א. ואח' נ' פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ ואח'

המרצת פתיחה שעניינה סכסוך שנתגלע בין המבקשים לבין המשיבים ביחס להסכמי פינוי בינוי, שנחתמו בין הצדדים. 

המבקשים ומשיב 3 (להלן – משפחת א.) החזיקו בשטח קרקע, שעליו מספר מבנים בחלק מחלקה 2 בגוש 6137, בשכונה הידועה כ"שכונת הארגזים" בתל אביב (להלן – המקרקעין). מבקשת 1 (להלן – ה.) היא אם המשפחה ומבקשים 2 ו- 3 (להלן – אלי ו- רועי, בהתאמה) הם בניה.

משיבות 1 ו-2 (להלן - החברות) זכו במכרז לביצוע פרויקט פינוי בינוי מטעם משיבה 4, רשות מקרקעי ישראל (להלן – משיבה 4), לפינוי ובינוי שכונת הארגזים.

משיב 3 (להלן – ז.) הוא בעלה של ה. ואביהם של א.ו-ר.

המבקשים ו-ז. התגוררו בשכונת הארגזים במשך עשרות שנים. בשנת 1992 הגישה משיבה 4 תביעת לפינוי ולסילוק ידו של ז. מהמקרקעין. התביעה נדחתה. במסגרת ערעור, הפך בית משפט המחוזי את פסק הדין ונתן צו לפינוי ולסילוק יד. בקשת רשות לערער, שהוגשה לבית המשפט העליון נדחתה בהסכמת המבקשים ומשיב 3, ביום 21.7.2004, לאחר שהצדדים הגיעו להסדר פשרה. הסדר הפשרה קיבל תוקף של פסק דין. במסגרת הסדר הפשרה חתמו ז., ה., אלי ו-ר.על הסכמי פינוי בינוי מול החברות (להלן – הסכמי פינוי בינוי או ההסכמים). בהתאם להסכמים אלו, הדומים בנוסחם, זכאי כל אחד מהמבקשים לדירה חדשה, שתוקם בפרויקט הנבנה על ידי החברות (להלן – דירת פיצוי).

על פי הסכמים אלה, קבלת דירת הפיצוי מותנית בהתחייבות כל אחד מהם:

"לפנות את הנכס מכל אדם וחפץ ולמסור ליזם ו/או לפקודתו ו/או למי שהיזם יורה, את החזקה בנכס כשהוא פנוי ונקי מכל אדם וחפץ וחופשי מכל זכות של צד שלישי כלשהו, וזאת במועד המסירה כהגדרתו בסעיף 17 להלן, שעליו יודיע היזם לתושב בכתב לפחות 60 יום מראש, ובתנאי שבאותו מועד תהיה דירת הפיצוי מוכנה למסירה כאמור בסעיף 17 להלן, והיזם הזמין את התושב לקבל את החזקה בה כאמור בסעיף 17.1 להלן." (סעיף 3.1 לכל ההסכמים).

בשנת 2007, לאחר השלמת הבנייה של בניין דולב, שהיה הבניין הראשון בפרויקט, נכנסו ה. ו-ז. לדירת הפיצוי שיועדה להם (להלן – הדירה החדשה). כניסתם והחזקתם בדירה החדשה הייתה נתונה במחלוקת ונדונה על ידי בית משפט השלום במסגרת תובענה, שהגישו החברות לפינויים של ה. ו-ז., בטענה שהם מחזיקים בדירה החדשה שלא כדין (תא"ק 58411-11-10). התובענה נדחתה לאחר שהצדדים הגיעו להסכמה לפיה, ה. ו-ז. "ימשיכו להחזיק בדירה נשוא התובענה במעמד של שומרים, והחזקה בדירה תיחשב כנמסרה לאחר שילדיהם יפנו את הנכס בהתאם להוראות ההסכם בין הצדדים כולם." (פסק דין מיום 14.12.2011).

ביום 12.1.2015 הוציאו החברות הודעה לפינויים של ז., ה., א. ו-ר. מ"הנכס המוחזק על ידם", תוך 60 ימים. (להלן – הודעת הפינוי).

ביום 11.3.2015 העביר עורך דין חדד יצחק-ז'ילבר (להלן – עורך דין ז'ילבר) בשמם של ה., א. ו-ר.מכתב המופנה לחברות לפיו, הם מסכימים לתוכן הודעת הפינוי ומתחייבים לפנות את "הנכס" במועד המוסכם. באותו מכתב ציין עו"ד ז'ילבר, ש-ז. הצהיר שאינו מתכוון לפנות את הנכס, אך ה., א. ו-ר. מסתייגים מעמדתו של ז. ונכונים לשתף פעולה ואף להצטרף לכל הליך משפטי כדי ליישם ולאכוף את ההסכמים ואת ההסכמות שהתקבלו במסגרת תא"ק 58411-11-10. בהתאם לאמור, א. ו-ר. פינו את "הנכס" ועברו להתגורר עם ה. בדירת הפיצוי שבבניין דולב.

בתחילת שנת 2015 לערך, עזב ז. את הדירה החדשה וחזר להתגורר בבית הישן, שבשטח המקרקעין (להלן – הבית הישן). הצדדים חלוקים לגבי הנסיבות בהן חזר ז. להתגורר במקרקעין ואופי מגוריו שם, בין אם התגורר שם באופן קבוע או לסירוגין.

ביום 24.3.2015 שלחו החברות מכתב לעורך דין ז'ילבר בו הודיעו, שהמבקשים ומשיב 3 הפרו את ההסכמים הפרה יסודית ולא פינו את "המקרקעין", ונוכח הפרת ההסכמים הן מודיעות על ביטולם (להלן – הודעת הביטול).

בעקבות האמור הגישו המבקשים את המרצת הפתיחה דנא.

במקביל, המבקשים הגישו, ביום 22.6.2015, לבית המשפט העליון בקשה דחופה לפי סעיף 6 לפקודת בזיון בית המשפט. בית המשפט התבקש לאכוף על ז. בקנס או במאסר לקיים את הוראות הסדר הפשרה מיום 21.7.2004, שקיבל תוקף של פסק דין ולפנות את הנכס. בנוסף, התבקש צו נגד המשיבות, שיורה להן לאכוף את ביצוע הצו המבוקש נגד ז. המבקשים ציינו בבקשה, ש-ז. פינה את הנכס כבר בשנת 2007 ועבר לדירת הפיצוי החדשה תוך שהחזקה בנכס נמסרה לחברות כבר באותה עת.

בית המשפט העליון דחה את הבקשה וקבע, שהליך מסוג זה אינו ההליך המתאים כיוון שמדובר בהליך שיורי והשימוש בו מוגבל למקרים בהם לא קיימת דרך אחרת לביצוע ההוראה השיפוטית, ושבנסיבות העניין המרצת הפתיחה שהוגשה היא דרך חלופית לביצוע המבוקש.

עיון בכתבי הטענות, בחומר הראיות ובסיכומי הצדדים מעלה, שהצדדים חלוקים לגבי עובדות וכן לגבי פרשנות ההסכמים. השאלות המרכזיות העומדות במחלוקת ונדרשות לדיון הן: האם ה. ו-ז. פינו את הנכס; האם חזרתו של ז. לנכס מהווה הפרה של ההסכמים וכיצד משליכה חזרתו לנכס על ה., א. ו-ר.  בתוך כך, ובמענה לשאלות אלו, נדרש לבחון את אומד דעת הצדדים לגבי הגדרת ה"נכס" אותו התחייבו המבקשים ומשיב 3 לפנות והאם התחייבויותיהם של בני המשפחה שלובות והם ערבים זה לקיום התחייבותו של האחר או שמא מדובר בהסכמים נפרדים ובהתחייבויות עצמאיות.

תמצית טענות המבקשים

לטענת המבקשים, הסכמי הפינוי בינוי קוימו על ידם במלואם ואין עילה לביטולם. מדובר בהסכמים נפרדים, המהווים חוזה אחיד, לפיהם כל אחד מהם (ה. ו-ז. יחדיו וכן א. ו-ר. כל אחד בנפרד) זכאי לדירת פיצוי חדשה, שתוקם בפרויקט הנבנה על ידי החברות. לפי כל אחד מההסכמים, התחייבו המבקשים לפנות את הבתים בהם החזיקו בתוך שטח המקרקעין.

ההסכם שנחתם עם ה. ו-ז. קוים על ידם עוד בשנת 2007 עת פינו את בית המגורים הישן בו התגוררו ועברו לדירת הפיצוי החדשה. לכל המאוחר, ה. ו-ז. מסרו את החזקה בבית הישן ביום מתן פסק הדין הדוחה את התובענה, שהגישו החברות לסילוק ידם של ה. ו-ז. מדירת הפיצוי (תא"ק 58411-11-10). לטענת המבקשים, דחיית התובענה מהווה מעשה בית דין המקים השתק פלוגתא באשר לשאלת פינויים מהנכס.

למרות פינויים של ה. ו-ז. מהנכס בשנת 2007, החברות התרשלו ולא נטלו חזקה פיזית בנכס משך כ- 8 שנים. עיכוב בתפיסת החזקה על ידי החברות, תהיינה הסיבות אשר תהיינה, אינו משליך על זכות המבקשים. התרשלות החברות המשיכה נוכח היעדר בניית הבניינים הנוספים בפרויקט לרבות בניין אלון בו היו אמורים א. ו-ר.  לקבל דירת פיצוי בשל פינויים מהנכס. בעניין זה נפסק על ידי בית המשפט, שהזמן הסביר להקמת בניין אלון היה עד לחודש אפריל 2006 (ת"א 13658/06 טויזר נ' חכשורי, מיום 1.6.2008, סעיף 16, להלן – עניין טויזר). לפיכך, ההפרה ככל שהייתה נעשתה מצידן של החברות.

הנכסים של א. ו-ר. לא פונו על מנת שישמרו על השטח מפני פלישה של צדדי ג', זאת עד למועד שבו התבקשו לכך בשנת 2015. כך, חזרתו של ז. לבית הישן נעשתה בידיעת החברות וייתכן שלפי הסכמה שבשתיקה.

חזרתו של ז. לבית הישן נעשתה תוך כדי מגעים בינו לבין החברות ובניסיון של ז. להגיע להסכמים שונים חלף ההסכמים שנחתמו. ה. פנתה לחברות ועמדה על דבקותה בהסכמים ועל קיומם של ההסכמים והתנגדה לניהול המשא ומתן של ז. עם החברות.

לשיטת המבקשים, הסכמה מאוחרת בכתב או בעל פה, במפורש או בשתיקה, ככל שהגיעו אליה החברות עם ז., אינה משנה את העובדה שההסכם בוצע על ידם עוד בשנת 2007, והחברות אינן יכולות להתנער מההסכם. התנהלות החברות עולה כדי סיכול ההסכמים לפי סעיף 28(א) לחוק החוזים, תשל"ג – 1973, וכן עולות כדי גרם הפרת חוזה שלא כדין לפי סעיף 62 לפקודת הנזיקין.

בהסכמים נקבע, ש-ה.  ו-ז. זכאים לדירת פיצוי בבניין דולב ללא תשלומים נוספים בין הצדדים. לגבי א. ו-ר. נקבע, שהם זכאים לדירה 22 בקומה 5 וכן דירה 42 בקומה 10 בבניין אלון בתמורה לתשלום, שהוערך אז בסך של 80,000$ (שמונים אלף דולר) לכל אחד מהבנים. לטענת המבקשים, החברות מעוניינות לבטל את הסכמי הפינוי בינוי במטרה להשיב אליהן את הזכויות ב- 3 הדירות החדשות ולמכור את הזכויות לצדדים שלישיים ובכך, לעשות רווח ועושר על חשבון המבקשים. בעניין זה מוסיפים המבקשים, שבמסגרת הדיון בבקשה למתן צו מניעה זמני, שהגישו בתיק זה, לאסור על ביצוע דיספוזיציה בדירות הפיצוי של א. ו-ר., התברר, שהחברות החליפו את דירות הפיצוי של א. ו-ר. בכך הפרו החברות את ההסכמים הפרה יסודית.

הודעת הביטול ביחס לשלושת ההסכמים ניתנה כלאחר יד, תוך שימוש בזכות חוזית בחוסר תום לב, מבלי להתחשב בכך, שחייהם של המבקשים תלויים בקיום ההסכמים אשר משקפים את כל רכושם. הודעת הביטול לצד סירוב החברות לנקוט בהליכי פינוי נגד ז., עניין הנתון לשליטתן של החברות, מהווים לא רק התרשלות כלפי המבקשים אלא פעולות בניגוד לחובות הזהירות, האמון ותום הלב המוגברות, שחלות עליהן מכוח היותן מורשה של רשות מקרקעי ישראל. לטענת המבקשים, נוצר מצב אנומלי בו הם נדרשים לפנות את הדירה החדשה בבניין דולב, כאשר המבקשים נטלו על עצמם, בהסכמה, להתפנות מהמקרקעין הישנים, על מנת לזכות בדירה החדשה. נוצר מצב שבו ביטול ההסכמים פירושו אובדן כל זכות קניינית או חוזית למגורים כלשהם בעתיד.

המבקשים עותרים לאכיפת ההסכמים הקיימים בפועל, למניעת אפשרות יצירת הסכמים חדשים ולתפיסת חזקה בפועל על ידי החברות. בהתאם, המבקשים עותרים לקבלת צווים כדלהלן:

צו הצהרתי לפיו, ה. ו-ז. הם בעלי זכות הבעלות ו/או זכאים להירשם כבעלי דירה 2 בבניין דולב, בגוש 6137 חלקה 8 וגוש 6136 ח"ח 49 במגרש מספר 402 לפי תכנית 2620 ב.מ. "שכונת ארגזים".

צו הצהרתי לפיו, אלי הוא בעל זכות הבעלות ו/או זכאי להירשם כבעלי דירה 22 בקומה 5 בבניין אלון, בגוש 6136 חלקה 4 במגרש מספר 402 לפי תכנית 2620 ב.מ. "שכונת ארגזים".

צו הצהרתי לפיו, רועי הוא בעל זכות הבעלות ו/או זכאי להירשם כבעלי דירה 42 בקומה 10 בבניין אלון, בגוש 6136 חלקה 4 במגרש מספר 402 לפי תכנית 2620 ב.מ. "שכונת ארגזים".

לחלופין: צו הצהרתי לפיו, הודעת החברות בדבר ביטול שלושת הסכמי הפינוי בינוי שנחתמו, ניתנה בניגוד לדין ואינה ברת תוקף.

צו הצהרתי לפיו, ה. ו-ז. פינו את המקרקעין בשנת 2007 ולכל המאוחר ביום 14.12.2011 עם מתן פסק הדין הדוחה את תביעת הפינוי שהגישו החברות בתא"ק 58411-11-10, המהווה מעשה בית דין, לפיו החזקה בבית הישן נמסרה לחברות.

צו הצהרתי האוכף על ז. את הוראות הסכם הפינוי בינוי ומונע ממנו לשוב לבית הישן.

צו המורה לחברות ולחלופין למשיבה 4 לנקוט בהליכי פינוי בהוצאה לפועל נגד ז. על פי פסק הדין לפינוי מיום 4.12.1997, שניתן נגדו בע"א 1222/95 בבית המשפט המחוזי בתל אביב ואושרר על ידי בית המשפט העליון בהסכמתו, ביום 21.7.2004 במסגרת רע"א 237/98, כל זאת – ככל ש-ז. לא יפנה את הבית הישן תוך 7 ימים ממתן פסק הדין בתובענה זו.

צו מניעה קבוע נגד החברות המונע מהן למכור או לעשות כל דיספוזיציה בזכויות הקנייניות ו/או החוזיות של המבקשים בשלוש הדירות אותן התחייבו החברות למסור לידי המבקשים מכוח שלושת הסכמי הפינוי בינוי, דירה 2 בבניין דולב , דירה 22 בקומה 5 בבניין אלון ודירה 42 בקומה 10 בבניין אלון.

תמצית טענות החברות

משלל הטענות שהעלו החברות, להלן בתמצית עיקר הטענות הנדרשות לצורך הכרעה בעניין:

שאלת מפתח בהמרצת הפתיחה נוגעת להגדרת המושג "נכס" בהסכמים בין הצדדים, וכפועל יוצא מכך, הגדרת השטח שהתחייבו המבקשים ומשיב 3 לפנות. לשיטת החברות, המונח "נכס" בכל אחד משלושת ההסכמים מתייחס לכל מתחם המקרקעין המוחזק על ידי המבקשים ומשיב 3. המבקשים ומשיב 3 הצהירו, שהם מחזיקים בכל המתחם במשותף ובהתאם לכך הגדרת המקרקעין לפינוי "הנכס" כוללת את כל המתחם, שהוחזק על ידם ללא יוצא מן הכלל.

החלוקה לשלושה הסכמים נעשתה מטעמי נוחות בשל השוני בפיצוי בין המפונים. אולם, הסכמי הפינוי בינוי כרוכים זה בזה באופן בו המבקשים ומשיב 3 ערבים זה להתחייבויות של האחר והפרת הסכם של אחד מבני המשפחה מהווה הפרה של שלושת ההסכמים באופן המקנה לחברות זכות ביטול. בשלושת ההסכמים קיים סעיף מקשר הקובע, שקיום התחייבויות החברות מותנה בקיום התחייבויות כל בני המשפחה וכן, שהפרת הסכם על ידי מי מבני המשפחה יכולה להיחשב כהפרת כלל ההסכמים. התחייבות המבקשים ומשיב 3 לפנות את הנכס כולו, מכל אדם וחפץ, כוללת את בני כל בני המשפחה.

לטענת החברות, ה. ו-ז. לא פינו את המקרקעין, לא בשנת 2007, לא בשנת 2011 ולא במועד מאוחר יותר. בשום נקודת זמן לא היה כל מתחם המקרקעין, שהוא הנכס ממנו יש להתפנות, מפונה וריק מכל אדם וחפץ. משכך, לא עמדו המבקשים ומשיב 3 בהסכמים ולא קיימו אחר התחייבויותיהם.

לטענת החברות, רועי חתם על הסכם עם צד ג' בו התחייב להעביר את זכויותיו בדירת הפיצוי לצד ג' (להלן - הסכם מסלוואי). בעקבות כן החלה מריבה משפחתית, שהחברות לא היו צד לה.

החברות הוציאו הודעת פינוי בהתאם לסעיף 3.1 להסכמים בחודש יוני 2014. בעקבות הודעת הפינוי פנה ז. לחברות וביקש לדחות את מועד הפינוי. ז. נימק את בקשתו בטענה, שאחת מדירות הפיצוי אמורה לעבור לבעלות צד שלישי, שאם לא כן חייו יהיו נתונים בסכנה, עקב חובות לעבריינים. ז. ביקש להעניק לו זמן להסדיר את הנושא. החברות נענו לבקשתו, לפנים משורת הדין, וביטלו את הודעת הפינוי מחודש יוני 2014. החברות היו נכונות להסכים להעברת זכויות באיזו מדירות הפיצוי לצד שלישי אף קודם.

רועי סירב לקיים אחר הסכם מסלוואי ו-ז. החליט על דעת עצמו לסכל את ביצוע ההסכמים באמצעות הפרתם. משהתקשו בני המשפחה להגיע להסכמות, ועל אף האינטרס הברור והמוחלט שלהן בפינוי המקרקעין לאלתר, היו החברות נכונות לקבל את בקשת ז. לבטל את ההסכמים בשלב זה, על מנת להעניק לו זמן להתמודד עם האיומים כלפיו, כפי שהציג, ואף היו נכונות להתחייב להעניק להם בעתיד פיצוי שווה ערך כנגד הפינוי.

אף על פי כן, הצדדים לא הגיעו להסכמה בנוגע לשינוי התנאים החוזיים, זאת בעקבות הודעתה של ה. , שהיא מסרבת לכל שינוי ועומדת על קיומם של ההסכמים ויתר ההסכמות שהושגו במהלך השנים בהליכים השונים. בעקבות הודעתה הופסקו המגעים שניהלו החברות עם ז.. לאור הודעתה של ה. ולאחר שנוכחו החברות לראות, שאין תועלת בדחיה נוספת של מועד הפינוי, שלחו ביום 12.1.2015 הודעת פינוי לכל בני המשפחה לפיה, עליהם לפנות את המקרקעין תוך 60 ימים. בני המשפחה לא פינו את המקרקעין.

אין ולא קיים מעשה בית דין בנוגע לפינוי הנכס. לטענת החברות, לא ניתן לקרוא את פסק הדין בתא"ק 58411-11-10 במנותק מההסכמות עליהן הוא מבוסס לפיהן, על ז. ו-ה. להמתין לפינוי הנכס על ידי בניהם כדי שיוכלו לקבל חזקה בדירה, ועד אז מעמדם בדירה הוא של שומרים. לשיטת החברות, התובענה האמורה לא הוכרעה לגופה ופסק הדין הוא ראיה לכך, שהנכס לא פונה.

יש לדחות את טענות המבקשים לעניין שיהוי בתפיסת החזקה בנכס. לשיטת החברות, בהסכמי הפינוי בינוי לא נקבע תאריך לביצוע פינוי הנכס. על פי ההסכמות, מועד הפינוי ייקבע בהתאם להודעת החברות על רצונן בפינוי. הצדדים בחרו במכוון שלא לנקוב במועד מסוים, ואף הסכימו שא. ו-ר. לא יהיו זכאים לפיצוי כלשהו כנגד פינויים, ככל שהפינוי יתבצע קודם לבניית דירת הפיצוי. החברות לא התכוונו לתת פיצוי חלקי רק למי מבני המשפחה, כנגד פינוי החלק בו החזיק בלבד. כך לא היו מסכימות לחתום על הסדר בו ניתן פיצוי נדיב, שאינן מחויבות בו, כדי לבצע פינוי חלקי או פינוי בכפיה.

באשר לטענות המבקשים לעניין התרשלות החברות בבניית דירות הפיצוי של א. ו-ר., טוענות החברות, שפסק הדין שניתן בעניין טויזר אינו יכול לשמש למבקשים כעזר או תמיכה בטענת השיהוי. פסק הדין עוסק במקרה מיוחד של מפונים, שפינו את המקרקעין תקופה ארוכה קודם לפסק הדין ושילמו לחברות עבור דירות הפיצוי סך כולל של 150,000 דולר. עניינם של המבקשים שונה ואין מקום ליישם את פסק הדין בעניינם.

עוד נטען, שיש לדחות את הבקשה למתן צו אכיפת פסק הדין באמצעות ההוצאה לפועל. עצם העלאת דרישה כאמור מהווה הודאת בעל דין בטענה, שהמבקשים לא פינו את הנכס כמתחייב בהסכמים. זאת ועוד, ככל שהפינוי יבוצע בכפיה, אין מקום לחייבן להעניק את הפיצוי הקבוע בהסכמי הפינוי. הואיל וההסכמים בוטלו כדין לא יהיה בפינוי כפוי בעת הזו כדי לשנות את ביטולם של ההסכמים, ואין מקום לפעול בהליך של פינוי כפוי ובמקביל להעניק את הפיצוי שניתן לצורך הייעודי של פינוי מוסכם.

לעניין דירות הפיצוי של א. ו-ר. טוענות החברות, שנוכח שינוי תמהיל הדירות, לא קיימות דירות בנתונים האמורים בהסכמים עם א. ו-ר. כך, שהצו המבוקש לא ניתן לאכיפה. דירות אלה נמכרו ולפיכך מדובר בדרישת אכיפה שאינה ברת ביצוע. לטענת החברות, נסיבות שונות הקשורות במניעות שנגרמו על ידי צדדים שלישיים גרמו לעיכוב בניית בניין אלון בו היו אמורות להבנות דירותיהם של א. ו-ר.

כמו כן, שונה תכנון הבניין ובכלל זה בוטלו קומות הקרקע ודירות הקומה הראשונה. בשל שינויים אלה בוטלו חלק מהדירות המתוכננות, מה שאילץ את החברות לשנות מספר מדירות הפיצוי, שאמורות היו להימסר למפונים וביניהן הדירות שיועדו ל-א. ו-ר. . החברות מוסיפות, ששינוי הדירות נעשה, בין היתר, על יסוד בקשה שהתקבלה אצל החברות לשנות את דירותיהם לקומות גבוהות יותר.

תמצית טענות משיב 3

ז. לא הגיש תצהיר ובאישור בית המשפט הציג את טענותיו בעל פה בדיון ההוכחות. במהלך הדיונים טען ז., שבשל חוב שיש לו כלפי צד שלישי – מסלוואי, התחייב לפרוע את החוב, באמצעות העברת דירת הפיצוי שיועדה לרועי. לטענת ז., הביא בפני החברות את דבר החוב וביקש מהם להעביר את דירתו של רועי על שמו של מסלוואי.

תמצית טענות משיבה 4

לטענת משיבה 4, הסעד היחיד המבוקש כלפיה הוא, שבית המשפט יורה לה לפעול בהליכי הוצאה לפועל נגד משיב 3, לצורך פינויו. אין לאשר סעד זה ככל שהוא מופנה כלפיה מאחר, שכל ניהול פרויקט הפינוי והבינוי נשוא התובענה, לרבות פינוי השטח והמחזיקים, מבוצע על ידי החברות בהתאם למכרז ולהסכמים שנכרתו. לחברות שיקול הדעת בכל הנוגע לנקיטת הליכי הוצאה לפועל לצורך פינויו של ז. כל עוד ההסכמים בתוקף, אין מקום לפתוח בהליכי הוצאה לפועל. בנסיבות אלה, אין מקום לחייב את משיבה 4 בנקיטת צעדים כמבוקש.

דיון

הגדרת הנכס

הצדדים הקדישו את עיקר סיכומיהם לשאלת פרשנות המונח "נכס" שבהסכמים ולשאלה - האם הפינוי הקבוע בהסכמים, ולו התחייבו בני המשפחה, הוא מהמבנה המסוים בו התגורר כל אחד מהם או ממתחם המקרקעין כולו.

נקודת המוצא לפרשנות הסכם מצויה בלשונו והיא התוחמת את גבולות הפרשנות (ע"א 2706/11 SYBIL GERMANY PUBLIC CO. LIMITED נ' הרמטיק נאמנות (1975) בע"מ, מיום 4.9.2015, להלן – עניין הרמטיק). מקום בו לשון ההסכם אינה ברורה – יש להידרש לנסיבות כריתתו ולבחון את אומד דעתם הסובייקטיבי והמשותף של הצדדים (ע"א 3313/13 נגר נ' עיריית ראש העין, מיום 22.11.2015). הדרך לאיתור אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים היא בחינה במקביל של לשון ההסכם ושל הנסיבות החיצוניות לו תוך חזקה הניתנת לסתירה, שתכלית ההסכם היא זו העולה מלשונו הרגילה (רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ מגדל חברה לביטוח בע"מ פ"ד סה(2) 574 וההפניות שם, להלן – עניין סהר). המטרה הראשונית והעיקרית בתהליך הפרשני היא להתחקות אחר כוונתם המשותפת הסובייקטיבית של הצדדים וזאת לאור עיקרון חופש החוזים והשאיפה לכבד את רצונם של הצדדים. אולם, כאשר אומד דעתם של הצדדים אינו משתמע מלשון ההסכם ואף לא מנסיבות העניין ולא ניתן לגבש כוונה סובייקטיבית משותפת של שני הצדדים, יש לפנות לאיתור התכלית האובייקטיבית של ההסכם (עניין הרמטיק). התכלית האובייקטיבית נקבעת בהתחשב באופי ההסכם והיא מבוססת על ההנחה, שהצדדים ביקשו להגשים תכלית שהיא צודקת, יעילה, סבירה והגיונית (ע"א 3375/06 קמטק מערכות בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הביטחון, מיום 22.3.11). במסגרת איתור התכלית האובייקטיבית יש לאמץ פירוש המגשים את עקרון תום הלב (עניין סהר).

הצדדים מעלים טענות ופרשנויות שונות להסכם:

לטענת החברות, המונח "נכס" בכל אחד משלושת ההסכמים מתייחס לכל מתחם המקרקעין, שהוחזק על ידי בני משפחת א. בכל שלושת ההסכמים הצהירו, שהם מחזיקים בכל מתחם המקרקעין במשותף. הגדרת המקרקעין לפינוי הנכס זהה בכל שלושת ההסכמים. התחייבות כל אחד מבני המשפחה בהסכם שנחתם עמו הייתה לפנות את מתחם המקרקעין, כולו ללא יוצא מן הכלל, מכל אדם וחפץ, כולל בני משפחת המפונה, ולמסור אותו כשהוא ריק ופנוי לידי החברות. החברות סומכות טענותיהן על סעיף 3.1 להסכם (המופיע בכל ההסכמים) הקובע כדלהלן:

"לפנות את הנכס מכל אדם וחפץ ולמסור ליזם ו/או לפקודתו ו/או למי שהיזם יורה, את החזקה בנכס כשהוא פנוי ונקי מכל אדם וחפץ וחופשי מכל זכות של צד שלישי כלשהו, וזאת במועד המסירה כהגדרתו בסעיף 17 להלן, שעליו יודיע היזם לתושב בכתב לפחות 60 יום מראש, ובתנאי שבאותו מועד תהיה דירת הפיצוי מוכנה למסירה כאמור בסעיף 17 להלן, והיזם הזמין את התושב לקבל את החזקה בה כאמור בסעיף 17.1 להלן."

לטענת החברות, במסגרת המשא ומתן שהתנהל בין החברות לבין ז. (בשמו ובשמם של ה., א. ו-ר.), הגיעו הצדדים להסכמה לפיה, בני המשפחה יפנו את הנכס כולו כנגד קבלת פיצויים. נוכח השוני בין הפיצויים נחתמו שלושה הסכמים נפרדים ובכל אחד מהם סעיף שכותרתו "פינוי הנכס על ידי בני המשפחה" (סעיף 33 להסכם ה. ו-ז. וסעיף 34 להסכמים של א. ו-ר.) הקושר בין ההסכמים ובין התחייבויות בני המשפחה לפנות את מתחם המקרקעין:

"התושב מתחייב כי במעמד חתימת הסכם זה, יחתמו בני המשפחה על הסכם לפינוי הנכס. התושב מתחייב, כי הוא ובני המשפחה יקיימו את כל התחייבויותיהם על פי ההסכמים עמם במלואן ובמועדן".

קיום התחייבויות היזם על פי הסכם זה כולן או חלקן מותנה בקיום התחייבויות הצד השני על פי הסכם זה וכן קיום התחייבויות בני המשפחה לפינוי הנכס על פי הסכמי הפינוי שייחתמו עמם.

היזם יהיה רשאי, אך לא חייב, לראות בהפרת ההתחייבויות לפינוי הנכס על ידי בני המשפחה על פי הסכמי הפינוי עמם, כהפרת הסכם זה לכל דבר ועניין, אשר תקנה לצד הנפר את כל הסעדים והתרופות בהתאם."

לטענת המבקשים, המונח "נכס" מתייחס למבנה המגורים, כל אחד למגוריו שלו, ואין שחר לפרשנות לפיה כל אחד מהמבקשים אחראי לפינוי כל מתחם המקרקעין וכל הבתים כאילו היו בתיו שלו. המבקשים נסמכים בטענותיהם, בין היתר, על סעיף ה"הואיל" השלישי להסכם הקובע כדלהלן:

"והתושב מצהיר, כי הינו המחזיק הבלעדי בפועל, יחד עם ילדיו ה"ה ר. ו-א. א.  (להלן: "בני המשפחה") בשטח קרקע המצוי בתחום המקרקעין, בחלק מחלקה 2 בגוש 6137, ועליו מבנה כמסומן על גבי התשריט המצורף להסכם זה והמסומן כנספח א' (להלן: "התשריט"), הכל כמתואר בתשריט (להלן: "הנכס")."

המבקשים טוענים, שלא התחייבו לפינוי המתחם כולו כתנאי לפיצוי ואין לכך כל אינדיקציה בהסכמי הפינוי. בהסכמי הפינוי וגם בתשריטים המצורפים להסכמי הפינוי, אין פירוש מילולי או גרפי למושג "מתחם" או "נכס". כל שקיים בתשריטים הוא סימון של מבנים וורודים וסימון של מבנים צהובים עם התייחסות מילולית למבנים הצהובים בלבד.

עיון בלשון ההסכם מעלה, שהגדרת המונח "נכס" בסעיף ה"הואיל" אינה ברורה דיה. פרשנות אחת יכולה להוביל למסקנה, שנכס מוגדר כשטח המקרקעין. בו בעת, פרשנות אחרת יכולה להוביל למסקנה, שנכס מוגדר כמבנה שמצוי על שטח המקרקעין. הסעיף מכוון לבני המשפחה יחד ככל שהוא נוגע לחזקה בשטח המקרקעין, אך לא בהכרח ככל שהוא נוגע לחזקה במבנים שעל גביו. ככל שהגדרת הנכס הייתה מתייחסת לשטח המקרקעין באופן הכולל את כל המבנים שעליו, לא היה צורך בתוספת וציון המונח "מבנה" לתוך ההגדרה. לחלופין, היה נרשם "מבנים" ולא רק "מבנה".

בנוסף, סעיף 2 להסכם שכותרתו "הצהרות התושב" יוצר הבחנה בין המונח "תחום המקרקעין" לבין המונח "נכס":

"התושב מצהיר בזאת, כי אין לו כל זכות קניינית בנכס מלבד חזקתו בו, ובכלל זה אין לו חוזה עם המינהל בקשר לנכס.

כן מצהיר התושב, כי אין לו כל זכות ו/או החזקה בפועל בנכס כלשהו בתחום המקרקעין, מלבד החזקתו בנכס כמוגדר לעיל" (הדגשות הוספו).

מלשון הסעיף עולה, שלא קיימת חפיפה בין המונח נכס למונח תחום המקרקעין וייתכן, שבתחום המקרקעין קיימים נכסים שונים, שאינם מוחזקים על ידי התושב. מכאן עולה האפשרות, שהחזקה בשטח המקרקעין כולו משותפת לכל בני המשפחה אך קיימת הבחנה בין בני המשפחה לעצם החזקה במבנים שעל השטח, והפינוי הנדרש מכל אחד מבני המשפחה הוא מאותו חלק מקרקעין והמבנים המסוימים בהם כל אחד מחזיק.

התשריטים אף הם אינם מסייעים לקביעת הגדרה ברורה. לכל הסכם צורף תשריט של הנכס המיועד לפינוי, התשריט שצורף לכל אחד מההסכמים זהה לחלוטין ועל גביו סומנו המבנים במתחם המיועדים לפינוי. לטענת החברות, מהתשריט הזהה מתחייבת המסקנה, שהמונח "נכס" האמור בכל אחד מההסכמים מתייחס לכלל המתחם המוחזק על ידי בני המשפחה. טענת החברות מוקשית. התשריטים המצורפים לכל אחד מההסכמים אכן זהים. אף על פי כן, שטח המקרקעין אינו מסומן כיחידה כוללת אחת, אלא רק המבנים שבתוכו, כל מבנה בנפרד. מהתשריטים לא ברור איזה מבנה שייך למי ולא ברור מהו שטח המקרקעין המוגדר.

במהלך החקירות הנגדיות עומתו המבקשים עם הטענה בדבר החזקה הכוללת של מתחם המקרקעין והוצגו להם התשריטים. המבקשים ידעו, כל אחד בנפרד, להצביע ולהסביר באופן מפורש מהו המבנה שלטענתו "שייך" לו, ואשר ממנו התבקש להתפנות, ולהבדיל בין המבנים המוחזקים על ידו לבין המבנים המוחזקים על ידי בני משפחה אחרים. לפיכך, לא ניתן להקיש מעצם צירוף התשריט את אשר מבקשות החברות לעשות.

בחינת אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים מעלה, שקיימת מחלוקת אמיתית ומהותית בדבר תוכן ההסכמות והגדרת ה"נכס" ממנו נדרש הפינוי. יש טעם בטענת החברות לפיה, אין טעם מבחינתן במתן פיצוי כדי להשיג פינוי חלקי בלבד של המקרקעין, שאינו מאפשר שימוש במקרקעין. מנגד, לא ניתן להתעלם מטענת המבקשים לפיה הבינו, שכל אחד מהם מתחייב לפנות את המבנה בו הוא מתגורר ומוחזק על ידו. טענת המבקשים גם עולה בקנה אחד עם הנסיבות בהן נערכו הסכמי הפינוי בינוי.

ההסכמים נחתמו במסגרת הסדר פשרה בערעור על תובענה לסילוק ידו של ז. מהמקרקעין. ה., א. ו-ר. , צורפו להסדר הפשרה וזאת אף על פי, שבתחילה לא היו צד להליכים. במסגרת הסדר הפשרה חתמו ז. (יחד עם ה.) א. ו-ר., כל אחד מהם, על הסכם פינוי בינוי נפרד מול החברות הקובע פיצוי נפרד לכל אחד מהם. ככל שכוונת הצדדים הייתה פינוי תחום המקרקעין והמבנים במאוחד, לא ברור מדוע נחתמו שלושה הסכמים נפרדים. לטענת החברות, החלוקה לשלושה הסכמים נעשתה מטעמי נוחות בשל השוני בפיצוי בין המפונים. החברות מוסיפות, שבכל אחד מההסכמים קיים סעיף שכותרתו "פינוי הנכס על ידי בני המשפחה" (סעיף 33 להסכם ה. ו-ז. וסעיף 34 להסכמים של א. ו-ר.) הקושר בין ההסכמים ובין התחייבויות בני המשפחה לפנות את הנכס.

טענות החברות אינן מתקבלות. סעיף 33 קושר בין ההסכמים על רקע החזקה המשותפת במקרקעין, ועל רקע העובדה, שההסכם נערך במסגרת הסדר הפשרה בתובענה לסילוק ידם מהמקרקעין, הסדר שחל על כולם. אולם, הסעיף אינו קושר בין התחייבויותיו של כל אחד בנפרד לפנות את המבנה שבחזקתו, ואינו קושר בין ההסכמים באופן היוצר תלות ביניהם. שלושת ההסכמים דומים בנוסחם, אך לצד זאת, מטילים חובות על כל אחד מבני המשפחה בנפרד. כפי שעולה מסעיף 32, שכותרתו "פסק דין לפינוי המקרקעין" (סעיף 33 בהסכמים של א. ו-ר.).

"במעמד חתימת הסכם זה, יחתמו הצדדים על הסכם פשרה בבקשת רשות הערעור, לפיו תדחה בקשת רשות הערעור ללא צו להוצאות וייקבע כי פסק הדין חל גם על בני המשפחה והגב' א. ה. הסכם הפשרה יוגש לבית המשפט עם חתימתו.

לא פינה התושב את הנכס כאמור בסעיף 3 לעיל, יהיה המנהל רשאי לפנות את הנכס על פי פסק הדין, בהליך של הוצאה לפועל (להלן: "פינוי הנכס בפועל"), לאחר התראה מראש של 7 ימים, שתשלח לתושב או לבא כוחו. התנאי היחיד לפינוי הנכס בפועל (אך לא לפתיחת הליך ההוצאה לפועל) כאמור בסעיף זה לעיל, הוא חלוף מועד המסירה של הדירה החלופית כאמור בסעיף 17 לעיל והפקדת סכום הפיצוי הכספי בניכוי סכום הפיצוי המוסכם הנקוב בסעיף 32.3 להלן בקופת ההוצאה לפועל. למען הסר ספק מובהר בזאת, כי דחייה בפועל של מסירת החזקה בדירה לידי התושב עקב אי מילוי התחייבויותיו על פי הסכם זה, אין בו כדי למנוע או לעכב את פינוי הנכס ואת ביצוע פסק הדין.

במקרה האמור בסעיף 32.2 לעיל יהיה התושב חייב לפצות ו/או לשפות את המינהל בגין הוצאות פינו הנכס בהליך של הוצאה לפועל (על פי קביעת לשכת ההוצאה לפועל), ובנוסף לשלם ליזם פיצוי מוסכם בסך השווה ל- 5,000$ (חמשת אלפים דולר ארה"ב) בגין נזקיו הצפויים של היזם בשל הצורך בפינוי הנכס שלא בהסכמה. סכום הפיצוי בגין אי פינוי ינוכה מסכום הפיצוי שיועבר לידי התושב."

החובות והזכויות העומדות לחברות בגין אי פינוי בהתאם לסעיף 32 להסכם חלות על "תושב", דהיינו על בן המשפחה שחתום על ההסכם באופן נפרד ולא על כלל בני המשפחה. בעוד שהרישא של הסעיף מתייחסת לכלל בני המשפחה, הסיפא יוצרת הפרדה ונוקטת לשון יחיד ונפרדת לכל "תושב".

בהקשר זה ולאור העובדה, שההסכמים נוסחו באופן חד צדדי על ידי החברות, יש להידרש לכלל הפרשנות נגד המנסח הקובע, ש"חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו". כלל פרשנות זה נתפס כ"כלל הכרעה, כלל של 'סוף הדרך' מקום בו כפות המאזניים מעויינות" (ע"א 4024/13 תקווה - כפר להכשרה מקצועית בגבעות זייד בע"מ נ' פינקוביץ, מיום 29.8.2016). בנסיבות העניין ולאור הספק הפרשני העולה מההסכמים, כלל הפרשנות נגד המנסח פועל לחובת החברות. ככל שהחברות ביקשו להבטיח את התחייבויות המבקשים ומשיב 3 במאוחד וליצור תלות בין התחייבויותיהם, מן הראוי היה לאגד התחייבויות אלה בהסכם אחד ולא להפרידם לשלושה הסכמים, שהתלות ביניהם אינה מצוינת במפורש. יודגש, שסעיף 33 עליו מבססות החברות את הטענה, שהמבקשים חייבים יחד ולחוד, מלבד היותו עמום, אינו נכנס בגדר הסעיפים שהפרתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

התכלית האובייקטיבית של ההסכמים היא פינוי המקרקעין. תכלית זו עולה בקנה אחד עם אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים. תכלית זו ניתן להשיג גם בפינוי נפרד של כל אחד מבני המשפחה, בשלבים שונים, בהתאם לרצון החברות כפי שעולה מלשון סעיף 3.1 להסכמים של א. ו-ר.:

"התושב מתחייב בזאת לפנות את הנכס מכל אדם וחפץ ולמסור ליזם ו/או לפקודתו ו/או למי שהיזם יורה, את החזקה בנכס כשהוא פנוי ונקי מכל אדם וחפץ, וחופשי מכל זכות של צד שלישי כלשהו, וזאת במועד שעליו יודיע היזם לתושב בכתב לפחות 60 יום מראש, ובתנאי שבאותו מועד התקיימו כל התנאים לפינוי הנכס על ידי הוריו של התושב, על פי הסכם הפינוי שייחתם עמם."

המסקנה המתבקשת מהאמור היא, שהמבקשים ומשיב 3 חתמו על שלושה הסכמים נפרדים ועצמאיים, כאשר לגבי כל אחד מבני המשפחה נדרש פינויו מהמקרקעין. אף אם מדובר בפינוי המתחם כולו, אין מניעה שהפינוי יהיה נפרד עצמאי ויכול להיעשות בשלבים. אי פינוי מי מהמבקשים ומשיב 3 יכול לגרור אחריו סנקציות ובכלל זה פינוי כפוי, באופן שאינו תלוי בפינויים של יתר המבקשים.

בהתאם לכך יש להידרש לשאלה – האם ה. ו-ז  פינו את המקרקעין וכיצד, אם בכלל, משפיעה חזרתו של ז. לבית הישן, על התחייבותם של המבקשים ומשיב 3 לפנות את המקרקעין.

האם פינו ז. ו-א. את המבנה בשנת 2007

לטענת החברות, בני משפחת א. הפרו את ההסכמים כיוון ש-ה. ו-ז. לא פינו את המקרקעין, לא בשנת 2007, לא בשנת 2011 ולא במועד מאוחר יותר. לטענתן, בשום נקודת זמן לא היה מתחם המקרקעין מפונה וריק מכל אדם וחפץ. משכך, לא עמדו המבקשים ומשיב 3 בהסכמים ולא קיימו אחר התחייבויותיהם.

טענת החברות אינה מתקבלת. ה. ו-ז. עברו לדירה החדשה כבר בשנת 2007. סוגיית מעברם של ה. ו-ז. התבררה במסגרת תובענה לסילוק יד שהגישו החברות נגדם (תא"ק 58411-11-10). במסגרת התובענה טענו החברות, ש-ה. ו-ז. "לא קיימו את התחייבויותיהם שבהסכם הפינוי ולא פינו את נכס המקרקעין, כמו גם יתר בני משפחותיהם הממשיכים להחזיק בנכס בעצמם ו/או על ידי מי מטעמם. חרף אי קיום ההסכם כאמור, החליטו הנתבעים לעשות דין לעצמם, ופלשו בכוח לדירה תוך שהם פורצים את מנעול הדלת, למיטב ידיעת הנתבעות במהלך שנת 2007, והכל ללא ידיעת התובעות וללא הסכמתן." (סעיפים 10 ו-11 לכתב התביעה בתא"ק 58411-11-10). התובענה הסתיימה בהסכמות הצדדים שקיבלו תוקף של פסק דין, לפיהן:

"אנחנו מקבלים את המלצת בית המשפט לפיה התביעה תדחה ללא צו להוצאות.

יחד עם זאת, מוסכם כי הנתבעים ימשיכו להחזיק בדירה נשוא התובענה במעמד של שומרים, והחזקה תיחשב כנמסרה לאחר שילדיהם יפנו את הנכס בהתאם להוראות ההסכם בין הצדדים כולם."

התובענה לסילוק יד שהוגשה על ידי החברות מעידה על כך, ש-ה. ו-ז. עברו להתגורר בדירה החדשה ואינם גרים עוד בבית הישן. מהסכמות הצדדים עולה, שהצדדים מכירים בכך ש-ה. ו-ז. עזבו את הבית הישן, עברו לדירה החדשה וכל שנותר הוא, שא. ו-ר. יפנו בעצמם את המקרקעין, כדי שהדירה החדשה "תימסר" לידיהם, בהתאם להגדרות הקבועות בהסכם.

דחיית התובענה שהגישו החברות אינה מהווה מעשה בית דין, שכן שאלת הפינוי לא נדונה בה. עם זאת, ניתן להסיק מהסכמות הצדדים, שככל והדבר נוגע לפינוי הבית הישן, כמתחייב בהסכם, עמדו ה.ו-ז.  בהתחייבותם.

הודעת הפינוי נמסרה למבקשים ביום 12.1.2015. בהודעת הפינוי ציינו החברות, בין היתר, את הדברים הבאים:

"בהתאם להסכמים אמורים בני הזוג ז. ו-ה. לקבל דירה בבניין דולב. בהתאם להסכמות הצדדים בדיון ביום 14.12.2011, מחזיקים מרשיך בדירה כשומרים עבור מרשותי. בהתאם לאמור בהסכמים ובכפוף למתן התראה בת 60 יום, יפנו ז., ה., ר. ו-א. את הנכס המוחזק על ידם, וזאת לאחר שנמסרה הדירה ל-ז. ו-ה.

....

כמוסכם, בכפוף לפינוי הנכס כפי שנקבע בהסכמים יחדלו ז. ו-ה. לשמש כשומרים לדירה אותה הם מחזיקים בבניין דולב ויקבלו את הפניות הנדרשות לרשות מקרקעי ישראל לצורך חתימה על הסכם חכירה לדירה זו."

עצם מסירת ההודעה לבני המשפחה מעלה, שהחברות הכירו בכך ש-ה. ו-ז. פינו את הבית הישן וכל שנותר הוא להשלים את העברת הזכויות בדירה על שמם. לפי סעיף 3.1 להסכם הודעת פינוי תישלח ל-א. ו-ר.:

"לפחות 60 יום מראש, ובתנאי שבאותו מועד התקיימו כל התנאים לפינוי הנכס על ידי הוריו של התושב, על פי הסכם הפינוי שייחתם עמם." (הדגשות הוספו)

בעניין זה ניתן ללמוד מחקירתו הנגדית של מר ישעיהו חכשורי נציג החברות (להלן – מר חכשורי):

"אני לא רציתי למסור לה את הדירה החלופית. לא רצינו לפנות אותם, לא נתנו להם הודעת פינוי. יום בהיר אחד התחילו לדבר איתי ב- 2007 שיש גניבות מהדירות, והתקשר א. א. אומר תשמע אני רוצה להיכנס, אמרתי לו אתה לא נכנס אני לא רוצה למסור לך את הדירה. הדבר היחידי שאני מוכן שתשמור את הדירה, הדירה שלך וכשיבוא המועד שנעשה את הפינוי תקבל אותה רשמית כמו שצריך. הוא ניסה לדובב אותי בטלפון וניסה להכניס חפצים, אמר אני יכול להכניס חפצים, אמרתי לו כל חפץ שאתה צריך למטרת שמירה אתה יכול להכניס, ובזה סגרנו את העניין.

ב- 2010 התברר לי שהוא גר עם אשתו בבית, באתי אליהם ואמרתי שיפנו את הדירה אמרו לא רוצים אז הגשנו תביעה." (עמ' 91 לפרוטוקול מיום 21.2.2016, הדגשות הוספו).

בהודעת הפינוי יש הכרה בכך, שהתקיימו התנאים לשליחת הודעת פינוי, 60 ימים קודם למועד הפינוי הנדרש כאמור בסעיף 3.1 להסכם. יודגש, שבעת מתן הודעת הפינוי, החברות לא התייחסו ל-ז. ולאפשרות, ש-ז. או מי מהמבקשים יפר את ההסכמות. אין זה מן הנמנע, שבעת משלוח הודעת הפינוי החברות כלל לא צפו את חזרתו של ז. לנכס או את רצונו של ז. להפר את ההסכם ועל כן לא נתנו לכך את הדעת בהודעת הפינוי והניחו, שהמשך הפינוי על ידי א. ו-ר. ומסירת החזקה בדירה החדשה יתבצעו בהתאם למוסכם בין הצדדים. מהודעת הפינוי ניתן להסיק, שגם לשיטת החברות ה. ו-ז. פינו את הדירה במועד מוקדם יותר.

הסכם מסלוואי

לטענת החברות, הודעת פינוי שנשלחה לבני משפחת א. בשנת 2014 בוטלה, לאחר ש-ז. פנה לחברות וביקש לדחות את מועד הפינוי. ז. נימק את בקשתו בטענה, שאחת מדירות הפיצוי אמורה לעבור לבעלות צד שלישי, שאם לא כן חייו יהיו נתונים בסכנה, עקב חובות לעבריינים. החברות נענו לבקשתו, לפנים משורת הדין. החברות היו נכונות להסכים להעברת זכויות באיזו מדירות הפיצוי לצד שלישי אף קודם לכן. עוד טענו החברות, שרועי החליט לא לקיים את התחייבותו להעביר למסלוואי את הדירה ועל כן, ז. החליט לסכל את ההסכמים על ידי הפרתם. לטענת החברות, עובדות אלה לא היו ידועות להן עד לסוף הליך ההוכחות.

יצויין, שככל ומטרתו של ז. הייתה לקיים את הסכם מסלוואי, הרי שקיומו תלוי ממילא בקיומם של הסכמי הפינוי בינוי. סיכול הסכמי הפינוי בינוי משמעו, ש-ז.  לא יוכל לממש את התחייבותו כלפי מסלוואי.

בנוסף, טענות החברות לעניין הסכם מסלוואי מעוררות תהיות לגבי אופן התנהלותן. מחד טוענות החברות, שהעובדות לעניין הסכם אפשרי עם צד שלישי, כלל לא היו ידועות להן. עם זאת ובאותה נשימה טוענות החברות, שהיו נכונות להסכים להעברת זכויות באיזו מדירות הפיצוי לצד שלישי אף קודם למועד הפינוי ולמרות התניות החוזיות המונעות זאת (סעיפים 16.6-16.8 לסיכומי החברות).

יצויין, שהסכם מסלוואי כשלעצמו אינו רלוונטי לשאלות החוזיות בין המבקשים לבין המשיבות.

חזרתו של ז. לבית הישן

בתגובה להודעת הפינוי ששלחו החברות למבקשים ומשיב 3, העביר עורך דין ז'ילבר בשמם של ה., א. ו-ר. מכתב המופנה לחברות לפיו, הם מתחייבים לפנות את "הנכס". באותו מכתב ציין עורך דין ז'ילבר על כוונתו של ז. להפר את ההסכמים ולשוב לבית הישן והביע את נכונותם של המבקשים להצטרף לכל הליך שיסייע באכיפת ההסכמים.

עולה השאלה – כיצד, אם בכלל, חזרתו של ז. לבית הישן, משליכה על תוקפם של ההסכמים עם יתר בני המשפחה. בתשובה לשאלה זו יש להביא בחשבון את המסקנות שנקבעו לעיל לפיהן, ההסכמים עליהם חתומים בני המשפחה הם הסכמים נפרדים ועצמאיים וכן, ש-ה. ו-ז. פינו את הבית הישן כבר בשנת 2007.

הצדדים חלוקים לגבי הנסיבות בהן חזר ז. להתגורר במקרקעין ואופי מגוריו שם, בין אם התגורר שם באופן קבוע או לסירוגין. אופי מגוריו של ז. בבית הישן אינו רלוונטי, שכן, מרגע שנקבע ש-ה. ו-ז. פינו את הבית הישן בשנת 2007, יש לבחון את חזרתו של ז. לבית הישן, בכפוף לאופן התנהלות החברות, ואי תפיסת חזקה מצידן על הבית הישן.

מאז 2007 עת פינו ה. ו-ז. את הבית הישן, החברות לא תפסו בו חזקה ולא עשו בו שימוש (עדות מר חכשורי לחקירה נגדית, בפרוטוקול הדיון מיום 21.2.2016, עמ' 91).

החברות לא הביעו טרוניה לעניין השימוש האפשרי שמי מבין המבקשים או משיב 3 עושים בבית הישן, וטענות מצידן הועלו רק בשלבים מאוחרים יותר וכטענות הגנה נגד התובענה. יש טעם בטענת המבקשים לפיה, ישיבת מי מהם ואף חזרתו של ז. למקרקעין, בין אם הדבר היה בידיעת החברות ובין אם לאו, התאימה לצורכי החברות, שביקשו למנוע פלישת זרים לתחום המקרקעין, תוך ציפייה, שבמועד המתאים להן, יפנו המבקשים ומשיב 3 את תחום המקרקעין, כל אחד מביתו שלו.

גם לאחר שנודע לחברות באמצעות מכתבו של עורך דין ז'ילבר על כוונת ז. לחזור לבית הישן, לא פעלו החברות לתפיסת חזקה על הבית הישן ולא ביצעו פעולה כלשהי למנוע את כניסתו לבית הישן (עדות מר חכשורי לחקירה נגדית, בפרוטוקול הדיון מיום 21.2.2016, עמ' 91-92).

תחת זאת, החברות שלחו למבקשים ולמשיב 3 הודעה בדבר ביטול ההסכמים. אופן התנהלות החברות מעלה תהייה בדבר האפשרות, שביקשו לנצל הזדמנות ולהביא לביטול ההסכמים.

לטענת המבקשים, ז. חזר לבית הישן בידיעת החברות, תוך כדי מגעים בינו לבינן בניסיון להגיע להסכמים שונים חלף הסכמי הפינוי שנחתמו עם המבקשים. אין צורך להידרש לטענות המבקשים בעניין זה. כיוון שהחברות נתנו פתח להפרה מצד ז. בכך, שלא תפסו חזקה בבית הישן כל אותן שנים מאז שפונה בשנת 2007. בפרט, עת שנודע להן על כוונתו של ז. לפלוש לבית הישן, הן אינן יכולות להיתלות במעשיו של ז. כאמתלה לביטול ההסכמים עם המבקשים, בטענות להפרה.

התנהלות החברות בנסיבות האמורות ואי תפיסת חזקה בבית הישן, גם לאחר שנודע להן על כוונת ז. להפר את ההסכם, מעלה אפשרות להטלת אחריות מלאה על החברות ולניתוק התחייבויות המבקשים מפעולותיו המאוחרות של ז. המבקשים לא העלו באופן מפורש טענה לאשם תורם של החברות. אולם, טענה זו משתמעת מכלל טענות המבקשים לפיהן, האחריות כולה רובצת על כתפי החברות, באופן המייחס להן אשם תורם.

הפסיקה החילה את עקרון האשם התורם גם בתחום דיני חוזים, באופן המאפשר חלוקת אחריות לנזק בין הצדדים לחוזה. קיימות שלוש דרכים אפשריות לחלוקת אחריות לנזק שנגרם. הראשונה, מתבססת על השוואת מידת חוסר תום הלב שדבק בצדדים, השנייה, בהתבסס על השוואת התרומה הסיבתית של כל צד להתרחשות הנזק. השלישית, שילוב של חוסר תום הלב והתרומה לנזק (ע"א 3912/90 EXIMIN נ' טקסטיל סטייל, פ"ד מז(4) 64).

התנהלות החברות באי תפיסת חזקה לאורך השנים ובפרט כאשר נודע להן על רצונו של ז. לשוב לבית הישן ובכך לסכל את ההסכמים, הייתה הגורם הישיר להפרת ההסכם הנטענת על ידי החברות, ואשר בגינה הן טוענות לזכותן לבטל את ההסכמים.

בידי החברות עמדה האפשרות לסלק את ז. מהמקרקעין מכוח ההסכם (סעיף 32 להסכם) במסגרת של הליכי הוצאה לפועל. החברות מיאנו לפעול בהליכים אלה ותחת זאת העדיפו לטעון להפרת ההסכם מצד המבקשים. סירוב זה מעורר שאלות באשר למניעיהן לעניין קיום ההסכם. בפרט, שלטענתן, חזרתו של ז. יכולה להשליך על יתר המבקשים.

התמיהה באשר למניעיהן של החברות לעניין קיום ההסכם עולה, בין היתר, נוכח התנהלותן בכל הנוגע לדירותיהם של א. ו-ר. העיכוב בבניית יתר הבניינים בפרויקט הובילה להתמהמהות בפינויים של א. ו-ר.. בית משפט השלום קבע בפסק דין בשנת 2008, שהמועד הסביר להשלמת הבניין היה בשנת 2006. למרות העיכוב בבניית הבניין, בו הדירות המיועדות ל-א. ו-ר., הן לא נמנעו לשלוח הודעת ביטול למבקשים, מבלי לנסות לפעול בדרכים אחרות לקיום ההסכם. התנהלות זו מחזקת את טענת המבקשים לפיה, החברות ביקשו לנצל הזדמנות להתעשר על חשבון המבקשים ולעשות שימוש בדירת הפיצוי לצרכים אחרים של החברות, בין אם לצרכיהן ובין אם להעמידן לטובת מפונים אחרים בתנאים כספיים מיטיבים מאלו שבהסכמי הפינוי משנת 2004.

בנסיבות העניין נראה, שהמבקשים פעלו לקיום ההסכם, בעוד שהחברות עשו כל שידן למנוע את קיומו של ההסכם. החברות אינן יכולות להסתמך על טענתן לאי קיום חובת הפינוי על ידי ז. כאשר הן מאפשרות לו להתגורר בבית הישן ומסרבות לפנותו, על אף קיומה של הוראה מפורשת בעניין המאפשרת את פינויו. החברות מבקשות להותיר את המבקשים ללא בית מגורים וזאת מבלי שעשו מאמצים מתבקשים לקיום ההסכם.

משיבה 4

משיבה 4 שוחררה מהדיונים בהסכמת הצדדים, תוך הבנה שהמחלוקת היא בין המבקשים לבין החברות. משיבה 4 הגישה סיכומים וחזרה על טענתה, שאינה צד להליכים ושהאחריות לניהול הפרויקט, ובכלל זה סוגיית פינוי ובינוי המקרקעין נשוא התובענה, הוא של החברות. טענת משיבה 4 מתקבלת. מכתבי הטענות ולאורך ההליכים, תחמו הצדדים את מסגרת הדיון למחלוקת שבין המבקשים לחברות וככל שתתקבלנה טענות המבקשים, תוטל האחריות על החברות בהתאם להסכמות בין הצדדים.

סוף דבר

המסקנה המתבקשת מהאמור היא, שההסכמים קוימו על ידי המבקשים, אין עילה לביטולם ולא היה מקום למשלוח הודעת ביטול על ידי החברות. ההסכמים תקפים ויש לפעול על פיהם.

ניתן בזאת צו הצהרתי לפיו, ה. ו-ז.  זכאים להירשם כבעלי דירה 2 בבניין דולב בגוש 6137 חלקה 8 וגוש 6136 ח"ח 49 במגרש מספר 402 לפי תכנית 2620 ב.מ. "שכונת ארגזים". הצדדים יפעלו למימוש הזכות, על פי ההסכם והדין.

לעניין דירותיהם של א. ו-ר., בהתאם לטענות החברות לעניין השינוי בתמהיל הדירות בשל שינויים בתכנון הבניין, ניתן בזאת צו הצהרתי לפיו, א. ו-ר. זכאים כל אחד, לקבל דירת פיצוי, בהתאם למתווה הקבוע בהסכמים. מבקש 2 זכאי להירשם כבעלי דירה 30 בקומה 8 בבניין אלון ומבקש 3 זכאי להירשם כבעלי דירה 44 בקומה 12 בבניין אלון.

משיבות 1 ו- 2 תשלמנה למבקשים הוצאות משפט בסך של 5,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 45,000 ₪, תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן, סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין עד לתשלום בפועל.

ניתן היום, ‏י"ד אדר, תשע"ז, ‏12 מרץ, 2017, בהעדר הצדדים.