בין הצדדים נכרת הסכם שלפיו קודם פרויקט פינוי בינוי, ובמסגרתו פינה התובע דירה ישנה שהייתה לו בבניין שנהרס, וקבל דירה חדשה באחד הבניינים שנבנו במסגרת הפרויקט.
לטענת התובע, הפרה הנתבעת התחייבויות שניתנו לו ביחס לדירה שתימסר לו, כולל התחייבויות שלא באו לכדי ביטוי בהסכם הכתוב. עוד טוען התובע כי טעות נפלה בשמאות שנערכה לניקוד זכויות בעלי הדירות הישנות, כאשר זו נעשתה מבלי להתחשב במלוא זכויותיו.
במוקד התביעה עומדות לפיכך השאלות אם עמדה הנתבעת בהתחייבויותיה לתובע, אם עומדות לתובע זכויות מעבר לאלו שבהסכם שערכו הצדדים ואם עומדת לתובע הזכות לתקוף שמאות שנערכה, אף שבהסכם נקבע במפורש שזו תהיה סופית ומכרעת.
-
התובע היה בעל הזכויות בדירה בבניין ישן ברחוב סוקולוב 14 בבת ים (גוש 7145; חלקה 149; להלן: "הדירה הישנה"). התובע התגורר בדירה הישנה עם רעייתו במשך שנים רבות.
הנתבעת הינה חברה פרטית אשר עוסקות בפעילות יזמית בתחום הנדל"ן, ולרבות במסגרת של פרויקטים המכונים "פינוי בינוי".
התביעה הוגשה נגד שתי נתבעות, אך למעשה מדובר בשמות שונים של נתבעת יחידה והיא גם תכונה להלן: "הנתבעת".
-
במהלך 2012 קדמה הנתבעת פרויקט "פינוי בינוי" (להלן: "הפרויקט") במתחם קרקע הכולל מספר בניינים ברחובות סוקולוב וירושלים בבת-ים (להלן: "הבניינים הישנים"), ובאלו גם הבניין בו שכנה הדירה הישנה בה התגורר התובע. פעילות הנתבעת בקידום הפרויקט נשאה פרי ובעלי הדירות בבניינים הישנים הנכללים בפרויקט חתמו, רובם ככולם, על "הסכם פינוי בינוי" מול הנתבעת (להלן: "ההסכם").
-
במסגרת הסכם נקבע שכל בעלי הדירות בבניינים הישנים בתחום הפרויקט ימכרו את זכויותיהם לנתבעת, וכנגד זאת יקבלו דירות חדשות בבניינים אשר תבנה הנתבעת.
לצורך קביעת זכותם של בעלי הדירות לדירה חדשה מתוך כלל הדירות שהוקצו להם בפרויקט, מורה ההסכם כי ימונה שמאי, אשר יעריך את דירוג הדירות הישנות בתחום הפרויקט "בהתאם לכללי שמאות מקובלים", ייתן "ניקוד" לכל אחת מהדירות הישנות ועל יסוד ניקוד זה תוקצה לכל בעל דירה ישנה דירה חדשה, אשר שוויה תואם ככל שניתן למדרג הדירה הישנה שהייתה לו.
ההסכם הסדיר איפוא את אופן הקצאת הדירות החדשות שיקבל מהנתבעת כל בעל דירה ישנה במסגרת הפרויקט.
על בסיס ההסכם מונתה השמאית נחמה בוגין (להלן: "השמאית") לערוך את השמאות הנדרשת לניקוד הדירות בפרויקט.
-
התובע סירב לחתום על ההסכם, ונוכח סירובו הוגשה נגדו תביעה (ת.א. 15948-09-17) על ידי דיירים אחרים במתחם הפרויקט. בעלי הדין קיימו הליכי גישור ובסיומו נכרת הסכם גישור, אשר קבל תוקף של פסק דין ביום 22.4.18 (להלן: "הסכם הגישור").
-
בהסכם הגישור, התחייב התובע לחתום על ההסכם, לפנות את הדירה הישנה ולעבור להתגורר בדירה שכורה, כנגד דמי שכירות שתשלם לו הנתבעת.
עוד נקבע בהסכם הגישור כי התובע יקבל דירה חדשה בבניין שתבנה הנתבעת במסגרת הפרויקט, על בסיס דירוג הדירה הישנה על ידי השמאית, וכן שתינתן לתובע האפשרות לעבור לדירה בבניין הדרומי שיבנה במסגרת הפרויקט וככל שימצא שלפי השמאות יש להקנות לו דירה דווקא בבניין הצפוני של הפרויקט.
-
השמאית ערכה את השמאות הנדרשת לניקוד הדירות בפרויקט וזו נמסרה ביום 15.5.18 (להלן: "השמאות").
השמאות משתרעת על פני 27 עמודים בהם סוקרת השמאית את הפרויקט ועורכת "טבלת ניקוד" המשקללת את הנתונים של כל אחת ואחת מהדירות בבניינים הישנים. השמאית מחלקת את כל הדירות הישנות ל-4 טיפוסים (A – D) ובמסגרת זו גם את דירת התובע. זו מדורגת בשמאות כדירה שמספרה הסידורי 31 והיא בין הדירות מטיפוס C.
-
התובע איננו משלים עם קביעתה של השמאית בכל הנוגע לניקוד שניתן לדירה הישנה ולמשמעותו של הניקוד בכל הנוגע לדירה החדשה שיקבל במסגרת הפרויקט. התובע אף איננו משלים עם תשלומי שכר הדירה שמשלמת לו הנתבעת בתקופת הבנייה, ומכאן התביעה.
תמצית הטענות
-
לטענת התובע, לא עמדה הנתבעת בהתחייבויותיה כלפיו ויש לצוות ולאכוף עליה לעשות כן.
התובע מעלה 4 עתירות בכתב התביעה שהגיש:
ראשית, טוען התובע שיש לצוות על הנתבעת לאפשר לו לבחור דירה בבניין הדרומי של הפרויקט, בין הקומות 10-2. לפי גרסת התובע, התברר לו שיש מספר גדול של בעלי דירות בבניינים הישנים אשר עומדים להתחרות בו על הזכות לקבל דירה חדשה דווקא בבניין הדרומי, ובניגוד למצגים שהוצגו לו מלכתחילה. התובע עותר לפיכך לצו שיחייב את הנתבעת לאפשר לו לבחור דירה בבניין הדרומי, כאמור.
שנית, טוען התובע שיש לצוות על הנתבעת להקצות לו חניה נוספת על זו היחידה שהוקצתה לו. לפי גרסת התובע, לדירה הישנה הייתה צמודה חניה גדולה שאפשרה חניית 4 רכבים. עובדה זו, לשיטתו, צריכה להקנות לו זכות עודפת על זו של יתר הדיירים, זכות לחניה נוספת.
שלישית, טוען התובע כי יש לחייב את הנתבעת לשלם לו סך של 24,000 ₪. לפי גרסת התובע, הנתבעת לא עמדה בהתחייבותה לתשלום דמי שכירות במהלך תקופת ביצוע הפרויקט, ונותרה חייבת לו סכום זה.
ורביעית, עותר התובע לצו שיחייב את הנתבעת למסור לו את השמאות וכל מסמך רלוונטי אחר בקשר עם ניקוד הדירות בפרויקט.
-
הנתבעת כפרה בטענות התובע וטענה שאת התביעה יש בכלל לדחות על הסף, שכן טענות התובע חסרת בסיס על פניהן.
לטענת הנתבעת, הסכם הגישור קוים ככתבו וכלשונו. לתובע נמסרה דירה במגדל הדרומי וחניה צמודה והכל בהתאם לניקוד שקבל במסגרת השמאות. לתובע גם שולמו דמי שכירות בדיוק כפי שהתחייבה הנתבעת ואף מעבר לכך ולפנים משורת הדין.
ההליך והראיות
-
התובע תמך את גרסתו בתצהירו ובתצהיר בנו, יגאל אדרי.
הנתבעת תמכה את גרסתה בתצהיר מר צחי גולדנברג (סמנכ"ל התחדשות עירונית בנתבעת).
בדיון ההוכחות נחקרה גם השמאית, לפי בקשת התובע, וכן שני העדים מטעם הצדדים.
בתום החקירות נשמעו הסיכומים בעל פה.
דיון
-
הלכה היא עוד מקדמת דנא, כי טענה אשר בעל דין איננו חוזר עליה בסיכומים תיחשב כטענה שנזנחה (ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח בע"מ נ' סולל בונה בע"מ, פ"ד מז(1), 311, 321). היעדר אזכור לטענה ובהסתכלות על מכלול הנסיבות, עשויה להביא למסקנה שבעל הדין איננו עומד על אותה הטענה. כי ויתר עליה.
מתוך 4 עתירות התובע בכתב התביעה, התברר כי 2 אינן נזכרות בסיכומים מטעמו.
כך הטענה לחיוב הנתבעת בתשלום סך של 24,000 ₪ בגין חוב דמי שכירות של הנתבעת. התובע איננו מתייחס לטענה זו בסיכומים מטעמו ואף לא בתצהירים שהוגשו מטעמו.
כך גם העתירה לחיוב הנתבעת מסירת העתק השמאות. זו ממילא נמסרה לתובע וצורפה לכתב התביעה המתוקן.
אם כך, העתירות לחיוב הנתבעת בתשלום הפרשי דמי שכירות ובמסירת השמאות – נדחות.
-
שתי העתירות היחידות של התובע הינן איפוא העתירה המתייחסת למיקום הדירה שקבל והעתירה לחיוב הנתבעת במסירת חניה נוספת לזו שקבל.
-
לטענת התובע, יש לחייב את הנתבעת למסור לו דירה בבניין הדרומי של הפרויקט, ולאפשר לו לבחור כזו דירה בעצמו, בין הקומות 10-2.
בירור חלקה הראשון של עתירה זו התייתר, שכן התובע אישר שאכן נמסרה לו דירה בבניין הדרומי של הפרויקט. דירה בקומה 4. טענות התובע התמקדו בטענה שיש לחייב את הנתבעת לאפשר לו לבחור דירה אחרת, דירה בקומה גבוהה יותר ועד קומה 10.
לפי ההסכם (סעיף 6.1) דירות בעלי הדירות הישנות ימוקמו "החל הקומה ה-2" בבניין החדש. אין בהסכם כל הוראה המקנה למי מבעלי הדירות הישנות את הזכות לבחור דירה בקומה כרצונו. התובע גם איננו מנסה להפנות להוראה שכזו בהסכם.
הסכם הגישור, ככלל, מאמץ את הוראות ההסכם במספר שינויים. עיון בהסכם הגישור מלמד כי במסגרתו נקבע שהדירה החדשה שיקבל התובע תהיה "בהתאם לדירוג השמאית". עוד מורה הסכם הגישור כי ככל והדירה שתוקצה לתובע תהיה בבניין הצפוני של הפרויקט, עומדת לתובע הזכות לעבור לדירה בניין הדרומי באותה הקומה וללא תוספת עלות. באשר לאפשרות שינוי הקומה בה הוקצתה הדירה החדשה, קובע הסכם הגישור כי תעמוד לתובע האפשרות לכזה שינוי ככל ותהיה כזו דירה "שלא שובץ בה דייר ע"י השמאית" וכן בתוספת תשלום לפי מחירון בהפחתה של 5% (סעיף 5 בהסכם הגישור).
משמע, גם בהסכם הגישור אין כל הוראה המקנה לתובע כזו "זכות" לה הוא טוען לבחירת דירה בקומה אחרת מזו שהוקצתה לו על ידי הנתבעת ולפי השמאות.
-
התובע טוען כי בהליך הגישור "נאמר לנו מפורשות" שתישמר לו הזכות לבחור דירה בקומה גבוהה יותר. טענה זו איננה עולה בקנה אחד עם ההלכה כי משנכרת חוזה, קל וחומר כאשר נעשה בכתב, חזקה עליו שהוא משקף את כוונת הצדדים וכי הוא ממצה את אשר הוסכם ביניהם (ע"א 138/56 דוידון נ' חברת בוני חיפה בע"מ, פ"ד יא (2) 1484). כך חוזה בכלל וכך כזה שנכרת בתום הליכי גישור וקבל תוקף של פסק דין בפרט. החזקה הינה שזה משקף את כל אשר הוסכם.
התובע מדגיש את גילו המופלג (יליד 1930) וכן טוען כי לא היה מיוצג במשא ומתן שהביא לכריתת הסכם הגישור. עובדות אלו, טוען התובע, נוצלו לרעה על ידי הנתבעת בהצגת ניסוח לא ברור ולא הוגן המביא לקיפוח של התובע. גם טענה זו איננה ברורה. התובע לווה על ידי בני משפחתו (כעולה מעדות בנו – יגאל אדרי), הסכם הגישור הרי נערך בפני מגשר וקיבל תוקף של פסק דין. בנו של התובע, יגאל אדרי, טען שהתובע התלבט אם להתקשר בהסכם הגישור, אך לבסוף אכן הסכים (עמוד 39 בפרוט'). הסכם הגישור אם כך, מבטא את אשר הסכים לו התובע גם אם אחרי התלבטות. אם סבור היה התובע שהסכם הגישור מקפח אותו או איננו מבטא את מה שסוכם עמו או הובטח לו, אפשר והיה באפשרותו לעתור לביטול הסכם הגישור. התובע לא עשה כן אך בחר להגיש תביעה המתעלמת מהסכם הגישור. בחר לטעון טענות העומדות בסתירה להסכם הגישור. מצב זה לא ניתן לקבל. הסכם הגישור מחייב את התובע כלשונו ואין באפשרות התובע להעלות טענות העומדות בסתירה להסכם הגישור.
ממילא שבמצב זה לא ברור מה רלוונטיות יש לגילו המופלג של התובע.
זאת ועוד. זולת טענה לקונית להתחייבות שניתנה כאמור, לא הציג התובע ראיה כלשהי שתתמוך בטענה זו. נהפוך הוא. די לעיין בהסכם הגישור כדי להיווכח שזה משקף עמידה דקדקנית על בקשות התובע כגון דירה הקרובה לבית כנסת ולסופר מרקט. אין כל דרך להבין כיצד דווקא כזו התחייבות לא מצאה ביטוי בהסכם הגישור.
ואם כך, טענת התובע להפרת התחייבות שניתנה לו לבחירת דירה בקומה שונה הופרכה – ונדחית.
-
טענתו האחרונה של התובע הינה לחיוב הנתבעת במסירת חניה נוספת לזו שקבל כחניה הצמודה לדירה החדשה.
לפי גרסת התובע, לדירה הישנה הייתה מוצמדת חניה בשטח גדול, המאפשרת חניית 4 רכבים, בעוד שלדיירים אחרים בבניין הישן לא הייתה חניה כלל או שהייתה חניה בשטח קטן יותר. במצב זה, טוען התובע, חייבת הייתה הנתבעת להקצות לו חניה נוספת אשר תשקף את מצבו הקודם.
בחינתה של טענה זו מלמדת כי התובע, למעשה, תוקף את קביעת השמאית. התובע איננו טוען שהנתבעת לא פעלה על בסיס השמאות והתובע איננו טוען שהשמאות הקנתה לו זכות כלשהי שלא ניתנה לו בידי הנתבעת. התובע טוען, במפורש, כי השמאית קפחה אותו ושהוא מבקש לערער על השמאות (למשל סעיף 20 בתצהיר התובע).
-
חדשות לבקרים ממנים צדדים בעל תפקיד כדי שיבצע עבורם הערכה. כזה בעל תפקיד יכול שיהיה רואה חשבון, מעריך, מבקר ואף, כמו במקרה דנא, שמאית. המשותף למקרים אלו הינה בדרך כלל הסכמה של הצדדים לקבל את חוות דעתו של אותו בעל תפקיד כמחייבת ולציית להכרעתו. במצבים שכאלו, התערבות בית המשפט בהכרעת בעל התפקיד מצומצמת.
הלכה היא שהתערבות בחוות דעתם המקצועית של כל "יצורי כלאיים" אלה היא מצומצמת, ותיעשה רק במקרים חריגים שבהם פעלו בחריגה מסמכות, בניגוד לכללי הצדק הטבעי, שלא בהגינות, בחוסר תום-לב, במרמה, תחת השפעה בלתי הוגנת או שחוות הדעת הושגה באמצעים בלתי כשרים (ע"א 91/19 המשבב עיבוד שבבי (1994) בע"מ נ' תומר בוכריס, [פורסם בנבו] 18.3.21, פסקה 6)
כך גם במקרה דנא. הסכם הגישור מאמץ בעניין זה את ההסכם ומאמץ את ההסכמה שלפיה "החלטת השמאי בעניין תהא סופית ומכרעת" (סעיף 6.3 בהסכם). רק נסיבות קיצוניות, כגון חוסר תום לב וחוסר הגינות בולט בעריכת השמאות, עשויות לבסס טענה לביטול השמאות או התעלמות ממנה וכאלו טענות אף לא נטענו.
במצב זה, טענות לטעות שנפלה בשמאות, לקיפוח של התובע או לאי הכרה במלוא זכויותיו נדחות, שכן הן אינן מתיישבות עם הסכמתו לקבל את השמאות.
-
למעלה מהצורך יצוין שגם לגופן לא נמצא ממש בטענות התובע לטעות לה נפלה השמאית בניקוד הדירה הישנה.
התובע טוען כי הבסיס לחלוקת הזכויות בין בעלי הדירות הישנות, כמוהו, חייב להיות "שוויון מהותי", משמע חלוקה שווה של הזכויות בפרויקט בין בעלי הדירות הישנות על בסיס הזכויות שהיו להם בבניין הישן. טענה זו כנקודת מוצא לבירור זכויות התובע ברורה, אך לא ברור מה בסיס נמצא לטענה שלא כך נהגה הנתבעת. לא נמצא כל בסיס לטענה שהסכם הגישור וההסכם שאומץ בהסכם הגישור לא הביאו לשוויון מלא בין בעלי הדירות הישנות, כולל התובע. נהפוך הוא. השמאות מלמדת על ניסיון לבנות תחשיב שיבטא כזה שוויון כך שכל בעל דירה בבניין הישן יקבל דירה חדשה על בסיס הזכויות שהיו לו. התובע לא הראה ולו ראשית ראיה שתבסס טענה לדופי בעבודת השמאית ובניסיון לקבוע את הזכויות על בסיס שוויוני.
התובע טוען שעמדה לו הזכות לחניה נוספת, שכן החניה שהייתה מוצמדת לדירה הישנה אפשרה חניית מספר רכבים. בטענה זו מתעלם התובע מההוראה הברורה בהסכם שלפיה תיעשה השמאות "בהתאם לכללי השמאות המקובלים" (סעיף 6.4 בהסכם). השמאית הסבירה כי התחשבה בזכויות התובע בחניה הצמודה לדירה הישנה בהתאם לגודלה (עמוד 30 בפרוט'). התובע לא הציג ראיה המלמדת כי השמאית לא פעלה בהתאם לכללי השמאות מקובלים, התובע לא הראה כי השמאית שגתה בשקלול זכויותיו בגין אותה חניה צמודה שהייתה לו והתובע לא הציג בסיס לטענה שהיה על השמאית להעניק לו ניקוד רב יותר בגלל איכות החניה שהייתה לו.
הובהר לעיל שנוכח מעמדה של השמאית לא ניתן לקבל טענה כי נפלה טעות בשמאות, אך אפילו ניתן היה – לא הוכחה כל טעות שכזו.
לבסוף, ממש למעלה מהצורך, יצוין שכלל לא ברור הניסיון לתבוע דווקא מהנתבעת חניה נוספת. לפי ההסכם לביצוע הפרויקט הוקצו חניות לכלל בעלי הדירות הישנות. אם סבור התובע שיש לו זכות לחניה נוספת, שומה היה עליו לתבוע את יתר בעלי הדירות הישנות שהרי טענה זו מתייחסת לחלוקה הפנימית ביניהם. כלל לא ברור הניסיון לתבוע מהנתבעת להעניק לתובע יותר מכפי שהתחייבה לתת לכלל בעלי הדירות הישנות.
נוכח כל זאת, גם עתירת התובע לחיוב הנתבעת במסירת חניה נוספת – נדחית.
-
לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.
-
וכך ניתן לסכם:
התובע טען שיש לחייב את הנתבעת לתת לו דירה אחרת, בקומה 10 של הבניין הדרומי של הפרויקט. התברר שניתנה לתובע דירה בקומה 4 בבניין הדרומי של הפרויקט. התברר שהסכם הגישור קובע במפורש שהדירה החדשה שיקבל התובע תהיה לפי ההסכם ומשמע מהקומה 2 ואילך. אין בהסכם, אין בהסכם הגישור ואין בכל מקור אחר בסיס לטענת התובע לזכות שניתנה לו לבחור דירה בקומה שונה.
התובע טען שיש לחייב את הנתבעת להקצות לו חניה נוספת. התברר שטענה זו מתבססת על הטענה כי השמאית שגתה בשקלול זכויותיו והתעלמה מגודל החניה שהייתה לו והוצמדה לדירה הישנה.
התברר כי בטענה זו מתיימר התובע לתקוף שמאות שלגביה הסכים מראש שתחייב אותו בצורה סופית ובניגוד להלכה הפסוקה. הלכה שמאפשרת תקיפת כזו שמאות רק במקרים קיצוניים של חריגה מסמכות, מרמה וכיו"ב. התובע לא הוכיח קיומן של נסיבות קיצוניות שכאלו המצדיקות התערבות בשמאות. למעשה, התובע לא הוכיח שבכלל נפלה טעות כלשהי בשמאות ועתירה זו – נדחתה.
התובע טען שיש לחייב את הנתבעת לשלם לו דמי שכירות נוספים ולמסור לו את השמאות, אך טענות אלו, כאמור, נזנחו.
-
במצב זה לא נותר אלא לדחות את התביעה.
התובע יישא בהוצאות הנתבעת בגין בירור התביעה בסך של 30,000 ₪.
ניתן היום, י"ט חשוון תשפ"ה, 20 נובמבר 2024, בהעדר הצדדים.
