כרמל ואח' נ' כהן ואח'

תביעה לתשלום פיצויים מוסכמים בטענה להפרת חוזה מכר מקרקעין.

כללי:

בעלי הדין:

1. הנתבעים, בני זוג, היו בעבר בעלי הזכויות בנכס מקרקעין בשטח של 1,193 מ"ר הידוע כמגרש 110, גוש 4688 חלקה 50, במושב טירת יהודה (להלן-"הנכס"). הנתבעים מכרו את זכויותיהם בנכס לתובעים.

    

2. התובעים, בני זוג, הם אלא אשר רכשו את הנכס מאת הנתבעים.

    

   חוזה המכר:

3. ביום 2.9.2016 נכרת חוזה מכר בין בעלי הדין, לפיו מכרו הנתבעים את הנכס לתובעים בתמורה לסך 4.4 מיליון ₪.

    

4. הנכס כלל, בין היתר, יחידת מגורים מרכזית בשטח 200 מ"ר (להלן-"בית המגורים"), יחידת דיור נוספת בשטח של כ-50 מ"ר (להלן-"יחידת הדיור") ומרתף אשר שימש את הנתבעים כחנות לממכר ציוד להכנת יין (להלן-"החנות").

    

5. אין מחלוקת בין הצדדים שהתובעים שילמו לנתבעים את מלוא התמורה במועדים הקבועים בחוזה המכר.

    

6. במבוא לחוזה נכתב בין היתר, כי זכויות הנתבעים בנכס נקיות מכל צו הריסה ו/או צו משפטי, בכפוף להתאמת המבנה לתוכנית היתר מתוקנת לקבלת טופס 4. משמעות דברים אלו היא שבעת שהנתבעים מכרו את הבית לא היה לבית טופס 4, מאחר והיו בבית חריגות בנייה באופן שהוא נבנה בסטייה מהיתר הבנייה שניתן לבנייתו.

    

7. בסעיף 18 לחוזה המכר נקבע כי בכפוף לתשלום מלוא התמורה על ידי התובעים, מתחייבים הנתבעים למסור את החזקה בנכס לידי התובעים עד ליום 1.6.2019 (להלן-"מועד המסירה"), כשהנכס חופשי מכל זכויות צד ג', תואם להיתר הבנייה ובמצב תקין.

    

8. בסעיף 23 לחוזה המכר נקבע כי במועד המסירה ימסרו הנתבעים לתובעים את כלל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות בנכס על שם התובעים, אשר פורטו בסעיף 30 לחוזה המכר (להלן-"מסמכי ההעברה").

    

9. בסעיף 24 לחוזה המכר נקבע כי אם במועד תשלום יתרת התמורה לא יהיו בידי המוכרים אישור מס שבח ו/או אישור הרשות המקומית המופנה ללשכת רישום המקרקעין ומאפשר את העברת הזכויות בדירה לשם התובעים ו/או טופס 4 ו/או אם הנכס לא יותאם להיתר הבנייה, אזי סך של 500,000 ₪ יישאר בידי נאמן עד למסירת כל האישורים ומסמכי ההעברה לתובעים.

    

10. בסעיף 49 לחוזה המכר נקבע כי התחייבויות הנתבעים למסור לתובעים את החזקה בנכס, את מסמכי העברת הזכויות, לרבות טופס 4, ולהתאים את היתר הבניה לבנייה בפועל, הכל עד למועד המסירה, ייחשבו כסעיפים יסודיים ועיקריים של חוזה המכר, והפרתם או הפרת איזה מהם תיחשב, לכל דבר ועניין כהפרה יסודית של חוזה המכר כמשמעותה בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה, תשל"א-1970 (להלן-"חוק התרופות").

     

11. גם בסעיף 55 לחוזה המכר נקבע כי איחור במסירת החזקה בנכס לידי התובעים העולה על 30 ימים ואינו נובע ממחדל הקשור בתובעים יהווה הפרה יסודית של הסכם המכר.

     

12. בסעיף 50 לחוזה המכר הסכימו הצדדים כי במקרה של הפרת חוזה המכר הפרה יסודית על ידי מי מהצדדים, יהיה הצד הנפגע במקיים את החוזה ומוכן לקיימו, זכאי לפיצוי קבוע, מוסכם ומוערך מראש בסך 400,000 ₪, וזאת בנוסף ו/או מבלי לפגוע בכל התרופות והסעדים העומדים לצדדים על פי חוזה המכר ו/או על פי דין.

     

    בסעיף 51 לחוזה המכר הצהירו הצדדים ואישרו כי הם חישבו ומצאו את סכום הפיצוי המוסכם כמתאים והולם ביחס לנזק הצפוי, והם מוותרים על כל טענה בקשר עם הפיצוי המוסכם ו/או סכומו, וכי שום הוראה מהוראות החוזה לא תפורש כגורעת מזכויות הצדדים לקבלת סעד או תרופה כלשהם בגין נזקיהם הישירים הממשיים, נוסף על הפיצוי המוסכם.

     

13. בסעיף 53 לחוזה המכר הסכימו הצדדים כי פיגור במסירת החזקה לאחר מועד המסירה כהגדרתו בחוזה וכמוסכם בחוזה, ובלבד שהפיגור לא נבע ממעשה או ממחדל של הקונה ו/או מי מטעמו, חייב את המוכר לשלם לקונה סך של 700 ₪ לכל יום של איחור במסירה החזקה בנכס לאחר מועד המסירה.

     

14. בסעיף 58 לחוזה המכר הסכימו הצדדים כי שום ויתור, ארכה או הנחה או שינוי בתנאי כלשהו בחוזה המכר על נספחיו, לא יהיו בני תוקף, אלא אם נעשו בכתב ונחתמו על ידי שני הצדדים לחוזה המכר.

     

    טענות הצדדים:

    טענות התובעים:

15. ביום 8.9.2019 הגישו התובעים את תביעתם נגד הנתבעים בסדר דין מקוצר ועתרו לבית המשפט לחייב את הנתבעים לשלם לתובעת את הסך 446,000 ₪ מהנימוקים שיפורטו להלן.

     

    מאחר והתובעים שהו מחוץ לישראל בשירות המדינה, והמדינה האריכה את שירותם בחו"ל, בכוונתם הייתה להשכיר את הנכס. הצדדים ניהלו משא ומתן לשכירת הנכס, אך המו"מ לא הבשיל לכלל חוזה שכירות, ועל כן על הנתבעים היה למסור להם את החזקה בדירה ביום המסירה, דהיינו, ביום 1.6.19. עד ליום הגשת התביעה, הנתבעים לא מסרו את החזקה בנכס לתובעים, ממשיכים להתגורר בנכס ולהפעיל את החנות, למרות שהתובעים מילאו את כל התחייבויותיהם לנתבעים על פי חוזה המכר. בכך הפרו הנתבעים את החוזה הפרה יסודית.

     

    הנתבעים גם לא המציאו לתובעים את כל מסמכי ההעברה, לרבות טופס 4, וגם לא התאימו את היתר הבנייה לבינוי בפועל, פעולות שהנתבעים התחייבו לבצע עד למועד המסירה. הנתבעים גם לא הפקידו בידי הנאמן את ההמחאה הבנקאית בסכום הפקדון שנמסרה להם והם מחזיקים אותה בידיהם. גם בכך הפרו הנתבעים את חוזה המכר הפרה יסודית.

     

    לאור האמור לעיל, על הנתבעים לשלם לתובעים את סכום הפיצוי המוסכם בסך 400,000 ₪ וכן את הסך 700 ₪ בגין כל יום איחור במסירה, אשר עד ליום הגשת התביעה מגיע לסך 64,400 ₪. מאחר והנתבעים הפקידו לחשבון התובעים את הסך 18,000 ₪, הרי שהנתבעים נותרו חייבים לתובעים בגין הפיצוי היומי את הסך 46,000 ₪, ובסה"כ על הנתבעים לשלם לתובעים את הסך 446,400 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

     

    כן עתרו התובעים לקבלת היתר לפיצול סעדים להגשת תביעה נפרדת לאחר שיתבררו נזקיהם בגין הפרות החוזה על ידי הנתבעים.

     

    טענות הנתבעים:

16. בבקשת הרשות להגן המתוקנת טענו הנתבעים שיש לדחות את תביעת התובעים כנגדם מהסיבות שתפורטנה להלן:

     

    נכרת חוזה שכירות בין הצדדים, ותעיד על כך התביעה לפינוי מושכר שהגישו התובעים נגד הנתבעים בתיק אז' 51756-08-19.

     

    הנתבעים לא העלו כל טענת הגנה כלפי טענת התובעים בכך שלא הסדירו את נושא טופס 4 ואת התאמת היתר הבנייה לבניה בפועל.

     

    תיק אז' 51756-08-19:

17. ביום 25.8.2019 הגישו התובעים נגד הנתבעים תביעה לפינוי מושכר, כאשר עילת התביעה מבוססת על חוזה המכר, ועל כך שהנתבעים לא פינו את הנכס למרות שחלף מועד המסירה.

    הנתבעים הגישו כתב הגנה בו טענו שנכרת חוזה שכירות בין הצדדים.

     

18. בדיון שהתקיים בתביעה זו ביום 23.10.19 שאלתי את ב"כ התובעים לעניין הסמכות העניינית לדון בתביעת הפינוי, שכן אינו טוען לחוזה שכירות אלא מסתמך על חוזה המכר, ואם הוא מסתמך על חוזה המכר, משמע שמדובר באכיפת חוזה מכר מקרקעין, שהסמכות העניינית לדון בו נתונה לבית המשפט המחוזי. הנתבעים הסכימו עם שאלת בית המשפט.

     

    ב"ב התובעים השיב לבית המשפט כי עילת התביעה לא מבוססת על עילת התביעה החוזית ועל חוזה המכר, אלא על כך שבעת הדיון התובעים הם הבעלים של הנכס.

     

    בסופו של הדיון הציע בית המשפט את ההצעה כדלקמן:

    "הצעת בית המשפט ניתנת ללא כל פגיעה בטענות הצדדים שנטענו בכתבי הטענות שבתיק זה. אשר הן תוכרענה לאחר שמיעת ראיות בתביעה הכספית שהוגשה וההצעה היא שהנתבעים יפנו את הנכס עד ליום 31.12.19 שעה 12:00."

    (ההדגשות שלי – י.ז.).

     

    שני הצדדים הסכימו להצעת בית המשפט, ומיד ניתן פסק דין בתביעת הפינוי שנוסחו כדלקמן:

    "אני נותן להסכמת הצדדים תוקף של פסק דין, והנתבעים יפנו את הנכס עד ליום 31.12.19 שעה 12:00."

    יש לשים לב שבית המשפט קבע מועד ושעה מדוייקים, על מנת להבהיר לצדדים שמדובר במועד אחרון, ואין להם לסטות במאומה ממועדים אלו.

     

19. לאור האמור לעיל עולה בבירור שהתובעים תיארו את תביעתם בתביעה לפינוי מושכר אך ורק לצורך הקדמת מועד הדיון בתביעה זו, ובתגובת הנתבעת 1 לשאלת בית המשפט למעשה הסכימה שלא מדובר בתביעה לפינוי מושכר, אלא בתביעה לפינוי נכס שאינו מושכר. לאור זאת אין הנתבעים יכולים להסתמך על התביעה לפינוי מושכר להוכיח שאכן נכרת חוזה שכירות בין הצדדים.

     

20. לאור הטענה של הנתבעים בתביעת הפינוי שהתביעה מבוססת על חוזה המכר, הם מושתקים מלטעון שתביעת הפינוי יש בה כדי להוכיח שאכן נכרת חוזה שכירות בין הצדדים. יתירה מכך, בכך שבית המשפט נתן הצעתו בלי לפגוע בטענות הצדדים והזכיר את התביעה הכספית והראיות בה, אזי קשר בית המשפט את שתי התביעות, וההכרעה האם נכרת חוזה שכירות בית הצדדים תהיה בפסק דין זה.

     

21. בנוסף, פסה"ד בתיק אז' 51756-08-19 לא בא לשנות מועדים הנקובים בחוזה, אלא בא לשים סוף למחלוקת בין הצדדים לגבי מועד הפינוי בפועל של הנכס, בלי לפגוע בטענות הצדדים לגבי המועד המקורי בו היה על הנתבעים לפנות את הנכס על פי חוזה המכר, ולאחר מועד זה יש לבדוק האם הנתבעים היו מצויים בהפרת חוזה המכר לגבי מועד הפינוי.

     

    הבקשה לצו מניעה זמני:

22. ביום 17.1.20 הגישו התובעים בקשה לצו מניעה זמני לפיו יורה בית המשפט לנאמן עו"ד נחום אילון שלא להעביר לנתבעים את הסך 500,000 ₪ שהופקדו בידיו. בדיון שהתקיים בבקשה צו מניעה זמני שהתקיים ביום 26.1.20, ובסופו הציע בית המשפט לצדדים שצו המניעה הזמני יהיה על סכום התביעה, דהיינו, על הסך 446,400 ₪, והצדדים הסכימו להצעה זו, וניתנה החלטה כדלקמן:

    "בהתאם להסכמת הצדדים, צו המניעה הזמני יישאר בתוקף עד למתן פסק דין בהליך העיקרי, כאשר צו המניעה זמני יהיה על הסך 446,400 ₪, ואת שאר הכספים יוכל הנאמן להעביר למשפ' כהן...."

     

23. החשיבות הנוספת של הדיון בבקש לצו מניעה זמני הינה בשני עניינים, והם:

    1. הודאת הנתבעים כי עד ליום הדיון טרם ניתן טופס 4 לנכס וכי לא בוצעו ההתאמות להיתר הבנייה, בהתאם למוסכם בין הצדדים בחוזה המכר;

    2. התייחסות הצדדים למעורבותו של רב המושב טירת יהודה הרב ישעיהו דויטש. ואלו דברי הצדדים:

       "ב"כ התובעים:

       היה מעין הליך גישור מול רב המושב. אני מעולם לא התנגדתי לנסות, אני יודע שהיו שיחות בין התובעת לעו"ד המטפל בתיק.

        

       הנתבעת 1:

       אם להיות כנה, אני חושבת שהתובעים דבקים בקרנות המזבח ובצדקתם, כי כל ניסיון להידברות זכה לדחייה מבזה. אני לא יודעת אם יש בשלות של הצד השני לגישור. אני פתוחה לשמוע הצעות.".

        

       היוצא מטיעוני הצדדים לגבי מעורבות של הרב דויטש שהיה זה למעשה ניסיון גישור בין הצדדים ולא כל דבר אחר.

        

       העדויות:

       עדויות התובעים:

24. מטעם התובעים העיד התובע 2 אשר הגיש תצהיר עדות ראשית מיום 30.8.2021 בו חזר על הנטען בכתב התביעה, והסתמך על התכתבות אותה צירף לתצהירו. בהמשך תצהירו התייחס התובע 2 לאירועים שאירעו לאחר ישיבת יום 26.1.20, והצהיר כדלקמן:

    "58. ביום 30.1.2020 שלחנו אל הנתבעים מכתב במסגרתו התבקשו הנתבעים פעם נוספת לבצע את העבודות הדרושות לשם קבלת היתר בניה והתאמת הנכס להיתר זה וכן טופס 4 המתייחס למצב על פי היתר הבניה כאמור. במכתב שבנו והדגשנו כי על הנתבעים לתאם מראש ובכתב אילו עבודות יבוצעו, מתי ומי יבצעם, וכן לקבל אישור לפני כל כניסה את הנכס (אנחנו ביקשנו להשכיר באותה העת, כאמור, לצד ג')....

    59.דא עקא, בינתיים התברר לנו כי הנתבעים אינם יכולים להוציא את היתר הבניה על פי בקשת ההיתר המקורית ולבצע את העבודות על פיו, שכן הבקשה נסגרה על ידי הועדה המקומית מאחר שהנתבעים לא פעלו במשך תקופה ארוכה להשלמת התנאים שנקבעו על ידי הוועדה המקומית להוצאת ההיתר.

    60.עקב כך הגישו הנתבעים ביום 3.12.2019 בקשב חדשה להיתר (בקשה מס' 20190573, (להלן-"בקשת ההיתר החדשה"), דבר שגרם לכך שהועדה המקומית נדרשה לעניין שוב מחדש והציבה דרישות לביצוע עבודות נוספות, שלא נדרשו בבקשת ההיתר המקורית שהתשריט שלה צורף להסכם המכר, ובכלל זה פירוק הפרגולה החיצונית או העמדת קיר לאורך חלק ניכר מהבית (כדי למנוע שימוש בפרגולה). כמו כן בבקשה החדשה, משום מה, ביקשו הנתבעים אישור תוספת של 1% בלבד לשטח הבית (תוספת שאינה מספיקה להכשרת החריגות הקיימות), בעוד שבבקשה המקורית התבקשה (ואושרה) תוספת של 6% לשטח הבית (תוספת שהייתה יכולה להכשיר את הפרגולה ושתי מרפסות שנסגרו). דרישות אלו פגעו בנכס וביכולתנו לנצלו. ....

    61.בקשת ההיתר החדשה אושרה על ידי הוועדה המקומית בישיבתה מיום 22.7.2020, ואולם הנתבעים לא מילאו את התנאים שנקבעו בה (לרבות החתמת ועד המושב על הבקשה, המצאת חישובים סטטיים והצהרת מהנדס, הפקדת ערבות, הקמת מעקה במרפסת בגבול המגרש, אישור יועץ בטיחות לאחר הביצוע, הגשת אישור הגנת אש לממ"ד, תשלום היטל השבחה ואישור תשלום היטל ביוב) ולכן לא ניתן היתר הבניה.

    62.ביום 27.7.2020 פנינו אל הנתבעים בעניין זה ודרשנו מהם שוב לפעול להוצאת היתר הבניה, לבצע את ההתאמות הנדרשות על פיו ולהוציא טופס 4 התואם את מצב הנכס על פי היתר הבניה.

    דא עקא, ביום 2.8.2020 השיבה הנתבעת 1 כך: "עשיתי כמיטב יכולתי לאשר מה שניתן. החלטות הרישוי הן אך ורק בידי הועדה". למותר לציין שמדובר בדברים שאינם אלא תירוץ חסר ערך, שעה שכפי שהראינו לעיל, הנתבעים זנחו את בקשת ההיתר המקורית ולא פעלו בעניינה במשך שנים ואף לא מילאו אחר תנאיה של בקשת ההיתר החדשה....

    63.ביום 7.10.2020 פנינו אל הנתבעים שוב במכתב בו הודענו כי אנו דורשים מהם לבצע את ההתאמות לפי בקשת ההיתר החדשה, תוך שאנו חוזרים ומדגישים כי אנו רואים בנתבעים האחראים הישירים לביצוע ההתאמות ולקבלת טופס 4 (שבכל מקרה היו צריכות להתבצע עד למועד המסירה 1.6.2019).

    64.מאחר והעבודות היו צריכות להיעשות בנכס שבבעלותנו, בו התגוררו שוכרים, במכתב האמור דרשנו מהנתבעים להציג לפני ביצוע העבודות את תיאור העבודות שיבוצעו, זהות הקבלן, רישיונו והאחריות שיעניק לעבודות, וכן העתק ממסמכי הביטוח שיערך לעבודות. כמו כן, בקשנו מהנתבעים לתאם העבודות 3 שבועות מראש, על מנת שתהיה לנו שהות לתאם את ביצוע העבודות מול השוכרים שהתגוררו באותה עת בנכס. ....

    65.באופן תמוה, הנתבעים לא הסכימו למלא אחר דרישות מהותיות ובסיסיות אלו, ובשיחה טלפונית שנערכה בין באי כוחנו לבין הנתבעים הסתבר כי כוונתם של הנתבעים היא לבצע את העבודות בעצמם ולא באמצעות בעל מקצוע, ואך ללא ביטוח מתאים. אני שבנו והדגשנו כי איננו מוכנים לביצוע העבודות שלא על ידי בעל מקצוע, וכי אנו דורשים לקבל תיאור העבודות ומסמכי ביטוח טרם תחילת העבודות. ....

    66.אלא שבמקום לבצע את העבודות, חזרו הנתבעים בהודעת דוא"ל מיום 29.10.2020לעמדתם הקודמת והתמוהה, לפיה אנו "ויתרנו" על קבלת היתר בניה, ביצוע העבודות על פיו וטופס 4, ולכן הנתבעים "שוחררו מחובותיהם". ...

    67.אנו דחינו טענות אלו וטענו, באמצעות באי כוחנו, כי אנו לא אוסרים את ביצוע העבודות, וממילא גם לא "ויתרנו" על חובת הנתבעים לבצען, אלא הפוך מכך, אנו דורשים כי הנתבעים יבצעו את העבודות, אלא שאנו עומדים על כך שאלו תבוצענה בהתאם להיתר הבניה שיוצא על ידי הנתבעים, בתיאום עמנו, באופן מקצועי וכדין.

    בלית ברירה, ומאחר שחלפה יותר משנה לאחר מועד המסירה שנקבע בהסכם מבלי שהנכס הוכשר, התרענו בפני הנתבעים כי ככל שהם לא יבצעו את העבודות וימציאו היתר בנייה וטופס 4 מתאימים, נאלץ לפנות לבעלי מקצוע מטעמנו לשם ביצוע האמור ונתבע את העלויות מהנתבעים. על אף האמור, הנתבעים לא ניאותו לבצע את ההתאמות ולהוציא ההיתרים. ...

    68.לאור עמדת הנתבעים אשר הודיעו כי לא יוציאו את ההיתרים ולא יבצעו את העבודות בנכס, נאלצנו לבצען בעצמנו, כאשר עד כה נאלצנו לשלם סכומים נכבדים עבור שירותי אדריכל ועבור שירותיו של קבלן בניה, ואנו צפויים לשאת בהוצאות רבות נוספות, אשר צפויות לעלות לנו עשרות אלפי ₪. בשלב זה, ביצוען של עבודות אלו מתעכב שכן אנו ממתינים לקבלת האישורים המתאימים לביצוען (אישורים שבאחריות הנתבעים היה להוציאם).

    69.למותר לציין, כי בנסיבות אלו גם טרם הוצאו היתר בניה וטופס 4 לנכס. כתוצאה מכך, גם לא ניתן לחתום על תצהיר העדר חריגות בניה לגבי הנכס, המהווה את אחד ממסמכי ההעברה, כהגדרתם בהסכם המכר, ומהווה תנאי להערת הרישום בנכס על שמנו ברמ"י (כאשר גם בתצהיר שנחתם בעבר על ידי הנתבעים לא ניתן לעשות שימוש בשל חלוף הזמן, זאת אף לי להתייחס לאמיתות התצהיר שנחתם על ידי הנתבעים במקור). כתוצאה מכך, הנכס לגביו התקשרנו הסכם המכר לפני כחמש שנים ותמורתו שילמנו מיליוני ₪ עודנו רשום על שם הנתבעים, דבר שמטבע הדברים גם הוא מהווה נזק משמעותי, פגיעה בקנייננו וביכולתנו ליהנות ממנו ולנצלו באופן מלא.

    70.מעשים ומחדלים אלו של הנתבעים עולים כדי כמה וכמה הפרות יסודיות של הסכם המכר.

    71.כל אחת מההפרות היסודיות של ההסכם על ידי הנתבעים, קל וחומר הצטברותן יחד, מזכה אותנו בפיצוי המוסכם בסך 400,000 ₪ לפי סעיף 50 להסכם.

    72.בנוסף, הימנעות הנתבעים למסור לנו את החזקה בנכס במועד המסירה ועד למועד הגשת תביעה זו מזכה אותנו, בהתאם לסעיף 52 להסכם המכר, בדמי שימוש ראויים בסכום של 700 ₪ לכל יום של פיגור במסירת החזקה.

    73.הואיל וממועד המסירה ועד למועד הפינוי בפועל ביום 2.1.2020 (מבלי לגרוע מכך שגם במועד זה לא עמדו הנתבעים בתנאי המסירה הקבועים בהסכם) חלפו 215 ימים, ובהפחתת הסכום של 30,000 ₪ ששולם, כאמור, על יד הנתבעים לתובעים, עומד החוב של הנתבעים כלפינו בגין דמי שימוש ראויים ל סך 132,500 ₪.

     

    כבר עתה אציין שאין בכוונתי לחרוג מכתבי הטענות בכל הקשור לסכום הכספי אותו תבעו התובעים מאת הנתבעים.

     

    התובע 2 נחקר חקירה שכנגד בה העיד כי הוא עו"ד בהכשרתו ועבד תקופה קצרה כעו"ד ובעת הרכישה ידע שהנתבעת 1 עו"ד. לפני שרכש את הבית קיבל מהנתבעת 2 תכניות של הבית ובקשה להיתר שלא התקבלה על ידי המועצה (דבר זה מלמד שבעת החתימה על החוזה עמדו תכניות אלו בפני הצדדים, ולגבי תכניות אלו התייחס החוזה להתאים הבית לתכניות ולקבל טופס 4). לאחר מכן הביאו בעלי מקצוע על מנת לבדוק את תכניות עתידיות לשיפורים ושיפוצים. בעת התשלום האחרון היו חסרים טופס 4 והיו שטרות חסרים. בשנת 2015 בעת שהגישו הנתבעים תכנית חדשה לעירייה להוצאת היתר בנייה, הרבה מסמכים לא הוגשו. נאמר לו בוועדה המקומית שמסמכים רבים לקבלת טופס 4 לא הוגשו. היכן שהייתה החנות היה מיועד לחניה (דבר המלמד שלכאורה נעשה שימוש חורג בנכס, דבר המהווה לכאורה עבירה על פי חוק התכנון והבנייה). בעת המו"מ לכריתת החוזה הציגו לו הנתבעים 3 יחידות דיור בנכס, והן הדירה הגדולה, יחידת דיור נוספת וחנות, וזה מה שציפה לקבל. לאחר שביצע את העבודות הוא לא קיבל טופס 4 כי הבית מחובר לחשמל, אך קיבל אישור איכלוס. כאשר כתבו בחוזה טופס 4 הייתה הכוונה להתאמת הבנייה להיתר, והכוונה הייתה למעשה לטופס איכלוס, טופס 5. הנתבעים ביקשו לפנים משורת הדין שאת טופס 4 יקבלו 90 יום לאחר המסירה, אך הדבר לא נעשה, והוא עשה זאת לאחר 3 שנים. בהואיל השלישי בחוזה המכר היה מדובר על התאמת הבנייה להיתר הבנייה, וכל התהליך זהה לתהליך קבלת טופס 4, אלא שהבניין כבר היה מחובר לחשמל. הסרת הכיור במקלט לא היה חלק מהתנאי לקבלת ההיתר, אלא התנאי היה הרמת הקירות, והיה צורך לבצע שיפוץ יסודי במקלט. מעולם לא סירב להסיר את הכיור, אלא דרש ההסרה תבוצע על ידי בעל מקצוע ועם ביטוח מתאים. כיצד יכולה לדרוש שבעלה יפרק את הכיור, כאשר היא טוענת ששבועיים קודם לכן הוא עבר ניתוח והיה מרותק לכיסא גלגלים. מה שחשוב לו שהנכס שרכש יהיה על פי מה שהיה בהסכם ביניהם. הוא מלכתחילה התכוון לשפץ את הבית, אך לא ידע איך ומתי ובאיזה תקציב. הייתה הסכמה להשכרה בכפוף לחוזה ושינויים בחוזה, והמחלוקת לא הייתה כספית אלא על התנאים. הוא פנה לרב המושב מכיוון שבאותה עת כבר היו הנתבעים בהפרת חוזה, ולא היה לו נעים לפנות הנתבעים בכוח, ולכם פנה לרב המושב. הוא אמר שמה שיאמר הרב דויטש מקובל עליו. הוא רצה שהייה בדירה של 10 חודשים והנתבעים ביקשו פחות חודשים. בסוף הרב הציע שהייה של 10 חודשים בתמורה לתשלום הסך 6,000 ₪ לחודש, כאשר הם יודעים שזה חצי ממחיר השוק. באיזשהו שלב הרב יצא מהבית, כי היה לו לא נעים, ובאותו ערב שלח לנתבעים את התנאים. קיבל מהנתבעים 18,000 ₪ על החשבון, ועוד 12,000 ₪. הוא קיבל תעודת גמר לנכס לאחר שהייתה ביקורת של הוועדה.

    בחקירה החוזרת העיד העד כי התנאים המקובלים אותם דרשו מהנתבעים לצורך קביעת השכירות הם: קביעת מועד לשכירות, שמירה על הנכס באותה צורה שהוא התקבל, מסירת בטחונות שבמועד העזיבה שייקבע אכן יעזבו את הנכס ולא ישאירו שם שוכרים, כל דמי השכירות יקוזזו מהתמורה, והדבר ייעשה באמצעות עו"ד.

     

    תצהירו של העד לא נסתר בחקירה הנגדית, ועדותו של העד מגובה במסמכים רבים שנכתבו בזמן אמת, דבר המהווה סיבה מדוע יש להסתמך על עדותו למרות שהיא עדות יחידה של בעל דין.

     

    עדויות הנתבעים:

25. מטעם הנתבעים העידו העדים כדלקמן:

    1. הרב ישעיהו דויטש, רב המושב טירת יהודה, אשר העיד כי אינו זוכר פרטים רבים מהשיחה עם בעלי הדין, וכל מה שהוא זוכר זה מחליפת המיילים שלו עם הצדדים.

       בחקירה הראשית העיד הרב דויטש כי התובע 2 התקשר אליו ואמר לו שיש איזושהי חוסר הסכמה בנוגע לרכישה של המשק, ושאל אם הרב מוכן להתערב, והשיב בחיוב. אז כתב לו התובע 2 שהמחלוקת היא בעיקר בנוגע לפינוי הנכס, וכי הוא מוכן שהנתבעים ישכרו את הנכס למשך 10 חודשים בתמורה לסך 6,000 ₪ לחודש, והוא יודע שמדובר במחיר זול. אז קיים המפגש והציע את ההצעה כהצעה שלו, אך לא אמר זאת כפסק דין. כעבור חודש הוא מקבל מייל מהתובע 2 שהעסק לא בסדר. הוא דיבר עם הנתבע 2 שאמר לו שמסכים להצעה, וכי הנתבעת 1 כתבה לעו"ד של התובעים. למייל הזה לא הייתה תגובה.

        

       בחקירה הנגדית העיד הרב דויטש כי התובע 2 פנה אליו בעניין הפינוי של הנכס. היו אי אלו אי הסכמות בקשר לעסקה עצמה, אך לא היה מעורב בקטע זה. מאשר את המייל ששלח הנתבע 2 שהנתבעים ממשיכים להתל בהם, ואמר שלא מבין למה. הוא לא פסק שום פסק, אלא הציע הצעה, שכן הוא נפגש עם שני הצדדים ומנסה לפשר ביניהם. הוא הבין שיש בעיות נוספות, אך לא נכנס לעומק העניין. מאשר את קולו בהקלטה שהושמעה לו. זוכר שהייתה שיחה שלא רוצים להסתבך עם החנות. הוא היה צריך לקטוע את השיחה כי היה לו שיעור מיד, ואז קטע את השיחה ויצא. בשיחה לא היו הסכמות, וראה לנכון לדבר עם הנתבעים לגבי ההצעה שהעביר התובע 2 של 10 חודשים תמורת 6,000 ₪ לחודש, ולהבנתו הנתבעים הסכימו, ומעבר לכך אינו יודע מאומה.

        

    2. הנתבעת 1, גב' טובה כהן אשר הגישה תצהיר עדות ראשית משותף עם בעלה הנתבע 2, בו הצהירה לא ניתן לתקן את כתב התביעה בתצהירי העדות הראשית, יש לדחות את התביעה בכל הקשור לאיחור במסירה, נכרת הסכם שכירות אשר אינו מחייב מסמך בכתב, והתובעים הודו בתוקף הסכם השכירות. יש לדחות את טענות הצדדים בדבר התאמת המושכר שכן חיבור החשמל מוכיח את קיומו של טופס 4. הבית טופל באופן מיטבי, וכך נמסר לתובעים. מסמכי ההעברה נמסרו לתובעים במועד.

       מהתצהיר המשותף עולה שרוב רובו מתייחס לטענות משפטיות, ונראה שהנתבע 2 אנו מבין בהן מאומה, שכן עיסוקו היה בנושא יין ולא בנושא משפט.

        

       הנתבעת 1 נחקרה חקירה שכנגד בה העידה כי היא עו"ד מעט פחות מ- 50 שנה והיא בקיאה במה שקשור במקרקעין ובניסוח הסכמים. לא מסרו את החזקה ביום 1.6.19 מכיוון שעשו הסכם שכירות. אמנם בסעיף 59 לחוזה המכר נכתב שכל שינוי יהיה בכתב, אך הסכם השכירות נעשה במיילים. למרות שהרב אמר בעדותו שבפגישה עמו לא היו הסכמות, לדעתה היו הסכמות. בנוסף למיילים היו גם שיחות טלפוניות עם התובע 2 ועם בא כוחו עו"ד רגב. במייל מיום 28.5 עו"ד אלקיים ב"כ התובעים העביר לה טיוטת הסכם, וביקש ממנה להתייחס לעניינים המשפטיים, כשאת העניינים המסחריים היא תסכם עם התובעים. מבחינת מהות השכירות לא הייתה כל בעיה, הבעיה הייתה מלל של הניסוח, וכנגמר הנושא המסחרי נכרת חוזה שכירות. הבקשה לתיקון חוזה המכר היא ניסיון לעשות תרגיל לא כשר מבחינת מס. לא הסכימו לתקן את חוזה המכר ושהמסירה תידחה. הרב התקשר אליה ואמר לה שהתובע 2 פנה אליו להיכנס לסיפור כדי לגשר ביניהם. היא לא מזהה את הקולות בקלטת (אך קודם לכן אמרה שהיא סובלת מקשיי שמיעה, ודי בכך שהרב דויטש זיהה את קולו בקלטת). המחלוקת הייתה שהנתבעים לא רצו להמשיך להיות הבעלים עם חובות של הבעלים. מסכימה שבמייל של עו"ד רגב נכתב שהטיוטה של החוזה לגבי המשך החזקה בנכס לא מהווה חוזה מחייב, אלא רק לאחר חתימתו על ידי הצדדים. התביעה לפינוי מושכר מוכיחה את יחסי השכירות (לכך כבר התייחסתי לעיל, וציינתי שתביעת הפינוי הייתה מבוססת על חוזה המכר ולא על חוזה שכירות, והנתבע 1 אף הסכימה עם בית המשפט בעניין זה). התחייבו לפנות את הנכס ביום 31.12.19, אך לא מסרה את המפתחות כי בעלה עבר ניתוח והיא לא הייתה במיטבה, ולכן בנה היה יום 31.12.19 עם אופיר החבר של התובעים, והיא ביקשה למסור את המפתח פיזית (מדוע אי אפשר היה למסור את המפתח באמצעות בנה?). היא מסרה את הבית רק ביום 2.1.2020, כי רצתה לקבל מהתובעים מסמך שהם ראו את הבית וקיבלו אותו (מדוע את מסמך זה לא ניתן היה להכין מראש ולהחתים את אופיר עליו ביום 31.12.19? הסכמת הצדדים קיבלה תוקף של פסק דין, והנתבעים למעשה פעלו בניגוד לפסק הדין והפרו אותו. לא לחינם קבע בית המשפט את שעת המסירה, על מנת לומר לצדדים שעליהם להקפיד במועד המסירה). השכירות הייתה עד חוש מרץ, והיא יכולה הייתה לפנות את הנכס גם כמה ימים מאוחר יותר (סבור אני שהנתבעת טועה בעניין זה, שכן ההסכמה למועד הפינוי שינתה את כל ההסכמות הנטענות של הנתבעים, ובמיוחד כאשר הסכמה זו קיבלה תוקף של פסק דין). מאשרת שהודיעה לתובעים לפני כריתת החוזה שיש אי התאמות בבית, והבהירו שהיכן שהחנות נמצאת הייתה חניה על פי היתר הבניה, עליית הגג הייתה שם דלת שחוסמת אותה כלפי הבית, ואפשר להיכנס לעליית הגג ששימשה כמחסן, באמצע הבית היה פטיו ללא היתר שהיה מיועד לסגירת מרפסת, הוויטרנות של הבית זזו החוצה היו שם שני חדרים שפרצו דלת כדי להפריד אותה וגם זו דלת בלתי חוקית, אי אפשר להיכנס משם משום שהבית הוא חטיבה אחת ואי אפשר לחלק אותו, ואת דלת זו הספיקו לחסום עוד לפני שיצאו מהנכס, כי החדרים הנ"ל היו ריקים. לגבי החניה החלו לטפל בהכשרת החניה והחזרתה למצב הקודם על ידי הסרת הדלת שסגרה את החניה והיו צריכים להמשיך בהסרת חלונות האלומיניום והקירות וכו'. במקלט התקינו מזגן למרות שאסור לעשות זאת, והם הורידו את המזגן במקלט. היו קרוואנים בנכס שהוסרו והועברו לפני 31.12.2019 למקום החדש בו פועלת החנות. לפי זכרונה היה התחייבה לסדר את הפטיו ולא את כל חריגות הבנייה (דבריה אלו סותרים את התחייבות הנתבעים בחוזה המכר). מה שהיה צריך לעשות זה להוציא את הכיור ולשלוח תמונה להג"א, והתובע 2 לא נתן לעשות זאת. הייתה תכנית להיתר שהוגשה בשנת 2015 ואושרה בשנת 2016, אך היא לא הייתה ישימה כי החנות פעלה באותה עת, והחוזה התייחס לדירה כפי שהייתה באותה עת. והתחייבו להרוס את הפטיו, והם יהרסו אותו. לא הייתה יכולה להסדיר את חריגות הבנייה לפני המסירה כי החנות פעלה שם (דהיינו, הנתבעים העדיפו את הפעלת החנות על פני עמידה בתנאי החוזה עליו חתמו, למרות שעמדו לרשותם 3 שנים להעביר את החנות למקום אחר, דבר המעיד על חוסר תום לב). מאחר והבניין מחובר לרשת החשמל הוא קיבל טופס 4, ובניין מקבל טופס 4 פעם אחת בחיים, ובעת כריתת החוזה לא ידעה שלא צריך להביא טופס 4 להתאמת המסנה להיתר הבנייה (כיצד תשובה זו עומדת בקנה אחד עם תשובתה של הנתבעת שהיא עוסקת במקרקעין כמעט 50 שנה?). הגרייס של 90 יום להמצאת טופס 4 כוונתו הייתה גרייס לביצוע עבודת ההתאמה. לא התכוונו במונח טופס 4 להתאמת הבית להיתר הבניה (אם כן מדוע התייחסו לטופס 4? האם כוונה לאישור סיום התאמת הבנייה לביתר הבנייה?). בחוזה הייתה כוונה לאפשר את ביצוע עבודות ההתאמה לאחר המסירה, שכן אחרת בשביל מה הארכה של 90 יום? (כיצד ניתן לומר זאת, הרי החוזה לא מדבר על ארכה לביצוע העבודות, אלא ארכה לקבלת האישור בלבד?). לא יכלה לבצע את העבודות להכשרה הבנייה לאחר קבלת ההיתר משנת 2020 כי הנתבעים גרו בבית. לאחר מכן תיקנה תשובתה ואמרה מכיוון שהתובעים אסרו עליהם להיכנס לנכס.

       בחקירה הנגדית ניסה ב"כ הנתבעים לשאול את העדה שאלות מדריכות, אך לכך התנגד ב"כ התובעים.

        

26. לאחר שמיעת הראיות הגישו הצדדים את סיכומיהם

     

    דיון ומסקנות:

    האיחור במסירת הנכס וטענת השכירות:

27. בהתאם לחוזה המכר על הנתבעים היה למסור את הנכס לתובעים ביום 1.6.2019, שנתיים ותשעה חודשים לאחר חתימת החוזה. תקופה זו שבין חתימת החוזה למועד הפינוי הייתה תקופה ארוכה דייה על מנת לאפשר לנתבעים להתארגן למעבר למקום מגורים אחר, להתאים את הבנייה להיתר הבנייה החדש שאושר בתנאים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ולהעביר את החנות למקומה החדש. במשך תקופה זו לא עשו הנתבעים מאומה, כפי העולה מחומר הראיות.

     

28. נושא השכרת הנכס עלה בין הצדדים כבר בחודש מרץ 2019 בשיחות טלפון ובחילופי מסרונים שיפורטו להלן:

     

    ביום 10.3.2019 כתב התובע 1 לנתבעת 1 הודעה כדלקמן:

    "לטובה שלום.

    בהמשך לשיחתנו אנו מתכננים להשכיר את יחידות הבית החל מיוני, וכמו שאמרנו לכם יש את זכות הראשונים.

    יחידה קטנה 2,800-3,000 ₪

    בית גדול 6,000 ₪

    יחידה גדולה (איפה שהחנות היום) נשכיר ב- 4,500 ₪ כאשר כבר התחייבנו שתוכלו להשתמש בחנות ב-3,000 ₪ לחודש.

    תקופת השכירות מינימום 9 חודשים.

    תודה רבה ושבוע טוב."

     

    ביום 30.3.019 השיבה הנתבעת 1 לתובע 2 כדלקמן:

    "שלום אורי

    מבקשים את הבית לחודשיים.

    נא עדכן בחוזר כדי שנדע איך להתנהל"

    יש לשים לב שהנתבעת 2 לא התייחסה בהודעתה להצעה בקשר לחנות.

     

    ביום 6.5.2019 כתב התובע לנתבעת 1 הודעה כדלקמן:

    "אהלן טובה.

    מעדכן שסגרנו חוזה שכירות לבית החל מ- 1.8 (הכוונה עם שוכרים אחרים-י.ז.).

    רגב מעדכן את החוזה עם נספח להישארות שלכם בחנות ל-10 חודשים ובבית הגדול לחודשיים נוספים. ישלח בהקדם כד שנוכל לסיים הכל."

     

    בכך ביקשו התובעים שהמבנה המשפטי של השארת השימוש בחנות בידי הנתבעים באמצעות שינוי חוזה המכר. לגבי הישארות הנתבעים בדירה למשך חודשיים העבירו התובעים חוזה שכירות דוגמת חוזה שכירות ששלחו התובעים לשוכרים פוטנציאליים לבית המגורים.

     

    ביום 7.5.19 השיבה הנתבעת 1 לתובע כדלקמן:

    "מזל טוב ובהצלחה רבה.

    יש מבקרים גם לדירה הקטנה."

    יש לשים ל שהנתבעת 1 לא חלקה על דברי התובע 2 שהישארות הנתבעים בחנות תהיה באמצעות שינוי בחוזה המכר, ולא טרחה לציין שיש לחתום על חוזה שכירות ולא תיקון לחוזה המכר.

     

    ביום 3.6.2019 כתב עו"ד רגב אלקיים (להלן-"עו"ד אלקיים") לנתבעת 1 הודעת דוא"ל, בה כתב, בין היתר, כדלקמן:

    "2. לעניין השכירות, מצ"ב טיוטת הסכם שכירות מעודכנת.

    למותר לציין כי הטיוטה אינה מחייבת עד לחתימת הצדדים.

    תשומת לב כי יהיו בטחונות כפי המפורט בטיוטה.

    טיוטה זו כפופה לאישור הרוכשים (המשכירים) והערותיהם.

    3. לעניין החנות, כפי שכתבתי במייל הקודם, החנות לא תושכר כלל.

    הרוכשים הנם תושבי חו"ל ואין באפשרותם להשכיר נכס מסחרי.

    הרוכשים מבקשים לציין כי הם כמובן מנסים לסייע ככל יכולתם מתוך רצון טוב, ואולם, מחד, הרוכשים אינם יכולים להשכיר את החנות, ומאידך הרוכשים אינם מסכימים להשאיר את החזקה בחנות למוכרים ללא תמורה.

    כפי שכתבתי במייל הקודם, הרוכשים יסכימו לשקול לדחות את מועד מסירת החזקה בחנות עד ליום 31.3.2020 בכפוף לפיצוי בסך 30,000 ₪ אשר ישולם מראש וכן בכפוף חתימה על נספח לחוזה לעניין דחיית מועד מסירת החזקה בחנות.

    לחילופין, וככל וקיימת בעיה תזרימית לשם גמר הבנייה, מרשי יסכימו לשקול (ושוב מתוך ניסיון אמיתי לסייע מתוך רצון טוב) לדחות את מועד מסירת החזקה בחנות עד ליום 31.3.2020 בכפוף לפיצוי 30,000 ₪ אשר ישולמו ביום 31.3.2020 עם העברת החזקה בחנות לידי הרוכשים (עם קביעת ערובה מוסכמת), וכמובן הכל בכפוף לחתימה על נספח לחוזה לעניין דחיית מועד מסירת החזקה בחנות.

    4.כידוע, המועד למסירת החזקה חלף לפני יומיים והרוכשים מילאו את חלקם בעסקה והעבירו את מלוא תשלום התמורה בגין רכישת בית המגורים בטירת יהודה.

    אבקש לקבל מלוא המסמכים במקור, כאמור בסעיף 30 לחוזה המכר לצורך העברת הזכויות בטאבו ...

    כמו כן, אבקש כי תעדכני אותו כיצד ומתי נבצע את מסירת החזקה בנכס.

    5.לסיום, הרוכשים יבהירו כי השכרת המושכר (כמתואר בטיוטת הסכם השכירות) כפופה לחתימה על הסכם שכירות על ידי כל הצדדים בנוסח דומה שהועבר אלייך (ושהשוכרים יאשרו אותו) וכן בהגעה להסכמות ביתר העניינים כדוגמת החנות.

    ככל ולא ייחתם הסכם שכירות ונספח להסכם המכר, כמפורט לעיל, הרי שהעברת החזקה (הן משפטית והן פיזית) תהא בגין הנכס כולו ובאופן מיידי."

    להודעה זו צורף נוסח נספח לחוזה המכר שעיקריו שמועד המסירה של כל הנכס נדחה ליום 30.3.2020 ועל הנתבעים לשלם לתובעים בגין הדחייה את הסך 60,000 ₪, סכום המהווה דמי שימוש ראויים בגין השימוש של הנתבעים בנכס בתקופת הדחייה.

     

    ביום 10.6.19 השיבה הנתבעת 1 לעו"ד אלקיים עם העתק לתובע 2 במייל, כדלקמן:

    "שלום לכולם,

    בהתאם למוסכם החזקה המשפטית נמסרה ב- 1.6 .

    משום מה לא שלחתם אף אחד לקבל המסירה ואין בכך כדי לשנות דבר מהעובדה שהנכס כולו בבעלות הקונים מיום 1.6.

     

    באשר לבית הוא שכור כרגע עד ליום 14.8 בתמורה ל- 12,500 ₪ לגביהם הוסכם עם אורי שהם מופחתים מיתרת התמורה.

    ידוע ומוסכם כי מועד הפינוי 14.8 הוא סופי וקשיח ובלתי ניתן לשינוי.

     

    אין קשר בין מסמכים למסירה. לצורך המסמכים יש הפקדון.

    המסמכים כולם נמצאים מלבד היתר בניה שעלינו להשלים.

    מסמכים למינהל ויפוי כוח מוכנים למשלוח בדואר אלא אם כן תרצה לבוא לאספם.

     

    באשר לחנות השימוש בה יהיה כברי רשות ל- 10 חודשים בתמורה ל- 30,000 ₪.

    התשלום בסוף התקופה.

     

    בחיובי התשלומים ישנם פרמטרים שהם חיובי בעלים, למשל: אגרת ביוב.

    יתר התשלומים יותאמו להחרגת היחידה ממנה.

     

    בנפרד אעביר התייחסות לנוסח ההסכם. "

     

    יש לשים לב שלגבי החנות יש בהודעת מייל זו של הנתבעת 1 שינוי מהצעתו של עו"ד אלקיים בכך שלא התייחסה כלל לנושא הבטחונות לתשלום, ובאופן הגדרת הזכות להחזיק בחנות, דהיינו בר רשות. לגבי הבית הסך 12,500 ש"ח לא מתאים לסכומים בהם נקב התובע 2 במסרון שלו מיום 10.3.19, ותשובתה הנתבעת 1 שמבקשים לשכור הבית למשל חודשיים, והנה עתה מבקשת לחודשיים וחצי. לאור זאת, סבור אני שיש לנתבעים הצעה חדשה, ובמיוחד לגבי החנות, שכן על פי סעיף 11 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 "קיבול שיש בו תוספת, הגבלה או שינוי לעומת ההצעה, כמוהו כהצעה חדשה". על כן מאחר ומדובר בהצעה חדשה, יש לבחון את תגובת התובעים להצעתם של הנתבעים.

     

    במענה למייל של הנתבעת 1, השיב לה עו"ד אלקיים בו ביום במייל שנוסחו כדלקמן:

    "המייל שנשלח אלי היום (6.6.19 (3:42 pm) אינו מובן.

    1. ראשית המסירה לא נעשתה ביום 1.6.19.

       (הרוכשים לא קיבלו מפתחות של אף יחידה מהנכס, לא נערכה בדיקה של הנכס ע"י הרוכשים, לא נמסרו מסמכים וכיו"ב)

    2. שנית, בין הצדדים לא נחתם חוזה שכירות לבית המגורים ולא נחתם נספח להסכם המכר לעניין דחיית החזקה ב"חנות"

       כפי שהבהירו הרוכשים פעמים רבות, השכרת המושכר (כמתואר בטיוטת הסכם השכירות) כפופה לחתימה על הסכם שכירות על ידי כל הצדדים בנוסח דומה שהועבר אלייך (ושהשוכרים יאשרו אותו) וכן בהגעה להסכמות ביתר העניינים דוגמת החנות.

       ככל ולא ייחתם הסכם שכירות ונספח להסכם המכר, כמפורט לעיל, הרי שהעבר החזקה (הן המשפטית והן הפיזית) היתה אמורה להיות עוד ביום 1.6.19 – על כל המשתמע מכך.

    3. שלישית הסכום שהועבר אלייך כולל את מלוא התמורה בהתאם להסכם המכר.

       הרוכשים לא הפחיתו מתשלום תמורת המכירה ולו שקל אחד.

       דמי השכירות (12,500 ₪) כמובן שלא הופחתו, שהרי לא נחתם בין הצדדים הסכם שכירות.

    4. רביעית, כפי שכבר כתבתי בעבר, אבקש לקבל את מלוא המסמכים, במקור, כאמור בסעיף 30 לחוזה המכר צורך העברת הזכויות בטאבו...

    5. חמישית ברור שהרוכשים (או מי מטעמם) דורשים להיות נוכחים בנכס במועד מסירת החזקה.

    6. שישית, טרם קיבלתי התייחסותך העניינית לפניותי מהימים: 6.6.19, 3.6.19, ו-31.5.19."

        

       היוצא מכל האמור לעיל, שנכון ליום 6.6.19 לא הייתה הסכמה בין הצדדים על תנאי הישארות הנתבעים בנכס, כך שנכון למועד 6.6.19 היו הנתבעים בהפרת חוזה בכל הקשור לפינוי הנכס, שכאמור מהווה הפרה יסודית של חוזה המכר.

        

29. גם אם נקבל את טענת הנתבעים שהם שכרו את הבית עד ליום 14.8.19, הרי מהדיון מיום 23.10.19 עולה שהנתבעים לא פינו את הבית ביום 14.8.19, והיה על התובעים לנקוט בהליך משפטי על מנת לכפת על הנתבעים לפנות את הנכס. וגם אז למרות שבית המשפט קבע יום ושעה לפינוי הנכס, הרשו הנתבעים לעצמם למשוך את מועד הפינוי למשך יומיים נוספים. אם הנתבעים מפרים פסק דין של בית משפט, אין להתפלא שאינם מכבדים התחייבויות על פי חוזה.

     

    הישיבה עם הרב ישעיהו דויטש:

30. הנתבעים הביאו לעדות את הרב ישעיהו דויטש כהוכחה לכך שהתקיימה ישיבה בין הצדדים אותה יזם התובע 2 בניסיון להגיע להבנות לסיום המחלוקות.

     

    סבור אני שלאור העדויות ולאור טיעוני הצדדים שמדובר בישיבת גישור, שעל פי הדין אין להביא עדות על הליך הגישור. אך משהביאה הנתבעת 2 את הרב דויטש לעדות, ומשהגישו התובעים את תמליל השיחה ואת ההקלטה כראיה במשפט, הסכימו הצדדים שהליך הגישור ייחשף בפני בית המשפט. וכידוע, בהליך אזרחי הצדדים יכולים להכשיר ראיה שאינה קבילה.

     

31. טוענים הנתבעת 2 שמאחר והיא עו"ד והתובע 2 גם הוא עו"ד היה אסור להקליט את השיחה. סבור אני שיש לדחות טענה זו שכן הצדדים לישיבה לא היו בכובעיהם כעו"ד, אלא בכובעיהם כשני צדדים פרטיים לעסקת מקרקעין שהסתכסכו ביניהם.

     

32. הרב דויטש זיהה את קולו בשיחה, והתברר מתמליל השיחה שכל המיילים שהוחלפו בין הצדדים היו לא מדוייקים, וכי הרב דויטש לא פסק מה היה בין הצדדים, אלא הציע הצעה וביקש מהצדדים להתפשר. זאת ותו לא. מה עוד, שהרב דויטש לא זכר כמעט מאומה בתחילת עדותו, ורק ההקלטה רעננה קצת את זכרונו.

     

33. מהתמליל של ההקלטה ומההקלטה עולה בבירור שהנתבעים לא פינו במועד את הנכס מכיוון שלא טרחו מבעוד מועד להעביר את החנות למקומה החדש.

     

    לסיכום שאלת האיחור במסירה:

34. לאור האמור לעיל, סבור אני שהנתבעים הפרו את חוזה המכר בכך שלא מסרו לתובעים את הדירה במועד, ובכך הפרו את החוזה הפרה יסודית.

     

    טופס 4 והשלמת התאמת הנכס עד למועד העברת החזקה:

35. בעדותה בבית המשפט פירטה הנתבעת 2 את חריגות הבנייה הרבות שהנתבעים ביצעו בנכס ואת השימוש החורג שביצעו בנכס בעקבות שינויים אלו ושימוש שאינו מגורים אלא למטרת עסקי היין של הנתבע 2.

     

    ב"הואיל" השליש למבוא לחוזה נכתב שהממכר כפוף להתאמת המבנה לתוכנית היתר מתוקנת לקבלת טופס 4 כמפורט בנספח ג' לחוזה. כך גם בסעיף 6 לחוזה נכתב כי הנכס יימכר כפי שהוא, בכפוף להתאמה הנדרשת לקבלת טופס 4 ומסמכים נוספים, כשכל מערכותיו תקינות ופועלות למעט בלא סביר, כשהנכס כולל מזגנים, ארונות קיר וגופי תאורה.

     

    משמע מהוראות אלו, שהנתבעים התחייבו להתאים את הבנייה בנכס בהתאם לבקשה להיתר שהגישו לוועדה המקומית לתכנון ולבניה בשנת 2015, ואשר אושרה בתנאים בחודש 02/2016

     

    היוצא מכל האמור שהנתבעים הגישו את הבקשה להיתר משנת 2015, כהכנה למכירת הנכס. וכי כאשר הצדדים כתבו בחוזה שעל הנתבעים להמציא לתובעים טופס 4, כוונתם הייתה שעל הנתבעים היה להמציא לתובעים אישור מאת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאחר התאמת הבנייה בנכס להיתר הבנייה שיתקבל, כי הבנייה נעשתה בהתאם להיתר הבנייה שיתקבל.

     

36. ביום 25.2.2016 כתבה הוועדה המקומית מכתב בקשר לבקשת הנתבעים להיתר בניה להתאמת הבנייה בנכס. במכתב זה נרשם כי מהות הבקשה היא סגירת חלל פנימי לא מקורה ותוספת מרפסת ופרגולה (קיימת) והריסות (בניגוד לעדות הנתבע 1 שהתחייבה רק לסגור את הפטיו).

     

    במכתב זה נכתב כי החלטת הוועדה הייתה כדלקמן:

    "לאשר בתנאי:

    הריסה בפועל של המבנים היבילים ומסומנים להריסה, פתיחת קומת עמודים והחזרתו לשימוש המאושר.

    חניה על גבי קומת עמודים ע"פ היתר מס' 19271 מיום 30.8.97.

    המצאת ערבות בנקאית על סך 5,000 ₪ או לחלופין המצאת ערבות אוטונומית על 100,000 ₪ לביצוע ההריסות והחזרת קומת העמודים, וחניה פתוחה למצב על פי ההיתר."

     

    דרישות לתיקונים:

    • תיקונים ע"ג תשריט הבקשה להיתר בתאום עם מחלקת התכנון

    • תנאים להוצאת היתר:

    • אישור בעל הנכס (רשות מקרקעי ישראל) ע"ג התכנית להיתר

    • המצאת חישובים סטטיים והצהרת מהנדס + התאמה לתקן ישראלי 413

    • הגשת אישור הג"א להקמת ממ"ד או לפטור

    • הגשת אישור רשות הכבאות

    • הגשת חוזה התקשרות עם מעבדת תקנים מאושרת לגבי בטון ואינסטלציה

    • חוזה התקשרות עם אתר פסולת מורשה

    • הריסת המבנים שסומנו להריסה בבקשה להיתר ודווח למח' הפיקוח

    • ערבות אוטונומית לביצוע תנאי ההיתר להוספה/שינוי בבניין קיים עפ"י תקנות התכנון והבנייה סעיף 21 א' יש להפקיד ערבות בנקאית בגובה פי עשרה משיעור האגרה

    • תשלום היטל השבחה (יגבה עפ"י החוק)

    • הגשת חוזה עם ר.מ.י.

    • אישור תשלום היטל השבחה."

       

      הנתבעים לא עשו מאומה על מנת למלא אחד תנאי ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר, והוועדה המקומית גנזה אותה. בכך הפרו הנתבעים את חיובם על פי החוזה להתאים את הבנייה בהתאם לבקשה שהגישו בשנת 2015, ואושרה בתנאים בחודש 02/2016.

       

37. לאור מחדלם של הנתבעים הגישו הנתבעים לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בשנת 2020 בקשה נוספת להיתר בנייה על מנת להתאים את הבנייה בנכס להיתר בנייה. ממכתב הוועדה המקומית מיום 22.7.20 עולה כי מהות הבקשה הייתה כדלקמן:

    1. סגירת מרפסת (קיימת) בבית מגורים קיים בהיתר מס' 19271 והקלה

    2. הרחבה של מרפסת קיימת והריסת מדרגות

    3. תוספת פרגולה

    4. הקלות.

        

       הבקשה להיתר נבדקה על ידי בודק תכניות בוועדה המקומית, אשר העיר הערות כדלקמן:

       "בקשה זו נדונה בישיבה מס' 20200003 וכללה את ההקלות.

       בהחלטה נרשם כי ניתן לאשר את הבקשה בכפוף להשלמת גליון דרישות והריסת המחסנים שסומנו להריסה בבקשה להיתר, אך לא ניתן לאשר פרגולה מעבר ל- 40% מקו בניה צדדי, ומרפסת החורגת מקו בנין.

       מובאת לדיון בקשה שבה סומן מעקה בגובה 1.6 מ' בתחום קו בנין וסגירה של המרפסת החורגת ע"י מעקה בגובה 1.1.מ' וללא גישה.

       מכיוון שהשינוי המוצע אינו שינוי משמעותי, מהבקשה שנדונה במשנה, מובא הבקשה לדיון בישיבת רישוי."

        

       הועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה בכפוף להשלמת גליון דרישות כדלקמן:

       1. חתימת וועד המושב

       2. המצאת חישובים סטטיים והצהרת מהנדס + התאמה לתקן ישראלי 413

       3. עפ"י סעיף 70(א) בהיתר בנייה להוספה לבניין קיים, שינויו או תיקונו יפקיד בעת ההיתר אצל הועדה המקומית ערבות ע"ס 10,000 ₪ בנקאית אוטונומית (להלן-הערבות) להבטחת קיום תנאי ההיתר על ידי בעל ההיתר. סכום הערבות יהיה צמוד למדד כמשמעו בתקנה 69......

       4. הקמת מעקה במרפסת בגבול מגרש

       5. אישור יועץ בטיחות שאין סכנת נפילה לאחר ביצוע

       6. הגשת אישור הג"א להקמת ממ"ד או פטור

       7. בדיקת חבות היטל השבחה (יגבה עפ"י החוק) – המצאת חוזה מול ר.מ.י

       8. אישור תשלום היטל ביוב

       9. אישור בעל הנכס (רשות מקרקעי ישראל) ע"ג התכנית להיתר (לאחר בדיקת חבות בהיטל השבחה)

       10. חתימת אישור מועצה.

            

           בהתאם לעדויות, הנתבעים לא נקפו אצבע למלא אחר דרישות הוועדה המקומית, והתובעים מילאו אחר כל הדרישות של המועצה להסדרת חריגות הבנייה בנכס.

            

38. היוצא לנו מכל האמור לעיל, שהנתבעים לא מילאו חובתם להסדיר את חריגות הבנייה ולהתאים את הבנייה להיתר הבנייה, ולא המציאו את אישור הוועדה המקומית על התאמת המבני בנכס להיתר הבנייה (מה שהצדדים הגדירו אותו בטעות כטופס 4).

     

39. לפנים משורת הדין, התובעים היו מוכנים לאפשר לנתבעים לבצע את עבודות ההתאמה על ידי הנתבעים, ובלבד שהנתבעים יבצעו זאת באמצעות בעלי מקצוע מיומנים, שאת פרטיהם ימסור לתובעים, יתאמו את מועדי הביצוע, יבטחו את הנכס ואת העבודות שיבצעו בו, ויתנו אחריות לעבודתם. הנתבעים ביקשו לעשות עבודות אלו בכוחות עצמם ולא באמצעות בעלי מקצוע, וסירוב התובעים להצעת הנתבעים היה סירוב סביר. אציין, שכל עוד הנתבעים התגורר בנכס, היו יכולים לבצע את העבודות כראות עיניהם, אך לאחר שהתובעים קיבלו את החזקה הנכס, ולפנים משורת הדין היו מוכנים לאפשר לנתבעים לבצע את עבודות ההתאמה, היה עליהם למלא אחר דרישות התובעים, במיוחד כאשר דרישות אלו הינן דרישות סבירות.

     

40. לאור האמור לעיל, סבור אני שהנתבעים הפרו את חיובם להתאים את המבנה בנכס להיתר הבנייה, ולא המציאו לתובעים אישור הוועדה המקומית על התאמה זו. על כן בהתאם להוראות סעיף 49 לחוזה המכר הפרו הנתבעים את החוזה הפרה יסודית גם בהקשר להתחייבותם זו.

     

    סכום הפיצויים:

41. מאחר והנתבעים הפרו את החוזה הפרה יסודית (פעמיים) זכאים התובעים שייפסק לטובתם סכום הפיצוי המוסכם בסך 400,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

     

42. מאחר והנתבעים איחרו במסירת הנכס מיום 1.6.19 ועד ליום הגשת התביעה 92 ימים, זכאים התובעים לפיצוי מוסכם יומי בגין כל יום איחור בסך 700 ₪, ובסה"כ 64,400 ₪. התובעים מודים שקיבלו מהנתבעים את הסך 30,000 ₪, על כן יש להעמיד את הפיצוי המוסכם הנוסף על הסך 34,400 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

     

43. אמנם התובע 2 הצהיר בתצהירו על פיצוי מוסכם יומי עד ליום הגשת התצהיר, אך מאחר והתביעה מתייחסת אך ורק לפיצוי המוסכם עד ליום הגשת התביעה, לא אחרוג מכתבי הטענות ואפסוק את הפיצוי היומי עד ליום הגשת התביעה.

    הבקשה לפיצול סעדים:

44. בכתב התביעה עתרו התובעים למתן היתר לפיצול סעדים, שכן נזקיהם הממוניים טרם התגבשו.

     

    הנתבעים מתנגדים למתן היתר לפיצול סעדים לנתבעים בטענה שהבקשה אינה מנומקת.

     

45. לגבי הנזקים להם טוענים התובעים שמיום הגשת התביעה ואילך, התובעים אינם זקוקים להיתר פיצול סעדים, שכן מדובר בתביעה שפרטיה טרם באו לעולם בעת הגשת התביעה ביום 8.9.19.

     

    לכל היותר ההיתר לפיצול סעדים יכול להתייחס אך ורק לתקופה שמיום 1.6.19 ועד ליום הגשת התביעה (8.9.19). לאור העובדה שהתובע כתב לנתבע 1 שברצונו להשכיר את המבנים בנכס, הרי ברור אילו הפסדים נגרמו לו בתקופה שמיום 1.6.19 ועד ליום הגשת התביעה.

     

46. לאור האמור לעיל, ניתן בזה לתובעים היתר לפיצול סעדים.

     

    סוף דבר:

    לאור כל האמור לעיל, על הנתבעים לשלם לתובעים כדלקמן:

    1. את הסך 434,400 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (8.9.19) ועד ליום התשלום בפועל;

    2. את הוצאות המשפט הכוללות את אגרה המשפט במלואה בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;

    3. שכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;

    4. על הנאמן עו"ד נחום אילון להעביר לתובעים את סכום פסק הדין מתוך הכספים המוחזקים בידיו בנאמנות.

        

       פרשתי לגמלאות ביום 16.2.24, ופסק הדין ניתן במסגרת שלושת החודשים בהם אני רשאי להשלים את כתיבת פסקי הדין.

        

       ניתן היום, ג' ניסן תשפ"ד, 11 אפריל 2024, בהעדר הצדדים.