הראל ואח' נ' קובה ואח'

1. לפניי המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי לפיו קיימת למבקשים, שהם בעלי הזכויות בחלק מהמקרקעין הידועים כגוש 11604 חלקה 144 (להלן: "חלקה 144"), זיקת הנאה בשטח רצועה המצוי במקרקעין סמוכים הידועים כגוש 11604 חלקה 143 (להלן: "חלקה 143"). כמו כן, מבוקש סעד הצהרתי לפיו המבקשים רשאים לרשום את זיקת ההנאה בלשכת מרשם המקרקעין. לחילופין, מבוקש סעד הצהרתי לפיו המבקשים רשאים לעשות שימוש בשטח הרצועה האמורה מכוח הרשאה בלתי הדירה.

רקע

2.חלקות 143 ו- 144 הן חלקות סמוכות, הגובלות זו בזו, הממוקמות באזור התעשייה במפרץ חיפה. החלקות היו בעבר חלקה אחת שהייתה ידועה כגוש 11604 חלקה 132 (להלן: "חלקה 132"). בשנת 1954, ובעקבות בקשה מטעם בעלי חלקה 132 דאז, אישרו רשויות התכנון את פיצול החלקה לשתי חלקות. שתי החלקות כלולות בתב"ע חפ/598 המאושרת משנת 1946 (במקור כללה את חלקה 132), וכן בתב"ע חפ/1400/מר המאושרת משנת 1994 (ראו הפירוט המופיע במכתב המחלקה לתכנון עיר בעיריית חיפה מחודש מרץ 2014 - נספח 11 לכתב התשובה).

שתי החלקות גובלות ברחוב השיש בגבולן הדרומי; חלקה 144 לאורך כל קו הגבול הדרומי שלה (כ-21 מטרים), וחלקה 143 לאורך כ- 4 מטרים בלבד. 4 מטרים אלו מהווים את פתח הכניסה לרצועת שטח צרה וארוכה, הצמודה לחלקה 144 מצד מזרח, המאפשרת את המעבר מרחוב השיש לתוך השטח העיקרי של חלקה 143 (להלן: "הרצועה"). הרצועה, שרוחבה 4 מטרים ואורכה כ- 60 מטרים, שייכת לחלקה 143, והיא מפרידה בין חלקה 144 לבין רחוב אריה שנקר, הצמוד לחלקה 143 לאורך כל גבולה המזרחי (ראו בין היתר תצלום אווירי של החלקות עם סימונן בעמ' 3 לחוות דעתו של שמאי המקרקעין מטעם המשיבים, בועז וכולדר (להלן: "וכולדר")). רצועה זו היא בליבת המחלוקת שבין הצדדים, כפי שיפורט להלן.

בחלקה 144 קיימים היום שני מבנים: האחד נבנה עוד בשנות ה- 50 ונמצא בחלק הדרומי של החלקה ובמרחק של כמטר מגבולה המזרחי (להלן: "המבנה הדרומי"). בצמוד לקיר המזרחי של המבנה הדרומי ישנה סככה, הפונה כלפי מזרח, כלומר כלפי הרצועה שבמחלוקת. המבנה השני, המחולק ל- 4 יחידות נפרדות, נבנה במחצית השנייה של שנות ה- 70, על פי היתרי בניה משנת 1975 ומשנת 1978 (להלן: "המבנה הצפוני"). המבנה הצפוני נבנה כאשר הוא צמוד לקו הגבול של החלקה מכיוון מערב ומגיע עד למרחק של פחות ממטר אחד מקו החלקה המזרחי (הגבול עם הרצועה). הגישה היחידה למבנה זה היא דרך הרצועה.

3. בשנת 1988 נרשמו המבנים שהיו קיימים בחלקה 144 כבית משותף המונה 6 תתי-חלקות. על פי נסח מרוכז מלשכת רישום המקרקעין מיום 16.08.2016 (מוצג נ/1) המבקשת 1, מרים הראל (להלן: "המבקשת"), היא הבעלים של תתי-חלקות 5-3 בחלקה 144. המבקשת רכשה חלק מזכויותיה עוד בשנת 1970 ביחד עם בעלה המנוח (ראו הסכם המכר - נספח 5 להמרצת פתיחה). ברבות השנים, נרשמו על שמה מלוא הזכויות בתתי החלקות הנ"ל. היות ולענייננו אין נפקות לאופן בו צברה זכויותיה, לא ארחיב בעניין זה.

על פי הנסח הנ"ל, המבקש 2, שלום בוזגלו (להלן: "המבקש"), הוא הבעלים בתת-חלקה 2 בחלקה 144, על סמך הסכם מכר משנת 2010. המבקשת 3, אילן כלבו לרכב בע"מ, היא הבעלים בתת-חלקה 1 בחלקה 144, על סמך הסכם מכר משנת 2008. תת-חלקה 6 של חלקה 144, נמצאת בבעלות צד שלישי שאינו צד להליך דנן.

4.למען הסדר הטוב אעיר כי המרצת הפתיחה הוגשה על ידי עורך הדין טילינגר בשם שלושת המבקשים. בשלב הדיונים המקדמיים ביקש המבקש שלא להמשיך ולהיות מיוצג, והחל משלב זה הוא ייצג את עצמו ואת המבקשת 3.

5.המשיבים, דוד ויוכבד קובה, הם הבעלים של חלקה 143, אותה רכשו בשנת 1990 מחברת פיינגולד ס. ובנו בע"מ (להלן: "חברת פיינגולד"). זמן קצר לאחר רכישת החלקה, בחודש נובמבר 1990, פנו המשיבים באמצעות בא-כוחם דאז, עורך הדין פנחס נרקיס (להלן: "עורך הדין נרקיס"), אל כל המחזיקים בחלקה 144 באותה עת (שוכרי הנכס), בדרישה כי יפסיקו את השימוש ברצועה (ראו נספח 13 לכתב התשובה, להלן: "מכתב ההתנגדות"). בתגובה, פנו המבקשת ובעלה המנוח ביום 10.12.1990 באמצעות בא-כוחם דאז, עורך הדין שמואל צנג ז"ל (להלן: "עורך הדין צנג"), במכתב תשובה לעורך הדין נרקיס בו נאמר כי הם קיבלו רשות ממר סיני פיינגולד ז"ל (בעלי חברת פיינגולד, להלן: "פיינגולד") להשתמש ברצועה, רשות שבאה לידי ביטוי בהסכמתו לבניה על קו האפס וחתימתו על התכניות שהוגשו לגבי המבנה הצפוני (להלן: "התכנית". ראו המכתב - נספח 14 לכתב התשובה). עוד נכתב כי בתמורה לרשות זו, סללו המבקשת ובעלה המנוח על חשבונם כביש גישה, חיברו את שטחו של פיינגולד לביוב שנבנה על חשבונם וכן הקימו שער כניסה מהרצועה למפעלו של פיינגולד.