לפני תביעה כספית על סך 1,709,963 ₪ ולסעד של צו עשה. כתב תביעה מתוקן הוגש ביום 5.1.2020.
רקע עובדתי
1.התובעים הם בעלים בחלקים שווים של שתי דירות בבנין משותף ברחוב רידינג 58 בתל אביב (להלן: "הבנין" ו "הדירות" בהתאמה). דירה הידועה כתת חלקת 4, חלקה 26, גוש 6770, בקומת קרקע (להלן: "הדירה בקומת הקרקע") ודירה בקומה הראשונה הידועה כתת חלקה 8 (להלן: "הדירה בקומה א").
2.הנתבעת עוסקת ביזום, תכנון וביצוע של פרוייקטים לרבות עפ"י תמ"א 38.
3.ביום 20.9.2011, נחתם בין בעלי הדירות בבנין לבין הנתבעת, הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38. בהסכם נקבע, כי הנתבעת תבנה תוספות בנייה לדירות הקיימות בשטח של 35 מ"ר ברוטו וכן 12 מ"ר מרפסות (להלן: "ההסכם" ו"הפרויקט", בהתאמה). היתר לעבודות הבנייה עפ"י ההסכם, ניתן ביום 24.11.2013.
4.הנתבעת ביצעה בדירות התובעים עבודות נוספות, מעבר לעבודות שפורטו במסגרת ההסכם, אשר מהותן, הפיכת דירות התובעים מדירות 4 חדרים לדירות 5 חדרים ולצורך כך ביצעה עבודות לשינוי פתח הממ"ד, שינוי מיקום המטבח ושינוי פתחי חלונות (ראו תשובת מומחה ביהמ"ש פ', ע' 87, ש' 1- 9). (להלן: "העבודות הנוספות").
5.לאחר שהנתבעת סיימה את בניית השלד של קומת הקרקע וקומה א', בשלב המעטפת ובכלל זה העבודות הנוספות בדירות התובעים כאמור, עלו יחסי הצדדים על שרטון. הנתבעת לא השלימה את העבודות המפורטות במפרט הטכני בדירות התובעים (ראו פירוט העבודות במפרט הטכני בקטגוריה של עבודות פנים ללא עלות לדיירים). לטענתה, מנעו ממנה התובעים את הכניסה לדירות לצורך השלמת העבודות. התובעים באמצעות קבלן מטעמם, שיפצו שיפוץ מקיף את הדירות ואף פיצלו את הדירה בקומה א' לשתי יחידות נפרדות.
6.ביום 13.3.2017 ניתן אישור אכלוס טופס 4 לבנין. אין מחלוקת כי הוגשה תוכנית שינויים בגין העבודות הנוספות והיא מופיעה בתיק הבניין מיום 9.9.2015, אולם טרם ניתן היתר בניה מעודכן (ראו בע' 3 לשאלות ההבהרה שנשלחו למומחה ביהמ"ש, וכן פ', ע' 89, ש' 4- 7; ע' 87, ש' 8).
7.המחלוקת העיקרית בין הצדדים, היא בשאלה, האם התובעים הסכימו שהנתבעת תבצע עבודות נוספות מעבר לעבודות נושא ההסכם, שמהותן הפיכת דירותיהם מדירות 4 חדרים לדירות 5 חדרים.
טענות התובעים
8.במהלך הבנייה נגרמו לדירות נזקים, ובין היתר, נזילות בקירות ובתקרה, קריסת התקרה, סדקים רוחביים בקירות, שקיעת ריצוף, נזק למשקופים ולחלונות, שקעי חשמל שיצאו ממקומם ועוד. חלק מהנזקים גרמו לירידת ערך הדירות.
9.תוספות הבנייה נבנו שלא בהתאם לתוכניות המאושרות שצורפו להסכם ולא בהתאם להיתר הבניה שניתן לפרויקט (להלן: "ההיתר"). הנתבעת בנתה את הממ"ד בניגוד להיתר כך שפתח הממ"ד נבנה במקום בו נמצא המטבח הקיים, באופן שחייב להעביר את המטבח לאזור אחר, בשל כך נוצר חלל ריק בלתי ניתן לניצול בפתח הממ"ד. נוסף על כך, לא נבנו שני חלונות המופיעים בהיתר. יחידת ההורים לא בוצעה בהתאם להיתר באופן שיצר מסדרון לא מנוצל וחייב את העברת השירותים. תוספות הבניה (השירותים, חדר השינה, הממ"ד והמרפסת) בדירה שבקומה א', חוברו למפלס הגבוה ב- 9 ס"מ ביחס למפלס הדירה.
10.התובעים טוענים, כי הנתבעת הפרה את ההסכם, לא ביצעה את העבודות אותן התחייבה לבצע במסגרתו. לאור האמור, נאלצו התובעים להעביר את מיקום המטבח והשירותים, לשנות את חלוקת הדירות כך שיתאימו בפועל לתוספות הבניה שבוצעו.
11.התובעים טוענים, כי פנו לנתבעת על מנת שתשלים את העבודות. ביום 20.10.2015, נערכה בין הצדדים פגישה שהסתיימה ללא הסכמות. לאור כשלון המשא ומתן, ביקשו התובעים לקבל זיכוי בגין עבודות שהיה על הנתבעת לבצע והאביזרים שהיה עליה להתקין, כך שהנתבעת תבצע עבודות הריסה בלבד הכוללות הריסת מחיצות פנים, פירוק ריצוף, איסוף וערימת החול לחלל פנוי ופינוי פסולת. הנתבעת התנתה את הסכמתה בחתימת התובעים על כתב ויתור. התובעים סירבו לדרישה זו. התובעים ביצעו את העבודות בעצמם ונשאו בכל ההוצאות בגינן.
12.התובעים טוענים כי יש לחייב את הנתבעת לפצותם בסכומים כפי שיפורט להלן. אציין, כי קיים שוני בסכומים בין הנטען בכתב התביעה לסכומים הנטענים בתצהיר העדות הראשית מטעם התובעים, אולם לא התבקש תיקון נוסף של כתב התביעה;
ירידת ערך בשיעור של 25% לדירה בקומה א' בגין ליקויי בניה ותכנון ואי התאמה לתכנית היתר בנייה, בסך של 770,000 ₪. 15% ירידת ערך בגין הפרשי מפלסים ו-10% בגין אי התאמה וצנרת דירות שכנות הממוקמת בדירה (חוות דעת מיום 20.10.2016). (בחוות דעת שצורפה לתצהיר העדות הראשית, נטען לירידת ערך בשל ליקויים שאינם ניתנים לתיקון בסך 1,000,000 ₪ (חוות דעת מיום 24.5.2020)).
13.בכתב התביעה נטען, כי עלות תיקון הנזקים, בתוספת החזר בגין עבודות שלא בוצעו ע"י הנתבעת, מסתכמים בסך 799,631 ₪. (בתצהיר העדות הראשית נטען לסך של 859,631 ₪). בכתב התביעה נטען בנוסף, כי התובעים נאלצו לשאת בהוצאות בגין חוות דעת ותוכנית אדריכלית בסך 80,322 ₪ (בתצהיר העדות הראשית נטען, כי התובעים נאלצו לשאת בהוצאות בסך כולל של 87,352 ₪).
14.לטענת התובעים, יש לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין אובדן דמי שכירות לתקופה שמיום 16.6.2015 ועד ליום 4.4.2016, בסך 60,000 ₪ (10 חודשים *3,000 ₪ *2 דירות). לטענתם, שכר הדירה ששולם ע"י השוכרים בזמן העבודות הופחת לסך של 3,000 ₪ לכל דירה.
15.בנוסף עותרים התובעים, לצו עשה אשר יחייב את הנתבעת להזיז את פחי האשפה הממוקמים בצמוד לחלון הדירה שבקומת הקרקע. לטענתם, הצבת הפחים מנוגדת להוראות תקנה 6.07 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) (תיקון תשס"ט-2008). וכן, להזיז את צינורות הביוב שהותקנו לאורך קיר המטבח בדירה בקומה א' ובתקרת הדירה בקומת הקרקע אל מחוץ לדירות בשל מפגעי רעש, סיכון להצפה וכן אי עמידה בתקן 1205, חלק 2, סעיף 2.1.1 להוראות הל"ת. לבסוף, עותרים לצו עשה לתיקון חלון הוויטרינה בכניסה למרפסת בדירה בקומה א'.
טענות הנתבעת
16.התובעים ניצלו את הפרויקט על מנת לבצע עבודות בניה נרחבות ולשפץ את הדירות מהיסוד. הבניה בוצעה על פי תכניות עצמאיות שהכינו התובעים באמצעות קבלן מטעמם. התובעים מנסים כעת לגלגל את עלויות השיפוץ הנרחב שביצעו בעצמם, על כתפי הנתבעת וזאת לאחר שהתובעים הפרו את ההסכם, סילקו את הנתבעת והקבלן המבצע מטעמה מהדירות ומנעו את ביצוע העבודות מכוח ההסכם והמפרט הטכני.
17.בסעיף 8.5 להסכם, נקבע כי הנתבעת תבצע על חשבונה עבודות שיפוץ בסיסי לצרכי התאמת הדירות וכי ככל שהבעלים ירצו לבצע עבודות נוספות, יהא הדבר כרוך בתשלום נוסף. בסעיף 6.3 להסכם נקבע, כי עבודות השיפוץ לצרכי התאמת הדירות יערכו במשך כ- 10 ימים מכאן שברור שהיקפן מצומצם. אין בהסכם התחייבות של הנתבעת לבצע בניה מחדש, לרבות חלוקת פנים והחלפת מערכות בתוך הדירות.
18.במהלך שנת 2013, פנו לנתבעת מספר דיירים וביניהם התובעים, בבקשה לבצע עבודות נוספות, על מנת להפוך את דירותיהם מדירות 4 חדרים לדירות 5 חדרים. לצורך כך נדרשה הסכמת כל טור דירות, היות ומדובר בשינוי מיקום חלונות ושינוי צורת מגדל הממ"דים אשר אף כרוך בשינוי היתר הבניה. ביום 20.11.2013, נערכה פגישה עם בעלי הדירות בה נמסר עדכון כי 4 מתוך 6 הדירות הקיצוניות, וביניהן דירות התובעים, מבקשים להפוך את דירותיהם מדירות 4 חדרים לדירות 5 חדרים. הוסכם, כי על מנת שהנתבעת תוכל להוסיף את החדר החמישי יהיה עליה לבצע שינוי בתוכניות הבניה של מיקום הכניסה לממ"ד, שינוי מיקום חלונות וביטול 2 חלונות כך שהפתחים יתאימו לחלוקת הפנים החדשה. שינויים אלה עודכנו במהלך הבניה, בתוכנית היתר מעודכנת שהוגשה ביום 9.9.2015 ומופיעה בתיק הבניין. טופס 4 ניתן בהתאם לתוכנית זו.
19.העבודות תומחרו בעלות של 130,000 ₪.
ביום 26.12.2013, שלחה הנתבעת הודעת דוא"ל לבעלי הדירות לרבות לתובעים ובהתבסס על התחייבותם לשלם לנתבעת את עלות העבודות הנוספות, עוגנו העבודות בסעיף 5.6 להסכם בין הנתבעת לקבלן המבצע.
בסופו של יום, התובעים הם היחידים שלא שילמו לנתבעת את עלות העבודות הנוספות.
20.במהלך חודש אפריל 2014, החלה הנתבעת בביצוע הפרויקט ובחודש אוקטובר 2014 הושלמו השלד של קומת הקרקע וקומה א'. בכל מכתביהם של התובעים ממועדים אלה, מופיעות אך ורק טענות בנוגע לנזקים שנגרמו בגין נזילות. אין כל טענה כי הבניה שבוצעה בפועל לא הוסכמה. רק ביום 18.2.2015, נטען לראשונה, במכתב בא כוחם של התובעים, כי העבודות היו צריכות להתבצע בהתאם להסכם מיום 20.9.2011, וזאת, בניגוד להסכמות בין הצדדים. התובעים לא טענו דבר בנוגע לביטול חלונות, שינוי מיקומם או לגבי מיקום וצורת הממ"ד. החל מחודש ספטמבר 2015, הפסיקו התובעים לשתף פעולה עם הנתבעת. לא ניתן היה לתאם עמם את ביצוע העבודות והתובעים סרבו לבחור פריטים אותם היה על הנתבעת להתקין בדירות.
21.גם במהלך פגישה שהתקיימה ביום 20.10.2015, לא העלו התובעים טענות, לפיהן הבניה מנוגדת להסכמות או להיתר הבניה. כל שעלה בפגישה, היתה דרישת התובעים לקבל זיכויי עבור פריטים כגון דלתות, אריחים, כלים סניטרים, ברזים, ניאגרות וכן ביצוע עבודות מסוימות על ידי הקבלן המבצע מטעם הנתבעת. בהתכתבות מיום 2.11.2015, ביקש נציג התובעים לקבל הצעת מחיר להריסה ופינוי של שתי הדירות "עד למצב מעטפת", ובהמשך ביום 18.11.2015 העביר נציג התובעים לקבלן המבצע את תוכניות הבניה שהתובעים ערכו בעצמם לצורך תמחור העבודות. זאת ועוד, ביום 4.12.2015 נשלח מטעם התובעים הסכם קיזוז עבודות הריסה ופינוי. משביקשו התובעים הצעות מחיר, ברור כי לא סברו שעל הנתבעת לבצע שיפוץ נרחב בדירותיהם על חשבונה. הנתבעת סירבה להצעה זו משום שלא רצתה לבצע עבודות הריסה ופינוי ללא תשלום והעדיפה לפעול בהתאם להתחייבויותיה בהסכם.
22.תכנית ההיתר, שונתה בהסכמת התובעים והם אלה שביקשו לבצע את השינויים מלכתחילה. התובעים לא טענו דבר בזמן אמת. מדובר בטענה כבושה, שנטענה בשהוי ומקימה מניעות. השינוי בין מה שנבנה בפועל לבין מה שמופיע בהיתר המקורי הוא זה שאפשר את הוספת החדר הנוסף לדירת התובעים, כפי שביקשו. על כן, שינוי זה רק העלה את שווי הדירה ולא הוריד אותו. ההשוואה הנכונה שיש לבצע היא בין הערך של הדירה שהיתה נבנית ללא השינויים לבין הדירה המפוצלת שנבנתה בפועל.
23. התובעים הם אלה שהפרו את ההסכם, סילקו את הנתבעת ואת הקבלן המבצע מהדירות, סירבו לאפשר את ביצוע העבודות ובמקביל שכרו קבלן מטעמם וביצעו בדירות שיפוץ נרחב. התובעים הם שסיכלו את ביצוע התחייבויות הנתבעת. התובעים אף גרמו לעיכוב בקבלת טופס 4.
24.עת הפרו התובעים את הוראות ההסכם ומנעו מהנתבעת להשלים את העבודות שהתחייבה לבצען על פי ההסכם, הם אינם יכולים להישמע כעת בטענה כלשהי, כאילו הנתבעת לא קיימה את התחייבויותיה ואינם זכאים לדרוש פיצוי כלשהו. ממילא, הנתבעת לא התחייבה ואינה אחראית לביצוע עבודות שיפוץ בתוך הדירות.
25.חוות הדעת שהוגשה נערכה ביום 26.6.2015. התובעים לא אפשרו לנתבעת להיכנס לדירות וכל ליקוי או אי התאמה חלים על התובעים והקבלן מטעמם. ממילא ליקויים רבים הכלולים בחוות הדעת, אינם קשורים לעבודות שביצעה הנתבעת.
26.התובעים מנעו מהנתבעת לבצע עבודות בדירה, לרבות עבודות ריצוף, אשר היה בהן כדי לתקן את הליקוי הנטען בגובה המפלסים.
ביחס לצינור הביוב ומסתור האשפה, מדובר ברכוש משותף ועל התובעים לפנות לנציגות הבית המשותף. מדובר בצינור ביוב ישן של הבניין הקיים. הזזת הצינור אינה חלק מההסכם. מיקומו של מסתור האשפה נקבע בהתאם להוראות העירייה וקבלת טופס 4 מהווה ראיה חלוטה למיקומו התקין.
27.הטענות בנוגע לאובדן דמי השכירות והוצאות המומחים אינן מבוססות. ניתן היה להשתמש בדירות ובגרם המדרגות כפי שעשו דיירים אחרים בבניין. הדירות לא נותקו מחשמל. הפטור מנכס ריק שביקשו התובעים אינו מעיד שלא ניתן להתגורר בדירות. בחלק מהזמן התובעים הם שביצעו עבודות בדירות.
ההליך
28.התביעה המקורית הוגשה מטעם התובע 1 בהמרצת פתיחה.
בהחלטה מיום 2.1.2020, הותרה הגשתו של כתב התביעה המתוקן וביום 9.3.2020 נדחתה בהסכמה התביעה כנגד דן דרין ללא צו להוצאות. התיק הועבר לטיפולי ביום 18.6.2023 לשמיעת ההוכחות (החלטת סגן הנשיא מיום 23.6.2023).
29.הצדדים הגישו עדויות ראשיות בתצהירים. מטעם התובעים הוגש תצהירו של יוסף אושרי, בנם של התובעים (להלן:"יוסף"); חוות דעת של אירית וענונו, כלכלנית ושמאית מקרקעין מיום 24.5.2020, לפיה, אומדן ירידת הערך בגין ליקויי בניה וחוסר התאמות בדירה בקומה א' מסתכם בסך 1,000,000 ₪; התובעים הגישו מספר חוות דעת הנדסיות. חוות דעת של המהנדס אלכס הלר מיום 20.7.2015, לפיה אומדן עלוות תיקון הליקויים לדירה שבקומת הקרקע מסתכם בסך 113,445.2 ₪, אומדן עלויות תיקון הליקויים בדירה בקומה א' מסתכם בסך 86,576.6 ₪. הסכומים כוללים מע"מ. בסיכומים מטעם התובעת (סעיפים 5-7), טוענת התובעת לזכאותה לראשי הנזק בהתאם לחוות הדעת, אולם, רכיבים אלה אינם כלולים בסעדים בכתב התביעה. התובעת צרפה חוות דעת הנדסית נוספת של המהנדס אלכס הלר, מיום 1.3.2016, בנוגע לסטיה במפלסים בדירה שבקומה א', לפיה, קיימת סטייה של 9 ס"מ בין החלק החדש שנבנה (הגבוה) והחלק הישן (הנמוך).
30.מטעם הנתבעת הוגש תצהירו של מרט יודלביץ, מנהל בנתבעת (להלן: "יודלביץ"); תצהירו של גבריאל בלמס, מנכ"ל ובעלים של חברת "גבריאל בלמס בע"מ", אשר שימשה כקבלן המבצע בפרויקט. חוות דעת הנדסית של המהנדס והאדריכל אבי שיף מיום 19.10.2020. ביחס להפרשי המפלסים בדירה בקומה א', לפיה, שיפועי המפלסים נובעים מעבודת ריצוף לקויה שבוצעה ע"י התובעים ואין קשר בין הפרשי המפלסים לפיצול הדירה ל-2 יחידות. בנוסף, על פי חוות הדעת, ככל שקיימים הפרשים בין הישן לחדש ניתן היה לפלס את פני הריצוף בצורה אחידה. יתר הליקויים הנטענים הוכחשו ונקבע שהם באחריות התובעים אשר ביצעו שיפוץ מקיף בדירות. הנתבעת צרפה חוות דעת של השמאי אלי סידאוי, מיום 5.11.2020, השוללת את אחריותה לטענות לירידת ערך.
31.ביום 10.12.2020, מונה המהנדס והשמאי אייל שנהב, כמומחה מטעם ביהמ"ש. המינוי בוטל לבקשתו וביום 4.12.2021 מונה חיים גלנצר, מהנדס בניין ושמאי מקרקעין.
32.ביום 1.2.2021 נעתר בית המשפט לבקשת התובעים לצרף חוות דעת נוספת של מהנדס אלכס הלר מיום 14.5.2020, שעניינה, סבירות ונחיצות ההוצאות שהוציאו התובעים לטענתם, לאור הליקויים והנזקים הנטענים בשתי הדירות בסך כולל של 786,800 ₪ (לא כולל מע"מ). ביום 13.7.2021 הוגשה חוות דעת נגדית מטעם הנתבעת, של האדריכל והמהנדס אבי שיף השוללת טענות אלה. לשם הזהירות בלבד, קבע מומחה הנתבעת כי אם ייקבע שיש לחייב את הנתבעת בעלות עבודות שנמנע ממנה לבצע בזמן הבנייה, הרי שבהתאם להסכם והמפרט הטכני, יש לחייבה רק בעלות עבודות הגמר בשטחי תוספות הבנייה. המומחה מטעם הנתבעת אמד את עלות החומרים וביצוע העבודות בשטח תוספות הבנייה בשתי הדירות, בעלות של 2200 ₪ למטר לשטח של 80 מ"ר, בסכום כולל של 176,000 ₪ + מע"מ.
33.ביום 2.10.2022 הוגשה חוות דעת מומחה ביהמ"ש מיום 30.9.2022. לבקשת הצדדים, איפשר ביהמ"ש משלוח שאלות הבהרה וביום 20.6.2023 הוגשו תשובות מומחה ביהמ"ש לשאלות ההבהרה.
34.הצדדים ויתרו על חקירת המומחים מטעמם, מבלי שהוויתור ייחשב כוויתור על הטענות בחוות הדעת. במועד ההוכחות נחקרו מומחה ביהמ"ש והמצהירים מטעם הצדדים. סיכומים הוגשו בכתב.
דיון והכרעה
35.עניינה של המחלוקת בין הצדדים, הוא בשאלה, האם התובעים ביקשו שהנתבעת תבצע עבודות נוספות, מעבר לעבודות נושא ההסכם, שמהותן, הפיכת דירות התובעים מדירות 4 חדרים לדירות 5 חדרים (להלן: "העבודות הנוספות"). התובעים טוענים, כי יש לחייב את הנתבעת בכל ההוצאות שנאלצו להוציא לשיפוץ שתי הדירות. התובעים הגישו חוות דעת לפיה אמדן ההוצאות הסבירות והנחוצות לשיפוץ הדירות, לאור השינויים שנעשו ללא הסכמתם, מסתכם בסך 786,800 ₪ לפי 3000 ₪ למטר, זאת ביחס לשטח של 200 מ"ר (כולל התוספות שנבנו על פי ההסכם).
36.הנתבעת מצידה טוענת, כי התובעים ביקשו להפוך את הדירות מדירות 4 חדרים ל-5 חדרים. הנתבעת מפנה לסעיף 5.6 להסכם שנחתם בינה לבין הקבלן המבצע ביום 20.3.2014 (נספח 5 לתצהיר יודלביץ) כדלקמן:
"5.6 עבודות שיפוץ פנים ב-4 דירות בעלים: הקבלן מאשר כי ההתקשרות נשוא הסכם זה והתמורה הקבועה בהסכם כוללים גם התחייבות הקבלן לבצע עבודות פנים ב-4 (ארבע) דירות הבעלים וזאת בהתאם לתשריטים והמפרטים המצורפים להסכם זה ובהתאם ללוח הזמנים שיקבע בעניין זה על ידי החברה. כמו כן, הקבלן מתחייב לבצע עבודות פנים ב-4 דירות אלו בסטנדרט הנקבע במפרט הטכני (נספח בהסכם עם בעלי הדירות)."
37.סעיף 8.5 להסכם קובע: "שיפוצים פנימיים: היזם מתחייב כי הפרויקט יכלול עבודות לצורת התאמת הדירות לתוספות הבניה בהתאם לחלופות C ו-D המצ"ב להסכם זה. עבודות אלו יבוצעו על חשבון היזם ללא כל תשלום מצד בעלי הדירות (להלן: "השיפוץ הבסיסי לצורכי התאמת הדירות")". סעיף 6.3.1. להסכם קובע כי במקרה של שיפוץ בסיסי לצורכי התאמת הדירות (על פי סעיף 8.5) ידרשו כ-10 ימי עבודה שיתואמו מראש עם בעל הדירה. סעיף 6.3.2. להסכם קובע, כי במקרה של שיפוצים נוספים (על פי סעיף 8.5): ימי העבודה הנדרשים בכל אחת מהדירות הרלבנטיות יוסכמו מראש בין היזם לבעלי הדירות.
בסעיפים 34.6 ו-34.8 להסכם נקבע ככלל, כי כל שינוי גריעה או תוספת להסכם לא יחייבו אלא אם יעשו בכתב ובחתימת הצדדים. במפרט הטכני (נספח ג' להסכם), נקבע כי יחתמו חוזים נפרדים לכל דייר, לאחר בחירת התוכנית מבין ארבע התוכניות שהוצעו על ידי היזם וזאת לאחר הסכמת טור שלם לתוכנית אחת.
38.ביום 20.11.2013 שלחה הנתבעת לבעלי הדירות מכתב שכותרתו "פרויקט רדינג 56-58 ת"א – סיכום פגישה עם בעלי הדירות שנערכה ביום 20.11.2013 במשרדי החברה". במכתב צוין כי: "החברה עודכנה כי 4 מתוך 12 הדירות בחזית מבקשות לבצע שיפוץ פנימי ובמסגרתו להפוך את הדירה לדירה בת 5 חדרים." (נספח 3 לתצהיר יודלביץ). בהמשך, ביום 26.12.2013, נשלח דוא"ל שכותרתו "תשלום בגין עבודות שיפוץ בפנים הדירה" במכתב צוין כי: "בעבור עבודות שיפוץ הפנים בתוך הדירה ישולם לחברתנו סך של 130,000 ₪ (מאה ושלושים אלף ₪) כולל מע"מ (להלן: "התמורה")." בתחתית המכתב נותר מקום מובנה לחתימת בעלי הדירות המאשרים את הסיכום (נספח 4 לתצהיר יודלביץ).
39.אין מחלוקת כי לא צורפה חתימת התובעים על המכתב וכי התובעים לא שילמו את התמורה עבור עבודות שיפוץ הפנים (פ', ע' 76, ש' 3 -5). הנתבעת טוענת, כי גם יתר בעלי הדירות בטור, לא חתמו על מסמך כלשהו, אולם התובעים הם היחידים שלא שילמו לה עד היום, את עלות העבודות הנוספות. יצויין, כי הנתבעת לא טענה בהליך זה שיש לקזז את עלות העבודות הנוספות בסך 130,000 ₪. כמו כן, לפי החשבוניות שצירפה הנתבעת, הסכומים ששילמו בעלי הדירות האחרים אינם תואמים את הסכום בסך 130,000 ₪ כולל מע"מ שצויין במכתב מיום 26.12.2013 (נספח 4 לתצהיר מרט יודלביץ).
40.כמו כן, מנהל הנתבעת אישר בחקירתו הנגדית, כי דן דרין הוא שניהל את המשא ומתן בעניין העבודות הנוספות. דן דרין לא זומן לעדות מטעם הנתבעת הנושאת בנטל להוכחת טענה זו (פ', ע' 68, ש' 1- 20 וראו גם בפ', ע' 68, ש' 14 -20; ע' 70, ש' 28 - 31).
41.אולם, בחינת התנהלות הצדדים בזמן אמת, תומכת בטענת הנתבעת לפיה, התובעים אכן ביקשו להפוך את הדירות הקיימות מדירות 4 ל-5 חדרים, אף שלא חתמו על המסמך ששלחה הנתבעת, וזאת כפי שיפורט להלן;
הדוא"ל מהנתבעת לענין העבודות הנוספות נשלח לחתנם של התובעים, יואב בלוך. יוסף הודה בחקירתו, כי במועדים הרלוונטים בשנת 2013 מי שטיפל עבור התובעים בכל הנוגע לפרויקט, היה חתנם יואב בלוך (פ', ע' 13, ש' 21 – 25, 29 – 31). לשאלת ביהמ"ש השיב, כי החל להיות מעורב החל משנת 2014 (פ' ע' 14 ש' 6-9), הווה אומר, לאחר המועדים הרלוונטים. התובעים שלא מסרו תצהיר עדות ראשית, לא ביקשו לזמן את יואב בלוך אשר הודעת הדוא"ל מיום 20.11.2013 נשלחה אליו (פ', ע' 29, ש' 21 -22). התובעים אף לא ביקשו להגיש עדות הזמה ביחס לאמור בתצהירו של יודלביץ בנוגע לפגישה שהתקיימה עם בעלי הדירות אשר בעקבותיה נשלח ליואב בלוך ביום 26.12.2013 הדוא"ל שכותרתו "שינויים בדירות הקיצוניות – מעבר מ-4 חדרים ל-5 חדרים" (ס' 16 לתצהיר יודלביץ).
42.בכל המועדים ממשלוח הודעות הדוא"ל שענינן סיכום פגישה עם בעלי הדירות והפיכת דירות 4 חדרים לדירות 5 חדרים (נספחים 3 ו-4 לתצהיר יודלביץ) ובמהלך הבנייה עצמה, לא עלתה כל טענה מהתובעים, לפיה הבניה מתבצעת שלא בהסכמתם. הטענה אף לא עלתה במכתב עו"ד התובעים מיום 21.8.2014, במסגרתו התלוננו על נזק לחלון הדירה בקומה א' (נספח 11 לתצהיר יוסף).
43.טענת הנתבעת, לפיה בניית שלד הדירות הסתיימה במהלך חודש אוקטובר 2014, לא נסתרה. גם בפניות ב"כ התובעים מיום 29.9.14 (נספח 11 לתצהיר יוסף), ומיום 10.11.2014, שנעשו הלכה למעשה עובר לסיום הבנייה, לא נטען מפורשות, שהבנייה נעשתה שלא בהסכמת התובעים.
44.במכתבי ב"כ התובעים מהימים 2.12.2014, 7.12.2014, 22.12.2014, 5.1.2015, 11.1.2015, 12.1.2015, 22.1.2015, 2.2.2015, 4.2.2015, ו-9.2.2015, עלו תלונות חוזרות על נזקי מים בדירה בקומה א' בשל פגיעה בצינור ניקוז של הבניין (נספח 11 לתצהיר יוסף).
45.במכתב ב"כ התובעים מיום 18.2.2015, נטען לראשונה, כי הבנייה שבוצעה מנוגדת להסכם: "שתי הדירות של מרשי לא צריכות לעבור שיפוץ מלא אלא בהתאם לחוזה מיום 20.9.2011." (נספח 11 לתצהיר יוסף).
46.ממכתב הנתבעת מיום 5.3.2015, לעו"ד עמית יושע, ב"כ בעלי הדירות בפרויקט (נספח 9 לתצהיר יודלביץ), ניתן להיווכח, כי מכתב ב"כ התובעים נשלח לאחר ביצוע השינויים הלכה למעשה:
"6. החברה פעלה ופועלת בהתאם להוראות ההסכם שבין הצדדים ובמסגרת זו היא ביצעה עד היום את כל המוטל עליה בנוגע לשיפוצים בדירות בעלי הדירות, כפי הקבוע בסעיף 8.5 להסכם ובנספחי ההסכם הרלבנטיים לכך (להלן: "השיפוצים בדירות הקיימות").
7. במסגרת זו היתר הבניה הוכן ע"י אדריכל דן דרין והותר – בהתאם להסכמות השיפוצים ב-4 דירות קיימות (לרבות אישור חלונות ופתחים הדורשים היתר בניה; כל תוכניות העבודה הוכנו על בסיס עבודות אלו; ההסכם עם הקבלן המבצע כולל עבודות אלו ותשלומן על ידי החברה; והכי חשוב: כל שנבנה עד מועד זה כולל שלד הבניין תואם את הסכמות הצדדים בעניין זה.
8. לאור כל זאת – החברה נדהמה לגלות בימים האחרונים כי בעלי דירות ברידנג 58 (משפחת אושרי) עושים דין לעצמם ובניגוד מוחלט לקבוע בהסכם מבקשים כיום שהשיפוצים הרלבנטיים לדירות הללו לא יבוצעו."
47.ביום 10.3.2015, השיב בא כוח התובעים וציין בלקוניות כי: "מרשי ה"ה אושרי מכחישים את הנטען כלפיהם במכתב שבסימוכין." התבקש מפרט העבודות שבוצו בדירות, תוך שמירת זכויות התובעים לתבוע את הנזקים שנגרמו ויגרמו לשוכרים מטעמם (נספח 10 לתצהיר יודלביץ).
48.ביום 12.8.2015, ביקש ב"כ התובעים לקבל מידע "תאריך תחילת עבודות השיפוץ הפנימי בדירות", וכן "מפרט של עבודות השיפוצים בשתי הדירות". מדובר בעבודות פנים שהנתבעת התחייבה לבצע בתוספות הבנייה בהתאם להסכם ולמפרט. לא עלתה מטעם התובעים כל טענה לפיה על הנתבעת לשאת בכל הוצאות השיפוץ בדירות.
49.במהלך חודש ספטמבר 2015 הפסיקו התובעים לשתף פעולה עם הנתבעת (נספחים 11 ו-12; 24 לתצהיר יודלביץ; ראו גם פ', ע' 27, ש' 19 -33; ע' 28, ש' 1 -7). התובעים רצו שקבלן מטעמם יבצע את עבודות השיפוץ בדירות כולל בתוספות. יוסף אישר בחקירתו הנגדית כי התובעים לא אפשרו לנתבעת להכנס לדירות לצורך ביצוע העבודות: ".. אני טענתי שלא ייתכן שחצי קבלן, שחצי עבודה יעשה קבלן אחד וחצי עבודה יעשה קבלן אחר. זה לא הגיוני כי אחרת. איך אני אחבר את המים של השירותים שלך והוא יחבר את המים של המקלחת שלו ? אחרי זה יהיה, בעיות שיתעוררו אחר כך נזילויות אחד יפיל על השני. אני רציתי שבן אדם אחד יטפל בכל הבעיות בדירה" (פ' ע' 22 ש' 15-19).
50.ביום 20.10.2015, התקיימה פגישה בהשתתפות יוסף והאדריכל מטעם התובעים. יוסף אישר בחקירתו הנגדית, כי את סיכום הפגישה ערך נציג התובעים (פ' ע' 16 ש' 11-12). מסיכום הפגישה עולה כי מטרתה היתה "...להחליף את הקבלן הראשי מהתחייבותו מביצוע עבודות פנים בשתי הדירות על מנת שלא יווצר תפר בין 2 קבלנים..." (ראו בנספח 11 לתצהיר יוסף אושרי; נספח 13 לתצהיר מרט יודלביץ). צויין, שכל העבודות בתוך הדירות והתוספת, ייעשו על ידי קבלן מטעם התובעים. יתרה מכך, בהודעת דוא"ל מיום 2.11.2015, ביקש אדריכל התובעים מהנתבעת, הצעת המחיר להריסה ופינוי של שתי הדירות עד למצב מעטפת "כפי שסוכם בפגישה האחרונה ביננו" וכי תועבר רשימה מסודרת של כל הזיכויים המגיעים לתובעים, בגין עבודות שהיה על הנתבעת לבצע על פי ההסכם (נספחים 13 ו- 14 לתצהיר יודלביץ). בהודעת דוא"ל מיום 18.11.2015, מאדריכל התובעים נכתב: "בשלב ראשון אנחנו מבקשים הצעת מחיר לעבודות פירוק, הריסה ופינוי של שתי הדירות לקבלת מצב מעטפת. בשלב שני אעביר לכם כתב כמויות לעבודות חדשות..." (נספח 15 לתצהיר יודלביץ). להודעת הדוא"ל צורפה תוכנית הדירה בקומת הקרקע במצבה ליום 15.9.2015.
51.ביום 4.12.2015, העביר אדריכל התובעים מכתב שכותרתו: "הסכם קיזוז עבודות הריסה ופינוי בין היזם לבעלי דירות 1 – 3". וכך נכתב בפתיח: "בהתאם לסיכומים מפגישתנו האחרונה בנושא דירות 1 – 3 של משפחת אושרי. על פי העיקרון שנקבע הינו, למניעת מחלוקת אחריות עם גמר העבודות, קבלן מטעם משפ' אושרי יבצע את כל עבודות הפנים ויהיה אחראי להם ואילו היזם יהיה אחראי בכל הנושא החיצוני." ובסופו צוין כי: "בהתאם לסיכום הצדדים, היזם ובעלי הדירות 1 -3 יחול קיזוז. בתמורה לכל עבודות ההריסות והפינוי במלואם המתוארות לעיל, בתמורה לכך בעלי הדירות יוותרו על עבודות המהווים את ליבת הדירות גמר טיח פנים, ריצוף פנים, נק' חשמל ואינסטלציה, וכן אספקת הכלים הסניטרים בהתאם למפרט שהציע היזם" (נספח 16 לתצהיר יודלביץ).
52.יוסף אישר בחקירתו הנגדית כי התובעים ביקשו להגיע להסכם לפיו, הנתבעת תבצע את עבודות ההריסה והפינוי וקבלן מטעם התובעים יבצע גם את העבודות להן התחייבה הנתבעת בהסכם (פי ע' 18 ש' 4-16). לטענתו, הנתבעת התנתה את ההסכמתה לעיקרון זה בפטור מאחריות (פ' ע' 21 ש' 10). עיננו הרואות, כי באף שלב לא טענו התובעים, כי לאור השינויים שנעשו, על הנתבעת לבצע על חשבונה את עבודות שיפוץ הפנים של הדירות.
53.ביום 6.1.2016 שלחה נציגת הנתבעת הודעת דוא"ל למפקח מטעם הבעלים וציינה כי: "לצערנו, מר אושרי לא מאפשר לנו להיכנס להשלים את התקנת הדלתות בחדרי הממ"דים, דלתות הכניסה וחלונות אלומיניום בדירותיו. אנא טיפולך" (נספח 19 לתצהיר מרט יודלביץ). באותו יום שלח מנהל הפרויקט הודעת דוא"ל למפקח מטעם הבעלים וציין כי: "בהמשך לפגישה אתמול, אבקש לעדכן ולתעד כי חוסר שיתוף פעולה מצד 2 דירות בכניסה 58 (משפ עושרי) פוגע בהתקדמות הפרויקט ובאפשרותנו להביא את הפרויקט לגמר ומסירות." (נספח 18 לתצהיר מרט יודלביץ)
54.ביום 7.1.2016, שלח ב"כ התובעים לב"כ הנתבעת הודעת דוא"ל מיוסף למפקח מטעם הדיירים, בה טען יוסף כי ביום 27.07.2015, נודע לו לראשונה על השינויים שבוצעו "ללא תיאום, בניגוד לסיכומים, והסבת נזקים עצומים ובלתי הפיכים לדירות". אושרי הוסיף: "אני מפנה לסיכום פגישה מה-20.10.15 שנשלח על ידך ובתמציתו בקשתי לסגור נושאים מהותיים לרוץ קדימה ולא ליצור פקק חוסם.. " (נספח 22 לתצהיר יודלביץ).
55.במכתב התראה מהנתבעת, מיום 13.1.2016 שכותרתו "הודעה על הפרת הסכם בוטה ויסודית" במכתב נטען, כי התובעים תוך הפרה יסודית של ההסכם, מונעים את כניסת הקבלן המבצע לדירותיהם בכך מונעים את השלמת העבודות הנדרשות להשלמת הפרויקט וקבלת טופס 4 (נספח 20 לתצהיר יודלביץ). ביום 19.1.2016 שלחה הנתבעת מכתב התראה נוסף (נספח 23 לתצהיר יודלביץ), וביום 25.1.2016 התקיימה פגישה בין הצדדים מבלי שהצדדים הגיעו להסכמות (נספח 24 לתצהיר יודלביץ). ביום 31.1.2016 שלחה הנתבעת מכתב התראה נוסף (נספח 25 לתצהיר יודלביץ). במכתבי התראה מימים 14.2.2016 ו-3.3.2016 ציינה הנתבעת כי התובעים אינם משתפים עמה פעולה, מבצעים עבודות בנייה בניגוד להיתר הבניה ולהוראות הג"א, באופן המסכל קבלת טופס 4 לבניין (נספחים 29 ו-30 לתצהיר יודלביץ). במכתב התראה נוסף מיום 2.5.2016 צוין, כי התברר לנתבעת שהתובעים מפצלים את הדירה שבקומה א' לשתי יחידות בניגוד להיתר ומונעים מהבניין לקבל טופס 4 (נספח 31 לתצהיר יודלביץ).
56.ביום 10.2.2016, שלח יוסף למפקח מטעם הדיירים פניה טרם נקיטת הליכים: "להלן שוב הבעיות האקוטיות הדורשות פתרון מידי. 1. בעיית גובה מפלס דופן דרומי דירה 3, gap 4 ס"מ, [אחזור כי, לא תהיה מדרגה]. 2. נטרול צינור ביוב הצמוד לחלון דופן דרומי. 3. אישור כי הממ"ד נבנה על פי ההיתר שניתן. 4. קבלת משקוף לדלת כניסה מבוטן. 5. חלונות צרים בתוספת מנגנון דריי קיפ. 5. חיבור חשמל הדוד עם ארון החשמל הדירתי. 7. התקלפות הטיח במרפסת ומעקה דירה 3." (נספח 11ב לתצהיר יוסף).
אין טענה לפיה השינויים בוצעו בניגוד להסכם או בחריגה מהיתר הבנייה.
57.ביום 10.4.2016, הגיש יוסף התנגדות למחלקת הפיקוח על הבניה בעיריית תל אביב-יפו. ההתנגדות מתייחסת לקיומו של עמוד חשמל הניצב על פתח כניסה/יציאה מחניון (נספח 33 לתצהיר יודלביץ). ביום 5.2.2017 הגיש יוסף התנגדות נוספת לתשריט הבניין המתייחסת למיקום פחי האשפה ולגישה לחניה (נספח 34 לתצהיר יודלביץ). גם במסגרת ההתנגדויות, לא נטען כנגד השינויים בחריגה מהיתר הבנייה.
58. להשלמת התמונה אפנה גם לחקירתו הנגדית של מומחה ביהמ"ש אשר נשאל ע"י ב"כ התובעים, האם תשובתו תשתנה ככל וביהמ"ש יקבע כי התובעים לא ביקשו את השינויים והשיב: "אני קיימתי כמה ישיבות גם עם התובעים וגם עם הנתבעים ביחד והתרשמתי שזאת הייתה הבקשה של התובעים". (פ', ע' 87, ש' 16 -23).
ובהמשך:
"ש: בהנחה והתובעים לא ביקשו את השינויים האלה?
ת.היזם לא יוזם שינויים אלא בעלי הדירות. מדובר בהנחה היפותטית שלך, בד"כ מי שמבקש שינויים זה הדיירים, היזם אף פעם לא יוזם שינויים.
ש.אתה קבעת את העבודות רק בתוספת?
ת.כן. אני לא נתקלתי במקרה שהיזם מבקש שינויים". (פ' ע' 88, ש' 11 -15).
סיכום ביניים -
59. מהמקובץ עולה, כי התנהלות התובעים במועדים הרלוונטים, תומכת בטענת הנתבעת, לפיה ביקשו את הפיכת הדירות מדירות 4 ל-5 חדרים. התובעים לא העלו כל טענה בזמן אמת, לפיה העבודות מתבצעות בניגוד להסכם או להיתר הבניה. זאת ועוד, התובעים לא איפשרו לנתבעת להשלים את העבודות בדירות, מאחר והעדיפו משיקולים שלהם, שכל עבודות הפנים, לרבות העבודות להן התחייבה הנתבעת בהסכם, יבוצעו באמצעות אותו קבלן אשר נשכר על ידם לביצוע עבודות השיפוץ בדירות. מכאן, וכפי שיוטעם להלן, יש לדחות את טענות התובעים, לפיהן יש לחייב את הנתבעת בעלות שיפוצן המלא של שתי הדירות לרבות עלות התוכניות ובעלי המקצוע שנדרשו לצורך כך.
אמדן העבודות שנקבעו בהסכם ולא בוצעו
60.עת נדחתה טענת התובעים, לפיה על הנתבעת לפצותם בעלות שיפוצן המלא של שתי הדירות בסך 660,000 ₪, יש לבחון האם לחייב את הנתבעת לפצות את התובעים בעבודות אותן לא ביצעה לפי ההסכם.
61.הנתבעת טוענת כי היות והתובעים לא אפשרו לה להיכנס ולבצע את העבודות ולמעשה הפרו את ההסכם, לא חלה עליה כל חובה לפצותם (ראו: סעיף 27 לתצהיר מרט יודלביץ; סעיף 7 לתצהיר גבריאל בלמס). כמו כן ראו פירוט פניות הנתבעת לתובעים ומכתבי ההתראה סעיפים 53-55 לפסה"ד. התובעים מאשרים כי לא הסיכמו שהנתבעת תבצע את העבודות בתוספות הבנייה בלבד (סעיף 14 לסיכומי התובעים).
62.בסעיף 5.12 להסכם התחייבו התובעים: ".. לאפשר ליזם להיכנס לדירתו ו/או לבצע מדירתו כל עבודה שתידרש לצורך קיום העבודות ו/או תוספות הבניה ו/או תיקונים ובלבד שהדבר יעשה בתיאום מראש עימו, שהעבודות יבוצעו ביעילות וברציפות לשם קיצור משך ביצוען ככל שניתן, ולכך שבסופן ישיב היזם את המצב לקדמותו."
63.סעיף 43 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע לעניין דחיית קיום כדקלמן:
"43.(א)המועד לקיומו של חיוב נדחה –
(1)אם נמנע הקיום במועדו מסיבה התלויה בנושה – עד שהוסרה המניעה;
(2)אם תנאי לקיום הוא שיקויים תחילה חיובו של הנושה – עד שקויים אותו חיוב;
(3)אם על הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד – כל עוד הנושה אינו מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו.
(ב)נדחה המועד לקיום החיוב כאמור בסעיף קטן (א), רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לחייב את הנושה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לחייב עקב הדחיה, אף אם אין בדבר משום הפרת חוזה מצד הנושה, ואם היה על החייב לשלם תשלומים תקופתיים עד לקיום החיוב שמועדו נדחה – לפטור אותו מתשלומים אלה בתקופת הדחיה."
64.ברי, כי הנתבעת לא תוכל לעמוד בהתחייבותה לבצע עבודות התאמה (סעיף 8.5 להסכם), אם התובעים לא יעמדו בהוראות סעיף 5.12 להסכם ולא יאפשרו לה להיכנס לדירות לצורך ביצוע העבודות. מדובר בחיובים מותנים בהתאם לסעיף 43(א)(2) לחוק החוזים (ראו לעניין סיווג אופיו של החיוב ע"א 765/82משה אלתר נ' יחזקאל אלעני , פ''ד לח(2) 701 (1984)).
בדומה לכך נקבע בע"א 7938/08 היאלי מונסנגו נ' מוריס מכביאן (פורסם בנבו, 11.8.2011) (להלן: "עניין מונסנגו"), אליו הפנתה הנתבעת: "חיוב מותנה משמעו שהתחייבותו הנגדית של צד לחוזה, היא מאוחרת ומותנית בכך שהצד השני יקיים תחילה את חיובו (השווע"א 1084/99 עיני נ' קאסוטו, פ"ד נו(3) 913, 922 (2002) והאסמכתאות שם). לדוגמה, חיוב הקבלן לעלות על הקרקע ולהתחיל בבנייה מותנה בכך שהמזמין יעמיד את הקרקע לרשותו. לכן, כל עוד המזמין לא דאג לדרך גישה לקרקע, או שהוצא כנגד המזמין צו האוסר עליו שימוש בקרקע, רשאי הקבלן להשעות את חיוביו ולהשהותם."
[וראו גם בה"פ (ת"א) 30554-09-14לאה אלוק נ' דורון אפרת (פורסם בנבו, 10.7.2017); ע"א 7194/13 טובית דרור חברה לנכסים בע"מ נ' ב.ס.ר המנדסים בע"מ (פורסם בנבו, 22.7.2015)]
65.ובמקרה דומה לענייננו ראו בת"א (ת"א) 34964-05-18איס הנדסה (כרמל) בע"מ נ' מועצה מקומית ג'לג'וליה (פורסם בנבו, 24.6.2021(, שם קבעה כב' השופטת נויברט: "איס הנדסה לא היתה יכולה לקיים את חיוביה החוזיים לביצוע עבודות הבניה קודם להעמדת האתר לרשותה. על כן מאחר שהמועצה לא קיימה את התחייבותה להעמדת האתר לרשות איס הנדסה, טרם הגיע המועד לקיום חיובה של איס הנדסה, וזאת בהתאם להוראותסעיף 43(א)(2)לחוק החוזים(חלק כללי), ...במקרה שלפני חיוב איס הנדסה לביצוע העבודות תלוי בהעמדת האתר לרשותה. לכן כל עוד לא העמידה המועצה את האתר לרשות איס הנדסה, רשאית היתה איס הנדסה להשהות ביצוע חיוביה החוזיים...".
66.אולם, זכות זו של צד החייב בהסכם בחיוב מותנה לעכב את ביצוע חלקו, אינה בלתי מוגבלת בזמן. על הצד המעכב את ביצוע החיוב לפעול בתוך זמן סביר לביטול ההסכם או אכיפתו. וכך נקבע בעניין מונסנגו:
"סעיף 43 לחוק החוזים חלק כללי שותק לגבי תקופת ההשעייה. האם ניתן להשעות קיום חיוב לנצח נצחים או למשך שנים רבות כמו במקרה דנן? איני סבור כך. לטעמי, כאשר המועד לקיומו של חיוב נדחה מחמת אי קיום חיובו של הנושה, יש להחיל על דרך ההיקש ומכוח עקרון תום הלב את הוראת סעיף 41 לחוק החוזים חלק כללי, ולפיה חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה. תקופת ההשעייה צריכה להיות סבירה, על מנת למנוע מצב בו הנושה יעמוד במצב של חוסר ודאות משך שנים רבות. דהיינו, בשלב מסויים, על החייב שחיובו הושעה "לרדת מהגדר" ולפעול באופן אקטיבי - לוותר על ההתקשרות החוזית או לראות בנושה שלא קיים את חיובו במועד כמי שהפר את החוזה ולהגיש תביעה (השוו: ביטול חוזה בעקבות הפרתו 98, ובה"ש 81 (1993)). אם נחזור לדוגמת הקבלן והמזמין, הרי שבחלוף זמן סביר מהמועד שהיה על המזמין להעמיד את הקרקע לרשות הקבלן, יהא על הקבלן להחליט אם ברצונו להשתחרר מהחוזה או לראות את המזמין-הנושה כמפר חוזה ולעתור לאחד הסעדים הנובעים מהפרת חוזה" (פסקה 23 לפסה"ד).
67.בע"א 3967/21 אפרים פרץ נ' אורי שלום (פורסם בנבו, 17.8.2022) (להלן: "עניין פרץ"), מפנה ביהמ"ש לעניין מונסנגו וקובע:
דברים אלה יפים גם בענייננו. אורי התחייב להמציא את אישור הזכויות לידי אפי עד ליום 1.3.2013. במהלך השנים 2015 ו-2016 המשיכו באי-כוחם של אפי ואורי להתכתב ביניהם, ובא-כוחו של אפי שב והזכיר שיש צורך בהמצאת אישור הזכויות; אולם לאחר אוקטובר 2016 אפי חדל ממאמציו, ולא טרח עוד לפעול לקידום ביצוע החוזה, אך בה בעת גם לא ביקש לבטל את החוזה. גם אם היה מדובר בחיובים מותנים, ואף אם סבר בתום לב שעומדת לו הזכות להשעות את חיוביו, העובדה שהמשיך להתגורר בנכס במשך שנים בלא לשלם את התמורה ומבלי לפעול להשלמת העסקה, אף לא הגיש תביעה לאכיפת החוזה או לביטולו, עולה כדי שימוש לרעה בזכות ככל שהייתה נתונה לו (ראו גם: ע"א 4893/14 זועבי נ' מדינת ישראל - משרד האוצר, פסקה 24 [פורסם בנבו] (3.3.2016))."
68.הנתבעת לא הגישה תביעה לאכיפת ההסכם או לביטולו. התובעים הם שהגישו תביעה לאכיפת ההסכם.
69.מומחה ביהמ"ש קיבל את האמדן שערך מומחה הנתבעת לפיו, העלות בגין תוספות הבניה מסתכמת בסך 2200 ₪ למ"ר, כפול 80 מ"ר (שטח תוספות הבנייה בשתי הדירות) וסה"כ 176,000 ש"ח סעיף 10 לנספח א' לחוות דעת מומחה ביהמ"ש). ודוק, מדובר בעלויות לנתבעת ולא לקבלן מזדמן, כפי שאף ציין מומחה הנתבעת בחוות דעתו: "מדובר בעלות היזם למ"ר במצב בו קבלן היזם נמצא באתר הבניה ועובד במקביל בכל הפרוייקט".
מומחה ביהמ"ש הבהיר בחוות דעתו כי מדובר בעבודות שהיה על הנתבעת לבצע לפי ההסכם ללא עלות: "על היזם היה לבצע עבודות מסויימות בפנים הדירות ללא עלות לדיירים כגון: הריסה ופינוי, הכנת תשתיות חשמל ואינסטלציה, עלות החמורי האפורים, והרבת החמורים הלבנים, איטומים במקלחות, גליפים בחלונות." הטעויות במקור- ה.פ).(וראו: עדות המומחה פ', ע', 84 ש' 6 -33, ע' 85, ש' 1 -10). הלכה למעשה מדובר בעלויות שנחסכו מהנתבעת.
מומחה ביהמ"ש אמד את עלות עבודות הגמר, הכלולות בהסכם, בשטח תוספות הבנייה בלבד ואשר לא בוצעו ע"י הנתבעת ואת עלות חומרים בסך 242,040 ₪ בצירוף מע"מ, נכון ליום 12.7.2021. (ראו סעיף 10 לנספח א' לחוות הדעת). בתשובה לשאלות ההבהרה, אישר מומחה ביהמ"ש, כי יש להפחית את עלות התקנת דלתות הכניסה בסך 4000 ₪, לאור האמור בסעיף 7.1 להסכם ובנספח ג' להסכם – המפרט הטכני.
70.בא כוח הנתבעת עימת את מומחה בית המשפט עם טענת הנתבעת לפיה התובעים לא הוכיחו שפירוק הסורגים, הרשתות והמזגנים נעשה על ידי הנתבעת או על ידי מי מטעמה. מומחה ביהמ"ש אישר כי מדובר בטענה של התובעים הטעונה בירור ( פ', ע' 93, 8- 17).
71.סעיף 12.6 להסכם קובע: " היזם מתחייב לבצע על חשבונו כל עבודה שהיא תידרש בתוך הדירות הקיימות לצורכי השבת המצב לקדמותו... וכן לתקן על חשבונות כל פרט שייהרס/ יינזק עקב ביצוע העבודות."
72.יוסף טען בסעיף 41 לתצהירו, כי הנתבעת פירקה את הרשתות, הסורגים והמזגנים. לא מצאתי בתצהירי העדות הראשית מטעם הנתבעת גרסה של המצהירים מטעמה לטענה זו של התובעים (וראו חקירתו הנגדית של גבריאל בלמס הקבלן המבצע פ' ע' 48 ש' 21-29). לאור האמור, מצאתי לקבל את קביעות המומחה לעניין האומדן ברכיבים אלה (ראו סעיף 79 להלן).
ירידת ערך
73.מומחה ביהמ"ש קבע ירידת ערך, בגין הפרשי גובה בדירה בקומה א', בין מפלס התוספת למפלס הדירה המקורית, בשיעור של 4% ובסך כולל של 160,000 ₪ כולל מע"מ נכון ליום 24.5.2020. המומחה ציין בחוות דעתו כי: "ניתן היה להתגבר על ההפרש בין המפלסים, אם אכן היה הפרש כזה, באמצעים אחרים (ולא באמצעות פיצול הדירה – ה.פ). ניתן היה, למשל, להגדיל את שכבת המילוי מתחת לריצוף בחלק הנמוך." (ע' 19 לחוות דעת מומחה ביהמ"ש). וכן: "במקרה שלפנינו ניתן היה להתגבר על הפרשי המפלסים בין התוספת החדשה לבין המבנה הישן. על אף זאת, ומאחר וכל פתרון אחר היה מקטין את הגובה הנקי של הדירה (המרחק בין מפלס הרצפה לבין תחתית התקרה) הנני סבור כי נגרמה ירידת ערך מסוימת אותה אני אומד בשיעור של 4%." (ע' 19 ו-20 לחוות דעת מומחה ביהמ"ש).
74. המומחה ציין בחקירתו כי ירידת ערך בשיעור 25%, כפי שנטענה ע"י התובעים, היא מאד חריגה (פ', ע', 89, ש' 8 – 14). והדגיש: "את כל ההשלכות כימתתי ב-4 אחוז, את כל הפגיעות שנעשו שגורמות לירידת ערך." (פ', ע', 89 ש' 31 -33, ע' 90, ש' 1- 3).
75.בתשובה לשאלת ב"כ הנתבעת, חזר והסביר מדוע קבע ירידת ערך בגין הפרשי המפלסים:
" ש. למה אתה אומר שגובה הדירות יקטן?
ת.כי אם יצטרכו להגביה, הגובה יקטן. שאלת על התקן שהוא 2.5 מטר ואני טוען שגם אם אחרי הירידה זה עומד בתקן, עדיין יש ירידת ערך ביחס למה שהיה." (פ', ע' 92, ש' 30 -33).
76.מומחה ביהמ"ש נשאל בחקירתו הנגדית, האם לא היה צריך לקבוע ירידת ערך גם בגין העובדה שטרם הוצא היתר למצב הקיים והשיב, כי ירידת ערך יכולה להיקבע רק בגין פיצול הדירה ללא היתר, שנעשה ע"י התובעים (פ', ע' 89, ש' 8 – 14) וכי העובדה שטרם ניתן היתר שינויים, מעידה "שמישהו לא טיפל בזה, זה לא אומר שיש ירידת ערך" (פ' ע' 89 ש' 30).
77.ביחס לממ"ד קיבל מומחה ביהמ"ש את חוות דעתו של השמאי סידאווי מטעם הנתבעת וקבע, כי לא קיים בסיס לטענה לירידת ערך מאחר והממ"ד נבנה בהתאם לתכנית ההיתר. המומחה אף דחה את הטענה לירידת הערך בגין מיקום בלוני הגז וקבע כי המיקום הוא בהתאם לתוכנית וכי התקבל טופס 4. בתשובה לשאלות ההבהרה, אישר, כי שינוי פתח הממ"ד חייב תכנון מחדש ואמד את עלויות התכנון מחדש של הדירות, בסכום של 20,000 ₪ - 25,000 ₪. לא מצאתי להשית עלות זו על הנתבעת.
78.ביחס לטענה להעדר חלונות ביחידת ההורים, קבע המומחה, כי השינויים שביקשו התובעים לבצע – הפיכת הדירה לדירת 5 חדרים, אילצו את היזם לשנות את התוכניות ולבטל חלונות מסוימים.
79.אכן, גם כאשר מדובר בחוות דעת שניתנה ע"י מומחה מטעם ביהמ"ש, הסמכות האחרונה להכריע אם לקבל את חוות-הדעת או לדחותה נתונה לביהמ"ש, אולם ביהמ"ש לא ימהר להתערב בחוות דעתו, אלא אם מצא כי קיימים טעמים כבדי משקל שלא לעשות כן [ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' איתן, [פורסם בנבו, 02.6.1996); ע"א 558/96 שיכון עובדים נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 565 (פורסם בנבו, 02.11.1998). ראו גם: ע"א 293/88 - חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (פורסם בנבו, 31.12.1988)]. נימוקיו של מומחה ביהמ"ש בחוות דעתו, בתשובות ההבהרה ובחקירתו הניחו את דעתי ולא מצאתי סיבה נראית לעין שלא לאמץ את קביעותיו.
80.התובעים עותרים לצווי עשה, אשר יחייבו את הנתבעת להזיז את צינורות הביוב שהותקנו לאורך קיר המטבח בדירה בקומה א' ובתקרת הדירה בקומת הקרקע, בשל מפגעי רעש, סיכון להצפה ואי עמידה בתקן וכן להזיז את פחי האשפה הממוקמים בצמוד לחלון הדירה שבקומת הקרקע. לטענתם, הצבת הפחים מנוגדת להוראות תקנה 6.07 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) (תיקון תשס"ט-2008). הנתבעת טוענת מנגד, כי מדובר בצינור ביוב ישן של הבנין וכי מסתור האשפה נבנה בהתאם להוראות העירייה ולראייה קבלת טופס 4.
81.מומחה ביהמ"ש ציין בחוות דעתו כי התקנת צינור ביוב מאסף דרך דירות מתחת היא דרך מקובלת בבנייה רוויה: "העברת צינור מאסף מהדירה העליונה, דרך הדירות שמתחת ועד הוצאתו אל שוחות הביוב שקרבת הבניין היא דרך ידועה ומקובלת במערכות לסילוק ביוב בבתי מגורים בבניה רוויה." (ע' 2 בתשובות לשאלות ההבהרה). בחקירתו נשאל: "תסכים איתי שהיה ניתן לבצע תכנון שונה של הדירה למשל למקם את המטבח או חדר שינה במקום שונה כך שצינור הביוב יעבור במקום מתאים יותר?" והשיב: "אני לא בטוח שאפשר היה לעשות תכנון שונה, אני לא מהנדס אינסטלציה. עצם העובדה שצינור ביוב עובר מהקומות העליונות לתחתונות זה דבר מקובל בכל בניין." (פ', ע' 94, ש' 1 -4). ביחס לטענה לירידת ערך בשל צינור ביוב, ציין המומחה: "אין לראות בנושא זה ירידת ערך שהרי הדבר ניתן לתיקון" (ע' 20 לחוות דעת). בתשובה לשאלות ההבהרה, אמד המומחה את עלות הזזת הצינור בסך 8,000 ₪. לא מצאתי להשית עלות זו על הנתבעת.
82.לענין פחי האשפה, קיבל מומחה ביהמ"ש את חוות דעתו של השמאי סידאווי מטעם הנתבעת. מומחה ביהמ"ש קבע, כי המרחק בין פחי האשפה לבניין תקני, והשיב לשאלות ההבהרה, כי את המדידה ערך בעצמו (תשובתו לשאלה 2.8, בשאלות ההבהרה).
נימוקיו של מומחה ביהמ"ש, הניחו את דעתי ולא מצאתי סיבה נראית לעין שלא לאמץ את חוות דעתו.
סיכום ביניים -
83.העולה מהמקובץ- עתירות התובעים לצווי עשה, נדחות.
על הנתבעת לפצות את התובעים בסך של 160,000 ₪ (סכום זה כולל מע"מ), בגין ירידת הערך בקומה א', הנובעת מהפרשי הגובה בין מפלס תוספת הבנייה למפלס הדירה המקורית לכך יש להוסיף את עלויות תיקון הפרשי הגובה בין דלת הכניסה לחדר המדרגות בסך של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ, וכן עלות העבודות לתיקון הפרשי המפלסים בסך של 10,040 ₪ בתוספת מע"מ (תשובות מומחה ביהמ"ש לשאלות 2.6 ו-2.7, בשאלות ההבהרה). הנתבעת טוענת בסיכומיה כי אין לפסוק את הפיצוי בסך 15,000 ₪ בגין תיקון גרם המדרגות, בין היתר, מאחר ומדובר בהרחבת חזית. אין בידי לקבל טענה זו. בסעיף 39 לכתב התביעה נטען להפרשי גובה גם ביחס למפלס הדירה וחדר המדרגות (אף כי בכתב התביעה צוין שחדר המדרגות נמצא במפלס גבוה יותר).
אובדן דמי שכירות
84.לטענת התובעים, יש לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין אובדן דמי שכירות בסך 60,000 ₪. עפ"י הנטען, דירות התובעים עמדו ריקות מיום 16.6.2015 ועד ליום 4.4.2016. לטענת הנתבעת, ניתן היה להשתמש בדירות ובגרם המדרגות כפי שעשו דיירים אחרים בבניין. הדירות לא נותקו מחשמל והפטור מנכס ריק שביקשו התובעים אינו מעיד על כך שלא ניתן להתגורר בדירות. בחלק מהזמן הם ביצעו עבודות בעצמם.
85.מומחה ביהמ"ש ציין, כי הליקויים שצוינו בחוות הדעת של מהנדס הלר משנת 2015, הם בגדר ליקויים הקיימים מטבעם בכל פרויקט תמ"א והדיירים ממשיכים להתגורר בדירות (פ', ע' 91, ש' 7 – 12). פטור בשל נכס ריק ניתן מיום 11.6.15 ועד 11.12.15. העובדה שהתובעים ביקשו פטור מארנונה בשל נכס ריק אינה מעידה כי הדירות לא היו ראויות למגורים, על אף אי הנוחות הקיימת מטבעה, בבניין המצוי בהליך תמ"א (וראו גם סעיף 5.27 להסכם). אוסיף, כי במועדים לגביהם ביקשו התובעים פטור מארנונה, שיפצו הם עצמם את הדירות באמצעות קבלן מטעמם. התובעים צרפו הסכמי שכירות. עצם קיומם אינו מניח את התשתית לסעד הנטען. לאור האמור, טענת התובעים לפיה יש לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין אבדן דמי שכירות, נדחית.
החזר עלויות בעלי מקצוע
86.לטענת התובעים, בשל התנהלות הנתבעת נאלצו לשאת בהוצאות בסך כולל של 87,352 ₪ לפי הפירוט להלן: שתי חוות דעת של חברת הדס ביקורת מבנים בע"מ בעלות 1,600 ₪; שירותי עו"ד בסך 9,000 ₪; שמאות בגין ירידת ערך בסך 11,700 ₪; חוות דעת הנדסית בסך 1,170 ₪; עלות תוכניות אדריכלות בסך 63,882 ₪. בכתב התביעה נטען, כי התובעים נאלצו לשאת בהוצאות בגין חוות דעת ותוכנית אדריכלית בסך 80,322 ₪. יש לדחות טענת התובעים לפיה על הנתבעת לשאת בעלויות אלה כולן או חלקן, הן מהטעם שאין לחייב את הנתבעת בהוצאות שיפוץ הדירות, ומכאן שאין לחייבה בעלות התוכניות האדריכליות. ולענין עלויות המומחים, לא מצאתי לחייב את הנתבעת לשאת בעלויות אלה, נוכח האמדן בחוות דעת מומחה ביהמ"ש. אוסיף, כי לא מצאתי רכיב הנסמך על חוות הדעת של הדס ביקורת מבנים.
סוף דבר
87. הנתבעת תשלם לתובעים סך של 160,000 ₪ (כולל מע"מ), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום 24.5.2020. הנתבעת תשלם לתובעים סך של 263,080 ₪ בתוספת מע"מ כדין ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום 12.7.2021.
88. הנתבעת תישא בהוצאות התובעים בגין אגרת משפט ביחס לסכום פסק הדין בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד תשלום האגרה ע"י התובעים. הנתבעת תישא בשכ"ט עו"ד התובעים בסך 30,000 ₪. בחישוב שכה"ט לקחתי בחשבון כי חלק בלתי מבוטל מהתביעה אשר הוגשה על סך 1,709,963 ₪, נדחה.
ניתן היום, כ"ד אדר א' תשפ"ד, 7 בפברואר 2024, בהעדר הצדדים.
