פס"ד בעניין העברת דירת מנוח לבעלות המערער בשל הלוואה שנתן למנוח ולא הוחזרה

פתח דבר

שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה בראשון לציון (כבוד השופטת מ. פולוס), שדן בשתי תביעות:

האחת, תביעת המערער בעמ"ש 22551-04-23 (להלן- המערער) לסעד הצהרתי הקובע את בעלותו בדירה בלוד (להלן – הדירה) ולחלופין, להורות על השבת הלוואה שהלווה המערער לאביו של המשיב (להלן – המנוח) לצורך רכישת הדירה בצירוף פיצוי בגין אובדן עליית ערכה (תמ"ש 28640-11-19; להלן – תביעת המערער).

השנייה, תביעת המערער בעמ"ש 61908-05-23 (להלן, מטעמי נוחות – המשיב) להשבת דמי שכירות שגבה המערער בגין השכרת הדירה אשר לטענת המשיב שייכת למנוח, אשר המשיב הוא יורשו (תמ"ש 45648-06-20; להלן – תביעת המשיב).

כבר עתה ולהשלמת התמונה יצוין, כי בין לבין נמכרה הדירה ע"י המערער, וכי המחלוקת בין הצדדים היא כספית ומתייחסת בעיקרה לתמורת הדירה המוחזקת, מאז מכירתה, בידי המערער.

תמצית העובדות וטענות הצדדים

1. המערער והמשיב הם בני דודים. המשיב הוא אחד מילדיו של המנוח, מר מ. א. ז"ל, שהלך לבית עולמו ביום 1.7.15, ומקום מגוריו היה באוזבקיסטן. המערער הוא בן אחיו של המנוח.

    

2. לטענת המערער, המנוח שקל לרכוש דירה בישראל נוכח רצונו להעתיק את מרכז חייו לישראל. לשם כך פנה למערער, ביקש שילווה לו כסף לרכוש דירה ואף ביקש שיאתר עבורו דירה מתאימה ויעשה את הדרוש על מנת לרכשה על שמו. לטענת המערער, סוכם בינו ובין המנוח כי המנוח ישיב לו את כספי הרכישה בתוך כשנה או שנה וחצי, וכי עד למועד השבת ההלוואה יגבה המערער את דמי השכירות עבור הדירה. כן סוכם, שאם לא יושבו כל הכספים בתוך פרק הזמן המוסכם, תעבור הדירה לבעלותו של המערער.

    

3. להבטחת השבת ההלוואה סוכם, כי המנוח יערוך צוואה ובה יוריש למערער את הדירה, למקרה בו ילך לעולמו לפני השבת הכספים וזו אכן נערכה ונחתמה ביום 13.8.07 ועותק ממנה נמסר למערער (להלן- הצוואה).

    

4. הדירה נרכשה ביום 17.9.07, בהתאם לייפוי כוח קונסולרי עליו חתם המנוח המייפה את כוחו של המערער לרכוש עבורו דירה. המערער שילם עבור הדירה סך של 240,079 ₪. בחלוף כשנתיים הודיע המנוח למערער כי זנח את תכניותיו לעבור להתגורר בישראל, לפיכך סוכם ביניהם כי המערער יהיה הבעלים של הדירה. המערער המשיך לנהוג בדירה המנהג בעלים, גבה את דמי השכירות ואלו נותרו בידיו, והמשיך להחזיק בידיו את הצוואה.

    

5. המנוח נפטר ביום 1.7.15 באוזבקיסטן. לאחר מותו הגיש המערער בקשה לצו קיום צוואה (ת"ע 30999-10-17). הבקשה הוגשה תוך שהמערער מציין, כי הוא אינו בקשר עם יורשי המנוח (הצהרה שהתבררה בסופו של יום כשיקרית). על יסוד בקשת המערער ניתן צו לקיום צוואה, מכוחו העביר המערער את הזכויות בדירה על שמו והדירה נמכרה על ידו בסך של 875,000 ₪.

    

6. בין לבין, ביום 26.4.18, ניתן אחר עזבון המנוח צו ירושה, בהליך מקביל, בו נקבע, כי בנו של המנוח, המשיב כאן, הוא יורשו של המנוח בשלמות וזאת לאחר שהתברר כי המנוח ערך ביום 18.6.09 מסמך המבטל את הצוואה.

    

   תביעה שהגיש המשיב לביטול צו קיום הצוואה (ת"ע 4333-09-19) התקבלה, נקבע כי המערער שיקר לבית המשפט ולב"כ היועמ"ש עת טען כי אין לו מידע אודות היורשים על פי דין, וכתוצאה מכך לא נמסרה להם הודעה על הגשת התובענה לקיום הצוואה. עוד נקבע כי על המערער להשיב בתוך 14 יום את כל הכספים שקיבל בגין מכר הדירה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ולהפקידם בחשבון נאמנות של באי כוח הצדדים ובנוסף הוא חויב בתשלום סך של 100,000 ₪ למשיב, אחר שנמצא שלא דבק באמירת אמת.

    

7. לטענת המערער, על אף שהדירה רשומה היתה על שם המנוח, הרי שנוכח ההסכמה, לפיה, ככל שלא תושב ההלוואה תעבור הדירה לבעלותו, היה מקום לראותו כבעליה של הדירה. משכך, תמורת המכר במלואה אמורה להיוותר בידיו. לחילופין, עתר להשבת הסכומים שהשקיע ברכישת הדירה ובמכירתה, בצירוף שערוך, וכן תשלום פיצוי כספי בגין הנזק שנגרם לו בשל הפרת ההסכמות מצד המנוח, המתבטא באובדן עליית הערך של הנכס שהוא מימן מכיסו ללא שהמנוח שילם ולו שקל אחד, ומכאן, שאף לשיטה זו, יש להעביר לו את מלוא תמורת מכר הדירה.

    

8. המשיב כפר בטענות המערער. המשיב טען כי ההסכמה היחידה בין המנוח למערער היתה כי המערער ירכוש את הדירה עבור המנוח. עוד הוסיך וטען כי הכספים באמצעותם שולמה הדירה הושבו במלואם למערער על ידי המנוח. ואם כן, לטענת המשיב, משהושבה ההלוואה (או משנקבע כי יש להשיב למערער את ההלוואה), הדירה שייכת למשיב (בהיותו יורשו היחיד של המנוח) ועל המערער להשיב אף את דמי השכירות שנטל במהלך השנים.

    

    

    

    

   פסק דינו של בית המשפט קמא

    

9. בית המשפט קיבל את טענת המערער לפיה, רכישת הדירה מומנה מכספיו, כי מדובר היה בהלוואה שהיה על המנוח להשיב אך הוא לא עשה כן. כן קיבל בית המשפט את טענת המערער לפיה, הוא זכאי לכל דמי השכירות שהתקבלו בגין השכרת הדירה עד מועד השבת ההלוואה, ומשההלוואה לא הושבה, זכאי הוא להותיר בידיו את דמי השכירות שהתקבלו עד למועד מכירת הדירה. בית המשפט דחה את הטענה כי סוכם עם המנוח שככל שלא תושב ההלוואה בתוך שנה או שנה וחצי תעבור הבעלות בדירה לידי המערער.

    

10. בכל הנוגע למתן הלוואה על ידי המערער נתן בית המשפט דעתו לכך שהמשיב עצמו ציין בסעיף 8 לתצהירו כי "...אבא יכתוב צוואה שבה הוא צווה ל(מערער) את הדירה שיקנה באמצעותו והצוואה תשמש ערבות לכספים שאבא יהיה חייב על הדירה והעמלה. דרישת (המערער) היתה שככל שיישארו חובות על הדירה אבא יסיים לשלם אותם תוך שנתיים ולא יותר".

     

    כן הפנה בית המשפט לסעיף 12 ולסעיף 24 לתצהיר המשיב, מהם למד, כי אף לגישת המשיב, הכספים עבור רכישת הדירה שולמו על ידי המערער כהלוואה למנוח: "...אבא אמר לי שהוא שילם ל(מערער) כל אגורה שקיבל ממנו...".

     

11. בית המשפט קבע, כי מקום בו המשיב אישר את עסקת היסוד, היינו - ההלוואה, הרי שעליו הנטל לבסס את השבת ההלוואה, שכן ענין לנו בטענה מסוג של "הודאה והדחה". בית המשפט קבע כי המשיב לא הרים נטל זה אף לא בדוחק, וזאת נוכח עדויות הצדדים ובכללן המערער, המשיב ואחיו של המשיב, מהן עלה, כי העובדות לאשורן כלל אינן ידועות למשיב, כי במענה לשאלה כמה כספים שילם המנוח למערער על מנת לרכוש את הדירה, או מתי וכמה כספים שילם בכדי להשיב את ההלוואה השיב המשיב "אני לא יכול להגיד בדיוק" (עמ' 26 שורה 21). וכי על אף שמלכתחילה טען המשיב כי הדירה נרכשה מכספי המנוח, הרי כשנשאל מדוע יש צורך בצוואה השיב: "צריך לשאול את (המערער). זה היה לביטחון שהוא פחד שאבי המנוח לא יחזיר את הכסף." (עמ' 28 שורה 24), ובהמשך: "ש. אתה לא יכול להוכיח אפילו שקל אחד שאבא שלך נתן לאבא של (המערער) נכון? ת. בגלל שאבא מת". (עמ' 29 שורות 35-36 לפר' בקמא).

     

12. בית המשפט מצא קושי במתן משקל לעדותו של אחיו של המשיב, שכן במהלך חקירתו נמצא כי הוא מחזיק בידו פתק בכתב יד ברוסית בו כתוב: "שאבא שלי אמר שהוא שילם את כל הכסף ל(מערער)" (עמ' 37 שורה 23 לפר' בקמא) והסביר כי ביקש לרשום לעצמו כיצד יש לומר את הדברים בעברית.

     

13. נוכח גרסאות העדים, ובמיוחד לאור תצהיר עדותו הראשית של המשיב ממנו עולה כי אינו חולק על כך שהמערער העניק הלוואה למנוח, קבע בית המשפט, כי הדירה נרכשה מכספי הלוואה שהעניק המערער למנוח, כי להבטחת תשלום ההלוואה, ערך המנוח צוואה ולפיה ציווה את הדירה למערער, וכי המשיב לא הרים את הנטל המוטל עליו לבסס את הטענה כי ההלוואה הושבה שכן לא הביא לכך כל אסמכתא, או ראיה ואף לו עצמו לא היה כל מידע קונקרטי בנוגע לכך. חיזוק לכך מצא בית המשפט בעובדה שהמערער המשיך לגבות את דמי השכירות משך השנים. לאור זאת, אף קבע בית המשפט כי הסכמת הצדדים היתה כי המערער זכאי לגבות את דמי השכירות משך השנים ודחה את תביעת המשיב להשבת כספי דמי השכירות.

     

14. בית המשפט דחה את טענת המערער כי סוכם שאם לא יושבו כספי ההלוואה בתוך כשנה וחצי הדירה תהא שייכת לו, וזאת מן הטעם שהמערער לא הרים את הנטל להוכחת רכיב זה בהסכמות הצדדים. בית המשפט קבע, כי רכיב זה בהסכמת הצדדים נתמך בצוואה שהעתקה הופקד בידי המערער, אך זו בוטלה בשנת 2009 וכי על אף שחלפו שבע שנים מיום רכישת הדירה ועד מועד פטירת המנוח, המערער לא עשה דבר בכדי לעגן הסכמה זו במסמך נוסף כל שהוא. צויין כי העובדה שהמערער לא עשה כל פעולה יכולה להיות מוסברת בצוואה שהופקדה בידיו וברצונו לבצע את ההעברה ללא תשלומי מס, אך מדובר בסברה שלא הוכחה בהינתן הנטל המוטל בעניין זה על המערער.

     

15. בית המשפט דחה את טענת המערער לפיה, במועד בו התברר שהמנוח אינו משיב את ההלוואה בפרק הזמן שהוסכם עליו, נוצרה נאמנות, במסגרתה החזיק המנוח את הדירה בנאמנות עבור המערער. בית המשפט קבע כי מדובר היה בהלוואה ולא נאמנות וכי המערער לא הוכיח את היווצרותה של הנאמנות המאוחרת, כטענתו והפנה לפסיקה לפיה, נטל הראיה בהוכחת תביעה כנגד עזבון הוא מוגבר (תוך שהפנה לע"א 5997/92, 6002/92, דוד מלק נגד מ"ע הרב יהושע דויטש ואחרים (1997)) וקבע כי נטל מוגבר זה לא הורם.

     

16. בית המשפט אף דחה את טענתו החלופית של המערער כי הוא זכאי לפיצוי בגין אובדן עליית ערך הנכס. נקבע, כי ניתן לראות בדמי השכירות שגבה המערער ריבית עבור ההלוואה, ונוכח גובה דמי השכירות המגיעים לכדי כ -10% לשנה מסכום ההלוואה, מדובר בריבית גבוהה, ומשכך, אין מקום לפסוק פיצוי נוסף.

     

17. לאור זאת נקבע, כי המשיב זכאי לקבלת מלוא תמורת מכר הדירה כאשר הסכום צמוד מדד ובתוספת ריבית מיום העברת כל תשלום לפי חוזה המכר ועד התשלום למשיב וכי מסכום זה יש לקזז: את סכום ההלוואה שניתנה על ידי המערער למנוח עבור רכישת הדירה, בסך של 240,079 ₪ כשסכום זה צמוד למדד ללא ריבית, שכן הריבית על ההלוואה שולמה באמצעות כספי דמי השכירות שגבה המערער משך השנים וכי מיום מכירת הדירה, יש להוסיף גם ריבית לסכום זה, עד מועד פסק הדין. עוד נקבע כי יש לקזז מסכום זה מיסוי, שכר תיווך ושכר טרחת עו"ד ששולמו על ידי המערער וזאת בתוספת ריבית והצמדה מיום התשלום ועד ליום מתן פסק הדין.

     

     

    תמצית טענות המערער

     

18. לטענת המערער, שגה בית המשפט בקבעו כי לא הורם על ידו הנטל המוטל עליו לשכנע כי על פי הסיכום הדירה עוברת לבעלותו. לטענתו, מקום בו כל שהיה בפני בית המשפט הוא עדות המערער באשר לסיכום בין הצדדים, לפיו באם לא תושב ההלוואה בתום שנה או שנה ומחצה הדירה עוברת לבעלותו, ומקום בו אין חולק כי ההלוואה ניתנה על ידו ולא הוחזרה על ידי המשיב, וכי הוא (המערער) המשיך לנהוג בדירה מנהג בעלים ולגבות את דמי השכירות כל השנים, שומה היה על בית המשפט לקבוע כי הנטל לביסוס התביעה במלואה הורם. 

     

19. העובדה כי מלכתחילה נכתבה צוואה המורה כי הוא עצמו יורש את הדירה מבססת את גרסתו. הוכח בפני בית המשפט כי המערער מעולם לא ידע כי הצוואה בוטלה (סעיפים 39-40 לתצהירו – נספח 2 לערעור), ומשכך, אין תימה כי הוא לא פעל על מנת להבטיח את העברת הדירה על שמו בכל דרך אחרת, ביודעו כי בידיו צוואה המבטיחה את זכויותיו.

     

20. לעניין זה טען המערער, כי העובדה שהמשיב ביטל את אותה צוואה דווקא מחזקת את גרסתו, שכן יש בפעולה זו בכדי להעיד, כי ממועד ביטול הצוואה לא ראה המשיב בדירה כנכס שבבעלותו – עובדה המחזקת את טענת המערער לפיה הסיכום היה כי באם לא תושב ההלוואה במועד שסוכם, תועבר הדירה לבעלותו.

     

21. כן טען המערער, כי אלמלא הסכמה זו, לפיה, הדירה עוברת לבעלותו, היה דורש את השבת ההלוואה, שכן מדובר בנכס שערכו מאמיר ואין כל היגיון כי המשיב ייהנה מעליית הערך תוך שהוא מפר את ההסכמה להשבת ההלוואה.

     

22. העובדה שבניו של המנוח, שהעידו כי היו עמו בקשר טוב, כלל לא ידעו על קיומה של הדירה וגילו על קיומה רק לאחר מותו של המנוח, באמצעות הצוואה שנמצאה בביתו, מעידה, על כי המנוח עצמו לא ראה בדירה כרכוש מרכושו. לכך מצא המערער חיזוק אף בנספח 2 לתצהירו של המשיב - מכתב שנכתב על ידי המנוח לילדיו בשנת 2011 (היינו, אחר שכבר הובהר כי המנוח אינו מתכוון לעלות לישראל וכי הדירה עוברת לבעלות המערער) ובו רשימת נכסים של המנוח, כאשר הדירה כלל לא הוזכרה ברשימה זו.

     

23. עוד טען המערער, כי שגה בית המשפט משלא קיבל את טענת הנאמנות, או הנאמנות המשתמעת שנלמדה מכוונת הצדדים והתנהלותם ואינה דורשת כתב אף כאשר מדובר בנכס מקרקעין.

     

24. לחילופין, יש לקבוע כי המנוח הפר את ההסכמות בין הצדדים, לא השיב את ההלוואה במועד וביטל את הצוואה שאמורה להבטיח את העברת הדירה לבעלותו של המערער וכי בגין הפרה זו זכאי המערער לפיצוי ריאלי מעבר לסעד ההשבה. לטענת המערער פסיקת הפרשי הצמדה בלבד, מקום בו המנוח לא השקיע דבר בדירה ונהנה מעליית ערכה רק בשל הפרת ההסכם בין הצדדים, אינה צודקת. אילו היה המנוח עומד בהתחייבותו ומשיב את הלוואה במועד, יכול היה המערער לרכוש דירה לעצמו וליהנות מעליית הערך (לצד דמי השכירות).

     

    תמצית טענות המשיב

     

25. יש לדחות את ערעור המערער ולקבל את ערעורו שלו ולהורות כי קבלת שווי הדירה לצד דמי השכירות מהם נהנה המערער כל השנים מהווה כפל פיצוי.

     

26. המערער מעלה טענות כנגד המנוח, מקום בו ברור שהמנוח אינו יכול להזימן וכי לא בכדי קבע בית המשפט כי הנטל להוכיח טענות כנגד עיזבון הינו כבד.

     

27. יתרה מכך, במקרה כאן, יש להחיל כנגד המערער את "חזקת השקר" שנקבעה בע"א 765/18 חיון נ' חיון (1.5.2019) (להלן - הלכת חיון), שכן הוכח כי שיקר במצח נחושה כשביקש לקיים את צוואת המנוח (שבוטלה) מבלי שילדיו יוכלו להתנגד לה, התקשר במהירות בהסכם למכירת הדירה ואף מיהר להשלים את עסקת המכר אף לאחר שכבר היה ידוע לו כי הצוואה בוטלה וכי המשיב הוא היורש הבלעדי של הדירה. לאור כל אלה, לא ניתן ליתן אמון בדבריו כלל.

     

28. עוד טען המשיב, כי בניגוד לטענות המערער, ידוע היה לו שהצוואה בוטלה עוד טרם הגיש את הבקשה לצו קיום צוואה. לטענת המשיב, אביו של המערער ידע כי צוואת המנוח בוטלה שכן הדברים נמסרו לו על ידי המשיב ואחיו במהלך האזכרה שנערכה למנוח לאחר מותו. המערער לא זימן את אביו לעדות ומכאן, חזקה כי האב מסר לו שהצוואה בוטלה ועל אף האמור מיהר המערער לקיימה. עובדה זו, מחזקת, אף היא, את טענת המשיב לפיה, לא ניתן ליתן אמון בדברי המערער ומכאן בוודאי שלא ניתן לקבל את טענותיו לעניין ההסכמות בינו לבין המנוח הנוגעות להעברת זכות הבעלות בדירה.

     

29. לטענת המשיב, שגה בית המשפט משלא נתן את המשקל הראוי לעובדה כי הכספים מהם נרכשה הדירה שולמו מחשבון אחותו של המערער וזו לא זומנה לעדות. לטענתו, שגה בית המשפט כשקבע, כי אין ליתן אמון בעדותו ובעדות אחיו בנוגע למקור הכספים מהם נרכשה הדירה. אמנם, אין להם ידיעה בדבר הסכומים המדויקים שהעביר המנוח או מועדם, אך אין בכך בכדי לרפא את העובדה כי המערער עצמו אינו מהימן ונמנע מזימונה של אחותו להעיד על מקור הכספים.

     

30. בכל הנוגע לדמי השכירות, טען המשיב, כי כל שהוסמך המערער לעשות על פי ייפוי הכוח עליו חתם המנוח הינו לרכוש את הדירה על שם המנוח. המערער לא הוסמך לגבות את כספי השכירות ובכך שגבה אותם כל השנים, נהנה מכספים לא לו שאותם עליו להשיב. קביעת בית המשפט לפיה יושבו למערער הכספים בגין רכישת הדירה וזאת לאחר שנהנה משך השנים מדמי השכירות אחר שנקבע כי הדירה היא דירת המנוח, מהווה כפל פיצוי ומשכך, שגויה.

     

31. עוד טען המשיב, כי על אף שהיה על המערער להפקיד בנאמנות את כספי תמורת הדירה, החזיק בהם בעצמו ונהנה מפירותיהם.

     

    ****

32. אחר שעיינו בטענות הצדדים מצאנו לקבל את ערעור המערער ובהתאם לדחות את ערעור המשיב.

     

    נפתח ונאמר, כי על אף שמקריאת פסק דינו של בית המשפט קמא, ניתן היה לסבור, כי קביעתו בדבר דחיית הטענה הנוגעת להסכמה להעברת זכות הבעלות בדירה לידי המערער היא קביעה שבעובדה ומהימנות, שבה בתי המשפט, ככלל, אינם מתערבים (וראו בין רבים: ע"א 2449/08 טואשי נ' בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ, פסקה 11 (2010); ע"א 1581/92 ולנטין נ. ולנטין (1995); ע"א 5630/90 תדמור נ. ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ (1993)), הרי שלמעשה קביעתו היא קביעה משפטית – ועיקרה כי לא הורם נטל הראיה לביסוס הטענה. מסקנתינו שונה.

     

    לאחר עיון במכלול הראיות, ומבלי להתערב בממצאי עובדה או מהימנות, מצאנו, כי המערער הרים את נטל הראיה כמו גם את נטל ההוכחה וביסס טענתו ותביעתו.

     

33. נדון בדברים כסדרם -

    בית המשפט קמא קיבל כממצא עובדתי את טענת המערער לפיה, נערך סיכום בעל פה בינו לבין המנוח, במסגרתו העניק המערער הלוואה למנוח לצורך רכישת הדירה, כי הוסכם כי המערער זכאי לקבל את דמי השכירות כל עוד לא הושבה ההלוואה וכי ההלוואה לא הושבה עד מועד מכירת הדירה, היינו, עד לאחר מותו של המנוח. קביעות אלה ביסס בית המשפט על עדותו של המערער, אשר נתמכו אף בתצהיר המשיב ובהתנהגות המנוח.

     

34. כן קבע בית המשפט כי את ההסכמה, לפיה, באם לא תושב ההלוואה בתוך שנה או שנה ומחצה, יהא זכאי המערער להיות בעליה של הדירה, לא עלה בידי המערער להוכיח. שכן, לבד מעדותו, כל שהיה בידי המערער לביסוס טענתו היא הצוואה שבוטלה וכי אין בכך בכדי להרים את נטל ההוכחה הכבד בטענה כנגד עיזבון. כאמור, עניין זה איננו רואים עין בעין עם בית משפט קמא.

     

    לטעמנו, די בראיות שהוצגו על ידי המערער בכדי לקבוע כי הוכחה על ידו הטענה לפיה משלא הושבה ההלוואה זכאי הוא להירשם כבעליה של הדירה.

     

35. ראשית, ההסכמה לפיה היה על המנוח להשיב את ההלוואה בתוך שנה או שנה ומחצה עולה מסעיף 8 לתצהירו של המשיב עצמו:

     

    "(המערער) התנה את הסכמתו לפעול לטובת אבא, בנוסף לעמלתו, שאבא יכתוב צוואה שבה הוא מצוואה ל(מערער) את הדירה שיקנה באמצעותו והצוואה תשמש ערבות לכספים שאבא יהיה חייב על הדירה והעמלה. דרישת פלוני היתה שככל שיישארו חובות על הדירה אבא יסיים לשלם אותם תוך שנתיים ולא יותר."(הדגשה שלנו)

     

    היינו אף לגישת המשיב, אין מדובר בהלוואה ללא מועד פירעון, אלא הלוואה ששומה היה על המנוח להשיב בתוך תקופת זמן קצרה ותחומה. עוד עולה מסעיף זה בתצהירו של המשיב, כי באם לא תושב ההלוואה בתוך הזמן המוסכם, תשמש הדירה כבטוחה להשבת ההלוואה. אותה בטוחה היתה הצוואה שהיה על המנוח לערוך, כך שבאם לא תושב ההלוואה, יירש המערער את הזכויות בה.

     

36. עדות זו של המשיב, תומכת ומבססת את עמדת המערער לפיה, המערער הבטיח עצמו באופן בו באם לא תושב ההלוואה בתוך זמן קצר, הוא יהפוך לבעליה.

     

    לעדויות המשיב והמערער נמצא חיזוק בצוואת המנוח, שאכן נערכה בהתאם להסכמה בין הצדדים עליה העיד המערער.

     

37. בית המשפט זקף לחובתו של המערער את העובדה כי הוא לא ביצע כל פעולה להעברת הזכויות בדירה על שמו, על אף שאין חולק כי ההלוואה לא הושבה לידיו במועד. אלא, שלטעמנו, יש ליתן חשיבות לעובדה כי המערער, שהחזיק בצוואה, לא ידע כי היא בוטלה. ומקום בו הוא החזיק צוואה (שלהבנתו עמדה בתוקפה), לא היתה כל סיבה שיבצע פעולה נוספת. קל וחומר מקום בו הוא נהג בדירה מנהג בעלים וידע שלאחר שהמנוח יילך לאולמו, יוכל להעביר את הזכויות בדירה על שמו ללא חיוב במס.

     

38. כך מצאנו ליתן משקל משמעותי לרשימת הנכסים שצירף המשיב לתצהירו, אותה ערך המנוח בשנת 2011, בה מפורטים נכסיו של המשיב אותם מכר ואשר תמורתם תועבר לילדיו. העובדה כי הדירה או דמי השכירות הימנה לא הוזכרו באותו מסמך, מעידה, אף היא, כי המנוח לא ראה בדירה כנכס מנכסיו.

     

39. אל מול שלל ראיות אלה, שיש בהן בכדי לחזק ולבסס את עדותו של המערער אין כל ראיה אחרת לסתרן. הראיה היחידה היא העובדה כי צוואת המנוח בוטלה. לכך התייחס בית המשפט קמא בסעיף 57 לפסק דינו, וקבע, כי ביטול הצוואה יכול להעיד על כך שהמנוח לא ראה יותר בדירה נכס מנכסיו ובכך יש בכך לחזק את גרסת המערער, ומנגד, יכול שביטול הצוואה מעיד על כך כי המנוח פרע את ההלוואה למערער, והוסיף בית משפט קמא וציין כי "זו סברה וזו סברה". לטעמנו, קביעה זו של בית המשפט קמא אינה יכולה לעמוד. מרגע שקבע כממצא עובדתי כי ההלוואה לא נפרעה, לא ניתן לייחס את ביטול הצוואה לאפשרות כי נפרעה ההלוואה. משכך, ביטולה יכול להתיישב אך ורק עם טענת המערער לפיה, המנוח לא ראה בדירה נכס מנכסיו (וכאמור, אף לא הזכיר אותה במסגרת רשימת נכסיו במכתב שערך בשנת 2011, ואף לא שוחח עליה עם ילדיו שלא ידעו על קיומה עד לאחר מותו).

     

    נוכח כלל האמור, אנו סבורים כי די בכלל הראיות בכדי להרים את הנטל לביסוס טענת המערער כנגד העיזבון.

     

40. לא מצאנו לקבל את טענת המשיב לפיה לא ניתן ליתן אמון בגרסת המערער לאור הלכת חיון מקום בו כבר נמצא כי המערער שיקר בהליך צו קיום הצוואה. בית המשפט שדן בתיק, שמע את עדויות העדים, התרשם ממהימנותם והעדיף את גרסת המערער על פני גרסת המשיב. כאמור, בית המשפט אף לא קבע, כי גרסת המערער בכל הנוגע להעברת הבעלות בדירה על שמו, ככל שלא תוחזר ההלוואה אינה מהימנה, אלא קבע, כאמור, קביעה משפטית, לפיה לא די היה בעדותו על מנת לבסס את הטענה. אנו, כאמור, סברנו, כי צורפו לעדותו ראיות נוספות שיש בהן בכדי לבסס את הטענה.

     

41. בנוסף, לא מצאנו כי יש ממש בטענת המשיב לפיה, משלא זומנו אחות המערער או אביו לעדות יש לדחות את ערעורו. אחות המערער אמורה היתה להעיד על מקור הכספים ששולמו עבור רכישת הדירה, אלא שכאמור, בית המשפט קבע, כממצא עובדתי כי הכספים שולמו על ידי המערער כהלוואה וכי ההלוואה לא הוחזרה. על כך לא הגיש המשיב ערעור ואין כל נפקות, לדיון שבפנינו, לאי זימונה. כך גם עדות האב, שאמורה להתייחס לטענת המשיב, לפיה ידע המערער על ביטול הצוואה לפני הגשת הבקשה לקיום הצוואה. אף לעובדה זו אין רלוונטיות למחלוקת המצומצמת שבפנינו.

     

42. משקבענו, כי ההסכם בין הצדדים היה כי הדירה עוברת לבעלותו של המערער נוכח אי השבת ההלוואה במועד שנקבע, ממילא, דוחים אנו את הטענה לפיה, על המערער להשיב למשיב את דמי השכירות שגבה.

     

43. יוצא מהאמור, כי המנוח הפר את ההסכם בינו לבין המערער פעמיים – ראשית, ההלוואה לא הושבה במועד ובנוסף המנוח ביטל את הבטוחה (הצוואה) באופן חד צדדי ומבלי לעדכן בכך את המערער ובכך אף שלל מהמערער את האפשרות להיטיב נזקיו כתוצאה מאי השבת ההלוואה.

     

    כתוצאה מכך, נגרם למערער נזק כספי; בעוד שסבר, כי הדירה תועבר לבעלותו באמצעות הצוואה שהחזיק בידו, מצא עצמו עם קרן ההלוואה תוך שאיבד הן את עליית שווי הדירה והן את האפשרות להינות מהשקעת הכספים בדירה אחרת.

     

44. בענין זה, נציין, כי לא מצאנו לקבל את קביעת בית המשפט, לפיה יש לראות בהסכמת הצדדים שהמערער יקבל את דמי השכירות עבור הדירה כהחזר ריבית והצמדה עבור ההלוואה, ודי בכך בכדי לרפא את אבדן הרווח בגין עליית ערך הדירה. הסכמת הצדדים כפי שהעיד עליה המערער הינה הסכם לכל דבר וענין ולא ניתן לשנותו ולקבוע תנאים שונים מאלו שנקבעו על ידי הצדדים. הסיכום, כפי שנקבע, הוא כי ההלוואה תושב תוך זמן קצר ולהבטחת ההלוואה בסכומה ומועדה, ונקבע כי הדירה תשמש כבטוחה. דמי השכירות, על פי הסיכום, יכולים היו להבטיח תשואה עבור קרן ההלוואה לתקופת ההלוואה אך לא לתקופה ארוכה מזו – לא כך סוכם ולא ניתן להחליף את הסכמת הצדדים בנוגע לתנאי ההלוואה בהסכמות אחרות.

     

    מכלל האמור, מצאנו לקבל את ערעור המערער ולדחות את ערעור המשיב.

     

45. לפיכך אנו קובעים כדלקמן:

     

    תביעת המערער מתקבלת.

    המערער יהא זכאי להירשם כבעל הזכויות בדירה וזאת כמובן לאחר הצגת מלוא האישורים הדרושים לביצוע העברת הזכויות, בכפוף לכל דין ולכל הוראה אחרת מטעם רשם המקרקעין.

     

    תביעת המשיב – נדחית.

    המשיב ישא בהוצאות המערער בסך של 15,000 ₪ באמצעות הערובה שהופקדה על ידו בקופת בית המשפט.

     

46. ניתן לפרסום ללא פרטי הצדדים.

    ניתן היום, י"א אייר תשפ"ד, 19 מאי 2024, בהעדר הצדדים.

     

     

    ורדה פלאוט, שופטת, סגנית הנשיאה	צבי ויצמן, שופט	יעל מושקוביץ, שופטת