסדרים שונים: האחד בסע' 12.5 להסכם המכר, שעניינו בתשלום פיצוי מוסכם בשיעור של 10% מהנכס, קרי: 310 אלש"ח, והנובע מהנזקים הצפויים לצדדים, כפי שאלו הוערכו על ידם במועד כריתת ההסכם. כמו כן, קיים פיצוי מוסכם נוסף בסך של 150 אלש"ח, המפורט בסיפת ה"הואיל" השני להסכם המכר. עניינו של פיצוי מוסכם זה בהעדר עמידה של המוכרים, ששון, בהוראות התנאי המתלה. בהקשר זה נקבע כי לנתבעים דנן קיימת זכות לבטל את הסכם המכר, לקבל את כל התשלומים ששילמו בחזרה ובנוסף לקבל את הפיצוי המוסכם. כל זאת, לאחר שהם רשאים להתגורר בדירה ממועד חלוף החודש התשיעי מיום חתימת הסכם המכר ועד למועד תום החודש ה-15 ממועד החתימה, ללא תשלום דמי שכירות. לטעמי, אין כל ספק שמדובר בתניה מטיבה ביותר לטובת הנתבעים דנן. אתייחס לשני הסדרים אלו בהמשך הילוכי.

    

10. בפועל, שילמו שוקר את התשלום הראשון ואת התשלום השני מתוך כלל התמורה, ובסה"כ סך של 260,000 ₪. ביום 10.9.2020 נרשמו זכויות החכירה על שמם של ששון בלשכת רישום המקרקעין. ביום 15.9.2020 נרשמה הערת אזהרה לטובת שוקר על הזכויות של ששון בנכס.

     

    מערכת היחסים בין הצדדים להסכם המכר לאחר כריתתו וההליך המשפטי בביהמ"ש המחוזי

11. ביום 23.11.2020, בחלוף כשנה וחודשיים ממועד כריתת ההסכם (שהיה, כזכור, ביום 25.9.2019) ולאחר שהושלם הרישום של הנכס על שם ששון ואף נרשמה הערת אזהרה על שם הנתבעים(!), שלחו שוקר הודעה לששון כי התגלו בנכס הפרות בניה ו/או בניה בלתי חוקית והדבר עולה כדי הפרת ההסכם. עוד הודיעו כי בשל הפרות אלו הם מפסיקים את תשלומי התמורה עד להסדרת ההפרות וכי על ששון להסדיר את החריגות בתוך 30 יום. במועד זה, חדלו שוקר גם מלשלם את דמי השכירות החודשיים.

     

12. ביום 2.12.2020 השיבו ששון לדרישת שוקר ודחו את כל טענותיהם. ששון טענו כי שוקר הפרו את הוראות ההסכם כאשר לא שילמו את התשלום השלישי, ודרשו את תיקון ההפרה ואת תשלום הפיצוי המוסכם. עוד הובהר בתשובתם כי ככל ששוקר לא יתקנו את ההפרות (קרי: תשלום יתרת התמורה), יבוטל ההסכם. ביום 6.1.2021 הודיעו ששון לשוקר על ביטול ההסכם, לאחר שההפרות לא תוקנו. ביום 10.1.2021 שלחו ששון מכתב התראה נוסף שבמסגרתו הודיעו שאם לא תתוקן הפרת ההסכם יפעלו למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת שוקר. ביום 4.2.2021 השיבו שוקר למכתב ההתראה, דחו את האמור בו, חזרו על טענתם כי ששון הם שהפרו את ההסכם הפרה יסודית ודרשו כי לא יבוצע שימוש בייפוי הכוח הבלתי חוזר לצורך מחיקת הערת האזהרה.

     

13. ביום 8.2.2021 הגישו שוקר, תביעה כנגד מוכרי הנכס, בני הזוג ששון, בבית המשפט המחוזי מרכז בת"א 17148-02-21, שוקר נ' ששון. במסגרת ההליך הוגשה ע"י ששון תביעה שכנגד. במסגרת התביעה העיקרית עתרו שוקר לאכיפת הסכם המכר, להסדרת המצב בנכס, לרבות תיקון חריגות הבניה והמצאת ההיתרים הנדרשים. כן עתרו שוקר למתן פסק דין הצהרתי, שלפיו הסכם המכר שבין הצדדים שריר וקיים, וכי ששון הפרו את ההסכם הפרה יסודית, וכי ייאסר עליהם למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת שוקר. מנגד עתרו ששון במסגרת התביעה שכנגד לקבוע כי הסכם המכר בוטל על ידם כדין, בהתאם להודעת ביטול ששיגרו לשוקר ביום 6.1.21. ההליך נדון בפני כב' השופטת חנה קיציס (להלן: ההליך בביהמ"ש המחוזי. פסק הדין מיום 14.11.21). בשל חשיבות הקביעות בהליך בביהמ"ש המחוזי לענייננו, אסקור חלקים מתוכו להלן בקצרה:

     

14. במסגרת ההליך בביהמ"ש המחוזי נקבע (בפסקה 41 לפסק הדין) כי ששון עמדו בהתחייבותם לרשום את זכויות החכירה במועד, לאחר שרשמו את זכויותיהם ברמ"י ביום 10.9.20. השופטת קיציס איננה מקבלת את הטענה שזכויות החכירה שנרשמו אינן תואמות את הצהרת ששון בהסכם המכר בדבר בית בשטח של 250 מ"ר. זאת, מאחר שזכויות החכירה שנרשמו תואמות את הסכם החכירה עם רמ"י. בנסח הטאבו נרשם שטח המגרש בלבד ואין כל התייחסות לקיבולת הבניה.

     

15. עם זאת, קבעה השופטת קיציס (בפסקה 46 לפסק הדין) כי הוכח שששון הציגו מצג שגוי באשר למצבו התכנוני של הנכס, וזאת, כאשר הצהרותיהם בדבר שטח הבית והמחסן, ובכלל זה, הצהרות כי אין כל חריגות בניה בנכס, אינן תואמות את המציאות בשטח. בהקשר זה מצטטת השופטת קיציס (בעמ' 47 לפסק דינה) את דברי שוקר בפר' הדיון, שלפיהם הוא הסתמך על המוכרים אחרי הפגישה השניה ביניהם, ועל דבריהם שהם טיפלו בכל, וממילא, לא נדרש לבדיקה עצמאית מטעמו. כן נקבע (בפסקה 48 לפסק הדין) כי ששון ידעו על חריגות הבניה או לפחות היה עליהם לדעת על כך, והם אלו שטיפלו בחריגות אלו לצורך רישום הזכויות. בנסיבות אלו קובעת השופטת קיציס (בפסקה 49 לפסק דינה) כי הוכח שהנכס שנמכר אינו תואם את הגדרתו בהסכם המכר, והנכס לוקה באי התאמה כמשמעותו של עניין זה בסע' 11 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר), באשר הוא שונה באופן מהותי מהמוסכם.

     

    בנסיבות אלו נקבע שהמידע שהיה בידי ששון גורע מהציפיות הסבירות של שוקר ביחס לטיב הנכס ועל כן חלה על ששון החובה לגלותו (השופטת קיציס מפנה להוראות ההלכה הפסוקה בדבר היקף חובת הגילוי בע"א 7730/09 ‏ כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (6.6.11)).

    כן נקבע כי שוקר זכאים להסתמך על אי ההתאמה נוכח הוראת סעיף 16 בחוק המכר שלפיה –

    "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

    בהקשר זה מפנה השופטת קיציס (בפסקה 51 לפסק הדין) לפרשנות שניתנה לסעיף 16 לחוק המכר בדעת הרוב בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (11.2.2014), ולפיה אין להחיל את הכלל בדבר "ייזהר הקונה" מקום שבו יודע המוכר את העובדות לאשורן ורק ידיעה ממשית של הקונה על אי ההתאמה תפטור את המוכר מחובתו לשאת בתוצאות אי הגילוי. כן נקבע כי ניתן לחייב את המוכר גם במקרה שבו הוא סבר שמדובר במידע שולי וחסר חשיבות.

     

    בנסיבות העניין ונוכח הפרת חובת הגילוי ע"י ששון, קובעת השופטת קיציס (בפסקה 53 לפסק דינה) כי שוקר היו רשאים לבטל את הסכם המכר, ואולם הם בחרו שלא לעשות זאת. שוקר פעלו כך, לשיטתם, נוכח הוראת סע' 3(ט) להסכם המכר שצוטטה לעיל, שלפיה -

    ".... והקונה יהיה רשאי להפסיק את התשלומים לפי הסכם זה מבלי שייחשב הדבר להפרה מצידו..."

    השופטת קיציס דחתה (בפסקה 53 לפסק הדין) את גישתם של שוקר, שלפיה הם רשאים להפסיק את התשלומים, באשר לדבריה סעיף זה בהסכם המכר צופה פני עתיד. כלומר, יש לפרש סעיף זה באופן שככל שיימצאו מגבלות שונות אשר יוטלו על הנכס - "ממועד החתימה על ההסכם ועד לרישום הזכויות על שם הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין." (ההדגשה כאן – במקור. י"פ), אזי תהא הצדקה להפסקת התשלומים, אולם בנדון דנן אין מדובר במציאת מגבלות ישנות, אשר היו קיימות בנכס מכבר.

    ומסכמת השופטת קיציס את הדברים באומרה כי –

    "רק מגבלה שנוצרה לאחר חתימת ההסכם מזכה את שוקר לעכב את התשלומים עד להסרתה."

    משכך, לא היתה כל הצדקה להפסקת התשלומים ע"י שוקר. עוד מוסיפה השופטת קיציס ומעירה כי גם לשיטתם של שוקר, מן הראוי היה שיעכבו את הסכום הנדרש להם לצורך הכשרת החריגות, ולשלם את היתרה שאיננה שנויה במחלוקת, אולם הם סירבו לנקוט בדרך זו גם לאחר הגשת התביעה (פסקה 54 לפסק הדין). לפיכך קובעת השופטת קיציס (בהסתמך על דברי השופט דנציגר בע"א 1966/07 עמליה אריאל נ' קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ (9.8.2010)), כי שוקר פעלו שלא בדרך מקובלת ובתום לב. שוקר אינם יכולים לאחוז בחבל משתי קצותיו: גם לעמוד על קיום ההסכם וגם להימנע מלשלם את אותו סכום הנדרש להם לצורך תיקון חריגות הבניה, תוך שהם חותרים תחת יסודות ההסכם ומכשילים את קיומו (סיפת פסקה 54 לפסק הדין). בנסיבות אלו, קובעת השופטת קיציס כי לא היתה לשוקר הזכות לעכב את התשלומים בגין הסכם המכר.

    בסיכומם של דברים קובעת השופטת קיציס (פסקאות 69-71 לפסק הדין) כי היה מקום לחיובם של שוקר בתשלום פיצוי מוסכם בסך של 310,000 ₪, אולם בהינתן שגם ששון הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית, בהפרת חובת הגילוי של חריגות הבניה ואי ההתאמה בין שטח הנכס לקיבולת הבניה המאושרת ברמ"י, הרי שחיובי הפיצויים המוסכמים מתקזזים.

    עוד נקבע כי לשוקר לא הייתה זכות שלא לשלם את מלוא יתרת התמורה בהתחשב בעובדה שתיקון ההפרות עמד על כ40% מסכום יתרת התמורה; וכי לששון עמדה הזכות לבטל את ההסכם כפי שעשו, ועל כן נקבע (בפסקה 73 לפסק הדין) שההסכם בטל ושהודעת הביטול נשלחה כדין. תביעת שוקר להורות על אכיפת ההסכם נדחתה, והתביעה הכספית שהגישו שוקר נדחית. בסיפת פסק הדין (פסקה 79) נקבע כי שוקר יישאו בהוצאות ששון בסך של 40,000 ₪, כאשר סכום זה ישולם בתוך 30 ימים ממועד פסק הדין.

     

    שוקר ערערו על פסק דינה של השופטת קיציס לביהמ"ש העליון, במסגרת ע"א 399-22, שוקר נ' ששון (25.4.22). במסגרת הדיון בערעור הבהיר המותב לשוקר כי אין תוחלת לערעורם, והם חזרו בהם. בנסיבות העניין פסק המותב בהליך הערעור הוצאות משפט מופחתות בסך של 10,000 ₪ שישולמו על ידי שוקר לששון. כן נקבע בפסקה 2 לפסק הדין בערעורם של המערערים (שוקר) כדלקמן:

    "למען הסר ספק, ניתן בזה פסק דין של פינוי, המורה למערערים לסלק את ידם מהנכס ברחוב זאבי 6ב נס ציונה, הידוע כגוש 3636 חלקה 234 וזאת לא יאוחר מיום 30.6.2022, וזאת ללא תנאי או התנייה כלשהי."

     

    דומה כי הדברים מדברים בעד עצמם.

     

    תמצית טענות הצדדים

16. כפי שפורט לעיל, בחלוף למעלה משנה ממועד כריתת הסכם המכר ולאחר שהנתבעים כבר התגוררו בנכס ונרשמה הערת אזהרה לטובתם, חל משבר בין הצדדים לעסקה וזו עלתה על שרטון, כאשר בסופו של דבר הגיע ההסכם להכרעה שיפוטית בהליך בביהמ"ש המחוזי. המחלוקת בין הצדדים להסכם המכר משליכה אף על ההליך שלפניי, באשר לטענת הנתבעים, שוקר, העסקה לא הושלמה בסופו של דבר, בין היתר, בעטיו של התובע, ומשכך, הוא איננו זכאי לדמי תיווך. התובע מצדו חולק על טענה זו, באשר לשיטתו, העסקה הושלמה והוא איננו צד למחלוקת שבין הצדדים. אתייחס למחלוקת בין הצדדים לעסקת המכר ולהליך שביניהם בקצרה בהמשך הילוכי, וזאת, מבלי להלאות את הקורא ורק ביחס לעובדות הצריכות לענייננו.

     

17. התובע דורש לקבל מאת הנתבעים את דמי התיווך כנגזרת של הסכם המכר, וזאת, נוכח עמידתו בתנאי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: החוק או חוק המתווכים) והתקנות שלעניין. בהקשר זה טוען התובע כי הוא היה הגורם היעיל שהביא את הצדדים לכריתת הסכם המכר, תוך ניהול מו"מ מסחרי בין הצדדים. לטענת התובע, ללא התערבותו לא היה מבשיל ההסכם לכדי חתימה. התובע מבהיר כי סכום הרכישה הסופי בהתאם להסכם המכר עמד על הסך של 3,100,000 ₪, ועל כן על הנתבעים לשלם לו דמי תיווך, בשיעור של 2% מסכום התמורה, ובסה"כ סך של 62,000 ₪, כאשר בתוספת מע"מ עומד סכום התמורה על הסך של 72,540 ₪ נכון למועד כריתת הסכם המכר. התובע מדגיש כי הסביר לנתבעים כי אף אם ההסכם בין הצדדים מתבטל, הרי שהם חייבים לשלם לו את דמי התיווך. בהקשר זה מפנה ב"כ התובע להלכה הפסוקה הקובעת כי גם קיומו של תנאי מתלה בהסכם אינו שולל על פני הדברים את זכאות המתווך לדמי תיווך, וזאת, גם אם התנאי המתלה לא התקיים והסכם המכר בוטל בשל כך. התובע שלח מכתב התראה ע"י ב"כ מיום 15.10.19, אולם זה לא נענה. במסגרת התביעה דנן עותר התובע אף לתשלום פיצוי בגין עגמת נפש בסך של 8,000 ₪.

     

18. הנתבעים חלוקים על חובתם לשלם דמי תיווך בגין העסקה. לשיטתם, התובע התנהל מולם בחוסר תום לב והוא מנסה להוציא מהם כספים שלא כדין. זאת, במיוחד, כאשר לנתבעים נגרמו נזקים כלכליים של ממש, בשל התערבותו הקיצונית של התובע במו"מ בין הצדדים, תוך שהוא נוקט עמדה חד צדדית לטובת המוכרים, ששון. לטענת הנתבעים, התובע אף לחץ ואיים עליהם שיסכימו לתנאיו, שאם לא כן יגרום לכך שהם יפסידו את העסקה. לדידם של הנתבעים, התובע ניהל מו"מ חד צדדי כנגד האינטרס שלהם, ואף התערב באופן בוטה בתנאי הסכם המכר ובתנאים המסחריים בין הצדדים, וכל זאת בניגוד מוחלט לסע' 12 לחוק המתווכים. כך למשל, העמיד המתווך את מחיר השכירות בנכס (שכן הנתבעים קיבלו חזקה בנכס, ביום 25.9.2019, עובר לתשלום מלוא התמורה לפי הסכם המכר) על סכום גבוה מזה שנקבע תחילה בין הנתבעים והמוכרים. כמו כן, התערב בתנאים המשפטיים של הסכם המכר, כך שהפיצוי לו יהיו זכאים הנתבעים במקרה של הפרה מצד המוכרים יהיה נמוך משמעותית מהפיצוי שנקבע תחילה עם המוכרים. לדידם של הנתבעים, התובע פעל בניגוד לסע' 8(א) לחוק המתווכים. עוד טוענים הנתבעים כי התובע הציג בפניהם מצג שווא, אשר בגינו הם התקשרו בהסכם המכר. כך למשל, הצהיר בפניהם כי לא קיימות בנכס כל חריגות בניה, בעיות רישום וכיו"ב, כאשר בפועל, הסתיר התובע כי קיימות בעיות מהותיות רבות ברישום הנכס על שם המוכרים וכי המוכרים טרם רשמו את זכויות החכירה של הנכס על שמם בלשכת רישום המקרקעין. משכך, הציבו הנתבעים תנאי מתלה בהסכם המכר, שלפיו ההסכם יהיה תקף אך ורק אם יסדירו המוכרים את רישום הזכויות של הנכס. תנאי זה הוא מהותי ויורד לשורשי העסקה. לטענת הנתבעים, הסכם המכר בין הצדדים טרם השתכלל לכדי חוזה מחייב, מאחר שכלל תנאי מהותי משמעותי, כפי שפורט. עוד טוענים הנתבעים כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה ואף גרם לנתבעים לנזקים. לבסוף, טוענים הנתבעים כי הטענה כי התובע זכאי לדמי התיווך גם במקרה של ביטול אינה רלוונטית, שכן מדובר בתנאי מתלה שלא התקיים ולא ב"ביטול ההסכם". כלומר: לשיטת הנתבעים, הסכם המכר מעולם לא השתכלל לכדי הסכם מחייב. ממילא אין התובע זכאי לדמי תיווך בגין העסקה.

     

     

    רקע דיוני וראיות הצדדים

19. התביעה דנן הוגשה בהליך בסדר דין מקוצר, כאשר מנגד הוגשה בקשת רשות להתגונן מטעם הנתבעים (להלן: הבר"ל). הבר"ל נדונה בפני כב' הרשמת הבכירה נעמה פרס ביום 25.5.21, והיא המליצה לצדדים שתינתן רשות להתגונן וכי התובענה תועבר לדיון לפני שופט בהליך בסדר דין רגיל, בשל גובה התביעה. הצדדים אימצו את המלצת הרשמת פרס, ניתנה רשות להתגונן ותצהירי שני הנתבעים התומכים בבר"ל מיום 19.1.20 משמשים ככתב הגנה וכתצהירי ע"ר מטעמם. יודגש כי לא הוצגו תצהירי ע"ר נוספים מטעם הנתבעים. מאידך גיסא, מטעמו של התובע הוגש תצהיר ע"ר של התובע עצמו מיום 21.12.21.

     

20. יוער כי בתחילת דיון ההוכחות מיום 29.5.23 התברר כי הנתבעת, גב' מיכל שוקר, לא התייצבה לדיון, הגם שהוגש תצהיר מטעמה. בהקשר זה הבהרתי בתחילת הדיון כי לא הוריתי על שחרורה של הנתבעת מלהתייצב לדיון. בנסיבות אלו אפשרתי לה להתייצב לדיון בתוך חצי שעה מתחילתו, ואכן היא הגיעה לדיון והתייצבה במהלכו.

     

21. עוד יוער כי במהלך דיון ההוכחות הציג ב"כ הנתבעים בפני התובע תמליל של שיחת טלפון שנוהלה בין התובע לבין הנתבע מיום 14.9.22 (עמ' 14, ש' 21. להלן: התמליל). התמליל לא הוצג לפניי עובר לדיון, הגם שלטענת ב"כ הנתבעים זה הוצג בתצהיר גמ"ס מטעם הנתבעים, שהועבר לב"כ התובע. ב"כ התובע התנגד להגשת התמליל מסיבה זו, הגם שהוא עצמו הגיש את התמליל במסגרת סיכומיו.

     

    משכך, קבעתי בהחלטתי במסגרת דיון ההוכחות (עמ' 15, ש' 2-3 ו-14) כי לא אאפשר להגיש את התמליל. עם זאת, אישרתי הצגת השאלות הנובעות מהתמליל בפני התובע, ואלו הוצגו בפניו. כל זאת, בשים לב לכך שבשלב הדיוני איננו עוסקים בשאלת קבילות הראיות. באשר למשקל הראיות, הרי שאלו הוצגו, כאמור, בפני התובע, ואתייחס לגרסתו בהמשך הילוכי.

     

    בהקשר זה נקבע בהלכה הפסוקה כי לא ניתן להגיש ראיות לאחר סיכומים בלי לקבל את אישורו של בית המשפט. ר' למשל: רע"א 2137/02ממן נ' פז חברת נפט בע"מ, פסקה 3(30.7.2002(, ורע"א 2715/13חוסיין ורדה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פסקה 4(28.11.2013(. אישור כזה להגשת התמליל מעולם לא ניתן על ידי, במיוחד נוכח החלטתי הנ"ל.

     

22. בשולי עניין זה אציין כי בניגוד להחלטתי בתום דיון ההוכחות (עמ' 85, ש' 13-20) בדבר הגשת סיכומים באורך של 3 עמ', הרי שבתחילה הגיש ב"כ התובע סיכומים המשתרעים על 16 עמ' טקסט, בצירוף נספחים רבים, כאשר ההיקף הכולל של הסיכומים כולל הנספחים עומד על 89 עמ' (הנספחים כוללים: הסכם המכר, הסכם התיווך, אישור על רישום זכויות בנכס על שם המוכרים, פסק הדין וההחלטה במסגרת ההליך בביהמ"ש המחוזי והתמליל). במסגרת החלטתי מיום 6.9.23 קבעתי כי בהינתן החריגה המשמעותית מהנחייתי הרי שלא אוכל לקבל את הסיכומים כפי שאלו הוגשו. בהחלטתי קבעתי מפורשות כי בשלב זה של ההליך לא ניתן לצרף מסמכים נוספים (כאשר החלטתי כללה ממילא גם את התמליל) אלא ניתן להפנות לכל מסמך שהוגש או לפסיקה רלוונטית.

     

    ביום 20.9.23 הוגשו בשנית סיכומי ב"כ התובע כאשר הם מוצגים לכאורה במתכונת הרצויה. רק בדיעבד ולקראת עבודתי על פסק דין זה ולאחר קריאת סיכומי ב"כ הנתבעים עלה כי ב"כ התובע צירף כנספח לסיכומיו שוב את התמליל. כאמור לעיל, גם ב"כ הנתבעים התייחס לתמליל. בנסיבות העניין ובהינתן הסתמכות שני הצדדים על התמליל, וחרף ההלכה הפסוקה, אתייחס בקצירת האומר לתמליל ולעולה ממנו ביחס למחלוקת שלפניי, תוך הבעת הסתייגותי מהצגת התמליל בשלב זה חרף החלטותיי שלעניין, ובהתאם להלכה הפסוקה בדבר האיסור להגיש ראיות נוספות בשלב הסיכומים.

     

23. בשולי הדברים אעיר כי במהלך הדיונים שלפניי ניסיתי לגשר על הפערים בין הצדדים, אולם, לצערי, ללא הצלחה. בהקשר זה אציין כי ציינתי לאורך ההליך בפני הנתבעים את עמדתי המשפטית המקדמית והאפריורית באשר לסיכוייהם שהמותב יקבל את טענותיהם (מבלי חלילה לטעת מסמרות לגופו של עניין), אולם אלו דחו את הצעותיי ואין לי אלא להצר על כך.

     

24. למען הסדר הטוב אבהיר כבר כעת כי האזכורים השונים של הציטוטים במהלך הדיון וההכרעה הם בעיקר מתוך פרוטוקול דיון ההוכחות מיום 29.5.23.

     

    דיון והכרעה

    המסגרת הנורמטיבית – חוק המתווכים

25. חוק המתווכים קובע את אופן החיוב בגין תיווך בעסקת מקרקעין. ראשית, קובע סע' 9 לחוק את דרישת הכתב, כדלקמן:

    "(א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה".

     

26. סע' 14 לחוק קובע את התנאים לתשלום דמי תיווך, והם כוללים 3 תנאים מצטברים: רישיון תיווך, דרישת הכתב, כאמור בסע' 9 לחוק, ואת הבחינה הנדרשת האם היה המתווך הגורם היעיל שהביא את הצדדים להתקשרות בעסקה, כדלקמן:

    "(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

    (1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

    (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."

     

27. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997 קובעות (במסגרת תקנה 1) את הפרטים הבאים אשר ייכללו במסגרת הסכם התיווך:

    "בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים: 

    (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;

    (2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";

    (3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;

    (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;

    (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975."

     

28. בענייננו, אין כל חולק על כך שהתובע הוא מתווך רשום. אין גם מחלוקת על כך שהנתבעים חתמו על הסכם תיווך, כאשר הסכם התיווך כולל את כלל הפרטים שלעניין, בהתאם לתקנות. נותר לנו, אפוא, לברר האם התובע היה אכן הגורם היעיל בתיווך העסקה? בהקשר זה יובהר כי גם אם שאלה זו תיענה בחיוב, הרי שעדיין נותר לברר האם התובע פעל בתום לב במסגרת פעולותיו בעסקה דנן.

     

    חובת תום הלב של המתווך

29. בהקשר זה של חובת תום הלב של המתווך נקבע בסע' 8(א) לחוק כי -

    "מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".

    כן נקבע בסע' 8(ב) לחוק כי-

    "במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך."

     

30. לטעמי, כל עת שהמתווך סיפק את הנתונים שמצויים ברשותו, הרי שאין מקום להשית עליו חובת תום לב מוגברת כחובת תום הלב הנדרשת ממוכר בעסקת מקרקעין, בבחינת "ייזהר המתווך" כמו - "ייזהר המוכר". אכן, כלל זה של "ייזהר המוכר" התקבל מתוך מדיניות המשיתה את חובת תום הלב והזהירות על המוכר, שאמור להתמצא בנתוני הממכר, במקומו של הרוכש, שמטבע הדברים מרוחק מהמידע ביחס לנכס. לא כך הם פני הדברים ביחס למתווך. זה חי מפיו של המוכר. כל תפקידו הוא לתווך בין הצדדים ולספק לרוכש את מינימום המידע שמצוי ברשותו (וההדגשה בסע' 8(א) לחוק היא על "כל המידע שיש בידו") לא מצופה מהמתווך שיחזיק ברשותו מידע שלא קיבל מהמוכר.

     

31. בהקשר זה אפנה להלכה הפסוקה שעסקה בבחינת תום הלב של המתווך בהתאם לסע' 8 לחוק: בע"א 3384/16, עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ (5.7.18. ר': פסקאות 71-72 לחוות דעתה של כב' השופטת דפנה ברק-ארז) ביכר ביהמ"ש שלא להתערב בקביעות ביהמ"ש המחוזי, שלפיהן המתווך, התובע, לא הפר את חובת הגילוי, כאשר לא חשף כי הוא ואחיו ניהלו מו"מ לרכישת המקרקעין מושא התביעה עובר לעסקת התיווך, כמו גם לא חשף כי היה מודע לזיהום הקרקע וכן כי פעל מטעם אחד מהצדדים. כל אלו לא הובילו לקביעה כי המתווך הפר את החובות הקבועות בחוק. אין צורך לומר כי המקרה שלפניי איננו דומה ואף לא מתקרב למקרה מושא פסק הדין הנ"ל, וממילא ניתן לומר מקל וחומר כי התובע דנן לא חרג מתנאי סע' 8 לחוק המתווכים.

     

32. כן ר' פסק דינה של כב' השופטת תמר שרון נתנאל בת"א (מחוזי חיפה) 25192-09-14, נכסים ח.ומ.ג בע"מ נ' יוסף ברנשטיין ואח' (24.12.18), שבמסגרתו קבע ביהמ"ש (בפסקאות 314-321 לפסק הדין) כי המתווך פעל בניגוד עניינים כדלקמן:

     

    "בעניין ינובסקי, קבע בית המשפט המחוזי בירושלים, באופן ההולם עד מאד את ענייננו, כי "מימוש חובת תום הלב של המתווך בקיום הסכם תיווך, משמעה בין היתר, כי המתווך מטעם המוכר לא ישלשל לכיסו חלק מתמורת המקרקעין ששילם הקונה עבור המוכר, מבלי ליידע בכך את המוכר. קיומו של הפרש בין הסכום ששילם הקונה לסכום שקיבל המוכר, לא כל שכן הפרש כה משמעותי כפי המקרה דנן - הפרש המועבר בחלקו למתווך - הינו מידע מהותי ורלבנטי שעל מתווך ככזה לגלות למוכר ששכר את שירותיו"." (ההדגשות כאן - במקור. י"פ).

     

    בעניין זה הודגמה פעילות של מתווך שלא בתום לב, כאשר המתווך שלשל לכיסו את כספי התמורה וכיו"ב. אין צורך לומר כי המקרה שלפניי איננו דומה לסוגיה בפסק דין זה ובהלכה הפסוקה. במקרה שלפניי הואשם המתווך כי לא בירר את הפרטים המדוייקים של הנכס וכי מסר מידע שגוי שנמסר לו ע"י המוכרים, תוך ניסיון של הרוכשים לפטור עצמם מכל אחריות לכשלון העסקה, שאותה חפצו להמשיך, כפי שעולה מפסיקתה של השופטת קיציס במסגרת ההליך בביהמ"ש המחוזי. מכל מקום, נמצאנו למדים כי הפרת חובת תום הלב נקבעת במקרי קצה, והמקרה שלפניי לא נמנה על מקרים אלו.

33. בשולי הדברים, אעיר כי לאחרונה ניתן פס"ד בע"א 3391-22 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' דוד קונפינו (3.12.23), שבמסגרתו נקבעה מידת אחריותו של עורך דין, ב"כ של צד בעסקת מקרקעין. באותו עניין נקבע, כי עו"ד המייצג צד לעסקת מקרקעין בהתאם לתקנה זו, "נוטל על עצמו אחריות לאימותם ולאישורם של פרטי העסקה", וכי עו"ד עלול לחוב ברשלנות גם כלפי גורם שאינו לקוחו בגין מצגיו כעו"ד. אולם הדברים אמורים אך ורק ביחס לב"כ של צד לעסקה ולא ביחס למתווך, בהתאם להלכה הפסוקה כנ"ל.

     

     

    ראיות הצדדים

    גרסתו של התובע ומהימנותה

34. בתצהירו חוזר התובע למעשה על גרסתו, כפי שזו נפרשה בכתב התביעה, בתוספת טיעונים משפטיים. מחקירתו הנגדית של התובע עולה כי הוא הציג לנתבעים את הנכס, ללא שפירט בפרסומיו את שטח המגרש (עמ' 10, ש' 10). כל הנתונים שהעביר התובע לידי הנתבעים התקבלו מהמוכרים, בני הזוג ששון (שם, ש' 2), תוך כדי שהתובע ציין כי בנכס יש שני מבנים שיש צורך להרסם (שם, ש' 13-18). התובע הדגיש כי קיבל את הנתונים מהמוכרים וכי יש לבדקם (שם, ש' 30-32). התובע חלוק על הנחת המוצא של ב"כ הנתבעים, שלפיה מחיר המכירה או האומדן של הנכס נערך בהתאם לשטחו המדוייק, והוא מבהיר כי במקרה של בית פרטי נעשית "הערכה גסה" על פי "מחיר שוק" (עמ' 11, ש' 20-25). לדברי התובע, הנתבע, שוקר, אמר לו שהוא קבלן (עמ' 12, ש' 33), ועולה מדברי התובע כי הנתבע מבין בנדל"ן ויודע אלו בדיקות עליו לערוך (עמ' 13, ש' 1-3). יתירה מכך: התובע מדגיש שוב ושוב כי הוא הבהיר לנתבעים כי זהו המידע שהוא קיבל מהמוכרים וכי עליהם לעשות בדיקות מטעמם (עמ' 13, ש' 6-10 וש' 17-18 ועמ' 14, ש' 11). התובע מדגיש בתשובה לשאלתו החוזרת של ב"כ הנתבעים (ר' למשל שם, בש' 32-33), כי גם אם שטח הנכס הבנוי על המגרש עומד על כ-162 מ"ר, בניגוד להצהרת המוכרים (שהועברה על ידו לנתבעים) שלפיה השטח המבונה עומד על 250 מ"ר, הרי שמחיר השוק עבור כלל הנכס (מגרש ובית הבנוי עליו) הוא ריאלי (שם, ש' 36 וכן עמ' 14, ש' 4-6). בהמשך מבהיר התובע כי אין מדובר בנכס שכל אחד מעוניין בו, אולם לנתבעים הנכס התאים, לאחר שהיו מוכנים להשקיע בו (עמ' 14, ש' 8-9). התובע מבהיר, לשאלת ב"כ הנתבעים, כי הנכס היה רשום בחברה המשכנת, הגם שלא נרשם ברמ"י (עמ' 16, ש' 2, ש' 7-12 וש' 16-20). אגב אורחא מציין התובע כי עניין זה הובהר במבוא להסכם המכר ובעניין זה אף נקבע תנאי מתלה, ולפיו העסקה כפופה לרישום הנכס על שם המוכרים, בני הזוג ששון, ברמ"י (שם, ש' 17-20). ברי כי בנסיבות העניין הנכס לא היה רשום בלשכת רישום המקרקעין, כפי שמודה התובע עצמו, וממילא גם לא ניתן היה להוציא נסח טאבו (עמ' 17, ש' 6-7). התובע מתייחס לתנאי המתלה, שנקבע בין ב"כ הצדדים לעסקה, ושבמסגרתו נקבע פיצוי מוסכם בשיעור של 10% משווי התמורה (310 אלש"ח), כאשר לדבריו, דעתם של ששון לא היתה נוחה משיעור הפיצוי המוסכם הגבוה במיוחד, והם ביקשו את התערבותו של התובע מול הנתבעים על מנת להפחית את סכום הפיצוי המוסכם (עמ' 18, ש' 1-10). בסופו של דבר הוסכם כי הפיצוי המוסכם אכן ייוותר על כנו כפי שנקבע מלכתחילה (שם, ש' 26-30). התובע מדגיש כי לא היה מעורב כלל במו"מ המשפטי בין הצדדים (שם, ש' 32) אלא אך ורק בתנאי התשלום (שם, ש' 34-35).

     

35. התובע מבהיר את מעורבותו בהסכם המכר, ומשיב לטענה כי טען בשם המוכרים, בני הזוג ששון, כי דרישות הנתבעים הן הזויות:

    "ואמרה שזה גם זה תהליכים. הרי זה לא שהם הולכים ומפקידים ונגמר הסיפור. יש כאן תהליך מול המנהל, זה לוקח זמן, זה בידיים של רשויות, והיא רצה יותר זמן ממה שאתה התנגדת, וביקשה ממני לדבר איתו על הנקודה הזאת ולראות איך אפשר, אני רק רוצה לציין גם שהדברים האלה הם כבר היו לקראת סוף החוזה, הטיוטות, שלך ושל עוה"ד מורן, ממש בדקה האחרונה, ואז פתאום הכל התפוצץ על הדבר הזה. וגם הבן של בעל הנכס וגם מורן, עוה"ד מורן מיכאלי התקשרה וביקשה ממני לנסות לדבר אתכם, לראות שזה לא הגיוני, שזה הזוי," (עמ' 20, ש' 7-13).

    התובע מבהיר כי לא התערב בניסוח ההסכם, אלא הבהיר בשלבים מתקדמים של המו"מ כי דרישות הנתבעים כרוכשי הנכס הן בלתי אפשריות ולא ניתן לעמוד בהן. בהקשר זה מבהיר התובע כי הבהיר שרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין זהו הליך שלוקח זמן. כמו כן, הדרישה לפיצוי מוסכם בסך של 300 אלש"ח היא לא הגיונית (עמ' 20, ש' 15-18 וש' 25-27). התובע מבהיר כי זו הסיבה שהוא הציע לנתבע לצאת מהעסקה, בשל המחלוקת בשתי הנקודות הללו (עמ' 21, ש' 22-26 וכן עמ' 26, ש' 1-3). עוד מציין התובע כי שוקר לא היה זמין עבורו והוא נאלץ "לרדוף" אחריו פעמים רבות, באופן שמראה העדר רצינות ביחס לעסקה (שם, ש' 1-11). בסיכומו של דבר מבהיר התובע כי הוא לא התערב בתנאי ההסכם, כיוון שהצדדים סיכמו בינם לבין עצמם את התנאים (שם, ש' 30). התובע שב ומבהיר כי השיחות עם הנתבע נעשו במטרה לגרום לנתבע לשוב לעסקה, ולא על מנת לשכנע אותו לסגת מהעסקה (מעמ' 21, ש' 33 ועד עמ' 22, ש' 2). התובע מבהיר כי העסקה עמדה לעלות על שרטון עובר לכריתתה, והוא פעל בעניין לאחר שנעשתה אליו פנייה מצד בנם של ששון וב"כ, עו"ד מורן מיכאלי. לולי הפנייה לא היה מודע כלל למשוכות ולמהמורות בין הצדדים, קרי: המחלוקת לגבי שיעור הפיצוי המוסכם ומשך זמן הטיפול ברישום הנכס על שם המוכרים (עמ' 22, ש' 13-22), סוגיות שהעיבו על קידומה של העסקה. התובע מבהיר שוב ושוב שאכן התערב בסוגיית הפיצוי המוסכם, והוא לא רואה בכך כל קושי (עמ' 23, ש' 1-7, 14-16 ו-24-28).

     

36. ב"כ הנתבעים מנסה להוכיח שהתובע פעל אך ורק מצדם של ששון (עמ' 27, ש' 22-24), ללא ששמר על האינטרסים של הנתבעים, והתובע מוכיח שלא כך היו פני הדברים. בהקשר זה מפנה התובע לכך שהנכס הוצע למכירה תמורת הסך של 3.35 מלש"ח, כאשר בסופו של דבר הוא נמכר תמורת הסך של 3.1 מלש"ח, בהתאם להצעת הנתבעים, כפי שזו הועברה על ידו לידי ששון (עמ' 28, ש' 16-19). כלומר: הנכס נמכר תוך הפחתה של 250 אלש"ח מסכום התמורה שבו הוצע הנכס מלכתחילה כמפורט בהסכם התיווך.

     

37. באשר לדמי השכירות שסוכמו בין הצדדים, הרי שהתובע מבהיר כי עניין זה סוכם בין הצדדים ישירות, כאשר לאחר ישיבה בין הצדדים פנו אליו ששון והבהירו כי סכום דמי השכירות נמוך מאד, ואז הוא פנה לנתבעים. לדבריו, הוא לא היה מודע לחלוטין לסכומים שסוכמו בין הצדדים, אולם אכן חיווה דעתו בפני המוכרים מהם דמי השכירות הראויים לנכס כזה בנס ציונה, תוך כדי שציין בשיחה, שבה היה מעורב ב"כ הנתבעים, כי איננו מעוניין להיות מעורב בעניין (עמ' 33, ש' 8-17).

     

38. לסיכום: מצאתי כי גרסתו של התובע לא נסתרה. התובע מהימן ופעל כפי שמצופה ממתווך. לא מצאתי כי התובע פעל לטובת מי מהצדדים לעסקה דנן (הנתבעים או ששון). נהפוך הוא: התובע השכיל להוכיח בעדותו כי פעל בצורה ראויה וללא משוא פנים, וזאת, לצד היותו הגורם היעיל בהתקשרות הצדדים בעסקה.

     

    גרסתה של הנתבעת מיכל שוקר ומהימנותה

39. כפי שפירטתי לעיל, הנתבעים הגישו תצהירים לתמיכה בבר"ל. לא הוגשו תצהירי ע"ר מטעמם. בהינתן האמור, הרי שתצהיריהם אלו הפכו לכתב ההגנה מטעמם, כמו גם לתצהירים מטעמם. עוד יוער כי, כאמור לעיל, מלכתחילה לא התייצבה הנתבעת לדיון ההוכחות, חרף העובדה שהגישה תצהיר תמיכה בבר"ל. בהמשך הדיון ולאחר שאפשרתי זאת, לפנים משורת הדין, התייצבה הנתבעת לדיון ההוכחות ואף נחקרה על תצהירה. אבהיר כבר כעת כי לאורך חקירתה הנגדית של הנתבעת עלה כי זו הגישה תצהיר זהה לתצהיר של בעלה, הנתבע. כן הבהירה הנתבעת כי לא היתה מעורה בעסקה וכי בעלה הוא שרקח את הכל, ולבסוף התברר שרוב המידע שנמסר על ידה מתבסס על דברי בעלה, בבחינת עדות מפי השמועה. אפרט את הדברים:

     

40. הנתבעת הבהירה בעדותה במסגרת החקירה הנגדית, שלא היתה מעורה בפרטי העסקה (עמ' 43, ש' 14-15). כן היא מבהירה כי כל העסקה התנהלה מול בעלה, הנתבע (שם, ש' 29). בהקשר זה מעיר ב"כ הנתבעים במהלך החקירה הנגדית של הנתבעת כי הנתבע הוא שניהל את כל העסקה והנתבעת איננה מעורבת בעניינים שלעניין (עמ' 45, ש' 7 ו-9). עוד מבהירה הנתבעת כי מירב עדותה מתבסס על דברים ששמעה מבעלה ומעורך דינה ואינם בידיעתה הישירה (שם, ש' 31-36). לדברי הנתבעת, מערכת היחסים עם בני הזוג ששון דווקא התנהלה בתחילה ברוח טובה ומצויינת (עמ' 44, ש' 2-6).

     

41. הנתבעת מודה שהיא זו שפנתה לתובע (עמ' 37, ש' 6-9) ביחס לעסקה דנא. הנתבעת מודה ששני הנתבעים חתמו על הסכם התיווך (שם, ש' 11 וש' 23).

     

42. הנתבעת מודה שביקרה בנכס מספר פעמים ללא ליווי של התובע (שם, ש' 29-34). דברים אלו סותרים לחלוטין את דבריה של הנתבעת עצמה בסע' 17 לתצהירה במסגרת הבר"ל שבו היא קובעת את הדברים הבאים:

     

    "בנוסף המשיב לא איפשר לנו ולא נתן לנו להיפגש עם המוכרים לבד, לנהל מו"מ יעיל עצמאי וטבעי איתם. כך בעודו מאיים עלינו לבל יפגשו עם המוכרים בלעדיו וכל דבר יקבלו אישור ממנו." (ההדגשה כאן – במקור. י"פ).

    אין צורך לומר שדבריה של הנתבעת בחקירתה הנגדית סותרים לחלוטין את האמור בתצהירה.

43. בתשובה לשאלה כיצד התערב התובע באופן קיצוני במערכת היחסים שבין הצדדים להסכם המכר (כטענת הנתבעים) משיבה הנתבעת שהתובע שידר רוגע ושאננות ביחס לאפשרות שהנתבעים יקבלו משכנתה בסך של 1.8 מלש"ח ואף הבטיח לסייע בעניין (עמ' 38, ש' 1-8). הנתבעת מודה שבהסכם התיווך פורטה התמורה בגין העסקה על הסך של 3.35 מלש"ח, כאשר בסופו של דבר הוסכם במסגרת הסכם המכר על תמורה בסך של 3.1 מלש"ח, כלומר: סכום הנמוך ב-250 אלש"ח מסכום התמורה שבו הוצע הנכס. הנתבעת איננה משכילה להבהיר כיצד התובע לחץ בצורה קיצונית על הנתבעים (כטענתם), כאשר בסופו של דבר סוכם כי אלו ישלמו תמורה הנמוכה באופן משמעותי מהסכום שבו הוצע הנכס, לבד מהטענה שזהו הסכום שאליו הגיעו במסגרת המו"מ (עמ' 38, ש' 20-34).

     

44. הנתבעת מדגישה, בניגוד לטענתה בתצהירה לפיה התובע גרם לנתבעים נזקים של ממש, תוך נקיטת עמדה חד צדדית לטובת האינטרסים הכלכליים של ששון, ותוך כדי ניהול מו"מ חד צדדי כנגד הנתבעים, התערבות בוטה של התובע בתנאי ההסכם ועוד (סע' 4-6 לתצהיר), כי –

    "הוא ניסה לסכל בזה שהעסקה תהיה לטובת משפחת ששון. זה מה שהוא רצה. את העסקה הוא רצה בכל מחיר, אבל שזה יהיה לטובת, כן, זה בוודאות היה כל הזמן אותם ויכוחים. כל הזמן אותם ויכוחים לטובת משפחת ששון תמיד." (עמ' 39, ש' 14-17).

     

    כן מוסיפה הנתבעת בהמשך (שם, ש' 28-34) את הדברים הבאים:

    "בפעם הראשונה שדיברנו איתו, הוא אמר 'תנו לי לחזור אליכם עדיין אי אפשר כ"כ לנהל את העסקה'. ככה זה היה בהתחלה, 'יש להם שני בתים שצריכים לשבור, אני אתקשר אליכם'. בסופו של דבר, התקשר אמר 'טוב, אפשר, אתם יכולים לבוא לראות, אפשר להתקדם'. משהו כזה. והוא כל הזמן היה כאילו עם היד על הדופק איכשהו, של לא יודע אם העסקה תצא לפועל או לא, כי הוא יודע שיש יש בזה ליקויים, אז הוא רצה לבוא לקראתנו כדי שמישהו סוף סוף יחתום על הבית הזה."

     

45. הנתבעת מודה כי ביקרה בנכס חודשיים לפני חתימת ההסכם ואז נאמר לה כי יחידות בניה נוספות בנכס ייהרסו. בחודש ספטמבר 2019 ביקרו שוקר פעם נוספת בנכס, ואז ראו שיחידות אלו נהרסו.

     

46. בהמשך דבריה מעידה הנתבעת כי למרות שדמי השכירות שנדרשו לשלם היו נמוכים באופן משמעותי מדמי השכירות הריאליים ביחס לנכס כדוגמת הנכס דנן (לעניין זה ר' דבריה בעמ' 41, ש' 30 ו-35 ועמ' 42, ש' 22), הרי שלשיטתה, מאחר שדמי השכירות שולמו במסגרת העסקה בכללה הרי שמן הראוי היה להפחיתם בכל זאת (עמ' 40, ש' 27-35). כלומר: הנתבעת מודה שדמי השכירות החודשיים שאותם נדרשו לשלם היו נמוכים משמעותית מדמי השכירות הריאליים עבור הנכס, אולם הנתבעים ציפו שהתובע יפעל להפחתתם של אלו. שוב: גם במקרה זה אינני רואה כיצד הנתבעים מוכיחים את טענתם שהתובע פעל לטובת המוכרים. ההיפך הוא הנכון: התובע פעל לטובת הנתבעים גם אם הם עצמם אינם מודים בכך ומכירים בכך, וגם אם במקום להכיר הטוב כלפי מי שפעל לטובתם הם משליכים אבן לבאר שממנה שתו.

     

47. באשר למעמדו של המתווך טוענת הנתבעת כי מתווך לא אמור להתנהל בענייני העסקה, כדלקמן:

    "זה שני עו"ד מתערבים במו"מ ולא המתווך. מה קרה פה? משום מה, מאיזושהי סיבה כנראה אלוקית, הוא כל הזמן היה במו"מ בין גלעד משאט לבין מורן, זה מעוות לגמרי." (עמ' 44, ש' 11-13).

    עוד היא מוסיפה כי -

    "מתווך אמור לסגור עסקה אבל לא להתערב." (שם, ש' 17).

     

    כלומר: לשיטתה, התובע לא יכול היה להתערב בפרטי העסקה. דברים אלו אינם מתיישבים עם הדרישה שהמתווך יהיה הגורם היעיל בקשירת העסקה בין הצדדים.

48. באשר לשיעור הפיצוי המוסכם, המוזכר ב"הואיל" השני, ושעניינו תשלום פיצוי בסך של 150 אלש"ח, קובעת הנתבעת שמדובר בפיצוי בגין עגמת נפש (עמ' 44, ש' 26-29). כשב"כ התובע שואל את הנתבעת האם הפיצוי המוסכם כולל גם תשלום לעורך הדין ולמתווך, היא משיבה כי איננה זוכרת (עמ' 45, ש' 2-5). באשר לפיצוי השני (הנזכר בסע' 12.5 להסכם המכר), מתקשה הנתבעת להבהיר את פשרו, ומבהירה, בלשונה שלה, כי מדובר בפיצוי בגין עגמת נפש כתוצאה מביטול ההסכם (עמ' 45, ש' 14-35). כלומר: לשיטתה של הנתבעת, שני סכומי הפיצוי (המסתכמים בסכומים נכבדים ביותר) עניינם בעגמת נפש. הא ותו לא.

     

49. הנתבעת איננה מצליחה להבהיר למה היא כיוונה כאשר הצהירה בסע' 9 לתצהירה כי התובע הציג בפני הנתבעים מצג שווא (עמ' 46, ש' 24). זאת, במיוחד כאשר ציינה בחקירתה הנגדית קודם לכן כי התובע ציין בפני הנתבעים שבנכס קיימים ליקויים, כמו גם נדרש להרוס שני מבנים (בעמ' 39, ש' 29-33). הנתבעת מתפלפלת וטוענת שלא אמרה כי בנכס יש חריגות בניה, אלא קבעה שיש בתים שאותם צריך להרוס, כאשר היא מבהירה כי ההריסה נובעת מחריגות הבניה (ר' החל מעמ' 46, ש' 31 ועד עמ' 47, ש' 6). אין צורך לומר שהנתבעת סותרת את עצמה, והיא אף מודה כי (בניגוד לטענתה בתצהירה) התובע דווקא הציג בפני הנתבעים את חריגות הבניה בנכס. כלומר: בניגוד לטענת הנתבעים, התובע דווקא הבהיר את מצבו התכנוני של הנכס. בהקשר זה אפנה לדבריה של הנתבעת שלפיהם הנתבעים היו מודעים לכך שהיו - "המון ליקויים בנכס שהם אמרו" (עמ' 47, ש' 28), כשהכוונה שששון אמרו והודיעו את הדברים לנתבעים. מכל מקום, אין כל ספק שהנתבעים היו מודעים למצב הנכס, וטענותיהם בעניין כלפי התובע אין להן על מה שתסמוכנה.

     

50. הנתבעת נשאלה מה טענתה כלפי התובע, כאשר במסגרת הסכם המכר הצהירו הנתבעים כי בדקו את הנכס, כמפורט לעיל, והיא משיבה, שהתובע התערב (עמ' 48, ש' 10-11). כל זאת, לאחר שבהמשך מודה הנתבעת שהיא ובעלה היו מודעים לבעיות בנכס ולחריגות הבניה (שם, ש' 18-20). הנתבעת לא משכילה, אפוא, להבהיר מהי טענתה כלפי התובע ביחס לאחריותו לעניינים אלו, כאשר הנתבעים עצמם היו מודעים לסוגיות הנ"ל. הנתבעת טוענת, אפוא, טענה סתמית ללא כל הוכחה כדלקמן:

     

    "מה שאני רוצה ממנו זה ככה, שלאורך כל הדרך, את הבעיות שהוא ידע באמת, הוא לא הציג בפנינו בצורה נכונה. זה דבר ראשון. דבר שני, וזה הדבר הכי גרוע, שלאורך כל הדרך הוא היה לטובת משפחת ששון וזה שומעים בכל ההקלטות," (שם, ש' 24-26).

     

    אין צורך לומר כי מדובר בטענה סתמית שאיננה מגובה בשום ראיה. ההקלטות לא הוצגו מבעוד מועד וחזקה שהן משמשות כנגד הצד שהיה יכול להציגן ולא עשה זאת, אולם יתירה מכך: בדרך כלל נטענת טענה כנגד מתווך שהוא לא היה הגורם היעיל. כאן, עולה טענה הפוכה בדיוק: שהתובע פעל מעל ומעבר ועשה OVER DOING. בהמשך מבהירה הנתבעת שבשל הבעיות הרבות בנכס הם ביקשו להוסיף את התנאי המתלה, וטענתה כלפי התובע היא שהוא השפיע עליהם לרעה, כלשונה (עמ' 49, ש' 6, 14, ו-16) והתערב בעסקה (עמ' 50, ש' 35). כלומר: התובע שכנע את הנתבעים לרכוש את הנכס חרף הבעיות בנכס. ברי כי מדובר בטענה שאיננה יכולה לעמוד משפטית, באשר למעשה יצא המרצע מן השק והנתבעת טוענת כעת טענות בדבר כדאיות העסקה. ויודגש: התובע סיים את תפקידו כאשר נכרת הסכם המכר בין הצדדים; ומשכך לא ברור, כיצד הנתבעת מבקשת לקשור אותו לטענותיה שלה כלפי המוכרים, שגם הן טענות בדבר כדאיות העסקה. לא זו אף זו שהנתבעת מייחסת את ההישגים במו"מ לנתבעים עצמם (שם, ש' 20) ואילו את הכשלים בעסקה, לתובע. ברי כי לא ניתן לקבל טענות מעין אלו, שאין להן כל בסיס עובדתי וראייתי.

     

51. עוד מודה הנתבעת בהמשך כי הנתבעים התכוונו להישאר בנכס וכי קיוו כי ששון יתקנו את כל הדרוש תיקון (עמ' 51, ש' 14-35).

     

52. הנתבעת מנסה לטעון כי הסיבה שהעסקה התבטלה בסופו של דבר נובעת מאי עמידה בתנאי המתלה. דא עקא שדווקא זה הושלם ע"י בני הזוג ששון, כאשר אלו רשמו את הנכס על שמם ברמ"י, כפי שהדברים עולים מההודעה על רישום זכות בנכס על שם ששון מיום 1.4.18 (שצורפה כנספח לתצהיר ע"ר של התובע). הנתבעת נשאלת על כך באריכות (בעמ' 55, החל מש' 5), אולם איננה משכילה להבהיר מדוע ששון לא עמדו בהוראות התנאי המתלה. לעניין זה אפנה להתמהמהותה במתן תשובה במסגרת חקירתה הנגדית (שם, ש' 18-19). הנתבעת מנסה להסיט את הדיון לסוגיית השטח הבנוי של הנכס (שם, ש' 21-25), אולם עניין זה איננו קשור לתנאי המתלה שהושלם. בכל מקרה, עומדת הנתבעת על תצהירה, חרף הסתירות הרבות שנמצאו בו (שם, ש' 35).

     

53. לבסוף נשאלה הנתבעת על הבטחתה לשלם לתובע כדלקמן

    "המתווך שלח לך הודעה לגבי התשלום, זה היה בספטמבר, כמה ימים אחרי החתימה הוא אומר לך, 'אברהם ביקש שנשלח אלייך את הפרטים של חשבון הבנק לצורך העברה שתעשי מחר, סה"כ שתי אחוז פלוס מע"מ'. מה את עושה לו? לייק, נכון? יופי. האם את מאשרת את הלייק?" (מעמ' 57, ש' 34 ועד עמ' 58, ש' 2).

    הנתבעת משיבה כי אין בסימן ה"לייק" (סימן "אהבתי") משום אישור שכוונתה להעביר את דמי התיווך (עמ' 58, ש' 3).

    בהמשך נשאלת הנתבעת ע"י ב"כ התובע לגבי המשך התכתובת בינה לבין התובע כדלקמן:

     

    "בואי נמשיך. יום אחרי זה, 'היי מיכל, האם ביצעת את העברה? בכל מקרה בגלל שלא שילמת בצ'ק, אני צריך צילום של מסך העברה כדי לשלוח להנהלת רימקס'. 'מיכל התקשרתי מספר פעמים ואת לא עונה. אשמח לדעת מתי את עושה את העברה, ואשמח שתחזרי אליי'. ואז את עונה לו, 'אל דאגה, תכף אברהם ידבר איתך, הכל בסדר, אני פשוט בפגישות ועסוקה, מחילה'. הייתה כוונה לשלם?" (עמ' 58, ש' 7-11).

     

    הנתבעת משיבה על כך בצורה ברורה וחד משמעית:

    "לא. בגלל זה כתבתי לו ככה, למה? כי אני בן-אדם שלא יודע," (שם, ש' 12).

     

    יצא המרצע מן השק: הנתבעת מודה כי מלכתחילה לא התכוונו הנתבעים לשלם דמי תיווך!

     

54. בהמשך מנסה הנתבעת להבהיר כי היא איננה יודעת כיצד להתנהל במחלוקת (שם, ש' 12-15) וכי הבהירה לתובע שלא ידאג, כיוון שבעלה יחזור וישוחח איתו בעניין (שם, ש' 18). בהמשך דבריה מבהירה הנתבעת בתשובה לשאלתי כי –

    "אברהם אמר לי 'תני לי לדבר איתו ואני אסביר לכם גם למה', כי מראש אני אמרתי לו." (שם, ש' 33-34).

    גם בהמשך דבריה לא מצליחה הנתבעת להבהיר האם תשובותיה לתובע בשלב זה היו בגדר התחמקות, או שכבר בשלב זה התכוונו הנתבעים שלא לשלם לתובע את שכרו המגיע לו כדין. כל זה כאשר היו אמורים להעביר את דמי התיווך כבר במועד כריתת הסכם המכר וכאשר הנתבע מצטלם במעמד כריתת הסכם המכר קורן מאושר (עמ' 57, ש' 19-27).

55. לסיכום, הנתבעת עצמה מודה כי היא ובעלה תכננו ברגע הראשון שלא לשלם את דמי התיווך. עם זאת, מצאתי את עדותה של הנתבעת לא מהימנה, לא קוהרנטית ורצופת סתירות. במיוחד לא השכילה הנתבעת להבהיר מדוע לא שולמו לתובע דמי התיווך המגיעים לו. כל זאת, כאשר רק חודשים לאחר מכן התבררו לנתבעים טענותיהם כנגד ששון. כלומר: במועד כריתת הסכם המכר לא היתה כל סיבה שלא לשלם לתובע את דמי התיווך המגיעים לו, גם לשיטת הנתבעים, לפיה פעל התובע בחוסר תום לב, תוך שמירה על האינטרסים של המוכרים וכיו"ב, באשר באותו שלב, הנתבעים טרם נחשפו לטענות ולעילות אלו שעלו אצלם בשלב מאוחר יותר. ויודגש: התובע איננו מהווה צד למחלוקת שבין הנתבעים לבין ששון, ולא ברור מדוע הנתבעים לא התכוונו לשאת בדמי התיווך המגיעים לתובע. כלל טענות הנתבעת בעניין אין בהן ממש, נטענו באופן סתמי, ואין מקום לקבלן.

     

    יתירה מכך, כשלעצמי, וככל שענייננו במו"מ לקראת כריתת ההסכם הרי שלא מצאתי כי בהתנהלותו של התובע יש משום התנהלות שלא בדרך מקובלת ושלא בתום לב! לא זו אף זו: הנתבעת מתארת סיטואציה שבמסגרתה פועל התובע בכל יכולתו לגשר על הפערים שבין הצדדים. ברי כי לא ניתן לראות בכך משום פעילות לטובת צד אחד. קל וחומר בן בנו של קל וחומר שהנתבעת איננה משכילה להוכיח את טענתה כי התובע גרם לנתבעים נזקים של ממש במסגרת פעילותו חד הצדדית לטובת בני הזוג ששון. יתירה מכך: מהעדות עולה כי הנתבעים בדקו את היטב את הנכס וניהלו מו"מ קשוח עם המוכרים, בני הזוג ששון. ככל שהנכס לא היה מוצא חן בעיניהם של הנתבעים הרי שלא היו מתקדמים בהליך החוזי ולא כורתים את הסכם המכר. הדברים הללו אמורים במיוחד בשים לב לכך שהנתבעים היו מיוצגים ע"י ב"כ בהליך דנן, עו"ד משאט, שליווה אותם לאורך כל ניהול המו"מ עם המוכרים; והנתבעת אף מודה בכך (עמ' 42, ש' 30-31). בהקשר זה אפנה את שימת הלב במיוחד לתנאי המתלה בדבר רישום הנכס על שם המוכרים. כלומר: הנתבעים ידעו בדיוק לקראת איזו עסקה הם נכנסים, והדברים מגובים בעדותה של הנתבעת, כאשר היא מציינת בדבריה שהתובע היה מודע לכך שיש ליקויים בנכס (ועולה מדבריה שהוא שיקף לנתבעים את דבר הליקויים בנכס) והתנהל במתינות ביחס לקידום העסקה.

     

    גרסתו של הנתבע אברהם שוקר ומהימנותה

56. כאמור בפרק הקודם, עלה מעדותה של הנתבעת, רעייתו של הנתבע, כי הנתבע פעל באופן אישי לשם קידום העסקה, ובכלל זה ביחס להסכם התיווך ולהסכם המכר, ואילו הנתבעת לא היתה מעורבת בפרטי העסקה. מכאן החשיבות בבירור גרסתו של הנתבע.

     

57. הנתבע מודה כי פנה לתובע באמצעות רעייתו, הנתבעת, שהגיעה אליו באמצעות מודעה באתר "יד 2". כן הוא מודה כי חתם על הסכם התיווך (עמ' 60, ש' 19-25). עוד הוא מודה כי בהתאם להסכם התיווך התחייב לשלם דמי תיווך בשיעור של 2% מהעסקה בצירוף מע"מ, סכום שלא שולם על ידו (עמ' 61, ש' 31-34). כן הוא מודה כי סכום התמורה בגין העסקה עמד לפי הסכם התיווך על סך של 3.35 מלש"ח, כאשר בסופו של דבר הוסכם בהסכם המכר על תמורה בסך של 3.1 מלש"ח בלבד, כלומר: סכום הנמוך ב-250 אלש"ח מהסכום הראשוני. הנתבע מנסה להבהיר זאת בכך שהתברר לנתבעים שהנכס הוצע בעבר, באמצעות מתווך אחר, בסכום הנמוך וכן כי בין לבין נהרסו שני מבנים בנכס, בשל חריגות בניה (מעמ' 60, ש' 35 ועד עמ' 61, ש' 9).

     

58. הנתבעים טוענים שהתובע התערב בקביעת דמי השכירות. הנתבע מבהיר עניין זה בחקירתו הנגדית, כאשר לדבריו, ששון דרשו מהנתבעים דמי שכירות בסך של 3,000 ₪ ואילו התובע התערב והעלה את דמי השכירות לסך של 4,200 ₪. בעניין זה מודה הנתבע ששיעור דמי השכירות בגין נכס דומה מגיע לסך של 6,000-7,000 ₪, וכן שנושא דמי השכירות הוכרע בהסכם שנוסח ע"י עוה"ד של שני הצדדים (עמ' 62, ש' 30-36).

     

59. הנתבע מודה כי הוא עוסק בקבלנות בניין, כאשר לדבריו הוא איננו מתמצא ברישום בטאבו, אולם הוא בונה מבנים ותוספות בהתאם לתכניות מאושרות שהוא מקבל ממהנדסים (עמ' 64, ש' 8-22). לדבריו, הוא משמש כקבלן ביצוע (עמ' 65, ש' 10). עוד מעיד הנתבע כי במהלך כריתת הסכם המכר היו הנתבעים מיוצגים ע"י ב"כ בהליך דנן, עו"ד משאט (עמ' 63, ש' 26-32). הנתבע מודה שברור לו שהתובע הוא מתווך ואין לו השכלה משפטית (עמ' 63, ש' 33-35). ברי כי בנסיבות העניין עולה כי לנתבע יש למצער הבנה וניסיון ביחס למבנים בנכס לא פחות מאשר לתובע.

     

60. הנתבע משיב לשאלות ב"כ התובע ביחס לתנאי המתלה (שעניינו, כזכור, ברישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין בתוך 9 חודשים). לשיטתו של הנתבע, החיוב בתשלום דמי התיווך למתווך תלוי בתנאי המתלה, שבהתאם להסכם המכר, אמור להתבצע בתוך 9 חודשים. כלומר, לשיטת הנתבע: כל זמן שהתנאי המתלה לא יושלם ע"י ששון - לא יהיה התובע זכאי לדמי תיווך (עמ' 66, ש' 18-34).

     

61. הנתבע נשאל במסגרת חקירתו הנגדית (עמ' 67, ש' 1-3) לפשרו של הפיצוי המוסכם המפורט במבוא להסכם המכר (ב"הואיל" השני), ושעניינו פיצוי בסך של 150 אלש"ח, לצד הפיצוי המוסכם הנוסף בשיעור של 10% מהיקף העסקה, כמפורט בסע' 12.5 להסכם. במהלך הדקות הארוכות שלאחר הצגת השאלה מתפלפל הנתבע ומתחמק מלהשיב מהי המהות של פיצוי מוסכם זה, עד שהוא נדרש לעזרת ב"כ (בעמ' 69, ש' 36) שמבהיר לו כי מדובר בשני פיצויים נפרדים או כי מדובר בסוגיה משפטית (עמ' 67, ש' 35). הנתבע מסכים במידה מסויימת כי פיצוי זה כולל את שכרו של התובע, שאמור להיות משולם על ידם של הנתבעים לו התובע היה זכאי לכך (עמ' 69, ש' 14, וכן בעמ' 67, ש' 31-34). מכל מקום, נמצאנו למדים כי שכרו של המתווך כלול במסגרת הפיצויים המוסכמים, וזאת, למרות שבפועל לא שולם כל שכר למתווך. כלומר: בעניין זה יש לקבל את טענת ב"כ התובע, שלפיה עתידים הנתבעים להרוויח פעמיים: גם לקבל פיצוי מוסכם מהמוכרים (הנובע, בין היתר, מדמי התיווך שהיו אמורים לשלם למתווך ושאותם לא שילמו) וגם לא לשלם את שכרו של המתווך, חרף העובדה שיקבלו פיצוי בגין שכר זה. בשולי הדברים אזכיר כי, בשונה מבעלה, טענה הנתבעת, כי עניינם של שני סוגי הפיצויים המוסכמים בעגמת נפש.

     

62. ב"כ התובע מפנה את הנתבע לסע' 18-19 להסכם המכר, הקובעים במפורש ובהדגשה כי הנתבעים מודעים לכך שהטיפול של ב"כ הצדדים איננו כולל בדיקה של קיומם ותוקפם של היתרי הבניה ו/או צווי הריסה ו/או זכויות בניה וכיו"ב, וכי הקונה (שוקר) מצהיר כי ניתנה לו המלצה ואפשרות לבדוק את הדברים בעצמו. הנתבע מודה כי התובע דיווח לנתבעים על החריגות בנכס, אולם טען כי אלו הוסדרו (עמ' 70, ש' 5-12). עוד הוא מודה כי, כפי שעלה במסגרת ההליך בביהמ"ש המחוזי, הנתבעת עצמה ראתה את החריגות בנכס והובטח לה כי אלו יוסרו (שם, ש' 20-24). הנתבע מודה כי היה מודע לחריגות הבניה. בחקירתו הנגדית נשאל הנתבע בעניין החריגות והוא מנסה להרחיק את עצמו מהחריגות, אולם מסכים להודות בכך שהיה מודע לכך שהבית איננו רשום בלשכת רישום המקרקעין (לעניין זה אפנה לחילופי הדברים בין ב"כ התובע לבין הנתבע לכל אורכו של עמ' 73). לבסוף מודה הנתבע שהיה מודע אף לחריגות הבניה והוא עמד על הכנסת עניין "הפרות הבניה" בהסכם המכר כדלקמן:

     

    "יש פה, אנחנו הכנסנו להסכם וגם הייעוץ של המתווך אמר 'אל תדאג, אם יש משהו, הוא מסדר. הוא בעניינים, אל תדאג, הכל יהיה בסדר'. אמרתי, 'אם אני לא דואג, אתם רוצים שאני לא אדאג? בואו תראו לי כמה אתם באמת מוכנים, יש פיצוי מוסכם'. אז רשמתי 'הפרות בנייה', לא התכוונו שיבואו אחר כך מי שיגיד לי 'אתה ידעת, אתה בדקת'. לא, אני הכרעת את ההפרות בנייה," (עמ' 74, ש' 10-14).

    כלומר: הנתבע מודה כי היה מודע לחריגות הבניה עובר לכריתת ההסכם ואף ביקש מיוזמתו לשלב עניין זה בהסכם המכר. משכך, לא ברורה לי טענתם של הנתבעים כי התובע הסתיר מהם את חריגות הבניה.

     

63. בסופו של דבר נשאל הנתבע ע"י ב"כ התובע מדוע חתמו הוא ורעייתו על הסכם המכר חרף המגרעות והכשלים שהועלו על ידו, והוא משיב תשובה מיתממת, לפיה המתווך הבטיח לו שהכל בסדר (עמ' 74, ש' 30). פשיטא כי אין זו תשובה שניתן לקבל מאדם סביר, קל וחומר בן בנו של קל וחומר מקבלן בניין, שמיוצג ע"י עו"ד ששילב בהסכם תניות רבות מטעמו, ושהיה מודע לכל אורך הדרך לכשלים שלעניין, כמפורט לעיל. לא זו אף זו שהנתבע לא משכיל להבהיר מדוע לא ביקשו הנתבעים לבטל את ההסכם, לאחר המידע שנודע להם בעניין הנכס, כפי שהדברים עולים מפסק דינו של ביהמ"ש המחוזי, לפיו הנתבעים עמדו דווקא על קיומו של ההסכם וסירבו לבטלו (עמ' 75, ש' 17-18).

     

64. הנתבע נשאל היכן במסגרת הסכם המכר מוזכר כי המבנה אמור לכלול שטח בנוי בהיקף של 250 מ"ר ולא של 160 מ"ר, כפי שאכן התברר בסופו של דבר שזהו השטח הבנוי. בעניין זה נזקק הנתבע לסיועו של ב"כ, עו"ד משאט, שמפנה להסכם החכירה עם רמ"י (עמ' 78, ש' 16-21). הדברים אינם מפורטים בהסכם המכר עצמו.

     

65. עוד נשאל הנתבע בדבר היותו של התובע הגורם היעיל לקידום העסקה. הנתבע מנסה להכחיש עניין זה (ר' למשל טענותיו בעמ' 79, ש' 22-28); אולם ב"כ התובע מעמת אותו עם התמליל, כאשר עולה ממנו כי התובע "רדף" אחרי הנתבע, שלא השיב לטלפונים שלו. הנתבע מתרץ זאת בכך שלא היה זמין בשל בעיות בטלפון שלו, אולם מוסיף שיש לשמוע את האינטונציה של הדברים. מקשה ב"כ התובע: הרי מהשיחה עולה כי ביקשת את עצתו של התובע, והנתבע משיב כי התובע ביקש לשכנעו לרדת מהעסקה (עמ' 80, ש' 6-29). ב"כ התובע ממשיך ומצטט את דברי התובע לנתבע, לפיהם הוא מציע שאם הדברים אינם מתאימים לנתבעים הרי הוא מציע את הדברים הבאים:

     

    "...'תחתמו, אם לא נביא מישהו אחר', נכון? זה מה שטענתם. אני מסתכל בעמוד 7, בסדר? שורה 19, 20. ומה אומר לך יניב? 'הגיוני שאל תעשו עסקה, זה גם בסדר'. או שעושים עסקה ואם זה לא נגיד אז במעבר, קח את הכסף בחזרה, נעזוב את העסקה. אומר לך 'אח שלי, לא צריך, הכל בסדר'. לא אומר לך 'תשמע, תחתום עכשיו'." (מעמ' 80, ש' 33 עד עמ' 81, ש' 2).

    הנתבע נשאל על ציטוטים אלו, כמו גם על ציטוטים שמהם עולה שהתובע מבהיר לנתבע כי איננו מבקש להלחיץ אותו (עמ' 81, ש' 11), כאשר במקביל הוא מבקש לדרבן אותו להתקדם עם העסקה, והוא לא משכיל להבהיר כיצד התובע נטה לטובת משפחת ששון. לדברי הנתבע, פעל התובע בשיטה של "הפוך על הפוך" (עמ' 81, ש' 5-6). ברי כי לא ניתן לקבל את טענות התובע, שאינן מתיישבות עם דבר ואפילו לא עם ההקלטות והתמליל שהוא ביקש להציג.

66. ב"כ התובע מפנה את הנתבע לתמונה ממועד כריתת ההסכם, שבמסגרתה רואים את כלל הצדדים להסכם מוחאים כפיים ומשיקים כוסיות יין, והנתבע איננו משכיל להבהיר כיצד הצגת הדברים כאילו הסכם המכר נכפה על הנתבעים, באופן שהנתבעים לא היו מרוצים ממנו, מתיישבת עם התמונה הזו המביעה את שביעות רצונו מהעסקה (עמ' 82, ש' 11-12).

     

67. לפני סיום פרק זה אציין כי הנתבע מודה ששילם עבור העסקה (בהתאם להסכם המכר) בסה"כ סך של 260 אלש"ח (שני תשלומים בסך של 130 אלש"ח) וכן דמי שכירות בסך של 4,200 ₪ לחודש, עבור תשעה חודשי שכירות, למרות שהנתבעים התגוררו בנכס שנתיים וחצי (עמ' 79, ש' 11-17). דומה שהתנהלותו של הנתבע (כמו גם התנהלות רעייתו) מדברת בעד עצמה.

     

68. עולה מן המקובץ כי הנתבע מודה שחתם על הסכם התיווך עם התובע וכי בפועל היה המתווך הגורם היעיל. יתירה מכך: הנתבע איננו מתכחש לכך שהתובע היה הגורם היעיל, אולם הוא טוען שזה היה יעיל מדי. דא עקא שלא מצאתי אף לא בדברי הנתבע (כמו גם בגרסתה של רעייתו, הנתבעת) איזשהו תירוץ לשאלות הבאות: אם העסקה לא התאימה למדותיהם של הנתבעים, מדוע כרתו אותה? אם העסקה לא התאימה לנתבעים, מדוע המשיכו להחזיק בנכס ללא תשלום? זאת ועוד: מדוע לא התכוונו הנתבעים לשלם דמי תיווך לתובע כבר במועד כריתת ההסכם (לפני שבכלל התוודעו לכשלים, לשיטתם)? מה הקשר בין התובע לבין חריגות הבניה והבעיות האחרות בנכס, שהנתבע עצמו היה מודע להן? ברי כי הנתבע לא השכיל ליתן תשובה סדורה וברורה לשאלות אלו וממילא לא הצליח להוכיח את טענותיו.

     

    התובע – הגורם היעיל בהתקשרות בין הצדדים

69. אין כל חולק כי התובע הוא הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים בהסכם מחייב. הנתבעת מודה כי פנתה מיזמתה לתובע. זה הציג את הנכס לנתבעים. אלו ביקרו בנכס מספר פעמים, כדבריהם, ובסופו של דבר התקשרו בהסכם המכר עם המוכרים. אמנם לנתבעים טענה בדבר תנאי מתלה, אולם לא מצאתי בה ממש. בהקשר זה אפנה לפסק הדין בע"א 342-89, ג.ז. רכסים בע"מ ואח' נ' פסח גרופר ואח' (30.3.92), שבמסגרתו נבחן האם יש בהסכם המותנה בתנאי מתלה כדי לענות על דרישה זו (פסקה 18 לפסק הדין).

    בהקשר זה קובע כב' השופט מלץ כי –

    "גם חוזה על-תנאי יכול להיחשב כחוזה מחייב. סעיף 27(א) לחוק החוזים (חלק כללי) קובע, כי "חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי... או שיחדל בהתקיים תנאי...". על תוקפו של חוזה  על-תנאי עמדה המלומדת פרופ' שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 343: "חוזה על-תנאי הוא חוזה שלם מרגע כריתתו. כמו כל חוזה אחר, אף חוזה על-תנאי נוצר בדרך שפרק א לחוק החוזים מתווה, לאמור: בדרך של הצעה וקיבול. חוזה על-תנאי מחייב את הצדדים לו כבר מעת כריתתו"."

    כלומר: חוזה על תנאי הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין. עוד קובע השופט מלץ כי -

    "זכאות המתווך לשכר קיימת רק משהביא את הצדדים לעיסקה לידי כריתת חוזה מחייב. תפקידו של המתווך בעיסקת מקרקעין הוא לשמש כלי יעיל להפגשת מוכר וקונה, לסייע להם להגיע להסכמה ולמפגש רצונות, שיבוא לידי ביטוי בכריתת חוזה מחייב (ע"א 166/77 [9], בעמ' 369). זוהי המטרה, שעם השגתה זכאי המתווך לשכר.

    זכאותו של מתווך לשכר אינה נובעת רק בשל כך שהמתווך משקיע מאמצים לשם השגת המטרה, אלא השגת המטרה היא המזכה אותו בשכר עבור עמלו. מכאן, מאחר שהחוזה על-תנאי הוא חוזה מחייב, הרי שבדרך כלל הבאת הצדדים לידי כריתת חוזה כזה תזכה את המתווך בשכרו." (פסקה 19 לפסק הדין).

     

    כלומר: כריתת הסכם מכר הכרוך בתנאי מתלה מזכה את המתווך בשכר ובדמי תיווך. פשיטא שאין מקום להמתין משך שנים על מנת לראות האם חל איזשהו פגם בעסקה, ורק אז לבחון האם המתווך זכאי לשכרו.

     

    דחיית טענת הנתבעים בדבר התנהלות שלא בתום לב של התובע

70. לטענת הנתבעים, התובע פעל שלא בתום לב כאשר לא גילה להם את כל המידע שהיה ברשותו ביחס למבנה, ובכלל זה הסתיר מהם, לטענתם, את העובדה שמדובר במבנה מבונה על גבי המגרש בשטח של כ-162 מ"ר במקום בשטח של 250 מ"ר, כפי שהציג להם. לגופו של עניין דחיתי את טענת הנתבעים, באשר התובע, המתווך של העסקה, איננו בעלי הנכס, וממילא הוא "חי מפי המוכרים", בעלי הנכס, ומתבסס על מידע שאלו נתנו לו. אין לתובע מידע משל עצמו, והוא הבהיר לנתבעים כי עליהם לעשות את הבדיקות מטעמם. יתירה מכך: הנתבע הוא קבלן, המתמצא בעניינים אלו, ובמהלך עריכת הסכם המכר היו הנתבעים מיוצגים ע"י עורך דין מטעמם, שאף מייצגם כעת. זאת ועוד: הנתבעים עמדו במסגרת הסכם המכר על קוצו של יו"ד, והכניסו תנאי מתלה בהסכם ביחס למועד רישום הנכס על שם המוכרים, כמו גם שני סוגים של פיצויים מוסכמים, והצהירו כי בדקו את הנכס. כן עלה כי הנתבעים היו מודעים היטב לסוגיית חריגות הבניה, אולם לטענתם, זו היתה אמורה להיות מוסדרת. טענה כזו קשה לקבל ממי שעיסוקו הוא בקבלנות בניה, כאילו המתווך הונה את הנתבעים ולא גילה להם שהחריגות שהיו קיימות בנכס ושהיו גלויות לנתבעים לא הוסרו בסופו של דבר. יתירה מכך, וכפי שהבהרתי לעיל: אמנם, כאמור לעיל, במערכת היחסים שבין מוכר לרוכש הכלל הוא "ייזהר המוכר", אולם אין הדברים אמורים ביחס למערכת היחסים שבין מתווך לרוכש.

     

71. דווקא הנתבעים הם שפעלו שלא בתום לב, כאשר לא התכוונו לשלם את דמי התיווך לתובע מהרגע הראשון: הנתבעים לא הביאו עמם כל תשלום למתווך במועד כריתת הסכם המכר, וגם לאחר שהתובע פנה לנתבעת, זו הבטיחה לו כי העניין יוסדר אולם בפועל משכה את העניין ונושא דמי התיווך מעולם לא הוסדר. הנתבעת אף הודתה בחקירתה הנגדית כי הנתבעים לא התכוונו לשלם לתובע את שכרו כבר מלכתחילה. כל זאת, זמן רב לפני שהתעוררה סוגיית כשלון עסקת המכר. כלומר: לפנינו טענה של הנתבעים המהווה חרב פיפיות. הנתבעים לא יכולים לטעון כי התובע פעל שלא בתום לב, כאשר התנהלותם שלהם נעשתה שלא בתום לב.

     

72. בהקשר זה מן הראוי להפנות לפסיקה שלעניין השימוש לרעה בזכות משפטית שלא בתום לב:

    "עקרון תום הלב הוא עקרון "מלכותי" (בג"ץ 1683/93 יבין פלסט בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד מז(4) 702, 708). הוא חל על "כלל המערכת המשפטית בישראל" (ע"א 700/81 פז נ' פז, פ"ד לח(2) 736, 742). בצדק צויין כי הדוקטרינה של תום הלב "חותכת את משפט ישראל כולו לאורכו ולרוחבו, מלוא כל הארץ כבודה" (השופט מ' חשין ברע"א 6339/97, רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 230)." ע"א 9474/03, יורם גדיש תשתית ובנייה (1992) בע"מ נ' בהג'את מוסא, סא(3) 603 (2006).

     

73. המשפט העברי מתייחס אף הוא לסוגיית השימוש לרעה בזכות משפטית, והיא מוגדרת במקורותינו כ"מידת סדום". הכלל שנקבע בעניין הוא "כופין על מידת סדום" (בבלי, כתובות, קג, א). לעניין זה, ר' למשל מאמרו של מ. ויגודה, על תום הלב במשפט, עלון פרשת השבוע של משרד המשפטים, בעריכת א. הכהן, מ. ויגודה, פרשת "וירא" תשס"ה, גיליון מס' 184.

     

    טענת הודאה והדחה של הנתבעים והעדר זימונם של עדים רלוונטיים מטעמם

74. יתירה מכך: הנתבעים מבקשים להוכיח טענתם לפיה הם אינם חבים לשלם דמי תיווך, חרף התחייבותם במסגרת הסכם התיווך, שעליו הם חתומים. זאת, חרף הודאתם ביסודות החיוב בהתאם למסמך בכתב, הסכם התיווך, שנערך, נכרת ונחתם על ידם כדת וכדין. כמו כן, אין כל חולק כי התובע הוא מתווך מוסמך וכי היה הגורם היעיל בעסקה. טענת הנתבעים היא טענה חיצונית להסכם התיווך, באשר אין כל חולק על תוכנו. משכך, ענייננו בטענת הודאה והדחה. הטוען טענה מעין זו עליו להידרש ולהוכיחה. בהקשר זה נדרשים הנתבעים לזמן לעדות את הגורמים הרלוונטיים, ובכלל זה, מן הראוי היה להעיד את בני הזוג ששון, בשל טענתם של הנתבעים כי התובע נטה לשרת את האינטרסים שלהם, כמו גם לזמן לעדות את ב"כ הנתבעים, עו"ד משאט, כאשר מעדותם של הנתבעים עצמם עולה כי זה היה מעורב בכל ההליכים שלעניין ההסכם ואף ניסח את הסכם המכר מטעמם. כמו כן היה על הנתבעים לזמן לעדות את עורכת דינם של ששון, ונציגי המכירות באזור, שמוזכרים בחקירתה הנגדית של הנתבעת (עמ' 39, ש' 35). עוד היה על הנתבעים לזמן את המתווך הנוסף, שלטענת הנתבע (עמ' 70, ש' 1-4) הציג בפני הנתבעת את הנכס עובר להצגתו ע"י התובע. כשלעצמי, אני מטיל ספק בטענה זו, שלא עלתה בתצהיריהם של הנתבעים ויש בה משום הרחבת חזית, אולם ככל שהיה מתווך כזה הרי שהיה על הנתבעים לזמנו לעדות. הנתבעים לא פעלו כך, ועניין זה פועל לחובתם. בשולי הדברים אזכיר כי בתחילתו של דיון ההוכחות לא הופיעה הנתבעת עצמה לדיון, ורק לאחר שהבהרתי כי אין מנוס מלזמנה זו התייצבה. מכל מקום, גם להתנהלות זו יש לייחס משקל מסויים.

75. בהקשר זה נקבע לא אחת בהלכה הפסוקה כי אי הבאתו לעדות של עד רלוונטי תעמוד לחובת הצד אשר היה עליו להביאו. לעניין זה אפנה לפסיקת כב' השופט אליעזר גולדברג בפסק הדין בע"א 465/88, הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו ואח', פ"ד מח(4), 651, 658, כדלקמן:

    "11. אי-הבאתו של עד רלוואנטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד. בע"א 240/77 [3], בעמ' 705, אומרת השופטת (כתוארה אז) בן-פורת, כי "אי הזמנתם להעיד... יוצרת הנחה שאילו הובאו היתה עדותם סותרת את גרסת המשיבה..." ... וכי "על הכלל שאי הבאתו של עד רלבנטי יוצרת הנחה לרעת הצד שאמור היה להזמינו, עמד בית-משפט זה בע"פ 112/52 ... ובע"א 373/54 ..."

     

    השופט יעקב קדמי קובע בספרו, על הראיות (חלק רביעי, תש"ע-2009, בעמ' 1719) כי –

    "נטל השכנוע מבטא את החובה העיקרית המוטלת על בעל דין (תובע או נתבע) להוכיח את טענותיו כלפי יריבו; כאשר אי עמידה בה – משמעה דחיית הטענות." (ההדגשה כאן – במקור. י"פ).

    עוד הוא קובע (שם, בעמ' 1721) כי –

    "כלל אוניברסלי הוא כי בעל דין הטוען טענה מסוימת החשובה לעמדתו במשפט... עליו הראיה.... חובה זו – ונכנה אותה בשם חובת הראיה (למעשה: נטל השכנוע) (the burden of establishing a case ) היא היא החובה העיקרית במשפט".

    הדברים אמורים אף ביחס להימנעות הנתבעים מהמצאת תמליל ההקלטה מטעמם, שאותו ביקשו להציג רק במהלך הדיון במסגרת חקירתו הנגדית של התובע. לטעמי, מדובר בנתון משמעותי ביותר, אשר העדר גילויו, או שמא יש לומר – הסתרתו עד לחקירתו הנגדית של התובע, פועל לרעת הנתבעים. ויודגש: הימנעות מגילוי של פרט מהותי או הימנעות מהמצאת ראיה דינם כהימנעות מזימונו של עד והלכת הבנק למימון חלה אף על התנהלות זו. לעניין זה ר' ע"א  9656/05 נפתלי שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (27.7.08), שם קבע כב' השופט סאלים ג'ובראן את הדברים הבאים (פסקה 26):

    "הדרך שבה מנהל בעל דין את עניינו בבית המשפט הינה בעלת משמעות ראייתית, באופן דומה לראיה נסיבתית, וניתן להעניק משמעות ראייתית לאי הגשת ראיה. התנהגות כגון דא, בהעדר הסבר אמין וסביר - פועלת לחובתו של הנוקט בה, שכן היא מקימה למעשה חזקה שבעובדה, הנעוצה בהיגיון ובניסיון חיים, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שלו הובאה אותה ראיה, היא הייתה פועלת לחובת הנמנע ותומכת בגרסת היריב."

    עוד ר': יעקב קדמי, על הראיות, הדין בראי הפסיקה, חלק שלישי 1649-1650, הקובע כי הימנעות זו מחזקת את הראיות העומדות לחובת הנמנע ומחלישה את הראיות המובאות מטעמו להוכחת גרסתו.

    לטעמי, לא עמדו הנתבעים בנטל הראייתי ולא השכילו להטות את מאזן ההסתברויות הנדרש לצדם, כאשר במקרה שלנו הם הצד הנושאים בנטל השכנוע, במיוחד נוכח כלל הראיות שהובאו ע"י התובעת ולא נסתרו, ובשים לב לכך שהנתבעים הודו למעשה בכלל מרכיבי החיוב הנובעים מחתימתם על הסכם תיווך כדת וכדין. משכך, אני קובע כי הנתבעים לא עמדו לא בנטל השכנוע ולא במאזן ההסתברויות.

76. התנהלות זו מצטרפת לעובדה שהנתבעים לא המציאו אף לו ראיה אחת לטענותיהם בזמן אמת כלפי התובע, לא ביחס לשטח הנכס, לא ביחס לשטח המבונה, ולא ביחס לחריגות הבניה. אדגיש שוב: הטענה הראשונה של הנתבעים כלפי ששון עלתה בחלוף למעלה משנה ממועד כריתת ההסכם, כאשר לצדה לא עלתה באותה עת אף לא טענה בכתב כלפי התובע. ברי כי העדר התשלום של דמי התיווך לתובע במועד כריתת הסכם המכר, תוך ציפיה שזה ימתין עד להשלמת התשלום האחרון והעברת הזכויות בנכס, איננה התנהלות תמת לב של הנתבעים.

     

    סיכום

77. ענייננו בהסכם תיווך, אשר אין מחלוקת כי הוא ממלא את כל התנאים בהתאם לחוק: התובע הוא מתווך הרשום בפנקס המתווכים; הסכם התיווך נערך בכתב, וכלל את כלל הדרישות שלעניין, בהתאם לסע' 9 לחוק המתווכים; ולבסוף: אין כל ספק כי התובע הוא הגורם היעיל בתיווך העסקה. בהקשר זה אף נטען ע"י הנתבעים כי התובע פעל ביתר שאת לטובתם של המוכרים, ששון. כלומר: אין כל חולק שהתובע פעל בכל מאודו על מנת לקדם את העסקה. באשר לטענה בדבר פעילות התובע לטובת בני הזוג ששון, הרי שנטל הראיה בעניין זה הוא על הטוען את הטענה, וזו לא הוכחה. נהפוך הוא: התובע הוכיח כי פעל לטובת הנתבעים, כאשר העסקה נכרתה בסופו של דבר בסכום הנמוך משמעותית מהסכום שפורסם מלכתחילה, וזאת, לצד הפחתת דמי השכירות בגין הנכס באופן משמעותי מדמי השכירות הריאליים.

     

78. לנתבעים טענה מרכזית שלפיה הם פטורים מתשלום שכר טרחת המתווך, והיא - פעילותו של התובע שלא בתום לב. כפי שפירטתי לעיל, אינני מוצא לנכון לקבל טענה זו, אשר לא הוכחה. מצאתי כי התובע התערב, לבקשת מוכרי הנכס, ששון, בשתי סוגיות: הפיצוי המוסכם ומשך התקופה שבמסגרתה יהיה על המוכרים לרשום את הנכס על שמם בלשכת רישום המקרקעין. לא מצאתי כי בעניין זה התנהל התובע שלא בתום לב. בהקשר זה יודגש כי שיעור הפיצוי המוסכם נקבע בשני סעיפים נפרדים ומצטברים, באופן הנוטה בבירור לטובת הנתבעים, כאשר לשיטת הנתבעת, כל מטרתו של הפיצוי המוסכם בשני הסעיפים הוא לפצות על "עגמת נפש". הא ותו לא. עוד נטען כלפי התובע כי זה לא גילה לנתבעים את כל המידע ביחס לנכס, כאשר ברי כי התובע קיבל את המידע שהעביר לנתבעים, מאת המוכרים, ולא מצאתי כי זה נדרש לייצר מידע חדש שלא נמסר לו ע"י המוכרים. בשולי עניין זה אעיר כי כפי שעלה מחקירתו הנגדית של הנתבע, הוא היה מודע היטב לחריגות הבניה, אולם לשיטתו, הובטח לו כי אלו הוסדרו. בהקשר זה נקבע בפסקה 47 לפסק דינה של כב' השופטת קיציס במסגרת ההליך בביהמ"ש המחוזי, כי הנתבעים הסתמכו בעניין זה על הצהרות ששון. די לי בכך כדי לקבוע כי הנתבעים לא הסתמכו בעניין זה על הצהרות המתווך, ולא ניתן לגלגל את האשמה בעניין לפתחו.

     

79. ויודגש: התנהלות שלא בתום לב משמעה במקרה זה: מידע שהיה ברשות התובע והיה על התובע לגלותו. במקרה שלפניי, לא היה המידע ברשות התובע, אלא הוא קיבלו מאת המוכרים. יתירה מכך: לא מצאתי כי התובע פעל בצורה חריגה, לא מקובלת או שלא בתום לב. התובע גילה את כל שהיה ברשותו לנתבעים, וככל שהעסקה נכשלה בסופו של דבר הרי שאין לנתבעים להלין בעניין זה על עצמם, על שלא בדקו את הדרוש בדיקה כדבעי, ובהתאם להצהרותיהם בהסכם המכר.

     

80. בשולי עניין זה אבהיר כי לדידי, הקביעה בהלכה הפסוקה שלפיה "ייזהר המוכר", המעדיפה הטלת האחריות, שהיא בגדר סוג של "אחריות קפידה" על המוכר, שאמון על הכרת פרטי הנכס יותר מאשר על הרוכש, אין משמעה כי יש להטיל אחריות קפידה כזו גם על מתווך העסקה. זאת, משום שרק על בעלי נכס מוטל למסור את כל המידע ביחס לנכס, שהוא מחזיק בו מזה תקופה משמעותית, לאחר שרכש אותו וטיפל בו במשך אותה תקופה. אין להטיל אחריות מעין זו על רוכש פוטנציאלי שמתעניין בנכס ולבסוף רוכש אותו. אותם דברים אמורים אף ביחס למתווך. כל עניינו של המתווך הוא בקשירת הקשר בין הצדדים, וממילא אין להשית עליו חובות המוטלים על בעלי נכס המבקש למוכרו.

     

81. לא זו אף זו, הנתבעים כרתו את ההסכם בסופו של דבר ולא העלו כל טענה בראשית הדרך בדבר הגינותו של הסכם המכר. ויודגש: ענייננו באנשים בגירים שלוו בעורך דין מטעמם ושהיו רשאים לבדוק את הנכס, והכל בהתאם להצהרותיהם שלהם במסגרת הסכם המכר. הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר ענייננו בנתבע שעיסוקו כקבלן בניין. ברי כי אין מדובר באדם מן השורה, שלא מתמצא בהוראות החוק והתקנות בעניין. באשר לטענה בדבר שטח המבנה המבונה על גבי המגרש, הרי שלא מצאתי כי טענה זו עלתה במועד. טענה זו אף לא נזכרה בכתבי הטענות מטעם הנתבעים ונראה כי אלו ויתרו על הצגת הטענה. אמנם לא ניתן לומר כי ענייננו בשינוי חזית או בהרחבתה, באשר היה על ב"כ התובע להעלות התנגדותו להרחבת החזית מבעוד מועד והוא לא פעל כך, אולם ברי כי ענייננו, למצער, בטענה כבושה, שלא נזכרה עד לשלבים המאוחרים של ההליך שלפניי. בהקשר זה אציין כי לא מצאתי לפניי כל תכתובת או ראיה אחרת בעניין.

     

82. לא זו אף זו: כאמור לעיל, מצאתי כי ענייננו בטענת הודאה והדחה, באשר הנתבעים מודים כי נכרת הסכם תיווך בחתימת ידם, כפי שהם מודים כי התובע היה הגורם היעיל בכריתת העסקה (ושמא יעיל מדי, כטענתם).

     

83. אחת ההבחנות המרכזיות בדיני הראיות במשפט הישראלי היא ההבחנה בין שני נטלי הוכחה: נטל השכנוע ונטל הבאת הראייה. בעוד נטל השכנוע מבטא את החובה העיקרית המוטלת על בעל דין להוכיח טענותיו כלפי יריבו, נטל הבאת הראיה מבטא הסדר דיוני הקובע את סדר הטיעון והבאת הראיות. אמנם באופן רגיל הן נטל השכנוע והן נטל הראיה מוטלים על כתפיו של התובע. זאת, בשים לב לעקרון המנחה בשיטתנו המשפטית לפיו "המוציא מחברו עליו הראיה", שמשמעו הוא כי אדם התובע דבר מה מחזקת נתבע נדרש להביא הוכחה לדבריו. עם זאת, לעיתים מובילים שיקולים של מדיניות משפטית להעברת נטל ההוכחה על כתפי הנתבע (ר': קדמי, על הראיות, חלק רביעי, תש"ע-2009, עמ' 1719-1724). כך, למשל, ניתן למנות בין מצבים אלה את טענת ההגנה מסוג "הודאה והדחה", טענה אשר, כאמור לעיל, מתקיימת בענייננו.

     

    הסיטואציה של הודאה והדחה נוצרת כל אימת שנתבע מודה בעובדותיה המהותיות של עילת התביעה ומוסיף טענות אחרות העשויות להביא לדחייתה. לסיטואציה מסוג זה יש פן מהותי ופן דיוני. הפן המהותי משמעו העברת נטל השכנוע לכתפי הנתבע. משמעות הדבר היא כי אם בסופו של ההליך לא ישתכנע בית המשפט בטענות הנתבע אזי יזכה התובע בתביעתו, שהרי הנתבע הודה למעשה בכל רכיביה. הפן הדיוני הוא כי סדר הטיעון הרגיל הקבוע בתקנה 66 לתקנות סדר הדין האזרחי, נהפך על פניו (ר' פירוט נרחב בסוגיה זו במאמרו המרתק של פרופ' יובל סיני, הדוקטרינה של הודאה והדחה וכללי נטל השכנוע במשפט האזרחי, מחקרי משפט כד, התשס"ח-2008).

84. עולה מן המקובץ כי על הנתבעים להרים הן את נטל השכנוע והן את נטל ההוכחה בענייננו, והם לא השכילו לעשות זאת: הנתבעים לא הבהירו מדוע לא שילמו לתובע את דמי התיווך כבר במועד כריתת הסכם המכר, וזאת, בניגוד להסכם התיווך שעליו חתמו. הנתבעים לא השכילו להבהיר כיצד, לשיטתם, התערב התובע לטובת המוכרים, במיוחד כאשר שילמו סכום הנמוך ברבע מלש"ח מסכום המכירה שהוצג על ידו, כמו גם שילמו דמי שכירות (בתקופה שבה עדיין שילמו את דמי השכירות) בשיעור נמוך משמעותית מהסכום בגין נכס מעין זה, וזאת, חרף התערבותו של התובע בעניין. הנתבעים גם לא השכילו להצביע על מודעות התובע לשטח המבונה בנכס. עוד הם לא השכילו להצביע על העדר מודעותם לחריגות הבניה. משכך, אין לי אלא לשלול את טענות ההגנה של הנתבעים המהוות טענות בדים, שדינם לקרוס כמגדל קלפים.

85. בשולי הדברים ולא בשולי חשיבותם, אציין פעם נוספת כי מהעדויות שלפניי (ובמיוחד מעדות הנתבעת), עלה כי הנתבעים מלכתחילה לא התכוונו לשלם את דמי התיווך ומשכך הדיון באשר לתנאי המתלה ובטענות הנתבעים נערך למעלה מן הצורך.

     

    סוף דבר ותוצאה

86. בנסיבות העניין ונוכח עמידת התובע בכלל התנאים שלעניין, בהתאם לחוק המתווכים וכמפורט לעיל, אני מורה על קבלת התביעה במלואה, בכל הנוגע לרכיב שכר הטרחה. שכר טרחתו של התובע בגין עבודתו יעמוד על שיעור של 2% מהיקף העסקה בצירוף מע"מ. קרי: סך של 62,000 ₪, בצירוף מע"מ בסך של 10,540 ₪, ובסה"כ סך של 72,540 ₪. סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה ממועד כריתת הסכם המכר, קרי: מיום 15.9.19, ועד למועד התשלום בפועל.

     

87. כן יישאו הנתבעים בפיצוי לתובע בגין עגמת נפש שנגרמה לו בסך של 4,000 ₪. עוד יישאו הנתבעים בשכר טרחת עו"ד של התובע בסך של 10,000 ₪, ובהוצאות התובע עצמו, שהעיד לפניי והתייצב ל-4 דיונים בעניין, בסך של 2,500 ₪. עוד יישאו הנתבעים באגרת משפט כפי ששולמה. כלל הסכומים ישולמו בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישאו ריבית והפרשי הצמדה כדין.

     

    זכות ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז בלוד כדין.

    המזכירות תפיץ את פסק הדין לב"כ הצדדים.

     

     

    ניתן היום, כ"ה שבט תשפ"ד, 04 פברואר 2024, בהעדר הצדדים.