זנגר ואח׳ נ׳ יעקוביאן ואח׳

עניינו של פסק דין זה הוא תביעה לאישור ביצוע עבודות חיזוק בבית משותף, למרות היעדר הסכמה של מיעוט מבעלי הדירות.

1. התובעים הם מי שהיו בעת הגשת התביעה בעלי זכויות ב-26 מהדירות בבית המשותף ברחוב ששת הימים 6 בירושלים, הידוע כגוש 30246 חלקה 3 (להלן – הבית המשותף). בבית המשותף שני מבנים נפרדים, האחד כולל 3 כניסות והשני כניסה אחת, ובכל אחת מהכניסות 8 דירות, ובסך הכל 32 דירות.

    

2. הנתבע 1 (להלן – הנתבע 1 או יעקביאן) הוא בעל דירה הרשומה כתת חלקה 24 בבית המשותף.

    

3. הנתבע 3 (להלן – הנתבע 3 או מגורי) הוא בעלים של מחצית הזכויות בדירה הרשומה כתת חלקה 1 בבית המשותף. אשתו של מגורי, בעלת המחצית האחרת של הזכויות בדירה, חתמה על ההסכם.

    

4. הנתבע 7 הוא הבעלים הרשום של דירה הרשומה כתת חלקה 32 בבית המשותף. הנתבע 7 מכר את דירתו לנתבעים 8-9 שלהם הערת אזהרה על הדירה, אולם הדירה טרם הועברה על שמם.

    

5. התובעים התקשרו בהסכם עם חברת רשב"א בע"מ ח.פ 511565434 (להלן – היזם) לביצוע פרויקט חיזוק על פי תמ"א 38 בבית המשותף (להלן – ההסכם), וביום 11.11.2019 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה את בקשתם של התובעים להיתר לביצוע פרויקט החיזוק בתנאים, בתיק 2019/0112.00 (החלטת הוועדה צורפה כנספח 6 לכתב התביעה).

    

   טענות התובעים

    

6. לטענת התובעים התנגדות הנתבעים בשלב הנוכחי נובעת מסיבות לא רלוונטיות ובכללן רצונם שיהיה הליך פינוי בינוי במקום הליך חיזוק על פי תמ"א 38. מדובר בעסקאות ספקולטיביות, שעה שההסכם שחתם היזם עם התובעים בתוקף ולא בוטל.

    

7. בעלי 29 מתוך 32 הדירות בבית המשותף חתמו על הסכם התמ"א ועל כן בידי התובעים הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט.

    

8. על פי ההסכם, כל דירה תקבל תוספת של 25 מ"ר הכוללים חדר נוסף וממ"ד וכחלק מכך הכשרה של מרפסת כביסה, ומרפסת בשטח של עד 12 מ"ר. לכל אחת מהדירות ניתן פתרון לסוכה, לדירות בקומת הקרקע הפתרון הוא ברחבה הסמוכה לדירה תוך יצירת מדרגות ירידה לשטח המשותף, ולדירות בקומות האחרות הפתרון הוא במרפסת. בנוסף היזם יבצע שיפוץ בבית המשותף, יוסיף לו מעליות ויכשיר מקומות חניה.

    

9. בקשה להיתר שהגיש היזם אושרה בתנאים למרות התנגדות מפורטת שהגיש הנתבע 1. הנתבע 1 הגיש ערר על החלטת הועדה וזה נדחה למעט בהיבט אחד של היקף מקומות החניה. לאחר מכן נוספו שינויים להיתר בעקבות דרישת העירייה, ובהיבטים התכנוניים שונו היבטים הנוגעים לדירות התובעים פורתי ועמר שנועדו להסרת התנגדותם ואינם מהווים תמורה עודפת.

    

10. באשר למגורי, בעקבות ערר שהגיש צומצמו מקומות החניה שנוספו בעקבות החלטה קודמת כדי לאפשר לו מקום לסוכה.

     

11. סירוב הנתבעים לפרויקט גורם נזקים עצומים לבעלי הדירות האחרים.

     

12. עם הנתבע 1 ועם בנו נוהל מו"מ ממושך ואף לאחר שגובשו הסכמות ונתנה התחייבות לחתימה, נמנע הנתבע 1 מלחתום על ההסכמות שגובשו.

     

13. באשר לנתבע 3, נראה שהתנגדותו נובעת מחוסר הבנה של התהליך ושל הסמכויות. אשתו של הנתבע 3 חתמה על ההסכם ורוב טענותיו תכנוניות. באשר לטענה שלא מוסיפים לו את מלוא היקף השטחים, הדבר לא נכון שכן היה צורך לפחית מהשטחים הנוספים את שטח סגירת מרפסת הכביסה שלא היה קיים במקור.

     

14. באשר לנתבע 1, ובנו שפעל בשמו, עולה כי מטרתו למקסם את התמורות שהוא עצמו יקבל באופן לא שוויוני, תוך שביקש תחילה לקבל את הפנטאוז שיבנה היזם, ולאחר מכן, ועד היום, הוא עומד על כך שתינתן לו זכות לרכוש את הפנטאוז במחיר שיקבע שמאי, ולא במחיר שיבקש היזם, תוך שהוא סבור שהיזם הסכים לדרישות של בעלי דירות אחרים ועל כן עליו לתת לו את דרישותיו. מהתכתבויות מול הנתבע 1 עולה שדרש לקבל דמי שכירות גבוהים יותר מאלו שמקבלים בעלי דירות אחרים, או לקבל את הסכום המלא ללא ניכוי מס, עניינים שלא ניתן להיענות להם בשל הפגיעה בשוויון. הנתבע 1 ניהל מו"מ שלא בתום לב, כאשר בפועל עולה שכל מטרתו הייתה לקבל תמורות פרטניות עודפות.

     

15. הטענות לתמורות עודפות למי מהתובעים אינן נכונות. ההתאמות שהיזם הסכים לבצע נוגעות לשינויים בדירות כתוצאה מביצוע העבודות, עניין שמלכתחילה הוסכם כלפי כלל בעלי הדירות במפרט שצורף להסכם. כך גם באשר למשפחת חדד, שלגביה נטען שקיבלה תמורות עודפות. כמו כן היזם הצהיר והתחייב שייתן כל תמורה שהתחייב לתת למי מבעלי הדירות לכל אחד מבעלי הדירות האחרים שדירותיהם בעלות מאפיינים דומים. טענות הנתבעים לתמורות עודפות הן דמיונות שווא.

     

16. הנתבעים בחרו שלא להיות מיוצגים על ידי עו"ד אף שהומלץ להם לעשות זאת, ובכך הכבידו באופן משמעותי על ההליך.

     

17. טענת הנתבעים להיעדר היקף חתימות מספק מהווה הרחבת חזית. לגופו של עניין, קיימים יפויי כח גם של רוכשי הדירות החדשים, וכן קיימים יפויי כח של כל יתר התובעים, וההסכם חתום על ידם. באשר לבעלי דירות שנפטרו, יורשיהם מסכימים לתוכנית.

     

18. טענה לחוסר ניסיון של היזם מהווה הרחבת חזית, ובכל מקרה ליזם ניסיון רב בפרויקטים מורכבים של בניה, גם אם לא בפרויקט מסוג זה.

     

    טענות הנתבעים

19. לטענת הנתבעים יש לפחות 12.5 דירות שבעליהן אינם חלק מההליך ולפיכך לא קיים הרוב הדרוש להגישו, זאת בשל 2 עסקאות מכר שבוצעו במהלך ההליך והיעדר חתימות של חלק מהתובעים על ההסכם שצורף, וכן דירות שבעליהן נפטרו והיורשים לא צורפו כנתבעים.

     

20. קיים חוסר שוויון בתמורות, שבא לידי ביטוי בהסכמים פרטניים שהתובעים הסתירו, תוך שאין ספק שקיימות גם הבטחות נוספות בעל פה שלא נאמרו.

     

21. הנתבע 1 ביקש את הקומה העליונה בגלל בעיות בריאות שלו, והבקשה הייתה לרכוש דירה כאמור על פי אומדן של שמאי.

     

22. תוך כדי ההליך, ובמסגרת הסכם להמחאת זכויות שהיזם התכוון לחתום עם יזם אחר, עלה שהיזם הבטיח לתובעים הרטמן 200,000 ₪, וכן שהוא מאפשר לה לבנות דירה נוספת מתחת לדירה שלהם. עניין זה מעיד גם על חוסר אמינות.

     

23. נחתם הסכם המפר את השוויון עם התובעים פורתי עמר וקלנדורף. היזם הסכים להכניס היבטים הנוגעים לתוספת תריסים ורשתות כפי שהתחייב בהסכמים פרטניים, רק במסגרת הפשרה, והיבטים נוספים שהבטיח לקלנדורף למרות שיש דירות נוספות עם מאפיינים דומים שהדבר לא ניתן להן.

     

24. רק לאחרונה התחייבו למגורי לפתוח פתח לגינה כמו לקלנדורף. קלנדורף כבר הייתה בדיור מוגן כאשר חתמה על ההסכם.

     

25. לעדי התובעים, שהם בעלי דירות בבניין, יש קשר ליזם.

     

26. לתובעים חדד נתנו הטבות שלא נתנו לאחרים. היזם סייע לתובעת אביטן להגיש ערר, ומדובר בהטבה.

     

27. מגורי טען שהיזם השתמש בעובדה שאין נציגות ובאי ההבנה של בעלי הדירות לטובתו. בעלי הדירות שחתמו על ההסכם לא מודעים למה שקורה. היזם חסר ניסיון בפרויקטים של תמ"א ואין סיכוי שישלים את הפרויקט. כל שטח המרפסת בדירתו מקורה ולא נותר חלק לסוכה.

     

    ההליך

     

28. כתב התביעה הוגש ביום 1.2.2021. במהלך ההליך הסכימו חלק מהנתבעים לחתום על ההסכם לביצוע עבודות החיזוק והתביעה כלפיהם נמחקה.

     

29. הנתבעים 1-3 הגישו כתב הגנה. לכתב ההגנה מטעם הנתבע 1 צורפו מסמכים פרטניים שנחתמו מול התובעים קלנדורף פורתי ועמר. לאורך ההליך בנו של הנתבע 1 פעל בשמם של הנתבעים 1-3 בהגשת בקשות, וכן טען בשם אביו, הנתבע 1 במהלך הדיונים, תוך שהנתבעים 2-3 הצטרפו לטענותיו. הנתבעת 2 החליטה בשלב הגשת הראיות לחתום על הסכם התמ"א ועל כן נמחקה מההליך.

     

30. בתאריכים 29.6.2021 ו- 19.10.2021 התקיימו ישיבות קד"מ. לאחר מכן התנהל מו"מ בין הצדדים כדי להביא לחתימת הנתבעים 1-3 על ההסכם.

     

31. בתאריך 12.6.2022 עדכנו התובעים שנחתם הסכם עם בנימין ומיכאל חדאד, בעלים של 2 מהדירות בבית המשותף. כן נמסרה הודעה ביום 5.9.2022 על חתימת הנתבעות 4-5 על ההסכם והן נמחקו מההליך.

     

32. בתאריך 19.9.2023 אמורה הייתה להתקיים ישיבת הוכחות, אולם קודם לכן, ביום 18.6.2023 הודיע ב"כ התובעים שהושג הסכם פשרה עם הנתבע 1 והתבקש לתת לו תוקף של פסק דין. ביום 18.6.2023 ניתן תוקף של פסק דין להסכמות שהוגשו. בהמשך ביקש בנו של הנתבע 1 לבטל את פסק הדין. בדיון שהתקיים ביום 19.9.2023 עלה כי בנו של הנתבע 1 ניהול מו"מ עם ב"כ התובעים ולאחר שהגיע עמו להסכמות לא הסכים לאשר את נוסח ההסכמות כפי שנכתב על ידי ב"כ התובעים, תוך שדחה את המענה מטעמו לעניין הערותיו מעת לעת, למרות זאת הגיש ב"כ התובעים את הנוסח האמור וביקש לתת לו תוקף של פסק דין. כתוצאה מכך לא היה מנוס מביטול פסק הדין כלפי הנתבע 1, כן עלה כי בניגוד להחלטות שנתנו לא הושלם הנדרש מטעם התובעים לעניין מסירת רשימת עדים ומסמכים טרם הישיבה. לאור האמור לא ניתן היה לקיים את ישיבת ההוכחות במועד שנקבע, ונקבע מועד חדש תוך הטלת הוצאות על התובעים לנתבעים ולאוצר המדינה.

     

33. הנתבעים הגישו מספר בקשות בנוגע לזימון עדים מטעמם לישיבת ההוכחות, חלקן לאחר המועדים שנקבעו ובמועד סמוך לישיבת ההוכחות, ללא נימוק רלבנטי, דבר שהביא לדחייתן של חלק מהבקשות (ר' לדוגמה החלטה מיום 17.6.2024).

     

34. בתאריך 25.6.2024 התקיימה ישיבות הוכחות, בסיומה היו אמורים הצדדים לסכם את טענותיהם בעל פה. בתאריך 6.6.2024 זמן קצר לפני מועד ישיבת ההוכחות, הגישו הנתבעים "בקשה דחופה לדחיית מועד ההוכחות" בטענה שהגיע לידיהם חוזה בין היזם לצד ג אחר ממנו עולה שאין בכוונת היזם להמשיך בפרויקט. נקבע כי היא תידון בדיון. בדיון עלה שאכן, בהתאם לסעיף בהסכם, ניהל היזם מו"מ להעברת זכויותיו על פי ההסכם ליזם אחר, אלם המו"מ לא הבשיל, ובכוונת היזם להמשך בפרויקט, כפי שיפורט בהמשך.

     

35. בישיבות ההוכחות מטעם התובעים העידו אדר' אלדד נתן, נציג היזם מר יצחק שחר, מר גבריאל חסידיאן, בעל 2 דירות בבית המשותף, מר זהר חן, בעל דירה בבית המשותף שאשתו היא בתו של בעלים בחברה היזמית. מטעם הנתבעים העידו הנתבע 1, מר יוסף יעקביאן, הנתבע 3 מר מגורי, מר אלי שואב, מנהל הנכסים של משפ' חדאד, שהם בעלי 2 דירות בבית המשותף, גב' אביטן נאוה, בעלת דירה בבית המשותף והרטמן משה, בעל דירה בבית המשותף. ישיבת ההוכחות התארכה מאד, ובמהלכה נטען על ידי הנתבע 1 כי קיימת חשיבות רבה להעיד את מר שואב, שהנתבע 1 מסר לו זימון (בעקבות בקשה שהוגשה לאחר המועד אך אושרה) אך הוא לא הגיע למתן עדות. לטענת הנתבע 1 למר שואב מידע מהותי באשר לתמורה עודפת שנתנה למשפ' חדאד. בשל השעה המאוחרת וטענות הנתבע 1, נקבע מועד נוסף להשלמת עדויות הנתבעים, ובכל זאת ניתן צו הבאה כלפי מר שואב.

     

36. ביום 21.7.2024 התקיימה ישיבת ההוכחות הנוספת. ערב ישיבת ההוכחות הגיש הנתבע 1 "בקשה דחופה לעיכוב הליכי התובענה" בטענה שביום 18.7.2024 הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי בבקשה לסעד הצהרתי על פיו ההסכם נשוא הליך זה בטל ויפויי הכח בטלים. במסגרת הישיבה נתתי החלטה על פיה אין מקום לעיכוב ההליך, ונשמעו עדויות הנתבע 1 והעד שואב. בסיום ישיבת ההוכחות שהתקיימה סיכומו הצדדים טענותיהם בעל פה.

     

37. אציין כי לנתבעים הומלץ מספר פעמים ליטול ייצוג משפטי מטעמם, אולם הם בחרו שלא לעשות זאת, דבר שהביא להכבדה רבה על ההליך עקב הגשת בקשות רבות שלא בהתאם לסדרי הדין, והתארכות רבה של ישיבות ההוכחות עקב חקירות ארוכות של העדים על ידי בנו של הנתבע 1. בהקשר זה אציין שהנתבע 1 נכח בכל הדיונים שהתקיימו בהליך, ולרוב בנו דיבר בשמו, תוך שביום 2.6.2024 אף מסר יפוי כח חתום המייפה את כוחו של בנו, שאינו עו"ד, לייצגו בהליך. למרות זאת, וכפי שיפורט בהמשך, הנתבע 1 טען טענות סותרות באשר לייצוג באמצעות בנו, כאשר לעיתים טען שהדבר נעשה על דעתו, ובמקרים אחרים לא.

     

38. בישיבת ההוכחות האחרונה, הופיע לראשונה עו"ד בשם הנתבע 1 אשר הוסמך לייצגו רק בשאלה הנוגעת לבקשה לעיכוב ההליך בשל התביעה שהוגשה זמן קצר קודם לכן לבית המשפט המחוזי, ואשר טען בעניין ובהמשך, במסגרת סיכומי הצדדים בעל פה, סיכם טענות בעניין הטענה להיעדר רוב דרוש, תוך שבנו של הנתבע 1 חקר את העדים וכן סיכם ביתר הטענות.

     

    דיון והכרעה

     

    חשיבות הפרויקט

     

39. אין מחלוקת שהבית המשותף נבנה בשנות ה-70 של המאה הקודמת ושהוא לא עומד בתקן הנדרש מפני רעידות אדמה.

     

40. סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008 (להלן – חוק החיזוק) קובע:

    "(א)  ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.

    (ב)  אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין; כן רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניין קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך, בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן.

    (ב1)        בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), לא יאשר המפקח את ביצוע העבודות כאמור בסעיף קטן (א) –

    (1)   אם אחד מבעלי הדירות הוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע, אלא אם כן הוצעו לבעל הדירה שמתקיים בו האמור מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות, ואם בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו דרך קבע הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו כוללים התאמות, ככל שהיו בדירות בעל הדירה או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים; בסעיף קטן זה –

    "אדם עם מוגבלות" ו"התאמות" – כהגדרתם בסעיף 2(ג) לחוק פינוי ובינוי;

    "קשיש" – בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק, מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 75 שנים;

    (2)   אם בעל דירה התנגד בשל אחת הנסיבות המפורטות בפסקאות (1), (3) ו-(4) לסעיף 2(ב) חוק פינוי ובינוי, יחולו הוראות אותו סעיף, בשינויים המחויבים ובשינויים אלה:

    (א)   בכל מקום, במקום "עסקת פינוי ובינוי" יקראו "עסקה לפי תוכנית החיזוק";

    (ב)   לעניין פסקה (1), שמאי פינוי ובינוי יהיה שמאי שמונה לפי סעיף 6א.

    (ג)   הוראות סימן ד' בפרק ו' לחוק המקרקעין יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחויבים.

    (ד)  דירה חדשה שהוחלט על בנייתה בהתאם להוראות סעיף זה תהא בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה."

     

41. בפסקי הדין העוסקים בחוק החיזוק צוינה החשיבות הרבה של קידום פרויקטים מסוג זה. כך לדוגמא נכתב בפסק הדין המנחה שניתן ברע"א 102/14 דב שומרוני נ' אוהד קופמן ו-14 אח' ( נבו, 9.7.14 )(להלן - עניין שומרוני):

     

    "דומה שאין צורך להכביר מילים אודות החשיבות הטמונה בהתגוננות בפני רעידות אדמה במדינת ישראל. עם זאת, לא למותר להפנות בהקשר זה לדו"ח מיוחד של מבקר המדינה בנושא זה, שבו נאמרו הדברים הבאים:

     

    "מרבית המומחים לרעידות אדמה סבורים, כי התרחשותו של אסון רעידות אדמה בישראל, שעלול לגבות אלפי קורבנות בנפש ולגרום נזקים ניכרים רכוש ולמבנים, היא כמעט ודאית, וכי רעידת אדמה כזאת בוא תבוא, במוקדם או במאוחר. אשר על כן, ההיערכות לקראתה, חייבת לעמוד במקום גבוה ביותר בסדר העדיפויות הלאומי. אם תשכיל מדינת ישראל להיערך נכון, לחזק מבנים שאינם עומדים בתקן לבנייה עמידה ברעידות אדמה ולדאוג לאכיפת התקן, גדולים הסיכויים שתצליח לצמצמם באורח ניכר את הנזקים הצפויים מרעידת אדמה שעוצמתה גבוהה. לפיכך, אין לראות בהוצאות למימון חיזוקם של מבנים בפני רעידות אדמה בזבוז, אלא השקעה בביסוס ובחיזוק של תשתית המדינה שתישא פירות בטווח הארוך". [ההדגשות במקור – ד.ב.א] (דו"ח מיוחד של מבקר המדינה בנושא עמידות מבנים ותשתיות ברעידות אדמה – תמונת מצב (23.3.2011), בעמ' 5). "

     

42. בשל חשיבות הנושא, נחקק בשנת 2008 חוק החיזוק אשר קובע מנגנונים המורידים את רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן- חוק המקרקעין) לשם ביצוע עבודות ברכוש המשותף, וכאלו המקלים על ניצול זכויות הבניה וביצוע עבודות במסגרת תכנית חיזוק, כל זאת לצורך איזון בין זכויות בעלי הדירות מחד והצורך הציבורי בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה מאידך.

     

43. הפסיקה פירשה את הסמכויות שנתנו למפקח על רישום מקרקעין לאשר עבודות כאמור, למרות התנגדות חלק מבעלי הדירות, בצורה רחבה, בשל תכלית חוק החיזוק לקדם עסקאות על פי חוק זה [ר' לדוגמה עניין שומרוני דלעיל וכן ע"א 3700/15 רוט נ' עגנון ( נבו 27.6.16 )].

     

    קיומו של הרוב הדרוש להגשת תביעה

     

44. על פי לשונו של סעיף 5(א) לחוק החיזוק יש לבחון את קיומו של הרוב הדרוש במועד הגשת התביעה. מכתב התביעה עולה כי בעת שהוגשה התביעה, היו התובעים בעלי 26 מתוך 32 דירות בבית המשותף, דהיינו, בעלים של 81.25% מבעלי הדירות, והיוו את הרוב הדרוש על פי סעיף 5 לחוק החיזוק. ככל שהנתבעים סברו כי בעת הגשת התביעה היו קיימים ליקויים טכניים באשר להיעדר חתימה או יפוי כח חתום על ידי מי מהנתבעים במסמכים שצורפו לכתב התביעה, הרי שהיה עליהם להעלות טענות כאמור בשלב מוקדם של ההליך, והעלאת הטענות בשלב הסיכומים מהווה הרחבת חזית אסורה. מכל מקום, מסיכומי התשובה של ב"כ התובעים עולה כי על אף הנטען, בפועל, ולאחר שבמסגרת ההליך חתמו על ההסכם בעלי דירות נוספות, קיימות כיום הסכמות של בעלים של 29 מתוך 32 דירות.

     

    הנתבעים טענו בסיכומיהם שחסרות חתימות של מי שבבעלותם לפחות 12.5 דירות, כך שהחתימות הקיימות אינן מגיעות לכדי רוב דרוש שכן הן מהוות חתימות של כ61% בלבד מבעלי הדירות, ולא שני שלישים כנדרש בחוק החיזוק (פרוטוקול הדיון מיום 21.7.2024 עמוד 30 שורות 12-50). מטענות הנתבעים עולה שלגבי 4 מהדירות מדובר במי שהיו נתבעים בעבר ואחר כך נמחקו מהתביעה מכיוון שחתמו על ההסכם, דירה אחת היא בבעלות הנתבעים 6-8, דירה וחצי בבעלות הנתבעים 1 ו-3, לגבי 2.5 דירות של תובעים נטען שלא קיימות חתימות על ההסכם, ולגבי 3 דירות נטען שכיום מי שחתום על ההסכם אינו בעלים (2 דירות נמכרו ואחת רשומה על שם אדם אחר). מתגובת ב"כ התובעים בסיכומי התשובה עלה שהניגוד לטענות הנתבעים, התובעים לגביהם נטען שלא חתמו על ההסכם, כן חתמו על ההסכם, ו-3 מבעלי הדירות מכרו או העבירו את דירותיהם לאחר הגשת התביעה והרוכשים חתמו על ההסכם. כמו כן בהתחשב בכך שחלק מהנתבעים חתמו על ההסכם תוך כדי ההליך, מובן שכעת קיים למעלה מהרוב הדרוש לביצוע הפרויקט (עמוד 36 שורות 15-35).

     

45. באשר לטענה שבעלי 2 מהדירות מכרו את דירותיהם ואחרים נפטרו, הרי שגם לטענת הנתבעים מדובר באירועים שאירעו תוך כדי ההליך, ואף בעניין זה לא היה מקום לטעון את הטענה לראשונה בעניין זה במסגרת הסיכומים (אציין כי במהלך חקירת בן הנתבע 1 את נציג היזם, שאל את נציג היזם אודות עדכונים באשר לשינויים שחלו בבעלויות בדירות, אולם תוך כדי השאלה נמלך בדעתו וויתר עליה, כעולה מפרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 24 שורות 31-41). מכל מקום ב"כ התובעים הבהיר בסיכומי התשובה שרוכשי הדירות חתמו על הסכם התמ"א ושיורשי התובעים שנפטרו מעוניינים בהסכם ומחויבים לו.

     

46. בהתחשב בכך שבמהלך ההליך חתמו על ההסכם חדאד (2 דירות), הרבסט (דירה 1), לוי פיי (דירה 1) וחובלני (דירה 1), עולה שהיחידים מבין בעלי הדירות שמתנגדים להסכם הם הנתבע 1 המחזיק בזכויות בדירה אחת, והנתבע 3 המחזיק בזכויות במחצית דירה, וכן שהנתבעים 6-8 אינם מתנגדים להסכם אך בשל נסיבות מיוחדות נדרש פסק דין גם כלפיהם, והתובעים זכאים לפסק דין בהיעדר הגנה כלפיהם. מכאן שלתובעים כיום הרבה למעלה מהרוב הדרוש לצורך הגשת התביעה, והנתבעים לא טענו וממילא לא הוכיחו שבעת הגשת התביעה היה בידי התובעים פחות מהרוב הדרוש לצורך הגשתה.

     

    טענות תכנוניות

     

47. כעולה מראיות התובעים, בקשתם להיתר אושרה בתנאים ביום 11.11.2019, והעררים שהוגשו על ידי הנתבעים 1 ו-3 נדחו למעט בהיבטים הנוגעים לחניה, והתובעים אינם כופרים בצורך לתקנם כאמור. לפיכך התובעים עומדים בתנאי שבסעיף 2(א) לחוק החיזוק לעניין קיומו של היתר כפי שהוגדר בסעיף 1 לחוק החיזוק.

     

48. חלק מטענות הנתבעים באשר לפגיעה בזכויותיהם, כפי שעלה מכתבי ההגנה שהגישו, הן בנושאי תכנון, נושאים שאף הועלו על ידם בפני ועדת הערר. היבטים כאמור אינם בסמכות מפקח על רישום מקרקעין [ר' עש"א (מחוזי חיפה) 38634-01-20 חנה שטינברג נ' יוגב צבי, בפסקה 58 (נבו 06.07.2020); תיק (המפקח על המקרקעין פתח תקוה) 659/20 עו"ד נחמיאס שולמית נ' גיבלי ארז עזרא, בפסקאות 42-40 (נבו 14.03.2022)]. בהיבטים תכנוניים כאמור, בכל הנוגע בתביעה על פי חוק החיזוק, די בבחינת קיומו של היתר בניה לביצוע הפרויקט כהגדרתו בסעיף 1 לחוק החיזוק, דהיינו, שהתקבלה במוסד התכנון בקשה לאישור ההיתר בתנאים כפי שזו הוגדרה בחוק החיזוק.

     

49. הנתבעים לא חזרו על טענותיהם התכנוניות בסיכומיהם, ונראה שזנחו אותן, אולם למען הסר ספק יובהר שטענותיהם של הנתבעים בהיבטים תכנוניים נדחות.

     

50. עוד עלה מטענות הנתבע 1 בישיבת ההוכחות, שמהתפתחויות שאירעו בחודשים האחרונים, הוא מעוניין בפרויקט של פינוי בינוי חלף הפרויקט עליו הסכימו בעלי הדירות (ר' לדוגמה דברי בנו בפרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 4 שורות 40-43, וכן עדות מר חן, בעל דירה, אשר העיד על אסיפת דיירים שיזם בנו של הנתבע 1 כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי חלף הפרויקט נשוא ההליך – עמוד 10 שורות 21-31, ותשובתו בחקירה נגדית בעמוד 11 שורות 13-24). הנתבעים אף ניסו, תוך כדי ביצוע חקירות נגדיות, לשכנע בעלי דירות להצטרף לפרויקט פינוי בינוי (ר' לדוגמה פרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 11 שורות 45-50, עמוד 13 שורות 45-47 עמוד 14 שורות 1-6). מובן כי לא ניתן לקדם פרויקט כאמור כל עוד קיים ההסכם עליו חתמו התובעים מול היזם, וללא חתימת הרוב הדרוש על פרויקט מסוג פינוי בינוי. בהקשר זה סביר שתילקח בחשבון ההשקעה שהשקיע היזם כדי לקדם את הפרויקט נשוא הליך זה, על בסיס ההסכמות שנתנו על ידי בעלי הדירות, אשר עלולה לרדת לטמיון ככל שיבוטל ההסכם. למעלה מן הצורך אציין שמחקירת נציג היזם עלה כי אף לא אחד מבעלי הדירות שחתמו על ההסכם ביקשו לבטל אותו (פרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 20 שורות 27-32). מחקירת העד הרטמן, בעל דירה שהוזמן להעיד על ידי הנתבעים, עלה שאמנם חתם על הסכם בעניין פינוי בינוי, אולם אותו הסכם מותנה לאור ההסכם עם היזם, וכמוהו קיימים גם בעלי דירות אחרים שמעוניינים בהסכם פינוי בינוי, אך זאת רק אם ההסכם עם היזם יבוטל או יוחלף (פרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 30 שורות 4-10).

     

51. באשר לטענה שהעלו הנתבעים בדבר כוונתו של היזם להעביר את הפרויקט לאחר, עלה מעדות היזם, ולא נסתר, שאמנם ניהל מו"מ עם חברה אחרת להמחאת ההסכם (על פי סעיף בהסכם המאפשר את הדבר), לטענתו בשל העיכוב המשמעותי שנגרם עקב התנהלות הנתבע 1, אולם בסופו של דבר המחאת ההסכם לא יצאה לפועל, ובכוונת היזם להמשיך בפרויקט. כן עלה מעדותו שלא היה בכוונתו להמחות את הזכויות "מאחורי גבם" של בעלי הדירות כפי שנטען על ידי הנתבע 1, גם אם בדק את האפשרות לקבל את הסכמתם לאחר חתימת הסכם ההמחאה שכאמור לא יצא לפועל, שכן העביר את טיוטת ההסכם הן לב"כ בעלי הדירות והן לבנו של הנתבע 1 (פרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 18 שורות 3-9, וכן חקירתו הנגדית בעמוד 22 שורות 24-48 ובעמוד 23 שורות 1-38).

     

    טענות בנוגע להסכם

     

52. בעש"א (מחוזי חיפה) 5280-07-15 ענת פרחי נ' מנור יונתן (נבו 18.1.16) נקבע כי "הסמכות לאשר את ביצוע העבודות, בניגוד לדעת מיעוט בעלי הדירות בבית המשותף, אינה סמכות לנסח את החוזה במקום הצדדים או לרדת לעומקם של כל סייגיו ותנאיו. בהליך לפי סעיף 5 לחוק החיזוק, מוטל על המפקח על רישום המקרקעין לבחון את סבירות החוזה, וככל שהוא סביר, לאשר את ביצוע העבודות על פיו." לפיכך טענתם של הנתבעים, כפי שנטענה, לכל הפחות במשתמע, באשר ליכולתו של היזם לבצע את הפרויקט נדחית. רוב בעלי הדירות בבית המשותף החליטו להתקשר בהסכם עם היזם הנוכחי. זכותם של רוב בעלי הדירות לבחור את זהות היזם עמו יתקשרו לצורך כך. מהראיות עלה שמדובר ביזם שהוא קבלן ותיק, ועוסק בפרויקטים מורכבים של בניה (ר' לדוגמה עדות נציג היזם בפרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 15 שורות 18-25 שלא נסתרה, ודברי הנציג האחר של היזם בחקירתו הנגדית בעמוד 41 שורות 17-32).

     

53. הנתבעים 1 ו-3 הגישו כאמור ערב ישיבת ההוכחות השנייה תביעה לבית המשפט המחוזי בבקשה להצהיר כי ההסכם בטל, והגישו בקשה במסגרת הליך זה לעכב את המשך הדיון. בתחילת ישיבת ההוכחות השנייה ביקש בא כוחם שמונה לצורך עניין זה, כי לכל הפחות אבקש חתימה מחודשת של התובעים על ההסכם. בהחלטה מנומקת שנתנה במהלך הדיון קבעתי כי איני מוצאת מקום לעכב את המשך ההליך בין היתר משום שלא סברתי שיש סיכויים לתביעה שהוגשה הן משום שהנתבעים שהגישו את התביעה כלל אינם חתומים על ההסכם, והן משום שלא הובאה בפני טענה או דרישה מטעם מי מהתובעים לביטול ההסכם, למעט "תהיות" של תובעים בודדים בדבר המשך תוקפו. ציינתי שלא בכדי לא קיימת דרישה כאמור לביטול ההסכם לאור השלכות משפטיות אפשריות היכולות לנבוע מביטול ההסכם על ידי מי מהתובעים בשלב זה (ר' פרוטוקול הדיון מיום 21.7.2024 עמודים 5-6). איני מוצאת לפרט בדבר עדכונים שנמסרו לאחר שלב הסיכומים באשר לתביעה שהוגשה, שכן איני סבורה שיש בהם כדי להשפיע על פסק הדין, ואף לא נטען אחרת.

     

    שאלת הפגיעה בנתבעים ושוויון תמורות

     

54. כפי שנקבע בפסיקה, נטל הראייה הראשוני להראות כי קיים חוסר איזון בתמורות, מוטל על הדייר הטוען זאת [ר' לעניין זה עש"א (מחוזי ת"א) 50506-09-19, סיגל יעל נ' עמנואל באומלשפינר, (נבו 15.1.20) (להלן – ענין סיגל יעל)].

     

    עוד נקבע, כי כלל האצבע לעניין שוויון בתמורות בתמ"א מסוג זה, הוא שוויון מהותי ולא כמותי, היינו, שבעלי הדירות מקבלים תוספת שווה במהותה מבחינת היקף השטחים המתווספים לדירותיהם [ר' עש"א (מחוזי ת"א) 13039-12-20 ניסני נ' חביב (נבו 24.6.2021) ; עש"א (מחוזי ת"א) 32926-01-22 ישראל ניצה נ' יהב רון, בפסקה 17 (נבו 15.06.2022)].

     

    עוד נקבע בפסיקה, שיש לבחון את נושא השוויון בתמורות בין שווים ולא בין שונים [ר' לדוגמה עניין סיגל יעל וכן עש"א (ת"א) 48996-10-18 מזל כלב נ' בן אורי (1973) חברה לעבודות ציבוריות ובניין, (נבו 9.12.18) בפסקה 19].

     

55. דירת הנתבע 1, יעקביאן, ודירת הנתבע 3, מגורי, צפויות לקבל במסגרת התמ"א, ככל יתר הדירות, תוספת של שטח עיקרי של 25 מ"ר, וכן מרפסת בשטח נטו של עד 12 מ"ר. כחלק מכך תתאפשר בניית סוכה במרפסת של הנתבע 1, אשר חלקה פתוח לשמיים, ולנתבע 3, שהוא בעלים של דירה בקומת הקרקע, תתאפשר ירידה לגינה ישירות מדירתו תוך שיוותר שטח סמוך מהגינה המשותפת שלא יוכשר לחניה, כדי שתתאפשר בו בניית סוכה. לא ניתן לחלוק על כך שחיזוק הבניין, הוספת מעלית שלא קיימת כיום, והגדלת דירות הנתבעים, תביא לעליית ערך דירותיהם. הנתבעים לא טענו אחרת. היזם התחייב לכל בעלי הדירות בגין כל דירה תשלום סך של 80,000 ₪ בשל דמי שכירות לתקופת העבודות, גם ללא הצגת הסכם שכירות. אין מחלוקת שהנתבע 1 והנתבע 3 זכאים אף הם לתשלום כאמור. בהיבטים אלו לא נטען על ידי הנתבעים שקיים חוסר שוויון בתמורות כלפי יתר בעלי הדירות, למעט בנוגע לבעלי דירות מסוימים, אשר לטענת הנתבעים הובטחו להם תמורות עודפות, ולמעט טענת הנתבע 3 שבנוסף לאמור הוא זכאי שגם מרפסת דירתו תשמש כמרפסת סוכה, כפי שיפורט בהמשך.

     

56. הנתבע 1 מתגורר כיום בקומה הרביעית של הבית המשותף, ללא מעלית. הן מכתב ההגנה של הנתבע 1 וביתר שאת בישיבת ההוכחות, עלה שלמעשה שהנתבע 1 לא היה מוכן להגיע לכל הסכמה ככל שהסכמה כאמור לא תכלול זכות לרכישת דירה בקומה העליונה (דירת הפנטאוז בפרויקט), אך זאת לפי כללים שהוא קבע – שתינתן לו עדיפות ברכישה כאמור על כל רוכש אחר ושסכום התמורה ייקבע על ידי שמאי, ובישיבת ההוכחות אף עלה שכעת אינו מוכן להסכים כלל לפרויקט שכן הוא מבקש שיבוצע פרויקט של פינוי בינוי.

     

    לטענת התובעים, בתחילה הנתבע 1 ביקש את דירת הפנטאוז במקום הדירה שלו ללא כל תמורה. לטענת הנתבע 1 אי מתן דירה כאמור פוגע בו, שכן כנפגע פעולות איבה הוא סובל מרעשים, ועל כן אינו יכול להתגורר בדירה שאינה בקומה העליונה. מעדות נציג היזם עלה שנפגש פעמים רבות עם הנתבע 1 ועם בנו, ובמסגרת הפגישות היו לנתבע 1 דרישות תמורה בלתי סבירות כגון קבלת דירת הפנטאוז במקום הדירה שלו כאמור לעיל, פיצול דירת הנתבע 1 לשתי דירות ועוד, וכן שהנתבע 1 גרם לעיכובים רבות בתואנות שונות הן כאשר הוסכם שיגיע לפגישות ואף לחתימה על ההסכם, והן בהגשת בקשות לדחיית מועדי דיון בוועדות התכנון ערב קיומם בטענה שהוא חולה אף שנצפה לאחר מכן עובד בחנותו (ר' עדות נציג היזם בפרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 16 שורות 9-47, עמוד 17 שורות 10-20). עוד עלה כי בנו של הנתבע 1, אשר טען מול היזם שהוא מנהל מו"מ בשם הנתבע 1, טען שיגרום גם לנתבעת 2 ולנתבע 3 להגיע להסכם עם היזם, וביקש, כחלק מההסכמות, שהיזם ישלם לו שכ"ט בסך של 45,000 ₪ (כאמור, הבן אינו עו"ד), והיזם הסכים אף לכך, לטענתו מחוסר ברירה (ר' עדות נציג היזם בפרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 17 שורות 2-9).

     

    הן מעדות היזם והן מהתנהלות הנתבע 1 ובנו במסגרת ההליך, בהגשת בקשות לעיכוב הדיון ערב ישיבות, התרשמתי שאכן הנתבע 1 פעל באופן מכביד ביותר מול היזם תוך הצבת דרישות בלתי סבירות כתנאי לחתימה על ההסכם, וניהל מו"מ שלא תום לב, ללא כוונה אמיתית להגיע להסכמות. כאשר נשאל הנתבע 1 בחקירתו אם היה מסכים לפרויקט ככל שהיו מוכרים לו את הפנטאוז, אמר שכלל אינו רוצה את הפרויקט, אלא פינוי בינוי (פרוטוקול הדיון מיום 21.7.2024 עמוד 12 שורות 24-25, עמוד 13 שורות 1-2 עמוד 19 שורות 20-21). הנתבע 1 טען במקום אחד כי בנו התנהל בשמו, ובמקום אחר טען שדרישות בנו במסגרת המו"מ שניהל בשמו לא היו על דעתו (עמוד 13 שורות 14-16, עמוד 15 שורות 16-50, עמוד 16 שורות 1-4 עמוד 17 שורות 38-49). בהמשך אף טען שמבחינתו מטרת ניהול המו"מ באמצעות בנו היתה לקבל מידע אודות התמורות שנתנו לאחרים (עמוד 18 שורות 1-13). כמו כן הנתבע 1 הודה כי נתן לב"כ היזם להבין שהוא מעוניין לחתום על ההסכם לאחר מו"מ שנוהל אף שלא התכוון לכך (עמוד 14 שורות 20-31). עמדתו כפי שעלתה מחקירתו הנגדית, היא שמכיוון שיש בקשות של בעלי דירות האחרים שהיזם נענה להם, היה עליו להיענות גם לכל בקשותיו, תוך שהתחמק ממתן תשובה ברורה באשר למהות הדרישות המשתנות שהציג בעבר (עמוד 14 שורות 42-49 עמוד 15 שורות 1-13, עמוד 16 שורות 14-20).

     

57. אציין שכתב ההגנה שהגיש הנתבע 1 כלל ברובו טענות תכנוניות, שכאמור אינן בסמכות ערכאה זו, וכן רובן נדונו ונדחו בהחלטות של מוסדות התכנון בעקבות התנגדות וערר שהגיש הנתבע 1. תוך כדי ההליך העלה הנתבע 1 טענות נוספות כנגד הפרויקט, ובכללן הטענה שיהיה משתלם יותר לבצע פרויקט של פינוי בינוי חלף פרויקט התמ"א. בסופו של דבר, כעולה מהאמור לעיל, הסתבר שעיקר טענותיו בנוגע לפגיעה ולהיעדר שוויון בתמורות התייחסה לרצונו של הנתבע 1 לרכוש או לקבל חלף דירתו את דירת הפנטאוז שתבנה במסגרת הפרויקט, ולטענות בדבר תמורות עודפות שנתן היזם לחלק מהתובעים על פי הסכמים פרטניים.

     

58. מהודעת התובעים שהוגשה לתיק ביום 7.2.2022 עולה כי עוד קודם למועד האמור התחייב היזם כלפי הנתבעים וכלפי יתר בעלי הדירות שכל התחייבות פרטנית שנתן ואשר רלבנטית גם לדירות שלהם, תינתן להם באופן שווה. להודעה האמורה צירפו התובעים את התוספת להסכם שנחתמה עם קלנדורף, וטענו שלמעט תוספת זו והתוספות שצורפו לכתב ההגנה, אשר הועברו על ידי התובעים בהודעה מיום 18.10.2021, לא קיימים כל הסכמים פרטניים עם מי מהתובעים. כן הבהירו התובעים מדוע לטענתם ההתחייבויות שנתנה לקלנדורף אינה מהווה הפרה של עקרון השוויון.

     

59. הנתבע 1 טען בתחילת ההליך שיש בידיו הסכמים נוספים ש"יחשוף" בהמשך, והוא נדרש לצרפם כבר בשלב מוקדם, והוא צירף את אותם הסכמים שכלל בכתב ההגנה מטעמו, בהמשך עלה כי לא היה כל ממש בטענה כאמור, שכן לא היו בידו כל הסכמים נוספים (ר' לדוגמה החלטה מיום 20.3.2022).

     

60. כפי שיפורט להלן, בשלב הראיות הסתבר שאמנם לא היו כל הסכמים נוספים בכתב עם מי מבעלי הדירות, למעט אלו שהוצגו בתחילת ההליך ואשר לא עולה מהם שנתנה למי מהתובעים תמורה עודפת, אולם הייתה הסכמה אחת בעל פה, שהתבררה לנתבעים דווקא ממסמך שמסר להם היזם, שיכולה הייתה להיחשב תמורה עודפת, אולם עלה שאותו בעל דירה שקיבל אותה (הרטמן) מסר שאינו זוכר שהדבר הובטח לו, וממילא לא ראה בכך התחייבות, והיזם מצדו סבר שהתנאים למתן אותה הטבה אינם מתקיימים.

     

61. באשר לתובעת קלנדורף עולה כי הנספח עליו חתמה מול היזם, מיום 15.6.2016 (עמוד 2 לראיות הנתבעים) מתייחס להיבטים טכניים הנוגעים לשינויים בדירה כגון התקנת סורגים תריסים ורשתות, התייחסות למצב שבו יהיה צורך לשנות את מיקום היונקרס הקיים, התקנת מערכת יניקה בשירותים והאמבטיה בשל ביטול חלון וכד'. ההיבטים הטכניים האמורים הם היבטים ספציפיים הנובעים משינויים שייגרמו לדירה כתוצאה מהעבודות, והצורך לתת להם מענה, ואינם מהווים תמורה עודפת, מכל מקום היזם התחייב לבצע שינויים כאמור לכל בעלי הדירות ככל שהדבר רלוונטי בהתאם למאפיינים של דירותיהם, לרבות לנתבעים (ר' גם חקירת נציג היזם בפרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 39 שורות 1-4). להיבטים כאמור נתנה התייחסות כללית בהסכם (ר' לדוגמה סעיף 8.21) ואין בפירוט ספציפי שנחתם עם בעל דירה על בסיס ההיבטים הטכניים הרלוונטיים לדירתו כדי להביא למסקנה שמדובר בתמורה עודפת.

     

    כן התחייב לאפשר יציאה ממרפסת הדירה לגינה בכפוף לקבלת אישורים. מהראיות עלה שבפועל מתוכננת יציאה כאמור לכל דירות הקרקע, לרבות לדירת הנתבע 3, זאת לצורך מתן מענה לבניית סוכה, חלף הותרת חלק ממרפסות אותן דירות כסוכה, כאשר בדירות אחרות שאינן בקומת הקרקע המענה ניתן במרפסות שנבנו. מכאן שאין בכך כדי להוות תמורה עודפת.

     

    היבט נוסף, עליו שם הנתבע 1 דגש, הוא ההתחייבות לתת לקנדורף, לאור גילה המבוגר (כ-90 שנה) והעובדה שתשלומי השכירות שהיא מקבלת מהדירה משמשים לדיור מוגן, סך של 80,000 ₪ כהחזר דמי שכירות לתקופת הבניה, אולם זאת בתנאים שונים מאלו שהתחייב להם כלפי יתר בעלי הדירות. כאמור, כל יתר בעלי הדירות זכאים לקבל את הסך של 80,000 ₪ עבור תקופת העבודות, בגין דמי שכירות, גם ללא הצגת חוזה שכירות (עמוד 119 לראיות התובעים), אולם הובהר בישיבת ההוכחות כי ככל שלא יוצג הסכם שכירות יהיה צורך לנכות מס מהתשלום האמור (ר' חקירתו הנגדית של נציג היזם בפרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 27 שורות 12-26). מהנספח שנחתם עם קלנדורף עולה שלאור גילה המבוגר, והעובדה שדמי השכירות שהיא מקבלת כיום עבור דירתה משמשים לתשלום עבור דיור מוגן, הרי שככל שהדייר ששוכר את דירתה יצא מהדירה והיא לא תמצא שוכר אחר, ישכור היזם את דירתה עבור סך של 5,000 ₪ לחודש לכל תקופת העבודות, גם אם העבודות יימשכו ולאחר שתשלום כאמור יעלה על אותם 80,000 ₪. נציג היזם הבהיר שייתן הטבה כאמור לכל בעל דירה העונה על אותם קריטריונים, ומחקירתו עלה שכוונתו לדיירים המוגדרים כקשישים על פי חוק החיזוק (פרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 26 שורות 38-46).

     

    יובהר שאין מחלוקת שהנתבע 1 אינו מוגדר כקשיש על פי חוק החיזוק, שכן כפי שמסר הוא יליד שנת 1950 ועל כן טרם מלאו לו 75 וממילא לא היה בן 75 במועד שבו נחתמה עסקה ראשונה כאמור בסעיף 5(ב)(1) לחוק החיזוק, ואינו זכאי על פי חוק החיזוק לדיור חלופי בתקופת העבודות.

     

    בנסיבות העניין איני סבורה שההסדר שהושג עם קלנדורף מהווה תמורה עודפת, שכן עולה ממנו שאם יישאר השוכר בדירתה – היא תקבל את הסך של 80,000 ₪ כמו כל יתר בעלי הדירות, אשר יקבלו אותו גם אם ימשיכו לגור בדירותיהם, והחלופה נועדה למצב שבו השוכר יעזוב את הדירה והיא לא תמצא שוכר חלופי, אשר יאפשר לה להמשיך ולקבל את התשלומים הנדרשים לה לדיור המוגן. גם במצב כזה מדובר בהסדר שלא בהכרח יתן לה יתרון, שכן היזם ישכור את הדירה או ידאג להשכרתה לאורך כל תקופת העבודות, ויקזז את הסכומים של 5,000 ₪ לחודש בגין השכירות מהסך של 80,000 ₪. רק אם העבודות ימשכו מעבר ל-16 חודשים, היא תמשיך לקבל 5,000 ₪ לחודש מעבר ל-80,000 ₪, אך הדירה תמשיך להיות מושכרת ליזם או למי מטעמו. לעומת זאת הנתבעים יוכלו להמשיך להתגורר בדירותיהם ובנוסף לקבל את הסך של 80,000 ₪ (כמובן כפוף לניכוי מס ככל שיחול), לחלופין הם יכולים להשכיר את דירותיהם ולשכור דירה אחרת, לכל חלק שיבחרו מתקופת העבודות, ולקבל בנוסף על דמי השכירות שיקבלו עבור השכרת דירותיהם, את הסך האמור בגין שכירת דירה אחרת (אפשרות חלופית זו אמנם קיימת גם לקלנדורף, אך החלופה הראשונה אינה קיימת לה, בשל גילה והעובדה שהיא מתגוררת בדיור מוגן, ועל כן אין לה את אותה גמישות הקיימת לנתבעים בהקשר זה).

     

    סעיף 5(ב)(2) לחוק החיזוק מפנה לעניין סרוב סביר של בעל דירה לפרויקט כאמור בין היתר לנסיבות המופיעות בסעיף 2(ב)(4) לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו – 2006, הקובע כי סירוב ייחשב סביר אם "קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר". הסעיף פורש בצמצום בפסיקה [ר' לדוגמה ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין (נבו 24.7.14) וכן הדברים שכתבתי בעניין תיק (מפקח על המקרקעין תל אביב) 850-19 זיסקינד נ' קתוע (נבו 5.11.2020) בפסקאות 30-32].

     

    בהתחשב בנסיבות המיוחדות של הגב' קלנדורף, דהיינו, גילה המבוגר והעובדה שהיא מתגוררת בדיור מוגן כאשר שכר הדירה שהיא מקבלת מדירתה משמש לתשלום עבורו, אני סבורה שמדובר בהסדר סביר, המותאם למצבה המיוחד ולגילה של הגב' קלנדורף, והנתבעים לא הראו כל נסיבות מיוחדות המזכות אותם בהסדר דומה. הנתבעים אף לא טענו שהם מעוניינים בחלופה זהה, אלא טענו באופן כללי שההסדר מפלה אותם לרעה. אציין בהקשר זה שבמסגרת המגעים עם ב"כ התובעים, אשר כאמור הגיעו לכדי נוסח הסכם פשרה שלא נחתם בסופו של דבר על ידי הנתבע 1, עלה שבנו של הנתבע 1 כתב שאביו הולך ככל הנראה להתגורר בתקופת ההסכם אצל אחד מילדיו ולכן לא יהיה לו הסכם שכירות, וביקש לקבל את הסך של 80,000 ₪ ללא הפחתת מס, ונענה שמבחינה משפטית אם אין הסכם שכירות, יהיה צורך להפחית מיסים (ר' עמודים 280, 284 לראיות התובעים). איני סבורה שיש דמיון בין נסיבות מסוג זה לנסיבותיה המיוחדות של הגב' קלנדורף, המצדיקות לתת דווקא לנתבע 1 תוספת תשלום לעומת יתר בעלי הדירות.

     

62. באשר לתובעים פורתי ועמאר עולה כי בנספח שנחתם עמם מיום 3.11.2019 (עמוד 6 לראיות הנתבעים) הוסכם על שינוי בנוגע למרפסות כך שתתאפשר בהן בניית סוכה, ובאופן שסך השטח הכולל אל המרפסות של כל דירה לא יעלה על 12 מ"ר, אם כי עלה שהיקף השטח שיוותר לסוכה כשרה במרפסותיהם עדיין לא נקבע סופית בשל הצורך לקבל הסכמות של בעלי דירות נוספים שהדבר משפיע גם על המרפסות שלהם (ר' גם פרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 42 שורות 44-49 עמוד 43 שורות 1-18). לפיכך עולה כי לא הובטח שטח מרפסות גדול יותר לתובעים פורתי ועמאר לעומת כלל בעלי הדירות. כמו כן לא נטען על ידי הנתבע 1 שלא יתאפשר לו לבנות סוכה במרפסת (ואף עלה מחקירת נציג היזם שגם חלק ממרפסת הנתבע 1 תוכל לשמש כסוכה – ר' פרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 39 שורות 28-33). לאור האמור איני מוצאת היעדר שוויון בשל הנספח האמור (לעניין זה ר' גם פרוטוקול ועדת הערר מיום 21.1.2024 שהוגש על ידי הנתבעים במסגרת ראיות נוספות ביום 26.5.2024, בעמוד 18 לפרוטוקול שם אומרת כב' יו"ר ועדת הערר "אתה לא מרוצה מהתמורות, הדירה שהפנית אליו קיבל 12 מ"ר, ובסופו של דבר יש לו מרפסות בסדר גודל כולל של 12 מ"ר וגם לך יש את אותו מטראז'", ועל כך עונה בן הנתבע 1 "כן, אבל זה מפריע לי שהוא חוסם לי").

     

    הנתבע 3, מגורי מבקש שבנוסף על האפשרות לצאת מדירתו בקומת הקרקע לגינה, דבר שנעשה כדי לאפשר לו לבנות סוכה בגינה, חלק ממרפסת דירתו תהיה מרפסת סוכה, אולם כאמור לעיל, יתר בעלי הדירות בקומת הקרקע מקבלים תמורה זהה לזו של מגורי, ומתן אפשרות כמו זו שמבקש מגורי מביאה לכך שיקבל תמורה שונה מזו שמקבלים בעלי דירות דומות לדירתו, ואף עלולה לגרום להקטנת מרפסות שאושרו לבעלי הדירות שמעל דירתו. מטענות התובעים עלה, ולא נסתר, כי במסגרת ועדת הערר מיום 10.4.2024 הוקטן שטח החניות כדי שיוותר שטח פתוח למגורי לצורך בניית סוכה (פרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 4 שורות 14-19, וכן עדות נציג היזם בפרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 17 שורות 29-34, עמוד 36 שורות 1-12). מכאן שמגורי אינו מקופח ביחס לדירות קרקע אחרות, שאף הן לא קיבלו מרפסת סוכה, ואף לא ביחס ליתר הדירות, שכן לא טען שקיבל מרפסת קטנה משל בעלי הדירות האחרים, וחלף האפשרות של הותרת חלק מהמרפסת כמרפסת סוכה, בוצעה עבורו אפשרות לרדת מהמרפסת ישירות לחצר, ושם הותירו לו שטח לבניית סוכה.

     

    אוסיף כי נציג היזם אף הבהיר שנאמר למר מגורי שיבוצע שיפוץ בדירתו כתוצאה מאילוצי התכנון, וכחלק מכך יבוצע עבורו מטבח חדש בתוספת שתבנה (פרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 36 שורות 27-35), כך שגם בהקשר זה מגורי אינו מקבל תמורה פחותה מאחרים.

     

    אף כי הדבר לא נטען על ידי הנתבעים, אציין במאמר מוסגר כי אמנם עלה שקיימים הפרשים קטנים בגודל המרפסות של בעלי הדירות, בשל אילוצי תכנון והרצון שלכל בעלי הדירות תהיה אפשרות לסוכה אם במרפסת ואם בחצר (לבעלי דירות בקומת הקרקע). אולם עלה כי גודלן נטו הוא 12 מ"ר או קרוב לכך. אם היה ברצון הנתבעים להוכיח שהם קופחו בעניין זה ביחס ליתר בעלי הדירות, היה עליהם להראות ששטח המרפסת שלהם קטן מממוצע שטח של יתר המרפסות, אולם כאמור הנתבעים לא טענו שקופחו בנוגע לשטח המרפסות ביחס ליתר בעלי הדירות וממילא לא הוכיחו את הדבר.

     

63. באשר למשפחת חדאד, עלה שאלו חתמו על הסכם עם היזם במהלך ההליך. הנתבע 1 שם את עיקר יהבו על תמורות עודפות שהובטחו להם לטענתו. לצורך כך, הגיש הנתבע 1 הקלטת שיחה שערך בן הנתבע 1 עם מר שואב (ללא ידיעתו של שואב שהשיחה מוקלטת) ממנה עלה ששואב הפנה את בן הנתבע 1 לעו"ד שפעל בשם חדאד מול ב"כ התובעים (הקלטת השיחה בעמודים 39-42 לראיות הנתבעים). על בסיס הקלטה זו טען הנתבע 1 שעדותו של שואב מהותית, וביקש שיוצא כלפיו צו הבאה (פרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 45 שורות 43-48) ועל כן הוצא צו הבאה כנגד העד שואב אשר לא הופיע לישיבת ההוכחות שנקבעה.

     

    מעדויות נציגי היזם עלה, ולא נסתר, כי כל שהוסכם עם חדאד היה שינויים בהיבטים תכנוניים בתוך הדירה שנבעו מאילוצים של התוכנית, בדומה לשינויים שהוסכמו עם בעלי דירות אחרים כתוצאה מאילוצי תכנון, ושלא נחתמה כל תוספת להסכם בכתב בעניין. מחקירתם של נציגי היזם עלה שאמנם היה נציג מטעם חדאד שדיבר איתם, אך זאת רק בנוגע לשינויים כאמור (פרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 25 שורות 6-22 עמוד 36 שורות 48-50 עמוד 37 שורות 1-13 עמוד 39 שורות 34-49 עמוד 40 שורות 1-17).

     

    בשל היות העד שואב, שזומן מטעם הנתבעים, נציג של חדאד, בעלים של 2 דירות שחתמו על ההסכם, הותר לנתבע 1 לשאול אותו שאלות הנהוגות החקירה נגדית. במהלך עדותו של העד שואב עלה כי בניגוד לטענות הנתבע 1 כי ב"כ התובעים הכיר את העד ובמכוון לא מסר את פרטיו בשלבים מוקדמים כדי שלא ניתן יהיה לזמנו, הרי שהעד ניהל תקשורת מינורית עם ב"כ התובעים, ומי שפעל מול ב"כ התובעים בשם חדאד היה בא כוחם, עו"ד וכילה, אליו הופנו חדאד על ידי שואב (פרוטוקול הדיון מיום 21.7.2024 עמוד 8 שורות 32-49). כמו כן עלה ששואב כלל אינו יודע מהם השינויים שנעשו לגבי חדאד בעקבות פניית עו"ד וכילה, אם כי נמסר לו שמדובר כנראה בשינוי של קיר בדירה (עמוד 10 שורות 33-36) וכל כוונתו בשיחה היתה להפנות את בנו של יעקביאן לאותו עו"ד משום שהבין בשיחה שזה מה שיעקביאן רוצה, אך אין לו כל מידע אודות הסיכומים שהושגו עם חדאד (עמוד 9 שורות 1-13, שורות 23-48, עמוד 10 שורות 17-21).

     

    מכל האמור שוכנעתי כי על בסיס שיחה שנעשתה על ידי בנו של יעקביאן עם העד שואב, שבה משך אותו בדברים באופן תכסיסני (לכאורה בטענה שהוא מעוניין באותו יעוץ שקיבלו חדאד כדי להשיג הטבות מהיזם) מבלי להגיד מהי המטרה האמיתית של השיחה, הגיע הנתבע 1 למסקנה מוטעית, כאילו הובטחה תמורה עודפת למשפחת חדאד, שעה שלא היו דברים מעולם. אמנם העד שואב אמר בשיחה דברים מהם השתמע כאילו הושגו במו"מ השגים משמעותיים עבור חדאד, הישגים שלא ברור מהם, אבל לא אמר שהוא השיג את אותם הישגים עלומים, אלא העו"ד אליו הפנה את חדאד, ואשר נתן את שמו לבנו של יעקביאן. בנו של יעקביאן התייחס למר שואב כעד מפתח, בשל הקלטת השיחה האמורה, שעה שכל שעלה מהשיחה הוא שהעד שואב, שהוטעה לגבי מטרת השיחה, הפנה את חדאד לעו"ד אשר ניהל בשמם מו"מ, אשר הביא לתוצאות טובות, שלא ניתן כל פירוט שלהן, שעה שהעד שואב עצמו כלל לא היה מעורב במו"מ כאמור. מעדותו של העד שואב שוכנעתי שאכן אינו מכיר כל הסכם בעניין חדאד, ולכל היותר הפריז באותה שיחת טלפון מוקלטת, שהוקלטה לא בידיעתו, עם בנו של יעקביאן, באשר להשגים במו"מ שניהל עו"ד של חדאד עם ב"כ התובעים, כדי לשכנעו לפנות לאותו עו"ד שייצג את חדאד.

     

64. באשר לתובעים אביטן, עולה כי אכן הוגש ערר, בו התובעים אביטן ביקשו להגדיל את שטח הסוכה שיוכלו לבנות במרפסת שאושרה להם וכן ביקשו להגדיל את שטח התוספת שאושרה עבורה, מכיוון שזו הוקטנה בשל כך שהוועדה כללה בשטחים הנוספים שטח של מרפסת כביסה שנסגרה. היזם אמנם אישר שסייע לאביטן בניסוח הערר, אולם עולה שבקשת אביטן לא התקבלה, ובאשר לשינויים שיאפשרו שחלק גדול יותר מהמרפסת ישמש כמרפסת סוכה, הומלץ על הגשת תכנית שינויים כדי שלא לעכב את הפרויקט (ר' פרוטוקול ועדת הערר מיום 21.1.2024, עמוד 46-48). למרות חשדותיהם של הנתבעים כלפי אביטן שקיבלה תוספת תמורה מהיזם, לא עלה מהראיות שיש לכך בסיס כלשהו, וכי לכל היותר היה ניסיון, שלא הצליח, בסיוע היזם, להגדיל את החלק הכשר לסוכה במרפסת דירתה (ר' חקירתה הנגדית בפרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 32 שורות 17-20, שורות 34-41, עמוד 33 שורות 8-17, וכן חקירתה הנגדית בעמוד 34 שורות 8-12). לפיכך בפועל לא עולה כי התובעים אביטן קיבלו תמורה עודפת כלשהי. איני רואה בעצם הסיוע בניסוח ערר משום תמורה עודפת, הן משום שלא עלה שהיה בכך כדי לשנות בפועל מהתמורות שנתנו לאביטן, והן משום שהיזם הצהיר שהיה מסייע בעניינים אלו לכל בעל דירה שהיה פונה אליו בעניין. ככל שהערר היה מתקבל, היה מקום לבחון האם מה שאושר במסגרתו מהווה תמורה נוספת, ללא קשר לגורם שניסח את הערר, אולם הערר כאמור לא התקבל.

     

65. באשר לתובעים הרטמן, נטען כי אלו הגישו בקשה לוועדות התכנון להכשיר עבירת בניה שביצעו ובכלל זאת לחפור מתחת לדירה ולבנות דירה נוספת, וזאת באישור היזם.

     

    מעדות נציג היזם עלה, ולא נסתר, שאין לו קשר לבקשת הרטמן לאישור תכנית בניה מתחת לדירתו, ושהבניה שמבקש הרטמן לבצע אינה פוגעת ביישום התמ"א, ועל כן אינו מתנגד לה (פרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 17 שורות 21-26).

     

    מהאמור עולה שלא מדובר בתמורה שהיזם נותן לתובעים הרטמן, והנתבעים לא הצביעו על כל מקור חוקי המחייב את היזם או את התובעים להתנגד לבניה הנוספת המבוקשת על ידי התובעים הרטמן. מכל מקום, לנתבעים שמורות כל זכויותיהם הן התכנוניות והן הקנייניות בנוגע לבניה כאמור, זאת ללא כל קשר לפרויקט החיזוק. ממילא הנתבעים לא נדרשו במסגרת ההליך לחתום על הסכמה כלשהי לבניה שמבקשים לבצע הנתבעים הרטמן, ואף עלה שהגישו התנגדות לוועדות התכנון לבקשתו של הרטמן להיתר כאמור.

     

    בנוסף נטען כי היזם הבטיח לתובעים הרטמן סך של 200,000 ₪. טענת הנתבעים נסמכת על טיוטת הסכם המחאת זכויות בין היזם לצד שלישי (טיוטה שהועברה אליהם על ידי נציג היזם כאמור לעיל), במסגרתה נכתב כי אם הרטמן יאלצו, בשל הפרויקט, להרוס תוספת בניה שבנו ללא היתר, יפוצו בסך של 200,000 ₪ אולם גם צוין שהרטמן הגישו בקשה לאישור תב"ע נקודתית להכשרת חריגת הבניה ולכן סביר שלא יהיה צורך להרוס את חריגת הבניה ולפצות את הרטמן (עמוד 98 למסמך תוספת הראיות שהגישו הנתבעים ביום 26.5.2024).

     

    ראשית יובהר כי המידע בעניין נמסר לנתבעים על ידי נציג היזם עצמו, אשר העביר את הטיוטה האמורה ליעקביאן. אמנם המידע הועבר רק אגב העברת הטיוטה בשלב מתקדם של ההליך, והדבר אינו תקין, שכן מדובר בהסכמה נקודתית עם בעל דירה שהתובעים לא מסרו מידע אודותיה בתחילת ההליך. עם זאת, מהראיות עלה שהבסיס להסכמה, שנתנה לכל היותר בעל פה, מוטל בספק, ובעל הדירה שנטען שהדברים הובטחו לו, כלל לא ראה בכך הבטחה מחייבת. בהקשר להבטחה האמורה העיד היזם שאמר להרטמן בעל פה שאם יאלץ להרוס לו את תוספת הבניה שבנה הרטמן ללא היתר, ישלם לו את עלויות הבניה שהיו להרטמן בפועל. כן הבהיר היזם כי התוכנית שנקודתית שהגיש הרטמן לאחר מכן לצורך קידום אישור תוספת הבניה אושרה, והרטמן הגיש בקשה להיתר בניה, ועל כן התחייבותו ממילא אינה רלוונטית. בכל מקרה התחייב היזם שלא ישלם סכום כאמור להרטמן (ר' פרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 18 שורות 23-40 וכן חקירתו הנגדית בעמוד 25 שורות 40-49, עמוד 26 שורות 1-11). כמן כן טיוטת המחאת הזכויות האמורה בה הוזכרה אותה הבטחה כבר אינה רלוונטית שכן הדבר לא הבשיל לידי הסכם מחייב כאמור לעיל.

     

    הרטמן (שהוזמן למתן עדות על ידי הנתבעים) מסר בחקירתו שאין לו כל הסכם בעניין אותם 200,000 ₪ עם היזם, אם כי יתכן שלפני כ-10 שנים נציג היזם אמר לו משהו בעל פה בעניין, אולם הוא אינו יודע מדוע היזם התייחס לכך בטיוטת המחאת ההסכם, וכן הבהיר שאין לו כל דרישה כספית כלפי היזם (פרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 30 שורות 31-49).

     

    שוכנעתי כי אכן היזם התכוון לפצות את הרטמן במקרה שיהיה צורך להרוס תוספת בניה שביצע, וזאת במסגרת הבטחה בעל פה שנתנה לו בנסיבות בלתי ברורות, שהרטמן לא ראה בהן הבטחה מחייבת. בכל מקרה אין בכוונת הרטמן לדרוש את הסכום, בין אם תאושר לו תוספת הבניה ובין אם לאו, ואף היזם הבהיר כי לאור אישור התכנית שהגיש הרטמן לצורך הכשרת תוספת הבניה הנסיבות בהן התכוון לפצותו כבר אינן מתקיימות ובכל מקרה לא יפצה אותו. לפיכך ולמען הסר ספק, אני קובעת כי ללא קשר לשאלה האם הרטמן יאלץ להרוס את חריגת הבניה שבנה, לא יינתן לו כל פיצוי. בנסיבות אלו הטענה התייתרה שכן בכל מקרה לא ישולם כל סכום להרטמן בגין התוספת האמורה.

     

66. מחקירת העד חסידיאן, שהוזמן על ידי הנתבעים, עלה שאמנם גידר חצר הסמוכה לדירתו, אולם בניגוד לחשדותיהם של הנתבעים, אינו טוען שהחצר שייכת לו, ולא קיבל כל תמורה נוספת בגין החצר האמורה (פרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 14 שורות 8-19 עמוד 15 שורות 3-7).

     

67. מהאמור עולה שהנתבעים, שעליהם הנטל הראשוני להוכיח חוסר שוויון בתמורות, לא הוכיחו זאת (ענין סיגל יעל לעיל).

     

    יתר על כן, עולה כי הנתבע יעקביאן אינו מבקש לקבל את אותן תמורות שמקבלים בעלי הדירות שלטענתו מקבלים תמורה עודפת, תמורות שהיזם הבהיר שהוא מסכים לתת לו, אלא שהוא מבקש תמורה אחרת, עודפת, שהיא עדיפות ברכישת דירת היזם בקומה העליונה, תוך שהמחיר לא ייקבע על ידי היזם, אלא על ידי שמאי. לבעלי הדירות האחרים לא ניתנת כל זכות כזו באשר לאיזו מדירות היזם, ועל כן ודאי שהנתבע 1 אינו זכאי לכך, ומתן תמורה כאמור תגרום לקיפוח בעלי הדירות האחרים (אציין שבעקבות בקשת הנתבע 1 הסכים היזם לתת זכות קדימה לרכישת דירות היזם לכל בעלי הדירות באופן שוויוני, כעולה מהסכם הפשרה שהוצג אך לא נחתם לבסוף על ידי הנתבע 1, אליו מתייחסת החלטה מיום 18.6.2023).

     

    עצם בניית דירה מעל דירת הנתבע 1, יעקביאן, היא עניין מובנה בפרויקט מסוג זה ואין בטענות יעקביאן שמצבו הבריאותי גורם לכך שאינו יכול לגור אלא בקומה האחרונה כדי להביא למסקנה שהתוכנית פוגעת בדירתו, ובודאי שאין בכך כדי להביא למסקנה שלא ניתן במסגרת הפרויקט לבנות דירה מעל דירתו. ככל שהנתבע 1 מעוניין לגור בדירה אחרת, דווקא בקומה האחרונה, הרי שהוא יכול מכור את דירתו, שערכה יעלה בעקבות הפרויקט, ולרכוש דירה אחרת הממוקמת בקומה אחרונה, אך בכך כדי להביא למסקנה שהוא זכאי לקבל את דווקא את דירת הפנטאוז בפרויקט זה, בתנאים שהוא יקבע. אוסיף כי ועדת הערר אף התייחסה לטענה זו בהחלטותיה לרבות בהחלטתה האחרונה מיום 10.4.2024 בה נאמר שמדובר בגלגול שני של ערר כאשר רוב רובן של טענות הנתבעים נדחו בעבר, וכחלק מכך קבעה "כך גם, נדחתה טענת העורר מר יעקביאן לפגיעה מהשימוש בדירה החדשה שצפויה להיבנות מעל לדירתו (בשל סוגיה רפואית) – הובהר כי הבינוי יכלול תקרה כפולה אשר תמנע רעשים, וכי אין לבטל את הבינוי המבוקש מעל דירת העורר שעה שבינוי זה מהווה בין היתר את התמריץ לשם חיזוק כלל הבניינים" (ר' פסקה 4 להחלטה).

     

68. טענת הנתבע מגורי בסיכומיו שהכשרת מרפסת הכביסה בדירתו אינה יכולה להיחשב חלק מהשטח העיקרי המתווסף לדירתו שכן לטענתו תמיד היתה מקורה, נדחית, שכן עלה מראיות התובעים שתכנונית מדובר במרפסת שהיוותה שטח שירות, ועל כן הכשרתה במסגרת התכנית נלקחה כחלק מהשטחים העיקריים שנוספו לדירת מגורי, כפי שהדבר נעשה גם ביחס לדירות אחרות (ר' עדות אדר' היזם בפרוטוקול הדיון מיום 25.6.2024 עמוד 6 שורות 40-45, עמוד 7 שורות 18-23 וחקירתו הנגדית בעמוד 7 שורות 38-39).

     

69. טענות אחרות של הנתבעים באשר לתמורות לא שוות בין דירות אחרות, על פיהן לכאורה קיימים בעלי דירות מבין התובעים שלא קיבלו תמורות שוויוניות, אינן רלוונטיות להליך דנן, שבו לא הצליחו הנתבעים להוכיח שהם עצמם קופחו ביחס לדירות אחרות. ככל שמי מבעלי הדירות האחרים ויתר על זכויות כלשהן, כדי לאפשר את ביצוע הפרויקט, אין לנתבעים כל זכות לטעון במקומו לקיפוח או לזכות לביטול ההסכם.

     

70. מכל האמור לעיל עולה כי הנתבעים לא הוכיחו קיפוח ביחס למי מבעלי הדירות האחרים, ודירותיהם אינן נפגעות כתוצאה מתוכנית החיזוק, אלא להיפך.

     

    הנתבעים 6-8

     

71. הנתבעים 7-8 (כהן) לא הגישו כתב הגנה, ולטענת התובעים חתמו על ההסכם, אלא שלא ניתן להעביר את הזכויות בדירתם משמו של הנתבע 6 על שמם בשל עיקולים וצווים בגינם מונה כונס נכסים, ובהחלטה מיום 12.3.2023 נקבע שפסק הדין נגדם יינתן במסגרת ההליך כולו. באשר לנתבע 6 הוצגה פניה אליו בקשר להליך וכן מסמך מטעמו על פיו מכר את הדירה לנתבעים 7-8 לפני כ15 שנה אלא שהעברת הבעלות לא הושלמה, אך אין לו שום התנגדות באשר למה שיבחרו כהן לעשות בדירה (ר' הודעת התובעים מיום 7.11.2022). בנסיבות אלו איני מוצאת מניעה לתת פסק דין בהיעדר הגנה כלפי הנתבעים כהן ופרנקל אשר יאפשר את ביצוע הפרויקט, אך זאת בכפוף להליכי הכינוס ולעיקולים והצווים הרשומים על זכויותיהם.

     

    סיום

     

72. לאור האמור התביעה מתקבלת, כך שהתובעים רשאים לבצע את פרויקט החיזוק על פי היתר הבניה שניתן להם ועל פי ההסכם לרבות הנספחים שנחתמו כעולה מהאמור בפסק דין זה. לצורך כך, על הנתבעים 1 ו-3 לחתום על ההסכם ועל כל המסמכים הנדרשים לצורך קידום הפרויקט בתוך 14 יום. ככל שלא יחתמו במועד המפורט, ולצורך ביצוע האמור, ומתוקף סמכותי על פי סעיף 5(ב) לחוק החיזוק, אני ממנה את עו"ד אלי תוסיה כהן, ב"כ בעלי הדירות, לחתום בשמו ובמקומו של הנתבע יוסף יעקביאן בכל הנוגע לזכויותיו בתת חלקה 24 בגוש 30246 חלקה 3 וחלקיו ברכוש המשותף, וכן לחתום בשם הנתבע מגרי חיים בכל הנוגע לזכויותיו בתת חלקה 1 בגוש 30246 חלקה 3 וחלקיו ברכוש המשותף על כל המסמכים הדרושים לצורך ביצוע העבודות על פי חוק החיזוק והקשור בהן, לרבות, על ההסכם עם היזם, על הסכמים עם רוכשי הדירות החדשות, על הבקשות והמסמכים הנדרשים לשם תיקון צו הבית המשותף לצורך מימוש תכנית החיזוק ורישום הדירות החדשות, על הבקשות והמסמכים הנדרשים לשם רישום הערות אזהרה לטובת היזם ולטובת רוכשי הדירות החדשות, לרשום משכנתאות ו/או שיעבוד לטובת בנק או מוסד פיננסי, לצורך רישום הדירות החדשות לאחר השלמת העבודות נשוא ההסכם עם היזם, על בקשות ושטרי מכר להעברת הבעלות על שם הרוכשים לרבות מול לשכת הרישום, העירייה או כל רשות אחרת, ועל הטפסים והמסמכים הדרושים ע"י רשויות האוצר/מס שבח.

     

73. כלפי הנתבעים 6-8 ניתן פסק דין בהיעדר הגנה, על פיו עליהם או על הגורם המוסמך מטעמם לחתום בתוך 14 יום מיום המצאת פסק הדין או מיום דרישה מטעם התובעים באשר למסמכים שתידרש עליהם חתימה כמפורט בעתיד, על ההסכם ועל כל המסמכים הנדרשים לצורך קידום הפרויקט. ככל שלא יחתמו כאמור, אני מממנה את עו"ד אלי תוסיה כהן, ב"כ בעלי הדירות, לחתום בשמם ובמקומם של הנתבעים 6-8 (פרנקל מאיר, כהן עוזי ושרה) בכל הנוגע לזכויותיהם בתת חלקה 32 בגוש 30246 חלקה 3 וחלקיהם ברכוש המשותף על כל המסמכים הדרושים לצורך ביצוע העבודות על פי חוק החיזוק והקשור בהן, לרבות, על ההסכם עם היזם, על הסכמים עם רוכשי הדירות החדשות, על הבקשות והמסמכים הנדרשים לשם תיקון צו הבית המשותף לצורך מימוש תכנית החיזוק ורישום הדירות החדשות, על הבקשות והמסמכים הנדרשים לשם רישום הערות אזהרה לטובת היזם ולטובת רוכשי הדירות החדשות, לרשום משכנתאות ו/או שיעבוד לטובת בנק או מוסד פיננסי, לצורך רישום הדירות החדשות לאחר השלמת העבודות נשוא ההסכם עם היזם, על בקשות ושטרי מכר להעברת הבעלות על שם הרוכשים לרבות מול לשכת הרישום, העירייה או כל רשות אחרת, ועל הטפסים והמסמכים הדרושים ע"י רשויות האוצר/מס שבח. אין באמור כדי לייתר הליכים נדרשים אחרים בכל הנוגע לעיקולים, צווים או הליכים אחרים המתנהלים בנוגע לדירה האמורה, שאינם חלק מהליך זה. משלא התבקשו הוצאות כלפי נתבעים כאמור, ומשעלה כי לטענת התובעים נתבעים אלו מסכימים לפרויקט, איני מוצאת מקום לחייבם בהוצאות ההליך.

     

74. באשר להוצאות ההליך כלפי הנתבעים 1 ו-3, אציין כי התובעים אמנם הכבידו במידה מסוימת באי עמידה במועדים שנקבעו בהחלטות בשלבים מסוימים של ההליך, ואף הוטלו עליהם הוצאות בהקשרים אלו, אולם הנתבע 1 בין בעצמו ובין באמצעות בנו הכבידו באופן משמעותי ביותר על ההליך, בהגשת בקשות רבות עד כדי שימוש לרעה בהליכים משפטיים, בניסיון לעכב את ההליך בדרכים שונות, ובהתנהלות תכסיסנית וחסרת תום לב בכל הנוגע לניהול ההליך ולאפשרות להגיע לפשרה. באשר לנתבע 3, נראה שאכן לא הבין את המצב המשפטי, והמשך ניהול ההליך על ידו נסמך בחלקו על התנהלותו של הנתבע 1 ובנו מטעמו, בין היתר לאור טענות שהתברר בהמשך שאין בהן ממש. בנסיבות אלו אני מוצאת מקום לחייב את הנתבע 1 בהוצאות ההליך בסך של 20,000 ₪ ואת הנתבע 3 בסך של 3,000 ₪.

     

    ניתן היום, ‏י' אב תשפ"ד, ‏14 אוגוסט 2024, בהיעדר הצדדים

     

    אביטל שרייבר

    מפקחת בכירה על רישום מקרקעין

    ירושלים