פס"ד תוקפו/ביטולו של "זיכרון דברים" שהקנה לתובעים "זכות ראשונים" לרכוש דירה

המחלוקת בתביעה זו נסבה על תוקפו/ביטולו של "זיכרון דברים" שהקנה לתובעים "זכות ראשונים" לרכוש דירה, שהנתבעים זכאים להירשם כבעליה, כיורשי המנוחים הרשומים כיום כבעליה.

רקע עובדתי

דירת המגורים שבמחלוקת, כתובתה: רחוב הבנים 17 חולון, גוש 7161 חלקה 254 תת חלקה 8 (להלן – "הדירה").

הבעלים הרשומים של הדירה בלשכת רישום המקרקעין הם המנוחים יעקב מועלם ז"ל (להלן – "יעקב") וודיעה מועלם ז"ל (להלן – "וודיעה") (ביחד – "המנוחים").

יעקב נפטר ביום 29.12.1978 וודיעה נפטרה ביום 18.1.2020.

הנתבעים הם ילדיהם ונכדיהם של המנוחים הזכאים כיורשיהם להירשם כבעלים של הדירה במקומם.

לעניין זה יצוינו העובדות הבאות: בעת החתימה על זיכרון הדברים, ביום 14.2.2022 כפי שיתואר להלן, היה בידי הנתבעים צו קיום צוואה בעניינה של וודיעה, שניתן ביום 29.11.2020 (להלן – "צו קיום צוואה"), שממנו ניתן ללמוד כי הנתבעים הם יורשיה, כאשר הנתבעים 10 ו-11 (להלן – "דניאל ודורי"), בנותיו של אבנר רז ז"ל (להלן – "אבנר"), בנם של המנוחים שנפטר לפני פטירתה של וודיעה, בחודש פברואר 2019, צוינו בצו קיום הצוואה (חלק מנספח 2 לתצהיר התובעת 2) כצאצאיו, הזוכים בחלקו בירושה.

בעת החתימה על זיכרון הדברים טרם ניתן צו ירושה בעניינו של יעקב. זה ניתן רק לאחר מכן, ביום 19.5.2022 (חלק מנספח 2 הנ"ל, להלן – "צו הירושה"). צו הירושה אינו מציין את שמותיהם של דניאל ודורי, אלא "יורשי אבנר רז ז"ל".

עובדתית, בעניינו של אבנר טרם ניתן צו ירושה (או צו קיום צוואה) עד ליום הגשת הסיכומים (לכל הפחות, לא התקבל עדכון אחר בעניין זה בין הגשת הסיכומים ליום כתיבת פסק הדין).

אני נדרש לתיאור מפורט זה, משום המחלוקת שהתגלעה בעניין זה, כפי שתואר להלן.

אוסיף עוד, כי עובדתית, עד היום (וגם בגין זה לא התקבל עדכון אחר מאז הגשת הסיכומים), הנתבעים טרם נרשמו כבעלים של הדירה והזכויות בה רשומות עדיין על שם המנוחים.

מאחר שהזכויות בדירה לא היו רשומות עדיין על שם הנתבעים, חתמו הצדדים ביום 14.2.2022 על "זיכרון דברים לקניית דירה ברחוב הבונים 17 חולון" (נספח 3 לתצהיר התובעת, להלן – "זיכרון הדברים") וכן על הסכם שכירות המתייחס לדירה (נספח 4 לתצהיר התובעת, להלן – "הסכם השכירות").

להלן ההוראות הרלוונטיות לענייננו בזיכרון הדברים:

הנתבעים הוגדרו בו כ"מוכרים" והתובעים "כקונים";

בפתחו מוגדרת הדירה הנדונה, ובפסקת "והואיל" הראשונה וכן בסעיף 1.1 שלו הנתבעים הצהירו כי "הינם היורשים החוקיים של בעלי הזכויות בנכס";

בסעיף 2.1 נכתב: "הקונים מקבלים זכות ראשונית לרכישת הנכס בסכום של 1,450,000 ₪ (מיליון ארבע מאות וחמישים אלף ₪) תוך שישה חודשים או תוך 30 ימים מיום רישום הזכויות בדירה על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין לפי המוקדם מבניהם (או למועד המוארך כאמור בסעיף 4.1)";

בסעיף 2.2 הוסכם כי דמי השכירות שישולמו על-פי הסכם השכירות יופחתו מהתמורה שהוסכמה בזיכרון הדברים;

בסעיף 2.3 הוסכם כי "היטל ההשבחה, ככל שיחול, ישולם על-ידי הצדדים בחלקים שווים";

בסעיף 3 נקבע, למעשה, פיצוי מוסכם במקרה של הפרה מצד הקונים (התובעים) בסך של 145,000 ₪;

בסעיף 4.1 נכתב: "הצדדים מתחייבים לחתום הסכם סופי, עד תאריך 14.8.2022 או תוך 30 יום מיום רישום הזכויות על שם היורשים בלשכת רישום המקרקעין לפי המוקדם (להלן – המועד להסכם הסופי). לקונים שמורה הזכות להאריך את התקופה עד ליום 14.11.2022".

ובסעיף 7 נכתב: "היה ולא יצליחו המוכרים להעביר על שמם את הבעלות על הדירה תוך 6 חודשים מיום חתימת זיכרון דברים זה, הרי שזיכרון דברים זה בטל ומבוטל ולקונים לא תהיה כל טענה או דרישה כלפי המוכרים".

בהסכם השכירות הוגדרו הצדדים כ"משכיר" והתובעים כ"שוכר";

גם בהסכם זה הצהירו הנתבעים (בפסקת "והואיל" השנייה) כי הם "היורש החוקי של המנוחים" לפי צו קיום הצוואה ולפי צו הירושה;

תקופת השכירות הוגדרה למשך 12 חודשים ממועד חתימת הסכם השכירות, "או עד רישום הנכס על שם המשכיר בלשכת רישום המקרקעין..." (סעיף 2.2);

דמי השכירות החודשיים נקבעו על סך 4,000 ₪ (סעיף ה6);

גם בהסכם זה צוין כי לתובעים "זכות ראשונים לרכישת הדירה מיד לאחר רישומה בלשכת רישום המקרקעין" (סעיף 14.1), ובסעיף 14.2 נכתב: "ככל ולא יממש השוכר את זכותו תוך חודש ממועד הרישום או לא יאוחר מיום 14/8/2022 לפי המוקדם מבניהם יהיה זכאי המשכיר למכור את הדירה לכל אדם אחר".

ובסעיף 14.3 נכתב: "במידה והשוכר יממש את זכות הראשונים שלו לרכוש את הדירה, ייחשבו דמי השכירות כחלק מהתשלום עבור רכישת הדירה".

עם חתימת שני ההסכמים, הפקידו התובעים בידיו של עו"ד אבי חמו (להלן – "עוד חמו"), שייצג את הנתבעים באותם הסכמים, סך של 145,000 ₪, ועברו להתגורר בדירה כשוכרים כשהם משלמים דמי שכירות חודשיים כפי שהוסכם.

ביום 19.5.2022 ניתן, כאמור, צו הירושה בעניינו של יעקב.

לטענת התובעים, רק אז התברר להם כי טרם ניתן צו ירושה בעניינו של אבנר, כך שעדיין לא ניתן היה לרשום את זכויותיהם של הנתבעים בדירה.

הנתבעים טוענים, כי היעדרו של צו ירושה בעניינו של אבנר נאמר על ידם לתובעים עוד בשלב המשא-ומתן, ומחלוקת זו עוד תידון להלן.

מכל-מקום, רק ביום 20.10.2022 הגישו הנתבעים בקשה למתן צו ירושה בעניינו של אבנר, אך מאחר שהיא הוגשה באופן פגום (כך נטען) נדרש היה להגיש בקשה מתוקנת, וזו הוגשה רק ביום 19.2.2023.אולם, גם בקשה זו הוגשה באופן פגום.

בקשה מתוקנת נוספת הוגשה ביום 5.2.2023, אך מטעם כלשהו גם היא נדחתה או נמחקה, ובפועל לא ניתן צו ירושה בעניינו של אבנר (לכל הפחות עד מועד הגשת הסיכומים, לא הוגש עדכון נוסף מאז).

לאור העיכוב ברישום זכויותיהם של הנתבעים, ובהתאם להוראת סעיף 4.1 לזיכרון הדברים, הודיעה עו"ד ליליאנה צור (להלן – "עו"ד צור"), שייצגה את התובעים בהסכמים, לעו"ד חמו, על הארכת המועד להודעה על מימוש זכות הראשונים עד יום 14.11.2022, ועו"ד חמו אישר את קבלת ההודעה (התכתובת בעניין זה צורפה כנספח 8 לתצהיר התובעת).

משגם המועד הנדחה קרב ובא וזכויות הנתבעים בדירה טרם נרשמו, ובעקבות שיחות שהתנהלו בין עו"ד צור לעו"ד חמו, העביר לה האחרון טיוטה מתוקנת של זיכרון דברים, המאריך את התקופה למשלוח ההודעה על זכות הראשונים בשישה חודשים נוספים, עד יום 14.5.2023 (הטיוטה והתכתובת בעניינה צורפה כנספח 9 לתצהיר התובעת), והוסכם להיפגש ביום 7.11.2022 לצורך חתימת הצדדים על טיוטה זו (סעיף 10 לתצהיר התובעת, יצוין כי הנתבעים חלוקים על תיאור זה).

לפגישה זו הגיעו התובעים עם באת-כוחם עו"ד צור, אך מטעם הנתבעים התייצב עו"ד חמו בלבד, שעמד על קיום פגישה נוספת בנוכחות הנתבעים.

הפגישה הנוספת נערכה ביום 17.11.2022, ואליה הגיעו התובעים ועו"ד צור וכן הנתבעים 1 ו-5 (להלן – "אלי" ו"יעל", בהתאמה) ועו"ד חמו.

בפגישה זו טענו הנתבעים, לראשונה, כי זכות הראשונים כבר פקעה, משלא מומשה על-ידי התובעים במועד הנקוב בזיכרון הדברים וגם לא במועד המוארך (14.11.2022), ודרשו להעלות את התמורה שהוסכמה, כתנאי למימוש העסקה.

התובעים סירבו לדרישה זו (תיאור הדברים מובא בסעיף 11 לתצהיר התובעת, הנתבעים לא הציגו גרסה אחרת לפגישה זו).

במהלך החודשים נובמבר-דצמבר 2022 נערכו מספר שיחות בין התובעת לבין עו"ד חמו וחלק מהנתבעים, וכן פגישה, שבה השתתפו שני התובעים, אבותיהם וחלק מהנתבעים, בכולן דרשו הנתבעים מהתובעים להעלות את התמורה שהוסכמה כתנאי לקיום העסקה, מ-1,450,000 ₪ ל-1,750,000 ₪, והתובעים סירבו לדרישה זו.

לטענת התובעים, בכל השיחות והפגישות הללו, הנימוק היחיד שהנתבעים ציינו כמי שמונע את רישום זכויותיהם בדירה היה היעדר צו הירושה של אבנר.

השיחות הוקלטו והתובעים צירפו לכתב התביעה ולתצהיריהם הֶחְסֵן נייד שלהם (התקן usb), תמלילי השיחות הוגשו בהודעה נפרדת.

הנתבעים לא העלו כל הערה בדבר נכונות התמלילים.

ביום 22.12.2022 שלח ב"כ התובעים באותה עת, עו"ד עופר ברוך (להלן – "עו"ד ברוך") לעו"ד חמו מכתב, הדורש את אכיפת זיכרון הדברים והשלמת העסקה בהתאם לתמורה שהוסכמה (נספח 10 לתצהיר התובעת).

בתשובה לאותו מכתב, שלח בא-כוחם של הנתבעים, עו"ד דוד קירשנבוים (שמייצג אותם גם בתביעה זו, להלן – "עו"ד קירשנבוים") לעו"ד ברוך מכתב, שבו נכתב כי לא ניתן היה לבצע את העסקה משני טעמים: א- קיומה של הערה בנסח בדבר אי-התאמה, הנובעת מכך ששטח הדירה הרשום בנסח, 37 מ"ר, הורחב בבנייה שלא כדין לשטח של 65 מ"ר (להלן – "הערת אי ההתאמה"), ב- היעדר צו ירושה בעניינו של אבנר (המכתב צורף כנספח 11 לתצהיר התובעת).

לטענת התובעים, זו הייתה הפעם הראשונה, שהנתבעים ציינו את הערת אי-ההתאמה כנימוק המונע את רישום הזכויות על שמם.

בסופו של אותו מכתב נכתב (סעיף 6): "במצב דברים זה, בו לא ניתן לבצע עסקת מכר בדירה ובהתאם להוראות "זיכרון הדברים" מיום 14.2.2022- מודיעים בזאת מרשיי על ביטול "זיכרון הדברים" מיום 14.2.2022".

כן נדרשו התובעים באותו מכתב לפנות את הדירה (סעיף 7).

גם לאחר אותו מכתב התקיימה שיחה נוספת בין התובעת לבין אלי, שבה שב אלי והציע לנתבעים לשלם את הסכום שהם מבקשים (סך של 1,750,000 ₪) לשם קיום העסקה, ובקשתו נדחתה (גם תמליל שיחה זו הוגש).

ביום 31.1.2023 הגישו התובעים בבית משפט השלום תל-אביב, נגד התובעים, תביעת פינוי מהדירה (ת.א 76423-01-23, להלן – "תביעת הפינוי").

על-פי החלטת כב' השופטת כרמלה האפט, ההליכים בתביעת הפינוי עוכבו עד למתן פסק הדין בתביעה זו (נספח 14 לתצהיר התובעת).

מצב הדברים העובדתי נכון להיום: התובעים עדיין מתגוררים בדירה ומשלמים דמי שכירות חודשיים בסך 4,000 ₪, צו הירושה בעניינו של אבנר טרם ניתן, וממילא זכויות הנתבעים טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

התביעה ותמצית טענות הצדדים

הסעד העיקרי המבוקש בתביעה זו הוא מתן צו הצהרתי, לפיו זיכרון הדברים תקף ובר אכיפה. כן התבקשו סעדים נלווים: הארכת המועד למימוש זכות הראשונים, להורות לנתבעים לחתום על הסכם מכר סופי "בתנאים האמורים בזיכרון הדברים" לאחר רישום זכויות הדירה על שמם, להורות לנתבעים לעשות את כל הנדרש לשם רישום הזכויות על שמם, ליתן צו האוסר על הנתבעים לבצע כל דיספוזיציה בדירה עד למתן פסק דין, לקבוע כי הנתבעים מנועים מלפנותם מהדירה, ולהתיר להם פיצול סעדים לשם תביעת נזקיהם.

התובעים טוענים כי הנתבעים נמנעו, ללא הצדקה, לרשום את הזכויות בדירה על שמם, ולכן הם מנועים מלהסתמך על התנאי המורה על פקיעת זיכרון הדברים בחלוף התקופה שצוינה בו; כי הנתבעים הצהירו הצהרה שקרית לפיה הם "היורשים החוקיים של הנכס" עוד בטרם ניתן צו הירושה בעניינו של אבנר, תוך שהם מסתירים מהם עובדה זו; כי אין כל ממש בטענה כי הערת אי-ההתאמה מונעת את רישום הזכויות על שם הנתבעים וכי טענה זו הועלתה לראשונה רק במכתבו של עו"ד קירשנבוים; בקשר לכך טוענים התובעים, כי דבר אי-ההתאמה היה ידוע לצדדים, אשר לא ראו בכך מניעה לרישום הזכויות, וכי בשל כך הוסכם כי היטל ההשבחה ישולם על-ידי שני הצדדים בחלקים שווים, למרות שעל-פי דין הנתבעים צריכים לשאת בו לבדם; כי הנתבעים נהגו עימם בחוסר תום-לב ובתרמית; וכי הנימוק האמיתי היחיד לסירובם למימוש ההסכם הוא דרישתם שלא-כדין להוסיף על התמורה שהוסכמה; התובעים טוענים, כמובן, שהודעת הביטול נשלחה אליהם שלא כדין.

הנתבעים מבקשים לדחות את התביעה, תוך קביעה שביטול זיכרון הדברים נעשה כדין, ובהתאם לתנאיו.

לדבריהם, שתי המניעויות שלא אפשרו את רישום הזכויות על שמם היו ידועות לתובעים עוד בשלב המשא-ומתן לכריתת זיכרון הדברים.

לטענתם, התובעים הם שנהגו בחוסר תום לב, כאשר הם מבקשים ליהנות כיום מהתמורה שנקבעה בזיכרון הדברים, על אף שחלף המועד למימוש זכות הראשונים שלהם וזיכרון הדברים פקע, כאשר בינתיים מחיר הדירה האמיר.

לדבריהם, הם היו נכונים לבקש תמורה פחותה ממחיר הדירה היום, "לפנים משורת הדין", אך הנתבעים דחו את כל הצעותיהם.

לטענתם, התובעים מנצלים בתום לב את הסכם השכירות שנעשה, מתגוררים בדירה תמורת דמי שכירות פחותים מהראוי ומסרבים לפנותה.

הבקשה לסעד זמני

יחד עם התביעה, הגישו התובעים בקשה לצו מניעה זמני שיורה לנתבעים להימנע מכל דיספוזיציה (כולל השכרה) בדירה, וכן צו המונע מהם מלפנותם ממנה, עד למתן פסק דין בתביעה.

ניתן על ידִי צו ארעי ביחס לבקשה להימנע מכל דיספוזיציה בלבד, מאחר שתביעת הפינוי מתבררת בבית משפט אחר, וזאת עד לקבלת תשובת הנתבעים והחלטה בבקשה.

משהנתבעים לא השיבו במועד שהוקצב, ניתן על ידִי צו מניעה זמני, להימנע מעשיית דיספוזיציה בדירה עד למתן פסק דין בתביעה.

כאמור לעיל, הליכי תביעת הפינוי עוכבו עד למתן פסק דין בתביעה זו.

מהלך הדיון

משכשלו הניסיונות להביא את הצדדים לידי פשרה, הוריתי על הגשת תצהירי עדות-ראשית.

מטעם התובעים הוגשו תצהירים של התובע ושל התובעת.

כן הוגש מטעמם תצהיר של עו"ד צור.

התובעת נחקרה בבית המשפט. ב"כ הנתבעים ויתר על חקירתו של התובע (בהמלצת בית המשפט) מאחר שהיה מדובר בתצהיר זהה בתוכנו, כאשר התובע היה נוכח בעת עדותה של התובעת, וזאת מבלי שהוויתור יהווה אישור לאמור בתצהירו (עמ' 42 לפרו').

מטעם הנתבעים הוגש תצהירו של הנתבע 6 (להלן – "דני") וכן הוגשה חוות דעת שמאי בנוגע למחיר הדירה כיום (כלומר בעת עריכת חוות הדעת).

לאחר חקירתו של דני, הודיע ב"כ הנתבעים כי מחמת "תקלה" הקשורה לזימונו של השמאי הוא מוותר על חוות הדעת, ובהתאם לכך הוריתי על הוצאתה מחומר הראיות (עמ' 108-107 לפרו').

לאחר ההוכחות הוגשו סיכומים בכתב (התובעים הגישו גם סיכומי תשובה).

דיון והכרעה

השאלה העיקרית העומדת להכרעה הינה שאלת תקפותו או בטלותו של זיכרון הדברים.

זיכרון הדברים צפה שני מצבים: 1- מצב, שבו הנתבעים ירשמו את זכויותיהם בדירה על שמם, אזי לפי סעיף 2.1 התובעים "מקבלים זכות ראשונים לרכישת הנכס בסכום של 1,450,000 ₪... תוך 30 יום מיום רישום הזכויות בדירה...". במצב זה הצדדים גם התחייבו לחתום "הסכם סופי" תוך אותו מועד (סעיף 4.1); 2- מצב, שבו הנתבעים "לא יצליחו" לרשום את הזכויות על שמם תוך 6 חודשים מיום חתימת זיכרון הדברים, אזי, על-פי הוראת סעיף 7, הוא מתבטל.

למעשה, קשה לשער למה נועדה החלופה של שישה חודשים מיום חתימת זיכרון הדברים הנקובה בסעיף 2.1 ובסעיף 4.1 , שהרי אם העברת הזכויות נרשמת, אזי כאמור העסקה נכנסת לתוקפה, ואם העברת הזכויות לא נרשמת לאחר 6 חודשים העסקה מתבטלת (בהתאם לסעיף 7).

אף אחד מהצדדים אינו טוען שהתובעים היו רשאים להודיע על מימוש זכות הראשונים בתוך ששת החודשים האמורים, גם אם העברת הזכויות לא נעשית, או שהצדדים היו חייבים לחתום על "הסכם סופי" במקרה כזה, והדבר מובן מאליו: לא ניתן לרשום את הזכויות על שם התובעים לפני שהנתבעים ירשמו את הזכויות על שמם, והתובעים גם לא יכלו לקבל משכנתא בנקאית (כפי שהיה בכוונתם לעשות) לפני שהזכויות בדירה לא יעברו על שם הנתבעים – המוכרים.

נמצא, שבמצב שבו העברת הזכויות על שם הנתבעים לא נעשתה בתוך 6 חודשים, התנאי המחייב את הצדדים הוא זה הקבוע בסעיף 7, ובו אדון עתה.

לשם הנוחות, סעיף 7 יובא כאן כלשונו: "היה ולא יצליחו המוכרים להעביר על שמם את הבעלות על הדירה תוך 6 חודשים מיום חתימת זיכרון דברים זה, הרי שזיכרון דברים זה בטל ומבוטל ולקונים לא תהיה כל טענה או דרישה כלפי המוכרים".

סעיף 7 מנוסח כתנאי מפסיק, לפי סעיף 27(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן – "חוק החוזים"): "חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מפסיק)".

התנאי המפסיק בענייננו הוא זה שלפיו, "לא יצליחו המוכרים להעביר על שמם את הבעלות בדירה תוך שישה חודשים מיום חתימה זיכרון דברים זה".

הצדדים לא פירטו בזיכרון הדברים במה תלויה "הצלחת" הנתבעים להעברת הזכויות על שמם, מה נדרש לשם כך או איזו מניעה קיימת על מנת שיצליחו.

מכִּתבי הנתבעים עולים, כאמור, שני נימוקים לחוסר הצלחתם להעברת הזכויות על שמם: א- הערת אי- ההתאמה שלא נמחקה מהנסח, ב- היעדר צו ירושה בעניינו של אבנר.

אבחן עתה את שתי הטענות.

הערת אי-ההתאמה

מדובר כאמור בהערה שנרשמה בנסח הדירה, משום ששטח הדירה הרשום הוא 37 מ"ר ואילו שטחה בפועל, עקב בנייה בלתי חוקית שבוצעה (ככל הנראה על-ידי הנתבעים או מי מטעמם), עומד על 64 מ"ר.

התובעת העידה (סעיף 16 לתצהירה): "עניין חריגות הבנייה עלה גם עלה במסגרת המשא ומתן אשר התנהל בין הצדדים עובר לחתימה על זיכרון הדברים ולכן הוסכם, בסעיף 2.3 לזיכרון הדברים, כי היטל השבחה יחול על-ידי הצדדים בחלקים שווים. חריגות הבנייה לא היוו כל מכשול ו/או תנאי להשלמת העסקה. הא ראייה, בזיכרון הדברים אין זכר לכך שעל הנתבעים להסיר את ההערה בדבר אי התאמה כתנאי לחתימה על הסכם מכר סופי.

התנאי היחיד הוא, כי הנתבעים ירשמו כבעלי הדירה".

התובעת אף הפנתה לכך שעניין הערת אי-ההתאמה צוין בטיוטות שהוחלפו בין הצדדים לאחר זיכרון הדברים (נספח 7 לתצהירה), מבלי שצוין כי הוא מהווה תנאי לעסקה.

דני העיד בתצהירו (סעיף 14), כי משעלתה סוגיית אי- ההתאמה במשא ומתן, אמרה התובעת "כי הינה עובדת כפקידה בבית המשפט ויש לה ולבני משפחה "קשרים" בעיריית חולון ובוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר חולון וכי היא יכולה לסייע לנתבעים למחוק את ההערה בדבר אי ההתאמה כנגד תשלום כספי זעום והבטיחה לי כי לאחר חתימת חוזה השכירות וזיכרון הדברים תפעל באמצעות "קשריה" למחיקת ההערה בדבר אי-ההתאמה".

התובעת נשאלה על הדברים הללו בחקירתה והשיבה (עמ' 33-32 לפרו') כי היא סמכה על עו"ד צור, שסיפרה לה שכבר פתרה בעיות כאלה בעבר, שהיא תדע לפתור את זה גם במקרה הזה, שהדבר לא היווה מניעה להעברת הזכויות, וכי שלב הטיפול של עו"ד צור היה צריך להגיע אחרי העברת הזכויות על שם הנתבעים ולפני העברת הזכויות על שמם, שלב שטרם הגיע. התובעת הכחישה שיש לה "קשרים" משלה.

גרסת התובעת נתמכה במלואה בתצהירה של עו"ד צור (סעיף 10): "אציין בהקשר הנ"ל, כי הטענה בדבר חריגות הבנייה וההערה על אי ההתאמה הרשומה בנסח הרישום הועלתה אך ורק בנוגע למצב בו העיריה תסרב להנפיק אישור עירייה לטאבו לצורך העברת הזכויות משם הנתבעים לשם התובעים במסגרת הסכם המכר בין הצדדים ולא לצורך העברת הזכויות על שם הנתבעים. עו"ד חמו ציין, כי בתרחיש כזה בלבד התובעים יפעלו להרוס את חריגות הבנייה או להכשירן. בפועל, הוסכם בין הצדדים, כי ישאו בכך בחלקים שווים וזה אף נרשם בזיכרון הדברים".

וכן בחקירתה (עמ' 48-47): "הסוגיה הזו הועלתה ביני לבין עוה"ד של המוכרים... הסוגיה הזאת עלתה, וגם הכנו נוסח של נספח לחריגות הבנייה, שבעצם הקונים לוקחים את זה על עצמם, שהן יודעים שאם לצורך אישור העירייה יידרש, הם ירצו להרוס, הם יהרסו".

גרסת התובעת נתמכת גם בעובדה הפשוטה והברורה, שסוגיית הערת אי-ההתאמה לא צוינה כתנאי שצריך להסדירה ואי-הסדרתה יביא לביטול העסקה, שאילו היה כך, הדבר היה נכתב במפורש בזיכרון הדברים, ומה היה יותר קל מכך?

אך העיקר הוא, שהנתבעים לא הוכיחו כלל, שלא ניתן היה להעביר את הזכויות בדירה על שמם בגלל קיומה של הערת אי-ההתאמה.

דני, העד היחיד מטעם הנתבעים, הודה שהוא כלל לא בדק אם ניתן היה להעביר את הזכויות בדירה על שם הנתבעים לאור הערת אי-ההתאמה, לא פנה לעירייה בנדון ולא עשה מאומה בעניין זה (עמ' 98-95 לפרו').

לעומת עדותו, עומדת בעניין זה עדותה הברורה והחד-משמעית של עו"ד צור (סעיף 11 לתצהירה): "חריגות הבנייה לא היוו כל מכשול ו/או תנאי להשלמת העסקה. טענה זו של הנתבעים משוללת כל אחיזה במציאות, שכן לצורך העברת בעלות בלשכת רישום המקרקעין ובעירייה יש להציג את צווי הירושה והזכויות מועברות על שם היורשים בכפוף להערה כאמור. פניתי למחלקת השומה בעיריית חולון בעניין זה ונמסר לי כי אין מניעה לבצע העברת זכויות בעלות אגב קיומן של חריגות בנייה. בנוסף, אף בטיוטת הסכם המכר ובזיכרון הדברים אין כל אזכור לכך שעל הנתבעים להסיר את ההעברה בדבר אי ההתאמה כתנאי לחתימה על הסכם מכר סופי. התנאי היחיד הוא לחתימה על הסכם מכר סופי הוא, כי הנתבעים ירשמו כבעלי הזכויות בדירה".

וראו גם עדותה המפורטת בעניין זה בחקירתה (עמ' 48-47 לפרו').

יתרה מזו, הנתבעים לא טרחו להביא כל עדות או ראיה לתמיכה בטענתם זו, למשל איש מעיריית חולון וכדו', ואף לא את בא-כוחם באותה עת, עו"ד חמו.

להימנעות זו תוקף מיוחד, לאור זאת, שכאשר מדובר בחוזה על תנאי מפסיק, מי שצריך להוכיח את התקיימותו של התנאי המפסיק הוא הצד הטוען כי חיוביו על-פי הסכם פקעו עם התרחש תנאי זה (גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים-מהדורה רביעית (להלן – "שלו וצמח"), עמ' 593).

התובעים צודקים גם בטענתם, כי סוגיית הערת אי-ההתאמה כנימוק המונע את העברת הזכויות, עלה לראשונה רק במכתבו של עו"ד קירשנבוים, שבו הודיעו הנתבעים על ביטול העסקה. סוגיה זו עלתה אמנם באחת השיחות שהוזכרו לעיל, אך לא כנימוק המונע את העברת הזכויות, כאשר הנימוק היחיד שנטען הוא היעדר צו הירושה בעניינו של אבנר (שיידון להלן), לצד הדרישה להעלאת סכום התמורה.

סיכומה של הטענה הקשורה להערת אי-ההתאמה: הצדדים כלל לא ראו עניין זה כתנאי מפסיק, מכיוון שלא צפו שתתעורר מניעה כלשהי עקב כך להעברת הזכויות על שם הנתבעים, ובפועל, הנתבעים לא הוכיחו כי עניין זה היווה מניעה לכך, כשמעדותה המפורטת של עו"ד צור עולה, אכן, שניתן היה להעביר את הזכויות למרות קיומה של הערה זו.

טענה זו של הנתבעים נדחית, אפוא.

היעדר צו ירושה בעניינו של אבנר

התובעים טוענים כי הנתבעים הסתירו מהם את העובדה, שבעת חתימת זיכרון הדברים, צו הירושה בעניינו של אבנר טרם ניתן והציגו מצג, לפיו הנתבעים הם היורשים של המנוחים הזכאים כולם להירשם במקומם כבעלי הזכויות בדירה, כשכל מה שנדרש באותה עת הוא הוצאת צו ירושה בעניינו של יעקב (סעיף 7 לתצהיר התובעת).

מטעם הנתבעים, העיד דני בתצהירו (סעיפים 12-11): "בפועל – עוד בשלב המו"מ שקדם לחתימת חוזה השכירות ו-"זיכרון הדברים" סיפרתי לתובעים כי קיימת "בעייה" בהעברת זכויות הבעלות בדירה ע"ש הנתבעים מאחר ויורשיו של המנוח אבנר רז ז"ל (הנתבעים 11-12) מסרבים להוציא את צו הירושה של אביהם בשל קיומם של חובות כספיים כבדים שהותיר אביהם ז"ל, ובאם יוצא צו הירושה בשמם – יוכלו נושיו של אביהם לקבל את מלוא חלקו של אביהם בדירה – שיהיה מלוא חלקם עפ"י צו הירושה של אביהם ז"ל.

הסברתי לתובעים עוד בשלב המו"מ שקדם לחתימה חוזה השכירות ו-"זיכרון הדברים", כי יורשיו של המנוח אבנר רז ז"ל (הנתבעים 11-12) פועלים להשגת הסדר כספי מול נושיו של אביהם ז"ל וכי רק לאחר שיושג הסדר כספי מול נושי אביהם ז"ל, יסכימו הנתבעים 11-12 להוצאת צו הירושה של אביהם ז"ל – וכפועל יוצא לא ניתן בשלב זה לחתום על הסכם מכר למכירת הדירה".

אלא שבעדותו בבית המשפט הוא סיפר (עמ' 13-10 לפרו' מיום 26.3.2024), כי בשלבים הראשונים של המשא-ומתן, הוא לא היה בארץ ומי שהתנהל בעניין זה מול התובעים היו אחיו בני ואחותו יעל (הנתבעים 4 ו-5), שלא טרחו להעיד (אך נכחו באולם בעת מתן עדותו), ומעורבותו הייתה רק בשלב החתימה על זיכרון-הדברים.

הנתבעים לא העידו גם את עו"ד חמו.

אני מאמין בעניין זה לגרסת התובעים ואינני מאמין לגרסת הנתבעים, הן משום הימנעותם מהעדת העדים הרלבנטיים, והן משום שגם בזיכרון הדברים וגם בהסכם השכירות, כל הנתבעים, כולל ילדותיו של אבנר, דניאל ודוריי, הצהירו פעמים אחדות שהם היורשים של המנוחים והזכאים, מתוקף כך, להירשם כבעלי הזכויות בדירה.

גם בצו קיום הצוואה (בעניינה של וודיעה) צוין כי חלקו של אבנר עובר לשתי ילדותיו, דניאל ודוריי.

מכל-מקום, גם אם היעדרו של צו הירושה בעניינו של אבנר היה עולה במשא-ומתן שקדם לזיכרון הדברים או אף בשלב החתימה על זיכרון הדברים, דבר זה לא יכול היה להוות תנאי מתלה לקיומו/הפסקתו של ההסכם, זאת, משום שתנאי מתלה הינו תנאי חיצוני לחוזה, שאינו תלוי בצדדים לחוזה. אירוע התלוי בהתנהגות אחד הצדדים או המוסדר על-ידי החוזה הוא בגדר תניה חוזית, שאי-קיומה מהווה בסיס לעילת תביעה בגין הפרת חוזה, ואיננו תנאי מתלה (ראו: ע"א 8566/06 אמריקן שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו ישראל בע"מ (8.11.2009), להלן – "אמריקן" ; שלו וצמח – עמ' 586-585).

בענייננו, גם אם הדבר לא צוין בצורה מפורשת, הרי שהמסקנה העולה מזיכרון הדברים היא, שכל הנתבעים, כולל כמובן דניאל ודוריי, התחייבו להסדיר את כל הדרוש לשם העברת הזכויות על שמם, כשלשם כך נדרש כמובן להוציא צו ירושה בעניינו של יעקב (דבר שהוסדר) וצו ירושה בעניינו של אבנר (דבר שלא הוסדר).

מסקנה זו עולה גם מניסוחו של סעיף 7 לזיכרון הדברים, התולה את פקיעתו בכך "שלא יצליחו המוכרים להעביר על שמם את הבעלות על הדירה תוך שישה חודשים", משמע, הדבר היה תלוי בהשתדלותם ובמעשיהם של הנתבעים (המוכרים) בלבד.

מעדותו של דני (דניאל ודוריי לא טרחו להעיד) עולה, כאמור, כי ההימנעות מהוצאת צו ירושה בעניינו של אבנר היה מניע כלכלי, החשש מנושיו של אבנר. אולם, שיקולים כלכליים אינם יכולים להיות עילה להפרת חוזה (השוו: פסק דין אמריקן הנ"ל).

"נקודת המוצא המקובלת היא, שאחריות חוזית היא אחריות מוחלטת, במובן זה שהיא קמה בדרך כלל במלוא היקפה בלא תלות באופי ההפרה, בהלך מחשבתו של המפר או בנסיבות אחרות" (דברי כב' הנשיא שמגר ב-3912/90 EXIMIN SA. תאגיד בלגי נ' טקטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64, 81; וראו: גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים – התרופות (להלן – "שלו ואדר"), עמ' 117-113).

משהתחייבו הנתבעים לעשות את כל הנדרש מהם לשם העברת הזכויות על שמם, הרי שהפרת התחייבותם זו מהווה הפרת חוזה, אפילו אם היה מוכח שהם השתדלו לקיים את התחייבותם ופעלו בעניין זה בתום לב ובחריצות (שלו ואדר, עמ' 115), דבר שכלל לא הוכח כפי שיפורט להלן.

אולם, גם אם ניתן היה לראות בתנאי של היעדר צו ירושה בעניינו של אבנר כתנאי מפסיק, לאחר שהנתבעים "לא הצליחו", משום כך, להעביר את הזכויות בדירה על שמם, אזי בהתאם לאמור בסעיף28(ב) לחוק החוזים: "היה חוזה מותנה בתנאי מפסיק וצד אחד גרם לקיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על קיומו". מאחר שהנתבעים, כאמור לעיל, הם שגרמו לקיום התנאי המפסיק, הם אינם זכאים להסתמך עליו.

כאמור לעיל, הימנעותם של הנתבעים בכלל, ודניאל ודוריי בפרט, מלהוציא צו ירושה בעניינו של אבנר היה חששם מנושיו של אבנר, וכאמור מניע זה אינו יכול לשמש עילה להפרת הסכם.

מעבר לכך, כלל לא הוכח שלא ניתן היה להוציא את צו הירושה האמור.

דני העיד (סעיף 18 לתצהירו), כי הנתבעים שכרו את שירותיו של עו"ד רן עמרם (להלן – "עו"ד עמרם") על מנת שיפעל להסדר חובות עם הנושים, והוסיף (סעיף 19): "בפועל – הנתבעים 11-12 ["דניאל ודוריי"] באמצעות עוה"ד רן עמרם מטעמם ולמרות מאמצים רבים שהושקעו על ידם לא הצליחו להגיע להסדר כספי עם יורשי אביהם המנוח אבנר רז ז"ל – וכפועל יוצא עד לעצם היום הזה לא הוצא צו הירושה של המנוח אבנר רז ז"ל".

(ראו גם עדותו בעניין זה בבית-המשפט, עמ' 46 ואילך לפרו' מיום 26.3.2024).

אלא, שדניאל ודוריי נמנעו מלהעיד, כדי לספר על מאמציהם בנדון, עו"ד עמרם לא זומן להעיד, וכך גם עו"ד חמו.

דני גם לא ידע להסביר בעדותו מה מנע את הוצאת צו הירושה בעניינו של אבנר, למרות שלוש בקשות שהגישו לשם כך דניאל ודוריי (עמ' 57 לפרו' הנ"ל).

סיכומה של טענה זו הוא, כי הצדדים לא סברו בזמן אמת, כלומר, בעת החתימה על זיכרון הדברים, שצו הירושה בעניינו של אבנר, הוא תנאי לתוקפו של ההסכם, או שהיעדרו עלול לגרום לביטולו, כאשר התובעים לא היו מודעים כלל להיעדרו; בהיותו תנאי התלוי בנתבעים הוא אינו יכול להוות תנאי מתלה או מפסיק; כי הנתבעים הם שגרמו בהתנהגותם לאי-קיומו של התנאי; וכי הנתבעים לא הוכיחו, למעשה, שלא ניתן היה להוציא את צו הירושה.

גם טענה זו, כנימוק לביטולו של זיכרון הדברים, נדחית, אפוא.

המסקנות הנובעות מאי-התקיימות התנאי המפסיק – אכיפת זיכון הדברים

במצב של אי-התרחשות התנאי המפסיק, החוזה, שנוצר כחוזה בעל תוקף מלא, ממשיך להתקיים כחוזה מחייב (שלו וצמח, עמ' 592).

משכך מתמלא התנאי המוקדם לקיומה של הפרת חוזה: חיוב בר תוקף (שלו ואדר, עמ' 111).

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן – "חוק החוזים תרופות") מגדיר (בסעיף 1) "הפרה" כ-"מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה".

שלו ואדר, עמ' 109: "החוק מבהיר, שההתנהגות המהווה בסיס לטענה כי החוזה הופר אינה מחייבת להיות ב"מעשה", ויכול שתהא ב"מחדל". במילים אחרות, הפרה אינה מחייבת התנהגות פעילה, אקטיבית, די להצביע על כך שהצד השני לא נקט פעולה שנדרש היה ממנו לבצעה".

בענייננו, כאמור, נמנעו הנתבעים, מנימוקים שאינם מעניינם של התובעים (וראו לעיל הדברים שנאמרו ביחס להיותה של האחריות החוזית אחריות מוחלטת), להעביר את הזכויות בדירה על שמם בלשכת רישום המקרקעין, ובכך הם הכשילו את קיומו של זיכון הדברים.

הנתבעים מסרבים להעביר את הזכויות על שמם גם עתה. בכך הפרו הנתבעים את זיכרון הדברים.

משהפרו הנתבעים את זיכרון הדברים, התובעים, הנפגעים מהפרה זו, זכאים לאכיפתו (סעיף 3 לחוק החוזים תרופות).

כידוע, בפסיקה הישראלית התבססה הגישה, שלפיה תרופת האכיפה אינה רק התרופה הראשונה בסדר התרופות, כי אם גם התרופה הראשונה והעיקרית הניתנת במשפטנו במקרים של הפרת חוזה (שלו ואדר, עמ' 192, והפסיקה הרבה המפורטת שם).

"תרופה האכיפה פועלת אפוא "להשבת המצב לקדמותו", במובן זה שהיא פועלת להעמדתו של הנפגע – באופן פיסי וככל שהדבר ניתן – במצב שבו היה נתון אלמלא ההפרה. לשם השגת מטרה זו די יהיה, לעיתים, לחייב את המפר לבצע את מה שהתחייב עליו..." (שלו ואדר, עמ' 177).

מסקנת האמור היא, שלצד מתן צו הצהרתי על תקפותו של זיכרון הדברים, זכאים התובעים גם לאכיפתו, בענייננו – חיוב הנתבעים להעביר את הזכויות בדירה על שמם בלשכת רישום המקרקעין.

דין טענת הנתבעים, כי לא ניתן לאכוף את זיכרון הדברים, בהתאם לסייג לאכיפת חוזה המנוי בסעיף 3(1) לחוק החוזים תרופות, משום שהוא "אינו בר ביצוע", להידחות.

כמפורט בהרחבה לעיל, הנתבעים לא הוכיחו כי הערת אי-ההתאמה מונעת את העברת הזכויות, ואף הוכח היטב מעדותה המהימנה של עו"ד צור כי דבר זה אינו מהווה מניעה, ואילו הוצאת צו הירושה בעניינו של אבנר קשורה בהם בלבד והם אינם יכולים להימנע מלעשותה, תהיינה סיבותיהם לכך אשר יהיו, במיוחד כאשר, כאמור לעיל, הנתבעים לא הראו מה מנע למעשה את הוצאת צו הירושה.

הערות נוספות

הניתוח דלעיל נערך בהתאם להגדרה של תנאי מפסיק, משום שכך נוסח סעיף 7 לזיכרון הדברים הנוגע לענייננו.

אולם, אותה תוצאה הייתה מושגת גם אילו הניתוח היה נערך בהתאם להגדרה של תנאי מתלה לפי סעיפים 2.1 ו-4.1 לזיכרון הדברים, משום שבהתאם למסקנות דלעיל, הנתבעים הם שמנעו את קיומו של התנאי ולאור סעיף 28(א) לחוק החוזים, לפיו: "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו".

מההקלטות שצורפו עולה בבירור כי המניע העיקרי העומד מאחורי סירובם של הנתבעים לקיים את ההסכם עם התובעים ולהודיע על ביטול זיכרון הדברים הוא רצונם לשנות את התמורה שנקבעה בהסכם, כלומר לקבל סכום נוסף, מאחר שלטענתם שווי הדירה עלה מאז מועד החתימה על זיכרון הדברים.

מכאן, שהטענות שנטענו על ידם לאי-קיום ההסכם נטענו בחוסר תום-לב.

כמובן, שאין לנתבעים להלין אלַא על עצמם, אם כתוצאה מהתנהגותם וממחדליהם, שווי הדירה עלה מאז החתימה על זיכרון הדברים, והתובעים אינם צריכים להינזק מכך.

על מנת לכסות על מחדלם, הרבה דני בעדותו להטיל את האשם בניסוח זיכרון הדברים על עו"ד חמו (שלא יכול היה כמובן להתגונן מטענותיו), וכן הרבה להתנער ממעשיו, למשל במשלוח הטיוטה שבה הוסכם להאריך את תוקף זיכרון הדברים, בטיעון שהוא חדל לייצג אותם, וזאת מבלי להציג כל אסמכתה לטענה זו, וכמובן מבלי להראות כיצד התובעים, או באת-כוחם עו"ד צור, יכולים היו לדעת על כך.

אינני מאמין לעדות זו.

במיוחד בולטת הימנעותם של הנתבעים מלהעיד את עו"ד חמו, שייצגם לכל אורך העסקה, גם בשלבים שלאחר החתימה על זיכרון הדברים, כדי לתמוך בגרסתם, כשלעומת זאת נפרשה בהרחבה עדותה של באת-כוח התובעים בעסקה, עו"ד צור.

אזכיר שוב את הימנעותם של הנתבעים להעיד את דניאל ודוריי, אלי,בני ויעל ואת עו"ד עמרם, ואלה רק חלק מאלה שהיו יכולים להעיד כדי לתמוך בגרסתם.

התנהגות כזו, בהיעדר הסבר אמין וסביר, פועלת לחובתו של הנוקט בה, באשר על פניה, מתחייבת ממנה המסקנה, שאילו הושמעו אותם עדים, היה בכך כדי לתמוך בגרסת התובעים (ראו: יעקב קדמי, על הראיות, חלק רביעי, מהדורת 2009, עמ' 1890, והפסיקה הנזכרת שם).

תוצאה

לאור כל האמור, ובזיקה לסעדים שהתבקשו בכתב התביעה, אני מחליט כדלקמן:

• ניתן בזה צו הצהרתי, כי זיכרון הדברים אשר נכרת בין הצדדים ביום 14.2.2022, תקף ובר אכיפה;

• על הנתבעים לעשות את כל הנדרש לצורך רישום הזכויות בדירה על שמם;

• פרק הזמן שניתן לתובעים בזיכרון הדברים כזכות ראשונים לרכישת הדירה מוארך עד 30 ימים מהמועד שהזכויות בדירה יירשמו על שם הנתבעים;

• על הנתבעים לחתום על הסכם סופי למכירת הדירה, בתנאים האמורים בזיכרון הדברים, בתוך 30 ימים מקבלת הודעת התובעים על מימוש זכות הראשונים.

• התמורה שתיקבע בהסכם תהיה התמורה שנקבעה בזיכרון הדברים, בצירוף הפרשי הצמדה (אך לא ריבית), מיום החתימה על זיכרון הדברים, בקיזוז הסכום שהפקידו בידי עו"ד חמו, בצירוף הפרשי הצמדה מיום ההפקדה, וכן בקיזוז כל תשלום ששולם כדמי שכירות, בצירוף הפרשי הצמדה ממועד כל תשלום, וכל תשלום שישולם כדמי שכירות, עד לרישום הדירה על שם התובעים.

• ניתן לתובעים היתר פיצול סעדים כמבוקש על ידם בסעיף 3.7 לכתב התביעה.

   

אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪.

בפסיקת שכה"ט התחשבתי בכך שהתובעים נאלצו, עקב מחדלם של הנתבעים, להגיש תביעה זו, ובחוסר תום לבם של הנתבעים.

הנתבעים ישיבו לתובעים את האגרה ששולמה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום תשלומה.

ניתן היום, ט"ז חשוון תשפ"ה, 17 נובמבר 2024, בהעדר הצדדים.