שאול נ' בית שקמה - מושב עובדים להתישבות שיתופית בע"מ ואח'

זוהי תביעה כספית בסך 500,000 ₪ להשבת תשלומים ולפיצויים בגין הקצאת מגרש במושב, שלא יצאה אל הפועל.

רקע ועיקר העובדות הצריכות לעניין

1. במסגרת תכנית בניין ערים אושרו לבנייה בהרחבה במושב בית שקמה (להלן: "המושב"), 107 מגרשים בקרקע המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), וביניהם מגרש מס' 543 (להלן: "המגרש").

    

2. התובע ורעייתו דאז עברו בהצלחה בתאריך 5.1.12 ועדת קבלה שקיימה הנתבעת 1, שהיא אגודה שיתופית (להלן: "האגודה") למגורים במושב בית שקמה (להלן: "המושב"), אולם בשלב זה לא הוקצה להם מגרש במושב.

    

3. כפי שיפורט בהרחבה בהמשך פסק הדין, המגרש הוקצה על ידי האגודה בתחילה לנתבע 2, מר משה חביב (להלן: "חביב"), או מי מטעמו, אשר שילם בגינו לאגודה, לטענתו בדרך של קיזוז או מחיקת חוב, סך של 250,000 ₪, מתוכם 100,000 ₪ נזקפו כתשלום הוצאות פיתוח ביום 30.4.12. כעולה מהמסמכים שהוגשו, תשלום הוצאות הפיתוח יוחס לבנו של חביב, מר אריק חביב (להלן: "אריק").

    

4. בשנת 2012 או בסמוך לכך, הוסכם בין התובע לחביב כי חביב יעביר לתובע את זכותו להקצאת המגרש, כך שהתובע ישלם לאגודה סך של 100,000 ₪ בגין הוצאות פיתוח, וסכום נוסף של 150,000 ₪ ישלם התובע לחביב. הסכמה זו לא עוגנה בכתובים, אולם הצדדים אינם חלוקים על כך שהתובע שילם לחביב סכום של 150,000 ₪.

    

5. בהמשך להסכמות התובע וחביב, ביום 16.5.13 נחתם בין התובע ואשתו דאז לאגודה הסכם בקשר למגרש (להלן: "ההסכם"; נספח א' לכתב התביעה), שנערך על ידי עו"ד אופק בלאיש ששימש כבא-כוחה של האגודה (להלן: "עו"ד בלאיש"). במסגרת ההסכם הצהירה והסכימה האגודה לוותר על זכויותיה במגרש לטובת התובע ורעייתו, על מנת שיוכלו לרכוש זכויות במגרש מהמינהל ולבנות את ביתם על המגרש (ה"הואיל" הרביעי והחמישי, וכן סעיף 5 בהסכם). בהתאם לסע' 7 בהסכם, שילמו התובע ורעייתו לאגודה סך של 100,000 ₪ בגין הוצאות פיתוח (להלן: "הוצאות הפיתוח"). יצוין כי כאמור, ההסכם נערך בין האגודה לבין התובע ורעייתו דאז, אך התביעה הוגשה על ידי התובע בלבד. עם השנים מאז חתימת ההסכם באו נישואיהם של התובע ורעייתו אל קיצם, והתובע התחייב להעביר את התשלום שיקבל, ככל שיתקבל, במסגרת תביעה זו, עד סך של 260,000 ₪, לרעייתו לשעבר (כתב המחאת זכויות ותצהיר התובע הוגשו לתיק).

    

6. לטענת התובע, חרף התשלומים ששילם לאגודה בסך 100,000 ₪ ולחביב בסך 150,000 ₪, האגודה לא פעלה משך שנים להסדיר את זכאותו להקצאת המגרש מול רמ"י. לפיכך, התובע עתר לבית המשפט המחוזי בעת"מ 64828-11-18 (להלן: "העתירה") בדרישה לאכיפת הקצאת המגרש. לאחר דיון שהתקיים בבית המשפט המחוזי ביום 4.6.19, ומשהתברר כי לא ניתן להכשיר את הקצאת המגרש לתובע על פי נהלי רמ"י, העתירה נדחתה בהסכמה (להלן: "פסק הדין במחוזי"; נספח 13 לכתב התביעה).

    

7. בתמצית, בתביעה דנן טוען התובע כי מאחר והנתבעים הטעו אותו וההסכם אף לא השתכלל, על הנתבעים להשיב לו את כספו, וכן לשלם לו פיצויים בשל נזקים שנגרמו לו. הנתבעים טוענים מנגד כי אינם חבים בהשבה או בפיצויים, הן משום שהתביעה התיישנה, הן, מבחינת האגודה, לאור הוראות ההסכם, הן, לשיטת חביב, שטוען שהתשלום שולם על ידו לאגודה על דרך של קיזוז, ולא שולם לו על ידה.

    

8. מטעם התובע העידו השמאי מר שי חזן (להלן: "שמאי התובע") שחוות דעתו צורפה לתביעה, עו"ד בלאיש, מר רפי ברגיל שהיה חבר ועד באגודה (להלן: "מר ברגיל"), והתובע.

    

9. מטעם האגודה העיד יושב ראש הוועד מר משה טייר (להלן: "יו"ר הוועד"). חביב העיד בעצמו.

    

   תמצית טענות התובע

    

    

10. לטענת התובע, הוא ורעייתו עברו את ועדת הקבלה לאגודה ביום 5.1.12. חביב ורעייתו עברו גם הם את הוועדה, והאגודה הקצתה להם את המגרש, וביום 30.4.12 גבתה מחביב הוצאות פיתוח בסך של 100,000 ₪. חביב ויתר על הקצאת המגרש לטובת התובע, בתמורה לכך שהתובע ישלם לו את הוצאות הפיתוח ששילם לאגודה בסך של 100,000 ₪, וסך כספי נוסף בגובה 150,000 ₪. האגודה נתנה הסכמתה להמחאת הזכות כאמור. בעקבות זאת, חתמה האגודה על ההסכם עם התובע.

     

11. במסגרת ההסכם הצהירה האגודה כי היא בעלת הזכויות מטעם רמ"י במשבצת קרקע של האגודה, הכוללת חלקה המיועדת להרחבה. האגודה הצהירה כי רמ"י אישרה לבנות בשכונת ההרחבה 107 יחידות מגורים צמודות קרקע, אשר אחת מהן במגרש. על בסיס הצהרות אלו סוכם כי האגודה תוותר על כל זכויותיה במגרש לטובת התובע ורעייתו, ומנגד הם התחייבו לחוב בכלל הוצאות הפיתוח שיחולו בהרחבה בנוגע למגרש בערכם הריאלי, וכן לשלם סך של 3,800 ₪ בתוספת מע"מ עבור השתתפות בהוצאות המשפטיות של האגודה. בהתאם למוסכם הפקידו התובע ורעייתו בידי עו"ד בלאיש סך של 100,000 ₪ עבור הוצאות הפיתוח, ושילמו לו את שכרו (חשבונית מס צורפה כנספח 2 לכתב התביעה). התובע העביר לחביב סך של 150,000 ₪ כמוסכם, וההסכם הועבר לרמ"י ביום 22.5.13.

     

12. במשך תקופה ממושכת האגודה ובא כוחה עו"ד בלאיש לא פעלו לשם הסדרת רישום זכויותיו של התובע במגרש, כפי שעולה מהפניות לרמ"י ומתגובותיה (צורפו כנספחים 7-3 לכתב התביעה). בשנת 2016 נודע לתובע כי במהלך התקופה מאז שחתם על ההסכם, רמ"י כלל לא דנה בהסדרת זכויותיו במגרש. יתרה מכך, מבירור שערך, נודע לתובע כי ביום 12.9.16 רמ"י שלחה מכתב חריג לאגודה, לפיו זו התנהלה באופן קלוקל בכל הקשור להקצאת המגרש לתובע. במכתבה ציינה רמ"י כי האגודה התעלמה מהנחיותיה בכל הנוגע להקצאת המגרשים ופעלה בניגוד להנחיותיה ללא סמכות, וכי היא רואה בחומרה את התנהלותה של האגודה שתעבור לייעוץ המשפטי של רמ"י (להלן: "מכתב רמ"י משנת 2016"; נספח 8 לכתב התביעה). עוד טוען התובע כי בשנת 2016 חביב והאגודה ניסו בחוסר תום לב להעביר את הקצאת המגרש לאריק בנו של חביב, ולאחר מכן לבתו של חביב.

     

13. האגודה כשלה בהתנהלותה מול רמ"י ופעלה בניגוד להנחיותיה. התובע מילא את כל התחייבויותיו בהתאם להסכם מול האגודה ובהתאם להסכמות עם חביב. בעקבות האירועים אף לקה התובע בליבו בשנת 2016, דבר אשר מנע ממנו לפקח כראוי על הסדרת רישום זכויותיו במגרש. בשנת 2018 שלח התובע מכתבי התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים לאגודה, לעו"ד בלאיש ולחביב (צורפו כנספח 10 לכתב התביעה). ממכתבי תגובתם עולה כי האגודה וחביב פעלו בניגוד להסכמות בין הצדדים, ועו"ד בלאיש התנער ממחויבותו (מכתבי התגובה צורפו כנספח 11 לכתב התביעה).

     

14. התובע, שהיה מעוניין באכיפת ההסכם, הגיש את העתירה, וביום 4.6.19 התקיים דיון בבית המשפט המחוזי במסגרתו הבהיר בית המשפט כי מאחר ולעמדת רמ"י האגודה פעלה שלא כדין, לא ניתן לחייבה "להכשיר את השרץ". הומלץ לתובע שלא לעמוד על העתירה, ולטעון טענותיו כנגד האגודה וחביב במסגרת תביעה כספית. הוסכם בין הצדדים כי על מנת לצמצם את גדר המחלוקת, האגודה תשיב לתובע סך של 100,000 ₪ בהקדם האפשרי, ולטענת התובע הסכמות אלו קיבלו תוקף של פסק דין, תוך דחיית העתירה (להלן: "הדיון בביהמ"ש המחוזי"; פרוטוקול הדיון צורף כנספח 13 לכתב התביעה). בניגוד לפסק הדין במחוזי, האגודה לא השיבה לו את כספו.

     

15. האגודה היא רשות מקומית וחלה עליה חובה מוגברת לנהוג בהתאם לדין. ההסכם מהווה חוזה רשות לכל דבר ועניין, וחלה עליו דוקטרינת הדואליות הנורמטיבית. בנסיבות בהן האגודה הפרה חובתה זו, יש לחייבה במלוא נזקי התובע, הן על פי דיני החוזים והן על פי דיני המנהל הציבורי. התנהלות הנתבעים עולה כדי תרמית ממשית, ולחילופין הטעיה, ולמצער רשלנות שהסבה נזקים לתובע.

     

16. בכתב התביעה טען התובע כי על הנתבעים לפצותו, ביחד ולחוד, בגין נזקיו כדלקמן:

    250,000 ₪ בגין השבת הוצאות הפיתוח ששילם, וכן 3,800 ₪ בגין השבת התשלום ששילם לעו"ד בלאיש, בתוספת הפרשי הצמדה בסך 5,440 ₪ וכן הפרשי ריבית לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם- 1980 (להלן: "חוק הרשויות המקומיות"); וכן 28,400 ₪ בגין החזר הוצאות משפטיות בהליך בבית המשפט המחוזי, וסך של 5,000 ₪ בגין עריכת שמאות לצורך התביעה דנן, ובסך הכל 292,640 ₪;

    סך של 600,000 ₪ בגין נזק ישיר שנגרם לתובע כתוצאה משלילת האפשרות להקצאת המגרש והצורך ברכישת מגרש חלופי על פי קביעתו של שמאי התובע (חוות הדעת צורפה כנספח 14 לכתב התביעה);

    סך של 291,500 ₪ בגין אובדן דמי שכירות חודשיים ראויים או עלות שכירות אלטרנטיבית על פי אומדן של שמאי התובע בסך 5,500 ₪ לבית גמור שהיה צריך להיות בנוי במגרש החל משנת 2015.

    סכום התביעה הכולל הועמד אפוא על 1,184,140 ₪. לבקשת התובע, בהמשך תוקן סכום התביעה, וזו הועמדה על סך כולל של 500,000 ₪.

     

17. בסיכומיו טען התובע כי מהעדויות עלה שהאגודה התחייבה לשלם לחביב סך של 250,000 ₪ עבור עבודות פיתוח שביצע עבורה. קופת האגודה לא אפשרה את התשלום, וזו מצאה פתרון יצירתי לפיו תקצה לחביב מגרש בהרחבה שבמושב, והוא ישלם לה על דרך הקיזוז. חביב הודה שלא היה מעוניין במגרש, והאגודה הציעה שימצא מישהו שייכנס בנעליו, בניגוד לגרסה בכתב הגנתו שם טען כי התובע הוא שפנה אליו. התובע, שהוא בעל השכלה מינימלית שלא יודע קרוא וכתוב, נפל לידיהם של הנתבעים והסכים לשלם להם סך של 250,000 ₪ עבור הזכות להקצאת המגרש שחביב ימחה לו, וסמך בעניין זה על האגודה ובא כוחה עו"ד בלאיש. אין מחלוקת שהתובע העביר לאגודה בחודש מאי 2013 סך כולל של 250,000 ₪, כך שסך של 100,000 ₪ הועבר באמצעות עו"ד בלאיש, וסך של 150,000 ₪ הועבר באמצעות חביב, כמו גם הסך של 4,500 ₪ עבור השתתפות בשכר הטרחה של עו"ד בלאיש. רק לאחר פסק הדין במחוזי, התברר לתובע כי המגרש לא יוקצה לו לעולם. במהלך השנים, הנתבעים ואף עו"ד בלאיש הבטיחו לו שיחזירו לו את כספו, אולם לשווא.

     

18. לעניין טענת ההתיישנות שהעלתה האגודה, זו סתרה את עצמה בכך שמחד גיסא היא טוענת כי עילת התביעה התיישנה משום שההסכם נחתם בחודש מאי 2013, ומאידך גיסא, בתגובתה לבקשה לפסק דין חלקי שהגיש התובע, טענה כי עילת התביעה כלל לא צמחה עדיין לכאורה. לשיטת האגודה, השבת התשלום לתובע מותנית בשיווק המגרש למשתכן חלופי, ורק אז תצמח זכותו לקבל את דמי הפיתוח שהפקיד בידיה התובע. במהלך השנים האגודה השלתה את התובע לחשוב שקיים סיכוי שהמגרש יוקצה לו, וגרמה לו להמתין עם הגשת תביעתו בחוסר תום לב. עילת התביעה נולדה רק ביום 4.6.19, עת ניתן פסק הדין במחוזי, והוברר סופית כי המגרש לא יוקצה לתובע לעולם, כך גם עולה מהדיון בביהמ"ש המחוזי ומעדותו של עו"ד בלאיש. עד לפסק הדין במחוזי טענה האגודה בעצמה כי הליך ההקצאה כלל לא תם, ועל רמ"י להשלים את הליך ההקצאה, כך שלתובע לא הייתה כל סיבה להגיש תביעה כספית באותה העת. לחילופין, עילת התביעה לא נוצרה בשנת 2013 עת נחתם ההסכם, ואין חולק שלכל המוקדם בשנת 2016 הנתבעים עדיין פעלו לצורך ביצוע והשלמת ההקצאה לתובע. התובע מעולם לא זנח את עילת תביעתו ופעל לאורך השנים בתקווה שהמגרש יוקצה לו.

     

19. הנתבעים הודו בחובתם להשבת הכספים, וחביב הודה שהכספים שהתובע העביר לו ולאגודה הם בבחינת מקשה אחת. טענתו היחידה של חביב היא כי הסכום האמור הועבר כבר לאגודה, כך שהיא זו שעליה להשיב את הסכום לתובע במקומו.

     

20. הנתבעים חבים בהשבת הכספים ששילם התובע בהיעדר קיומו של תנאי מתלה בהסכם. סעיף 32 להסכם עליו מבססת האגודה את טענתה שתבצע השבה רק כאשר תקבל הוצאות פיתוח ממשתכן חליפי אינו רלוונטי, משום שהוא עוסק במצב בו ההסכם השתכלל והקצאת המגרש בוטלה על ידי האגודה. הסעיף הרלוונטי לענייננו הוא סעיף 6 להסכם, לפיו ההסכם ייכנס לתוקפו רק לאחר שהמינהל יחתום עם המשתכנים על חוזה פיתוח לגבי המגרש. בענייננו, רמ"י סירבה לחתום על חוזה פיתוח עם התובע לנוכח מחדלי האגודה, ולפיכך ההסכם כלל לא השתכלל, התנאי המתנה שבהסכם לא התקיים, והאגודה מחזיקה כספים השייכים לתובע מאז שנת 2013 ללא הסכם בתוקף וללא כל זכות. זכותו של התובע לקבל את כספו בערכו הריאלי צומחת גם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

     

21. לחילופין, חבים הנתבעים בחובת השבה לאור ביטול ההסכם. גם אם היה מתקיים התנאי המתלה וההסכם היה נכנס לפועל, לא ניתן להתנות את השבת הכספים לתובע בהקצאת המגרש לאחר, כאשר ברור שההסכם בין התובע לאגודה אינו ניתן לביצוע, והוא חוזה פסול לפי סעיף 30 לחוק החוזים. האגודה לא יכולה להשאיר אצלה את כספי התובע, בייחוד כאשר קיים ספק בנוגע לזכותה של האגודה להקצות את המגרש, אלא לאחר מכרז כדין שאינו נראה באופק.

     

22. הנתבעים חבים בפיצוי מאחר והם מחזיקים בכספים של התובע משנת 2013 ומסרבים להשיבם. האגודה הפרה את חובת תום הלב החלה עליה בהתאם לסעיף 39 לחוק החוזים, היא הודתה שעשתה שימוש בכספי התובע לצורך ביצוע תשתיות במושב ונהנתה מהכספים שהפקיד בידיה. האגודה אף הפרה את התחייבותה בדיון במחוזי להשיב לתובע לפחות חלק מכספו, ובהתאם להתחייבות ובכפוף לה נאות התובע שיינתן פסק דין הדוחה את העתירה.

     

23. הנתבעים אחראים כלפי התובע יחד ולחוד. האגודה התרשלה באופן חמור, ולמעשה הקצאת המגרש לא היתה אפשרית מלכתחילה, והאגודה פעלה שלא כדין ביודעין, כעולה ממכתב רמ"י משנת 2016. עו"ד בלאיש יצר מצג כלפי התובע כי אין מניעה להקצות לו את המגרש, וכך גם טען בהמשך. מהחקירות עלו ממצאים חמורים ביחס להתנהלות חביב והאגודה, שערבבו בין כספים שהאגודה הייתה צריכה לשלם לחביב בגין עבודות שעשה עבורה לבין הכספים שנדרש לשלם עבור המגרש שהוקצה לו. הנתבעים מחזיקים במודע בכספו של התובע משך 9 שנים, כאשר הם ידעו אז וכעת שלא ניתן להקצות את המגרש לתובע. למצער על האגודה היה לדעת זאת מלכתחילה, ולכל הפחות משנת 2016 לנוכח מכתב רמ"י משנת 2016. פערי הכוחות בין התובע לאגודה חייבו אותה לפעול באחריות מוגברת והיא לא עשתה כן.

     

24. בסיכומיו עותר התובע להורות לנתבעים לשלם לו ביחס ולחוד את הסכום ששילם בסך 254,500 הכולל את התשלום לעו"ד בלאיש, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה לפי חוק הרשויות המקומיות מיום התשלום, כאשר עד למועד הגשת התביעה הסכום הוא 406,611 ₪, ועד למועד הגשת הסיכומים עומד הסכום על 485,456 ₪, בהתאם לתחשיבי ריבית שצורפו לסיכומי התובע; וכן את הנזק הממשי הנוסף שנאמד על ידי שמאי התובע בסך של 291,500 ₪ עד למועד הגשת התביעה, בגין תשלום דמי שכירות, הואיל וכל הונו העצמי של התובע הושקע במגרש, ובהעדר יכולת לבנות במגרש. כמו כן, עותר התובע לפיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה לו. מאחר והתביעה הוגבלה מחמת אגרה לאור מצבו הכלכלי הקשה של התובע, יש לפסוק לו סך של 500,000 ₪, וכן הוצאות המשפט לרבות אגרות, תשלום עבור חוות דעת שמאית בסך 5,000 ₪, וכן שכר טרחה בסך של 46,800 ₪.

     

25. בסיכומי התשובה טוען התובע כי טענת האגודה להתיישנות כך שלשיטתה ההסכם הופר ביום בו נחתם אינה נכונה, שכן במועד החתימה ההסכם היה מותנה בהקצאה שכלל לא התרחשה, ורק בשנת 2019 התברר כי לא ניתן יהיה לממשה. התנהלות הצדדים במהלך השנים מעידה כי הצדדים כולם סברו שההסכם בר שכלול וניסו להשלים את הקצאת המגרש לתובע. טענותיה הסותרות של האגודה בעניין ההתיישנות אינן חליפיות, ובעניין זה אף בדיון קדם המשפט טען בא כוח האגודה כי ישנם 5 מגרשים שטרם הוקצו והם ממתינים למכרז פומבי, שלאחריו ניתן יהיה להשיב לתובע כספו, וזו הייתה הדרך בה האגודה הוליכה את התובע שולל משך שנים במטרה למנוע ממנו לדרוש כספו, באופן המקים לה השתק שיפוטי.

     

26. כבר הוכרע בפסיקה כי חברי ועד באגודה שיתופית הם עובדי רשות מקומית ועובדי ציבור. טענת האגודה כי אינה רשות שלטונית היא טענה מיתממת, ואף אם לא הייתה, פערי הכוחות בינה לבין התובע ברורים. ביחס לסעיף 32 להסכם, עו"ד בלאיש היה מחויב להותיר בחשבון נאמנות את מלוא כספי הפיתוח עד לשכלולו של ההסכם, והשימוש שעשתה האגודה בכספים היווה הפרה של ההסכם. טענת האגודה כי אין לה קשר לסך של ה-150,000 ₪ היא טענה מיתממת וסותרת את הצהרת בא כוחה בדיון ההוכחות כי הוא מייצג גם את חביב ואין ניגוד אינטרסים ומחלוקות בין הנתבעים, והוכח כי שני הסכומים ששילם התובע נחשבים כאחד. האגודה אינה מכחישה שנגרם לתובע נזק, ואף אין צורך בשמאות על מנת להיווכח כי מחירי הנדל"ן בישראל האמירו בעשרות אחוזים משך השנים. כמו כן, האגודה מחזיקה שנים רבות סך של 250,000 ₪ השייכים לתובע ועושה בהם שימוש, ועליה לשאת בתשלום ריבית והצמדה לפי חוק הרשויות המקומיות.

     

27. התובע הוסיף כי הוא מתנגד לכל הרחבת חזית שהועלתה בסיכומי חביב, וניסיונו של חביב לטעון שבגלל התובע הוא איבד את זכותו להקצאת המגרש מהווה חוסר תום לב משווע שיש להביאו בחשבון בפסיקת הוצאות לחומרה. הן האגודה והן חביב טענו בדיון בעתירה כי יש להשלים את הקצאת המגרש לתובע. הנתבעים בחרו שלא להגיש חוות דעת נגדית ויש לזקוף זאת לחובתם.

     

    תמצית טענות האגודה

     

28. לטענת האגודה, עילת התביעה נגד האגודה התיישנה, שכן היא מבוססת על הסכם מיום 16.5.13. לחילופין, השיהוי הרב בו הוגשה התביעה, גרם לאגודה נזק ראייתי.

     

29. האגודה קיבלה מרמ"י הרשאה להמליץ על מומלצים לקבלת הקצאה ללא מכרז במגרשים בהרחבה בתחומה של האגודה. האגודה קיבלה החלטה כדין לפיה לכל חבר אגודה הזכות להמליץ על מומלץ מטעמו בכפוף לאישורו על ידי ועדת קבלה.

     

30. האגודה מעולם לא החזיקה בזכויות במגרש, ולא התקשרה בהסכם מכר או חכירה עם התובע, אלא בהסכם המסדיר את התחייבות התובע, עליו המליצה האגודה ברשימת מומלצים לרמ"י להקצאת המגרש על פי התחייבותה בהסכם. מההסכם עולה מפורשות כי לאחר הקצאת הזכות במגרש, יהיה על התובע להסדיר רכישת הזכויות במגרש ישירות מול רמ"י, באמצעות הסכם שייחתם בינו ובין רמ"י.

     

31. חביב הנחה את האגודה בתחילה להמליץ על בנו כמומלץ להקצאת המגרש, אולם בהמשך ביקש לתקן את שם המומלץ מבנו לתובע, והאגודה אישרה את בקשתו. כפי שעולה מההסכם, האגודה לא גבתה מהתובע תשלום כלשהו למעט הוצאות פיתוח המגרש. לנוכח בקשת התובע וחביב להמליץ על התובע לקבלת הקצאת המגרש, ולנוכח העובדה שהתובע שילם את הוצאות הפיתוח לאגודה, פעלה האגודה להחזיר לחביב או מי מטעמו את התשלום שקיבלה ממנו עבור הוצאות הפיתוח.

     

32. האגודה פעלה בתום לב ואינה צריכה להשיב כספים לתובע. ההסכם עליו חתמה האגודה הוא הסכם המפרט את התנאים במסגרתם תעביר האגודה לרמ"י הודעה לפיה התובע הוא מומלץ להקצאת המגרש ללא מכרז, והיא לא קיבלה תמורה על ההמלצה או תמורה מכוח ההסכם. האגודה אכן לא השיבה את דמי הוצאות הפיתוח לתובע, ועשתה בהם שימוש לצרכי הפיתוח. ככל שהאגודה תקבל תשלום עבור הוצאות הפיתוח ממי שיוקצה לו המגרש בסופו של דבר, האגודה תשיב את הוצאות הפיתוח לתובע.

     

33. האגודה לא חייבת ולא הייתה צריכה לפעול לרישום זכויות התובע במגרש. העובדה כי התובע עבר ועדת קבלה, או כי היה מומלץ מטעם האגודה, אינה מקנה לו זכות לפיצויים. האגודה אינה רשות מקומית, ופעלה בהתאם לדין ועל פי נהליה בתום לב. לתובע לא נגרם נזק כלשהו, למעט העובדה כי רמ"י קבעה שאינו זכאי להקצאת המגרש. לאור כל האמור, יש לדחות את התביעה ולחייב את התובע בהוצאות ושכר טרחה.

     

34. בסיכומיה חזרה האגודה על טענתה להתיישנות, והוסיפה כי לטענת התובע ההסכם הופר עוד ביום החתימה על ההסכם, כך שלשיטתו האגודה הייתה מנועה מלחתום על ההסכם או לדווח על התובע כמומלץ מטעמה, וכי ההסכם כלל לא נכנס לתוקף בשל אי התקיימות התנאי המתלה. לפיכך, עילת התביעה צמחה ביום החתימה על ההסכם, והיא התיישנה. בנוסף, בסיכומיו טוען התובע כי האגודה מחזיקה בכספיו שלא כדין 9 שנים על אף הסכם חסר נפקות, כך שככל שתתקבל טענתו, מועד תחילת מרוץ ההתיישנות הוא מיום החתימה על ההסכם, ולא מהיום בו נודעה לו העובדה שלא יוקצה לו המגרש, כך גם עלה מחקירת התובע. על פי ההלכה, ההתיישנות מתחילה כאשר לתובע היה "קצה חוט". טענת האגודה שעליה להשיב את הוצאות הפיתוח לתובע רק כאשר המגרש יוקצה לאחר היא לא טענה שסותרת את טענתה להתיישנות, אלא מדובר בטענה חליפית.

     

35. מקום בו רמ"י לא הקצתה בסופו של הדבר את המגרש על פי המלצתה, על האגודה לפעול על פי סעיף 32 להסכם, לפיו לאחר שהאגודה תעביר הזכויות במגרש למשתכנים אחרים, מתוך הוצאות הפיתוח שתגבה מהם תחזיר את הוצאות הפיתוח לתובע. האגודה עשתה כל שביכולתה כדי לגרום לכך שהמגרש יוקצה לתובע, וכך גם עלה מחקירת התובע. על התובע היה לפעול באופן ישיר מול רמ"י, ועד להגשת התביעה התובע לא עמד על השבה אלא על המשך ההליך להקצאת המגרש. האגודה אינה רשות שלטונית, אלא אגודה שיתופית המאגדת מספר בעלי משקים חקלאיים.

     

36. ביחס לסך של ה-100,000 ₪ אשר התובע דורש שיושבו לו, ההסכם קבע בסעיף 32 מנגנון הכולל תנאים ומועדים להשבת דמי הפיתוח. הרציונל בסעיף זה הוא כי הכספים שגבתה האגודה עבור הפיתוח הושקעו בפיתוח המתחם כולו, ולאגודה אין יתרה בחשבון הבנק לצורך החזרת הכספים לתובע, אלא לאחר שישולמו לה דמי פיתוח על ידי משתכנים חליפיים. פרשנות התובע לסעיף זה היא שגויה, והוא מתייחס למועד מוקדם ממועד הקצאת המגרש. אין סתירה בין סעיף 32 לסעיף 6 להסכם, כך שאי קיום התנאי המתלה הקבוע בסעיף 6 להסכם, אי הקצאת המגרש לתובע, מקים לאגודה את הזכות לבטלו, וסעיף 32 מסדיר את אופן ההשבה של הוצאות הפיתוח. יש לדחות טענתו של התובע להשבת הסך של 100,000 ₪ בתוספת ריבית והצמדה על פי חוק רשויות מקומיות, שכן האגודה אינה רשות מקומית, וההסכם גם לא קבע החזר מסוג זה. ככל שתדחה טענת ההתיישנות, על האגודה לשלם לתובע לכל היותר סך של 100,000 ₪ בקיזוז הוצאות, ובכפוף להעברת הזכויות במגרש ולגביית דמי פיתוח ממשתכן חליפי.

     

37. ביחס לסך של ה-150,000 ₪ אשר התובע דורש שיושבו לו, האגודה לא נטלה חלק בהסכם שבין התובע לחביב, ולא קיבלה סך של 150,000 ₪ מהתובע או את הכספים שהוא טוען ששילם לחביב, כך שאינה צריכה להשיב לו סכום זה. טענת חביב לפיה נערכה התחשבנות כלשהי בינו לבין האגודה אינה מקימה לתובע עילת תביעה ביחס לסכום זה כלפי האגודה.

     

38. בעניין דרישת התובע לפיצוי בסך 291,500 ₪ בגין החזר דמי שכירות, התובע לא הוכיח נזקיו, וככל שנגרמו לו נזקים, אלו אינם באחריות האגודה, שכן התובע לא רכש ממנה מגרש, ולפיכך אינה חייבת בהשבת דמי שכירות, או בעוגמת נפש. התובע יכול היה לבטל את ההסכם וכך להקטין הוצאותיו ונזקיו לכאורה. אין לתת לחוות דעת שמאי התובע משקל ביחס לשווי המגרש, שכן שמאי התובע לא הפריד בחוות דעתו בין שווי המגרש לדמי היוון ופיתוח, ואף בחקירתו אישר כי לא נדרש לעשות כן. לפיכך, לא ניתן ללמוד מחוות דעת שמאי התובע על הפסד כלשהו של התובע או נזק שנגרם לו.

     

39. לנוכח כל האמור, טוענת האגודה כי יש לדחות את התביעה תוך חיוב התובע בהוצאות ושכר טרחת עורך דין בתוספת מע"מ.

     

     

     

     

    תמצית טענות חביב

     

40. חביב טוען גם הוא כי עילת התביעה כנגדו התיישנה, ולחילופין הוגשה בשיהוי שגרם לנזק ראייתי.

     

41. לאחר שעבר חביב ועדת קבלה, האגודה התחייבה להעביר לרמ"י את שמו של חביב או מי מטעמו כמומלץ מטעמה להקצאת המגרש ללא מכרז במושב. חביב שילם לאגודה על דרך הקיזוז סך של 100,000 ₪ עבור פיתוח, והאגודה התנתה את רישומו כמומלץ בכפוף למחיקת חוב בסך של 150,000 ₪ של האגודה כלפיו.

     

42. בשנת 2013 התובע הציע להיכנס בנעליו של חביב ולהירשם כמומלץ במקומו. על כן, סוכם כי התובע ישלם את הוצאות הפיתוח ישירות לאגודה, וסך נוסף של 150,000 ₪ ישלם לידי חביב, סכום אשר קיזזה האגודה מחביב. חביב פעל בהתאם להתחייבותו מול התובע, והודיע לאגודה כי המומלץ מטעמו הוא התובע. בהמשך, נדרש על ידי התובע ובא כוחו לפנות לאגודה ולהודיע כי בנו הוא מומלץ מטעמו, זאת מתוך כוונה לשנות שוב בהמשך לשמו של התובע, על פי הנחייתו של בא-כוח התובע.

     

43. בעקבות מחדלי התובע, חביב לא נרשם כמומלץ ולא אושר על ידי רמ"י כזכאי להקצאת הקרקע, ובשל כך איבד את זכותו להציע מומלץ אחר מטעמו להקצאת הקרקע.

     

44. חביב אינו חייב להחזיר לתובע את הסכום של 150,000 ₪ שהתובע שילם לו, שכן חביב לא קיבל לידיו בחזרה סכום זה, אשר שילם לאגודה על דרך הקיזוז עבור רישום שמו כמומלץ, וככל הנראה לא עתיד לקבל כספים אלו בחזרה.

     

45. בסיכומיו טען חביב כי פנייתו של התובע אליו להירשם כמומלץ במגרש במקומו הייתה בשנת 2012. חביב חזר על טענת ההתיישנות, כך שמשנת 2012 עד להגשת התביעה התובע לא דרש ממנו את הסך של 150,000 ₪ ששילם לו, אלא עמד על המשך ההליך להקצאת המגרש. חביב הצטרף לטענת האגודה בסיכומיה לפיה ההסכם הופר עוד ביום החתימה עליו, וליתר טענותיה של האגודה בדבר ההתיישנות, ולכך שאין ליתן משקל לחוות דעת שמאי התובע.

     

46. ביחס לדרישה להשבת הסך של 100,000 ₪, סכום זה שולם לאגודה באופן ישיר על ידי התובע בהתאם להסכמות ביניהם, וחביב אינו חייב בסכום זה. ביחס לדרישת התובע להשבת הסך של 150,000 ₪, סכום זה שולם לחביב על ידי התובע לנוכח העובדה לפיה האגודה קיזזה מחובה כלפי חביב סך של 150,000 ₪ על מנת לאפשר לחביב להציע מומלץ מטעמו להקצאת המגרש, ובהתאם להסכמותיו עם התובע, הוא הודיע לאגודה כי המומלץ מטעמו הוא התובע. התובע היה מודע לכך שסך של 150,000 ₪ שולמו לאגודה על ידו על דרך של קיזוז, וחביב אינו חייב להשיב את הסכום משום שלא קיבל ולא עתיד לקבל לידיו בחזרה את הסכום הזה ששולם לאגודה על דרך הקיזוז, עבור הזכות להמליץ על מומלץ מטעמו להקצאת המגרש. חביב איבד גם את הזכות להציע את עצמו להקצאת המגרש, וככל שהתובע היה מוותר על הזכות להקצאת המגרש, היה חביב משיב לו את התמורה בסך 150,000 ₪. ככל שייקבע שהתובע זכאי לסך של 150,000 ₪, הרי שהאגודה היא שחייבת להשיב לו סכום זה.

     

47. יש לדחות טענת התובע לתשלום הפרשי ריבית והצמדה משום שאינו רשות מקומית אלא אדם פרטי, וגם לא סוכם בין הצדדים דבר לעניין זה. התובע לא הוכיח את נזקיו וזכאותו לפיצוי בגין דמי שכירות ועוגמת נפש, או את הקשר בין התנהלותו של חביב לנזקים המוכחשים. לפיכך, יש להורות על דחיית התביעה תוך חיוב התובע בהוצאות ושכר טרחה.

     

    דיון והכרעה

     

    התביעה להשבת הסכום של 100,000 ₪ ששולם לאגודה

     

48. אין מחלוקת כי האגודה קיבלה מהתובע ורעייתו דאז סך של 100,000 ₪ כתשלום בגין הוצאות פיתוח (חשבונית מס קבלה מס' 12355 מיום 16.5.13 לפיה הפקידו סך של 104,500 ₪ בידי עו"ד בלאיש, הכוללים את התשלום לעו"ד בלאיש בגובה 4,500 ₪ כולל מע"מ, צורפה כנספח 2 לכתב התביעה).

     

49. הלכה למעשה, האגודה אינה חולקת על כך שעליה להשיב לתובע סכום זה (באשר לטענת ההתיישנות שהעלתה האגודה, ראו בהמשך). יו"ר הוועד טייר נשאל בעדותו האם על האגודה להחזיר לתובע את הסכום האמור, והשיב: "אני סבור שצריך ועובדה שכרנו שירותיו של איש שהוא במהלכים עם המנהל על מנת להקצות לו את המגרש מהר ככל האפשר. [...] 100,000 ₪ מה שהוא שילם אנחנו נחזיר לו ברגע שהמגרש יוקצה" (עמ' 41, 34-30). בהמשך אמר: "ברגע שהמגרש יוקצה דמי הפיתוח יועברו למושב וברגע שזה יקרה אני מתחייב שזה יהיה כתוב בפסק הדין אנחנו מיד נשיב לו את כספו" (עמ' 42, שו' 9-8). גם עו"ד בלאיש העיד בחקירתו שבאופן אישי הוא סבור שצריך להחזיר לתובע את הכסף, "באופן עקרוני אם הוא שילם דמי פיתוח ולא קיבל את המגרש יש להחזיר לו את הכסף, זה מה שאני חושב וגם אמרתי זאת בדיון במחוזי" (עמ' 26, שו' 13-8, 29-25). מזכיר האגודה מר הרצל סולמיני אשר נכח בדיון קדם המשפט אף טען לפרוטוקול כי "מתוך המעורבות שלי סיכוי מאוד גבוה להחזיר את ה- 5 מגרשים אלינו, ואז יהיה כסף וכמובן שהכסף הראשון צריך ללכת לשאול [התובע-ר.ס.]" (עמ' 7, שו' 11-10).

     

50. טענתה המרכזית של האגודה הינה כי בהתאם לסעיף 32 בהסכם, ההשבה צריכה להתבצע רק לאחר שהמגרש יוקצה למשתכן חליפי, שישלם לאגודה הוצאות פיתוח חלף התובע. ייאמר כבר עתה כי אינני מקבלת טענה זו של האגודה. אפרט נימוקי להלן.

     

51. סעיף 32 להסכם קובע כדלקמן:

     

    "מוסכם בזאת במפורש כי במקרה של ביטול ההסכם ע"י האגודה תהא האגודה זכאית להפסיק את הליכי העברת הזכויות במגרש ע"ש המשתכנים, להעביר את הזכויות במגרש למשתכנים אחרים על פי שיקול דעת האגודה. במקרה של ביטול ההסכם והעברת הזכויות במגרש לאחרים תחזיר האגודה למשתכנים את הסכומים ששולמו על ידם עד לביטול רק לאחר שהאגודה תצליח להעביר את הזכויות במגרש למשתכנים האחרים ומתוך הכספים שתגבה בפועל מאותם משתכנים בניכוי כל ההוצאות ההפסדים והנזקים בהם תישא האגודה בפועל כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי המשתכנים".

     

52. על פי לשונו של הסעיף, במקרה של ביטול ההסכם על ידי האגודה, היא תהיה זכאית להשיב את הכספים בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף זה. ואולם כפי שעולה מהרקע העובדתי שתואר, ומהאמור עוד להלן, האגודה כלל לא ביטלה את ההסכם עם התובע, ואי-הקצאת המגרש לתובע נבעה מסירובה של רמ"י לעשות כן.

     

53. לאחר חתימת ההסכם ומהנספחים שצורפו לכתב התביעה, עולה כי עו"ד בלאיש פנה לרמ"י ביום 11.11.14, לאחר כשנה וחצי מחתימת ההסכם. במכתב זה מציין עו"ד בלאיש כי בהתאם להקצאת מגרשים לחכירה על ידי רמ"י, הוצע המגרש למר חביב אריק, בנו של חביב, כאשר האחרון העביר את הוצאות הפיתוח עבור המגרש ביום 30.4.12. עוד ציין עו"ד בלאיש כי בשלב מסוים בנו של חביב התגרש והחזיר את המגרש למושב, והמושב המליץ על מועמד מחליף לקבלת המגרש, הוא התובע. עו"ד בלאיש ציין כי התובע הסכים לקבל את המגרש ואף חתם על הסכם המסדיר את החכירה מול רמ"י, הפקיד הוצאות פיתוח בסך של 100,000 ₪ במשרדי עו"ד בלאיש, וזה השיב את הסכום לחביב, ששולם עוד ביום 30.4.12. עוד ציין עו"ד בלאיש כי לאגודה נודע שהעסקה לא אושרה משום שלכאורה דמי הפיתוח שולמו לאחר המועד שנקבע על ידי רמ"י, אולם אלו שולמו במועד כאמור, ואין מניעה לאשר את העסקה הקשורה לתובע ויש לאפשר לו לקבל את המגרש (נספח 3 לכתב התביעה).

     

54. בתגובתה מיום 16.11.14, השיבה רמ"י כי על פי הודעת עו"ד בלאיש, הוצאות הפיתוח שולמו ביום 30.4.12 על ידי מומלץ, הוא חביב, וכי האגודה המציאה בקשה להקצאת המגרש על שם התובע ורעייתו וצירפה לבקשתה אישור על קיומה של ועדת קבלה מיום 5.1.12. רמ"י ציינה כי תאריך זה אינו מתיישב עם העובדה כי הוצאות הפיתוח שולמו על ידי המומלץ חביב ביום 30.4.12, מלבד העתק חשבונית והודעתו של עו"ד בלאיש, ולא נמצאה כל אסמכתא לקשר בין המומלץ למגרש. עוד ציינה רמ"י כי עובדה נוספת שאינה מתיישבת עם המסמכים שהומצאו היא ההסכם שהוגש לרשות ביום 22.5.13 נחתם בין האגודה לתובע ביום 16.5.13, וקודם שתבחן הרשות עמדתה לכל האמור, ביקשה התייחסות האגודה לאי ההתאמה המופיעה במסמכי האגודה (נספח 4 לכתב התביעה).

     

55. התובע פנה למייצג מטעמו - עו"ד פלד, שיפנה בשמו לרמ"י במכתב מיום 28.6.15, בניסיון לקדם את הסדרת זכויותיו של התובע במגרש. רמ"י הגיבה לכך ביום 6.10.15, והפנתה אותו לתגובתה לעו"ד בלאיש מיום 16.11.14, וציינה כי עד לאותו היום לא התקבלה ההתייחסות המבוקשת לאי ההתאמות אשר העלתה בתגובתה (נספח 5 לכתב התביעה).

     

56. בין לבין, האגודה פנתה לרמ"י ביום 30.7.15 באמצעות מזכירות המושב, ובפנייתה ציינה כי השתלשלות העניינים מעידה בעליל כי הנהלת האגודה פעלה תוך הקפדה על מהלכים אשר חוקיותם אינה מוטלת בספק, ובדיעבד מסתבר שאולי מהלכים אלו אינם תואמים את נהלי רמ"י, אך לא היה במהלכים אלו חוסר תום לב. האגודה חזרה על השתלשלות העניינים, ובכלל זה כי אישרה את התובע ורעייתו במקום המומלץ בנו של חביב, תמורת תשלום הוצאות הפיתוח, וציינה כי במידה ויש לבצע מהלכים המתחייבים מנוהלי המינהל, היא תקבל כל הנחייה שתושת עליה לתקן את הטעון תיקון, וכי היא מודעת למצב המורכב, אך עם גישה חיובית ונכונות לסייע הפתרון הוא אפשרי (נספח 6 לכתב התביעה).

     

57. עו"ד פלד פנה שוב לרמ"י ביום 20.1.16, ובפנייה זו ביקש פגישה בעניין המגרש בה ישתתף גם יו"ר הוועד, חזר על השתלשלות העניינים, ועל כך שהמלצת האגודה עברה מבנו של חביב לתובע, והוסיף כי התובע לא קיבל את המגרש והוא ורעייתו שוכרים דירה לאחר ששילמו לאגודה את התשלום עבור ההסכם ועשו מבחינתם כל שנדרש, ויצאו כשידם על ראשם (נספח 7 לכתב התביעה).

     

58. עו"ד זוהר שדה אשר ייצג את חביב ובנו, שלח מכתב לרמ"י ביום 17.7.16 ובו ביקש להקצות את המגרש לבנו של חביב, המומלץ המקורי על ידי האגודה, וציין כי האמור הוא על דעתו ובהסכמתו של עו"ד פלד בא כוחם של התובע ורעייתו (נספח 9 לכתב התביעה).

     

59. במכתב רמ"י משנת 2016 לאגודה בעקבות מכתבו של עו"ד שדה, ציינה כי ברצונה להביע את מורת רוחה מהתנהלות האגודה בכל הקשור להקצאת המגרש, וכי העסקה לא הובאה לאישור בשל העובדה שמכתבה מיום 16.11.14 לא נענה. עוד ציינה רמ"י כי במכתבו של עו"ד שדה מיום 17.7.16 המייצג את משפחת חביב, טוען עו"ד שדה כי משפחת חביב שילמה הוצאות פיתוח, ומבקש לקדם את הקצאת המגרש על שמו של בנו של חביב עם אישור האגודה להקצאה, ואין כל הסבר לאן נעלמו התובע ורעייתו, אלא רק צוין כי האמור הוא על דעת עו"ד פלד המייצג את משפחת התובע. כן ציינה רמ"י, כי ביום 21.7.16 שלחה מכתב בו ציינה כי לבנו של חביב הוקצה בעבר מגרש בפטור ממכרז ועל כן אינו זכאי כלל לקבלת מגרש בהרחבה, ובמכתב הסבר שהתקבל מעו"ד שדה, התבקש להקצות את המגרש על שם בתו של חביב, בצירוף אישור האגודה להקצאה זו, ושוב ללא הסבר לאן נעלמו המומלצים התובע ורעייתו. עוד ציינה רמ"י כי אף בתו של חביב אינה עומדת בתנאי רמ"י, ועל כן ככל שהתובע ורעייתו ויתרו על בקשת האגודה להקצאת המגרש, הרי שזה ישווק בדרך של מכרז פומבי בלבד. כן הוסיפה, כי הגם שהובהרו לאגודה החלטות ונהלי הרשות בכל הקשור להקצאת מגרשים למומלצים, התעלמה האגודה מעובדות אלו והנפיקה אישורים להקצאת המגרש בכל פעם למומלץ אחר, בניגוד להחלטות וללא כל סמכות לכך, והרשות רואה בחומרה התנהלות זו של האגודה, והתיק יועבר לייעוץ המשפטי במשרדם לבחינת המשך הטיפול בעסקה (נספח 8 לכתב התביעה).

     

60. במכתבי ההתראה ששלח התובע לאגודה ולעו"ד בלאיש ביום 24.7.18, ציין התובע בין היתר כי לנוכח התנהלותה של האגודה, לא נותרה בידו ברירה אלא לנקוט בהליכים משפטיים לאכיפת ההסכם לצורך רישום זכויותיו במגרש, וככל שיתגלה כשל בהסכם שערכה האגודה באמצעות עו"ד בלאיש המונע את הסדרת רישום המגרש על שם התובע ורעייתו, יעמוד התובע על חיוב האגודה ועו"ד בלאיש ביחד ולחוד, בתשלום כלל הנזקים.

     

61. במכתב תגובה מעו"ד בלאיש מיום 8.10.18 ציין עו"ד בלאיש, בין היתר, כי בעלת הקרקעות היא רמ"י, והיא שמאשרת או דוחה בקשת מתיישבים לחכירה או שימוש בקרקע, אף אם הם מומלצים על ידי האגודה, והאגודה רק מפנה מומלצים. עצם הסכמתה של האגודה להעביר את המלצתו של חביב ממנו לתובע אינה מטילה על האגודה חבות שהמומלץ יתקבל על ידי רמ"י. עוד טען עו"ד בלאיש כי אינו מייצג ולא ייצג את התובע ורעייתו ברישום הזכויות במגרש, שכן רק רמ"י מבצעת בעצמה את רישום הזכויות, והתובע נשא בהוצאות המשפטיות של האגודה לצורך החתמה על הסכם הפיתוח ככל מומלץ אחר, ונושא זה הובהר להם הן בעל פה והן בכתב. בסיפת המכתב ציין עו"ד בלאיש כי אין לאגודה כל דרך לפעול לרישום הזכויות (נספח 11 לכתב התביעה).

     

62. מתחלופת המכתבים שלעיל עולה כי לכל אורך הדרך מאז חתימת ההסכם, עמדתה של האגודה הייתה כי יש להקצות את המגרש לתובע, והיא אף פנתה, כאמור, לרמ"י, לרבות באמצעות עו"ד בלאיש, ושבה וביקשה לבצע את ההקצאה לתובע. האגודה לא ביקשה בשום שלב לבטל את ההסכם, ואף לא טענה כי יש לבטלו.

     

63. התובע עמד לכל אורך התקופה על רצונו לקיים את ההסכם ולקבל את המגרש. התובע אף הגיש עתירה לבית המשפט המחוזי כנגד האגודה, רמ"י, וחביב, וביקש ליתן צו הצהרתי וצו עשה להשלמת הליך הקצאת המגרש והחכרתו לתובע. בדיון שהתקיים בבית המשפט המחוזי ציינה באת כוחה של רמ"י כי נעשתה עסקה שלא כדין, שכן סחרו בזכות להמלצה, דבר האסור לפי החלטות המועצה, ובעתירה זו למעשה מבקשים שרמ"י תכיר בעסקה זו, ובכך שהתובע נכנס בנעליו של חביב לעניין מועד תשלום הוצאות הפיתוח, ומעבר לכך התובע לא עומד בתנאים של רמ"י בעניין המועדים לתשלום הוצאות הפיתוח, ורמ"י לא מכירה בתשלום הוצאות הפיתוח על ידי מישהו אחר (עמ' 3, שו' 20-10 לפרוטוקול הדיון בביהמ"ש המחוזי). כעולה מהפרוטוקול, לאחר שנשמעו דברי בית המשפט, הסכים בא-כוח התובע לדחות את העתירה בהסכמה ללא הוצאות, תוך שמירת הטענות לרבות כלפי האגודה וחביב (עמ' 5, שו' 30-27 לפרוטוקול הדיון בביהמ"ש המחוזי).

     

64. גם לאחר שהתובע הגיש את העתירה, במהלכה, ואף לאחריה, האגודה לא פעלה לביטול ההסכם, ומשהוברר במסגרת העתירה באופן ברור כי רמ"י אינה מתכוונת לאשר את ההקצאה שהועברה מחביב לתובע, האגודה לא טענה לבטלותו של ההסכם המקנה לה את הזכות להפעלת מנגנון ההשבה על פי סעיף 32 להסכם.

     

65. יתר על כן; עו"ד בלאיש, שייצג בדיון בבית המשפט המחוזי את האגודה, אמר בדיון כי הסכום של 100,000 ₪ הוחזר לחביב, שרוצה לייחס אותם לחוב אחר ולכן אומר שלא קיבל אותם, וכי "את הסכום של 100,000 ש"ח האגודה תשיב לעותר [התובע-ר.ס.] בהקדם האפשרי, עכשיו משברור שההקצאה לא תצא לפועל" (פרוטוקול הדיון במחוזי, בעמ' 6, שו' 8-7).

     

66. עו"ד בלאיש, שכאמור שימש כב"כ האגודה בכל התקופה הרלוונטית לרבות בעת חתימת ההסכם, העיד בדיון ההוכחות בתביעה דנן שלא רק שהאגודה לא התנגדה לסעד בעתירה שהוגשה על ידי התובע, אלא שהיא רצתה מאוד לעזור לתובע בפלונטר שהוא הגיע אליו מול רמ"י (פרוט', עמ' 25, שו' 17-15). כנשאל עו"ד בלאיש מדוע האגודה לא השיבה לתובע את הסכום של 100,000 ₪ בהתאם לדברים שאמר בבית המשפט המחוזי, אמר שיש סעיף בהסכם שבמידה וההקצאה לא תאושר על ידי המינהל יוחזרו כספי הוצאות הפיתוח לאחר שהמגרש ישווק בשנית והמשתכן החדש ישלם דמי פיתוח ויהיה מהיכן להשיב את הכסף. אולם כשהופנה עו"ד בלאיש לנוסח סעיף 32 בהסכם, השיב: "כנראה שלא זכרתי במדויק, פה כתוב במקרה שהאגודה מבטלת ולא המינהל" (עמ' 25, שו' 24 – עמ' 26, שו' 6). כאשר נשאל האם הוא מתקן את תשובתו, ומאשר שזה לא בכפוף לכך שההקצאה לא מאושרת, השיב: "מה שאני סברתי, אתה שואל אותי באופן אישי אם צריך להחזיר לו את הכסף אני חושב שכן. אני זכרתי שהיה בהסכם הפיתוח איזה שהוא מנגנון שנותן להם אפשרות לעשות זאת מהכספים שהם יקבלו כי כל כסף שמתקבל לפיתוח תשתיות מיד מוצא על ידי האגודה ומשמשים בו לפיתוח תשתיות אז אני לא חושב שהכסף זמין לאגודה כי הוא כביכול שומש לתשתיות שהתבצעו במקום, באופן עקרוני אם הוא שילם דמי פיתוח ולא קיבל את המגרש יש להחזיר לו את הכסף, זה מה שאני חושב וגם אמרתי זאת בדיון במחוזי" (עמ' 26, שו' 13-7).

     

67. מהדברים עולה, אפוא, כי הוראות סעיף 32 אינן חלות בענייננו. כך עולה מלשון הסעיף, וכך עולה גם מעדותו של עו"ד בלאיש, שייצג בעצמו את האגודה בעת חתימת ההסכם. יוער כי בענייננו התובע לא היה מיוצג, ואין חולק כי ההסכם נערך על ידי בא-כוחה של האגודה (ראו עדות עו"ד בלאיש, עמ' 21, שו' 29-21), כך שבמקרה של ספק, עומד לחובת האגודה הכלל בדבר פרשנות כנגד המנסח.

     

68. יוער כי גם ברגיג, שהיה חבר ועד האגודה בתקופה הרלוונטית ומעורב בהתקשרויות נשוא התביעה (עמ' 36, שו' 29-17), והעיד שהוצאות הפיתוח שולמו על ידי המשתכנים לפני שהם הגיעו למינהל, אמר בחקירתו כי: "אם היינו צופים שהיתה בעיה במנהל לא היינו לוקחים את הכסף בכלל ולא נותנים לעו"ד" (עמ' 37, שו' 22-20).

     

69. אני סבורה כי טענת האגודה לפיה עליה להשיב לתובע את הסכום של 100,000 ₪ רק לאחר שיתקבל סכום זה ממשתכן חלופי אשר לו יוקצה המגרש אף נגועה בענייננו בחוסר תום לב, שעה שבדיון בבית המשפט המחוזי הודיע בא-כוח האגודה עו"ד בלאיש שמשהוברר שההקצאה לתובע לא תצא אל הפועל, שהסכום יוחזר לתובע בהקדם האפשרי, בניגוד לטענה שהועלתה על ידה בהליך זה, לפיה האגודה אינה צריכה להשיב את הסכום לתובע כעת, ודאי כשאנו מצויים כיום קרוב ל- 5 שנים לאחר הדיון בבית המשפט המחוזי.

     

70. זאת ועוד; במהלך הדיונים טענה האגודה כי היא פועלת לשם הקצאת המגרש למשתכן חלופי, אולם בשום שלב במהלך הדיונים לא נטען ולא הוכח כי קיים צפי או אף היתכנות להקצאה כאמור. אין להלום מצב שבו לאחר שמוצו האפשרויות המשפטיות מול רמ"י וברור מעל לכל ספק כי המגרש לא יוקצה לתובע, ייאלץ התובע להמתין עד בוש להשבת הוצאות הפיתוח ששילם לאגודה. הלכה למעשה, אם נלך לשיטת האגודה, גם אם לא יימצא משתכן חלופי כאמור, או אם רמ"י לא תאשר את הקצאת המגרש למשתכן החלופי החליף, ייאלץ התובע לשאת בתשלום הוצאות הפיתוח לאגודה, חרף העובדה שהמגרש כלל לא הוקצה לו, ושהוא אינו חבר האגודה ואינו המומלץ המקורי על ידי האגודה, מצב שאינו מתקבל על הדעת כלל ועיקר. הדברים מקבלים משנה תוקף בנסיבות שבפנינו, בהן כפי שצוין, לשיטת רמ"י התובע כלל לא היה זכאי מלכתחילה להקצאת המגרש.

     

71. אינני מקבלת טענת האגודה להתיישנות ושיהוי בהגשת התביעה דנן. למעשה, טענות האגודה אינן יכולות לדור בכפיפה אחת, שעה שמחד, האגודה טוענת כי לא קמו התנאים להשבת הוצאות הפיתוח לתובע, ומנגד, טוענת האגודה להתיישנות התביעה. מהתיאור שהובא לעיל עולה כי שני הצדדים, הן התובע, הן האגודה, היו מעוניינים בקיום ההסכם ופעלו לקידומו ולאישור הקצאת המגרש על ידי רמ"י. עילת התביעה ביחס להשבת הסכומים ששולמו על ידי התובע קמה, אפוא, רק לאחר שהתברר בדיון בבית המשפט המחוזי כי רמ"י אינה מוכנה לאשר את הקצאת המגרש לתובע ונסתם הגולל על אפשרות זו. התובע העיד שרק לאחר הדיון בבית המשפט המחוזי הבין שהמגרש לא יוקצה לו (עמ' 31, שו' 6-5, שו' 28). גם עו"ד בלאיש העיד כי "עד שהתובע לא קיבל תשובה שלילית סופית במחוזי לא היה לו, לא היה הגיוני אם הוא מבקש את הכסף חזרה כי הוא רוצה את המגרש. ברגע שהוא כביכול קיבל פסיקה של מחוזי שהנהלים של המינהל נוקשים ואי אפשר להפעיל שיקול דעת אז מאותו רגע בעצם הוא היה זכאי או צריך להחזיר את הכסף" (עמ' 26, שו' 29-25). מעדותו של עו"ד בלאיש, שהיה ב"כ האגודה, עולה, אם כן, כי אף הוא סבור שעילת התביעה קמה רק עם סירובה המפורש של רמ"י בדיון בבית המשפט המחוזי לאשר את הקצאת המגרש לתובע.

     

72. יוער עוד, כי מהראיות שהוצגו, למעשה עד לדיון בבית המשפט המחוזי אין כל החלטה מפורשת של רמ"י אשר דוחה את הבקשה להקצאת המגרש לתובע. במכתביה ביקשה רמ"י הבהרות, ורק במכתבו האחרון של עו"ד בלאיש משנת 2018 עולה כי האגודה אינה יכולה לפעול לרישום הזכויות. גם אם נאמר כי ניתן לראות קצה חוט באשר לעמדת רמ"י במכתב משנת 2016, או בעדות התובע שנמסר לו על ידי הפקידה ברמ"י בשנת 2014 או 2015 כי ישנה בעיה שחביב ימכור לו את המגרש אם הוא לא מגיש את הבקשה על שם בנו (עמ' 29, שו' 29-25), טרם חלפה תקופת ההתיישנות בעת שהוגשה התביעה ביחס למועדים אלו, כשמכל מקום, כאמור שני הצדדים המשיכו לפעול מול רמ"י בניסיון לקיים ההסכם ולהשלים את הקצאת המגרש לתובע מול רמ"י, וסברו כי יש היתכנות לכך.

    הדברים יפים גם לגבי חביב, שגם הוא היה מעוניין בהקצאת המגרש לתובע ועל פי עדותו אף ניסה לסייע לתובע בכך (ראו עדות חביב, פרוט', עמ' 43, שו' 31-12).

     

73. לאור האמור, מקל וחומר אין לקבל בנסיבות העניין את הטענה בדבר שיהוי בהגשת התביעה, שעה שהצדדים כולם, לרבות חביב, סברו כי יש היתכנות להקצאת המגרש לתובע, ופעלו לשם כך במשך השנים. יצוין כי כאמור עו"ד בלאיש עצמו פנה לרמ"י בעניין הקצאת המגרש לתובע, והאגודה אף לא השיבה למכתביה של רמ"י משנת 2014 ומשנת 2016, כשבמכתב רמ"י משנת 2016 ציינה רמ"י מפורשות כי העסקה לא הובאה לאישור בשל התנהלותה של האגודה ובשל העובדה שמכתבה של רמ"י משנת 2014 לא נענה.

     

74. זאת ועוד - אחרת. סעיף 6 בהסכם קובע כדלקמן:

     

    "מוסכם בזאת במפורש כי ויתור האגודה על זכויותיה במגרש כפוף להוראות הסכם זה ולמילוי כל התחייבויות המשתכנים על פיו. ההסכם ייכנס לתוקף רק לאחר שהמינהל יחתום עם המשתכנים על חוזה פיתוח לגבי המגרש" (הדגש אינו במקור).

     

75. על פי סעיף 29 לחוק החוזים(חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"):

     

    "היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת – תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה – מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק – מתבטלת ההתנאה.

     

76. הוראת סעיף 21לחוק החוזים, החלה בהתאם לסעיף 31 לחוק החוזים גם במקרה של ביטול חוזה בשל אי קיומו של תנאי מתלה, קובעת כי:

     

    "משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויו של מה שקיבל".

     

77. עו"ד בלאיש נשאל בחקירתו לגבי סעיף 6 בהסכם, ואמר כי על פי פרשנותו, השטח שעליו נבנתה ההרחבה שעליו נמצאים המגרשים ששווקו, לרבות המגרש נשוא התביעה, היה שטח שהיה מוקצה לאגודה שהייתה צריכה להשתמש בו לעיבוד חקלאי, והאגודה מוותרת על זכויותיה תמורת עמידת המומלץ בהוראות ההסכם עמה והתנאי שהוא יחתום על הסכם פיתוח מול רמ"י שאמור לקבל אותו, והסעיף נועד למצב שאם רמ"י לא מאשר משתכן כלשהו, עדיין הזכות של הקרקע נשארת של האגודה עד שרמ"י מאשר משתכן, והזכויות עוברות אליו (עמ' 27, שו' 30 – עמ' 28, שו' 2). אם כך, גם לשיטת האגודה לפי פרשנותו של עו"ד בלאיש, ויתור האגודה על זכויותיה במגרש לטובת התובע כפוף לאישור רמ"י ולחתימת התובע על הסכם עם רמ"י, ובמצב בו רמ"י אינה מאשרת משתכן, ובעניינו התובע, הזכות שהוקנתה בהסכם חוזרת לאגודה, כך שמשמעות הדברים הינה, דה פקטו, ביטול ההסכם. משהודיעה אפוא רמ"י באופן סופי כי אינה מוכנה לאשר את הקצאת המגרש לתובע, בטל ההסכם, ועל האגודה להשיב לתובע את הוצאות הפיתוח ששילם לה מכוחו.

     

78. נוכח כל האמור לעיל, על האגודה להשיב לתובע את הוצאות הפיתוח ששילם לה על פי ההסכם יחד עם רעייתו דאז, בסך של 100,000 ₪.

     

    התביעה להשבת הסכום של 150,000 ₪ ששולם לחביב

     

79. כפי שצוין, לא נערך כל הסכם בכתב בין חביב לתובע.

     

80. בכתב התביעה טען התובע כי בשנת 2013 הציע לו חביב להמחות לו זכותו להקצאת המגרש בתמורה לכך שהתובע ישלם לו את הוצאות הפיתוח ששילם חביב למועצה בסך 100,000 ₪, וסך כספי נוסף בסך 150,000 ₪, והתובע נאות לכך בכפוף לכך שהאגודה תאשר את המחאת הזכויות (סע' 6 בכתב התביעה). בחקירתו העיד התובע כי בשנת 2012 חיפש מגרש לקנייה, שמע שמוכרים מגרשים במושב, הוא ואשתו עברו את ועדת הקבלה במושב. מי שהכיר לו את חביב היה אדם שגר במושב בשם שמעון, אותו הכיר אצל אדם בשם אלון אצלו עבד, שסיפר לו שיש לחביב מגרש שאותו הוא רוצה למכור. אחרי כשנה הוא מכר את ביתו והיה לו כסף, והתחילו להתקדם בהליך. הוא שילם באותו מעמד 100,000 ₪ לאגודה ו- 150,000 ₪ לחביב (עמ' 28, שו' 19-14; עמ' 34, שו' 29-27).

     

81. בכתב הגנתו טען חביב שהאגודה התחייבה להעביר לרמ"י את שמו של הנתבע או מי מטעמו כמומלץ מטעמה להקצאת המגרש, והוא שילם לאגודה על דרך קיזוז סך של 100,000 ₪ עבור דמי פיתוח, והאגודה התנתה את רישומו כמומלץ בכפוף למחיקת חוב בסך של 150,000 ₪ של האגודה כלפי חביב. בשנת 2013 הציע לו התובע להיכנס בנעליו ולהירשם כמומלץ במקומו, והוא נתן הסכמתו לכך, וסוכם שהתובע ישלם את הוצאות הפיתוח ישירות לאגודה וסך נוסף של 150,000 ₪ ישלם לידיו, סכום שאותו קיזזה, כאמור, האגודה מחביב. חביב אישר שהתובע שילם לו סך של 150,000 ₪ בעבור רישום שמו כמומלץ במקומו של חביב (סע' 8-5, 17 בכתב ההגנה). בחקירתו העיד חביב כי הוא קבלן פיתוח ומגיעים לו כספים מהאגודה, ומאחר ולאגודה היה קשה לשלם לו, הציעה לו לקחת מגרש שישלם חלק מכספים, הוא חויב ב- 100,000 ₪ הוצאות פיתוח ו- 150,000 ₪ "עבור זכות שזה להקטין את החובות שלהם אליי". הוא אמר לאגודה שאינו רוצה מגרש אלא כסף, והם אמרו לו שיימצא מישהו שייכנס במקומו, וכך נודע לתובע שפנה אליו. הוא נפגש עם התובע ואמר לו "יש לי מגרש שחויבתי עליו באגודה 250,000 ₪ אתה רוצה אותו תיכנס לנעליים שלי ותעביר לי כסף את ה 250,000 ₪ כי אני כבר הוצאתי חשבונית לאגודה ומגיע לי כסף" (עמ' 42, שו' 31-18). לאחר מכן אמר לו התובע שאת הסכום של 100,000 ₪ בגין הוצאות הפיתוח הוא ישלם ישירות לאגודה כדי שיכירו בו ששילם את הוצאות הפיתוח (עמ' 42, שו' 34-33). חביב אמר שהתובע ביקש ממנו הנחה, והוא הפחית 5,000 ₪, והתובע שילם לו 145,000 ₪ במזומן ו- 100,000 ₪ העביר התובע לעו"ד בלאיש (עמ' 43, שו' 7).

     

82. במכתב מיום 24.7.18 ששלח התובע לחביב, ציין התובע בין היתר כי ככל שיתגלה כשל המונע את הסדרת רישום המגרש על שם התובע ורעייתו, הוא יעמוד על החזר כספי של כל תשלום שהועבר אליו בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום התשלום ועד יום ההשבה בפועל (נספח 10 לכתב התביעה).

     

83. במכתב תגובה מטעם עו"ד צבי שוורץ מיום 29.7.18 אשר ייצג את חביב, הודה חביב שהתובע שילם לו סך של 150,000 ₪, ואלו שולמו על ידי חביב לאגודה עבור המגרש. עוד צוין שם כי התובע לא שילם לחביב את הסך של 100,000 ₪ עבור הוצאות הפיתוח, אלא שלמיטב ידיעתו של חביב, אלו שולמו ישירות לאגודה. עוד הוסיף כי גם אם חביב שילם את הסך של 100,000 ₪ לאגודה, הוא שומר את זכותו לתבוע את השבת הכספים מהאגודה. במכתב זה צוין עוד כי חביב מעולם לא הצהיר כי הוא בעל זכויות כדין במגרש, אלא הבהיר לתובע כי שילם לאגודה סך של 250,000 ₪ בגין המגרש, והאגודה המליצה על בתו של חביב לקבל את המגרש בפטור ממכרז, וועדת הקבלה אישרה את קבלתה, אולם טרם קיבלה את אישור רמ"י.

     

84. יצוין כבר עתה כי טענתו של חביב לפיה התובע שילם לו 145,000 ₪ ולא 150,000 ₪ הינה טענה כבושה שלא הועלתה במכתב האמור ששלח בא-כוחו עו"ד שוורץ, ואף לא נטענה בכתב ההגנה, ולפיכך אינני מוצאת לקבלה. התובע חזר, כאמור, בחקירתו על גרסתו לפיה שילם לחביב 150,000 ₪ ולא נשאל על ההנחה הנטענת על ידי חביב בחקירתו, וגרסת התובע לפיה שילם לחביב 150,000 ₪ לא נסתרה.

     

85. גם בעדות שמסר חביב בדיון קדם המשפט אמר שהוא קבלן פיתוח של ההרחבה, מבצע את העבודה לאגודה ואמור לקבל ממנה כספים. היו לאגודה קשיים לתשלום, היא לא יכלה לעמוד בתשלומים ובכל ההוצאות, והשתדלה לגבות מכל החברים, אבל היה תהליך ארוך ומייגע והיו מגיעים לו המון כספים, היה להם מאוד חשוב להשלים הפיתוח, אבל לא יכלו לעמוד בתשלום (עמ' 4, שו' 26-23). על מנת שימשיך את העבודה, הציעו לו לקבל מגרש, ובא אליו יו"ר הוועד ואמר שידאגו לו לכספים, ואמרו לו שימצא מישהו שייכנס לנעליים שלו (עמ' 4, שו' 33-29). עוד אמר חביב, שהייתה לו הקצאה למגרש, הבן שלו שילם 100,000 ₪ לפיתוח, והאגודה קיזזה מהכסף שמגיע לו 150,000 ₪ (עמ' 4, שו' 35-34). הוא אמר לתובע שהוא שילם לאגודה סך של 250,000 ₪, ואת הזכות שקיבל במגרש הוא ממחה לו תמורת אותו הסכום ששילם, בהנחה של 5,000 ₪ ששילם למתווך (עמ' 5, שו' 8-5). עוד אמר, שהתובע התעקש שאת הסך של ה-100,000 ₪ לפיתוח הוא יעביר לאגודה ולא לו, ולאחר שהתובע והאגודה חתמו על ההסכם, האגודה העבירה לו את הסך של ה-100,000 ₪ שהוא שילם (עמ' 5, שו' 13-8).

     

86. מעדותו של חביב ניכר כי הוא מכיר בכך שהתובע שילם לו ולא קיבל דבר, וכי הוא חש חייב לו. כך, העיד חביב שלאחר תקופה ארוכה שראה שהתובע לא מקבל את ההקצאה למגרש, ניסה לעזור לו, בשלב מסוים הרים ידיים ואמר לתובע "אמרתי לשאול אני לא יגזול אותך אבל אני לא יכול לשלם לך אין לי מגרש אין לי כסף אתה את הזכות הפסדת וגם אני כי אני לא יכול להשתמש במגרש ולא יכול להחזיר אותו אליי ולנסות להביא למישהו אחר [..] אבל אמרתי לו אני לא יגזול אותך אני אפנה לאגודה שתעזור להחזיר הכספים היא תחזיר לי ואני אחזיר לך או שתחזיר לך ישירות. האגודה לצערי אי אפשר לקחת אפילו 100 ₪ מהאגודה ולכן זה נתקע" (עמ' 5, שו' 28-20). עוד העיד חביב שפנה ליו"ר הוועד עשרות פעמים כדי לעזור לתובע "כי לא נעים לי ממנו", וגם אמר לתובע שיפנה לאגודה ואמר להם "חייבים לעזור לבחור הזה ניקח הלוואה נמצא משהו", ויו"ר הוועד אמר לו "מה נעשה כואב לי ננסה להתקדם איתו וברגע שיהיה לי כסף אני מתחייב להחזיר לו וזהו" (עמ' 5, שו' 34-28). עוד העיד ששאל את התובע אם הוא מוכן לוותר על ההקצאה למגרש, התובע השיב לו כי הוא רוצה את הכסף שלו, וחביב התחייב לו שתוך שנה הוא יעשה מלחמה עם הוועד יתבע אותם וייקח מהם את הכסף (עמ' 5, שו' 36, עמ' 6 שו' 1). חביב אמר עוד שרצה לחתום על הסכם אצל עורך דין לפיו הוא מתחייב להחזיר לתובע 150,000 ₪ תוך שנה בתמורה לוויתור על המגרש, והתובע בסוף ירד מזה כי רצה לתבוע גם את האגודה (עמ' 6, שו' 8-1). כן אמר חביב: "אני רוצה לפתור את הבעיה. אני לא רוצה לגזול אותו. נכון שאני לא אשם בכלל לא מכרתי לו ולא קניתי ממנו. תני לי שנה אני אתבע את האגודה ואני אתן לו. אני מוכן לעזור. לקחתי ממנו 150,000 ₪ שמגיעים לי מהאגודה" (עמ' 11, שו' 8-6).

     

87. בעדותו בדיון ההוכחות אמר חביב שמהרגע שהתובע שילם לו את הסכום של 145,000 ₪ ואת הסכום של 100,000 ₪ העביר התובע לעו"ד בלאיש, הוא אמר לתובע שמרגע זה על התובע להתנהל מול האגודה, "למעשה מה שקרה פה שלא קיבלתי כלום סך הכל נכנסתי יצאתי והוא נכנס". לאחר תקופה ארוכה אמר לו התובע שיש בעיה ולא רוצים ברמ"י להקצות לו את המגרש, והוא לא ידע מדוע, והוא ניסה לעזור לתובע בכך שייתן לו מכתב ויתור על זכות והוא ידאג לכסף, אבל התובע לא רצה ואמר לו שהוא רוצה מגרש. התובע פנה לעו"ד פלד כדי שיטפל בעניין מול רמ"י, ועו"ד פלד הציע לרשום את המגרש על שם אריק בנו של חביב מאחר והוא התגרש, וכך יהיה ניתן לקבל הקצאה וגם למכור, והוא הסכים לכך כדי לעזור לתובע. הוא אף פנה למזכירת האגודה ואמר לה שחייבים לעזור לתובע. האגודה אישרה זאת והכינה את המסמכים, והוא לקחת אותם ופנה לעו"ד דהן בירושלים ושילם לו כסף, ואמר לו שיש כאן סוגיה שהוא לא יודע כיצד לפתור אותה, ועו"ד דהן העביר את המסמכים לרמ"י אך רמ"י סירבה מאחר ואריק קיבל מגרש לפני 15 שנה בתהליך הראשוני, והם לא ידעו את החוק הזה. חביב העיד שאמר לתובע שהדבר היחיד שניתן לעשות הוא לבטל את המגרש והוא יעביר זאת לבתו שלא קיבלה מגרש, ויחזיר לתובע את הכסף, אך התובע התנגד כי רצה את המגרש. חביב שב ואמר שהוא ניסה לעזור לתובע למרות שאינו חייב לתובע כלום, הוא הפסיד את הזכות להקצאה למגרש והאגודה צריכה להחזיר לו כסף, ואין לה איך לשלם לו, "אם היו מאשרים המנהל לא היה קורה כלום אבל מה אני אשם שהמנהל לא רוצה לאשר... המינהל לא רוצה לאשר נגמר הסיפור" (עמ' 43, שו' 6 – עמ' 44, שו' 4).

     

88. מהעדויות המפורטות לעיל עולה כי התובע וחביב ראו בתשלום של התובע לחביב כתשלום בעד הזכות להקצאת המגרש. חביב הציג את עצמו כמי שזכאי להקצאת המגרש, כאשר הגם שחביב לא היה בעל זכות חכירה במגרש, הצדדים ראו בחביב כבעל הזכות להקצאת המגרש, והתשלום של התובע לחביב אמור היה להיות משולם תמורת זכות זו. העובדה שחביב ראה עצמו מחויב לסייע לתובע לשם הסדרת ההקצאה לתובע, או הצעתו החלופית בדבר ביטול זכות ההקצאה והשבת הזכות לחביב, כנגד השבת הסכום ששילם לו התובע, מלמדת כי התשלום של התובע לא ניתן רק על עצם מתן הודעתו של חביב לאגודה שהתובע יהא המומלץ במגרש חלף חביב, אלא על זכות ההקצאה עצמה. כך עולה גם מדברי בא-כוחו של חביב בדיון בבית המשפט המחוזי, אשר אמר שחביב שילם לאגודה באמצעות קיזוז 250,000 ₪ - 100,000 ₪ עבור פיתוח, ו- 150,000 ₪ "עבור הזכות במגרש. ברגע שהעותר [התובע-ר.ס.] ביקש לרכוש את הזכות, העותר עשה שני דברים. הוא שילם למר חביב 150,000 ₪ ישירות, עבור הזכות..." (פרוטוקול הדיון בביהמ"ש המחוזי, עמ' 4, שו' 12-10). משעה שהתברר כי חביב לא היה רשאי להעביר את זכות ההקצאה במגרש לתובע, ורמ"י לא הסכימה לאשר את הקצאת המגרש לתובע, והמגרש לא יוקצה לתובע, העסקה בין השניים בטלה, ועל חביב להשיב לתובע את הסכום שקיבל מהתובע. מסקנה זו מתבקשת גם אם התובע וחביב טעו לחשוב שבאפשרותו של חביב להעביר לתובע את הזכות להקצאת המגרש, זאת לאור סעיפים 14 ו- 21 לחוק החוזים.

     

89. נוכח כל האמור, על חביב להשיב לתובע את הסכום של 150,000 ₪ ששילם לו התובע.

     

90. אינני מקבלת טענת התובע כי על הנתבעים להשיב לו את הסכום הכולל ששילם - 250,000 ₪, ביחד ולחוד. הגם שעל פי עדותו של חביב שני הסכומים שולמו בגין המגרש והם מהווים לטענתו "ביצה אחת", אין חולק כי התובע שילם לאגודה ישירות 100,000 ₪, ואת היתרה שילם התובע לחביב. גם אם נערכה התחשבנות בין האגודה לחביב בגין חובות של האגודה לחביב, אינני מקבלת טענת התובע לפיה חביב מהווה "צינור" לאגודה, ואני סבורה כי התחשבנות זו שבין חביב לאגודה אינה מעניינו של התובע. היריבות שקמה מבחינת התובע הינה ביחס לסכומים ששילם לכל אחד מהנתבעים באופן נפרד: סך של 100,000 ₪ ששילם התובע לאגודה, וסך של 150,000 ₪ ששילם התובע לחביב.

     

91. כך גם אינני מקבלת טענתו של חביב שאינו חייב להשיב לתובע את הסכום של 150,000 ₪ שכן מדובר בהחזר סכום חוב שהאגודה הייתה חייבת לחביב וקיזזה כנגד הקצאת המגרש. טענת חביב לפיה הסכום של 150,000 ₪ מקורו בהתחשבנות של חביב עם האגודה אינה יכולה לשמש הגנה לחביב למול התובע, אשר תשלול זכות התובע להשבה. ככל שהאגודה חייבת לחביב כספים בגין עבודות שביצע, שבגינם או כנגד קיזוזם העניקה לו את זכות ההקצאה של המגרש, תרופתו הינה מול האגודה, אולם חביב לא הגיש הודעת צד ג' נגד האגודה, ולא ניתן לדון בטענות חביב בעניין זה ביחס לאגודה במסגרת התביעה דנן.

     

92. באשר לתביעת התובע להשיב לו את הסכום ששילם לעו"ד בלאיש בסך 3,800 ₪ בתוספת מע"מ, ובסך הכל 4,500 ₪, בגין השתתפותו בשכ"ט האגודה לעו"ד בלאיש - עו"ד בלאיש לא נתבע באופן אישי בתביעה זו, והתובע עותר לחיוב הנתבעים בהשבת הסכום ששילם לעו"ד בלאיש נוכח התנהלותם ומחדליהם. באשר לחביב, איני מוצאת כל מקום לחייבו בסכום האמור, שעה שמדובר בתשלום למי שייצג את האגודה, ולא את חביב. באשר לאגודה, עו"ד בלאיש העיד בחקירתו שהוא לא ייצג את התובע, ולדבריו לא היה אמור לטפל בהעברת זכות ההקצאה ברמ"י, אלא רק להחתים התובע על המסמכים. מכאן שאין מדובר בשכר טרחה ששילם התובע לעו"ד בלאיש, אלא למעשה בהשתתפות התובע בשכר הטרחה ששילמה האגודה לעו"ד בלאיש בגין עריכת המסמכים לצורך הקצאת המגרש לתובע, כנטען על ידו. משעה שהקצאת המגרש לא יצאה אל הפועל בשל סירוב רמ"י לאשר את ההקצאה לתובע וטענת רמ"י כי מלכתחילה לא היה התובע זכאי כלל להקצאת המגרש, ומשמדובר בתשלום ששילם התובע על פי דרישת האגודה לעו"ד בלאיש שהיה בא-כוחה של האגודה, יחד ולצד התשלום עבור הוצאות הפיתוח לאגודה (כעולה גם מהחשבונית שהנפיק עו"ד בלאיש), אני סבורה כי יש מקום לחייב את האגודה להשיב לתובע גם את התשלום ששילם לעו"ד בלאיש.

     

93. אני מורה, אפוא, כי האגודה תשיב לתובע את הסכום של 4,500 ₪ (כולל מע"מ) ששילם התובע יחד עם רעייתו דאז לעו"ד בלאיש.

     

    הפרשי הצמדה וריבית

     

94. התובע טוען שעל הנתבעים להשיב לו את הסכומים ששילם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק רשויות מקומיות, ממועד התשלום ואילך, שכן לטענתו מדובר בתשלום חובה ששולם ביתר.

     

95. אין בידי לקבל טענה זו.

     

96. הגם שאגודות שיתופיות הוכרו בעניינים מסוימים, כדוגמת לצרכי מיסוי, כמוסד ציבורי, האגודה אינה בגדר רשות מקומית על פי הדין.

     

97. חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980 (להלן: "חוק הרשויות המקומיות"), המעגן את תשלום ריבית פיגורים על תשלומי חובה לרשות המקומית, ואת ריבית הפיגורים שתשלם הרשות המקומית לאדם ששילם תשלום חובה לרשות ביתר, קובע בסעיף ההגדרות, הוא סעיף 1 לחוק, כדלקמן:

     

    ""רשות מקומית" - עיריה, מועצה מקומית, ועד מקומי או איגוד ערים;

     

    "תשלום חובה" - כל תשלום המגיע לרשות מקומית על פי דין, לרבות מכסות תשלום שהטיל איגוד ערים על הרשויות המקומיות שבתחומו ולרבות מסים ומכסות תשלום שהטילה מועצה אזורית על ועד מקומי;".

     

98. לשון חוק הרשויות המקומיות ברורה ומפורשת. האגודה אינה בגדר "רשות מקומית" כהגדרתה בחוק הרשות המקומיות, והוצאות הפיתוח ששילם התובע לאגודה אינן בגדר "תשלום חובה" כהגדרתו בחוק זה. משכך, אין מקום להוסיף לסכום ההשבה שהאגודה חייבת בו ריבית פיגורים בהתאם לחוק הרשויות המקומיות.

     

99. הדברים חלים מקל וחומר בכל הנוגע לחביב, שהינו אדם פרטי, והתובע שילם לו את הסכום של 150,000 ₪ ישירות, כשטענת התובע שמדובר בתשלום לחביב כ"צינור" לאגודה לא התקבלה כאמור.

     

100. חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מקנה לבית המשפט סמכות לפסוק ריבית, או הפרשי הצמדה וריבית על סכום כסף שנפסק. סעיף 5(א) בחוק פסיקת ריבית והצמדה קובע כי "תקופת הריבית תהיה בפסיקה לפי סעיף 2 מיום הגשת התביעה או מיום אחר, החל מיום היווצרות עילת התביעה, שהחליטה עליו הרשות השיפוטית – עד מועד הפרעון; ".

      

101. כפי שקבענו, עילת התביעה קמה בענייננו לתובע ביחס להשבת הסכומים ששילם לנתבעים החל מהמועד בו סירבה רמ"י לאשר את ההקצאה לתובע, וכך אף טען התובע עצמו. משכך, יישאו סכומי ההשבה שנפסקו לעיל ריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה ממועד הדיון בבית המשפט המחוזי בו מוצו ההליכים מול רמ"י ונסתם הגולל על הקצאת המגרש לתובע – 4.6.19, ועד מועד הפירעון.

      

102. כמו כן, יישאו הסכומים הפרשי הצמדה על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, ממועד תשלומם לנתבעים ועד מועד הפירעון. ומהו מועד התשלום? באשר לסכומים ששולמו לאגודה ולעו"ד בלאיש, התובע הגיש חשבונית מס קבלה מיום 16.5.13 (נספח 2 לכתב התביעה), כך שיש לראות במועד זה כמועד תשלום הסכומים על ידי התובע לאגודה ולעו"ד בלאיש. באשר לחביב, התובע וחביב לא ידעו להצביע על המועד המדויק בו שילם התובע לחביב את הסכום של 150,000 ₪. יחד עם זאת, מעדות שניהם עולה כי התשלום לחביב התבצע במקביל לתשלום לאגודה. משכך, ובהעדר הוכחה מספקת שהסכום שולם לחביב קודם לכן, יש לראות במועד התשלום לאגודה גם כמועד התשלום לחביב.

      

103. לאור כל המקובץ, ישלמו הנתבעים לתובע את הסכומים שנפסקו לעיל בתוספת הפרשי הצמדה כחוק מיום 16.5.13 ועד התשלום בפועל, ובתוספת ריבית כחוק מיום 4.6.19, ועד התשלום בפועל.

      

     התביעה לפיצויים

      

104. כפי שפורט, חביב תאר את השתלשלות העניינים שקדמה להתקשרות בינו לבין התובע, ובכלל זה העיד שהקצאת המגרש לחביב הייתה יוזמה של האגודה, ונעשתה במסגרת התחשבנות בין האגודה לחביב, לאור עבודות פיתוח שביצע עבור האגודה ולא קיבל תשלום בגינן.

      

105. גרסתו של חביב נתמכת בעדותו של ברגיג, שהיה בתקופה הרלוונטית חבר ועד האגודה. ברגיג העיד כי היה מעורב בתהליך ההקצאה לתובע, ואמר שלאגודה לא עבר כסף, המגרש היה של חביב, שרשם אותו על שם בנו, וחביב פנה אליו ואמר שהוא מעביר את הזכויות לתובע, וברגיג אמר לחביב שאין בעיה, הוא רק רוצה שהכסף של הפיתוח יועבר לאגודה על ידי התובע "בצינורות המקובלים" דרך עורך הדין, ולאחר מכן ביקש ממנו התובע לקחת את המסמכים לרמ"י. לדבריו, האגודה העבירה את הכסף לחביב בגלל עבודות הפיתוח שעשה, כי הכסף היה מיועד לפיתוח (עמ' 36, שו' 17 – עמ' 37, שו' 3). ברגיג אמנם הכחיש שבמקום לשלם לחביב האגודה הציעה להקצות לו מגרש, ואמר שהמגרש הוקצה לבנו של חביב, אך לא ידע להשיב על השאלה מדוע רצו להקצות לבן עוד מגרש בשעה שכבר הוקצה לו מגרש, וכנשאל האם יכול להיות שבמקום תשלום כסף שהיו צריכים לשלם לחביב הקצו לו עוד מגרש, אמר: "יכול להיות" (עמ' 38, שו' 12-5).

      

106. גם בתצהיר שהגיש ברגיג בעתירה בבית המשפט המחוזי (סומן ת/1), העיד ברגיג כי בישיבת ועד האגודה בעניין תשלום לחביב בגין עבודות הפיתוח שביצע הוחלט להעביר לחביב גם את ההקצאה של המגרש, תמורת תשלום הפיתוח של המגרש. חביב ביקש בתחילה לרשום את ההקצאה על שם בנו אריק, אולם לאחר מספר חודשים פנה אליו חביב ואמר לו שהוא מעביר את ההקצאה לתובע שחיפש מגרש, כי הבן שלו התגרש (סע' 2-1 בתצהיר).

      

107. מעדויותיהם של התובע, חביב, ברגיג וטייר, כמו גם מההתכתבות שפורטה בפרקים הקודמים לעיל, עולה כי לאחר הגשת המסמכים לרמ"י, זו ביקשה לקבל הבהרות בקשר להקצאת המגרש, ולתשלום הוצאות הפיתוח לאגודה. כעולה מההתכתבויות שהוגשו, לרבות מכתב רמ"י משנת 2016, האגודה לא השיבה לרמ"י תשובות מספקות לשאלות ששאלה רמ"י במשך תקופה לא מבוטלת. ממכתב רמ"י משנת 2016, כמו גם מדברי ב"כ רמ"י בדיון בבית המשפט המחוזי, עולה כי לשיטתה של רמ"י התנהלות האגודה, שצוין שהיה עליה לדעת את החלטות ונהלי רמ"י, לא הייתה תקינה. בדיון בבית המשפט המחוזי אמרה ב"כ רמ"י כי רמ"י מסרבת לאשר את המלצת האגודה להקצאת המגרש לתובע בשל כך שהאגודה פעלה בניגוד לנהלי רמ"י, כך שהמליצה על הקצאת המגרש לתובע, על אף שהוא לא עמד בנהלים למועדים לתשלום דמי הפיתוח שקבעה רמ"י (ראו פרוטוקול הדיון בביהמ"ש המחוזי).

      

108. על אף שהתנהלות האגודה מעוררת שאלות ותהיות, אני סבורה כי אין די בכך על מנת להוכיח ברף ההוכחה הנדרש כי האגודה הטעתה את התובע, התרשלה, או יצרה בפניו מצג בדבר זכאותו להקצאת המגרש או הסכמת רמ"י להקצאה. התובע לא הגיש את החלטות רמ"י הרלוונטיות לעניין הקצאת המגרשים, ואף לא הביא לעדות את הגורם הרלוונטי ברמ"י על מנת שיעיד מה היו החלטות ונהלי רמ"י ומדוע סירבה רמ"י לאשר את הקצאת המגרש לתובע. במכתב רמ"י משנת 2016 אמנם העלתה רמ"י ביקורת כלפי האגודה, אך הדברים לא הובררו די הצורך, ואף אין די באמירות שנאמרו על ידי ב"כ רמ"י כפי שמופיעות בפרוטוקול הדיון בבית המשפט המחוזי, כדי להוות ראיה מספקת ולבסס את טענות התובע.

      

109. מהעדויות עולה כי האגודה סברה שניתן יהיה לקבל את אישור רמ"י להקצאת המגרש לתובע, וכך גם פעלה מול רמ"י בניסיון לקבל את אישור רמ"י להקצאת המגרש לתובע. ברגיג אמר בעדותו שרמ"י סברה שתאריך הקבלה של הוצאות הפיתוח לא היה טוב, ורמ"י לא קיבלה בקשות מתאריך מסוים. הם ניסו להראות לרמ"י שבנו של חביב שילם את הוצאות הפיתוח לפני המועד הקובע לשיטת רמ"י, אך רמ"י לא קיבלה זאת (עמ' 37, שו' 34-26). ברגיג העיד עוד שהתובע בעצמו היה צריך להשלים את ההקצאה מול רמ"י, והוא רק סייע לתובע בכך שלקח את הטפסים לרמ"י שכן נסע לשם הרבה (עמ' 38, שו' 24-22). ברגיג גם העיד שסמוך לאחר מכן, הוא אינו זוכר במדויק מתי, כשהבין שיש בעיה מבחינת רמ"י להקצות את המגרש לתובע, הודיע על כך לתובע ולחביב (עמ' 38, שו' 32-23). טייר אמר בעדותו שלפי מה שהבין רמ"י קבעה תאריך קובע שממנו לא יקבלו מומלצים, והוא לא יודע למה המגרש לא הגיע לפני התאריך הקובע לרמ"י, אך הדברים נעשו בתום לב, והיו ניסיונות רבים לפתור את הבעיה (עמ' 40, שו' 21-9).

      

110. עו"ד בלאיש העיד בחקירתו שהוא שימש כעורך הדין של האגודה, ותפקידו בכל הקשור למגרשים שהוקצו בהרחבה היה להכין סט מסמכים למומלץ בעקבות הפניית מזכירת המושב. הוא היה מחתים את המומלץ על המסמכים, ומחתים גם את האגודה על מסמכים שנדרשו, ומעביר את המסמכים לרמ"י. עו"ד בלאיש הבהיר כי תפקידו היה מסתיים בהחתמה על סט המסמכים שלמעשה מהווים הפנייה לרמ"י מטעם האגודה, וכי התשלום ששולם לו על ידי המומלצים היה למעשה עבור שכר טרחתה של האגודה על הטיפול המשפטי בהפניה (עמ' 21, שו' 19 – עמ' 22, שו' 21). כפי שפורט, גם מעדותו של התובע עולה כי התשלום ששילם התובע לעו"ד בלאיש לא היה בגין ייצוגו. עו"ד בלאיש העיד שלא בדק אם רמ"י תאשר את ההעברה של כל אחד מהמומלצים, כי לא שולם לו על זה והוא לא התבקש לעשות זאת, שכן לא ייצג את המומלצים בעסקה אלא רק החתים אותם על סט המסמכים (עמ' 22, שו' 34-25). עו"ד בלאיש אמנם פנה לרמ"י במכתב בשנת 2014, על מנת לבדוק מדוע האישור מטעם רמ"י מתעכב, אך הבהיר כי כשהחתים את התובע על המסמכים לא ידע שיש בעיה כלשהי, כי רק קיבל שם עם הפניה, ורק מאוחר יותר נודע לו שיש בעיה עם המועד של תשלום דמי הפיתוח של המגרש והאגודה פנתה אליו כדי שיכתוב מכתב על מנת לעזור לתובע לקבל את המגרש שרצה (עמ' 23, שו' 22-7).

      

111. מהעדויות האמורות מסתמנת התמונה כי נראה שסירובה של רמ"י לאשר את הקצאת המגרש לתובע נבע מהמועד בו שולמו הוצאות הפיתוח על ידי התובע לאגודה, כאשר על פי הנטען בתביעה, על פי הוראות רמ"י דמי הפיתוח צריכים היו להיות משולמים על ידי המומלץ עד יום 28.11.12. כעולה מהעדויות והראיות האגודה סברה כי ניתן בכל זאת להסדיר ההקצאה, והיא אף ניסתה לסייע לתובע ולפעול מול רמ"י לשם הקצאת המגרש לתובע.

      

112. ודוקו: אין מדובר בענייננו בהסכמי מכר או חכירה, התובע לא רכש מהנתבעים את המגרש, והם גם לא יכלו להקנות לו זכויות במגרש, זולת אלו הנתונות להם. ההסכמים עם הנתבעים מתייחסים להקצאת המגרש, שאין חולק שכפופה לאישורה של רמ"י. התובע לא הוכיח שמי מהנתבעים התחייב להקצות לו את המגרש בפועל או הבטיח לו שרמ"י תאשר את הקצאת המגרש, או כי קיימת ודאות שהמגרש יוקצה לו. התובע גם לא הוכיח שהנתבעים התחייבו כלפיו שיפעלו בקשר לכך מול רמ"י וידאגו לקבלת אישור רמ"י להקצאת המגרש. לגבי חביב, גם מעדות התובע עולה כי התחייבותו של חביב הייתה למעשה להעביר את ההמלצה להקצאת המגרש שניתנה לו על ידי האגודה לתובע, למול האגודה, ולא לפעול מעבר לכך. באשר לאגודה, על פי לשון ההסכם, מהות ההתקשרות הינה כי האגודה מוותרת על זכויותיה במגרש לטובת התובע על ידי כך שירכוש במישרין מאת רמ"י זכויות במגרש בדרך של חוזה פיתוח, חוזה חכירה לדורות, רישיון, או בכל דרך אחרת עליה יוסכם בין רמ"י לתובע (סע' 5 בהסכם). כפי שפורט, סעיף 6 בהסכם קובע כי ההסכם ייכנס לתוקף רק לאחר שרמ"י תחתום עם התובע על חוזה פיתוח לגבי המגרש. ההסכם אף קובע כי התובע לבדו ישלם לרמ"י כל סכום שיידרש על ידה לצורך רכישת הזכויות במגרש, וכך גם לגבי סכומי המסים, דמי חכירה, וכיו"ב. התובע, אשר חתם על ההסכם, ידע, אפוא, כי האגודה אינה זו שקובעת האם המגרש יוקצה בפועל לתובע, וכי ההקצאה כפופה לאישור רמ"י. מהראיות והעדויות עלה כי האגודה העבירה לרמ"י את המלצתה להקצות את המגרש לתובע, והתובע לא הוכיח התחייבות אחרת של האגודה לבד מההתחייבות בהסכם, ולא הוכיח שהנתבעים או מי מטעמם הבטיחו לו שהמגרש אכן יוקצה לו ושרמ"י תאשר ההקצאה לתובע, בניגוד להסכם הכתוב. הדברים מקבלים משנה תוקף לגבי חביב, שבעניינו כלל לא נחתם הסכם בכתב, והוא אדם פרטי שאינו בעל תפקיד באגודה, והתובע לא הוכיח שהיו התחייבות או מצג כלשהם של חביב להקצאת המגרש או לפעול לקבלת אישורה של רמ"י להקצאת המגרש לתובע.

      

113. לכך יש להוסיף כי אם, כטענת התובע, היה על הנתבעים לדעת עובר להתקשרותם עמו שקיימת בעיה, ולא ניתן להקצות לו את המגרש, אזי לכאורה יכול ואמור היה גם התובע לדעת על קיומה של בעיה זו. באפשרותו של התובע היה ליטול ייצוג משפטי טרם ההתקשרות עם הנתבעים ולבדוק האם הדבר אפשרי וקיימת היתכנות להקצאת המגרש. ודאי בכל הנוגע לנתבע 2, שהוא, כאמור, אדם פרטי ואין לו יתרון מבחינה זו על התובע.

      

114. התובע אמנם טען כי רצה להביא עורך דין מטעמו לצורך העסקה, אולם אמרו לו שעו"ד בלאיש מטפל ואין צורך ולחצו עליו, והוא אמר לו שישים את הכסף בפיקדון, ושאמרו לו שברגיג הולך לרמ"י, ושהוא לא צריך להגיע לרמ"י (עמ' 28, שו' 32-19; עמ' 29, שו' 13-12), אולם עו"ד בלאיש העיד, כאמור, שתפקידו הסתכם בהחתמת המסמכים ולא מעבר לכך, ועדותו של עו"ד בלאיש לא נסתרה. עדותו של התובע, שהיא עדות יחידה של בעל דין, לפיה האגודה או מי מטעמה לחצו עליו לא לקחת ייעוץ משפטי, או שברגיג מטפל בכך מול רמ"י ולכן התובע אינו צריך לפעול כלל מול רמ"י, לא נתמכה בראיה כלשהי, והעדים האחרים שהעידו אף לא עומתו עם טענה זו, שלא הוכחה.

      

115. התובע גם אישר בחקירתו שלא הגיע לרמ"י במשך שנתיים וחצי-שלוש לאחר שחתם על המסמכים, ורק אז נטל ייעוץ משפטי, ומעדותו עלה כי היה עסוק באותה תקופה בנסיבות אישיות שפקדו אותו (עמ' 29, שו' 17-8). מעדותו של התובע אף עולה כי האגודה, עו"ד בלאיש וחביב ניסו לסייע לו ולמצוא דרך לאשר את הקצאת המגרש לתובע אצל רמ"י, אך התובע לא הסכים לדרכים שהם רצו לעשות (עמ' 35, שו' 2-1), והדבר לא הסתייע. משהתובע עצמו לא פעל מול רמ"י לשם קידום אישורה להקצאת המגרש במשך תקופה ארוכה, אינו יכול להלין על האגודה שלא פעלה בשקידה הנדרשת, מה גם שכעולה מעדות התובע עצמו, גם לאחר שנטל ייעוץ משפטי עברו מספר שנים בהן נעשו ניסיונות להסדיר את ההקצאה מול רמ"י, ורק בחודש נובמבר 2018 הגיש את העתירה, כך שחלוף הזמן אינו יכול להיזקף לחובתה של האגודה בלבד.

      

116. לא זו אף זו; התובע אף אינו זכאי לפיצוי בגין הנזק הנטען על ידו. כמתואר לעיל, התובע עתר לפיצוי בגובה ההפרש בין שווי המגרש בעת ההתקשרות לבין שווי המגרש נכון למועד הגשת התביעה. התובע הגיש את חוות דעת השמאי מטעמו, אשר מתייחסת לשווי אותו המגרש, ומטרתה על פי המצוין בה הינה "אומדן שווי המגרש להיום". ואולם משעה שתביעת התובע לפיצויים מתבססת על הטענה שהתובע לא היה זכאי מלכתחילה להקצאת המגרש, אזי אין באפשרותו לתבוע פיצוי שמתייחס לפער בשוויו של אותו מגרש, שלא זכאי היה לקבלו, שהוא בגדר פיצוי קיום לחוזה שאינו בר קיום מעיקרו.

      

117. יוער עוד כי שמאי התובע העיד ששווי המגרש שקבע בחוות דעתו כולל דמי היוון לרמ"י (עמ' 15, שו' 7-6), אך הבהיר שלא בדק מה דמי ההיוון המשולמים לרמ"י, ולא הפריד את רכיב דמי ההיוון משווי המגרש, שכן הניח כי דמי ההיוון כבר שולמו לרמ"י, ורק העריך את שווי המגרש בכללותו (עמ' 16, שו' 18-2; עמ' 17, שו' 6-4). שמאי התובע גם אישר שהתעלם בחוות דעתו מהבעלות והזכויות במגרש (עמ' 19, שו' 18-13). השמאי לא ידע לומר בחקירתו מה גובה דמי ההיוון, לא בעת עריכת חוות דעתו ולא בעת עדותו, ורק אמר כי דמי ההיוון הם פונקציה של שווי המגרש, וכי המחירים עלו בכל הארץ ודמי ההיוון עלו בהתאם. השמאי נשאל בחקירתו החוזרת מה לדעתו שווי המגרש נכון למועד עדותו ואמר שלא בדק זאת, אבל הוא מניח ששווי המגרש בסביבות 30% יותר ממה שהיה שווי בשנת 2019 (עמ' 17, שו' 6-1; עמ' 20, שו' 8-3; עמ' 21, שו' 9-8).

      

118. כך גם באשר לתביעת התובע לדמי שכירות שלטענתו איבד – לבד מכך שהתובע לא הוכיח כמה זמן היה לוקח לבנות את הבית, וההנחות בדבר תקופת הבניה, מועד התחלתה, ותכונות הבית שלאורן חישב התובע והמומחה מטעמו את הפיצוי הנתבע ברכיב זה, אינן בהכרח ריאליות. כמו כן, משעה שהתקבלה טענת התובע שיש להשיב לו הסכומים ששילם שכן רמ"י לא אישרה ההקצאה מאחר שלא היה זכאי להקצאה זו, אזי מלכתחילה לא הייתה היתכנות לכך שהתובע ייבנה את ביתו במגרש, והוא אינו זכאי לדמי שכירות שהפסיד בגין הבית הגמור שתכנן לבנות על גבי המגרש.

      

119. התובע טען בסיכומיו כי יש לפצותו בגין עגמת הנפש שנגרמה לו, אולם הטענה לא נטענה בכתב התביעה, ומכל מקום איני סבורה כי בנסיבות העניין יש מקום לפצות את התובע בגין רכיב זה.

      

120. גם טענת התובע שההסכם הינו חוזה בלתי חוקי לא נטענה בכתב התביעה, והועלתה לראשונה בסיכומיו. התובע לא הוכיח די הצורך את אי החוקיות הנטענת, והטענה אף מעוררת קושי מבחינת התיישנות התביעה, שכן ככל שמדובר באי חוקיות שהייתה אמורה להיות ידועה לאגודה, ועילת התביעה קמה בעת כריתת הסכם, אזי אי- החוקיות היתה אמורה להיות (ולו בכח), ידועה גם לתובע, עובר להתקשרות ולחתימת ההסכם.

      

121. באשר לתביעת התובע לתשלום הוצאות משפטיות בגין ההליך במחוזי – טענה זו נזנחה על ידי התובע בסיכומיו, ולגופם של דברים, דין הטענה להידחות, שכן ההליך במחוזי הסתיים בהסכמה בדחיית העתירה ללא צו להוצאות. אף לא הוכח סכום ההוצאות שהוציא התובע בהליך במחוזי.

      

     סוף דבר

      

122. התביעה מתקבלת בחלקה, כדלקמן:

      

     הנתבעת 1 תשלם לתובע סך של 104,500 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה כחוק מיום 16.5.13 ועד התשלום המלא בפועל, ובתוספת ריבית כחוק מיום 4.6.19 ועד התשלום המלא בפועל.

      

     הנתבע 2 ישלם לתובע סך של 150,000 ₪,בתוספת הפרשי הצמדה כחוק מיום 16.5.13 ועד התשלום המלא בפועל, ובתוספת ריבית כחוק מיום 4.6.19 ועד התשלום המלא בפועל.

      

123. כל אחד מהנתבעים ישלם לתובע הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪ (כולל מע"מ), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

     בקביעת הסכום הבאתי בחשבון את נסיבות העניין ובכלל זה כי הנתבעים עמדו על ניהול ההליך במלואו גם ביחס לסכומי ההשבה שנתבעו, על אף שמאז פסק הדין במחוזי הוברר באופן סופי שהמגרש לא יוקצה לתובע, וסירבו להשיב הסכומים על אף שבית המשפט לאורך ההליך דנן הצביע לא אחת על הסיכונים הגבוהים המונחים לפתחם ביחס לסכומים אלו. כן הבאתי בחשבון את התנהלותה של האגודה, לאור הצהרתה בבית המשפט המחוזי כי תשיב לתובע את הסכום של 100,000 ₪ בהקדם, והתנערותה מכך.

      

124. הסכומים שנפסקו ישולמו תוך 30 יום מהיום.

      

125. התנצלותי על העיכוב במתן פסק הדין, שנבע מסיבות רפואיות.

      

     זכות ערעור כחוק.

      

     ניתן היום, כ"ד ניסן תשפ"ד, 02 מאי 2024, בהעדר הצדדים.