1.לפני ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב – יפו (כב' השופט יאיר דלוגין) מיום 25.1.2024 בת"א 38142-09-21 ולפיו התקבלה (בחלקה) תביעת המשיב לקבלת פיצוי בגין איחור במסירת דירה.
2.המשיב – התובע בעלים של דירה ברחוב קהילת לודג' 58 תל אביב (להלן: "הדירה").
הסכם פינוי – בינוי מול המערערות – הנתבעות נחתם ביום 13.4.2004 (להלן: "ההסכם").
נספח להסכם נחתם ביום 5.8.2013.
התובע העביר החזקה בדירה לנתבעות בחודש ספטמבר 2016.
הדירה נמסרה לתובע על ידי הנתבעת ביום 3.5.2021.
התובע טען, כי לפי ההסכם ,משמסר את הדירה לנתבעות בספטמבר 2016 ולפי ההסכם היה צריך לקבל הדירה בתוך 24 חודשים (כלומר – ספטמבר 2018) אזי נמסרה לו הדירה
באיחור של כ- 32 חודשים.
התובע טען כי לפי חישוב שנערך בהתאם לסעיף 5 א' לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר") הוא זכאי לפיצוי בסך 183,400 ₪ (לפי תחשיב של שכר דירה ראלי בסך 6,500 ₪ לחודש) וזאת לאחר ניכוי סך 89,600 ₪ ששילמו לו הנתבעת לפי סכום של 2,800 ₪ בנוגע לתקופת האיחור. שכר הדירה שולם לו החל ממועד שבו מסר את החזקה בדירה לנתבעות לפי הסכם שכר דירה חודשי בסך 2,800 ₪ לחודש.
לחלופין, דרש פיצוי בסך 168,400 ₪ ולחלופי חילופין פיצוי בסך 20$ ליום – סכום שנקבע כפיצוי מוסכם לפי סעיף 10.7 להסכם, כאשר החישוב מגיע לסך של 87,022 ₪.
3.הנתבעות ביקשו לדחות התביעה ממספר טעמים עיקריים:
א)אין תחולה בעניינינו לסעיף 5 א' לחוק המכר כיוון שההסכם נחתם לפני 6.4.2011 – מועד כניסתו לתוקף של סעיף 5 א'.
ב)לפי תנאי ההסכם, אין מקום לחיוב בפיצוי בגין איחור במסירה.
ההסכם נכנס לתוקפו רק כאשר התקיימו התנאים המתלים. המועד הקובע הוא היום שבו נמסרו הערבויות לבעלים ביום 5.7.2017 (לפי סעיף 5.1.4 להסכם). ערבויות נמסרו רק אז כיוון שרבצו עיקולים על בעלים שונים במקרקעין נשוא הפרויקט ולא ניתן היה להשלים התנאים המתלים בהסכם מול הגוף המממן לצורך הנפקת הערבויות.
לפיכך מועד המסירה אמור להיות 5.7.2019.
העיכובים במסירה נבעו ממצבור סיבות:
פעולות חפירה שביצעה רשות העתיקות – ויש להכיר בהן ככוח עליון. מגפת הקורונה בישראל ועיכובים בלתי צפויים מצד הרשויות. כמו כן ביצוע שינויים בדירת התובע.
ג)לפי ההסכם, מסירת החזקה בדירה ב- 2016 לנתבעות הובילה לקבלת דמי השתתפות בשכר דירה מיום 15.9.2016 ונקבע מפורשות כי אין בכך כדי להוות "מסירת חזקה לקבלן" כהגדרתה בהסכם.
4.פסק דינו של בית משפט קמא:
א)התקבלה טענת הנתבעות כי סעיף 5 א' לחוק המכר אינו חל בעניינינו, שכן ההסכם נחתם לפני שסעיף 5 א' חוקק וחתימה על נספח להסכם בשנת 2013 לא שינתה זאת .על כן התובע אינו זכאי לפיצוי הסטטוטורי.
ב)באשר לסכום הפיצוי שיש לפצות ככל שקיימת חבות בפיצוי:
סעיף 10.7 להסכם קובע, כי במידה והבנייה נדחית מעבר לתקופת הפיגור (שנקבעה בסעיף 10.6 להסכם), ישולם פיצוי בסך של 20$ (דולר ארה"ב) "לכל יום איחור מעבר לתקופת הפיגור".
בסעיף 10.8 להסכם נקבע, כי איחור מעל 120 יום מעבר לתקופת הפיגור "תהווה הפרה של ההסכם".
לפיכך, כאשר האיחור הוא מעל 120 יום וההסכם הופר, אין מגבלת פיצוי של 20 דולר ליום.
ג)התקבלה טענת הנתבעות כי המועד שבו היה על הנתבעות למסור הדירה לתובע הוא 15.7.2019 (24 חודשים מיום 5.7.2017 – אז נמסרו הערבויות הבנקאיות לבעלי הדירות).
הדירה נמסרה לתובע ביום 3.5.2021.
לפיכך נבחן, האם יש לפצות בגין האיחור של 22 חודשים, שכן הנתבעות טענו, כאמור, כי התקיימו נסיבות ועיכובים שלא בשליטתה שהובילו לאיחור שאינו מצדיק פיצוי.
ד)נקבע כי עיכוב שנבע מאי קידום הליך רישוי על ידי עיריית תל אביב בתקופה שבה היה תלוי ועומד ערר על ההחלטה של הועדה המקומית שלא לאשר את השינויים וההקלות שהתבקשו, אינו מוכר כעיכוב שיצדיק אי פיצוי. כך גם התערבות רשות העתיקות.
ה)נקבע כי שינויים שבוצעו בדירתו של התובע אינם מצדיקים אי פיצוי.
במסמך השינויים עליו חתם התובע נכתב: כי "יתכן איחור במסירה עקב שינוים עד 45 ימים", אך ככל שהנתבעות סברו, כי השינויים מובילים להארכת הבנייה ויובילו לדחייה במסירה, היו צריכים להודיע לתובע, כי זה מוביל לדחייה ולציין את משכה.
הטענה עלתה על ידי הנתבעות רק בכתב ההגנה ולא קודם לכן.
היקף השינויים לא היה גדול (עלות כוללת של 6,098 ₪ בלבד) וכולם התבקשו לפני ביצוע.
ו)באשר למגפת הקורונה:
בית משפט הכיר בכך שמגפת הקורונה השפיעה על ענף הבנייה וגרמה לעיכובים בבנייה.
הנתבעות ביקשו להכיר בעיכוב של 330 ימים. כמעט שנה, כעיכוב הנובע ממגפת הקורונה.
בית משפט קבע, כי כמעט בלתי אפשרי להוכיח כמה ימי איחור או עיכוב נבעו ממגפת הקורונה ולכן הכיר בדרך של אומדן בעיכוב של 3 חודשים כעיכוב מוצדק בשל הקורונה.
לפיכך נקבע, כי יש לפצות בגין איחור של 19 חודשים (22 חודשים פחות 3 חודשים) קרי, מיום 5.7.2019 ועד 3.5.2021.
כיוון שהאיחור עלה על 120 יום, הרי שמדובר בהפרת הסכם ואין לפצות לפי 20 $ ליום פיצוי מוסכם אלא פיצוי בגין נזק שנגרם בפועל.
התובע השכיר הדירה לפני הפינוי בינוי וגם לאחריה.
בית משפט מצא כי נזקו מהעיכוב הוא הפסד דמי שכירות ראויים של הדירה.
לפי חוות דעת שהוגשה מטעם התובע: בשנת 2019 דמי שכירות ראויים עמדו על 6,370 ₪.בשנת 2020 – 6,470 ₪ ובשנת 2021 – 6,620 ₪. מסכומים אלו נקבע כי יש להפחית 2,800 ₪ לחודש- סכומים ששולמו על ידי הנתבעות לתובע ומוסכם כי יש לקזזם (הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית).
נוסף לכך, חייב בית משפט בפיצוי בגין נזק לא ממוני מסוג עוגמת נפש בסך 5,000 ₪.
כמו כן חויבו הנתבעות לשלם חלק מהאגרות ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪.
על פסק דין זה הוגש הערעור שלפניי.
5.תמצית טענות המערערות:
המערערות אינן חולקות כמובן על הקביעה ולפיה סעיף 5 א' לחוק המכר לא חל במקרה דנן, אך חולקת על הקביעות ולפיהן היה איחור כלשהו במסירת הדירה שהצדיק פיצוי, זאת בשל הטענות בנוגע לרשות העתיקות, לשינויים בדירה, לעיכוב הרשויות ועיריית תל אביב ומגפת הקורונה.
בנוגע למגפת הקורונה:נטען כי הערעור הוא ביחס לקביעה ולפיה מגפת הקורונה גרמה רק ל-3 חודשי עיכוב ולא יותר.
כמו כן הוגש הערעור בגין פסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש.
עוד נטען, כי ככל שקיימת לחלופין חבות בפיצוי, יש לחייב לפי שיעור של 20$ ליום איחור ולא כפי שנפסק.
מבוקש גם לבטל את החיוב בהוצאות ושכ"ט עו"ד ולחייב המשיב בהוצאות שתי הערכאות.
6.תמצית טענות המשיב:
המשיב מבקש להותיר פסק דינו של בית משפט על כנו ולא להתערב בקביעות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית.
המשיב מדגיש, כי בית משפט קמא לא קיבל את כל טענותיו. כך גם בקביעה לפיה יש למנות את האיחור מיום 5.7.2017 ולא מיום 1.9.2016 כפי שהוא טען אך הוא בחר לקבל את פסק הדין כפי שהוא ו"להמשיך בחייו".
נטען כי אין להתערב בממצאים העובדתיים ובפסיקת סכומים שגובה הערכתם מסור לשיקול דעת הערכאה הדיונית.
7.לאחר עיון בטענות הצדדים ולאחר שמיעת השלמת הטיעון בעל פה, מצאתי לנכון להורות על דחיית הערעור בהתאם לסמכותי על פי תקנה 148 (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי תשע"ט – 2018:
א)פסק דינו של בית משפט קמא קובע ממצאים עובדתיים שאין מקום לדחותם. הממצאים שנקבעו תומכים במסקנה המשפטית ואין טעות שבחוק.
בית משפט קמא בחן את הוראות ההסכם שבין הצדדים, קיבל את עמדת הנתבעות – המערערות כי אין תחולה במקרה דנן לסעיף 5 א' לחוק המכר. קיבל את הטענה של המערערות ולפיה יש למנות את האיחור מיום 5.7.2017 ולא כמבוקש על ידי התובע – המשיב. נומק, מדוע עיכובים הנובעים מחפירות רשות העתיקות, ענייני רשויות / עיריית תל אביב ושינויים בדירה אינם פוטרים במקרה דנן מחובת פיצוי. נומק מדוע אין להסתפק בפיצוי בסך של 20 דולר לכל יום איחור.
הקביעות מקובלות עלי.
ב)לעניין הקורונה אציין, כי אין לקבל את טענת המערערות.
למעשה, בפסק דין שנתתי ביום 30.6.2024 בע"א 56554-08-23 בן דוד ואח' נ' י. זילברמינץ ובנו בע"מ קבעתי, כי יש להוכיח את מידת האיחור בבנייה ו/או איחור במסירת דירות כתוצאה מ"מגפת הקורונה" ואין לקבוע בדרך של אומדן איזה חלק מהעיכוב נבע ממגפת הקורונה ואיזה לא.
באותו מקרה, היו יומני עבודה ובקלות ניתן היה להראות דרכם אילו ימי עבודה ירדו לטמיון בשל מגפת הקורונה.
בית המשפט העליון (כב' השופט סולברג) דחה בקשת רשות ערעור על פסק דיני וקבע כי משלא הגישה חברת הבנייה את כל הראיות האובייקטיביות שהיה ביכולתה להגיש, לא היה מקום פסוק פיצוי בדרך של אומדנה בנוגע לאיחור שנבע ממגפת הקורונה.
ראה: רע"א 39401-09-24 י. זילברמינץ ובנו בע"מ נ' בן דוד (22.9.2024) סעיף 10.
ולעניינינו, בית משפט קמא הכיר ב- 3 חודשי איחור כנובעים ממגפת הקורונה בדרך של אומדן.
המשיב לא ערער על קביעה זו וטוב שכך, אך אני מציינת זאת בפסק דיני ,שכן למרות שתוצאת פסק הדין אינה משתנה, בנוגע לקביעה זו – אין דעתי כדעתו של בית משפט קמא.
ג)לא מצאתי גם הצדקה להתערבות בפסיקת פיצוי בסך 5,000 ₪ בגין עוגמת נפש.
פיצוי בגין רכיב זה אכן נעשה מעצם טיבו וטבעו בדרך של אומדנה.
לערכאה הדיונית שיקול דעת רחב בנוגע לסכום הפיצוי בגין רכיב זה.
ראה גם: רע"א 10011/17 מי-טל הנדסה ושירותים בע"מ נ' סלמאן, סעיף 20 לפסק דינו של כב' השופט שטיין.
ערכאת ערעור תתערב בשיקול דעת בעניין זה רק במקרים קיצוניים.
ראה: ע"א 8588/06 דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ (11.11.2010) סעיף 31.
פסיקת פיצוי בסך 5,0000 ₪ אינה בגדר "מקרה קיצוני".
ד)אין הצדקה להתערב בשיעור ההוצאות ושכ"ט שנקבעו. גם עניין זה מסור לשיקול דעתה הרחב של הערכאה הדיונית וערכאת ערעור תתערב בו רק במקרים חריגים.
ראה מיני רבים: רע"א 2507/24 אמירן לבון נ' ד"ר שולמית שרון (14.4.2024) סעיף 10.
8.לסיכום:
א)לאור האמור לעיל, דין הערעור להידחות.
ב)המערערות יישאו בהוצאות המשיב ושכ"ט עו"ד בסך10,000 ₪.
סכום זה יחולט מתוך הערבון ויועבר למשיב באמצעות בא כוחו.
יתרת הערבון , על פירותיו, תוחזר למערערות באמצעות בא כוחן.
ג)המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.
ניתנה היום, י"ט חשוון תשפ"ה, 20 נובמבר 2024, בהעדר הצדדים.
