פוליצר נ' בר יהודה 21 בת ים תמ"א 38 בע"מ

פתח דבר

לפניי תביעה שעיקרה כספית על סך של 923,588 ₪. עניינה הפרה נטענת של הסכם תמ"א 38/1.

רקע עובדתי

1. התובעת, גב' אורלי פוליצר (להלן: "התובעת") היא בעלת הזכויות בדירת מגורים המצויה בקומה הראשונה בבניין ברחוב בר יהודה 21 בבת ים (להלן: "הדירה").

2. התובעת רכשה את הדירה מבני הזוג נטע ואיתי קדם בהתאם להסכם מכר מיום 1.11.17 (להלן: "הסכם המכר").

3. עוד קודם לרכישת הדירה על ידי התובעת, נחתם ביום 22.1.17 הסכם לחיזוק מבנה בהתאם להוראות תמ"א 38/1 בין הנתבעת לבין כל בעלי הזכויות בבניין לרבות הבעלים הקודמים של הדירה (להלן: "הסכם התמ"א").

4. התובעת נכנסה בנעלי הבעלים הקודמים של הדירה בקשר עם זכויותיהם וחובותיהם על פי הסכם התמ"א.

5. ביום 15.9.20 ניתן היתר בניה ובסמוך לאחר מכן החלה הנתבעת בביצוע העבודות בבניין.

   טענות התובעת בכתב התביעה (בתמצית)

6. התובעת, אם חד הורית, רכשה את הדירה תוך נטילת הלוואות. על מנת לעמוד בתשלומי ההלוואות, התגוררה התובעת עם אביה בביתו והשכירה את הדירה בדמי שכירות חודשיים בסך של 4,300 ₪. הנתבעת החלה בביצוע העבודות בבניין בחודש ספטמבר 2020 ובעקבותיהן נאלצה התובעת להפחית את דמי השכירות לשוכר הדירה לסך של 3,000 ₪ לחודש בלבד.

7. לאחר תחילת העבודות התברר לתובעת כי בכוונת הנתבעת לבצע עבודות להקמת מעלית הבניין שתעבור בתוך דירת התובעת. התובעת טוענת כי הדבר מנוגד להסכם התמ"א לפיו המעלית הייתה צריכה להיבנות אך ורק מתוך חלל המדרגות ולא מתוך הדירה, שאם לא כן, יהיה זכאי כל בעל דירה שנעשות בדירתו עבודות לבניית המעלית לפיצוי כספי.

8. התובעת טוענת כי קיבלה איומים בלתי פוסקים מצד הנתבעת שדרשה לאפשר לה להתחיל לעבוד בדירה באופן מיידי. לבסוף, סוכם בין הצדדים מועד תחילת ביצוע העבודות, כי העבודות יימשכו חודש אחד בלבד וכי בגין תקופה זו תשלם הנתבעת לתובעת סך של 2,000 ₪. אולם, לא זו בלבד שהעבודות לא הסתיימו בתוך חודש כמובטח, גם סכום הפיצוי לא שולם מעולם.

9. עוד טוענת התובעת כי התגלה לה שהנתבעת מלינה בדירה את עובדיה; כי העבודות שבוצעו בדירה על ידי הנתבעת אינן תואמות את התחייבויותיה על פי החוזה וכי התגלו בדירה ליקויים רבים ואי התאמות שהביאו לירידת שוויה של הדירה; כי התברר שהנתבעת בנתה 5 דירות נוספות בפרוייקט מעבר לכמות הדירות החדשות (כהגדרת מונח זה בהסכם התמ"א). על פי הסכם התמ"א, הנתבעת היתה זכאית להוסיף 16 דירות ובפועל מוסיפה 21 דירות; כי פיר המעלית נבנה על חשבון שטח הדירה; התובעת קיבלה מרפסת שמש קטנה מיתר הדיירים שאינה שימושית; התובעת עתידה לקבל חניה רובוטית ששוויה נמוך מהחניה המקורית שהוצמדה לדירה. בגין הליקויים ואי ההתאמות הנ"ל, מומחה מטעם התובעת העריך בחוות דעת מטעמו את ירידת הערך שנגרמה לדירה בסך של 410,456 ₪.

10. ביום 5.12.19 סוכם בין התובעת לנתבעת כי בשל הקטנת שטח מרפסת הדירה לעומת יתר המרפסות שנבנו לדיירי הבניין, תפצה הנתבעת את התובעת בסכום של 64,000 ₪ באמצעות ביצוע שדרוגים בדירה וכי בדיעבד התברר שעלותם נמוכה לאין שיעור מסך של 64,000 ₪.

11. לסיכום, להלן מרכיבי התביעה:

    • עלות השלמת עבודות בדירה בהתאם להסכם התמ"א – 70,208 ₪. לחלופין, מבקשת התובעת להורות לנתבעת להשלים את העבודות הנדרשות בהתאם לחוות דעת מטעם התובעת, תחת פיקוחו של מפקח בניה שימונה על ידי בית המשפט.

    • עלות תיקון הנזקים בדירה בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם התובעת – 81,725 ₪.

    • ירידת ערך לדירה עקב ביצוע לקוי של העבודות בהתאם לחוות הדעת מומחה – 410,456 ₪.

    • התעשרות הנתבעת על חשבון התובעת בבניית 5 דירות נוספות בניגוד להסכם התמ"א – 266,000 ₪.

    • דמי שכירות ראויים לחודשים יוני 2021 עד מאי 2022 עקב איחור במסירת החזקה בדירה – 43,200 ₪ (לפי חישוב של 3,600 ₪ לחודש).

    • צריכת מים וחשמל מהדירה על ידי עובדי הנתבעת – 1,999 ₪.

    • עוגמת נפש ונזק בלתי ממוני – 50,000 ₪.

       

      בנוסף, התובעת מבקשת צווי עשה כדלהלן:

      • צו עשה המורה לנתבעת לחדול באופן מיידי מעשיית שימוש בדירה ולמסור את החזקה הבלעדית בה לידי התובעת.

      • צו עשה המורה לנתבעת לבצע תיקון של הליקויים והנזקים שנגרמו לדירה כמפורט בדו"ח השמאי.

      • צו עשה המורה לנתבעת לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים עבור הדירה בסכום של 3,600 ₪ לכל חודש, החל מחודש יוני 2022 ועד למועד מסירת החזקה בדירה בפועל לידי התובעת כשהדירה ראויה למגורים, הושלמו בה כל העבודות ותוקנו הליקויים.

      • צו עשה המורה לנתבעת לשלם את כל חשבונות החשמל והמים וככל שהנתבעת שילמה חשבונות אלו להשיב לה את הסכומים ששולמו על ידיה בתוספת הפרשי ריבית והצמדה החל ממועד הגשת כתב תביעה זה ועד מועד מסירת החזקה בדירה בפועל לידי התובעת.

         

        טענות הנתבעת בכתב ההגנה (בתמצית)

12. הנתבעת טוענת כי תביעת התובעת ממחישה יותר מכל את חוסר תום הלב של דייר "סרבן" שמנצל את כוחו ומעמדו לטובתו האישית על חשבון דיירי הפרוייקט האחרים ועל חשבון היזם.

13. הנתבעת טוענת כי לא נגרמו כל נזקים לתובעת. התובעת היא שגורמת נזקים רבים לנתבעת וליתר בעלי הזכויות בפרויקט. עוד נטען כי התובעת נכנסה בנעליהם של בעלי הזכויות הקודמים גם בעניין הסיכום שהיה להם עם הנתבעת בנוגע למעלית, למרפסת ולחנייה והיא מנועה ומושתקת מלטעון כנגד הסכם התמ"א וככל שיש לה טענות עליה להפנותן לבעלים הקודמים.

14. נטען כי הנתבעת מחויבת בביצוע תוכניות המאושרות על ידי הרשויות ההנדסיות המוסמכות והתובעת מנועה ומושתקת מלטעון כנגד תוכניות שאושרו כדין ועל כן אין בסיס לטענות התובעת בגין ירידת ערך או שדרוג נוסף.

15. לאחר החתימה על הסכם התמ"א, נתגלה כי בשל מכשלה טכנית הנדסית, שאין אפשרות לשנותה, מעלית הבניין צריכה לעבור בדירות של כמה מבעלי הזכויות בבניין ולגרוע משטח דירתם. בשל כך, הגיעו הבעלים הקודמים של הדירה ודיירים אחרים שהדבר נוגע אליהם להסכם עם הנתבעת שבמסגרתו הוסכם כי כתוצאה מגריעת שטח הדירה בעקבות תכנון המעלית יקבלו הדיירים הגדלה של המרפסת, בהתאם לתשריט עליו חתמו. התובעת הסתירה זאת מבית המשפט. התובעת נכנסה בנעלי הבעלים הקודמים ולכן היא מנועה ומושתקת מלטעון בעניין זה.

16. ביום 2.7.18 פנתה התובעת במכתב דרישה. בהמשך הגישה התובעת התנגדות לוועדה המקומית לתכנון ולבניה שבה טענה שהיא מתנגדת "מכיוון שהמעלית נכנסת לי לתוך הבית והמרפסת שאקבל לא תהיה בקו הממ"ד כמו שאר הדירות". על מנת שלא לגרום לעיכובים ולפנים משורת הדין, הנתבעת הגיעה לפשרה עם התובעת במסגרתה סוכם כי תוסר ההתנגדות וכי התובעת תקבל פיצוי בדמות ריצוף וצביעת הדירה בשווי של 64,000 ₪.

17. מעולם לא סוכם בין הצדדים שהעבודות בדירה ימשכו חודש כפי שגם לא סוכם שהתובעת תקבל פיצוי בסך של 2,000 ₪ עבור חודש זה.

18. הנתבעת לא עשתה שימוש בדירה עבור עובדיה ומדובר בטענות ספקולטיביות.

19. על פי הסכם התמ"א, הנתבעת מחוייבת רק לתוכניות הסופיות שאושרו בהיתר. לכן, המסקנה הברורה והחד משמעית היא – הן לגבי תכנון הדירה (לרבות המעלית, המסדרון והמרפסת) והן לגבי מיקום החניה, והן לגבי מספר הדירות שהנתבעת זכאית לבנות בבניין - שהנתבעת פועלת כדין ובהתאם להסכמות עם הדיירים.

20. התובעת היא זו שמונעת את כניסת הנתבעת לדירתה לצורך ביצוע העבודות הנדרשות בדירה תוך גרימת עיכוב משמעותי לפרויקט וגרימת נזקים אדירים לנתבעת.

    כתב התשובה מטעם התובעת

21. התובעת טוענת כי התוכניות המאושרות על ידי רשויות התכנון צריכות להיות תואמות להתחייבויות הנתבעת בהסכם התמ"א. כלומר, אם הוסכם בהסכם התמ"א שלנתבעת 16 דירות, העובדה שניתן היתר ל- 21 דירות חדשות אינה משנה את הסכם התמ"א. הפיצוי שהוסכם שינתן לתובעת היה רק בגין הקטנת שטח המרפסת ולא כפיצוי גם לעניין בניית המעלית בשטח הדירה.

     

22. עוד נטען כי הנתבעת מטעה את בית המשפט ובניגוד לנטען, התובעת מאפשרת ביצוע עבודות בדירתה, עובדי הנתבעת מבצעים בדירה עבודות לקידום הפרויקט כגון בניית פיר המעלית אך הנתבעת אינה שועה לבקשות התובעת לבצע את עבודות התיקון הנדרשות בדירה. האינטרס של התובעת הוא ברור – לקבל את הדירה כמה שיותר מהר.

     

    מהלך הדיון בתיק וראיות הצדדים

23. מטעם התובעת הוגש תצהירה של התובעת וכן חוות של המהנדס והשמאי, מר ירון גולן. מטעם הנתבעת הוגש תצהירו של הבעלים של הנתבעת, מר חאדר זערורה וכן חוות דעת של השמאי והנדסאי הבניין, מר שמעון ברנס. כמו כן, הנתבעת ביקשה לזמן כעדים מטעמה את מר איתי קדם והגב' נטע קדם (הבעלים הקודמים של הדירה). בסופו של דבר מי שהעיד מבין בני הזוג קדם, היא הגב' קדם.

24. אציין, כפי שגם ארחיב בהמשך, שלא מצאתי שיש מקום למנות מומחה מטעם בית המשפט בשים לב לכך שלפחות חלק מחוות הדעת מטעם הנתבעת מהווה דברור של טענות הנתבעת מבלי שהמומחה הציג הערכה מספרית חלופית.

25. עוד אציין שבקדם המשפט מיום 20.2.23 הסכימו הצדדים כך: "מבלי להודות בכל טענה של מי מהצדדים ותוך שכל צד שומר על מלוא טענותיו ועל מנת לאפשר את השלמת הפרויקט ובכלל זה השלמת כל העבודות בדירת התובעת, מוסכם כי תינתן לנתבעת גישה מלאה לדירת התובעת לצורך ביצוע כלל העבודות הנדרשות עפ"י הסכם התמ"א, כאשר הערכת לו"ז שמסרה הנתבעת להשלמת כל העבודות בדירת התובעת באופן שהדירה תהיה ראויה למגורים היא כ- 3 חודשים מהיום".

26. ביום 3.3.24 נערך דיון הוכחות במהלכו נחקרו הצדדים, המומחה מטעם הנתבעת וגב' קדם. דיון הוכחות נוסף שנערך ביום 13.3.24 הוקדש לחקירת חקירת מומחה התובעת.

27. כתב סיכומים האחרון הוגש ביום 15.7.24.

    דיון והכרעה

    התביעה לפיצויים בגין איחור במסירה

28. כאמור, בכתב התביעה עתרה התובעת לפיצוי בסך של 43,200 ₪ כדמי שכירות ראויים לתקופה שמחודש יוני 2021 (עת מסרה את הדירה לנתבעת) ועד מאי 2022 (מועד הגשת התביעה), לפי חישוב של 3,600 ₪ לחודש. כמו כן, עתרה התובעת לצו עשה המחייב את המשך התשלום בסך של 3,600 לחודש החל מיוני 2022 ועד למועד מסירת הדירה לתובעת.

     

29. על פי הסכם התמ"א, הפרויקט אמור היה להסתיים בתוך לא יותר מ- 24 חודשים מקבלת היתר בניה (ראו הגדרת "סיום עבודות הפרויקט"), כאשר הנתבעת אף התחייבה לבצע את העבודות ברציפות ובשקידה סבירה, ככל האפשר במגמה לקצר את לוחות הזמנים (ראו הגדרת "לוח זמנים").

     

30. הסכם התמ"א מניח שעבודות הנתבעת יבוצעו "בזמן שהבעלים או מי מטעמם ממשיכים להתגורר בדירותיהם" (ס' 13יג'). עם זאת, סוכם בסעיף 52 להסכם התמ"א כי: "היזם מתחייב כי בכל מקרה של הפסד למי מהדיירים המשכיר את דירתו ו/או במקרה של דייר שנמנעה ממנו האפשרות למגורים סבירים בדירה במהלך ביצוע העבודות, כתוצאה מביצוע העבודות, יהא אותו דייר זכאי לפיצוי בגובה ההפסד, לאחר שהוכיח באמצעות מסמכים קבלות וחשבוניות את שיעור ההפסד...".

     

    אציין שהמשך הסעיף אינו ברור שכן הוא מפנה להכרעת בורר כאשר אין הגדרה בהסכם התמ"א מי הבורר או כל סעיף בוררות ומכל מקום אף אחד מהצדדים לא טען שחל בעניין הסכם בוררות.

     

31. הנתבעת החלה לעבוד בדירת התובעת ביוני 2021, באופן שחייב את פינוי הדירה. אני מקבל את עדות התובעת לפיה העבודות החלו בתחילת יוני הגם שהפרוטוקול שבו מסרה את הדירה נחתם ביום 14.6.21 (נספח 11 לתצהיר התובעת). עד היום, הדירה לא נמסרה בחזרה לתובעת ואין חולק שהדירה, במצבה הנוכחי, אינה ראויה למגורים, כפי שגם הודה נציג הנתבעת. הנתבעת טוענת בסיכומיה שהמועד בו נחתם הפרוטוקול אינו המועד שבו מתחילה תקופת הזכאות וכי שאלת המועד היא "עניין מקצועי אובייקטיבי". אלא שהנתבעת אינה נותנת גרסה בסיכומיה (וכנראה לא בכדי), מהו המועד "האובייקטיבי" שממנו, לשיטתה, לא ניתן היה להתגורר בדירה, כאשר נזכיר שהנתבעת מאשרת שהדירה לא ראויה למגורים.

     

32. מכאן ברור, שבהתאם לסעיף 52 להסכם התמ"א כמו גם לדין הכללי, התובעת זכאית לפיצוי בגין מניעת השימוש בדירתה. גם נציג הנתבעת אישר שבזמן העבודות בדירה מגיע פיצוי (עמ' 39 ש' 21-26). כשנשאל אותו נציג אם הנתבעת פיצתה את התובעת, הרחיק עצמו והשיב "אני לא יודע" ושהוא צריך לשאול את אחיו (עמ' 40 ש' 8-17), הגם שברור שלא היה כל פיצוי וגם לא נטען אחרת על ידי הנתבעת.

     

33. זאת ועוד, התובעת טענה שהובטח לה שהעבודות בדירה ימשכו חודש אחד בלבד וכי עבור חודש זה תקבל התובעת מהנתבעת תשלום בסך של 2,000 ₪. אמנם הנתבעת הכחישה הסכמה זו (ס' 51 ו- 56 לתצהיר הנתבעת), אך בשים לב להודעת הוואטסאפ שבה התובעת שולחת בזמן אמת ביום 30.5.21 לנציג הנתבעת את פרטי חשבון הבנק שלה (נספח 10 לתצהיר התובעת) ובשים לב להודעה הקולית של נציג הנתבעת מאותו יום (נספח 10) ולפיה "אורלי אמרתי לך שאני בתחילת החודש אני מעביר לך, לא אמרתי לך היום, נכון?", בשים לב להודעת התובעת מיום 8.6.21 (נספח 10) ובשים לב להודאת נציג הנתבעת לפיה "כן 2,000 שקל היה מגיע" (עמ' 39 ש' 28), ברור שהיתה הסכמה כזו שהנתבעת הפרה. ההסכמה התייחסה לחודש אחד אך משחרגה הנתבעת מאותו חודש, ממילא הסכמה זו אינה מחייבת את התובעת.

     

34. הנתבעת ניסתה, בחוסר תום לב יש לומר, להטיל את האחריות לעיכובים על התובעת. כך למשל, נטען שהתובעת מנעה את כניסת פועלי הנתבעת לדירה וכן נטען שהתובעת אחראית לצו הפסקת עבודות מינהלי שניתן לנתבעת בשנת 2023. הוכח שאין שחר לטענות הנתבעת.

     

35. התובעת אמנם הצהירה שביום 28.6.21 החליפה את מנעולי הדירה לאור התעלמות הנתבעת מהדרישה לפיה פועלי הנתבעת לא ילונו בדירת הנתבעת. התובעת מצהירה כי ביום 2.7.21 גילתה שפרצו לה לדירה ושברו את המנעול ושעובדי הנתבעת חזרו ללון בדירתה. מהראיות עולה שאכן פועלי הנתבעת השתמשו בדירת הנתבעת ולנו בה. כך למשל, ניתן לראות את המזרנים בתכתובות הוואטסאפ בין התובעת לבין נציג הנתבעת (צורפו כנספח 13 לתצהיר התובעת). בתכתובות אלו, נציג הנתבעת אינו מכחיש זאת. כמו כן, התובעת צירפה תמונות מהדירה בהן רואים באופן ברור שפועלי הנתבעת עושים שימוש בדירה שלא לצורכי עבודה (מבשלים בדירה, ישנים בדירה - נספח 15 בעמ' 124, 125, 126, 129, 132, 134). הנתבעת לא התמודדה עם התמונות המדברות בעד עצמן, מלבד טענה כללית לפיה מדובר בטענות "ספקולטיביות ולא ענייניות" (ס' 59 לתצהיר הנתבעת וס' 120 שם יש הכחשה כללית ללא התייחסות לראיות).

     

36. ממילא החלפת המנעול לא גרמה לעיכוב שכן המנעול נפרץ וגם אם הדבר גרם לעיכוב היה מדובר בימים בודדים. טענות הנתבעת לפיהן התובעת גרמה לעיכובים בביצוע העבודות, נטענו ללא ראיות. מה גם שגם כאשר הוסכם בקדם המשפט הראשון מיום 20.2.23 שהתובעת תאפשר גישה חופשית לנתבעת לדירה לצורך ביצוע העבודות והנתבעת העריכה את משך הזמן שיידרש לה בשלושה חודשים, הרי שעד היום לא השלימה הנתבעת את העבודות. לכן, הנתבעת הדגימה היטב במחדליה שכל האיחורים קשורים אליה ולא לתובעת.

     

37. גם טענת הנתבעת לפיה התובעת קשורה לצו הפסקת עבודות מינהלי שניתן לנתבעת בשנת 2023 (הנתבעת לא צירפה את הצו עצמו), נטענה ללא כל בסיס בניסיון להטיל רפש על התובעת כאשר מביטול הצו (אותו כן צירפה הנתבעת כנספח 17) עולה שהצו ניתן בשל תלונה של אדם אחר. נציג הנתבעת אישר שאין לו אסמכתה שמעידה על מעורבות הנתבעת בצו (עמ' 35 ש' 5-8).

     

38. בהתאם למומחה התובעת, דמי השכירות מוערכים בסך של 3,600 ₪ לחודש. מומחה הנתבעת אינו חולק למעשה על סכום זה ואינו מציג מספר נגדי. כל שטוען הוא שלאור זאת שמדובר בפרוייקט תמ"א דמי השכירות הם 2,000 ₪, ואילו לא היה מדובר בדירה במהלך עבודות, דמי השכירות הם 4,000 ₪. אלא שהפרוייקט היה אמור להסתיים מזמן ומומחה הנתבעת מתעלם מכך. זאת ועוד, התובעת הציגה הסכם שכירות שבו שילם השוכר, לאחר שהחלו העבודות בבניין, סך של 3,000 ₪, כאשר קודם לכן שילם 4,300 ₪. מומחה הנתבעת כלל לא הכיר הסכם זה (עמ' 76 ש' 24-28).

     

39. בסיכומיה מעמידה התובעת את סכום הפיצוי החודשי החל מיוני 2021 ועד ליום 15.9.22 (המועד המתוכנן לסיום העבודות) על 3,000 ₪ לחודש (כלומר סכום נמוך ב- 600 ₪ מהסכום שנטען בתביעה). ביחס לתקופה שמיום 15.9.22 ואילך טוענת התובעת בסיכומיה לדמי שכירות בסך של 4,800 ₪ (סכום שגבוה ב- 1,200 ₪ מהסכום שנתבע בכתב התביעה, כאשר הנתבעת מתנגדת לשינוי זה).

     

    לאור כל האמור ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים התובעת זכאית לפיצוי חודשי בסך של 3,000 ₪ החל מיוני 2021 ועד ליום 15.9.22 (כפי שעתרה בסיכומיה) והחל מיום 15.9.22 לפיצוי בסך של 3,600 ₪. טוענת התובעת בסיכומי התשובה שברור שלא היתה לה כוונה שהסך של 3,600 ₪ ישולם לאורך תקופה ארוכה, ולכן יש לחייב את הנתבעת בסכום גבוה יותר. אלא שהתובעת לא תבעה זאת בכתב התביעה ואף לא ביקשה סעד של תשלום בהתאם להערכת שמאי מעודכנת עתידית.

     

40. לאור כל האמור, התובעת זכאית לסעדים הבאים: (1) חיוב הנתבעת בסך של 36,000 ₪ בגין התקופה שמיוני 2021 ועד מועד הגשת התביעה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום; (2) חיוב הנתבעת בסך של 10,500 ₪ (לפי 3,000 ₪ לחודש) בגין התקופה שמיוני 2022 ועד 15.9.22 בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, ביחס לכל תשלום בסך של 3,000 ₪ לחודש החל מהראשון לכל חודש ועד התשלום בפועל; (3) חיוב הנתבעת בסך של 81,000 ₪ (לפי 3,600 ₪ לחודש) בגין התקופה שמיום 16.9.22 ועד לחודש יולי 2024 (שבו ניתן פסק הדין) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, ביחס לכל תשלום בסך של 3,600 ₪ לחודש החל מהראשון לכל חודש ועד התשלום בפועל; (4) צו עשה המחייב את הנתבעת להמשיך לשלם לתובעת סך של 3,600 ₪ לחודש החל מיום 1.8.24 ובכל ראשון לחודש עד למסירת הדירה לתובעת.

     

41. לא מצאתי ממש בטענת הנתבעת לפיה היה על התובעת לתבוע סעד כספי, לכמתו ולשלם אגרה בגינו, בגין התקופה שלאחר הגשת התביעה בשים לב לכך שבמועד הגשת התביעה לא היה ידוע מועד המסירה והוא אינו ידוע עד היום (השוו למשל, רע"א 6713/15 מפעלי תחנות בע"מ נ' מדינת ישראל (נבו 23.12.2015); ע"א 448/88 בן יאיר השרון בע"מ נ' עיזבון יצחק הדסאי מורטנפלד, מה(2) 036 (1991)).

     

     

    תשלום חשבונות הדירה

42. במסגרת כתב התביעה, התובעת עתרה לחיוב הנתבעת בסך של 1,999 ₪ בגין צריכת מים וחשמל בדירה. כמו כן, התבקש צו עשה שמחייב את הנתבעת לשאת בתשלום כל חשבונות המים והחשמל של הדירה, החל ממועד הגשת התביעה ועד מסירת הדירה בפועל, וככל שהתובעת שילמה את החשבונות להורות על השבה. לתצהירה צירפה התובעת כנספח 20 חשבונות חשמל ומים בסך כולל של 2,379 ₪ ששולמו על ידה.

     

43. משעה שהדירה נמסרה לחזקת הנתבעת עוד בחודש יוני 2021 ומאז התובעת לא עושה שימוש בדירה ומי שעושה שימוש בדירה זו הנתבעת, מובן שעל הנתבעת לשאת בתשלום החשבונות הנ"ל – קל וחומר מקום בו הוכח שהנתבעת גם משתמשת בדירה להלנת עובדיה. טענת הנתבעת בסיכומיה לפיה לא הוכח שהיא עושה שימוש רציף בדירה אין בה כדי לאיין את המסקנה שכן ברור שהתובעת לא עושה שימוש בדריה שכן הדירה אינה ראויה למגורים (כפי שאישר נציג הנתבעת). גם הטענה שהתובעת מבקרת "ביקורים רבים" בדירה אין משמעה שעל התובעת לשאת בתשלום החשבונות הנ"ל שכן ביקור אין משמעו שימוש בדירה שנמצאת בחזקת הנתבעת. אין גם לקבל את טענת הנתבעת לפיה עיון באסמכתאות שצורפו מלמד שמדובר בריביות על תשלומים שלא שולמו במועד / תשלומי עבר שלא ברור לאיזו תקופה מתייחסים, שכן הנתבעת טוענת את הטענה באופן כללי מבלי להצביע על חשבונות ספציפיים ומבלי לערוך חישוב חלופי – מהו הסכום לשיטתה.

     

44. לכן, התובעת זכאית לסעדים הבאים: (1) חיוב הנתבעת בסך של 2,379 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין החל ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל; (2) צו עשה המחייב את הנתבעת להמשיך לשאת בתשלום חשבונות המים והחשמל של הדירה עד למסירת הדירה לתובעת.

     

    נזקים בדירה והשלמת העבודות בדירה

45. התובעת ביקשה לחייב את הנתבעת לשלם לה סך של 70,208 ₪ בגין עלות השלמת העבודות בדירה ולחלופין להורות לנתבעת להשלים את העבודות בהתאם למפורט בחוות הדעת של המומחה מטעמה, תחת פיקוח בית המשפט. כמו כן, ביקשה התובעת לחייב את הנתבעת בסך של 81,725 ₪ בגין נזקים שנגרמו על ידי התובעת בדירה. הנתבעת טוענת שמדובר בתביעה מוקדמת שטרם התגבשה עילתה.

     

46. אין חולק שהעבודות טרם הושלמו והדירה טרם נמסרה חזרה לתובעת (עדות התובעת בעמ' 8 שורות 1-2, עדות נציג הנתבעת בעמ' 34 ש' 7 ועדות מומחה הנתבעת בעמ' 66 שורה 17 שם אישר שהדירה לא ראויה למגורים).

     

    בנסיבות אלו, אני סבור שהתביעה בראשי נזק אלו היא אכן מוקדמת. לכן, לא מצאתי לנכון לחייב את הנתבעת בפיצוי כספי בגין השלמת העבודות או בגין תיקון נזקים בדירה.

     

    מסקנתי מבוססת על השיקולים הבאים: (1) חוות דעת מומחה התובעת מבוססת על ביקור שנערך בדירה ביום 19.10.21 וחוות הדעת היא מיום 2.1.22. מאז חלפה תקופת זמן ארוכה מאוד וממילא מצב הדברים היום לא בהכרח זהה למצב הדברים במועד הביקור. ממילא מתן סעד כספי שמשקף את הצורך בהשלמת עבודות ותיקון ליקויים נכון ליום 19.10.21 אינו רלבנטי למצב היום (והדבר נכון לשני הצדדים); (2) לכאורה לא ניתן להפריד לחלוטין בין העבודות בדירה לבין העבודות בבניין שכן לפחות חלק מהעבודות נוגעות למעלית והן אינן רק עבודות תיקון בדירה עצמה. לכאורה אין זה נכון שהתובעת תבצע עבודות אלה – לא מבחינה בטיחותית ולא מבחינת האחריות על עבודות אלו; (3) נכון יהיה לבחון את מצב הדירה במועד מסירתה לתובעת וככל שבדירה יהיו נזקים / עבודות שלא בוצעו, שמורה לתובעת הזכות לנקוט בכל הליך שתמצא לנכון; (4) בשלב זה הסכם התמ"א בתוקף ולא בוטל על ידי מי מהצדדים.

     

    מובן כי החלטה זו אין משמעה שעל התובעת להמתין לנצח עד למסירת הדירה ואם הדירה לא תימסר לה בתוך זמן סביר, אין בפסק הדין כדי למנוע מהתובעת מלפעול כפי הבנתה.

     

47. אציין, למען הסר ספק, כי ביחס לעבודות ההשלמה שנדרש לבצע בדירה (סעיף 15 לחוות דעת מומחה התובעת), מומחה הנתבעת אינו חולק שיש לבצע את כל העבודות שבסעיפים שמונה מומחה התובעת ורק טוען בעיקר שהנתבעת טרם סיימה את העבודה. לכן, על הנתבעת להקפיד למסור את הדירה כפי שהתחייבה ובכלל זה לבצע את כל העבודות כמופיע בסעיף 15 לחוות דעת מומחה התובעת. אשר לתיקון נזקים בדירה (סעיף 16 לחוות דעת מומחה התובעת), מצופה שהנתבעת תבצע, לכל הפחות, את כל הסעיפים שאינם שנויים במחלוקת תוך שכאמור התובעת אינה חסומה מהגשת תביעה הן בעניין העבודות הנדרשות והן בעניין הנזקים, לאחר שהדירה תימסר לה כאמור.

     

48. לאור כל האמור, מצאתי שיש להיעתר לסעד החלופי לו עתרה התובעת (שהתבקש ביחס לעבודות ההשלמה ולא ביחס לנזקים) לפיו הנתבעת תשלים את העבודות בהתאם למפורט בסעיף 15 לחוות דעת מומחה התובעת. 

     

    התובעת זכאית לפיצוי בגין גריעת שטח מדירתה לטובת המעלית

49. התובעת טענה שהיא זכאית לפיצוי בסך של 52,500 ₪ בגין גריעת שטח של כ- 2.5 מ"ר מהדירה לטובת בניית המעלית.

     

50. המפרט הטכני שבהסכם התמ"א קובע כי המעלית תהיה בתוך חדר המדרגות (ס' 1.1). עם זאת סוכם כי "במידה והיזם ידרש להיכנס לדירות מי מהדיירים בגין בניית המעלית יפצה את הדיירים במ"ר בניה בגין כל מ"ר שידרש למעלית ו/או בשווה ערך לפי קביעת הבורר כהגדרתו בהסכם זה" (שוב אציין שאין הגדרה של בורר ואף אחד גם לא טען אחרת).

     

51. נקודת המוצא בהתאם להסכם התמ"א היא שמגיע פיצוי. הנתבעת העלתה מספר טענות בעניין שלשיטתה שוללות את זכאות התובעת לפיצוי. כפי שאראה להלן, לאחר שבחנתי את טענות הנתבעת, מצאתי שיש לדחות אותן.

     

52. טענת הנתבעת ביחס להסכמה שניתנה על ידי הבעלים הקודמים: הבעלים הקודמים חתמו על תשריט שבו מסומן שטח המעלית בתוך הדירה. נראה שהנתבעת זנחה טענה זו במסגרת סיכומיה, עם זאת, אבהיר שלא מצאתי בטענה ממש.

     

    הנתבעת טוענת כי הבעלים הקודמים "הסכימו למיקום המעלית, ובהתאם חתמו על תשריט, הממחיש את הנושא" (ס' 25 לתצהיר נציג הנתבעת). אני סבור שעצם ההסכמה למיקום המעלית, אינה מחליפה את החובה של הנתבעת, בהתאם להסכם התמ"א, לפצות את בעלי הדירות על גריעת שטח מדירתם. במילים אחרות, אינני סבור שדי בחתימה על התשריט בדבר אישור עקרוני למיקום המעלית (נספח 6 לתצהיר הנתבעת) כדי להוות ויתור על פיצוי שנקבע בהסכם התמ"א. הסכמה למיקום לחוד ופיצוי לחוד. העובדה שהתובעת לא הכירה את המסמך שבו נתנו התובעים הסכמה למיקום המעלית בתוך דירה (עמ' 9 ש' 15-16) אינה מעלה או מורידה דבר לעניין עצם הפיצוי שמגיע בהתאם להסכם התמ"א.

     

    גב' קדם אמנם העידה שבגין גריעת שטח הדירה סוכם עימם שיקבלו תוספת של 2.5 מ"ר במרפסת (עמ' 21 ש' 15-18, 26-28). גב' קדם הפנתה לתשריט (נספח 6 לתצהיר הנתבעת) בדבר הסכמה לגריעת שטח מהדירה לטובת המעלית ולמרפסת בצורת האות ר' שלטענתה הובטח לה שקיבלו כנגד הויתור על שטח הדירה. גב' קדם גם העידה שסיפרה לתובעת על סיכום זה לפני שהתובעת חתמה על הסכם המכר. בעניין זה, אף אם אניח שיש ממש בטענה ואכן סוכם שכנגד גריעת שטח מהדירה לטובת המעלית יתקבל פיצוי של מרפסת כאמור בתשריט נספח 6, הרי שהמרפסת שמסומנת באותו תשריט אינה המרפסת שמופיעה בהיתר הבניה.

     

    בתשריט (נספח 6) המרפסת מגיעה עד לקו הממ"ד של הדירה ואילו בהיתר הבניה קו המרפסת נסוג באופן משמעותי לאחור (ראו ת/2) – כלומר המרפסת קטנה יותר. הנתבעת גם לא הוכיחה שאכן הוספה לדירה מרפסת בשטח של 2.5 מ"ר לעומת התכנון המקורי. כך גם, מבחינה מסחרית שטח של מרפסת אינו שווה ערך לשטח עיקרי בדירה. עוד אציין כי הנתבעת היא הגורם המקצועי ואם רצתה לקבל ויתור על תביעה בגין פיצוי מפורש שנקבע בהסכם, היה עליה לדאוג שיהיה מסמך כזה.

     

53. טענת הנתבעת לפיה התובעת מנועה מלתבוע פיצוי בגין גריעת שטח דירתה לטובת המעלית בשל הסיכום בדבר קבלת עבודות בשווי של 64,000 ₪:

     

    הצדדים חלוקים בשאלה בגין מה סוכם שינתן לתובעת פיצוי בעבודת שוות ערך לסך של 64,000 ₪. התובעת טוענת כי הפיצוי ניתן עבור הקטנת שטח המרפסת בלבד. הנתבעת טוענת כי הפיצוי ניתן גם עבור בניית המעלית בשטח הדירה של התובעת.

     

    מאחר שלא נערך הסכם מסודר בין הצדדים, על מנת להכריע בשאלה, יש צורך להתחקות אחר תכתובות הצדדים שקדמו לאותה הסכמה.

     

    • ביום 2.7.18 פונה ב"כ התובעת במכתב דרישה שבמסגרתו עולות טענות, בין היתר, לעניין מיקום המעלית בתוך שטח הדירה והקטנת שטח המרפסת, החלפת החניה בחניה קטנה יותר ועוד (נספח 4 לתצהיר התובעת). ביום 26.7.18 השיב ב"כ הנתבעת למכתב (נספח 5 לתצהיר התובעת) וטען כי הכל מבוצע בהתאם להסכם התמ"א ולהסכמות עם הבעלים הקודמים של הדירה שהתובעת נכנסה בנעליהם.

       

    • ביום 11.9.19 הגישה התובעת התנגדות לוועדה המקומית וטענה שהמעלית נכנסת לה לתוך הבית והמרפסת קטנה. לכן, היא מתנגדת אלא אם תקבל פיצוי.

       

    • ביום 5.12.19 שלחה הנתבעת לתובעת מכתב בזו הלשון:

       

      "לכבוד פוליצר אורלי

       

      שלום רב,

       

      למרות שחברתנו אינה מחוייבת לפצות אותך בגין שום נזק שנגרם לדירתך הידועה כגוש: 7140 חלקה: 146 תת חלקה: 5 ברח' בר יהודה 21 בת ים, היות ורכשת את הדירה מהבעלים הקודם שחתום עם החברה על הסכם תמ"א 38 לחיזוק ותוספת בניה, לפנים משורת הדין ומטוב לב מוכן היזם לבצע עבורך עבודות ריצוף בדירה במרצפות 60/60 או 80/80, ללא חדר רטוב, וצביעת כל הדירה בשווי של 64,000 ₪.

       

      כנגד קבלת מכתבנו זה הנך מתחייבת למשוך את ההתנגדות שהגשת לוועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים ולהביא אישור על ביטולה. כמו כן להביע נכונות ושיתוף פעולה מלא ברגע שהעבודות מתבצעות בתוך דירתך"

       

    • באותו יום, 5.12.19, ניתן מכתב בחתימת התובעת (נספח 6 לתצהיר התובעת) בזו הלשון:

       

      "הסרת התנגדות לתמ"א ברחוב בר יהודה 21

       

      שמי אורלי פוליצר, בעלת דירה מספר 2 בתמ"א ברחוב בר יהודה 21.

       

      הריני לאשר שאתמול אני והיזם הגענו להסכמה על פיצוי בגין המרפסת הקטנה שאני מקבלת שמהווה חוסר שוויון תמורות בין הדיירים בתמ"א.

       

      לכן, אני מסירה את התנגדותי לתמ"א ברחוב בר יהודה 21, ומאחלת לכולנו הצלחה ושיתוף פעולה"

       

    • ביום 8.12.19 הגישה התובעת מכתב לוועדה המקומית בכתב ידה בזו הלשון (נספח 14 לתצהיר הנתבעת):

      "הסרת התנגדות לתמ"א ברחוב בר יהודה 21

      שמי אורלי פוליצר בעלת דירה מס' 2 בתמ"א ברחוב בר יהודה 21.

      אני מסירה את ההתנגדות שלי שהגשתי בתאריך 11.9.19, ומבקשת לבטל את התנגדותי לאלתר.

      על החתום

      אורלי פוליצר"

      התובעת הסבירה שהפשרה היתה רק בגין המרפסת (ולא בגין המעלית) – עמ' 7 שורות 8-14. הנתבעת חולקת על טענת התובעת. עדות התובעת עולה בקנה אחד עם המכתב ששלחה בזמן אמת שם היא מסבירה שהגיעה להסכמה "לפיצוי בגין המרפסת הקטנה". הנתבעת לא טרחה לתקן את התובעת בזמן אמת ולא טרחה להחתים את התובעת בזמן אמת על מסמך שמבהיר אחרת. בשים לב לכך שעל פי הסכם התמ"א מגיע פיצוי בגין גריעת שטח מהדירה לטובת המעלית ובשים לב לכך שמדובר בגריעה קניינית מובהקת שפוגעת בדירה, לא ניתן לפרש את התנהלות הצדדים בעניין ההתנגדות שהגישה התובעת ככזו שמהווה ויתור של התובעת על זכותה המפורשת לקבלת פיצוי בגין הקטנת שטח הדירה לטובת המעלית. אמנם ההתנגדות שהגישה התובעת היתה גם בעניין המעלית, אך כאשר משכה התובעת את ההתנגדות התייחסה היא רק להסכמה שהושגה כפיצוי בגין הקטנת המרפסת. הנתבעת טוענת שאם במועד שבו הושגה ההסכמה מיום 5.12.19 התובעת כבר ידעה שבכוונתה להעלות בעתיד דרישה נפרדת לפיצוי בגין פיר המעלית, הרי שחובת תום הלב חייבה אותה להבהיר את הדברים במפורש. אלא שהתובעת לא הסתירה בזמן אמת את עמדתה לפיה הפיצוי הוא רק עבור המרפסת וכתבה זאת במפורש. הנתבעת כאמור לא טרחה לתקן את התובעת ולא החתימה אותה על כל מסמך אחר שמהווה ויתור על זכות קנויה שיש לתובעת על פי הסכם התמ"א. לכן, אין לקבל את טענת הנתבעת.

       

54. בהתאם למומחה התובעת, בגין גריעת 2.5 מ"ר משטח הדירה מגיע לתובעת פיצוי בסך של 52,500 ₪ (לפי חישוב של 21,000 ₪ למ"ר). מומחה הנתבעת אינו חולק על הערכה זו ולא נתן מצידו כל הערכה אחרת, אלא רק חזר על טענות הנתבעת לפיה לא מגיע פיצוי בגין סיכום כזה או אחר. לכן, לאור כל האמור, יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את הסך של 52,500 ₪ בגין גריעת שטח מהדירה לטובת המעלית.

     

    יש לדחות את טענת התובעת לפיצוי בגין הקטנת שטח המרפסת

55. במסגרת חוות הדעת מטעם התובעת נטען, בין היתר, שנגרמה ירידת ערך בסך של 84,000 ₪ בגין הקטנת שטח המרפסת.

     

56. בסיכומים משנה התובעת את טענתה ולמעשה מבקשת לתבוע סך של 64,000 ₪ המהווה את הפיצוי שווה הערך שסוכם בין הצדדים בגין הקטנת שטח המרפסת.

     

57. ההסבר שניתן על ידי התובעת הוא שאת שווה ערך העבודות בסך של 64,000 ₪ ממילא הנתבעת מחוייבת לבצע בהתאם להסכם התמ"א ולכן, על פי הטענה, לא מדובר בפיצוי אמיתי. התובעת מפנה לסעיף 9(2) למפרט שקובע כי: "במידה וייגרם נזק לריצוף קיים או לחיפוי בעת העבודות החדשות ולא יהיה ניתן להשלים חיפוי דומה – יוחלף הריצוף כולו". התובעת טוענת שמאחר שנגרם נזק לריצוף ממילא הנתבעת מחוייבת להחלפת הריצוף ואין בפיצוי כל הטבה.

     

58. הגם שיש היגיון מסויים בטענת התובעת, לא ניתן לקבל את הטענה ממספר טעמים: (1) הטענה כלל לא נטענה בתביעה וגם לא נתבע סעד כספי של 64,000 ₪ בגין הטעיה כביכול. כל שנתבע הוא ירידת ערך. הנתבעת התנגדה להרחבת חזית והטענה אכן מהווה הרחבת חזית; (2) הסיכום מיום 5.12.19 עוסק הן בביצוע עבודות ריצוף בדירה והן בצביעת כל הדירה בשווי של 64,000 ₪ (נספח 6 לתצהיר התובעת). כלומר, גם אם נכונה הטענה של התובעת ביחס לריצוף, עדיין נותר מרכיב הצביעה שלגביו התובעת עצמה אינה מעלה טענה שבכל מקרה היה על הנתבעת לבצעו (לראשונה נטען הדבר בסיכומי התגובה של התובעת); (3) טענת התובעת, כפי שבאה לידי ביטוי בכתב התביעה ולפיה העבודות לא באמת שוות 64,000 ₪, היא, לכל היותר, טעות בכדאיות העסקה. לכן, התביעה בגין פיצוי עבור הקטנת שטח המרפסת נדחית.

     

59. אציין שהנתבעת הבהירה בסיכומיה כי בכוונתה לעמוד בהתחייבותה מיום 5.12.19 וכי לתובעת שמורה הזכות להעלות טענותיה לאחר מסירת הדירה.

     

    יש לדחות את טענות התובעת לפיצוי בגין הוספת דירות ליזם בניגוד להסכם התמ"א

60. התובעת טוענת שעל פי הסכם התמ"א ליזם הוקנו 16 דירות חדשות בלבד ובפועל קיבל היזם 21 דירות חדשות. לכן, התובעת מבקשת לחייב את הנתבעת בסך של 266,000 ₪ וזאת בהתאם להערכת מומחה התובעת בדבר הרווח שהפיקה הנתבעת מהוספת חמש דירות – רווח שנאמד, על פי הטענה, בסך של 5,320,000 ₪ (רווח של 1,064,000 ₪ לכל דירה). לכן, חלקה של התובעת הוא 266,000 ₪ המהווה 1/20 (דירה אחת מתוך 20 דירות קיימות). בנוסף, בגין הוספת 5 הדירות נטען לירידת ערך של 0.5% (8,678 ₪) בשווי הדירה של התובעת בגין "גידול בצפיפות בבניין בהשוואה לחוזה".

     

61. הסכם התמ"א מגדיר את הדירות החדשות כ- 16 יחידות דיור חדשות. כמו כן, "התוכנית" מוגדרת, בין היתר "לבנית מקסימום 13 דירות תמורה על גג הבנין ועוד 3 דירות גן בלבד..." (כלומר, סה"כ 16 דירות). ההגדרה של "זכויות הבניה" מבהירה שמדובר בלא יותר מהזכויות הדרושות לשם בניין הדירות החדשות בלבד (כלומר 16 דירות) וכי "כל זכות מעבר לכך, קיימת או עתידית, תהיה בבעלות הדיירים". סעיף 65 להסכם התמ"א מבהיר אף הוא שהיזם לא יהיה זכאי לתמורה כלשהי מלבד קבלת זכויות הבניה המפורטות לעיל (וכזכור, מדובר בזכויות ל- 16 דירות).

     

62. היתר הבניה שניתן הוא לתוספת של 21 דירות חדשות (ולא 16).

     

63. אכן, בניית 21 דירות עבור היזם לעומת 16 דירות, כפי שהוסכם בהסכם התמ"א, אינה עולה בקנה אחד עם הוראות הסכם התמ"א. הסכם התמ"א משקף הסכמות בין מה שנותן היזם לבעלי הדירות לבין מה שמקבל היזם (במקרה שלנו, 16 דירות). הנתבעת אינה טוענת שהגדילה את התמורות לבעלי הדירות וכי כתוצאה מהגדלה זו הוסכם על הגדלת מספר הדירות שיקבל היזם.

     

    הנתבעת מנסה להיבנות מסעיף 12 להסכם התמ"א שקובע שאת היזם תחייבנה רק התוכניות הסופיות שיאושרו על ידי הועדה המקומית. זו טענה מיתממת. ברור שעצם העובדה שניתן היתר בניה למספר דירות גדול יותר אינה משנה, כשלעצמה, את המסגרת ההסכמית שהוסכמה בהסכם התמ"א על פיה היזם יקבל 16 דירות בלבד. לצורך הדוגמא אם ניתן היה לקבל היתר לבניית גורד שחקים, עם מאות דירות, גם אז הנתבעת היתה טוענת שאין שינוי בתמורות הבעלים וכי למרות שבהסכם נקבע שהיזם יקבל 16 דירות, כל מאות הדירות שייכות ליזם.

     

64. למרות האמור, בענייננו, מצאתי שהבעלים הקודמים נתנו הסכמתם לכך שהנתבעת תבנה עבורה 21 דירות. מאחר שאין חולק שהתובעת נכנסה בנעלי הבעלים הקודמים, הרי שיש לדחות את טענת התובעת.

     

    הראיות מהן עולה שניתנה הסכמה של הבעלים הקודמים הן: (1) מסמך שנחתם על ידי הבעלים הקודמים והנתבעת מול בנק הפועלים בקשר עם בקשת היזם לקבל אשראי מהבנק. באותו מסמך כותב הבנק לבעלים של הבניין, בין היתר: "והואיל והודעתם לנו כי על פי המוסכם בינכם לחברה, יעמוד מס' הדירות החדשות שיבנו על ידי החברה בפרויקט כאמור לעיל על 21 יחידות חדשות בהתאם לבקשה להיתר בניה מס' 370178377" – כלומר, הבעלים מאשרים שנתנו הסכמה לבניית 21 דירות. ברור מתוך המסמך עם הבנק שאותן 21 דירות אינם של הבעלים. הנתבעת אישרה בחקירתה הנגדית שהיא לא היתה ערה למסמך זה ונודע לה עליו רק במהלך הליך זה (פרו' 3.3.24 בעמ' 5 ש' 12, 24); (2) המסמך מול הבנק מתיישב עם עדותה של הגב' קדם (הבעלים הקודם) שאישרה שהנתבעת אמורה לקבל 21 דירות (עמ' 22 ש' 7) ואף העידה שאם מצב הדברים היה אחרת (כלומר, שהזכויות לחמש הדירות הנוספות שייכות לדיירים ולא לנתבעת), הם לא היו מוכרים לתובעת את הדירה (עמ' 22 ש' 1-3); (3) הבעלים הקודמים אף חתמו, בין אם בעצמם ובין אם באמצעות בא כוח הדיירים, על בקשה להיתר בניה עם 21 דירות חדשות. טענת התובעת בסיכומי התשובה שעל היתר הבניה לא נכתב למי שייכות הדירות החדשות "ואילו כך היה כתוב, ייתכן שהנתבעת היתה צודקת בטענתה...", מתעלמת מהמסמך עם הבנק וכן מתעלמת מכך שהדעת נותנת שאם הבעלים סברו שחמש דירות הן שלהם, היה עליהם לסכם עם הנתבעת את עלויות הבניה עבור אותן דירות.

     

    אכן, לא הוברר מדוע מצאו לנכון הבעלים לאפשר ליזם לקבל זכויות ל- 5 דירות נוספות מבלי שלכאורה קיבלו תמורה נוספת כלשהי. גב' קדם נשאלה על כך והשיבה: "לנו לא היה כזה אכפת לא משנה אנחנו לא נדל"ניסטים גדולים אז לא," (עמ' 29 ש' 37-38). מכל מקום, כאמור, התובעת נכנסה למצב קיים ועל פי המצב הקיים כבר הוסכם שלנתבעת יהיו 21 דירות.

     

65. התובעת טענה בסיכומיה שהטענה ביחס להסכם עם בנק הפועלים שבו מאשרים הבעלים את הסכמתם לפיה מס' הדירות החדשות יעמוד על 21 דירות, מהווה רחבת חזית שכן טענה עובדתית זו לא נטענה בכתב ההגנה. הנתבעת לא התייחסה באופן ספציפי לטענה זו במסגרת סיכומיה. עם זאת, לא מצאתי שיש לקבל את הטענה. נכון שכתב ההגנה אינו מזכיר את ההסכם עם בנק הפועלים אך הטענה הכללית ביחס להסכמות עם הדיירים לרבות ביחס למספר הדירות נטענה למשל בסעיף 74 לכתב ההגנה. כמו כן אציין כי בקדם המשפט מיום 20.2.23 ובתשובה לשאלת בית המשפט השיבה ב"כ הנתבעת בעניין הגדלת מספר הדירות שאין עוד מסמך מלבד היתר הבניה. למרות זאת, אינני סבור שמדובר בהרחבת חזית אסורה. כתב ההגנה שזור בטענה לפיה התובעת נכנסה בנעלי הבעלים הקודמים לרבות בעניין מספר הדירות. המסמך מול בנק הפועלים מהווה ראיה שתומכת בטענת הנתבעת ואין צורך במסגרת כתב הטענות לפרט את כלל הראיות והאסמכתאות (ראו למשל, רע"א 7856/20 אדרי נ' חרובי (נבו 13.12.2020)).

     

66. לסיכום, תביעת התובעת לפיצוי בגין הגדלת מספר הדירות או גידול בצפיפות הדירות בבניין נדחית.

     

    טענות נוספות של התובעת לירידת ערך

67. מרכיב ירידת הערך שנתבע בכתב התביעה הועמד על סך כולל של 410,456 ₪. מרכיבי ירידת הערך הנטענים מפורטים בסעיף 25.5 לחוות דעת מומחה התובעת. לחלק מהמרכיבים (גריעת שטח לטובת המעלית, מרפסת קטנה, גידול בצפיפות הדירות בבניין) התייחסתי לעיל.

     

68. נותר להתייחס לרכיבים שלהן:

     

69. חלק מפיר המעלית ייבנה (לדברי הקבלן) מקיר פלדה דק – ירידת ערך של 1% עקב חשש לבעיות אקוסטיות (17,357 ₪): מומחה הנתבעת ציין כי "בכוונת היזם לבנות את הקיר מחומרים תקניים שעומדים בכל דרישות התקן". הנתבעת טוענת כי לא מדובר בליקוי בניה אלא באילוץ בניה שנובע מהצורך לבנו את המעלית בתוך שטח הדירה. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, אני סבור שגם כאן מדובר בתביעה מוקדמת. את הטענות לירידת ערך ניתן יהיה לבחון לאחר השלמת הבניה ובדיקה אם אכן נוצרו "בעיות אקוסטיות". בשלב זה שבו טרם הושלמו העבודות לא ברור אם הטענה נכונה אם לאו. טענות התובעת שמורות לה.

     

70. מסדרון צר ברוחב של 75 ס"מ עקב תוספת מעלית, בניגוד לתקנות התכנון והבניה – ירידת ערך של 10% (173,565 ₪): אין מחלוקת שכתוצאה מהוספת המעלית בשטח הדירה נוצר מסדרון צר ברוחב של 75 ס"מ בלבד. אין גם מחלוקת בין המומחים שהדבר אינו עולה בקנה אחד עם התקן (עדות מומחה הנתבעת בעמ' 90 ש' 15-16). מומחה התובעת מעריך ירידת ערך בשיעור של 10% משווי בדירה ואומד את ירידת הערך בסך של 173,565 ₪. עם זאת מומחה התובעת גם מציין כי "כדי להימנע מירידת ערך יש לבחון הריסת פנים הדירה ובנייתה מחדש עם חלוקה אחרת באופן כזה שהמסדרון בכניסה יורחב ללא פגיעה במספר החדרים" וראו גם חקירתו הנגדית שם אמר: "כן נכון, יכול, יכול להיות שיש לזה פתרון, כן." (פרו' 18.2.24 בעמ' 9 ש' 19).

     

    מומחה הנתבעת מציין: "ירידת ערך נקבעת במקרים שלא ניתן לתקון את הפגם/ליקוי. במקרה הנל ניתן להרחיב את המסדרון כך שיעמוד בדרישות התקן על ידי פירוק קיר החדר המקביל למעלית והזזתו פנימה. בכוונת היזם לפעול להרחבת במסדרון כך שיעמוד בתקן". גם נציג הנתבעת אישר בעדותו שירחיב את המסדרון (עמ' 60).

     

    ניתן היה לצפות שהנתבעת תציג לתובעת תוכנית מסודרת לאישור. הנתבעת לא הציגה כל תוכנית. עם זאת, הנתבעת טוענת שמדובר בתביעה מוקדמת שכן הדירה טרם נמסרה חזרה לתובעת. בשים לב לכך שטרם נמסרה הדירה ובשים לב לכך שגם לשיטת מומחה התובעת ניתן להתגבר על רוחב המסדרון בדרך של בניה אחרת, בשלב זה, מדובר אכן בתביעה מוקדמת וטענות התובעת שמורות לה לאחר מסירת הדירה.

     

    בכל מקרה, מובהר למען הסר ספק, שעצם מתן ההסכמה למקם את המעלית בשטח הדירה, לא היוותה הסכמה לכך שרוחב המסדרון יהיה בניגוד לתקן.

     

71. חניה נחותה בחניון רובוטי בהשוואה לחניה טרם הפרויקט (57,000 ₪): לדירת התובעת היתה צמודה חניה. במסגרת תוספת שנחתמה להסכם התמ"א (נספח 2 לתצהיר התובעת) הוסכם כי: "כל בעל דירה אשר בהתאם לנסח רישום המקרקעין צמודה לו חניה, לא תפגע זכותו והוא יהא זכאי לקבל חניה מתוך החניות שיוקצו לפרויקט". בהמשך לאותה הסכמה, בוטלה הצמדת החניה לדירת התובעת וב"כ הנתבעת אישר בכתב ביום 29.10.17 (עוד קודם לחתימת הסכם המכר) שלדירה "תוצמד חניה חלופית מתוך החניות החדשות שיוקצו לפרוייקט עפ"י היתר הבניה שיוצא לפרויקט והכל בהתאם להסכם התמ"א מיום 22.1.17 ונספחיו".

     

    במפרט הטכני שצורף להסכם התמ"א סוכם כי שטח החניה יהיה מאבן משתלבת וכי יוקם מחסום חשמלי בכל כניסה למגרש החניה (סעיף 7.4). כלומר, מהסכם התמ"א לא עולה שסוכם על חניה רובוטית. ההפך.

     

    הנתבעת טוענת כי סיפקה חניה חלופית כפי התחייבותה בתוספת להסכם התמ"א. לטענתה, התוספת לא קובעת כי הנתבעת מחוייבת לספק חניה שאינה רובוטית או חניה זהה לחניה הקודמת אלא חניה חלופית. עוד נטען כי טענת התובעת לפיה החניה החדשה הינה נחותה ביחס לקודמת, אין לה על מה להתבסס והיא לא הוכחה עובדתית ולא מהווה הפרה של ההסכם.

     

    גב' קדם העידה, בתשובה לשאלת ב"כ הנתבעת איזה חניה הם היו אמורים לקבל במקום החניה הקיימת, שנאמר לה שתהיה חניה תת קרקעית במקום החניה שהיתה (עמ' 21 ש' 1-2). גב' קדם לא העידה שנאמר שהחניה תהיה רובוטית.

     

    לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, אני סבור שיש לקבל את התביעה בראש נזק זה מהנימוקים הבאים: (1) הוכח, באמצעות חוות דעת מומחה התובעת, שהחניה הרובוטית נחותה ביחס לחניה "רגילה"; (2) חניה רובוטית אינה מהווה חניה חלופית (כפי התחייבות הנתבעת) לחניה שהיתה לתובעת, בהיותה חניה נחותה יותר; (3) מהסכם התמ"א ברור שלא סוכם על חניה רובוטית; (4) גם עדותה של הגב' קדם אינה תומכת בטענות הנתבעת שכן כל שהעידה הוא שנאמר לה שתהיה חניה תת קרקעית: "אמרתי לו כל עוד אני מקבלת חניה כנגד חניה ואתה לא לוקח לי חניה אין לי שום בעיה" (עמ' 21 ש' 4-5). לא נאמר על ידה שנאמר שתהיה חניה רובוטית.

     

    אשר לשאלת הנזק, התובעת ביססה את הנזק באמצעות חוות דעת המומחה מטעמה. מומחה הנתבעת לא התייחס לכך וכל שנכתב בחוות דעתו שהוא לא מצא שהובטחה חניה רגילה ולא רובוטית. הנתבעת בסיכומיה לא העלתה כל טענה או הסתייגות ביחס להערכת ירידת הערך שקבע מומחה התובעת. לאור כל האמור, יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 57,000 ₪.

     

72. כניסה לחניון רובוטי מתחת לדירה (17,357 ₪): מומחה התובעת טוען לירידת ערך של 1% משווי הדירה עקב מטרד של רעש בהשוואה ליתר הדירות שלא ספגו את המטרד מתחת לחלון דירתם ומתחת למרפסת. התובעת טוענת בסיכומיה שמיקום המתקן צפוי ליצור מטרדי רעש. הנתבעת אינה מפנה בסיכומיה היכן הוסכם על ידי התובעת או על ידי הבעלים הקודמים על כך שמיקום הכניסה לחניה יהיה מתחת למרפסת ביתה של התובעת. אלא שגם כאן מדובר בתביעה שהיא תביעה מוקדמת שכן המתקן טרם עובד ולא ברור בכלל אם יצור מטרדי רעש ובאיזה היקף.

    עוגמת נפש

73. התובעת מבקשת לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין נזק לא ממוני בסך של 50,000 ₪. הנתבעת טוענת שהתובעת לא זכאית לפיצוי כאמור וכי "התובעת זכאית לקבל דירה מחודשת ומשופצת וכזו היא תקבל, למרות הכל" (ס' 74). לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, אני סבור שמגיע לתובעת פיצוי בגין עוגמת נפש, בין היתר, נוכח הימשכות בלתי סבירה של הפרוייקט, הניסיון חסר הבסיס להטיל את האשמה על התובעת והשימוש בדירתה שלא כדין לצורכי הנתבעת. מצאתי לנכון להעמיד את הפיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 10,000 ₪.

    סיכום

74. להלן טבלה המרכזת את התוצאה ביחס לכל אחד מראשי הנזק.

     

    ראש התביעה	התוצאה	הסעד
    איחור במסירה	התקבל	127,500 ₪ כמפורט לעיל + צו עשה להמשך תשלום חודשי בסך של 3,600 ₪ החל מיום 1.8.24 ועד מסירת הדירה.
    תשלום חשבונות הדירה	התקבל	2,379 ₪ + צו עשה לשאת בתשלומי חשבונות חשמל ומים עד למועד מסירת החזקה בדירה לתובעת.
    נזקים בדירה והשלמת העבודות בדירה	התקבל חלקית	ביחס לנזקים: תביעה מוקדמת.   ביחס להשלמת העבודות: הנתבעת תשלים את העבודות בהתאם למפורט בסעיף 15 לחוות דעת מומחה התובעת.
    גריעת שטח מדירה לטובת מעלית	התקבל	52,500 ₪.
    פיצוי בגין הקטנת שטח המרפסת	נדחה
    פיצוי בגין הוספת דירות ליזם	נדחה
    פגיעה אקוסטית - חלק מפיר המעלית ייבנה מקיר פלדה דק	תביעה מוקדמת
    מסדרון צר ברוחב של 75 ס"מ עקב תוספת מעלית	תביעה מוקדמת
    חניה נחותה בחניון רובוטי	התקבל	57,000 ₪.
    מטרד רעש עקב כניסה לחניון רובוטי מתחת לדירה	תביעה מוקדמת

     

    התוצאה

75. התביעה מתקבלת בחלקה.

     

76. הנתבעת תשלם לתובעת סך של 239,379 ₪, כאשר מתוך סכום זה סך של 147,879 ₪ ישולם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין החל ממועד הגשת התביעה (19.5.22) ועד התשלום בפועל; סך של 10,500 ₪ (לפי 3,000 ₪ לחודש) בגין התקופה שמיוני 2022 ועד 15.9.22 בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, ביחס לכל תשלום בסך של 3,000 ₪ לחודש החל מהראשון לכל חודש ועד התשלום בפועל; סך של 81,000 ₪ (לפי 3,600 ₪ לחודש) בגין התקופה שמיום 16.9.22 ועד 1.7.24 (החודש שבו ניתן פסק הדין) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, ביחס לכל תשלום בסך של 3,600 ₪ לחודש החל מהראשון לכל חודש ועד התשלום בפועל.

     

77. ניתן צו עשה המחייב את הנתבעת להמשיך לשלם לתובעת סך של 3,600 ₪ לחודש החל מיום 1.8.24 ובכל ראשון לחודש עד למסירת הדירה לתובעת.

     

78. ניתן צו עשה המחייב את הנתבעת לשאת בתשלום חשבונות המים והחשמל של הדירה עד למסירת הדירה לתובעת.

     

79. ניתן צו המחייב את הנתבעת להשלים את העבודות בדירה בהתאם למפורט בסעיף 15 לחוות דעת מומחה התובעת.

     

80. בנוסף, הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות בסך של 8,000 ₪ (המשקפות חלק יחסי מהאגרה בהתחשב בכך שהתביעה התקבלה באופן חלקי) וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 60,000 ₪. ההוצאות ושכר הטרחה ישולמו בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית כדין החל ממועד מתן פסק הדין.

     

81. זכות ערעור כדין.

     

     

    ניתנה היום, ט"ז תמוז תשפ"ד, 22 יולי 2024, בהעדר הצדדים.