פראנקנברג נ' כהן ואח'

מבוא

1. לפניי תביעה כספית לתשלום פיצויים מוסכמים על הסך של 175,000 ₪, בטענה להפרה יסודית של הסכם מכר בין הצדדים מיום ה- 08/10/20, למכירתה של דירת מגורים ברחוב הרצוג 6 ב"ש, הידועה כגוש 38124 חלקה 3 (6). ( להלן: "הדירה מושא התביעה").

    

   מיהות הצדדים

    

2. התובעת, אזרחית מדינת ישראל אשר רכשה את הדירה מושא התביעה, מהנתבעים הם אב ובנו. ( להלן: "התובעת" ו "הנתבעים" בהתאמה).

    

3. יצויין כי עורכת הדין רבקה שחר, ליוותה את העסקה וייצגה בהסכם המכר את שני הצדדים, אך אינה צד להליך.

    

   טיעוני הצדדים

    

4. התובעת עותרת לקבלת הפיצויים המוסכמים בחוזה, בגין הפרה יסודית של ההסכם המכר מיום 8/10/20. לטענתה, נכון למועד הגשת התביעה, הנתבעים הפרו את החוזה, מנעו את העברת זכויות הדירה על שמה, גם לאחר קבלת מלוא התמורה מצידה ביום 2/6/21.

    

5. לטענתה, נכון למועד הגשת התביעה- הם לא שלמו מס שבח בגין העסקה, ולא הפקידו ערבות לרשויות המס לתשלום מס שבח, ועד למועד הגשת התביעה לא המציאו לידי התובעת אישור מס שבח המיועד לרישום הזכויות על שמה ואף לא אישור עירייה. לטענתה הנתבעים שילמו בסופו של יום את חובם למס שבח רק עקבות פסק דין של ביהמ"ש מחוזי, וגם לא מיד אחריו.

    

6. כמו כן טענה התובעת כי הנתבעים הצהירו בחוזה הצהרות כוזבות, כי הם בעלי הזכויות בדירה וכי לא קיימת מניעה להתקשרותם בעסקת מכר בשעה שבמועד חתימת ההסכם, הדירה טרם נרשמה על שמם לא בחברה המשכנת ואף לא בטאבו.

    

7. לטענת התובעת, הנתבעים הסתירו ממנה את דבר אי רישום הזכויות בדירה על שמם, אשר אוטומטית מנע רישום הערת אזהרה לטובתה, ובכך קבלו כספים שלא כדין (כספי נאמנות מעו"ד שחר).

    

8. לסיכום מכל טענות התובעת בדבר הפרת ההסכם ע"י הנתבעים עולה כי המדובר בשלוש הפרות נטענות: הראשונה- הצהרה מטעם המוכרים בהסכם המכר כי הדירה רשומה בלשכת רישום מקרקעין בשעה שהיא לא הייתה רשומה שם ואף לא בחברה המשכנת על שמם, השנייה - העיכוב בהעברת רישום הזכויות על שם התובעת ואי המצאת מסמכים כנדרש, והשלישית - אי רישום הערת אזהרה לטובתה בהתאם להוראות הסכם המכר.

    

9. לטענת הנתבעים, מאידך, הסכם המכר לא הופר על ידם והתובעת הגישה תובענת סרק והיא עושה שימוש לרעה בהליכי משפט. לטענתם הם עמדו בכל הוראות החוזה ומסרו את החזקה בדירה מושא התביעה במועד שהוסכם, דהיינו ביום ה- 1/6/21.

    

10. לטענתם, העברת בעלות כרוכה בגורמים רבים והתובעת היתה מודעת לכך. התובעת, לטענתם, ידעה שהעברת הזכויות על שמם ובהמשך על שמה, תלויה בין היתר בקיום צו ירושה ובהעברת זכויות מהחברה המשכנת לטאבו, ושרק לאחר מכן ניתן יהיה לבצע את העברת הזכויות אליה. עוד לטענתם, התובעת ידעה במועד חתימת ההסכם כי הזכויות רשומות על שם הנתבע ועל שם המנוחה מרים כהן ז"ל, וכי העברת הזכויות תיקח זמן רב בשל כך, והדבר מצויין בהסכם המכר.

     

11. לטענתם, התובעת הובילה עצמה למצב בו היא נמצאת, ולסיכון משפטי כפול, בגין התקשרות כפולה על אותו נכס.

12. לטענתם, במידה והיה בידיהם את המסמכים הנדרשים להעברה לתובעת היו פועלים במיידי ולא מעכבים את התובעת.

     

13. לטענתם, התשלום למס שבח לא עיכב את עסקת המכר שכן לביצוע העברת הזכויות דרושים מספר לא מבוטל של מסמכים לרבות אישורי עירייה, וטרם נתקבלו מסמכים אלו. לטענתם דיווח למיסוי על עסקת המכר הוגש בזמן, כבר ביום ה- 5/11/20.

     

14. לטענתם, הנתבעים הגישו בקשה לפטור ממס שבח ולא היה כל תשלום קיים לביצוע ברשויות המס לתשלום, ומשרדי המיסוי היו סגורים לאור משבר הקורונה לתקופה ארוכה.

     

15. לטענתם, לאחר שהיה ניתן לגשת למיסוי ולאחר בירור, התברר כי לאור קבלת 1/6 בירושה של אביו, חייב הנתבע 1 במס והתשלום שולם. לטענתם- שולם בסופו של יום סך 45,000 ₪, והמדובר בכספים שהיו בנאמנות אצל עו"ד שלא הייתה בעיה שהיא תשלם אותם מיד עם הדרישה. לטענתם נכון למועד הגשת כתב ההגנה לא היה קיים חוב לרשות המס, והעניין טופל.

     

16. לטענתם, בעת חתימת הסכם המכר היה ידוע לצדדים כי מגפת הקורונה יכולה להוות בעיה לסיום העברת הזכויות בחברה המשכנת והתובעת ידעה שיכול ויהיה עיכוב לאור המציאות המורכבת בהעברת זכויות, ומפנים לסעיף 15 להסכם המכר. לטענתם עסקת המכר תלויה ברשויות, הן ברשויות המס והן ברשויות המקומיות בהמצאת האישורים להעברת זכויות, כפי שזה בא לידי ביטוי הן מסעיף 6.1.6 להסכם המכר.

     

17. הנתבעים מפנים לנספח א' לכתב ההגנה באשר למצב הזכויות בנכס, ואשר לפיו עולה כי הנכס רשום ברשות מקרקעי ישראל ולא בטאבו, והוא רשום על כהן יצחק וכהן מרים, והתובעת חתומה לטענתם על המסמך הזה. לא רק זה אלא שלטענתם גם צו הירושה היה נספח להסכם המכר, ואף גם עליו התובעת היתה חתומה, לפיכך טענותיה כי לא ידעה אינן תואמות את חתימותיה על הנספחים.

     

18. עוד לטענתם, לעניין העברת הזכויות על שם התובעת, הדבר התבצע בסופו של יום רק ביום ה- 04.07.2022, היות והתקופה בה התנהלה עסקת המכר הייתה תקופת קורונה, הרבה משרדים היו סגורים, המשק היה בהאטה גדולה, וכו.

     

19. עוד לטענתם, לעניין הערת אזהרה, הנתבעים היו נכונים לחתום על כך מסמך שנדרשו על מנת לרשום את הערת האזהרה, ומי שהיה צריך לבצע את הרישום, זו עו"ד שליוותה את העסקה.

     

20. לבסוף לטענתם התובעת היא שהביאה עצמה לסיכון המשפטי בו היא נמצאת ולו היא טוענת בתביעתה, היות ובטרם קבלה את המפתחות לנכס, ובטרם הסתיימה עסקת המכר, וכאשר עדיין הנתבע 1 מתגורר בנכס, היא פעלה באופן חד צדדי לחתימה על זיכרון דברים למכירת הזכויות בנכס לצד ג', וזאת ככל הנראה בהתאם ליעוץ משפטי שקיבלה על מאן דהוא.

     

    רקע דיוני

     

21. ביום ה- 18/1/22 הוגשה התביעה דנא, וחודשים אחדים לאחר מכן, באוגוסט 2022, הוגשה כנגד התובעת בענייננו, תובענה ע"י קונים פוטנציאליים עימם התקשרה בזיכרון דברים, למכירת הנכס משוא התובענה, בת"א 60212/08/22. (להלן: "התובענה השנייה").

     

22. ביום ה- 23/2/23 נדחתה בקשת התובעת לצרף את עו"ד שחר לתביעה שבכותרת כנתבעת נוספת. כאן המקום לציין שהתובעת צרפה את עו"ד שחר כנתבעת בהודעת צד ג בתובענה השנייה, והתובענה כנגדה, בתביעה השנייה, נמחקה בסופו של יום.

     

23. על אף ניסיונות בית המשפט להביא את הצדדים להבנות ולפשרה אשר תחסוך את המשך ניהלו של ההליך, בחרו מי מהצדדים להתנגד לניסיונות אלו ובסופו של יום, הורה בית המשפט על הגשת ראיות מטעם הצדדים.

     

24. ביום ה- 17/12/23, לאחר שהצדדים הגעישו ראיותיהם, וויתרו הצדדים על חקירות המצהירים והגיעו בפני להסכמות כלהלן:

    "...

    ב"כ הצדדים:

    לאחר שתוגש אסמכתא על תשלום מס השבח, כולל מועד התשלום, ובשים לב לתצהירי הצדדים, ולכך שאין מחלוקת עובדתית בין הצדדים, הגענו להסכמה לפיה הצדדים יוותרו על החקירות, כאשר כל צד שומר על טענותיו בפרט המשפטיות, והצדדים יגישו סיכומי טענותיהם בכתב.

    התובעת עד ליום 25.2.2024.

    הנתבעים עד ליום 21.4.2024. .....

    מאשרת את הסכמת הצדדים ונותנת לה תוקף של החלטה. ...ב"כ הנתבעים תגיש אישור תשלום מס שבח עד ליום 24.12.23."

     

25. ואכן הנתבעים הגישו לתיק בית המשפט אישור בדבר אישור תשלום מס השבח וב"כ הצדדים פעלו להגשת סיכומים בכתב ולהלן הכרעתי.

     

    העובדות שאינן שנויות במחלוקת

     

26. אין חולק כי הצדדים חתמו על הסכם מכר למכירת הדירה מושא התובענה ביום ה- 8/10/20 וכי שניהם היו מיוצגים בעסקת המכר וכן בכל הליך הרישום, ע"י עו"ד רבקה שחר.

     

27. אין חולק כי על פי אישור הזכויות שצורף להסכם המכר מיום ה- 8/10/20 עולה כי על פי אישור זה, הנתבע ואמו היו רשומים כבעלי הזכויות בדירה בעוד שהנתבע מס' 1 היה רשום כבעל 50% מהזכויות הרי שאמו , הגב' מרים כהן ז"ל , היתה רשומה כבעלת 50% הנותרים.

     

28. אין מחלוקת כי על פי צו הירושה של אמו של הנתבע מס' 1 היא הגב' כהן, שאף הוא צורף כנספח להסכם המכר, הנתבעים ירשו את נכסי המנוחה, כך שהנתבע מס' 1 ירש 50% מזכויותיה ואילו הנתבע מס' 2 ירש את ייתרת 50% .

     

29. אין מחלוקת כי ביום חתימת ההסכם הנתבע מס' 1 היה רשאי להירשם כבעל 75% מהזכויות בדירה מושא התובענה ואילו הנתבע מס' 2 היה זכאי להירשם כבעל 25% מהזכויות בדירה מושא התובענה.

     

30. אין חולק כי התובעת עצמה חתומה על הנספחים להסכם המכר, וביניהם אישור הזכויות מיום ה-26/11/09, וצו הירושה מיום 27/12/18. ( ראה נספח א' וג' לכתב ההגנה החתום ע"י התובעת ואשר היו חלק בלתי נפרד מהסכם המכר).

     

31. אין חולק כי ביום ה- 6/6/21 התקשרה התובעת בענייננו, בהסכם/זיכרון דברים עם צד נוסף, מחוץ להליך דנא, למכירת הדירה מושא התובענה, ובגין כך הוגשה כנגדה תביעה בת"א 60212/08/22, היא התביעה השניה.

     

     

32. אין חולק כי הנתבעים קבלו את מלוא התמורה על הנכס מהתובעת, ביום ה- 2/6/21. אין חולק כי החזקה נכס נמסרה לתובעת כבר ביום ה- 1/6/21.

     

33. אין חולק כי סך של 100,000 ₪ מתוך כספי התמורה הופקד בנאמנות בידי עו"ד רבקה שחר, במקרה של אי קיום התחייבויות שונות כעולה מההסכם.

     

34. אין חולק כי ביום 15/6/21 שלח עו"ד שלמה עמיאור מטעם החברה המשכנת, אישור זכויות נכון לאותו היום ולפיו הנתבע מס' 1 וכן הגב' כהן מרים, הם בעלי הזכויות הרשומים לאותה העת. כמו כן, צויין באישור זה כי ביום 1/11/20 העבירה עו"ד רבקה שחר צו ירושה של המנוחה כהן מרים ז"ל.

     

35. אין חולק כי ביום 20/6/21 שולמו הוצאות הרישום לצורך רישום הדירה בטאבו, ביום 1/9/21 נרשמו זכויות הנתבעים בחברה המשכנת וביום 29/9/21 נרשמו הזכויות של הנתבעים בטאבו.

     

36. אין חולק כי הנתבעים הגישו דיווח לרשות המס תוך דרישה למתן פטור ממס שבח וכי בסופו של יום נשלחו לנתבעים שוברים לתשלום ( נ/2 ו-נ/3) וכי הנתבעים הגישו השגה על חיובם בתשלום מס שבח ביום 26/7/21 (נ/4) וכי אישור מס שבח סופי התקבל לאחר ששולם בשני תשלומים, ביום 6/4/22 וביום 29/5/22 והדירה נרשמה על שמה של התובעת בטאבו ביום 4/7/22.

     

    השאלות במחלוקת

     

37. האם הוכח ע"י התובעת כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר, הפרה יסודית המזכה אותה בקבלת הפיצוי המוסכם, כאמור בסעיפים 10, 11 להסכם?

     

38. אמנם הנתבעים עיכבו שלא כדין את הליך רישום הזכויות על שם התובעת? האם הנתבעים עיכבו את התשלום של מס השבח אותו היו מחוייבים לשלם לרשויות המס- שלא כדין ובאופן שמנע את העברת הרישום על שם התובעת והאם עיכוב זה מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר ע"י הנתבעים.

     

     

39. האם הצהרות הנתבעים בסעיף 4 להסכם המכר, בדבר זכויותיהם בדירה, מהוות הפרה יסודית של ההסכם? האם התובעת ידעה בעת חתימת הסכם המכר, שהזכויות הדירה אינן רשומות על שם הנתבעים אלא באופן חלקי?

     

40. האם אי רישום הערת אזהרה לטובתה של התובעת, מהווה הפרת הסכם ע"י הנתבעים המזכה את התובעת בפיצוי מוסכם?

     

    דיון והכרעה

     

41. לאחר שעיינתי בכתבי טענות הצדדים הגעתי להכרעה כי דין התובענה להידחות, ולהלן נימוקי:

     

42. בשים לב כי המחלוקת בין הצדדים היא בשל טענות התובעת בדבר הפרת הסכם המכר ע"י הנתבעים הפרה יסודית המזכה אותה בפיצויים מוסכמים, ראשית ולפני הכול, אדרש להסכם המכר אשר נכרת בין הצדדים:

     

    הסכם המכר בין הצדדים:

     

43. בין הצדדים נכרת הסכם מכר ביום ה- 8/10/20: בהסכם המכר הצהירו הנתבעים, הם המוכרים, כי הם הינם המחזיקים הבלעדיים והבעלים של הנכס, בהתאם לרישום בלשכת רישום המקרקעין, בצירוף העתק אישור זכויות של רשות מקרקעי ישראל מיום 26/11/09 החתום ע"י התובעת- הקונה וע"י הנתבעים- המוכרים.

     

44. בסעיף 3 להסכם הצהירה הקונה, היא התובעת, כי ניתנה לה האפשרות לבדוק את הדירה ואת מצב רישום הזכויות בדירה ע"ש המוכר.

     

45. כמו כן, בסעיף 4 להסכם, הצהיר המוכר (הנתבעים) כי הוא הינו בעל זכויות הבעלות והמחזיק הבלעדי של הדירה והינו בעל החזקה הייחודית והבלעדית בדירה, כי אין כל מניעה חוקית /עובדתית/ חוזית למכירת זכויותיו בדירה לקונה ולרישום של הזכויות בדירה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין.

     

46. בהסכם המכר, סעיף 7 להסכם, נקבע כלהלן:

     

    "...המוכר מתחייב בזאת כי בכפוף לתשלום מלוא התמורה יפעל להעברת מלוא הזכויות בדירה על שם הקונה בלשכת הרישום המקרקעין כשהדירה חופשייה מכל חוב, עיקול, שעבוד, משכנתא...".

     

47. סעיף 10 להסכם הקובע מהי הפרה יסודית של ההסכם, קובע כלהלן:

     

    "...על הוראות והפרות הסכם זה יחול חוק החוזים ( תרופות) 1970, הוראות סעיפים 3,4,6,7,8,9 והצהרות הצדדים בסעיפים 4 ו- 5 הינן מעיקרו של הסכם זה והפרתן תחשב כהפרה יסודית כמשמעה בחוק החוזים ( תרופות בשל הפרת חוזה ( 1970). ..".

     

48. סעיף 11 קובע מה הם הפיצויים המוסכמים וקובע כלהלן:

     

    "צד אשר יפר הוראה יסודית הסכם זה יהיה חייב לשלם לצד השני פיצויים קבועים מוערכים ומוסכמים מראש בסך של 175,000 ₪,".

     

49. וכמו כן נכתב כי "...תשלום פיצויים זה כאמור בסעיף קטן 11.1 איננו מותנה בהוכחת נזק כלשהו....". דהיינו - התובעת אינה נדרשת להוכיח נזק כלשהו שנגרם לה, ככל שאכן נגרם לה, על מנת לקבוע כי היתה הפרה יסודית.

     

50. לענין דחיית מועדים לדחייה קובע סעיף 15, כי :" מוסכם בין הצדדים כי שביתה או עיצומים ברשויות המדינה ולרבות משרדי הממשלה והבנקים או בשל מלחמה או כוח עליון או אסון טבע או קורונה תדחה את חיובי הצדדים לפי הסכם זה ...".

     

51. לאחר שפירטתי את סעיפי ההסכם השונים הרלוונטיים, יש לבחון האם ההסכם הופר ע"י הנתבעים, הפרה יסודית המזכה את התובעת בפיצויים מוסכמים.

     

52. כפי שצויין לעיל, טענות התובעת סובבות סביב שלוש הפרות נטענות ואדון בכל אחת ואחת.

     

    הצהרות הנתבעים בהסכם בין הצדדים

     

53. לטענת התובעת, הצהרות הנתבעים בהסכם בין הצדדים לפיהן הצהירו הנתבעים בהסכם המכר בין הצדדים כי זכויותיהן רשומות בלשכת רישום מקרקעין וכי אין מניעה להעברת הזכויות על שם התובעת, בשעה שהזכויות בדירה לא היו רושמות על שם הנתבע מס' 2 כלל והן לא היו רשומות בלשכת רישום המקרקעין.

     

54. אין מחלוקת כי במועד חתימת ההסכם הזכויות בדירה היו רשומות ברשות מקרקעי ישראל ולא בטאבו והזכויות היו רשומות שם ע"ש הנתבע מס' 1 והמנוחה מרים כהן ז"ל. אולם, אישור הזכויות מיום 26/11/09 וצו הירושה מיום 27/12/18 צורפו כחלק בלתי נפרד מהסכם המכר והתובעת אף חתומה בחתימתה האישית, על אישורים אלה. (ראה נספחים לכתב ההגנה ).

     

55. קרי, התובעת ידעה אף ידעה כי הדירה מושא התביעה, לא רשומה בלשכת רישום המקרקעין אלא ברשות מקרקעי ישראל והיא אף ידעה כי הדירה רשומה בשלב זה, על שם הנתבע מס 1 וגב' מרים כהן ז"ל וכי בהתאם לצו הירושה של המנוחה, זכאים הנתבעים לרשת אותה ואת זכויותיה בדירה מושא התביעה.

     

56. את טענות התובעת כי לא ידעה על רישום הדירה ברשות מקרקעי ישראל וכי לא ידעה שהדירה טרם נרשמה פורמלית ע"ש הנתבעים ולא הבינה את טיבם של הנספחים להסכם, אני דוחה. המדובר בתובעת שהיתה מיוצגת ע"י עו"ד רבקה שחר, אשר כאמור ייצגה אף את הנתבעים בהסכם המכר ועל פי הצהרותיה שלה בהסכם, היא בדקה את אישורי הזכויות ואת רישום הדירה ע"ש המוכרים. כשם שהצהרותיהם של הנתבעים מחייבים, כך הצהרותיה של התובעת מחייבות אותה.

     

57. התובעת עצמה הצהירה בהסכם המכר כי ניתנה לה ההזדמנות לבדוק את הנכס ואת המצב שלו מכל הבחינות, אף מבחינת הרישום. התובעת חתמה בהסכם על הצהרה לפיה בדקה את הנכס ומצאה אותו כתקין, הן מבחינה זאת. הצהרתה זו אף היא הינה חלק מהדברים המנויים כהפרה יסודית של ההסכם.

     

58. זאת ועוד, בעת החתימה על ההסכם התובעת ידעה כי הזכויות בדירה היו רשומות על שם יצחק כהן, הנתבע, ועל שם המנוחה מרים כהן ז"ל: בהואיל הראשון להסכם המכר מצויין מפורשות כי "רצ"ב העתק מאישור הזכויות ומסומן א'...". התובעת חתומה על אישור זכויות זה. יוער בהקשר זה כי טענות התובעת בפני ובסיכומיה כי היא נטולת השכלה משפטית אינן רלוונטיות, ויש להדגיש כי היא היתה מיוצגת בהסכם זה ע"י עו"ד, וחתימתה על ההסכם עומדת בעינה וכשם שהיא נטולה השכלה משפטית אף הנתבעים נטולים השכלה משפטית.

     

59. מתוך הנספחים להסכם המכר עולה כי הצדדים ואף עורכת הדין שחר אשר ייצגה את שני הצדדים בהליך, היו מודעים לכך שהדירה בשלב זה רשומה ברשות מקרקעי ישראל ע"ש הנתבע מס' 1 והמנוחה מרים כהן ז"ל וכי על פי צו הירושה, הנתבעים ירשו את המנוחה, הכל על פי נספחי ההסכם המכר. ולכן אין ספק, כי הצדדים וכן עורכת הדין מטעמם, ידעו והבינו כי יש להסדיר תחילה את הרישום ע"ש הנתבעים ברשות מקרקעי ישראל ובהמשך בטאבו.

     

60. בשים לב לאישור הזכויות וצו הירושה שצורף להסכם המכר ואשר חתום ע"י הצדדים להסכם, הנתבעים היו זכאים למכור את הדירה, שכן הם היו בעלי הזכויות בדירה בעת מכירתה, והנתבעים לא מסרו הצהרות כוזבות בעת חתימת ההסכם, באשר לזכויותיהם בדירה.

     

61. בשולי הדברים אציין כי אני מתרשמת כי ההסכם שנוסח ע"י עורכת הדין מטעם הצדדים, הינו הסכם סטנדרטי שנעשו עליו תיקונים והתאמות, ועקב טעות קולמוס נכתב כי הדירה רשומה בלשכת רישום מקרקעין וברשות מקרקעי ישראל בשעה שהדירה היתה רשומה באותה העת, רק ברשות מקרקעי ישראל.

     

62. נוכח כל האמור לעיל אני קובעת כי הנתבעים לא הפרו את ההסכם וכי הצהרותיהם לא היו כוזבות והתובעת ידעה אף ידעה כי הדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל וכי יש להסדיר את הרישום על שם הנתבעים בהתאם לצו הירושה, וזאת בשים לב לנספחים להסכם החתומים ע"י התובעת.

     

    מועד רישום הבעלות בדירה על שם התובעת

     

63. לטענת התובעת הפרו הנתבעים את הסכם המכר בין הצדדים שכן לא הסדירו את העברת הבעלות על שמה, בהתאם להוראות ההסכם. האמנם? לאחר שעיינתי בחומרים אשר הונחו בפני הגעתי להכרעה כי התשובה לכך שלילית. הנתבעים לא הפרו את החוזה ופעלו כנדרש הן בהצהרתם והן במעשיהם להעברת הבעלות עם שם התובעת.

     

64. ראשית זאת יודגש- העברת החזקה נעשתה במועד ואין על כך חולק. התובעת קיבלה את מפתחות הנכס ויכלה להיכנס אליו, במועד הנקוב והמובטח. בהסכם אף נכתב במפורש כי "העברת החזקה בדירה משמעה מסירה פיסית של הדירה, כולל מפתחות...".

     

65. יודגש כי עסקת המכר התממשה שכן התובעת שילמה לנתבעים את מלוא התמורה ואילו הנתבעים העבירו לתובעת את החזקה, ועל כך אין חולק, ולמעשה נותר לסיים את העסקה באופן רישומי, ולמעשה העיכוב שחל היה בהעברת הזכויות באופן רישומי בלבד.

    הנתבע יצחק כהן, העיד בתצהירו כי "...לטיפול בעסקת המכר שכרנו את שירותיה של עו"ד שחר והיא זאת שטיפלה בכל העניין הרישומי.... אני את חלקי, מסירת המפתח, מסרתי במועד וללא כל עיכוב...", וכך אכן היו הדברים.

     

66. סעיף 7 להסכם המכר קובע, בין השאר את חובותיהם של הנתבעים כמוכרים, כלהלן:

     

    " המוכר מתחייב כי ... יפעל להעברת מלוא הזכויות בדירה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין כשהדירה חופשייה מכל חוב..... היה ולא ניתן לבצע את הרישום הדירה במועד הרישום מסיבה שאינה תלויה במוכר והוא עשה כל שבידו על מנת לעמוד בחובת רישום הדירה יידחה מועד הרישום למועד בו תהיה אפשרות לבצע את הרישום. עיכוב בהעברת הבעלות וברישום הזכויות ע"ש הקונה שאינה תלויה במוכר לא תהווה הפרת הסכם זה ולא יזכה בכל פיצוי ובלבד שהמוכר יפעל בשקידה ובזריזות סבירה ועשה ככל שביכולתו....".

     

    האם הנתבעים מלאו את חלקם בהסכם, בשים לב כי בסופו של יום, כ-13 חודשים לאחר מסירת החזקה לתובעת ושנה וחצי לאחר חתימת ההסכם, הדירה נרשמה ביום ה- 4/7/22 על שם התובעת בלשכת רישום המקרקעין? האם התנהלות הנתבעים ממועד חתימת ההסכם, מועד מסירת החזקה ועד לרישום הזכויות בטאבו על שם התובעת ביום ה- 4/7/22 מלמד כי הנתבעים לא פעלו ולא עשו ככל יכולתם, על מנת לרשום את הדירה על שם התובעת בטאבו? האם אכן ניתן לקבוע כי הנתבעים לא פעלו כנדרש מהם על פי החוזה? סבורתני כי התשובה לכך שלילית.

     

67. בעת חתימת ההסכם, ידעו הצדדים כי הדירה רשומה ברשות מקרעי ישראל על שם הנתבע מס' 1 ועל שם המנוחה וכי יש להסדיר את הרישום על שם הנתבעים תחילה. למעשה עורכת הדין מטעמם, החלה לרשום את הדירה על שמם ברשות מקרקעי ישראל מייד לאחר תשלום מלוא הדירה ובפועל הדירה נרשמה על שם הנתבעים ברשות מקרקעי ישראל ביום 1/9/21 כאשר משרדה של עורכת הדין רבקה שחר פנה מספר פעמים לעו"ד שלמה עמיאור בעניין (ראה תצהירו של עו"ד עמיאור מיום 4/5/23).

     

68. כמו כן מתצהירו של עו"ד עמיאור עולה כי עו"ד עמיאור פעל להסדרת הרישום על שם הנתבעים בטאבו וכבר ביום 29/9/21 נרשמו הזכויות בדירה על שם הנתבעים, בטאבו.

     

69. סבורתני כי בשים לב כי הצדדים ידעו במועד חתימת ההסכם כי יש להסדיר את הרישום על שמם של הנתבעים, ברשות מקרקעי ישראל ואף בטאבו, רישום הזכויות על שמם בטאבו עד ליום 29/9/21 בשים לב כי החזקה נמסרה לתובעת רק ביום 1/6/21 הינה סבירה ואין המדובר בהפרת ההסכם מצד הנתבעים.

     

70. דא עקא כי בסופו של יום, רישום הדירה על שם התובעת בטאבו נעשה רק ביום 4/7/22, כשנה לאחר מסירת החזקה:

    ראשית יודגש- כי יש לבחון את העיכוב ברישום הזכויות על שם התובעת רק ממועד מסירת החזקה ולא ממועד חתימת ההסכם, שכן כל עוד לא שילמה התובעת את מלוא התמורה לנתבעים בגין הסכם המכר, הנתבעים כלל לא מחוייבים היו לפעול להעברת הזכויות בדירה על שמה. חובתם כמפורט בסעיף 7 להסכם הינה - "...המוכר מתחייב בזאת כי בכפוף לתשלום מלוא התמורה יפעל להעברת מלוא הזכויות בדירה על שם הקונה בלשכת הרישום המקרקעין כשהדירה חופשייה מכל חוב, עיקול, שעבוד, משכנתא...". קרי, רק לאחר תשלום מלוא התמורה, מחוייב המוכר לפעול להעברת מלוא הזכויות בדירה על שם התובעת. האם הפרו הנתבעים חובתם זו בהתנהלותם?

     

71. כאמור, לטענת התובעת, נכון למועד הגשת התביעה- הנתבעים לא שלמו מס שבח בגין העסקה, ולא הפקידו ערבות לרשויות המס לתשלום מס שבח, ועד למועד הגשת התביעה לא המציאו לידי התובעת אישור מס שבח המיועד לרישום הזכויות על שמה, התנהלות אשר לטענת התובעת עולה כדי הפרת הסכם יסודית, שכן על פי הוראות ההסכם, הפרת סעיף 7 להסכם, מהווה הפרה יסודית המזכה בפיצוי מוסכם.

     

72. לטענת התובעת, הנתבעים לא העבירו בזמן את התשלומים. לטענת הנתבעים, מאידך, דיווח למיסוי על עסקת המכר הוגש מטעמם בזמן, ולמעשה כבר ביום ה- 5/11/20. לטענתם, הם הגישו פטור ממס שבח ולא היה כל תשלום קיים לביצוע ברשויות המס לתשלום, ומשרדי המיסוי היו סגורים לאור משבר הקורונה לתקופה ארוכה, ולאחר שהיה ניתן לגשת למיסוי התברר כי לאור קבלת 1/6 בירושה של אביו, חייב הנתבע 1 במס שבח.

    לטענתם, נכון למועד הגשת כתב ההגנה, כבר לא היה קיים חוב לרשות המס, והעניין טופל.

     

73. עיון בטיעוני הצדדים ובחומר המצוי בתיק, בעניין מס השבח, מעלה כי הדיווח לרשות המס נעשה כבר לאחר שהתקבלה תשובה של רשות המיסים אשר התקבלה לעו"ד שחר, והתברר שחל מס שבח שהתובעים היו צריכים לשלם. בתיק קיימת הודעת שומה- שהוגש טופס מיום ה- 5/11/20- טופס של רשות המיסים ובו הצהרת המוכר על מכירת דירת מגורים מזכה שמבוקש בגינה פטור ממס שבח. הצהרת רוכש על רכישת זכות במקרקעין והודעת שומה- מס שבח, כך עולה, הינה מיום ה- 13/4/21.

     

74. לטענת הנתבעים, ובהתאם להסכם בין הצדדים, הופקדו בידי עו"ד השחר סך של 100,000 ₪ מתוך התמורה ככל שלא יומצאו האישורים הבאים- אישור מס שבח, אישור היטל השבחה, אישור מיסים, וכו', וכספים אלו היו ערובה להבטחת טיעוני התובעת בזמן אמת.

    לפיכך, לטענתם- כאמור לעיל- ככל שיש באמתחתה של התובעת טיעונים בעניין , יכלה היא לפנות לעו"ד שחר בעניין, והתרופה למחדל אפשרי גם היא הוסדרה בהסכם בהקשר זה.

     

75. כאן המקום לציין כי לטענת עו"ד שחר- ועסקינן בטיעונים שהושמעו ממנה כצד בתובענה השנייה אשר התנהלה בפני כבוד השופט אורינוב- התובעת עצמה התרשלה בהקשר זה, בשל האישור מהעירייה שעיכבה וכו', אלא שאין כאן המקום לדון ולהידרש לכך.

     

76. ויודגש- לא בכדי לא נכתב בהסכם המכר התחייבות כגון – "המוכר מתחייב להעביר" בתוך סד זמנים מסויים. הצדדים ידעו היטב בעת חתימתם על ההסכם כי עם כל הרצון הטוב, קיימים גורמים לא מבוטלים אשר אינם בשליטתם, קל וחומר עת עסקינן במוסדות מדינה רשמיים, ועוד בתקופת סגרי הקורונה, ובאילוצים בירוקרטיים, ולפיכך הודגש בהסכם: הצדדים "יפעלו להעברת", וכך הם אכן עשו, ולפחות לא הוכח בפני אחרת.

     

77. האמנם הוכיחה התובעת כי הנתבע לא פעל בשקידה ראויה ולא עשה ככל שביכולתו לצורך העברת הבעלות על שמה בתוך זמן סביר לאחר תשלום מלוא התמורה? סבורתני כי התשובה לכך שלילית, והעיון בהסכם מראה כי הצדדים היו זהירים מספיק בכדי לעגן בהסכם דחיות שונות אשר מטבע הדברים אינן תלויות בהם.

     

78. עיון חומר שהונח בפני מעלה כי העברת הזכויות התבצעה בסופו של יום לאחר כשנה. לטענת הנתבע, בתצהירו, "כל בר דעת יודע כי איחור בהעברת הזכויות של כשנה אינו איחור משמעותי בפרט שהמדובר בתקופת קורונה....". טענתו זו הגיונית בעיני, בפרט במצב הכללי בישראל ובעולם בו התקיים ההסכם. למעשה לא הוכח בפני, ולא הונחה בפני כל ראייה לכך ששנה להסדרת הרישום על שם התובעת,הינה זמן לא סביר, מה גם שהסכם המכר בעצמו מציין ברחל בתך הקטנה אפשרות של דחיית מועדים בשל משבר הקורונה העולמי.

79. ואכן- בתקופה הרלוונטית חל משבר הקורונה אשר גרם להאטה רבה במשק, על כלל משרדיו. משרדים שונים לא עבדו לתקופות ממושכות, בחלקם הגדול לא התקיימה כל קבלת קהל, היו סגרים שונים חזר ושנה, ומועדים רבים נדחו. זאת ועוד, לטענת הנתבע, פחות מחודש לאחר כריתת ההסכם, בשל מגיפת הקורונה, המשק נכנס לסגר מלא והושבת מספר פעמים. כאמור וכמוזכר לעיל, סעיף 15 להסכם מתייחס לכך באופן מפורש וקובע כי דחיית מועדים הקבועים בהסכם המכר, בנסיבות אלו, תתאפשר.

     

80. זאת ועוד- עולה כי רישום הנכס התבצע דרך חברה משכנת, והעברת הזכויות בטאבו, דבר אשר מטבע הדברים, סרבל את ההעברה.

     

81. ויודגש- עסקת המכר שבוצעה- הינה עסקה של נכס אשר הועבר בירושה, והדבר היה ידוע וברור לצדדים כולם בעת החתימה על הסכם המכר, ודבר זה אף הוא גרם לעיכוב מסויים, מטבע הדברים. הליך העברת הזכויות המורכב היה ידוע לתובעת כבר בראשית הדברים. התובעת כאמור אף חתמה על העתק אישור זכויות אשר הציג את מצב הזכויות בנכס, ויש להניח כי התובעת ידעה כי העברת הזכויות אינה מתבצעת אוטומטית לאחר העברת מלוא התמורה, והינה מהלך מורכב יותר, ולא בכדי בהסכם כאמור נקבע כי הצדדים יפעלו להסדרת עניין זה.

     

82. ויודגש- ככל שלתובעת היו תלונות בעניין, יכלה היא להפנות אותן ובזמן אמת לעו"ד אשר ליוותה את העסקה ולדרוש ממנה דין וחשבון בעניין או את הבטוחות שהועמדו, הכספים המצויים אצלה בנאמנות, לטובת קונפליקטים מסוג זה, ענין שכאמור לא עשתה התובעת.

     

83. כאו המקום להדגיש כי התובעת ידעה על מצב הזכויות בנכס, ועל מורכבות הרישום, וכי נדרש בתחילה לרשום את הזכויות על שם הנתבע מס' 2, כפי שעולה מהמסמכים שצורפו לתיק, וכי רק מיום 2/6/21 , מועד תשלום מלוא התמורה והעברת החזקה, מחוייבים הנתבעים היו לפעול לרישום הזכויות על שמה ובכל זאת בחרה התובעת ביום 6/6/21 להיכנס מיוזמתה לעסקה מקבילה על הנכס, היא העסקה נשואת התובענה השנייה, והכניסה עצמה לסיכון ביודעה כי בעת חתימתה על זיכרון הדברים הרישום על שמה טרם החל וכל שכן, טרם הוסדר. בחירתה של התובעת להיכנס לעסקה בתביעה השנייה ארבעה ימים, לאחר תשלום מלוא התמורה על ידה, בטרם הוסדר הרישום על שמה וזמן קצר כל כך לאחר מסירת החזקה, היא שהובילה למעשה בין היתר להגשת התביעה שבכותרת ולהגשת התביעה השנייה כנגד התובעת.

     

84. אין כל ראייה, ולפחות לא הונחה בפני כל ראייה לכך, לכך שהובטח לה לתובעת כי ההעברה הרישומית תתבצע בזמן קצר יותר מכפי שזה בוצע בפועל.

     

85. ויודגש- העברת זכויות מורכבת בתוך שנה, ועוד בתקופה מורכבת כמו בתקופת הקורונה אינה מהווה תקופה חריגה, ולמצער לא הונחה בפני כל ראייה לכך שעסקינן בתקופת זמן חריגה. ומעל לכל- בהסכם המכר לא נקבעה תקופה קצרה יותר, או תקופה אחרת נקובה בזמן אשר הנתבעים הפרו ולא עמדו בה והלא הוכח בפניי כי תקופה של כשנה, בתקופה מורכב כל כך, מהווה תקופה לא סבירה אשר עולה כדי הפרה יסודית של ההסכם ע"י הנתבעים.

     

86. לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי המוכרים, דהיינו, הנתבעים, פעלו להעברת הבעלות ולהסדרת הרישום, כנדרש וכמובטח על ידם בהסכם המכר וכי הסכם המכר לא הופר על ידם בסעיפים אלו. וכך, בסופו של דבר, התובעת כשלה מלהוכיח או למצער להניח ראייה לכך שהנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית.

     

87. ויודגש- ככל שהתובעת סברה בזמן אמת שהתשלומים והאישורים, ופעילות הנתבעים, אינה בזמן ואינה כנדרש, יכלה היא בזמן אמת לעתור ולקבל את הכספים אשר היו מופקדים באותה העת בנאמנות אצל עו"ד שחר, ולעשות שימוש בתרופות אשר הסכם המכר שהצדדים חתמו עליו קבע למצבים מסוג זה, ואין לה להלין אלא על עצמה.

     

    אי רישום הערת אזהרה /משכון לטובת התובעת

     

88. התובעת טענה כי בשל כך שהדירה לא היתה רשומה על שם הנתבעים, נמנעה מהתובעת האפשרות לרשום הערת אזהרה/משכון לטובתה וזאת בניגוד לסעיף 6.1.2 להסכם וסעיף 10.1 להסכם.

     

89. דא עקא כי סעיף 6.1.2 להסכם הינו תחת הכותרת של "התמורה" ולכן ההפרה היסודית האפשרית של סעיף 6.1.2 בהסכם, היתה ככל שהתובעת לא היתה פועלת לשלם לנתבעים את התמורה המפורטת בסעיף זה. סבורתני כי אין המדובר בסעיף הקובע כי אי רישום הערת אזהרה, מהווה הפרה יסודית.

     

     

90. אף אם פרשנות התובעת היתה מתקבלת עליי, והיא כאמור לא מקובלת עליי, אזי התובעת במועד חתימת ההסכם, כפי שצויין לעיל, ידעה כי הנתבעים טרם רשומים ברשות מקרקעי ישראל ואף לא בטאבו כבעלי הזכויות, ובשים לב כי הצדדים כולם היו מיוצגים ע"י עורכת דין מטעמם, הרי שברגע שחתמו הנתבעים על המסמכים הנדרשים, הם מילאו את חובתם וככל שעורכת הדין דרשה מהתובעת להעביר לנתבעים כספים, בניגוד למוסכם בהסכם, תתכבד ותפנה טענותיה לגורם המתאים ולא לנתבעים.

     

91. נוכח האמור לעיל, אני דוחה את טענות התובעת כי אי רישום הערת אזהרה/משכון לטובתה מהווה הפרת יסודית של ההסכם ע"י הנתבעים.

     

    סוף דבר

     

92. וכך, לאחר שעיינתי במסמכים ובתצהירים אשר הציגו הצדדים, אני קובעת כי התובעת לא הרימה הנטל הנדרש ממנה במשפט אזרחי, להוכיח כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית ומשכך דין התביעה להידחות.

     

93. בנסיבות העניין, אני מחייבת את התובעת לשלם לנתבעים ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 15,000 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 יום ואם לא, הם יישאו ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.

     

94. זכות ערעור כחוק.

     

     

    ניתן היום, ח' תמוז תשפ"ד, 14 יולי 2024, בהעדר הצדדים.