דירה שמשמשת לאחסנת ציוד אינה נכס ריק לצורך פטור מארנונה ארנונה

ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית הרצליה מיום 11.1.2024 (החלטת ועדת הערר או ההחלטה), אשר דחתה ערר על החלטת המשיב לדחות את בקשת המערערים לפטור מארנונה בגין "בנין ריק" בהתאם לתקנה 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג - 1993 (תקנות ההסדרים).

דין הערעור דחייה, כמפורט להלן.

רקע

1. עניינה של החלטת ועדת הערר, כמו גם הערעור שלפניי, בבקשה לפטור מארנונה בגין נכס ריק עבור דירת מגורים ברחוב צמרות 16 הרצליה (הנכס או הדירה), לתקופה שמיום 7.12.2021 ועד ליום 14.5.2022 (הבקשה לפטור, נספח 2 לתשובת המשיב).

2. ביום 27.12.2021 הגישו המערערים בקשה לפטור כאמור וציינו כי הדירה הייתה מושכרת עד יום 7.12.2021 ומאז שפונתה על ידי השוכר היא איננה מאוכלסת. התבקש פטור לתקופה המותרת בחוק או עד להשכרתה לאחרים. נציג המשיב ביקר בדירה ביום 25.1.2022 (תמונות הדירה כפי שצולמו על ידו צורפו בנספח 3 לתשובה). על יסוד ממצאי הביקור דחה המשיב את הבקשה מהטעם שבביקור בדירה נמצא כי קיימים בה פרטי ציוד, ומכאן, כך קבע המשיב, שאין המערערים זכאים להנחה המבוקשת לפי תקנה 13 לתקנות ההסדרים (החלטה מיום 1.2022, אשר לטענת המערערים התקבלה רק ביום 10.3.2022. להלן: החלטת המשיב, נספח 3 לערעור).

3. המערער, עו"ד במקצועו, לא הסכים עם החלטה זו, והחלה מסכת התכתבויות עם המשיב. תחילה פנה המערער במכתב מיום 15.3.2022 בו טען כי על אף שבדירה מצויים מספר פרטי ציוד, אין בכך כדי לשלול את הזכות לקבל הנחה בארנונה. איש לא מתגורר בדירה, אין מיטות והמקרר ריק, ועל פי הפרשנות שיש ליתן לטעמו לתקנה 13 אין לקבוע כי הפטור חל רק כשהדירה ריקה מאדם ומחפץ. לאחר שקיבל חשבון תקופתי שב ופנה במכתב מיום 17.5.2022 (המשיב ציין שהתקבל אצלו ביום 26.5.2022) וביקש לבטלו, מחמת הזכאות לפטור כנטען. המשיב השיב לפניות תוך שחזר על עמדתו והפנה לפסיקה (מכתב מתאריך 5.2022). עוד קודם שהתקבלה תשובה זו אצל המערער, שלח הוא פניה נוספת הנושאת תאריך 29.5.2022, וזאת בעקבות דרישה לתשלום על פי פקודת המיסים (גביה). לאור המענה מיום 31.5.2022 שב ופנה למשיב, וציין כי הריהוט הושאר בדירה לאחר שהשוכרים סיימו את תקופת השכירות ופינו אותה, וכי לאחרונה, החל מיום 15.5.2022, הושכרה הדירה לאחרים ולבקשתם, פונו כל פרטי הריהוט ונתרמו למשפחה נזקקת. עובדה זו מעידה, כך נטען, שהריהוט לא הושאר בדירה כדי להקל על השכרתה (המכתב הוא מיום 15.6.2022. המשיב ציין שהתקבל ביום 21.6.2022). המשיב השיב גם לפניה זו; חזר והפנה לפסיקה שלפיה די בכך שנמצא ריהוט בנכס כדי שטענת נכס ריק תידחה, והוסיף כי אין על המשיב לערוך אבחנות בין סוגי ריהוט ששוללים את הפטור לכאלה שאינם שוללים (מכתב מיום 4.8.2022). מסכת הפניות לא תמה בכך. המערער שב ופנה למשיב וחזר על טענותיו גם במכתב מיום 13.11.2022 (ממנו עולה כי הייתה פניה נוספת שנענתה ביום 10.11.2022), והוסיף כי מעט הפריטים שהיו פונו על ידו מהדירה לאחר ביקורו של הפקח וקודם לכניסתו של השוכר הנוכחי. פנייתו זו נענתה במכתב מיום 5.12.2022 שבו ציין המשיב בקצרה כי כבר ניתן מענה במכתבים הקודמים.
   
   התכתובת בין הצדדים מצורפת בנספח 4 לערעור (בחלקה) ובנספחים 2-7 לתשובת המשיב לערעור.   

4. התוצאה היא שרק ביום 26.12.2022, בחלוף 11 חודשים מיום שניתנה החלטת המשיב (26.1.2022), הוגש הערר לוועדת הערר על החלטת המשיב. אמנם המערער מציין כי החלטה זו התקבלה אצלו רק ביום 10.3.2022. ואולם גם מאז חלפו חודשים ארוכים עד להגשת הערר.

החלטת ועדת הערר

5. בתשובה לערר טען המשיב כי יש לדחות את הערר על הסף, שכן הוגש באיחור ניכר ולאחר שההחלטה הפכה חלוטה, ולגופו של עניין טען כי לפי הפסיקה לצורך קבלת הפטור הנכס צריך להיות ריק מאדם ומחפץ, בעוד שאין חולק (גם לשיטת המערער בפניותיו) כי היו בו חפצים.

6. ועדת הערר בהחלטתה מיום 11.1.2024 (נספח 1 לערעור) דחתה את הערר. לגופו של עניין קבעה הוועדה כי "... לא הצליחה להשתכנע כי ניתן בנסיבות העניין לראות בנכס כאמור, ובתקופה הרלוונטית, נכס ריק. העורר לא הצליח להרים את נטל ההוכחה בדבר היות הנכס נכס ריק בהתאם לדרישות התקנה ובהתאם להלכה בבתי המשפט. עיינו בצילומים שצורפו לכתב התשובה אשר לא הוכחשו ע"י העורר, נראה כי מדובר בדירת ברת (כך במקור) שימוש שבה שולחן וכסאות, פינת אוכל, ספות נרחבות שיכולות לשמש אף לשינה, מקרר (ריק ממצרכים), מכונת כביסה, תנור וכו'". הוועדה ציינה עוד כי היא נותנת אמון בהסברי המערער על כך שלא התגוררו בנכס וכי במועד שלאחר הביקור החליט לתרום את פרטי הריהוט, אך אין בכך להועיל, שכן מדובר בפעולה שנעשתה בדיעבד, לאחר ביקור נציג המשיב. ועוד הוסיפה הוועדה כי אין מדובר במצב שבו נותר בנכס "כיסא שבור" שבגינו מסרב מנהל הארנונה לראות בדירה נכס ריק, כי אם פרטי ציוד מהותיים ובני שימוש. בהיבט הדיוני קבעה הוועדה, כי לא מצאה סיבה המצדיקה את הגשת הערר באיחור כה ניכר כפי שנהג העורר.

7. על החלטה זו הוגש הערעור שלפניי.

טענות הצדדים בערעור

8. המערערים טוענים כי בזמנים הרלבנטיים הדירה הייתה "ריקה ופנויה מאדם, ובפועל, לא שימשה למגורי המערערים ו/או כל אדם אחר". נטען כי מדובר בפרטי ריהוט שהותיר השוכר הקודם ושבסופו של יום נתרמו על ידי המערערים. הציוד גם לא הושאר על מנת להקל על השכרתו כנזכר בפסיקה אליה הפנה המשיב. לשיטת המערערים, מעמד הדירה כ"בניין ריק" לא נשלל בשל פריטי הריהוט המועטים שנותרו בה בעת הביקור. המשיב בחר לפרש את המונח "בניין ריק" על פי תקנה 13 לתקנות ההסדרים באופן פורמלי וצר; וגישתו כאילו פרטי הריהוט המועטים שיש בה שוללים את מעמדה כנכס ריק – אף עומדת, לשיטת המערערים, בסתירה לתכלית החקיקה, והיא בלתי סבירה, באשר אין מדובר בחפצים שדי בהם לשמש באופן סביר למגורי אדם בדירה. עוד טענו כי המשיב מבקש לגבות מהם ארנונה בגין שירותים שלא ניתנו, בניגוד לתכלית דיני הארנונה והפטור. אשר להגשת הערר באיחור טענו המערערים כי הוחלפו בין הצדדים תכתובות רבות, וסכומי החוב שונו על ידי המשיב; וכי לא היה צורך בהארכת מועד להגשת הערר.

9. המשיב הגיש תשובה לערעור וטען כי יש לדחותו על הסף מחמת איחור בהגשתו, ובפרט כאשר גם הערר עצמו הוגש באיחור ניכר, שוועדת הערר קבעה כי אינו מוצדק. עוד טען כי יש למחוק את ערעור המערערת 2 על הסף גם מהטעם שאין לה זכות להגישו משאינה רשומה כמחזיקה או כבעלים. המשיב טען כי יש לדחות את הערעור גם לגופו. בנכס נשארו פריטי ריהוט וציוד, כך שאין לראות בו "בנין ריק" כמשמעותו בתקנה 13 לתקנות ההסדרים. כמו כן, בית המשפט לא יתערב בהחלטות ועדות הערר לענייני ארנונה, אלא במקרים מיוחדים בהם מתגלה חוסר סבירות קיצוני בהחלטה או שנפלו בה פגמים חמורים, ואין זה המקרה שלפנינו.

10. לפי החלטתי הגיבו המערערים בכתב לטענות המשיב. לטענתם, ועדת הערר לא ציינה בהחלטתה את המועד להגשת הערעור על ההחלטה, כפי שנקבע בתקנה 20(ב) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת ערר), תשל"ז-1977, ומשכך האמינו בטעות כי הגשת הערעור היא תוך 60 ימים מיום החלטת ועדת הערר. המערערים טענו עוד כי סיכויי הערעור טובים ביחס לתקופה שלאחר יום ביקור נציג המשיבה בדירה; וביקשו לראות בתגובה כבקשה להארכת מועד להגשת הערעור ב- 14 ימים (עד למועד הגשתו בפועל). תגובה זו לא נתמכה בתצהיר.

דיון והכרעה

11. על יסוד החומר שלפניי ובתוקף הסמכות לפי תקנה 138(א)(5) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, שחלה על העניין מכוח תקנה 28(א) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, מצאתי לדחות את הערעור.
    להלן אפרט טעמיי.

12. אזכיר תחילה כי התערבותו של בית המשפט המנהלי בהחלטות ועדת הערר לענייני ארנונה, תעשה במשורה, מקום בו החלטת הוועדה אינה סבירה או שנפלה בה טעות משפטית או עובדתית ברורה. יש להביא בחשבון כי ועדת ערר לענייני ארנונה, היא טריבונל מעין-שיפוטי בעל מומחיות רבה בשאלות שבמחלוקת (בר"מ 7813/13 מנהל הארנונה - עיריית ירושלים נ' תיכון תל אביב, כבוד השופטת ברק-ארז (24.12.13), פסקה 10). בית המשפט המינהלי יבדוק אם ועדת הערר הסיקה את המסקנה המשפטית המתחייבת מתוך הממצאים העובדתיים שנקבעו על ידה והאם נפלה טעות משפטית בהחלטתה (עמ"נ 54340-09-16 איי פוינט מערכות בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית רמת גן (4.3.17)).

13. תקנה 13 לתקנות ההסדרים קובעת כך:

"(א)מועצה רשאית לקבוע הנחה בשיעור כמפורט להלן, למחזיק של בנין ריק שאין משתמשים בו במשך תקופה מצטברת, כמפורט להלן:

(1)     עד 6 חודשים – עד 100%;

(2)     מהחודש ה-7 עד החודש ה-12 – עד 66.66%;

(3)     מהחודש ה-13 עד החודש ה-36 – עד 50%".

14. אין חולק כי בהתאם לתקנה זו בצו הארנונה של עיריית הרצליה אישרה העירייה, בדומה לרוב הרשויות המקומיות, הנחה של 100% לתקופה מקסימלית של 6 חודשים לנכס ריק, לתקופת בעלותו של אדם בנכס.

15. המערערים טוענים כי שגתה ועדת הערר באימוץ פרשנות צרה ודווקנית לביטוי "בנין ריק" שבתקנה 13 הנ"ל, כאילו נדרש שהנכס יהיה ריק מכל אדם וחפץ. פרשנות זו, כך נטען, מתעלמת מתכלית הפטור ומעקרונות הפרשנות התכליתית. לשיטתם, די בכך שהדירה הייתה ריקה מאדם ולא שימשה למגורים. אלא שסוגיה זו כבר הוכרעה בפסקי דין שעל פיהם פועלות הרשויות בעניין זה מזה שנים. לא ראיתי שיש לשנותה ולא ראיתי שנפל פגם ביישומה של ההלכה על ידי ועדת הערר לעובדות העניין.

16. בע"ש (ת"א) 261/92 דניה סיבוס חברה לבניה בע"מ נ' מנהל הארנונה, עיריית תל אביב יפו (22.7.1993) (עניין דניה סיבוס) פירש בית המשפט את הביטוי "בניין ריק שאין משתמשים בו", שהופיע אז בפקודת העיריות [נוסח חדש] ומעוגן כיום בתקנה 13 לתקנות ההסדרים. נפסק כי "עלינו לתת לביטוי 'ריק', את המשמעות הנועדת לו בלשוננו. במילה 'ריק' התכוון המחוקק לקבוע שהנכס יהיה ריק מכל חפץ באופן מוחלט. ואכן הפירוש של המילה 'ריק' במילון אבן שושן הוא: 'שאין בתוכו כלום או שהוצא כל מה שהיה בו'". בעמ"נ (ת"א) 13119-03-19 חברת ארד אהוד נ' מנהל ארנונה בעיריית תל אביב (14.7.2020) (עניין ארד), לא הייתה מחלוקת בין הצדדים כי בנכס נותרו פרטי ריהוט וציוד, והמערערת אף ציינה כי החליטה להותירם בנכס על מנת להקל על השכרתו. ועדת הערר קבעה כי הציוד שהושאר בנכס הופך את הנכס לנכס שאיננו ריק ואף נעשה בו שימוש לאחסנת הציוד, כך שאינו עומד בתנאי הפטור. ערעור על החלטת ועדת הערר נדחה, תוך שכבוד השופטת שטופמן קבעה כי העקרונות שנקבעו בעניין דניה סיבוס יפים גם לפרשנות תקנה 13. בין היתר ציינה גם כי "... אין זה המקרה בו נותר בנכס כיסא שבור, ובגינו מסרב מנהל הארנונה לראות בנכס 'בנין ריק'. גם לגרסת העותרת נותרו בנכס ציוד וריהוט, שיש בהם כדי 'להקל על השכרתו', ואין הוא, אפוא, נכס ריק. עוד אני סבורה כי אין זה סביר שערכאות שיפוטיות ידונו בשאלה איזה ציוד ואיזו כמות של ציוד סותרים את טענת 'הבניין הריק'. די בכך שנמצא ריהוט בנכס, על מנת שטענת בנין ריק לא תתקבל".

17. בהליך אחר, עמ"נ (ת"א) 29582-09-16 הבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ נ' עיריית תל אביב (13.1.2019), ציינה כבוד השופטת שטופמן כדלקמן:

"נקבע בפסיקה ענפה כי הפירוש הנכון למונח 'בנין ריק שאין משתמשים בו' מחייב בחינת שני תנאים מצטברים, אשר רק אם מתקיימים שניהם, יינתן הפטור מארנונה. וכך נקבע:

'סבורני, כי התכלית החקיקתית העומדת בבסיס המילים "בניין ריק שאין משתמשים בו", הינה, כי לצורך קבלת הפטור מארנונה, אין די בכך שהנכס לא יהיה בשימוש, אלא יש צורך שיתמלאו שני תנאים מצטברים, והם:     
1. הבניין ריק.           
2. ואין משתמשים בו.
אין די בקיומו של תנאי אחד משני אלה, כדי שיינתן לנכס פטור מתשלום ארנונה כללית.'"        
(המצוטט בפסק הדין הוא מעניין דניה סיבוס הנ"ל – י'ב').

18. הדברים יפים לענייננו בשינויים המחויבים. מהצילומים שערך נציג המשיב עולה כי נשארו פריטי ריהוט משמעותיים ובכמות לא מבוטלת בנכס, ולא רק כאלה שהם בבחינת "מחוברים" (כפי שנטען על ידי המערערים בכלליות רבה ולראשונה רק בתגובה לתשובה לערעור), ואין זה מצב הדומה לזה ש"נותר בנכס כיסא שבור", או אף קרוב לזה. יתר על כן, יש לזכור כי המבחן הוא כפול – נכס ריק ושאין משתמשים בו. שימוש בנכס לשמירת הריהוט והחפצים אף הוא בבחינת שימוש, וגם אם מדובר בשימוש קצר מועד עד שיוחלט מה לעשות בהם (על מנת להגיע למסקנה שלא חל הפטור לאור תנאיו האמורים, אין הכרח שהריהוט או הציוד יוותרו בנכס על מנת להקל בהשכרתו דווקא, כפי שטענו המערערים). כפי שציינה ועדת הערר בצדק, אין בכך שלאחר ביקור נציג המשיב, פעלו המערערים להוצאת הציוד. אזכיר כי המערערים הודיעו למשיבה שהוציאו את הציוד ותרמו אותו רק במכתב הנושא תאריך 15.6.2022 (שם כתבו כי "לאחרונה, החל מיום 15.5.2022, הושכרה הדירה לאחרים ולבקשתם, פונו כל פרטי הריהוט ונתרמו למשפחה נזקקת"). וענייננו, כאמור, בפטור לתקופה שקדמה לכך – מיום 7.12.2021 ועד ליום 14.5.2022. מכאן גם שלא היה בידי המשיב אפשרות לבדוק בפועל את מצב הדברים קודם לכניסת השוכרים החדשים.

19. המבחן אינו אם לאור הציוד שנותר בנכס ניתן להתגורר בו כמות שהוא (כפי שעולה מגישת המערערים). ועדת הערר או בית המשפט אינם צריכים לבחון את הציוד לפרטיו ולקבוע אם ניתן להתגורר בנכס או שמא יש להוסיף מיטה לשינה. המבחן שנלמד מלשון התקנות, אשר עולה בקנה אחד גם עם תכלית החקיקה, הוא פשוט, ובכך גם יתרונו - האם הנכס ריק מאדם וחפץ. אכן, כל תבחין עלול להציג מקרי גבול בעייתיים, שאפשר שיידרש לשקול ליתן להם מענה ספציפי כזה או אחר, אך מקרה זה שלפנינו אינו בגדר מקרה גבול שכזה. גם מבחינת תכלית הפטור, איני סבורה כי הצדק עם המערערים. אמנם ההצדקה הבסיסית לגביית ארנונה היא בשירותים הניתנים על ידי העירייה, ולכאורה בהעדר שימוש בנכס אין בעליו מפיק הנאה משירותים אלה. אולם, כפי שנזכר בפסיקה, האינטרס הציבורי הוא לעודד שימוש בנכסים. חובת תשלום הארנונה מקדמת אינטרס זה, שכן היא דוחקת בבעלים שייעשה שימוש בנכס או ימכור את הנכס, באופן שיביא לניצולו המיטבי. יתר על כן, חיוב נכס ריק בארנונה מבטא את העובדה כי גם מחזיק בנכס ריק נהנה במידה מסוימת משירותי העירייה (לתכלית החקיקה בנושא חיוב נכס ריק בארנונה ראו בר"מ 991/16 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' בית ארלוזרוב חברה בע"מ (8.2018), כבוד השופטת ברק-ארז, פסקה 13). על כן ובשים לב לכלל השיקולים, הפטור לנכס ריק הוא פטור מוגבל עד ל- 6 חודשים, ואף חד-פעמי לתקופת הבעלות של פלוני בנכס. בהתאם יוער כי ה"אובדן" למערערים עקב דחיית בקשתם בענייננו, אינו אובדן מוחלט. בידם עוד לעשות שימוש בפטור זה ככל שירצו בכך ואם יהיו זכאים לו לפי הדין בעתיד, במשך תקופת בעלותם. משכך סבורני כי ועדת הערר יישמה את הדין כהלכה, ולא ראיתי שקם טעם המצדיק להתערב בהחלטתה.

20. אוסיף על כך כי צדקה ועדת הערר גם בקבעה כי לא מצאה סיבה שיש בה להצדיק את הגשת הערר לוועדה באיחור כה ניכר, ואין כל עילה שבדין להתערב גם בהחלטתה זו. התכתבות עם העירייה משך חודשים, הלוך ושוב לאחר דחיית הבקשה בהחלטה מיום 26.1.2022, אינה יכולה להצדיק את הגשת הערר לוועדה במועד שהוגשה.

21. משהגעתי לתוצאה אליה הגעתי אין צורך להידרש לזכות הערעור של המערערת 2. אף אין צורך להידרש לטענה המקדמית הנוספת שהעלה המשיב, כי הערעור הוגש באיחור, או למשמעות העובדה שוועדת הערר לא ציינה בהחלטתה את הזכות להגיש ערעור לבית משפט זה בתוך 45 ימים, כאמור בתקנה 20(ב) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת ערר), תשל"ז-1977, ואותיר סוגיה זו לעת מצוא.

22. סוף דבר: מהטעמים דלעיל, אני דוחה את הערעור.
    בנסיבות העניין, לאור התוצאה וקביעותיי והצורך במתן תשובה מצד המשיב ובשים לב לכך שלא התקיים דיון, אני מחייבת את המערערים לשלם למשיב שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של  10,000 ₪.

המזכירות תדוור לצדדים.

ניתן היום,  ה' אלול תשפ"ד, 08 ספטמבר 2024, בהעדר הצדדים.