ועדה מקומית לתכנון חדרה נ' ג'ואנס

בפני בקשה למתן צו הפסקה שיפוטי בהתאם לסעיף 236 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965.

רקע

1. המבקשת הגישה בקשה למתן צו הפסקה שיפוטי על-פי סעיף 236 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק") ועתרה כי בית המשפט יורה להפסיק לאלתר את השימוש בדירה שבבעלות המשיבים, שבה על פי טענתה נעשה החל משנת 2023 שימוש מסחרי ובלתי חוקי כבית הארחה ונופש.

   מדובר בדירת 'פנטהאוז', הנמצאת בגוש 10008 חלקה 170, שברחוב מנחם בגין 15/22, חדרה (להלן: "הדירה"), אשר על פי התב"ע החלה עליה ייעודה הוא למגורים; נטען שהמשיבים עושים בה, כאמור, שימוש לא חוקי, זאת בסטייה מן התכנית וההיתר החלים על המקרקעין, ומבלי שקיבלו אישור לשימוש חורג.

    

2. לבקשה צורפו מסמכים לא מעטים, בהם: התכנית החלה על המקרקעין; תדפיס רישום הזכויות במקרקעין; היתר הבניה; וכן דוחות פיקוח, התכתבויות שונות, חיובי ארנונה, כמו גם צילומים ותדפיסי דפי אינטרנט. אתייחס לעיקר המסמכים בהמשך.

    

3. המשיבים לא חלקו על כך כי הדירה בבעלותם וכי הם משכירים אותה מעת לעת לטווח קצר, אך בפיהם היו טענות שונות, כאלה הנוגעות לעצם השימוש בדירה וכאלה שהופנו נגד המבקשת; עלה כי הם מתנגדים להוצאת הצו השיפוטי, אם כי בשלבים מסוימים הביעו נכונות להפסקת השימוש האסור הנטען, בכפוף לתנאים כאלה ואחרים שהציבו בפני המבקשת; אלא שהצדדים לא הגיעו להסכמות, ונדרשה הכרעת בית המשפט במחלוקת.

    

4. ביום 28.8.24 התקיים דיון בבקשה. בדיון העידו עדי הצדדים, והוגשו מוצגים.

5. המשיבים לא היו מיוצגים בהליך; משכך, הצעתי להם לשקול להיעזר בעו"ד המצוי בתחום, וכן נתתי להם אפשרות להגיש מסמכים משלימים אף לאחר הדיון, והם עשו זאת.

    

   עיקר טענות הצדדים

6. ב"כ המבקשת טענה כי הוכח שהדירה משמשת להשכרה לטווח קצר למטרות נופש, שכן המשיבים עצמם הודו בכך, והיא הפנתה לנספחים שהוגשו, בהם פרסומים באינטרנט הנוגעים לדירה, הכוללים גם ביקורות אורחים ששהו בה. עוד הפנתה לכך שהדירה מחויבת בארנונה עסקית. לטענתה, דברי המשיבים לפיהם באזור דירות רבות המשמשות להשכרה לטווח קצר, מלמדים הלכה למעשה על טענתם לאכיפה בררנית, אך טענה זו לא הוכחה, והיא הטעימה כי ספק אם בכלל יש מקום לטענה זו, שכן מדובר בהליך מניעתי ולא באקט עונשי. ב"כ המבקשת הפנתה לפסיקה אשר תומכת לשיטתה בטענותיה.

    

7. המשיבים טענו, כי הדירה אינה 'עסק', אלא בית בבעלותם, המושכר בזמנים מסוימים לטווח קצר, מה שמסייע להם בכיסוי תשלומי משכנתא, וכי מדובר בנוהג ידוע ומקובל באזור. לטענתם, מצד אחד הם מחויבים על ידי הרשות מזה כשנה לשלם ארנונה על עסק, אך מנגד, אותה רשות טוענת כי מדובר בשימוש אסור שעליהם להפסיקו, זאת בלי שהם הוזהרו על כך מבעוד מועד. לטענתם הם חשבו שהשכרת הדירה לטווח קצר היא חוקית, שכן העובדה שהם משלמים ארנונה עסקית, כדרישת הרשות, תמכה בכך שפעולותיהם חוקיות, ולדבריהם רק בחלוף שנה למדו כי התנהלותם עשויה להיות מנוגדת לחוק.

    

   טענה נוספת של המשיבים הייתה כי באזור דירות רבות נוספות המושכרות באותו אופן, אולם נגדן הרשות לא פעלה.

   עוד טענו, כי הרעש הנטען אינו מגיע בהכרח מהדירה, אלא גם מדירות אחרות.

   ציר מרכזי בטענותיהם היה כי הם לא רוצים שהמתרחש בדירה יפריע לדיירים ולשכנים, ולכן הם עושים כל שניתן כדי למנוע רעשים מהדירה - בין בנקיטת פעולות פיזיות, כגון הצבת שלטים המורים לשמור על השקט (ב.מ/4, ב.מ/5) ובין בדרך של הטלת הגבלות מראש על השוכרים ועל מטרת השכירות, ופעולות להפחתת הרעש; למשל:

    

   "כשאני משכיר יש באתר שדרכו מבוצעת ההשכרה עם רשימת כללים ללא מסיבות או אירועים. יש לי שלט בדירה ... שמורה לשמור על השקט אחרי השעה 20:00. לפני כשבועיים- שלושה, בגלל השכנים שאנחנו אוהבים, מתלוננים על הזזת הכיסאות- שמתי כדור טניס על הרגליים של השולחן כדי שלא יפריע להם ... כמו כן אני מגיש ... מכתבים של לקוחות שמפרטים מה המטרה שלהם לבוא לנכס ורואים את המטרה שלהם שהיא לא בשביל מסיבות" (המשיב, 28.8.24, ש' 8 – 13).

    

   דברי העדים

    

8. מר אמיר אוחנה, מפקח של המבקשת, העיד כי לפני כשנה החלו להגיע תלונות על כך שבדירה מתנהל עסק השכרה לזמן קצר. הוא התייחס לחלק מנספחי הבקשה, והעיד כי השכרת הדירה לטווח קצר כדירת נופש היא מנוגדת להיתר; הוא התייחס לתלונות על הדירה למוקד העירייה, ולדו"ח ביקור של פקח שהיה במקום; עוד פירט על הגעתו לדירה כשבידו צו כניסה למקרקעין, שם פגש במשפחה שבאה לנפוש במקום; בשיחת טלפון שביצע משם עם המשיב הבהיר לו זה כי מדובר בלקוחות שלו. הוא התייחס לכך שהדירה פורסמה כדירת נופש באתר Airbnb, שבו גם ביקורות עליה. הוא העיד כי קיבל דיווחים מהשיטור העירוני, לא ידע אם ניתנו למשיבים דוחות על רעש, אך אמר כי הפקחים הגיעו לדירה בעקבות תלונות. עוד ציין כי ביום 23.7.23 מחלקת הארנונה שלחה למשיב מכתב המודיע על שינוי הגדרת הנכס ממגורים למסחר, זאת נוכח ביקורת של הארנונה שבוצעה במקום.

    

9. מר נוי משה חזוט, מפקח בניה של עיריית חדרה, העיד על הגעתו לדירה יחד עם המפקח האחר, וכן העיד כי מתלוננת מסוימת פנתה אליו באשר לדירה.

    

10. מר דורון נגר המתגורר בבניין והוא נציג ועד הבית, העיד כי הוא מתגורר שתי קומות מתחת לדירה, ומאז נכנס לגור במקום במרץ 2023, הוא סובל מרעשים שמגיעים ממנה, בעיקר בסופי שבוע. מה שמפריע לו זה בעיקר: "הליכות, גרירה של כסאות, משחקים של ילדים ... זה פוגע לי באיכות החיים. זה הבית שלי אין לי משהו אחר". הוא תיאר כי לדירה "באים אורחים, כמה משפחות ... הם באים לנופש, יש שם בריכה למעלה הם באים לבלות. אתה דופק בדלק ויושבים שם 5 או 6 זוגות או 4 זוגות עם ילדים". לדבריו, המשיב מנסה לפתור את הבעיה "... אבל זה לא מצליח. הוא מנהל שם עסק ואני סובל". עוד הוסיף, כי כמה פעמים עלה בעצמו לדירה, פעמיים או שלוש פנה למשטרה ו- "לפעמים אני יושב וסובל ולא עושה כלום". לדבריו, בעבר נעזר בחן, שסייע מטעמם של המשיבים, ובזמן האחרון רן, דייר בבניין, החליף את חן. ציין כי ביוזמת המשיב הותקנו כדורי טניס על תחתית כיסאות בדירה, מה שהפחית את הרעש. כשנשאל ע"י המשיב האם מגורים של משפחה אחת בדירה תיצור פחות רעש, השיב כי בעבר גרה שם משפחה אחת והיה רעש, "אבל פעם אחת עליתי למעלה, פניתי אליהם, הסברתי וביקשתי יפה, נפתרה הבעיה. לעומת זאת, כל שבוע מתחלפים דיירים ... אני לא אעלה לשם כל שבת להעיר להם".

     

11. מר חן אריאלי, דייר בבניין שהגיע להעיד מטעם המשיבים, סיפר כי הוא מסייע למשיב בענייני הדירה. לדבריו, כאשר יש תלונה בקשר לדירה, הוא מנסה לפתור אותה, מקפיד שלא יהיה רעש, ומדבר עם השוכרים. ציין מקרה בו הגיעו לדירה חבר'ה עם שתיה, הוא דיווח על כך למשיב שאמר לו לבטל אותם כדי למנוע הפרעה לשכנים. הוסיף כי "בתקופה שהוא השכיר את המקום לסופי שבוע או מתי שיכל להשכיר, היו תלונות של הדיירים שביקשו שישכיר לטווח ארוך"; לדבריו, לפעמים חולפים שבועיים ללא תלונה ולעתים יש תלונות מדי יום. אמר כי מר נגר היה מרוצה רוב הזמן מהטיפול בתלונות, וכי תלונותיו על גרירת כיסאות, הביאו אותם להתקין כדורי טניס ברגליים, והבעיה נפתרה. לדבריו, המשיבים אינם משלמים לו, אך מאפשרים לו להגיע לבריכה שבדירה עם משפחתו.

     

     

    דיון והכרעה

     

    המסגרת הנורמטיבית

     

12. סעיף 236 לחוק קובע כך:

     

    (א)בוצעה עבודה אסורה או שנעשה שימוש אסור, רשאי בית המשפט המוסמך כהגדרתו בסעיף 234(ג), לבקשת תובע, לצוות על הגורמים המנויים בסעיף 243(ג) או (ו), לפי העניין, על הפסקת העבודה האסורה או השימוש האסור, או לתת צו לסגירת הבניין או המקום (בסימן זה – צו הפסקה שיפוטי).

    (ב)בית המשפט המוסמך כאמור בסעיף קטן (א) לא ייתן צו הפסקה שיפוטי אלא אם כן נוכח שיש בידי מבקש הצו ראיות לכאורה לביצוע עבודה אסורה או שימוש אסור, לפי העניין.

    (ג)מתן צו הפסקה שיפוטי אינו מותנה בנקיטת הליכים נוספים לפי פרק זה.

     

13. התכלית העומדת ביסוד צו ההפסקה השיפוטי לפי סעיף 236 לחוק היא, בין היתר, מניעת המשך ביצוען של עבירות והמשך הפקת רווח כלכלי מהן, כאשר המטרה המרכזית היא הפסקת פעילות מסחרית המתקיימת במקרקעין, שלא ניתן לה היתר כדין (רע"פ 1098/18 יוסף רפפורט נ' הועדה המקומית דרום השרון, וההפניות שם [פורסם בנבו] (7.6.18); רע"פ 3584/11 יד שלום אלון ואח' נ' הועדה המקומית חבל מודיעין (שעסק בתכלית צו ההפסקה השיפוטי כנוסחו בסעיף 239 לחוק טרם תיקון 116) [פורסם בנבו] (17.7.11)).

     

14. בבתי המשפט נדונו מקרים בהם נעשה שימוש להשכרה לטווח קצר בנכסי מקרקעין שייעודם מגורים. בתי המשפט עמדו על ההבדל שבין דירת מגורים לדירה המשמשת לאירוח נופשים, ופסקו פעם אחר פעם כי נכס המיועד למגורים, חייב בהיתר לשימוש חורג לשם השכרה לטווח קצר למטרות נופש, ושימוש כאמור ללא היתר הוא שימוש חורג ואסור (עע"מ 8411/07 מעוז דניאל בע"מ נ' אדם טבע ודין ואח' [פורסם בנבו] (28.1.10); עע"מ 2273/03 אי התכלת ואח' נ' החברה להגנת הטבע ואח' [פורסם בנבו] (7.12.06); (עפמ"ק (ב"ש) 38350-06-22 אבידן ואח' נ' הועדה המקומית מצפה רמון [פורסם בנבו] (21.8.22); עפא (חי') 40598-07-22 גולן עמרני נ' הועדה המקומית לתכנון שומרון [פורסם בנבו] (11.8.22)); ונפסק כי השכרה לטווח קצר אינה יכולה להיחשב כמגורים (בב"נ (אשד') 59489-01-23 הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד נ' נעים [פורסם בנבו] (1.2.23); בב"נ (צפת) 4649-07-22 הועדה המקומית לתכנון צפת נ' חוראני [פורסם בנבו] (16.9.22)).

     

15. נטל ההוכחה הוא על המבקש להוציא צו הפסקה שיפוטי, ועליו להראות כי קיימות ראיות לכאורה לביצוע עבודה אסורה או שימוש אסור.

     

    המונח ראיות לכאורה בהקשר לסעיף 236(ב) לחוק, פורש בפסיקה כמשמעותו בדין הפלילי, זאת בשים לב ללשונו של סעיף 255 לחוק, הקובע כי כל עוד לא נקבעו בחוק או בתקנות סדרי דין להליכים אלה, הם יידונו בדרך ובמועדים בהם נדונים הליכים פליליים מאותו סוג, בשינויים המחויבים; הוטעם כי מדובר אמנם במונח מעולם המעצרים, לפי סעיף 21 לחוק סדר הדין הפלילי (סמכויות אכיפה מעצרים), תשנ"ו – 1996, אלא שהשוני בין ההליכים הוא שסעיף 236(ג) לחוק, אינו מתנה צו הפסקה שיפוטי בהגשת אישום (למשל: רע"פ 4631/21 להיו פיין נ' הועדה המרחבית לתכנון ובניה יישובי הברון [פורסם בנבו] (12.9.21); עפא גולן עמרני שלעיל; וראו גם בב"נ (רמלה) 20305-04-18 הועדה המקומית לתכנון ובניה שוהם נ' א.ס.פ.י חברה לקידום פרויקטים [פורסם בנבו] (29.5.18)).

     

16. לשאלה האם קיימות ראיות לכאורה לכך שבדירה מתבצע שימוש אסור, יש להשיב בחיוב. אעמוד בקצרה על עיקר הראיות.

     

    התכנית החלה על המקרקעין - תכנית 302-0507913 (נספח א' לבקשה) ייעדה אותם למגורים; על פי הרישום בפנקס הזכויות (נספח ב') המשיבים הם בעלי הזכויות בדירה; היתר הבניה שניתן (נספח ג') הוא לבניה למגורים; תדפיס הארנונה בה מחויבת הדירה מלמד כי מדובר בארנונה מסחרית, ובמכתב ששלחה עיריית חדרה למשיבים ביום 23.7.23 צוין כי שומת הארנונה עודכנה לשומה מסחרית (נספח ה'); תלונה של דיירי הבניין על כי הדירה מושכרת כעסק ויוצרת מטרד הוגשה לעירייה לראשונה ביום 17.7.23 (נספח ז'); בעקבותיה הוצא ביום 23.8.23 צו שיפוטי לכניסה למקרקעין (נספח ח'); ביום 19.9.23 מפקח הגיע למקום וביקש להיכנס לדירה (נספח י'); ביום 18.12.23 נציג מחלקת הגביה ביקר בדירה, זאת בהמשך להתכתבות דוא"ל (שצורפה) בין המשיב למחלקת הגביה, בה כתב המשיב כי הוא משכיר את הדירה לטווחים קצרים, אך לאחרונה גרה בה משפחה שפונתה מהצפון והוא מבקש להחזיר את הארנונה לתעריף של מגורים (נספח ו'); תלונה נוספת למוקד הגיעה ביום 30.5.24 ונטען בה כי הדירה מושכרת בשיטת Airbnb והדבר גורם הפרעה לשכנים (נספח יא); ביום 18.7.24 התקבלה במוקד תלונה נוספת ובעקבותיה הגיעו לדירה פקח ושוטר, אשר רשמו כי בדירה הייתה משפחה ששכרה את המקום לסופ"ש דרך האינטרנט (נספח יב); ביום 4.8.24 הגיעו פקחים לפתח הדירה; בדו"ח שכתבו ציינו כי הייתה בה משפחה שבאה לנפוש, וכי בשיחת טלפון שקיימו עם המשיב מהמקום אמר להם בין היתר, "שכרגע יש לו לקוח בדירה" (נספח יג); מספר מסמכים שהורדו מאתר "Airbnb – ישראל" מלמדים כי הדירה מפורסמת כפנטהאוז יוקרתי עם בריכה, שניתן לעשות לו צ'ק אין באתר, והביקורות של לקוחות עליו, 63 במספר, הן מצוינות (נספח יד). על אלה אוסיף את מכתבי התודה מלקוחות ששהו בדירה ותמונות מהמקום (ב.מ/4).

    מדברי העדים בבית המשפט, ששניים הם מפקחים של המבקשת, השלישי הוא נציג ועד הבניין שבעצמו התלונן, והרביעי הוא דייר שהעיד מטעם המשיבים, עלה בבירור כי הדירה משמשת להשכרה לטווח קצר למטרות חופשה ונופש. כאמור, המשיבים לא חלקו על הדברים ולפחות לא על עיקריהם. העדים אף העידו על מטרד רעש שיוצרת הדירה.

     

17. די והותר במפורט כדי ללמד באופן ברור על קיומן של ראיות לכאורה לכך שהמשיבים נוהגים להשכיר את הדירה לטווח קצר לצרכי נופש.

     

    התייחסות לטענות המשיבים

     

18. נראה כי ציר מרכזי בטענות המשיבים היה כי הם פועלים רבות כדי להבטיח שהשימוש בדירה לא ייצור הפרעה ומטרד לשכנים. מהראיות שהוצגו, התרשמתי כי כך אמנם הדבר, וכי המשיב פעל לא מעט כדי למזער ולהפסיק כל מטרד רעש; שוכנעתי כי המשיבים היו קשובים לטענות שהעלו הדיירים, והם באמת ובתמים פעלו בדרכים שונות, להקטין את המטרד הנטען ואף להפסיקו. בכך גם מיקדו חלק ממשי מן השאלות שהפנו לעדים.

     

    סברתי עם זאת, כי בכך המשיבים החטיאו את מהות ההליך. הם לא הפנימו כי שאלת ההפרעה לשכנים היא אינה אבן הבוחן לפיה תיקבע תוצאתו, אלא מהווה אך אינדיקציה ראייתית לשימוש החורג שנעשה בדירה; וככל שזה יוצר הפרעה, הרי שמתחזק הצורך בצו הפסקה שיפוטי – שלא רק יחדול את השימוש הבלתי חוקי בנכס, שזו מטרתו המרכזית, אלא גם יפסיק את סבלם של השכנים. דומה כי ב"כ המבקשת הביאה את רוח הדברים בפני המשיבים, אך ללא הועיל.

     

19. אשר לטענת המשיבים כי הרשות גובה מהם ארנונה מסחרית, כשרק בחלוף יותר משנה היא מצאה לפנות לבית המשפט בבקשה למתן צו. לטעמי מדובר בשתי טענות השזורות זו בזו. האחת היא טענה לשיהוי; האחרת, היא טענת הסתמכות, לפיה תשלומי הארנונה המסחרית ששילמו המשיבים, היו בעיניהם משום הסכמה של המבקשת לשימוש שנעשה בדירה, כאשר הבקשה למתן צו הפסקה היא בבחינת דיבור של הרשות בשני קולות.

     

20. טענת השיהוי. כבר נפסק כי:

     

    "...כאשר הפעולה המינהלית שאותה אנו בוחנים נוגעת לאכיפת החוק, ההשתהות בהפעלת אמצעי האכיפה כשלעצמה לא תיצור מניעות כלפי הרשות האוכפת אלא במקרים קיצוניים ויוצאי-דופן. רשות החייבת לבצע פעולות על-פי דין, ובייחוד רשות הממונה על אכיפת חוק, אינה יכולה להשתחרר מחובתה עקב העובדה שלא נקטה אמצעים למילוי החובה במועד. מכל מקום, בדרך-כלל, בנסיבות של אי-חוקיות, ובייחוד כאשר אי-החוקיות ברורה ומובהקת, הימנעותה של הרשות מלפעול אין די בה כדי לבסס אינטרס מוגן של הפרט כנגדה.." (רע"פ 1520/01 שוויצר ואח' נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה ואח' [פורסם בנבו] (18.3.02); וכן רע"פ יד שלום אלון שלעיל)).

     

21. אף לגופו של עניין, איני סבור כי חלוף זמן של שנה וחצי או מעט למעלה מכך, החל מתחילת הפעלת הדירה לשכירות קצרת טווח בואכה הגשת הבקשה למתן צו שיפוטי, מלמד בנסיבות על שיהוי בלתי סביר.

    כעולה מהחומרים שבפניי - ובעיקר נספחים ז', ח', י', ו', יא' – יג' - שעל תוכנם עמדתי מעלה, הרי שמיום 19.9.23 ועד 30.5.24 או אפילו 18.7.24, לא נקטה הרשות בפעולות להפסקת השימוש האסור, למעט פעולות מחלקת הגביה מול המשיב בנוגע לגובה הארנונה. אולם לטעמי, ובשים לב גם למלחמה שפרצה ב- 7.10.23 לא מדובר בשיהוי שהוא קיצוני.

     

    מכל מקום, אין לקבל כי שיהוי זה מלמד כי המבקשת ויתרה על חובתה לאכוף את החוק בנוגע לדירה, שכן מותר לרשות לבוא ולומר "עד כאן ולא יותר" (בגץ 637/89 חוקה לישראל נ' שר האוצר ואח' [פורסם בנבו] (17.12.91)).

    כשמביאים בחשבון את משך השיהוי, את האינטרס של המשיבים שלא יינתן צו הפסקה שיפוטי ואת הנזק שייגרם להם אם יינתן, אל מול האינטרס הציבורי באכיפת החוק והאינטרס של דיירי הבניין לשקט ולשלווה, הרי שהשניים האחרונים גוברים לדעתי בבירור (למשל - בגץ 170/87 אסולין ואח' נ' ראש עיריית קרית גת ואח' [פורסם בנבו] (9.5.88)).

     

22. בכל הנוגע לטענת ההסתמכות ודיבורה של הרשות בשני קולות. בראש ובראשונה יאמר כי העובדה שהמשיבים משלמים ארנונה מסחרית על הדירה, מלמדת כאמור משום עצמה כי הדירה משמשת כעסק השכרה לטווח קצר.

     

    אף לגוף הטענה, הלכה היא כי עצם תשלום הארנונה אינו מכשיר את השימוש החורג ללא היתר. ארנונה משולמת על בסיס שימוש שנעשה בפועל, אך הבעלים לא יכול ליהנות משני העולמות, ולא יעלה על הדעת כי יפיק תועלת משימוש בלתי חוקי בנכס - בעוד העיריה תהיה מנועה מלדרוש תשלום ארנונה על יסוד השימוש בנכס בפועל (ע"פ (ת"א) 304/97 אליעזר קינדרמן נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (10.9.97); בקשה למתן רשות ערעור שהגיש הנאשם נדחתה: רע"פ 6162/97 קינדרמן נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (2.12.97); עפא (ת"א) 43331-02-14 פלורה שאוליאן נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (17.7.14)).

     

23. אף בטענה לאכיפה בררנית לא מצאתי ממש. הטענה הובאה באופן כללי למדי, ולא נשענה על עוגנים בעלי משקל. המשיבים הגישו אמנם כמה תדפיסים של דפי אינטרנט (ב.מ/4) המלמדים כי באזור בכלל וברחוב בגין בפרט, ישנם נכסים נוספים המושכרים לטווח קצר; אולם, גם בהינתן כי קיימות דירות דומות אחרות, כלפיהן המבקשת לא פעלה, אין בכך כדי לבסס טענה לאכיפה בררנית. הרשות סוברנית לאכוף את הדין באופן חלקי; זהו מצב שהוא לא רק מותר אלא כורח המציאות נוכח משאביה המוגבלים, ושיקול דעת הרשות בהקשר זה הוא רחב למדי (בג"ץ 6396/96 זקין נ' ראש עיריית באר שבע [פורסם בנבו] (8.6.99); ע"פ 8551/11 יצחק כהן סלכגי ואח' נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (12.8.12); ע"פ 8204/14 מוחמד זלום נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (15.4.15); ע"פ 4603/17 אדרי ואח' נ' מדינת ישראל בסע' 40 – 41 לחוו"ד כב' השופטת וילנר, [פורסם בנבו] (16.7.19).

     

    ממילא, צו הפסקת שימוש הוא אקט מנהלי ולא עונשי, כך שלמבקשת עומדת חזקת התקינות כי פעולותיה בוצעו כדין. המבקש לסתור חזקה זו והטוען למניעים פסולים של הרשות ולאכיפה בררנית, עליו הנטל: להוכיח את קיומו של הפגם לו הוא טוען (רע"פ 6032/13 שלהבת נ' יו"ר הועדה לתכנון ובניה [פורסם בנבו] (19.1.14)), להעמיד תשתית עובדתית איתנה שסותרת את חזקת התקינות ממנה נהנית הרשות (ע"פ 8057/16 לאוניד שטרימר ואח' נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (9.8.17)), וכן להוכיח כי בבסיס ההבחנה בינו לבין האחרים ניצב מניע פסול של הרשות (בר"ש 9951/16 גרין נ' לשכת עורכי הדין במחוז תל אביב [פורסם בנבו] (22.6.17)). המשיבים הסתפקו בטענה שישנם אחרים שעליהם נראה שהדין לא נאכף; בכך הם לא הרימו את הנטל הנדרש מהם, לא ערערו את חזקת תקינות פעולות הרשות, ובוודאי לא הראו כי ביסוד פעולות המבקשת עומדים שיקולים זרים.

     

24. לא נעלם ממני כי הוצאת צו הפסקה שיפוטי תפגע כלכלית במבקשים. אך משמצאתי שאופן השימוש בדירה על ידם טעון היתר, ופעולותיהם נעשו שלא כדין ובלי היתר, הרי שהאינטרס של אכיפת החוק וגידור הפעולות בתוך המסגרת הנורמטיבית, קודם וגובר בנסיבות על האינטרס האישי של מי שעשוי להינזק מן הצו (השוו - ע"פ 2763/08 גן הזית אירועים וכנסים בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית "זמורה", בפס' 29 [פורסם בנבו] (10.4.08)).

     

    סוף דבר

     

25. נוכח כל האמור, ולאחר שמצאתי כי קיימות ראיות לכאורה המלמדות כי המשיבים עושים בדירה שימוש אסור, אני נעתר לבקשה ומצווה כדלקמן:

     

    • ניתן בזה צו הפסקה שיפוטי, האוסר על השימוש בדירה לצורך השכרה לטווח קצר, ולכל מטרה המנוגדת לייעוד הדירה על פי התכנית וההיתר הקיימים.

      האיסור חל על המשיבים, על כל מחזיק או משתמש בדירה, וכל מי שתחת פיקוחו או השגחתו נעשה בה שימוש, לרבות מי שמועסק בשירותם של אלה או מסייע להם.

       

    • צו ההפסקה ייכנס לתוקף מייד עם מסירת החלטה זו למשיבים.

       

    • משטרת ישראל תסייע במידת הצורך באכיפת הצו.

       

26. המשיבים רשאים כמובן לבקש היתר לשימוש חורג, כפי שנכון היה שיעשו מלכתחילה. המבקשת תחליט בעניין על-פי שיקול הדעת המסור לה, והיא רשאית לסרב לבקשה, להיענות לה או להיענות לה תחת תנאים שתקבע. מובהר, כי בהיעדר מתן היתר מפורש של הרשות להפעיל את הדירה בניגוד לייעודה - מגורים, יעמוד צו זה בתוקפו.

     

27. לעניין ההוצאות. בתיק התנהל הליך מלא. נראה כי מיותר כמעט היה לנהלו, שכן המשיבים לא חלקו על ליבת הטענות, אלא התמקדו בנסיון לשכנע כי הצדק עמם, זאת כשהם נאחזים בהיבטים עם רלוונטיות שולית. בכך היה לטעמי מוטיב של ניהול סרק. מנגד הבאתי בחשבון כי המשיבים שלא היו מיוצגים, ניסו לנווט בשדה לא מוכר, האמינו כי לא נפל דופי בהתנהלותם, ולהתרשמותי, כוונתם הכנה הייתה להפסיק את סבל השכנים ולחתור לתוצאה בה לא ייחשבו מפרי חוק.

    נוכח האמור, החלטתי לחייבם בהוצאות שהן מופחתות בנסיבות.

     

    המשיבים ישלמו למבקשת הוצאות בסך 3,000 ₪, והם יעשו זאת לא יאוחר מיום 12.12.24.

     

28. המזכירות תסגור את התיק.

     

    ניתנה היום, ה' תשרי תשפ"ה, 07 אוקטובר 2024, בהעדר הצדדים.