זכריה נ' רשות מקרקעין ישראל ואח'

העותרים - בעלי זכויות בבית מקצועי במושב תירוש - הרסו את הבית המקצועי ותחתיו בנו בית מגורים רחב ידיים בן שלוש קומות עם בריכת שחייה. זאת, ללא היתר בנייה ובלא שהזכויות במגרש הרלוונטי הוקצו להם על-ידי רשות מקרקעי ישראל כבעלת הקרקע. הרשות לאכיפה במקרקעין הוציאה צו הריסה מנהלי כנגד הבנייה הלא חוקית. הליכים משפטיים קודמים שיזמו העותרים לביטול צו ההריסה ולעיכוב ביצועו נדחו. בעתירה הנוכחית מבקשים העותרים להורות לרשות מקרקעי ישראל להקצות להם את הזכויות בחלק הצפוני של המגרש הנדון. בנוסף, העותרים מבקשים להורות לרשות לאכיפה במקרקעין לבטל או לעכב את ביצוע צו ההריסה המנהלי, וזאת עד לסיום הליכי הקצאת הקרקע לעותרים, ועד לחתימה על היתר בנייה שיכשיר בדיעבד את אי חוקיות הבנייה בחלק הצפוני של המגרש. האם יש מקום להיזקק לעתירה, והאם יש עילה להתערבות לגוף הדברים? שאלות אלה יידונו להלן.

רקע

(א) מגרש 70, הריסת הבית המקצועי בו, והבנייה הלא חוקית שביצעו העותרים

1.במוקד העתירה מגרש 70 הנמצא בחלקה 1 גוש 34350 במושב תירוש (להלן גם: המגרש והמושב בהתאמה). שטחו הנוכחי של המגרש הוא כ-918 מ"ר לפי תכנית מי/817. על המגרש חל חוזה משבצת משנת 1962 בין שלושה צדדים: המשיבה 1 שהיא רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) בהיותה מנהלת מקרקעי המדינה; הסוכנות היהודית בהיותה הגורם המיישב; והמשיבה 4 שהיא אגודת המושב תירוש (להלן גם: האגודה) בהיותה בת רשות לשימוש בקרקע.

בעבר הרחוק נבנה בתחומי מגרש 70, בית מגורים בן 40 מ"ר שנועד לשמש בעל מקצוע שאינו חקלאי אשר מקצועו היה נחוץ לאגודה, כגון: רופא, מורה וכיוצ"ב (להלן: הבית המקצועי). הזכויות בבית המקצועי הן של האגודה שבנתה את הבית, בעוד הבעלות במגרש הייתה ונותרה של רמ"י כמנהלת מקרקעי המדינה. אעיר כבר עתה כי נוכח קיומו של בית מקצועי במגרש 70 הוא נחשב למגרש מבוּנה (להבדיל ממגרש פנוי). עוד אעיר כי הבית המקצועי עמד על תילו במגרש 70 במשך שנים, עד שנהרס על-ידי העותרים בשנת 2023 כפי שעוד יפורט להלן.

2.בשנת 2010 המליצה האגודה להקצות את הזכויות בבית המקצועי שבמגרש 70 למומלץ אחר שאינו העותרים. מטעמים שאין צורך לעמוד עליהם, עסקת ההקצאה האמורה לא יצאה אל הפועל.

3.בשנת 2018 החליטה האגודה לאשר לעותרים (שהנם בני זוג) הקצאה של הזכויות בבית המקצועי במגרש 70. בהמשך לכך, בשנת 2020 נחתם הסכם בין האגודה ובין העותרים, במסגרתו האגודה מכרה לעותרים את הזכויות בבית המקצועי של מגרש 70 תמורת 50,000 ₪, וזאת בכפוף לאישורה ולהסכמתה של רמ"י. בהסכם הודגש כי בעוד שהעותרים רכשו מהאגודה את הזכויות בבית המקצועי, הרי רמ"י היא בעלת הזכויות במגרש 70, וכי באחריות העותרים לחתום על הסכם חכירה מול רמ"י לצורך רכישת הזכויות במגרש הנ"ל. זאת ועוד; בסעיף 7.2 להסכם נכתב בבירור כי העותרים מתחייבים שלא לבנות תוספות בנייה או לבצע בנייה כלשהי, ללא קבלת הסכמה של האגודה מראש ובכתב; וכן מתחייבים שלא לחרוג מגבולות הבית והמגרש כפי שייקבעו על-ידי רמ"י (עמ' 27 לכתב העתירה).

4.החל מפברואר 2022 ואילך העותרים פנו לרמ"י מספר פעמים בבקשה להקצות להם את הזכויות במגרש 70 בהסכם חכירה, ואף צירפו את המלצת האגודה לכך. ביולי 2022, בפברואר 2023 ובמאי 2023 רמ"י שבה ודחתה את בקשתם האמורה של העותרים, בנימוק לפיו לפי הדין הם אינם זכאים להקצאה של מגרש 70 בפטור ממכרז.

5.ביום 5.3.2023 נערך דו"ח פיקוח של רמ"י במגרש 70, ממנו עלה כי העותרים הרסו את הבית המקצועי, והחלו בבנייה חדשה שהייתה אז בשלב יציקת רצפה. הכל, ללא הסכמה של רמ"י כבעלת המגרש, וללא היתר בנייה מהמשיבה 3 שהיא הוועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה (להלן גם: הוועדה המקומית).

מדו"ח פיקוח נוסף מיום 11.7.2023 עלה כי העותרים המשיכו בבנייה בתחומי מגרש 70 שכללה "עבודות בניית בית (בניית שלד) כאשר הבנייה של המבנה נמצאת בשלבי סיום + בניית בריכה". בדו"ח הפיקוח האמור צוין שוב כי הבנייה מתבצעת ללא היתר בנייה וללא הסכמת רמ"י, וכי "לא קיים חוזה [של רמ"י] בשטח הנ"ל" (עמ' 92 לתגובה המקדמית של המדינה; להלן גם: התגובה המקדמית).

כשבועיים לאחר מכן, ביום 25.7.2023, נערך דו"ח סיור מטעם המשיבה 2 (להלן: הרשות לאכיפה במקרקעין), ממנו עלה כי במגרש 70 אוּתר מבנה בן 3 קומות שנבנה ללא היתר, ושטחו הכולל כ-575 מ"ר: מפלס תחתון (תת קרקעי) בשטח של כ-230 מ"ר, מפלס אמצעי (קומת קרקע) בשטח של כ-230 מ"ר, מפלס עליון (מרפסת) בשטח של כ-50 מ"ר, וכן בריכה שחייה בשטח של כ-65 מ"ר. אותה עת עבודות הבנייה טרם הסתיימו. הודבקה אזהרה לפני נקיטת הליכים בכניסה למתחם. מעיון בתצלומים שצורפו לדו"ח עולה כי באותו שלב המבנה עדיין היה במצב שלד (עמ' 96 ואילך לתגובה המקדמית).

למחרת, ביום 26.7.2023, הרשות לאכיפה במקרקעין יצרה קשר טלפוני עם העותר לבקשתו. ממזכר שכתבה המפקחת ששוחחה עם העותר עלה כי היא הסבירה לעותר שמתקיים תהליך להוצאת צו הריסה מנהלי שבסופו תתבצע הריסה של המבנה, אלא אם כן העותר ימציא היתר בנייה או יבצע את ההריסה בעצמו. במענה לכך, העותר טען באוזני המפקחת כי הפסיק את עבודות הבנייה עד לקבלת היתר (עמ' 107 לתגובה המקדמית).

6.ביום 23.8.2023 נחתם צו הריסה מנהלי על-ידי מנהל מחוז ירושלים ברשות לאכיפה במקרקעין (להלן גם: הצו). ביום 28.8.2023 הצו הודבק על גבי המבנה הנדון. מדו"ח סיור מאותו היום ומהצילומים שצורפו אליו, עלה כי עבודות הבנייה במגרש המשיכו להתבצע (עמ' 111 ואילך לתגובה המקדמית).

7.מיד אפרט אודות ההליכים המשפטיים שיזמו העותרים בניסיון לבטל ולעכב את ביצוע צו ההריסה המנהלי, וזאת טרם הגשת העתירה שבכותרת. אקדים את המאוחר ואציין כי תוך כדי הגשת ההליכים המשפטיים הנ"ל ובמהלך ניהולם, הבנייה הלא חוקית המשיכה להתבצע. מסיור של הרשות לאכיפה במקרקעין מיום 6.9.2024 עלה שנכון לאותה עת הבנייה כבר הושלמה, ונצפו סימני אכלוס במבנה (עמ' 147 ואילך לתגובה המקדמית).

(ב) ההליכים המשפטיים שיזמו העותרים עובר להגשת העתירה הנוכחית

8.כאמור לעיל, בסוף אוגוסט 2023 נחתם צו הריסה מנהלי ביחס לבנייה הלא חוקית במגרש 70 (בית מגורים בן 3 קומות ובריכת שחייה).

ביום 3.9.2023 העותר הגיש לבית המשפט לעניינים מקומיים בבית שמש, בקשה לביטול צו ההריסה המנהלי, ובקשה לעיכוב ביצועו (בצה"מ 3389-09-23). בדיון שנערך בבית המשפט לעניינים מקומיים ביום 20.11.2023, הצדדים הגיעו להסכמה לפיה הבקשה לביטול צו ההריסה המנהלי הנ"ל תידחה, אך ביצוע ההריסה יעוכב עד ליום 1.3.2024. אעיר כי על הדחייה המוסכמת של בקשת העותרים לביטול צו ההריסה המנהלי לא הוגש הליך ערעורי, ומכאן שצו ההריסה המנהלי הפך לחלוט.

ביום 29.2.2024 הגיש העותר בקשה לעיכוב ביצועו של צו ההריסה המנהלי למשך שלושה חודשים נוספים, בטענה לפיה היתר הבנייה "מצוי בהישג יד ממשי". ביום 14.3.2024 ניתנה החלטת בית המשפט לעניינים מקומיים בבית שמש (כב' השופטת מ' אב-גנים ויינשטיין) הדוחה את הבקשה. נקבע כי דחיית מועד ביצוע צו הריסה מנהלי תעשה במקרים חריגים ויוצאי דופן בלבד כשהיתר הבנייה מצוי בהישג יד, בעוד שבמקרה דנן ניכר שהיתר כאמור אינו מצוי בהישג ידו של העותר, ואף רחוק מכך.

9.בקשת רשות ערעור שהעותר הגיש לבית המשפט המחוזי בירושלים כנגד ההחלטה הנ"ל, נדחתה בהחלטת כב' סגנית הנשיא ר' פרידמן-פלדמן מיום 12.8.2024 (רעפמ"ק 57090-03-24). בהחלטה האמורה נקבע כי העותר עושה כל שביכולתו כדי להכשיר את המבנה שבנה ללא היתר בנייה, אולם עניינו תלוי בשלב זה באישור רמ"י, שמבחינתה סבורה כי אין להפריד בין עניינו של העותר ובין הסדרת המחלוקות הנוגעות למושב כולו. צוין כי על פני הדברים המחלוקת עם רמ"י איננה עומדת לפני סיום, וכל עוד אין אישור של רמ"י, לא צפוי להינתן היתר בנייה. משכך, נפסק כי עניינו של העותר אינו עומד בתנאים שמאפשרים דחיית מועד ביצוע של צו ההריסה המנהלי, וכי מניין הימים לביצוע הצו יחל ביום 20.9.2024.

לאחר מתן ההחלטה הנ"ל, הגיש העותר בקשה לעיכוב ביצוע זמני נוסף של צו ההריסה המנהלי. בהחלטה מיום 25.9.2024 קבעה כב' סגנית הנשיא ר' פרידמן-פלדמן כי מאחר שלא צפוי להינתן היתר בנייה בזמן הקרוב, אין מקום להמשך עיכוב ביצוע של הצו, וכי בהתחשב בראש השנה מניין הימים לביצועו יחל ביום 6.10.2024 (עמ' 182 לתגובה המקדמית).

10.באותו היום (25.9.2024) הגישו העותרים תביעה אזרחית לבית המשפט המחוזי בירושלים, שסעדיה קרובים לאלה שהתבקשו בעתירה שבכותרת. יחד עם התביעה האזרחית, הגישו העותרים בקשה למתן צו מניעה ארעי וזמני, שיורה לרשות לאכיפה במקרקעין להימנע מהריסת המבנה במגרש 70. ביום 25.9.2024 ניתן צו ארעי האוסר על הריסת המבנה בכפוף להפקדת ערבון בסך 30,000 ₪, ותוך קביעת דיון במעמד הצדדים. בתום הדיון ניתנה החלטתה של כב' השופטת ע' אבמן-מולר שדחתה את הבקשה לצו מניעה זמני בתביעה האזרחית. נקבע כי טענות העותרים עומדות לפני קושי ממשי מהנימוקים הבאים:

"המבקשים [העותרים לפניי-ד.כ.ל] עותרים בתביעתם לסעד שיחייב את רמ"י לחתום על הסכמתה למתן היתר בניה למבנה שבנו המבקשים ללא היתר ויחייבה להקצות להם את מגרש 70 ולחתום עמם על חוזה חכירה. אלא שבכתב התביעה נטענו טענות כלליות מבלי שהונח בסיס מספיק למקור החובה של רמ"י לעשות כן... המבקשים טענו לחובתה של רמ"י לפעול בתום לב והפנו בטיעוניהם למכתבים שנשלחו מרמ"י, מהם עולה כי בהמשך לפניות שנעשו אליה, רמ"י היתה מוכנה לבחון מתווה הסדרה כולל...לפנים משורת הדין ובתנאים מסויימים. אלא שמכאן ועד לחיובה של רמ"י לחתום על בקשה להיתר בניה מכוחם של אלה, הדרך רחוקה. כפי שפורט, ניסיונות הסדרה אלה, שנעשו לפנים משורת הדין, לא צלחו ורמ"י אף התריעה במכתביה שלא להמשיך את הבניה והבהירה כי הבניה החדשה מסכלת את ההליך התכנוני אותו נדרשה האגודה לקדם לצרכי ההסדרה המוצעת, אך המבקשים (שהיו מיוצגים כל אותה עת) המשיכו בבניה הלא חוקית עד לסיומה".

(ת"א 61534-09-24 זכריה נ' רשות מקרקעי ישראל, פס' 9 (9.10.2024). להלן גם: ההחלטה בתביעה האזרחית).

בהמשך החלטתה ציינה כב' השופטת אבמן-מולר כי בניגוד לטענת העותרים, היתר הבנייה אינו בהישג יד, ואינו צפוי להינתן בזמן הקרוב. עוד צוין כי הלכה למעשה, בקשת העותרים מכוונת למניעת הריסת המבנה, תוך עקיפת הליכים שהתנהלו בעניין זה בבית המשפט לעניינים מקומיים, כאשר בקשת רשות ערעור שהוגשה על כך לבית המשפט המחוזי נדחתה. נקבע כי בנסיבות אלה אין מקום לאפשר דיון באותן טענות ממש בכסות אזרחית. בנוסף, צוין כי קיים קושי במישור הסמכות העניינית; וכי במישור מאזן הנוחות אין מקום להושיט סעד לעותרים על אף טענתם כי ההריסה תגרום להם לנזק כלכלי עצום. בעניין האחרון נקבע כך:

"המבקשים [העותרים לפניי-ד.כ.ל] הרסו את הבית המקורי ("הבית המקצועי") שהיה בנוי בשטח של 40 מ"ר, ובנו תחתיו מבנה רחב היקף בן 3 קומות ובריכת שחיה, כל זאת ללא היתר בניה (וגם בניגוד להתחייבותם בסעיף 7 להסכם עם המשיבה 3 [האגודה-ד.כ.ל] שלא לבנות ללא קבלת הסכמת האגודה מראש ובכתב, ושלא לחרוג מגבולות הבית והמגרש כפי שיקבעו על ידי רמ"י). במסגרת בחינת מאזן הנוחות גם לא ניתן שלא לקחת בחשבון שהמבקשים הגדילו את נזקיהם והכניסו עצמם למצב הנוכחי, עת המשיכו בבניה גם לאחר שהוצא צו הריסה מינהלי, בשעה שהיה עליהם כבר להבין שהם שמים כספם על קרן הצבי. כפי שעולה מתמונות שצורפו לתגובת המשיבה, בעת שנמסר צו ההריסה המנהלי (28.8.2023) היה הנכס בתהליכי בניה ורק מעטפת המבנה בנויה. בסמוך לאותו מועד, הגיש המבקש בקשה לבית המשפט לעניינים מקומיים לביטול צו ההריסה המינהלי. מתברר כי במקביל לניהולו של ההליך המשפטי המשיכו המבקשים בבניית המבנה, ובתמונות מספטמבר 2024 נראה הנכס כאשר הוא בנוי לחלוטין וכפי הנראה מאוכלס. טענת המבקשים כי צו הריסה מינהלי אינו צו להפסקת עבודה, ולכן סברו שאין מניעה שימשיכו בבניה גם לאחר שהוצא צו ההריסה (ובמקביל להליך המשפטי), נגועה בחוסר תום לב ומוטב היה לה שלא תיטען".

(שם, פס' 13).

בהתחשב בכל אלה, הבקשה לסעד זמני בתביעה האזרחית נדחתה, והעותרים חויבו בהוצאות בסך 3,000 ₪ לטובת המשיבות 1-2.

ביום 31.10.2024 ביקשו העותרים למחוק את התביעה האזרחית מטעמם, והיא נמחקה.

11.למחרת, ביום 1.11.2024, הגישו העותרים את העתירה שבכותרת.

בטרם אעמוד על הסעדים שהתבקשו בעתירה ועל טיעוני הצדדים במסגרתה, אעמוד בקצרה על המגעים וההתכתבויות בין הצדדים עובר להגשת ההליך הנוכחי.

(ג) ההתכתבויות בין רמ"י, האגודה והעותרים עובר להגשת העתירה שלפניי

12.כפי שצוין בפס' 3 לעיל, בשנת 2020 נחתם הסכם בין העותרים לאגודה לפיו הזכויות בבית המקצועי הוקצו לעותרים, תוך שהודגש כי באחריות העותרים להסדיר את הקצאת הזכויות במגרש 70 מול רמ"י כבעלת הקרקע. בשנת 2022 האגודה חתמה על תצהיר בו המליצה לרמ"י להקצות את מגרש 70 לעותר, ולחתום עמו על הסכם חכירה כמומלץ מטעם האגודה (עמ' 38 לכתב העתירה). דא עקא, בקשות העותרים מרמ"י להקצות להם את הזכויות במגרש נדחו, וזאת לאחר שנמצא כי לפי הדין העותרים אינם זכאים להקצאת מגרש בפטור ממכרז פומבי.

13.ביום 26.7.2023 (כחודש טרם הוצאת צו ההריסה המנהלי) יו"ר האגודה פנה לרמ"י בבקשה לסייע בעניינם של העותרים. במכתבו הציע יו"ר האגודה להכליל את מגרש 70 לפנים משורת הדין במסגרת הסדר ההרחבה הכולל של המושב לגביו התנהל אותה עת שיח בין רמ"י לאגודה (להלן: הסדר ההרחבה הכולל או: ההסדר הכולל). במסגרת ההסדר האמור, רמ"י אמורה לקבל לידיה מגרשים במושב תירוש לצורך שיווקם במכרז פומבי, וזאת בתמורה לזכות ייזום שתינתן לאגודה עבור מומלצים מטעמה במגרשים מסוימים תוך פטור ממכרז. יו"ר האגודה הציע כי ככל שהמתווה הכולל האמור יגיע לכדי מימוש, מגרש 70 יוקצה לעותרים במסגרת זכות הייזום האמורה של האגודה (עמ' 109 לתגובה המקדמית).

14.כפי שעוד יפורט, ביום 29.8.2023 רמ"י השיבה לפנייתו הנזכרת של יו"ר האגודה, ועמדה בתשובתה על התנאים שצריכים להתקיים על מנת שזכות הייזום של האגודה במסגרת הסדר ההרחבה הכולל, תחול גם על מגרש 70. כמו כן, רמ"י פירטה לוח זמנים ליישום אותם תנאים (עמ' 116 לתגובה המקדמית; להלן: הצעת רמ"י מאוגוסט 2023).

15.לאחר שהעותרים הגישו ביום 3.9.2023 את הבקשה לביטול צו ההריסה המנהלי (ראו: פס' 8 לעיל), הם הגישו ביום 19.9.2023 בקשה לקבלת היתר בנייה לצורך הכשרה בדיעבד של אי חוקיות בית המגורים ובריכת השחייה שנבנו במגרש 70 ללא היתר. ביום 25.10.2023 הוועדה המקומית אישרה את בקשת העותרים להיתר בנייה בתנאים, ובהם תנאי של הצגת אישור להיתר מטעם רמ"י כבעלת הקרקע (עמ' 7 לתגובה המקדמית של הוועדה המקומית מיום 4.12.2024).

אציין כי בהמשך הדרך, ביום 14.8.2024, מהנדסת המועצה האזורית מטה יהודה הודיעה לרמ"י כי מלוא התנאים להיתר הבנייה מולאו למעט חתימת רמ"י על ההיתר. צוין כי מבחינת הוועדה המקומית אין מניעה למתן היתר הבנייה שהתבקש על-ידי העותרים (שם, עמ' 13).

16.בין לבין, ביום 31.12.2023 האגודה הודיעה לרמ"י כי האסיפה הכללית שלה אישרה ביום 29.11.2023 רשימה של מגרשים לצורך קידומו של הסדר ההרחבה הכולל במושב. מגרש 70 נרשם כחלק מהמגרשים שהאגודה ביקשה לקבל זכות ייזום לגביהם (עמ' 68 לכתב העתירה; עמ' 121 לתגובה המקדמית).

17.ביום 2.1.2024 וביום 25.2.2024 רמ"י השיבה לפניית האגודה וציינה בין היתר, כי לצורך גיבוש ההסדר הכולל, נדרש תחילה לאשר תקציב פיתוח לפרויקט על-ידי המועצה האזורית מטה יהודה; כי בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, לא תוענק לאגודה זכות ייזום עד לאחר שיווק במכרז פומבי של חלק מסוים מהמגרשים שיושבו לרמ"י, כאשר השיווק יוכל להתבצע רק לאחר שיאושר תקציב לפרויקט; כי כל שיווק או הקצאה כפופים לאישור הגורמים המוסמכים ברמ"י ולנהליה; וכי לגבי מגרש 70 רמ"י כבר הציבה תנאים בהצעתה מאוגוסט 2023 שיש לקיימם על מנת לכלול מגרש זה בגדרי הסדר ההרחבה הכולל (עמ' 125 ועמ' 128 לתגובה המקדמית).

18.ביום 7.3.2024 האגודה פנתה לרמ"י בבקשה להאריך את המועדים ליישום הסדר ההרחבה (עמ' 130 לתגובה המקדמית).

19.כפי שיפורט בהמשך הדברים, ביום 13.3.2024 רמ"י השיבה לפניית האגודה אליה, וציינה כי תהיה מוכנה להמשיך לבחון את הסדר ההרחבה הכולל תוך הארכת מועדים, בכפוף לעמידת האגודה בתנאים שפורטו במכתב, לרבות תנאים שעוסקים בעניינו של מגרש 70 (עמ' 132 לתגובה המקדמית. להלן: הצעת רמ"י ממרץ 2024).

20.במאי 2024 המועצה האזורית מטה יהודה העבירה לרמ"י אומדן עלות פיתוח לצורך קידום הסדר ההרחבה הכולל (עמ' 75 לכתב העתירה). באוגוסט 2024 ועדת הפרויקטים של רמ"י אישרה קדם מימון לפרויקט (עמ' 62 לכתב העתירה, וכן נספח א' לתגובת העותרים מיום 20.2.2025). יוער כי בדיון שלפניי רמ"י טענה כי עצם האישור של קדם מימון, אין משמעותו שאושר תקציב פיתוח לפרויקט (פרוטוקול מיום 9.3.2025, עמ' 7, ש' 9-10).

21.כפי שצוין בפס' 9 לעיל, ביום 12.8.2024 נדחה ערעור העותרים על דחיית בקשתם לעיכוב ביצוע צו ההריסה המנהלי, תוך שנקבע כי מניין הימים לביצוע ההריסה יחל ביום 20.9.2024.

על רקע זה, ביום 4.9.2024 ב"כ העותרים דאז פנה לרמ"י בבקשה להפריד את עניינם של העותרים ממימוש ההסדר הכולל במושב. בקשתו של ב"כ העותרים דאז הייתה שרמ"י תסכים כבר עתה למתן היתר בנייה לעותרים, בשים לב לכך שהוועדה המקומית אישרה שזהו התנאי היחיד שנותר לצורך מתן היתר בנייה להכשרה בדיעבד של אי חוקיות בית המגורים החדש; ובמקביל העותרים יתחייבו שלא לעשות שימוש בבית עד להסדרת הזכויות במגרש 70 מול רמ"י. הכל, בלא להמתין למימוש ההסדר הכולל במושב (עמ' 142 לתגובה המקדמית).

ביום 11.9.2024 רמ"י דחתה את הבקשה האמורה בציינה בין היתר כי רמ"י לא תוכל לחתום על היתר הבנייה כמבוקש, שכן מדובר במבנה שנבנה מלכתחילה ללא היתר וללא אישור של רמ"י. כמו כן, הבנייה הלא חוקית מסכלת את התנאים שרמ"י הציבה מלכתחילה כדי לכלול את מגרש 70 במסגרת ההסדר הכולל. צוין כי אין להפריד בין ההליך התכנוני ובין העסקה מול רמ"י, שכן רמ"י לא תוכל לאשר הליך תכנוני שנוגד למתווה עסקה שתואם את נהליה. כמו כן, צוין כי בהתאם לנהלים אין מקום לאשר בנייה בטרם חתימה על חוזה חכירה, קל וחומר כשמדובר בבנייה לא חוקית באופן ש"חוטא ייצא נשכר" (עמ' 152 לתגובה המקדמית).

22.כאמור בפס' 10 לעיל, ביום 9.10.2024 נדחתה בקשת העותרים למתן צו מניעה זמני שיאסור על הריסת המבנה הנדון, וזאת במסגרת תביעה אזרחית שהוגשה מטעמם ולאחר מכן נמחקה לבקשתם.

בשלב זה החליפו העותרים את ייצוגם לבא כוחם הנוכחי, אשר פנה לרמ"י במכתב מיום 21.10.2024 שכותרתו: "הצעת פשרה מתוקנת" (להלן: ההצעה העדכנית מטעם העותרים). במסגרת המכתב האמור, בא כוחם הנוכחי של העותרים הודיע כי מרשיו מקבלים את הצעת רמ"י ממרץ 2024. לדבריו, מרשיו נכונים כיום להרוס בעצמם חלק מבית המגורים שבנו ללא היתר במגרש 70, ולהתכנס לחלק הצפוני של מגרש 70 לשטח של 550 מ"ר – הוא השטח שצוין בהצעות רמ"י מאוגוסט 2023 וממרץ 2024. זאת בכפוף לכך שרמ"י תתחייב להמשיך בהליכים להקצאת החלק הצפוני הנ"ל של מגרש 70 לעותרים; ובכפוף לכך שהרשות לאכיפה במקרקעין תבטל או תעכב את צו ההריסה המנהלי לגבי הבנוי באותו חלק במגרש שהעותרים מסכימים להתכנס אליו (עמ' 215 לתגובה המקדמית).

23.העתירה שבכותרת הוגשה ביום 1.11.2024, קרי- בחלוף 11 ימים ממשלוח ההצעה העדכנית של העותרים לרמ"י, ובטרם רמ"י הגיבה להצעה. אציין כבר עתה כי רמ"י השיבה להצעת העותרים במסגרת ההתדיינות לפניי, ודחתה אותה.

העתירה הנוכחית והשתלשלות העניינים בה

24.כפי שיפורט להלן, בכתב עתירתם העותרים מבקשים להורות לרמ"י להקצות להם את החלק הצפוני של מגרש 70 בשטח של 550 מ"ר; וכן להורות לרשות לאכיפה במקרקעין להימנע מהריסת הבנוי באותו חלק של המגרש, וזאת עד לחתימה על היתר בנייה ביחס אליו.

ביחד עם הגשת העתירה, הגישו העותרים בקשה לצו ארעי וזמני למניעת ביצוע צו ההריסה המנהלי. ביום 7.11.2024 הוריתי על מתן צו ארעי למניעת ההריסה בכפוף להפקדת סך של 45,000 ₪ להבטחת נזקי המשיבים, לרבות הוצאות ההריסה למקרה שהעתירה תידחה (העותרים הפקידו את הסך שנקבע). באותה החלטה עמדתי על כך שהבקשה לסעד זמני עומדת לפני משוכות משמעותיות כמפורט שם, וציינתי כי במישור מאזן הנוחות מדובר אמנם בבית מגורים, אולם אין בכך כדי להקים חסינות מפני הריסה בשים לב למכלול השיקולים הנגדיים. בסיום אותה החלטה, הוריתי למשיבים להגיש תגובה לבקשה לצו ביניים, וכן תגובה מקדמית לעתירה ולהבהרה שהגישו העותרים.

רמ"י והרשות לאכיפה במקרקעין (המשיבות 1-2) הגישו תגובה ותגובה משלימה מטעמן לעתירה ולבקשה לצו ביניים, והעותרים הגישו תשובתם ביחס לכך. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מטה יהודה (המשיבה 3) הגישה גם היא תגובה מקדמית לעתירה כפי שיפורט להלן. האגודה (המשיבה 4) לא הגישה תגובה מקדמית למרות שהעתירה הומצאה לה, אך מזכיר היישוב מר חזי שמואל התייצב לדיון שהתקיים במעמד הצדדים. כשבוע לפני מועד הדיון דחיתי בקשה של רמ"י ושל הרשות לאכיפה במקרקעין לביטול הצו הארעי, וקבעתי כי בין היתר נוכח הסמיכות למועד הדיון, סוגיית הסעד הזמני תידון ביחד עם העתירה (החלטה מיום 26.2.2025).

ביום 9.3.2025 התקיים דיון מפורט במעמד הצדדים, במהלכו חודדו סוגיות וכן נשמעו טענות הצדדים. בתום הדיון נשמעו הערות בית המשפט מחוץ לפרוטוקול בהסכמת הצדדים, וניתנה לעותרים לבקשתם שהות להודיע עמדתם. העותרים הודיעו כי הם עומדים על מתן פסק דין בעתירה, ומכאן פסק דיני הנוכחי.

הסעדים המבוקשים בעתירה ותמצית טיעוני הצדדים

25.בכתב עתירתם העותרים מבקשים שני סעדים: ראשית, העותרים מבקשים

להורות לרמ"י להקצות להם את החלק הצפוני של מגרש 70 בשטח של 550 מ"ר, וזאת באופן שתואם – כך לטענת העותרים – את הצעת רמ"י ממרץ 2024. שנית, העותרים מבקשים להורות לרשות לאכיפה במקרקעין לבטל או לעכב את צו ההריסה המנהלי שהוצא על-ידה באוגוסט 2023, וזאת ביחס לבנוי בחלק הצפוני של מגרש 70. הכל, עד לסיום הליכי ההקצאה לעותרים של החלק הצפוני הנ"ל במגרש 70, וכן עד לחתימה על בקשה מתוקנת מטעם העותרים להיתר בנייה ביחס לבנוי בשטח האמור.

26.לטענת העותרים, המבנה אמנם הוקם מלכתחילה ללא היתר בנייה, אך זאת נוכח הסתמכות בתום לב של העותרים על ההסכם שערכו מול האגודה, וכן על המלצות האגודה ועל כך שהתכנית התקפה במקרקעין מסמנת את מגרש 70 בשטח כולל של 819 מ"ר. מכל מקום נטען כי השיקול של אי עידוד עבריינות בנייה אינו חזות הכל, ויש לאזנו עם אינטרסים נוגדים. העותרים הדגישו כי נכון להיום רשויות התכנון אישרו כי התקיימו כל התנאים למתן היתר בנייה להכשרת המבנה שהוקם במגרש, למעט חתימתה של רמ"י על הסכמתה למתן ההיתר. נטען כי בנסיבות העניין סירובה של רמ"י לחתום על היתר הבנייה, ובמקביל עמידתה של הרשות לאכיפה במקרקעין על ביצוע מיידי של צו ההריסה המנהלי - מהווים עמדה לא סבירה, לא הוגנת ובלתי מידתית. כך, שכן לפי הנטען אין כיום מניעה תכנונית להכשיר בדיעבד את אי חוקיות המבנה שהוקם במגרש 70.

לשיטת העותרים, עקב נסיבותיהם המיוחדות ראוי להורות לרמ"י להקצות להם את הקרקע הרלוונטית במגרש 70 בפטור ממכרז תוך חתימת רמ"י על הסכמתה להיתר הבניה המבוקש, וזאת בלא לעמוד על התקיימות התנאים הקשורים בקידום הסדר ההרחבה במושב. כך, על מנת שלפי הנטען העותרים לא יהפכו ל"בני ערובה" ולכלי בידי רמ"י להפעלת לחץ פסול על האגודה, כדי לממש את הסדר ההרחבה הכולל אשר קידומו אינו בשליטת העותרים.

עוד נטען כי יש להקצות לעותרים את החלק הצפוני של מגרש 70 בפטור ממכרז מכוח זכות הייזום של האגודה במסגרת הסדר ההרחבה הכולל במושב, באופן שלטענת העותרים יעלה בקנה אחד עם הצעות רמ"י מאוגוסט 2023 וממרץ 2024. כאמור לעיל, כיום העותרים נכונים לדבריהם להתכנס לשטח של 550 מ"ר בחלק הצפוני של מגרש 70, להתפנות מיתרת המגרש, ולהרוס את אותם חלקים במבנה ככל שהם חורגים משטח החלק הצפוני הנ"ל. לטענת העותרים, הם פנו לרמ"י באוקטובר 2024 בהצעה עדכנית שנועדה להוביל לפתרון כאמור, אולם לא קיבלו מענה להצעתם שלפי הנטען נעשתה במנותק מהתביעה האזרחית שנמחקה. לטענת העותרים, עתירתם הנוכחית מופנית גם כנגד אי מתן מענה מצד רמ"י להצעתם העדכנית האמורה. בהקשר זה העותרים הדגישו כי האגודה מסכימה להקצות להם את מגרש 70 במסגרת זכות הייזום שלה בהסדר ההרחבה הכולל. עוד נטען כי קידום ההסדר הכולל נמצא בשלבים מתקדמים. לפי הטענה, מטעמים אלה ראוי לקבוע כי השגתו של היתר הבנייה היא אפשרית, וכי מוצדק לעכב את ביצועו של צו ההריסה המנהלי.

בהמשך לכך, העותרים טענו כי רמ"י והרשות לאכיפה במקרקעין לא הפעילו שיקול דעת סביר אלא עשו שימוש באמצעי דרקוני של צו הריסה מנהלי כדי להפוך את העותרים כמקרה לדוגמה, למען אחרים במושב יראו וייראו. נטען כי מאחר שהוועדה המקומית אינה מתנגדת למתן היתר בנייה שיכשיר בדיעבד את אי חוקיות הבנייה במגרש 70, הרי האמצעי של צו הריסה מנהלי אינו מתאים בנסיבות העניין - הן מאחר שהצו לא מבוסס על טעמים תכנוניים, והן מאחר שצו הריסה מנהלי לא נועד להסדיר מחלוקות חוזיות או קנייניות מול רמ"י בנוגע להקצאת מקרקעין.

העותרים הוסיפו וטענו לאכיפה בררנית ביחס לעבירות בנייה אחרות במושב תירוש, ולפגיעה בזכות הקניין ובזכותם לדיור נאות. הם הדגישו בטיעוניהם בכתב ובעל פה כי הריסת המבנה משמעותה "גזר דין מוות כלכלי" עבורם ועבור ילדיהם הקטנים, וטענו כי לוו כספים רבים לצורך בניית בית המגורים במגרש 70 וכי הריסתו תוריד את כל השקעתם לטמיון.

27.הועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה ציינה בתגובתה המקדמית מיום 4.12.2024 כי כל התנאים למתן היתר הבנייה המבוקש על-ידי העותרים מולאו, למעט אישור רמ"י לבנייה. הוועדה המקומית הדגישה בתגובתה כי הריסת בית המגורים תגרום נזק בלתי הפיך לעותרים שפועלים להסדרת הליך הרישוי, ומילאו אחר כל תנאיו למעט אישור רמ"י. בנסיבות אלה, הוועדה המקומית ציינה כי היא אינה מתנגדת לביטול או לעיכוב צו ההריסה המנהלי שניתן ביחס לבנייה הלא חוקית במגרש 70. בד בבד, הוועדה המקומית הדגישה כי אין באפשרותה לאשר את היתר הבנייה המבוקש בהעדר הסכמה של רמ"י לכך, וזאת נוכח תקנה 36(ה)(1) לתקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016 (להלן: תקנות רישוי הבנייה) הדורשת את אישור רמ"י כתנאי למתן היתר בנייה במקרקעי ישראל.

28.כאמור לעיל, האגודה לא הגישה תגובה מקדמית לעתירה (לפי הנטען הדבר נבע ממחלת בא כוחה), אולם מזכיר המושב מר חזי שמואל התייצב לדיון במעמד הצדדים. בדיון לפניי טען מר שמואל כי להערכתו בתוך שלושה עד ארבעה חודשים מהיום יינתן אישור להוצאות הפיתוח של פרויקט ההרחבה במושב (פרוטוקול מיום 9.3.2025, עמ' 9, ש' 2-9).

29.מנגד, רמ"י וכן הרשות לאכיפה במקרקעין טענו בכתב ובעל פה כי דין העתירה והבקשה לצו ביניים להידחות על הסף, בין היתר מחמת חוסר תום לב קיצוני והעדר ניקיון כפיים מצד העותרים, וכן מחמת העדר סמכות עניינית של בית המשפט לעניינים מנהליים לדון בסעד שהתבקש כלפי הרשות לאכיפה במקרקעין. עוד נטען כי דין העתירה להידחות לגוף הדברים, בהעדר פגם מנהלי המצדיק התערבות שיפוטית בשיקול הדעת המנהלי. הטעמים לכך פורטו בהרחבה בתגובותיהם בכתב ובעל פה של רמ"י ושל הרשות לאכיפה במקרקעין. אעמוד על טעמים אלה להלן במסגרת הכרעתי בעתירה.

דיון והכרעה

30.לאחר שעיינתי במכלול החומר שהוגש לעיוני ולאחר ששקלתי את מלוא טענות הצדדים בכתב ובעל פה, עמדתי היא כי דין העתירה להידחות על הסף ולגופה, וממילא דין הבקשה לצו ביניים להידחות גם היא.

להלן טעמיי לכך.

(א) דחיית העתירה על הסף

31.העתירה שלפניי לוקה באי ניקיון כפיים בולט. כעולה מפס' 4 ואילך לדבריי לעיל, העותרים בנו במגרש 70 בית רחב ידיים בן שלוש קומות ובריכת שחייה ללא היתר בנייה, תוך עשיית דין עצמי. יתר על כן, העותרים המשיכו בביצוע הבנייה הלא חוקית גם לאחר שרמ"י דחתה את בקשתם להקצאת מגרש 70 בפטור ממכרז; גם לאחר שהעותרים קיבלו אזהרה ביולי 2023 מהרשות לאכיפה במקרקעין לפני נקיטת הליכים; גם לאחר שבשיחה טלפונית של העותר עם מפקחת מהרשות לאכיפה במקרקעין יום לאחר מתן האזהרה, העותר טען באוזני המפקחת כי הוא הפסיק את עבודות הבנייה עד לקבלת היתר; וגם לאחר שבאוגוסט 2023 הרשות לאכיפה במקרקעין הוציאה צו הריסה מנהלי למבנה. למרות כל אלה, הבנייה לא הופסקה אלא נמשכה עד להשלמתה. יתרה מזאת, העותרים המשיכו בבניית המבנה ללא היתר בנייה, וזאת במקביל להגשה ולניהול של הליכים משפטיים שהם יזמו כנגד צו ההריסה המנהלי, ובעת שהליכים משפטיים אלה היו תלויים ועומדים. כל אלה במשקלם המצטבר מהווים אי ניקיון כפיים חמור.

אציין כי טענת העותרים לפיה הם הסתמכו בתום לב על ההסכם שחתמו בשנת 2020 עם האגודה במסגרתו נמכרו לעותרים הזכויות בבית המקצועי, וכן טענת העותרים לפיה הם הסתמכו בתום לב על המלצת האגודה לרמ"י להקצות להם את מגרש 70, אינן יכולות להתקבל:

ראשית, העותרים הרסו את הבית המקצועי במגרש 70 והחלו בבנייה של בית המגורים החדש לכל המאוחר במרץ 2023, וזאת בטרם פנו לוועדה המקומית בבקשה לקבלת היתר בנייה בספטמבר 2023. קרי- העותרים בחרו במודע לפעול בדרך פסולה של בנייה תחילה, ובקשת רישוי לאחר מכן.

שנית, כפי שצוין בפס' 3 לדבריי לעיל, בהסכם בין האגודה לעותרים משנת 2020 נכתב במפורש כי הגם שהזכויות בבית המקצועי נמכרו לעותרים, הרי רמ"י היא בעלת הזכויות במגרש 70 וכי באחריות העותרים לחתום על הסכם חכירה מול רמ"י לרכישת הזכויות במגרש האמור. כמו כן, בסעיף 7.2 להסכם הנ"ל נכתב בבירור כי העותרים מתחייבים שלא לבנות תוספות בנייה או לבצע בנייה כלשהי, ללא קבלת הסכמה של האגודה מראש ובכתב; וכן מתחייבים שלא לחרוג מגבולות הבית והמגרש כפי שייקבעו על-ידי רמ"י. המלצת האגודה לרמ"י להקצות את מגרש 70 לעותרים, אינה מאיינת את הצורך במתן החלטה על הקצאה כאמור מצד רמ"י כגורם המוסמך, ואינה מייתרת את ההכרח בחתימה על הסכם חכירה להקצאת הזכויות במגרש. בנסיבות אלה, העותרים ידעו או למצער עצמו עיניהם מלדעת, כי הם אינם רשאים להרוס את הבית המקצועי ולבנות בית מגורים חדש במגרש 70 ללא היתר בנייה, בטרם הסדרת הזכויות במגרש מול רמ"י, ובטרם קבלת הסכמתה לבנייה כבעלת הקרקע. העותרים בוודאי היו מודעים לכל אלה לאחר שהוצא צו הריסה מנהלי למבנה. למרות זאת, העותרים בחרו להמשיך בביצוע הבנייה הלא חוקית עד להשלמתה.

בהמשך לכך אציין כי אין ממש בטענה נוספת של העותרים, לפיה הם הסתמכו בתום לב על התכנית שבתוקף, המסמנת את מגרש 70 בשטח כולל של 819 מ"ר. כאמור, לכל הפחות משנת 2020 ואילך העותרים ידעו שהזכויות במגרש 70 הן בבעלות רמ"י ושעליהם להסדיר את הקצאת הזכויות במגרש האמור מולה כבעלת הקרקע. לפיכך גם אם הבנייה המדוברת תואמת את התכנית התקפה במקרקעין, אין בכך כדי לתת מענה לעובדה שהעותרים בנו בית מגורים רחב ידיים ללא היתר על קרקע ציבורית, על אף שהקרקע לא הוקצתה להם ועל אף שהעותרים היו מודעים לכך שהיא אינה שלהם מבחינה קניינית.

המסקנה המתבקשת מכל אלה היא כי העותרים פעלו לקביעת עובדות בשטח תוך עשיית דין עצמי בוטה, תוך התעלמות מצו הריסה מנהלי שהליכים משפטיים בעניינו נדחו, ובחוסר ניקיון כפיים בולט בניסיון להוביל למעשה עשוי, כאילו לית דין ולית דיין. די בכך כדי להוביל לדחיית העתירה על אתר. כבר נפסק כי: "פעולה של עשיית דין עצמי ובקשה למתן סעד מן הצדק, צרות הן אחת לרעותה, ואינן יכולות לדור זו עם זו בכפיפה אחת" (בג"צ 7013/21 אבו זיתון נ' ראש המינהל האזרחי, פס' 7 (18.11.2021)). עוד נפסק כי "על הבא בשערי בית משפט מנהלי בעתירה נגד רשות ציבורית לבוא כשידיו נקיות...כנגזרת מכך, בית המשפט המנהלי ישקול לדחות את העתירה על הסף בנסיבות בהן העותר...עשה דין לעצמו והפר את החוק" (עע"ם 5137/24 נאקאש נ' אליאס, פס' 18 (8.12.2024)).

32.אוסיף כי אף בהתעלם מהנימוק של העדר ניקיון הכפיים, יש מקום לדחות על הסף את הסעד המבוקש בכתב העתירה כלפי הרשות לאכיפה במקרקעין לביטול צו ההריסה המנהלי. זאת מהטעם של העדר סמכות עניינית:

כפי שפורט בפס' 8 לדבריי לעיל, העותרים הגישו לבית המשפט לעניינים מקומיים בבית שמש בקשה לביטולו של צו ההריסה. בקשתם נדחתה בהסכמתם. לא הוגש הליך ערעורי על כך, והצו הפך לחלוט. אוסיף כי העותרים אישרו בטיעוניהם לפניי כי עתירתם אינה תוקפת מדיניות כללית של הרשות לאכיפה במקרקעין (ראו: סוף פס' 13 לתגובת העותרים מיום 20.2.2025). בהתחשב בכך, ברי כי הסעד המבוקש בכתב העתירה כלפי הרשות לאכיפה במקרקעין, עניינו בצו הריסה מנהלי קונקרטי, להבדיל ממדיניות כללית בתחום האכיפה שחורגת מעניינו של עותר ספציפי. דא עקא, בית משפט זה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים אינו מוסמך להורות על ביטולו של צו הריסה מנהלי מסוים. הדברים נקבעו במפורש בפרט 10(א) לתוספת הראשונה לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התש"ס-2000 (להלן: חוק בתי המשפט לעניינים מנהליים). פרט 10(א) הנ"ל החריג מגדרי סמכותו של בית משפט זה בענייני תכנון ובניה, את פרק י' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה) אשר מכוחו הוצא צו ההריסה המנהלי בעניינם של העותרים. בהתאם לכך, כבר נפסק כי סוגיית חוקיותו של צו הריסה ספציפי שהוצא במקרה זה או אחר, אינה מצויה בסמכותו של בית המשפט לעניינים מנהליים (ראו: בג"צ 8071/01 יעקובוביץ נ' היועץ המשפטי לממשלה, פס' 17-18 (18.11.2002)).

אציין כי הדברים בולטים במיוחד בנסיבות המקרה דנן, שכן בקשה מבית המשפט לעניינים מנהליים להורות על ביטולו של צו ההריסה המנהלי, משמעותה עקיפה של ההליך המשפטי שהתקיים באותו עניין לפני הערכאה המוסמכת (בית המשפט לעניינים מקומיים בבית שמש), שם כבר נדחתה בהסכמה בקשה של העותרים לביטול צו ההריסה בפסק דין חלוט. אין להתיר התנהלות דיונית מסוג זה.

בשורה התחתונה: יש לדחות על הסף את בקשת העותרים להורות על ביטולו של צו ההריסה המנהלי שניתן בעניינם, וזאת בהעדר סמכות עניינית של בית משפט לעניינים מנהליים להיזקק לסעד האמור.

33.למען הסדר הטוב, אציין כי העותרים ביקשו באופן חלופי להורות לרשות לאכיפה במקרקעין לעכב (להבדיל מלבטל) את צו ההריסה המנהלי, וזאת עד להסדרת זכויות העותרים בחלק הצפוני של מגרש 70, ועד לחתימה על בקשתם להיתר בנייה מתוקן ביחס לכך. ודוק, בפסיקתו של בית המשפט העליון נקבע כי ככלל בית המשפט לעניינים מנהליים מוסמך להורות על עיכוב ביצוע של צו הריסה מנהלי, אולם סמכות זו "שמורה למקרים חריגים ויוצאי דופן" בלבד, שכן ברגיל יש מקום לזהירות שיפוטית בכל הנוגע להליכים "חוזרים", קרי- הליכים מנהליים שנסובים על צו הריסה שתוקפו אושר זה מכבר (ראו: עע"ם 2645/18 מועצת הכפר וולג'ה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים, פס' 15 (29.10.2018); עע"ם 6807/07 אוהרנסיאן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פס' 5 (26.9.2007)). כפי שיובהר להלן, אני סבורה כי המקרה דנן אינו נמנה עם המקרים החריגים ויוצאי הדופן בהם בית המשפט לעניינים מנהליים יורה על עיכוב ביצוע נמשך של צו הריסה מנהלי חלוט. הנימוקים לעמדה זו אינם במישור הסמכות העניינית אלא במישור המהותי לעיצומם של דברים, ולפיכך אעמוד עליהם בהמשך הדיון. אוסיף כי בין הצדדים לא הייתה מחלוקת בעניין סמכותו של בית משפט זה להיזקק לסעד שהתבקש כלפי רמ"י בעניין הקצאה ראשונית של מקרקעין (ראו: פרט 59(1) לתוספת הראשונה לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים).

34. על מנת שהתמונה לא תהיה חסרה, אציין כי רמ"י טענה שיש לדחות על הסף את העתירה כלפיה, גם בעילה של אי מיצוי הליכים והיותה של העתירה מוקדמת. זאת מאחר שהעתירה הוגשה 11 ימים לאחר שהעותרים פנו לרמ"י באוקטובר 2024 בהצעה עדכנית מטעמם, וזאת בטרם ניתנה לרמ"י שהות סבירה לבחון את ההצעה ולהגיב לה עובר להגשת העתירה. אבהיר כי אינני רואה להיזקק לטענת הסף האמורה, שכן אין חולק שרמ"י מסרה מענה להצעתם העדכנית של העותרים במסגרת תגובותיה בהליך הנוכחי, ולעותרים ניתנה אפשרות להשיב לכך. הדבר מקרין על הצורך במיצוי הליכים מקדים בנקודת הזמן הנוכחית (ראו: פס' 131 לתגובה המקדמית; עוד ראו: דברי ב"כ העותרים בעמ' 4 לפרוטוקול מיום 9.3.2025, עמ' 4, ש' 34: "בינתיים קיבלנו את התשובה להצעה שלנו במסגרת התגובות בהליך").

35.סיכומם של דברים עד כה: דין העתירה כלפי רמ"י וכלפי הרשות לאכיפה במקרקעין להידחות על הסף, מחמת אי ניקיון כפיים חמור מצד העותרים. כמו כן, דין העתירה כלפי הרשות לאכיפה במקרקעין להידחות על הסף מחמת העדר סמכות עניינית, וזאת בכל הנוגע לבקשת העותרים להורות על ביטולו של צו ההריסה המנהלי.

על אף מסקנה זו, ראיתי לבקש את תגובות המשיבים לעתירה ולבקשה לצו ביניים וכן לקיים דיון בהן במעמד הצדדים. זאת מתוך רגישות לכך שמדובר בבית מגורים שהעותרים טענו שהריסתו תסב להם נזקים ניכרים, ומתוך זהירות שנועדה לוודא האם יש ממש בטענות העותרים לגוף המחלוקות בין הצדדים. כפי שיפורט להלן, מסקנתי היא כי אין עילה להתערבותי גם לעיצומם של דברים.

(ב) דחיית העתירה לגוף הדברים בעניין הסעד שהתבקש כלפי רמ"י

36.כפי שכבר צוין, העותרים מבקשים להורות לרמ"י להקצות להם את החלק הצפוני של מגרש 70 בשטח של 550 מ"ר, ולחתום על היתר בנייה שיכשיר בדיעבד את הבנייה שבוצעה שם. דא עקא, העותרים לא הניחו בסיס חוקי לחייב את רמ"י להקצות להם את הקרקע הנדונה ללא מכרז. הם גם לא הצביעו על עילה לחייב את רמ"י להסכים למתן היתר בנייה על אף קיומו של צו הריסה מנהלי חלוט ובלא שנחתם הסכם חכירה. אסביר.

37.נקודת המוצא היא כי רמ"י היא בעלת הקרקע במגרש 70, כאשר אין בנמצא יחסים חוזיים ישירים בין רמ"י לעותרים.

נקודת מוצא נוספת שלא הייתה שנויה במחלוקת לפניי היא כי ככלל, רמ"י אינה רשאית להקצות מגרשים בפטור ממכרז ביישובים חקלאיים שאינם בנגב ובגליל. במלים אחרות: הכלל הוא שמגרשים ביישובים חקלאיים במרכז הארץ, לרבות במושב תירוש, ישווקו באמצעות מכרז פומבי. מקורו של הכלל האמור הוא בהחלטת הנהלה של רמ"י מס' 3212 מיום 22.5.2012 (להלן: החלטה 3212), שהתקבלה בעקבות תיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות משנת 2011 (עמ' 222 לתגובה המקדמית). כלל זה חל גם על מגרשים מבונים שבהם בתים מקצועיים, וזאת בהתאם לסעיף 8.6.14 בשילוב עם סעיף 8.6.26 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן גם: קובץ ההחלטות) (עמ' 233 ועמ' 235 לתגובה המקדמית; ראו גם: עת"מ 52936-01-21 גווילי נ' רמ"י (25.1.2022)).

אציין כי לכלל האמור שמחייב הקצאת מגרש ביישוב חקלאי במרכז הארץ באמצעות מכרז פומבי, ישנו חריג שנקבע בהוראת מעבר בהחלטה 3212 הנ"ל. לפי הוראת המעבר האמורה, ניתן להקצות מגרש בפטור ממכרז לגבי מי שהיה בגיר במועד הקובע בשנת 2012, אם הוא החזיק באותה עת במגרש מבונה; או אם עד המועד הקובע בשנת 2012 התקיים בעניינו דיון בוועדת קבלה לגבי מגרש פנוי, והוא הסדיר את תשלום הוצאות הפיתוח כמפורט שם (עמ' 223-224 לתגובה המקדמית; וכן פרוטוקול מיום 9.3.2025, עמ' 1, ש' 29-33).

38.על רקע כל אלה, בפתח הדיון יש לבחון את השאלה האם יש יסוד לחייב את רמ"י להקצות לעותרים את מגרש 70 (או חלק ממנו) בהקצאה ישירה תוך פטור ממכרז פומבי. התשובה לשאלה זו היא שלילית:

 ראשית, לא היה חולק לפניי שתנאיה של הוראת המעבר בהחלטה 3212 הנ"ל לא התקיימו בעניינו של העותר, ולוּ מאחר שהוא היה קטין במועד הקובע בשנת 2012 (ראו גם דברי ב"כ העותרים בפרוטוקול מיום 9.3.2025, עמ' 4, ש' 28: "אני מסכים שעל פניו הם [העותרים] לא עמדו בהוראת המעבר..."). במאמר מוסגר אציין כי לשיטת רמ"י, העותר לא עמד בתנאיה של הוראת המעבר גם מאחר שהוא לא הציג ראיות אובייקטיביות לתמיכה בטענתו לפיה הוא החזיק במגרש 70 עובר למועד הקובע בשנת 2012. כך במיוחד כאשר ישנן אינדיקציות כי אותה עת האגודה המליצה על הקצאת הזכויות בבית המקצועי למומלץ אחר שאינו העותר. בכל מקרה, נראה כי אין צורך להכריע בכך, שכן כאמור אין חולק שהעותר היה קטין במועד הקובע בשנת 2012, ודי בכך כדי לקבוע שתנאיה של הוראת המעבר בהחלטה 3212 לא התקיימו לגביו. ממילא, נותר על כנו הכלל שלפיו רמ"י אינה רשאית להקצות לעותרים את מגרש 70 בהקצאה ישירה תוך פטור ממכרז פומבי. ועוד במאמר מוסגר: העותרים טענו להפליה פסולה בכך שרמ"י הקצתה למשפחות אחרות במושב תירוש מגרשים מבונים בהקצאה ישירה תוך פטור ממכרז (פס' 3 לכתב העתירה). דא עקא, העותרים הסתפקו בהעלאת טענה כללית בעניין זה, ללא הפנייה למקרים קונקרטיים. בנסיבות אלה, לא ניתן לשלול כי התנאים שנקבעו בהוראת המעבר בהחלטה 3212 הנ"ל, התקיימו בעניינן של אותן משפחות באופן שאיפשר להקצות להן מגרש מבונה בפטור ממכרז. זאת בשונה מעניינם של העותרים, שכאמור תנאיה של הוראת המעבר לא התקיימו לגביהם.

שנית, בסוף פס' 35 לתשובת העותרים מיום 20.2.2025, העותרים הפנו לתקנה 25 ולתקנה 3(28) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (להלן: תקנות חובת מכרזים) המסמיכות את רמ"י ליתן פטור ממכרז. אעיר כי כתב העתירה לא העלה טענה כלשהי בעניין תקנות אלה ולא אזכר אותן, כך שמדובר בהרחבת חזית. מכל מקום, ההפניה בתשובת העותרים לתקנות האמורות, נעשתה באופן לאקוני וסתמי. על אף הזדמנות שניתנה לעותרים בדיון במעמד הצדדים לנמק את עמדתם בעניין זה, לא הצלחתי לקבל מענה ממשי לשאלה מהו הבסיס העובדתי והמשפטי לכך שלפי הנטען תקנה 25 לתקנות חובת מכרזים חלה בעניינם של העותרים; ואף לא הובהר מה הן אותן "נסיבות מיוחדות ונדירות" שמצדיקות התקשרות ישירה עם העותרים ללא מכרז מכוח תקנה 3(28) לתקנות הנ"ל (כך בכלל, וכך במיוחד בשים לב לקיומו של צו הריסה מנהלי חלוט לגבי הבנייה הלא חוקית שהעותרים הקימו תוך עשיית דין עצמי במגרש נושא העתירה). לכך יש להוסיף את טענתה של רמ"י, לפיה בכל מקרה תקנה 25 ותקנה 3(28) לתקנות חובת מכרזים מהוות חקיקת משנה מוקדמת בציר הזמנים, אשר נדחית מפניו של תיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות והחלטות מועצת מקרקעי ישראל שהתקבלו בעקבותיו, אשר קבעו את הכלל לפיו אין להקצות מגרש ביישובים חקלאיים במרכז הארץ בפטור ממכרז, למעט בהתקיים חריגים ספציפיים כדוגמת הוראת המעבר בהחלטה 3212 (ראו: פרוטוקול מיום 9.3.2025, עמ' 4 ש' 15 עד עמ' 5 ש' 17).

39.דומה כי בא כוח העותרים הבין את הקושי שיש למרשיו להצביע על מקור שבדין שיחייב את רמ"י להקצות להם את מגרש 70 בהקצאה ישירה תוך פטור ממכרז. הוא אף אישר בדיון לפניי (פרוטוקול מיום 9.3.2025, עמ' 5, ש' 24-25) כי: "אני מסכים שאין לי טענה לזכות של העותרים להקצאת המגרש אליהם [בפטור ממכרז] במנותק מההסדר הכולל, מלבד תקנה 3(28) [לתקנות חובת המכרזים]" – תקנה לגביה ציינתי כי לא הונחה תשתית עובדתית ומשפטית שמאפשרת לקבוע כי היא חלה במקרה הנוכחי (ראו: פס' 38 לדבריי לעיל).

על רקע זה, בא כוח העותרים הדגיש בדיון במעמד הצדדים כי לשיטתו חובתה של רמ"י להקצות למרשיו את מגרש 70 בפטור ממכרז, נובעת מההצעות שרמ"י עצמה הציעה לאגודה באוגוסט 2023 ובמרץ 2024. לטענת בא כוח העותרים, בהתאם להצעות אלה, על רמ"י להקצות למרשיו בפטור ממכרז את החלק הצפוני של מגרש 70 בשטח של 550 מ"ר – שטח שכיום העותרים נכונים להתכנס אליו, תוך שהם מסכימים לדבריהם להתפנות מהחלק הדרומי של מגרש 70 ולהרוס את הבינוי שהקימו שם.

דא עקא, במצב הנוכחי הצעותיה של רמ"י מאוגוסט 2023 וממרץ 2024 אינן מסייעות לעותרים, שכן התנאים שנקבעו במסגרתן לא התקיימו במועדים שנקצבו לכך, כך שההצעות אינן בתוקף. כמו כן, לא ניתן להתעלם מנסיבות שהתרחשו לאחר העלאת אותן הצעות, ואסביר.

40.מדברי נציג רמ"י בדיון לפניי עלה כי בעקבות פניית יו"ר האגודה לרמ"י ביולי 2023, נעשה ניסיון להציע פתרון בעניינם של העותרים לאחר שהתברר שהם אינם זכאים להקצאה ישירה של מגרש 70 בפטור ממכרז, שכן הם אינם עומדים בתנאיה של הוראת המעבר הקבועה בהחלטה 3212. הפתרון שנדון בהצעות של נציג רמ"י לאגודה מאוגוסט 2023 וממרץ 2024, היה לכלול את מגרש 70 במסגרת הסדר הרחבה כולל במושב תירוש על יסוד תכנית שאושרה. ההצעה התבססה על פרק משנה 8.18 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל המאפשר לאגודה לקבל תמריצים עבור מסירת מגרשים פנויים וריקים לרמ"י שנכללים בתחום תכנית הרחבה של המושב, וזאת לצורך שיווקם במכרז פומבי על-ידי רמ"י בתנאים שפורטו בפרק משנה 8.18 הנ"ל, ובכפוף לאישור הנהלת רמ"י. אחד התמריצים המוצעים לאגודה לפי סעיף 8.18.14 לקובץ ההחלטות, הוא מתן זכות ייזום שמאפשרת למומלצים מטעם האגודה לרכוש מגרשים מסוימים בפטור ממכרז, ובדמי חכירה מהוונים על בסיס שומה עדכנית שאמורה להביא בחשבון בין היתר את תוצאות השיווק במכרז פומבי של המגרשים שיימסרו לרמ"י במסגרת הפרויקט. אציין כי בניסיון לסייע לעותרים, רמ"י גילתה גמישות בהצעתה הנדונה לכלול את מגרש 70 בגדרי הסדר ההרחבה הכולל של המושב, שכן מגרש 70 הוא מגרש מבונה שלא היה אמור להיכלל בהסדר האמור.

ודוק, ההצעה של רמ"י מאוגוסט 2023 פירטה תנאים להכללתו של מגרש 70 במסגרת הסדר ההרחבה הכולל במושב. בין היתר, נקבע בהצעתה של רמ"י כי בתוך שנה יש להתאים את מגרש 70 למצב התכנוני, ולצמצם את שטח המגרש מ-918 מ"ר ל-550 מ"ר בהתאם להנחיות תחום תכנון במרחב, וזאת על מנת שרמ"י תוכל לשווק במכרז פומבי את יתרת המגרש הפנוי שייווצר. דרישה זו נבעה מסעיף 8.6.27 בשילוב עם סעיף 8.6.4(ג) לקובץ ההחלטות (עמ' 235 ועמ' 228 לתגובה המקדמית). היא נועדה להתאים את מגרש 70 ככל הניתן להוראות תמ"א 35 לגבי גודל מגרש להחכרה, וכן לצמצם את היקף הקרקע שתוקצה בפטור ממכרז במסגרת זכות הייזום שתינתן לאגודה. אעיר כי בהצעה הנדונה של רמ"י לאגודה מאוגוסט 2023, הוזכר במפורש פרק משנה 8.18 לקובץ ההחלטות עליו מבוססת הצעת רמ"י. כמו כן, צוין בהצעה כי מגרש 70 ייכלל בזכות הייזום של האגודה על חשבון המכסה, וכי היקף זכות הייזום של האגודה ייקבע בהלימה לשווי היחסי של המגרשים שיימסרו לרמ"י על פי שומה. הווה אומר: ניתן היה להבין מהצעת רמ"י מאוגוסט 2023 כי הכללתו של מגרש 70 במסגרת זכות הייזום של האגודה, מחייבת לכל הפחות תחילת מימוש של הסדר ההרחבה הכולל במושב (עמ' 116-117 לתגובה המקדמית).

כפי שצוין בפס' 18 לדבריי לעיל, האגודה לא עמדה במועדים שנקצבו ליישום הסדר ההרחבה, ופנתה לרמ"י בבקשה להאריך מועדים אלה. ההצעה של רמ"י ממרץ 2024 התייחסה לבקשה האמורה של האגודה להארכת מועדים, ועמדה על התנאים למימוש הסדר ההרחבה תוך התייחסות גם למגרש 70. אציין כי לא מדובר בתנאים חדשים שכן הם פורטו בהתכתבויות קודמות בין רמ"י לאגודה ובכל מקרה הם נובעים מפרק משנה 8.18 לקובץ ההחלטות. ואלה עיקרי הדרישות שצוינו בהצעת רמ"י ממרץ 2024 כתנאי לכך שרמ"י תסכים להמשיך בקידום הסדר ההרחבה במושב תירוש: (א) גיבוש תקציב פיתוח לפרויקט ההרחבה על-ידי המועצה האזורית מטה יהודה עד יום 2.6.2024. במכתב הודגש כי דרישה זו מונחת לפתחה של האגודה והיא אינה באחריות רמ"י. (ב) קביעת זכות הייזום של האגודה בהתאם למספר המגרשים הריקים שישווקו בפועל על-ידי רמ"י. (ג) התחייבות האגודה להסדיר בתוך 10 חודשים את המבנה הלא חוקי שנבנה במגרש 70 תוך התאמתו למצב התכנוני שחל על המקרקעין. בעניין זה צוין כי יש לנקוט בפעולה תכנונית במסגרתה יצומצם שטח המגרש הבנוי מ-918 מ"ר לכ-550 מ"ר בהתאם להנחיות תחום תכנון מרחב, תוך הסכמת האגודה לשיווק על-ידי רמ"י של יתרת המגרש הפנוי שייווצר. (ד) תשלום דמי שימוש על-ידי האגודה בגין ההפרות שבוצעו במגרש 70 בהתאם לדרישה נפרדת בעניין. בהצעה הנדונה צוין כי ככל שמלוא התנאים האמורים יתקיים, רמ"י תבחן את האפשרות להקצות את הזכויות במגרש 70 למי מטעם האגודה (שכאמור המליצה על העותרים), וזאת בכפוף לדמי חכירה מהוונים לפי שומה עדכנית למועד עריכת העסקה, ובכפוף לאישור סופי של הגורמים המוסמכים בהתאם לנהליה של רמ"י (עמ' 132 לתגובה המקדמית).

41.כאמור, העותרים מבססים את בקשתם לחייב את רמ"י להקצות להם את מגרש 70 (או חלק ממנו) בפטור ממכרז, על הצעותיה האמורות של רמ"י מאוגוסט 2023 וממרץ 2024. דא עקא, גם אם נתעלם מכך שההצעות של רמ"י הופנו לאגודה ולא לעותרים באופן אישי, הרי התנאים שנקבעו במסגרת ההצעות האמורות לצורך הכללת מגרש 70 בגדרי הסדר ההרחבה, לא התממשו עד המועדים שנקצבו לכך על-ידי רמ"י, ולמעשה עד היום: ראשית, טרם אושר תקציב פיתוח לפרויקט ההרחבה במושב. שנית, טרם החל שלב שיווק מגרשים בפועל על-ידי רמ"י. ממילא טרם נקבע היקף זכות הייזום של האגודה בפרויקט. שלישית, טרם אושרה פעולה תכנונית של חלוקת מגרש 70 לשניים, תוך צמצום המגרש המבונה לשטח של עד 550 מ"ר (שיוקצה לאגודה כחלק מזכות הייזום), ויצירת מגרש פנוי ביתרת השטח (שישווק על-ידי רמ"י במכרז פומבי). העותרים אמנם הגישו לרשויות התכנון בקשה מתוקנת להיתר בנייה עם תשריט חלוקה של מגרש 70 לשני מגרשים תכנוניים מוצעים על-ידם, אולם הפעולה התכנונית טרם הושלמה. זאת ועוד; תשריט החלוקה שהוצע על-ידי העותרים, לא הולם את מיקום הבית המקצועי המקורי שהעותרים הרסו, וזאת בניגוד לסעיף 8.6.27 לקובץ ההחלטות שלפיו גודלו של מגרש מבונה שיוחכר, ייקבע בין היתר בהתחשב במיקומו של הבית הקיים במגרש. במילים אחרות: תשריט החלוקה שהוצע מטעם העותרים לא מבוסס על התכנסות לשטח של 550 מ"ר בהתאם לבינוי המקורי כנדרש בקובץ ההחלטות, אלא הוא מבוסס על חלוקת המגרש לפי צרכי העותרים על מנת לצמצם את הפגיעה בבינוי הלא חוקי שהעותרים הקימו על מרבית השטח המקורי של מגרש 70. לכך יש להוסיף כי לטענת רמ"י, ככל שמגרש 70 יפוצל לשניים, לא ברור האם תהיה היתכנות הנדסית לצמצום הבינוי הלא חוקי, כך שחלק מהבינוי הקיים יוותר במגרש מבונה קטן יותר ששטחו כ-550 מ"ר, ואילו יתר הבינוי ייהרס על-מנת לאפשר מגרש פנוי לשיווק במכרז פומבי על-ידי רמ"י (פס' 7, 9, 16 ו-17 לתשובת המדינה מיום 26.2.2025).

בהתחשב בכך שהתנאים המצטברים שנקבעו בהצעותיה של רמ"י לא התקיימו עד המועדים שנקצבו לכך ולמעשה עד עצם היום הזה (לרבות אי התקיימות התנאי של אישור תקציב פיתוח לפרויקט והתנאי של שיווק מגרשים בפועל), נשמט הבסיס לדרישת העותרים לחייב את רמ"י להקצות להם את המגרש בפטור ממכרז על בסיס אותן הצעות. כמו כן, ההצעה העדכנית של העותרים מאוקטובר 2024 לפיה העותרים יתכנסו לשטח של 550 מ"ר בחלק הצפוני של מגרש 70, תוך שהם יתחייבו לא לעשות שימוש במבנה שבחלק הזה עד לחתימה על הסכם חכירה עם רמ"י, ובמקביל הם ייפנו את החלק הדרומי של המגרש תוך הריסת הבנייה הקיימת שם היום - אינה מועילה. כך, שכן הצעה זו מטעם העותרים מבססת עצמה על הצעותיה של רמ"י שכבר אינן בתוקף, משהתנאים המצטברים להן לא התממשו במועדים שנקצבו לכך.

יתרה מזאת, ולא פחות חשוב – הצעתה המקורית של רמ"י מאוגוסט 2023, הועלתה בטרם צו ההריסה המנהלי הפך לחלוט בנובמבר 2023. המשך ההצעה של רמ"י ממרץ 2024, הועלתה בטרם ניתן פסק דינה של כב' השופטת ר' פרידמן-פלדמן מאוגוסט 2024 שדחה את בקשת רשות הערעור של העותרים על דחיית בקשתם לעיכוב ביצוע צו ההריסה המנהלי, וכן בטרם ניתנה החלטתה של כב' השופטת ע' אבמן-מולר מאוקטובר 2024 שדחתה את בקשת העותרים לסעד זמני בתביעה האזרחית. מדובר בנסיבות חדשות שרמ"י הייתה רשאית ואף חייבת להביאן בחשבון בגדרי שיקוליה.

נוכח התנהלותם מעוררת הקושי של העותרים במישור עשיית הדין העצמי וחוסר תום הלב; נוכח צו ההריסה המנהלי שבינתיים הפך לחלוט, ושחל על מלוא חלקיו של המבנה הלא חוקי שהעותרים הקימו במגרש 70, לרבות בחלק הצפוני של המגרש (אליו העותרים מציעים להתכנס היום); וכן נוכח ההחלטות השיפוטיות שניתנו לאחר מרץ 2024, שדחו את בקשות העותרים לעיכוב ביצוע ההריסה במלוא שטח המגרש – הרי התנגדותה של רמ"י להצעה העדכנית של העותרים (שמבססת עצמה על הצעות רמ"י שכבר אינן בתוקף תוך שהיא עוֹצמת עין מקיומו של צו הריסה מנהלי חלוט ביחס לכל שטח המגרש), היא עמדה סבירה ואף מתבקשת. לא מצאתי בסיס לחייב את רמ"י לדבוק כיום בהצעותיה הקודמות שתנאיהן לא מומשו במועדם, ובכך לתרום לעקיפתם של צו הריסה חלוט ושל שורת החלטות שיפוטיות שדחו פעם אחר פעם את בקשות העותרים לעיכוב ביצוע ההריסה, וזאת ביחס למלוא הבינוי הלא חוקי במגרש 70 (הן בחלק הצפוני של המגרש והן בחלק הדרומי שלו).

42.למען שלמות הדברים, אוסיף שתי הערות:

ראשית, אין מקום לקבל את טענת העותרים לפיה התנהלותה של רמ"י אינה הוגנת שכן היא כובלת את העותרים לתנאים לקידום הסדר ההרחבה במושב, על אף שלעותרים אין שליטה על התקיימות תנאים אלה (כך למשל לגבי התנאי של אישור תקציב פיתוח לפרויקט, או התנאי של תחילת שיווק מגרשים בפועל). טענה זו של העותרים מתעלמת מכך שהם אינם זכאים להקצאה ישירה של מגרש 70 בפטור ממכרז פומבי, שכן כאמור הם אינם עומדים בתנאיה של הוראת המעבר בהחלטה 3212. בנוסף, הטענה האמורה של העותרים מתעלמת מכך שההצעה לכלול את מגרש 70 בגדרי הסדר ההרחבה הכולל, נעשתה מלכתחילה לפנים משורת הדין לבקשת האגודה, בניסיון לאתר פתרון שיאפשר בכל זאת את הקצאת המגרש לעותרים בפטור ממכרז, וזאת במסגרת זכות הייזום של האגודה כחלק מפרויקט ההרחבה. ודוק, ניתוק מגרש 70 מהסדר ההרחבה הכולל במושב, ישמוט את הבסיס שהיה אמור לאפשר להקצות לעותרים את המגרש הנדון בפטור ממכרז, כך שטענה בכיוון זה אינה משרתת אותם. זאת ועוד; אין מקום להקצות לעותרים את מגרש 70 (או חלק ממנו) כעת, ולהמתין עם מימוש התנאים להסדר ההרחבה במושב עד מועד לא ידוע בעתיד, שאין ודאות אם יתגשם. הסדר מסוג זה עלול להוביל להקצאה של קרקע בפטור ממכרז ללא זכאות לכך, וזאת בניגוד לדין. משכך, אין יסוד להתערבות בעמדתה של רמ"י לפיה אין להקצות את מגרש 70 בנסיבות בהן התנאים למימוש הסדר ההרחבה לא התקיימו.

שנית, לא נעלם מעיניי שעמדת הוועדה המקומית היא כי אין מניעה תכנונית להכשיר את הבנייה הלא חוקית של העותרים במגרש 70, וכי התנאי היחיד שנותר לצורך קבלת היתר בנייה היא הסכמה של רמ"י לכך כנדרש בתקנה 36(ה)(1) לתקנות רישוי הבנייה. דא עקא, בנסיבות המקרה דנן אין עילה שבדין לחייב את רמ"י להסכים למתן היתר בנייה לצורך הכשרה בדיעבד של הבנייה הלא חוקית, בלא שייחתם תחילה הסכם חכירה להקצאת הזכויות במגרש. מסקנה זו מתחייבת מסעיף 16.5 להוראת האגף החקלאי ברמ"י מס' 101 מיום 2.5.2010, שלפיו תוספת בנייה תתאפשר רק לאחר חתימה על הסכם חכירה (עמ' 256 לתגובה המקדמית). עם זאת, חתימה על הסכם חכירה עם העותרים אינה אפשרית כיום, שכן העותרים אינם זכאים להקצאה ישירה של מגרש 70 (או חלק ממנו) בפטור ממכרז; וכמו כן התנאים המצטברים להקצאת מגרש 70 בפטור ממכרז כחלק מזכות הייזום של האגודה במסגרת הסדר ההרחבה הכולל, לא התקיימו במועדים שנקבעו לכך. בנוסף, אין להתערב בעמדת רמ"י הרואה להתחשב גם בנסיבות שהתרחשו לאחר העלאת הצעותיה כמפורט לעיל.

43.המסקנה המתבקשת ממכלול הטעמים האמורים היא כי יש לדחות את העתירה כלפי רמ"י לא רק על הסף, אלא גם לעיצומם של דברים. כידוע, רמ"י משמשת נאמן הציבור בניהול קרקעות המדינה, והיא מחויבת בשמירת האינטרס הציבורי תוך הקפדה על נהליה, במיוחד כאשר עסקינן בבקשה להקצאה של קרקע בפטור ממכרז פומבי. בנסיבות המקרה דנן, לא נמצא בסיס לחייב את רמ"י להקצות לעותרים את מגרש 70 (או חלק ממנו) בהקצאה ישירה בפטור ממכרז, שכן העותרים לא עומדים בתנאיה של הוראת המעבר בהחלטה 3212. אף לא נמצאה עילה להתערב בעמדת רמ"י בדבר פקיעת הצעותיה מאוגוסט 2023 וממרץ 2024 (שנועדו לאפשר את הקצאת המגרש לעותרים בפטור ממכרז במסגרת זכות ייזום של האגודה בגדרי הסדר ההרחבה במושב), שכן התנאים לכך לא התממשו במועדם. בינתיים גם נוצרו נסיבות חדשות, שכן צו ההריסה המנהלי הפך לחלוט בנובמבר 2023; וכמו כן לאחר מרץ 2024 ניתנו שורה של החלטות שיפוטיות במסגרתן נדחו בקשות של העותרים לעיכוב ביצוע צו ההריסה לגבי מכלול הבנייה הלא חוקית במגרש 70 (לרבות בחלק הצפוני של המגרש אליו העותרים מבקשים כיום להתכנס). בנסיבות האמורות, התנגדותה של רמ"י "להחיות" את הצעותיה שכבר פקעו, וסירובה להקצות לעותרים את מגרש 70 או חלק ממנו, תוך מתן משקל גם לצו ההריסה החלוט ולהחלטות שיפוטיות שניתנו בעניין זה – היא עמדה לכל הפחות סבירה (אם לא למעלה מכך) ואין יסוד להתערב בה.

(ג) דחיית העתירה לגוף הדברים בעניין הסעד שהתבקש כלפי הרשות לאכיפה במקרקעין לעיכוב ביצוע ההריסה

44.כזכור, הסעד השני שהתבקש בפתח כתב העתירה הוא להורות לרשות לאכיפה במקרקעין לעכב את ביצוע צו ההריסה המנהלי לגבי הבנייה הלא חוקית בחלק הצפוני של מגרש 70, וזאת עד לסיום הקצאת המקרקעין לעותרים על-ידי רמ"י ועד לחתימה על היתר בנייה מתוקן לצורך הכשרת אי חוקיות המבנה בחלק הצפוני של המגרש (כאמור, העותרים הוסיפו וביקשו להורות על ביטולו של צו ההריסה המנהלי, אולם סעד זה נדחה על הסף לעיל, בהעדר סמכות עניינית).

45.הרשות לאכיפה במקרקעין מתנגדת בתוקף להמשך עיכוב ביצוע של צו ההריסה, ובצדק:

ראשית, עסקינן בצו הריסה מנהלי חלוט שחל על מלוא היקף הבנייה הלא חוקית במגרש 70. על אף שצו ההריסה המנהלי הפך לחלוט בנובמבר 2023, הוא טרם בוצע עד היום כתוצאה מצווים ארעיים שניתנו בהליכים משפטיים שונים שהעותרים נקטו בהם בזה אחר זה, כשכולם הסתיימו בדחיית בקשתם להמשך עיכוב ביצוע צו ההריסה. דומה כי הסעד שהתבקש בהליך הנוכחי לעיכוב ביצוע נוסף של צו ההריסה המנהלי, הוא חוליה נוספת בשרשרת הדחיות הבלתי נגמרות אליה שואפים העותרים. התנהלות זו נוגדת בבירור לתכליתו של צו הריסה מנהלי שנועד לאפשר תגובה יעילה לבנייה לא חוקית חדשה הנמצאת בעיצומה, וזאת על מנת לאפשר התמודדות מהירה ומעשית ככל הניתן עם עבריינות הבנייה, ועל מנת להגן על שלטון החוק.

שנית, אין הצדקה עניינית להמשיך להורות על עיכוב ביצוע צו ההריסה החלוט, שכן אין צפי בזמן הקרוב לחתימה על הסכם חכירה בין העותרים לרמ"י – הסכם שהוא תנאי-בלעדיו-אין להסכמה של רמ"י למתן היתר בנייה לצורך הכשרה בדיעבד של אי חוקיות המבנה. במילים אחרות: היתר הבנייה אינו מצוי "בהישג יד" ואין מדובר במצב בו העיכוב בהשגתו הוא פורמלי גרידא (ראו והשוו: ע"פ 7552/19 כנפו נ' עיריית ראשון לציון, פס' 6 (20.11.2019)). כפי שעלה מטיעוני המדינה בכתב ובעל פה, אפילו אם יתמלא בעתיד התנאי של אישור תקציב פיתוח לפרויקט ההרחבה במושב תירוש, ואפילו אם רמ"י תתחיל בשיווק מגרשים בפועל במסגרת אותו פרויקט כך שניתן יהיה לקבוע את היקף זכות הייזום של האגודה, הרי הליך ההקצאה של מגרש 70 לרבות מימוש הליכים תכנוניים, וחתימה על הסכם חכירה כתנאי לחתימת רמ"י על הסכמתה למתן היתר בנייה, צפויים להימשך לפחות שלוש שנים, אם לא למעלה מכך. מכאן שאין היתכנות להכשרת אי חוקיות הבנייה בטווח הקרוב (פס' 8 לתשובת המדינה מיום 26.2.2025). המשך עיכוב של ביצוע ההריסה למשך שנים בניסיון להכשיר את הבנייה הלא חוקית - אם בכלל - תעמוד בניגוד מובהק לתכליתו של צו ההריסה המנהלי כמבואר לעיל.

שלישית, העותרים העלו טענות כנגד אופן הפעלת שיקול דעתה של הרשות לאכיפה במקרקעין, שעומדת על כך שצו ההריסה המנהלי יבוצע בהקדם וללא עיכובים נוספים. לכאורה, העותרים תוקפים את שיקול הדעת המנהלי של הרשות במישור ביצוע צו ההריסה המנהלי לאחר שכבר הוצא. למעשה, בחינת טענות העותרים מבחינה מהותית מעלה כי טענותיהם תוקפות את הוצאת צו ההריסה המנהלי מלכתחילה. כך למשל, העותרים טוענים כי נוכח העדר מניעה תכנונית להכשרת הבנייה הלא חוקית מלבד סירובה של רמ"י לחתום על היתר הבנייה, לא היה מקום לנקיטה באמצעי של צו הריסה מנהלי, וניתן היה לעשות שימוש באמצעים חלופיים אחרים כנגד הבנייה הלא חוקית. כמו כן, העותרים טוענים לאכיפה בררנית מצד הרשות לאכיפה במקרקעין שלגישתם אינה פועלת ביעילות כלפי בנייה לא חוקית במגרשים אחרים במושב תירוש. דא עקא, מקומן של טענות אלה היה להישמע במסגרת הבקשה שהגישו העותרים לבית המשפט לעניינים מקומיים בבית שמש לביטול צו ההריסה המנהלי (ראו: עע"ם 3518/02 רג'בי נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, סוף פס' 23 לפסק דינו של השופט א' גרוניס וכן הערותיהם של כב' השופטת ד' ביניש וכב' הנשיא א' ברק (27.11.2002)). משהעותרים נתנו הסכמתם לדחיית הבקשה האמורה, ומשצו ההריסה המנהלי הפך לחלוט, אין מקום להיזקק לטענות האמורות היום.

הרבה מעבר לנדרש, אעיר כי אין ממש בטענות העותרים כנגד צו ההריסה המנהלי גם לגופן. למבצע בנייה לא חוקית אין פריבילגיה לבחור את אמצעי האכיפה הנוח או העדיף עבורו, כל עוד הרשות פועלת בהתאם לכללי המשפט המנהלי (ראו והשוו: עע"ם 2847/13 איסמעילוף נ' ראש ממשלת ישראל, סוף פס' 8 (23.3.2016)). העותרים היו אמורים לפעול להסדרת מלוא ההיבטים הנדרשים לצורך קבלת היתר בנייה (הן ההיבטים התכנוניים והן ההיבטים הנוגעים להקצאת הזכויות במגרש על-ידי רמ"י) וזאת טרם ביצוע הבנייה, ולא לאחר ביצועה תוך ניסיון לא חוקי לייצר מציאות שתגבור על הדין ותוך קביעת עובדות בשטח. משלא נהגו כן, הרשות לאכיפה במקרקעין הייתה רשאית לנקוט באמצעי של צו הריסה מנהלי, משמולאו דרישות הדין להוצאת צו כאמור. אשר לטענת העותרים לאכיפה בררנית מצד הרשות לאכיפה במקרקעין – טענה זו הועלתה בכלליות באופן שלא מאפשר להיזקק לה. העותרים לא הצביעו על מקרה אחר שבו נבנה במושב מבנה רחב ידיים ללא היתר בנייה, כשהרשות לאכיפה במקרקעין ידעה על ביצוע הבנייה הלא חוקית בזמן אמת, ולמרות זאת נמנעה מהוצאת צו הריסה מנהלי באופן בררני ומפלה (ויובהר כי בהתאם לסעיף 221 לחוק התכנון והבנייה, ניתן להוציא צו הריסה מנהלי בחלון זמנים מוגדר: רק אם העבודה האסורה לא הסתיימה, או לא חלפו יותר מ-6 חודשים מיום סיומה; ואם מדובר בבית מגורים – רק אם הבית טרם אוכלס, או שלא חלפו יותר מ-30 ימים מיום אכלוסו. אעיר כי במסמכים שצורפו בנספח י"ט לכתב העתירה, אין אינדיקציה לכך שהרשות לאכיפה במקרקעין הייתה מודעת לבנייה הלא חוקית בעת ביצועה או בסמוך לכך, ולמרות זאת נמנעה מהוצאת צו הריסה מנהלי באופן סלקטיבי). לכך יש להוסיף כי לטענת הרשות לאכיפה במקרקעין, היא ביצעה פעולות אכיפה במושב תירוש לא רק בעניינם של העותרים אלא גם במקרים נוספים כמפורט בתגובתה.

46.המסקנה הנגזרת ממשקלם המצטבר של מכלול הטעמים לעיל, היא כי עמדת הרשות לאכיפה במקרקעין היא סבירה ואף מתבקשת, וכי עמידתה על יישום צו ההריסה המנהלי החלוט היא ביטוי להגנה על שלטון החוק ולמאבק בעבריינות בנייה. במכלול נסיבות העניין, אין מדובר במקרה חריג ויוצא דופן שבו בית משפט זה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, יורה על עיכוב ביצוע נמשך של צו הריסה מנהלי חלוט, תוך עקיפה של הליכים משפטיים קודמים שהתנהלו באותו עניין. כך בוודאי, כאשר הכשרה בדיעבד של הבנייה הבלתי חוקית אינה נראית באופק הקרוב; וכך במיוחד, כאשר התנהלותם של העותרים התאפיינה בעשיית דין עצמי פסולה. משכך, דין העתירה כנגד הרשות לאכיפה במקרקעין להידחות גם היא, לא רק על הסף אלא גם לגופה.

(ד) טענת העותרים לפגיעה בזכויות חוקתיות

47.בטרם סיום, אתייחס לטענת העותרים לפגיעה בלתי מידתית בהם ובזכויותיהם. נטען כי העותרים השקיעו ממון רב בבניית בית המגורים החדש במגרש 70, וכי הריסתו תוריד לטמיון את כל השקעתם ותשליכם אל הרחוב. עוד נטען כי תוצאה כאמור תעמוד בניגוד לזכות החוקתית של העותרים ושל ילדיהם הקטנים (אחת מהם תינוקת) לקניין ולדיור נאות.

לא ניתן לקבל טענות אלה. העותרים בנו בית רחב ידיים בן שלוש קומות וכן בריכת שחייה ללא היתר בנייה, וזאת על קרקע ציבורית שלא הוקצתה להם. ממילא, לא ניתן לדבר על פגיעה שלא כדין בזכות קניינית, שכן העותרים הם שעשו דין לעצמם ובנו את ביתם על קרקע שאינה קניינם בניגוד לחוק וללא היתר בנייה. בנסיבות העניין, אף לא ניתן לדבר על פגיעה שלא כדין בזכות לדיור נאות, שכן רצונם של העותרים להתגורר בבית מרווח ביחס לבית המקצועי המקורי בן 40 מ"ר שנבנה בעבר על-ידי האגודה ושהעותרים הרסו אותו, אינו יכול להתממש בדרך של עשיית דין עצמי ובנייה ללא היתר על קרקע ציבורית שכאמור לא הוקצתה להם. העותרים נהגו כך על אף שהוסבר להם שהקרקע היא בבעלותה של רמ"י ושעליהם להסדיר תחילה את הזכויות מולה. הם המשיכו בבנייה ללא היתר גם לאחר שכבר הוצא צו הריסה מנהלי וגם במהלך ניהול הליכים משפטיים בעניינו, וזאת עד להשלמת בנייתו של בית המגורים החדש ואכלוסו. אינני מתעלמת מטענות העותרים לכך שהם הורים לילדים קטנים, וכי לדבריהם הממון אינו נמצא בכיסם, כך שייגרמו להם נזקים משמעותיים כתוצאה מדחיית העתירה. ואולם נראה כי העותרים (שהיו מיוצגים כל העת) לא השכילו להבין לאורך הדרך את חומרת המצב, המשיכו בבנייה הלא חוקית, ובכך הגדילו את נזקיהם במו ידיהם בשעה שהיה עליהם להבין שהם שמים את כספם על קרן הצבי (ראו: פס' 13 להחלטת כב' השופטת ע' אבמן-מולר בתביעה האזרחית שצוטטה לעיל). בנסיבות אלה, ככל שייגרם לעותרים נזק כלכלי או אחר, אין להם להלין אלא על עצמם. בנייה לא חוקית כרוכה מטבעה בסיכון שהמפר לוקח על עצמו בעת שהוא מחליט לבנות בניגוד לחוק. בעניין זה כבר נפסק כי: "אסור שבנייה לא-חוקית תהא מקדמה על מנת לאלץ בדיעבד את הכשרתהּ. המסר שצריך להנחיל הוא כי בנייה בלתי-חוקית הריהי כעושר השמוּר לבעליו לרעתו; עליה להיות לו לרועץ, לא ליתרון" (עע"ם 65/13 הוועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה נ' נאות מזרחי בע"מ, פס' 1 לפסק דינו של השופט נ' סולברג (7.7.2013)).

במאמר מוסגר אעיר כי לדברי בא כוח העותרים בדיון לפניי, העותרים אינם מתגוררים כיום במבנה נושא צו ההריסה אלא הם מתגוררים אצל ההורים במושב, וכי בעצת עורך דינם המבנה הנדון סגור (שם, עמ' 6, ש' 17-18).

סוף דבר

48. נוכח הטעמים עליהם עמדתי לעיל, העתירה נדחית על הסף ולגופה. ממילא המשמעות היא כי הבקשה לצו ביניים נדחית גם היא.

על מנת לאפשר לעותרים את ביצוע ההריסה בעצמם, אני קובעת כי פרק הזמן של 60 הימים לביצוע צו ההריסה המנהלי לפי סעיף 222 לחוק התכנון והבנייה, יתחיל להימנות בתום 45 ימים מיום מתן פסק דין זה (ראו גם: פרוטוקול מיום 9.3.2025, עמ' 11, ש' 5-7).

הסכום שהופקד מטעם העותרים יוותר לעת עתה בקופת בית המשפט, וזאת להבטחת הוצאות ההריסה למקרה שתבוצע על-ידי המשיבים 1-2 (ראו: סוף פס' 1 להחלטתי מיום 7.11.2024).

אשר להוצאות ההליך הנוכחי – נוכח היקף התגובות שהוגשו, הדיון שהתקיים במעמד הצדדים ויתר נסיבות העניין, העותרים יישאו בהוצאות ובשכ"ט ב"כ המשיבים 1-2 בסך כולל של 15,000 ₪.

המזכירות תמציא בהקדם לב"כ הצדדים ותסגור את ההליך.

ניתן היום, י"ז אדר תשפ"ה, 17 מרץ 2025, בהעדר הצדדים.