נציגות הבית המשותף ברחוב ישראל גלילי 25 ואח' נ' גינדי מגדלי הלאום בע"מ ואח'

רקע

1. התובעת 1 הינה נציגות הבית המשותף של הבניין ברחוב ישראל גלילי 25 בראשון לציון אשר נבנה על המקרקעין הידועים כמגרש 10 בחלקה 258 בגוש 3946 (להלן: "הבניין"). התובעים 2 עד 138 הינם בעלי הזכויות ב- 84 יחידות הדיור בבניין, כלל התובעים יכונו להלן: "התובעים".

   הבניין הינו מגדל מגורים בן 22 קומות מגורים הכולל 84 יחידות דיור.

2. הנתבעת 1, גינדי מגדלי הלאום בע"מ, הינה החברה אשר יזמה את הקמת הבניין ומכרה את יחידות הדיור בו. הנתבעת 2, גינדי אחזקות בע"מ, הינה חברת האם של הנתבעת 1, הנתבעות 1 ו- 2 יכונו להלן: "הנתבעות".

3. אין מחלוקת, כי טופס 4 לבניין ניתן ביום 25.5.2015.

4. התובעים סברו, כי ברכוש המשותף בבניין שנמסר להם קיימים ליקויי בניה מסוגים שונים, ומכאן שכרו מומחים שונים אשר יחוו דעתם על ליקויי הבניה.

   כמו כן, התובעים פנו לנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") בדרישה לתקן את הליקויים, אולם לאחר שלטעמם הנתבעת לא טפלה בליקויים באופן ראוי, הוגשה ביום 25.10.2016 התביעה שלפניי.

5. במסגרת התביעה המקורית התבקשו סעדים בשלושה מישורים:

   המישור הראשון, בקשה למתן צו עשה לתיקון ליקויים שונים, ובפרט תיקונים בחיפוי האבן החיצוני ובקירות החוץ, באיטום חניונים ובפתיחת מעבר למאגר המים.

   המישור השני, ירידת ערך המבנה אשר נאמדה על ידי שמאי מטעם התובעים, ואשר במסגרת כתב התביעה המקורי הועמדה על סכום של 2,000,000 ₪.

   המישור השלישי, פיצוי בגין ליקויי בניה בהתאם לחוות דעת מומחה מטעם התובעים בסכום של 3,208,462 ₪ וכן הוצאות נלוות כגון, עלויות המומחים ומעבדות.

   התובעים העמידו את התביעה לצרכי אגרה על סך של 6,000,000 ₪.

   אקדים ואציין, כי בעקבות חוות דעת שמאי בית המשפט, ביקשו התובעים לתקן את כתב תביעתה כך שהסכום המבוקש בגין ירידת ערך הינו בסך של 9,536,970 ₪, וזאת ללא תיקון סך סכום התביעה שנותר על סך של 6,000,000 ₪.

6. הנתבעות הגישו כתב הגנה וכן הודעת צד שלישי כנגד חברת א. דורי בע"מ וזו הגישה הודעות לצדדים רביעיים. אציין כבר כעת, כי ביום 24.3.2019 ניתן פסק דין מותנה כנגד הצד השלישי, וכי בשלב מאוחר יותר כלל הודעות הצד השלישי והצד הרביעי נמחקו.

   מכאן המחלוקת היחידה שנותרה להכרעה הינה במערכת היחסים בין התובעים לנתבעות.

7. ביום 30.7.2020 מונה אינג' יוחנן ג'רבי כמומחה מטעם בית המשפט בתחום ההנדסי (להלן: "מומחה בית המשפט").

   ביום 6.4.2021 הוגשה חוות דעתו של מומחה בית המשפט לתיק.

   בהתאם לחוות דעת ג'רבי עלות העבודות לתיקון הליקויים, ללא רכיב מע"מ, הינה 232,700 ₪, בתוספת 40,000 ₪ בגין פיקוח.

   עוד פסק מומחה בית המשפט סכום של 146,900 ₪ וזאת עבור פיצוי בגין נזק עקב ליקויים שאינם ניתנים לתיקון וכן קבע כי יש להשיב לתובעים סך של 5,700 ₪ בתוספת מע"מ בגין עבודות שביצעו בעצמם.

   כמו כן, קבע מומחה בית המשפט רשימה של ליקויים לגביהם נדרשת הכרעת בית המשפט.

   הנתבעות שלחו שאלות הבהרה למומחה בית המשפט והוא השיב עליהם ביום 18.8.2021.

8. ביום 24.11.2021 אושר הסדר דיוני בדבר המועדים להגשת תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים.

   ביום 27.1.2022 הגישו התובעים את הראיות מטעמם שכללו: תצהיר מר אריה אפל, חוות דעת אינג' בן עזרא, חוות דעת השמאי מר אלי סידאוי, חוות דעת מהנדס האינסטלציה איסר גולדיש וחוות דעת בודק חשמל, אינג' אריאל סגל.

9. ביום 7.3.2022 הועבר התיק לטיפולו של מותב זה.

10. ביום 19.5.2022, הוגשו תצהירי העדות הראשית מטעם הנתבעות, כדלקמן: תצהיר הגב' שרון מיצ'ל, תצהיר מר יהושע פולק, חוו"ד אינג' ברגינר, חוו"ד השמאי שאול גפני, חוו"ד אינג' איל ניב.

11. ביום 11.7.2022 מניתי את השמאי תמיר שדה כמומחה מטעם בית המשפט בתחום שמאות המקרקעין (להלן: "שמאי בית המשפט") וזאת על מנת שייקבע, האם קיימת ירידת ערך לבניין לאור טענות התובעים, ואם כן, מהו שיעור ירידת הערך.

12. ביום 18.10.2022, בהסכמת הצדדים, הוריתי על משיכת חוות הדעת של מהנדס האינסטלציה איסר גולדיש, ובודק חשמל אינג' אריאל סגל, מטעם התובעים, ובהתאם נמחקו גם טענות התובעים המתבססות על חוות דעת אלו.

    כך, שהמחלוקת בין הצדדים הינה אך רק בעניין חוות הדעת ההנדסית והשמאית.

13. ביום 4.1.2023 הוגשה חוות דעת שמאי בית המשפט. שמאי בית המשפט העריך את ירידת ערך כלל דירות התובעים בסך של 8,649,307 ₪ לשנת 2015, ובסך של 9,536,970 ₪ לשנת 2017.

    ביום 8.1.2023 הגיש שמאי בית המשפט את תשובותיו לשאלות ההבהרה מטעם הנתבעות.

14. לאור חוות דעת שמאי בית המשפט הוגש כתב תביעה מתוקן, כאשר התיקון הינו אך ורק בסכום המיוחס לירידת הערך, כך שחלף ירידת ערך נטענת בסך של 2,000,000 ₪, נתבע סכום של 9,536,970 ₪, בהתאם להערכת שמאי בית המשפט.

    יוטעם כי התובעים לא שינו את סכום התביעה, אשר נותר, כאמור, על סך של 6,000,000 ₪.

    הנתבעות הגישו בקשה למחיקת כתב התביעה המתוקן. בית המשפט בהחלטה מנומקת מיום 9.1.2023, התיר את הגשת כתב התביעה המתוקן.

    כתב הגנה מתוקן מטעם הנתבעות הוגש ביום 16.2.2023, וכתב תשובה מתוקן הוגש ביום 5.3.2023.

15. לאור תיקון כתב התביעה, הגישו הנתבעות את הראיות הבאות בנוסף על הראיות שכבר הוגשו: תצהיר שרון מיצ'ל, תצהיר שלומי בנצור, חוו"ד השמאי יצחק ברמן, חוו"ד אינג' ברגינר.

    אציין כי בקשת התובעים להוצאת הראיות החדשות, או חלקן, מהתיק, נדחתה בהחלטה מיום 8.5.2023.

16. ביום 2.4.2023 נחקרו המומחים מטעם בית המשפט: אינג' ג'רבי ולאחריו השמאי תמיר שדה.

    ביום 16.4.2023 נחקרו יתר העדים בתיק, והם: מר אריה אפל, מר שלומי בנצור, מר יהושע פלק וגב' שרון מיצ'ל.

17. בית המשפט בהחלטה מיום 16.4.2023 קבע שעל שמאי בית המשפט להעביר נתוני השלמה לצדדים וזאת לבקשת הנתבעות.

    ביום 14.6.2023 הודיעו התובעים, כי הם מוותרים על חקירת השמאי יצחק ברמן מטעם הנתבעות.

18. לאור הודעה זו ניתן צו לסיכומים והצדדים הגישו סיכומים מטעמם.

19. אדון בניתוח הראיות וטענות הצדדים בסיכומים מטעמם בפרק הדיון וההכרעה.

    דיון והכרעה

    כללי - מעמדו של מומחה מטעם בית המשפט

20. ההלכה בעניין מעמדה של חוות הדעת מטעם מומחה בית המשפט היא הלכה ברורה ומפורשת אשר נסקרה בעשרות, אם לא במאות, פסקי דין, ועיקרה הינו, כי בית המשפט לא יסטה מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, אלא אם מצא טעות בולטת בחוות הדעת.

    הלכה זו סוכמה היטב בת"א (מרכז) 36334-11-10 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' חברת החשמל לישראל בע"מ [פורסם בנבו] (9.1.2017):

     

    "כידוע, מינוי מומחה מטעם בית המשפט היא פרקטיקה ידועה ומקובלת במקרים בהם מתעוררת סוגיה המצריכה ידע מקצועי שבמומחיות, אשר לגביה נזקק בית המשפט לכלי עזר אובייקטיבי על מנת שיוכל להגיע לפתרון יעיל וצודק של הסכסוך...

    בהתאם לכך, הנטייה היא שלא לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט בהיעדר טעות בולטת והלכה היא כי בית המשפט יאמץ את חוות הדעת של המומחה המקצועי שהוא ממנה (עניין עיריית אשקלון, שאוזכר לעיל), שעה שעסקינן בעניינים מקצועיים שלבית המשפט אין מומחיות וידע מקצועי לגביהם.

    אמנם, חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט אינה כובלת את שיקול דעתו של בית המשפט (ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 949 (2002)), ואמנם, מומחה בית המשפט הינו ככל העדים וניתן להעמיד לבחינה את מקצועיותו ואת עמדותיו – ויחד עם זאת, בדרך כלל בית המשפט יאמץ את ממצאי המומחה המקצועי האובייקטיבי מטעמו וזאת בהיעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן..." (הדגשה לא במקור – ג.ה.).

    ור' גם רע"א 8956/22 אבנר פרידמן נ' עו"ד אביחי ורדי - בתפקידו ככונס הנכסים‏ [פורסם במאגר נבו] (13.2.2023):

    "כמובן, חוות דעתו של מומחה שמונה מטעם בית המשפט אינה כובלת את שיקול דעתו של בית המשפט, אך משהוגשה חוות דעתו המקצועית, בית המשפט ייטה לאמצה, בהיעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן (עניין מסארווה, שם; רע"א 6920/14 תשעה חודשים בע"מ נ' בנק דיסקונט, פסקה 6 [פורסם בנבו] (4.1.2015)). זאת ועוד, היקף ההתערבות של ערכאת הערעור בהכרעות המבוססות על חוות דעת של מומחים – מצומצם (ראו למשל, ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פסקה 3 והאסמכתאות המובאות שם [פורסם בנבו] (28.2.2005); עניין עיריית אשקלון, שם)." (הדגשה אינה במקור – ג.ה).

21. עם זאת, בהתאם לפסיקה, אין לאמץ את חוות דעת המומחה בבחינת "כזה ראה וקדש", אלא יש לבחון את רכיבי חוות הדעת באופן פרטני תוך התייחסות לטענות הצדדים, עיון בחוות דעת הצדדים, יתר הראיות ומכלול הנסיבות, וכך אעשה.

22. בתיק שלפניי, כמבואר לעיל, מונו שני מומחים מטעם בית המשפט: בתחום ליקויי הבניה ובתחום השמאות. מומחים אלו אף ענו על שאלות הבהרה ונחקרו בבית המשפט.

    סיכומי הצדדים מתרכזים בהתייחסות לחוות דעת המומחים בנושאים הללו, ומכאן אבחן את חוות הדעת של מומחי בית המשפט על רקע טענות הצדדים בסיכומים ביחס לחוות דעת אלו.

    המישור השמאי - ירידת הערך

23. במסגרת כתב התביעה וכן בשלב הבאת הראיות הסתמכו התובעים על חוות דעת השמאי אלי סידאווי (להלן: "השמאי סידאווי").

    במסגרת חוות דעתו קובע השמאי סידאווי ירידת ערך בשני מישורים. המישור הראשון, בגין פגיעה בשווי של השטחים המשותפים כתוצאה מליקויים ואי התאמות שאינם ברי תיקון.

    אבהיר, כי לטענת התובעים ליקויים אלו שאינם ברי תיקון אינם נכללים בחוות הדעת ההנדסית של המהנדס מטעמם ומכאן נדרש לאמוד את ירידת הערך בגינם. בין הליקויים הללו מונים התובעים את הליקויים הבאים: ביטול מקום חניה, תכנון לקוי של חדר מיחזור ומשאבה טבולה במפלס 2-.

    במישור זה אומד השמאי סידאווי את ירידת ערך בסך של 300,000 ₪.

    המישור השני, הינו ירידת ערך כללית של הבניין, לרבות לאור פרטי הגמר ותכנון, אשר לטענת התובעים הינם ברמה שאינה תואמת את אשר הובטח על ידי הנתבעות.

    במישור זה אמד השמאי סידאווי את ירידת ערך בסך של 12,500,000 ₪.

24. הנתבעות הגישו בשלב הראשון, ובמסגרת הגשת הראיות מטעמן, את חוות דעתו של השמאי שאול גפני, אשר התייחס לחוות דעתו של השמאי סידאווי מטעם התובעים בשני המישורים.

    לגבי המישור הראשון, המתייחס לליקויים שאינם ניתנים תיקון, טוען השמאי גפני, כי לטעמו לא קיים ליקויי, או שלא קיימת ירידת ערך, בפרטים האמורים.

    לגבי המישור השני, ירידת הערך הכללית לאור תכנון וביצוע ירודים, מתייחס השמאי גפני לטענות התובעים והשמאי סידאווי בשני שלבים.

    בשלב הראשון, הוא שולל את טענות התובעים ביחס לפרטי הגמר וביחס לתכנון לקוי של השטחים המשותפים.

    בשלב השני, הוא בוחן את מחירי הדירות בבניין נשוא התביעה לעומת בניינים דומים בסביבה הקרובה ומגיע למסקנה, כי המחיר הממוצע למ"ר בבניין נשוא התביעה גבוה מהמחיר הממוצע למ"ר בבניינים סמוכים.

    מכאן, לשיטתו, אין נתון אמפירי התומך בירידת ערך הנטענת.

25. כאמור, בית המשפט מינה את מר תמיר שדה כשמאי מטעם בית המשפט וזה הגיש את חוות דעתו ביום 4.1.2023.

    שמאי בית המשפט עוסק אף הוא בשני המישורים, ירידת ערך בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון וירידת ערך בגין פגיעה כללית בבניין.

    לעניין המישור הראשון, דחה שמאי בית המשפט את טענות התובעים. לעומת זאת, במישור השני, מישור הנזק התדמיתי, קבע שמאי בית המשפט ירידת ערך בשיעור של 5%.

26. אסקור בקצרה את חוות דעת שמאי בית המשפט.

    המישור הראשון בחוות הדעת שמאי בית המשפט - ליקויים שאינם ניתנים לתיקון

27. כאמור לעיל, שמאי בית המשפט דן בטענות התובעים והשמאי מטעמם בדבר ירידת ערך הנובעת מליקויים ספציפיים שאינם ניתנים לתיקון ודוחה טענות אלו.

28. לעניין הטענה בדבר הפסד מקום חניה, שמאי בית המשפט מקבל את טענת הנתבעות, כי אין הפסד מקום חניה, ולכן דוחה את הטענה בעניין זה.

    במאמר מוסגר אציין, כי זו גם עמדתו של אינג' ג'רבי, המומחה ההנדסי מטעם בית המשפט (ר' ס' 2.25 לחוות דעתו).

    לעניין הטענה בדבר חדר מחזור הקרטונים, שמאי בית המשפט דוחה את טענות התובעים בנושא ליקוי בחדר זה. אציין כי גם בנושא זה, דחה המומחה ההנדסי מטעם בית המשפט, אינג' ג'רבי, את טענות התובעים (ר' ס' 2.37 לחוות דעתו).

    לגבי משאבה טבולה במפלס 2-, דוחה שמאי בית המשפט טענה זו לגופה, כאשר בנוסף מציין שמאי בית המשפט, כי בכל מקרה אין מדובר בנזק הגורם לירידת ערך.

29. עוד מתייחס שמאי בית המשפט לרשימת הליקויים שאינם ניתנים לתיקון בחוות דעת המומחה ההנדסי מטעם בית המשפט, וקובע לגביהם כי אין מקום לבחון כל נזק לגופו, וכי אלו נכללים במסגרת הנזק התדמיתי שבחן במישור השני.

30. עוד דוחה שמאי בית המשפט שורה של ליקויים אשר נטען כי גרמו לירידת ערך, וזאת כאשר לעמדתו אין מדובר בליקויי או בנזק הגורם לירידת ערך למבנה.

    המישור השני בחוות הדעת - ירידת ערך כללית

31. עיקר חוות הדעת של שמאי בית המשפט, עוסקת בירידת הערך הכללית שנגרמה לבניין לאור הטענה לבניה באיכות נמוכה ובתכנון לקויי.

32. בעניין זה קובע שמאי בית המשפט, כי רמת הגימור של הבניין נמוכה ואינה מזמינה. עוד מציין שמאי בית המשפט, כי לובי הבניין הינו סטנדרטי ובשטח קטן, כך שנוצרה פגיעה תדמיתית שיש בה לפגוע בשווי הבניין והדירות בו.

33. על מנת לבחון את הפגיעה במישור זה, בחן שמאי בית המשפט את העסקאות שבוצעו בבניין נשוא התביעה והשווה אותן עם עסקאות שנעשו בחלקה 412, הצמודה לבניין ממזרח, שם נבנה פרויקט המכונה "UPPER" (להלן ולשם הנוחות: "פרויקט אפר").

    הבדיקה נעשתה לגבי שתי תקופות זמן. התקופה הראשונה הינה לשנים 2015-2017, כאשר לגבי תקופה זו מסביר שמאי בית המשפט, כי בתקופה זו טרם חלחלה לשוק הפגיעה התדמיתית בבניין נשוא התביעה, כך שהפער בן רמת המחירים בין שני הפרויקטים בתקופה זו משקף פער כללי שאינו נובע מתדמית הבניין נשוא התביעה. התקופה השנייה הינה לשנים 2018 ועד 2021, כאשר לגבי תקופה זו, לעמדת שמאי בית המשפט, הפער בין רמת המחירים בבניין נשוא התביעה לרמת המחירים בפרויקט 'אפר' משקף גם את הפגיעה התדמיתית בבניין נשוא התביעה, כאשר פגיעה זו כבר חלחלה לשוק.

    מכאן מגיע שמאי בית המשפט למסקנה, כי בתקופה הראשונה, כלומר בשנים 2015-2017, הפער בין רמת המחירים בבניין נשוא התביעה לרמת המחירים בפרויקט אפר היה 3.4%, ואילו בתקופה השנייה, בשנים 2018-2021, הפער בין רמת המחירים בפרויקטים צמח ל- 10.6%.

    לאור נתונים אלו מגיע שמאי בית המשפט למסקנה, כי יש לייחס את הגידול בשיעור של 7.2% בפער בין רמות המחירים בתקופה השנייה ביחס לתקופה הראשונה לתדמית הגרועה של הבניין שחלחלה רק בתקופה השנייה.

    שמאי בית המשפט עורך בדיקה דומה לגבי עסקאות ורמת מחירים במתחם 'חתני פרס נובל' הסמוך לבניין, ומגיע למסקנה כי לגבי התקופה הראשונה הכוללת את השנים 2015-2017, הפער בין מחירי הדירות בבניין למחירי הדירות בשכונת חתני פרס נובל הינו בשיעור 5.3%. לגבי התקופה השנייה, בשנים 2018-2021, הפער הינו בשיעור של 6.4%. מכאן, שמאי בית המשפט מייחס את ההפרש בפערים הללו בשיעור של 1.1% לתדמית הרעה של הבניין נשוא התביעה.

34. שמאי בית המשפט עורך ממוצע בין הממצאים הנובעים מהשוואה לבניין 'אפר' והממצאים הנובעים מהשוואה למתחם 'חתני פרס נובל', ומגיע למסקנה, כי הגידול הממוצע בפער בין מחירי הפרויקטים, גידול אשר כאמור משקף את ירידת הערך עקב הנזק התדמיתי, הינו בשיעור של כ- 4.15%, ומכאן מגיעה למסקנה כי נגרמה ירידת ערך בשיעור של 4%.

35. שמאי בית המשפט קובע את שווי הבניין, על דירותיו לשנת 2015 ולשנת 2017, ומשווי זה גוזר את ירידת הערך.

    כך, קובע השמאי מטעם בית המשפט, כי ירידת הערך לשנת 2015 הינה בסך של 8,649,307 ₪ ואילו לשנת 2017 הינה בסך של 9,536,970 ₪.

36. התובעים בסיכומים מטעמם מבקשים, בקווים כלליים, כי בית המשפט יאמץ את חוות דעת המומחה השמאי מטעם בית המשפט, ולעומת זאת הנתבעות מבקשות כי בית המשפט ייקבע כי לא קיימת ירידת ערך, וזאת בעיקר על סמך חוות דעת השמאי ברמן מטעמה.

    דיון והכרעה בנושא ירידת ערך 

    ירידת ערך - כללי

37. הפסיקה הכירה בשני מצבים של ירידת ערך דירה הנובעת מליקויי בניה ואשר מזכה את בעלי הדירה בפיצויי בגין ירידת ערך זו.

    המצב הראשון והשכיח הינו כאשר ליקוי מסוים אינו ניתן לתיקון, או כאשר עלות התיקון הינה בלתי סבירה, ואז התרופה של בעלי הדירה הינה בפיצוי בגין ירידת הערך עקב הליקוי. דוגמא למצב שכזה הינה, למשל, כאשר רוחב המסדרון בדירה צר מהקבוע בתקן הרלוונטי. במקרה שכזה, תיקון הליקוי משמעותו הריסת הבניין ובנייתו מחדש עם מסדרון רחב יותר, תיקון שכזה במרבית המקרים אינו סביר. לכן, בנסיבות אלו, חלף תיקון רוחב המסדרון, ניתן לפסוק פיצוי בגין ירידת הערך שנגרמה לדירה עקב היותו של המסדרון צר.

38. המצב השני הינו המצב בו ירידת הערך נובעת ממכלול של ליקויים קיימים בבניין, כאשר מכלול הליקויים גורם לירידת ערך תדמיתית, אשר לעתים מכונה בעגה המקצועית גם ירידת ערך "פסיכולוגית".

    אציין, כי המונח ירידת ערך 'פסיכולוגית' אינו מונח מדויק, ואף עלול להטעות, היות ואין מדובר בעניין בתחום מדעי הפסיכולוגיה, אלא בירידת ערך כלכלית הניתנת למדידה, ר' רע"א 3577-93 הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ נ' אהרון מוריאנו [פורסם במאגר נבו] (18.8.1994):

    "הביטוי ירידת ערך "פסיכולוגית" יש בו כדי להטעות. ירידת ערך הנכס בשל תאונה שבה היה מעורב בעבר אינה "פסיכולוגית" יותר מירידת ערך הנכס בשל אי-תיקון פיסי של נזקי תאונה, או כדוגמה מוחשית כירידת ערך או של בניין שהסדקים שנבעו בקירותיו נסגרו בדבק, טיח וצבע."

    ור' גם הגדרת בית המשפט השלום במסגרת ת"א (ת"א) 45482-10-13‏ חמי אברהם נ' נציגות הבית המשותף ברחוב בורוכוב 48 [פורסם במאגר נבו] (27.5.2015) של ירידת ערך זו כ- "ירידת ערך בלתי-הפיכה".

    אני סבור כי המונח המתאים לכינוי ירידת ערך זו הינו "ירידת ערך תדמיתית", וזאת מכיוון שאיכות הבנייה הירודה, והליקויים בבניין כמכלול, יוצרים פגיעה בתדמית הבניין, פגיעה אשר משתקפת בירידת ערך ממשית ובת מדידה בשוויי יחידות הדיור בבניין.

39. אבהיר למען הסר ספק, על מנת שבית המשפט יפסוק פיצוי עקב 'ירידת ערך תדמיתית', חייבים להתקיים שני תנאים מצטברים: התנאי הראשון, כי הפגיעה בתדמית הבניין נובעת מליקויים או אי התאמות ממשיים שהוכחו בהתאם לדיני הראיות. כלומר, ככל שהפגיעה בתדמית הבניין נובעת מהלך רוח או משמועות והיא אינה מעוגנת בליקויי בניה, אי התאמות או באיכות בניה שאינה ראויה, הרי שלטעמי לא ניתן לפסוק פיצוי בגינה.

    התנאי השני, כי ירידת הערך משתקפת בפועל בשווי הדירות. כלומר, יש להוכיח כי אכן שווי הדירות בבניין הסובל מהפגיעה התדמית נמוך משווי הדירות בניין זהה אשר אינו סובל מהליקויים ומהתדמית השלילית. כך, לא די בעצם קיומם של ליקויים ובעצם קיומה של תדמית שלילית להוביל לפסיקת פיצוי בגין 'ירידת ערך תדמיתית', אלא נדרשת הוכחה לירידת הערך במישור השמאי.

40. אציין, וכך גם שמשתקף מפסיקת בתי המשפט בערכאות הדיוניות, הכלל הינו כי פיצוי בגין ירידת ערך תדמיתית יפסק רק במקרים בהם מדובר באוסף ליקויים ותקלות משמעותי וחריג, ובאופן רגיל אין להכיר בראש נזק זה.

     

    כך, למשל, הכיר בית המשפט בירידת ערך כללית בשיעור של 10% כאשר דובר על שורה של ליקויים משמעותיים לרבות ליקויי קונסטרוקציה וזאת בת"א (נצ') 673-05‏ שולה מושקוביץ נ' אורי מזרחי [פורסם במאגר נבו] (5.9.2011). לעומת זאת, בית המשפט דחה טענה לפיצוי בגין ירידת ערך תדמיתית, כאשר סבר כי הליקויים שתוקנו היו נקודתיים, ר', למשל, פסיקתו של מותב זה בעניין ת"א (הרצליה) 13093-04-15 דורון לכיש נ' גינדי השקעות פרויקטים 2006 בע"מ [פורסם במאגר נבו] (14.08.2018), כאשר נושא זה אושר בפסק הדין בע"א (ת"א) 69223-10-18 דורון לכיש נ' גינדי השקעות פרויקטים 2006 בע"מ [פורסם במאגר נבו] (24.9.2019) (להלן: "עניין לכיש").

    עוד אציין, כי הכלל הינו כי סוג כזה של ירידת ערך יש להוכיח באמצעות חוות דעת שמאית, ר' בר"ע (חי') 1912/07 קופרמן מרים נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ [פורסם במאגר נבו] (15.10.2007).

41. על רקע האמור לעיל, אבחן את טענות הצדדים ואת שומת שמאי בית המשפט.

    ירידת ערך בגין תיקונים שאינם ניתנים לתיקון

42. במקרה שלפניי התובעים, כאמור, הגישו חוות דעת המתייחסת לשני הסוגים של ירידת הערך, ירידת ערך בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון וירידת ערך כללית.

43. בשלב הראשון, שמאי בית המשפט התייחס בחוות דעתו לליקויים ספציפיים אשר נטען כי גרמו לירידת ערך והם, כאמור: הפסד מקום חניה, חדר מחזור קרטונים כולל חדר אשפה ראשי, ומשאבה טבולה במפלס 2-.

    שמאי בית המשפט קבע שאין ירידת ערך בגין פרטים אלו.

44. לא מצאתי לנכון להתערב בקביעות אלו של שמאי בית המשפט, מדובר בקביעות מנומקות, המבוססת על חוות דעתו המקצועית, ואשר נתמכות בתשתית ראויה.

    לאור האמור לעיל, ועל סמך חוות דעת שמאי בית המשפט, אני דוחה את התביעה בראשי נזק אלו.

45. למען שלמות התמונה אציין, כי דחיית הטענות במישור זה נתמכת גם בחוות דעת המומחה ההנדסי מטעם בית המשפט, אשר אף הוא דחה טענות אלו.

46. בשלב השני, דן שמאי בית המשפט בליקויים אשר נקבע בחוות דעת מומחה בית המשפט, כי הם אינם הפיכים או אינם בני תיקון, כאשר הוא מחלק אותם לשתי קבוצות, ליקויים שאין בהם לגרום לירידת ערך וליקויים שיצרו נזק תדמיתי.

    לגבי הליקויים הבאים קבע שמאי בית המשפט כי מדובר בנזק 'עקיף', ולכן הוא אינו בר פיצוי במסגרת ירידת ערך: דחסנית חדר אשפה, תריס גלילה בחדר דחסנית, חדר משאבות בחניון 2-, פודסט מדרגות יציאת חירום מהחניון התת קרקעי, התקנה לקויה של מסגרת ארון גז ורמת גימור נמוכה של חדר מכונות מעלית.

    לגבי הליקויים הבאים קבע מומחה בית המשפט כי מדובר בנזק 'ישיר', אבל הוא נכלל במסגרת הנזק התדמיתי של הבניין: ריצוף בגוון שונה במבואות, פגמים בדלתות, רמת גימור נמוכה בלובי בקומות, ציפוי זכוכית מעלית פגום וליקויים בחיפוי הקירות החיצוניים של המבנה.

47. בשלב השלישי, דן שמאי בית המשפט בנזק התדמיתי וזה למעשה עיקרה של חוות דעתו, וממילא מלוא הפיצוי שקבע.

48. לאור הדרך לעיל בה פסע השמאי מטעם בית המשפט, לטעמי אין צורך לדון בשלב הראשון או בשלב השני של שמאי בית המשפט, היות והאמור בהם נבלע בנזק התדמיתי שקבע שמאי בית המשפט, ואנמק.

    כפי שאראה בהמשך, ולמעשה אין על כך מחלוקת, המתודה השמאית של שמאי בית המשפט הינה מתודה של השוואה בין רמת המחירים בבניין לרמת המחירים בניינים אחרים באזור. מכאן, ככל שקיימת ירידת ערך בבניין נשוא התביעה ביחס לבניינים אחרים, ירידת ערך זו מגלמת ומשקפת את כלל הליקויים שאינם ניתנים לתיקון והגורמים נזק ישיר, נזק המתבטא בירידת הערך.

    עוד אציין, כי לעניין הליקויים שהשמאי קובע כי אלו גורמים 'נזק עקיף', הרי לאור הגדרת שמאי בית המשפט "נזק עקיף" כנזק שאינו חשוף לקונה פוטנציאלי ולכן אין בו לפגוע בשווי הדירה (ר' עמ' 19 לשומתו), ברור כי נזק זה אינו רלוונטי לפרק זה העוסק בירידת שווי.

49. לפיכך, אתרכז בנושא ירידת הערך התדמיתית.

     

    ירידת ערך תדמיתית

50. בפרק זה, אשר כאמור מהווה את עיקרה של התביעה, יש לדון בשני מישורים. המישור הראשון, האם ראוי להכיר במקרה זה בירידת ערך תדמיתית, והמישור השני, ככל שיש להכיר בירידת ערך תדמיתית, מהו שיעור ירידת הערך.

51. במישור הראשון, המישור העקרוני, אני סבור שיש מקום להכיר במקרה שלפניי בירידת ערך תדמיתית, ואנמק.

52. כאמור, התנאי הראשון להכרה בירידת ערך תדמיתית כבת פיצויי הינה הוכחה כי הנזק התדמיתי מבוסס על ליקויים פיזיים ואי התאמות, כאשר אלו מבוססים בחומר הראיות ונתמכים בחוות דעת מומחה הנדסי. יובהר, כי קביעת פיצוי בגין נזק תדמיתי תינתן רק לאור הוכחה של ליקויים ואי התאמות, כך שנזק תדמיתי שנגרם מגורמים פסיכולוגיים תיאורטיים או מכתבות תדמית שליליות וזאת ללא בסיס של ליקויים ואי התאמות בפועל לא יוכר.

53. אני סבור כי תנאי זה מתקיים במקרה שלפניי, ואפרט.

    אמנם שמאי בית המשפט אינו מנמק בהרחבה את הגורמים הפיזיים לנזק התדמיתי ומסתפק באמירה הכללית, כי רמת הגימור של הבניין "נמוכה ואינה מזמינה וזאת בלשון המעטה". אלא שהשמאי אינו חייב להרחיב בנושא, וזאת כאשר לפניו הייתה מונחת חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט בתחום ההנדסי אינג' ג'רבי, חוות דעת המלמדת על נתונים אלו.

    השמאי מטעם בית המשפט אף הרחיב בעניין זה בחקירתו בפני בית המשפט, וציין (פרוטוקול הדיון מיום 2.4.2024, בעמ' 140):

    "כב' הש' גלעד הס:אתה, אתה אישית כשבאת לבניין התרשמת שהגימור לא טוב?

    העד, מר שדה:כן, חד משמעית.

    כב' הש' גלעד הס:כלומר אתה, אם אתה היית, אם אתה רואה את עצמך בתור קונה סביר שבא לבניין יש בו הבדל מבניינים אחרים מבחינת הגימור שהוא נראה לעין?

    העד, מר שדה:כן, חד משמעית.

    כב' הש' גלעד הס:כן? ומה ראית?

    העד, מר שדה:אתה מסתכל, אתה רואה את הבניין, אתה רואה אבנים שבורות, אתה רואה אבנים בגוונים שונים, אתה רואה סימנים של תיקונים שבוצעו במהלך השנים. זה לא נראה טוב בעין."

54. אציין, כי התרשמות בלתי אמצעית זו של השמאי מטעם בית המשפט מקבלת חיזוק בחוות הדעת המקצועית של אינג' ג'רבי, ובעיקר בנושא החיפוי החיצוני בחוות דעת זו.

    וכך קובע אינג' ג'רבי בסעיף 2.21 לחוות דעתו לעניין החיפוי:

    "מראהו של החיפוי ממרחק קצר מכ- 10 מ' – ירוד, דבר המצביע על ביצוע רשלני ולא קפדני. כמו כן, התיקונים הרבים, שבוצעו בחיפוי הבניין, נותן אותותיו במראהו הכללי של החיפוי" (הדגשה אינה במקור – ג.ה).

    וכן:

    "נראה לי בסבירות גבוהה כי איכותה של האבן הגירית בגוון בז' (ולא הבזלתית – בגוון האפור) שבחיפוי האבן – ירודה"

    מסקנות אלו של אינג' ג'רבי מקובלות עליי לחלוטין, כאשר אלו רק דוגמאות לקביעות של אינג' ג'רבי לגבי הבניין בכלל והחיפוי בפרט.

55. מכאן, כאשר קובע שמאי בית המשפט, כי מדובר בבניין ברמת גימור נמוכה בלשון המעטה, זו לא רק התרשמותו כשמאי בעל מקצוע שביקר בבניין, אלא יש לכך אסמכתא בחוות הדעת ההנדסית של המומחה מטעם בית המשפט.

56. הנתבעות טוענות בהקשר זה, כי אין מקום לפסוק ירידת ערך בגין החיפוי החיצוני, ככל שתקבע חובה לתקן ליקוי זה, כך שלאחר התיקון אין עוד ירידת ערך למבנה.

    אכן, מבחינה עקרונית, יש ממש בטענת הנתבעות, וכאשר ליקוי מתוקן באופן מלא ושלם, בתוך זמן סביר, הרי במרבית המקרים אין מקום לפסוק בנוסף ירידת ערך, ר' עניין לכיש לעיל.

    אולם, לא זה המצב בענייננו. במקרה שלפנינו הבניין נמסר לתובעים עוד בשנת 2015. חוות דעת אינג' ג'רבי ניתנה ביום 29.3.2020 וחוות דעת שמאי בית המשפט ניתנה ביום 3.1.2023.

    כלומר, חוות הדעת ההנדסית שלפניי משקפת את מצב הבניין לפחות חמש שנים לאחר מסירת הדירות לתובעים, וחוות דעת השמאי משקפת את מצבו שמונה שנים לאחר המסירה.

    בכל פרק הזמן זה הנתבעות לא הצליחו לתקן את הליקויים בכלל, ואת הליקויים בחיפוי החיצוני וגימור הבניין בפרט. כך שהשמאי מטעם בית המשפט, שמונה שנים לאחר מסירת הדירות, מוצא את הבניין ברמת גימור נמוכה, לרבות חיפוי החוץ.

    לאור האמור לעיל, אין מדובר לטעמי בירידת ערך "זמנית" כפי שטוענות הנתבעות בעמ' 8 לסיכומיהן. במקרה שלפניי מדובר על ליקויים חיצוניים וגלויים אשר מאפיינים את הבניין זמן רב, ומכאן, ירידת הערך התדמיתית בגינם התגבשה והפכה לקבועה וזאת גם אם בעתיד יתוקנו הליקויים בניין, ובפרט אם יתוקן חיפוי החוץ.

57. בנסיבות אלו, כאשר חלפו תשע שנים ממועד המסירה, הנזק של ירידת הערך התדמיתית לבניין כבר התגבש לטעמי. זאת ועוד, אף אם בעתיד תתקנה הנתבעות את החיפוי החיצוני לאור פסק דין זה, הרי בחלוף תקופה כה ארוכה שהבניין שנבנה בגימור נמוך חשוף לסביבה, אין בתיקון העתידי בכדי לרפא את ירידת הערך שנוצרה. קל וחומר, כאשר התיקון אמור להבטיח את בטיחות הצפוי החיצוני, אולם לא ירפא את הפגמים האסתטיים עליהם עמדו אינג' ג'רבי ושמאי בית המשפט.

58. עוד אציין, כי הבניין סובל לא רק מליקויים בחיפוי, אלא קיימת שורה של ליקויים נוספים, כדוגמת: ליקויים בריצוף (ר' סעיפים 2.124-2.128; 2.139-2.142 לחוות דעת מומחה בית המשפט), ליקויים בדלתות בכל קומה (סעיף 2.150 לחוות דעת מומחה בית המשפט) ועוד.

59. מכאן, אין לפניי מצב בו השמאי קבע ירידת ערך תדמיתית על סמך סברה או שמועה ביחס לבניין, או על סמך ליקויים שהיו בעבר ותוקנו, אלא ירידת הערך התדמיתית שקבע שמאי בית המשפט נובעת משורה של ליקויים ובראשם גימור ירוד של הבניין, ובפרט חיפוי חיצוני ברמה נמוכה, ליקויים אשר לא תוקנו לכל הפחות שמונה שנים מיום מסירת הדירות.

60. אני סבור, כי די בכך על מנת לבסס עילה של ירידת ערך תדמיתית בהתאם לפסיקה שהכירה בראש נזק זה.

61. הנתבעות התייחסו בסיכומים מטעמן לפרטים כאלו ואחרים בעניין ירידת הערך, כגון גודל הלובי, או מצגים טרום חוזיים שלטעם הנתבעות אין מקום להתבסס עליהם, וטענו כי אלו אינם נכונים או אינם מולידים ירידת ערך. אלא, שלטעמי, אין מקום להתייחס לטענות ספציפיות אלו, ואין מקום לבחון כל מרכיב ומרכיב בירידת הערך הנטענת בנפרד, וזאת כאשר השמאי מטעם בית המשפט בחן את כלל טענות ירידת הערך כמכלול ובשיטת ההשוואה.

    וכך מסביר שמאי בית המשפט בעמ' 155 לפרוטוקול מיום 2.4.2023:

    "העד, מר שדה:בגדול כן, כי את הארבעה אחוז, זה לא שאני בניתי, לקחתי כל סעיף ואמרתי פה זה חצי אחוז, פה 3/4 אחוז, פה אחוז. אלא בדקתי על סמך עסקאות ההשוואה ובדקתי איך השוק, איך השוק הגיב למכלול. וזו התוצאה שאליה הגעתי. איך השוק מגיב למכלול, לא על ידי בנייה של כל סעיף בנפרד." (הדגשה אינה במקור – ג.ה).

62. לפיכך, אין צורך ואין מקום להידרש לטענות הפרטניות של הנתבעות לגבי רכיבי ירידת הערך, אלא יש לבחון את המכלול, וזאת כאשר הוכח כי אכן הפגיעה בתדמית הבניין נובעת מליקויים אמתיים וממשיים. כך, למשל, אף אם טענת הנתבעות כי הלובי נבנה בגודל ראוי נכונה (ואיני מכריע בכך), הרי אין בכך להשפיע על חוות דעת שמאי בית המשפט ועל ירידת הערך, כאשר אלו נבחנו באופן השוואתי וכמכלול.

    שיעור ירידת הערך התדמיתית

63. לאור האמור לעיל קבעתי, כי התובעים הוכיחו כי קיימת ירידת ערך תדמיתית הנובעת מליקויים ממשיים. כעת יש לבחון את שיעור ירידת הערך.

64. כמבואר לעיל, שמאי בית המשפט קבע ירידת ערך בשיעור של 4% לכלל הבניין, סכום שמסתכם בכ- 9,000,000 ₪.

    הנתבעות טוענות, כאמור, כי שגה שמאי בית המשפט במסקנתו כי נגרמה ירידת ערך וכן שגה בשיעור ירידת הערך.

65. על מנת להכריע בטענות הנתבעות, אחדד את המתודה שנקט שמאי בית המשפט ואבחן מתודה זו על רקע טענות הנתבעות, כדלקמן:

    כאמור, בשלב הראשון חילק שמאי בית המשפט את כלל התקופה לשני חלקים, החלק הראשון, הכולל את השנים 2015-2017, והחלק השני, הכולל את השנים 2018 עד 2021 (להלן: "התקופה הראשונה" וה- "התקופה השנייה").

    הרעיון של החלוקה לתקופות הינו, כי בתקופה הראשונה משקפים המחירים של העסקאות בבניין את שווי הדירות ללא הפגיעה התדמיתית, היות והשוק טרם נחשף לליקויים בבניין, ואילו המחירים בתקופה השנייה משקפים את שווי הדירות לאחר שהשוק נחשף לפגיעה התדמיתית.

    בשלב השני, בחר שמאי בית המשפט שני פרויקטים להשוואה, הראשון פרויקט 'אפר' והשני מתחם 'חתני פרס נובל'.

    בשלב השלישי, מצא שמאי בית המשפט את המחיר למ"ר דירה בכל אחת מהשנים, לשלושת המתחמים – הבניין נשוא התביעה, פרויקט 'אפר' ומתחם 'חתני פרס נובל'.

66. לאור שלושת השלבים האלו, והנתונים שמצא, חישב שמאי בית המשפט את ירידת הערך באופן הבא.

    שמאי בית המשפט השווה את המחיר למ"ר ממוצע בתקופה הראשונה בבניין למחיר למ"ר ממוצע בשני המתחמים האחרים בתקופה הראשונה, ומצא כי מדובר ב- 3.4% הפרש במחיר למ"ר מפרויקט 'אפר' וב- 5.3% הפרש במחיר למ"ר ממתחם חתני פרס נובל.

    לאחר מכן, השווה שמאי בית המשפט את המחיר למ"ר ממוצע בתקופה השנייה באזורים השונים, ומצע כי בתקופה השנייה לגבי פרויקט 'אפר' ההפרש במחיר למ"ר ממוצע הינו בשיעור של 10.6% ולגבי מתחם 'חתני פרס נובל' ההפרש במחיר למ"ר ממוצע הינו בשיעור של 6.4%.

    מכאן, לעמדת שמאי בית המשפט, הפער בין שווי הדירות בבניין נשוא התביעה לשווי הדירות בסביבה עלה מהתקופה הראשונה לתקופה השנייה, דבר המלמד על ירידת ערך של הדירות עקב הנזק התדמיתי שהתגבש בתקופה השנייה.

    בשלב האחרון, על בסיס הנתונים הללו, ועל בסיס העמדה כי הגדלת הפער בין שווי הדירות בפרויקט נשוא התביעה לדירות בסביבה בין התקופה הראשונה לתקופה השנייה מייצג את ירידת הערך הנובעת מתדמית שלילית של הבניין, קבע שמאי בית המשפט את שיעור ירידת הערך.

    שמאי בית המשפט מצא, כי לגבי פרויקט 'אפר' הפער בין הפרש מחירי הדירות בתקופה הראשונה להפרש מחירי הדירות בתקופה השנייה הינו 7.2%, ואילו לגבי חתני פרס נובל הפער האמור הינו 1.1%.

    מכאן, קובע שמאי בית המשפט כי ממוצע הפערים הינו בשיעור של 4.15% ובמעוגל קובע ירידת ערך של 4%.

67. טרם אנתח את מתודת השמאי מטעם בית המשפט, חשוב להבהיר כי מתודה זו מבוססת על הפער בין שתי תקופות: התקופה הראשונה במסגרתה השוק לא ידע על הליקויים בבניין, והתקופה השנייה במסגרתה השוק הפנים את הליקויים בבניין.

    מכאן, כאשר הפער בין מחירי הדירות בבניין לסביבה עלה מהתקופה הראשונה לשנייה, יש בכך בכדי להוכיח ירידת ערך עקב הליקויים בבניין והתדמית השלילית.

68. לאחר שעיינתי בחוות דעת שמאי בית המשפט, חוות דעת הצדדים, טיעוני הצדדים ויתר הראיות בתיק, ולאחר שהבאתי בחשבון את הכללים הנוקשים להתערבות בחוות דעת מומחה מטעם בית המשפט, אני סבור שלעניין שיעור הנזק לא ניתן לקבל את חוות דעת שמאי בית המשפט כפי שהוגשה לבית המשפט, ואבאר.

69. בפתח הדברים בעניין זה אציין, כי יש לערוך הבחנה בין התערבות שהינה בליבה השמאית של חוות הדעת להתערבות בתשתית העובדתית של חוות הדעת. כך, בעוד שהתערבות בנושא השמאי ובפרט בליבת הנושא השמאי, תעשה רק במקרים חריגים כאשר בית המשפט ימצא שגיאה יוצאת דופן בחוות הדעת, הרי התערבות בתשתית העובדתית תעשה כל אימת שקיימת טעות בתשתית של חוות הדעת, ולאו דווקא טעות חמורה.

70. מכאן, איני סבור שיש מקום להתערב במתודה שבחר שמאי בית המשפט על מנת לבחון את ירידת הערך, אשר הינה מתודה הגיונית המבוססת על מקצועיותו של שמאי בית המשפט. לא מצאתי לנכון גם להתערב בערכי השווי שקבע שמאי בית המשפט, ולטעמי אין גם עילה להתערבות בעסקאות ההשוואה אותם בחר שמאי בית המשפט להביא בחשבון או בעסקאות ההשוואה ששמאי בית המשפט קבע שיש לנטרל. אבהיר, בחנתי את טענות הצדדים ביחס לקביעת המחיר, השווי ועסקאות ההשוואה, אולם לא מצאתי בהם די על מנת להתערב בהכרעתו המקצועית של שמאי בית המשפט בנושאים אלו.

71. אחדד, כי קביעת המחיר למ"ר בכל תקופה ותקופה הינה פעולה בלב ליבה של העשייה השמאית, ומהווה שיקול דעת מקצועי מובהק של השמאי. מכאן, אין מקום לטעמי, לבודד עסקה זו או אחרת ולטעון כי היה מקום לכלול או לא לכלול אותה, כפי שטענו הצדדים בסיכומים, אלא לבחון את עבודת שמאי בית המשפט כמכלול, ובחינת עבודת השמאי כמכלול אינה מגלה כל פגם.

72. אבהיר, בחינת עבודת השמאי המכריע במקרה שלפניי בנושא השמאי המבוהק, מובילה למסקנה כי זה ערך עבודתו כראוי, ולא מצאתי פגם של ממש בבחירת העסקאות עליהן בחר להסתמך ובמסקנות אליהן הגיע על בסיס מסד הנתונים הראוי שלו.

    זאת ועוד, כך גם התרשמתי מהתייחסות שמאי בית המשפט לנושא זה בחקירתו הנגדית ומתשובותיו המנומקות בדיון.

    אטעים, אף אם בית המשפט סבור, כי יש היגיון שמאי בנתונים שהציגו שמאי הצדדים לגבי עסקה זו או אחרת, הרי אין בכך די על מנת להתערב במסקנה מקצועית של מומחה בית משפט לגבי השווי, כאשר ההלכה הינה כי רק שגיאה ברורה תהווה עילה להתערבות שכזו.

73. לאור האמור לעיל, אני מאמץ את קביעות שמאי בית המשפט ביחס לשווי הדירות, והמחיר למ"ר, במתחמים השונים בתקופות השונות.

74. עם זאת, אני סבור כי נפלה טעות ממשית של שמאי בית המשפט בתשתית העובדתית על בסיסה נערך תחשיב הפער בין התקופות השונות, טעות המצדיקה התערבות בשומת שמאי בית המשפט, ואנמק.

75. שמאי בית המשפט חילק כאמור את סך השנים לשתי תקופות, התקופה טרם התגלו הבעיות בבניין והתקופה לאחר שהתגלו הבעיות בבניין. לטעמו של שמאי בית המשפט התקופה בה השוק טרם הפנים את הבעיות בבניין הינה 2015 עד 2017 ואילו התקופה לאחר גילוי הבעיות בבניין הינה 2018 עד 2021.

76. לטעמי נפלה שגיאה בחלוקה זו, כאשר לא ניתן להתייחס לשנת 2017 כשנה שבה השוק לא הפנים את הבעיות בבניין. אין מחלוקת כי הבעיות בבניין הופנו לטיפול הנתבעות עוד בשנת 2016, כאשר התביעה שלפניי הוגשה בחודש אוקטובר 2016. לפיכך, בשנת 2017 לא רק שקונה סביר היה רואה את הליקויים בבניין בעיניו, אלא שהיה יודע שהוגשה תביעה בסדר גודל משמעותי בגין ליקויי בניה וירידת ערך.

    מכאן, לא נתן להתייחס לשנת 2017 במסגרת התקופה הראשונה המהווה את תקופת הבסיס, תקופה במסגרתה מניח שמאי בית המשפט כי השוק לא הפנים או לא הכיר בנזק התדמיתי לבניין.

77. ראוי לציין לעניין זה, כי השמאי מטעם בית המשפט אישר בחקירתו הנגדית כי לאור העובדה כי הוגשה התביעה בשנת 2016 יש לשנות את התקופות להשוואה, כדלקמן:

    "ש. אז אתה מסכים איתי שבהנחה שזה נכון אז אין, לא צריך לחכות 3 שנים.

    העד, מר שדה:לא, בהנחה שזה נכון לא צריך לחכות 3 שנים. בהנחה שיש תביעה אז היא מקדימה את הזמן." 

    (ר' עמ' 135 לפרוטוקול הדיון מיום 2.4.2023).

78. לאור האמור לעיל, אני סבור כי יש לחלק את התקופות להשוואה כדלקמן, התקופה הראשונה, תקופת הבסיס, תכלול את השנים 2014 עד 2016 והתקופה השנייה, תקופת ההשוואה, תכלול את השנים 2017 עד 2020.

    אסביר בקצרה מדוע אני סבור כי התקופה שקדמה לשנת 2014, ושלאחר 2020 אינן רלוונטיות לטעמי.

    ביחס לתקופה שקדמה לשנת 2014, לטעמי זאת אינה רלוונטית, היות ומדובר במכירה שנעשתה "על הנייר" והשיקולים ברכישה שכזו שונים, כך שהמחירים אינם משקפים שווי של דירה גמורה, ואין בהם להעיד על קיומו או העדרו של נזק תדמיתי.

    לעומת זאת, בשנת 2014 הדירות כבר נמסרו, ואין נימוק של ממש מדוע לא לכלול שנה זו ולהגדיל את בסיס הנתונים של ההשוואה.

    מצאתי לנכון גם לא להתחשב בנתונים משנת 2021 וזאת משני טעמים. ראשית, על מנת לקבוע תקופות דומות ככל הניתן לצורך ההשוואה, ולא ליצור פער גדול יותר בין תקופת הבסיס המונה רק שלוש שנים לתקופת ההשוואה.

    שנית, ככל שמתרחקים ממועד המסירה ולאחר מכן ממועד ההטמעה של השוק של הנזק התדמיתי, יכולות להיות השפעות חיצוניות על המחירים בכלל הפרויקטים שנבחנים, השפעות שאינן קשורות למשתנה של הנזק התדמיתי, למשל, פתיחת כבישים חדשים באזור, איכות מוסדות ציבור הסמוכים וכדומה.

79. בנסיבות אלו, אני סבור שיש לערוך השוואה בין שתי התקופות הבאות: השנים 2014 עד 2016 אל מול השנים 2017 עד 2020.

    כפי שנימקתי לעיל, אני סבור כי לגבי הבחירה בעסקאות ההשוואה והמסקנות שגזר מהן שמאי בית המשפט אין עילה להתערבות בית המשפט, ואני מאמץ את הערכים שקבע שמאי בית המשפט לכל אחת ואחת מהשנים.

    עם זאת לשנת 2014 לא הציג שמאי בית המשפט עסקאות השוואה ואין בחוות דעתו נתוני שווי, לעניין זה ר' אמירתו של שמאי בית המשפט כי לא התעסק עם עסקאות שקדמו לשנת 2015 בעמ' 116 לפרוטוקול הדיון מיום 23.4.2023.

    בנסיבות אלו, אני סבור כי לעניין מחירי שנת 2014 ניתן להסתמך על חוות דעת שמאי הנתבעות מר ברמן, ועל הנספחים לחוות דעתו, וזאת לאחר שבחנתי את חוות דעתו ונספחיה ובשים לב כי התובעים ויתרו על חקירת השמאי ברמן.

80. לאור האמור לעיל, אני קובע כי הטבלה בהתאם לה תקבע ירידת הערך תהא, כדלקמן:

    השוואה עם פרויקט 'אפר':

    קבוצת הזמן	שנה	מחיר ממוצע למ"ר בנוי		שיעור פערי המחיר	פער ממוצע בכל תקופה
    		אפר	גינדי
    שניה	2020	25,041	22,079	13.4%	9.775%
    	2019	24,542	21,894	12.1%
    	2018	24,043	22,219	8.2%
    	2017	22,713	21,558	5.4%
    ראשונה	2016	20,809	20,617	0.9%	5.8%
    	2015	20,297	19,551	3.8%
    	2014	19,328	17,157	12.7%
    הפרש בין קבוצות השנים					3.975%

     

81.  

     

    השוואה עם מתחם חתני פרס נובל:

    קבוצת הזמן	שנה	מחיר ממוצע למ"ר בנוי		שיעור פערי המחיר	פער ממוצע בכל תקופה
    		חתני פרס נובל	גינדי
    שניה	2020	24,059	22,079	9%	6.2%
    	2019	23,799	21,894	8.7%
    	2018	23,188	22,219	4.4%
    	2017	22,138	21,558	2.7%
    ראשונה	2016	21,668	20,617	5.1%	8.3%
    	2015	21,137	19,551	8.1%
    	2014	19,170	17,157	11.7%
    הפרש בין קבוצות השנים					2.1%-

     

82. מכאן ממוצע הפערים בין פרויקט גנדי נשוא התביעה לפרויקט 'אפר' ולשכונת חתני פרס נובל הינו בשיעור כדלקמן:

    0.94% = 2/(3.975% + 2.1%-).

83. לעניין שווי הבניין, אני מאמץ את השווי שקבע השמאי מטעם בית המשפט בסך של 238,424,524 ₪ נכון ליום 6.6.2017. אציין, כי הצדדים לא חלקו למעשה על קביעה זו.

     

    לעניין המועד הקובע לירידת הערך, אציין כי דרך המלך שקבעה הפסיקה הינה לקבוע את המועד הקובע ליום הגשת התביעה. עם זאת, לאור העובדה כי שמאי בית המשפט בחן שני מועדים קובעים הראשון ליום 21.6.2015 והשני ליום 6.6.2017, אני סבור שיש להעדיף את המועד הקרוב יותר למועד הגשת התביעה והוא יום 6.6.2017.

    עם זאת, מובן שירידת הערך תשוערך להיום מיום 6.6.2017 ולא מיום הגשת התביעה.

84. לאור האמור לעיל, ירידת הערך של כלל הבניין הינה בסך של -

    0.94% X 238,424,524 ₪ = 2,241,190 ₪.

    אציין, כי כאשר בבניין קיימות 84 יחידות דיור, ירידת ערך זו משקפת, בממוצע, ירידת ערך של כ- 26,680 ₪ לכל יחידת דיור כתוצאה מליקויים ברכוש המשותף, סכום שהינו סביר בנסיבות תיק זה.

85. הנתבעות טענו בסיכומים, כי היה מקום לחשב את ירידת הערך בנפרד לכל דירה ודירה ומכאן אין לקבל את עמדת שמאי בית המשפט. איני מקבל טענה זו. אכן קיים יתרון להעריך את ירידת הערך ביחס לכל דירה ודירה בנפרד, עם זאת, הדבר כרוך גם בעלויות רבות.

    במקרה שלפניי שמאי בית המשפט בחר לבחון מחיר מ"ר ממוצע בבניין ולחשב את ירידת הערך ביחס למחיר זה, מתוך הנחה שמאית כי כאשר מדובר בירידת ערך תדמיתית הנובעת מליקויים ברכוש המשותף ולא מליקויים בדירה ספציפית, השפעתה על מחיר למ"ר בכלל הדירות הינה זהה.

    מדובר בבחירה מקצועית סבירה והגיונית של שמאי בית המשפט, ולא מצאתי לנכון להתערב בה.

    מכאן נובע גם, כי החלוקה של הפיצוי בין הדירות תעשה בהתאם לחלק היחסי של כל דירה ברכוש המשותף, יחס המשקף את שטח כל דירה ודירה.

    המישור ההנדסי - ליקויי הבניה

86. כאמור לעיל, בעניין ליקויי הבניה הנטענים הגישו התובעים מטעמם את חוות דעתו של המהנדס יואל בן עזרא (להלן: "מומחה התובעים"). מנגד, הגישו הנתבעות את חוות דעתו של המהנדס אמיל ברגינר (להלן: "מומחה הנתבעות").

87. לאור קוטביות חוות דעת הצדדים מונה המהנדס יוחנן ג'רבי כמומחה מטעם בית המשפט, אשר הגיש את חוות דעתו ביום 6.4.2021 (להלן: "חוות הדעת").

88. טרם הגשת חוות הדעת, קיים מומחה בית המשפט חמישה סיורים בבניין בנוכחות הצדדים והמהנדסים מטעמם, ובדק באופן פרטני את רכיבי ליקויי הבניה הנטענים.

89. לאחר הגשת חוות הדעת השיב מומחה בית המשפט על שאלות ההבהרה שנשלחו אליו מטעם הנתבעות, וביום 2.4.2023 העיד מומחה בית המשפט ונחקר על ידי באי כוח הצדדים.

90. בטרם אבחן את הליקויים אבהיר, כי לטעמי מומחה מטעם בית המשפט מוסמך לקבוע כי בגין ליקויי מסוים יינתן פיצוי חלף עלות התיקון וזאת כאשר התיקון אינו אפשרי או אינו סביר. עם זאת, כאשר עסקינן במקום גיאומטרי של "סבירות" עלות התיקון ו- "אומדן" הפיצוי ולא של עלות בפועל, הרי יש מקום לבחון ביתר זהירות את קביעות המומחה ולהעביר קביעות אלו תחת ביקורת בית המשפט.

91. טרם אתחיל לדון בטענות הצדדים ביחס לליקוי הבניה באופן פרטני, אציין כי ישנם פערים של ממש בהערכת ליקויי הבניה ועלות התיקון שלהם, בין חוות הדעת מטעם הצדדים ובין חוות דעת מומחה בית המשפט, ובפרט בין חוות דעת מומחה התובעים לבין חוות דעת מומחה בית המשפט.

    מומחה התובעים העריך את העלות הכוללת של התיקונים בסך כולל של 9,070,250 ₪ ללא תוספת פיקוח הנדסי וללא תוספת מע"מ.

    לעומת זאת, מומחה הנתבעות העריך את עלות התיקונים בסך כולל של 109,900 ₪.

    מומחה בית המשפט העריך את עלות התיקונים בסך כולל של 232,700 ₪ ללא תוספת פיקוח הנדסי בסך 40,000 ש"ח וללא תוספת מע"מ. עוד קבע המומחה כי ככל והתובעים יבצעו את התיקונים המחיר יהיה יקר ב-30%.

    כמו כן העריך מומחה בית המשפט את הפיצוי בגין הליקויים שאינם ניתנים לתיקון בסך של 146,900 ₪ וכן קבע החזר הוצאות לתובעים בסך 5,700 ₪ בתוספת מע"מ בגין עבודות שביצעו בעצמם. עוד קבע המומחה בסעיף 2.22.8 לחוות הדעת פיצוי ספציפי לכל דירה עקב ליקוי בחיפוי הנחזה מהדירה. בנוסף, מומחה בית המשפט השאיר להכרעת בית משפט מספר רכיבים אשר לא היה ביכולתו להכריע בהם בסכום שאינו משמעותי.

92. עיון בסיכומי התובעים מעלה, כי יש להם טענות מגוונות כנגד חוות דעת המומחה באופן כללי, אולם כאשר בוחנים את הטענות לגופן עולה כי הטענות הן טענות נקודתיות לגבי רכיבים בחוות דעת המומחה ואין דרישה לפסילת מלוא חוות הדעת.

    לפיכך, אני סבור כי נקודת המוצא לדיון בליקויי הבניה היא חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, חוות דעת אשר יש לה מעמד מועדף כאמור ביחס לחוות הדעת מטעם הצדדים.

    מתוך נקודת מוצא זו, אבחן את הטענות הספציפיות של הצדדים ביחס לרכיבים שונים בחוות הדעת.

    עם זאת, ייאמר כבר עתה, כי אני מאמץ את מסקנות חוות הדעת של מומחה בית המשפט, לרבות סכומי חוות הדעת, פרט לרכיבים אותם אסייג באופן מפורש לעיל.

    אציין כי טכניקה דומה אומצה בשורה רבה של פסק דין, ר', למשל, ת"א (מחוזי ת"א) 1145/07 משה שפושניק מערכות בע"מ נ' רשת מלונות אטלס בע"מ [פורסם נבו] (8.8.17):

    "נקודת המוצא להכרעה היא חוות דעת המומחה וטענות שני הצדדים כנגדה. בכך אין למעשה כל חידוש"

    ור' גם פסק הדין של מותב זה בעניין ת"א (שלום הרצ') 27234-05-13‏ ברכה מולדובן נ' הלה הנדסה בניה ויזום (1998) בע"מ [פורסם במאגר נבו] (06.06.2019).

    החיפוי החיצוני 

93. בחוות דעת התובעים נטען, כי יש להורות על החלפת מלוא החיפוי החיצוני של הבניין לאור פגמים שונים שנפלו בו. מומחה התובעים העריך את עלות ההחלפה בסך של 7,235,000 ש"ח. מנגד בחוות דעת הנתבעות נטען, כי החיפוי עומדת בדרישות התקנים וכי בחלק מהמקומות ניתן לשפר את המראה על ידי ליטוש בלבד וכן לבצע במספר מקומות תיקונים מקומיים.

    מומחה הנתבעות העריך את עלות התיקונים בסך כולל של 45,000 ₪.

94. מומחה בית המשפט קבע, כי קיימים פגמים שונים בחיפוי החיצוני וקבע כי יש להחליף במעטפת הבניין את כל האבנים השבורות, הסדוקות והפגומות.

    עוד קבע מומחה בית המשפט, כי לאור החשיבות הבטיחותית של רכיבי חיפוי החוץ, על הנתבעות למנות מהנדס בעל ניסיון של 10 שנים לפחות כאחראי על חיפוי הבניין על מנת שזה ידאג כי חיפוי האבן עומד בדרישות התקנים הרלוונטיים, ובמקביל, ימונה מהנדס מבקר מטעם התובעים אשר ילווה את המהנדס מטעם הנתבעות כאשר בעלותו תישאנה הנתבעות.

    כמו כן, קבע המומחה הוראות פרטניות למהנדס שימונה מטעם הנתבעות לביצוע העבודות. עוד קבע המומחה, כי הבדיקות שיערוך המהנדס בהתאם להוראות הפרטניות הינם לתקופה של 25 שנים ממועד ביצוע תיקון החיפוי.

95. בנוסף קבע מומחה בית המשפט, כי קיימים נזקי רטיבות עקב הפגמים בחיפוי וכן קבע פיצוי בסכומים שונים לטובת כל דירה בניין לפי גודל מרפסתה, וזאת לאור הפגמים הנחזים בחיפוי, ממרפסת כל דירה.

96. במסגרת שאלות ההבהרה, נשאל המומחה מספר שאלות ביחס לרכיב החיפוי החיצוני. בין היתר, נשאל המומחה לעניין מינוי המהנדס מטעם הנתבעות וההוראות שנתן לגבי מינוי זה, וכן נשאל לגבי נזקי הרטיבות שקבע והפיצוי שהעריך לכל דירה ביחס לפגמים הנחזים ממנה בחיפוי החיצוני.

97. המומחה השיב לשאלות ההבהרה במלואן.

98. לעניין הצעתו לטיפול בחיפוי החיצוני השיב, כי הצעה שלו היא חלף פירוק כל החיפוי והחלפתו בחדש, מהלך אשר יגרום מטרד של ממש לדיירי הבניין.

    לעניין נזקי הרטיבות השיב, כי מדובר בנזקי רטיבות שנגרמו בדירות בגלל בעיות איטום של הקירות החיצוניים, ומכאן שמדובר בכשל ברכוש המשותף אשר גרם לנזקי הרטיבות.

99. במסגרת חקירת המומחה נשאל המומחה ממושכות על ידי באי כוח הצדדים על אודות הרכיב הנדון והשיב לשאלות באופן קוהרנטי, ולא שב מקביעותיו ביחס לרכיב זה.

100. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, בין היתר, כי לאור הפגמים שנפלו בחיפוי החיצוני יש להעדיף את פתרון החלפת החיפוי כהצעת המומחה מטעמם אל מול הפתרון של המומחה אשר מעורר קשיים בביצועו. כמו כן טענו התובעים, כי הפיצוי שקבע המומחה בגין הליקויים ברכיב זה אינם בסמכותו, וככל ולא יתקבל פתרון המומחה מטעמם, יש לקבוע ירידת ערך בגין רכיב זה על פי חוות דעת השמאי שדה.

101. מנגד טענו הנתבעות במסגרת הסיכומים, בין היתר, כי אין לאמץ את המנגנון שקבע המומחה לעניין מינוי מומחים לתיקון ובקרה על החיפוי החיצוני, שכן מדובר בהרחבת תקופת האחריות של הנתבעות לתקופה של 25 שנים, סעד אשר לא נתבע על ידי התובעים.

102. לטעמי, יש לאמץ את חוות דעת המומחה לעניין רכיב החיפוי החיצוני במלואה, פרט לעניין תקופת האחריות אשר תקוצר. ואנמק.

103. אין מחלוקת של ממש כי במסגרת חוות דעת המומחה, נבחנה כל טענה מטעם הצדדים ביחס לחיפוי החיצוני והיא נדונה על ידי המומחה באופן פרטני.

     במסגרת חוות הדעת קבע המומחה כי -

     "ככל שמתקרבים יותר אל הבניין ובעיקר כשנמצאים במרפסות הדירות ומביטים אל חיפוי הבניין, ניכרים היטב הליקויים אותם מפרט מהנדס התובעים בחוות דעתו." (ר' עמ' 8 לחוות דעת המומחה).

     המומחה אף הציג בחוות דעתו צילומים המעידים על אותם ליקויים בחיפוי. על קביעה זו לא חלקו הנתבעות במסגרת הסיכומים.

104. עוד קבע המומחה, כי הנתבעות ערכו בדיקה אחת בלבד לטיב האבן וגם זאת לסוג אבן אחת בלבד וזאת בניגוד להוראות התקן, ת"י 2378(1), המחייב בדיקת טיב אבן לפי מדגם לכל 1,500 מ"ר חיפוי אבן (ר' סעיף 2.19.ב לחוות הדעת). הנתבעות טענו בסיכומים, כי המומחה שגה בשטח החיפוי של הבניין ומכאן שהקביעה אינה יכולה לעמוד.

105. אבהיר, עמדת המומחה בעניין זה מקובלת עליי, ולא מצאתי שגיאה בשטח החיפוי. זאת ועוד, הנתבעות לא הציגו, כי נעשו בדיקות בהתאם לתקן ביחס לשטח החיפוי של הבניין הנטען על ידן. לפיכך, אף אם המומחה שגה בהיקף שטח החיפוי, עדיין אין בפני ראיה כי בוצעו בדיקות כנדרש על פי התקן. לפיכך, אני מאמץ את קביעת המומחה בנושא זה ודוחה את טענת הנתבעות לעניין זה.

106. עוד קבע המומחה בעניין החיפוי החיצוני, כי קיים בפגם באיטום החיפוי החיצוני, כך שהמקור לרטיבות בדירות הוא חיפוי האבן של הבניין, ומכאן קבע שיש לבצע איטום חיצוני נקודתי במספר דירות לאור בעיות הרטיבות הקיימות בהן. המומחה שב על קביעה זו במסגרת תשובות לשאלות ההבהרה.

107. הנתבעות טענו בסיכומים, כי המומחה בחקירתו אישר כי הדירות שהוצגו בפניו היו יבשות וכי מדובר בליקוי שתוקן. לטעמי, אין לקבל טענה זו של הנתבעות, ויוסבר.

108. אכן המומחה בחקירתו אישר כי הדירות שהוצגו בפניו היו יבשות, ומכאן שמדובר בליקוי שתוקן לגבי דירות אלו. עם זאת, ברי כי דברי המומחה בחקירתו לא מתייחסים לבעיית הרטיבות שנדונה בסעיף 2.11 לחוות הדעת, אלא לבעיית הרטיבות שנדונה בסעיף 2.17 לחוות דעתו, שם אכן אישר המומחה כי בדיקת לחות שביצע הצביעה על יובש במקום.

     אציין כי המומחה נשאל גם על סעיף 2.11 לחוות דעתו במסגרת החקירה הנגדית, ומהקשר התשובות של המומחה ברור, כי הרטיבות שתוקנה בדירות מתייחסת לסעיף 2.17 ולא לבעיה המצוינת בסעיף 2.11 לחוות הדעת.

     אבהיר, כי במסגרת חוות דעתו וכך גם במסגרת התשובות לשאלות ההבהרה, קבע המומחה באופן נחרץ וברור בסעיף 2.11, כי קיימת רטיבות שמקורה בחיפוי החיצוני ואשר טרם תוקנה, וזאת לאחר שהליקוי נבדק על ידו. לעומת זאת, לגבי ליקויי הרטיבות המפורטים בסעיף 2.17 קבע המומחה, כי הרטיבות שנטענה על ידי התובעים בקשר לסעיף זה לא נמצאה.

109. לפיכך, אני דוחה את הטענה, כי המומחה חזר בו מהקביעה לגבי ליקויי האיטום והרטיבות בסעיף 2.11, כך שמדובר בליקויי קיים.

110. כמו כן, קבע המומחה כי חיפוי האבן ירוד, החיפוי בוצע באופן רשלני ורמת הפיקוח הייתה ירודה. קביעות אלו לא נסתרו במסגרת חקירת המומחה ואף לא בסיכומים מטעם הנתבעות. במסגרת הסיכומים טענו הנתבעות, כי המומחה לא ערך בדיקות נוספות על מנת לאשש מסקנות אלו, ומכאן אין לקבל את עמדתו.

     איני מקבל טענה זו. אבהיר כי המומחה הינו איש מקצוע והוא בחן בעצמו את החיפוי והגיע למסקנות מקצועיות וברורות בעניין החיפוי. כמו כן, המומחה הציג תיעוד של מראה האבן ונימק היטב בחוות דעתו מדוע רמת הפיקוח הייתה ירודה.

     בנסיבות אלו, איני סבור כי המומחה היה אמור לבצע בדיקות נוספות.

     אשר על כן, אני מאמץ את מסקנות המומחה לעניין זה.

111. לאור האמור לעיל, מלבד לגבי תקופת ביצוע הבדיקות, אני מקבל ומאמץ במלואן את מסקנות מומחה בית המשפט ביחס לחיפוי החיצוני של הבניין.

112. אשר לעניין תקופת ביצוע הבדיקות שקבע המומחה, אני סבור כי יש להתערב בקביעה זו, ויוסבר.

     המומחה קבע כאמור תקופת אחריות של 20 שנה, כך שתבוצע בדיקה של החיפוי בכל 5 שנים.

     לטעמי, לא ניתן לתת סעד שכזה במסגרת ההליך המשפטי הנוכחי. משמעות קביעת המומחה הינה מתן אחריות לגבי החיפוי החיצוני לתקופה של 20 שנה מהיום, כלומר, כ- 28 שנה מיום מסירת הבניין. סעד שכזה כלל לא נדרש בכתב התביעה, ומכאן אין מקום להעניקו.

     יוטעם, כי הסעד שהתבקש בנושא זה בכתב התביעה הינו תיקון החיפוי החיצוני, ולא מתן אחריות לתקופה כה ארוכה.

     אכן, ניתן לקבל את הטענה, כי סעד של תיקון ליקוי שמבוקש במסגרת כתב תביעה כולל גם סעד של אחריות לטיב התיקון לתקופה סבירה וזאת מבלי צורך לטעון זאת באופן מפורש. אולם, קביעת המומחה בעניין החיפוי החיצוני חורגת ממתן אחריות לתיקון הליקוי לתקופה סבירה לאחר התיקון, אלא קובעת תקופת אחריות על כלל החיפוי, לרבות חלקים בהם לא נתגלה עד היום פגם, לתקופה של מעל 25 שנה. סעד שכזה לא נתבקש בכתב התביעה, וספק אם ראוי לתת אותו לאור הוראות החוק בנושא.

113. מכאן, אני סבור כי יש לקבל את עמדת המומחה בעניין החיפוי החיצוני, ולתת את הסעד, כדלקמן:

     הצדדים יפעלו בהתאם להוראות שנקבעו על ידי המומחה בסעיף 2.22 לחוות דעתו.

     עם זאת, לגבי ההוראות בסעיף 2.22.6 אני קובע, כי לאחר שיבוצעו הבדיקות בהתאם לסעיפים 2.22.3 עד 2.22.5 (להלן: "הבדיקות"), תבוצע בדיקת מעקב אחת וזאת לאחר 36 חודשים ממועד הבדיקות.

114. אשר לקביעת המומחה לפיצוי בגין רמת ביצוע החיפוי, אני סבור כי ראש נזק זה נכלל בגדר ירידת הערך התדמיתית בה דנתי לעיל, ואין מקום לפיצוי פרטני נוסף.

     דרך הגישה לחניון (סעיף 2.81 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

115. בחוות דעת התובעים נטען, כי הסיבוב בפינה הפנימית של הכניסה לחניון, הינו בזווית של 90 מעלות בניגוד לתכנית וכי רוחב הדרך על פי ההיתר, צריך להיות 5.80 מטר אולם בפועל המקטע צר יותר והינו 5.70 מטר.

     מומחה התובעים העריך את עלות תיקון הליקוי בסך של 95,000 ₪.

116. מומחה בית המשפט קבע, כי מומחה התובעים טועה בעניין זווית הפינה הפנימית וכי רוחב הדרך הינו 5.81 מטר ולפיכך הביצוע תואם את ההיתר. מכאן, מומחה בית המשפט דחה את טענת התובעים.

117. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי הסיבוב האמור יוצר קושי בתמרון וגורם לשדה ראיה מוגבל. עוד טענו התובעים, כי המומחה מטעמם מדד את הקטע הצר ביותר ומומחה בית המשפט מדד כנראה קטע אחר.

118. אני סבור, כי יש לאמץ את מסקנות המומחה מטעם בית המשפט לעניין רכיב זה ולדחות את טענות התובעים. ואנמק.

     מעיון בחוות דעת התובעים עולה, כי אף אם הפינה החיצונית האמורה נבנתה בזווית של 90 מעלות, הרי עם זאת, הזווית של הדרך עצמה אינה 90 מעלות, אלא מדובר בפניה 'מעוגלת' אשר אינה בזווית ישרה.

     מומחה בית המשפט התייחס לנושא זה בחקירתו הנגדית, ונראה כי היה ער לכך כי קיימת מגבלה מסוימת בכניסה לחניון, עם זאת הבהיר המומחה:

     "התפקיד, המטרה של אותה מדרכה, שאת קוראת לה מדרכה, ברוחב 30 סנטימטר היא איננה מיעודת למעבר הולכי רגל. הרוחב המינימלי של מעבר הולכי רגל במדרכה, תלוי, אבל בדרך כלל זה 80, בדרך כלל דורשים יותר. ה-30 סנטימטר זה לא נועד למטרה הזאת, זה נועד על מנת לאפשר לחלק הקדמי של הרכב במידה והוא נושק, והוא נוסע בסמיכות לחלק החיצוני של הרמפה, פשוט שהוא יכול לגלוש מעבר לאבן השפה ולא לשפשף את, ולא לשפשף את הטמבון של הרכב, זו הסיבה."

     (ר' עמ' 49 ש' 16 – 22 לפרוטוקול הדיון מיום 2.4.2023.).

     עוד הסביר מומחה בית המשפט בחקירה, כי בהיבט התחבורתי, אין תקלה בזווית הסיבוב בכניסה לחניון.

119. אשר לטענה בדבר רוחב הדרך, המומחה כלל לא נשאל בחקירה הנגדית על קביעתו בהקשר זה. מכאן, לטעמי, כאשר המומחה מטעם בית המשפט מדד את רוחב הדרך ומצא כי הוא תואם להיתר והתובעים בחרו שלא לשאול אותו על אודות קביעה זו, לא בשאלות הבהרה ולא בחקירתו, אין מקום להתערב בקביעה זו.

120. אשר על כן, אני דוחה את טענות התובעים לעניין רכיב זה.

     סולמות בחדר משאבות (סעיף 2.103 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

121. בחוות דעת התובעים נטען, כי הסולמות בחדר המשאבות נבנו בניגוד לתקן ומסוכנים לשימוש. מומחה התובעים העריך את עלות התיקון בסך 9,000 ₪.

     מומחה בית המשפט בסעיף 2.103 לחוות הדעת קבע, כי טענות התובעים בעניין זה נכונות, אולם קבע כי הליקוי אינו ניתן לתיקון היות והן מצריכות תכנון מחדש של חדר המשאבות לרבות הזזת המשאבות. לטעמו של המומחה, הפתרון הראוי הינו ביצוע שילוט מתאים בסמוך לסולמות בעלות בסך של 200 ₪ וכן יש לקבוע פיצוי בסך של 2,000 ₪ כירידת ערך לאור הליקוי.

     בעדותו הבהיר המומחה, כי במידה ויתכננו את חדר המשאבות כולו מחדש וזאת על מנת לפתור את בעיית הסולמות, ניתן יהיה לתקן את הליקוי, אולם העריך כי עלות התיקון הינה גבוהה ויכולה להגיע ל- 30,000 ש"ח (ר' עמ' 49 - 50 לפרוטוקול הדיון מיום 2.4.2023). לטעמו של המומחה, אין הצדקה לבצע תכנון כזה מחדש (ר' עמ' 67, שם).

122. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי השלט אינו פותר את הליקוי וכי יש לפסוק את עלות התיקון בסך 30,000 ₪, או לפחות את עלות התיקון שהעריך המומחה מטעמם.

     אני סבור כי יש לאמץ את מסקנת המומחה לעניין רכיב זה ולדחות את טענות התובעים, ואנמק.

123. אין מחלוקת כי קיים ליקוי בסולמות בחדר המשאבות.

     עם זאת, המומחה קבע כי הליקוי אינו מצדיק ביצוע תיקון בהיקף משמעותי, אשר מהותו תכנון מחדש של חדר המשאבות, וסבר לפי מיטב הבנתו המקצועית, כי פתרון בדמות הצבת שילוט מתאים הינו מספק בתוספת פיצוי לתובעים. המומחה אף נימק את עמדתו בחוות דעתו והסביר, כי ממילא השימוש בסולמות אלו אינו שכיח וכן הבהיר המומחה בעדותו כי הכניסה לחדר המשאבות היא רק לאנשי שירות (ר' עמ' 49 לפרוטוקול הדיון מיום 2.4.23).

     אני סבור כי מדובר בעמדה מקצועית סבירה ומנומקת אשר על פי כללי ההתערבות בחוות דעת מומחה, אין מקום להתערב בה.

124. בסיכומים מטעמם טענו התובעים, בין היתר, כי הם עלולים להיות אחראים לפיצוי בגין נזקי גוף שעלולים להיגרם לאנשי השירות כתוצאה מהליקוי. איני מקבל טענה זו, כאשר המומחה סבר כי די בהצבת שילוט מתאים על מנת להזהיר בפני הליקוי, אין מקום שלא לקבל עמדתו זו.

     אשר על כן, אני דוחה את טענת התובעים לעניין פיצוי בעלות התיקון הנטענת.

125. אני מקבל את עמדת המומחה בעניין שווי הפיצוי בסך של 2,200 ₪ בגין רכיב זה, כאשר לטעמי מדובר בליקויי שאינו משתקף בפיצוי בגין ירידת הערך התדמיתית.

     ליקויים בריצוף (סעיפים 2.124-2.128; 2.139-2.142; 2.171 לחוות דעת המומחה)

126. התובעים טענו במסגרת חוות הדעת מטעמם, כי קיימים ליקויים שונים ורבים בריצוף כמעט בכל מבואות הבניין וכי עלות הליקויים הינה בסך כולל של 314,200 ₪.

127. מומחה בית המשפט קיבל את טענת התובעים, כי קיימים ליקויים אסתטיים בריצוף מבואות הבניין, אולם קבע כי לאור העובדה כי מדובר בפגם אסתטי בלבד אין מקום להורות על החלפת כלל הריצוף, אלא יש לקבוע פיצוי בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון בסך של 98,000 ₪.

     במסגרת חקירתו, כאשר נשאל המומחה על החסרונות בביצוע התיקון, המומחה השיב והסביר את עמדתו כך:

     "עו"ד זייגר:אוקיי, בסדר. בכל מקרה תאשר לי שמדובר במשהו, בליקוי, ככל שזה ליקוי, שאפשר לתקן אותו?

     העד, מר ג'רבי:אני התייחסתי לזה בחוות הדעת ואני כתבתי שלעיתים, וזה גם מה שבית המשפט הורה לי, לדעת איזה ליקויים שניתנים לתיקון ואיזה ליקויים שאינם ניתנים לתיקון. וברור שכל דבר ניתן לתיקון, השאלה כמה זה עולה וגם זה איזה טרדה זה יעשה לדיירים. זה בניין מאוד מאוכלס עם המון משפחות. מה להתחיל לעשות להם, להרוס להם את החיים במשך תקופה ארוכה, זה לא דבר של מה בכך.

     עו"ד זייגר:אני מסכימה איתך לחלוטין.

     העד, מר ג'רבי:ולכן גם קבעתי מה שקבעתי."

     (ר' עמ' 72 לפרוטוקול הדיון מיום 2.4.2023.)

     כמו כן, הסביר המומחה כי מעבר לטרדה לדיירים, עלות החלפת הריצוף הינה בסך של כ- 245,000 ₪ (ר' עמ' 75, שם).

128. במסגרת הסיכומים שבו התובעים על טענתם, כי יש לחייב את הנתבעות לפי עלות התיקון לה עתרו בחוות הדעת מטעם.

129. מנגד טענו הנתבעות, כי הן מאמצות את עמדת המומחה כי מדובר בליקוי שאין מקום לתקנו, אלא ליתן פיצוי בגינו.

     עם זאת, לעמדת הנתבעות, כאשר השמאי מטעם בית המשפט, מר תמיר שדה, קבע, בין היתר, כי הליקוי הנטען בריצוף גורם לפגיעה תדמיתית בבניין, ומכאן קבע כי קיימת ירידת ערך לבניין הנובעת גם עקב ליקוי נטען זה, הרי שהפיצוי בגין ירידת הערך התדמיתית כולל את הפיצוי בגין ליקויי זה שאינו ניתן לתיקון (ר' סעיף 25 לסיכומי הנתבעות).

130. אני סבור, כי על אף שקיים ליקוי בריצוף, הרי ליקויי זה הינו בין הגורמים לירידת הערך התדמיתית, ומכאן כאשר נפסק פיצוי משמעותי בגין ירידת הערך התדמיתית, אין מקום לפסוק פיצוי ירידת ערך פרטני בגין רכיב זה. וארחיב.

131. מעיון בחוות דעת מומחה בית המשפט עולה באופן ברור, כי קיימים פגמים בריצוף הבניין ואף המומחה מטעם הנתבעות מסכים כי קיימים פגמים כאלה (ר' לדוגמא עמוד 87 לחוות דעת הנתבעות).

     לפיכך, אני מאמץ את מסקנת מומחה בית המשפט, כי קיימים ליקויים בריצוף.

132. מכאן השאלה, האם יש להורות על תיקון הליקוי או על פיצוי בגין הליקוי.

     ההלכה לעניין זה הינה כי כאשר תיקון הליקוי יקר בצורה בלתי סבירה, או כאשר תיקון הליקוי יגרום לטרחה בלתי סבירה ולטרדה של ממש לדיירי הבניין, הרי חלף תיקון הליקוי יש לפסוק פיצוי בגין הליקוי. לעניין זה ר', לדוגמא, ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ואח' [פורסם בנבו] (17.4.1994) (להלן: "עניין עמיגור") וכן ר' ת"א (מרכז) 42023-03-13 נציגות הבית המשותף ברח' הבד 6 בהוד השרון נ' קאלש מרדכי נכסים ובנין (94) בע"מ [פורסם במאגר נבו] (19.3.2019).

     אני מאמץ לעניין זה את עמדת המומחה מטעם בית המשפט כי השילוב של עלות התיקון והמטרד שייגרם לדיירים על מנת לתקנו, כאשר מדובר בפגם אסתטי, מובילים למסקנה כי אין מקום להורות על תיקון הליקוי, אלא על פסיקת פיצויים.

133. בענייננו, כאמור לעיל, אימצתי את הקביעות העקרוניות של שמאי בית המשפט לעניין ירידת הערך התדמיתית (מלבד סכום ירידת הערך ואופן החישוב שלה), ירידת ערך אשר נבעה, בין היתר, מהפגיעה התדמיתית בבניין עקב הליקויים בריצוף.

134. מכאן, כאשר קיימת חוות דעת שמאי בית משפט אשר כוללת בתוכה ירידת ערך עקב ליקוי מסוים שאינו ניתן לתיקון, הרי שאין מקום ליתן פיצוי נוסף בגין אותו הרכיב, גם כאשר זה נכלל במסגרת ליקויי הבניה שמצא המומחה ההנדסי, אלא הפיצוי בגין רכיב זה נבלע בתוך סכום ירידת הערך כפי שנאמדה על ידי השמאי.

     אציין, כי לא נעלמה מעיני ההלכה, כי ייתכן ויהיו מצבים בהם ראוי שיינתן פיצוי 'כפול' בגין ליקויי מסוים, גם פיצוי בגין תיקון הליקוי וגם פיצוי בגין ירידת הערך, ר' עניין עמיגור לעיל בפסקה 14. אולם, המקרה שלפניי אינו עונה על התנאים הנדרשים לפיצוי נוסף עבור אותו הרכיב, וזאת כאשר אחד הגורמים המשמעותיים לפגיעה התדמיתית, פגיעה בגינה נפסק הפיצוי המשמעותי של ירידת ערך, הינם הליקויים האסתטיים בכלל ובריצוף בפרט.

     מכאן, במקרה שלפניי, אני סבור כי הפיצוי שקבע המומחה ההנדסי מטעם בית המשפט בעניין זה נבלע בפיצוי ירידת הערך התדמיתית שקבעתי לעיל על בסיס חוות דעת שמאי בית המשפט.

135. אשר על כן, דרישת התובעים לעניין רכיב זה על פי חוות הדעת ההנדסית מטעמם או על בסיס חוות דעת מומחה בית המשפט, נדחית.

      

     ליקויים באבני שפה וכדומה (סעיפים 2.95; 2.99; 2.111 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

136. התובעים טענו בחוות דעת מטעמם, כי בכניסה לחדר מפוחים 2 בחניון 1, אבן השפה במרחק של 32 ס"מ מהדלת יוצרת סיכון בטיחותי ומדרגה אסורה, וכי עלות התיקון הינה בסך של 1,500 ₪.

     באופן דומה טענו התובעים, כי המדרגה בכניסה לחדר מפוחים 2 בחניון 2 יוצרת מכשול, כאשר עלות התיקון הינה בסך של 1,500 ₪. כמו כן, טענו התובעים לליקויים דומים בדלת חניון 1 ובדלת חניון 2.

137. מומחה בית המשפט לא קיבל את טענת התובעים, וקבע כי אין ליקויי המצדיק פיצוי. כמו כן קבע המומחה, כי התקנה לה הפנה מומחה התובעים לגבי הליקויים הנטענים אינה חלה כאשר מדובר בכניסה לחדר טכני.

138. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי אומנם התקנה לה הפנה המומחה מטעמם (תקנה 3.2.1.5ב(1) לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: "התוספת השנייה") אינה רלוונטית, אך קיימת תקנה אחרת (תקנה 3.2.2.10(ב)) שהינה רלוונטית, כאשר הבניה שנעשתה אינה עומדת בתנאי התקנה (ר' סעיף 103 לסיכומים).

139. לטעמי, יש לדחות את טענת התובעים לעניין זה. ואנמק.

     התובעים טוענים, כי קיימת תקנה אחרת לכאורה אשר רלוונטית לליקויים הנטענים. עם זאת, התובעים בחרו שלא להפנות אל המומחה שאלות הבהרה בנושא ואף במסגרת חקירת המומחה לא נשאל המומחה דבר על אודות התקנה הרלוונטית לכאורה.

     מכאן עולה, כי קביעת המומחה כי התקנה עליה התבססה חוות דעת התובעים אינה מבססת טענה לליקוי, התקבלה על ידי התובעים בסיכומים, כאשר במסגרתם, למעשה, מסכימים התובעים עם מסקנה זו של המומחה.

     לפיכך, כאשר התובעים טוענים טענה מקצועית חדשה במסגרת הסיכומים, טענה אשר אין מחלוקת כי יכלו להפנותה אל המומחה עוד בשלבי עריכת חוות הדעת, שאלות ההבהרה וחקירת המומחה, אולם הם בחרו שלא לעשות כן, הרי שאין מקום לקבל טענה זו.

     למעלה מן הצורך אציין, כי על פני הדברים אין ליקויי, או אי התאמה, גם לפי תקנה 3.2.2.10(ב) הנטענת.

140. אשר על כן, טענת התובעים לעניין רכיבים אלו, נדחית.

     רוחב המסדרון לחדר עגלות ואופניים (סעיף 2.76 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

141. בחוות דעת התובעים נטען, כי רוחב ואורך הפרוזדור לחדר העגלות נמצא באי התאמה לתקנה 3.2.6.1 לתוספת השנייה וכן בניגוד לתכנית המכר, וזאת כאשר אין 'כתף' בנויה בצד הצירים. מומחה התובעים העריך את עלות התיקון בסך 3,500 ₪.

142. מומחה בית המשפט קבע, כי התקנה לה טענו התובעים בקשר לפרוזדור אינה רלוונטית לפרוזדור חדר העגלות והאופניים ודחה את הטענה.

143. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי מומחה בית המשפט לא התייחס לטענה השנייה בנושא זה והיא העדר כתף בנויה בצד הצירים בהתאם לתכנית המכר, וכן טענו כי מבחינה עקרונית מדובר ב- "דרך מוצא".

144. אני סבור כי יש לדחות את טענת התובעים לעניין רכיב זה. ואנמק.

     לעניין אי בניית כתף בצד הצירים, הרי במסגרת חוות דעת התובעים לא נומקה כלל הטענה כי נדרשה בניית כתף בצד צירים, בפרט מומחה התובעים לא הפנה בחוות דעתו אל המקום בתכנית המכר ממנו ניתן ללמוד כי נדרשת בניית הכתף.

     זאת ועוד במסגרת חקירת מומחה בית המשפט, המומחה לא נשאל דבר על אודות עניין העדרה של כתף בנויה בצד הצירים בניגוד לתכנית המכר.

     בעניין הפרוזדור כמהווה "דרך מוצא", הרי המומחה נשאל על כך בחקירה הנגדית, והשיב באופן מלא, מקצועי וברור לכל שאלות בא כוח התובעים (ר' עמ' 51 – 52 לפרוטוקול הדיון), והסביר מדוע אין מדובר ב- "דרך מוצא".

     לא מצאתי עילה להתערב במסקנתו המקצועית של המומחה בעניין זה, בפרט על רקע הסבריו בחקירה הנגדית.

145. אשר על כן, אני דוחה את טענת התובעים לעניין רכיב זה.

     גובה מחזיר השמן בדלת חדר העגלות (סעיף 2.77 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

146. בחוות דעת התובעים נטען, כי גובה מחזיר השמן בדלת חדר העגלות הינה 191 ס"מ וגובה זה אינו תקין, עוד נטען יש פגמי צבע במלבן ובכנף. מומחה התובעים סבר כי יש להחליף את הדלת בעלות בסך של 4,000 ₪.

147. מומחה בית המשפט קבע, כי הדרישה שמציינים התובעים לגבי גובה מחזיר השמן והדלת, מתייחסת לדלת לדרך מוצא וכי ברור כי דלת נטענת זו אינה משמשת למעבר לדרך מוצא.

     עם זאת קבע המומחה, כי קיימות פגיעות קלות במסגרת הדלת וכי עלות התיקון הינה בסך של 200 ₪.

148. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי אין הגיון בסברה כי מי שנמצא בחדר עגלות לא יצטרך לגשת ממנו אל דרך מוצא ולכן גובה מחזיר השמן והדלת אינו תקין ואינו עומד בתקינה כפתח לדרך מוצא.

149. אני סבור כי יש לאמץ את מסקנת המומחה לעניין רכיב זה ולדחות את טענת התובעים. ואנמק.

     במסגרת החקירה הסביר המומחה את עמדתו המקצועית, כי לא מדובר בדלת המשמשת למעבר לדרך מוצא, אלא מדובר בדלת של חדר פינתי בקומת הלובי של הבניין (ר' עמ' 52 לפרוטוקול הדיון) ומכאן שהתקנה לפיה נדרש גובה של 198 ס"מ לדלת לא חלה במקרה של דלת זו, ואני מקבל עמדתו זו.

     אבהיר, כי פסק הדין בעניין ת"א (ירושלים) 56768-03-19 נציגות בית משותף של הבניין ברח' אסירי ציון 11, פתח תקווה נ' דונה חברה להנדסה ובנין בע"מ [פורסם במאגר נבו] (1.2.2023) אליו הפנו התובעים בסעיף 107 לסיכומים מטעמם, אמנם עוסק בסוגית גובה הדלת, אולם כלל אינו דן בסוגיה שלפניי. במקרה שלפניי מדובר בדלת של חדר פינתי בלובי הבניין, אשר המומחה קבע כי היא אינה משמשת למעבר לדרך מוצא על פי תקנה 3.2.1.1 (א) לתוספת השנייה, ומכאן שההפניה לפסק דין זה אינה רלוונטית.

150. לאור האמור לעיל, אני מקבל את עמדת מומחה בית המשפט לעניין זה.

151. אשר על כן, אני דוחה את טענת התובעים לעניין גובה הדלת ועלות התיקון, וקובע כי עלות התיקון הינה בהתאם לקביעת מומחה בית המשפט בסך של 200 ₪.

     סף דלת כניסה מחניון 2 אל הלובי (סעיף 2.117 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

152. בחוות דעת התובעים נטען בעניין זה, כי קיים הפרש גובה לא תקין בין סף הדלת לרצפה וכי עלות התיקון הינה בסך של 1,400 ש"ח.

153. מומחה בית המשפט קבע, כי אכן הפרש הגובה עולה על המותר, אולם בוצע משטח משופע אשר עומדת בדרישות תקנה 3.2.1.5(א) לתוספת השנייה, ולפיכך, דחה את טענת התובעים.

154. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי אין בשיפוע שבוצע כדי לאשר ביצוע סף גובה בשונה מהנדרש בתקנה 3.2.1.5(א)(2) לתוספת השנייה.

     איני מקבל טענה זו, מומחה בית המשפט הסביר את עמדתו בחוות דעתו וכן ענה במסגרת חקירתו על אודות רכיב זה והסביר, כי המשטח המשופע שבוצע עומד בתקנה האמורה.

     מלבד האמירה כי המשטח המשופע לא עומד בתנאי התקנה, לא מצאתי בסיכומי התובעים הסבר לטענתם, ובפרט לא ברור מה מקור טענת התובעים, כי השרטוט הרלוונטי הינו דווקא השרטוט השני, כפי שנטען בסעיף 108 לסיכומי התובעים.

155. אשר על כן, אני דוחה את טענת התובעים לעניין רכיב זה.

     ליקויים בחניות נכים בפתח הבניין (סעיפים 2.26-2.27 לחוות דעת המומחה)

156. בחוות דעת התובעים נטען, כי בחניות הנכים בפתח הבניין אין די שטח להורדת כיסא גלגלים לצד החניה וזאת בניגוד לתקנות הרלוונטיות. כמו כן נטען, כי הגימור בין החניות לבין הכביש לקוי. מומחה תובעים העריך את עלות התיקון בסך כולל של 13,500 ₪.

157. מומחה בית המשפט קבע, כי הקמת מפרץ החניה במקום לרבות סימונו כחניית נכים, נעשה על ידי עיריית ראשון לציון ולא על ידי הנתבעות ולפיכך דחה את טענת התובעים.

     המומחה חזר על עמדה זו במסגרת חקירתו, כאשר נשאל המומחה על אודות חניות אלו והסביר, כי מדובר בחניות שבוצעו על ידי הרשות המקומית והן מחוץ לתחום המגרש (ר' עמ' 64 לפרוטוקול הדיון).

158. התובעים טענו במסגרת הסיכומים, כי משלא הוסדרו חניות, לרבות חניות נכים, במגרש, אחריות הנתבעות הינה גם לגבי החניות מחוץ לתחומי המגרש, כאשר אלו נבנו שלא בהתאם לתקן.

159. אני סבור כי יש לאמץ את מסקנת המומחה ולדחות את טענת התובעים. ואנמק.

     מהשרטוט בעמוד 25 לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, ברור כי טענת התובעים כפי שנוסחה בחוות הדעת מטעמם אינה נכונה, ומקום בו טען מומחה התובעים כי קיים מפרץ חניה לא תקין לנכים, אין כלל מפרץ חניה.

     טענות התובעים כי "משלא הסדירה חניה בתחום הבניין, החניה בחוץ הינה באחריות הנתבעת" נטענה לראשונה רק בסעיף 109 לסיכומים מטעמם, ובכל מקרה במישור המקצועי לא נתמכה בחוות דעת, ומכאן דינה להידחות.

     בכל מקרה, דין הטענה להידחות לגופה. ככל שלא הסדירו הנתבעות חניה בתחום הבניין, ייתכן והדבר מקנה לתובעים סעד בגין המחסור בחנייה זו, אולם אין בכך להטיל אחריות על הנתבעות בגין ליקויים בחניות שאין מחלוקת שהן לא ביצעו והן נמצאות מחוץ לתחומי המגרש.

160. בנסיבות אלו, אין מקום להיעתר לטענת התובעים ביחס לרכיבים אלו, כאשר, כאמור, מדובר בטיעונים שאינם מבוססים בראיות או בחוות דעת ואשר נטענו בשלב הסיכומים לראשונה.

161. אשר על כן, טענת התובעים לעניין רכיבים אלו נדחית.

     פגמים בדלתות בכל קומה (סעיף 2.150 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

162. בחוות דעת התובעים נטען, כי קיימים ליקויים ב-110 דלתות (22 קומות כפול 5 דלתות לכל קומה) בכל הקומות וכי עלות התיקון הינה בסך כולל של 66,000 ₪ (600 ₪ לכל דלת).

     מנגד, בחוות דעת הנתבעות נטען, כי נמצאו ליקויים בודדים במספר דלתות וכי עלות התיקונים הכוללת הינה 5,500 ₪.

163. מומחה בית המשפט קבע כי קיימים ליקויים ב- 115 דלתות (23 קומות כפול 5 דלתות לכל קומה), וכי יש לפצות את התובעים בסך כולל של 23,000 ₪ לפי תחשיב של 200 ₪ לכל דלת.

164. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי מומחה בית המשפט ערך רק בדיקה מדגמית של הדלתות וכי יש להורות על פיצוי בהתאם לעלות התיקון ולא כפיצוי על ליקוי שלא ניתן לתיקון. עוד טענו התובעים, כי בכל מקרה עלות הפיצוי צריכה לעמוד על סך של 48,070 ₪, כאשר יש להכפיל את עלות הפיצוי שקבע המומחה בשיעור של 2.09.

165. גם הנתבעות במסגרת הסיכומים טענו, כי המומחה ערך רק בדיקה מדגמית וכי משעה שנקבע לרכיב זה פיצוי ולא תיקון ליקוי, יש לנטרל רכיב זה לאור חישוב ירידת הערך שערך שמאי בית המשפט.

166. אשר לעניין הבדיקה המדגמית, איני סבור כי נפל פגם בשיטת המומחה. אציין, כי מומחה התובעים לא הציג בחוות דעתו את תמונות כלל הדלתות בהן טען כי נפל פגם, וכך גם מומחה הנתבעות לא בדק את כלל הדלתות הנטענות בבניין.

     מכאן לטעמי סביר והגיוני, כי מומחה בית המשפט יעשה בדיקות מדגמיות על סמך טענות הצדדים ולא יבדוק דלת דלת, כאשר על סמך הבדיקה המדגמית יערוך אומדן סביר של הליקויים. מדובר בהיקש מקצועי שאיני סבור שיש מקום להתערב בו.

     לאור זאת, כאשר המומחה מטעם בית המשפט סבור, כי על סמך המדגם שבדק ראוי לקבוע סכום פיצוי אחיד לכלל הדלתות, מדובר בקביעה מקצועית סבירה.

     מכאן, אני סבור כי לא נפל כל פגם בחוות דעת המומחה בעניין זה.

167. אשר לטענת התובעים, כי יש להכפיל את עלות הפיצוי בסך של 2.09, הרי לא ברור מהסיכומים מהיכן שאוב המקדם בשיעור של 2.09 עליו מסתמכים התובעים בסעיף 111 לסיכומים מטעמם. מכפלה זו נטענה ללא כל פירוט מינימאלי וללא הוכחה כלשהי ומכאן אני דוחה את טענתם לעניין זה.

168. אשר לטענת הנתבעות, כי הליקויים הנטענים נכללו ושוקללו בקביעת שמאי בית המשפט בדבר ירידת הערך, אני סבור כי יש לקבל טענה זו בחלקה. ויוסבר.

     בענייננו, אימצתי את הקביעות העקרוניות של שמאי בית המשפט לעניין ירידת הערך כאמור לעיל אשר נבעה מהפגיעה התדמיתית בבניין, פגיעה הנובעת גם עקב הליקויים בדלתות.

169. אולם לעניין זה, יש להבחין בין ליקויים אסתטיים לבין ליקויים תפקודיים, כאשר לטעמי הליקויים האסתטיים נבלעים בחוות דעת השמאי, לעומת זאת, בגין הליקויי התפקודי ראוי לפסוק את עלות התיקון, ואין הוא חלק מירידת הערך התדמיתית.

     בהעדר חלוקה של מומחה בית המשפט, אני אומד את עלות תיקון הליקוי התפקודי כמחצית מעלות הפיצוי שקבע מומחה בית המשפט בגין ליקויים אסתטיים ותפקודיים.

     לאור האמור לעיל, אני פוסק כי הפיצוי יעמוד על סך של 11,500 ₪ בלבד.

     פגמים בחיפוי הקירות בכל קומה (סעיף 2.172 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

170. בחוות דעת התובעים נטען, כי ישנם פגמים נרחבים בכל אריחי הקרמיקה המחפים את קירות הבניין בכל 22 קומותיו. מומחה התובעים העריך את עלות התיקונים בסך כולל של 540,000 ₪.

     בחוות דעת הנתבעות נטען, כי קיימים פגמים בודדים ונקודתיים לתיקון בסך כולל של 7,700 ₪.

     מומחה בית המשפט קבע, כי קיימים פגמים בחיפוי אשר ניתנים לתיקון בסך כולל של 15,400 ₪ וכי קיימים פגמים שאינם ניתנים לתיקון ויש לפצות בגינם בסך של 11,000 ₪.

     במסגרת הסיכומים טענו הנתבעות, כי הליקויים הנטענים נכללו ושוקללו בקביעת השמאי בדבר ירידת הערך.

171. לטעמי, יש לערוך הבחנה בין הליקויים שניתן לתקנם, ובגינם יש לחייב את הנתבעות בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, לליקויים האסתטיים, שאינם ניתנים לתיקון, ואשר נבלעים בחוות דעת השמאי בדבר ירידת ערך, ואבאר.

     ראשית, לגבי ירידת הערך הנובעת מהפגמים האסתטיים בחיפוי שאינם ניתנים לתיקון, הרי פגמים אלו מהווים רכיב בפגיעה הפיזית אשר מהווה את הבסיס לפגיעה התדמיתית.

     לפיכך, כאשר נפסקה ירידת ערך בשיעור משמעותי בגין הפגיעה התדמיתית, הרי אין מקום ליתן פיצוי נוסף בגין פגמים אלו.

172. לגבי הפגמים הניתנים לתיקון, אין מקום לכלול אותם בגדר ירידת הערך, וכאשר המומחה מטעם בית המשפט קבע שהם ניתנים לתיקון, הרי יש לפסוק את עלות התיקון שנקבעה על ידו בסך של 15,400 ₪.

     ריצוף לקוי של חניה חיצונית (סעיף 2.23 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

173. בחוות דעת התובעים נטען, כי ריצוף החניה החיצוני של הבניין פגום ושבור וכי עלות התיקון הינה על סך של 54,000 ₪.

     מומחה בית המשפט קבע, כי אכן קיימים פגמים וכי יש להחליף ריצוף בשטח של כ- 60 מ"ר, אולם העריך את עלות התיקון בסך של 9,000 ₪ .

     התובעים טענו במסגרת הסיכומים, כי המומחה טעה בהיקף השטח שיש להחליף וכי יש להחליף שטח של 150 מ"ר.

174. לא מצאתי לנכון לשנות את מסקנתו של מומחה בית המשפט כי מדובר בשטח של 60 מ"ר, ואבאר. התובעים לא הציגו מדידה אשר מוכיחה את טענתם לעניין היקף השטח הפגום, לא הגישו שאלות הבהרה למומחה לעניין רכיב זה ואף לא שאלו דבר על אודות רכיב זה במסגרת חקירת מומחה בית המשפט.

     בנסיבות אלו, אני סבור כי יש לאמץ את מסקנות המומחה לעניין רכיב זה ולדחות את טענת התובעים.

175. אשר על כן, אני קובע כי עלות התיקון לרכיב זה הינה בסך של 9,000 ₪.

      

     אבני ריצוף פגומות בפודסט, מדרגות וכבש (סעיף 2.30 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

176. בחוות דעת התובעים נטען, כי בפודסט, במדרגות ובכבש אבני הריצוף שבורות ומוכתמות, וכי אין סף הפרדה בין אבנים משתלבות לבין ריצוף אבן, בניגוד לתקן ישראלי ת"י 5566.2 סעיף 4.7.4. מומחה התובעים העריך את עלות התיקון בסך 40,000 ₪.

177. מומחה בית המשפט קבע, כי אכן קיימים פגמים ברכיב זה, אולם קבע כי עלות התיקון הינה על סך של 4,000 ₪ בלבד.

178. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי המומחה אמנם הכיר בפגמים, אולם לא העריך בצורה ראויה את היקף התיקון הנדרש, ולפיכך יש לפסוק עלות תיקון כפי שקבע המומחה מטעמם.

179. איני מקבל טענה זו. המומחה במסגרת סעיף 2.30 לחוות דעתו, הסביר ונימק באופן ספציפי מהם הפגמים בנושא זה, כיצד יש לתקנם ואת עלות התיקון, כאשר התובעים לא שלחו שאלות הבהרה למומחה לעניין רכיב זה ואף לא שאלו את המומחה על אודות רכיב זה במסגרת חקירתו.

     בנסיבות אלו, לא מצאתי כל נימוק להעדיף את חוות דעת התובעים על חוות דעת מומחה בית המשפט בנושא זה.

     מכאן, כי יש להעדיף את חוות דעת מומחה בית המשפט על חוות דעת מומחי הצדדים, ואני מאמץ את מסקנות המומחה לעניין רכיב זה.

180. אשר על כן, אני קובע כי עלות התיקון לרכיב זה הינה בסך של 4,000 ₪.

     פגמים וליקויים בחדר דחסנית (סעיפים 2.51 ו- 2.53 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

181. בחוות דעת התובעים נטען, כי בחדר הדחסנית קיימים כתמים של בטון וצבע ברצפת הבטון של החדר וכן חלודה במסילות הברזל ובעוגני הדחסנית. כמו כן נטען, כי יש פגמים בחיפוי קיר החדר. מומחה התובעים העריך את עלות התיקון בסך כולל של 24,500 ₪.

182. המומחה מטעם בית המשפט קבע, כי ביחס לרצפה והחלודה הטענה נכונה, אולם קבע כי עלות התיקון הינה על סך של 200 ₪. לעניין חיפוי החדר קבע המומחה, כי קיימים שלושה אריחים פגומים וכי יש ליתן פיצוי בסך 300 ₪ בגין אריחים אלו חלף תיקון הליקוי.

183. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי יש לקבוע עלות תיקון ביחס לרצפה ולחלודה בהתאם לעלות התיקון שהעריך המומחה מטעמם, וכן טענו, כי לאור כך שקיימים פגמים באריחים וניתן לתקנם, אין מקום לקבוע פיצוי ירידת ערך אלא לקבוע פיצוי בגובה עלות התיקון.

184. לטעמי, יש לאמץ את קביעת המומחה לעניין עלות התיקון ביחס לרצפה והחלודה. עם זאת, לעניין חיפוי החדר אני סבור כי יש לקבל את טענת התובעים כי יש לקבוע פיצוי בגובה עלות התיקון ולא כפיצוי ירידת ערך. ואנמק.

185. אשר לעניין הרצפה והחלודה, משעה שהמומחה הסביר במסגרת חוות דעתו כיצד יש לבצע את התיקון באופן ברור ומפורט וכאשר מנגד התובעים לא טענו דבר ביחס להסבר זה, אני מאמץ באופן מלא את מסקנת המומחה לעניין זה ודוחה את טענת התובעים, כך שעלות התיקון הינה בסך של 200 ₪.

186. אשר לעניין החיפוי, אין מחלוקת כי המומחה מצא ליקוי בשלושה אריחים וכי הסיבה שלא קבע עלות תיקון היא בשל מיקום החדר בו מצוי הליקוי, אולם מומחה בית המשפט לא קבע כי לא ניתן לתקן את הליקוי.

     לטעמי, העובדה שמדובר בחדר דחסנית, אין בה די על מנת להתיר ליקויי שמצא מומחה בית המשפט ואשר ניתן לתיקון בעלות סבירה.

     לפיכך, אני סבור כי יש לקבוע פיצוי בגובה עלות התיקון ולא סכום לפיצוי.

187. אשר על כן, אני קובע כי עלות התיקון לרכיב זה הינה בסך 2,500 ₪ בהתאם לחוות דעת מומחה התובעים.

     ליקויים בגג חדר האשפה (סעיף 2.56 לחוות דעת מומחה בית המשפט) 

188. בחוות דעת התובעים נטען, כי קיימים ליקויים שונים בגג חדר האשפה וכי קיים ליקוי ספציפי של היעדר שיפועים בשכבת האיטום של גג חדר האשפה, עוד נטען כי הליקוי יוצר שלוליות בגג וכי עלות התיקון של הליקוי הספציפי הינה בסך של 5,600 ₪.

189. מומחה בית המשפט קבע, כי על פי ת"י 1476(1) מותר שיהיו שלוליות על האיטום, ברום ובשטח מסוים, ולפיכך לא פסק עלות תיקון לפגם ספציפי זה. עם זאת, מומחה בית המשפט קבע, כי ביחס ליתר הטענות שנטענו בקשר לגג חדר האשפה, יש לפסוק עלות תיקון בסך של 2,500 ₪.

190. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי אף אם מותר שיהיו שלוליות על הגג, הרי אין שיפועים וכי המומחה לא התייחס לטענה זו, ולפיכך יש לפסוק עלות תיקון בסך של 5,600 ₪ בגין ליקוי זה.

     איני מקבל את טענת התובעים. ראשית, התובעים לא שלחו שאלות הבהרה למומחה לעניין רכיב זה ולא שאלו את המומחה על אודות רכיב זה במסגרת חקירתו.

     זאת ועוד, מעיון בתמונה שצורפה לחוות דעת התובעים עצמם (ר' עמ' 110) דומה, כי קיימים שיפועים לכיוון הנקז בגג והתובעים לא הציגו תמונה המראה או המלמדת אחרת, ובוודאי שלא הצליחו לסתור את חוות דעתו של מומחה בית המשפט בעניין זה.

     אשר על כן, אני מאמץ את מסקנות המומחה לעניין רכיב זה ודוחה את טענת התובעים.

     חיפוי קיר לובי ופיר מעלית (סעיפים 2.63-2.64 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

191. בחוות דעת התובעים נטען, כי חיפוי הקיר הדרומי בלובי וחיפוי סביב קירות פיר המעלית מחופים בחיפוי עץ שלא בהתאם למפרט וכי עלות התיקון הינה על סך כולל של 28,250 ₪.

192. מומחה בית המשפט קבע, כי החיפוי שנעשה לרכיבים אלו אינו עומד בסתירה למפרט, ולפיכך דחה את טענת התובעים. עם זאת קבע המומחה, כי על הנתבעות להחזיר לתובעים עלות טיפול בחיפוי הקירות סביב פיר המעלית, שנעשה בהחלקת העץ וציפוי בלכה, בסך של 2,000 ₪.

193. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי מדובר בחיפוי נחות וגרוע אשר אינו תואם את הבטחת המפרט לחיפוי ברמה של אבן נסורה.

194. אני דוחה את הטענת התובעים ומאמץ את עמדת מומחה בית המשפט בנושא זה. מעיון בסעיפים הרלוונטיים למפרט עולה, כי גימור רכיבים אלו יכול להיעשות כך - "חומר: אבן נסורה ו/או אחר לפי קביעת האדריכל או החלטת החברה...".

     מכאן, נכון קבע מומחה בית המשפט כי הנתבעת בחרה בחיפוי "אחר" ואין התחייבות לאבן נסורה.

195. לעניין טיבו של החיפוי 'האחר', הרי כאשר התובעים לא שלחו שאלות הבהרה למומחה לעניין רכיב זה ולא שאלו את המומחה על אודות רכיב זה במסגרת חקירתו, לא מצאתי לנכון להתערב בחוות דעתו המקצועית כי מדובר בחיפוי סביר.

196. אשר על כן, אני מאמץ את מסקנות המומחה לעניין רכיבים אלו ודוחה את טענות התובעים.

      

     דלתות חדרי מפוחים (סעיפים 2.92, 2.94, 2.97-98 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

197. בחוות דעת התובעים נטען, כי הדלתות בארבעת חדרי המפוחים בחניונים הינן ברוחב קטן מהנדרש על פי התקן וכי עלות התיקון של כל הדלתות הינה בסך של 16,000 ₪.

198. מומחה בית המשפט קבע, כי הרוחב שמדד מומחה התובעים נכון, אולם מאחר ומדובר בדלת דו כנפית וכאשר הכניסה לחדר מצריכה את פתיחת שתי הכנפיים, הרי שאין ליקוי, ולפיכך, הטענה לעניין רכיבים אלו נדחתה על ידו.

199. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי בטבלה המופיעה בתקנה 3.2.1.3 לתוספת השנייה נקבע, כי בדלת דו אגפית הרוחב החופשי באגף שנפתח ראשון צריך להיות בסך של 80 ס"מ, ומכאן קיים ליקוי.

     אני דוחה טענה זו של התובעים, ואנמק.

200. עיון בתוספת השנייה לתקנות עולה כי תקנה 3.2.1.3(ב) לה הפנו התובעים עוסקת ב- "רוחב הפתח של דלתות שהן חלק מדרך מוצא...". כלומר רק לדלתות בדרך מוצא.

     לעומת זאת, בענייננו מדובר בדלתות של חדרים טכניים שאינם דלתות שהן לדרך מוצא.

     אציין כי טענה דומה של מומחה התובעים נדחתה בעבר בהליך אחר, ר' ת"א (חי') 20723-11-14 משה משען נ' גרינברג את שניאור - השכרת דירות למגורים בע"מ [פורסם בנבו] (19.11.2018) בסעיף 46 לפסק הדין שם, והקביעה שם מקובלת עליי.

201. עוד ראוי לציין, כי התובעים לא שלחו שאלות הבהרה למומחה לעניין רכיב זה ולא שאלו את המומחה על אודות רכיב זה במסגרת חקירתו הנגדית.

202. אשר על כן, אני מאמץ את מסקנות המומחה לעניין רכיבים אלו ודוחה את טענות התובעים.

     חדר מדרגות חיצוני עם פודסט עליון פחות מהנדרש (סעיף 2.108 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

203. בחוות דעת התובעים נטען, כי שלח המדרגה העליונה בחדר המדרגות החיצוני לקיר מולה הינו ברוחב של 98 ס"מ וזאת ניגוד לתקנות הדורשות 110 ס"מ, מכאן נדרש פיצוי בגובה עלות התיקון בסך של 8,000 ₪.

204. מומחה בית המשפט קבע כי הטענה נכונה, אך קבע כי לא ניתן לתקן זאת ולכן יש לפצות את התובעים בסך של 2,000 ₪.

     במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי התיקון שהציע המומחה מטעמם הוא אפשרי ולפיכך יש להורות על תיקון בעלות של 8,000 ₪ ולא על פיצוי.

205. לדעתי אין לקבל את עמדת התובעים לנושא זה. כפי שציינתי לעיל, כאשר ליקויי אינו ניתן לתיקון, או כאשר תיקונו הינו בלתי סביר, או כאשר תיקונו יגרום טרחה רבה, רשאי מומחה בית המשפט לקבוע פיצוי חלף תיקון הליקוי.

206. בענייננו, קבע מומחה בית המשפט בחוות הדעת כי תיקון הליקוי יהיה כרוך בהריסת קיר ובהעתקתו על כל המשתמע מכך, ומכאן אין להורות על תיקון אלא על פיצוי.

     אני מאמץ עמדה זו של מומחה בית המשפט, גם על רקע הצעת המומחה מטעם התובעים לבצע מחדש את חלוקת מהלך המדרגות, אשר הינה הצעה לתיקון אשר כרוכה לטעמי בטרחה מיותרת, והיא אינה מוצדקת.

207. אשר על כן, אני מאמץ את מסקנות המומחה לעניין רכיב זה ודוחה את טענת התובעים.

     היעדר ממשק הפרדה בחדרי שוט אשפה וליקויים בחיפוי ובריצוף (סעיף 2.175-2.176 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

208. בחוות דעת התובעים נטען, כי חסרים משיקי הפרדה במרבית ספי הפתחים לחדרי שוט האשפה וזאת בניגוד לתקן ישראלי 1555.3 הדורש הפרדה בין פתח שטח רטוב לפתח שאינו רטוב. עוד נטען, כי קיים גימור גרוע של האריחים ברצפה ובקירות חדרים אלו. מומחה התובעים העריך את עלות התיקון בסך של 121,000 ₪.

209. מומחה בית המשפט קבע לגבי ספי הפתחים, כי אין חובה כי יהיה סף הגבהה בין פני ריצוף קומת לובי לפני הריצוף בחדרי האשפה, אולם מצא כי קיימים חדרים בהם יש הבדלי גובה ולא הותקן סף מתכת כנדרש. כמו כן קבע המומחה לגבי הגימור, כי קיימים פגמים מסוימים ונקודתיים כגון שאריות רובה, מילוי רובה ותיקון אריחים.

     לעניין ספי הפתחים וניקוז, מצא המומחה כי חדר אשפה אינו מגודר כ- "חדר רטוב".

     המומחה קבע כי יש לבצע תיקונים לרכיבים אלו בסך כולל של 5,800 ₪.

210. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי הרשימה של החדרים הרטובים בתקן ישראלי 1555.3 אינה רשימה סגורה, ויש לכלול את חדרי האשפה במסגרת החדרים הרטובים. עוד נטען, כי אף המתכנן סבר כי חדרים אלו הינם חדרים רטובים, ולפיכך יש לבצע התקנת סף לחדרים אלו.

     עוד טענו התובעים, כי המומחה מטעמם בדק את כלל החדרים, לעומת מומחה בית המשפט שבדק רק חלק מדגמי של החדרים. התובעים הפנו לצילומים שצורפו לחוות הדעת מטעמם, אשר בהם ניתן לראות, לעמדתם, את הליקויים להם טענו בדבר הגימור.

     מכאן, עתרו התובעים לתיקון בעלות שנקבעה בחוות דעת המומחה מטעמם.

     אני דוחה את טענות התובעים בעניין זה, ואבאר.

211. ראשית, לעניין התקנת סף בפתחי החדרים, המומחה קבע בחוות הדעת כי חדר אשפה קומתי אינו מוגדר כחדר רטוב, ומסקנתו מקובלת עליי. מעיון בסעיף 4.1.1.3 לתקן ישראלי 1555.3 עולה כי בין האזורים הרטובים בדירה נמנים מרפסות, גגות וחדרי רחצה ולא חדרי אשפה.

212. מכאן, ההיגיון והתכלית העומדים מאחורי הגדרת 'אזור רטוב' הינו מקום שבו קיימים מים באופן שכיח. בענייננו חדרי האשפה אינם מקום פתוח אליו נכנסים או זורמים מי גשמים, ואף אינם מכילים ברזים בדומה לחצר רחצה. לפיכך ברור, כי חדרים אלו אינם מהווים 'אזורים רטובים' על פי התקן האמור.

213. לעניין הגימור, כפי שקבע המומחה בחוות הדעת מטעמו, לא קיימת בעיית מישוריות או חוסר אחידות ברוחב המשיקים, ואני מאמץ את חוות דעתו המקצועית לעניין זה.

     לעניין הטענה בדבר השוני בגוון האריחים וליקויים אחרים, ציין המומחה מטעם בית המשפט בחוות הדעת, כי היות ומדובר בטענה שחזרה על עצמה לגבי מספר מקומות בבניין, הרי הפיצוי בגין רכיב הגוון הינו חלק מהפיצוי שפסק בגין כלל הריצוף והחיפוי.

     עם זאת, קבע המומחה כי חלק מהליקויים ניתנים לתיקון בעלות בסך של 5,800 ₪.

214. אני מקבל את עמדת מומחה בית המשפט בדבר הליקויים, ועלות התיקון שלהם, וזאת גם לאחר עיון בתמונות שצורפו לחוות דעת התובעים.

     לאור העובדה כי מדובר בליקויים אשר ניתנים לתיקון, איני סבור כי אלו נבלעים בפיצוי בגין ירידת הערך.

215. אשר על כן, אני קובע כי עלות התיקון בגין רכיבים אלו הינה בסך של 5,800 ₪.

      

     פגמים בנדבך ראש ("קופיניג") במפלס גג עליון (סעיף 2.190 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

216. בחוות דעת התובעים נטען, כי נדבך הראש (המכונה "קופיניג" בעגה המקצועית) לקוי, בין היתר חסר גימור, מערכת הארקה מנותקת ואריחי חיפוי הנדבך החיצוני שבורים ופגומים. מומחה התובעים העריך את עלות התיקון בסך 9,600 ₪.

217. מומחה בית המשפט קבע, כי יש לבצע הברשה חוזרת של חומר האטימה על פני הקורה עליונה של הנדבך וכן יש לבצע הצמדה של פסי הארקה אל הקורה העליונה. המומחה קבע כי עלות התיקון הינה בסך של 800 ₪.

218. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי הארקה הינה עם חלודה, כי נדבך הראש פגום באופן חמור וכי יש להורות על עלות תיקון לפי חוות דעת המומחה מטעמם.

219. לטעמי, יש לאמץ את מסקנות המומחה לעניין רכיב זה ולדחות את טענות התובעים. ויוסבר. מעיון בתמונות שצורפו לחוות דעת התובעים עולה, כי אכן מערכת הארקה אינה מותקנת היטב, אולם אני סבור כי הפתרון של מומחה בית המשפט לעניין רכיב זה הינו פתרון ראוי בנסיבות העניין.

     כמו כן, אני סבור כי הפתרון שמציע מומחה בית המשפט של חומר אטימה מהווה פתרון ראוי לבעיות שעשויות להתרחש עקב פגמים בקורה העליונה של הנדבך.

     מכאן, לטעמי, פתרונות המומחה מטעם בית המשפט סבירים, ובכל מקרה לא נסתרו על ידי התובעים.

     עוד יש לציין, כי התובעים לא שלחו שאלות הבהרה למומחה לעניין רכיב זה ולא שאלו את המומחה על אודות רכיב זה במסגרת חקירתו.

     בנסיבות אלו אני קובע, כי יש לאמץ את מסקנות המומחה.

220. אשר על כן, אני קובע כי עלות התיקון בגין רכיב זה הינה בסך 800 ₪

     ליקויים נדבך ראש בהיקף הגג (סעיף 2.91 לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט)

221. בחוות דעת התובעים נטען, כי ישנם פגמים באבני החיפוי של הנדבך בהיקף הגג, למרות שזה בוצע על ידי הנתבעות פעם נוספת. מומחה התובעים העריך את עלות התיקון בסך של 40,000 ₪.

222. מומחה בית המשפט קבע כי מצב אבן החיפוי סביר, אולם קבע כי יש לבצע צביעה של נדבך הראש בחומר אטימה. המומחה קבע כי עלות התיקון הינה בסך של 3,000 ₪.

     עם זאת, בדיון הוכחות בפתח חקירת המומחה, ביקש המומחה לתקן את עלות התיקון שהעריך ברכיב זה וקבע כי עלות התיקון הינה בסך של 5,000 ₪ (ר' עמ' 46 לפרוטוקול הדיון).

223. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי מומחה בית המשפט לא התייחס בחוות דעתו לפגמים בנדבך הראש ולא התייחס למערכת הארקה המנותקת, ולפיכך יש לקבוע עלות תיקון לפי המומחה מטעמם.

224. לטעמי יש לאמץ את מסקנות המומחה לעניין רכיב זה ולדחות את טענות התובעים. ויוסבר.

     לעניין נדבך הראש, בחוות דעת התובעים נטען כי קיימים פגמים באבן נדבך הראש, מומחה בית המשפט התייחס ספציפית לטענה זו וקבע כי מצב האבן סביר. מכאן יש לדחות את טענת התובעים בסיכומים לפיה המומחה לא התייחס לטענה זו, ולגופם של דברים יש להעדיף את עמדת מומחה בית המשפט על עמדת מומחה התובעים.

225. כמו כן, מעיון בתמונות שצורפו לגבי רכיב זה לחוות דעת התובעים עולה, כי מערכת הארקה מותקנת על ראש הנדבך. אני סבור, כי כאשר מהתמונות שצורפו לחוות הדעת מטעם התובעים עצמם עולה כי מסקנת המומחה מטעם בית המשפט ראויה, הרי יש לאמץ את קביעתו.

226. אשר על כן, עלות התיקון בגין רכיב זה הינה בסך של 5,000 ₪.

     חדר מאגר מים עליון (סעיף 2.192 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

227. בחוות דעת התובעים נטען, כי קיים ליקוי בסף דלת החדר ובגובה הדלת. מומחה התובעים העריך את עלות התיקון בסך של 8,000 ₪.

228. מומחה בית המשפט אימץ את טענתו של המומחה מטעם הנתבעות בעניין זה, לפיה מדובר בחדר טכני שהדיירים לא מבקרים בו. מכאן, ההגבהה שנמצאת בסף הדלת, אשר התובעים טוענים כי הינה ליקוי, נדרשת, שכן ככל והיא תוסר קיים סיכון של הצפה.

229. לאור כך, דחה המומחה מטעם בית המשפט את טענת התובעים לליקוי מהותי, עם זאת קבע המומחה, כי יש לסמן את החגורה בצבע בולט.

     לגבי מחזיר השמן בגובה, קבע המומחה שדי להדביק פס מחזיר אור על גבי מחזיר השמן ואין צורך לשנות את מיקומו.

230. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי חגורת הבטון בפתח הדלת יוצרת מכשול וכי התקנת דלת נמוכה גם בחדר טכני, היא בניגוד לתקינה ולפיכך עתרו לקבוע כי עלות התיקון היא לפי המומחה מטעמם.

231. לטעמי, יש לאמץ את מסקנות המומחה לעניין רכיב זה ולדחות את טענות התובעים. ויוסבר.

     מדובר בליקוי אשר אין חולק כי נמצא כקיים. עם זאת, הפתרון שקבע המומחה מטעם בית המשפט הינו פתרון סביר, ואף אם הפתרון של מומחה התובעים הינו פתרון ראוי, הרי כאשר מדובר בשיקול דעת מקצועי סביר של מומחה בית המשפט המתייחס לחדר טכני אשר הדיירים כלל אינם באים בו, אני מקבל את פתרון מומחה בית המשפט.

     עוד אציין, כי התובעים לא שלחו שאלות הבהרה למומחה לעניין רכיב זה ולא שאלו את המומחה על אודות רכיב זה במסגרת חקירתו.

232. לפיכך, אני מאמץ את פתרון המומחה. עם זאת, בחוות דעת המומחה נקבע כי יש לבצע תבליט לסף ולמחזיר השמן אולם לא נקבעה עלות תיקונים אלו.

     מכאן, אני סבור, כי יש לקבוע עלות לביצוע תיקון זה על דרך האומדן.

233. אשר על כן אני קובע, כי הנתבעות תישאנה בהוצאות תיקון זה בסך של 1,000 ₪.

     חסימת כבש על ידי דלתות ארון מונה המים הראשי (סעיף 2.32 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

234. בחוות דעת התובעים נטען, כי הדלת של ארון השירות חוסמת את הכבש ומונעת התקנת מאחז יד, ולפיכך יש לשנות את תוואי הכבש. המומחה מטעם התובעים העריך את עלות התיקון בסך של 7,000 ₪.

235. מומחה בית המשפט דחה את טענות התובעים וקבע, כי דלתות אלו פתוחות רק לזמן קצר בעת ביצוע אחזקה למערכת ובכל מקרה מדובר בדלתות שנפתחות בזווית של 180 מעלות, כך שהדלתות לא מפריעות למעבר. עוד קבע מומחה בית המשפט, כי ניתן לבצע מאחז יד אל הדלתות בריתוך.

236. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי לא ניתן לבצע מאחז יד על הדלתות וכי המומחה לא קבע את עלות ביצוע התקנת מאחז היד לדלתות. עוד טענו התובעים, כי בכל מקום בו נפתחות דלתות אל הכבש יש לבצע משטח אופקי באותו מקום בכבש. לפיכך, עתרו התובעים לעלות תיקון לפי המומחה מטעמם.

237. לטעמי יש לאמץ את מסקנות המומחה מטעם בית המשפט לעניין רכיב זה ולדחות את טענות התובעים. ויוסבר.

     לעניין המעבר, הרי מקובלת עליי עמדת המומחה כי הדלתות נפתחות לעתים נדירות ובכל מקרה הפתיחה היא של 180 מעלות, כך שאין הפרעה.

238. לעניין מאחז היד, אני מקבל את עמדת מומחה בית המשפט, כי אין מניעה לקבוע מאחז יד על כל אחת מהדלתות בריתוך ובכך לקיים את הוראות תקן 1918.2. לא מצאתי כי בתקן קיימת חובה כי מאחזי הידיים בכבש יבוצעו כיחידה אחת, אלא ניתן לבצע אותם כיחידות נפרדות ורציפות.

     מומחה בית המשפט במסגרת חוות דעתו בסעיף 2.31, קבע עלות תיקון לביצוע מאחזי יד לכבש, ומכאן שיש לדחות את טענת התובעים לפיה לא נקבעה עלות ביצוע להתקנת מאחזי היד.

239. לעניין המשטח האופקי הנדרש תחת פתיחת הדלתות, התובעים הפנו אל תקנה 3.2.10.4 לתוספת השנייה הקובעת בסעיף (ב) כי "בכל מקום שבו נפתחת דלת לכיוון הכבש יותקן משטח אופקי". מעיון בשני התשריטים אליהם מפנה תקנה 3.2.10.4 עולה, כי לא מדובר בדלת של ארון שירות, כמו המקרה בסעיף זה, אלא בדלת של מעבר או חדר אחר בבניין, ומכאן פרשנות התובעים כי התקנת משטח אופקי נדרשת גם כאשר מדובר בדלתות ארונות שירות אינה נכונה.

240. אשר על כן, אני מאמץ את מסקנות המומחה לעניין רכיב זה ודוחה את טענת התובעים.

     פתיחת דלתות ארונות שירות חוסמת מעבר בשטח משותף (סעיף 2.161 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

241. בחוות דעת התובעים נטען, כי פתיחת דלתות ארונות השירות בבניין חוסמת מעברים וכן כי דלתות ארונות השירות כשהן נפתחות חוסמות את דלתות המחסנים. מומחה התובעים העריך את עלות התיקון בסך כולל של 94,200 ₪.

242. מומחה בית המשפט קבע, כי לא מדובר בליקוי שכן התקנה הרלוונטית עוסקת בחסימה שנעשית על ידי דלת שאנשים נמלטים ממנה אל דרכי המוצא וכי בענייננו מדובר בארונות שרות שאנשים לא נמלטים דרכם. עוד ציין המומחה, כי מדובר בדלתות שנפתחות באופן רגעי ולא באופן קבוע. באשר לדלת המחסנים קבע המומחה, כי לא קיימת בעיה.

243. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי יש להקיש מתקנה 3.2.1.10(א) לתוספת השנייה אל המקרה דנא ולקבוע, כי גם דלתות כאלה מחויבות למנוע מצב של חסימת הפרוזדור ביותר ממחצית. עוד טענו התובעים, כי דלתות ארונות השירות חוסמות את דלת המחסנים ויש להחליף אותן לדלתות הזזה.

     כמו כן טענו התובעים, כי טעה המומחה מטעם בית המשפט אשר סבר כי ההמלטות הינה מדלתות אלו, אלא ההמלטות הינה מהמסדרון, כאשר היה והדלתות של ארונות השירות פתוחות, יש הפרעה להימלטות.

     אני סבור כי יש לדחות את טענות התובעים לעניין זה. ויוסבר.

244. ראשית, מקובלת עליי טענת התובעים כי ההמלטות הינה מהמסדרון ולא מדלת ארונות השירות. עם זאת, יש לדחות את טענת התובעים לגופה. אין כל איסור בתקינה, כי דלתות ארון שירות יחסמו מסדרון בפעמים הנדירות שהן פתוחות. תקנה 3.2.1.10(א) אינה עוסקת בדלתות של ארון אלא בדלת רגילה, ואין מקום להקיש ממנה לגבי דלתות של ארון שירות.

     גם עניינית יש מקום להבחין בין דלת רגילה אשר נסגרת ונפתחת פעמים רבות במהלך היום, ולכן לא ראוי שתחסום מסדרון, לבין דלת ארון שירות שנפתחת רק לעתים נדירות שנדרש שירות.

245. בנסיבות אלו, אין מקום להחיל הוראות תכנוניות המיועדות לדלתות רגילות על דלתות של ארונות שירות שכן מדובר בדלתות שונות עם ייעודים שונים, ואשר מידת ההפרעה שלהם לתנועה במסדרון אחרת לגמרי.

246. אשר על כן, אני מאמץ את מסקנות המומחה לעניין רכיבים אלו ודוחה את טענות התובעים.

     סיכום ביניים - ליקויים שהוכרעו

     עלות תיקון ליקויים שניתן לתקן

247. כאמור, מומחה בית המשפט קבע כי עלות התיקונים הינה על סך 232,700 ₪. בהתאם לאמור לעיל, קבעתי כי יש להוסיף לסך עלות התיקונים את הסכומים הבאים: 2,300 ₪ בגין רכיב הדחסנית, 2,000 ₪ בגין נדבך הגג, ו-1,000 ₪ בגין מאגר המים.

248. מכאן סך עלות התיקונים הינו 238,000 ₪. כמו כן, יש להוסיף לעלות זו תוספת פיקוח בסך 40,000 ₪ בתוספת מע"מ וכן תוספת 30% עלות תיקון על ידי התובעים.

249. לפיכך, סך כל עלות התיקונים היא 370,240 ₪.

250. אבהיר, כי לא מצאתי כי יש להורות על ביצוע התיקונים על ידי הנתבעות וזאת, בין היתר, משני טעמים עיקריים, האחד - הנתבעות לא טענו למתן זכות תיקון. השני - לאור העיקרון לפיו קבלן המכחיש קיומם של ליקויים יאבד את הזכות לדרוש את תיקון הליקויים אותם הכחיש, לעניין זה ר' ע"א 472/95‏‎ ‎זכריה זלוצין ואח'‏‎ ‎נ' דיור לעולה בע"מ [פורסם בנבו] (26.9.1996).

     פיצוי בגין ליקויים שלא ניתן לתקן

251. כאמור, מומחה בית המשפט קבע כי הפיצוי בגין הליקויים שאינם ניתנים לתיקון הינה בסך של 146,900 ₪.

     בהתאם לאמור ולמנומק לעיל, קבעתי כי יש להפחית את הפיצוי בגין מספר ליקויים שאינם ניתנים לתיקון, כאשר אלו נבלעים בנזק של הפגיעה התדמיתית. כך, יש להפחית את הפיצוי בגין הליקויים שאינם ניתנים לתיקון הבאים: פיצוי בגין הליקויים בריצוף בסך 98,000 ש"ח, בגין הליקוי האסתטי בדלתות בסך 11,500 ₪, בגין הליקוי בחיפוי הקירות בסך 11,000 ₪ ובגין הליקוי בחדר הדחסנית בסך 300 ₪.

252. מכאן, סך הפיצוי בגין ליקויים שלא ניתן לתקן ואשר אינם נבלעים בנזק התדמיתי הינו בסך של 26,100 ₪.

     ליקויים נטענים שהמומחה לא הכריע בהם

253. התובעים במסגרת הסיכומים מטעמם מפנים לשורה של ליקויים לגביהם הם טוענים, כי לא קיימת הכרעה של מומחה בית המשפט או שזה השאיר את ההכרעה לשיקול דעת בית המשפט.

     אבחן טענות אלו של התובעים.

     ארונות כיבוי אש ללא הציוד הראוי (סעיפים- ס' 2.57; ס' 2.130; ס' 2.132; ס' 2.145; ס' 2.147; ס' 2.162 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

254. בחוות דעת התובעים נטען, כי ארונות כיבוי האש בבניין הינם ללא הציוד הדרוש. מנגד בחוות דעת הנתבעות נטען, כי הנתבעות סיפקו את מלוא ציוד כיבוי האש הנדרש. ראיה לכך, לטענת הנתבעות, הינה העובדה כי הבניין קיבל טופס 4, שכן הבניין לא היה מקבל טופס 4 ללא קיומו של ציוד מלא בארונות כיבוי האש. מכאן, טוענות הנתבעות, כאשר כיום יש ארונות עם ציוד חסר, האחריות הינה על התובעים, אשר לא שמרו על הציוד בארונות.

255. מומחה בית המשפט מצא כי אכן קיים ליקוי בציוד ארונות הכיבוי, אולם השאיר את קביעת האחריות לליקוי לשיקול דעת בית המשפט. מומחה בית המשפט קבע, כי העלות הינה בסך של 650 ₪ לכל ארון כיבוי.

256. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי האחריות על החסר בארונות היא על הנתבעות וכי יש לקבוע את עלות התיקון שהעריך המומחה התובעים. הנתבעות לא התייחסו לרכיב זה בסיכומים.

257. אני סבור כי יש לקבל את טענת התובעים לעניין רכיב זה במישור האחריות, אולם לאמץ את העלות בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט. ואנמק.

258. אין מחלוקת כי האחריות למסירת ארונות כיבוי מלאים הינה על הנתבעות. מכאן, היה על הנתבעות לערוך תיעוד של מסירת ארונות כיבוי מלאים כאשר לנתבעות שלל דרכים לתעד זאת, צילום, פריטכל מסירה, חשבוניות רכישת הציוד או מכתב לנציג כבאות והצלה.

     הנתבעות לא הציגו כל ראיה כי אכן הארונות נמסרו כנדרש, לא צילום של הארונות, לא קבלות על רכישת הציוד בתקופה הרלוונטית ולא פרוטוקול מסירה.

     בעיקר חסר מכתב תשובה למכתב מעת נציבות הכבאות והצלה מיום 7.5.2015, אשר בו נדרש לתת הודעה לכבאות והצלה על פיזור ציוד כיבוי האש, כאשר הודעה שכזו לא הוצגה כראיה בהליך.

259. לטעמי, אין בעובדה כי הבניין קיבל טופס 4 או תעודת גמר, כדי להוכיח כי אכן פוזר הציוד בארונות כיבוי האש, וזאת כאשר הנתבעות לא הוכיחו כי מדובר בפריט שאכן נבדק במסגרת טופס 4 או תעודת גמר.

260. לאור האמור לעיל, אני סבור כי האחריות לחוסרים בארונות כיבוי האש הינה על הנתבעות.

     לעניין עלות ההשלמה, אני סבור שיש להעדיף את עמדתו האובייקטיבית של מומחה בית המשפט על פני חוות דעת מומחה התובעים, כך שהעלות תהיה 650 ₪ לארון.

     מספר הארונות הקיים בהתאם לחוות הדעת הינה 46, כדלקמן: ס' 2.130 - ארון אחד; ס' 2.132 - ארון אחד; ס' 2.145 - ארון אחד; ס' 2.147 - ארון אחד; ס' 2.162- 42 ארונות.

     סך הכול עלות התיקון הינה 650 ₪ X 46 ארונות = 29,900 ₪.

      

     דלת לכיוון החניון (סעיף 2.122 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

261. בחוות דעת התובעים נטען, כי קיימים שני ליקויים ברכיב הרלוונטי, האחד בליטה בקיר אשר איננה מתאימה לתכנית המכר ואשר מפריעה לדלת, והשני, כי מחזיר השמן מורכב באופן לקוי. מומחה התובעים העריך את עלות תיקון הבליטה בסך של 800 ₪ ואת תיקון מחזיר השמן בעוד 800 ₪.

     מנגד, בחוות דעת הנתבעות נטען כי ביטול הבליטה בקיר לא נדרש מבחינה הנדסית.

262. מומחה בית המשפט התייחס בחוות דעתו אל הליקוי השני הנוגע למחזיר השמן, וציין כי מחזיר השמן הוזז ממקומו על ידי התובעים, וכי התובעים אף הודו כי הם תיקנו והחליפו מספר מחזירי שמן בדלתות הבניין לאור האיכות הגרועה שלהם. המומחה העריך את עלות התיקון בסך של 600 ש"ח. עם זאת, המומחה לא התייחס לבליטה הנטענת, והאם היא מהווה ליקוי.

263. במסגרת הסיכומים לא התייחסו הנתבעות לרכיב דנא. לעומת זאת, התובעים טענו בסיכומים כי יש להכיר בכך שהליקויים הנטענים באחריות הנתבעות ועתרו לחייבן בהתאם לעלות התיקון שהעריך המומחה מטעמם.

264. אציין, כי הצדדים לא שאלו את המומחה על אודות רכיבים אלו במהלך חקירתו או בשאלות ההבהרה.

265. לטעמי, יש לקבל את טענת התובעים לעניין הבליטה, אולם לדחות את טענתם לעניין מחזיר השמן. ואנמק.

266. ראשית אבהיר, אשר לבליטה בקיר, אין מחלוקת כי קיימת בליטה בקיר. כמו כן, מומחה הנתבעות לא חלק על כך כי מדובר בחריגה מתכנית המכר, אלא סבר כי אין צורך בביטול מבחינה הנדסית. אני סבור כי בנסיבות אלו, כאשר ברור כי הבליטה סוטה מתכנית המכר, יש להכיר בליקוי.

     בהיעדר התייחסות של מומחה בית המשפט לעלות ליקוי זה, אני סבור כי מסקנת מומחה התובעים לגבי עלות התיקון בסך של 800 ₪ הינה סבירה.

267. אשר למחזיר השמן, אני סבור כי כאשר אין מחלוקת של ממש כי התובעים החליפו מחזירי שמן בדלתות הבניין, וכאשר התובעים לא הוכיחו כי ההחלפה שבוצעה במחזיר השמן הספציפי בוצעה על ידי הנתבעות, או שבוצעה עקב ליקוי במחזיר השמן, אין לקבל את טענתם לעניין רכיב זה.

268. אשר על כן, אני קובע כי הנתבעות תישאנה בהוצאות תיקון הבליטה בסך 800 ₪.

     ארון כיבוי אש חלוד ועקום (סעיף 2.147 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

269. בחוות דעת התובעים נטען, כי ארון כיבוי אש בפרוזדור המחסנים חלוד ועקום. מומחה בית המשפט קבע כי אכן הליקוי קיים, אך סבר כי יכול להיות שהכשל נגרם בגלל שהושאר ברז מים דולף, ומכאן השאיר את ההכרעה לשיקול דעת בית המשפט.

270. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי נטל ההוכחה הינו על הנתבעות וכי ארון המכיל ברז צריך להיות עמיד במים ועתרו לקבוע עלות תיקון בסך 1,200 ₪.

271. אני סבור יש לדחות את טענת התובעים לעניין זה. ואנמק.

272. אין מחלוקת כי קיים ליקוי בארון כיבוי האש. עם זאת, הנטל להוכיח כי הליקוי הינו כתוצאה של רשלנות הנתבעות הינו על התובעים. בענייננו, קיימת סברה הגיונית כי ברז המים בארון הושאר דולף ומכאן החלודה בארון.

     למעשה התובעים לא הסבירו, וממילא ולא הוכיחו, מקור אחר לליקוי.

273. בנוסף, יש לדחות את טענת התובעים, כי ארון כיבוי האש צריך להיות עמיד לטפטוף מים, שכן התובעים לא הפנו לתקנה או תקן רלוונטי המחייבים זאת.

274. אשר על כן, טענת התובעים לעניין רכיב זה נדחית.

     חלודה במזוזות דלתות המעלית (סעיף 2.158 לחוות דעת מומחה בית המשפט)

275. בחוות דעת התובעים נטען, כי קיימת חלודה בדלתות המעלית באחת הקומות וכי עלות התיקון הינה בסך של 1,800 ₪.

276. מנגד בחוות דעת הנתבעות נטען, כי אכן קיימת חלודה אך זו נוצרה עקב שימוש בחומרי ניקוי מזיקים והדבר אינו באחריות הנתבעות.

277. מומחה בית המשפט קבע, כי מדובר בקורוזיה שנגרמה בגלל מגע של חומצה בנירוסטה וקבע כי עלות התיקון הינה בסך של 400 ₪. עם זאת, המומחה הבהיר כי אינו יכול לקבוע באחריות מי הליקוי, אך ייתכן והוא נגרם על ידי הנתבעות, וזאת כאשר קבלנים מנקים בעזרת חומצה שאריות של חומר מליטה.

278. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי נטל האחריות הינו על הנתבעות להוכיח כי הן אינן אחראיות לליקוי.

     אציין כי הצדדים לא שאלו את המומחה על אודות רכיב זה במהלך חקירתו.

279. אני סבור כי יש לקבל את טענת התובעים לעניין זה. ואנמק.

280. אין מחלוקת כי קיים ליקוי. כאשר המומחה מצביע על הנתבעות כמקור הסביר לניקוי בעזרת חומצה, ובהעדר התייחסות לכך בסיכומי הנתבעות, הרי אני מקבל את סברת המומחה מטעם בית המשפט, למרות הסתייגותו.

281. אני מקבל את עלות התיקון כפי שקבע מומחה בית המשפט בסך של 400 ₪.

     סיכום ביניים - ליקויים נטענים שהמומחה לא הכריע בהם

282. בהתאם לאמור לעיל, סך עלות התיקונים בגין הליקויים שהמומחה לא הכריע בהם היא 31,100 ₪, על סכום זה יש להוסיף מע"מ וכן תוספת 30% לתיקון עצמי.

     סה"כ הפיצוי בגין ראש נזק זה הינו בסך של 47,303 ₪.

     החזר הוצאות תיקונים שבוצעו על ידי התובעים

     דלת הכניסה הראשית ללובי (סעיף 2.60 לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט)

283. בחוות דעת התובעים נטען, כי מחזיר השמן בדלת לקוי ועקב הליקוי נשברה דלת הזכוכית ברוח חזקה.

284. מומחה בית המשפט קבע, כי אכן היה ליקוי במחזיר השמן אשר היה באיכות ירודה, וזו הסיבה להתנפצות דלת הזכוכית.

     המומחה מאשר כי הדלת תוקנה על ידי הדיירים, ומכאן על הנתבעות להחזיר להם הוצאות בסך של 1,800 ₪.

285. במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי הזכוכית בדלת הכניסה התנפצה עקב רוחות ותנועה לא מבוקרת, ולאור התקלה במחזיר השמן, ועל כן הם החליפו אותה לדלת חשמלית. מכאן, עתרו לחייב את הנתבעות בעלות הדלת חשמלית בסך של 13,675 ₪.

286. לטעמי, יש לאמץ את מסקנת המומחה ולדחות את טענת התובעים. ואנמק.

287. אין מחלוקת של ממש, כי הנתבעות לא התחייבו לתובעים כי תותקן דלת חשמלית בכניסה ללובי, ומכאן יש לדחות את טענת התובעים.

     לעניין טענת הנתבעות, מומחה בית המשפט קבע בחוות הדעת, כי מחזיר השמן הלקוי הוא שגרם להתנפצות הזכוכית, קביעה אשר לא נסתרה, כך שעולה כי ככל ומחזיר השמן היה תקין, זכוכית הדלת לא הייתה מתנפצת עקב תנועה לא מבוקרת.

     מכאן, על הנתבעות לשאת בעלות של מחזיר שמן וכן תיקון הזכוכיות, אולם לא בעלות של דלת חשמלית.

288. בנסיבות אלו, אני סבור כי אין מקום לחייב את הנתבעות מעבר למה שקבע מומחה בית המשפט בחוות דעתו.

289. אשר על כן, אני מאמץ את מסקנת המומחה לעניין רכיב זה ודוחה את טענת התובעים.

     תיקונים נוספים שבוצעו על ידי התובעים

290. בסעיף 3.9 לחוות דעת מומחה בית המשפט נקבע, כי התובעים ביצעו תיקון עצמי של ליקויים בסך של 5,700 ₪ בתוספת מע"מ.

     הנתבעות לא טענו כנגד מסקנה זו של המומחה בסיכומים ולפיכך אני מאמץ קביעה זו.

291. אשר על כן, סך החזר ההוצאות הינו 6,669 ₪.

     רכיבים שלא הוזכרו בחוות הדעת

292. כמפורט לעיל, סקרתי את טענות הצדדים ביחס לחוות דעת המומחה וכן לגבי רכיבים שהמומחה הותיר לשיקול דעת בית המשפט.

     התובעים, במסגרת הסיכומים מטעמם, בסעיפים 135 עד 137, טענו גם בעניין החזר הוצאות נוספות לגבי רכיבים שלא נזכרו בחוות הדעת. אדון ברכיבים אלו.

     שער חשמלי לחניון

293. התובעים טענו, כי הועד של הבניין מימן שער חשמלי לחניון מאחר שהשער הקיים לא תאם את כמות הרכבים בחניון ונתקע תכופות. בכתב התביעה המתוקן התובעים טענו, כי הנתבעות צריכות לשלם להם החזר בסך של 7,487 ₪ בגין השער. עם זאת, במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי יש לחייב את הנתבעות בהחזר עלות השער בסך של 17,451 ₪ לפני מע"מ.

294. אני סבור כי דין הטענה להידחות. ואנמק.

     על מנת לקבל החזר הוצאות תיקון או החלפת השער, היה על התובעים להוכיח כי השער שהותקן על ידי הנתבעות לא תאם את כמות הרכבים או נתקע תכופות. לא הוצגה כל ראיה בנושא זה, ובפרט אין חוות דעת ביחס לתקינות השער.

     כמו כן, התובעים לא הפנו לתקנה, תקן או סעיף במפרט המחייב את הנתבעות לספק להם שער אחר מזה שהותקן.

295. אשר על כן, טענת התובעים לעניין רכיב זה, נדחית.

     תיקוני אינסטלציה

296. התובעים טענו, כי הם ביצעו תיקונים במערכת האינסטלציה בשווי של 50,765 ₪ וכי הטענה נתמכה בחוות דעתו של המהנדס איסר גולדיש שהוצאה מהתיק.

     מכאן, דורשים התובעים בסיכומים פיצוי בסך של 50,765 ₪.

     אני סבור כי דין טענת התובעים להידחות. ואנמק.

297. אף אם אקבל את הטענה, כי התובעים שילמו על תיקונים במערכת האינסטלציה, הרי התובעים לא הוכיחו כי מדובר בליקוים אשר הינם באחריות הנתבעות.

     אציין, כי לא ניתן להסתמך על חוות דעת שהוצאה מתיק בית המשפט, ובהעדר חוות דעת התומכת בטענות התובעים, לא ניתן לראות בחשבונית כשלעצמה ראיה, כי אכן היו ליקויים שהינם באחריות הנתבעות.

298. אשר על כן, דין טענת התובעים לעניין רכיב זה נדחית.

     התקנת קודנים

299. התובעים טענו, כי הם התקינו קודנים בדלתות חלף קודנים שהנתבעות התחייבו להתקין בעלות של 8,869 ₪ ועתרו לקבלת החזר על סכום זה.

     מנגד טענו הנתבעות, כי מדובר בשדרוג שנעשה על דעת התובעים והן לא צריכות לשאת בו.

300. אני סבור כי דין טענת התובעים להידחות. ואנמק.

      

     במסגרת הסיכומים טענו התובעים, כי הנתבעות היו חייבות לספק את הקודנים על פי המפרט שצורף להסכמי המכר וכן על פי התקן. מעיון בסעיף הרלוונטי במפרט וכן מעיון בתקן אליו הפנו התובעים בסיכומים, אכן בדלת אחורית של מבואת הכניסה ובשער כניסה נגישה נדרשה התקנת קודן.

     עם זאת, התובעים לא הוכיחו, כי החשבונית בגינה הם מבקשים החזר מתייחסת להתקנת קודנים בדלתות לגביהן יש חיוב במפרט או בתקינה להתקנת קודן, ואין מדובר בקודן לדלתות אחרות.

301. אציין, כי מההתכתבות שניהלו הצדדים לגבי הקודנים, לא טענו התובעים במסגרת ההתכתבות (וגם לא נטען בכתב התביעה המתוקן), כי המפרט והתקן מחייבים את התקנת הקודנים בדלתות נוספות, אלא טענו, כי התקנת קודנים אלו הובטחה להם בפגישה בין הנתבעות לבין נציגות הבניין, וכי יש ביד התובעים פרוטוקול של הפגישה.

     עם זאת, התובעים לא הגישו את פרוטוקול הפגישה כראיה בתיק.

302. בנסיבות אלו, אני סבור כי התובעים לא הוכיחו את טענתם כי החשבונית בסך של 7,580 ₪ מתייחסת לקודנים לדלתות אשר הייתה חובה על הנתבעות להתקין עליהן קודן מכוח המפרט או התקינה, וגם לא הוכיחו כי הנתבעות הבטיחו שיישאו בעלות קודנים אלו.

303. אשר על כן, טענת התובעים לעניין רכיב זה נדחית.

     מסגרת מראה בלובי

304. התובעים טענו, כי מסגרת המראה בלובי התקבלה שבורה, והם תיקנו אותה בעלות בסך של 2,925 ₪ ומכאן יש לחייב את הנתבעות בהחזר הוצאה זו.

     מנגד טענו הנתבעות, כי לא תועד כל ליקוי במראה או במסגרתה בעת המסירה.

     אני סבור כי דין טענת התובעים להידחות. ואנמק.

     ראשית, התובעים לא הוכיחו כי בוצע תיקון במסגרת, אלא הגישו רק הצעת מחיר לתיקון ולא חשבונית. שנית, התובעים לא הציגו כל תיעוד כי מסגרת המראה הייתה שבורה בעת המסירה, או שהייתה שבורה בכלל.

     עוד אציין, כי גם במסגרת חוות דעת התובעים לא נכלל רכיב זה.

305. אשר על כן, טענת התובעים לעניין רכיב זה נדחית.

     החלפת נורות והוצאות חשמל

306. התובעים טענו, כי הם נאלצו להחליף את התאורה שכן התאורה שהותקנה על ידי הנתבעות גרמה להוצאות חשמל גבוהות ועתרו להחזר הוצאות בסך כולל של 71,340 ₪.

307. אני סבור כי דין הטענה להידחות. ואנמק.

     התובעים לא טענו, ובוודאי שלא הוכיחו, כי הנתבעות היו חייבות, או התחייבו, בהסכם המכר או במפרט לספק תאורה אחרת מאשר סופקה. התובעים גם לא הצביעו על מפרט או תקינה כלשהי, המחייבים התקנת תאורה אחרת.

     כמו כן, התובעים לא הוכיחו כי הוצאות החשמל העודפות לטעמם נגרמו בגלל התאורה שהותקנה.

308. אשר על כן, אני דוחה את טענות התובעים גם לעניין רכיבים אלו.

     ניקיון

309. התובעים טענו, כי הנתבעות לא ביצעו ניקיון יסודי טרם המסירה ומכאן שעליהן לפצות את התובעים בסך של 18,720 ₪.

     מנגד טענו הנתבעות, כי נעשה ניקיון יסודי טרם המסירה.

310. אני סבור כי דין טענת התובעים להידחות. ואנמק.

     התובעים לא הוכיחו כי לא נעשה ניקיון או כי הניקיון לא היה מספק וזאת לא בתמונות, לא בחוות דעת ולא בכל דרך אחרת.

     אשר על כן, טענת התובעים לעניין רכיב זה נדחית.

     גינון

311. התובעים טענו, כי הגינון שנעשה על ידי הנתבעות הינו ברמה ירודה וכי הם הקימו גינה חדשה, ומכאן עתרו להחזר הוצאות גינון בסך של 40,000 ₪.

     מנגד טענו הנתבעות, כי הגינון נעשה בהתאם לתכנית אדריכל הנוף.

     אני סבור כי דין טענת התובעים להידחות. ואנמק.

     אין מחלוקת כי על פי המפרט נקבע כי הגינה המשותפת הינה על פי תכנית האדריכל וקביעת החברה. מכאן, לא ברורה טענת התובעים ביחס לרכיב זה שכן הם לא מכחישים כי הגינון נעשה על פי תכנית האדריכל.

312. בכל מקרה, הוכחת ליקויים בגינה מצריכים חוות דעת בעניין, או לכל הפחות, תמונות חד משמעיות המוכיחות כשל בגינון. לא הוגשה חוות דעת בנושא זה ולא צורפו תמונות של גינון כושל.

313. אשר על כן, טענת התובעים לעניין רכיב זה נדחית.

     בקשות לצווי עשה

314. מלבד הטענות במישור הכספי עתרו התובעים בסיכומים לצווי עשה. אדון בטענות אלו.

     צו עשה להארכת משך בדק ואחריות על רטיבות בחניון

315. התובעים עתרו בסיכומים להארכת תקופת האחריות בגין רטיבות בחניונים, וזאת על סמך חוות דעת מומחה בית המשפט.

316. אני סבור שיש לקבל את עמדת התובעים בנושא זה, ואנמק.

317. במסגרת חוות הדעת של מומחה בית המשפט מתייחס זה לליקויי הרטיבות בחניון במסגרת מספר הסעיפים, בין היתר, 2.86, 2.88 וכן 2.89.

     במסגרת סעיף 2.86 מגיע מומחה בית המשפט למסקנה כי בוצע "איטום שלילי" אשר אינו מבטיח הצלחה בתיקון.

     בנסיבות אלו ממליץ המומחה "להאריך את טווח משך האחריות של גינדי כלפי כל המקומות, בהם תועדו נזקי רטיבות...".

     אני סבור כי ראוי לקבל המלצה זו של מומחה בית המשפט.

     לטעמי, כאשר המומחה מצא כי אכן היה ליקוי שדרש תיקון, וכאשר המומחה סבור כי קיים ספק לגבי יכולת התיקון למנוע רטיבות לאורך זמן, הרי התוצאה הראויה הינה כי הנתבעות יהיו אחריות לתיקון הליקוי, ככל שהתיקון שביצעו כשל.

      

     ודוק. אין מדובר על הארכת תקופת האחריות הראשונית באופן סתמי לכלל החניון, אלא מדובר על קביעת תקופת אחריות בגין התיקון שבוצע לגבי ליקוי שהתגלה בתקופת האחריות. מכאן, כאשר ליקויי התגלה בתקופת האחריות וקיים חשש כי זה לא תוקן כראוי, יש מקום להורות על הארכת האחריות לגבי תיקון הליקוי, כך שבמקרה המתאים הנתבעות ייתקנו את התיקון לליקוי שלא בוצע כהלכה, גם בחלוף תקופת הבדק והאחריות.

     עם זאת, ראוי לקצוב את תקופת האחריות, כך שבחלוף תקופה מסוימת מתנתק הקשר הסיבתי בין התיקון של הליקוי שהתגלה בתקופת האחריות לבין הנזק שהתגלה. אני סבור, כי במקרה שלפניי שנתיים ימים מיום פסק הדין לערך, משקפים איזון נכון של מתן אחריות לגבי תיקונים שבוצעו במסגרת תקופת האחריות והבדק.

     לאור האמור לעיל, אני קובע כי הנתבעות יהיו אחראיות לתיקון ליקויי הרטיבות בחניון בהתאם לאמור בחוות דעת מומחה בית המשפט עד ליום 15.7.2026.

     צו עשה למסירת גנרטור

318. התובעים עותרים לצו עשה למסירת גנרטור משופץ, תקין ובמצב חדש.

     אני דוחה טענה זו.

319. על מנת לקבל צו "עשה" כאמור היה על התובעים להוכיח באמצעות חוות דעת, כי הגנרטור שהתקבל לקוי, או שאינו עומד בתקינה או במפרט. לא הוגשה כל חוות דעת שכזו.

     מכאן, אין לפניי כל ראיה כי היה ליקוי בגנרטור המצדיק צו עשה למסירת גנרטור חדש.

     צו עשה לעניין איטום מעברים ולובאים, גג קירות חוץ ופתחי חלונות

320. התובעים בסעיף 138 לסיכומים מטעמם עותרים לצו עשה לאיטום מעברים ולובאים, גג קירות חוץ ופתחי חלונות, תוך הפניה לתצהיר מר אריה אפל מטעמם.

     אודה, שלא ברורה הדרישה של התובעים בסעיף זה, וזאת כאשר קיימת התייחסות מפורשת לנושא האיטום בחוות הדעת מטעמם, וכאשר דרישה זו נבחנה על ידי מומחה בית המשפט.

     בכל מקרה, דין הטענה להידחות, ככל שהאיטום מבוקש זה נכלל בגדר חוות דעת מומחה התובעים, הרי הוא נבחן על ידי מומחה בית המשפט וכלול בחוות דעתו, וככל שאין פרטי איטום אלו נזכרים בחוות דעת המומחה, הרי מדובר על ליקויי שיש להוכיח באמצעות חוות דעת ולא ניתן להסתפק באמירה בתצהיר על מנת לבסס את הליקוי ואת אחריות הנתבעות לליקוי זה.

     אשר על כן, הטענה נדחית.

321. מאותם נימוקים יש לדחות גם את הדרישה לצו עשה לפתיחת מעבר בטוח בין המחסן למאגר מים תחתון, כאשר הטענה אינה נתמכת בחוות דעת או בראיה אחרת.

     סילוק התביעה כלפי חלק מהתובעים

322. הנתבעות בכתב ההגנה וכן בסעיפים 66 עד 71 לסיכומים מטעמן, טוענות שיש לסלק את התביעה, או חלקה, כנגד מקצת התובעים, וזאת מטעמים שונים. אבחן טענות אלו.

323. הטענה הראשונה של הנתבעות הינה שיש למחוק את התביעות של התובעים 76, 90 וכן 133-134, אשר הינם בהתאמה בעלי הזכויות בדירות, 45, 53, ו- 81, וזאת כאשר הושגה פשרה בין תובעים אלו לנתבעות, פשרה אשר קיבלה תוקף של פסק דין ביום 2.12.2016.

324. יש לקבל טענה זו, ואבאר. ביום 1.12.2016 הוגשה בקשה בהסכמה למחיקת התובעים 76, 90, 133-134 עקב הסדר פשרה, וביום 2.12.2016, בית המשפט נעתר לבקשה, ומחק את תביעתם.

     מכאן, תובעים אלו בגין הדירות הללו, אינם זכאים לקבל פיצוי נוסף במסגרת הליך זה.

325. בהתאם לחוות דעת השמאי מטעם בית המשפט, ירידת הערך נאמדה באופן שווה לגבי מ"ר ממוצע. לשיטתי, בהעדר נתון מדויק על שטח כל דירה בבניין, ניתן להניח כי ירידת הערך המיוחסת לכל מ"ר דירה היא שווה. מכאן, יש להפחית משווי הפיצוי בגין ירידת הערך את החלק המיוחס לדירות "הפשרה", וזאת בהתאם לחלק דירות אלו ברכוש המשותף, חלק המשקף את שטח הדירות הללו.

     לעניין עלות תיקון ליקויי הבניה, הרי מדובר בהוצאה ובנזק של הנציגות, ולכן אין מקום לבצע הפחתה מהסכום שנפסק, גם בהינתן מחיקת התביעה של חלק מהתובעים.

326. הטענה השנייה של הנתבעות בהקשר זה הינה, כי התובעים 5-6 (דירה 3), התובע 110 (דירה 66) והתובעים 130-131 (דירה 79) הגישו כנגד הנתבעות, או מי מהן, תביעות במסגרתן נתבעה באופן מפורש גם ירידת ערך עקב ליקויים ברכוש המשותף. שלושת התביעות הללו הסתיימו בפסק דין של פשרה, ומכאן נוצר מעשה בית דין בעניין ירידת הערך של הדירה בגין ליקויים ברכוש המשותף.

327. אני מקבל טענה זו של הנתבעות, ואבאר.

      

     ביום 10.11.2016 הוגשה בקשה מטעם התובעים "להגשת תביעות פרטיות בנפרד מתביעה זו". ביום 13.11.2016, בעקבות החלטה של בית המשפט, הוגשה הבהרה לבקשה. במסגרת ההבהרה ציינו התובעים, כי מדובר למעשה בבקשה לפיצול סעדים, אשר תאפשר לתובעים לתבוע בגין נזקים שנגרמו לדירות הפרטיות שלהם, במובחן מהנזק לרכוש המשותף.

     לעניין ירידת ערך הדירות הפרטיות בגין ליקויים ברכוש המשותף, מבהירים התובעים באופן מפורש את כוונתם, כדלקמן:

     "בסעיף 4 לבקשה נכתב, כי לחלק מהתובעים שרכשו דירות בבניין ישנן טענות בנוגע לליקויי בניה ונזקים נלווים בדירותיהם הפרטיות כמו למשל איחור במסירת הדירות.

     התובעים יבקש להבהיר, כי במסגרת "נזקים נלווים" לחלק מהתובעים ישנן טענות נוספות לירידת ערך דירתם, הנובעת בין היתר מהפער שבין רמת הגימור של הרכוש המשותף כפי שהובטח לבין רמת הגימור של הרכוש המשותף כפי שסופקה בפועל. הבקשה מתייחסת גם לעניין זה." (הדגשה אינה במקור – ג.ה).

328. לאור הבהרה זו החליט בית המשפט (כב' הרשם שילה כתוארו אז) ביום 8.1.2017, כדלקמן:

     "לאור הסכמת הנתבעים כי ניתן יהיה להגיש תביעות עצמאיות בגין נזקים בדירות הפרטיות, אני נעתר לבקשה ומאפשר לדיירים להגיש תביעות פרטיות בגין נזקים בתביעות הפרטיות, בערכאה המוסמכת.

     מובהר בזאת כי כל נזק שנגרם לרכוש המשותף, יידון בהליך זה לרבות ירידת ערך הרכוש המשותף.

     ברם, ניתן לתובע במסגרת התביעות הפרטיות בגין ירידת הערך של הדירה הפרטית, ככל שיתברר כי ירידת הערך ברכוש המשותף גרמה לנזק לדירה הפרטית". 

329. לטעמי, לאור הבהרת התובעים מיום 13.11.2016 ולאור החלטת בית המשפט מיום 8.1.2017, הדברים ברורים, כך שהתובעים היו רשאים להגיש תביעה לירידת ערך בדירה הפרטית עקב ליקויים ברכוש המשותף, אולם מרגע שעשו כן, אותם תובעים אינם רשאים לתבוע נזק זה בהליך שלפניי, ואנמק.

     הפגמים הנטענים ברכוש המשותף גרמו לשני סוגי נזק, ירידת ערך לרכוש המשותף ככזה, וירידת ערך לדירות הפרטיות.

     מכאן, קבע כב' הרשם שילה (כתוארו אז), כי ירידת הערך לרכוש המשותף ככזה, תידון רק בהליך שלפניי. לעומת זאת, לגבי ירידת ערך לדירות הנובעת מליקויים ברכוש המשותף, רשאי כל אחד מהתובעים להגיש תביעה פרטית בגין הדירה שלו. ואדגיש, רשאי להגיש אך לא חייב להגיש.

     מכאן, בפניי התובעים עמדה אחת משתי הדרכים: הדרך הראשונה, למצות את טענתם לפיצוי בהליך שלפניי, לרבות הטענה לירידת ערך הדירה הפרטית. הדרך השנייה, לתבוע בהליך שלפניי רק את הנזק לרכוש המשותף, ואילו את השלכות הליקויים ברכוש המשותף על ירידת הערך של הדירה הפרטית, לתבוע בהליך נפרד.

     אולם, וזה העיקר, לא ניתן מבחינה משפטית, וגם לא מבחינה הגיונית, לבחור את שתי הדרכים גם יחד, ולתבוע את אותו ראש הנזק של ירידת ערך הדירה הפרטית בשני הליכים נפרדים.

     מכאן, תובע שבחר לתבוע את ירידת הערך של דירתו הפרטית בגין ליקויים ברכוש המשותף בתביעה נפרדת, אינו יכול לקבל סעד זה במסגרת התביעה שלפניי. תביעתו האישית של כל תובע, ככל שכללה ירידת ערך עקב ליקויים ברכוש המשותף, ממצה את עילתו בעניין זה.

330. התובעים בסיכומים מטעמם טוענים, כי בית המשפט בהחלטתו דלעיל מיום 8.1.2017, אפשר לתובעים לפצל את סעדיהם ולתבוע את ירידת ערך הדירה הפרטית בגין ליקויים ברכוש המשותף. אכן, אין חולק כי כך קבע בית המשפט, אולם אין בהחלטה זו בכדי להועיל לתובעים. ההחלטה האמורה, אפשרה לתובעים החפצים בכך לפצל את סעדיהם, כך שליקויים ברכוש המשותף יידונו בתביעה שלפניי ואילו ירידת הערך לדירתם הפרטית בגין ליקויים ברכוש המשותף תידון בתביעה הפרטית. אולם, ההחלטה לא אפשרה, ואין גם כל הגיון כי תאפשר, לתובעים להכפיל את סעדיהם, כך שיכולו לתבוע את אותו ראש הנזק של ירידת הערך לדירה הפרטית בגין ליקויים ברכוש המשותף גם בתביעה שלפניי וגם בתביעה הפרטית.

331. מכאן, התובעים שבחרו לתבוע את ירידת הערך של דירתם הפרטית במסגרת תביעה נפרדת, ויתרו על זכותם לתבוע ראש נזק זה בתביעה שלפניי.

332. בחנתי את התביעות הפרטיות של התובעים 5-6 (דירה 3), התובע 110 (דירה 66) והתובעים 130-131 (דירה 79) בגין דירתם הפרטית, ואכן בכל אחת מהתביעות של תובעים אלו נכלל במפורש סעד של ירידת ערך לדירה עקב ליקויים ברכוש המשותף.

     מכאן, תובעים אלו אינם זכאים לסעד זה בתיק שלפניי.

333. כאמור, בהתאם לחוות דעת השמאי מטעם בית המשפט, ירידת הערך נאמדה באופן שווה לגבי מ"ר ממוצע, השווה בכלל הדירות. מכאן, וכמנומק לעיל, יש להפחית משווי הפיצוי בגין ירידת הערך גם את החלק המיוחס לדירות אשר הגישו תביעה נפרדת הכוללת ראש נזק של ירידת ערך עקב ליקויים ברכוש המשותף, וזאת בהתאם לחלק דירות אלו ברכוש המשותף, חלק המשקף את שטח הדירות הללו.

334. הטענה השלישית של הנתבעות בפרק זה הינה, כי תובעים אשר רכשו את הדירה כאשר הבניין כבר עמד על תילו, או תובעים שמכרו את דירתם עד לשנת 2016, או תובעים שמכרו את דירתם לאחר שנת 2016 במחיר השווה או העולה על מחיר הדירות בפרויקט 'אפר', לא סבלו מירידת ערך ולא נגרם להם נזק.

     אני דוחה טענות אלו, ואנמק.

335. ראשית, לגבי תובעים שרכשו את הדירה שהבניין כבר עמד על תילו, הרי כפי שהובהר בהרחבה לעיל, הליקויים ברכוש המשותף נתגלו והופנמו רק בשנת 2017, כך שגם מי שרכש את הדירה כאשר הבניין כבר היה בנוי, סבל מירידת הערך.

     שנית, לגבי תובעים שמכרו את דירתם עד לשנת 2016, אכן לא נגרם להם נזק בגין ירידת ערך, אולם הנזק נגרם לרוכש הדירה מהם, ואתייחס לכך לאור הטענה הספציפית של הנתבעות בעניין זה בסעיף 70 לסיכומים מטעמן.

     אבהיר, כי מלבד האמירה הכללית בסיכומים, אין טענה ספציפית לגבי מי מהתובעים, כי זה מכר את דירתו עד לשנת 2016.

     שלישית, ביחס לטענה לגבי התובעים שמכרו את דירתם לאחר שנת 2016, במחיר העולה על המחיר למ"ר בפרויקט 'אפר', הרי שיש לדחות טענה זו. המסקנה שמבקשות הנתבעות להסיק מחוות דעת שמאי בית המשפט בהקשר זה אינה נכונה, ועצם העובדה כי המחיר למ"ר בו נמכרה דירה מסוימת גבוה מהמחיר למ"ר בפרויקט 'אפר' אין בה ללמד שלא נגרמה ירידת ערך.

     כפי שהברתי לעיל, מתודת שמאי בית המשפט היא מתודה של השוואה בין הפרויקט נשוא התביעה לבין פרויקטים שכנים בשתי תקופות זמן נפרדות. לפיכך, עצם ההשוואה של מחיר למ"ר בנקודת זמן ספציפית, אין בה ללמד על ירידת ערך או העדרה. על מנת לבדוק את ירידת הערך יש לערוך השוואה של מחיר למ"ר בבניין אל מול מחיר למ"ר בסביבה במועד בו נרכשה הדירה, אל מול השוואה של מחיר למ"ר בבניין מול מחיר למ"ר בסביבה במועד בו נמכרה הדירה.

     מכאן, מעצם העובדה שמחיר מ"ר בדירה מסוימת בעת מכירתה היה נמוך, או גבוה, מהמחיר למ"ר בפרויקט 'אפר' באותו המועד, אין בה די להעיד על העדר ירידת ערך.

336. לפיכך, אני דוחה טענה זו.

337. עוד הנתבעות טוענות, כי רוכשי הדירות מספר 9, 15, 20, 41 ו- 69 לא רכשו את הדירות מהנתבעת אלא הינם "רוכשים יד שנייה" ומכאן לא קמה להם עילה בגין ירידת הערך.

     אני דוחה טענה זו, ואנמק.

     ראשית, המצהיר מטעם התובעים, מר אריה אפל, הצהיר בתצהירו כי זכות התביעה כנגד הנתבעות בגין דירות אלו הומחתה מהרוכשים המקוריים לתובעים הרלוונטיים, רוכשי 'היד השנייה', ר' סעיף 7 לתצהיר מר אפל. הנתבעות לא הכחישו טענה זו במסגרת התצהירים מטעמן.

     ראוי לציין, כי אכן במסגרת חקירתו הנגדית הודה מר אפל כי הוא אינו יודע על ההמחאה מידיעה אישית. אולם, העובדה כי מר אפל למד על ההמחאה מבעלי הזכויות ולא בדק זאת באופן אישי, על רקע העדר ההכחשה של הנתבעות של ההמחאה, אין בה די על מנת לשלול את המחאת הזכויות.

338. שנית, ומהותית, כלל רוכשי הדירות המוזכרים לעיל, רכשו את הדירה טרם שנת 2017, המועד בו התגבשה ירידת הערך. בנסיבות אלו, הנזק של ירידת הערך עקב הליקויים ברכוש המשותף הינו נזק שנגרם להם ולא לרוכשים המקוריים. לפיכך, אף אם הייתי מקבל את הטענה כי לא הוכחה עילה חוזית מכוח המחאת זכויות, הרי במישור הנזיקי קיימת לרוכשי דירות יד שנייה, שרכשו את דירתם לפני שנת 2017, עילה עצמאית כנגד הנתבעות.

     לעניין זה, ר' פסק הדין הוותיק והיפה של בית המשפט העליון בעניין ע"א 51/66 שרה וישעיהו קורנפלד נ' מרדכי שמואלוב ו-אריה חנוכוב [פורסם במאגר נבו] (7.3.1967) אשר עדיין לא נס ליחו, וכן ר' דחיית טענה דומה גם בעניין ע"א 8265/96‏ רמט בע"מ נ' בריברום [פורסם במאגר נבו] (13.11.2002).

     מכאן, אני סבור כי הנתבעות אחריות לנזקי ירידת הערך שנגרמו לבעלי הדירות הללו, וזאת אף אם אין קשר חוזי ישיר בינם לבין הנתבעות.

     עוגמת נפש

339. הדין הישראלי מכיר בפיצוי בגין עוגמת נפש, עם זאת, בתביעות רכוש הנטייה היא לצמצם פיצוי שכזה, כאשר בכל מקרה פיצויי עוגמת הנפש אינם פיצויים עונשים.

     בית המשפט בעניין ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ [פורסם בנבו] (28.2.05)‏ סקר את הפרמטרים שעל בית המשפט לשקול בבואו לפסוק פיצוי עוגמת נפש שמקורה בליקויי בנייה:

     "בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד".

     ור' גם בעניין ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' אבנר ואח' [פורסם בנבו] (1.12.2008)‏.

     אציין, כי פיצויי עוגמת נפש תפקידם לפצות את התובעים על הטרדה וחוסר הנוחות כתוצאה מליקויי הבניה ומדובר בפיצוי שונה מירידת הערך התדמיתית.

340. בית המשפט הכיר בפיצויי בגין עגמת נפש לדיירים גם כאשר מדובר ברכוש המשותף ולא בדירות המגורים עצמן. ברור כי עגמת הנפש הינה בעצמה חלשה יותר כאשר מדובר בליקויים ברכוש המשותף ביחס לעוצמת הפגיעה כאשר מדובר בליקויים בדירת המגורים הפרטית, אולם עדיין אין מקום לשלול קטגורית, כי גם ליקויים ברכוש המשותף יש בהם לגרום עוגמת נפש.

     בנסיבות אלו, פסקו בתי המשפט פיצויים בגין עגמת נפש כאשר התגלו ליקויים חמורים ברכוש המשותף.

     ר', לדוגמא, ת"א (ת"א) 2009-12-17‏ שחר מאיר ששון ו - 61 נוספים נ' פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ‏ [פורסם במאגר נבו] (19.11.2023):

     "בענייננו, מדובר בבניין מגורים, אולם אין מדובר בליקויי בניה בדירות התובעים כי אם ברכוש המשותף. יחד עם זאת, מדובר על ליקויים חמורים שהשפעתם על חיי הדיירים העושים שימוש בחניון הבניין הינה משמעותית מאוד."

     באותו מקרה פסק בית המשפט פיצויי עוגמת נפש בסך של 3,000 ₪ לכל יחידת דיור ובסך הכול 186,000 ₪.

     גם בעניין ת"א 41720-11-18 חלקה 138 נ' אחים דוניץ בע"מ [פורסם בנבו] (7.5.23) פסק בית המשפט פיצויי בגין עגמת נפש כאשר דובר בליקויים ברכוש המשותף, כדלקמן:

     "בעיקר נתתי דעתי לכך שהליקויים נתגלו ברכוש המשותף ולא בדירות עצמן או ברכושם הפרטי של הדיירים, וכי הם תוקנו לאחר מספר שנים ממועד האכלוס, רק בעקבות הגשת התביעה לבית המשפט, בעוד שפניות קודמות לנתבעת לא הועילו.

     לאור כל אלו, אני פוסק לזכות התובעים סכום כולל של 95,000 ₪ - כ- 2,200 ₪ לדירה (השוו: ע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רח' נורית 19 א' ואח'‏ (16.4.2012); ע"א 3804/19 נציגות הבית המשותף ברחוב הבד 6 בהוד השרון- ו-55 אח' נ' קאלש מרדכי נכסים ובנין (94) בע"מ (8.2.2021) בשניהם אומצה הקביעה לפיה בגין עוגמת נפש בעקבות ליקויים ברכוש המשותף ייפסק סכום של 2,500 ₪ לכל תובע; ת"א (מח' נצ') 288-03-09‏‏ נציגות הבית המשותף - "וועד הבית חלמיש 8 רמת אלמוגי" נ' שכון עובדים בע"מ (26.11.2017), שם נפסק סכום של 2,000 ₪ לתובע בגין עוגמת נפש עקב ליקויים ברכוש המשותף." (הדגשה אינה במקור - ג.ה).

341. לאור הפסיקה המפורטת לעיל, ולאור טיב הליקויים שמצא המומחה מטעם בית המשפט, אשר בחלקם יש משום גרימת עוגמת נפש למרות שמדובר ברכוש משותף, ובשים לב שעד היום לא תוקנו מלוא הליקויים, אני סבור כי הסכום הראוי לפיצוי הינו בסך של 2,500 ₪ לכל דירת מגורים.

     לאור האמור לעיל בעניין שלושת הדירות בגינן אושר הסכם פשרה, וכאשר במסגרת התביעות הפרטיות של שלוש דירות נוספות, נתבע גם רכיב עוגמת הנפש, סך עוגמת הנפש יחושב ביחס ל- 78 דירות בלבד.

     אשר על כן, סך הפיצוי בראש נזק זה הינו בסך של 2,500 ₪ X 78 דירות = 195,000 ₪.

     סיכום והוצאות

342. לאור האמור והמנומק לעיל, אני קובע, כי הנתבעות תפצנה את התובעים בסכומים הבאים:

     • בגין ירידת ערך כללית - סך של 2,241,190 ₪, כאשר מסכום זה יש להפחית את ירידת הערך המיוחסת לדירות 3, 45, 53, 66, 79 ו- 81, וזאת בשיעור חלקן של דירות אלו ברכוש המשותף.

       סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 6.6.2017 ועד התשלום בפועל;

     • בגין עלות תיקון ליקויי הבנייה - סך של 410,670 ₪, כאשר סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 29.3.2021 (מועד חוות דעת מומחה בית המשפט) ועד לתשלום בפועל.

     • בגין פיצוי עקב ליקויי בנייה - סך של 26,100 ₪, כאשר סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 29.3.2021 (מועד חוות דעת מומחה בית המשפט) ועד לתשלום בפועל.

     • בגין החזר הוצאות תיקון ליקויים - סך של 6,669 ₪ כאשר סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 29.3.2021 (מועד חוות דעת מומחה בית המשפט) ועד לתשלום בפועל.

     • בגין עוגמת נפש - סך של 195,000 ₪.

343. כמו כן, ניתנים צווי עשה, כדלקמן:

     • הארכת תקופת האחריות בגין נזקי איטום בחניון עד ליום 1.7.2026;

     • ביצוע בדיקה ותיקון של החיפוי החיצוני בהתאם לסעיף 113 לעיל.

344. לעניין ההוצאות, הכלל במשפט הישראלי לעניין פסיקת שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט הינו, כי שכר הטרחה וההוצאות אמורות להשתלם לצד הזוכה במשפט, כך שעל צד שטענותיו נדחו לשלם לצד שטענותיו התקבלו את ההוצאות שהוצאו על ידו.

345. עם זאת, בית המשפט מבהיר כי מדובר בנקודת מוצא בלבד, וכי יש לשקול שיקולים נוספים, ובפרט יש לבדוק האם מדובר בהוצאות סבירות לניהול ההליך בהתחשב בכלל נסיבות העניין, ר'ע"א 2617/00‏מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נצרת עילית[פורסם במאגר נבו] (30.6.2005).

346. כללים אלו לפסיקת הוצאות עוגנובפרק י"'חלתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט- 2018. כך, תקנה 151(א)קובעת את החיוב לשפות את הצד שזכה  בהוצאות שהוציא מצד אחד, ואת הצורך להביא בחשבון את המשאבים שנדרשו והתנהלות בעלי הדין מהצד השני, כדלקמן:

     "151(א) חיוב בעל דין בתשלום הוצאות נועד לשפות את בעל הדין שכנגד על הוצאותיו בהליך בהתחשב בתוצאותיו, במשאבים שנדרשו לניהולו ובהתנהלות בעלי הדין."

     וכך,תקנה 153(ג)קובעת פרמטרים נוספים שיש לשקול עת פסיקת ההוצאות:

     "153(ג) בקביעת שיעור ההוצאות יתחשב בית המשפט, בין השאר, בשווי הסעד שנפסק וביחס שבינו לבין הסכום שנתבע, בדרך שבה ניהלו בעלי הדין את הדיון, במורכבות ההליך, בהשקעת המשאבים בהכנתו ובניהולו ובסכום ההוצאות שהתבקש."

     בית המשפט העליון חזר על העקרונות הללו בענייןע"א 7627/20‏אייזלר החברה לניהול בע"מ נ' תפן מדיקל בע"מ[פורסם במאגר נבו] (24.2.2022).

347. במקרה שלפניי, יש להביא בחשבון כי מצד אחד נפסק סכום משמעותי לזכות התובעים, אולם מצד שני, התביעה הוגשה על סכום גבוה משמעותי מהסכום שנפסק.

     כמו כן יש להביא בחשבון, כי התנהל הליך משפטי מלא ומורכב, אשר כלל דיוני קדם משפט, הליכים מקדמיים, תצהירים, חוות דעת מומחה בית משפט, הוכחות וסיכומים.

348. לעניין הוצאות המשפט אני סבור שיש להפריד בין הוצאות מומחי בית המשפט לגביהם יש להכיר במלוא ההוצאות שהוצאו בעין על ידי התובעים, וזאת כאשר נפסק פיצוי משמעותי לזכות התובעים. לפיכך, הנתבעות יישאו בחלקם של התובעים בשכר טרחת המומחה תמיר שדה וכן בחלקם בשכר טרחת המומחה אינג' יוחנן ג'רבי.

349. לעומת זאת, לגבי הוצאות חוות דעת המומחה אינג' בן עזרא, אני סבור כי אין מקום לפסוק הוצאות לטובת התובעים. במסגרת חוות דעת המומחה בן עזרא, אמד אינג' בן עזרא את הפיצויי בגין הליקויים בסך של 11,673,412 ₪, כאשר כאמור בית המשפט זה, על סמך חוות דעת מומחה בית המשפט, הכיר בסך של 443,439 ₪ בלבד. כלומר, בית המשפט הכיר בכ- 4 אחוז בלבד מהסכום שנתבע לאור חוות דעת אינג' בן עזרא.

     מכאן, כאשר מדובר בפער שכזה, אין הצדקה לתת לתובעים החזר הוצאות על חוות דעת שרוב רובה נדחה על ידי בית המשפט. בפרט נכונים הדברים, על רקע העובדה כי מומחה התובעים כלל בחוות הדעת פריטים אשר נדחו מפורשות על ידי בתי משפט בהליכים קודמים.

     לאור האמור לעיל, התובעים יישאו בעלות חוות הדעת מטעמם.

      

350. כמו כן, אני קובע כי הנתבעות תשאנה באגרת התובעים הנגזרת מסכום התביעה שהוכר לעיל.

351. לעניין שכר טרחת עורך דין התובעים, בהתחשב בפרמטרים שפורטו לעיל, אני פוסק כי הנתבעות תשאנה בשכר טרחת עורך דין התובעים בסך של 120,000 ₪ (כולל מע"מ) אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום.

      

      

      

      

      

     ניתן היום, י"א תמוז תשפ"ד, 17 יולי 2024, בהעדר הצדדים.